20240425 Rapport Woningbouwbeleid Soest_def

Rapport

Onderzoek woningbouwbeleid Rekenkamer Soest

Onderzoek woningbouwbeleid Rekenkamer Soest

Datum

25 april 2024

Opdrachtgever:

Rekenkamer Soest

Contactpersoon:

Heleen Kuijer

Auteurs:

Arend Jonkman en Rosa Slagt

Projectnummer:

P46170

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Samenvatting

1

1

3

2

3

4

5

Inleiding Onderzoeksvragen

3

Onderzoeksaanpak

3

Aanleiding

4

Leeswijzer

6

Woningbouwbeleid

7

Ontwikkeling woningbouwbeleid op hoofdlijnen

7

Actuele woningbouwdoelen

8

Beleidsinstrumenten

10

Overzicht toegepaste en niet toegepaste instrumenten

11

Deelconclusie

13

Woningbouwopgave en plancapaciteit

14

Al gerealiseerde woningbouw

14

Woningbouw in een vergevorderd stadium

14

Aanvullende actuele plancapaciteit

15

Deelconclusie

16

Plancapaciteit, risico’s en sturing

17

Plancapaciteit en planeigenschappen

17

Woningbouw en sturing in twee projecten

19

Risico-inventarisatie plancapaciteit

20

Risico’s en risicobeheersing

22

Deelconclusie

26

Conclusie en aanbevelingen

28

De Omgevingswet als kans

28

Beantwoording van onderzoeksvragen en aanbevelingen

30

Bijlage A – Operationalisering onderzoeksvragen (beschrijvend normenkader)

40

Bijlage B – Overzicht gesprekken

42

Bijlage C – Overzicht geraadpleegde documenten

43

Bijlage D – Knelpuntenlijst

44

Bijlage E – Overzicht risico-inventarisatie

45

Bijlage F – Bestuurlijke reactie college van B en W

46

Bijlage G – Nawoord Rekenkamer Soest

51

Samenvatting Soest heeft een tekort aan (betaalbare) woningen voor haar inwoners. De Rekenkamer Soest heeft onderzoek uitgevoerd naar de gestelde doelen, in hoeverre de gemeente op koers ligt deze doelen te bereiken en welke sturingsmogelijkheden de gemeente al benut of zou kunnen benutten om de doelen dichterbij te brengen. Het rekenkameronderzoek bestond uit vier onderdelen: een beleidsanalyse, een analyse plancapaciteit/ risicoscan, twee casusonderzoeken en een expertmeeting. De hoofdvraag van het onderzoek luidt:

Wat zijn voor de gemeente Soest bepalende factoren om doeltreffend en doelmatig woningbouw te realiseren?

Dit onderzoek identificeert de volgende bepalende factoren om de gewenste woningbouwproductie kwantitatief en kwalitatief te realiseren: •

•

•

Het ondervangen van project overstijgende (cumulatieve) knelpunten die zonder maatregelen een steeds grotere impact zullen hebben op de (on)mogelijkheid om woningbouwplannen te realiseren. Het gaat dan vooral om de capaciteit van het elektra- en wegennet en opvangen van de parkeerdruk (voorkomen van al te hoge parkeernormen). Het vergroten van draagvlak voor woningbouwprojecten binnen bestaande gebouwde omgeving, waarbij de focus ligt op het over het voetlicht brengen van de noodzaak en het bredere publieke belang. Geholpen door het bovenstaande; het ‘hard’ maken van de plancapaciteit – en daarna het tot uitvoer brengen – van de plannen die een significante bijdrage leveren aan de doelstellingen ten aanzien van het toevoegen van sociale huur- en middenhuurwoningen.

Verschillende doelen en monitoring De gemeente heeft in de Woondeal ingetekend voor 1.250 woningen voor de periode 2022 tot en met 2030. In de Woondeal is daarnaast vastgelegd om wat voor woningen het moet gaan. Van de 1.250 woningen dient twee derde uit betaalbare woningen 1 te bestaan, met daarbinnen 30%-punt sociale huurwoningen. Eerder werd lokaal uitgegaan van een ambitie van 1.500 woningen. In het coalitieakkoord is dit als uitgangspunt opgenomen, onder verwijzing naar het Masterplan Wonen voor de verdeling naar woningsegmenten. Enige tijd hebben deze twee doelstellingen naast elkaar bestaan. Dat bracht onduidelijkheid met zich mee en bemoeilijkte de gemeentelijke sturing en monitoring en daarmee de controlerende rol van de gemeenteraad.

1 Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen (tot € 763,- per maand, prijspeil 2022), middenhuurwoningen (tot € 1.000,- per maand, prijspeil 2022) en betaalbare koopwoningen (tot € 355.000,-, prijspeil 2022). Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

1

Volgend uit deze conclusie zijn de aanbevelingen aan de gemeenteraad de volgende: 1. Vraag het college de afspraken zoals gemaakt in de Woondeal (in het bijzonder die over de betaalbaarheid van de woningbouwproductie) te operationaliseren in het woningbouwprogramma, en vraag naar het groeipad om het einddoel te behalen. 2. Vraag het college de bestaande monitoring van de nieuwbouwproductie (gerealiseerde woningen en plancapaciteit) aan te vullen met een indicatie van de risico’s op vertraging/planuitval. Bijvoorbeeld naar model van de in dit onderzoek gebruikte risicoscan, en inclusief een doorkijk in de tijd. Zodoende ontstaat een completer beeld en weet de interne organisatie, het bestuur én – door deze periodiek te delen – de gemeenteraad waarop (bij)gestuurd of versneld moet worden om de kwantitatieve en kwalitatieve ambities binnen ‘schootsafstand’ te houden. Op instrumenteel niveau is de conclusie dat er geen andere instrumenten zijn om de gemeentelijke sturing op de nieuwbouwproductie verder te versterken. Met de doelgroepenverordening worden doelstellingen uit met name de Woondeal vertaald naar eisen aan woningbouwprojecten. De Nota grondbeleid geeft de gemeente meer ruimte om een actieve rol te spelen om (betaalbare) woningen te realiseren. De uiteindelijke effectiviteit van deze wijzigingen hangt af van de uitvoering en is op dit moment nog niet vast te stellen.

In de grootste projecten, de grootste projectrisico’s Op basis van de risicoscan in dit onderzoek concluderen wij dat de vijf projecten waarvoor projectleiders/gemeentelijke contactpersonen de meeste en grootste risico’s inschatten samen 61% van de plancapaciteit voor de jaren 2024 tot en met 2027 invullen. Daarnaast laat de plancapaciteit per woningbouwsegment een beperkte harde plancapaciteit voor betaalbare woningbouw zien. Hoewel de zachte plancapaciteit voor betaalbare woningbouw voldoende zou kunnen zijn, is er een veel ruimere plancapaciteit voor overige woningen beschikbaar. De conclusie is dat wanneer niet alle doelen in een project te realiseren zijn, of het onderhandelingsresultaat onvoldoende bijdraagt aan de doelen, het wenselijk kan zijn om nee te zeggen tegen een initiatief en op die manier te kiezen en te prioriteren. Het beleid geeft onvoldoende richting in de afweging die gemaakt wordt wanneer (bovenwettelijke) ambities tot gevolg hebben dat projecten niet gerealiseerd kunnen worden. Dit leidt tot de volgende aanbevelingen aan de gemeenteraad: 3.

Vraag het college een beslisboom op te stellen waarmee, op het niveau van een gebiedsontwikkeling of project, ambities naar beneden bijgesteld kunnen worden (met een duidelijk minimumniveau) wanneer blijkt dat de combinatie van (bovenwettelijke) ambities ertoe leiden dat projecten aantoonbaar niet gerealiseerd kunnen worden. 4. Leg samen met het college de prioriteit op betaalbare woningbouw wanneer capaciteit (financieel, ambtelijk, infrastructurele netwerken) beperkt is, en prioriteer het vergroten van harde plancapaciteit en het maken van de stap naar realisatie in betaalbare segmenten boven het toevoegen van nieuwe zachte plancapaciteit. 5. Vraag het college zeker bij de grotere – en voor het bereiken van de ambities – cruciale projecten een extra eigen inspanning op het vlak van burgerparticipatie te doen.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

2

1

Inleiding Soest heeft een tekort aan (betaalbare) woningen voor haar inwoners. De gemeente heeft de ambitie om in de periode van 2022 tot en met 2030, 1.250 woningen te realiseren (Woondeal 2023). Daarnaast zijn doelen gesteld voor het toevoegen van betaalbare woningen. Het gemeentelijk beleid waarin wordt beschreven hoe deze doelen gerealiseerd moeten worden, is nog volop in ontwikkeling. De Rekenkamer Soest heeft onderzoek uitgevoerd naar de gestelde doelen, in hoeverre de gemeente op koers ligt deze doelen te bereiken en welke sturingsmogelijkheden de gemeente al benut of zou kunnen benutten om de doelen dichterbij te brengen. RIGO heeft het onderzoek in opdracht van de Rekenkamer uitgevoerd.

