Schilvisie, definitieve versie februari 2011
Tekst van het document
13.Inspraakreactie
overnachtingsmogelijkheden in Cadzand-Bad.
a.
In 2007 is in samenwerking met de gemeente gewerkt aan een herstructure-
Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen is overwogen bij
ring van de Blommaert. Eén van de redenen waarom dit nooit tot uitvoering
inspraakreactie 3 onder e.
is gekomen, is gelegen in de eisen van de gemeente ten aanzien van de toe-
Het duingebied zal door de benodigde werkzaamheden ten gevolge van de
komstige grootte en aantallen van de vakantiewoningen. Volledige nieuw-
kustversterking, dus ook aanleg van de pieren, drastisch van aanzien wijzi-
bouw was om economische redenen niet mogelijk. De 57 vakantiewoningen
gen. Dit zal mogelijk korte termijn gevolgen hebben voor de aanwezigheid
(gelieve dit aantal in de visie bij punt 7.5 te corrigeren) zijn daarop volledig
van vogels, zowel in aantallen als voor wat betreft de verschillende soorten.
gerenoveerd. Betreurd wordt dat er nu nieuwe plannen voor de wijk zijn ge-
Na het gereedkomen van de werkzaamheden, met of zonder aanleg van
maakt zonder betrokkenen hierbij te betrekken. Na de omvangrijke sanering
een jachthaven, zullen deze hun gebruikelijke gedrag weer vertonen. Het
is sloop en herbouw voor betrokkenen niet mogelijk.
gebruik van de duinen door de passanten in de jachthaven is niet anders dan
b.
Tevens is geen oplossing opgenomen voor het parkeerprobleem in de wijk,
het gebruik dat alle andere toeristen van het gebied maken. Door de be-
terwijl de gemeente ons meerdere malen schriftelijk en mondeling heeft toe-
perkte aantallen bezoekers van de jachthaven zijn negatieve effecten voor de
gezegd voor een snelle en niet-bureaucratische oplossing te zorgen.
vogelpopulatie(s) ter plaatse dan ook niet te verwachten.
c.
Verzocht wordt om een onderhoud met de verantwoordelijk wethouder om denkbeelden naar voren te brengen en te horen hoe het parkeerprobleem concreet kan worden opgelost.
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 77
d.
Overwegingen gemeente a.
De schilvisie is niet gericht op een sloop- en herbouwverplichting. Het zou
project Duurzaam Veilig. Door deze weg tot hoofdontsluiting van Cavelot
dan ook betreurd worden als betrokkenen dat zo ervaren. Insteek is dat de
te bestemmen zal een gevaarlijke situatie ontstaan, ook ten aanzien van de
visie voorziet in een beleidskader voor toekomstige ontwikkelingen, dus als
bedrijfsvoering van betrokkenen.
de in het plangebied gevestigde grondeigenaren plannen hebben voor de bij
e.
Aan de noordzijde van de Lange Strinkweg wordt een transparante rij
hen in eigendom zijnde gronden en/of bebouwing liggen de uitgangspunten
bomen geplant en aan de zuidzijde komen verspreid groepen van geknotte
voor nieuwbouw of verbouw in grote lijnen vast. Er is geen sprake van con-
bomen. De Lange Strinkweg is een vrij smalle wet, waarvan verschillende
crete plannen, de uitgangspunten van de schilvisie zijn gebaseerd op steden-
soorten langzaam verkeer, tractoren en landbouwmachines, gebruikmaken.
bouwkundige randvoorwaarden, waaronder ook punten geschaard worden
De bermen worden door het aanbrengen van beplanting verder versmald.
als bereikbaarheid, architectuur, parkeren en groen. Dit is nu juist het punt
Daarnaast leiden deze bomen tot wildschade, schaduwwerking, problemen
in de procedure dat een ieder zijn plannen, wensen of opmerkingen kenbaar
bij het schonen van de sloten en een beperking van de bereikbaarheid van de
kan maken. Deze worden dan bij de uiteindelijke vaststelling meegewogen
percelen.
en kunnen leiden tot een aanpassing van de schilvisie. b.
De Lange Strinkweg is in 1995 gereconstrueerd in het kader van het proef-
f.
Verzocht wordt om de belangen van de gevestigde bedrijven niet ondergeschikt te maken aan die van de diverse projectontwikkelingen.
De voorgestane oplossingen voor de parkeerproblematiek ter plaatse stuitten op onvoorziene obstakels van juridische aard. Betrokkene is hierover ook geïnformeerd. Hoewel het oplossen van deze problemen onze aandacht heeft,
Overwegingen gemeente
behoort deze problematiek niet tot de kaders van het beleidsdocument. Zon-
a.
der nieuwbouw en de daaraan gekoppelde mogelijkheden om ondergrondse
plaatse zowel een parkeervoorziening en een pitch & putt golfbaan aan te
parkeervoorzieningen te realiseren, ligt een snelle oplossing ook niet voor de
leggen, als de te verschuiven Lange Strinkweg te realiseren. De gemaakte
hand. Vooralsnog is er op en rondom deze locatie sprake van een ruimtege-
afspraken leiden tot een wijziging van de schilvisie.
brek, dat aan de realisatie van extra parkeermogelijkheden in de weg staat.
c.
Dit voorstel heeft geleid tot nadere afspraken met betrokkenen teneinde ter
b.
De visie zet inderdaad in op het stevig versterken van het karakter als duin-
Nu voor nieuwe ontwikkelingen parkeren op eigen terrein wordt bewerkstel-
dorp. Dit gebeurt ondermeer door de een specifieke inrichting van openbare
ligd is er geen sprake van een toename van de problemen.
ruimten en het realiseren van architectuur met een onmiskenbare badplaatsi-
Het gevraagde overleg heeft inmiddels plaatsgevonden, maar heeft niet
dentiteit. Specifiek voor Cavelot wordt zelfs de onderlegger bewerkt om van-
geleid tot een inhoudelijke aanpassing van de beleidsvisie.
uit de basis de duindorpsfeer consequent te kunnen ontwikkelen. De constatering dat via de invalsroute vanaf Zuidzande niet altijd de duinenrij te zien is
14. Inspraakreactie
klopt. Soms wordt het zicht op de horizon ontnomen door wegbeplantingen,
a.
In 2008 zijn al voorbereidingen getroffen om het perceel naast de boerderij,
terwijl even later de hogere en/of de hooggelegen bebouwing van de bad-
gelegen Lange Strinkweg 2, tijdelijk als parking te laten fungeren in 2010.
plaats en de duinen wel weer te zien zijn. Dit perspectief wisselt voortdurend.
Verzocht wordt de in overleg met de gemeente gemaakte plannen en afspra-
Bij het binnenkomen van de badplaats is het van belang dat het karakter en
ken in de Schil van Cadzand-Bad op te nemen. Ter ontsluiting van Cavelot
de identiteit van het dorp kenbaar wordt gemaakt (het visitekaartje). Dit be-
zou een deel van het perceel tegenover de boerderij geruild kunnen worden
tekent niet dat het zicht op het onbebouwde duinlandschap moet domineren.
met het overloopterrein bij de Strandkerk.
Het gaat bij de entree immers op het karakter van het duindorp. Paragraaf
Het ontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte zet onder meer in op
5.1 verwoordt de bedoeling van het binnenkomen van het dorp dus precies
versterking van het duinkarakter. Komende vanaf de rotonde van Potjes via
zoals het bedoeld is. De geschetste ontwikkelingsmogelijkheden van het ho-
de Zuidzandseweg is een groot deel van de duinen door de hoge bebouwing
recacluster op de duintoppen in de oostflank zullen leiden tot toename van
al niet meer te zien. De plannen in de visie onttrekken de duinen nog meer
bouwvolume nabij het zogenaamde strandbalkon. Door de hoge ligging van
aan het zicht. Daarnaast wordt opgemerkt dat het visitekaartje van de bad-
deze ontwikkellocatie is de bebouwing vanaf de invalsroute goed zichtbaar.
plaats de duinen zouden moeten zijn, niet het zicht op de eerste bebouwing
Het is echter juist ook die hoge ligging waardoor de aanwezigheid van de
van Cadzand-Bad zoals verwoord in paragraaf 5.1.
duinenrij verraden wordt. Zo wordt op een indirecte manier de aanwezigheid
Wezenlijk voor het behoud van de Noorddijk als zelfstandig landschaps-
van de robuuste duinenrij toch aangekondigd. Voor een verdere toelichting
element is de instandhouding van de boombeplanting. Vanaf Boulevard de
op de relatie tussen bebouwing en landschap verwijzen wij naar hetgeen is
Wielingen tot aan de Strandkerk is een deel van de beplanting echter al in
overwogen bij nummer 28.
b.
c.
