Bijlage 1a - Bp Oudega - Waterfront - Bijlagen bij de toelichting
Tekst van het document
gebied is een gewaardeerde optie. Herontwikkeling op termijn is denkbaar. Bebouwing
van het ontwerp belangrijk. De locatie is ruimtelijk gecompliceerd, vanwege drie voorzijden.
op het achtererf van de boerderij lijkt qua ruimte mogelijk en kan bijdragen aan een meer
Functioneel is een bedrijfsmatige invulling met commerciële functies die bijdragen aan de
besloten karakter van het plein en havengebied.
reuring in het havengebied wenselijk. Dit heeft de voorkeur boven woningbouw. Wanneer dit niet haalbaar is dan is woningbouwontwikkeling een optie.
8. De passantenplekken in de haven (ca. 20 stuks) situeren aansluitend bij het dorpsplein. Aanmeren tot in de kern verleidt de toerist uit te stappen en Oudega te bezoeken. Vaste ligplekken (nu 84) liggen op iets meer afstand van het dorpsplein, maar wel in het noordelijk deel van het water.
Waterfront Oudega Masterplan
7
9. Parkeerplaatsen in het gehele gebied zo veel mogelijk inpassen in de (nieuwe) groenstructuur.
12 Strand aan de zuidoostkant van de haven op loopafstand van het dorp. Fiets- en wandelverbindingen laten aansluiten op het strand.
10. Ruimte houden voor een kleinschalig plein (zonder een parkeerfunctie) aansluitend bij de haven voor verpoos en verblijf en kleinschalige evenementen om de reuring te stimuleren.
13. Realisatie van parkeerruimte kan aansluitend bij de haven en strand. De voorziening moet
Inrichting met zit- en speelplekken ook voor de kleinere kinderen. Het moet gaan om een
ruimte bieden aan bezoekers van de haven, strand en horeca en vormt tevens opvang van
besloten groen plein (door bebouwing omgeven) met gebruik van dorpse materialen en
auto's tijdens de piekmomenten. Een zorgvuldige landschappelijke inpassing is belangrijk,
bestrating, dat zich opent naar het meer/landschap.
zodat de ruimte ook aantrekkelijk oogt wanneer er geen auto's staan.
11. Aantrekkelijke zuidelijke dorpsentree over het water, waarbij ter plaatse van het dorpsmeer aandacht moet zijn voor het zicht op de haven en de toren van de Aghatakerk.
14. De bestaande overgang tussen de bebouwing van het dorp en het ten zuiden daarvan gelegen open landschap is vrij abrupt. Dit is ingegeven door de historische overgang van de besloten zandrug naar het lagere gelegen grond van de Eastersânning als voormalig meer. Deze historische context pleit er voor om de bestaande stedenbouwkundige rand van het dorp in stand te houden en het verschil tussen zandrug en veenweide te benadrukken. Nieuwe verblijfsaccommodaties, voor permanente of recreatieve bewoning, buiten deze rand zijn qua verschijningsvorm nadrukkelijk anders vormgegeven en zijn te gast in het landschap.
9
5
7
4
3
15. Naast ruimte voor een kleinschalige camping of een groepsaccommodatie zien we een aantal mogelijkheden voor recreatieverblijven, kleinschalig van opzet en met name voor de doelgroep ‘rustzoekers/natuurliefhebbers’. Nieuwe verblijven moeten daarbij onderscheidend zijn t.o.v. de bestaande voorraad in Fryslân: duurzaam, zelfvoorzienend en speciaal.
1
10
16. Realisatie van een beperkt aantal recreatie- dan wel woonverblijven op het water, in afwijkende vorm, is denkbaar. Dit kan aansluitend op de infrastructuur vanuit het dorp in het verlengde
11
6
van de Eastersânning.
2
17. Realisatie en zo veel als mogelijk het behoud van een groene en open zichtlijn vanaf de haven
8
over het nieuwe water tot aan de ijsbaan is het uitgangspunt. Het licht, de lucht en de ruimte moeten ook bij de nieuwe invulling van dit gebied zoveel mogelijk behouden blijven. 18. Natuurlijk vormgegeven plas (verrassingen, geen rechtlijnig vormgegeven oevers en zoveel mogelijk verschillende oevertypen om de biodiversiteit te bevorderen) met een goede verhouding water, land, en ruimte voor oeverrecreatie. 19. Uitgangspunt is in beginsel openbare oevers met wandel- en fietspaden zo veel als mogelijk langs het water. Voor wandelaars is de mogelijkheid tot een wandelrondje gewenst. 20. Wandel- en fietsverbinding vanuit het bosgebied tussen de Goudsjepoel en Eastersânning via een aantrekkelijke verbinding (langs de oever) doortrekken naar het havengebied.
Waterfront Oudega Masterplan
8
4
MASTERPLAN 21. Nader wordt verkend of toevoeging van een trailerhelling wenselijk is.
4.1 | Inleiding
22. De structuur van het dorp op de zandrug (met een besloten singellandschap), grenzend
In dit hoofdstuk staat het feitelijke masterplan in drie onderdelen.
aan een open veenweidegebied met een voormalig meer (Eastersânning) vormt de
Hierbij is gewerkt vanuit de uitgangspunten. Gaande de discussies zijn er wel op onderdelen
landschappelijke basisstructuur en daarmee uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling
uitwerkingen, aanscherpingen of veranderingen gekomen.
van het gebied.
Het eerste onderdeel is een schets van hoe het plan kan worden. Vervolgens wordt er een schematische tekening gepresenteerd waar welke bestemming wordt gedacht. Tot slot komt een
23. Oriëntatieplek aan het einde van het wandelpad direct ten noorden van de ijsbaan, grenzend aan het Alddjip. Er voor zorgen dat er een reden is om hier naar toe te lopen.
nadere uitwerking per deellocatie aan bod met de ruimtelijke vereisten en de manier waarop het één en ander kan worden gerealiseerd. Aan de diverse schetsen kunnen geen rechten worden ontleend.
24. De nieuwe camperplaatsen liggen in de nabijheid van de dorpskern en het strand. De campers zijn zorgvuldig ingepast in het landschap en liggen verscholen in het groen. De campers maken gebruik van de voorzieningen in de haven. 25. Bij de herontwikkeling van de locatie van de voormalig zuivelfabriek rekening houden met het
4.2 | Schets: hoe kan het worden? Onderstaand wordt met een schets aangegeven hoe het kan worden. Deze schets zal niet
doortrekken van de groenstructuur vanuit omgeving Agathakerk naar het havengebied en de
letterlijk worden gerealiseerd, omdat de ontwerpen voor de diverse deellocaties nog moeten
zuidelijk daarvan te realiseren nieuwe natuur.
worden gemaakt. De schets is bedoeld als sfeerimpressie van wat we willen maken. Op basis van de schets zal een bestemmingsplan worden gemaakt.
26. Op de rand van dorp en open water is aansluitend bij de haven ruimte voor een nieuw paviljoen. Een accommodatie met het zicht op open water, maar toch op korte afstand van het plein om de reuring tot in het dorp te brengen.
Eindschets vanhet hetmasterplan masterplan vindt Eindschets van vindt volgense pagina. u uinop hetdemiddenblad als poster.
Waterfront Oudega Masterplan
9
ALDEGEA
„ DOARPSPLEIN OAN IT WETTER“
Parkeren in het groen
Appartementen en Commerciële ruimte „ Sluip“route tussen boom– en bloem
„de Welling“ en Terras
Schoorsteenfontein en „speelgoot“
aan het plein
Wonen of „gemengde“
Doarpsplein Getrapt van het water naar de appartementen
Wonen in de kunstmestloods Nieuwe woning
Opberghaven
Openbaar pad door „parkje“ Aanleggen rond de pier
Bruggetje
Drijvende woningen
Picknickveld
Aanlegsteigers
Kampvuurplaats Spookschip
Campers
Rolrichel Kano-duiker Strand Speelsloot met ...springstenen -arken
...kabelbaan „ALDGEASTER SÂNNING“
...balansbalk -...ljepstok
„overloop“Parkeren in de Berm
Parkeren in het groen
Waterhuis Riethuis
Uitzicht– en BBQ-toren Kampvuurplaats
Openbaar pad
Boomhuis
Boomhuis
DEZE TEKENING is een IMPRESSIE van wat ZOU KUNNEN...
