Bijlage 2 - 240612 Gebiedsprogramma centrum Drachten deel 1

De verplaatsingscoach motiveert de winkeliers om zich in het kernwinkelgebied te vestigen en begeleidt het verplaatsingsproces. Meer bezoekers in het centrum, waardoor een hogere omzet en uiteindelijk winst behaald kunnen worden, kan verleidelijk zijn om te verplaatsen. Hogere huren werken aan de andere kant weer belemmerend. Hiervoor worden elders in Nederland tijdelijk lagere huren of een verplaatsingssubsidie aangeboden. Maatregel 7 Verhuissubsidie en transformatiesubsidie De Centrumvisie benoemt de verhuissubsidie en de transformatiesubsidie als mogelijke maatregelen om verkleuring van winkelvastgoed naar andere functies

(voornamelijk op de oostwest-as) tot stand te laten komen. Dit moet leiden tot zelfstandige verblijfsmilieus die het winkelen op de noordzuid-as aanvullen. Centrumstedelijke voorzieningen die nu verspreid zijn over het stedelijk gebied, dienen weer zo veel mogelijk gecentreerd te worden. Anderzijds is het versterken van de woonfunctie zeer gewenst. Dit zal bijdragen aan de leefbaarheid en het draagvlak voor de zojuist genoemde voorzieningen, waardoor het centrumgebied aantrekkelijk, goed functionerend en multifunctioneel wordt. Wij willen de ervaringen met de inzet van deze maatregel elders in het land verder onderzoeken en nagaan of deze ook effectief kan zijn in het centrumgebied van Drachten. Maatregel 8 Stimuleringsregeling gevels Drachten kent een centrum waar panden uit verschillende bouwperioden en diverse stijlen naast elkaar staan.

8.2 Subsidies Sommige panden dateren uit de 19de eeuw of zijn nog ouder. In de loop der tijd is er veel gesloopt, vervangen en aangepast en hierbij is niet altijd rekening gehouden met de oorspronkelijke (historische) architectuur of een goede kwaliteit. Relatief nieuwere gebouwen kunnen gedateerd aanvoelen of zijn door omstandigheden slecht onderhouden waardoor er een armoedig beeld dreigt te ontstaan. Om ondernemers en eigenaren een steuntje in de rug te geven bij het opknappen van de gevel onderzoeken we of een subsidie of andere stimuleringsregeling op specifieke plekken kan bijdragen aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en daardoor sfeer, beleving en aantrekkelijkheid. Verschillende gemeenten werken met subsidies om het aanzicht van gevels te verbeteren, bijvoorbeeld in een tijdelijke situatie bij leegstand of om structureel het aanzicht van een winkelwand te verbeteren. Dit wordt in andere gemeentes met succes uitgevoerd, vaak niet alleen door het aanbieden van een (substantiële) subsidie, maar vooral in combinatie met een expertpool van architecten en stedenbouwkundigen. Hierdoor is (maximale) sturing op de uitstraling van de gevels mogelijk.

Maatregel 9 Strategisch verwerven In situaties waar de markt de uitdagingen van de centrumvisie onvoldoende oppakt, is de gemeente voornemens zich actief op te stellen. Met het oog op het realiseren van de ambities voor het centrumgebied zal de gemeente gebruik maken van de wettelijke instrumenten zoals die ook door de raad zijn vastgesteld in de Nota Grond en Vastgoed beleid. Dat betekent concreet dat de gemeente een actieve rol heeft bij strategische verwervingen. Directe en vrijwillige onderhandelingen met eigenaren zijn daarvoor een goede mogelijkheid. In aanvulling op zulke onderhandelingen kan de gemeente op aan te wijzen locaties of deelgebieden gebruik maken van het wettelijk toegestane voorkeursrecht. De toepassing van de instrumenten uit het grondbeleid en het bepalen van het juiste instrument wordt afgestemd met college en/of raad en is onderdeel van zelfstandige besluitvorming. Daarnaast kan de gemeente een actieve rol aannemen om met behulp van eventuele ruilobjecten ontwikkelingen te bevorderen. Bij de afweging van de inzet van grondbeleidsinstrumenten zal nadrukkelijk getoetst worden aan het geldende provincie brede Bibob beleid.

0112

0113

Maatregel 10 Koppelkansen warmtetransitie

Maatregel 11 Spelregels parkeervoorzieningen

In de Transitievisie Warmte (TVW, vastgesteld door de raad in 2021) staat dat de centrumopgaven een koppelkans vormen met het aardgasvrij maken. Destijds is ervoor gekozen het centrum als een van de vier startwijken te benoemen waar we inzetten op het aardgasvrij maken van woningen en gebouwen voor 2030 (warmtetransitie). Het is de bedoeling dat we samen met stakeholders bepalen wanneer en hoe een wijk van het gas af gaat. Voordat een keuze gemaakt kan worden voor een warmte-alternatief, stellen we samen met betrokken partijen in het centrum een wijkuitvoeringsplan (WUP) op. De ambitie is om in 2024 te starten met een WUP voor het centrum. We zien verschillende koppelkansen tussen de uitvoering van de Centrumvisie en de verduurzaming van Drachten, bijvoorbeeld bij verbouw of nieuwbouw van vastgoed. Zie voor een uitgebreide omschrijving Bijlage IV.

Bij het toevoegen van functies moet bij de vergunningverlening aangetoond worden dat een bouwplan voldoet aan de gemeentelijke parkeernormen. In de praktijk betekent dit vooral voor veel kleine herontwikkelingen naar bijvoorbeeld woningbouw dat het moeilijk of niet mogelijk is te voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein. De gemeente ontwerpt spelregels voor parkeernormen en mogelijkheden om te parkeren in openbare garages. Zie ook hoofdstuk 6 over mobiliteit.

Impressie vergroenen en gevelverbetering Kerkstraat Afbeelding 79: Verdeling 10 gebiedsgerichte ontwikkelingen

0114

0115

Colofon

Project: Gebiedsprogramma Centrum Drachten Deel I

Gebiedsprogramma: De Zwarte Hond i.s.m. gemeente Smallingerland en Bureau Pau

Copyright: De inhoud van dit boekwerk en de hierin opgenomen gegevens, afbeeldingen, teksten en combinaties daarvan zijn beschermd door auteurs-, en databankrechten. We hebben ons uiterste best gedaan om bronnen en rechthebbenden van het beeldmateriaal te achterhalen. Wanneer desondanks beeldmateriaal wordt getoond waarvan je (mede-)rechthebbende bent en voor het gebruik waarvan je geen toestemming hebt verleend, verzoeken we je een mail te sturen aan bd@dezwartehond. nl.

0116

0117

BIJLAGEN

I-VI I-V

0118

0119

Bijlage 2 – Samenvatting aanvullende inzichten op Centrumvisie inzichten op Centrumvisie Bijlage I | Samenvatting aanvullende Samenvatting van aanvullende inzichten ten opzichte van de Centrumvisie die bepalend zijn voor het GebiedsprogrammaGebiedsprogramma: Doelen Centrumvisie 1: compact detailhandelscentrum & transformeren winkelvastgoed

2: vergroten functiemix, gebiedsprofielen en meer wonen

Streefthema’s Centrumvisie aantrekkelijker

Intenser bebouwd, socialer (ontmoeten), veelzijdiger, aantrekkelijker, herkenbare identiteit

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

Aangescherpte inzichten programmafase t.o.v. inzichten Centrumvisie ▪ op dit moment is het leegstandscijfer niet hoog (3%) en daardoor niet storend – huidige urgentie minder groot dan jaar geleden ingeschat. ▪ blijft belangrijk aandachtsgebied omdat leegstand snel kan toenemen bijvoorbeeld als grote functies verdwijnen. ▪ plint bijna overal op te vullen met andere functies. Zie doel 2 (functiemix). ▪ Voorzichtig zijn met woonfunctie op begane grond toe te staan. ▪ Bij nieuwbouw plinthoogte (onderste laag) dusdanig hoog maken dat toekomstige functiewisseling mogelijk is. ▪ Op gebied van functiemix onderscheid Drachten zich van veel andere binnensteden. Relatief weinig wonen, dienstverlening, werken, en leisure in centrum Drachten. Andere vaak meer historische binnensteden kennen van oudsher een grotere functiemix. Hierdoor is het na sluitingstijd en op zondag stil en levenloos in Drachten. Er is momenteel weinig synergietussen winkels en andere functies als cultuur, wonen, dienstverlening. Bezoekers van het centrum blijven maar kort. Na sluitingstijd geen mensen op straat (veiligheid). Centrum Drachten ‘sprankelt’ onvoldoende. Het huidige centrum voelt niet als stedelijk centrum maar als bootschappen-winkelgebied. ▪ Toevoegen van functies is key factor om doelstellingen Centrumvisie te bereiken en centrum Drachten een meer sprankelend imago te geven.

