Document · PDF

Bijlage 4a - Bestemmingsplan VB3 - toel. regels en bijlagen

Ronde Tafel 3 december 2024, gemeente SmallingerlandBij agendapunt: Bestemmingsplan en grondexploitatie Vrijburgh 326.739 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het woningbouwplan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het plan voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

4.10

Overig

4.10.1 M.e.r.-verantwoording De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken. De activiteiten die in het plangebied worden beoogd, overschrijden geen drempelwaarden in de D-lijst van het Besluit m.e.r. Voor het bestemmingsplan geldt daarom geen plan-MER. Wel is de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling van toepassing. Op 7 juli 2017 is hiertoe een wetswijziging van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) in werking getreden. Hierdoor dient voor projecten die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. voorkomen, maar geen drempelwaarden overschrijden, in het kader van de m.e.r.-beoordeling een m.e.r.-aanmeldnotitie te worden opgesteld. Het planvoornemen kan worden geplaatst in categorie D11.2 betreffende ‘De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. Het opstellen van een m.e.r.-aanmeldnotitie is aan de orde als een private partij de initiatief nemende partij is. Wanneer planontwikkeling door de gemeente wordt begeleid en gecoördineerd ligt dit genuanceerder.

De m.e.r.-beoordelingsbeslissing en motivering daartoe is uiteindelijk een verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag, die voor activiteiten beneden de drempelwaarden moet nagaan en motiveren of er - op basis van alle relevante (Europese) criteria belangrijke negatieve milieugevolgen zijn uit sluiten. De gemeente stelt daartoe een m.e.r.-beoordelingsbesluit vast. Daarin dient te worden ingegaan op de kenmerken van het project, plaats van het project, kenmerken van potentiële effecten. Hiertoe kan

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

voorliggend hoofdstuk met betrekking tot de behandeling van de diverse omgevingsaspecten ten aanzien van de uitvoerbaarheid van het planvoornemen worden gebruikt. Daaruit blijkt dat een plan-MER of m.e.r.-beoordelingsplicht niet aan de orde is. De uitgevoerde onderzoeken en/of analyses naar deze aspecten geven geen aanleiding om te verwachten dat er sprake is van significant negatieve milieueffecten. 4.10.2 Kabels en leidingen In het plangebied kan nutsinfrastructuur zijnde de gebruikelijke huisaansluitingen betreffende gas, water, elektriciteit, kabel en/of telecom aanwezig zijn. Er is echter geen sprake van de aanwezigheid van planologisch relevante kabels en leidingen die een belemmering voor de uitvoering van het planvoornemen zou kunnen opleveren. 4.10.3 Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 moet alle nieuwbouw voldoen aan de eisen voor BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) waarmee is vastgelegd dat energiebronnen voor gebouwen in bepaalde mate duurzaam moeten zijn. In het nationaal energieakkoord voor duurzame groei is afgesproken dat de energievoorziening in 2050 geheel klimaatneutraal is. Voor de gebouwde omgeving betekent dat er geen aardgas meer gebruikt mag worden voor het verwarmen van gebouwen: de warmtetransitie (Energierapport van het ministerie van Economische Zaken). Basale keuzes in het licht van het beleid zijn dan ook de volgende: Kies voor aardgasgasvrij.

Een investering in een gasnet heeft een afschrijvingsduur van 60 jaar, daarom is het van belang om nieuwe gebouwen nu al niet meer op het aardgasnet aan te sluiten en dit nadrukkelijk na te streven. Verwacht wordt dat de aansluitplicht voor de netbeheerders komt te vervallen. Kies voor maximale isolatie. Kies voor zongericht verkavelen en dakoppervlakken die geschikt zijn voor zonne-energie. Maak een afweging voor collectieve duurzame warmtevoorzieningen of individuele (Warmte Koude Opslagsystemen, zonnecollectoren en dergelijke).

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische toelichting

Plansystematiek

Dit bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving van de regels en de verbeelding is aangesloten op de meest recente regeling Ruimtelijke Standaarden ruimtelijke ordening en is de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) toegepast. Het bestemmingsplan voldoet daarmee aan de digitale verplichtingen zoals die per 01-01-2010 van kracht zijn.

SVBP2012 De SVBP2012 bevat een aantal juridische regels die moeten worden opgevolgd. Voor de planregels betekent dit dat er sprake is van een aantal dwingend voorgeschreven begripsbepalingen, die worden neergelegd in artikel 1 aangaande de begrippen. Ook schrijft de SVBP2012 voor op welke wijze er invulling moet worden gegeven aan artikel 2 betreffende de wijze van meten. Vanwege het Bro geldt verder een formulering die ten aanzien van de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht eveneens in de planregels moet worden overgenomen.

Analoog vs. digitaal bestemmingsplan De regels zijn zo opgesteld dat deze gebruikt kunnen worden in een analoog alsook in een digitaal bestemmingsplan. Op basis van de Wro is het digitaal vastgestelde bestemmingsplan leidend. Als er een verschil bestaat tussen het analoge en digitale bestemmingsplan, is het digitale bestemmingsplan bepalend qua vormgeving en inhoud.

5.2

Toelichting op de regels

De regels zijn vervat in artikelen die onderverdeeld zijn in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels In de 'Inleidende regels' zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn. In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. In artikel 2 is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen en van de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van het plan gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels In de 'Bestemmingsregels' zijn de bestemmingen en de gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden van de betreffende gronden aangegeven. De bestemmingen zijn op alfabetische volgorde benoemd. De regels kunnen onder meer bestaan uit de volgende onderdelen: Bestemmingsomschrijving In de bestemmingsomschrijving is uitgegaan van een volledige opsomming van wat binnen een bestemming functioneel ten aanzien van het gebruik van de gronden is toegestaan. Soms kan het voorkomen dat verschillende functies of bestemmingen naast elkaar zijn toegelaten, soms als primaire bestemming en soms als ondergeschikte bestemming. Bouwregels

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

De bouwregels bieden voor iedere bestemming het kader in hoeverre er ergens gebouwd mag worden. Er zijn regels gesteld met betrekking tot het oprichten van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bouwregels kunnen eisen wat betreft maatvoering, oppervlakte- en inhoudsbepalingen en aantallen te plaatsen bouwwerken omvatten. Nadere eisen Deze bepaling regelt dat het bevoegd gezag de mogelijkheid heeft om op grond van artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening binnen een bestemming nadere eisen te stellen aan onderwerpen of onderdelen die in deze bestemming zijn geregeld. Afwijken van de bouwregels Met het afwijken van de bouwregels wordt geregeld dat door het bevoegd gezag in voorkomende gevallen onder voorwaarden bij verschillende bestemmingen kan worden afgeweken van de eerder opgenomen bouwregels per bestemming. Specifieke gebruiksregels Met specifieke gebruiksregels is vastgelegd welk gebruik in ieder geval tot strijdig met het in de bestemmingsomschrijving toegestane gebruik wordt gerekend. Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen in een aantal concrete situaties bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werk zaamheden Hiermee wordt geregeld dat met omgevingsvergunning toestemming dient te worden gekregen om bepaalde werkzaamheden in gebieden met een onderkende waarde (uit bijvoorbeeld een landschappelijk of cultuurhistorisch oogpunt) uit te voeren. Het kan hierbij zoal om het dempen of graven van water, het aanleggen van wegen of het aanplanten van bomen gaan. Wijzigingsbevoegdheden Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan op een aantal onderdelen onder bepaalde randvoorwaarden te wijzigen

Hoofdstuk 3 - Algemene regels In de 'Algemene regels' staan artikelen benoemd die voor alle of meerdere bestemmingen gelden. Het betreffen onder andere de voor alle bestemmingen geldende algemene bouw- en gebruiksregels. Zo is in de algemene bouwregels opgenomen dat het totale maximum aantal te bouwen woningen 151 bedraagt. In de algemene gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te borgen dat de door de Omgevingswet beschermde soorten en gebieden niet onevenredig worden geschaad door het gebruik van gronden en bouwwerken. De afwijkingsmogelijkheden in de verschillende bestemmingen en de algemene afwijkingsregels zorgen verder voor enige flexibiliteit in het plan. De algemene afwijkingen zijn niet specifiek op één bestemming gericht; zij kunnen gebruikt worden ten aanzien van alle bestemmingen. De algemene wijzigingsregels bevatten de algemene wijzigingsbevoegdheden. In de overige regels is tot slot het parkeerverhaal met betrekking tot parkeergelegenheid verwerkt.

