2. Bijlage 1 Nota Grondbeleid Gemeente Soest 2023

Dit geldt echter niet voor transacties tegen een vaste grondprijs zoals opgenomen in de grondprijzenbrief. Voor interne ‘transacties’ wordt de waarde bepaald op basis van de hoogste waarde van de boekwaarde en de marktwaarde, waarbij de marktwaarde door een externe taxateur wordt bepaald.

5.7.2 Prijsvorming bouwgronden We hanteren, met uitzondering van een aantal specifieke gevallen zoals opgenomen in de grondprijzenbrief, voor de prijsvorming van bouwgronden in het kader van verkoop de normatieve residuele grondwaardemethode. Met een residuele grondwaardeberekening wordt de grondprijs berekend door de verwachte marktwaarde te verminderen met de verwachte stichtingskosten. In de stichtingskosten zijn alle bouw- en bijkomende kosten en risico- en winstopslagen Beleidskeuze: Normatieve residuele grondwaardemethode De gemeente Soest hanteert voor de prijsvorming van bouwgronden de normatieve residuele grondwaardemethode. Dit houdt in dat er bij het bepalen van de grondprijs wordt uitgegaan van standaard bouw. Extra’s die leiden tot hogere bouwkosten dienen te worden verrekend met de verkoopopbrengsten, maar worden niet verrekend met de grondprijs. De gemeente behoudt zich het recht voor om hier in specifieke situaties vanaf te zien. Dit betreft een continuering van het huidige grondbeleid. 3

Artikel 107 lid 1 verdrag betreffende de werking van de Europese Unie

19

Nota Grondbeleid 2023

voor de ontwikkelaar ten behoeve van de ontwikkeling opgenomen. De verwachte marktwaarde wordt in het algemeen bij nieuwe koopwoningen vastgesteld op de vrij-op-naam-prijs (v.o.n.-prijs). Bij nieuwe huurwoningen (vrije sector) wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van de BAR-methode. Voor nieuwe commerciële ruimtes geldt hetzelfde als voor woningen bij zowel koop en huur. In bijlage IX is een nadere toelichting op de residuele grondwaardeberekening opgenomen. We hanteren voor de prijsvorming van bouwgronden de normatieve residuele grondwaardemethode. Normatief residueel houdt in dat we uitgaan van gangbare normbedragen voor het bepalen van zowel opbrengsten- als kostenniveaus. Dit houdt in dat we alle extra’s, de zogenaamde ‘gouden kranen’, binnen een bouwplan niet verrekenen met de grondprijs. De initiatiefnemer dient een grondprijs te betalen alsof het reguliere bouw betreft. Alle extra’s die worden opgenomen in het bouwplan dienen dan ook via de opbrengstenkant, en niet via de grondwaarde, te worden bekostigd. In het geval er sprake is van een bijzondere situatie houden we de vrijheid om gemotiveerd af te wijken van het hanteren van de normatieve residuele grondwaardemethode. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een beeldbepalend object of een pilotproject op het gebied van duurzaamheid.

We behouden daarnaast de vrijheid om per situatie af te wijken van de normatieve residuele grondwaardemethode. We hanteren daarmee een ‘situationeel’ grondprijsbeleid. Onderstaande methoden zijn veelvoorkomend bij een situationele grondwaardeberekening (overige methoden kunnen ook worden gehanteerd): • Vaste grondprijs. • Kostprijsmethode. • Comparatieve methode. • Grondquote. • Discounted Cashflow methode (DCF-methode). Het kan in sommige situaties voorkomen dat de grondprijzen dusdanig onder druk staan dat deze voor woningbouw onder de vaste grondprijs voor sociale woningbouw of voor voorzieningen onder de vaste grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen, zoals opgenomen in de gemeentelijke grondprijzenbrief, uitkomen. We hanteren in deze gevallen voor woningbouw en voor voorzieningen altijd als minimum grondprijs de vaste grondprijs uit de grondprijzenbrief voor respectievelijk sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen. Beleidskeuze: Minimale grondwaarde De gemeente Soest geeft geen gronden voor woningbouw of voorzieningen uit voor een lagere grondprijs dan de in de grondprijzenbrief opgenomen vaste grondprijzen voor respectievelijk sociale huurwoningen en maatschappelijke voorzieningen. Dit betreft deels een continuering van en deels een toevoeging op het huidige grondbeleid.

Beleidskeuze: Functioneel grondbeleid i.c.m. privaatrechtelijke gebruiksbepaling De gemeente Soest voert een functioneel grondbeleid en koppelt hier een privaatrechtelijke gebruiksbepaling aan. Indien een initiatiefnemer de grond heeft aangekocht op basis van een bepaald programma en op een later moment in de tijd wenst de initiatiefnemer, of zijn rechtsopvolger, de grond anders aan te wenden, dan dient deze het verschil in grondwaarde bij te betalen. Bij een lagere grondwaarde ontvangt de initiatiefnemer hier geen vergoeding voor. Dit betreft een toevoeging op het huidige grondbeleid.

5.7.3 Mengvormen van kostenverhaal De planvorming voor gebiedsontwikkeling volgt niet altijd de kadastrale ondergrond. Hierdoor kan het voorkomen dat de eigenaar van perceel B voor zijn ontwikkeling ook het gemeentelijke perceel A nodig heeft. Indien we hieraan wensen mee te werken (o.a. in het kader van het Didam-arrest en het beleid omtrent restgronden) en onze grond wensen te verkopen aan de initiatiefnemer, dan ontstaat een ingewikkelde situatie met betrekking tot het kostenverhaal. Er is namelijk zowel sprake van actief als faciliterend grondbeleid. In figuur 8 is de bovenstaand beschreven situatie schematisch weergegeven. 20

Nota Grondbeleid 2023

Figuur 8: Schematische weergave eigendomssituatie voorbeeld gemengd grondeigendom

In de praktijk zijn er verschillende manieren mogelijk om in deze situatie om te gaan met het kostenverhaal. Om de complexiteit zo laag mogelijk te houden, is het uitgangspunt van de gemeente in dit soort situaties dat het ruimtelijke aspect van de ontwikkeling leidend is. Hiermee voorkomen we dat er op basis van het kostenverhaal keuzes gemaakt worden die stedenbouwkundig gezien onwenselijk zijn. Deze systematiek houdt in dat we voor ons eigen perceel het kostenverhaal verzekeren via grondverkoop en voor het perceel dat in bezit is van de initiatiefnemer een exploitatiebijdrage in rekening brengen. De waarde van de grond zal worden bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie. Voor het kostenverhaal bepalen we eerst de exploitatiebijdrage alsof alle gronden reeds in bezit zijn van de initiatiefnemer en voor beide percelen gezamenlijk één exploitatiebijdrage betaald moet worden. Daarna wordt naar rato van het perceel dat in bezit is van de initiatiefnemer ten opzichte van het totale oppervlak de exploitatiebijdrage bepaald.

21

Nota Grondbeleid 2023

6. Aankoopbeleid In dit hoofdstuk wordt ons aankoopbeleid nader toegelicht. We kennen drie verschillende vormen van grondaankopen: strategische aankopen, planmatige aankopen en gelegenheidsaankopen. Bij de eerste twee wordt er een proactief beleid gehanteerd en bij gelegenheidsaankopen een reactief beleid. Beleidskeuze: Wijze van verwerven Eigendom is een fundamenteel recht. De gemeente Soest kiest als zij onroerende zaken van particulieren of private partijen wenst aan te kopen daarom altijd eerst voor het privaatrechtelijke instrument van minnelijke verwerving. Als blijkt dat er geen overeenstemming bereikt kan worden over de aankoop van de grond, dan zet de gemeente Soest eerst haar publiekrechtelijke instrument Wet voorkeursrecht gemeenten in. Als laatste middel zet de gemeente pas het onteigeningsinstrument in. Indien de gemeente overgaat tot onteigening, dan doet zij dit weloverwegen en dient dit altijd een belangrijk ruimtelijk doel t.b.v. een belangrijke maatschappelijke opgave. Dit betreft een continuering van het huidige grondbeleid.