4.3 | Aanzet voor bestemmingsplankaart
4.4 | Uitwerking per deellocatie
Op onderstaande kaart staat een aanzet voor de bestemmingen van de verschillende
Per deellocatie wordt in de volgende paragrafen de hoofdlijn van de beoogde of mogelijke
gebieden. Deze kaart is, met de toelichting per deelgebied, de basis voor het maken van
ontwikkeling aangegeven. Er worden referentiebeelden gepresenteerd die laten zien wat de
een bestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt uiteraard ook het wettelijk verplichte
uitstraling is waar we naartoe willen. Tot slot wordt beschreven hoe en wanneer de realisatie
kostenverhaal geregeld voor die grondeigenaren die ontwikkelruimte geboden krijgen.
gestalte zal (kunnen) krijgen.
WONEN (aantal) WONEN gecomb. met commerc. ruimte op beg. grond
4.4.1
Dorpsplein
WONEN, evt. aanvullende centrumvoorzieningen
De hoofdlijn van de mogelijke ontwikkeling
WONEN op het water
Het gebied rondom de haven wordt de ontvangstlocatie van Oudega. Er komt een centraal
RECREATIE / HAVENGEBIED
dorpsplein, waar de bewoners elkaar kunnen ontmoeten en activiteiten kunnen ontplooien.
GROEN
Het streven is om voorzieningen te creëren die het jaarrond bezoekers trekken, zoals fietsers en
OVERIG WATER GROEN / DAGRECREATIE
overstappers vanaf het water naar het land en vice versa. Het dorpsplein kan ook ruimte bieden
CAMPERS in het groen
voor markten en kleine evenementen.
VERKEER PARKEER
Sfeer
HORECA, herontwikkeling mogelijk naar wonen
Het plein zal het karakter van het dorp versterken en houdt rekening met de maat en schaal van
KANODUIKER (mogelijke locatie)
het dorp en bevat elementen uit de geschiedenis van het dorp. Het wordt een groen en zoveel
RECREATIE-ARKEN (max. 3)
mogelijk door bebouwing omsloten plein en nodigt uit om even te gaan zitten. Het streven is
PARKEREN links of rechts v/d weg (mogelijke locatie) (mogelijke) LOCATIE HORECA
een levendig, sfeervol en flexibel invulbaar plein, al naar gelang de behoefte van de inwoners en bezoekers van het dorp. Maar vooral ook een welkom in het dorp vanaf het water, wandelend en op de fiets; groen, kleinschalig en sfeervol. Verkeer De verkeersstructuur is erop gericht dat het plein een verkeersluwe kwaliteit krijgt. Door een fysieke barrière te plaatsen ter hoogte van de Wellingbar (zie schets) zal het plein minder vaak worden gebruikt voor doorgaand verkeer. Het landbouwverkeer houdt wel de mogelijkheid om over het plein heen te rijden, de route voor ander gemotoriseerd verkeer zal achter het plein lopen. Aandacht zal worden besteed aan handhaven of compenseren van de parkeerplaatsen bij de Wellingbar. Slotsingel en Fabrykswei zijn een waardevolle lintstructuur en blijven gehandhaafd.
Concept bestemmingen.
kaart-
De schets van de verkeersstructuur vindt u op de volgende pagina.
Waterfront Oudega Masterplan
11
De nieuwe verkeersstructuur ziet er globaal als volgt uit:
Parkeren Het plein krijgt geen parkeerfunctie, maar parkeren zal mogelijk worden ten noorden van de te realiseren bebouwing. Dit zal deels ook de parkeervraag van bebouwing beantwoorden, op kosten van degene die de bebouwing ontwikkelt. Omdat de vraag naar parkeerruimte nog niet precies kan worden gedefinieerd wordt een extra deel van het gebied ten noorden van de bebouwing hiervoor gereserveerd. Referentiebeelden Uitgangspunt voor het ontwerp is een sfeervol plein uitgevoerd in kwalitatief goede materialen met een natuurlijke kleurstelling wat past bij Oudega. Het streven is dat er waar mogelijk bebouwing om het plein heen komt (wandvorming); dat zal niet aan alle kanten lukken. De maatvoering is indicatief 30x30 meter. Het plein heeft hoogteverschillen. Dit zal in het ontwerp beleefbaar worden gemaakt. De volgende foto's geven een indruk van de sfeer die wordt beoogd:
Uitvoering Het plein wordt gerealiseerd door de gemeente. De gemeente heeft hiervoor een budget beschikbaar. Bij de verdere uitwerking moet een ontwerp worden gemaakt wat past binnen dit budget. De uitvoering wordt afgestemd op de te realiseren bebouwing. In het vervolgproces zal deze structuur worden uitgewerkt.
»
Waterfront Oudega Masterplan
12
4.4.2
Herontwikkeling gebied voormalige zuivelfabriek "De Hoop"
In het bestemmingsplan wordt een regeling opgenomen die kan worden benut als het niet lukt om de commerciële ruimtes in de plint te vullen. In dat geval is ombouwen naar wonen immers
Achtergrond
beter dan leegstand.
De in 1906 gebouwde zuivelfabriek De Hoop sloot in de jaren zestig van de vorige eeuw de deuren. De gereformeerde kerk kocht de fabriek en maakte er een kerkelijk centrum van wat in
Het ontwerp van het pand zal refereren aan de voormalige fabriek. Echter de maat en schaal van
de praktijk mede functioneerde als dorpshuis. Ook de Rabobank huurde een deel van het pand.
Oudega is doorslaggevend voor het nieuwe ontwerp. Een parkeergelegenheid zal komen aan de
De kerk stootte de fabriek begin jaren negentig af. Vanaf begin deze eeuw staat het pand leeg en
achterkant van het pand. Het gebouw krijgt een gezicht naar de haven.
is het sterk in verval geraakt. In 2018 heeft de gemeente Smallingerland de fabriek aangekocht.
Het pand zal maximaal uit drie verdiepingen bestaan, en er komen wooneenheden met een
Eind 2018 heeft het college besloten de fabriek te slopen en daarmee ruimte te geven voor
minimale grootte van 80m2. Het uitgangspunt is dat de woningen uit verschillende groottes
herontwikkeling van het gebied. Uitgangspunt van dit masterplan is dat ook de jeugdsoos en de
zullen bestaan en zowel geschikt worden voor huur en koop (differentiatie). Essentieel is dat er
kleine woning aan Op 'e Wâl 1 worden gesloopt.
een goed ruimtelijk beeld ontstaat. Referentiebeelden De volgende foto's geven een indruk van de sfeer die wordt beoogd:
Illustratie: zuivelfabriek e.o. november 2016
De hoofdlijn van de mogelijke ontwikkeling In dit gebied komt een nieuw pand waarbij op de begane grond aan de havenzijde commerciële ruimtes worden gerealiseerd met daarboven appartementen. Op de begane grond kunnen max. twee appartementen komen, en bergingen voor het hele complex. De ambitie is dat de commerciële functies in de plint van het gebouw eraan bijdragen dat het plein en het havengebied levendig worden.
Waterfront Oudega Masterplan
13
Uitvoering
Het aantal wooneenheden wordt in beide gevallen bepaald door vereisten met betrekking tot
De gemeente is eigenaar van het overgrote deel van het gebied. Voor de realisatie van dit gebouw
goede stedenbouw en de woonbehoefte.
wordt door de gemeente een ontwikkelende partij gezocht. Hierbij heeft het college inmiddels besloten dat een groep actieve inwoners uit het dorp, in samenwerking met een ontwikkelaar,
De schaal van de bebouwing dient aan te sluiten bij de schaal van de omgeving. Op de kop van
eerst de kans krijgt het gebied te ontwikkelen, onder een aantal voorwaarden. Belangrijk is
de Op ’e Wal kan een wat forsere verbijzondering komen met frontwerking.
uiteraard dat het financieel haalbaar is, en een marktconforme grondprijs kan worden geboden
Bebouwing met een kap ligt het meest voor de hand gezien het karakter van de omliggende
aan de gemeente.
bebouwing. Voor een duidelijk ondergeschikt onderdeel is ook een platgedekte vorm voorstelbaar. Evenwel is de kwaliteit van de architectuur in samenhang met de functie van bovenliggend belang.
4.4.3
Bebouwingsmogelijkheden op ’e Wal 7 te Oudega, voormalige kunstmestloods
In materialisatie en kleurstelling zal aansluiting moeten worden gezocht bij het dorpse karakter van de directe omgeving.
Achtergrond Op de locatie Op ’e Wal 7 te Oudega bevindt zich een leegstaande voormalige kunstmestloods.