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels Ten slotte bevat het bestemmingsplan nog 'Overgangs- en slotregels'. Dit betreft overeenkomstig de in

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

het Bro voorgeschreven artikelen over het overgangsrecht met betrekking tot bouwwerken en gebruik en afsluitend de slotregel.

5.3

Toelichting op de bestemmingen

Groen Het openbaar groen is onder deze bestemming geregeld. Dit plan voorziet in de mogelijkheid van het realiseren van kleine woningen. Deze mogelijkheid is opgenomen in de bestemming 'Groen'. Met een aanduiding is aangegeven waar binnen de bestemming 'Groen' de kleine woningen gerealiseerd mogen worden. Er mag één gemeenschappelijk bijgebouw ten behoeve van de kleine woningen gerealiseerd worden. Parkeervoorzieningen mogen uitsluitend binnen de aanduiding "parkeerterrein" worden gerealiseerd. In het gebied kan een fietspad worden aangelegd. De bestaande boomsingels zijn aangeduid en mogen niet worden gekapt.

Verkeer De hoofdontsluiting is geregeld onder de bestemming 'Verkeer'.

Water De bestemming 'Water' ziet hoofdzakelijk op het realiseren van nieuw oppervlaktewater in het plangebied.

Wonen - 1 De woning achter de adressen Folgeren 26 en 26a is bestemd als 'Wonen - 1'. De gronden mogen met name worden gebruikt voor wonen. De regeling is vergelijkbaar met die van de woningen aan de Folgeren. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen aan de plaats van het hoofdgebouw.

Woongebied Het stedenbouwkundig ontwerp gaat uit van een diversiteit aan te realiseren woningen. De stedenbouwkundige structuur wordt met name bepaald door de opzet van de wegen, de houtsingels (structureel groen) en het water. Deze opzet in een groen-blauw raamwerk ligt vast. Het gebied is onderverdeeld in deelgebieden. Per deelgebied is een bouwregeling opgenomen. Deze deelgebieden komen overeen met de gebieden in het beeldkwaliteitsplan. Het gebruik voor een zorgfunctie met ondergeschikte horeca is alleen toegestaan als er voldoende afstand is tot de gasleiding en er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en de parkeersituatie. De bestaande boomsingels en bosschage zijn aangeduid. Voor het kappen van de boomsingels en de bosschage dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.

Wonen - Uit te werken Voor de gronden voorzien van de bestemming 'Wonen - Uit te werken' zijn de bestemmingsregels zoals opgenomen in hoofdstuk 2, artikel 16 van het bestemmingsplan 'Vrijburgh' met IDN-codering 'NL.IMRO.0090.BP2014SVR001-0401' van overeenkomstige toepassing. De bestemming van deze gronden wijzigt dus niet. De gesprekken over de aankoop van deze gronden lopen. Mocht dit inderdaad leiden tot aankoop, dan kunnen deze gronden bij gewijzigde vaststelling van dit plan alsnog van een andere bestemming worden voorzien.

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

Leiding - Gas De door het plangebied gelegen gasleiding is geregeld door middel van de dubbelbestemming ‘Leiding – Gas’. Op de als zodanig bestemde gronden (een strook ter breedte van 4 m aan weerszijden van de gasleiding) mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Waarde - Archeologie Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat er ter plaatse van een deel van het plangebied proefsleuvenonderzoek nodig is. Er is daarom voor die gronden een dubbelbestemming Waarde Archeologie opgenomen. Voordat een vergunning voor het bouwen mag worden verleend waarbij grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm worden uitgevoerd, dient uit archeologisch onderzoek te blijken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn, dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad, dan wel dat de archeologische waarden niet door bouwactiviteiten kunnen worden verstoord. Dit geldt ook voor een vergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

5.4

Overige aspecten

Additionele voorzieningen In het bestemmingsplan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, verhardingen, bermen, geluidswerende voorzieningen, centrale installaties ten behoeve van de energievoorziening, voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de vorm van watergangen, duikers, waterkeringen en dergelijke bij de bestemming inbegrepen zonder dat dit uitdrukkelijk wordt vermeld. Handhaving Het bestemmingsplan geeft de gewenste planologische situatie voor het plangebied aan. Bestemmingsplannen zijn bindend voor de overheid en de burger. Enerzijds kan de overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen, anderzijds vormt het bestemmingsplan een juridisch kader voor burgers waaruit deze kan afleiden wat de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, op de in eigendom zijnde dan wel de naastgelegen buurpercelen, in de directe woon- en leefomgeving.

5.5

Bestemmingsplanprocedure

De bestemmingsplanprocedure is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de procedure zijn de volgende fasen te onderscheiden:

Ontwerpbestemmingsplan en vaststellingsprocedure Na aankondiging in de Staatscourant en in het Gemeenteblad en op de website www.ruimtelijkeplannen.nl, wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp naar voren brengen. Na afloop van de termijn van de terinzagelegging stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd uiterlijk 12 weken na de termijn van terinzagelegging vast.

Vastgesteld bestemmingsplan en beroepsprocedure Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Iedereen die een zienswijze heeft ingediend, heeft ook de mogelijkheid om beroep in te stellen. Op deze hoofdregel is een aantal uitzonderingen: tegen gewijzigde vaststelling kan beroep worden ingediend zonder dat een zienswijze is ingediend,

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

als de gewijzigde vaststelling leidt tot een belang van diegene die eerder geen aanleiding zag om een zienswijze in te dienen; als kan worden aangetoond dat er een dringende reden bestond waarom geen zienswijze is ingediend. Deze optie is gebonden aan een strikte uitleg en zal niet snel aan de orde zijn. Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging uiterlijk 6 weken na vaststelling. Binnen 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd.

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Onderdeel hiervan is de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Ook wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan het aspect grondexploitatie.

6.1

Economische uitvoerbaarheid

6.1.1

Grondexploitatie

Indien er sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro stelt de Grondexploitatiewet als onderdeel van de Wro een gegarandeerd kostenverhaal als eis aan bestemmingsplannen. Onder een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro wordt onder meer de bouw van één of meer woningen verstaan. Dit bestemmingsplan maakt derhalve een bouwplan mogelijk. Een zogenaamd exploitatieplan dient verplicht onderdeel uit te maken van het bestemmingsplan, tenzij de kosten bij de vaststelling van het bestemmingsplan anderszins zijn verzekerd. Dan vervalt deze verplichting. De gemeenteraad moet wel expliciet besluiten dat een exploitatieplan niet wordt vastgesteld, omdat de uitvoerbaarheid anderszins verzekerd is. 'Een exploitatieplan is niet nodig omdat de kosten anderszins verzekerd zijn. Er is sprake van een gebiedsontwikkeling welke door de gemeente in eigen beheer wordt uitgevoerd. Hiervoor wordt door de gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld. 6.1.2

Planschadeverhaal

Door het opstellen van dit nieuwe bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er de kans dat door eigenaren van gronden in de omgeving van het plangebied nog bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden door de bestemmingsplanherziening omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. Vermeend recht van omwonenden op vrij uitzicht over landelijk gebied betreft daarbij veelal geen grond op basis waarvan planschade wordt uitgekeerd. In het stedenbouwkundig ontwerp, dat met dit bestemmingsplan van planologisch-juridische kaders is voorzien, zijn de belangen van direct omwonenden gewogen en meegenomen. Vervolgens heeft de gemeente voor het planvoornemen een planologische planschaderisicoanalyse d.d. 20-07-2023 laten uitvoeren. Hierin is een bandbreedte op basis van een best case en een worst case scenario voor planschade aangegeven. De uitkomsten hiervan maken dat in de exploitatie van het planvoornemen door de gemeente een zekere voorziening dient te worden getroffen. Daarmee kan voorliggend bestemmingsplan wat betreft het planschadeverhaal ook economisch uitvoer worden geacht.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Beginspraak

De omgeving en haar bewonersvertegenwoordigingen zijn al actief betrokken bij de realisatie van het nieuwe wijkdeel, en blijven dit ook tijdens de realisatie van Vrijburgh Fase 3.