Strategische aankopen Strategische aankopen betreffen de aankoop van grondposities om toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken die passen binnen de gemeentelijke ambities en doelen. Deze grondposities dienen in een vroeg stadium te worden verkregen voordat het stedenbouwkundig plan wordt opgesteld en de grondexploitatie wordt vastgesteld. Dit om speculatie over de grondprijsontwikkeling te voorkomen, waardoor de aankoop van de gronden op een later moment hoger kan uitvallen of dat derden de grondposities aankopen en de ontwikkeling bemoeilijken. Een slagvaardig strategisch verwervingsbeleid is hierbij essentieel. Vanwege het karakter van de strategische aankopen, kan het noodzakelijk zijn om als gemeente snel te handelen in verband met de urgentie en om de marktpartijen voor te zijn. Hierbij handelen we conform de financiële verordening (jaarlijks te actualiseren). De handelingsbevoegdheid voor het doen van aankopen ligt bij het college. Hierbij geldt dat het college van B en W voor aankopen boven een bedrag van € 750.000 een informatieplicht heeft richting de raad. Het college kan in deze gevallen pas een besluit nemen, nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Bij aankopen onder de € 750.000 kan het college van B en W ervoor kiezen om de gemeenteraad na het sluiten van de koopovereenkomst te informeren.

Gelegenheidsaankopen Gelegenheidsaankopen zijn aankopen die we doen indien zich gedurende zeer korte tijd een bijzonder voordelige gelegenheid tot aankopen voordoet waarvan het voor de gemeente handig is om deze in bezit te krijgen. Het initiatief ligt in deze situaties bij de verkoper. Voor gelegenheidsaankopen gelden dezelfde motieven en hetzelfde afwegingskader als voor strategische aankopen.

22

Nota Grondbeleid 2023

Motieven voor strategische- en gelegenheidsaankopen: • Initiator: Door in een vroeg stadium de grondposities te verwerven, wil de gemeente een initiator zijn voor toekomstige planontwikkelingen. • Winst: Door in een vroeg stadium de grondposities te verwerven, wil de gemeente winst genereren om daarmee de verliesgevende projecten en/of de tekorten te compenseren. • Nieuwe ontwikkelingen: Gronden die binnen de huidige functie geen toekomstperspectief hebben, koopt de gemeente op om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. • Ruilobject: Gronden vroegtijdig aankopen als ruilobject om deze daarna strategisch te kunnen inzetten voor verplaatsingsgevallen vanuit ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. • Negatieve effecten tegengaan: Gronden vroegtijdig aankopen om de negatieve effecten van toekomstige plantontwikkelingen tegen te gaan. De gemeente wil een grondpositie verwerven om (negatieve effecten van) toekomstige planontwikkelingen juist tegen te gaan. • Deze aankopen worden alleen gedaan indien deze voor een toekomstige ontwikkeling noodzakelijk zijn en er een tijdelijke rendabele invulling aan kan worden gegeven. Afwegingskader strategische- en gelegenheidsaankopen: • • • • • •

Ruimtelijk belang: Hoe belangrijk is het dat de gemeente in een vroegtijdig stadium de gronden verwerft? De termijn: Wanneer zullen de aangekochte gronden worden ontwikkeld? Afbreukrisico: Het risico moet worden ingeschat dat een ontwikkeling gewijzigd wordt, vertraagd wordt of zelfs niet doorgaat. De aankoopprijs en mogelijke plankosten: Bij een hoge prijs bestaat er al snel een hoog financieel risico. Bij een lagere prijs is dit risico lager. Ook kunnen de plankosten hoger uitvallen dan geraamd (bijvoorbeeld onvoorziene bodemsaneringskosten). Dekking: In het geval er een hogere prijs moet worden betaald dan de geraamde waarde, dan is het van belang na te gaan in hoeverre een eventueel te treffen voorziening gedekt kan worden uit de Algemene reserve. Risico’s: Er dient vooraf een risicoanalyse opgesteld te worden. In deze analyse moeten voldoende inzichtelijk gemaakt worden wat de risico’s zijn t.a.v. de aankoop van de onroerende zaak. In de risicoanalyse zijn ook beheersmaatregelen opgenomen. Dit betreffen concreet uitvoerbare acties. Tijdens het reguliere risicomanagement zal er steeds periodiek worden geëvalueerd op het effect van de beheersmaatregelen en wordt er waar nodig bijgestuurd.

Planmatig aankopen Planmatige aankopen kunnen niet plaatsvinden in de initiatieffase van een ontwikkeling, maar wel in de vervolgfases. Bij een initiatieffase kan de aankoop nog niet getoetst worden aan een financieel kader omdat deze er dan nog niet is. Zoals eerder genoemd ligt de handelingsbevoegdheid in deze gevallen bij het college van B en W, die hierbij een informatieplicht heeft richting de gemeenteraad voor aankopen boven een bedrag van € 750.000. Wanneer de aankoop plaatsvindt in een vervolgfase, dan is al een financiële haalbaarheidsberekening gemaakt of een grondexploitatie door de gemeente vastgesteld, waaraan de aankoop getoetst kan worden. In dat geval is er sprake van een planmatige aankoop. Er hoeft dan geen apart besluit genomen te worden omdat dit al bij de vaststelling van de materiële vaste activa (MVA) of BIE is gebeurd. Per project moet bij planmatige verwerving een verwervingsplan worden opgesteld. Hierin moeten de volgende zaken worden opgenomen: • Een verwervingskaart, met de kadastrale grenzen, de plangrens en de eigenaren. • Een lijst met de nog te verwerven gronden, eigenaren en oppervlaktes. • De beschikbare budgetten voor aankopen (vastgestelde grondexploitatie). • De verwervingsstrategie. • Een planning. • De eventuele inzet van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten en/of de Onteigeningswet (als onderdeel van de verwervingsstrategie).

23

Nota Grondbeleid 2023

Bijlage I: Strategische doelen Gemeente Soest In de op 21 december 2021 vastgestelde omgevingsvisie geeft de gemeenteraad van Soest aan hoe zij de gewenste fysieke leefomgeving over 20 jaar, in 2040, ziet. Het is een instrument onder de Ow, met als doel om in samenhang en vanuit een langetermijnperspectief naar de fysieke leefomgeving te kijken en richting te bepalen. Uitwerking van omgevingsvisie In de omgevingsvisie Soest en Soesterberg ‘stap voor stap ver komen’ zijn de reeds aanwezige ruimtelijke kwaliteiten van de gemeente Soest op hoofdlijnen aangegeven. De centrale ligging in de randstad, de groene omgeving binnen en buiten de kernen, de goede autobereikbaarheid, de relatief rustige en schone omgeving, de sociale samenhang en de maatschappelijke/commerciële en culturele voorzieningen dragen allemaal bij aan deze bijzondere kwaliteiten. De gemeentelijke ambities zijn dan ook toegespitst op het behoud en de versterking (bescherming en benutting) van deze kwaliteiten. Het grondbeleid moet bijdragen aan het behoud van de waardevolle omgeving (groene en dorpse karakter) én bijdragen aan het behalen van de genoemde maatschappelijke doelen. De doelen uit de omgevingsvisie waar deze nota een bijdrage aan kan leveren, worden in bijlage III toegelicht.