Referentiebeelden
De loods uit ca. 1950 kenmerkt zich door een zadeldak en een hoge goot en gemetselde gevels. In de jaren tachtig is er een tweede loods tegen de eerste loods aangebouwd. De gevels naar de Slotsingel en het haventje zijn vrij afgesloten. Het geheel geeft een ambachtelijk/ industrieel beeld in een vriendelijk ogende woonbuurt gelegen nabij het haventje van Oudega. Het gebouw en de onderliggende grond zijn particulier eigendom. De gemeente is eigenaar van een smalle strook grond langs de beschoeiing. De hoofdlijn van de mogelijke ontwikkeling Een mogelijkheid is om de loods een bestemming wonen te geven. Desgewenst kan ook de mogelijkheid worden geboden voor lichte bedrijvigheid, maar het kernteam heeft geconstateerd dat daar onvoldoende vraag naar is en dat de voorkeur uitgaat naar de plint van het gebouw op de plek van de zuivelfabriek. De voorkeur gaat dan uit naar renovatie van de bestaande kunstmestloods, waarbij 4 grondgebonden woningen worden gemaakt. Parkeren zal geregeld moeten worden op het eigen erf. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om naast de loods een extra woning te maken. Gezien de ligging van het terrein is elke ontwikkeling op de locatie driezijdig zichtbaar. Aan de haven wordt een fraaie representatieve voorzijde verwacht. Dit geldt ook voor het front naar Op 'e Wal en de Slotsingel.
Alleen naar de zuidzijde is een minder formele uitstraling voorstelbaar. Indien herontwikkeling niet lukt is sloop en nieuwbouw ook een optie. Bij voorstellen voor
Uitvoering
woningbouw na sloop is de achterkant-voorkantsituatie een uitdaging. Zowel aan de waterzijde
Aangezien het pand particulier eigendom is, is de eigenaar
als aan de straatzijde lopen achtererven het risico te verrommelen.
aan zet. Hij heeft al een plan ontwikkeld voor deze locatie.
»
Waterfront Oudega Masterplan
14
4.4.4
Wonen op het water
Uitvoering De gemeente geeft de ligplaatsen uit op nader te bepalen wijze (projectmatig of individueel). De
De hoofdlijn van de mogelijke ontwikkeling
oever blijft in principe (voor het grootste deel) gemeentelijk bezit. De eigenaren van de drijvende
In het oostelijk deel van het te realiseren water zal ruimte komen voor maximaal vijf drijvende
woningen kunnen wel een aanlegplek maken voor een boot, maar een boothuis is
woningen in een groene setting. Hier ontstaat een aantrekkelijk nieuw woonmilieu voor Oudega.
niet toegestaan.
Dit zal worden geborgd door in het beeldkwaliteitsplan eisen te stellen aan de kwaliteit van de bebouwing. Er zullen maximale maten gelden die het mogelijk maken om enerzijds een kwalitatief goede drijvende woning te maken, met voldoende bergruimte, die zich anderzijds
4.4.5
Perceel Fabrykswei 11
goed voegt in het landschap. De boten blijven dus relatief laag. Ook worden er eisen gesteld aan de te gebruiken materialen en de vlonders en terrassen.
Achtergrond Het perceel aan Fabrykswei 11 is momenteel in particulier bezit en op het perceel staat een
Referentiebeelden
woonboerderij, waarvan de voorzijde van de haven af is gericht. Het relatief grote onbebouwde achtererf grenst aan de haven. De hoofdlijn van de mogelijke ontwikkeling Het masterplan biedt de mogelijkheid om op het achtererf bebouwing te creëren waardoor er een afronding van het plein ontstaat. De eventuele bebouwing wordt op de haven en het plein gericht. In het bestemmingsplan zal daartoe een wijzigingsbevoegdheid naar 'een gemengde bestemming met wonen' worden opgenomen voor dit gebied. Wonen wordt op deze manier toegestaan. De bebouwing zal maximaal 2 lagen worden met een kap. Een publiektrekkende invulling op dit gebied is passend bij de haven en zal voorrang krijgen op een plan waarbij de invulling louter wonen zal zijn. Parkeren zal op het eigen erf moeten worden opgelost en zo veel mogelijk uit het zicht. Het perceel mag voor max. 50% worden bebouwd. De bebouwing moet aansluiten bij de te realiseren sfeer rondom de haven. Gedacht wordt aan bebouwing met een meer dorps of ambachtelijk karakter die met name in materialisatie goed past in het gebied. Gekeken kan worden of bestaande ondernemers (bijv. de kanoverhuurder) hun activiteiten naar de bij het water gelegen kavels willen verplaatsen. Uitvoering De huidige particuliere eigenaar van het terrein kan zelf bepalen hoe en wanneer hij de uitvoering oppakt. Desgewenst kan de gemeente hierbij ondersteunen in het proces.
»
Waterfront Oudega Masterplan
15
4.4.6
Wellingbar
Uitvoering Nader zal worden verkend hoe deze locatie wordt ontwikkeld. Gemeente en provincie zijn met de
Achtergrond
eigenaar in gesprek over de mogelijke ontwikkeling.
De Wellingbar is een dorpscafé direct gelegen aan de haven, bestaande uit oude bebouwing en
Voorstelbaar is dat de overheid de gronden aankoopt en de ontwikkeling mee laat liften in
een nieuwere zaal. Het perceel heeft momenteel een horeca bestemming.
de recreatieve ontwikkeling van het hele gebied. In dat geval zal worden gezocht naar een marktpartij die een dergelijke ontwikkeling gestalte kan geven, eventueel in samenhang met de
De hoofdlijn van de mogelijke ontwikkeling
recreatieve voorzieningen aan de Zuidoostzijde. Een alternatief is dat de eigenaar de ontwikkeling
Op de locatie wordt een zgn. wijzigingsbevoegdheid gelegd waarmee max. drie woningen op de
en het beheer ter hand neemt.
locatie kunnen worden gebouwd. Behoud van de historische woning (nu café) en teruggebracht naar een woning heeft daarbij de voorkeur. Op de plek van de grote zaal kunnen twee woningen komen. Dit kan door renovatie of door sloop nieuwbouw. Parkeren moet op eigen erf worden
4.4.8
(Verblijfs)recreatieve ontwikkeling zuidoostzijde
opgelost. Achtergrond Uitvoering
Dit gebied is privaat eigendom van drie verschillende eigenaren. Momenteel is het grasland.
De eigenaar kan zelf bepalen om deze plek eventueel om te bouwen tot een andere bestemming. In het nieuwe bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om de bestemming om te
De hoofdlijn van de mogelijke ontwikkeling
zetten naar wonen. Van deze mogelijkheid kan gebruik worden gemaakt. Dat hoeft niet; de
Het gebied krijgt deels een groenbestemming, deels een bestemming dagrecreatie met ruimte
huidige horecavoorziening kan ook gewoon worden voortgezet onder het zgn. overgangsrecht.
voor de realisatie van recreatieve verblijven en horeca. Ook voor deze recreatieve verblijven
Aandachtspunt is wel dat er nu onvoldoende parkeerplaatsen op eigen erf zijn. Het parkeerterrein
zal gelden dat er een professioneel beheer moet plaatsvinden (zie de vorige paragraaf) en dat
aan de noordzijde van het gebied kan hier (deels) in voorzien.
er eisen zullen worden gesteld aan de minimale beschikbaarheid voor de verhuur. Het aantal recreatieve eenheden wordt vooralsnog begrensd op 6. Belangrijk in de vormgeving zal zijn dat deze eenheden te gast zijn in het landschap; bij de uitwerking kan daardoor het aantal anders
4.4.7
Verblijfsrecreatieve ontwikkeling westzijde
uitvallen. Er loopt een openbaar toegankelijke wandelroute door het gebied.
Achtergrond
De zuidoostzijde van het havengebied zal enerzijds voorzien in een recreatieve functie zoals een
Dit gebied is privaat eigendom en is momenteel grasland.
wandelroute, een strand, een uitkijkpunt en zo mogelijk een handbediende pont (kettingpont). Anderzijds worden bijzondere recreatieve verblijven voor de verhuur toegestaan, al dan niet in
Hoofdlijn van de mogelijke ontwikkeling
combinatie met bootverhuur en een horecavoorziening.