Toevoegen functiemix een zeer belangrijk en tot nu onderschat winstpunt voor het centrum, omdat het alle streefthema’s tegelijk raakt. ▪ Dit doel vormt stedenbouwkundig en procesmatig samen met punt 7 veruit de meest complexte uitdaging. Het vraagt o.a. een ‘visie op transformatie en uitbreiding’ met een scope van 40 of 50 jaar. Functiemix als doel zal duidelijker in beleidsnota’s naar voren moeten worden gebracht en de ambitie zal duidelijker (dan alleen de Centrumvisie) moeten worden gecommuniceerd. Planologisch kader dient verruimt te worden waardoor ontwikkelaars en de markt worden uitgedaagd. Dit zo opzetten en communiceren dat eigenaren en de markt wordt uitgedaagd. ▪ Doorgroei naar meer functiemix zal dan nog niet vanzelf gaan. De gemeente zal zelf ook moeten blijven acteren als aanjager en procesmanager om functies naar binnenstad te krijgen. Deels wordt gemeente zelf opdrachtgever. ▪ Daarnaast gemeentelijke regie op gebiedsontwikkelingen waar functiemix het uitgangspunt is. ▪ Daghoreca meer spreiden over het centrum. Fast food, hotel, etc. ▪ Onderwijs in combinatie met bedrijfsleven (collegezalen, ontmoetingsruimte). ▪ Cultuurfuncties Museum en bibliotheek uitbreiden en vernieuwen. …..

49 van 74

▪ ▪

3: optimaliseren boodschappenaanbod (versterking supermarkt Noordzijde)

aantrekkelijker

▪

▪

▪ 4: centrum goed bereikbaar en eenvoudig parkeren

aantrekkelijker

▪ ▪ ▪

▪

▪

▪ 5: verblijfskwaliteit vergroten

Aantrekkelijker en socialer

▪

▪

▪ ▪

▪

6: vergroening en klimaatadaptatie

Aantrekkelijker

▪

▪ ▪

▪

7: identiteit zichtbaar maken

identiteit

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

▪

…..

Woningen met 300-400 uitbreiden. Overige toe te voegen functies hoeven niet perse in een ‘gebiedsprofiel’ te passen. Mix is juist prima. Kansen benutten en gebiedsontwikkelingen niet onnodig te compliceren door te veel te sturen op gebiedsprofielen. Supermarkt op Vogelzang doorslaggevend voor het definitief zekerstellen gezonde Noorderbuurt voor toekomst (lange termijn effect). Interesse markt voor supermarkt is pas te peilen als aantrekkelijk plan voor Vogelzang wordt gepresenteerd (eerst perspectief creëren). Een super op Vogelzang heeft de voorkeur omdat het ook aantrekkingskracht op andere functies zal hebben die we naar Vogelzang willen halen. Verbeteren circuitvorming in het centrumgebied en routes naar parke(re)n Fietsroute westzijde verbeteren en meer plekken om de fiets te parkeren Drachten nog relatief veel maaiveld parkeren (aantal 1890 pp’s in totaal waarvan 927 aantal gebouwd; excl KO-plein). Drachten loopt achter op vergelijkbare steden, waar inmiddels groter deel parkeren is ondergebracht in gebouwd parkeren. Noordzijde is strategische lange termijn investering gebouwd parkeren nodig. Mogelijk ook op De Kaden. Parkeergarages moeten toekomstige gewenste groei van functiemix kunnen opvangen. Parkeerberekening nog niet te maken, want afhankelijk van programmatische ontwikkelingen.

Quick win en effectief: 5 plekken in het centrumgebied opwaarderen met meer groen, bankjes en daghoreca. Quick win is reclame-uitingen op straat reguleren en handhaven en invoering venstertijden om bevoorrading te reguleren. In gebiedsontwikkelingen ook verblijfskwaliteit n.t.b. Overig maaiveldinrichting (bestrating) ligt er redelijk goed bij. Urgentie om te vervangen is relatief laag, hoewel er verschillende plekken verrommeld zijn. Duurzaamheid: Bestrating ouder dan 30 jaar (Engelse staan) komt niet meer terug bij aanpassingen. De steen van laatste 10 jaar blijft gehandhaafd in nieuwe plannen. Laag groen vooral daar waar effectiviteit op belevingswaarde het grootst is (daar waar veel mensen zijn). Zie 5 plekken punt 5. Quick win: 5 plekken in centrumgebied opwaarderen met meer groen. Daarnaast nadere studie aanloopgebieden. Hier is urgentie minder hoog. Enkele gebieden vragen op termijn herinvestering (rond gemeentehuis e.a.). Verduurzaming en energietransitie van bestaande gebouwen is een uitdaging waar we zonder financiële middelen geen grip op zullen krijgen. Vanuit Duurzaamheid zal een WUP opgesteld worden. Huidige identiteit (imago) van centrum Drachten onvoldoende. Kern van het probleem zit in de van oorsprong alleen op het Assenkruis georiënteerde bebouwing en een rommelige invulling van de kwadranten daar achter.

Omdat dit ook de bronpunten zijn voor bezoekers (parkeerplaatsen) is dit vaak ook de eerste kennismaking met het centrum. Daarnaast is een deel van de bebouwing gedateerd en is de functiemix beperkt: 50 van 74

0120

0121

Imago sluit niet aan bij een gewenst imago van 2e stad van Friesland dat zich richt op innovatieve maakindustrie. o De bebouwing doet gemiddeld dorps aan en kent te weinig stedelijkheid (veel maaiveld parkeren, gemiddeld lage bouwhoogte) en veelvuldige achterkantensituaties (soms verloederd). o Vanwege ontbreken historische bebouwing weinig aantrekkelijke gebouwen die een ‘verhaal’ vertellen. Verbeteren imago samen met punt 2 grootste uitdaging uit de Centrumvisie Lange termijn visie en architectuurbeleid nodig. Zorgvuldige eigentijdse transformatiearchitectuur is enig alternatief voor huidige bebouwing. Kansen ontstaan als dit samen wordt opgepakt met punt 2 (uitbreiding voor functiemix). Stimuleren cultuurfuncties in binnenstad en kunst op straat met impact op binnenstad Samenwerking blijft basis o

▪ ▪

▪ 8: samenwerken

Uitdagingen alle binnen steden:

Typisch Drachten:

▪

Oorzaak Door o.a. internetverkoop minder winkeloppervlak nodig

Gevolg Leegstand winkels schadelijk voor imago

5

Weinig verblijfskwaliteit

Na boodschap gaan mensen direct naar huis

2

Weinig wonen, dienstverlening, werken, en leisure in centrum

Centrum Drachten ‘sprankelt’ onvoldoende. Eenzijdige doelgroep op straat. Geen winwin tussen functies. Na sluitingstijd geen mensen op straat (veiligheid)

4

Gemiddelde bouwhoogte is laag

Voelt meer als dorp dan als 2e stad van Friesland (imago).

5

Weinig belevingswaarde door ontbreken historische bebouwing

1

6

Verwaarloosde ‘achterkanten’ geven negatief imago Cultuur en kunst weinig ‘zichtbaar’ in binnenstad

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

Relatief weinig win-win tussen cultuur en binnenstad-beleving. Centrum Drachten straalt nu weinig ‘creativiteit’ uit.

…..