2009 gerooid!
c. Notitie inspraak 2011
Een beschrijving van de gewenste situatie ter plaatse kan niet voorkomen
Schilvisie Cadzand-Bad 78
dat de eigenaar van de gronden, bijvoorbeeld in het kader van het periodiek
en naast elkaar kunnen plaatsvinden. Het vastgestelde ontwikkelingsplan en
onderhoud, een ander beleid voorstaat. Nu de gemeente zelf geen eigenaar
deze beleidsvisie gaan reeds vergaand in op de uitvoering van diverse projec-
van de Noorddijk is, kan geen invloed worden uitgeoefend op het uiterlijk of
ten. Integrale regie lijkt te ondergeschikt, door deze beleidsvisie ter inzage te
de invulling van het groen op de dijk. Wel wordt ingezet op bewustwording
leggen wordt integrale ontwikkeling niet bevorderd. Voor derden wordt het
bij de eigenaar welk belang de gemeente hecht aan de dijk met de daarbij
overzicht steeds beperkter.
behorende beplanting. d.
b.
De opgedane ervaringen met het proefproject Duurzaam Veilig vormen
breidingen van hotel de Blanke Top en Cadzandria. Betrokkene is van mening
mede de elementen inzake het algemene beleid voor de verkeersveiligheid
dat deze uitbreidingen planologisch niet mogelijk zijn en dat het onwenselijk
van openbare wegen, voetpaden etc. Verkeersveiligheid is dan ook een van
is deze ‘planvorming’ zonder de benodigde haalbaarheidsonderzoeken in een
de belangrijke criteria waaraan wegen, fietspaden en dergelijke worden ge-
beleidsvisie op te nemen.
toetst als deze worden (her)aangelegd of de functie op basis van het gebruik
c.
Ook zouden als gevolg van de onder b genoemde uitbreidingen een aantal
wijzigt. De effecten voor de bedrijfsvoering van aan de betreffende weg
openbare wandel- en fietspaden verdwijnen. Betrokkene kan zich hierin niet
gevestigde bedrijven wordt, bij gewijzigd of intensiever gebruik van wegen,
vinden. Allereerst kunnen deze openbare paden niet zonder een daartoe
voor zover mogelijk betrokken bij de inrichtingsafwegingen. De basis voor
strekkend besluit aan de openbaarheid worden onttrokken. Voor paden bin-
verkeersveiligheid wordt echter nog steeds gevormd door het gedrag van de
nen het gebied van het waterschap betreft het een door Provinciale Staten
weggebruikers in relatie tot de toegestane maximumsnelheid en de daarmee
te nemen besluit, voor paden op gemeentegrond dient de raad een besluit te
samenhangende verkeersintensiteiten. De nieuw aan te leggen Lange Strink-
nemen en hiervan mededeling te doen aan Gedeputeerde Staten.
weg vormt naar verwachting ook de oplossing voor het door betrokkene e.
Er is geen onderzoek verricht naar de haalbaarheid van de voorgestane uit-
d.
Als de paden worden afgesloten worden voetgangers gedwongen over de
geschetste probleem.
Vlamingpolderweg te lopen, onder meer langs de woning van betrokkene op
Dit aspect is ook betrokken bij de zienswijzenprocedure inzake het be-
het perceel Vlamingpolderweg 8A. Zeker ’s nachts kan dit tot veel (geluids)
stemmingsplan Cavelot. De bezwaren van betrokkenen en anderen tegen
overlast leiden. Betrokkene heeft reeds tegen een ongevraagd betreden van
deze wijze van beplanten van de Lange Strinkweg zijn toen overgenomen,
zijn terrein een hek moeten plaatsen.
de bomen aan de noordzijde van de Lange Strinkweg zijn verplaatst naar
e.
Bovendien is het gebruik van de Vlamingpolderweg vanuit het oogpunt
de noordzijde van de sloot, dus naar het plangebied van Cavelot. Aan de
van verkeersveiligheid ongewenst. Deze weg is de verbindingsweg vanaf de
zuidzijde zullen alleen daar bomen worden aangeplant waar daar voldoende
ringdijk voor de woningen aan de duinrand en de wijk Den Brabander. Het
ruimte voor bestaat. Te allen tijde wordt hierbij voorkomen dat landbouw-
gebruik van de smalle en onverlichte Vlamingpolderweg door zowel voetgan-
percelen niet meer bereikbaar zijn of een verkeersonveiliger situatie ontstaat.
gers als autoverkeer leidt tot gevaarlijke situaties.
Deze beleidsvisie maakt het vorenstaande niet anders. f.
Zoals in de zienswijzennota voor Cavelot al is opgemerkt is er in deze sprake
Overwegingen gemeente
van een zeer evenwichtige belangenafweging, waarbij ook de belangen van
a.
Plannen voor de herontwikkeling van Cadzand-Bad worden ook voldoende
betrokkene zijn meegenomen. Hierbij willen wij tevens opmerken dat niet
integraal opgesteld nu nog geen sprake is van een bestemmingsplan, de
slechts sprake is van een privaat belang van de Ontwikkelingsmaatschappij,
Ontwikkelingsvisie fungeert als toetsingskader voor ontwikkelingen in de
maar ook van een algemeen (maatschappelijk) belang voor Cadzand-Bad. Dit
dorpskern, de beleidsvisie kan hetzelfde doen voor de flanken van de bad-
is mede gelegen in de functie van Cavelot als één van de motoren achter de
plaats. Met de beide visies als leidraad kan de ontwikkeling van één nieuwe
gewenste en noodzakelijke revitalisering van Cadzand-Bad. Dit laat onverlet
structuurvisie, en vervolgens één nieuw bestemmingsplan, voor Cadzand-
dat nu juist de ontwikkeling van plannen als Cavelot en Duinhof-Zuid hebben
Bad plaatsvinden.
geleid tot ontwikkelingen op het perceel van betrokkene, zoals het parkeer-
b.
Er is in dat opzicht een verschil in het opstellen van een beleidsvisie en de uitwerking in een concrete publieke maatregel, zoals een bestemmingsplan,
terrein en de golfbaan.
of een concreet plan. Bij een beleidsvisie kan er van uitgegaan worden dat
15. Inspraakreactie
een plan in beginsel haalbaar is tenzij kennis van evidente belemmeringen
a.
Naar de mening van betrokkene zou herontwikkeling van Cadzand-Bad
bestaat. Hiervan is in onderhavig geval geen sprake en ook betrokkene
plaats moeten vinden op basis van een integrale visie neergelegd in een
heeft hieromtrent geen inhoudelijke argumenten aangevoerd. Eerst bij een
bestemmingsplan, zodat de verschillende planologische ontwikkelingen in
concreet privaat of publiek plan (bijvoorbeeld een bouw- of bestemmings-
balans zijn met de bestaande behoefte aan de verschillende bestemmingen
plan) zal de haalbaarheid behoeven te worden aangetoond. Dit wordt mede
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 79
ingegeven door de beperkte houdbaarheid van de aan een concreet plan ten grondslag liggende onderzoeken. Het is niet redelijk betrokken ondernemers
c.
2 en 3 kans lopen beschadigd te raken door opdruk van het grondwater. f.
Verzocht wordt om de nokhoogte van de panden Vlamingpolderweg 1, 2 en
meer dan eens te belasten met de, niet onaanzienlijke, kosten hiervoor, dit
3 te vergroten tot 14 meter. Het zijn immers markante gebouwen die echter
zou immers ook de economische haalbaarheid van ontwikkelingen negatief
met de bebouwing van de Kikkerput en de geplande gebouwen langs de
beïnvloeden.
Ringdijk-Noord volledig uit het bekende beeld zullen verdwijnen.
d. en e. Of en welke wandel- en/of fietspaden verdwijnen is mede afhankelijk
g.
Bovendien heeft de betreffende bebouwing slechts een woonbestemming.
van de uiteindelijke plannen voor de uitbreiding. Zoals het in de beleidsvisie
Verzocht wordt dit, in ieder geval voor Vlamingpolderweg 2, te wijzigen in
is uitgewerkt is afsluiting van het ten zuiden van het hotel gelegen pad niet
horeca/winkel/wonen, één en ander in overeenstemming met de toezegging
noodzakelijk. Bovendien is dit een aangelegenheid van het waterschap. Er is
die tijdens de bijeenkomst in de sporthal is gedaan.
vooralsnog dan ook geen grond om aan te nemen dat het mogelijke vervallen en/of verleggen van een deel van de wandel-/fietspaden onaanvaard-
Overwegingen gemeente
baar zou zijn. Niet is gesteld, noch is gebleken dat dit onevenredig nadelige
a.