Aan de westzijde van het te ontwikkelen stuk havengebied kan gezocht worden naar een recreatieve functie. Gedacht wordt aan het maken van een plek voor campers in een groene
Parkeren voor bezoekers van het dorp ontbreekt op dit moment. De noodzaak tot een
omranding, en aan het aanbieden van max. drie ligplaatsen voor woonboten voor de recreatieve
parkeerplaats was er tot op heden niet. Door de realisatie van Oudega aan het Water zal er naar
verhuur. In het bestemmingsplan zal hiervoor een maximale grootte worden vastgelegd, die is
verwachting meer vraag komen naar parkeerplaatsen voor bezoekers. Aan de zuidoostzijde van de
afgestemd op de maat die minimaal nodig is voor een dergelijk product, en de doelstelling dat de
waterplas zal daarom een parkeerterrein worden gemaakt voor de bezoekers van het gebied en
bebouwing zich voegt in het landschap. De verhuur en het beheer van het gebied moet gebeuren
het strand. De omvang wordt afgestemd op de vraag die wordt verwacht. Verder zal bij topdrukte
met een professioneel regime en de arken moeten –indien ze privaat eigendom kennen- een
aan de westzijde langs de weg geparkeerd kunnen worden; nader wordt verkend wat daarvoor de
substantieel deel van het jaar beschikbaar zijn voor verhuur. Dit zal worden vastgelegd.
beste vormgeving is (parkeren op halfverharding, of in de berm).
»
Waterfront Oudega Masterplan
16
Referentiebeelden
landschap" worden gemaakt. In het bestemmingsplan zal hiervoor een maximale maat worden opgenomen, die wordt afgestemd op: Datgene wat de markt vraagt om een exploitatie te kunnen draaien; De ruimte die het gebied biedt vanuit het principe dat de bebouwing zich voegt in de natuurlijke kwaliteit. Gedacht wordt aan een gebouw wat zich door vorm en positie in het landschap voegt. Een optie is om te starten met een pop-up achtige horecavoorziening, om te testen wat voor een horecavoorziening past binnen de markt. De horecavoorziening kan gecombineerd worden met bijv. bootverhuur en de verhuur van de recreatieve verblijven en/of de camperplekken. Referentiebeelden
Uitvoering Nader zal worden verkend hoe deze locatie wordt ontwikkeld. Gemeente en provincie zijn met de eigenaren in gesprek over aankoop van de gronden. Voorstelbaar is dat de overheid de gronden aankoopt en de ontwikkeling ter hand neemt door een marktpartij te zoeken. Een alternatief is dat de eigenaren de ontwikkeling ter hand nemen, of dat er een samenwerkingsconstructie ontstaat.
4.4.9
Horeca
De hoofdlijn van de mogelijke ontwikkeling In het gebied zal de mogelijkheid worden geboden om een kwalitatief hoogwaardige, onderscheidende horecavoorziening te maken. De horecagelegenheid heeft als doel om gasten, zoals fietsers, wandelaars of gasten per boot, naar Oudega te trekken, Drie potentiele locaties zijn in beeld met een wijzigingsbevoegdheid, te weten een plek in het zuidwestelijke recreatiegebied, de nieuwe bebouwing op Fabrykswei 11 of de plint van het nieuwe appartementengebouw. In overleg met de markt (is er een horecaondernemer die hier wil investeren en welke locatie heeft dan de voorkeur?) zal één van deze drie locaties daadwerkelijk voor horeca worden bestemd. Bij de locaties aan het plein gaat het dan om het benutten van de plint van één van de twee. Op de locatie bij het strand kan een gebouw "in het
»
Waterfront Oudega Masterplan
17
Uitvoering
Referentiebeelden
De gemeente en provincie zullen (met de partners uit het dorp) op zoek gaan naar een marktpartij die een dergelijke functie gestalte kan geven.
4.4.10 Haven en overig water Achtergrond Het wateroppervlakte in het gebied zal fors worden vergroot met ongeveer 4,5 ha extra water op boezemniveau. Daarmee ontstaat een gebied met recreatieve potentie, een grote belevingswaarde en natuurwaarde. De hoofdlijn van de mogelijke ontwikkeling De haven zal worden opgeknapt, waarbij de technische voorzieningen voor passanten zullen worden gerealiseerd zoals benoemd in par. 2.5, en een nieuwe steiger- en boxenstructuur met een moderne maatvoering zal worden gemaakt. Het aantal ligplaatsen voor boten zal wat verschuiven van opberghaven naar passantenhaven. Het totaal blijft (vrijwel) gelijk aangezien de haven nu niet vol ligt. Wel zal in de inrichting rekening worden gehouden met mogelijke uitbreiding. In het bestemmingsplan wordt respectievelijk de bestemming haven en de bestemming 'overig water' aan dit gebied gegeven. Door de realisatie van het nieuwe water wordt de afvoer en berging van het water uit de aanliggende polder beïnvloed. Daarom moeten er maatregelen worden genomen om de water aan- en afvoer naar de diverse landerijen en polders te reguleren. Dit is onderdeel van het plan. Daarnaast wordt in het plan rekening gehouden met het voorkomen van stilstaand water door een voor kano's en sloepjes doorvaarbare duiker onder de landtong te maken. De nieuwe oevers krijgen een groene en natuurlijke inrichting.
Het bestaande gebouw van de
Uitvoering
watersportvereniging blijft behouden en kan een facelift krijgen. Wellicht kan de oude brandspuit
De gemeente en de provincie zullen in samenwerking met Wetterskip Fryslân het water realiseren
(deze stond vroeger in het gebouw en is bewaard gebleven) hierin worden geïntegreerd.
en de haven upgraden. Het masterplan wordt hiervoor eerst uitgewerkt in een technisch ontwerp. Dit gebeurt in samenspraak met partijen uit het dorp. Na vaststelling van dit masterplan wordt het per onderdeel uitgewerkt. Hierbij kan de verbeelding zoals die nu is opgenomen voor de haven worden ingehaald door nieuwe inzichten. Voordat het water wordt gegraven en de haven opnieuw wordt ingericht, wordt met deskundigen nader verkend wat de beste en meest praktische lay-out van de haven is. Waar moeten de voorzieningen komen, en wat is de beste indeling van de steigers, zijn daarbij aandachtspunten. Hierbij is er ook
De Referentiebeelden vindt u op de volgende pagina.
aandacht voor het feit dat de boten voldoende ruimte moeten hebben om te draaien.
»
Waterfront Oudega Masterplan
18
5
HOE VERDER Voorts wordt nader verkend wat een goede plek is voor een trailerhelling en de bijbehorende
5.1 Sporen
parkeervraag. Een trailerhelling is een wenselijke voorziening, maar neemt veel ruimte in beslag
Na een positief raadsbesluit over dit masterplan zal eerst langs een aantal parallelle sporen verder
met namen. door de bijbehorende parkeervraag. Hierbij zal worden verkend of een dergelijke
worden gewerkt. In hoofdstuk 4 is onder de kopjes uitvoering per onderdeel al aangegeven wat
voorziening kan worden gerealiseerd bij het nog te maken meer ten zuiden van de haven, of dat
er speelt.
toch een plek moet worden gezocht in de haven.
4.5 | Duurzaamheid Uitgangspunt is dat het gebied zo duurzaam mogelijk wordt ingericht. Hierbij wordt aan de volgende onderdelen gedacht:
Bestemmingsplan voorontwerp
Ontwerp
Definitief
Zoeken marktpartijen
•••
•••
Verder in gesprek met private grondeigearen
•••
•••
waar mogelijk energie-neutrale panden; zoveel mogelijk groen en zo weinig mogelijk verharding een groene inrichting met ecologische kwaliteiten; zoveel mogelijk natuurlijke oevers; wandel- en fietsmogelijkheden vergroten (duurzame mobiliteit).
5.2 Proces in de tijd Het proces in de tijd ziet er globaal als volgt uit: WANNEER
WAT
WIE
4e kwartaal 2019 t/m 4e kwartaal 2020
Bestemmingsplanprocedure 1
Gemeente
2019
Zoeken recreatieondernemer en/of horecaexploitant
Gemeente & Oudega
Begin 2020
Sloop voormalige zuivelfabriek
Gemeente
4e kwartaal 2019 eind 2020
Herontwikkeling kunstmestloods incl. procedure
Eigenaar
2021
Realisatie gebouw aan de haven
Ontwikkelaar
2021 1e kwartaal 2022
Graven water en inrichten haven en omgeving
Gemeente & provincie
2022
Uitgifte ligplaatsen waterwoningen
Nader te bepalen
2022
Inrichten plein
Gemeente
Terzijde zij vermeld dat momenteel vrijwel alle nieuwe bestemmingsplannen in ons land lijden onder vertraging vanwege de PAS problematiek. Wij hopen dat e.e.a. wordt opgelost voordat we dit bestemmingsplan in procedure willen brengen. Het rijk is met de provincies hiermee bezig.
