20240425 Rapport Woningbouwbeleid Soest_def

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

42

Bijlage C – Overzicht geraadpleegde documenten •

Omgevingsvisie Soest en Soesterberg | Hoofddocument + Raadsvoorstel + Raadsbesluit + Collegevoorstel + Nota van Beantwoording en ambtelijke wijzigingen + Persbericht o

•

Masterplan Wonen Soest (2020) | Hoofddocument + Raadsvoorstel o o

• • •

Lokale duiding ontwikkelbeeld | Memo

Regionaal programmeren wonen en werken | Raadsinformatiebrief Woondeal Utrecht (2019)| Hoofddocument Woondeal regio Amersfoort (addendum woondeal regio Utrecht) | Hoofddocument o o

• • • • • • • •

Uitwerking instrumenten Masterplan Wonen Soest | Hoofddocument + Raadsvoorstel Instrumenten Masterplan Wonen Soest | Hoofddocument

Woningbehoefteonderzoek (2019) | Hoofddocument Doelgroepenverordening | Raadsbesluit Ontwikkelbeeld 2030 - 2040 Regio Amersfoort | Hoofddocument +Collegevoorstel + Raadsvoorstel + Raadsbesluit + Samenvatting + Participatie o

• • •

Opdrachten voor Omgevingsprogramma’s | Hoofddocument

Woondeal en regionaal programmeren | Mail wethouder Woondeal | Raadsinformatiebrief

Coalitieakkoord 2022 – 2026 | Hoofddocument Volkshuisvestelijke prestatieafspraken Soest 2023 | Hoofddocument Nota grondbeleid 2023 | Raadbesluit Evaluatie Masterplan Wonen | Hoofddocument Structuurvisie 2009 – 2030 (reeds ingetrokken) Gebiedsvisie Landelijk gebied Soest (reeds ingetrokken) Wonen in Soest – Woningmarkt in perspectief (2012) (reeds ingetrokken) Sociaaleconomisch beleidsplan gemeente Soest 2008 – 2015 (reeds ingetrokken)

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

43

Bijlage D – Knelpuntenlijst Knelpunt 1 Afhankelijkheid particulier initiatief 2 Afhandelen uitplaatsing/ planschade 3 Andere plannen of regelgeving (e.g. provinciaal ruimtelijke verordening) 4 Regionale-/ intergemeentelijke samenwerking 5 Tekort aan ambtelijke capaciteit 6 Samenwerking gemeente en bouwende partij(en) 7 Gebrek aan marktdruk 8

Bezwaar omwonenden

9

Politiek draagvlak (gem. raad/ gem. beleid)

10

Geluid (weg, spoor, luchtvaart)

11

Aanleg infrastructuur/ ontbrekende ontsluiting/ capaciteitsproblemen Tekort aan bouw-/ ontwikkelcapaciteit Financiële haalbaarheid

12 13 14 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bodemverontreiniging

16

Waterbeheer

17

Overig milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid)

18

Stikstof

19

PFAS

20

Parkeernorm

Mogelijke vertraging… ...door strategisch handelen van particuliere initiatiefnemers, waar de gemeente hooguit beperkte invloed op heeft. ...door de afhandeling van planschade voor gedupeerde partijen en/of het faciliteren van uitplaatsing. ...door andere plannen en/of regelgeving (eventueel van andere overheden), bijvoorbeeld in het Besluit ruimtelijke ordening staan tegengestelde voorschriften. ...door afspraken die op regionaal-/intergemeentelijk zijn of nog moeten worden gemaakt. …door vertraagde procedures of onderhandelingen als gevolg van tekort aan personeel. …doordat de gemeente en de bouwende partij niet op één lijn liggen en niet tot de benodigde afspraken komen. ...door (de verwachting van) achterblijvende verkoop van woningen. …doordat omwonenden, of andere belanghebbenden, bezwaar indienen en eventueel een gang tot aan de Raad van State maken. ...door het gebrek aan politiek draagvlak vanuit de raad/ het college. Veranderende gemeentelijke kaders en opvattingen valt hier ook onder. Voorbeeld: raad is het niet eens met het woningprogramma en stemt niet inmet een aanpassing van het bestemmingsplan. ...door (onderzoek naar) overschrijding van geluidsnormen, waar aanvullende maatregelen of planaanpassingen voor doorgevoerd moeten worden.