Hotel de Blanke Top is niet gelegen in Natura-2000 gebied. Ook een uitbrei-
gevolgen zou hebben voor de bereikbaarheid of de beleefbaarheid van het
ding van het hotel ligt niet in het gebied. Het hotel grenst, net als de overige
strand en (het toegankelijke deel van) de duinen. Voor zover bezoekers van
bebouwing langs de kust, aan de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden Wester-
de horecagelegenheden in Cadzand-Bad meer dan anders gebruik zouden
schelde & Saeftinghe. Bij de uitwerking van de plannen en daarbij behorende
gaan maken van de Vlamingpolderweg, is dat geen reden een ander stand-
planologische procedure wordt hieraan zeker aandacht besteed. Het is echter
punt in te nemen. Immers, dit is een geëigende openbare weg, bezoekers
geen reden om uitbreiding op de betreffende locatie uit te sluiten.
zijn dus sowieso gerechtigd de Vlamingpolderweg te gebruiken voor verkeer
b.
De ontwikkeling van het complex de Blanke Top vergt, zoals betrokkene ook
tussen de kern en hun vakantieverblijf in. Wel is verkeersveiligheid één van
heeft geconstateerd, tevens aanpassingen in de ontsluiting van het terrein.
de wezenlijke aspecten die betrokken worden in concrete planontwikkeling
De hoofdontsluiting is vooralsnog inderdaad voorzien vanaf de Vlaming-
voor een gebied of locatie. Wij zijn het eens met de inspreker dat dit aspect
polderweg nabij huisnummer 3. Niet uitgesloten moet worden dat het punt
zorgvuldig dient te worden gewogen en betrokken in de afwegingen. De
waarop de (dubbele) padenstructuur door de duinen aantakt op de Vla-
overige informatie die betrokkene verstrekt is ons bekend.
mingpolderweg iets in oostelijke richting moet opschuiven om een heldere, logische en veilige routing te creëren.
16. Inspraakreactie a.
b.
c.
c.
Naar de mening van betrokken is de uitbreiding van de Blanke Top in het
het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad en ook van de Schilvisie is dat de op
Natura-2000 gebied en is nieuwbouw op de voorgestelde locatie niet toege-
meerdere plaatsen bestaande wateroverlast afneemt door optimalisering van
staan.
de riolering. De werkzaamheden aan de riolering, waaronder mede wordt
De geplande oprit naar de Blanke Top valt niet samen met de duinopgang
verstaan de afkoppeling van de hemelwaterafvoer, maken mede deel uit van
naar the First Wave, maar direct naast het perceel Vlamingpolderweg 3. Dit
het voor de gehele gemeente opgestelde Stedelijk Waterplan. Concrete plan-
kan leiden tot een verwarrende verkeerssituatie, zeker voor fietsers die nu
nen worden onder meer getoetst aan de eisen die worden gesteld aan zowel
tweemaal na elkaar kruisend verkeer hebben.
de vuil- als de hemelwaterafvoer en hiertoe dienen afdoende en passende
Er bestaat al jaren wateroverlast tijdens heftige regenbuien. Dit water is af-
oplossingen in een plan te zijn opgenomen.
komstig van de duinopgang en het parkeerterrein van de Blanke Top. Op het
d.
d.
De helling van de op- en/of afrit wordt niet bepaald door de Schilvisie. Ook
parkeerterrein is geen enkele straatkolk aanwezig en het opvangrooster in de
is deze visie onvoldoende concreet om een dergelijk onderdeel van de plan-
badroute functioneert niet naar behoren. Met een extra oprit wordt gevreesd
vorming vast te leggen. De vrees van betrokkene kan dan ook niet worden
dat de wateroverlast toeneemt.
bevestigd of ontkend. Wel is er begrip voor deze vrees en de genoemde
Omdat de nieuwe oprit betrekkelijk steil wordt, vreest betrokkene overlast
aspecten zullen dan ook in de besluitvorming van een concreet toekomstig
van fors optrekkende auto’s en, ingeval de oprit ook als afrit wordt gebruikt,
plan worden betrokken.
van remmende auto’s. e.
Een van de algemene aspecten bij de realisatie van plannen op basis van
e.
De effecten van realisatie van enig plan op de grondwaterstand en ten
De uitbreiding van het hotel zorgt naar de mening van betrokkene voor een
gevolge hiervan op omliggende gebouwen dient te worden onderzocht in
dusdanig gewicht dat de druk op het grondwater in het duin toeneemt en
het kader van de toekomstige, concrete planvorming. Zoals ook onder d is
wel zoveel dat door de capillaire werking de gebouwen Vlamingpolderweg 1,
overwogen kan hierover zonder een concreet plan geen uitspraak worden
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 80
f.
gedaan, noch onderzoek worden uitgevoerd.
lumes en vrijstaande en gekoppelde duinvilla’s kunnen worden gerealiseerd.
De visie biedt, ten opzichte van de bestaande situatie, extra mogelijkhe-
Een luchtig, stijlvol, ontspannen en groen woonmilieu, zoals beschreven in
den voor bebouwing door herontwikkeling. De ruimere bouwhoogten in
de visie, wordt met 10 woningen per hectare niet bereikt. Deze dichtheid is
het deelgebied Kikkerput/Vlamingpolder zijn uitsluitend bedoeld voor die
te laag voor het creëren van een karakteristieke badplaatsidentiteit. Om aan
bebouwing die de entree van de badplaats ruimtelijk moet ondersteunen. Dit
de uitgangspunten van de Schilvisie te voldoen wordt een dichtheid van ten
overigens in combinatie met de ruimtelijke visie voor de bebouwing op de
minste 25 woningen per hectare voorgesteld.
Duinhof (zie bijlage 10). Alle overige toekomstige bebouwing in de Kikkerput
g.
b.
De hoogte van de appartementengebouwen langs de Ringdijk Noord wordt
en Vlamingpolder is lager. De spelregels voor bebouwing van Vlamingpolder-
in de Schilvisie bepaald op maximaal 13 meter vanaf het parkeerdek. Dit
weg 1 t/m 3 sluiten hierbij aan.
houdt in dat 3 of 4 woonlagen gerealiseerd worden met minimaal één woon-
De beleidsvisie wijzigt geen bestemmingen, hiertoe is een bestemmingsplan
laag in een kloeke kap. Betrokkenen zijn van mening dat dit niet strookt met
het geëigende instrument. De woning Vlamingpolderweg 2 heeft in het
hetgeen ter plaatse van Cadzandria en de Blanke Top is toegestaan. Op de
vigerende bestemmingsplan Boulevard de Wielingen inderdaad een woon-
locatie Kikkerput zou een bouwhoogte van 15 of 16 meter mogelijk moeten
bestemming. Deze beleidsvisie maakt dit niet anders. Voor de woningen aan
zijn, één extra bouwlaag, om een geleidelijkere overgang te realiseren naar
de Vlamingpolderweg (1 t/m 3) gaat de visie, binnen de verruiming van (her)
de hogere bebouwing in de duinen.
bouwmogelijkheden, uit van behoud van de woonbestemming. Verruiming
c.
Betrokkenen zijn bereid hun reactie mondeling toe te lichten.
van de gebruiksmogelijkheden (ander gebruik dan wonen) is niet gewenst. In dit deel van het dorp zijn en blijven het dagjescentrum en het horecacluster
Overwegingen gemeente
op de duinen de aangewezen concentraties voor de niet-woonfuncties. Deze
a.
Voor de Kikkerput moet in relatie tot het ontwikkelingsperspectief een on-
twee plekken zijn bestaande en ruimtelijk logisch gedefinieerde deelgebie-
derscheid gemaakt worden tussen het segment dat aan de Ringdijk – Noord
den met een bijzondere functie. De vestiging van winkels en/of horeca in
grenst en een segment dat sterker betrokken is op het woongebied Braban-
(één van) de genoemde panden aan de Vlamingpolderweg zou de helder-
der en de Vlamingpolder. Het eerstgenoemde segment heeft inderdaad in sa-
heid in de functionele structuur verstoren. De Vlamingpolderweg vormt hier
menhang met de Duinhof een betekenis als entreegebied voor de badplaats.
direct al de inleiding op de oostelijk gelegen verblijfsrecreatieve clusters en
Dit stelt eisen aan de schaal, maat en inrichting cq vormgeving van openbare
de geschetste nieuwe duinbuurt ten noorden van De Brabander. Een toezeg-
ruimten en bebouwing. Kijkend richting kust speelt bovendien bij het bin-
ging die duidt op een andere insteek dan hierboven is geschetst is ons niet
nenkomen van het dorp ook het beeld van de hooggelegen bebouwing op
bekend.
de duintoppen een rol in de representatie van de badplaats. Gemeente en betrokkenen verschillen in zijn algemeenheid op dit punt niet van mening.