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

6.2.2

Overleg ex art. 3.1.1 Bro

In het kader van het bestuurlijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is dit bestemmingsplan aan verschillende maatschappelijke instanties aangeboden die daarmee in de gelegenheid zijn gesteld om een overlegreactie op het plan in te dienen. Van Provinsje Fryslân, Brandweer Fryslân en Gasunie Transport Service B.V. is een inhoudelijke reactie ontvangen. De ontvangen overlegreacties zijn als Bijlage 15 bij dit bestemmingsplan opgenomen. Op de ontvangen advisering en de gemeentelijke beantwoording daarop en verwerking daarvan in dit bestemmingsplan is in navolgende ingegaan.

LIANDER Liander heeft aangegeven dat er voor hen geen belangen in het geding zijn met voorliggend bestemmingsplan en het plan daarom geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. PROVINSJE FRYSLÂN Provinsje Fryslân heeft de volgende opmerkingen: 1. De provincie verzoekt het ecologisch onderzoek te actualiseren en hierin de nieuwe AERIUS-calculator te gebruiken. Tevens wordt gevraagd inzichtelijk te maken hoeveel houtopstanden er verdwijnen. 2. Met betrekking tot ontgrondingen vraagt de provincie inzichtelijk te maken of er een ontgrondingsvergunning nodig is en dit te verwerken in de toelichting. Beantwoording: Ad. 1. Het onderdeel ecologie is aangepast en de nieuwe AERIUS calculator (2022) is uitgevoerd. De uitkomsten hiervan zijn toegevoegd in de tekst en Bijlage 5 Stikstofdepositie-onderzoek. Ad. 2. Het graven van waterpartijen kan vallen onder de provinciale ontgrondingsverordening. Er is sprake van ontgronding wanneer er meer als 10.000 m3 wordt ontgraven en/of dieper dan 2 m. De verwachting is dat dit niet het geval is en de vrijstellingsregeling gebruikt kan worden, maar wanneer de tekeningen en de grondbalans beschikbaar zijn worden deze voorgelegd aan de FUMO gekeken een vergunningsplicht bij de provincie aan de orde is.

BRANDWEER FRYSLÂN Doelen die Brandweer Fryslân nastreeft, zijn het voorkomen en beperken van brand(gevaar) en slachtoffers en het borgen van een veilige en adequate incidentbestrijding. Opmerkingen: Brandweer Fryslân geeft aan geen bezwaar tegen het initiatief van voorliggend bestemmingsplan te hebben. Wel voorzien zij in het plangebied een aandachtspunt wat betreft externe veiligheid, bereikbaarheid en bluswatervoorziening. De brandweer adviseert daarom om: 1. de genoemde punten bij risicovolle inrichtingen en buisleidingen mee te nemen bij de verantwoording van het groepsrisico; 2. de paragraaf externe veiligheid in het bestemmingsplan aan te passen; 3. het scenario toxische wolk met bijbehorende handelingsperspectief te communiceren met initiatiefnemers; 4. initiatiefnemers op de hoogte te brengen van het scenario fakkelbrand bij buisleiding en het bijbehorende handelingsperspectief: vluchten van de bron af of dekking zoeken/schuilen binnenshuis; 5. de woongebouwen voor verminderd zelfredzame personen buiten het invloedsgebied van de buisleisleiding te realiseren; 6. maatregelen te treffen voor de bereikbaarheid van hulpdiensten in geval van (geplande)

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

werkzaamheden aan de aanrijroute; 7. te kijken naar de mogelijkheden om een tweede aanrijroute voor het plangebied te realiseren; 8. voor alle wegen in het plangebied rekening te houden met de eisen aan de weg (genoemd onder 3.3.) en te realiseren dat bij de woningen tot de aangegeven afstand kan worden opgesteld; 9. een netwerk van brandkranen (om de 200 m) aan te leggen in het plangebied die voldoen aan de eisen genoemd in 3.4; 10. verdere betrokkenheid bij de exacte uitwerking van de vermelde adviespunten. Beantwoording: Ad. 1. In het bijgevoegde adviesrapport over externe veiligheid van de FUMO (Bijlage 11) is dit toegevoegd. Ad 2. Paragraaf 4.6 Externe veiligheid is aangevuld met de door Brandweer Fryslân verstrekte informatie. Ad. 3/4. Deze informatie zal worden gedeeld met kopers dan wel ontwikkelaars binnen het gebied. Ad. 5. Het bestemmingsplan is hierop aangepast. Het is niet meer mogelijk om binnen het invloedsgebied zorgbestemmingen te realiseren. Ad. 6-9. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van een uitgebreid uitgewerkt stedenbouwkundig plan. De zorgvuldige totstandkoming hiervan en huidige status zijn redenen dat er geen wijzigingen meer zullen worden aangebracht. Overwogen is dat het externe veiligheidsrisico ter plaatse van gemeentewege aanvaardbaar wordt geacht.

Overige genoemde punten betreffende de inrichting worden meegenomen in de bestekfase. Verder zijn alle wegen minimaal 4,50 m. Een toegangsweg/karrespoor is vanaf de Folgeren aanwezig. Ad. 10. In de vervolgfase zullen wij Brandweer Fryslân actief blijven betrekken. GASUNIE TRANSPORT SERVICES B.V. In het plangebied ligt een gastransportleiding in eigendom van Gasunie. Met betrekking tot zowel de planregels als de verbeelding zijn opmerkingen gemaakt met betrekking tot een goede borging daarvan. Opmerkingen: 1. Verzocht wordt tot het opnemen van een voorrangsbepaling die regelt dat de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' bij het samenvallen met andere bestemmingen (in dit geval 'Groen' en 'Water') voorrang krijgt. 2. Verzocht wordt artikel 7.4, lid 2 van het voorontwerp bestemmingsplan uit te breiden met een uitzonderingsbepaling voor wat betreft graafwerkzaamheden in het kader van de Wet informatie-uitwisseling bovengrondse en ondergrondse netten en netwerken. 3. Verzocht wordt om artikel 8.3 en artikel 8.4.3 van het voorontwerp bestemmingsplan met de volgende punten uit te breiden: a. met het volgende toetsingskader: - dat vooraf door het bevoegd gezag schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder; - dat er geen kwetsbare objecten worden toegelaten. 4.