...door het moeten aanleggen, uitbreiden of aansluiten van essentiële infrastructuur, zoals: wegen, riolering, energienetwerken, etc. ...doordat de ontwikkelende partij niet genoeg personeel/ bouwmateriaal of -materieel kan inzetten. ...doordat de ontwikkelende partijen binnen gestelde kaders niet tot een sluitende exploitatie komt. ...doordat het plan (mogelijk) niet in lijn is met de ladder voor duurzame verstedelijking en onderbouwing extra tijd vergt. ...doordat de bodem (mogelijk) verontreinigd is, waardoor (onderzocht moet worden of) de bodem eerst gesaneerd moet worden. ...doordat er problemen op het gebied van waterbeheer optreden, op het gebied van retentie en/of afwatering. ...doordat grenswaarden overschreden worden op het gebied van luchtkwaliteit, geur of externe veiligheid en aanvullend onderzoek of extra maatregelen of aanpassingen nodig zijn. Eventueel door de aanwezigheid van een vervuilend bedrijf in de nabijheid. ...doordat de stikstofnormen overschreden worden, vooral in de buurt van Natura2000 gebieden en aanvullend onderzoek of extra maatregelen of aanpassingen nodig zijn. ...doordat (mogelijk) PFAS in de grond aanwezig is; de grond moet eventueel gesaneerd worden. ...doordat het niet lukt om voldoende parkeerplaatsen volgens de gemeentelijke kaders te realiseren, kan zowel doordat het financieel niet lukt, maar ook door onvoldoende ruimte.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

44

48 3. Groot Engendaal (Hart van S.) - Deel zorg

94 2. Groot Engendaal (Hart van S.) - Deel wonen

40 18. Rademakerstraat 20 - 30

47 17. Vliegbasis Soesterberg, deelgebied 1

35 10.Ferdinand Huycklaan Paardenkamp

20 11. Kerkstraat 56-58

22 4. Albert Cuyplaan 198 (KPN)

49 5. Di Lassostraat 65 (Orlandoterrein)

36 6. Klaarwaterweg 60-80 en 86-104

64 8. van Angerenstraat en Plesmanstraat

17 9. Veldmaarschalk Montgomeryweg 3

20 12. Prins Hendriklaan 5 (dakopbouw)

12 7.Birkstraat 134

5

2

2

2

2

5

2

2

5

2

2

5

5

5

2

1

5

2

5

5

5

5

2

2

2

2

2

2

1

1

1

2

1

5

5

2

2

2

2

2

2

2

1

2

2

1

1

1

1

2

5

5

2

2

2

2

2

1

2

1

2

1

1

1

1

1

1

5

5

1

2

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

2

1

5

5

5

2

2

1

2

1

2

1

1

1

1

1

1

1

5

1

1

1

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

5

2

1

1

2

2

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

5

1

2

2

1

2

2

1

2

1

1

1

2

1

1

1

2

5

5

1

1

2

1

1

2

1

1

1

1

1

1

2

2

2

1

1

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

2

1

2

1

2

2

2

2

2

2

1

1

1

2

1

1

1

1

1

1

2

1

2

2

2

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

2

2

1

1

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

2

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

2

1

1

1

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

2

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

2

1

2

1

1

1

2

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

2

1

1

1

1

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

14. Vliegveld overig *

122 16. Soesterberg-Noord kamer 1 Zuid

5

144 15. Amersfoortstraat 15

300 13. Oude Tempel (Apollo Noord)

