Schilvisie, definitieve versie februari 2011

Gepleit wordt voor het behoud van de putten met wat weiland. Nu de in Ca-

actie 3 onder d en e is overwogen.

velot geplande inrichting naadloos aansluit op de Kikkerput blijft de stepping stone naar de Herdijkte Zwarte Polder in stand. Deze kan zelfs versterkt/

28. Inspraakreactie

robuuster worden als het gebiedje wordt gebruikt voor verevening uit de

a.

beleidsvisie.

Als gevolg van de aanwijzing als nationaal landschap moet in West ZeeuwsVlaanderen veel zorg besteed moet worden aan bestaande en nieuwe natuur

b.

c.

d.

en cultuurhistorische landschapselementen. Over de kuststrook is in het Om-

Overwegingen gemeente

gevingsplan opgenomen ‘groene duingebieden aan de kust met uitgebreide

a.

Cadzand-Bad is, onder het motto van het Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijl-

recreatieve voorzieningen. Goede ontsluiting van het achterland’. Hoogbouw

vol, getypeerd als een duindorp. Deze begrippen zeggen iets over het land-

betekent een aanslag op de landschappelijke kwaliteit en het gevoel van

schappelijke basiskapitaal van de omgeving en het gewenste karakter van

ruimte, openheid en weidsheid. Uit de Schilvisie Cadzand-Bad blijkt niet dui-

de badplaats. Bij het beoogde dorpse karakter hoort een overwegend lage

delijk welke maximale bouwhoogte wordt aangehouden. Nu Cadzand-Bad

dichtheid en geringe hoogte van bebouwing, waarbij de bouwhoogte in het

niet is aangewezen als dragende kern wordt ervan uitgegaan dat de bouw-

overgrote deel van het dorp meestal ruim onder de 15 meter ligt. Op enkele

hoogte van 15 meter uit het Omgevingsplan niet wordt overschreden.

bijzondere punten in de stedenbouwkundige structuur van de badplaats mag

Ook ten aanzien van deze 15 meter zijn er een aantal bedenkingen gerezen,

het patroon van de bebouwing verdichten en de bouwhoogte toenemen

met name ten aanzien van de Blanke Top. Als de nieuw ingetekende blokjes

richting de 15 meter. Daarbinnen mogen er enkele ruimtelijke accenten in de

naast de bestaande bebouwing de juiste verhouding weerspiegelen kan er

bouwhoogte ontstaan (meer dan 15 meter). Deze bijzondere ‘ruimtelijke mo-

bijna een voetbalveld aan bebouwing bijkomen op de dijk. Indien uitbrei-

menten’ beperken zich tot de structuurdrager van de Boulevard de Wielingen

dingen worden toegestaan, wordt bepleit dat deze niet uitsteken boven de

en de stedenbouwkundige knooppunten aan beide uiteinden van de bou-

bestaande bebouwing. Dit geldt vanwege de ligging grenzend aan het na-

levard (omgeving Maritiem Balkon en omgeving Duinhof). De intensievere

tuurgebied zeker voor de hotels Noordzee en de Blanke Top. Een geleidelijke

bebouwing op een beperkt aantal locaties sluit aan op zowel de toeristisch

overgang detoneert minder. Voor de bouwhoogte van de Wielingen gelden

economische betekenis van Cadzand-Bad als een hoogwaardige badplaats

de bouwhoogtes van de woningen aan de Noordzeestraat als criterium. In de

aan de Nederlandse kust als op de ruimtelijk -functionele betekenis van die

schilvisie komen regelmatig de woorden ‘dorps’, ‘duindorp’ en ‘in de natuur’

bijzondere locaties binnen het dorp. Binnen het kader van de totstandkoming

voor. Het vergroten van wezensvreemde kolossen als de genoemde hotels

van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad is ondermeer over het aspect van

ligt dan ook niet voor de hand.