1
Waterfront Oudega Masterplan
19
De eventuele ontwikkeling van woningen achter de boerderij en ter plekke van de Wellingbar kunnen starten als het appartementengebouw klaar is. Als er dan onvoldoende vraag is vanuit de markt en beide grondeigenaren willen met ontwikkeling bezig, dan ligt de voorkeur bij inbreiding (herontwikkeling Wellingbar). De planning in de tijd is indicatief. In de tijd kan blijken dat een andere volgorde verstandig of nodig is, of dat onderdelen sneller of langzamer gaan dan verwacht. De volgorde van de woningbouw zal bij het bestemmingsplan worden vastgelegd; het jaar van uitvoering zal in de tijd ontstaan. Een aantal onderdelen is nu nog niet in tijd te zetten, omdat er nog een marktpartij moet worden gezocht, of omdat de particuliere eigenaar nog geen planning heeft aangegeven.
Waterfront Oudega Masterplan
20
Colofon Dit Masterplan is tot stand gekomen in opdracht van: Gemeente Smallingerland, in samenwerking met Provinsje Fryslân
FERIENING FOAR DOARPSBELANG
ALDEGEA
Werkgroep Doarpsplein
oan it Wetter
Oudega - Waterfront
Bijlage 4 Beeldkwaliteitsplan
NL.IMRO.0090.BP2020DPN013-0401
49
Beeldrichtlijnen Waterfront Oudega
Aanleiding In gevolge het masterplan Waterfront Oudega en de hierin genoemde wenselijke ontwikkelingen en ambities, is het nodig de criteria voor dit gebied te herzien en te verfijnen in kleinere onderdelen. Een deel van de criteria vervangt de criteria van G4, lintbebouwing; een deel vervangt G2 buitengebied open (veen)landschap. Buiten het plangebied blijven de criteria ongewijzigd van toepassing. Daar waar nodig worden naast de gebiedsgerichte criteria tevens objectgerichte criteria van toepassing verklaard. Inleiding Bouwwerken die een Omgevingsvergunning behoeven worden getoetst aan redelijke eisen van welstand om te voorkomen dat ze de openbare ruimte ontsieren en de bestaande of beoogde ruimtelijke kwaliteit van een gebied zal aantasten. De beoordeling is gericht op het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk. Hiervoor is deskundigheid en kennis van de omgeving verreist. Door de oneindige hoeveelheid combinaties van bouwwerk en omgeving valt de beoordeling onmogelijk te standaardiseren of te objectiveren. Om helderheid te geven wordt vooraf aangegeven welke zaken een rol spelen bij de toetsing en binnen welke kaders die beoordeling zich afspeelt. Het welstandsbeleid van de Smallingerland is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving dient te behartigen.
De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen met de openbare ruimte de dagelijkse leefomgeving van de inwoners, bezoekers en gebruikers. De verschijningsvorm van een bouwwerk is daarmee geen zaak van de eigenaar alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd. Een aantrekkelijke goed verzorgde omgeving verhoogt de waarde van het vastgoed en versterkt het vestigingsklimaat alsmede het toerisme. De welstandsnota kent gebiedsgerichte criteria en objectgerichte criteria. De gebiedsgerichte criteria gelden voor alle reguliere bouwplannen en zijn verschillend per gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen kunnen aan een gebied of delen daarvan criteria worden toegewezen waaruit de ambitie voor de ontwikkeling van dit gebied blijkt. Een welstandsgebied vertoont samenhang in de verschijningsvorm van de bebouwing, in de stedenbouwkundige opzet of in het type landschap. De gebiedscriteria dagen de planindieners uit zich bij het ontwerpen te laten inspireren door de beschreven bestaande of gewenste kenmerken van de omgeving. De objectgerichte criteria gelden voor bouwwerken die bijzonder specifiek en beeldbepalend zijn of een gemeenschappelijke typering / bouwwijze hebben waardoor deze niet (zonder meer) passend zijn in de gebiedsgerichte criteria, bijvoorbeeld woonarken. De objectgerichte criteria zijn aanvullend op de gebiedsgerichte criteria.
Het bestemmingsplan is heersend boven de welstandscriteria. Hierin wordt bijvoorbeeld (maximale) maatvoering vastgelegd en bouwvlakken bepaald waarbuiten bouwen niet is toegestaan. Voor reclame op gevels van (commerciële) gebouwen wordt verwezen naar de reclamenota. De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de afgifte van de Omgevingsvergunning ligt bij B&W. De toetsing van een bouwplan wordt uitgevoerd door de onafhankelijke en deskundige Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. Deze commissie adviseert aan B&W. Nieuw opgestelde criteria worden voorgelegd aan de commissie om deze te toetsen op bruikbaarheid bij de advisering alvorens deze naar het college te brengen. Uiteindelijk stelt de gemeenteraad de criteria vast.
Opbouw Welstandsrichtlijnen worden vastgelegd in drie onderdelen ; -
Kaartmateriaal, met de onderverdeling van een gebied in delen die in een zelfde gebied vallen waarop de gebiedsgerichte criteria van toepassing zijn. Als voorbeeld zie je hieronder Oudega en het omringende buitengebied. Het gebied rond de haven ligt nu grotendeels in G4 lintbebouwing en G2 Buitengebied open (Veenlandschap). De hier van toepassing zijnde criteria geven onvoldoende specifiek weer wat hier de ambities zijn en sluiten onvoldoende aan bij de hier, in gevolge van het masterplan, wenselijke (diversiteit aan) ontwikkelingen. De objectgerichte criteria zijn in de gehele gemeente van kracht. Hiervan is geen kaart omdat de 'objecten' overal kunnen staan.
-
Gebiedsbeschrijving van het deelgebied, waarbij de ligging in het landschap en de ligging in de dorpsbebouwing, de historie, de structuren, de bestaande en gewenste karakteristiek, het beeld in de tijd en bijzondere functies worden beschreven. Het beleid ten aanzien hiervan, de waardebepaling en de (verwachtte of gewenste) ontwikkeling wordt beschreven. Als laatste wordt het ambitieniveau bepaald en beschreven. Objectbeschrijving van het betreffende type bouwwerk met alle varianten. Het beleid ten aanzien hiervan, de waardebepaling en de (verwachtte of gewenste) ontwikkeling wordt beschreven. Als laatste wordt het ambitieniveau bepaald en beschreven.
-
Matrix (gebiedsgerichte criteria). De matrix is een grafische weergave van de toetsingsonderdelen of (bestaande en/of gewenste) gebiedskenmerken en is onderverdeeld in 5 groepen; plaatsing, hoofdvorm, aanzichten, opmaak en diversen. Per onderdeel is de beleidsintentie benoemd in de vorm van Handhaven, Respecteren, Incidenteel Veranderbaar. Matrix (objectgerichte criteria). Idem als hierboven.
Kaart De kaart en de verdeling hierbinnen in gebieden met de eigen criteria wordt gemaakt op basis van de kaart van het bestemmingsplan. De grenzen van de bestemmingen zullen grotendeels worden gevolgd. Tenslotte bepaalt de bestemming hier ook de bouwvorm en het maximale volume. De definitieve kaart
met grenzen zal in de welstandnota worden opgenomen.
Gebiedsbeschrijving Oudega ligt op de overgang van het besloten landschap van de Noordelijke Friese Wouden naar het open landschap van het laagveengebied. Oudega is ontstaan op een dekzandrug en is een lintdorp met een historische koppeling met het water – aanvankelijk het meer Oudegaaster Zanding - en later een opvaart met haven. De dekzandrug heeft een besloten karakter van elzensingels en houtwallen die het ontginningspatroon haaks op de hoofdweg benadrukken. Naar het zuiden ligt het landschap lager en is de overgang naar het open veen- en beekdallandschap die het karakter bepaalt. De voormalige Oudegaaster Zanding is in de jaren ’30 van de vorige eeuw ingepolderd. Deze karakteristieke ligging met de overgang van hoog/besloten/zand naar laag/open/venig is daarin waardevol. De herkenbaarheid en beleefbaarheid van het natuurlijke reliëf op de zandgronden is dan ook van groot belang. De structuren van het dorp Oudega zijn ontleend aan de historie van het dorp en nog steeds goed herkenbaar. Oudega is van oudsher een agrarische gemeenschap met daarbij behorende ambachten. In het dorp woonden verder enkele vissers en beurtschippers. De scheepvaart werd uitgebreid toen de turfwinning in de omgeving tot ontwikkeling kwam. De eerste bebouwing is ontstaan op de zandrug (Sanbuoren en It West), omgeven door veen.