Deze Nota Grondbeleid zal de Gemeente Soest kunnen gebruiken bij het realiseren van de volgende doelen: • Een ontspannen woon- en werkomgeving: o Vanaf 2021 komen er ieder jaar 125-200 woningen bij tot 2030. o Inwoners bepalen samen met de gemeente waar nieuwe woningen komen. o Er zijn meer banen. o We ontmoeten elkaar op vijf levendige centrumgebieden in Soest en twee in Soesterberg. o We lopen en fietsen meer en gebruiken vaker het OV en de deelauto. • Soest in beweging: o In 2040 zijn er meer woningen in het dorp Soest (waarvoor we ook deels openbare ruimte gebruiken). o In 2040 zijn in het dorp Soest vijf centrumplekken. o In 2040 reizen we minder met de eigen auto, maar lopen en fietsen meer (STOMP-methode). o In 2030 zijn er meer banen en bedrijven, de bestaande terreinen worden niet uitgebreid maar intensiever gebruikt. • Samen Soesterberg verder versterken: o Inwoners bepalen samen de (in)richting van Soesterberg. o In 2040 is de Rademakerstraat een levendig centrum met winkels, horeca en andere publiekstrekkers. o In Soesterberg is er in 2040 dicht bij de Rademakerstraat een HOV-halte. o In 2040 is de opzet van de Wegh der Weegen beter herkenbaar en wordt de historie doorleeft. • Waardevol groen: o Onze dorpen blijven groen. o Onze sportvelden en -accommodaties zijn in 2040 ook belangrijke ontmoetingsplekken.

• Ruimte voor recreatie en toerisme: o In 2040 trekken onze centrumgebieden in de dorpen meer recreanten dan nu. o In de bos- en natuurgebieden zijn er in 2040 meer recreanten dan nu. o Er komt een aantrekkelijke recreatieve route tussen Soest en Soesterberg. • Een groene bruikbare polder: o In 2040 is de polder tot aan de A1 omgevormd tot een agrarisch natuurlandschap. o Er is ruimte voor duurzame landbouw die gericht is op de lokale consument. • Klimaatverandering en watersystemen: o Onze CO2-uitstoot is met 49% verminderd in 2030. In 2050 is Soest volledig CO2-neutraal en aardgasvrij. o In 2040 is het grondwaterpeil zo hoog mogelijk. Er wordt meer grondwater opgeslagen in de heuvelrug en er is meer schoon oppervlaktewater. o In 2040 hebben (nieuw)bouwlocaties een grondwaterpeil dat zo dicht mogelijk bij het natuurlijke peil ligt, zonder wateroverlast te veroorzaken. o In 2040 draagt de gemeente Soest zo goed mogelijk bij aan een veilig en goed functionerend afval- en hemelwatersysteem. i

Nota Grondbeleid 2023

Uitwerking van omgevingsprogramma’s/LOP De doelen uit de omgevingsvisie worden uitgewerkt omgevingsprogramma’s. In de omgevingsprogramma’s worden de stappen beschreven hoe de gemeente, via beleid en maatregelen, de gestelde doelen uit de omgevingsvisie wil gaan behalen. De gemeente Soest is voornemens om in eerste instantie de volgende omgevingsprogramma’s (inclusief deelprogramma's) op te stellen: • Mobiliteitsvisie (zie ook bij het thema Mobiliteit). • Programma Wonen in de vorm van een Woonvisie met daarbij een aantal uitwerkingen zoals Woonzorgvisie, aanpassing van de doelgroepenverordening en selectie van toekomstige woningbouwlocaties. We zorgen ervoor dat de raad en de samenleving in een vroeg stadium betrokken worden. Bij de keuze van locaties moet het voor inwoners en omwonenden helder zijn waarom er voor de betreffende locatie wordt gekozen. • Programma Water, Riolering en Klimaatadaptatie (zie ook bij Klimaat en milieu). • Programma Werken (met de pijlers Retail, Kantoren, Werklocaties en Toerisme & Recreatie). • Gebiedsprogramma Amersfoortsestraat e.o. (Ontwikkelingen Soesterberg, inclusief Defensie). Daarnaast loopt er al een aantal programma's, zoals: Landschaps- en natuurontwikkelingsplan 2019-2024, waarmee de gemeente actief aan de slag is met landschap- en natuurontwikkeling. Doel is o.a.

de belevingsmogelijkheden verbeteren, meer biodiversiteit ontwikkelen en inzetten op een herkenbaar landschap en zichtbare cultuurhistorie. • Programma Energietransitie - herijking voorzien in 2023. Daarnaast zijn en komen er in de loop van de tijd nog andere gebieds- of thematische programma’s. Tevens is het denkbaar dat bestaande omgevingsprogramma’s eens in de zoveel tijd worden herzien of geactualiseerd.

ii

Nota Grondbeleid 2023

Bijlage II: Coalitieakkoord van het Rijk Op 15 december 2021 heeft het kabinet het coalitieakkoord 2022-2026 gepresenteerd. Enkele uitgangspunten van dit akkoord zijn toegespitst op en/of hebben raakvlakken met fysieke leefomgeving. Ruimte is schaars, waardoor deze uitgangspunten om een heldere en praktische Nota Grondbeleid vragen. Hiermee is de gemeente in staat om zowel de gemeentelijke doelen en ambities als die uit het coalitieakkoord van het Rijk met de gewenste regie te behalen. De keuzes gemaakt in deze Nota Grondbeleid ten aanzien van de beschreven instrumenten en het afwegingskader zijn gebaseerd op de volgende in het coalitieakkoord 2022-2026 beschreven thema’s: Klimaat en energie. Landbouw, natuur en stikstof. Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. Infrastructuur. Ondernemende, innovatieve en eerlijke economie. Cultuur en creatieve industrie. Preventie, sport en bewegen. Gezondheidsstelsel. Deze Nota Grondbeleid zal de Gemeente Soest kunnen gebruiken bij het realiseren van de volgende doelen van het coalitieakkoord: Duurzaam land • Klimaat en energie: 1. Op wijkniveau zetten we, waar dat kosteneffectief kan, in op de realisatie van duurzame warmtenetten. De onrendabele top van collectieve warmteprojecten zal deels worden gefinancierd uit een nationale subsidieregeling zodat dit voor huishoudens betaalbaar blijft. 2.

Hittestress tijdens een warme periode is een steeds groter probleem en veroorzaakt een piek in het overlijden van vaak kwetsbare mensen. Om dit tegen te gaan bevorderen we het toevoegen van meer groen, water en lichte oppervlakten in dichtbebouwd gebied. Dit leidt tot meer schaduw, verdamping en reflectie. • Landbouw, Natuur en stikstof: 1. In de gebiedsgerichte aanpak kunnen extensivering, omschakeling, innovatie, legalisering en verplaatsing helpen bij versnelling van verduurzaming in de landbouw. Daarbij wordt rekening gehouden met natuurlijk verloop in de sector. In gebieden waar de opgave tot emissiereductie en natuurherstel dermate groot is dat vrijwilligheid niet langer vrijblijvendheid betekent, gaan we op het boerenerf het gesprek aan om samen te zoeken naar de mogelijkheden. • Volkshuisvesting en Ruimtelijk ordening: 1. We versnellen de woningbouw tot rond de 100.000 woningen per jaar. We streven ernaar dat ten minste twee derde van de woningen betaalbare huurwoningen en koopwoningen tot aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie zijn. 2. De verhuurderheffing wordt afgeschaft. We maken bindende prestatieafspraken met corporaties zodat de investeringscapaciteit die hierdoor ontstaat, gebruikt wordt voor de bouw van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en voor de leefbaarheid van wijken. Waar nodig krijgen corporaties projectsteun.