bouwhoogten expliciet overleg over gevoerd met de Provincie Zeeland. De

Forse aanslagen op de ‘duinigheid’ zullen mogelijk ook worden gepleegd

zones waar, onder voorwaarden, de bebouwing hoger dan 15 meter mag

door Compagnie Het Zoute dat haar belangen in Cadzand-Bad fors aan het

zijn, liggen ook vast in de afspraken met de provincie (zie hiervoor ook bij-

uitbreiden is. Deze firma heeft bijgedragen aan de verstening van de Belgi-

lage 10 bij het Ontwikkelingsplan). Op de grote landschappelijke schaal van

sche kust, waardoor veel Belgen nu juist voor Zeeuws-Vlaanderen kiezen.

dorp en omgeving zal het dus niet zo zijn dat vanuit het omringende land-

Hier is nog een openheid, die daar inmiddels ontbreekt.

schap nergens de bebouwing van de badplaats waarneembaar zal of mag

De weg langs de zuidrand van Cavelot krijgt straks een ontsluitende functie.

zijn. In de huidige situatie is dit ook niet het geval. Een expliciete ruimtelijke

Notitie inspraak 2011

Schilvisie Cadzand-Bad 88

b.

expressie van de badplaats naar de omgeving is beperkt tot een aantal zorg-

Door een grondruil heeft de gemeente de eigendom verkregen van gronden

vuldig gekozen locaties die aanhaken op het systeem van landschappelijke

ten zuiden van de Lange Strinkweg, zodat deze geheel verlegd kan worden

en stedenbouwkundige structuurdragers. Het zijn precies ook de plekken

en een aansluiting met de Tienhonderdsedijk kan vormen. Bij de inrichting

waar de bebouwing nu ook al een ruimtelijke impact heeft op het landschap.

hiervan zal rekening worden gehouden met de visuele aantrekkingskracht.

Zowel Bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan als de Schilvisie geven aan dat

Daarnaast zullen de gronden ten zuiden van de Noorddijk en ten oosten van

een aanmerkelijke verbetering van stedenbouwkundige en architectonische

de Strandkerk worden bestemd ten behoeve van een parkeervoorziening.

kwaliteiten kaderstellend zijn. De schets op pagina 24 van de Schilvisie ‘ver-

Tussen de nieuw aan te leggen Lange Strinkweg en genoemde parkeervoor-

telt’ op deze grotere landschappelijke schaal het verhaal van de badplaats.

ziening wordt een pitch & putt golfbaan voorzien, zodat deze ontwikkelin-

In aansluiting op het voorgaande zal bij vernieuwing en vergroting van de

gen in gezamenlijkheid een nieuwe, groene en aantrekkelijke entree voor

bedoelde horecaclusters een kwaliteitsslag gemaakt moeten worden die juist

Cadzand-Bad vormen.

voorkomt dat er sprake is van ‘wezenvreemde kolossen’. Gelet op de zeer

De vereveningsbijdragen liggen vast in het gebiedsplan Natuurlijk Vitaal en,

unieke landschappelijke en stedenbouwkundige positie ligt de ambitie op

aanvullend, in de provinciale Handreiking verevening. De voorlopige analy-

het aspect van ruimtelijke kwaliteit zeer hoog. Een goed ruimtelijke resultaat

ses van de opbrengsten op basis van het gebruik en de mogelijkheden die

staat onder invloed van veel meer aspecten dan alleen de bebouwingshoog-

ruimtelijk geboden worden in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad en het

ten. Afnemende bebouwingshoogten als geleidelijke overgang van dorp naar

ontwerp van de Schilvisie, geven aan dat de beoogde invulling haalbaar is.