17. Inspraakreactie
Wel is er een verschil in de beeldvorming van de hoogte van de beoogde
a.
De zienswijze betreft de volgende stedenbouwkundige punten van de invul-
appartementengebouwen (zie punt c). Als gevolg van de op 24 februari 2011
ling van het gebied; bebouwingsdichtheid en bouwvolume en -hoogte. De
door de raad middels een amendement is de bebouwingsdichtheid voor het
locatie maakt naar de mening van betrokkenen een hogere bebouwings-
plandeel met de beoogde grondgebonden woningen gewijzigd. Met dichthe-
dichtheid dan in 5.3 is genoemd noodzakelijk en wel om de volgende rede-
den van circa 20-25 eenheden per hectare kan net zo goed een ‘duinbuurtje’
nen. De Kikkerput vormt met het Duinhof een centrumlocatie met een ont-
gemaakt worden als met een lagere dichtheid. Verschillen in de aangehaalde
haalfunctie voor het binnenkomen van Cadzand-Bad. De Kikkerput verschilt
range van dichtheid resulteren in een andere typologie en beleving van het
dan ook wezenlijk van de Vlamingpolder die nauwer aansluit op de polders.
woonmilieu. Maar met zorgvuldig gekozen inrichtingsprincipes van openbare
De gebouwen vertalen onmiddellijk de ambities van de badplaats, waardoor
ruimte en een goed gekozen architectonisch handschrift kan steeds een sfeer
de Schilvisie terecht grotere volumes met appartementen voorziet ter plaatse
van het woonmilieu tot stand worden gebracht dat past binnen het motto
van de dorpsentree. Met de voorgestelde dichtheid van het lager gelegen ge-
Natuurlijk Stijlvol dat voor deze badplaats gehanteerd wordt. Op Kikkerput
bied langs de Vlamingpolderweg van 10 woningen per hectare, kan naar de
en Vlamingpolder kan en moet een woonmilieu ontstaan met een eigen
mening van betrokkene geen (duin)dorp of buurt worden gerealiseerd. Het
hoogwaardige karakteristiek. Voor de hoofdopzet is het, zoals aangegeven,
gebied is immers gelegen tussen gebieden met een veel hogere dichtheid en
van belang dat het stratenpatroon zich verweeft met die van het gebied De
gelet op de centrumfunctie is het stedenbouwkundig niet verantwoord om
Brabander.
de dichtheid te verlagen. Ook gelet op de bestaande omliggende bebouwing en de campings wordt gepleit voor eenzelfde dichtheid, waarbij kleinere voNotitie inspraak 2011
b.
Er is bewust gekozen voor de aangegeven bouwhoogten. Deze hoogten sluiten aan op die van de bebouwing op het tegenoverliggende terrein van
Schilvisie Cadzand-Bad 81
Duinhof-Zuid. Bovendien zou een ruimere bouwhoogte juist een abrupte
lel daaraan is de planvorming voor Cavelot opgepakt. In opdracht van de
overgang vormen vanuit het buitengebied naar het dorp. Aan de noordzijde
gemeenteraad is nu een visie vervaardigd die – in samenhang met de andere
van Duinhof is, vanwege de commerciële functies en de beoogde wandwer-
ruimtelijke kaders – een perspectief schetst voor de flanken van het dorp.
king om de pleinruimte goed te articuleren, een hoogte toegestaan tot 17
Voor Kikkerput / Vlamingpolder geeft de Schilvisie aan dat beide locaties cq
meter. Er is dus sprake van een geleidelijke overgang in hoogten ‘van buiten
kavels na 2015 en in onderlinge samenhang tot één recreatief woonmilieu
naar binnen’. Door de hoge ligging van De Blanke Top en Cadzandria is er
ontwikkeld kunnen worden. Ook zijn uitspraken gedaan over de hoofdop-
geen directe relatie in de ervaring van al of niet gelijksoortige bouwhoogten.
zet en sfeer van het woonmilieu. Eén en ander onder voorbehoud van nog
Juist door de bebouwing op de Kikkerput in hoogte ‘beperkt’ te houden
nader te onderzoeken planologische condities over natuurwaarden etc. De
wordt de ervaring van de robuustheid en hoogte van de duinenrij versterkt.
raad heeft in zijn vergadering van 24 februari 2011 besloten dat de gewenste
Hoge bebouwing op de Kikkerput zou de beleving van de hoogte van de
kwaliteit en uitgangspunten ook gehandhaafd kunnen worden met een
duinen relativeren. In paragraaf 4.6 is bovendien aangegeven dat het bebou-
hogere bebouwingsdichtheid in de Vlamingpolder en het bebouwen van de
wingsensemble op de duintoppen een markante presentatie mag hebben.
Kikkerput. Daarnaast is de fasering zoals deze in de ontwerp Schilvisie was
De lager gelegen bebouwing in het dorp moet hier deze positie niet relative-
opgenomen verlaten. Met een bebouwingsdichtheid van 20 -25 eenheden
ren of beconcurreren. Binnen de aangegeven bebouwingsenveloppe is het
per hectare in de Vlamingpolder wordt aan de wensen van initiatiefnemers
mogelijk om in architectonische zin een mooi ensemble van appartementen
tegemoetgekomen. Verder wordt tevens verwezen naar de beantwoording
gebouwen te maken die voldoen aan de vereiste ruimtelijke prestatie van
van inspraakreactie 17.
begeleiding van de dorpsentree en de ontwikkeling van een badplaatsstijl. Bij
b.
Initiatiefnemers hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid hun standpun-
de gewijzigde vaststelling van deze beleidsuitgangspunten is niet getornd aan
ten nader mondeling toe te lichten tijdens de vergadering van de commissie
de in de ontwerp Schilvisie neergelegde hoogten, zodat deze uitgangspunten
Ruimte/Algemeen bestuur op 9 februari jl.
blijven staan. c.
Het wordt gewaardeerd dat betrokkenen meedenken bij de ontwikkelingen
19. Inspraakreactie
om Cadzand-Bad wederom als kwalitatief hoogwaardige badplaats op de
De visie straalt ambitie uit van niveau en kan de basis vormen voor een majeure
kaart te zetten, maar de inspraakreactie is voldoende duidelijk en een mon-
kwaliteitsimpuls voor Cadzand-Bad. Desondanks brengen betrokkenen de vol-
delinge toelichting wordt niet noodzakelijk geacht. Op dit moment zijn er als
gende punten onder de aandacht.
gevolg van de (mogelijke) aanwezigheid van boomkikkerhabitat eerder meer
a.
een vorm zien die sterk afwijken van hetgeen nu aanwezig is.
dan minder beperkingen voor het oprichten van bebouwing ter plaatse te b.
verwachten.
Voor de herontwikkeling van de Branding laat de visie een bouwvolume en Tijdens informatieavonden is de suggestie gewekt dat dit mede is bedoeld om de uitstraling van Deurloo te maskeren. Tegen een dergelijke suggestie
18. Inspraakreactie a.
maken betrokkenen bezwaar.
Reeds meerdere jaren is de betrokken firma in overleg met de gemeente.
c.
Hierbij is door de gemeente altijd aangegeven dat op het perceel in de Vlamingpolder uitgegaan dient te worden van 42 vrijstaande woningen. In de
b.
Een dergelijke ontwikkeling past naar verwachting niet in het vigerend bestemmingsplan.
d.
Voor zover herontwikkeling van de Branding kan leiden tot aantasting van de
beleidsvisie wordt echter gesproken over 10 woningen per hectare, hetgeen
privacy, beperking van uitzicht en schaduwwerking wordt dat niet acceptabel
inhoudt dat er dan 22 woningen gerealiseerd kunnen worden. Verzocht
geacht.
wordt te overwegen om, conform het voortraject van besprekingen, me-
e.
Planschade kan niet worden uitgesloten.
dewerking te verlenen aan de bouw van 42 vrijstaande woningen op het
f.
De visie laat indicatief een nieuwe duinovergang zien tussen de Branding en
betrokken perceel.
het Strandhotel. Deze lijkt bedoeld om de druk vanuit Cavelot en de toename
Voorgesteld wordt hierover een persoonlijk onderhoud te hebben met de
van toeristen richting het strand te kanaliseren. Gelet op de privaatrechtelijke
voor het traject verantwoordelijke medewerkers van de gemeente.
afspraken met de gemeente zou de duinovergang achter Deurloo gehandhaafd blijven. Verzocht wordt om maatregelen te treffen om de belasting van
Overwegingen gemeente
de overgang niet te verzwaren. Zo kan het gebruik toegewezen worden aan
a.
