Schilvisie, definitieve versie februari 2011
Tekst van het document
Bestaande verkaveling
Groene openbare ruimte met (centrum)parkeren en behoud doorsteek naar de boulevard
Schilvisie Cadzand-Bad 61
Gewenste ontwikkelingsrichting
met een kap. Bij de doorontwikkeling moet blijken of dit programma volledig uit
7.6 De Lopinge
grondgebonden woningen kan bestaan. De bebouwing kan eventueel (deels) ingezet worden als een ‘schuiflocatie’ van
Deze buurt bestaat momenteel uit een vijftal wooncomplexen met overwegend
De Blommaart.
appartementen. Er is sprake van een ogenschijnlijk losse setting van de volumes in een open groene ruimte. De 96 eigenaren van de vijf complexen zijn georgani-
Centraal in het buurtje ontstaat een openbare ruimte waarop de bebouwing
seerd in één vereniging van eigenaren.
is georiënteerd. Deze groene ruimte is breed aan de Noorddijk. Hier is ook de
Door de stedenbouwkundige opzet is er sprake van een ‘open’ enclave die weinig
koppeling met de wandelroute die vanuit de groene geleding in Cavelot op de
ruimtelijke relaties heeft met de directe omgeving. De openbare ruimte heeft als
Noorddijk komt.
voornaamste kwaliteit dat ze onbebouwd en groen is, maar heeft verder weinig
De sfeer van de centrale openbare plek sluit door het reliëf en de beplantingen
dragende identiteit.
aan bij het concept van het duindorp.
Net als bij De Blommaart gaat het richtinggevend kader uit van een complete herstructurering van de locatie. Op stedenbouwkundig schaalniveau zijn de vol-
7.7 Gebieden aan westzijde van het kanaal
gende doelen van belang: • Het realiseren van een aantrekkelijke looproute vanuit Cavelot via de Noord-
Tussen het kanaal en het Zwin liggen enkele verscholen woonbuurtjes (oa.
dijk, De Lopinge en De Blommaart richting het centrumgebied van de Rode
Zomerdorp ’t Zwin, Sincfal) en camping De Zwinhoeve. Het zijn typische beheer-
Wielingen.
gebieden waar geen structurele herontwikkelingen zijn voorzien. Behoud van de
• Het verbeteren van de stedenbouwkundige structuur aan de oostzijde van de
basiskwaliteit staat hier voorop. Bij ingrijpende vernieuwingen van bebouwing en openbare ruimten die verder
locatie (Meidoornstraat). • Het vervolmaken van de maritieme parade langs de Blauwe Laan.
gaan dan regulier onderhoud zal bekeken moeten worden of de woonmilieus een
De stedenbouwkundige opzet moet daarnaast rekening houden met de aanleg
sterkere badplaatsidentiteit kunnen krijgen.
van een bergbezinkvoorziening met een overstortpunt bij het Uitwateringskanaal. De woningen aan de Kanaalweg (1a t/m 5) is het enige bebouwingscluster met
Ter illustratie is een indicatieve schetsopzet gemaakt.
een directe oriëntatie op de Blauwe Laan. In het beeldkwaliteitplan dat als bijlage De maritieme parade bestaat uit een strip met tenminste een zestal appartemen-
bij het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad is gevoegd, zijn eisen gesteld aan de
tengebouwen. Ruimte tussen de volumes garandeert een transparantie tussen
bebouwing indien een ingrijpende vernieuwing wordt voorgestaan.
Scheldestraat en het achterliggende gebied. Een reeks volumes die een te gesloten bebouwingsbeeld op leveren zijn niet gewenst. Als vuistregel kan aangehou-
Voor de woonpercelen aan de Noordzeestraat is een actueel bestemmingsplan
den worden dat de verhouding gevellengte en onbebouwde tussenruimte circa
van kracht. Vanuit deze structuurvisie worden geen aanvullende kaders gesteld.
1:1 bedraagt. De gebouwen staan op een basement dat ruimte biedt aan parkeren, bergingen
De ‘kop’ van de Zwinparking is in 2009 vernieuwd met een trapopgang en
en technische ruimten. Het peil van dit basement is gelijk aan het huidige maai-
nieuwe beplantingen. Verder zijn geen aanpassingen in de inrichting voorzien.
veld. Het basement is afgedekt met een zandpakket en heeft de uitstraling van
De indeling van de Kanaalparking (achter Sincfal) zal zo worden aangepast dat
een duintuin.
hier ruimte is voor het parkeren van auto’s met aanhangers ten behoeve van
Door de ’opgetilde’ woonvolumes is het parkeren uit het zicht en beschikt de
sportvissers.