De buurtschapjes groeiden naar elkaar toe tot het huidige dorpslint werd gevormd. Hierlangs liggen ook de belangrijkste historische elementen ( de monumentale kerk, molenromp, rechthuis). Door de inpoldering van de 19e en 20e eeuw kwam Oudega minder direct aan open water te liggen. Een smalle vaart verbindt de havenkom nu met de Monnike Ee. Hoewel het agrarisch landschap nog steeds dominant is, is het dorp naar alle zijden uitgegroeid. Vanaf het lint eerst in zuidelijke richting; later vooral aan de noordzijde. Ambitie De ambitie is om Oudega weer een directere relatie met het water te geven. Vanuit de gebiedsvisie Oudega aan het Water is de plek van aankomst in het dorp vanaf het water van groot belang. De ruimtelijke kwaliteit is hier nu (2020) veruit onvoldoende om een gastvrij onthaal te geven. Herontwikkeling is nodig. Hiertoe is een masterplan geschreven. Het dient een plaats van ontvangst te worden met reuring voor de (water-) recreant en de inwoners. Een hoge beeldkwaliteit en goede functionele invullingen kunnen hieraan vormgeven. Hierbij wordt gedacht aan de versterking van de recreatieve voorzieningen, horeca, terras, B&B, watersport gerelateerde bedrijfjes etc. maar ook aan woningbouw, ambacht en detailhandel. Rondom de haven wordt de pleinbeleving versterkt met een maat, schaal en inrichting die passend is bij het dorp.
Karakter binnen de bebouwde kom De schaal van de bebouwing dient aan te sluiten bij de schaal van de omgeving. De fabriek was vanuit het verleden één van de grotere elementen in het dorp. Na sloop kan een dergelijk volume terugkeren. De ruimte tussen de fabriek en het water dient open en transparant te zijn; de (kwaliteit van) de openbare ruimte speelt hier een grote rol. De kwaliteit van de architectuur in het algemeen is hier van groot belang en vraagt om een zorgvuldige uitwerking. Het gebied rondom de haven heeft cultuurhistorische waarde en kent een bijzondere menging van kleinschalige elementen, historische relikwieën en resterende bedrijfsbebouwing. In schaal en maat, materialisatie en kleurstelling zal aansluiting moeten worden gezocht bij dit besef en bij het dorpse karakter van de directe omgeving, zonder direct historiserend te willen zijn. Karakter buiten de bebouwde kom Buiten de huidige haven wordt meer water gerealiseerd in de vorm van een recreatieve waterplas. De relatie tussen dorp – hoog, droog, zand en omgeving/landschap – laag, nat, veen, is hierbij in de verbeelding belangrijk. In de omranding van de waterplas kunnen met respect voor het open landschap op kleine schaal (recreatieve) ontwikkelingen tot stand komen. Openheid en landschappelijke inpassing is hierbij belangrijk, de beeldkwaliteit sterk
sfeerbepalend. Het landschap is heersend, de invullingen ondergeschikt; een recreatief element aan het water en een strandje is gewenst. Een landschapsplan zal de samenhang van de losse onderdelen bewerkstelligen.
Bestaande bebouwing (d.d. april 2020) Bestaande bebouwing blijft (voorlopig) vallen binnen de beeldcriteria van G4. Zolang de bestaande bebouwing blijft staan, kunnen geen nieuwe criteria worden voorgelegd, omdat deze worden vastgesteld en dan van kracht zijn (en derhalve niet meer passend op de bestaande situatie). Het betreft: 1. Perceel Fabrykswei 11;een perceel waarop nu nog een woonboerderij staat, toont zich met de achterzijde en het achtererf naar de haven en het plein. Het kan zijn dat op dit perceel in de toekomst ontwikkelplannen ontstaan. Ingevolge het masterplan wordt hiervoor ruimte gegeven en in het bestemmingsplan wordt dit verwoord. Op het moment dat er gebruik wordt gemaakt van deze ruimte, zullen criteria worden opgesteld. Er wordt dan teruggegrepen op het masterplan. 2. De Wellingbar bestaat uit een oud deel (café) en jonger deel (zaal). Het masterplan geeft ruimte voor vernieuwing; in het bestemmingsplan wordt dit verwoord. Op het moment dat er gebruik wordt gemaakt van deze ruimte, zullen criteria worden opgesteld. Er wordt dan teruggegrepen op het masterplan. Voor deze, toekomstig wellicht te ontwikkelen, locaties wordt een conceptkader geschreven, wat ontwerpers en investeerders houvast geeft, maar dit kan zoals gezegd nog niet worden vastgesteld.
Voor de voormalige kunstmestloods aan westzijde van de haven (Op 'e Wal 7) worden de beeldcriteria G4 aangescherpt. Dit gebouw (verbouw naar woningen en uitbreiding met nieuwbouw) wordt gerealiseerd op basis van de criteria voor G4. Voor toekomstige ontwikkelingen c.q. verbouw is het behoud van karakteristiek en schaal het meest belangrijk. De aanvullingen betreffen met name dat bijgebouwen en schuttingen mee-ontworpen moeten worden en aangebouwd moeten zijn. Een en ander is van belang gezien de grote zichtbaarheid rondom.
G32 Waterfront Oudega In de nota wordt een nieuw onderdeel aangemaakt voor dit specifieke gebied; G32 Waterfront Oudega Dit gebied bevat zowel een deel van de dorpskom als van het buitengebied en wordt onderverdeeld in deelgebieden: G32a gebouw op het plein G32b Op 'e Wal 7 G32c wonen op het water G32d recreatieve arken G32e (horeca)gebouw (dagrecreatiegebied) G32f recreatieverblijven (dagrecreatiegebied) Reservering; G32g Locatie Wellingbar G32h Locatie Fabrykswei 11
De gebiedsbeschrijving in onderdelen
a. Gebouw op het plein (locatie voormalige zuivelfabriek) Voor het nieuw oprichten van een relatief groot gebouw na de sloop van de zuivelfabriek, wordt inspiratie gevonden bij het oude gebouw, waarbij gemengde functies reuring bij het havengebied brengen om het gebied te versterken. Het nieuwe gebouw is geen kopie van de oude fabriek, maar krijgt wel een vergelijkbare blokvormige opbouw met geleding, een opbouw van platte volumes met een goed zichtbaar verschil in hoogte. Een horizontale beëindiging kan de herinnering nog versterken. De maximale hoogte is vastgelegd in het bestemmingsplan. Verschil in ritmiek, diversiteit en verspringingen in de gevelindeling voorkomen dat het gebouw te stedelijk en massaal gaat ogen. Daarnaast worden het donkere kleurbeeld en de traditionele materialen als sfeerbepalende elementen overgenomen. De nadruk op openheid en gevelexpressie ligt op de begane grond aan de west- en zuid(haven)zijde, waar de pleinwand het welkom en de ontvangst zal verbeelden. De expressie van de begane grond is sterk gericht op het openbaar gebied en grenst direct aan de openbare ruimte (geen voorruimte). Het ambitieniveau is bovengemiddeld.
b. Op 'e Wal 7 en 7a t/m d (voormalige kunstmestloods) De voormalige kunstmestloods met hoge gootlijn, zadeldak en gemetselde rode gevels wordt herbestemd en ingedeeld met 4 wooneenheden. Tevens wordt een woning toegevoegd. De omgevingsvergunningaanvraag is getoetst aan G4. Gezien de alzijdigheid van de bebouwing is er de behoefte om de kwaliteit van bijgebouwen, erfscheidingen en dergelijke te borgen in de criteria. Deze zullen qua verschijningsvorm aan moeten sluiten bij de inmiddels vergunde ver- en nieuwbouw. Tevens worden toekomstige verbouwplanen op gelijksoortige wijze benoemd. Het ambitieniveau is gemiddeld.
c. Wonen op het water (max 5 drijvende woningen) In het nieuwe watergebied aan de zuidrand van het dorp wordt een ruimte ingericht ten behoeve van maximaal 5 drijvende woningen of woonarken. Hoewel woonarken op zich niet welstandplichtig zijn, worden vanuit het belang van de ruimtelijke kwaliteit voor het dorp en de bezoekende recreanten beeldcriteria van toepassing verklaard om wildgroei te voorkomen. De woonarken aan de Eastersanning zullen zich hier voegen in het landschap en liggen in de openbare ruimte. Iedere kavel heeft het gebruik van een stukje grond, waarop een bijgebouw en een parkeerplaats kan worden gerealiseerd en een eigen perceeltje water waar de ark ligt. In een plantekening worden voor de ark en het bijgebouw de exacte plaats en de maximale maten vastgelegd. Bij woonarken is de functie duidelijk afleesbaar. Woonarken zijn veelal gebouwd op rechthoekige bakken, meestal van beton. De hoofdvorm is eenvoudig en de opbouwen zijn vaak horizontaal geleed. De arken zullen zich met name richten op de waterzijde (zuid en west). De ondergeschikte rol van de woonarken zal verder moeten blijken door bescheiden en natuurlijk kleurgebruik en materiaaltoepassing. De buitenruimte wordt vormgegeven als vlonder of terras boven het water of op het dak, maar altijd binnen de vastgelegde maten.