Bij het opstellen van het Ontwikkelingplan Cadzand-Bad (2000-2005) is
de gebruikers van Deurloo. Het is immers privéterrein waar de gemeente in
in eerste instantie gefocust op nadere visievorming voor het bestaande
redelijkheid gebruik van mag maken.
dorp (zie onder meer bijlage 10: Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit). ParalNotitie inspraak 2011
g.
Niet voldoende aandacht wordt besteed aan de verkeersafwikkeling. Door
Schilvisie Cadzand-Bad 82
h.
i.
verdubbeling van het dorp bij invulling van de plannen neemt de verkeers-
wordt in stedelijke en dorpse situaties alleen toegepast als de ruimte voor
druk op Boulevard de Wielingen toe. Dit vergroot de problemen door de
autoverkeer in twee richtingen ontbreekt. Bij de Boulevard de Wielingen is
palen die langs de weg staan en de onoverzichtelijke interactie tussen snel-
dit niet het geval. Eenrichtingsverkeer zou vanwege het wegbeeld zonder
en langzaamverkeer. Misschien kan één en ander beter gekanaliseerd worden
enige twijfel resulteren in een te hoge rijsnelheid van auto´s, hetgeen juist
door het instellen van éénrichtingverkeer. Aan de kant van Cavelot kan
onveiligheid in de hand werkt. Bovendien vereist eenrichtingsverkeer over
hiertoe een ontsluiting worden gerealiseerd.
de Boulevard de Wielingen ook een alternatieve route door het dorp voor de
De visie geeft geen inzicht in de verkeersbewegingen. Door toename van het
tegengestelde richting. In de stedenbouwkundige structuur en het stratenpa-
aantal verkeersbewegingen op Boulevard de Wielingen neemt de geluidsbe-
troon van het dorp is een dergelijk logisch en veilig alternatief niet aanwezig.
lasting op Deurloo toe. Gelet op de woonfunctie en de bestemming is een
Cadzand-Bad is een langgerekt dorp tegen de kust, en voor haar externe
overschrijding van de voorkeursgrenswaarde niet wenselijk. Verzocht wordt
bereikbaarheid grotendeels is aangewezen op de Ringdijk Noord. De gesug-
dit nader te kwantificeren en oplossingsrichtingen uit te werken bij verdere
gereerde maatregel van eenrichtingsverkeer over de boulevard zou voor een
planvorming. Inrichting van het gebied als 30-km zone is alleen dan zinvol als
sluitende verkeerscirculatie dan gecomplementeerd moeten worden door
er ook gehandhaafd wordt, anders is het alleen een truc om aan de normen
de aanleg van een randweg aan de zuidzijde van het dorp. Die aanvullende
te voldoen.
maatregel is niet haalbaar vanwege landschappelijke waarden en vereiste
De vereveningsbijdrage voor nieuwe ontwikkelingen wordt gestort in het
financiële inspanningen.
Investeringsfonds Cadzand-Bad. Onduidelijk is echter hoe de beheerskosten
j.
h.
De hiervoor genoemde herinrichting van de Boulevard de Wielingen en
van de openbare ruimte en voorzieningen worden gefinancierd. Verzocht
bijbehorende pleinen zet in op de inrichting van een gebied met waarbij
wordt dit niet af te wentelen op de te betalen WOZ-belasting. Een nadere
doorstroming van autoverkeer ondergeschikt is aan het bereiken van een
toelichting op dit punt lijkt nodig.
hoge verblijfskwaliteit en een snelheidsregime van autoverkeer van 30 km/
Tenslotte wordt aandacht gevraagd voor de onevenwichtige stemverhouding
uur. Ook is er geen sprake van een toename voor het parkeren van auto’svan
binnen de opgerichte Vereniging van Eigenaren.
bezoekers op de boulevard. Verder geldt dat de beschreven ontwikkelingsperspectieven voor de flanken maar ten dele van invloed zijn op de verkeers-
Overwegingen gemeente
bewegingen over de boulevard. Dit omdat de zwaartepunten van die ontwik-
a.
tot en met f. Deze reacties hebben geen betrekking op ontwikkelingen die
kelingen en de hoofdontsluitingen van de kern ver buiten de invloedsfeer van
zijn opgenomen in de schilvisie. Een inhoudelijke reactie blijft dan ook uit, nu
Deurloo gesitueerd zijn. Toename van verkeersbewegingen op de boulevard
de door betrokkene omschreven ontwikkelingen hun oorsprong vinden in de
zullen eerder het gevolg zijn van herontwikkelingen langs deze straat en
Ontwikkelingsvisie Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol. Deze Ontwikkelingsvisie
pleinen zoals beschreven in bijlage 10. Meer appartementen zullen meer
en het daarbij behorende beeldkwaliteitplan (bijlage 10) zijn immers reeds
bestemmingsverkeer genereren. Het zwaartepunt van de ontwikkelingen ligt
vastgesteld door de gemeenteraad en vormen al enkele jaren de basis voor
echter ten oosten van Deurloo. Doordat de belangrijkste ontsluiting aan de
nieuwe plannen en ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld Duinhof Zuid. Mocht
oostzijde van de kern ligt, zal het effect van de toename van autoverkeer ter
betrokkene menen dat er planschade ontstaat als gevolg van concrete plano-
hoogte van Deurloo naar verwachting gering zijn.
logische besluitvorming wordt verwezen naar hetgeen bij inspraakreactie 3 g.
i.
Het investeringfonds voor Cadzand-Bad is bedoeld om ook de gewenste
onder j is overwogen.
kwaliteitsslag in de openbare ruimte vorm en inhoud te geven. Het fonds
In hoofdstuk 4 van de Schilvisie (paragraaf 4.4) is expliciet ingegaan op het
is dus bedoeld voor de kosten van de aanleg van de openbare ruimte. De
aspect van verkeer. De genoemde verdubbeling van het dorp (in oppervlak)
reguliere beheerskosten worden niet uit dit fonds betaald, maar uit de
komt nagenoeg geheel voor rekening van de zuidflank. De zuidflank met
algemene middelen van de gemeente net zoals in de rest van de gemeente.
daarbinnen Cavelot krijgt een nieuwe eigen ontsluiting vanaf de Ringdijk
Dit betekent niet dat de hogere investering in de openbare ruimte gevol-
Noord (pagina 22). Daarnaast is er geen koppeling voor autoverkeer tussen
gen heeft voor de belastingbetalers in Cadzand-Bad. Zoals bekend vormen
Cavelot en omgeving Duinplein. Autoverkeer van en naar Cavelot rijdt dus
de onroerende zaakbelasting en andere lokale heffingen een deel van de
niet via de Boulevard de Wielingen. In het kader van de planvorming en in-
gemeentelijke inkomsten. Deze belasting is een bepaald percentage van de
formatieverstrekking van bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan is al ingegaan
waarde van het onroerend goed, dat voor de hele gemeente hetzelfde is.
op de herinrichting van de Boulevard de Wielingen. Het kunstwerk van palen
Kwaliteit van de openbare ruimte wordt niet gefinancierd door een hogere
zal bij de herinrichting verwijderd worden. Het instellen van eenrichtingsver-
onroerende zaakbelasting te heffen in Cadzand-Bad. Ten gevolge van de
keer over de boulevard is ongewenst cq niet mogelijk. Eenrichtingsverkeer
vergroting van het aantal bebouwingseenheden, zoals deze in het Ontwik-
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 83
j.
kelingsplan en de Schilvisie worden beoogd, hebben ook deze gemeentelijke
kon (met of zonder passantenhaven). Tevens is de ruimtelijke complexiteit
heffingen een hogere opbrengst. Deze additionele inkomsten zullen mede de
van de compacte setting van beide hotels op hun kavels genoemd. Beide
basis vormen voor de algemene kosten van beheer van de openbare ruimten
ondernemingen illustreren die complexiteit in hun inspraakreacties aan de
in de gemeente Sluis, waaronder ook Cadzand-Bad. Bij de uitvoering van
hand van afbreukrisico’s in termen van uitzicht, lichttoetreding en bezonning
de kwaliteitsslag in de openbare ruimte in Cadzand-Bad wordt al vanaf de
van delen van hun complexen als de ‘buurman’ uitbreidingen wil realiseren.
aanleg rekening gehouden met de aspecten van duurzaamheid, kwaliteit
De gemeente wil daarom in onderling overleg en samenwerking met beide
en onderhoudskosten. Hierdoor worden de kosten van het beheer op lange
ondernemingen (en hun ontwerpende adviseurs) een proces opstarten en
termijn positief beïnvloed en zullen deze in verhouding tot de investeringen
actief ondersteunen, waarbij wordt nagegaan hoe in de geest van de schil-
die gepleegd worden slechts gering zijn.
visie op deze locatie de ambitie van kwalitatieve en kwantitatieve doorgroei
De Vereniging van Eigenaren Cadzand is een private vereniging. De regels
van beide ondernemingen gestalte kan krijgen. In dat proces moeten ook
over de stemverhouding binnen deze vereniging zijn een interne aangelegen-
de belangen van de eigenaren van de appartementen meegenomen wor-
heid van de vereniging, waarin de gemeente zich niet zal mengen.
den (deze eigenaren hebben ook inspraakreacties ingediend). Het ruimtelijk onderzoek en het stedenbouwkundig ontwerp vergen aandacht en precisie
20. Inspraakreactie
op het schaalniveau van beide kavels en gebouwen. Dat niveau van aandacht
a.