Risico's/knelpunten Bezwaar omwonenden

Ranking Bruto aantal woningen

200 1. Dalweg

Bijlage E – Overzicht risico-inventarisatie

Aanleg infrastructuur/ontbrekende ontsluiting Stikstof Samenwerking gemeente en bouwende partij(en) PFAS

4 5 8 9 10 11 12 13 14 15

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

SOM

49

48

41

38

37

35

33

28

26

26

26

25

24

24

24

24

21

Ranking

1

2

3

4

5

6

7

8

9

9

9

12

13

13

13

13

17

20

14. Waterbeheer

16

Afhandelen uitplaatsing/planschade Overig milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid) Gebrek aan marktdruk

17

Tekort aan ambtelijke capaciteit

18

Geluid (weg, spoor, luchtvaart)

19

Ladder voor duurzame verstedelijking Tekort aan bouw/ontwikkelcapaciteit Afhankelijkheid particulier initiatief Bodemverontreiniging

7

6

Andere plannen of regelgeving (e.g. prov. ruimt. verordening) Politiek draagvlak (gem. raad/ gem. beleid) Regionale-/intergemeentelijke samenwerking Parkeernorm

3

2

Financiële haalbaarheid

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

45

Bijlage F – Bestuurlijke reactie college van B en W

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

46

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

47

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

48

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

49

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

50

Bijlage G – Nawoord Rekenkamer Soest Uit het rapport blijkt dat er enige tijd twee kwantitatieve doelstellingen voor het realiseren van woningen naast elkaar hebben bestaan en dat de plancapaciteit per woningbouwsegment een beperkte harde plancapaciteit laat zien (61% van de plancapaciteit voor de jaren 2024 tot en met 2027 bevat volgens gemeentelijke projectleiders de grootste risico’s om die projecten binnen de planning te realiseren). Verder blijkt dat er geen andere instrumenten zijn om de gemeentelijke sturing op de nieuwbouwproductie verder te versterken en dat het beleid onvoldoende richting geeft in de afweging die gemaakt wordt wanneer (bovenwettelijke) ambities tot gevolg hebben dat projecten niet zo snel als mogelijk gerealiseerd kunnen worden. De bestuurlijke reactie van het college stelt dat er extra plannen in procedure zijn gebracht en dat dit zou hebben geleid tot een versnelling en tot meer harde plannen. Daar is in het kader van ons onderzoek geen onderbouwing voor gebleken. De vraag is of de goede dingen gedaan zijn die ervoor zorgen dat de realisatie van woningen versneld wordt. Kan de gemeente de complexe uitdagingen binnen de huidige context aan? Denk hierbij aan de onzekerheid rond middenhuur en voorzichtiger ontwikkelaars en beleggers. De bestuurlijke reactie van het college geeft ons daarom aanleiding tot dit nawoord.

Zoals hierboven opgemerkt, blijkt uit een van de conclusies dat er geen andere instrumenten zijn om de gemeentelijke sturing op nieuwbouwproductie te versterken. Wij adviseren de gemeente daarom om bij de uitvoering van het beleid en de verordeningen in te zetten op die cruciale factoren die zowel kwantitatief als kwalitatief woningbouwproductie mogelijk maken. Deze factoren zijn: -

-

-

Het ondervangen van project overstijgende (cumulatieve) knelpunten die zonder maatregelen een steeds grotere impact zullen hebben op de (on)mogelijkheid om woningbouwplannen te realiseren. Knellende kaders op het gebied van parkeren en stedenbouw staan voortvarende realisatie van woningbouw in de weg. Vanuit een gebiedsgerichte benadering zal tot oplossingen gekomen moeten worden. Het stapelen van ambities en flexibiliteit bij consistente kaders is nodig om de realisatie verder te brengen. Het vergroten van draagvlak voor woningbouwprojecten binnen de bestaande gebouwde omgeving door als gemeente – aanvullend op de inzet van de initiatiefnemer – te investeren in volwaardige participatie van omwonenden, waarbij de focus ligt op het overtuigen van de noodzaak en het bredere publieke belang. Het ‘hard’ maken van de plancapaciteit – en daarna het tot uitvoer brengen – van de plannen die een significante bijdrage leveren aan de doelstellingen ten aanzien van het toevoegen van sociale huur- en middenhuurwoningen.