Tevens wordt aangegeven dat er nieuwe ontwikkelingen worden gerealiseerd binnen de belemmeringenstrook van de gasleiding. Deze ontwikkeling verhoudt zich slecht tot de aanwezigheid van de gasleiding. Verwacht wordt de consequenties in beeld te brengen en eventuele maatregelen af te stemmen met de tracébeheerder. Beantwoording: Ad. 1-3. De regels zijn hierop aangevuld. Ad. 4. De plankaart is aangepast. De mogelijkheid om zorg binnen de belemmeringenstrook te realiseren is aangepast. Wel blijft het mogelijk woningbouw te realiseren binnen de

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

belemmeringenstrook. 6.2.3

Tervisielegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan is tegelijkertijd met het toesturen van het ontwerpbestemmingsplan aan diverse instanties ter visie gelegd. Overeenkomstig artikel 3.8 van de Wro vond dit plaats van 7 december 2023 tot en met 17 janari 2024. Binnen deze termijn van tervisielegging kon door een ieder zienswijzen op het plan naar voren worden gebracht. Er zijn gedurende deze periode zes zienswijzen ingekomen die in de zienswijzennota behorende bij het vaststellingsbesluit zijn behandeld.

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

Bijlagen bij toelichting

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh - Fase 3

Bijlage 1 Ruimtelijk ontwikkelkader

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

versie 12 mei 2020

fase 2 & 3

ruimtelijk kader vrijburgh

eg ge w ho er rd No o

31 N ei

d âl

Plangebied Vrijburgh fase 2&3

a ijt N p

lg Fo en er

laa

a er

Ligging plangebied

inhoud 1. Inleiding

2. Ruimtelijke visie

3. Fysiek kader

4. Ontwikkelcriteria fase 2

5. Ontwikkelcriteria fase 3

Bijlage 1 - Profielen groenblauwe randen

Colofon

Separate bijlage - Maatvaste uitwerking ruimtelijk kader

E E D

D G

A C

Ruimtelijk kader Vrijburgh fase 2 & 3

inleiding Aanleiding Vrijburgh is al enige jaren in ontwikkeling. Door de economische crisis van enkele jaren geleden is de ontwikkeling van Vrijburgh er echter anders uit komen te zien dan verwacht. Voor het hele gebied was, zoals gebruikelijk, een stedenbouwkundig plan ontworpen. Vervolgens is gestart met de ontwikkeling van de eerste fase. Dit woongebied is nu, na vele jaren, bijna volledig bebouwd. Deze fase bereikt daarmee eindelijk het eindbeeld, waarmee ook rust ontstaat voor de bewoners van het eerste uur. Inmiddels is duidelijk dat het ontwikkelde stedenbouwkundig plan niet verder ontwikkeld zal worden. Het plan past niet meer bij deze tijd. Een plan als geheel ontwikkelen is gezien de huidige vraag niet meer realistisch. Bovendien verandert de vraag naar typen woningen en woongebieden. Deze twee redenen vorm de aanleiding om de ontwikkeling van Vrijburgh te heroverwegen. Voor fase 2 en 3 wordt een nieuwe strategie gekozen voor de planvorming en de ontwikkeling. Er is geen vastomlijnd eindbeeld meer ontworpen en ontwikkeld, maar er is een flexibel ruimtelijk kader ontwikkeld waarbinnen diverse plannen, onder ontwikkelvoorwaarden, een plek kunnen krijgen.

Opzet ruimtelijk kader Het ruimtelijk kader heeft drie onderdelen, een ruimtelijke visie, een fysiek kader en een programmatisch deel. • De ruimtelijke visie komt in hoofdstuk 2 aan de orde. Dit hoofdstuk beschrijft de overwegingen en hoofduitgangspunten voor de ontwikkeling van het gebied. • Het fysieke kader bestaat uit een groenblauw kader en een wandel- en fietsnetwerk dat de gemeente gaat aanleggen. Met dit fysieke kader wordt de ruimtelijke basiskwaliteit van het gebied gerealiseerd en wordt voorzien in goede langzaamverkeerverbindingen met fase 1 en de rest van Drachten. Hoofdstuk 3 beschrijft en verbeeldt het fysieke kader. • Het programmatisch deel bestaat uit ontwikkelcriteria voor de twee fasen die zijn onderscheiden. Hoofdstuk 4 en 5 geven aan welke ontwikkelingen, en op welke manier, mogelijk zijn.

Zwarte lijnen - wegenstructuur Groene lijnen - Lutenantsloane + Vrijburgh Groene pijlen - verkavelingsrichting Blauw - wijkenstructuur veenontginning

Topografische kaart 1918 (Bron: www. topotijdreis.nl) De introductie van de N31 en de Noorderhoogeweg 2 en de groei van Drachten vallen op. De verkavelingsrichting is nog goed herkenbaar. Her rondje Vrijburgh is minder goed herkenbaar.

Topografische kaart 1993 (Bron: www. topotijdreis.nl)

De introductie van de stoomtram/Philipslijn (zwarte stippellijn) is opvallend. Verder is de wijkenstructuur uitgebreid.

Topografische kaart 1968 (Bron: www. topotijdreis.nl) De explosieve groei van Drachten valt op. De dichtheid van de infrastructuur past hierbij. De Lutenantsloane, de spoortracés, en de verkavelingsrichting zijn nog herkenbaar.

Topografische kaart 2018 (Bron: www. topotijdreis.nl)

we g

Het plangebied valt op als een stukje landelijk gebied dat volledig is omzoomd met woongebied (deels lintbebouwing) en infrastructuur.

In de omgeving valt de opstrekkende verkaveling met verschillende richtingen op. Deze wordt gemarkeerd met boomsingels langs de randen van sloten en greppels. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een opvallende hoekverdraaiing. In het gebied is hierdoor een ‘wig’ ontstaan.

Groen - Landelijk gebied, Grijs - Woongebied, Creme- Lintbebouwing, Paars - Bedrijventerrein, Oranje - Leisurestrook, Zwart - Hoofdwegenstructuur.

iz Du d

bla

d en

ral

e olg

en er lg

Functionele hoofdindeling

Hoofdrichting landschap / boomsingels Zwarte lijnen - Bestaande fietspaden Zwart stippellijnen - Wandelpaden Groene vlakken - Geluidswal en parkzone Groene lijnen - Boomsingels Opvallend is de koppeling tussen enkele paden en cultuurhistorische lijnen (Lutenantsloane en het spoortracé) en de geluidswal.

Bestaande structuur langzaamverkeer

Op de plekken waar een koppeling bestaat tussen water en de groenstructuur ontstaan interessante plekken. Groen - geluidswal en parkzone Blauw - waterstructuur

waterstructuur

iz Du lad db

laa

ra lge

l Fo

Water verbindt, deelt en geeft ruimtelijke kwaliteit

Hoofdwegenstructuur

Rood Bestaand fietspad Zwart Singelpaden Blauw Bestaand + nieuw waterpad Groen Nieuwe struinpaden als dwarsverbinding Grijs Bestaand + nieuw parkpad

robuust Netwerk langzaamverkeersverbindingen

boomsingels EN CULTUURHISTORISCHE LIJNEN INZITTEN IN DE PLANVORMING

rUIMTELIJKe visie Ruimtelijke analyse

Uitgangspunten voor ontwikkeling

In pagina 6 en 7 is een aantal analysekaarten opgenomen. De volgende punten vallen op aan het plangebied en de directe omgeving. • Het plangebied is een stuk landelijk gebied, dat door de groei van Drachten en de aanleg van de N31 ingesloten is komen te liggen. • In het plangebied is het karakter van het singellandschap, dat kenmerkend is voor de omgeving van Drachten, nog goed ervaarbaar. De soms forse boomsingels zijn ruimtelijk waardevol. • In de verkavelingsstructuur is een markante hoekverdraaiing herkenbaar, de ‘wig’ in het plangebied markeert deze hoekverdraaiing en is ruimtelijk en cultuurhistorisch waardevol. • In het plangebied komen twee cultuurhistorisch waardevolle lijnen voor, het tracé van de stoomtram/Philipslijn en de Lutenantsloane. Deze lijnen zijn in de huidige situatie deels ingericht als langzaamverkeersverbinding. • De voet van de geluidswal vormt op een hoog schaalniveau een ruimtelijk verbindend element en voorziet in een groenblauwe wandelverbinding tussen verschillende wijken. • De open ruimten in het lint van Folgeren zijn een kwaliteit.