Uitbouw van hotel Noordzee in de richting van de zee heeft nogal wat gevol-
en precisie past niet goed meer in een beleidsvisie die focust op het schaal-
gen voor hotel De Wielingen. De Wielingen komt, vooral in de middaguren,
niveau van heel de badplaats en de afzonderlijke flanken. In de geest van
geheel in de schaduw van Noordzee te liggen. Het terras zal hoegenaamd
de visie zullen, en niet alleen voor deze locaties, aparte uitwerkingstrajecten
geen zon meer krijgen, evenals de 24 hotelkamers aan deze zijde.
opgestart moeten worden die inzoomen op de diverse (her)ontwikkellocaties.
Ook zal het uitzicht vanuit deze kamers worden belemmerd, zodat De Wie-
Per locatie zal een op maat toegesneden proces met initiatiefnemers en/of
lingen minder kamers met zeezicht zal hebben. Ook het zicht op zee vanuit
belanghebbenden opgestart moeten worden. Het voorstel in de vorige alinea
de bar en de bistro wordt aanmerkelijk minder. Een dergelijk verlies aan
moet in dit licht bekeken worden.
b.
kwaliteit zal fnuikend zijn voor het hotel. c.
d.
Deze situatie is voor ons onaanvaardbaar en zal leiden tot ergernis, onenig-
21. Inspraakreactie
heid en een planschadeclaim. Niemand in Cadzand zal hier voordeel van
a.
Betrokkene heeft bericht ontvangen dat 28 april 2010 de laatste dag zou zijn
hebben, de beide hotels al helemaal niet.
om bezwaar aan te tekenen tegen een voor Deurloo relevant gemeentelijk
Er is regelmatig contact met de heer Faes en ook aan hem is kenbaar ge-
plan. Verzocht wordt om aan te geven of hier sprake is van bouwplannen
maakt dat een dergelijke invulling niet aanvaardbaar is. Rekening wordt
voor de Branding en/of het Strandhotel.
gehouden met de verzoeken van de heer Faes ten aanzien van de uitbreiding
b.
Voor zover in de visie de Schil van Cadzand-Bad wordt gesproken over het
van de Wielingen en verwacht wordt dan ook dat hij ook rekening houdt met
camoufleren van het gebouw Deurloo, wordt hiertegen bezwaar aangete-
de positie van de Wielingen. Betrokkenen gaan er nog steeds van uit dat dit
kend. c.
in onderling overleg kan worden opgelost.
Indien en voor zover de nieuwe bebouwing op het terrein van de Branding het gebouw van betrokkenen te dicht nadert of bestaande uitzichten teveel schaadt, wordt hiertegen bezwaar aangetekend.
Overwegingen gemeente a.
tot en met d. In de visie wordt het belang van de hotelbranche voor de
d.
Indien en voor zover de bestaande duinovergang, die uitmondt op het pri-
badplaats expliciet genoemd. Dit inclusief bijbehorende mogelijkheden voor
véterrein van Deurloo, meer dan nu wordt opgenomen in routings die door
de ondernemingen om door te kunnen groeien in kwaliteit en kwantiteit van
Cavelot, of de schilvisieplannen, tot verzwaring van de huidige belasting
het aanbod. Daaraan is onlosmakelijk de conditie verbonden dat doorgroei
leiden, wordt daartegen ook bezwaar aangetekend.
in ruimtelijke zin (uitbreiden) gepaard gaat met een kwaliteitsslag voor de directe omgeving en daarmee voor de badplaats als geheel. Dit ondermeer
Overwegingen gemeente
vanwege de zeer markante ruimtelijke posities die de aanwezige hotels heb-
a.
tot en met d. Deze reacties hebben geen betrekking op ontwikkelingen die
ben. In de gebiedsvisie op de westflank (hoofdstuk 7 van het rapport) wordt
zijn opgenomen in de schilvisie. Een inhoudelijke reactie blijft dan ook uit, nu
ingegaan op de locatieoverstijgende ruimtelijke betekenissen en ruimte-
de door betrokkene omschreven ontwikkelingen hun oorsprong vinden in de
lijke kansen van het hotelcluster Noordzee en De Wielingen. Dit vanuit het
Ontwikkelingsvisie Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol. Deze Ontwikkelingsvisie
bredere perspectief van de westflank en meer specifiek het Maritiem Bal-
en het daarbij behorende beeldkwaliteitplan (bijlage 10) zijn immers reeds
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 84
vastgesteld door de gemeenteraad en vormen al enkele jaren de basis voor
den aan de kwaliteitsverbetering van de kern. Betrokkenen zijn bereid hierin
nieuwe plannen en ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld Duinhof Zuid.
mee te denken en te ondersteunen en hierover graag in overleg te treden.
22. Inspraakreactie
Overwegingen gemeente
1.
a.
2. 3.
Betrokkenen zijn eigenaar van een appartement in hotel De Wielingen en
Op het moment van het verschijnen van de Schilvisie waren er geen andere
kunnen niet instemmen met een uitbreiding van hotel Noordzee. Een derge-
of goedgekeurde beelden van Cavelot beschikbaar, zodat op pagina 41 de
lijke uitbreiding beperkt het uitzicht op zee en de Belgische kust. Ook wordt
enige stedenbouwkundige tekening van Cavelot met een formele status is
de namiddagzon geheel of gedeeltelijk weggenomen.
opgenomen. Voor de Schilvisie zijn overigens de structuurbeelden op pagina
Ook zal als gevolg van de aanleg van een parkeerterrein op het maritiem
38 en 39 leidend. Andere stedenbouwkundige uitwerkingstekeningen van
balkon het uitzicht op de duinen teniet worden gedaan.
verkaveling of details zijn in het kader van deze visie bedoeld als illustratie
Het initiatief van de gemeente om het verouderde Cadzand een nieuw elan
en ondersteuning van de tekst. De profielen op pagina 44 van het rapport
te geven wordt gewaardeerd, maar dit mag niet ten koste gaan van investe-
geven het basisprincipe aan van de inrichting van de zuidelijke overgangzone
ringen die nog geen vier jaar terug zijn gedaan.
langs de Lange Strinkweg. Ook hier gaat het om de verbeelding van het hoofdprincipe.
Overwegingen gemeente 1. 2. 3.
b.
Over de voorgestelde ruimtelijke vormgeving van de entree van Cadzand-
Voor een inhoudelijke reactie wordt verwezen naar hetgeen bij inspraakreac-
Bad ter plaatse van de Ringdijk Noord en daarmee ook over de aanleg van
tie 3 onder g, h en i is overwogen.
een nieuwe toegangsweg voor Cavelot hebben uitgebreide onderhandelin-
Voor een inhoudelijke reactie wordt verwezen naar hetgeen bij inspraakreac-
gen plaatsgevonden met de grondeigenaren. Dit heeft geresulteerd is het
tie 3 onder d is overwogen.
ruilen van gronden, waardoor een nieuwe Lange Strinkweg kan worden
Voor een inhoudelijke reactie wordt verwezen naar hetgeen bij inspraakreac-
aangelegd die qua breedte niet alleen voldoen aan de uit het MER Cavelot
tie 6 onder h is overwogen.
gebleken eisen, maar ook aan de voorwaarden van het waterschap. De overige gronden worden ingericht ten behoeve van het parkeren en een zoge-
23. Inspraakreactie
naamde pitch & putt golfbaan. Op deze wijze wordt niet alleen een aantrek-
a.