eerste woonlaag al over een uitzicht op het kanaal. Om een goede verhouding en een goed ruimtelijk ritme te krijgen binnen deze parade hebben de volumes maximaal 3 appartementen per laag. Het basisuitgangspunt is dat de gebouwen vijf woonlagen hebben. Deze strip biedt ruimte voor herhuisvesting van het merendeel van de eigenaren van de bestaande woningen op De Lopinge. Aan de oostzijde wordt in de schaal en maat van de bestaande woningbouw de brokkelige bebouwingsstructuur aangeheeld. De bebouwing bestaat uit 2 lagen Schilvisie Cadzand-Bad 62
Gewenste ontwikkelingsrichting
Optioneel: uitschuiflocatie Erholungswerke
Schilvisie Cadzand-Bad 63
Maritieme parade aan de Blauwe Laan
Voetgangersroute Cavelot – Rode Wielingen
8
Financiële verantwoording
Schilvisie Cadzand-Bad 64
Vereveningsbijdrage
Uit een voorlopige zeer globale financiële opzet blijkt dat de inkomsten van de
In het verlengde van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad is door het college van
vereveningsbijdragen voor de kern en de flanken van de badplaats nagenoeg in
burgemeester en wethouders invulling gegeven aan de zogenaamde verevenings-
evenwicht zullen zijn met de beoogde uitgaven .
bijdrage. Door het college van burgemeester en wethouders is nadrukkelijk bepaald dat de De vereveningsbijdrage is verschuldigd voor nieuwe ontwikkelingen in de bad-
extra kosten voor de kwaliteitsslag in Cadzand-Bad nagenoeg volledig dienen te
plaats. De opbrengsten worden gestort in het Investeringsfonds Cadzand-Bad.
worden gedekt door de opbrengsten uit de vereveningsbijdragen, subsidies en
Dit fonds wordt door een autonome stichting beheerd.
een eenmalige gemeentelijke bijdrage.
De middelen van het fonds kunnen worden aangewend voor de noodzakelijke
Het totaal van de financiële randvoorwaarden heeft tot consequentie dat geen
revitalisering en herinrichting van de openbare ruimte. Daarbij moet in eerste in-
uitgaven ten laste van het Investeringsfonds mogen worden gedaan, zonder dat
stantie gedacht worden aan de Boulevard de Wielingen, de oostelijke entree van
vooraf feitelijke zekerheid bestaat dat de middelen ter betaling van de uitgaven
de badplaats (Ringdijk Noord) en de ontsluiting van Cavelot. Daarnaast dienen
beschikbaar zijn.
uit deze middelen de kosten voor de heraanleg van het duinpad (in samenhang met de kustversterkingswerken) en de kosten voor de inrichting van de openbare
Na vaststelling van dit beleidskader, zal in het kader van de structuurvisie voor
ruimte nabij de jachthaven / Maritiem Balkon te worden opgebracht.
geheel Cadzand-Bad, een nauwkeuriger financiële analyse worden opgesteld.
De vereveningsbijdrage is afhankelijk van de oppervlakte en de ligging van de te realiseren appartementen/woningen (al dan niet zeezicht). In het schema is de hoogte van de vereveningsbijdrage voorlopig bepaald op de volgende bedragen (situatie 2008):
Soort goed
Waarde per m²
Bouwkosten per m²
Residuele grondwaarde
Heffingspercentage
per m²
Verevenings-
Oppervlakteberekening
bijdrage per m²
winkels/horeca
€ 1530
€ 1100
€ 430
20
€ 86
Bvo
appartementen
€ 3000
€ 1646
€ 1354
15
€ 203
Gbo
€ 2000
€ 1386
€ 614
15
€ 92
Gbo
€ 4000
€ 2500
€ 1500
15
€ 225
Bvo
€ 3000
€ 2200
€ 800
15
€ 120
Bvo
met zeezicht appartementen zonder zeezicht woningen met zeezicht woningen zonder zeezicht
Schilvisie Cadzand-Bad 65
Stichting Investeringsfonds C adzand-Bad. De inkomsten van de stichting vloeien voort uit de door de gemeente geïnde vereveningsbijdrage voor Cadzand-Bad. Het bestuur van de stichting besluit over onttrekkingen aan het fonds op basis van een onderbouwd voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Sluis. Daarbij zal het bestuur van de stichting het voorstel van het college dienen te toetsen aan de uitgangspunten in de statuten die zijn gebaseerd op het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad. Het bestuur van de stichting bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente, een deskundige op het terrein van gebieds- en projectontwikkeling en een vertegenwoordiger van Cadzand-Bad. De laatste persoon wordt voorgedragen door een vereniging van eigenaren van onroerend goed in de badplaats.
Schilvisie Cadzand-Bad 66
Bijlage 1 Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 67
Inleiding
1. Inspraakreactie
Het ontwerp van de Schilvisie Cadzand-Bad heeft op grond van het bepaalde in de gemeentelijke Inspraakverordening met ingang van 18 maart tot en met 30 april 2010 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tevens is aan belangstellenden de gelegenheid geboden om tijdens een inloopavond op 6 april 2010 kennis te nemen van deze ontwerpbeleidsvisie. Tijdens de periode van terinzagelegging hebben verschillende betrokkenen en belanghebbenden schriftelijke inspraakreacties over de ontwerpbeleidsvisie ingebracht. Mede naar aanleiding van de inspraakreacties is geconstateerd dat op onderdelen aanpassing van de beleidsvisie wenselijk is.
a.
Beide pieren zouden toegankelijk moeten worden voor publiek.
b.
De strandkerk en/of een multifunctionele voorziening zouden centraal gelegen moeten zijn.
c.
Verzoek om aan te geven waar de voorzieningen voor de toeristen gerealiseerd kunnen worden (bijvoorbeeld een midgetgolfbaan of een schaakplein).