Voor de ontwikkeling van fase 2 en 3 gelden de volgende uitgangspunten. • Een landelijk, groen karakter overheerst. • De open ruimten in het lint van Folgeren worden gehandhaafd. • De ‘wig’ in de verkaveling wordt behouden. • De boomsingels zijn waardevolle ruimtelijke elementen en worden zoveel mogelijk gehandhaafd en versterkt. • De Lutenantsloane en het tracé van de stoomtram/Philipslijn worden behouden en ingezet als langzaamverkeersverbinding. Daar waar het tracé van het spoor doodloopt op privé gebied kan een kunstobject, een (speel-)huisje in de vorm van een wagon of een informatiebord de voormalige spoorlijn markeren. • Waterstructuren worden ingezet om waardevolle lijnen zichtbaar te maken, gebieden te verbinden en/of gebieden op te delen. • De groene, waterrijke geluidswal zone wordt versterkt en wordt ingezet als verbindende ruimtelijke zone. Er wordt daarbij voorzien in een verkeersveilige oversteek over de Folgeralaan ter plaatse van de geluidswal. • Een robuust netwerk van langzaamverkeersverbindingen verbindt fase 2 en 3 met de omgeving. • Het gebied wordt voor autoverkeer ontsloten vanaf het Duizendblad. • Geparkeerde auto’s zijn zo bescheiden mogelijk aanwezig in het beeld van de openbare ruimte. • Parkeren in of direct naast de woonbebouwing. • Collectief parkeren in koffers onder en/of tussen groen. • Deelauto’s stimuleren.

• Niet meer verharden dan functioneel noodzakelijk. • De woongebieden worden als twee verschillende gebieden uitgegeven. Fase 2 is vooral bedoeld om ruimte te bieden voor de dubbele woningen, in beperkte mate rijen en individueel wonen (zie hoofdstuk 4). Fase 3 is vooral bedoeld voor experimenten, bijzondere woonconcepten en/ of gemeenschappelijke wonen (zie hoofdstuk 5).

Visie Hoofduitgangspunt voor fase 2 en 3 is dat diverse ontwikkelingen mogelijk moeten zijn. Voor een deel zijn de ontwikkelingen bekend, maar voor een deel ook niet. Fase 2 en 3 moeten dan ook de nodige flexibiliteit kennen. Hieraan wordt invulling geven door een robuust groenblauwe raamwerk te ontwerpen. Dit raamwerk vormt de harde grenzen voor ontwikkelende partijen en geeft ook de basis voor de ruimtelijk kwaliteit van het gebied. Onderdeel van het groenblauwe kader zijn langzaamverkeersverbindingen. Hiermee wordt voorzien in goede verbindingen tussen de nieuwe wijk en de directe omgeving. Binnen het robuuste raamwerk is ruimte voor diverse ontwikkelingen.

waterstructuur maakt de structuur/boomsingels zichtbaar en geeft kwaliteit

BEstaande waardevolle waterstructuren behouden en versterken

Groenblauwe zone langs de geluidswal vergroten en versterken

Het spoortracé inzetten als wandelpad

collectief parkeren in koffers

auto’s parkeren onder bomen

‘geparkeerde auto’s inpassen met hagen

auto’s staan in of direct naast de woningen

Ruimtelijk concept Vrijburgh fase 2 & 3 stimuleren het gebruik van deelauto’s

De inrichting van de Lutenantsloane als voorbeeld voor de Singelpaden

Bestaand struinpad langs geluidswal

struinpad langs boomsingel

Het ‘blote voeten pad’ als voorbeeld voor verdere uitwerking van het Waterpad

Referentiebeeld voor het parkpad met vloeiende lijnen

fysiek kader Maatvast raamwerk

Auto-ontsluiting

De uitgangspunten zijn vertaald in een maatvast raamwerk (zie pagina 4 en separate bijlage). Het raamwerk bestaat in hoofdlijnen uit uitgeefbare woongebieden en (openbaar toegankelijke) groenblauwe gebieden/zones/ randen. De groenblauwe gebieden vormen de ‘harde’ grenzen van de uitgeefbare woongebieden, maar zorgen tegelijkertijd ook voor verbindingen en vormen ook de basis voor de ruimtelijke kwaliteit.

Het woongebied wordt ontsloten vanaf het Duizendblad. Indien nodig worden verkeersremmende maatregelen genomen om de snelheid te remmen en sluipverkeer tegen te gaan. Vooralsnog wordt sluipverkeer niet verwacht.

De groenblauwe gebieden/zones/randen zullen (overwegend) door de gemeente aangelegd worden. Voor deze gebieden zijn ter illustratie van de beoogde sfeer profielen ontworpen. Deze profielen zijn als bijlage 1 opgenomen.

Boomsingels In het raamwerk zijn de boomsingels zoveel mogelijk gehandhaafd en versterkt en worden nieuwe boomsingels aangebracht om de structuur te versterken. Op de kaart is onderstaande gradatie/onderverdeling aangebracht. • Bestaande boomsingel als onderdeel van de openbare ruimte handhaven en versterken. De gemeente geeft hieraan invulling. • Bestaande boomsingel opnemen in de planvorming. Verwijderen (deels of geheel) is alleen mogelijk met toestemming van de gemeente. • Nieuwe boomsingels of bomenrijen ter versterking van de ruimtelijke structuur. De gemeente geeft hieraan invulling. • Optionele nieuwe boomsingels of bomenrijen ter versterking van de ruimtelijke structuur. Aanleg in overleg met de gemeente. Tussen bebouwing en houtwallen moeten ruime afstanden worden aangehouden.

Waterstructuur

Langszaamverkeersverbindingen Langzaamverkeersverbindingen zijn onderdeel van groenblauwe raamwerk. In het raamwerk worden vier typen verbindingen onderscheiden. • In het gebied worden singelpaden aangelegd. Dit zijn vooral rechte paden langs cultuurhistorische groene lijnen en boomsingels. Deze paden sluiten aan bij sfeer van de Lutenantsloane en worden altijd begeleid door een of twee boomsingels. De paden worden uitgevoerd in halfverharding en hebben een breedte van circa 2,0 meter. • Langs de geluidswal worden een waterpad aangelegd. Dit pad vormt een vervolg op het ‘blote voeten pad’ in Vrijburgh fase 1. Het pad zal vormgegeven worden op basis van een waterthema. Stapstenen, vlonders, bruggen etc. kunnen onderdeel zijn van dit pad. De breedte zal variëren, maar is gemiddeld 1,5 meter breed. Het pad heeft vooral een natuurlijk, waterrijk karakter. Verharding is niet tot nauwelijks aanwezig. • Het ‘parkpad’ gaat de verbinding vormen met de parkzone ten westen van Vrijburgh fase 1. In dit gebied ligt al een gebogen pad. Deze sfeer zal doorgetrokken worden. Het pad krijgt vloeiende lijnen, heeft een breedte van circa 2,0 meter en wordt uitgevoerd in beton of halfverharding. • In het gebied is een aantal struinpaden voorzien. Deze informele paden vormen dwarsverbindingen tussen overige typen paden. Deze paden kunnen zowel een droog als een meer nat karakter hebben.

De paden zijn circa 1,0 meter breed, zijn uitgevoerd als een maaipad of uitgevoerd in halfverharding.