7

Enkele deelgebieden

verloederde

Het centrum straalt niet uit een stad te zijn voor ‘innovatieve maakindustrie’ Negatief imago

Integrale Gebiedsgerichte aanpak nodig

Maatregel Met ondernemers streven naar compacter detailhandelscentrum en waar nodig transformeren winkelvastgoed Verblijfskwaliteit toevoegen en aantrekkelijkheid routes verbeteren: bankjes, groen, dag horeca, groene gevels, etc. Ook zichtlijnen, verrassing, afwisseling in vorm en afmetingen. Verruimend planologische kader (0.a. bouwhoogte) voor meer functiemix en meer wonen voor komende 30 jaar. Zo opzetten en communiceren dat eigenaren en de markt wordt uitgedaagd. Gemeente zelf ook acteren als aanjager. Idem: verruimend planologisch kader voor meer stedelijkheid. Stedenbouwkundig beleid: verbeteren structuren, oplossen achterkantsituaties Architectuurbeleid Zorgvuldige eigentijdse architectuur Stimuleren cultuurfuncties in binnenstad en kunst op straat met impact op binnenstad 51 van 74

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

52 van 74

0122

0123

Bijlage II | Functionele analyse huidige situatie

Bijlage 3 – Functionele analyse huidige situatie Algemene trends en ontwikkelingen in winkelgebieden Het hoge leegstandspercentage in vele binnensteden in West-Europa zijn het resultaat geweest van structurele ontwikkelingen op het gebied van vraag en aanbod. Aan winkelvastgoed kon relatief veel verdiend worden, waardoor het aantal vierkante meters ongefundeerd uitgebreid werd. Door de lange ontwikkeltermijn van vastgoed kwam na de financieel-economische crisis ook nog veel winkelvastgoed op de markt, terwijl op dat moment de vraag al sterk afnam. De afname van de vraag kwam voort uit een combinatie van factoren. De belangrijkste factor was een sterke stijging van aankopen via internet, met name voor goederen in de niet-dagelijkse sector. Door de coronapandemie is deze ontwikkeling versterkt: 97% van de Nederlanders raakten bekend met het bestellen van maaltijden of goederen via internet. De omzetgroei van webwinkels, die in de jaren '10 sterk steeg, daalde weliswaar in 2022, maar de verwachting is dat de omzet definitief bij de online-kanalen terecht gekomen is. Het online aandeel in de omzet van supermarkten is op dit moment nog beperkt, maar neemt snel toe. In heel West-Europa doen zich op demografisch gebied ook veranderingen voor. Het aandeel ouderen neemt sterk toe, waarvan bekend is dat zij relatief minder in de detailhandel besteden.

De vraag van consumenten is ook veranderd. Zij zijn veeleisender geworden: Men wil graag een ruime keuze. Ecommerce biedt dat, net als de grotere winkelgebieden. Ook gezelligheid en gemakt zijn pré's. De toename van welvaart heeft ervoor gezorgd dat het aantal horecagelegenheden in binnensteden flink toegenomen is. Vooral grote steden hebben hiervan geprofiteerd, waar een grotendeels jonge en hoogopgeleide bevolking zich identificeert met zijn eetgedrag (food is the new fashion). Demografie en leefstijlen Verschillende demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing, huishoudenssamenstelling, culturele diversiteit en verstedelijking hebben hun weerslag op het koopgedrag van de consument en het functioneren van winkels en winkelgebieden. De vraag vanuit ouderen is door beperking in mobiliteit nu eenmaal anders dan de vraag vanuit jongeren met of zonder kinderen. Ook de huishoudenssamenstelling heeft als consequentie dat kleinere huishoudens (bijvoorbeeld alleenstaanden en eenoudergezinnen) een ander bestedingspatroon hebben dan grotere huishoudens met tweeverdieners. Verwacht wordt dat de ontwikkeling van het aantal huishoudens en vooral de samenstelling zijn weerslag zal hebben op de detailhandel.

Daarbij zal het aantal huishoudens blijven toenemen, met enerzijds als aanleiding de toename van alleenstaande ouderen en anderzijds doordat jongeren op een latere leeftijd gaan samenwonen. De toename van meer kleinere huishoudens betekent ook meer kleinere woningen, met effecten de detailhandel. Winkelgebieden en retailers moeten op dit soort verschuivingen weten te anticiperen. Een ontwikkeling die steeds meer zichtbaar wordt in Nederland is de verstedelijking. Steeds meer mensen trekken richting de stad. Dit zal zijn weerslag krijgen op de detailhandel. Enerzijds zijn er gebieden waar de druk toeneemt en waar aan consumentvraag beantwoord moet gaan worden, anderzijds zullen er gebieden zijn waar bewoners en dus consumenten wegtrekken. Om specifiek de huidige functionele opbouw van het centrum van Drachten (aanbod) te kunnen omschrijven, is het van belang om allereerst de eindgebruikers, hun behoeften en de daarbij horende koopkracht (vraag) in kaart te brengen. Om meer inzicht in de detailhandelsfunctie te krijgen heeft Colliers Research & Consultancy, (september 2023) in opdracht van de gemeente Smallingerland een rapportage opgesteld. Verderop in dit hoofdstuk komt naar voren dat het winkelgebied met name bezoekers uit de gemeente zelf ontvangt (59%), waardoor het winkelaanbod voor een belangrijk deel op deze doelgroep ingericht is.

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

53 van 74

Figuur 1: Prognose inwoners Smallingerland naar leeftijdssamenstelling 2023-2030. Bron: CBS en Onderzoek010 In Smallingerland wonen 56.300 inwoners verdeeld over 25.500 huishoudens. Op dit moment is 37% van de huishoudens een eenpersoonshuishouden, 30% zijn paren en 33% gezinnen. De meest recente prognose van het CBS geeft aan dat het aantal inwoners ongeveer gelijk blijft tot 2030. Het aantal huishoudens neemt wel toe met 2,4%. Dit verschilt van de landelijke trend. In Nederland neemt het aantal inwoners namelijk met 4% toe tot 2030 en het aantal huishoudens met 5%. De toename in het aantal huishoudens in Smallingerland komt door vergrijzing. In 2023 is 22% 65 jaar of ouder, wat iets hoger is dan het landelijk gemiddelde. In 2030 wordt dit 26%. Ouderen bezoeken graag de supermarkt, maar geven minder uit aan bijvoorbeeld kleding. De vraag naar niet-dagelijkse winkels (retail) vermindert dus. Het gemiddelde inkomen per inwoner is €24.300 per jaar, wat 12,6% lager is dan het landelijk gemiddelde. Inwoners met een lagere koopkracht geven relatief minder uit aan kleding, horecabezoeken en andere niet-dagelijkse retail. Ook bezoeken ze vaker budgetwinkels. Uit de demografische opbouw vloeien verschillende leefstijlen voort. In de bijlage is een beschrijving opgenomen van de verschillende leefstijlen, die per huishouden van Whooz Whize via de NVM zijn verkregen.

In de onderstaande grafiek zijn de verschillende leefstijlen in de gemeente Smallingerland te zien, afgezet tegen het landelijk gemiddelde en op volgorde van koopkracht. De dominantst aanwezige leefstijlen in Smallingerland zijn ‘Volks en Uitgesproken’, ‘Gewoon Gemiddeld’ en ‘Gezellige Emptynesters’. Gezamenlijk vormen deze doelgroepen ongeveer 56% van de leefstijlen van alle huishoudens in het primaire verzorgingsgebied. De minst en meest koopkrachtige leefstijlen zijn nauwelijks aanwezig in het verzorgingsgebied. Veel huishoudens vallen dus in de middenklasse.

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

54 van 74

0124

0125

Figuur 2: Leefstijlen gemeente Smallingerland versus landelijk gemiddelde. Bron: NVM en CBS Kenmerkend voor deze leefstijlen is de lage-tot gemiddelde koopkracht en oudere leeftijd. ‘Gewoon Gemiddeld’ en ‘Volks en Uitgesproken’ zijn meestal gezinnen, terwijl ‘Gezellige Emptynesters’ ouderen zijn waarvan de kinderen uit huis zijn. Vanwege de vergrijzing nemen de leefstijlen ‘Bescheiden Ouderen’, ‘Gezellige Emptynesters’ en ‘Zorgeloos en Actief’ naar verwachting verder toe, zowel in Smallingerland als in Nederland. De leefstijlen in de gemeente Smallingerland behoren tot de middenklasse en kenmerken zich door een lage-tot gemiddelde koopkracht. Vergrijzing zal tot een toename van oudere leefstijlen leiden.