Onderzoeksvragen De hoofdvraag van het onderzoek luidt:

Wat zijn voor de gemeente Soest bepalende factoren om doeltreffend en doelmatig woonbeleid te realiseren?

Met deze hoofdvraag kijken we expliciet hoe de gemeente invloed uitoefent op wonen en woningbouw. De hoofdvraag is uitgewerkt in een aantal deelvragen: 1. Welke woningbouwdoelstellingen heeft de gemeente Soest vastgelegd? 2. Welke (harde en zachte) woningbouwplannen liggen er tot en met 2030? 3. Welke woningbouwafspraken heeft de gemeente in de afgelopen jaren gemaakt met verschillende actoren (bijv. grondeigenaar, ontwikkelaar, woningcorporatie)? 4. Welke woningbouwinstrumenten zijn tot nu toe ingezet, zijn die effectief ingezet en zijn er nog andere instrumenten die de gemeente Soest in kan zetten om de woningbouwplannen te realiseren? 5. Met welke specifiek lokale randvoorwaarden moet de gemeente Soest rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen? 6. Welke woningbouwambitie is het meest kansrijk en kan dit gevisualiseerd worden? Bij de beantwoording van de deelvragen wordt gebruik gemaakt van een operationalisering van de onderzoeksvragen (beschrijvend normenkader) dat is opgenomen in Bijlage A.

Onderzoeksaanpak Het rekenkameronderzoek bestond uit vier onderdelen: een beleidsanalyse, een analyse plancapaciteit, twee casusonderzoeken en een expertmeeting. De casussen, Molenstraat (gemeentewerf) en Ferdinand Huycklaan/Kerkstraat, zijn in samenspraak met de gemeente gekozen (meer over de gehanteerde selectiecriteria kan gelezen worden in paragraaf 1.3.2). Samengevat laat Tabel 1 per deelvraag de onderzoeksactiviteit zien. Onder de tabel worden de onderzoeksactiviteiten toegelicht. Zie Bijlage B voor een overzicht van gevoerde gesprekken.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

3

Tabel 1 Onderzoeksactiviteiten per deelvraag

Deelvraag

Onderzoeksactiviteit

1. Welke woningbouwdoelstellingen zijn vastgelegd door de gemeente Soest? 2. Welke (harde en zachte) woningbouwplannen liggen er tot en met 2030? 3. Wat zijn de woningbouwinstrumenten die tot nu toe ingezet zijn, zijn die effectief ingezet en zijn er nog andere instrumenten die de gemeente Soest in kan zetten om de woningbouwplannen te realiseren? 4. Welke woningbouwafspraken heeft de gemeente in de afgelopen jaren gemaakt met verschillende actoren (bijv. grondeigenaar, ontwikkelaar, woningcorporatie)? 5. Met welke specifiek lokale randvoorwaarden moet de gemeente Soest rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen? 6. Welke woningbouwambitie is het meest kansrijk en kan dit gevisualiseerd worden?

Beleidsanalyse Risicoanalyse Beleidsanalyse, casusonderzoek, expertsessie

Beleidsanalyse, casusonderzoek, expertsessie Beleidsanalyse, risicoanalyse, casusonderzoek, expertsessie Beleidsanalyse, risicoanalyse, casusonderzoek, expertsessie

1.2.1 Beleidsanalyse Voor de beleidsanalyse zijn de door de gemeente Soest aangeleverde documenten geanalyseerd. De belangrijkste bestudeerde documenten zijn: Masterplan Wonen Soest (2020), Regionaal Programma Wonen en Werken (2021), Omgevingsvisie (2021), Coalitieakkoord (2022), Woondeal (2023) en Nota Grondbeleid (2023). Zie Bijlage C voor een volledige lijst van geraadpleegde documenten.

Aanleiding Het Masterplan Wonen (2020) voor de kern Soest stelt als doel de versnelde bouw van voldoende woningen op de juiste plek, aansluitend bij de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte. In 2021 is een Taskforce Bouwen en Wonen ingericht om te werken aan vastgestelde verbeterpunten. Deze verbeterpunten waren het stellen van prioriteiten, het verbinden van de interne organisatie met de buitenwereld, betere kaderstelling en vergroten van de capaciteit. De ambtelijke organisatie heeft daarna gewerkt aan (integrale) verbetering op deze punten. In 2024 stelt de gemeente nieuw woonbeleid op. Daarom heeft de Rekenkamer Soest RIGO gevraagd om onderzoek te doen, gericht op het ondersteunen van de raad. Voorliggend onderzoek helpt de raad om het (toekomstige) woonbeleid te doorgronden en biedt inzicht in de haalbaarheid en doeltreffendheid van het woon- en woningbouwbeleid. 1.3.1 Risicoscan plancapaciteit Vervolgens is een risicoanalyse van de woningbouwplannen uitgevoerd. Deze risicoanalyse heeft als doel inzicht te krijgen in welke woningbouwplannen de gemeente heeft, hoe die samen invulling kunnen geven aan de woningbouwdoelen en welke risico’s (mogelijk) van invloed zijn voor de realisatie van deze plannen. De risicoanalyse bestaat uit drie onderdelen: 1. Inventarisatie van de totale plancapaciteit tot en met 2030; 2.

Beoordeling van risico’s voor de verschillende woningbouwplannen uit de plancapaciteit door projectleiders/gemeentelijke contactpersonen; 3. Focusgroepsessie met de projectleiders/gemeentelijke contactpersonen over de grootste risico’s en (mogelijke) beheersmaatregelen. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

4

Voor de eerste stap heeft de gemeente een overzicht van woningbouwplannen aangeleverd. Voor de analyse van de plancapaciteit heeft de gemeente een lijst hiervan aangeleverd. In samenspraak met de betrokken ambtenaren is gekeken welke projecten meegenomen konden worden bij de risicoscan. De volgende criteria zijn gehanteerd: • • • • •

Projecten van minimaal tien woningen; Projecten die niet al bijna zijn opgeleverd; De verwachte oplevering van woningen vindt in de periode tot en met 2030 plaats; Het project heeft een toegewezen contactpersoon die bij de gemeente werkzaam is; Projecten zijn concreet genoeg dat er een (potentieel) programma en een (voorlopige) planning zijn bepaald.

Op basis van deze criteria zijn enkele plannen buiten beschouwing gelaten. Van de totale plancapaciteit tot en met 2030 van 1.817 woningen zijn achttien plannen met 1.217 woningen meegenomen in de risicoscan plancapaciteit. Projecten die enkel als potentiële woningbouwlocatie worden genoemd, zijn ook niet meegenomen. Verder hadden enkele projecten nog geen toegewezen contactpersoon en was voor twee projecten de contactpersoon niet bij de gemeente werkzaam, zoals bij het project ‘Vliegveld overig’, waar het project geleid wordt door de Provincie Utrecht. Voor de tweede stap hebben projectleiders en contactpersonen van de betreffende projecten een digitaal invulformulier ontvangen. In totaal waren de projecten verdeeld over zeven contactpersonen. Zij kregen een document toegestuurd met basisgegevens over door hun geleide projecten. Gevraagd werd om de gegevens te controleren en voor twintig mogelijke knelpunten2 aan te geven in hoeverre deze een risico vormen voor vertraging van het project. Er is gebruik gemaakt van een vijfpuntsschaal; van ‘geen risico op vertraging’ (score 1) tot ‘een grote kans op grote vertraging’ (score 5). De ’twintig mogelijke knelpunten liepen uiteen van ‘een gebrek aan ambtelijke capaciteit’ tot ‘waterbeheer’. In de derde stap zijn de ingeschatte risico’s geverifieerd in een focusgroepsessie (niet iedereen hoeft een risico gelijk in te schatten).