De waterstructuur is vooral ontwikkeld op basis van bestaande waterlopen. Het thema voor de waterstructuur is dat water verbindt en deelt en lijnen/elementen zichtbaar maakt. Water heeft een minimale breedte van 6 meter. 13

dubbele woningen met een landelijke schaal

DUBBELE WONING MET DE ALLURE VAN EEN VILLA

dubbele woningen met een uitgesproken karakter

rijenwoning met een duurzame plus

individueel wonen met een sterke relatie met omgeving

voorbeeld bijzonder straatprofiel

DUBBELE WONINGEN IN HOUT EN GLAS

DUBBELE WONING MET DE ALLURE VAN EEN VILLA

KLEINE RIJ WONINGEN MET STIJL

DUBBELE WONING HOUT/woudLOOK

ontwikkelcriteria fase 2 1

•

IZEN

• • • •

Beschrijving 1

Fase 2 is het gebied ten noorden van het Duizendblad. In fase 2 is ruimte voor dubbele woningen, in beperkte mate voor rijen en individueel wonen. Het gebied zal deels projectmatig, deels individueel ontwikkeld worden. Het gebied is vooral bedoeld voor gewone woningtypen maar bij voorkeur in een vorm die niet alledaags is of die iets toevoegt aan het aanbod van woningen in Drachten.

Waaraan moet het stedenbouwkundig ontwerp voldoen? • •

•

Welke typen woningen zijn in ieder geval mogelijk? • • •

Woningen zoals rijenwoningen, twee-onder-één-kap-woningen en vrijstaande woningen met een eigen tuin. Patiowoningen (programma volledig op de begane grond, met een beperkte tuin/weinig privé ruimte en veel collectief groen). Projectmatige bouw moet een rijk scala aan individuele keuzemogelijkheden bieden.

Waaraan moet het ontwerp van de woningen voldoen? •

nen/buiten, sterke benutting landschap). Bij projectmatige bouw is sprake van een goede balans tussen samenhang en afwisseling. Per straatzijde is de bebouwing ‘familie’. Er is minimaal sprake van samenhang in de vormgeving, het kleur- en matergebruik en de hoofdvorm. Individuele keuzes voor indeling, uitbouwen, dakkappelen, dakopbouwen ,serres, voordeur, e.d. zijn uitgangspunt. De woningen hebben een ‘plus’ door extra inzet op duurzaamheid en/of de bewuste inzet van circulaire materialen . De woningen hebben een hoofdvorm van één tot twee bouwlagen met kap of plat dak. Op bijzonder plekken zijn hogere accenten mogelijk. De woningen hebben landelijke schaal, passend bij de plek. De woningen hebben in architectuur en/of hoofdvorm een uitgesproken karakter. Het kleur- en materiaalgebruik is passend bij de natuurlijke/ landelijke basis van het groenblauwe kader. Baksteen in rood-, bruin-, of antraciettinten, naturel en zwart gebeitst hout en donkere dakbedekking vormen de basis. Uitzonderingen zijn mogelijk mits onderbouwd.

De woningen die grenzen aan het groenblauwe kader hebben in de vormgeving een duidelijke relatie met de omgeving (sterke relatie bin-

• • •

De basis voor het ontwerp is wonen aan een straat. De op de kaart weergeven bestaande boomsingels worden opgenomen in de planvorming. Verwijderen (deels of geheel) is alleen mogelijk met toestemming van de gemeente. De op de kaart weergegeven optionele nieuwe boomsingels of bomenrijen ter versterking van de ruimtelijke structuur moeten in principe worden aangelegd. Dit gebeurt in overleg met de gemeente. De inrichting van de nieuwe wegen passen bij het landelijke karakter van de omgeving. Niet meer verharden dan functioneel noodzakelijk. Geparkeerde auto’s zijn zo bescheiden mogelijk aanwezig in het beeld van de openbare ruimte Een eentonige verkaveling, veel van hetzelfde, en lange rechtstanden in wegen worden voorkomen.

Beheer • •

De gemeente beheert de groenblauwe randen en de openbare ruimte. De individuele eigenaren beheren het eigen erf.

duurzame, circulaire woning

Ruimtelijk concept Vrijburghwoonconcept fase 2 & 3 circulair, verplaatsbaar

duurzaam wonen op een natuurlijk erf

plat afgedekte volumes in de natuur/groene ruimte

wonen in een cluster tiny houses in de natuur

ontwikkelcriteria fase 3 1

IZEN

Beschrijving 1

Waaraan moet het ontwerp van de woningen voldoen? • • •

• •

Waaraan moet het stedenbouwkundig ontwerp voldoen? •

Fase 3 is het gebied ten zuiden van het Duizendblad. In fase 3 is veel mogelijk, zoals het maar niet een traditioneel concept is en de groenblauwe structuren worden gekoesterd en versterkt. Er is ruimte voor experimenten, bijzondere woonconcepten en gemeenschappelijk wonen. Fase 3 biedt ruimte voor zowel kleinschalige als middelgrote wooneenheden en wooncomplexen. Het ruimtelijk concept is in alle gevallen wonen (in clusters) op erven en/of wonen (in clusters) in een (gemeenschappelijke) groenblauwe ruimte.

•

Welke typen woningen zijn in ieder geval mogelijk?

•

• • •

Individuele woningen tot kleinschalige clusters met bijzondere bouwen woonconcepten, zoals wonen gekoppeld aan (gemeenschappelijke) leefstijl (zelfvoorzienend, natuurinclusief, zorg voor elkaar, meergeneratiewonen, duurzaam, circulair). Cluster van woningen met alleen een terras/vlonder en een gezamenlijke buitenruimte (zoals Tiny-houses en patiowoningen). Woningen met een (zeer) bijzondere architectuur/uitstraling. Circulair, duurzame en/of verplaatsbare woningen (geen woonwagens).

De woningen zijn speciaal voor de plek ontworpen (zijn maatwerk) en hebben in de vormgeving een duidelijke relatie met de omgeving. Gevarieerde bebouwing is mogelijk, waaronder platte bouwvormen. De hoofdvorm is een tot twee bouwlagen met en kap, of een tot drie bouwlagen met een plat dak. Gebruik daken van gebouwen zo mogelijk voor opwekking van duurzame energie of als vegetatiedak. De woningen, clusters woningen en/of woongebouwen zijn in schaal passend bij de plek. Per erf of cluster is de bebouwing ‘familie’. Er is minimaal sprake van samenhang in de vormgeving, het kleur- en materiaalgebruik en de hoofdvorm.

•

De basis voor het ontwerp is wonen op een erf of wonen in een (gemeenschappelijke) ruime vormgegeven, groenblauwe ruimte. De bebouwing en de erfinrichting zijn in samenhang ontworpen. • Een erf heeft een stevige groene rand, open aan de voorzijde, (overwegend) gesloten aan de andere zijden. • Per erf of cluster is meer dan 50% groen/blauw ingericht. De op de kaart weergeven bestaande boomsingels worden opgenomen in de planvorming. Verwijderen (deels of geheel) is alleen mogelijk met toestemming van de gemeente. De op de kaart weergegeven optionele nieuwe boomsingels of bomenrijen ter versterking van de ruimtelijke structuur moeten in principe worden aangelegd. Dit gebeurt in overleg met de gemeente. De inrichting van nieuwe wegen en paden passen bij het landelijke karakter van de omgeving. Lange rechtstanden worden voorkomen. Niet meer verharden dan functioneel noodzakelijk. Geparkeerde auto’s zijn zo bescheiden mogelijk aanwezig in het beeld.

Beheer • •

De gemeente beheert de groenblauwe randen en de openbare ruimte. Eigenaren/collectieven beheren het groen/de rand van hun erf. Boomsingels en extensief beheerd bloemen- en kruidenrijk grasland hebben de voorkeur.