Verzocht wordt om in de finale versie van de beleidsvisie rekening te houden
kelijke, groene entree voor het dorp gerealiseerd, maar is tevens sprake van
met de definitieve uitwerking van het stedenbouwkundig plan voor Cavelot
een attractieve recreatieve ontwikkeling. Door de kleine afstanden, tussen 30
en de relevante tekeningen en schetsen aan te passen aan de alsdan laatste
en 70 meter, is pitch & putt golf een spel dat geschikt is voor iedereen, voor
stand van zaken.
de gevorderde golfer om het korte spel te oefenen, maar ook mensen die
Een ruimtelijk betere vormgeving van de ontsluiting van Cavelot via de route
nog nooit golf hebben gespeeld kunnen op een pitch & putt baan uitstekend
Ringdijk Noord/Lange Strinkweg/Badhuisweg is naar de mening van betrok-
uit de voeten omdat geen golfvaardigheidsbewijs is vereist. De geschetste
kene mogelijk. Door de gronden aan de noord- en zuidzijde van de Lange
ontwikkeling wordt opgenomen in de schilvisie, waarbij wordt opgemerkt dat
Strinkweg anders in te vullen ontstaat een gebied met een aanzienlijke
voor het geheel een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure wordt doorlo-
meerwaarde voor Cadzand-Bad en dus ook voor Cavelot. Aan het gebied is
pen.
b.
naar de mening van betrokkene te weinig aandacht besteed en het volgende
c.
voorstel wordt gedaan:
Betrokkenen worden bedankt voor hun inzet om de geschetste ontwikkelingen mogelijk te maken.
De aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg ten zuiden van de Lange Strinkweg maakt een verbeterde ontsluiting van Cavelot en landschap-
24. Inspraakreactie
pelijke inpassing mogelijk. Met de afsluiting voor autoverkeer van
a.
het bestaande deel van de Lange Strinkweg, dat door de aanleg van
uitstraling aansluit bij de nieuwbouw. Dit kan alleen door het volume te laten
de nieuwe ontsluiting in onbruik raakt, kunnen aan de overblijvende
toenemen, zowel naar de zuid- als de noordzijde als in de hoogte.
gronden aan de noordzijde van de Lange Strinkweg ontwikkelings-
b.
De onder a. genoemde ‘verdikking’ wordt ook gebruikt voor de uitbreiding
mogelijkheden worden toegekend. Hierbij kan gedacht worden aan
van de horecafaciliteiten. Alleen daar kunnen deze dan aansluiten op de
parkeren, eventueel aangevuld met andere functies, en verblijfsrecrea-
bestaande horecaruimten. c.
tieve eenheden. c.
Een kwaliteitslag kan alleen gemaakt worden als het bestaande gebouw qua
In ruimtelijke en economische zin kan hiermee aanzienlijk bijgedragen worNotitie inspraak 2011
In eerste instantie wordt de vergaderaccommodatie niet structureel uitgebreid, wel wil betrokkene de mogelijkheid hiertoe openhouden, mochten
Schilvisie Cadzand-Bad 85
d. e. f.
toekomstige marktomstandigheden hierom vragen.
ties is in Cadzand-Bad geen mogelijkheid voorzien. Dit zou afbreuk doen aan
Binnen het complex zullen, net als in de huidige situatie, minimaal twee be-
de beoogde uitstraling van de badplaats. Lokaal en provinciaal beleid gaan
drijfswoningen aanwezig zijn.
uit van een uitbreiding van de recreatieve eenheden, niet van het aantal per-
Binnen het vernieuwde complex moet zowel recreatief als permanent verblijf
manent te bewonen woningen. Voor permanent bewoonde woningen wordt
mogelijk zijn.
ingezet op een afname. Zo mag bekend worden verondersteld dat uitbreiding
In overleg met het waterschap is voor de uitbreiding aan de oostzijde een
van permanente bewoning in brede samenhang een punt van bestuurlijke
plot aangewezen van circa 45 x 100 meter. Om het voorziene volume,
aandacht is in de gemeente Sluis. De krimp van de bevolkingsomvang noopt
met de daaraan gestelde eisen ten aanzien van vormgeving, uitstraling en
elders in de gemeente immers zelfs tot herstructurering van de bestaande
ruimtelijke afstemming, onder te brengen moet de plot mogelijk groter zijn.
woningvoorraad.
Betrokkene laten hiervoor een volumestudie maken. Vanuit het oogpunt van
g. h.
f.
Vooralsnog wordt uitgegaan van de genoemde plot zoals die na overleg met
veiligheid (waterstaat) is uit overleg met het waterschap gebleken dat dit
betrokkene, waterschap en gemeente is overeengekomen. Uit ontwerpon-
geen bezwaar is.
derzoek moet aangetoond worden dat een acceptabel ruimtelijk resultaat
Boven de hoteluitbreiding (15 meter) zou betrokkene een eyecatcher willen
binnen deze kaders niet mogelijk is, alvorens gesproken kan worden over een
realiseren waarin een bijzondere horecafunctie ondergebracht wordt.
vergroting van de plot. Aangetekend wordt dat het waterschap vooral een
Benadrukt wordt dat bovenstaande elementen worden aangegeven vanuit
toetsende rol heeft op het aspect veiligheid en tevens partner is vanwege de
een positieve benadering. Het is de bedoeling om de uitstraling van Cad-
eigendomssituatie. Over de ruimtelijke opzet van de bebouwing is de ge-
zand-Bad, zowel als die van de Blanke Top zelf, te verbeteren.
meente de aangewezen gesprekpartner. g.
De aangegeven maximale bebouwingshoogte dient in het ontwerptraject
Overwegingen gemeente
aangehouden te worden. Het Q-Team hanteert het principe dat geringe
a.
en b. Al in eerdere contacten tussen gemeente en initiatiefnemer is be-
overschrijdingen van de maximale hoogte voor ondergeschikte architectoni-
sproken dat de uitbreiding van het complex gepaard dient te gaan met een
sche details mogelijk moeten zijn, mits deze een onmiskenbaar waardevolle
verbetering van de uitstraling van de bestaande bebouwing. Als hiervoor
toevoeging vormen aan de uitstraling van een bebouwingsensemble. In
beperkt extra ruimte nodig is, is dit uiteraard bespreekbaar. Aangetekend
dergelijke situaties is de gemeente bereid om overschrijding van de bouwre-
wordt dat het hier gaat om constructieve ruimte die nodig zal zijn voor de
gels te motiveren richting de provincie. Uit de tekst van de inspraakreactie
facelift en aansluiting met de nieuwbouw en dus niet om het creëren van
ontstaat nu het vermoeden dat de genoemde eyecatcher meer is dan een
extra vloeroppervlak voor uitbreiding van de bestaande volumes. In het
ondergeschikt architectonisch detail.
kader van deze schilvisie is het te detaillistisch om hier precies in te gaan op
h.
de maatvoering van de benodigde ruimte voor deze ‘verdikking’. Het inge-
Waardering voor de positieve grondhouding ten aanzien van het toekomstperspectief van de badplaats als geheel.
brachte aspect inzake uitbreiding van de horeca in samenhang met deze
c.
verdikking moet om dezelfde reden in een ander kader aan de orde komen.
25. Inspraakreactie
Overigens zal de discussie over de extra ruimte bij het bestaande volume
a.
altijd beschouwd moeten worden in samenhang met het ontwerp voor de
genomen over de stedenbouwkundige uitgangspunten voor Cadzand-Bad.
nieuwbouw.
De raad heeft het college via een motie opgedragen de ontwikkeling van de
De visie is helder over de betekenis van allerlei extra hotelfaciliteiten. Con-
Kikkerput verder uit te werken. Onderhavige visie geeft geen volledige uit-
crete plannen voor uitbreiding bijvoorbeeld de vergaderaccommodatie zullen
voering aan het genoemde raadsbesluit. De verschilpunten worden gevormd
vanuit de genoemde visie op het programma beoordeeld worden. Uitbreiding
door de hoogte en het aantal woningen dat per hectare wordt toegestaan.
is dus bespreekbaar zolang zich binnen de onderneming van Hotel de Blanke
d. e.
Er is op 22 juni 2006 door de toenmalige gemeenteraad van Sluis een besluit
b.
Een hogere bebouwingsdichtheid bevordert een optimaal gebruik van de
Top geen tweede hoofdfunctie als congres- en vergaderaccommodatie ont-
infrastructuur en de publieke onderhoudskosten worden gereduceerd. Het
wikkelt met een sterke verkeersaantrekkende werking.
autogebruik wordt teruggedrongen en de kernactiviteiten gerevitaliseerd. Dit
De twee bedrijfswoningen die nu in het hotel aanwezig zijn, worden geres-
heeft positieve financiële gevolgen voor de gemeente. Mede gelet op het
pecteerd. De tekst van de Schilvisie wordt aangepast.
ingestelde vereveningsfonds, wordt nu nagelaten om op een verantwoorde
Bestaande permanente bewoning kan ook na vernieuwing gehandhaafd wor-
manier geld te genereren.
den qua aantal wooneenheden. Voor uitbreiding van permanente woonfunc-
Notitie inspraak 2011
c.