Figuur 3: Kaart branchering centrum Drachten. Bron: Locatus en eigen waarneming. In de bovenstaande kaart is onderscheid gemaakt tussen de verschillende functies op de begane grond, zoals verschillende vormen van detailhandel, horeca en wonen. Noordelijk gedeelte Het noordelijk gedeelte van het centrum kent een verscheidenheid aan verschillende functies en sferen. Zo kan men in de Noorderbuurt tot de kruising met Westerstraat en Kleine Beurs voornamelijk functies in de branche "Mode en Accessoires" vinden, aangevuld met winkels voor de dagelijkse boodschap en in de sector "vrije tijd" en "in/om huis". Vanaf het 'Franse plein' (kruising Oudeweg en Noorderbuurt) tot en met Markt zijn voornamelijk diensten en relatief grote vestingen voor een dagelijkse boodschap te vinden. Het einde van de Noorderbuurt tot aan de rotonde met Vogelzang, De Lange West en Stationsweg spelen twee facetten de hoofdrol: De branche "Mode en Accessoires" en (structurele) leegstand. Vanaf de Houtlaan gaat het winkelgebied langzaam over in een woongebied vanaf de kruising met de Torenstraat. Niet-dagelijkse winkels vinden hier hun plek. Aan de andere kant van en parallel aan de Noorderbuurt is een supermarkt gevestigd, waarna de functie verandert naar wonen.

Huidige branchering

Zuidelijk gedeelte In het zuidelijk gedeelte van het centrum, met name rond het Raadhuisplein en in de Zuiderbuurt, zijn op enkele uitzonderingen na winkels in de branche "Mode en Accessoires" zeer dominant in het straatbeeld. Vanaf het Museumplein verandert dat beeld met een aantal horecazaken, een bibliotheek en een museum. Aan en in de nabijheid van het Laweiplein zijn voornamelijk culturele en maatschappelijke instellingen zoals de Lawei, het gemeentehuis en daarnaast verschillende soorten diensten, van kapperszaken tot financiële intermediairs, gevestigd. Aan de oostkant van het zuiden zijn rond De Marke detailhandel voor dagelijkse boodschappen gesitueerd, waarna verder naar het oosten woonfuncties op de begane grond begint. West-oostas De west-oostas van het centrum loopt vanaf de passantenhaven aan het Moleneind tot de rotonde met Noorder- en Zuiderdwarsvaart en Raai en geeft een wisselend beeld. Het gebied kenmerkt zich vanaf de passantenhaven met overwegend diensten, leegstand en functies die de rug naar de vaart gekeerd hebben. Nabij het carillon, het hart van het assenkruis, is aan de Noordzijde horeca te vinden, terwijl het zuiden verschillende soorten branches te vinden zijn. Vanaf het carillon is voornamelijk "Mode en Accessoires" dominant. Dat beeld verandert vanaf de kruising met De Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

55 van 74

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

56 van 74

0126

0127

Kaden, De Drift en Torenstraat. Horeca is hier toonaangevend, maar er zijn ook diensten, vrijetijdswinkels en plekken waar de dagelijkse boodschap gehaald kan worden.

Figuur 6: Leegstandsontwikkeling. Bron: Locatus

Figuur 4: Branchering centrum Drachten versus vergelijkbare centra. Bron: Locatus Uit de brancheringsanalyse (figuur QQ) blijkt dat het aandeel horeca in Drachten relatief hoog is. Dat geldt ook voor de branche "Mode & Accessoires. Het aandeel "Dagelijks" is daarentegen laag, wat kansen biedt voor het centrum. Deze branche is toekomstbestendiger dan Mode & Accessoires en past bij de demografische ontwikkelingen. Op dit moment bestaat ongeveer vier procent van de branchering in het centrum uit Cultuur & Ontspanning. Dat is minder dan het aandeel in vergelijkbare winkelgebieden. Leegstandsontwikkeling

In de bovenstaande kaart (zie figuur 5) zijn verschillende categorieën leegstand te zien. Binnen de vastgoedliteratuur wordt onderscheid gemaakt in aanvangs- en frictieleegstand (leegstand minder dan één jaar, kleur: Oranje), langdurige leegstand (leegstand tussen één en drie jaar, rood) en structurele leegstand (leegstand meer dan drie jaar, donkerblauw). Dit betreft de huidige leegstand en betreft dus een momentopname, gemeten door Locatus (2023) en vervolgens in het veld gecontroleerd. Daarnaast geeft de kleur lichtgroen aan welke panden in de afgelopen vijf jaar (sinds 2018) minimaal langdurig of structureel leeg hebben gestaan. Door het toevoegen van de laatste categorie wordt niet alleen de huidige leegstand zichtbaar, maar geeft deze kaart ook een beeld van locaties in het centrum waar vaker leegstand langer voorkomt. In zijn algemeenheid kan over de leegstand in het centrumgebied worden gezegd dat de leegstand op dit moment (vier procent in 2023) in relatieve en absolute zin laag is. Vergeleken met vergelijkbare stadscentra (zie figuur 6), scoort het centrum van Drachten in het recente verleden goed en ligt het leegstandspercentage sinds het eerste kwartaal van 2019 onder het gemiddelde.

Kanttekening daarbij is dat het leegstandspercentage relatief gezien weliswaar meeviel, maar in absolute termen schommelde tussen de tien en twaalf procent, een hoog percentage gekeken naar waar de stad 10 jaar geleden vandaan komt (destijds rond de drie procent). Daarnaast kent leegstand een grillig verloop, dat sterk beïnvloed kan worden door de komst dan wel vertrek van grote formules. Het lage leegstandspercentage is mogelijk ook te verklaren doordat veel detailhandel dat overeind is gebleven door coronasteun de afgelopen jaren. Een groot deel van de retailers hebben nog een coronaschuld openstaan bij de overheid. Dat zet druk op de liquiditeit. Sinds begin 2023 stijgen de faillissementen in de retail. Score, Scotch & Soda, Shoeby en Doek Retail (Vera Moda , Vila en Pieces) zijn recente voorbeelden. Een aantal retailers maken ook een doorstart of voorkomen een faillissement via de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA). De verwachting is dat het aantal faillissementen zal oplopen. Het noordelijk gedeelte van het centrum functioneert wisselend. Tot de eerste kruising met de Oudeweg biedt de Noorderbuurt levendigheid met verschillende soorten winkels en terrassen, maar verderop verandert dat in een eentonig beeld met leegstand en modeketens in het lagere segment.

De situatie aan Markt ziet er eveneens niet rooskleurig uit met forse leegstand en structureel braakliggend terrein, wat de sfeer op het recent vernieuwde plein geen goed doet. Het zuidelijk gedeelte van het centrum draait overwegend goed. De leegstand is op het moment van schrijven zeer laag, waarbij voornamelijk de Zuiderbuurt positief opvalt. Na jarenlange structurele leegstand aan het in 2014 vernieuwde Raadshuisplein, is ook dat gedeelte van het stadscentrum in trek als huisvesting voor winkeliers. Ondanks forse investeringen in de openbare ruimte aan het Moleneind, heeft de oostelijke vleugel van de as zich nog niet tot het gewenste functionele/economische niveau ontwikkeld en zijn beoogde investeringen in het vastgoed door derden achtergebleven. Er is leegstand en het braakliggend terrein aan Markt raakt ook. Het westelijk deel biedt daarentegen een grote verscheidenheid aan functies en daarmee een kwaliteit, maar ook daar staan wel een aantal relatief grote panden structureel leeg.

Figuur 5: Kaart leegstand centrumgebied. Bron: Locatus en eigen waarneming.

Koopstromen Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

57 van 74

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

58 van 74

doorstart of voorkomen een faillissement via de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA). De verwachting is dat het aantal faillissementen zal oplopen. Het noordelijk gedeelte van het centrum functioneert wisselend. Tot de eerste kruising met de Oudeweg biedt de Noorderbuurt levendigheid met verschillende soorten winkels en terrassen, maar verderop verandert dat in een 0128 eentonig beeld met leegstand en modeketens in het lagere segment. De situatie aan Markt ziet er eveneens niet rooskleurig uit met forse leegstand en structureel braakliggend terrein, wat de sfeer op het recent vernieuwde plein geen goed doet. Het zuidelijk gedeelte van het centrum draait overwegend goed. De leegstand is op het moment van schrijven zeer laag, waarbij voornamelijk de Zuiderbuurt positief opvalt. Na jarenlange structurele leegstand aan het in 2014 vernieuwde Raadshuisplein, is ook dat gedeelte van het stadscentrum in trek als huisvesting voor winkeliers.