Overwegingen gemeente a.
Het gemeentebestuur deelt de wens van betrokkene dat tenminste één van de pieren, maar zo mogelijk allebei, toegankelijk worden voor publiek en zal zich hiervoor inspannen bij het Waterschap, dat eigenaar wordt van deze pieren.
b.
De strandkerk en/of een multifunctionele voorziening voorzien in een regionale behoefte, die verder reikt dan Cadzand-Bad. Vanuit dat oogpunt is de beoogde locatie op beter bereikbare gronden gesitueerd, waarbij zeker mogelijke overlast vanuit een multifunctionele voorziening beperkt kan worden.
c.
De door betrokkene genoemde voorzieningen maken onderdeel uit van een verdere uitwerking van de plannen door de betrokken grondeigenaren en
In deze notitie worden de inspraakreacties samengevat en beantwoord. De onderdelen van de inspraakreacties die niet expliciet in de samenvatting zijn weergegeven, zijn wel in de beoordeling meegenomen. “De gemeenteraad heeft op 24 februari 2011 unaniem besloten de Schilvisie te amenderen 9 zie bijlage 2). Dit besluit heeft ook gevolgen voor de geformuleerde reacties op de aangegeven ‘overwegingen gemeente’ bij de verschillende inspraakreacties. Het amendement zal in de feitelijke reactie naar de inspraakreacties onder de nummers 5 onder a, 17 onder a en b, 18 onder a en b, 25 onder a, en 28 onder f. De reactie aan de betrokkenen zijn in overeenstemming gebracht met het vastgestelde amendement.”
passen niet binnen het schaalniveau waarop de schilvisie is ontwikkeld.
2. Inspraakreactie a.
Beide nog aan te leggen pieren zouden zowel voor wandelaars als zeevissers toegankelijk moeten zijn. De al grote aantrekkingskracht van Cadzand-Bad op zeevissers zou hierdoor vergroot worden.
Overwegingen gemeente a.
Het gemeentebestuur deelt de wens van betrokkene dat tenminste één van de pieren, maar zo mogelijk allebei, toegankelijk worden voor publiek en zal zich hiervoor inspannen bij het Waterschap, dat eigenaar wordt van deze pieren.
3. Inspraakreactie Algemeen a.
Waardering wordt uitgesproken voor de notitie.
b.
Verbetering van Boulevard de Wielingen moet met de grootste spoed worden opgepakt.
c.
Wandel- en fietspaden zullen verder verbeterd moeten worden.
Overwegingen gemeente a.
Het gemeentebestuur waardeert het dat betrokkenen hun positieve reactie op de schilvisie uitspreken.
b.
en c. Bevestigd wordt dat de herinrichting van Boulevard de Wielingen een noodzakelijke, en bij voorkeur op zo kort mogelijke termijn te realiseren, stap is bij de opwaardering van de badplaats als geheel. Dit is echter geen
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 68
onderdeel van de Schil van Cadzand, zodat hier ook geen nadere invulling
•
Gebouwde voorzieningen voor de eventuele passantenhaven worden
aan wordt gegeven in de beleidsvisie, noch in deze notitie. Ook de verbete-
bijvoorkeur geconcentreerd. Voorkomen moet worden dat er op het
ring van wandel- en fietspaden kan plaatsvinden in een verdere uitwerking
maritieme balkon een ‘hagelslag’ van losse laagwaardige gebouwtjes
van de plannen, dit past niet binnen het schaalniveau waarop de schilvisie is
ontstaat. Beter is het om de gebouwde faciliteiten en benodigde bud-
ontwikkeld.
getten te combineren in één object met een stijlvolle architectuur die past bij het gewenste karakter van de badplaats. De visie gaat in de
Parkeren bij passantenhaven
beeldvorming vooralsnog uit van een concentratie en opwaardering van
d.
Naar de mening van betrokkene past parkeren in of zeer nabij de duinen
dergelijke functies in de vorm van een vernieuwd gebouw van de KNRM.
niet in de recreatieve omgeving van Cadzand-Bad. Parkeren bij het gebouw
Indien blijkt dat in de toekomst binnen hetzelfde gedachtegoed ook
van de reddingsbrigade is dan ook ongewenst, evenals de uitbreiding van dit
andere acceptabele oplossingen mogelijk zijn wordt dit nu uiteraard niet
gebouw.
uitgesloten.
e.
f.
Voorgesteld wordt het gebouw van de reddingsbrigade te verplaatsen in
•
De strekdammen en het gebouw van de KNRM vereisen een functie-
combinatie met de aanleg van een passantenhaven. Indien een dergelijke
gebonden toegankelijkheid van autoverkeer, met plaatselijk extra ma-
haven ontwikkeld wordt, verzoekt betrokkene rekening te houden met de
noeuvreerruimte en parkeergelegenheid voor autoverkeer. Deze ruimte-
verkeersintensiteit, het parkeren en de mogelijke overlast van klapperende
claim kan het best slim gecombineerd worden met ruimte voor het zeer
vallen van schepen.
beperkte autoverkeer voor de sportvissers en een kortparkeerregime voor
Bij de aanleg van een passantenhaven dient naar de mening van betrokkene
‘halers en brengers’ en eventueel calamiteitenverkeer die een passanten-
een milieueffectrapport te worden opgesteld.