Met de verschillende projectleiders is besproken wat opvalt in de risicobeoordeling en welke risico’s de grootste potentiële impact op de totale plancapaciteit hebben. Daarnaast zijn mogelijke beheersmaatregelen besproken. 1.3.2 Casusonderzoek Het casusonderzoek was gericht op twee casussen: Molenstraat (gemeentewerf) en Ferdinand Huycklaan/Kerkstraat. De projecten zijn in de afrondende fase, waardoor het totstandkomingsproces geëvalueerd kan worden. Ook verschillen de projecten sterk van elkaar. In het geval van de Molenstraat was de grond in bezit van de gemeente en heeft de woningcorporatie de woningen ontwikkeld. In het project Ferdinand Huycklaan/Kerkstraat was de grond in handen van diverse private partijen en ontwikkelen meerdere commerciële partijen eigen deelgebieden. Onderdeel van de casestudies waren interviews met gemeentelijke projectleiders, de ontwikkelaar van de Ferdinand Huycklaan/Kerkstraat en woningcorporatie De Alliantie.

2 Deze lijst met 20 knelpunten komt voort uit de monitoring van plancapaciteit die RIGO al vele jaren uitvoert. De lijst is door de jaren op basis van praktijkervaring gevormd en aangepast. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

5

1.3.3 Expertsessie met de raad Vervolgens is er een tussentijdse discussienotitie opgesteld, als basis voor een expertsessie met de gemeenteraad. In deze notitie zijn de concrete omstandigheden en dilemma’s die naar voren kwamen bij met name de focusgroepsessie en interviews voor het casusonderzoek beschreven. Doel van de bijeenkomst was om het onderzoek in breder perspectief te beschouwen en met inbreng van de kennis en ervaring van onafhankelijke experts ook kansen en bedreigingen voor de gemeente Soest te identificeren en in perspectief te plaatsen. Voor de expertsessie zijn twee onafhankelijke experts uitgenodigd met relevante en onderscheidende kennis ten aanzien van geïdentificeerde opgaven en spelende dilemma’s: een expert planeconomie en een expert participatie bij gebiedsontwikkeling. De experts werd gevraagd op de discussienotitie te reageren en reflecteren aan de hand van drie vragen: 1) Welke kansen en bedreigingen ziet u voor de gemeente Soest om de woningbouwdoelen dichterbij te brengen? 2) Aan welke oplossingsrichtingen kan de gemeenteraad denken en aan welke (nieuwe) knoppen kan de raad draaien?; 3) Welke rol kan de raad hierbij spelen en waar dient ze rekening mee te houden? Na reflecties van de twee experts op de discussienotitie is het gesprek met de raad gevoerd.

Leeswijzer Hoofdstuk 2 van deze rapportage beschrijft het gemeentelijk woningbouwbeleid, waarbij we ingaan op de actuele woningbouwdoelen, de bredere beleidsontwikkeling en de in het beleid beschreven inzet van instrumenten. In hoofdstuk 3 wordt de woningbouwopgave afgepeld: welk deel van de woningbouwopgave wordt al gebouwd of is al opgeleverd? En wat is de actuele harde en zachte plancapaciteit en hoe verhoudt dat zich tot de resterende woningbouwopgave? Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de knelpunten en risico’s die invloed hebben op de actuele plancapaciteit in beeld gebracht op basis van de risicoscan. Daarnaast wordt aandacht besteed aan hoe met deze risico’s wordt omgegaan. In deel 4 zijn ook het casusonderzoek en de reflecties van experts tijdens de expertsessie met de raad verwerkt. In deel 5 volgen tot slot de belangrijkste conclusies en aanbevelingen voor het college en voor de raad.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

6

2

Woningbouwbeleid

Voor de beleidsanalyse zijn de documenten zoals opgenomen in Bijlage C geanalyseerd. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste beleidskaders, doelstellingen en gehanteerde instrumenten uit deze documenten beschreven. Dit vormt het uitgangspunt voor de risicoscan plancapaciteit (paragraaf 4.3), waarbij gekeken wordt in hoeverre de plancapaciteit bijdraagt aan de gestelde kaders en doelen.

Ontwikkeling woningbouwbeleid op hoofdlijnen In het Masterplan Wonen (2020) heeft de gemeente Soest gekozen voor een zogenoemd no regret-woningbouwscenario. Dit scenario komt erop neer dat het woningbouwprogramma niet volledig aansluit bij de geïdentificeerde woningbouwbehoefte zoals die in het Masterplan is vastgesteld op basis van onderzoek door Companen3, maar dat er meer ruimte is voor grondgebonden woningen in midden- en hogere prijssegmenten. Kort gezegd dient 85% van het woningbouwprogramma aan te sluiten bij de vastgestelde woningbehoefte voor 2030, de andere 15% is vrij in te vullen. Dit biedt ruimte voor meer variatie en kan de financiële haalbaarheid van plannen vergroten doordat de 15% bijvoorbeeld met woningen uit het dure segment gevuld kan worden. Op basis van het Masterplan zullen meer grondgebonden woningtypen in het huursegment en koopwoningen in het midden- en hogere prijssegment worden gebouwd dan de woningbehoefte laat zien. Uit de evaluatie van het Masterplan (2022) blijkt echter dat de gerealiseerde woningen en de woningen in de plancapaciteit (peilmoment oktober 2022) niet voor 85% of meer overeenkomen met de woningbehoefte. Er wordt voor een groter deel in het dure segment gebouwd dan waar op basis van de lokale woningbehoefte, zoals gedefinieerd in het Masterplan, behoefte aan is.

De grote behoefte aan betaalbare woningen komt niet als dusdanig in de plancapaciteit naar voren. In het Regionaal Programma Wonen en Werken (2021) is te lezen dat de gemeente Soest woningbouw wil realiseren om de eigen behoefte te vervullen en de lokale vitaliteit te bevorderen. In navolging daarop is ook de keuze gemaakt voort te bouwen op de bevolkingssamenstelling, met veel ouderen en redelijk veel gezinnen en kinderen (Omgevingsvisie, 2021). Hoewel in eerste instantie bouwen binnen de bestaande bebouwde omgeving uitgangspunt is zolang dat mogelijk is zonder het dorpse en groene karakter aan te tasten, staat in het Coalitieakkoord dat de grenzen van de huidige rode contouren voor de middellange termijn ter discussie staan. In tegenstelling tot het regionaal beleid wil de gemeente na 2030 kijken naar de mogelijkheden tot woningbouw in het buitenstedelijk gebied. De gemeente probeert ruimte te creëren om een eigen koers te varen: het lokale kader is leidend boven het regionale en landelijke kader (Omgevingsvisie, 2021). Met het Coalitieakkoord (2022) en de Woondeal (2023) heeft een koerswijziging plaatsgevonden ten opzichte van het voorgaande gemeentelijke beleid zoals geformuleerd in o.a. het Masterplan Wonen (2020). Vooral op het gebied van betaalbaarheid.

Waar in het Masterplan nog de ambitie werd uitgesproken om 23% van de netto toevoeging in het sociale segment te laten zijn, stelt de Woondeal dat er een groeipad is naar een streefwaarde van 30% sociale huur per gemeente. Verder gaat de Woondeal uit van twee derde betaalbaar, waarmee het Programma Wonen (2022) van het Rijk wordt doorvertaald in het gemeentelijk beleid.

3 De totale woningbouwopgave werd voor de hele gemeente werd in het Masterplan Wonen (2020) geraamd op 1.010 woningen in de periode 2020 tot en met 2025. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

7

Uit de Woondeal komt daarnaast naar voren dat er veel zachte planvoorraad is. Het hard maken van de plannen blijft langer uit dan wenselijk. De mogelijke redenen hiervoor zijn tijdens de risicoanalyse aan bod gekomen (zie hoofdstuk 4). Verder meldt de Woondeal dat de omvang van het ambtelijk apparaat een randvoorwaarde is om de woningbouwambities waar te kunnen maken.