0129

Ondanks forse investeringen in de openbare ruimte aan het Moleneind, heeft de oostelijke vleugel van de as zich nog niet tot het gewenste functionele/economische niveau ontwikkeld en zijn beoogde investeringen in het vastgoed door derden achtergebleven. Er is leegstand en het braakliggend terrein aan Markt raakt ook. Het westelijk deel biedt daarentegen een grote verscheidenheid aan functies en daarmee een kwaliteit, maar ook daar staan wel een aantal relatief grote panden structureel leeg. Koopstromen Het in 2017 uitgevoerde koopstromenonderzoek in de provincie Friesland (bron: Broekhuis Rijs geeft ons Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie ….. 58 Advisering) van 74 inzicht in de herkomst en waardering van de bezoekers de verschillende winkelcentra in Smallingerland. De koopkrachtbinding (de mate waarin inwoners van Drachten hun inkopen in Drachten doen) ligt zowel in de dagelijkse als in de niet-dagelijkse sector op een hoog niveau, respectievelijk 96% en 83%. Wanneer de inwoners van Drachten elders hun aankopen doen gaan ze vooral naar Leeuwarden, en in minder sterke mate naar de stad Groningen. Wanneer gekeken wordt naar de totale omzet in Drachten, kan gesteld worden dat deze voor het grootste deel voortkomt uit bestedingen van inwoners van de plaats zelf of uit de rest van de gemeente; dit betrof 79% respectievelijk 61% voor de dagelijkse en niet-dagelijkse sector.

Ook deze percentages liggen op een hoog niveau in vergelijking met andere steden in Friesland. Bezoekers huidige situatie In de onderstaande grafiek laat een index zien van het aantal passenten in het centrumgebied van Drachten van mei 2019 tot de zomer van 2023. Sinds mei 2019 nemen de maandelijkse bezoekersaantallen in het centrum van Drachten toe. Tijdens periodes met coronarestricties daalden de bezoekersaantallen duidelijk, welke snel weer toenamen na het opheffen van de restricties.

Figuur 8: Verzorgingsgebied centrum Drachten. Bron: Fetch Analytics (2023) Het beeld hierboven laat de kaart het verzorgingsgebied van het centrumgebied zien. Uit de bezoekersanalyse van Colliers blijkt dat het grootste deel van de bezoekers uit de gemeente zelf komt, rond de 59 procent. Daarnaast komen relatief veel bezoekers uit de omliggende gemeentes. Deze gemeentes hebben geen grote hoofdplaatsen, dus trekt Drachten ze aan voor een dagje shoppen of een bezoek aan de horeca. De volledige lijst van gemeenten is in de bijlagen opgenomen. Figuur 7: Index passanten centrum Drachten. Bron: Fetch Analytics (2023) Het jaar 2023 is qua bezoekersaantallen vergelijkbaar met 2022, maar met meer fluctuaties per maand. Het weer en het afschaffen van coronarestricties in 2022 hebben hierbij zeer waarschijnlijk een rol gespeeld. Het jaar 2022 was namelijk het droogste én zonnigste jaar ooit gemeten door het KNMI.

Daarnaast is door Colliers getracht op basis van geanonimiseerde data meer te weten te komen over de verblijfsduur van bezoekers aan het centrum, zoals in de grafieken in de figuur 9 en 10 hieronder is weergegeven. Hieruit blijkt dat een groot deel van de bezoekers het centrum van Drachten slechts passeert en er niet lang blijft. Ongeveer één derde (31 procent) verblijft er maximaal een kwartier. Daarnaast verblijft een andere 33% van de bezoekers langer dan drie uur in het centrum. Dit is exclusief werknemers van bedrijven die in dit gebied werken. De mediane verblijfsduur is iets langer dan twee uur (144 minuten). De meeste bezoekers komen maandelijks naar het centrum (31%) of elk kwartaal (29%). Deze groep bezoekt het centrum meestal met een recreatief motief. Dit komt overeen met het type winkels in het centrum, zoals retail in de categorie "Mode en Accessoires". Centra met een hoger aandeel van dagelijkse winkels hebben vaak meer wekelijkse bezoekers.

Figuur 9: Aandeel bezoekers van het centrum van Drachten naar verblijfsduur. Bron: Fetch Analytics (2023) Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

59 van 74

…..

60 van 74

0130

0131

iets wat zich andermaal laat verklaren door de hoge concentratie horeca. Ook de supermarkt aan het Kiryat Onoplein in het zuiden van het centrumgebied licht op de zaterdag zeer sterk op en doordeweeks niet noemenswaardig.

Figuur 10: Bezoekfrequentie aan centrum Drachten. Bron: Fetch Analytics (2023) In de kaart hieronder is weergegeven waar zich de loopstromen in het centrumgebied bevinden, in dit geval in juli 2023. Hierin vallen een aantal zaken op. De meeste passanten bewegen rond de Noordkade, dat kruist met de Noorderbuurt en Zuiderbuurt, conform de verwachting van het centrale punt in het centrum. Daarnaast is het gebied rond het Raadhuisplein en De Marke in het zuidoostelijke kwadrant ook goed bezocht, net als het oostelijk gedeelte van de Noord- en Zuidkade. Voornamelijk het laatste is een opvallend gegeven, gezien de excentrische ligging van dat deel van het centrum, maar laat zich verklaren door de hoge concentratie van horeca in het gebied. In het westelijk deel van het Moleneind valt het lage aantal passanten op, ondanks de ligging vlakbij het drukke hart van het centrum. Wat opvalt is dat het Sander Israëlsplein een geïsoleerde status kent, aangezien er geen loopstroom van die locatie naar het dichtbijgelegen gebied rond het carillon aanwezig is. Datzelfde geldt ook voor het Kiryat Onoplein en in iets mindere mate Markt. De noordkant van het centrum is overduidelijk minder bezocht dan het zuidelijk gedeelte. Halverwege de Noorderbuurt bevindt zich een knip in de passantenstroom. Qua passanten houdt hier het drukke centrumgebied op, ondanks de aanwezigheid van grotere winkelruimtes.

Het bezoek aan het centrum is door de week heen natuurlijk niet op alle dagen hetzelfde. Hieronder is daarom een 'gemiddelde' dinsdag (doordeweeks) en een 'gemiddelde' zaterdag (weekend) te zien. Over het algemeen kent het centrum uiteraard meer bezoekers op een zaterdag dan op een dinsdag. Een straat of gebied dat minder of juist meer bezoekers trekt op een doordeweekse dag, wordt ook in het weekend naar verhouding weinig respectievelijk veel bezocht. Er zijn daarnaast ook verschillen op te merken: Zo is het verschil in bezoek aan De Kaden groot te noemen, Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

61 van 74

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

62 van 74

0132

0133

Bijlage III | Parkeren

BIJLAGE 4 - Parkeren Een belangrijke kwaliteit van het centrum is de goede bereikbaarheid, zowel per auto, per openbaar vervoer als per fiets en de ruime autoparkeergelegenheid op meerdere plekken. Parkeren en bereikbaarheid zijn belangrijke onderscheidende waarden in relatie tot de steden Leeuwarden en Groningen. Het centrum is goed bereikbaar en er is veel parkeergelegenheid. Parkeertellingen tonen aan dat er voor het huidige voorzieningenniveau in het centrum een overmaat van parkeren aanwezig is. Om tot gerichte investeringen te komen in de verblijfskwaliteit van het centrum, om de klimaatadaptatie te versterken en om gerichte gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken, wordt het aantal parkeervoorzieningen op maaiveld afgebouwd. Om de effecten van de verschillende ontwikkelingen in en ambities ten aanzien van het centrum in te kunnen schatten is een verkenning van vraag en aanbod naar parkeerplaatsen uitgevoerd. De verkenning bestaat uit 2 onderdelen. In de eerste plaats een 0-meting: wat is de bestaande parkeercapaciteit en hoe wordt deze gebruikt? In de tweede plaats is een vertaling gemaakt van Centrumvisie naar de impact op de parkeerbalans.