Onze aanbevelingen zijn bedoeld om deze cruciale factoren te concretiseren. Hieronder per reactie van het college van B en W op de aanbevelingen uit het onderzoek, een reactie van ons als Rekenkamer: -

Ten aanzien van de reactie op aanbeveling 1: het college geeft hier een procesbeschrijving van zijn activiteiten. Wat ons betreft gaat het er echter om dat de gewenste en gerealiseerde output en outcome voor de gemeenteraad inzichtelijk is en er daarmee een eenduidig toetsingskader voor controle ontstaat. Ons advies is om de oorspronkelijke aanbeveling te handhaven.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

51

-

In reactie op aanbeveling 2 geeft: het college aan het een waardevolle aanbeveling te vinden, hoewel het inzicht telkens zal worden bijgesteld door de dynamiek die in de praktijk doorlopend plaatsvindt. Ook blijft het een tijdgebonden tussenstand die in de toekomst aan veranderingen onderhevig blijft. Onze reactie is dat de reactie van het college van B en W juist is. Het is een bewegend geheel en juist daarom is het belangrijk! Ons advies is daarom de aanbeveling te handhaven.

-

Ten aanzien van de reactie op aanbeveling 3: Het college stelt dat er met het nog vast te stellen afwegingskader per programma integraal een afweging gemaakt kan worden per ontwikkeling. Dergelijke afwegingen op een kleiner schaalniveau vereisen maatwerk, dat afhankelijk is van omstandigheden op de locatie en in de omgeving. Ons inziens moeten afwegingen op elk schaalniveau worden gemaakt aan de hand van hetzelfde afwegingskader, hoewel de normstelling kan verschillen. Bepaalde vereisten zijn nu eenmaal realistischer in een grootschalige gebiedsontwikkeling dan in kleine projecten, maar ook daar kan in de aanbevolen beslisboom rekening mee worden gehouden.

-

Ten aanzien van de reactie op aanbeveling 4: het college stelt reeds invulling te geven aan de aanbeveling door prioriteit te geven aan plannen van de woningcorporaties en door de aanstelling van de regievoerder woningbouw. Verder wordt binnenkort de verordening compensatiefonds, zoals aangekondigd in de Doelgroepenverordening, ter besluitvorming voorgelegd aan de raad. Hierdoor zullen duurdere woningen financieel bijdragen aan de realisatie van extra sociale huurwoningen. Onze reactie is dat het goed is dat er geprioriteerd wordt in plannen van woningbouwcorporaties. Wij bevelen de raad echter aan om te toetsen, mede in relatie tot aanbeveling 1, wat het effect van deze prioritering is. Daarnaast benadrukken we het belang van het vergroten van de harde plancapaciteit, zoals besproken in onze aanbeveling. Wat betreft het compensatiefonds geldt dat het hebben van een fonds nog niet automatisch ertoe leidt dat er meer woningen gebouwd worden.

Anders dan gebruikelijk zijn in de bestuurlijke reactie ook omissies benoemd, die volgens ons eigenlijk in het ambtelijk wederhoor naar voren hadden moeten komen. Voor zover het daadwerkelijk om onjuistheden gaat, zijn die in het rapport aangepast. Dit heeft echter geen effect op de conclusies en aanbevelingen van de rekenkamer. Afsluitend: doel van dit onderzoek is om de gemeenteraad in positie te brengen om grip te krijgen op de woningbouwopgave zodat de raad de meest impactvolle kaders kan stellen en achteraf kan controleren of de kaders juist uitgepakt hebben.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

52

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

53