Actuele woningbouwdoelen 2.2.1 Aantal woningen In de Woondeal (2023) heeft Soest een bod voor 1.250 woningen uitgebracht. In het Coalitieakkoord (2022) wordt de realisatie van 1.500 woningen als doel gesteld. Beide gaan over de periode 2022 tot en met 2030. Uit de gesprekken komt naar voren dat de gemeente heeft ingetekend voor de Woondeal op 1.250 woningen, maar dat het College de ambitie heeft om 1.500 woningen te realiseren. De wethouder geeft aan dat dit een ambitieus maar noodzakelijk streven is, gezien de grote behoefte aan (betaalbare) woningen. Daarbij onderkent de wethouder dat het betaalbare programma binnen de doelstelling van 1.500 woningen nog moet worden ingevuld. In de Omgevingsvisie is de ambitie van een jaarlijkse toevoeging van 125 tot 200 woningen genoteerd. De doelstelling van 1.500 woningen wordt inmiddels geclassificeerd als achterhaald. De ambitie van 1.250 woningen wordt gezien als een realistische inschatting op basis van de bekende plannen ten tijde van het vaststellen van de Woondeal (2023). In de nadere analyse in hoofdstuk 3 en 4 wordt gekeken in hoeverre de gemeente op koers ligt in relatie tot beide doelen.

Omdat de doelstelling voor 1.250 woningen van de Woondeal het meest concreet is qua verdeling naar woningbouwsegmenten (waaronder sociale huur-, middenhuur-, en betaalbare koopwoningen) en deze volgens de ambtenaren nu leidend is (zie paragraaf 2.2.2), toetsen we voornamelijk in hoeverre de gemeente op koers ligt om dat doel te bereiken. In aanvulling daarop brengen we in beeld hoe de woningbouwproductie en plancapaciteit zich verhouden tot de kwantitatief hogere doelstelling van de bouw van 1.500 woningen die de wethouder tijdens het onderzoek als ambitie noemde. 2.2.2 Betaalbare woningen Zowel met de regiogemeenten (Woondeal, 2023) als met woningcorporaties Portaal en De Alliantie (Volkshuisvestelijke Prestatieafspraken Soest 2023 en de meerjarige prestatieafspraken 2024 - 2026) zijn afspraken gemaakt over te realiseren betaalbare woningen. Soest heeft als een van de partijen de Woondeal provincie Utrecht, regio Amersfoort ondertekend. De Woondeals betreffen regionale afspraken op basis van vrijwilligheid over de bouw van woningen, die gesloten zijn op initiatief van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Doel is om via de verschillende regionale Woondeals aan toekomstige vraag naar (betaalbare) woningen te voldoen en het woningtekort in Nederland terug te dringen. Het is een van de manieren waarop de Rijksoverheid regie neemt op het terrein van wonen.

De ambities in de Woondeal getekend door Soest, sluiten qua betaalbaarheid aan bij landelijke richtlijnen; vanaf 2025 dient twee derde van de te realiseren woningen betaalbaar te zijn. Dit zijn sociale huurwoningen (tot € 763,- per maand, prijspeil 2022), middenhuurwoningen (tot € 1.000,- per maand, prijspeil 2022) en betaalbare koopwoningen (tot € 355.000,-, prijspeil 2022). Ook is het streven om woningcorporaties in positie te brengen om sociale huurwoningen te kunnen realiseren en “nep-sociale huur” tegen te gaan door de definitie van sociale huurwoningen aan te scherpen. In de Woondeal wordt sociale huur gedefinieerd als een huurwoning met een aanvangshuurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 808,06 per maand, prijspeil 2023) en een instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar en toewijzing aan de doelgroep en Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

8

aandachtsgroepen. Hiermee sluit de Woondeal aan op het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting. Er is een verdeling naar woningcategorieën opgenomen voor de totale woningbouwopgave in de regio Amersfoort. Uitgesplitst naar gemeenteniveau staat in de Woondeal dat er gestreefd wordt naar een verdeling van een derde corporatiehuurwoningen (waarvan 27,5% sociale huur), een derde betaalbare koop en een derde middenhuurwoningen. Voor de periode tot 2025 is geen eenduidige norm vastgesteld. De woningcorporaties, verenigd in de Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Gelderse Vallei (SWEV), hebben voor de Woondeal de ambitie uitgesproken dat zij tot en met 2030 896 sociale huurwoningen en 52 middenhuurwoningen realiseren in de gemeente Soest. Dit aantal ligt ver boven de 27,5% van 1.250 woningen (is 344 sociale huurwoningen) dat als streven is vastgelegd in de Woondeal. In de nieuwe meerjarige prestatieafspraken is vastgelegd dat de woningcorporaties in de periode 2022 tot 2030 netto 485 woningen toevoegen. Sociale huurwoningen worden daarbij – wat de gemeente betreft – bij voorkeur door de woningcorporaties geëxploiteerd (Woondeal, 2023) en niet door commerciële partijen.

In de Woondeal worden kritieke factoren genoemd die van invloed zijn op de haalbaarheid van de ambitie, zoals ambtelijke capaciteit, beschikbaarheid van locaties voor woningcorporaties en (financiële) steun voor transformatiegebieden. In de Prestatieafspraken (2023) is het streven benoemd om tot en met 2025 per saldo 305 sociale huurwoningen aan de voorraad toe te voegen. Dit sluit aan bij de in 2019 in het woningbehoefteonderzoek geraamd tekort van 290 sociale huurwoningen dat volgens de prognose in 2025 zou oplopen tot 305. Samenwerking krijgt verder vorm tijdens het bestaande locatieoverleg tussen gemeente en corporaties. In de nieuwe prestatieafspraken heeft dit verder vorm gekregen. Voortaan vindt zes keer per jaar overleg plaats tussen woningcorporaties, huurdersverenigingen en de gemeente. Daarnaast is er twaalf keer per jaar een ambtelijk overleg en zijn er incidenteel overleggen over bijvoorbeeld de huisvesting van doelgroepen en de ontwikkelingen in Soesterberg. In het Coalitieakkoord (2022) is niet gespecificeerd hoe woningen verdeeld moeten worden over verschillende woningcategorieën. Ook is niet genoemd hoeveel sociale huurwoningen hier onderdeel van uitmaken. In het Coalitieakkoord wordt wel ten aanzien van de verdeling over woningbouwsegmenten verwezen naar het Masterplan Wonen (2020) voor de kern Soest.

Daarin wordt ingezet op een verdeling in de netto toevoeging van woningen van 23% sociale huur en 15% vrije sector huur, voornamelijk gericht op kapitaalkrachtige senioren ten behoeve van doorstroming. Van het overige koopprogramma van 62% was het streven om 45%-punt te realiseren in de categorie tot € 250.000. De uitgangspunten voor betaalbare woningen gekoppeld aan de doelstelling van 1.500 woningen uit het Coalitieakkoord zijn dus lager dan die voor de 1.250 woningen uit de Woondeal. Met de recent vastgestelde (aangepaste) doelgroepenverordening is duidelijk geworden dat de woningverdeling uit de Woondeal leidend is. Hoewel sprake is geweest van een gemeentelijke woningbouwambitie van 1.500 woningen, is deze de ambitie inmiddels gelijkgesteld aan de 1.250 woningen uit de Woondeal. Ook qua woonprogramma zijn de principes uit de Woondeal in de doelgroepenverordening overgenomen. De woningcorporaties gaan in hun planvorming ook uit van deze ambitie. De ambitie van de woningcorporaties met betrekking tot de bouw van sociale huurwoningen stijgt aanzienlijk boven het aandeel betaalbare woningen uit de Woondeal uit.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

9

2.2.3 Overige doelen in relatie tot woningbouw Bij de kwalitatieve invulling van de sociale huurwoningen is vooral behoefte aan appartementen gericht op de doelgroep senioren en starters. In beperkte mate wordt ook de ruimte geboden aan eengezinswoningen in de sociale huur, om variatie in het nieuwbouwaanbod te bieden (Masterplan, 2020). In het Masterplan is ook het uitgangspunt geformuleerd dat de bevolkingssamenstelling van 2021 in hoofdlijnen in stand wordt gehouden, te weten: veel ouderen en relatief veel kinderen. Ook wordt prioriteit gegeven aan doorstroming op de woningmarkt. Op het gebied van duurzaamheid zijn diverse doelstellingen geformuleerd. Zo is in de prestatieafspraken (2023) opgenomen dat vanaf 2028 geen enkele woning met een E, F of Glabel opnieuw wordt verhuurd.