parkeren op het Raadhuisplein. Hiermee komen 100 parkeerplaatsen te vervallen. Dit is op te vangen binnen de restcapaciteit (in de garages) in dit gebied, deze is hier immers circa 230 parkeerplaatsen. Ook binnen de andere kwadranten is zoals aangegeven nog enige restcapaciteit beschikbaar om ontwikkelingen mogelijk te maken. Hetzij voor het vervangen van parkeerplaatsen door groen en verblijfsruimte, hetzij door toevoegen van functies. Hierbij moet in acht worden genomen dat het opruimen van straatparkeerplaatsen ten gunste van winkelruimte wel dubbelop gaat. Het aanbod neemt af en de vraag neemt toe. Het toevoegen van woningen drukt minder zwaar op de balans omdat dit eerder zorgt voor een verschuiving van de druk (naar de avond en nacht) dan een verhoging van de druk op het piekmoment op zaterdagmiddag. Het benutten van de openbare restcapaciteit ten behoeve van de ontwikkeling van winkel- of woonruimte moet altijd bekeken en afgewogen worden in het kader van het bestemmingsplan en de hieraan gekoppelde regels en parkeernormen. Primair wordt de parkeervraag van een ontwikkeling opgelost op eigen terrein, tenzij dit op overwegende bezwaren vanuit het oogpunt van exploitatie, veiligheid of kwaliteit stuit. Benutting van de restcapaciteit is dus geen vanzelfsprekendheid maar moet worden onderbouwd. Impact actualisatie parkeernormen

Parkeeronderzoek (0-meting) In september 2022 is in en rond het centrum van Drachten een parkeeronderzoek uitgevoerd. De totale parkeercapaciteit is in beeld gebracht en daarnaast is op verschillende momenten de parkeerdruk gemeten. De belangrijkste conclusies: - Van de bijna 1900 pp in het centrum (binnen de ring) is maximaal 67% bezet op de zaterdagmiddag. Op de andere momenten is de druk veel lager. - De maximale bezetting (op zaterdag) per kwadrant is: Noordwest 63% van 199 pp, Noordoost 74% van 335 pp, Zuidoost 65% van 1150 pp, Zuidwest 74% van 206 pp (ex KO-Plein). Idealiter komt de bezettingsgraad in het centrum niet boven de 85% a 90% op het piekmoment. Een hogere bezettingsgraad zorgt voor exponentiele toename van zoekverkeer en enige marge is nodig om excessen en fluctuaties op te vangen. Uitgaande van een maximale bezettingsgraad van 85% is er op het piekmoment nog een restcapaciteit van bijna 350 pp beschikbaar in he centrum. Dat is exclusief het KO-plein en de omliggende schil. Per kwadrant is de restcapaciteit op het piekmoment als volgt: • Noordwest: 44 parkeerplaatsen • Noordoost: 37 parkeerplaatsen • Zuidoost: 230 parkeerplaatsen • Zuidwest: 23 parkeerplaatsen (restcapaciteit in deze hoek is groter als het KO-plein wordt meegerekend.

De door de gemeente gehanteerde parkeernormen zijn gebaseerd op richtlijnen van een aantal jaar geleden. De wereld is in beweging en de vraag naar parkeerplaatsen verandert. Zowel maatschappelijke ontwikkelingen (online winkelen, thuiswerken) als technische mogelijkheden en beschikbaarheid van bijvoorbeeld deelmobiliteit dragen hieraan bij. De parkeernormen worden momenteel geactualiseerd en meer in lijn gebracht met de daadwerkelijke behoefte. Voor de ontwikkelingen in het centrum betekent dit dat de te faciliteren parkeervraag / de parkeeropgave lager zal zijn. Dit schept op korte termijn al meer ontwikkelruimte. Impact actualisatie mobiliteits- en parkeerbeleid Ruimtelijke ontwikkelingen hebben een direct effect op de vraag en het aanbod van parkeerplaatsen in het centrum. Daarnaast kan met het parkeer- en mobiliteitsbeleid sturing worden gegeven aan de manier waarop vraag en aanbod zich ontwikkelen. Meer inzetten op verplaatsingen met de fiets en het OV en de inzet van deelmobiliteit kan ervoor zorgen dat de parkeervraag op termijn afneemt of minder snel toeneemt. Doormiddel van parkeerregulering kan daarnaast op kortere termijn worden gestuurd op het gebruik van de parkeerplaatsen en de verdeling van de parkeerdruk over het centrum.

Het onderzoek maakt de duidelijk dat het totaal meer dan voldoende is en dat er nog voldoende restcapaciteit aanwezig is. De restcapaciteit is echter scheef verdeeld over het centrum. Ter illustratie, de acceptabele loopafstanden tussen parkeerplaats en bestemming is afhankelijk van het motief. Het CROW geeft aan voor wonen maximaal 100 meter. Voor winkelen 200-600 meter. De loopafstand tussen de parkeergarage Raadhuisplein en de noordkant van het centrum bedraagt als snel 600 meter. Een overcapaciteit aan de zuidkant van het centrum kan vanuit dit perspectief dus maar beperkt worden benut ten behoeve van de (toekomstige) vraag aan de noordzijde. Dit nog afgezien van de aanrijdroutes en wens om zowel aan de noord- als aan de zuidzijde een functionerend bronpunt te hebben qua parkeren. Doorkijk effect ontwikkeling en ambities centrum De ambities ten aanzien van de leefbaarheid en het functioneren van het centrum brengen een verdichting van woningbouw, uitbreiding/verplaatsing winkelfuncties en het opheffen van straatparkeren met zich mee. Deels betreft het ideeën of wensdenken en deels zijn de plannen al concreter. Een concreet voorbeeld is het opheffen van het Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

63 van 74

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

64 van 74

0134

0135

te voorspellen. Wel kan worden aangenomen dat de opgaven op het gebied van duurzaamheid en circulariteit leiden tot een beleidslijn waarmee de parkeervraag in het centrum verder zal worden beperkt.

Figuur 1 Overzichtskaart Gereguleerd parkeren Voorbeelden van parkeer- en mobiliteitsmaatregelen zijn: - Differentiatie in parkeerduur en in parkeertarieven kan ervoor zorgen dat de juiste doelgroep op de juiste plek komt te staan en de beschikbare parkeerruimte beter of anders wordt benut. - Het benutten van de restcapaciteit van de schil rondom het centrum (op piekmomenten) beperkt de noodzaak om het parkeeraanbod af te stemmen op het piekmoment. - Het beperken en verder beprijzen van het aanbod van parkeerplaatsen kan ervoor zorgen dat alternatieve vervoerwijzen interessanter worden. - Betere fietsroutes en voorzieningen in het centrum kunnen het fietsgebruik stimuleren (ten koste van het autogebruik) Met parkeerregulering kan op korte tot middellange termijn al een betere benutting van de ruimte en daarmee meer ontwikkelruimte op specifiek plekken worden gecreëerd. Mobiliteitsmaatregelen om de modalsplit te beinvloeden hebben in de regel een langere aanloop nodig. De effecten hiervan op de ontwikkelruimte zullen op middellange tot lange termijn zichtbaar worden. Conclusie Korte termijn Er is vanuit het oogpunt van parkeren op korte termijn nog ruimte beschikbaar om winkel- en woonruimte te ontwikkelen in het centrum en om de verblijfskwaliteit een impuls te geven. Zonder lineair parkeren bij te bouwen en zonder afbreuk te doen aan de bereikbaarheid en toegankelijkheid.