landschap geven evenmin een succesgarantie voor een acceptabele beleving

Indien niet alle ruimtelijke mogelijkheden worden benut, dienen de beste-

van dergelijke grensvlakken. Bij beide ruimtelijke clusters zal een totaalom-

dingen in de openbare ruimte op onderdelen te worden aangepast of moet

geving moeten ontstaan waar de kwaliteit van architectuur en het ontwerp

de hoogte van de specifieke vereveningsbijdrage voor Cadzand-Bad wor-

en inrichting van (openbare) buitenruimten als het ware een cadeau vormen

den aangepast. De Stichting Investeringsfonds, die de vereveningsmiddelen

voor de plek en directe omgeving. Voor Hotel De Blanke Top is daarom een

beheert, zal op basis van de ontwikkelingen daartoe voorstellen aan het

streefbeeld geformuleerd dat ten aanzien van de uitbreiding uitgaat van een

gemeentebestuur voorleggen. Overigens zal met name op basis van de op te

losse bebouwingopzet. Ontwerponderzoek dat uitging van een uitbreiding

stellen structuurvisie en het bestemmingsplan de economische haalbaarheid

die als één doorlopend geheel aansloot op de bestaande bebouwing leverde

van de plannen expliciet worden getoetst.

het inzicht op dat de ruimtelijke impact van het complex door de grote foot-

c.

e.

f.

De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 24 februari jl. besloten de

print te massaal zou zijn. Door juist uit te gaan van een paar beperkte, losse

aangegeven fasering van dit deelgebied (2015 en verder) los te laten en de

footprints van de nieuwe bebouwing (met aangegeven maximale hoogten)

bebouwingsdichtheid ter plaatse van de Vlamingpolder te verhogen. Indien

plus het ondergronds realiseren van oa de welnesscomponent, ontstaat de

concrete plannen worden ontwikkeld dienen de daarbij betrokken initiatief-

mogelijkheid om duinlandschap en bebouwing met elkaar te verweven. Het

nemers een onderzoek te laten verrichten naar voorkomende natuurwaar-

duinlandschap loopt dan als het ware door over het terrein van het hotel-

den en -potenties. Eerst dan kan worden geconcludeerd of het gebied nog

complex. Voor het cluster van hotel de Wielingen en Hotel Noordzee is voor

passend habitat is voor de boomkikker en of bebouwing daarmee dan ook

het streefbeeld een vergelijkbare ruimtelijke strategie gevolgd. Liever op een

onaanvaardbaar wordt, gelet op de in het plangebied Cavelot te ontwikkelen

compact oppervlak in dezelfde schaal en maat als bestaande bebouwing de

kikkerputten en het regelmatig voorkomen van boomkikkers in de tuinen

uitbreidingen realiseren, dan lagere bebouwing over een groter oppervlak

van woonhuizen (zoals in Aardenburg). Het standpunt van betrokkenen dat

verdelen waarbij de bestaande volumes de plek blijven domineren.

bebouwing ter plaatse (stedenbouwkundig) niet passend is, wordt niet met

Alle ruimtelijke beleidskaders die de afgelopen jaren zijn vervaardigd voor

nadere argumenten onderbouwd. Geen grond wordt dan gezien om vanuit

Cadzand-Bad gaan juist uit van een ruimtelijk perspectief dat op geen enkele

dit oogpunt de Schilvisie aan te passen.

manier verwant is met de verstedelijking van de Belgische kust. Marktpartijen

d.

moeten opereren binnen deze door overheden opgestelde en vastgestelde

29. Inspraakreactie

ruimtelijke kaders.

a.

Betrokkene vindt de opmerking in de visie dat het appartementencomplex

Uit het MER is gebleken dat de Lange Strinkweg tussen de Badhuisweg en de

verouderd is en een negatieve uitstraling heeft op de omgeving ongepast.

Ringdijk Noord verbreed moet worden om de toename aan verkeersbewe-

De 15 private eigenaren van een onderdeel van het complex onderhouden

gingen op een veilige manier te kunnen opvangen. Binnen het profiel is een

het zeer goed en zijn aan strenge regels gebonden om verpaupering tegen

verbreding niet mogelijk gebleken, zodat dit aspect is meegenomen in de in-

te gaan. Dat de architectonische veranderingen door de jaren heen zich niet

tegrale planvorming voor alle gronden tussen Cavelot en de Ringdijk Noord.

meer verhouden tot het ambitiebeeld van een stijlvolle badplaats lijkt niet

Notitie inspraak 2011

Schilvisie Cadzand-Bad 89

a.