Er is bezwaar tegen het niet uitvoeren van het raadsbesluit. Om uit deze
Schilvisie Cadzand-Bad 86
impasse te geraken verzoekt betrokkene om een onderhoud met het college.
gegeven, zodat er geen reden is het ingenomen standpunt in deze te herzien. Gelet zelfs op andere inspraakreacties zal in het geheel worden afgezien van
Overwegingen gemeente a.
het bebouwen van de Kikkerput.
Als gevolg van de gewijzigde vaststelling van de Schilvisie in de raadsverga-
c.
Het wordt gewaardeerd dat betrokkene meedenkt bij de ontwikkelingen om
dering van 24 februari 2011 waarbij de woningdichtheid in de Vlamingpolder
Cadzand-Bad wederom als kwalitatief hoogwaardige badplaats op de kaart
is verhoogd tot 20-25 eenheden per hectare, wordt aangenomen dat ook
te zetten, maar de inspraakreactie is voldoende duidelijk en een mondelinge
naar de mening van betrokkene voldoende uitvoering is gegeven aan het
toelichting wordt niet noodzakelijk geacht. Op dit moment zijn er, los van het
raadsbesluit van 22 juni 2006. In dit besluit zijn per deelgebied van Cadzand-
raadsbesluit waaraan betrokkene refereert en de interpretatie hiervan door
Bad de stedenbouwkundige uitgangspunten vastgesteld. Ten aanzien van de
partijen, als gevolg van de (mogelijke) aanwezigheid van boomkikkerhabitat
Kikkerput/HR “ De BlankeTop” is besloten dit gebied in het op te stellen ont-
eerder meer dan minder beperkingen voor het oprichten van bebouwing ter
wikkelingsplan op te nemen als uit te werken gebied. Tevens zijn uitspraken gedaan over de maximale bouwhoogten van 3 lagen met kap met een even-
26. Inspraakreactie
tueel nader vast te stellen percentage te realiseren bebouwing van 4 bouwla-
a.
nieuwbouw op deze locatie mogelijk niet is toegestaan.
gen met kap. Het leveren van kwaliteit is daarbij nadrukkelijk opgenomen als uitgangspunt. De ingediende en vastgestelde amendementen doen hieraan
De uitbreiding van de Blanke Top valt in het Natura-2000 gebied, waardoor
b.
De voorgestane oprit van de Blanke Top is direct gelegen naast de woning
niets af. Het raadsbesluit had dus een kaderstellende functie. In vervolg op
van betrokkene. Dit zal leiden tot verwarrende en gevaarlijke verkeerssi-
dit kaderstellende besluit heeft de gemeenteraad op 26 oktober 2006 het
tuaties, in ieder geval voor de fietsers, die in dat geval tweemaal kruisend
Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad “Natuurlijk Stijlvol” vastgesteld. In dit plan
verkeer krijgen. Ook voor de spelende kleinkinderen van betrokkene is de
is de locatie Kikkerput niet expliciet aan de orde. In mei 2007 zijn de bijla-
situatie onveilig.
gen 5 en 6 behorende bij het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad vastgesteld.
c.
Omdat de nieuwe oprit betrekkelijk steil wordt, zullen auto’s snel optrekken.
Hierbij is in bijlage 5 opgenomen dat bij een eventuele herontwikkeling van
De hierdoor toenemende geur- en geluidsoverlast hebben invloed op de rust
de Kikkerput het parkeren voor de woonfuncties het parkeren op eigen ter-
op het perceel en het vakantiegevoel.
rein dient plaats te vinden. Hierbij is de aard van de parkeeroplossing afhan-
d.
gelen worden getroffen.
kelijk van de dichtheid van het woonmilieu. Het voorlopige uitgangspunt is dat het westelijk deel van de locatie gereserveerd is voor de aanleg van een
De wateroverlast neemt nog verder toe als hiervoor geen adequate maatre-
e.
Het grondwaterniveau in de tuin van betrokkene zal invloed ondervinden van de toename van de bebouwing van het hotel.
parkeervoorziening voor dagrecreanten. De begin 2010 vastgestelde bijlage 10 maakte dit niet anders. De in het raadsbesluit voorgestelde bouwhoogte is bepaald op maximaal 3 bouwlagen met een kap en mogelijk voor een nader
Overwegingen gemeente
vast te stellen 4 lagen met een kap. De in de visie opgenomen bebouwings-
a.
tie 16 onder a is overwogen.
voorstellen voldoen hieraan, immers niet is gesteld, noch is gebleken dat de maximale maat als een vaste maat was of is bedoeld, omdat deze maatvoe-
b.
b.
c. d.
Voor een inhoudelijke reactie wordt verwezen naar hetgeen bij inspraakreactie 16 onder c is overwogen.
wegen. Voor zover betrokkene bedoelt dat meer woningen leiden tot meer mensen die zich lopend van en naar de kern begeven, wat tot minder kosten
Voor een inhoudelijke reactie wordt verwezen naar hetgeen bij inspraakreactie 16 onder d is overwogen.
Deze stelling van betrokkene wordt niet begrepen, een hogere verkeersintensiteit leidt juist tot hogere onderhoudskosten ten aanzien van de betrokken
Voor een inhoudelijke reactie wordt verwezen naar hetgeen bij inspraakreactie 16 onder b is overwogen.
ring gerelateerd is aan de kwaliteit die het uitgangspunt dient te vormen voor de eventuele ontwikkelingen.
Voor een inhoudelijke reactie wordt verwezen naar hetgeen bij inspraakreac-
e.
Voor een inhoudelijke reactie wordt verwezen naar hetgeen bij inspraakreactie 16 onder e is overwogen.
leidt dan wanneer dit verkeer wordt gegeneerd door auto’s, kunnen wij dat bevestigen. Echter, een lagere bebouwingsdichtheid leidt niet noodzakelijkerwijs tot meer autoverkeer, alleen tot minder verblijfsrecreatieve eenheden.
27. Inspraakreactie
Daarmee is overigens niets gezegd over de aantallen verblijfsrecreanten van
a.
De aanleg van enkele parkeerplaatsen voor KNRM medewerkers op het Ma-
de kern. De stelling dat door meer eenheden op een verantwoorde wijze
ritiem Balkon lijkt redelijk, nu deze een belangrijke publieke functie hebben.
meer geld gegeneerd kan worden, delen wij dan ook niet. Een onderbouwde
De komst van een (middel)grote parkeerplaats voor een eventuele jachthaven
ruimtelijke afweging voor meer woningen wordt ook door betrokkene niet
zou door betrokkenen worden betreurd. Het komt de beoogde kwaliteit van
Schilvisie Cadzand-Bad 87
b.
het duinlandschap niet ten goede en ingeboet wordt op zowel het duinland-
Verzocht wordt de weg zodanig in te passen dat het verkeer aan het oog
schap als het strand- en natuurgevoel. Een laad-/losparkeervoorziening is
wordt onttrokken, bijvoorbeeld door knotbomen te planten met daartussen
beschikbaar op de Zwinparking.
hagen.
Zolang de jachthaven niet te groot (50-100 plaatsen) is, vindt betrokkene een
e.
Op basis van de genoemde vereveningsbijdragen op pagina 65 is het niet
jachthaven een goede ontwikkeling. Zodra de jachthaven veel groter wordt
mogelijk een inschatting te maken of de opbrengsten voldoende zijn voor
(>200 plaatsen) zal blijvende schade ontstaan aan het natuur-, rust-, strand-
een kostendekkende natuurlijke inpassing van de plannen zoals beschreven in
en duingevoel van betrokkene. Betrokkenen hebben juist een appartement
de beleidsvisie. Graag ontvangen betrokkenen hierover meer duidelijkheid.
in complex de Wielingen gekocht vanwege de recreatieve waarden van
f.
De Kikkerput betreft eigenlijk twee kikkerputten. Bebouwing op deze locatie
Cadzand-Bad: rust, zicht op zee en duinen en het kunnen genieten van de
wordt niet passend geacht omdat de boomkikker hier mogelijk aanwezig is.
natuur.
Landschappelijk gezien verstoort bebouwing bij de entree van Cadzand-Bad de balans met de tegenovergelegen boerderij en de beplanting. Betrokkenen
Overwegingen gemeente
zien meer in een geleidelijke overgang van de open polder naar het dorp.
a.
en b. Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen bij inspraakre-