Beleidsinstrumenten De gemeente Soest hanteert een groot aantal instrumenten om woningbouwdoelstellingen te realiseren. Ook heeft de gemeente recentelijk vernieuwingen doorgevoerd in de doelgroepenverordening en het grondbeleid om instrumenten effectiever in te kunnen zetten. De doelgroepenverordening en het grondbeleid zijn verbonden met verschillende verwante instrumenten. We beschrijven deze instrumenten in samenhang. 2.3.1 Doelgroepenverordening en verwante instrumenten In de Evaluatie Masterplan (2022) is vastgesteld dat op basis van het vorige beleid te weinig betaalbare woningen zijn gerealiseerd (19 van de in het Masterplan geplande 170 sociale huurwoningen voor de periode tot en met 2025). Daarnaast zijn enkele aanbevelingen gedaan. Een van de aanbevelingen was gericht op de doelgroepenverordening, een van de instrumenten die de gemeente Soest toepast om te sturen op de realisatie van (betaalbare) huisvesting (zie Tabel 2 voor een overzicht van instrumenten ingezet door de gemeente Soest). Een aanpassing aan de doelgroepenverordening zou ervoor zorgen dat er meer woningen in het betaalbare segment gerealiseerd worden (Evaluatie Masterplan, 2022). Deze nieuwe doelgroepenverordening is inmiddels vastgesteld. Een doelgroepenverordening is een breed gemeentelijk instrument waarin bijvoorbeeld ook de toewijzingsnormen voor middenhuur geregeld zijn.

Verschillende artikelen uit de verordening kunnen bijdragen aan de realisatie van meer betaalbare nieuwbouwwoningen, mits de gemeente via bestemmingsplannen/het omgevingsplan stuurt op deze categorieën woningen. Het belangrijkst is artikel 10, over de differentiatie van woningbouw. Hierin is zeer duidelijk geformuleerd wat de relatieve verdeling van de vier segmenten betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur, sociale koop en betaalbare koop) in nieuwbouwprojecten dient te zijn. Zo dient bij projecten vanaf vijftien woningen 30% sociale huur te zijn. Voor projecten van zes tot vijftien woningen zijn aangepaste betaalbaarheidseisen opgenomen. Ook zijn in de verordening de maximale prijzen van de verschillende (betaalbare) woningtypen opgenomen, net zoals de instandhoudingstermijn. In de nieuwe Doelgroepenverordening 2023 gelden betaalbaarheidseisen dus al vanaf zes woningen, dat was vanaf negentien woningen. Om woningen betaalbaar te houden, hanteert de gemeente een zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw, die wordt vastgelegd in anterieure overeenkomsten voor de termijn dat de woning beschikbaar moet blijven voor de doelgroep. In de Doelgroepenverordening 2023 is ook een (langere) instandhoudingstermijn van 25 jaar voor sociale huur en 15 jaar voor middenhuur opgenomen.

Deze instandhoudingstermijnen worden overgenomen in anterieure overeenkomsten, inclusief een kettingbeding, zodat deze ook geldt voor eventuele nieuwe eigenaren van de woningen. Ook is in de nieuwe doelgroepenordening opgenomen dat er een Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

10

compensatiefonds wordt opgericht waarbij projectontwikkelaars van kleine projecten (<6) stortingen moeten doen als zij niet betaalbaar bouwen. 2.3.2 Grondbeleid en verwante instrumenten Op het gebied van grondbeleid is de keuze gemaakt om van een voornamelijk faciliterende rol vaker een actievere vorm van grondbeleid te voeren, situationeel grondbeleid genoemd. Dit is vastgelegd in de Nota Grondbeleid (2023). Per project beoordeelt de gemeente welke vorm van grondbeleid het meest geschikt is. Zo kan de gemeente regie pakken als zij dit noodzakelijk acht en faciliteren in situaties waar de markt de opgaven zelf oppakt, de urgentie minder is of de ontwikkeling slechts in beperkte mate bijdraagt aan de gemeentelijke doelstellingen. Er werd in de praktijk al met enige regelmaat beargumenteerd afgeweken van het voormalige faciliterende grondbeleid, door in te zetten op actief grondbeleid. De nota zorgt ervoor dat actieve grondpolitiek nu een meer regulier onderdeel van het grondbeleid is, zodat de gemeente meer regie krijgt in de ontwikkeling van (betaalbare) woningen. De gemeente Soest legt een terugleverplicht op om het bouwtempo te garanderen. Die zorgt ervoor dat de grond wordt terug geleverd aan de gemeente zodra een initiatiefnemer niet aan de verplichtingen voldoet. Ook voert de gemeente functioneel grondprijsbeleid.

Dat houdt in dat de grondprijs wordt bepaald aan de hand van het daadwerkelijk te realiseren programma en niet op basis van wat planologisch maximaal aan bebouwing mogelijk is op het desbetreffende perceel. Hierdoor kan bij de uitgifte van grond de situatie ontstaan dat economisch gezien niet de meest optimale prijs ontvangen wordt voor gemeentegrond. Op het moment dat een functiewijziging plaatsvindt van huur naar koop vindt een grondwaardesprong plaats, in de leveringsakte staat daarop een gebruiksbepaling. Deze voorwaarde houdt in dat het verschil in grondwaarde tussen de huidige en de toekomstige situatie dient te worden bijbetaald. Deze regeling geldt voor elke functiewijziging waarbij een grondwaardesprong plaatsvindt in een periode van 10 jaar. Als een initiatiefnemer toch de grond anders wil aanwenden, dan dient hij het verschil in grondwaarde bij te betalen. Ook hanteert de gemeente voor de prijsvorming van bouwgronden de normatieve residuele grondwaardemethode. Extra’s die leiden tot hogere bouwkosten worden niet verrekend met de grondprijs, maar moeten verrekend worden met de verkoopopbrengsten. De gemeente hanteert verder een minimaal grondwaarde beleid.

Soest geeft geen gronden voor woningbouw of voorzieningen uit voor een lagere grondprijs dan de in de grondprijzenbrief opgenomen vaste grondprijzen voor respectievelijk sociale huurwoningen en maatschappelijke voorzieningen.

Overzicht toegepaste en niet toegepaste instrumenten In Tabel 2 is weergegeven welke instrumenten de gemeente wel en niet toepast. De gemeente zet al een zeer breed instrumentarium in. Ook is een deel van de instrumenten recentelijk aangepast om de effectiviteit te vergroten (zie paragraaf 2.3). Een risico van de huidige inzet van instrumenten bestaat eruit dat de gemeente kan ‘overvragen’. Daarvan kan sprake zijn als het geëiste programma en andere projecteigenschappen financieel niet realiseerbaar zijn voor ontwikkelende partijen en gemeente en externe partijen ook niet tot een realiseerbaar compromis weten te komen. Daarnaast loopt de gemeente een groter financieel risico bij toepassing van actief grondbeleid. De gemeente loopt met name risico bij projecten met een grote voorinvestering (bijvoorbeeld voor grondaankopen, uitplaatsing van bedrijven, grondsanering, bouw- en woonrijp maken). Wanneer de gronduitgifte vervolgens tegenvalt, kan de gemeente (grotere) verliezen leiden. Voor het compensatiefonds geldt dat dit kan leiden tot minder betaalbare woningen, als ontwikkelaars de voorkeur geven aan het afkopen van die verplichting om betaalbare woningen Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

11

te bouwen boven het realiseren van de betaalbare woningen. Om dit tegen te gaan, dient de bijdrage aan het compensatiefonds hoog genoeg te zijn. Dit kan echter weer zijn weerslag hebben op de haalbaarheid van projecten. In hoeverre de bijdragen aan een compensatiefonds bijdragen aan betaalbare woningbouw op andere locaties hangt af van hoe de gemeente het fonds weet in te zetten. Tabel 2 Overzicht van het gemeentelijk instrumentarium en dikgedrukt de instrumenten die de gemeente Soest inzet

Zorgen dat woningen… Gerealiseerd worden…

Beleid / Samenwerking / Onderhandeling Woonvisie/Omgevingsvisie Woningbouwprogrammering en prioritering (type, prijs, doelgroep) Stimuleren kleinere, bijzondere of tijdelijke woonvormen Zelf woningen bouwen…?