b.

juist, gelet op recentere complexen als Deurloo en Residence.

van de Blommaert, wordt opgemerkt dat de opmerking over ondergronds

Zoals ingetekend in de visie is er bij nieuwbouw geen ruimte meer voor het

parkeren gecombineerd met dijkverzwaring niet wordt begrepen. De afstand

realiseren van groen en tuinen. Van een voor de leefomgeving belangrijk

tot de zeewering is te groot om als verzwaring te worden aangemerkt. De

open en vrij straatbeeld zal dan geen sprake meer zijn. Het ingetekende

enige locatie in de visie waar sprake is van dijkverzwaring is ter hoogte van

groen is alleen een aan het oog onttrokken parkeerplaats. Voor parkeren

de complexen Noordzee en de Wielingen (t/m de locatie van het Strand-

adviseert betrokkene juist gebruik te maken van ondergronds parkeren.

hotel). Hier wordt al ingezet op ondergronds parkeren in combinatie met

Dijkverzwaring is dan gegarandeerd en auto’s worden onttrokken aan het

dijkverzwaring. Overige locaties waar parkeren eventueel met dijkverzwaring

straatbeeld.

kan worden gecombineerd zijn niet gelegen binnen het plangebied van de

In de visie lijken bouwvolumes belangrijker dan leefbaarheid en openheid van

Schilvisie, maar in het Ontwikkelingsplan.

het gebied. De aan de rand van de Blommaart voorgestane meergezinswo-

c.

d.

en e. De huidige bebouwingscomplexen van De Blommaart (Erholungswerke)

ningen zijn naar de mening van betrokkene juist volledig tegenstrijdig aan de

bestaan ook uit meergezinswoningen. In het beoogde woningtype bestaat

redenen dat toeristen naar Cadzand-Bad komen, te weten rust en ruimte.

tussen streefbeeld en huidige situatie dus geen verschil. In ruimtelijk opzicht

De woonvolumes in Cavelot zijn zo klein dat daar een soort van blokken-

wordt juist gepleit voor minder eentonige massale complexen en met meer

doosjes komen te staan. Het lijkt niet nodig dit concept door te trekken

architectonische variatie (kleinschaliger). In de visie wordt rekening gehouden

voor de omgeving. En waarbij bij het plan Cavelot geen sprake is van een

met de mogelijkheid dat de toekomstige verblijfseenheden een groter op-

duurzaam product, zijn de appartementen van de Blommaart vervaardigd

pervlak zullen kennen. Daarom is bij het deelgebied Lopinge aangegeven dat

van duurzame en degelijke materialen, zodat zij nog aan de eis van de tijd

een deel van de vervangende woningen van Erholungswerke op die locatie

voldoen. Ook de grootte maakt dat toeristen hier graag verblijven en er veel

ontwikkeld zouden kunnen worden. Voor de Blommaart resulteert dit dan

woonplezier is.

juist in een geringer totaal aantal woningen. Het woonmilieu wordt dus juist

Meer eenheden op deze vierkante meters en de voorgestane uniforme

rustiger.

architectuur leiden tot het verlies van eigen karakter en uitstraling van deze e.

c.

d.

De schilvisie leidt ook niet tot een verplichting tot sloop of herontwikkeling.

badplaats.

Als betrokkenen tevreden zijn met het complex kan dit natuurlijk zonder

De gemeente gedraagt zich met deze visie meer als ondernemer dan als

meer in stand blijven. Eerst indien een herontwikkeling ter plaatse door de

belanghebbende partij.

eigenaren gewenst wordt geacht, geeft de schilvisie een richting en randvoorwaarden waaraan deze herontwikkeling minimaal dient te voldoen.

Overwegingen gemeente

Deze minimumeisen gelden ook voor de andere ontwikkelingen rondom

a.

