Bijlage 2 - 240612 Gebiedsprogramma centrum Drachten deel 1

Voor deze doelgroep kan een aantrekkelijk woonmilieu worden geboden met een iets luxere woning in het centrum dichtbij de faciliteiten. 3.3 Ouderen Ouderen zijn de snelst groeiende doelgroep in gemeente Smallingerland. Over het algemeen zijn dit ook kleinere huishoudens (1 tot 2 personen) die steeds langer zelfstandig willen blijven wonen. Voor deze doelgroep zijn met name zorg -en welzijnsvoorzieningen in de nabijheid van belang. Ook ontmoeting, openbaar vervoer en het kunnen doen van boodschappen om de hoek zijn voor deze doelgroep belangrijk. Om deze redenen zijn ouderen een doelgroep die bij uitstek in het centrum van Drachten kunnen worden geprogrammeerd. Bij de (her)ontwikkeling van woningen voor ouderen is het tenslotte van belang dat de woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig gerealiseerd worden. Ook kan geclusterd wonen, met bijvoorbeeld een gemeenschappelijke buitenruimte of dakterrassen voor deze doelgroep een aantrekkelijke woonvorm zijn. Tenslotte is het ook interessant om te kijken of er iets grotere, luxere woningen voor ouderen in het centrum kunnen worden toegevoegd. Woningen zonder tuin, maar met bijvoorbeeld een extra slaap of werkkamer. Hiervan is het aanbod in het centrum momenteel zeer beperkt.

Een dergelijke ontwikkeling kan bovendien zorgen voor doorstroom op de woningmarkt, waardoor er op andere plekken weer ruimte ontstaat voor starters of doorstromers. 3.4 Studenten Bedrijven die zijn aangesloten bij het ICD bieden zo'n 250 stages per jaar aan, maar ondervinden dat het steeds lastiger wordt om huisvesting te vinden. Ook zijn er momenteel 2 MBO en 1 academische opleiding in Drachten in ontwikkeling waarvan de eerste klas in september 2024 zal starten. Bovendien worden er momenteel gesprekken gevoerd over het realiseren van een mogelijke kenniscampus in Drachten. De omvang hiervan is momenteel nog onbekend, maar het is niet ondenkelijk dat hieruit een huisvestingsvraag vloeit. 3.5 Concluderend Al met al kan worden gesteld dat het centrum van Drachten een geschikte woonplek kan zijn voor met name kleinere woningen voor jongeren, ouderen en studenten/stagiaires. Deze woningen zullen vooral betaalbaar moeten zijn. Een groot gedeelte zal zich dus in het sociale huursegment moeten vinden en/of levensloopbestendig zijn. Ook kunnen woningen in het iets luxere segment voor ouderen en hoogopgeleiden die werken in de regio interessant zijn. 4. Sturingselementen Zoals gesteld heeft de gemeente een forse ambitie om woningen in het centrum van Drachten te realiseren. Voornamelijk voor kleinere huishoudens zoals jongeren, ouderen en studenten is dit een kansrijke ontwikkeling.

De gemeente en corporaties hebben echter weinig grondpositie in het centrum om dit te bewerkstelligen. Om deze redenen dient er te worden gekeken welke instrumenten een gemeente zoal heeft om ontwikkeling toch mogelijk te maken. Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

72 van 74

Platform31 heeft in 2023 een verkenning gedaan naar deze instrumenten. Grofweg hebben gemeenten twee mogelijkheden om te sturen: sturen op het woningbouwprogramma (dat wil zeggen vóór de bouw) en door voorwaarden te stellen aan nieuwbouw (na de bouw) zodat ze in het betaalbare segment blijven. Hieronder gaan we in op eerstgenoemde. 4.1 Instrumenten voor gemeentelijke locaties In het geval van eigen gronden in het centrum, kan de gemeente ervoor kiezen om het woningbouwprogramma vast te leggen in de woonvisie (huisvestingsverordening na invoering van de omgevingswet). Hierin kan gericht worden aangegeven welke aantallen en percentages er op welke locaties dienen te landen. De eigen gronden kunnen dan ingezet worden voor deze woningbouw. Ook kunnen dezen worden ingezet voor erfpacht. Echter, aangezien de gemeente Smallingerland weinig eigen grond heeft in het centrum van Drachten, zijn deze mogelijkheden beperkt. Om deze reden is de WVG een aantrekkelijk middel. Het gegeven dat de raad eerder heeft ingestemd met actief grondbeleid is hierin een belangrijk gegeven. 4.2 Sturing op locaties van corporaties Ook de corporaties hebben weinig bezit in het centrum. Om toch zoveel mogelijk te voldoen aan de wens van de doelgroep, is het van belang dat gemeente Smallingerland en corporaties zoveel mogelijk samen optrekken en kansen inzichtelijk maken.

Dit kan door prestatieafspraken te maken. Ook kunnen corporaties gronden aankopen om zodoende zelf sturing te hebben op het soort woningbouw. In het geval van Smallingerland is dit echter niet erg waarschijnlijk. Realistischer is dat de gemeente iets verwerft en dat er in gezamenlijkheid met de corporaties wordt ontwikkeld. 4.3 Sturing op locaties van marktpartijen De gemeente kan ook sturend optreden op locaties van marktpartijen. Daar zijn een aantal tools voor. Ten eerste kan de gemeente anterieure afspraken maken met ontwikkelaars bij concrete projecten. Ook kunnen er afspraken worden gemaakt over de zogenaamde blok -en kavelpaspoorten. Dit is vergelijkbaar met onze bouwenveloppes. Ook liggen er kansen als het gaat om het inzetten van fondsen. Met het fonds sociale woningbouw stelt de gemeente geld beschikbaar voor de onrendabele top van nieuwbouw van sociale huurwoningen door corporaties. Het vereveningsfonds is een fonds waarbij een ontwikkelaar een afdracht doet in dat fonds indien het op een bepaalde plek niet mogelijk is om sociale huur te bouwen. Van dat geld kan dan elders sociale huur worden gebouwd. 4.4 Sturing via planologie De gemeente kan planologisch sturen op betaalbare nieuwbouw. Dit kan met een combinatie van het bestemmingsplan ende doelgroepenverordening.

In het bestemmingsplan worden percentages vastgelegd, bijvoorbeeld over het aandeel sociale huur of middenhuur. In de doelgroepenverordening worden vervolgens de definities en voorwaarden vastgelegd. De gemeente Súdwest-Fryslân hanteert deze tool ook. 5. Sturingselementen na de bouw (behoud betaalbaarheid) Tevens zijn er nog een aantal manieren om ervoor te zorgen dat, zodra er betaalbare nieuwbouwwoningen zijn/worden gebouwd, deze ook daadwerkelijk in het betaalbare segment te houden. Deze verkenning gaat echter vooral in op de middelen die de gemeente heeft om nieuwe woningen te realiseren, en minder op de mogelijkheden om betaalbaarheid in stand te houden na de bouw. De gemeente heeft hier wel degelijk instrumenten voor en zet deze momenteel ook al in, bijvoorbeeld via prestatieafspraken met de corporaties. Deze voegen voor de lange termijn betaalbare woningen toe. Via de prestatieafspraken heeft de gemeente hier grip op door bijvoorbeeld af te spreken dat corporaties niet zomaar hun woningen verkopen of omzetten naar dure huur. Bij middenhuur kunnen er in anterieure overeenkomsten afspraken worden gemaakt over onder andere exploitatietermijnen. In het stuk van Platform31 worden de verschillende tools echter uitvoerig beschreven. Gebiedsprogramma Centrum Drachten – versie

…..

73 van 74