Publiekrecht Omgevingstafels Prestatieafspraken

Gronduitgiftebeleid

Omgevingsplan & sturing op realisatie en instandhouding: soc. huur, middenhuur, betaalbare koop, CPO. Vereveningsfonds (feitelijk afkoop van realisatie, maar...) Gronduitgiftebeleid

Maatwerkafspraken: o.a. ketting- en antispeculatiebeding (verbod op verkoop binnen een bepaalde tijd na nieuwbouw, bv. 5 jaar) en zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw. Erfpacht Omgevingsplan & sturing op realisatie en instandhouding: soc. huur, middenhuur, betaalbare koop, CPO.

Beschikbaar blijven…

Betaalbaar blijven…

Privaatrecht Woningbouwakkoorden Maatwerkafspraken: o.a. terugleverplicht

Leegstandaanpak Startersleningen/Terugkoop- Woningbouwakkoorden en verkoopregelingen Maatwerkafspraken

Anterieure overeenkomst Exploitatieplan Opkoopbescherming Bescherming tegen toeristische verhuur: Huisvestingsverordening Woningvoorraadbeheer: Huisvestingsverordening Leegstandverordening Gronduitgiftebeleid (DAEB) Prestatieafspraken

Er zijn maar beperkt aanvullende mogelijkheden om woningbouwdoelen dichterbij te brengen met de inzet van nieuwe instrumenten. Van de niet toegepaste instrumenten heeft de gemeente Soest de opkoopbescherming als mogelijk instrument al verkend. De conclusie hiervan was dat het aantal opkopen in de gemeente beperkt is en de capaciteit die dit instrument vergt, niet zou opwegen tegen het te verwachten effect (Evaluatie Masterplan 2022). Een mogelijke aanvulling op het instrumentarium in de gemeente Soest kan bestaan uit Woningvoorraadbeheer, gericht op het beter benutten van de bestaande voorraad door bijvoorbeeld woningsplitsing onder voorwaarden mogelijk te maken. Dat betreft geen nieuwbouw, maar kan wel een instrument zijn waarmee meer woningen gecreëerd worden zonder aantasting van het groene en dorpse karakter. Met Woningvoorraadbeheer kan gestuurd worden op hoe de woningvoorraad aansluit bij de veranderende bevolking, bijvoorbeeld door meer appartementen te creëren die geschikt zijn voor jongeren en/of ouderen. Net als bij Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

12

nieuwbouw binnen bestaande stads- en dorpsgebied kan ook het beter benutten van de woningvoorraad de druk op het wegennet en parkeervoorzieningen vergroten. In de gemeentelijke sturing op dit gebied gaat het om het zoeken naar een balans tussen mogelijk maken en reguleren. Met het oog op een zo efficiënt mogelijke benutting van de voorraad zal je - bij wijze van voorbeeld - kamergewijze verhuur zoveel als mogelijk willen toestaan, en hieraan niet veel meer kwalitatieve eisen willen stellen dan opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen het Bouwbesluit). Eventuele aanvullende sturing via het Omgevingsplan ligt in dat geval minder voor de hand. Dit geldt ook voor eventuele sturing via de Huisvestingswet 2014. Vanuit overweging van leefbaarheid of schaarste (onttrekking van ook noodzakelijke eengezinswoningen) is regulering (zij het onder strikte voorwaarden) via de Huisvestingsverordening mogelijk4; de vraag is of dit wenselijk en noodzakelijk is.

Deelconclusie De gemeente Soest heeft de woningbouw ambitie om 1.500 extra woningen te realiseren in de periode 2022 – 2030. Voor dezelfde periode is in de Woondeal ingetekend voor 1.250 woningen. Er zijn de afgelopen jaren te weinig betaalbare woningen gerealiseerd. Daarom wordt zowel op landelijk, als gemeentelijk niveau de regie op het realiseren van betaalbare woningen vergroot. De regio Amersfoort, en daarmee ook de gemeente Soest, heeft zich met de Woondeal gecommitteerd aan de landelijke richtlijnen over betaalbaarheid. Vanaf 2025 dient twee derde van de te realiseren woningen betaalbaar zijn. Of deze verdeling ook als doel geldt voor alle afzonderlijke gemeenten in de regio, is niet expliciet vastgelegd. Het Coalitieakkoord verwijst naar het Masterplan Wonen voor het streven ten aanzien van sociale huur en andere betaalbare woningen. Dat streven, onderdeel van het zogenoemde ‘no-regretscenario’, ligt lager dan de percentages die onderdeel zijn van de Woondeal. Om meer grip te krijgen op de bouw van betaalbare woningen is de vernieuwde Doelgroepenverordening 2023 opgesteld, die al vanaf zes woningen geldt. Onderdeel van de verordening is ook een compensatiefonds voor projecten tot zes woningen. In de Prestatieafspraken (2023) is het streven benoemd om tot en met 2025 per saldo 305 sociale huurwoningen aan de voorraad toe te voegen.

Verdere regie blijkt ook uit het nieuwe grondbeleid dat de gemeente voert; situationeel grondbeleid. Van passief grondbeleid als uitgangspunt is de gemeente nu overgestapt naar een meer actief grondbeleid. Alles om het aandeel betaalbare woningen te vergroten. De mogelijkheden van de toepassing van nieuwe instrumenten zijn beperkt. Opkoopbescherming is al overwogen, maar als onvoldoende effectief beschouwd. De gemeente Soest zou instrumenten waarmee de bestaande voorraad beter benut wordt, kunnen overwegen.

4 Zie: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huisvestingswet-2014. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

13

3

Woningbouwopgave en plancapaciteit

Dit hoofdstuk geeft antwoord op de vragen welk deel van de woningbouwdoelstellingen al gerealiseerd is, welk deel in een vergevorderd stadium is en hoe de actuele plancapaciteit zich verhoudt tot de openstaande woningbouwopgave.

Al gerealiseerde woningbouw Leidend woningbouwdoel is de 1.250 woningen in de periode 2022 tot en met 2030 uit de Woondeal. In de Woondeal is daarnaast een regionaal streven qua verdeling naar woningcategorieën opgenomen. In eerste instantie kijken we in hoeverre de gemeente op koers ligt deze doelen te halen met de voortgang van de woningbouw en de bestaande woningbouwplannen (plancapaciteit). Vervolgens zullen we ook kijken of de hogere doelstelling van 1.500 woningen uit het Coalitieakkoord binnen bereik is. De ambitie in de Woondeal voor 2022 was de realisatie van 262 woningen. In de praktijk zijn 127 woningen gerealiseerd volgens de gegevens die door de gemeente zijn aangeleverd. Dat aantal is lager dan de voorgaande drie jaren (zie Woondeal, 2022). Voor de hele periode tot en met 2030 bestaat de ambitie uit 1.250 woningen. Van die ambitie dienen vanaf 2023 nog 1.123 woningen gerealiseerd te worden (zie Tabel 3). Tabel 3 Woningbouwdoelstellingen en reeds gebouwde woningen

Categorie Woningbouwdoelstelling Woondeal 2022 t/m 2030 Sociale corporatiehuurwoningen

Ambitie

Gerealiseerd

Restant

1.250

127

1.123

344

0*

344

Middenhuur corporatiewoningen Midden huur en betaalbare koopwoningen, marktpartijen Overig

69

0*

69

417

0 – 127

290 - 417

420

0 - 127

293 - 420

* Volgens de Woondeal stonden voor 2022 geen woningen gepland van woningcorporaties. Dit betreft daarmee naar grote waarschijnlijkheid woningen van marktpartijen. Het kan hierbij deels gaan om middenhuur en betaalbare koopwoningen.

Woningbouw in een vergevorderd stadium Een deel van de woningbouwplannen in de gemeente Soest is al in een vergevorderd stadium. Het gaat daarbij om harde plancapaciteit waarvan alle procedures doorlopen zijn en de bouw begonnen is (op peilmoment juli 2023). Dit geldt voor in totaal 191 woningen, waarvan 109 sociale huurwoningen, 55 middenhuur of betaalbare koopwoningen en 27 overige duurdere huur- en koopwoningen. De meeste van deze woningen zouden volgens planning in 2023 of 2024 opgeleverd moeten worden. Het betreft echter niet alle woningen gepland voor 2023 en 2024. Hoewel deze woningen (deels) nog niet opgeleverd zijn, gaan we er in dit onderzoek vanuit dat deze woningen opgeleverd zullen worden. Als we deze woningen van het restant van de woningbouwdoelstelling uit Tabel 3 aftrekken, houden we een totale opgave van 883 woningen over (zie Tabel 4).