In de visie is aangegeven dat het woonmilieu te maken heeft met verou-

de dorpskern, zoals Cavelot. De woonvolumes van Cavelot omvatten een

deringsprocessen en dat de ruimtelijke kwaliteit ook onder druk staat door

gewogen gemiddelde inhoud van 400 m³, de minimale inhoud van een klein

achterkanten van omliggende kavels en inrichting en gebruik van openbare

aantal woningen bedraagt hierbij 260 m³. Het maximale volume mag in een

ruimte. Naar de mening van de gemeente is dit een constatering op basis van

aantal gevallen 1.300 m³ bedragen. Nu er geen sprake is van appartemen-

waarneming en geen ongepaste opmerking over het specifieke vastgoed van

ten, maar van woningen wordt de mening van betrokkene over de omvang

de VVE. Juist het vroegtijdig signaleren van onder meer fysieke veranderings-

dan ook niet gedeeld. Er is dan ook geen reden om voor nieuwe ontwikke-

processen is belangrijk om tijdig te kunnen anticiperen op maatregelen die de

lingen in de schilvisie grotere afmetingen te dicteren, gebouwd moet worden

kwaliteit van de omgeving op peil houden. De noodzaak van opwaardering

om aan de recreatieve vraag te voldoen. De woningen van Cavelot liggen

van Cadzand-Bad en het creëren van een bijzondere en eigen badplaatsiden-

in het hogere segment, vraag naar verblijfsrecreatieve eenheden die groter

titeit is al in een aantal beleidsdocumenten beschreven. Het stedenbouwkun-

zijn komt niet tot nauwelijks voor. Het staat ondernemers natuurlijk vrij om

dige en architectonische streefbeeld van de stijlvolle badplaats gaat juist niet

groter te bouwen indien zij menen hiermee te voldoen aan de vraag van de

uit van de karakteristiek van de relatief jonge complexen als de Résidence en

recreant. Met de schilvisie wordt beoogd een ondermaat vast te leggen om

Deurloo.

een opwaardering van de verblijfsrecreatieve eenheden in Cadzand-Bad te

Het streefbeeld gaat juist uit van een meer gevarieerde en kleinschalige

bewerkstelligen. In het MER en het bestemmingsplan voor Cavelot ligt het

bebouwingsopzet. Juist langs de randen (tegen de huidige achterkanten van

aantal te treffen maatregelen in het kader van duurzaam bouwen vast, niet

omringende kavels) ontstaan panden op een eigen tuinperceel. Daarnaast

valt in te zien waarom de gemeentelijke beleidsuitgangspunten op het gebied

voorziet de geschetste hoofdopzet in de mogelijkheid om een goede (groene)

van duurzaamheid niet gewaarborgd zullen worden.

b.

openbare ruimte aan te leggen. Voor zover betrokkene doelt op de locatie Notitie inspraak 2011

f.

Er zijn geen in de schilvisie beschreven ontwikkelingen die door of op initiatief

Schilvisie Cadzand-Bad 90

van de gemeente worden uitgevoerd, noch heeft de gemeente in het plangebied gelegen, en te ontwikkelen, gronden in eigendom. Betreurd wordt dat betrokkene het zo ziet, maar de gemeente handelt in deze zeker niet als ondernemer. Wel voelt het gemeentebestuur zich verantwoordelijk voor een gezonde recreatieve ontwikkeling van de badplaats en is het de wens om tegemoet te komen aan de wensen van de ondernemers om door middel van een kwaliteitsslag Cadzand-Bad weer als toonaangevende familiebadplaats op de kaart te zetten. Dat is niet alleen goed voor het dorp, maar ook voor de rest van de gemeente nu West Zeeuws-Vlaanderen voor haar inkomsten voor een belangrijk deel is aangewezen op het toerisme.

30. Inspraakreactie a.

De uitbreiding van hotel de Wielingen vindt plaats voor hotel Noordzee en blokkeert hiermee het zicht op het hotel vanaf de openbare weg. Verder vindt de bouw plaats voor de ramen van enkele kamers van hotel Noordzee en voor het raam van de lounge. Deze punten wegen zwaar voor betrokkene.

b.