E E D

D G

A C

H 19

PROFIELEN GROENBLAUWE RANDEN

bijlage 1 - profielen groenblauwe randen

PROFIEL A-A

PROFIEL b-b

PROFIEL C-C

PROFIEL D-D

PROFIEL E-E

PROFIEL F-F

PROFIEL G-G

PROFIEL H-H

colofon Ontwerp

Opdrachtgever

BügelHajema Adviseurs Leeuwarden Adviseurs voor leefomgeving en omgevingsrecht BNSP

Gemeente Smallingerland Postbus 10.000 9200 HA Drachten

Balthasar Bekkerwei 76 8914 BE Leeuwarden 058 215 25 15 info@bugelhajema.nl www.bugelhajema.nl

Vrijburgh - Fase 3

Bijlage 2 Kaderdocument (concept)

NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401

Vrijburgh III Eerste aanzet tot een kaderdocument april 2022

Basisstructuur Vrijburgh III uit 'ruimtelijk kader Vrijburgh 2 en 3'.

Vrijburgh III Stedenbouwkundig kader op hoofdlijnen Binnen een robuust groenblauw raamwerk en op basis van de bestaande verkaveling en landschapsstructuur ontstaan in Vrijburg III verschillende deelgebieden. In het ruimtelijk kader Vrijburgh is hiervoor vanuit een heldere analyse de aanzet op hoofdlijnen gegeven. Het raamwerk vormt de basis voor de verbindingen, de ruimtelijke kwaliteit en de beleving van de wijk. Hierbinnen bevinden zich min of meer vrij indeelbare uitgeefbare (woon)gebieden waarbinnen een zo divers mogelijk programma kan worden uitgewerkt. De nadruk ligt hierbij op woonprogramma's en -vormen die nadrukkelijk een aanvulling vormen op wat er al is in Smallingerland. Mogelijk blijken er ook enkele andere functies naast wonen tot de mogelijkheden te behoren als deze het wonen ten goede komen. Afwegingskader Bij de hoofdopzet van het stedenbouwkundig frame en de nadere uitwerking ervan spelen een zestal hoofdaspecten een belangrijke rol. Bij invulling van de deelgebieden c.q. de nog te maken verkaveling vormt dit het afwegingskader. -

Structuur en kwaliteit van het landschap; behoud en versterken landschapsstructuur, behoud cultuur historische lijnen (Lutenantsloane en het voormalig spoor), behoud en beleefbaar maken van de typerende wigvorm, het respecteren van de openheid aan de Folgeren. Beleefkwaliteit van de openbare ruimte; wandel/fietsnetwerk, de waterstructuur, klimaatadaptatie, schaduwroutes, parkeren in groen, groen karakter, uitloopmogelijkheden ( wandelen / recreëren en spelen). Gedifferentieerd woningaanbod; mix aan (nieuwe) woonsegmenten, goede ruimtelijk menging, tuin-oriëntatie, keuze in kavelgrootte, experimenteerruimte, samenhang in diversiteit. Veiligheid; toegankelijkheid voor alle leeftijden, verkeersluw, verkeersveilig, seniorproef, geen achterpaden, kindvriendelijk. Duurzaamheid; langdurige leefbaarheid, oriëntatie zonnepanelen, houdbaarheid singelpaden, beweging stimulerend, minimale verharding, ontmoetings- en speelplekken Ruimtelijke kwaliteit bebouwing; variatie per deelgebied t.b.v. identiteit, openbare achterkanten beperken ivm. vergunningsvrije bouwwerken, bij locatie passende architectuur; extra aandacht voor hoekpercelen, samenhang in clusters.

Tussentijds structuurbeeld

Wonen Het programma bestaat zoveel als mogelijk uit woonvormen of -typen die tot nu toe nog niet worden bediend in de gemeente. Denk hierbij aan groepsgewijs of collectief wonen, (collectief) particulier opdrachtgeverschap, of juist heel individueel off grid / minimaal wonen, experimenteel duurzaam (zelf) bouwen, en nieuwe doelgroephuisvesting (bv. senioren), begeleid (zorg-)wonen. Het gaat om grondgebonden woningen met een private of collectieve tuin, maar wellicht ook een enkele gestapelde woonvorm. Een grote diversiteit in woonprogramma en woningtypes maakt de wijk flexibel en leefbaar, ook op lange termijn. Tevens zorgt dit gevarieerde aanbod er voor dat de wijk aantrekkelijk is voor meerdere doelgroepen. Hierbij is er ook de ambitie nieuwe doelgroepen te trekken; om mensen te verleiden in Vrijburgh te komen wonen die nu nog niet in de gemeente woonachtig zijn. De bijzondere woon- en beleefkwaliteit van de wijk, met haar groene karakter en waterstructuur gecombineerd met het aantrekkelijke woningaanbod en volop keuzemogelijkheden maakt dit een prachtige plek om te gaan wonen. Juist hier kan de inbreng van een bijzondere programmatische vraag vanuit de markt, of van individuen / partijen voor zover passend in het woonbeleid, stedenbouwkundig waardevol

zijn. Omdat bestuurlijk de winstverwachtingen voor Vrijburgh III niet hoog gesteld zijn, kan juist hier het groen en water de basis zijn voor een mooi nieuw en duurzaam wijkdeel.

Landschappelijk Wonen Vrijburgh III kent een hoofdprincipe, namelijk 'landschappelijk wonen'. De groene en blauwe structuren en het langzaam verkeer bepalen de routes en de gebiedsverdeling. De ontsluitingen voor autoverkeer worden tot een minimum teruggebracht (woonkwaliteit, duurzaamheid en kostenbeheersing). In Vrijburgh III wordt diversiteit nagestreefd in woonmogelijkheden en dus

in programma. Voor de diverse verschillende woonvormen wordt een plek gezocht waarbij de relatie van programma en plaats / karakter het best tot zijn recht komt. Voorbeeld; het lijkt niet logisch om tiny houses aan het Duizendblad te situeren in geometrische opstelling en een wat meer stedelijke omgeving. Dat past beter in het zuidelijke deel bij groen en water, langs een fiets/voetpad.

Dichtheid versus openheid; vanuit de verschillende karakters van het gebied is het logisch dat de grootste dichtheid zich bevindt nabij het Duizendblad en in het middengebied. De randen zijn kwetsbaarder vanwege de omliggende groene ruimte en bestaande bebouwing met veelal grote tuinen. In het middengebied is gestapelde bouw goed voorstelbaar (tot max. 3 lagen). De hierna getoonde verbeeldingen geven de deelprincipes weer van een mogelijke invulling. Om de middelmaat te voorkomen en omdat het een voorrecht is om hier te wonen, is er sturing nodig op het hoofdthema Landschappelijk Wonen. Binnen de deelgebieden kan hierdoor de invulling meer flexibiliteit krijgen. De kaders beperken zich niet tot de structuur en de randen van de deelgebieden, maar leggen hierbij ook sferen vast en geven aanwijzingen tot de vormgeving van het openbaar gebied. Daarnaast worden suggesties gegeven over de per plek passende woonsferen. In tegenstelling tot Vrijburgh II is hier binnen de deelgebieden meer aandacht voor de verschillende woonsferen en kunnen makkelijker collectieve belangen ontstaan. Een deelgebied heeft dus een identiteit en geen noodzakelijke menging van woonvormen. Dit vraagt om een andere formulering van de gebiedsomschrijving en de gebiedscriteria, die veel ruimte moet laten voor overleg tussen groepen en individuele toekomstige bewoners.