haven met zich mee zal brengen. De toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de mogelijke komst van een passantenhaven is
Overwegingen gemeente
naar verwachting zeer gering in relatie tot de recreatieve ontwikkelingen
d.
en e. Deze stelling van betrokkenen wordt niet met argumenten onderbouwd.
die door de verschillende beleidsvisies voor Cadzand-Bad worden gesti-
Realisatie van een mogelijke passantenhaven wordt als kans en toegevoegde
muleerd.
waarde voor Cadzand-Bad gezien. Bij een dergelijke functie horen naast de
•
Meer dan nu het geval is zal voor de infrastructuur en bebouwing aan-
feitelijke infrastructuur van ligplaatsen ook een aantal basisvoorzieningen
dacht gegeven moeten worden aan de ontwerpkwaliteit (landschappe-
voor de watersporter en overige bezoekers van de haven. Het profiel van het
lijke inpassing) binnen het badplaatsmotto ‘Natuurlijk Stijlvol’ . De visie
Maritiem Balkon is in deze visie voor het buitendijkse gebied benoemd als een
formuleert dit als een ontwerpopgave die door Waterschap en Gemeente
omgeving zonder een ontwikkeling met omvangrijke rode functies. De erva-
Sluis moet worden opgepakt. Door de verbreding van de (kunstmatige)
ring van een robuuste ‘lege’ ruimte van strand en nieuw duinlandschap staat
duinenrij en de verplaatsing van het strand zal de schaal en maat van het
voorop. Eventuele bebouwing heeft in schaal en maat een beperkt karakter
landschap hier toenemen. Dit biedt uitstekende mogelijkheden voor de
(paviljoens). Binnen dit openbaar toegankelijke landschap moeten goede
inpassing van infrastructuur en beperkte bebouwing.
voorzieningen zijn voor de strandgasten, wandelaars en fietsers in de vorm
•
De visie vermeldt al dat de sportvissers voor het langparkeren van auto’s
van een padenstructuur en verblijfsplekken. Op de overgang van binnendijks
en trailers aangewezen zijn op de Zwinparking. Op de KNRM wordt, als
en buitendijksgebied – het zeefront van de westflank – wordt, mits passend
algemeen aanvaarde voorziening ten behoeve van de veiligheid van bad-
in de bestaande stedenbouwkundige structuur van het dorp, een genuanceer-
gasten en watersporters, steeds vaker een beroep gedaan en wij achten
de verzwaring van het bestaande bebouwingspatroon toegestaan (de Rode
het dan ook in het algemeen belang dat voorzien wordt in een bij de aard
Wielingen, omgeving hotel de Schelde, Scheldestraat en het hotelcluster van
en omvang van de activiteiten passende behuizing. De komst van een
Noordzee en De Wielingen). Binnen deze conceptuele hoofdlijn is een uit te
passantenhaven zou mogelijk bij een verdere uitwerking kunnen leiden tot
werken streefbeeld geformuleerd dat uitgaat van een slimme combinatie van
een verplaatsing van het (te vergroten) gebouw van de reddingsbrigade,
noodzakelijke voorzieningen in de vorm van infrastructuur en bebouwing:
maar dit is zeker geen uitgangspunt voor één van beide ontwikkelingen.
•
De faciliteit voor hobbymatige zeevissers (trailerhelling) moet gecombi-
Overlast als gevolg van klapperende vallen is op een passantenhaven
neerd worden met de voorzieningen van de reddingsmaatschappij en de
minimaal, immers de opvarenden verlaten niet voor langere tijd hun schip
haven. Aan de oostzijde van de strekdammen wordt het strand niet meer
waardoor eventuele overlast snel wordt opgemerkt en verholpen. Voor
belast met autoverkeer anders dan onderhoudsverkeer van het Water-
het overige betreft dit een mogelijk toekomstig gebruikseffect waarmee
schap.
ook in een planologische procedure geen rekening kan worden gehouden. Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 69
f.
Artikel 7.2 van de Wet milieubeheer bepaalt wanneer een milieueffectrap-
Knokke en op zee, zonlichttoetreding op het balkon. De aanzienlijke ver-
port (MER) dient te worden opgesteld. In een algemene maatregel van be-
mindering van zichtlijnen en zonlicht kan met objectieve metingen worden
stuur worden de activiteiten aangewezen. die a) belangrijke nadelige gevol-
vastgesteld.
gen kunnen hebben voor het milieu of b) ten aanzien waarvan het bevoegd
p.