Afhankelijk van locatie en type ontwikkeling kan de parkeervraag van de beoogde ontwikkeling (deels) worden opgevangen binnen de bestaande restcapaciteit. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de verhouding van vraag en aanbod aan de noord- en zuidzijde van het centrum (bronpunten). De zuidkant biedt wat dit betreft meer ontwikkelruimte. Met de actualisatie van de parkeernormen en aanvullende regulerende parkeermaatregelen kan daarnaast op korte termijn respectievelijk meer juridische en praktische ontwikkelruimte worden gecreëerd. Middellange en lange termijn Met effectief mobiliteits- en parkeerbeleid kan de ontwikkelruimte op middellange en langere termijn nog verder worden opgerekt. De impact van beleid en van bredere maatschappelijke ontwikkelingen zijn echter nog nauwelijks Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

65 van 74

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

66 van 74

0136

0137

Bijlage IV | Warmtetransitie voor Gebiedsprogramma Centrum

Bijlage 5 - Warmtetransitie voor Gebiedsprogramma Centrum De huidige situatie in het centrum In het centrum staan ongeveer 900 woningen en er is circa 170.000 m2 aan utiliteit. Het grootste deel van de woningen (83%) is particulier eigendom. Het overige deel (17%) bestaat uit woningen van de woningcorporaties. De woningvoorraad bestaat vooral uit appartementen (79%). Het aandeel vrijstaande woningen is 10%. Rijwoningen en twee-onder-één-kap woningen vormen respectievelijk 6% en 5%. Tweederde van de bewoners is ouder dan 53 jaar. Er wonen veel een- en tweepersoonshuishoudens in het centrum (87%). De afbeelding hiernaast geeft inzicht in de hoofdverwarmingsinstallaties van woningen in het Het laat zien welk deel van de woningen een individuele warmtepomp heeft, op een warmtenet is aangesloten andere manier wordt verwarmd.

centrum. CV of of op een

Stappen zetten naar een aardgasvrij centrum In de Transitievisie Warmte (TVW, vastgesteld door de raad in 2021) staat dat de centrumopgave een koppelkans vormen met het aardgasvrij maken van wijken in de gemeente Smallingerland. Daarom is het centrum in de TVW gekozen als een van de vier startwijken waar we inzetten op het aardgasvrij maken van woningen en gebouwen voor 2030 (warmtetransitie). Daarnaast zet de gemeente zich in voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van bestaande woningen. In de TVW is geen keuze gemaakt voor het centrum voor een specifiek warmte-alternatief. Er kunnen zowel collectieve als individuele oplossingen ontwikkeld worden voor woningen en gebouwen: o Individueel: hybride warmtepompen als tussenstap en uiteindelijk all-electric warmtepompen o Collectief: diverse mogelijkheden waaronder aardwarmte Voor veel woningen en gebouwen is verbetering van isolatie nodig als voorbereiding op aardgasvrije verwarming (naisolatie). In Smallingerland wordt door een consortium onderzoek gedaan naar de kansen voor geothermie. Mogelijk is dit een warmte-alternatief voor (een deel van) het centrum. In dat geval is de aanleg van een warmtenet nodig.

Figuur 1 Bron: wijkpaspoort VNG

In het centrum zijn in totaal 1051 gasaansluitingen. Het jaarlijks gebruik van gas is 741.715m 3 (woningen) en 905.817m3 (utiliteit). Het verbruik per pand bij de utiliteitsbouw ligt relatief hoog waardoor de warmtevraag in het centrum overeenkomt met circa 55 TJ of 2000 weq. Een andere opgave voor het centrum vanuit de energietransitie is de verzwaring van het elektriciteitsnet. Indien wordt gekozen voor all-electric warmteoplossingen zullen in het centrum naar verwachting 10 nieuwe middenspanningsruimtesmoeten worden gerealiseerd. Indien gebruik gemaakt gaat worden van een Hoog Temperatuur-warmtenet kan dit aantal waarschijnlijk worden beperkt tot maximaal 6.

We maken een uitvoeringsplan en benutten koppelkansen In het klimaatakkoord is vastgelegd dat de gemeente samen met stakeholders bepaalt wanneer en hoe een wijk van het gas af gaat. Daarom zal er, voordat een keuze kan worden gemaakt voor een warmte alternatief, samen met betrokken partijen in het centrum een wijkuitvoeringsplan (WUP) moeten worden opgesteld. De ambitie is om in 2024 te starten met een WUP voor het centrum. In het algemeen wordt rekening gehouden met een tijdsduur van ongeveer twee jaar voor het opstellen van een WUP. Het gaat vooral om een proces waarbij inwoners, gebouweigenaren, VVE's, ondernemers etc. worden betrokken. Het is van belang om te zorgen voor een goede afstemming tussen centrumplannen en WUP. Dat is wenselijk om overlast voor bewoners te beperken, kostenefficiënt te werken en gezamenlijk kansen te benutten om in één keer klaar te zijn. Afstemming is ook van belang bij de communicatie richting inwoners en ondernemers. Met een integrale aanpak kunnen er toekomstbestendige keuzes worden gemaakt en is met dezelfde middelen meer mogelijk. De prioriteiten en voortgang voor verduurzaming hangen daarmee nauw samen met de ontwikkelingen binnen het centrum. De uitdaging bij het opstellen van het WUP en de centrumplannen is het zo optimaal mogelijk benutten van de koppelkansen.

Van belang is om de fasering van het WUP en de andere plannen in het centrum zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. Bij de uitvoering gaat het dan om het open maken van straten voor bijvoorbeeld riolering en/of de herinrichting voor openbaar groen en de eventuele aanleg van een warmtenet. Er liggen ook koppelkansen bij de natuurlijke momenten tot verduurzaming, dit zijn: − De verkoop van woningen en gebouwen naar een nieuwe eigenaar. De bestaande woning of gebouw staat leeg en de nieuwe eigenaren kunnen duurzaamheidsmaatregelen vaak meefinancieren via een hypotheek. − De transformatie van gebouwen naar een nieuwe functie. Door nieuwbouw van woningen komen er vaak verhuisbewegingen op gang. De bewoner die naar een nieuwe woning verhuist, laat meestal een bestaande woning achter. De realisatie van nieuwbouw, bijvoorbeeld door de Ontwikkelstrategie, is daarmee een geschikt moment om de verduurzaming van bestaande woningen extra onder de aandacht te brengen. Mogelijke koppelkansen In de tabel hieronder staan enkele voorbeelden van koppelkansen tussen WUP en centrumplannen. Onderdeel

Doelgroepen aanpak voor warmtetransitie centrum. Faciliteren en stimuleren van woningen Relatie met ontwikkelingen vastgoed en woningen gebouweigenaren, VvE's etc. voor verduurzaming van woningen en panden (voorlichting, subsidies/leningen)

Figuur 2: Afbakening van het projectgebied (bron: buurtanalysetool Liander) Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

Toelichting / Actie

67 van 74

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

68 van 74

0138

0139

Kansen benutten in gezamenlijke communicatie

Informatie verstrekken warmtetransitie inloopbijeenkomsten)

Verplichting hybride warmtepomp vanaf 2026. Relatie met geothermie – warmtenet

Bij vervanging van de cv-installatie geldt vanaf 2026 de verplichting om over te stappen op een installatie die minder of geen aardgas gebruikt. Uitzondering voor monumenten, appartementen en woningen die binnen 10 jaar op een warmtenet worden aangesloten

Regiodeal Zuidoost Fryslân - duurzaamheid

Er is budget beschikbaar vanuit regiodeal. Mogelijke inzet voor onderzoek centrum

Liander – extra trafo's Relatie met herinrichting openbare ruimte

Voor verzwaring van het elektriciteitsnetwerk zijn extra trafo's nodig. Plekken vinden in de openbare ruimte; rekening mee houden bij de planvorming en uitvoering

Nieuwbouw of transformatie

Verhuisbewegingen of transformatie (functiewijziging) zijn vaak een 'natuurlijk moment' om te verduurzamen. Dat biedt kansen om verbetering energetische kwaliteit en aardgasvrij extra onder de aandacht te brengen

Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

over centrumopgaven en (website/nieuwsbrieven,

69 van 74

0140

0141

Bijlage V | Wonen in het Centrum BIJLAGE 6 – Wonen in het Centrum Cluster Wonen – december 2023

Samenvatting De gemeente Smallingerland heeft een forse ambitie als het gaat om het toevoegen van woningen in het centrum van Drachten. Er dient met name gebouwd te worden voor jongeren/starters en ouderen (gelet op de doorstroming die dit kan bewerkstelligen). Het gaat hierbij over het algemeen over kleinere woningen die betaalbaar (en in het geval van ouderen zoveel mogelijk levensloopbestendig) moeten zijn. Ook het iets luxere segment is interessant, zowel voor hoogopgeleiden als iets draagkrachtigere ouderen. De gemeente en ook de corporaties hebben echter weinig grondbezit in het centrum. Daarom is er gekeken naar welke instrumenten en randvoorwaarden er kunnen worden ingezet om de ambitie te behalen. Als het gaat om het toevoegen van betaalbare nieuwbouwwoningen zijn er een aantal tools die de gemeente Smallingerland kan hanteren. Ten eerste is dat het hebben van een actief grondbeleid. De gemeenteraad heeft hier eerder al mee ingestemd. Dit opent de weg om o.a. de WVG in te zetten. Hiermee kan de gemeente strategische locaties in handen krijgen. Vervolgens zijn er een aantal manieren om op die plekken een betaalbaar aanbod voor de gewenste doelgroepen te realiseren. Ten eerste kan dit door op basis van de woonvisie specifiek aan te geven waar welke aantallen en doelgroepen dienen te landen.