Hier staan onderscheid in programma, duurzaamheid en onderlinge afstemming vooraan. Het landschappelijk wonen bindt de collectieven en zal de beeldregie binnen de deelgebieden richting gaan geven in samenspraak. Dit betekent een extra inspanningsverplichting (begeleiding) van de gemeente in het proces tot komen tot collectief opgestelde beeldrichtlijnen. Ook in de communicatie is het 'Landschappelijk Wonen' het thema. 4

Voorselectie van belangstellenden zal zich in eerste instantie richten op bijzonder, nog ontbrekend of onderbelicht (woon-)programma, kwaliteit en duurzaamheid. Andere functies dan wonen zijn niet bij voorbaat uitgesloten als dit de leefbaarheid van geheel Vrijburgh (en Burmania) ten goede komt. Ruimtelijk ontwerp In het voorlopig ontwerp op hoofdlijnen is vanuit het ruimtelijk kader een grove structuur ontstaan van groen en blauw en langzaam verkeersroutes. Voor de ontstane deelgebieden wordt de relatie van

programma en plaats / karakter hierna vleksgewijs uitgewerkt. Dit geeft houvast en gevoel voor maat en schaal en dus voor mogelijkheden. Afhankelijk van het karakter en de omvang van het woonprogramma (de behoefte) kunnen deelgebieden verder worden ingevuld.

1. Groenstructuur is maatgevend

2. Het karakter bepaalt de deelgebieden; Vrijburgh 3 heeft aan alle zijden een verschillend karakter; (Duizendblad / Folgeren / Lutenantsloane / Folgeralaan). Het heeft ook bestaande aangrenzende voor- en achtererven wat vraagt om respecteren van deze waarden. Dit alles is bepalend voor de deelgebieden en wat daar binnen voorstelbaar is.

3. De hoofdstructuur van een woongebied is de langzaamverkeer-structuur (LV) waaraan de autoroute secondair is. Een groene fietsroute verbindt Vrijburgh 1,2 en 3 met het centrum van Drachten. De speelplek vraagt om goede verbindingen met de omgeving door langzaam verkeer.

4. De aantakking op het Duizendblad kan worden teruggebracht tot 1 hoofdas. Dit is voldoende voor ruim 120 woningen. Er is ook een bestaande (meer landelijke) inprikker vanaf de Folgeren die de overige woningen van daaruit kan ontsluiten. Beiden kunnen worden verbonden door een noodontsluiting voor de hulpdiensten.

5. Goed zichtbare randen vragen om een voorkantbenadering; bijvoorbeeld de Lutenantslone en het Duizendblad, maar ook de randen van de hoofdas.

6. Solitairen in de ruimte; in het ritme gezien vanaf de Folgeren kan boerderij Vrijburgh als solitair herhaling krijgen en geëigende plekken leveren voor een groter gebouw in het groen; een gemeenschappelijke functie, een gebouw met zorg, een gebouw met meerwaarde voor Vrijburgh en Burmania (denk aan horeca, uitvoering groenonderhoud).

7. Erfenis uit Vrijburgh 2 ; trafo

Bij het leggen van alle lagen over elkaar ontstaat een structuur die op vele manieren kan worden ingevuld. Met name de deelgebieden zelf zijn door de heldere structuur redelijk vrij indeelbaar. Om een beeld te krijgen bij wat dit betekent en gevoel te krijgen bij de maat en de schaal van het gebied is een voorbeeldschets gemaakt.

Voorbeeldschets

Voorlopige globale programmatische verdeling bij deze schets 22

Tiny houses

Hofwoningen

Appartementen

Vrijstaande woningen

Twee-onder-een-kapwoningen

Patiowoningen

'Solitairen'

_______________________________ 114

Eenheden totaal

Deelgebieden afgestemd op ruimtelijk karakter 1.*IN DE WIG, langs de Lutenantsloane

Een gebied met los strooisel van lage individuele levensloopbestendige woningen in collectief groen. Goede, te behouden, bomen uit de singel vormen hierin de belijning van de wandel/fietsroute, richting de speelplek. Door erven en bebouwing compact te houden ontstaat er meer ruimte voor het groen. Door patioachtige woningen en inpandige (auto)berging ontstaan er kleinere bouwvlakken en tuinen tussen het collectief groen. Het gevoel van een vakantieparkje… 3 x wordt het gebied ontsloten vanuit de hoofdlaan met bezoekersparkeren en oplaadpunten.

2. *CPO, wonen lang het Duizendblad

Individuele woningen, ontsloten door een (auto)binnenstraat die achtererven ontsluit. Het gebied wordt twee keer doorsneden; 1 x door een groene begeleiding van het fietsvoetpad dat van het zuiden naar het noorden loop en 1x door het wandelpad dat naar de speelplek leidt. De voorgevels liggen naar de buitenzijde van het gebied en naar de groene midden zone, waar een looppad naar de voordeur leidt (voordeur is voorgevel in de wet). De positie van de woningen op het perceel is vrij. Die langs het Duizendblad mogen fors zijn. Het water rondom geeft veel privacy. Samenhang in gebouwkleur versterkt hier de kwaliteit. 3. *De Middenzone, Knarrenhoven en andere vormen van collectief wonen

Grotere eenheden op een groene ondergrond met parkeren en groene collectieve binnenhoven en buitenruimten. Gestapelde woningbouw mogelijk. Strakke rooilijnen kunnen worden voorkomen door verspringende plaatsing van de bebouwing. Daardoor komt bebouwing losser aan de ontsluitingswegen te liggen, wat het groen kansen geeft het karakter te verzachten. Openingen /poorten om binnentuinen te ontsluiten. 4. *Bijzondere vorm van collectief wonen (bv. met zorg) Om de doorzichten vanaf de Folgeren het gebied in, zo open mogelijk te houden wordt een geconcentreerde bebouwing voorgestaan, bijvoorbeeld voor groepswonen (mogelijk met zorg). Deze ligt aan het einde van de hoofdlaan, solitair met koppeling naar het naastgelegen driehoekige gebied (dierenparkje, moestuin) aan de overkant van het 'spoor'. Dit vormt 1 van de drie zelfstandige eenheden die vanaf de Folgeren en Nijtap te zien is (in navolging van boerderij Vrijburgh) en in combinatie met:

5. *Individueel droomkasteel Als kostendrager voor de directe omgeving en ultieme mogelijkheid om solitair te wonen naar eigen wens, zolang het doorzicht maar gewaarborgd blijft; een ontwikkeling in de lengterichting dus, haaks op de richting van de Folgeren. Aan het water met eigen terras boven groene oever. Ontsluiting via de bestaande smalle weg. 6. *Tiny houses in groene setting met collectieve schuur en buitenruimte (o.a. parkeren)

In het groen verstrooide tiny houses langs een fiets/voetpad (kabels en leidingen); komt uit bij rotonde Folgeren-het Noord. Ontsluiting auto pas vanaf gemeenschappelijke schuur (met 13

collectieve voorzieningen en oplaadpunt, nabij bestaande trafo) via bestaande smalle weg (naar Folgeren 32 en 32a). Mogelijkheid tot in of half in water wonen. Verdeling en plek te kiezen in gemeenschappelijkheid. Ondergrond in koop/huur/of andere vorm.

Volumeopbouw Uitgaande van het landelijk karakter van de wijk en de aansluiting op Vrijburgh II past hierbij een hoogte van maximaal 2 lagen platgedekt of 2 lagen met kap; 3 lagen alleen als accent of stedenbouwkundige verbijzondering; bijvoorbeeld als incidenteel woongebouw (gestapelde woningbouw) in een ruimere setting. Daar waar hoekkavels in het openbare beeld verschijnen, wordt gevraagd om een 2 zijdige, levendige expressie. Woningen langs het Duizendblad zijn stevig (2 lagen met kap of 3 lagen platgedekt) en geven daardoor wandwerking aan de hoofdroute en antwoord op Vrijburgh II. In het middengebied is als beschreven een grotere verdichting en ook grotere hoogte mogelijk. Aflopende naar het groenere gebied richting de Lutenantsloane en de Folgeren wordt gestreefd naar een lagere verdichting, informeler ordening en lagere bouwhoogte. Er wordt nergens een kaprichtingen voorgeschreven i.v.m. de gewenste optimale toepassing van zonnepanelen.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14753724/1