Bij notariële acte heeft betrokkene daarnaast het recht gebruik te maken van
gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu
een aantal voorzieningen van het hotel de Wielingen. Met name het gebruik
kunnen hebben. Dit zijn de zogenoemde bijlagen C en D. Onderdeel C bevat
van een zonnig terras met uitzicht op zee wordt aanzienlijk beperkt door de
de activiteiten, plannen en besluiten ten aanzien waarvan het maken van een
voorgestane uitbreiding van hotel Noordzee.
milieueffectrapportage (m.e.r) verplicht is. De aanleg van een jachthaven is m.e.r.-plichtig bij een omvang van 250 ligplaatsen of meer in een gevoelig
Overwegingen gemeente
gebied. De activiteiten waarvoor het bevoegd gezag, in dit geval de gemeen-
g.
en h. De gebiedsvisie voor de westflank van het dorp gaat nadrukkelijk uit
te, moet beoordelen of een MER opgesteld dient te worden zijn opgenomen
van het behoud van het alom aanwezige natuurlijke basiskapitaal in en bij
in onderdeel D. Onder deze activiteiten valt onder meer de aanleg, wijziging
dit deel van de badplaats. Door de terughoudendheid in de ontwikkeling
of uitbreiding van een jachthaven in die gevallen dat de activiteit betrekking
van nieuwe rode functies rond het Maritiem Balkon wordt juist extra het
heeft op 100 ligplaatsen of meer.
accent gelegd op het natuurlijke en groene karakter van de omgeving. De landschappelijke robuustheid wordt door de kustversterking nog eens extra
Zeewaartse uitbreiding en concrete locatie hotel Noordzee
aangezet: het duingebied wordt breder en het strand wordt in die zelfde
g.
Een zeewaartse uitbreiding van hotel Noordzee gaat ten koste van de zicht-
maat verplaatst. Vanuit het dorp zal, bij een positie op dijkniveau kijkend
lijn van Cadzand-Bad over het uitwateringskanaal naar het Zwin. Het Zwin,
in westelijke richting over het Uitwateringskanaal, de toegenomen omvang
dat als één van de belangrijkste basiselementen voor de recreatieve waarde
van het duingebied waarschijnlijk al te ervaren zijn. De mogelijkheden voor
van Cadzand-Bad fungeert, verliest daardoor een deel van zijn aantrekkings-
uitbreiding van de hotels Noordzee en de Wielingen zijn verwoord in een
kracht. Dit klemt temeer nu meer dan 40 miljoen euro is geïnvesteerd in de
apart onderdeel van paragraaf 7.3 en visueel weergegeven op het Struc-
ontwikkeling in het Zwin.
tuurbeeld westflank, het Maritiem Balkon e.o. en het drieluik Verblijfsplek-
Ook wordt het zicht vanuit Cadzand-Bad en complex De Wielingen op het
ken, Structuurbepalende bebouwing en Architectonische parels. Inmiddels is
strand, de Zwinmonding en de Belgische kust door een dergelijke uitbreiding
gebleken dat vooralsnog geen draagvlak kan worden gevonden voor de bij
beperkt.
aandachtsbolletjes 6 en 7 beschreven en in de tekeningen zichtbare uitbrei-
Daarnaast neemt de inval van zon op de terrassen en balkons van De Wielin-
dingsmogelijkheden. De afgelopen maanden heeft diverse malen overleg
gen af.
plaatsgevonden met de betrokken ondernemers teneinde een voor alle par-
j.
Eerder genoemde punten leiden tot planschade.
tijen aanvaardbare, gezamenlijke, ontwikkelingsrichting te vinden. Stappen
k.
Ook voelt betrokkene zich als eigenaar van een appartement in het complex
zijn gezet, maar de ontwikkelingen zijn nog niet zover gevorderd dat deze
gedwongen om alle mogelijke rechtsmiddelen te gebruiken om de uitbrei-
concreet in deze beleidsvisie kunnen worden opgenomen. Er is dan ook voor
ding tegen te gaan. Om dit te voorkomen verzoekt betrokkene dringend
gekozen de uitbreidingsmogelijkheden in de beleidsvisie niet te beperken tot
om vroegtijdig in het overleg betrokken te worden om een voor alle partijen
een uitbreiding in noordelijke (Noordzee) of zuidelijke (de Wielingen) rich-
bevredigende oplossing te vinden.
ting. Eerder genoemde aandachtsbolletjes in de tekst zullen worden aange-
Volgens de beschrijving op pagina 56 en verder kan Noordzee uitbreiden met
past, evenals de genoemde tekeningen. Binnen het uitgangspunt van deze
inachtneming van een groot aantal nader te stellen eisen. Deze voorwaarden
visie dat beide complexen moeten kunnen doorontwikkelen, mits dit ook
zijn nog onvoldoende met harde stellingen onderbouwd.
een verbetering van de ruimtelijke en functionele kwaliteit voor de directe
h.
i.
l.
m. Betrokkene heeft bezwaar tegen een uitbreiding in noordelijke richting,
omgeving oplevert, wordt in gezamenlijkheid een traject opgestart waarbij
waarbij de bouwhoogte groter wordt dan de provinciale richtlijn van 15
nauwkeuriger ingegaan kan worden op samenhangen, randvoorwaarden en
meter.
belangen van diverse betrokkenen. Zie daarvoor ook de overwegingen bij
Er is thans al deels sprake van strijd met het geldende bestemmingsplan.
inspraakreactie nr. 19 en 30.
n.
Betrokkene overweegt ook bezwaar in te dienen tegen een mogelijk toekomo.
i.
In het voorgestelde werkproces kan bij de verdere planvorming dan ook
stige wijziging van het bestemmingsplan voor deze uitbreiding.
nadrukkelijk aandacht gegeven worden aan aspecten van lichtinval en de
Betrokkene voelt zich benadeeld door de voorgenomen planvorming bij hotel
bezonning van terrassen en balkons. Dit door het uitvoeren van een bezon-
Noordzee en stelt planschade te lijden door een verlies van uitzicht richting
ningsstudie waardoor nu geuite bezwaren onderzocht kunnen worden.