De woningcorporaties brengen deze steun met elkaar op, op basis van de waarde van hun woningbezit. 3. Speciale aandacht gaat uit naar de bouw van woningen voor starters, senioren en middeninkomens. Met het oog op de acute tekorten aan woningen voor studenten, spoedzoekers, arbeidsmigranten en daklozen is het streven om jaarlijks 15.000 tijdelijke woningen te bouwen en 15.000 eenheden extra te bereiken via transformatie van kantoren tot woningen. We creëren ook meer ruimte voor alternatieve woonvormen en coöperatieve woonprojecten die door bewoners zelf worden ontwikkeld. Het Rijk neemt meer verantwoordelijkheid voor de huisvesting van statushouders door met regionale afspraken over tijdelijke woningen de druk op gemeenten te verlichten. Procedures voor het plaatsen van tijdelijke woningen worden verder vergemakkelijkt. 4. We komen met een hernieuwde Nationale Woon- en Bouwagenda. Hierin komen afspraken over het aantal te bouwen woningen en de randvoorwaarden voor de bouw, zoals capaciteit voor iii

Nota Grondbeleid 2023

•

vergunningverlening en voldoende bouwpersoneel. We versnellen de woningbouw door innovaties te stimuleren. Het bouwen van prefab-woningen wordt hiermee opgeschaald. Ook stimuleren we circulair bouwen. Met de bouwagenda nemen we ook belemmeringen voor klimaatbestendige en natuurinclusieve bouw weg. 5. We bouwen in heel Nederland, zowel binnen- als buitenstedelijk. We bouwen behalve in de 14 verstedelijkingsgebieden en in kansrijke spoor- en kanaalzones bij voorkeur bij bestaande infrastructuur en knooppunten. Bij nieuwbouw zijn de aanwezigheid van publieke voorzieningen, (OV-)infrastructuur en bescherming van natuur randvoorwaarden. Bij bebouwing van open ruimte groeit groen mee. Het Rijk gaat met zijn vastgoed en grondpositie bijdragen aan het terugdringen van de woningnood door extra betaalbare huur- en koopwoningen te realiseren. 6. Het kabinet zet zich in voor een goede ruimtelijke inrichting, het beschermen van onze natuur, het tegengaan van de funderingsproblematiek als gevolg van bodemdaling, het voorkomen van verrommeling en verdozing van onze leefomgeving en de ruimtelijke inpassing van onze energietransitie. Daartoe actualiseren we de Nationale Omgevingsvisie, scherpen deze aan en komen we met een uitvoeringsprogramma. 7.

We verlagen de sociale huur voor mensen met een lager inkomen en we verhogen stapsgewijs de huur voor mensen met een hoger inkomen tot de marktconforme huur. Om zittende corporatiehuurders in grondgebonden woningen een start te geven op de koopmarkt, krijgen ze de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen. Daarnaast willen we starters helpen een woning te kopen, bijvoorbeeld door een nieuwe vorm van premie A-woningen, zonder dat hierdoor de woningprijzen extra stijgen. 8. Middenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt én het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren. Om woningcorporaties te stimuleren tot de bouw van middenhuurwoningen wordt de markttoets gedurende de hele kabinetsperiode opgeschort. We vereenvoudigen het woningwaarderingsstelsel en de gang naar de Huurcommissie. Vaste huurcontracten blijven de norm. Infrastructuur: 1. We investeren in de uitbreiding en verbetering van de infrastructuur voor openbaar vervoer (OV), fiets, auto en water, omdat we goede en snellere verbindingen willen tussen stad en regio. We focussen hierbij op de grootste knelpunten uit de Integrale Mobiliteitsanalyse 2021, verbindingen in de (economische) regio’s en N-wegen. 2.

We ontwikkelen ‘hubs’ waar reizigers eenvoudig kunnen overstappen naar een (deel)auto, (deel)fiets, trein of metro via multimodaal reisadvies op maat. Ook zetten we in op het sociaal veiliger maken en het toegankelijker maken voor mensen met een beperking van het openbaar vervoer. We investeren in fietsenstallingen bij OV-knooppunten en fietssnelwegen. Om reizen naar het werk betaalbaar te houden, verhoogt het kabinet de onbelaste reiskostenvergoeding.

Welvarend land • Ondernemende, innovatieve en eerlijke economie: 1. Een bruisende winkelstraat is cruciaal voor de leefbaarheid in dorpen en steden. Het kabinet gaat samen met lokale overheden aan de slag om leegstand tegen te gaan en de samenwerking tussen retail, horeca en cultuur te stimuleren. Toerisme krijgt een volwaardige plek in het economisch beleid, waarbij ingezet wordt op spreiding. • Cultuur en creatieve industrie: 1. We streven naar een toekomstgerichte bibliotheek(voorziening) in elke gemeente. Gezondheid • Preventie, sport en bewegen: 1. We stimuleren sport en bewegen in het kader van het bevorderen van de gezondheid. Bij de sportvereniging begint een gezond leven. Daarom helpen we sportverenigingen straks klaar te staan om Nederlanders weer aan het sporten te krijgen. • Gezondheidsstelsel: 1. Ouderen moeten gezond ouder kunnen worden in hun eigen of passende omgeving. Dat betekent onder andere inzetten op meer seniorenwoningen en andere woonvormen, levensloopbestendige woningen, mantelzorg, digitale zorg, domotica en valpreventie. iv

Nota Grondbeleid 2023

2.

Daarbij mag van mensen zelf ook iets verwacht worden. Wij stimuleren gemeenten om mogelijk kwetsbare ouderen vroeg in beeld te hebben en langer thuis wonen mede te faciliteren. Voor een toekomstbestendige ouderenzorg wordt wonen en zorg stapsgewijs gescheiden zodat langer thuis wonen nog meer gestimuleerd wordt. Hierbij is expliciete aandacht voor innovatieve woonvormen en voor de mogelijkheid voor iedereen, ongeacht inkomen, betaalbaar langer thuis te blijven wonen met zorg.

v

Nota Grondbeleid 2023

Bijlage III: Tussenvormen grondbeleid Traditionele model: publieke grondexploitatie In dit model kiest de gemeente ervoor om allereerst de plannen verder zelf te ontwikkelen voordat zij kavels aan de marktpartijen biedt. Hierbij heeft de gemeente binnen een ontwikkelgebied alle grondposities in eigendom en heeft deze dus weten te verwerven. Deze worden bouw- en woonrijp gemaakt en vervolgens uitgegeven aan de ontwikkelende marktpartijen. De kaveluitgifte kan door middel van een tender gebeuren. De marktpartij ontwikkelt deze kavels aan de hand van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan stelt de gemeente het generieke publiekrechtelijke kader vast. Ook kan de gemeente via de uitgifteprijzen (inclusief de plankosten voor de gemeente) zelf het grondexploitatieresultaat beïnvloeden. Dit model kent ook risico’s. De gemeente moet snel kunnen acteren, zodat de plannen voldoende aansluiten op de marktvraag en de kavels ook daadwerkelijk worden afgenomen door de marktpartijen. Ook is het integraal samenwerken van groot belang bij dit model: indien de marktpartijen hun vastgoedconcepten onvoldoende kwijt kunnen in het ruimtelijk concept van de gemeente, vertaalt zich dat in een slechter plan, een afnemende interesse en een lagere grondprijs of stagnatie in de ontwikkeling.

Bouwclaimmodel: publieke grondexploitatie Wanneer de gemeente niet alle noodzakelijke gronden in bezit heeft en er een versnipperd eigendom is met private partijen die over willen gaan op zelfrealisatie, is het traditionele model niet meer mogelijk. Met het beroep op zelfrealisatie geeft de betreffende eigenaar van de gronden en/of opstallen aan dat hij bereid en in staat is het nieuwe bestemmingsplan te realiseren. Bij het bouwclaimmodel dragen de eigenaren hun gronden over aan de gemeente, waardoor de gemeente weer de exclusieve grondeigenaar wordt. Hierna kan de gemeente weer overgaan op het traditionele model en de gronden bouw- en woonrijp maken en vervolgens uitgeven aan een marktpartij. Enerzijds heeft de gemeente weer grip gekregen op de kwalitatieve ontwikkelingen. Anderzijds loopt de gemeente risico, zoals eerder genoemd onder 3.3.1. De private partijen dragen hun gronden over op basis van voorwaarden, waarvan de belangrijkste is dat zij het recht verkrijgen op koop van een aantal kavels waarop zij binnen het publiekrechtelijk kader mogen bouwen. Wanneer het de gemeente niet lukt om de eigenaren te overtuigen om op deze manier te participeren en zij zich met succes op zelfrealisatie kunnen beroepen, kan de gemeente nog gebruik maken van een anterieure overeenkomst, posterieure overeenkomst dan wel kostenverhaal via de omgevingsvergunning.