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

14

Tabel 4 Woningbouwdoelstellingen en woningbouw in uitvoering

Aantal woningen 1.123

Categorie Restant woningbouwdoelstelling Woondeal

In uitvoering

Restant

191

932

Restant sociale corporatiehuurwoningen

344

109

235

Restant middenhuur corporatiewoningen Restant middenhuur en betaalbare koopwoningen, marktpartijen Overig

69

-

69

290 - 417

55

235 - 362

293 - 420

27

266 - 393

Aanvullende actuele plancapaciteit De resterende woningbouwopgave (na aftrek van reeds gebouwde woningen en woningbouwplannen in uitvoering) wordt in tabel 3 vergeleken met de plancapaciteit. Daarbij wordt ook onderscheid gemaakt tussen harde en zachte plancapaciteit. Bij harde plancapaciteit gaat het om plannen waarin het bestemmingsplan/omgevingsplan is vastgesteld en/of onherroepelijk is. Zachte plancapaciteit zijn plannen die zich in een eerdere planfase bevinden, variërend van een verkenning tot een concept bestemmingsplan/omgevingsplan. Hoewel de kans groter is dat harde plannen daadwerkelijk gerealiseerd worden, kunnen ook bij harde plannen vertragingen optreden ten opzichte van de actuele planning of plannen geheel of gedeeltelijk komen te vervallen. Tabel 3 – Woningbouwdoelstellingen en woningbouwplannen (harde en zachte plancapaciteit)

Categorie

Aantal woningen

Restant woningbouwdoelstelling Woondeal

932

Restant sociale corporatiehuurwoningen

235

Restant middenhuur corporatiewoningen Restant middenhuur en betaalbare koopwoningen, marktpartijen

69

Overig

235 - 362 266 - 393

Totale plancap. 1.790 (192%) 614 (261%) 328 (91140%) 848 (216319%)

Harde plancapac. 299 (32%) 35 (15%)

41 (11-17%) 233 (59-88%)

Zachte plancap. 1.491 (160%) 579 (246%) * 287 (79122%) 625 (159235%)

* Deze cellen zijn leeg omdat voor geen van de woningen in het overzicht van woningbouwplannen is gespecificeerd dat het middenhuurwoningen van woningcorporaties betreft.

Als we kijken naar de doelstelling van 1.500 woningen uit het Coalitieakkoord is de actuele opgave na aftrek van de gerealiseerde woningen in 2022 en woningbouw in uitvoering 1.182 woningen. De totale plancapaciteit is met 151% dan nog steeds aanzienlijk hoger dan de richtlijn van 130%. De relatieve omvang van de harde plancapaciteit daalt dan naar 25%. Om de doelstelling te halen, dient dus een groter deel van de zachte plancapaciteit tot uitvoering te komen. Tabel 4 – Woningbouwdoelstelling Coalitieakkoord en woningbouwplannen (harde en zachte plancapaciteit)

Categorie Restant woningbouwdoelstelling Coalitieakkoord

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

Aantal woningen

Totale plancap.

Harde plancapac.

Zachte plancap.

1.133

1.790 (151%)

299 (25%)

1.491 (126%)

15

Deelconclusie De gemeente Soest heeft een aanzienlijke plancapaciteit in verhouding tot de woningbouwdoelstellingen tot 2030. In vergelijking met de 1.250 woningen van de Woondeal, is de plancapaciteit 192%. Dit is aanzienlijk hoger dan de landelijke richtlijn van 130%. Echter, het overgrote deel van de plancapaciteit betreft ‘zachte’ plannen, die met grotere onzekerheden omgeven zijn. Dit geldt ook voor betaalbare woningen. Voor sociale corporatiehuurwoningen is de totale plancapaciteit 614 (261% ten opzichte van de doelstelling). De harde plancapaciteit voor sociale corporatiehuurwoningen is slechts 15% van de doelstelling. De enige categorie met een aanzienlijk hogere harde plancapaciteit is ‘overig’. Oftewel dure huur- en koopwoningen en niet gespecificeerde woningen. Ondanks de omvangrijke plancapaciteit is er een aanzienlijke opgave om voldoende plannen ‘hard’ te maken, waaronder ook plannen met sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. Dit betekent dat er vaak nog onderhandelingen plaatsvinden met initiatiefnemers, dat plannen nog verder uitgewerkt moeten worden en dat procedures doorlopen moeten worden.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

16

4

Plancapaciteit, risico’s en sturing

Om het woonbeleid en de gestelde woningbouwdoelstellingen te bereiken, en waar nodig bij te kunnen sturen, is het essentieel om eventuele risico’s in beeld te hebben. De risicoscan plancapaciteit is erop gericht om de totale plancapaciteit en de bijdrage die het (potentieel) levert in relatie tot de woningbouwdoelstellingen in beeld te brengen, rekening houdend met mogelijke knelpunten die kunnen leiden tot vertraging. Op die manier kan inzichtelijk gemaakt worden welke risico’s er verwacht worden, in hoeverre dat tot vertraging kan leiden en wat dat betekent voor de implementatie van het woningbouwbeleid. Daarbij wordt gebruik gemaakt van het ambtelijk overzicht van de plancapaciteit, input van gemeentelijke contactpersonen voor de verschillende projecten en gesprekken met de ambtelijke organisatie.

Plancapaciteit en planeigenschappen 4.1.1 Harde en zachte plancapaciteit De totale plancapaciteit tot en met 2030, exclusief de 240 woningen die onderdeel zijn van projecten die vergevorderd in uitvoering zijn (zoals genoemd in paragraaf 3.2), bestaat uit 1.790 woningen. Daarvan zijn 299 woningen onderdeel van harde plannen. Uiteindelijk zijn achttien plannen met in totaal 1.434 woningen tot en met 2030 meegenomen in de risicoanalyse. Dit is dus niet de gehele, maar 80% van de plancapaciteit (zie figuur 1). Plannen tot tien woningen en plannen die nog in een heel prille en onzekere fase zitten en waarover nog veel onduidelijk is, zijn niet meegenomen. Door de grote onzekerheid die deze plannen nog kennen, zouden deze plannen voor een vertekend beeld zorgen als ze waren meegenomen. De meeste van de woningen in deze categorie “onzekere plannen” staan gepland voor de jaren 2025 en 2026. Aangezien ook de uitvoering (sloop, grondwerkzaamheden en bouw) tijd kost, dienen deze plannen snel hard te worden om volgens planning gerealiseerd te kunnen worden. Met name het aantal geplande woningen voor 2026 is erg groot. In de woningbouwplanning in veel gemeenten is een dergelijke ‘boeggolf’ waar te nemen, die in de tijd vaak meebeweegt. De productie over twee tot drie jaar wordt vaak overschat. In totaal zijn 299 woningen van de meegenomen plannen hard, de rest (1.135 woningen) is zacht.

Figuur 1 laat de plancapaciteit van de onderzochte projecten en overige niet onderzochte plannen zien, inclusief de harde plancapaciteit.

Plancapaciteit is een momentopname Projecten kunnen op ieder moment gewijzigd worden. De analyse van de plancapaciteit is dan ook een momentopname. Projectleiders/gemeentelijke contactpersonen hebben planningen en programma’s van enkele plannen geactualiseerd bij de inventarisatie van de risico’s. De hier gepresenteerde cijfers geven met deze actualisatie een vrij accuraat beeld, maar het blijft een momentopname van een snel wijzigende situatie. Daarom dienen de gepresenteerde cijfers ook als een globale momentopname te worden beschouwd.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

17

Figuur 1 Totale en onderzochte woningbouwplannen naar harde en zachte plancapaciteit

800 700 600 500 400 300 200 100 0 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Harde plancap., onderdeel risicoscan

Harde plancap., geen onderdeel risicoscan

Zachte plancap., onderdeel risicoscan

Zachte plancap., geen onderdeel risicoscan

4.1.2 Binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied De meeste woningbouwplannen in de gemeente Soest bevinden zich op locaties binnen het bestaande stads- en dorpsgebied. Dit betreft 64% (923 woningen) van de plancapaciteit onderdeel van de risicoscan en 71% (1.279 woningen) van de totale plancapaciteit. Bij zowel harde als zachte projecten kunnen verschillende risico’s van toepassing zijn, bijvoorbeeld of een uitbreidingsplan (buiten de bebouwde kom) wel voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en bij inbreidingsplannen (binnen de bebouwde kom) kan sprake zijn van meer belanghebbenden die bezwaar kunnen maken of kan de financiële haalbaarheid onder druk staan door kosten voor uitplaatsing van bedrijven of sanering van grond. Figuur 2 – Woningbouwplannen naar harde en zachte plancapaciteit van plannen wel en geen onderdeel van risicoscan