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 70
j.
Burgemeester en wethouders kunnen aan betrokkene een tegemoetkoming
op de voorgenomen plannen kenbaar te maken en deze zullen bij de be-
in de schade als gevolg van een waardevermindering van onroerend goed
sluitvorming worden meegewogen. Als een planologisch besluit tot stand is
toekennen, voor zover deze schade redelijkerwijs niet voor zijn rekening be-
gekomen, kunnen belanghebbenden die dit besluit wensen te betwisten zich
hoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins
wenden tot de rechtbank of de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad
is verzekerd. Dit kan, blijkens het bepaalde in artikel 6.1 van de Wet ruimtelij-
van State. Hierover wordt dan in de procedure nadere informatie verstrekt.
ke ordening, echter alleen als gevolg van enkele nader omschreven besluiten.
o.
gen.
Het presenteren of vaststellen van een beleidsvisie door een gemeentelijk bestuursorgaan is hieronder niet begrepen. Mogelijk optredende waardever-
k.
Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen onder j is overwo-
p.
Het recht om gebruik te maken van een aantal voorzieningen van hotel de
mindering van onroerend goed wordt dus eerst bij de totstandkoming van
Wielingen, zoals kennelijk notarieel is vastgelegd, wordt door een uitbreiding
een bestemmingsplan, of een ander tot feitelijke uitbreiding van het hotel
van hotel Noordzee niet aangetast. Voor zover betrokkene hierdoor een
leidend besluit, zoals een omgevingsvergunning, in de afwegingen meegeno-
vermindering van zijn gebruiksgenot ervaart doordat tijdens dit gebruik het
men.
terras als minder zonnig wordt ervaren of het uitzicht wordt beperkt, betreu-
Het staat iedere natuurlijke of rechtspersoon te allen tijde vrij om gebruik te
ren wij dit, doch dit vormt geen uitgesproken onderdeel van een toekomstige
maken van de beschikbare rechtsbeschermingsmiddelen om zijn belangen,
belangenafweging.
voor zover die naar zijn oordeel niet of onvoldoende betrokken zijn bij de besluitvorming van de gemeente, aan te wenden. De gemeente probeert
Hotel De Blanke Top
zich als regisseur van de ontwikkelingen in Cadzand-Bad, binnen de kaders
q.
De omvang van de mogelijke uitbreiding is niet duidelijk en betrokkene
die door de gemeenteraad zijn bepaald, zoveel mogelijk open op te stellen
vraagt zich af of het aanbod van hotels en appartementen niet te groot
voor overleggen met iedere betrokkene. De gemeente is echter eveneens een
wordt. Nadere studie naar vraag en aanbod verdient aanbeveling, voor toe-
publiek orgaan dat bestuursrechtelijk gehouden is bepaalde plannen, wan-
zeggingen worden opgenomen in deze visie of het bestemmingsplan.
neer deze worden ingediend te toetsen aan bestaand of voorgenomen beleid
l.
en de geldende wet- en regelgeving. Beleidsmatig is de opdracht van de ge-
Overwegingen gemeente
meente om de beoogde kwaliteitsslag te realiseren. Dat sprake kan zijn van
q.
tegengestelde belangen en opvattingen is daarbij onvermijdelijk. Een beleids-
worden gezet. Daarbij passen een uitgebreid scala aan mogelijkheden voor
matige benadering en de regierol van de gemeente laten onverlet dat alle
toeristische overnachtingen. Grote hotels met alle daarbij behorende luxe,
belangen in formele procedures op een strikt onafhankelijke en op basis van
zoals beperkte vergaderaccommodatie en, bijna vanzelfsprekend, welness-
de vigerende beleiduitgangspunten en wet- en regelgeving worden gewogen.
voorzieningen, horen daar net zo goed bij als kleinere intieme hotels, appar-
Een mondelinge toelichting ten aanzien van de ingediende inspraakreacties
tementen, campings en vakantiewoningen in diverse segmenten. Het belang
is, nu deze duidelijk zijn verwoord en geen vragen oproepen, niet nodig.
van de hotelbranche voor de badplaats is in de visie (hoofdstuk 2, paragraaf
Een beleidsvisie als de onderhavige leent zich niet voor het opnemen van een
3) nog eens extra belicht. Zoals reeds eerder overwogen is een beleidsvisie
nadere eisenregeling voor elke individuele ontwikkeling. Dergelijke eisen en
als de onderhavige niet van een detailniveau dat hieraan allerlei onderzoeken
randvoorwaarden maken onderdeel uit van een verdere uitwerking van de
ten grondslag worden gelegd. In beginsel is echter ook voor een combinatie
plannen door de betrokken grondeigenaar en passen niet binnen het schaal-
van alle in de schilvisie opgenomen ontwikkelingen ruimte. Hierbij is tevens
niveau waarop de schilvisie is ontwikkeld.
overwogen dat de gewenste kwaliteitsverbetering voor het dorp en de daar-
m. Van dit bezwaar is kennis genomen. Voor een inhoudelijke reactie verwijzen n.