Joint-venture: publiek-private grondexploitatie Soms kan een zwaar opgetuigde PPS-constructie star worden ingericht waardoor er weinig flexibiliteit is. Een tussenvorm zoals de joint venture biedt een tussenvorm waarbij je publiek-private samenwerking formaliseert, maar er niet gezamenlijk een entiteit voor hoeft aan te voeren. Deze tussenvorm biedt de gewenste flexibiliteit afhankelijk van de afspraken die in deze overeenkomst worden opgenomen. Het is een gezamenlijke, op zichzelf staande gebiedsontwikkeling met eigen regels en afspraken. Deze regels en afspraken zijn de partijen gezamenlijk overeengekomen en kunnen op basis van deze dan de samenwerking op maat inrichten. Een voordeel hiervan is de flexibiliteit. Een nadeel hiervan is de vrijblijvendheid, het is immers eenvoudiger om de stekker eruit te trekken waarmee ook het afbreukrisico groter is. De kans dat de meerwaarde van de gezamenlijke ontwikkeling wordt misgelopen, wordt daarbij groter. Het is daarom essentieel dat bij een joint venture er vanuit de partijen voldoende inzet en toewijding is. Joint venture: publiek-private grondexploitatie Bij dit model wordt een gezamenlijke publiek-private onderneming, namelijk de grondexploitatiemaatschappij GEM, opgericht waarbij de partijen hun inbreng en zeggenschap, maar ook de risico’s kunnen delen.

Er kunnen ook afspraken worden gemaakt over het zelf realiseren van onderdelen van de gebiedsontwikkeling en het bijbehorend kader. Deze manier bevordert de afstemming tussen de ontwikkeling van het vastgoed en de openbare ruimte. Meestal wordt er voor de GEM ook een entiteit opgericht, waaraan de taken in het kader van de grondexploitatie worden toebedeeld. Hierbij moet wel worden voldaan aan de aanbestedingsplicht.

vi

Nota Grondbeleid 2023

Concessiemodel: private grondexploitatie Wanneer de gemeente onvoldoende capaciteit en competenties heeft, kan zij ervoor kiezen om na het vooraf stellen van een aantal (globale) publiekrechtelijke randvoorwaarden (delen van) de ontwikkeling (grond- en opstalexploitatie) van een geheel plangebied over te laten aan een marktpartij. Hiermee beperken we onze rol en risico. Dit model is alleen toepasbaar, mits op het moment van contracteren in ieder geval duidelijk is wat er met de publieke voorzieningen moet gebeuren, inclusief heldere toetsbare uitgangspunten en randvoorwaarden (publiekrechtelijke randvoorwaarden ten aanzien van het vastgoed en de kwaliteit van de openbare ruimte) en een proces voor deze toetsing (bijvoorbeeld aan het gemeentelijke kwaliteitshandboek openbare ruimte). Het nadeel is dat na het tekenen van de overeenkomst wijzigingen lastig door te voeren zijn. Ook kunnen de randvoorwaarden niet meer aangepast worden. Indien aanbestedingsplichtige overheidsopdrachten onderdeel uitmaken van de taken van de marktpartij met wie het concessiemodel wordt aangegaan, dan moet de marktpartij via een aanbesteding worden geselecteerd of dient de gemeente deze activiteiten alsnog apart aan te besteden.

Zelfrealisatie: private grondexploitatie Wanneer particuliere eigenaren hun gronden zelf in ontwikkeling willen brengen voor de realisatie van een bouwplan en zich met succes kunnen beroepen op zelfrealisatie, dan kan de gemeente in sommige gevallen grondexploitatiekosten maken voor een private ontwikkeling. Hierop kan de gemeente een (anterieure of posterieure) exploitatieovereenkomst afsluiten met de marktpartij. De opstalontwikkeling vindt plaats voor rekening en risico van de marktpartij, maar de gemaakte kosten in het kader van de grondexploitatie worden daarbij naar evenredigheid aan de grondeigenaar toegerekend. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staan de gevallen waarin sprake is van een bouwplan. Het uitgangspunt bij kostenverhaal is dat een ontwikkeling de kosten moet kunnen dragen. De gemeente mag dus nooit meer kosten verhalen dan de geraamde opbrengsten van het betreffende project (macroaftopping). Binnen het kader van de Wro bestaan twee mogelijkheden voor kostenverhaal: • Het privaatrechtelijk spoor, waarbij op basis van een (anterieure) overeenkomst (financiële) afspraken worden gemaakt over het plan van de particuliere initiatiefnemer. • Het publiekrechtelijk spoor, waarbij de kosten worden verhaald door het vaststellen van een exploitatieplan.

vii

Nota Grondbeleid 2023

Bijlage IV: Grondbeleidsinstrumentarium Tabel A: Toelichting op het grondbeleidsinstrumentarium Privaatrechtelijke Aankoop Minnelijke verwerving instrumenten

Verkoop

Gronduitgifte (vol eigendom of erfpacht), bouwclaim, pps (joint venture) en concessiemodel

Partnerselectie

Zakelijke rechten

Pacht

Recht van opstal

viii

Nota Grondbeleid 2023

Het op minnelijke, niet gedwongen, wijze in eigendom verkrijgen van grond. Bij alle soorten grondverwerving door de gemeente is het uitgangspunt een minnelijke, niet gedwongen wijze van het verkrijgen van grond. Pas nadat de gemeente haar uiterste best heeft gedaan om tot een minnelijke verwerving te komen, mag zij gebruik maken van onteigening. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om grond of opstallen van iemand anders te gebruiken. Uitgifte van grond in eigendom is een eenmalige transactie waarbij de gemeente de eigendom en daarmee de zeggenschap over de grond overdraagt aan de koper en de koper de koopprijs aan de gemeente voldoet. De eventuele winst die hierop wordt gemaakt, biedt de gemeente de mogelijkheid om deze bedragen in te zetten voor extra ruimtelijke kwaliteit dan wel deze ten gunste van andere ontwikkelingen te laten komen. Bouwclaim: Dit model kan voorkomen bij versnipperd grondeigendom en gaat ervan uit dat de gemeente met de grondeigenaren afspreekt de gronden te verwerven, bouw- en woonrijp te maken en vervolgens aan de betrokken partijen uit te geven. PPS (joint venture): Dit model gaat uit van het herverdelen van de gronden via een gezamenlijke publiek-private onderneming (grondexploitatiemaatschappij).

Concessiemodel: Dit model gaat ervan uit dat de gemeente vooraf een aantal globale randvoorwaarden vaststelt en de planontwikkeling vervolgens overlaat aan een marktpartij. De gemeente zoekt actief naar samenwerkingsverbanden met ontwikkelende marktpartijen die van meerwaarde zijn voor een specifieke (ruimtelijke) opgave. Pacht is een soort huurovereenkomst voor landbouwgrond en eventueel bijbehorende gebouwen tussen de eigenaar (verpachter) en een pachter (grondgebruiker). Hiermee kan de gemeente zowel maatschappelijk als financieel rendement behalen. In de pachtovereenkomst kan de gemeente specifieke pachtvoorwaarden opnemen, waardoor zij aanstuurt op een bepaald soort exploitatie van de grond, bijvoorbeeld natuurpacht. Het recht om in, op of boven een onroerende zaak van de gemeente opstallen (gebouwen, werken of beplantingen) in eigendom te hebben.