800 700 600 500 400 300 200 100 0 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Inbreiding, transf. etc., onderdeel risicoscan

Uitbreiding, onderdeel risicoscan

Inbreiding, transf. etc., geen onderdeel risicoscan

Uitbreiding, geen onderdeel risicoscan

2030

4.1.3 Woningsegmenten In de onderzochte plancapaciteit (onderdeel van de risicoscan) is voor 68 woningen nog geen programma vastgesteld. Vooral bij zachte plannen kunnen nog verschuivingen in het woningbouwprogramma plaatsvinden, bijvoorbeeld in reactie op veranderende financiële Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

18

omstandigheden. Van de plannen die onderdeel zijn van de risicoscan is 24% sociale huur, 7% middeldure huur en 11% sociale en betaalbare koop. Samen is daarmee 42% van het programma betaalbaar. Van de plannen die niet zijn meegenomen in de risicoscan is een aanzienlijk groter deel betaalbaar: 94%. Over het gehele programma in de plancapaciteit is 34% sociale huur en 53% betaalbaar (sociale huur, middenhuur, sociale koop of betaalbare koop).

Onderdeel risicoscan

Figuur 3 – Woningbouwprogramma van plannen wel en geen onderdeel van risicoscan

Sociale huur Middenhuur Sociale en bet. koop Dure huur en koop Niet bekend

Geen onderdeel risicoscan

Sociale huur Middenhuur Sociale en bet. Koop Dure huur en koop Niet bekend 0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

Woningbouw en sturing in twee projecten Voordat we verder gaan met de risicoanalyse die de betrokken projectleiders hebben ingevuld, volgt nu eerst een korte casusbeschrijving van twee projecten. Ieder plan behelst een heel proces tot het gerealiseerd is. Om meer over dit proces te weten te komen, hoe de gemeente stuurt op welke woningen gerealiseerd worden en welke afspraken tussen gemeente en andere actoren gemaakt worden, hebben we de twee casussen opgenomen in dit onderzoek. Deze casussen bieden ook praktijkvoorbeelden van knelpunten die uit de risicoscan naar voren komen (zie paragraaf 4.4).

Project Molenstraat/Gemeentewerf Grondeigenaar Ontwikkelaar Woningbouwprogramma

Gemeente Soest De Alliantie 56 woningen, waarvan 49 sociale huur en 7 middeldure huur

Bij de Molenstraat (gemeentewerf) betrof het gemeentegrond. Toen de gemeentewerf afbrandde, is bewust de keuze voor woningbouw gemaakt, het is immers een aantrekkelijke locatie. Verder is er een keuze gemaakt om betaalbare woningbouw te faciliteren. Hier is de woningcorporatie De Alliantie in positie gebracht om uiteindelijk 56 woningen te ontwikkelen. Hiervan zijn 14 woningen grondgebonden en 42 appartementen met 2 of 3 kamers. Het overgrote deel van het plan, 49 woningen, is sociale huur en de overige 7 woningen zijn middeldure huurwoningen. Er geldt een instandhoudingstermijn van 25 jaar, privaatrechtelijk vastgelegd.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

19

De Alliantie heeft zelf het participatietraject met de buurt doorlopen en daardoor het plan ook op diverse punten aangepast. De buurt wilde graag lagere woningen, waardoor uitgekomen is op woningen met maximaal twee lagen zonder kap. Uiteindelijk zijn de woningen nog kleiner geworden dan het originele plan. Als gevolg hiervan is ook een lagere parkeernorm gaan gelden. Idealiter had de woningcorporatie woningen van 50 m2 gerealiseerd, maar tot de 45 m2 geldt een ontheffing voor het aantal autoparkeerplaatsen, als het gecompenseerd wordt met meer fietsparkeerplekken. Ondanks dat de gemeente De Alliantie toestond om ruimte voor de benodigde parkeerplaatsen af te kopen, lukte het De Alliantie niet om de grotere woningen, met de parkeerplekken, te realiseren. Dit was financieel voor De Alliantie niet haalbaar. Uiteindelijk is De Alliantie wel tevreden met de kwaliteit van de opgeleverde woningen.

Project Ferdinand Huycklaan/Kerkstraat Grondeigenaar Ontwikkelaar Woningbouwprogramma

Meerdere particuliere eigenaren RV-O 10 woningen (bredere ontwikkeling betreft 23 woningen)

Het project kent meerdere grondeigenaren. De gemeente heeft bewust de keuze gemaakt om één integraal plan te eisen voor het plan. Dit heeft mogelijk initieel vertraging opgeleverd, maar uiteindelijk wel tot een integraal plan geleid, waar de verschillende eigenaren, en de gemeente, er samen uitgekomen zijn. Op het moment dat het plan ontworpen werd, gold in Soest de volkshuisvestelijke norm niet meer, en was de doelgroepenverordening nog niet ingevoerd. Dit houdt in dat er op het gebied van het woningbouwprogramma relatief weinig eisen aan de ontwikkelaar zijn gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van de grootte van de woningen. De gemeente eiste wel middeldure huurwoningen. Echter, middeldure huurwoningen zijn hier woningen met een huur boven de sociale huurgrens met een maximumprijs van €1.200, geëxploiteerd door de ontwikkelaar met een instandhoudingstermijn van tien jaar. Dit is privaatrechtelijk vastgelegd en een uitkomst van onderhandelingen tussen ontwikkelaar en gemeente. Inmiddels is in de doelgroepenverordening een middeldure huurwoning gedefinieerd als een woning met een aanvangshuurprijs vanaf de maximale sociale huurgrens tot €1.023,23 in 2023. Voor de ontwikkelaar was het niet altijd duidelijk hoe de stedenbouwkundige van de gemeente zich verhoudt tot de welstandcommissie.

Onderdelen die door de een waren goedgekeurd, zijn later door de Welstandscommissie weer veranderd. Uiteindelijk zijn de ontwikkelaars 4 à 5 keer naar de Welstandscommissie geweest.

Risico-inventarisatie plancapaciteit Sommige projecten lopen meer risico’s dan andere. Dit kan afhangen van veel projectspecifieke eigenschappen en omstandigheden. Hierbij het kan zijn dat verschillende risico’s terugkomen bij meerdere projecten. Inzicht hierin helpt bij het begrijpen waarom risico’s van toepassing zijn, welke impact deze kunnen hebben op het behalen van gestelde doelen, het identificeren van mogelijke beheersmaatregelen en het prioriteren van dergelijke maatregelen op basis van de potentiële impact.

Risico-inschatting voor 17 projecten Van de 18 projecten heeft de gemeente voor één project geen risico-inventarisatie kunnen aanleveren. Dit betreft een deelproject van het Vliegveld (Vliegbasis Soesterberg, overig), waarvoor de projectleiding in handen van de provincie is. Voor het vervolg van deze risicoscan Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

20

betreft het totaal 17 woningbouwplannen met in totaal 1.252 woningen. Als we stellen dat een risico/knelpunt een potentiële impact heeft op 90% van de onderzochte plancapaciteit gaat het dus om 90% van 1.252 woningen (zo’n 1.127 woningen).

Op basis van de risico-inschatting van twintig veel voorkomende knelpunten (zie Bijlage D voor de lijst inclusief toelichting) komt naar voren dat ‘bezwaar omwonenden’ als grootste potentiieel vertragende factor wordt gezien. Dit vormt een risico voor nagenoeg de gehele onderzochte plancapaciteit. Voor ruim de helft van de woningen vormt dit knelpunt een grote kans op een grote vertraging. Na ‘bezwaar omwonenden’ volgt ‘financiële haalbaarheid’, met een kans op vertraging bij 90% van de woningen en een grote kans op een grote vertraging bij de helft van de woningen. ‘Andere plannen of regelgeving (e.g. provinciale ruimtelijke verordening)’ kent een risico voor 87% van de woningen en een groot risico voor 38% van de woningen. Tabel 5 – Top 10 risico’s op vertraging voor onderzochte plancapaciteit