Mogelijk ontstaan er zelfs meer problemen nu er nog geen goed zicht is op de exacte uitbreidingsplannen.

c.

Betrokkene heeft de Wielingen enkele malen bezocht om te praten over de wederzijdse plannen, maar dit heeft niet tot oplossingen geleid.

d.

Geopperd wordt om via de gemeente of de stedenbouwkundige de plannen van beide hotels zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. Geprobeerd kan dan worden de verstoring, die je als buren toch hebt, te beperken tot een minimum.

Overwegingen gemeente a.

tot en met d. Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen bij inspraakreactie 20 is overwogen.

Notitie inspraak 2011

Schilvisie Cadzand-Bad 91

Schilvisie Cadzand-Bad 92

Bijlage 2 Amendement

Schilvisie Cadzand-Bad 93

•

Amendement Schilvisie Cadzand-Bad

de woningbouw niet als verblijfsrecreatief te beschouwen,maar gewoon als recreatieve woningen.

Deze bijlage bevat de vastgestelde tekst van het amendement “Schilvisie Cad-

en gaat over tot de orde van de dag,

zand-Bad”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 24 februari 2011 bij agendapunt 11:

Fractie Dorpsbelangen & Toerisme Fractie VVD

De raad in vergadering bijeen op 24 februari 2011,

Fractie PvdA Fractie CDA

Overwegende dat:

Fractie D66

•

de provincie Zeeland, bij brief van 20 april 2010, kenbaar heeft gemaakt dat

Fractie Helder Zeeuws

het ongewenst is om ter plaatse van de Kikkerput bebouwing en/of verhar-

Fractie Lijst Babijn

ding toe te staan omdat het betreffende terrein wordt gezien als het leefge-

Fractie Nieuw Gemeentebelangen

bied dan wel migratieroute van de boomkikker; •

het college van mening is dat het provinciale standpunt inzake de Kikkerput gevolgd dient te worden.

Constaterende dat: •

de putten zijn ontstaan als veedrinkput en als zodanig geen functie meer hebben;

•

er door de provincie in 2001 het relatienotagebied geschrapt is.

•

er door de provincie in 2010 de EHS afgehaald is

•

binnen de planvorming het gebied ingesloten tussen bebouwing komt te liggen en als zodanig geen natuurwaarden meer heeft zodat bebouwing logisch is

•

in de ter inzage gelegde visie het gebied van de Kikkerput wel de bestemming bebouwing had;

•

er met het voormalig gemeentebestuur en de groep Compagnie Het Zoute afspraken zijn gemaakt;

•

Compagnie Het Zoute interesse heeft om ter plaatse woningen te bouwen;

•

de meerderheid van de raad vindt dat er daar volgens de randvoorwaarden gebouwd mag worden.

Besluit: •

de Schilvisie van Cadzand-Bad op het onderwerp Kikkerput te wijzigen en derhalve bebouwing en/of verharding op het terrein van de Kikkerput wel mogelijk te maken;

•

dat de start van de verschillende bouwprojecten gelijktijdig moeten kunnen verlopen zodat de marktwerking en aanvangsdatum voor elk project binnen de Schilvisie gelijk dient te zijn;

•

het maximum aantal woningen in de Vlamingpolder te schrappen en er 20 - 25 woningen per hectare gebouwd kan worden binnen de gestelde randvoorwaarden;

Schilvisie Cadzand-Bad 94

COLOFON O pdrachtgever Gemeente Sluis projectleider: Patrick van Herwaarden

O ntwerp Stegenga Werkplaats voor Stedenbouw, Tilburg Kees Stegenga

Grafische Vormgeving Bureau Bruschinski, Tilburg Bureau Ponjée, Alphen a/d Maas Francy Bruschinski / Maarten Ponjée De afbeeldingen in dit rapport zijn afkomstig van Stegenga Werkplaats voor Stedenbouw, tenzij anders vermeld. definitief rapport 24 februari 2011

Schilvisie Cadzand-Bad 95