Verhuur

Bruikleen

Aan- en verkoop

Herverkaveling

Kavelruil

Kostenverhaal

Anterieure overeenkomst

Posterieure overeenkomst

ix

Nota Grondbeleid 2023

Bij een aantal verhuursituaties van gronden kan de gemeente overgaan op verhuur. Dit is verhuur ten behoeve van commerciële doeleinden, zoals terrassen, snippergroen en volkstuinen. Bijzondere vormen van verhuur zijn de jacht- en visrechten. Slechts in uitzonderlijke situaties van zeer beperkte duur, geeft de gemeentegronden in bruikleen. Bruikleen is een overeenkomst zonder financiële tegenprestatie. Er wordt niet betaald. Dit instrument is nuttig bij overbrugging van een periode tot een gebied wordt ingevuld. Het voordeel is dat het gebruik snel kan worden beëindigd en het perceel wordt onderhouden door de gebruiker. Wettelijk verplichte herverkaveling is een landinrichtingsinstrument, nu nog geregeld in de Wet inrichting landelijk gebied, in de toekomst in hoofdstuk 12 van de Ow. Landinrichting heeft als doel om de inrichting van het landelijk gebied te verbeteren in overeenstemming met de aan locaties toegedeelde functies. Onroerende zaken kunnen in een inrichtingsplan (onder de Ow een inrichtingsprogramma en een inrichtingsbesluit) worden samengevoegd, herverkaveld en herverdeeld onder de rechthebbenden. Vrijwillige kavelruil is een ruilverkaveling bij overeenkomst. Bij deze ruilovereenkomst moeten minimaal drie partijen betrokken zijn, waarvan er tenminste twee ook gronden inbrengen. Partijen kunnen dus ook deelnemen aan de kavelruil tegen inbreng van een geldsom.

Binnen een kavelruil worden gronden samengevoegd en na verkaveling opnieuw verdeeld onder de betrokken partijen. Kavelruil is geregeld in de Wet inrichting landelijk gebied, die wordt opgenomen in hoofdstuk 12 van de Ow. Onder de Ow is niet alleen kavelruil mogelijk in het landelijk gebied, maar ook in het stedelijk gebied. Dit is een overeenkomst die door de gemeente wordt gesloten met een particuliere grondeigenaar, voorafgaand aan het vaststellen van een exploitatieplan. Dit model gaat ervan uit dat de private grondeigenaar de gronden zelf tot ontwikkeling brengt en de gemeente faciliteert door het stellen van ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling. Dit is een overeenkomst die wordt gesloten nadat een exploitatieplan is vastgesteld. In de posterieure overeenkomst kunnen de gemeente en de betreffende grondeigenaar afspraken maken over de ontwikkeling. Dezelfde zaken worden geregeld als bij een anterieure overeenkomst. Echter moet de gemeente zich bij een posterieure overeenkomst wel houden aan het reeds opgemaakte exploitatieplan.

Publiekrechtelijke instrumenten

Financieel

Grondexploitatie

Tijdelijk beheer

Tijdelijk beheer van gronden/opstallen

Vastgoedontwikkeling

Opstalontwikkeling

Aankoop

Wet voorkeursrecht gemeenten

x

Nota Grondbeleid 2023

Een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen kan de gemeente daardoor dan ook niet meer vragen. Bij dit instrument wordt in een exploitatieplan in beeld gebracht wat de kosten en de opbrengsten zijn van alle gronden in een aangewezen exploitatiegebied waarin woningen en andere gebouwen worden gebouwd, tot en met het moment van uitgifte van de laatste gronden. De gemeente is hierbij verplicht om door haar gemaakte kosten voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied, zoals de aanleg van wegen, riolering en groenvoorzieningen, te verhalen op de vergunninghouder(s) voor het bouwplan. Onder de Ow zal het (publiekrechtelijke) kostenverhaal moeten worden geregeld in een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA). Het exploitatiegebied wordt dan kostenverhaalsgebied genoemd. Tijdelijk beheer is gericht op het tijdelijk beheren van gronden en opstallen die eigendom van de gemeente zijn en worden ingezet voor de realisatie van een gewenste ontwikkeling. Er is vaak sprake van een overbruggingstermijn tussen aankoop van grond, het moment van bouw- en woonrijp maken en de uitgifte van grond. Om gedurende deze tijd de gronden (en eventueel opstallen) optimaal te beheren, kan de gemeente ervoor kiezen om gebruik te maken van dit instrument.

Echter is het wel van belang dat de gronden worden beheerd met het uitgangspunt deze in te zetten voor de gewenste ontwikkeling. Hierbij is de termijn van tijdelijk beheer cruciaal. Normaliter wordt voor gronden het tijdelijk beheer geregeld door middel van verhuur (< 2 jaar) dan wel geliberaliseerde verpachting (> 2 jaar). Voor de op de gronden aanwezige opstallen wordt het tijdelijk beheer geregeld door middel van een tijdelijke huurovereenkomst dan wel door middel van leegstandsbeheer. Het voor eigen rekening en risico tot stand brengen van vastgoedobjecten voor de markt met als doel deze objecten na ontwikkeling te verkopen tegen een prijs die hoger is dan alle gemaakte kosten voor het tot stand brengen van het betreffende project. De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt gemeenten de mogelijkheid om in bepaalde gevallen een voorkeursrecht te vestigen. Een voorkeursrecht verschaft gemeenten het eerste recht van koop: de eigenaar kan dan pas tot vervreemding aan een derde overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld de betreffende grond te kopen. De gemeente beslist of zij de grond al dan niet wil kopen.

Onteigening

Kostenverhaal

Financieel

Exploitatieplan (Wro) Kostenverhaalregels in OW Subsidies

Leges

xi

Nota Grondbeleid 2023

Door middel van het vestigen van een voorkeursrecht verstevigt de gemeente aldus haar positie op de grondmarkt en gaat zij grondspeculatie tegen. Het voorkeursrecht is een passief instrument: eigenaren zijn niet verplicht tot verkoop. Het voorkeursrecht is daarom vooral van betekenis in combinatie met het actieve instrument onteigening: door middel van het vestigen van een voorkeursrecht wordt voorkomen dat gronden worden overgedragen aan partijen die zich kunnen beroepen op het zelfrealisatiebeginsel. Wanneer er een succesvol beroep wordt gedaan op zelfrealisatie, kan de gemeente niet meer overgaan op onteigening. De Onteigeningswet biedt de gemeente de mogelijkheid om in het algemeen belang te onteigenen. Omdat dit een inbreuk is op het eigendomsrecht, is dit instrument enkel en alleen toegankelijk onder strikte wettelijke voorwaarden en wordt het zeer beperkt toegepast. Voordat de gemeente overgaat op onteigening dient de gemeente het uiterste gedaan te hebben om tot minnelijke verwerving te komen. Indien dit niet succesvol is, mag er worden overgegaan op de onteigeningsprocedure. Deze procedure bestaat uit een administratieve en een gerechtelijke fase. In de administratieve fase wordt door de Kroon bij Koninklijk Besluit het besluit tot onteigening genomen.

Bij de gerechtelijke fase wordt de onteigening door de rechter uitgesproken en de schadeloosstelling door de rechter vastgesteld. Uitgangspunt daarbij is volledige schadeloosstelling. Pas nadat alle fasen zijn doorlopen en de onteigening de gerechtelijke toets heeft doorstaan, wordt het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven en kan tot uitvoering worden overgegaan. Zie privaatrechtelijke instrumenten>financieel>grondexploitatie. Door middel van een subsidieregeling kan de gemeente de door haar gewenste ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving stimuleren. Dit kan enerzijds door middel van financiële ondersteuning van transacties met grond/opstallen. Anderzijds met financiële ondersteuning van de verandering van de functie/het gebruik van de grond en opstallen. Leges zijn bedragen die in rekening worden gebracht door de gemeente in ruil voor concrete diensten door diezelfde gemeente. De leges van de gemeente Soest kunnen worden gevonden in de Legesverordening 2022.

Planologisch

Wro

Ow

Gemeente Soest

Structuurvisie

Omgevingsvisie

Omgevingsvisie is vastgesteld

Sectoraal beleid

Omgevingsprogramma's

Startnotities zijn in de maak

Projectbesluit

Projectbesluit vervalt voor gemeente. Provincie kan deze nog wel inzetten.