Cadzand-Bad moet weer als toeristische badplaats en ‘hotspot’ op de kaart
aan gelieerde voorzieningen alleen gefinancierd kan worden door ook een
wij naar hetgeen onder g tot en met i is overwogen.
uitbreiding van het aantal bedden toe te staan. Voor de Hotel De Blanke Top
Voor de bouw van hotel Noordzee in de huidige vorm is gebruik gemaakt
geldt, net als voor de andere hoteliers, dat de ondernemer op basis van ken-
van een planologische procedure om afwijking van het bestemmingsplan
nis van de branche, de toekomstverwachtingen daarvan, de bedrijfsfilosofie
mogelijk te maken en te onderbouwen. Daarmee is op dit moment geen
en financiële mogelijkheden zijn eigen afwegingen maakt over de doorgroei
sprake van strijd met het vigerende bestemmingsplan. Een mogelijke toekom-
(en het tempo daarvan) van het bedrijf. De gemeente is geen partij in die
stige uitbreiding van het hotel zoals omschreven in de schilvisie dient even-
‘interne overwegingen’ van de onderneming. De gemeente beoordeelt wel of
eens een planologische procedure te doorlopen, dit kan een bestemmings-
de ondernemingsambitie bijdraagt aan de opwaardering van de badplaats en
planprocedure zijn, maar er zijn ook andere mogelijkheden. In ieder geval
of de ruimtelijke vertaling van die ambitie stedenbouwkundig en landschap-
biedt elke planologische procedure voor derden de mogelijkheid hun reactie
pelijk inpasbaar is. Vanuit die verantwoordelijkheid kan en zal de gemeente
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 71
q.
eisen stellen aan de aard, omvang, en hoofdopzet van de uitbreiding. Daarbij
website. Ook ingediende aanvragen om omgevingsvergunning worden hier
wordt tevens gekeken naar de ruimtelijk-functionele samenhang met andere
bekend gemaakt.
relevante lopende initiatieven in de onmiddellijke omgeving. De in deze visie geschetste globale ruimtelijke koers voor De Blanke Top past in de verster-
4. Inspraakreactie
king en opwaardering van dit oostelijke stedenbouwkundige knooppunt en
a.
Gevreesd wordt dat de dagrecreant zijn heil verderop zoekt als deze niet de mogelijkheid krijgt om dicht bij het strand in de buurt van het dagjescentrum
het belangrijke entreegebied van de badplaats.
te parkeren. Parkeren aan de Ringdijk-Noord is onaanvaardbaar ver in de Centrum Cadzand-Bad en omgeving Strandhotel
ogen van betrokkene. Als de dagrecreant hierdoor verder doorrijdt en vlak bij
r.
Uit de stukken blijkt niet duidelijk hoe de planologische situatie voor de uit-
het strand parkeert, waarop ook thans al niet gehandhaafd wordt, betekent
breidingen ter linker en rechter zijde van het Strandhotel zijn geregeld. Naar
dit voor het dagjescentrum veel omzetderving.
verluidt zou de Branding worden vervangen door een appartementencom-
s.
brengen. In 2006 zou het aantal parkeerplaatsen met 260 stuks toenemen,
zijn de achterrooilijn, de bouwhoogte en de uitstraling van een nieuw te
nu wordt alleen nog gesproken over een vermindering van het parkeeraan-
bouwen complex voor hem van groot belang.
bod. Dit zal naar de mening van betrokkene tot meer verkeersbewegingen en
Op een verzoek om informatie inzake de status van het bestemmingsplan
overlast leiden. c.
gen 3 en 4 betekent dat er veel meer mensen langs het perceel van betrok-
Zoute. Betrokkene verzoekt hierover per omgaande te worden geïnformeerd.
kene zullen passeren. Dit vergroot mogelijk ook de overlast.
Betrokkene verzoekt zijn inspraakreactie mondeling te mogen toelichten en
d.
Zuid er in de omgeving van de Strandkerk 200-300 parkeerplaatsen komen.
van zowel deze procedure als de komende procedures om te komen tot een
De overloopparking daar bestaat allang, dus betrokkene vraagt zich af waar
structuurvisie en een bestemmingsplan.
die plaatsen dan komen. Ook is niet duidelijk wat bedoeld wordt met de parkeerkamer/westelijke groene kamer in 6.1 en 6.3.
Deze beleidsvisie omvat niet het Strandhotel en de andere gewenste ontwik-
f.
In 6.3 wordt ook opgemerkt dat de huidige coupure bij de Strandkerk be-
kelingen in de kern, deze zijn vastgelegd in het Ontwikkelingsplan ‘Natuurlijk
houden blijft. In de laatste gemeenteraadsvergadering zou deze nog moeten
stijlvol’. Voor nadere informatie ten aanzien van de mogelijkheden ter plaatse
wijken voor de nieuwe coupure in het plan Cavelot. Ook is er de belofte dat
van het Strandhotel wordt dan ook verwezen naar het Ontwikkelingsplan.
de bestaande coupure een inrit voor auto’s heeft aan Boulevard de Wielin-
Wellicht ten overvloede merken wij op dat zowel het Ontwikkelingsplan als
gen. Dit wordt weersproken in 6.3, waar gesproken wordt over een parkeer-
de bijbehorende bijlagen via de gemeentelijke website raadpleegbaar zijn.
kamer met een directe voetgangersverbinding met het dagjescentrum. De
Er zijn (nog) geen concrete bouwplannen ingediend voor nieuwbouw op de
visie roept op dit punt vragen op.
locatie van de Branding. Wel hebben wij begrepen dat er bij private partijen
g.