Als het gaat om ontwikkelingen met marktpartijen kan de gemeente een sturende rol pakken door anterieure afspraken te maken met ontwikkelaars of het maken van kavel -en blokpaspoorten. Laatstgenoemde is vergelijkbaar met onze bouwenveloppes. Ook kan de gemeente fondsen instellen voor de onrendabele top of voor het realiseren van sociale woningbouw op andere, gemakkelijker te realiseren plekken. Ook kan de gemeente via een doelgroepenverordening heel specifiek aangeven welke doelgroep waar moet landen bij een ontwikkeling. Deze verordening dient wel eerst te zijn aangekondigd in een ander gemeentelijk besluit (omgevingsvisie -of plan). De gemeente kan bovendien corporaties en ontwikkelaars betrekken in het proces van plannenmakerij. Daarbij is het wel gewenst dat de gemeente zelf het uiteindelijke doel bepaalt. Tenslotte zijn er tools om ervoor te zorgen dat, zodra er betaalbare nieuwbouw is, deze ook daadwerkelijk in het betaalbare segment blijft. Concluderend kan worden gesteld dat de gemeente een veelvoud aan instrumenten heeft. De kunst is om deze instrumenten en randvoorwaarden zoveel mogelijk gezamenlijk in te zetten zodat het één het ander versterkt. 1.1 Achtergrond en aanleiding

In dit document zetten wij uiteen wat onze ambities zijn als het gaat om het realiseren van woningen in het centrum van Drachten, de gewenste doelgroepen die we willen huisvesten en met welke instrumenten hier invulling aan kan worden gegeven. 1.3 Inhoud In dit document wordt ingegaan op onderstaande onderwerpen: - Nut en noodzaak strategiedocument; - Welke doelgroepen kunnen er in het centrum worden gehuisvest; - Welke sturingsinstrumenten heeft een gemeente om dit te bewerkstelligen; - Welke instrumenten kan de gemeente Smallingerland inzetten.

2.1 Waarom een strategiedocument? In de Woonvisie geeft de gemeente Smallingerland aan tot en met 2025 1000 nieuwe woningen te willen realiseren. In het coalitieakkoord is de ambitie geformuleerd om daar tot en met 2030 500 extra woningen aan toe te voegen. Een groot gedeelte van deze woningen dient te landen in het centrum van Drachten. Het gaat hier met name om betaalbare woningen voor kleine huishoudens: jongeren, senioren en de doelgroep van de corporaties. Zoals beschreven in de Centrumvisie zal de transformatie met name door herbestemming -en ontwikkeling van bestaand (veelal commercieel) vastgoed plaats moeten vinden. De gemeente heeft zelf weinig grondbezit in het centrum van Drachten. De mogelijkheden om zelf te gaan ontwikkelen zijn derhalve beperkt. Als het gaat om sociale huur hebben de corporaties eveneens geen bezit in het centrum en zijn marktpartijen over het algemeen weinig geneigd om te gaan bouwen voor de sociale huur. Ondanks lopende projecten, zoals die uit de ontwikkelstrategie, blijft de noodzaak om ook daarna door te blijven bouwen groot. Om de gewenste aantallen te behalen en doelgroepen te bedienen is het daarom nodig dat de gemeente sturend optreedt. 2.2 Trends en prognoses

Op 6 oktober 2020 heeft de gemeenteraad van Smallingerland de Woonvisie 2020-2025 vastgesteld (met een addendum op 7 maart 2023). In augustus 2022 stelde diezelfde gemeenteraad de Centrumvisie Drachten vast. Beide visies vinden elkaar als het gaat om het toevoegen van woningen in het centrum van Drachten: "We gaan de komende jaren extra woningen realiseren die nodig zijn voor het toenemende aantal kleine huishoudens. Deze extra woningen worden deels in het centrum gerealiseerd. Een goed functionerend centrum voor Drachten vraagt om minder winkelmeters en biedt ruimte voor herontwikkeling en transformatie. Daarmee kunnen we tegemoet komen aan de wens van bewoners om in het centrum te wonen. Daarom programmeren we appartementen en levensloopgeschikte woningen zoveel mogelijk nabij voorzieningen en bij voorkeur in het centrum van Drachten". (Woonvisie, 2020) In de Centrumvisie wordt toegelicht dat de extra woningen in het centrum vooral gerealiseerd dienen te worden door het transformeren van bestaand (en toekomstig mogelijk leegstaand) winkelareaal. Echter: "Met enkel het transformeren van verdiepingen boven woningen gaat dit aantal niet worden gehaald. Daarom moet een gerichte ontwikkeling van strategisch gelegen locaties een onderdeel zijn van de aanpak". (Centrumvisie, 2022) Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

1.2 Doelstelling

…..

70 van 74

Om deze reden is het allereerst van belang dat de doelgroepen die in het centrum kunnen worden gehuisvest, in kaart worden gebracht. Om hier een goed beeld van te krijgen, kunnen de meest recente bevolkingsprognoses er bij gepakt worden. Uit de meest recente monitor door de provincie blijkt dat er momenteel bijna 56 duizend mensen wonen in de gemeente Smallingerland. Rond 2030 zal dit nagenoeg hetzelfde zijn. De eventuele komst van de Lelylijn is hierin niet meegenomen. Naar verwachting zal de komst van de Lelylijn zorgen voor een toename in het aantal inwoners in Drachten (en wellicht ook in de omliggende dorpen). Het aantal huishoudens bedraagt momenteel iets meer dan 25.000. In 2030 zal dit echter iets gestegen zijn, zo blijkt uit de prognose. Kortom, een gelijkblijvend aantal inwoners maar meer huishoudens. Dit vraagt om extra woonruimte. Verder zien we landelijk de trend dat het aantal seniorenhuishoudens en kleine huishoudens toeneemt, zo ook in Smallingerland. Bovendien zien we zowel landelijk als in Smallingerland dat starters in de huidige woningmarkt moeilijk aan een eerste (koop)woning komen. Al te meer een reden om in het centrum van Drachten gericht te gaan programmeren. 3 Doelgroepen In zowel de centrum -als de woonvisie worden doelgroepen benoemd voor wie wonen in het centrum interessant kan zijn. Hieronder wordt daar kort op ingegaan.

3.1 Jongeren / starters Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

71 van 74

0142

0143

Zoals geschetst is het voor jongeren/starters momenteel erg lastig om een eerste woning te kopen. Koopwoningen zijn veelal te duur (vooral voor alleenstaanden of stellen met lagere inkomens), voor sociale huurwoningen geldt dat er vaak een zeer lange wachtrij is. Jaren wachten is eerder regel dan uitzondering. Ook huurwoningen in de vrije sector zijn schaars (ook in het centrum van Drachten) en daarom prijzig. Niet iedere starter is echter even kapitaalkrachtig. Zoals uit de Woonvisie is gebleken, zal een groot gedeelte van deze doelgroep aangewezen zijn op sociale huurwoningen. In het geval van jongeren/starters gaat het vaak over 1 à 2 persoonshuishoudens die waarde hechten aan voorzieningen als openbaar vervoer, ontmoetingsplekken, horeca en leisure en/of sportfaciliteiten dichtbij. Het centrum van Drachten voorziet hier voor een groot gedeelte in. Om deze redenen zijn jongeren/starters een voorname doelgroep om te huisvesten in het centrum van Drachten. Ook gelet op de wens vanuit de Centrumvisie om ervoor te zorgen dat er reuring in het centrum is. 3.2 Hoogopgeleiden De gemeente Smallingerland profileert zich als aantrekkelijke woongemeente met een goede ligging in het noorden. Voor hoogopgeleiden kan Drachten een goede uitvalbasis zijn om te wonen, en te werken in de omliggende regio.