Bestemmingsplan

Omgevingsplan

Bestemmingsplannen gaan over in omgevingsplan.

Beheersverordening

Straks onderdeel van omgevingsplan. In Soest hebben we nu geen beheersverordeningen.

Voorbereidingsbesluit

Voorbereidingsbesluit (voorbeschermingsregels: art 4.14 Ow) bestaat straks nog steeds; maakt de gemeente soms gebruik van.

Afwijkingsvergunning

Buitenplanse omgevingsplanactiviteit Deze gebruikt de gemeente nu en straks ook (BOPA).

Coördinatieregeling

Art 3.5 AWB + 16.8 Ow, maakt de gemeente soms gebruik van

Omgevingsvergunning Omgevingsvergunning

Ongewijzigd

xii

Nota Grondbeleid 2023

Bijlage V: Rolverdeling gemeenteraad, college van B en W en ambtelijk apparaat Beleidsnota’s

Het vaststellen van beleidsnota’s zoals bijvoorbeeld deze voorliggende Nota Grondbeleid is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Dit betreft een kaderstellende bevoegdheid met betrekking tot het handelen van de gemeente. Het college van B en W heeft de verantwoordelijkheid om het beleid dat is vastgelegd in de Nota Grondbeleid uit te voeren. Het grondbeleid wordt opgesteld door vertegenwoordigers van verschillende beleidsmedewerkers van de gemeente Soest. Bestemmingsplan

Het vaststellen van bestemmingsplannen is een bevoegdheid van de gemeenteraad 4. Zij draagt immers zorg voor de goede ruimtelijke ordening binnen de gemeentegrenzen. De gemeenteraad stelt voor het gehele grondgebied een of meerdere bestemmingsplannen vast. Onder de Ow worden de bestemmingsplannen vervangen door één omgevingsplan. Het voorbereiden en ter inzage leggen van het bestemmingsplan is een taak van burgemeester en wethouders 5. Binnen de ambtelijke organisatie is het team ‘Leefomgeving’ verantwoordelijk voor het opstellen van deze plannen. Grondexploitaties

Het budgetrecht ligt bij de gemeenteraad. Zij is dan ook verantwoordelijk voor het vaststellen en afsluiten van grondexploitaties. Ook in het geval er sprake is van een scopewijziging is gemeenteraad verantwoordelijk voor het tussentijds herzien van de grondexploitatie. Eventuele financiële overschotten vloeien terug naar de algemene middelen en de gemeenteraad is bevoegd om een nieuwe bestemming aan deze middelen toe te kennen. Alleen indien er bij de vaststelling expliciet door de gemeenteraad over besloten is, is het mogelijk om financiële overschotten voor specifieke bestemmingen in te zetten. Voorbeeld hiervan is dat de gemeenteraad besluit dat de grondexploitaties bijdragen aan de regeling ‘Financiële bijdrage’. Het college van burgemeester en wethouders is verantwoordelijk voor de uitvoering van de grondexploitatie op basis van de door de raad vastgestelde uitgangspunten. Binnen de ambtelijke organisatie werken er vanuit verschillende teams vakspecialisten aan deze grondexploitaties. De projectleider is ambtelijk verantwoordelijk voor de uitvoering van de grondexploitatie. De planeconoom is zijn belangrijkste financieel adviseur. Voorbereidingskredieten en IVA’s

Net zoals bij grondexploitaties is de raad verantwoordelijk voor het vaststellen van voorbereidingskredieten en immateriële vaste activa’s (IVA’s). Het voorstel om een voorbereidingskrediet of IVA vast te stellen, wordt gedaan voor het college van burgemeester en wethouders en wordt voorbereid door de ambtelijk opdrachtgever en projectleider. Zij zullen op hun beurt weer input ophalen bij verschillende vakspecialisten binnen de ambtelijke organisatie. De planeconoom is verantwoordelijk voor het maken van een inschatting van de kosten gedurende de voorbereidingsfase. De kosten die gedurende de voorbereidingsfase gemaakt worden, worden ingebracht als boekwaarde in de grondexploitatie indien het project wordt voortgezet in een grondexploitatie. Als uit de voorbereidingsfase blijkt dat het niet tot een project van maatschappelijk en economisch toegevoegde waarde leidt, dan worden de kosten ten laste gebracht van de gemeentelijke winst- en verliesrekening/de gemeentelijke exploitatie. Aankoop

De gemeenteraad is bevoegd om de voorwaarden voor het doen van aankopen van onroerende zaken op te nemen in bijvoorbeeld de Nota Grondbeleid. Bij aankopen van gronden met een aankoopbedrag groter dan € 750.000, mits niet expliciet benoemd in de begroting of daarover niet eerder door de raad is besloten, informeert het college vooraf de gemeenteraad. Verder is de gemeenteraad bevoegd voor het vestigen van de Wet voorkeursrecht gemeente en het indienen van een verzoek aan de Kroon voor onteigening. Het college van burgemeesters en wethouders is volgens de Gemeentewet bevoegd tot besluiten over het aangaan van privaatrechtelijke aankoopovereenkomsten. Binnen de ambtelijke organisatie zijn de grondzakenjuristen uit het team ‘Vastgoed en Welzijn’ verantwoordelijk voor het opstellen van de verschillende soorten overeenkomsten.

4

Artikel 3.1, lid 1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening

5

Artikel 160, lid 1, onder b, Gemeentewet

xiii

Nota Grondbeleid 2023

Verkoop

Het college van burgemeesters en wethouders is volgens de Gemeentewet bevoegd tot besluiten over het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten. Hieronder valt ook de aankoop van onroerende zaken. Bij verkopen van gronden met een verkoopbedrag groter dan € 750.000, mits niet expliciet benoemd in de begroting of daarover niet eerder door de raad is besloten, informeert het college vooraf de gemeenteraad. Binnen de ambtelijke organisatie zijn de grondzakenjuristen uit het team ‘Vastgoed en Welzijn’ verantwoordelijk voor het opstellen van de verschillende soorten overeenkomsten. Kostenverhaal

Het kostenverhaal kan op verschillende wijze plaatsvinden. In het geval er sprake is van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om deze overeenkomsten aan te gaan. Indien het kostenverhaal publiekrechtelijk plaatsvindt, dient er onder de Wro een exploitatieplan te worden vastgesteld en onder de Ow kostenverhaalregels te worden opgenomen in het omgevingsplan. Deze bevoegdheid ligt bij de gemeenteraad. Binnen de ambtelijke organisatie zijn de teams ‘Vastgoed en Welzijn’ en ‘Ruimtelijke Ontwikkeling’ verantwoordelijk voor het kostenverhaal. Samenwerkingen

De gemeenteraad is bevoegd om te besluiten tot oprichting of deelneming in een privaatrechtelijke rechtspersoon. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd tot het aangaan van de overeenkomst waarin de samenwerkingsvorm wordt vastgelegd. Vertegenwoordigers vanuit de ambtelijke organisatie vertegenwoordigen de gemeente Soest binnen deze privaatrechtelijke rechtspersoon en de grondzakenjuristen uit het team ‘Vastgoed en Welzijn’ stellen de samenwerkingsovereenkomst op. Financiële verantwoordingsstukken

Elk jaar stelt de gemeente Soest verschillende documenten op voor de financiële situatie van de gemeente. In deze documenten wordt er naar de toekomst gekeken en wordt er verantwoording afgelegd over het verleden. Elk document is een voorstel van het college van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad. De gemeenteraad stelt het uiteindelijk vast. Verschillende gemeentelijke afdeling helpen mee aan het opstellen van deze verantwoordingsstukken. Financieel

De gemeenteraad is verantwoordelijk voor het vaststellen van winstnemingen binnen grondexploitaties, het vormen van voorzieningen en reservevorming.