Daar waar overkappingen voor kleine aanliggend bootjes worden gevraagd, wordt een gelijke uitstraling in vorm en materialisatie verwacht. Voor deze woonarken geldt een hoog ambitieniveau.
d. Recreatieve arken Aan de westzijde van het nieuwe watergebied wordt mogelijk gemaakt dat hier max. 2 recreatieve arken worden gesitueerd. Hoewel recreatieve arken op zich niet welstandplichtig zijn, worden vanuit het belang van de ruimtelijke kwaliteit voor het dorp en de bezoekende recreanten beeldcriteria van toepassing verklaard om wildgroei te voorkomen. De arken moeten zich hier voegen in het landschap. De arken zullen zich in expressie met name richten op de waterzijde (zuid en oost). Een klein bijgebouw kan op de wal staan. In een plantekening worden voor arken en bijgebouwen de plaats en de
maximale maten vastgelegd. De ondergeschikte rol van de recreatiearken zal verder moeten blijken door bescheiden en natuurlijk kleurgebruik en materiaaltoepassing. Daar waar overkappingen voor kleine aanliggend bootjes worden gevraagd, wordt een gelijke uitstraling in vorm en materialisatie verwacht. Voor deze recreatieve arken geldt een hoog ambitieniveau.
e. Horecagebouw (dagrecreatiegebied) In het gebied van de dagrecreatie wordt het mogelijk gemaakt een horecagebouw op te richten. Het gebouw zal zich moeten voegen in het landschap en kijkt uit over het water. Het volume beperkt zich tot een laag met kap en heeft een ingetogen kleurbeeld. De materialisatie is ambachtelijk en deels transparant. Hoewel de gerichtheid zich primair richt op de zuid- en westzijde, zullen ook de noord- en oostzijde voldoende uitnodigend moeten ogen. De binding met het water kan met terrassen en eventueel steigers worden vormgegeven. Terrasafscherming is geheel transparant en kent geen reclame. Reclame uitingen op het gebouw en het terrein zullen beperkt en ingetogen zijn. Het ambitieniveau is gemiddeld.
f. Recreatieve verblijven (dagrecreatie gebied) Een aantal recreatieve (verhuur) verblijven komen verstrooid te liggen in het meest zuidelijke gebied aan de waterpartij. Zij liggen achter een sterke singel die ze onttrekt aan het zicht vanuit het landschap. De ondergeschiktheid van de eenheden is van groot belang. Ze worden verbonden en ontsloten door een smal openbaar (wandel-)pad. De eenheden zijn bij voorkeur niet identiek, liggen vrij in de openbare ruimte, kennen een klein grondoppervlak, hebben geen eigen erf of tuin en hebben een donkere kleurstelling. Aantal, de maximale hoogte en footprint zijn in het bestemmingsplan vastgelegd. De expressie kan alzijdig gericht zijn, maar richt zich tenminste op het water. De ambitie is om hier originele, zich onderscheidende, zo mogelijk zelfs iconische ontwerpen een kans te geven. Losse bijgebouwen zijn niet toegestaan; de eenheden hebben een klein grondvlak. Het ambitieniveau is gemiddeld.
De matrixen per gebiedsonderdeel
G32a Gebouw op het plein (Waterfront Oudega) Gebiedskenmerken en Criteria
Algemene Beleidsintentie
Plaatsing Het gebouw staat als solitair gebouw in openbare ruimte, binnen de kaders van het BP.
HH
Het gebouw staat evenwijdig aan de belendende straten (Op 'e Wal en Fabrykswei)
HH
Het gebouw is met de west- en zuidgevel georiënteerd op het openbaar gebied en kent daar op de begane grond geen (private) voorruimte
HH
Hoofdvorm Maximaal 3 lagen platgedekt; blokvormige opbouw met geleding in hoogte
HH
Geleding in volume door duidelijke verspringing in geveloppervlak; verschil in ritmiek en diversiteit in geleding
RE
Aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen zijn geïntegreerd in het hoofdvolume
RE
De bouwdelen zijn kantig opgezet en refereren aan de oude zuivelfabriek zonder historiserend te zijn
HH
aanzichten Er is sprake van een sterke gerichtheid naar de west- en zuidzijde
HH
De begane grond gevels van de west- en zuidzijde hebben een sterke expressie en openheid; de zuidzijde is hierin dominant.
RE
De gevelindeling is hoofdzakelijk verticaal
RE
Bestaande hoofdopzet is uitgangspunt bij latere verbouw
RE
Installaties worden geïntegreerd in de vormgeving Opmaak Materiaal gevels; baksteen, lijsten en accenten in beton of gelijkwaardig
HH
Kleur gevels; donker tot middentoon, roodachtig
HH
Duidelijke horizontale beëindiging / dakrand
RE
Zorgvuldige detaillering passend bij de architectuur
RE
Diversen Reclame-uitingen en naamsduidingen dienen te voldoen aan de Reclamecriteria. Bij terrassen in de openbare ruimte; Vaste parasols hebben een identieke en ingetogen kleur en alleen reclame op de volants. HH = Handhaven / RE = Respecteren / IV = Incidenteel Veranderbaar
G32b Op 'e Wal 7 (Waterfront Oudega) Gebiedskenmerken en Criteria
Algemene Beleidsintentie
Plaatsing Het gebouw staat in de historisch gegroeide rooilijn. De rooilijn ligt aan de waterzijde
HH
Vrijstaande bebouwing, gesloten bebouwing
HH
Het gebouw staat evenwijdig aan de straat en het water
HH
Het gebouw kent projectmatig gerealiseerde losse bijgebouwen aan de straatzijde
HH
Hoofdvorm Een tot anderhalve laag met kap
HH
De massa opbouw is enkelvoudig tot samengesteld en kent individuele uitstraling.
HH
De gebouwen zijn kantig opgezet en reageren op of refereren aan de traditionele architectuur
HH
Aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt en in een sterk afgeleide architectuur.
HH
Aanzichten Er is sprake van een sterke gerichtheid naar het water en de Op 'e Wal
HH
De gevelcompositie is evenwichtig
RE
Bestaande hoofdopzet is uitgangspunt bij latere verbouw
HH
Bijgebouwen, afscheidingen en ander toevoegingen zijn in onderlinge samenhang en meeontworpen met het hoofdgebouw
HH
Opmaak Gevels hebben een steenachtig karakter; op onderdelen hout of op hout gelijkende beschieting; daken zijn voorzien van (gebakken) pannen of steenachtig;
HH
Traditionele kleurstellingen overheersen; donker tot middentoon
HH
Zorgvuldige detaillering passend bij de architectuur
RE
Bijgebouwen, afscheidingen en ander toevoegingen zijn qua materialisatie en kleurgebruik in onderlinge samenhang afgestemd op het hoofdgebouw
HH
Diversen Reclame-uitingen en naamsduidingen dienen te voldoen aan de Reclamecriteria. HH = Handhaven / RE = Respecteren / IV = Incidenteel Veranderbaar
G32c Wonen op het water (Waterfront Oudega) Gebiedskenmerken en Criteria
Algemene Beleidsintentie
Plaatsing Langs de oever binnen de kaders van het BP.
HH
Terras of omloop binnen het toegestaan oppervlak
HH
Max.1 los bijgebouw in het verlengde van de ark; plaatsing bij de arken op identieke wijze
RE
Overkapping kleine bootjes max. 1 per ark tussen de arken
HH
Hoofdvorm Kantig en platgedekt; afmetingen conform BP. Max. 1 tot anderhalve laag boven de waterlijn (zie voorbeelden)
HH
De opbouw inclusief overstekken en terrassen blijft grotendeels binnen de buitenmaten van het casco, doch altijd binnen het max. oppervlak
RE
In hoofdvorm hebben de woonarken en de bijbouwen gelijkenis als familie
RE
Overkappingen voor kleine bootjes hebben gelijkvormige uiterlijk; eventuele bijgebouwen hebben onderling een sterke gelijkenis in vorm of zijn identiek
RE
Aanzichten Evenwichtige geleding van de gevels
RE
Oriëntatie op het water. Geen geheel gesloten gevelvlakken richting openbaar gebied
RE
De gevels van woonarken kennen een evenwichtige gevelcompositie
HH
De binding met het water wordt verbeeld (zie voorbeelden)
RE
De bijgebouwen hebben onderling een sterke gelijkenis of zijn identiek
HH
Opmaak Strakke en ingetogen detaillering voor ark en bijgebouw
RE
Gevels van ark en bijgebouw: hout (of gelijkend op hout), glas; in geringe mate kunststof en metaal
HH
Kleurgebruik: ingetogen, natuurlijk hout of vergrijzend hout (geen wit). Details of liggers in zink mogelijk ; garagedeuren; naturel hout(-kleurig)
HH
Dak: vlak, kunststof, zink, zonnepanelen, sedum (zonnepanelen zo vlak mogelijk)
RE
Diversen Reclame-uitingen en naamsduidingen dienen te voldoen aan de Reclamecriteria. HH = Handhaven / RE = Respecteren / IV = Incidenteel Veranderbaar
Voorbeeldenblad woonarken 1 a anderhalve laag boven waterspiegel
Referentiebeelden vormgeving en materialisatie bijgebouwen bij arken op / nabij de oever
G32d recreatieve arken (Waterfront Oudega) Gebiedskenmerken en Criteria
Algemene Beleidsintentie
Plaatsing Evenwijdig aan de oever
HH
Op de oever max.1 los bijgebouw binnen de kaders van het BP.
HH
Geen gebouwde erfscheidingen op de oever
HH
Overkapping kleine bootjes max. 1 per ark tussen de arken
HH
Hoofdvorm Kantig en platgedekt; afmetingen conform BP. Max. 1 tot anderhalve laag boven de waterlijn (zie voorbeelden)
HH
De opbouw inclusief overstekken en terrassen blijft grotendeels binnen de buitenmaten van het casco, doch altijd binnen het max. oppervlak.
HH
In hoofdvorm hebben de woonarken enige gelijkenis als familie; het bijgebouw is plat en zeer ingetogen.
RE
De overkapping voor een kleine bootje is bescheiden en zorgvuldig
RE
Aanzichten Oriëntatie hoofdzakelijk op het water
HH
De gevels van recreatieve arken kennen een evenwichtige gevelcompositie
RE
De binding met het water wordt verbeeld (zie voorbeelden)
RE
De aanzichten van het bijgebouw zijn ingetogen en sober.
HH
Opmaak Zorgvuldige detaillering
RE
Gevels: hout (of gelijkend op hout), glas; staal, in geringe mate kunststof of metaal
RE
Kleurgebruik: naturel of vergrijzend hout of donker tot middentoon
RE
Dak: vlak; bitumen, zink, staal, kunststof, zonnepanelen, sedum, houten dekken (zonnepanelen zo vlak mogelijk)
RE
Diversen Reclame-uitingen en naamsduidingen dienen te voldoen aan de Reclamecriteria. HH = Handhaven / RE = Respecteren / IV = Incidenteel Veranderbaar
G32e horecagebouw (dagrecreatiegebied) (Waterfront Oudega) Gebiedskenmerken en Criteria
Algemene Beleidsintentie
Plaatsing Het gebouw staat als solitair gebouw in openbare ruimte
HH
De richting van het gebouw is vrij
HH
Het gebouw is alzijdig georiënteerd op het openbaar gebied
HH
Hoofdvorm Maximaal 2 lagen, voorzien van kapvorm. Max. hoogte conform BP
RE
Aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen zijn geïntegreerd in het hoofdvolume
IV
Latere uitbreidingen voegen zich naar de bouwmassa en vormen opnieuw een geheel
HH
aanzichten De gevels kennen een sterke expressie en openheid naar de waterzijde; een secundaire expressie aan de landzijde
HH
De gevelindeling is evenwichtig
HH
Bestaande hoofdopzet is uitgangspunt bij latere verbouw
RE
Terrasschermen zijn geheel transparant
RE
Kleine losse bouwwerken c.q. voorzieningen in het recreatiegebied hebben een zorgvuldig vormgegeven ingetogen uiterlijk Opmaak Materiaal gevels; baksteen, hout o.g., glas. Materiaal dak; pannen, riet, donker zink, sedum, hout, zonnepanelen
RE
Kleur gevels; naturel of vergrijzend hout of donker tot middentoon, Kleur dak: donker (bij pannen ook rood)
RE
Zorgvuldige detaillering passend bij de architectuur
RE
Installaties zijn zorgvuldig weggewerkt
IV
Voor kleine losse bouwwerken c.q. voorzieningen in het recreatiegebied is de materialisatie en keurgebruik ingetogen en passend in de natuurlijke omgeving
HH
Diversen Reclame-uitingen en naamsduidingen dienen te voldoen aan de Reclamecriteria. Vaste parasols hebben een identieke en ingetogen kleur en alleen reclame op de volants. HH = Handhaven / RE = Respecteren / IV = Incidenteel Veranderbaar
G32f Recreatieve verblijven (dagrecreatiegebied) (Waterfront Oudega) Gebiedskenmerken en Criteria
Algemene Beleidsintentie
Plaatsing De verblijven liggen verstrooid in het openbare gebied, op of boven de grond of boven het water
HH
De richting van de verblijven is vrij
HH
De verblijven zijn hoofdzakelijk georiënteerd op het water Verblijven hebben een kleine footprint (zonder bijgebouwen en terras)
RE HH
Hoofdvorm Maximale hoogte conform BP ; de vorm is vrij en kan variëren per stuk
HH
De hoofdvorm van de verblijven is origineel en onderscheidend, zo mogelijk zelfs iconisch.
IV
Aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen zijn geïntegreerd in het hoofdvolume (geen losse bijgebouwen)
HH
De massaopbouw is vrij
HH
aanzichten De gevels kennen expressie en openheid naar de waterzijde
HH
De gevelindeling is vrij, maar origineel, onderscheidend, en sluit aan bij de iconische architectuur
IV
De onderlinge verhoudingen ondersteunen het architectonisch concept
RE
Opmaak Materiaal gevels; vrij. Materiaal dak; vrij Kleur gevels en dak ; donker of middentoon; geen schreeuwende kleuren. Zorgvuldige detaillering passend bij de architectuur
IV HH RE
Diversen Reclame-uitingen en naamsduidingen dienen te voldoen aan de Reclamecriteria. HH = Handhaven / RE = Respecteren / IV = Incidenteel Veranderbaar
Oudega - Waterfront
Bijlage 5 Woningbouwnotitie Oudega
NL.IMRO.0090.BP2020DPN013-0401
65
Mogelijkheden woningbouw Oudega Afdeling Ontwikkeling – woonbeleid, d.d. 26 september 2018
Inleiding Voor Oudega worden in het kader van een aantal projecten woningbouwmogelijkheden onderzocht. Locaties waar mogelijk gedacht wordt aan woningbouw zijn: Schoollocatie, Zuivelfabriek, Havengebied. In deze memo een reactie op de woningbouwmogelijkheden in Oudega in relatie tot het gemeentelijk woonbeleid. De memo is als volgt opgebouwd: 1. 2. 3. 4. 5.
Kaders gemeentelijk woonbeleid Feitelijke gegevens vraag-aanbod Oudega Informatie makelaars (gesprek makelaars 18 juni) Woonwensenenquête DorpsBelang Oudega Conclusies
1. Kaders gemeentelijk woonbeleid Vanuit het gemeentelijk woonbeleid streven we naar een evenwicht in woningbehoefte en woningaanbod. De behoefte op de korte termijn zetten we af tegen de behoefte op de lange termijn, waarbij we een omslag naar krimp verwachten. De focus in het woonbeleid komt daarmee steeds meer te liggen op de mogelijkheden die de bestaande woningvoorraad biedt. De omslag van groei naar afname van het aantal huishoudens in Smallingerland verwachten we vanaf circa 2025. Deze krimp zal als eerste in de dorpen zichtbaar worden. Vanwege deze demografische omslag is de gemeente voorzichtig met toevoeging van nieuwbouw. Reden hiervoor zijn de gevolgen van overaanbod van woningen voor de leefbaarheid. Dit leidt eerst tot dalende woningprijzen en daarna tot onverkoopbare woningen met leegstand en verpaupering als mogelijk gevolg. De hoofdpunten uit het woonbeleid: - Het woonbeleid biedt de mogelijkheid voor incidentele woningbouw in de dorpen, passend bij de lokale woningbehoefte / marktomstandigheden. De dorpen staan niet op slot, maar we kijken kritisch naar de uitbreiding. Argumenten hiervoor zijn de aankomende omslag naar krimp (huishoudensdaling) en het willen voorkomen van overaanbod van woningen op termijn. - Inbreiding gaat voor uitbreiding. Wanneer nieuwbouw aan de orde is, dan kijken we eerst naar de mogelijkheden in bestaand bebouwd gebied.