xiv

Nota Grondbeleid 2023

Bijlage VI: Verantwoording P&C-cyclus Programmabegroting

De behandeling van de begroting vindt in Soest meestal plaats in november. Met de begroting wordt gekeken naar de inkomsten en uitgaven van het komende jaar. Deze dienen in balans te zijn. Tevens wordt er een doorkijk gegeven voor de komende drie jaar. In de begroting wordt inzicht gegeven in welke maatschappelijke doelen de gemeente wil bereiken, welke maatregelen de gemeente daarvoor gaat nemen, wat deze maatregelen gaan kosten en hoe die kosten gedekt zullen worden. De paragraaf grondbeleid schetst de kaders waarbinnen de ruimtelijk economische ontwikkeling in Soest moet plaatsvinden. Verder komen minimaal de volgende onderwerpen aan de orde in de paragraaf grondbeleid: • De visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting. • Een omschrijving van hoe de gemeente het grondbeleid uitvoert. • Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie. • Een onderbouwing van de (eventueel) geraamde winstneming. • De beleidsuitgangspunten voor de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s binnen de grondexploitatieportefeuille. Programmaverantwoording en jaarrekening

De vaststelling van de jaarrekening vindt in Soest plaats in juli. De Jaarstukken, bestaande uit programmaverantwoording en jaarrekening, gaan over het afgelopen jaar. Het college legt in deze stukken inhoudelijk en financieel verantwoording af aan de gemeenteraad over het gevoerde beleid. In de Jaarrekening staat ook een balans, een resultatenrekening en een toelichting op beide. Tevens bepalen we wat er met het financieel resultaat moet gebeuren. In de jaarrekening is ook een paragraaf grondbeleid opgenomen. Hierin worden minimaal de volgende onderwerpen behandeld: • De visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting. • Een omschrijving van hoe de gemeente het grondbeleid uitvoert. • Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitaties. • Een onderbouwing van de eventueel geraamde winstneming. • De beleidsuitgangspunten voor de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s binnen de grondexploitatieportefeuille. Kadernota

Als voorbereiding op de begroting verschijnt ieder voorjaar de Kadernota. Deze bestaat uit: • Beleidsmatige kaders. • Financiële uitgangspunten. • Een verkenning van de financiële situatie voor het nieuwe begrotingsjaar. Met deze nota kijkt de gemeente of er meer geld nodig is. Er wordt dan ook gekeken voor welke onderwerpen dit nodig is. Daarnaast kijkt de gemeente waarop bezuinigd moet worden. De afgesproken richting wordt verder uitgewerkt in de nieuwe begroting. Voorjaars- en najaarsnota

De Voorjaarsnota is een rapportage die een actueel beeld geeft over de uitvoering van de begroting. Financiële verschillen leiden tot wijzigingsvoorstellen en een aanpassing van de begroting. Na de Voorjaarsnota is de Najaarsnota de tweede bestuurlijke rapportage over de uitvoering van de begroting. De najaarsnota bevat een analyse van de resultaten van het afgelopen jaar.

xv

Nota Grondbeleid 2023

Bijlage VII: Hoofdregels BIE’s conform BBV Tijdsperiode

Hoe langer de looptijd van een project, hoe groter de onzekerheid ten aanzien van het beoogde financiële projectresultaat. Naarmate er binnen een project kosten worden gemaakt die pas op lange termijn kunnen worden terugverdiend, zullen de onzekerheden en risico’s veelal toenemen. De risico’s en onzekerheden kunnen zodanig omvangrijk worden dat het noodzakelijk is beheersmaatregelen te nemen ten aanzien van deze risico’s. De commissie BBV hanteert om die reden als uitgangspunten dat de looptijd van een BIE in beginsel maximaal tien jaar mag bedragen. Het is toegestaan om een langere tijdsperiode voor een BIE aan te houden, mits de langere looptijd en bijbehorende motivatie door de gemeenteraad expliciet zijn geautoriseerd en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. Tevens dient dit besluit te worden voorzien van risicobeperkende maatregelen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. De gemeente bepaalt op basis van de specifieke omstandigheden welke beheersmaatregelen passend zijn. Hierbij geeft het BBV aan dat er bijvoorbeeld gedacht kan worden aan: • Het hebben van daadwerkelijke afzetcontracten voor de periode verder dan tien jaar. • Het hebben van herleidbare afspraken (intenties van projectontwikkelaars/corporaties) voor de periode verder dan tien jaar.

• Het hebben van harde opbrengsten in eerdere jaren die alle kosten van de exploitatie over de gehele looptijd op voorhand dekken. • De grondexploitatie intact laten, maar voor de berekening van het eindsaldo (en het bepalen van de mogelijke verliesvoorziening) niet rekenen met een indexering op de opbrengsten die verder liggen dan tien jaar. • Andere maatregelen die de omvang van het geïnvesteerd vermogen beperken en daarmee de risico’s verkleinen op onvoldoende dekking vanuit (nog te realiseren) grondexploitatiebaten. Kostensoorten

Voor de bepaling van kosten van de BIE die tot de vervaardigingkosten als bedoeld in artikel 63 lid 3 lid BBV kunnen worden gerekend, wordt aangesloten op de kostensoorten zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.13) en het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5). Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend aan de BIE, waarbij ten aanzien van de rente onder punt ‘n’ van de kostensoorten artikel 6.2.4 Bro alleen de rente over het vreemd vermogen mag worden toegerekend en geen rente over het eigen vermogen en waarbij dotaties/bijdragen aan een voorziening (fonds) voor bovenplanse kosten in de BIE niet zijn toegestaan. Wel is het mogelijk om bij afsluiting van een grondexploitatie met een positief resultaat, (een deel van) dit resultaat via resultaatbestemming wordt toegevoegd aan een bestemmingsreserve of voorziening. Ook vanuit de algemene middelen kan toevoeging aan de bestemmingsreserve of voorziening plaatsvinden. De instelling van een dergelijke bestemmingsreserve of voorziening en de toevoegingen en onttrekkingen dienen uiteraard door de raad te worden vastgesteld. Rente

De toegestane toe te rekenen rente aan het taakveld 8.2 Grondexploitatie (die vervolgens mag worden toegevoegd aan de post voorraden, bouwgronden in exploitatie (BIE)) moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan het taakveld 8.2 Grondexploitatie (BIE). Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage moet als volgt worden bepaald: • Het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering. • Het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering. Indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan wordt dus ook geen rente toegerekend aan het taakveld 8.2 Grondexploitatie (BIE). De rentetoerekening vindt plaats op basis van de bruto-boekwaarden van de grondexploitaties van de BIE per 1 januari. Ook over grondexploitaties waarbij de verantwoorde baten hoger zijn dan de lasten, waardoor de boekwaarde van een BIE negatief is, wordt rente (in dit geval een baat) toegerekend. xvi

Nota Grondbeleid 2023

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone. Als het meerjarig gemiddelde inflatiepercentage noemenswaardig gaat afwijken van deze 2%, en/of het toekomstperspectief van de ECB wordt bijgesteld, dan zal dit een aanleiding vormen voor de commissie BBV om het vastgestelde percentage van 2% opnieuw te bezien. Tussentijdse winstnemingen

Het nemen van tussentijdse winsten gebeurt op basis van het voorzichtigheidsbeginsel. Dit houdt in dat er pas winst wordt genomen als er voldoende zekerheid bestaat over het daadwerkelijk realiseren van winsten. Het BBV schrijft om die reden voor winsten te nemen conform de Percentage of Completion methode (POC-methode). Deze methode houdt in dat er tussentijds op basis van de eindwaarde winst genomen wordt naar rato van de voortgang van de grondexploitatie. Hierbij dient voldaan te zijn aan de volgende drie criteria: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat. 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht. 3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen). Conform het realisatiebeginsel dient de winst in deze gevallen ook daadwerkelijk genomen te worden. In het geval er door veranderende omstandigheden in het verleden te veel winst is genomen, dan dient dit direct te worden teruggedraaid middels een lagere winstneming of middels het treffen van een voorziening of afboeking die als negatieve opbrengst in de grondexploitatie wordt geboekt. Verliesvoorzieningen