De ontwikkeling van de Kikkerput, Vlamingpolder en Cavelot leidt tot het ge-
hiertoe voornemens bestaan. Er is echter op dit moment geen bestemmings-
vaar dat moeilijker projecten zoals de winkelgalerij te weinig aandacht krijgen
plan of ander planologisch besluitvormingstraject in procedure voor deze
of zelfs doodbloeden.
locatie. Zodra een omgevingsvergunning wordt aangevraagd of anderszins
t.
Bij punt 4.4 wordt vermeld dat ter vervanging van de parking op Duinhof-
hem voorts te informeren over het verdere verloop van de besluitvorming
Overwegingen gemeente
s.
Ook het vervallen van de openbare duinopgang tussen Boulevard de Wielin-
nenkort met de bouw begonnen worden in samenwerking met Compagnie ’t
e. r.
Het vervallen van parkeeraanbod zal grote problemen in de kern teweeg
plex. Nu betrokkene eigenaar is van een appartement in complex Deurloo
ter plaatse is niet gereageerd. Kennelijk zijn de plannen afgerond en zal bin-
t.
b.
h.
Er is een duidelijke witte vlek tussen de parkeerkamer en de boerderijkamer.
een besluitvormingstraject wordt gestart, zal hiervan kennis worden gegeven
Het voorstel is om hier een nieuwe parking te situeren ter vervanging van de
in het huis-aan-huis blad.
plaatsen op Duinhof-Zuid.
Betrokkene is inmiddels in de gelegenheid geweest zijn reactie mondeling toe
i.
De opmerking in 5.5 ‘aanpassing van de uitsluiting van de Lange Strinkweg
te lichten. Hierbij zijn de bovenstaande punten nader uiteengezet. Over de
vanwege de ontsluiting van de zuidflank (Cavelot en omgeving)’ is niet dui-
besluitvorming inzake deze beleidsvisie wordt betrokkene vanzelfsprekend
delijk.
geïnformeerd. Voor zover betrokkene op de hoogte gehouden wenst te
j.
Betrokkene vraagt zich af of, als de beantwoording van de inspraakreacties
worden van andere planologische procedures binnen de gemeente Sluis en
heeft plaatsgevonden, nog de mogelijkheid bestaat de uitgangspunten van
Cadzand-Bad in het bijzonder wordt verwezen naar de wettelijk verplichte
gemeentewege te veranderen waardoor die beantwoording niet meer juist is
publicaties in het Zeeuws-Vlaams advertentieblad en op de gemeentelijke
en wat de mogelijkheden in dat geval dan zijn. Als dit alleen een gang naar
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 72
k.
de rechter is, is deze procedure dan geen farce?
gen. Voor deze ontwikkeling wordt een afzonderlijke bestemmingsplanproce-
Betrokkene maakt, vooruitlopend op nieuwe inzichten, aanspraak op de mo-
dure doorlopen.
gelijkheid nadere aanvullingen op deze zienswijze in te dienen.
e.
In paragraaf 6.1 wordt gesproken over een compacte parkeervoorziening ten oosten van Cavelot. Eerst in paragraaf 6.3 wordt gesproken over de weste-
Overwegingen gemeente
lijke groene kamer. In beide gevallen wordt gedoeld op de nieuwe parking
a.
en b. Op het terrein van de familie De Keuninck zal als gevolg van de recente
die zou worden aangelegd op het terrein (ten zuiden) van de strandkerk ter
onderhandelingen onder meer een parkeerterrein met 800 plaatsen voor
vervanging van het parkeren op de locatie Duinhof zuid. De tekening op
dagjesmensen worden aangelegd. Daarnaast wordt in de visie voorzien in
pagina 43 van de ontwerp beleidsvisie geeft aan waar de bedoelde kamer is
een nieuwe overloopparking op een locatie aan de Ringdijk-Noord. Beide
gelegen. Inmiddels wordt, als gevolg van de grondruil met de familie De Keu-
locaties zijn voor zowel de dagrecreant als het dagjescentrum strategisch
ninck, dit deel van de beleidsvisie gewijzigd. De agrarische gronden tussen de
gesitueerd. Er is aandacht voor de ontwikkeling van routes voor de wan-
strandkerk en de gronden ten zuiden daarvan en de boerderijkamer worden
delaar richting het dagjescentrum en de belangrijke daarbij gelegen dui-
nu ingezet ten behoeve van de realisatie van extra parkeerplaatsen, één en
nopgang. Door het behoud van de coupure ter hoogte van de strandkerk
ander zoals betrokkene ook voorstelt onder h.
neemt de afstand voor toeristen naar het Duinhof niet onevenredig toe en
d.
Zoals ook in de gemeenteraad is besproken blijft de coupure ter hoogte van
is de vrees van betrokkene ongegrond. Het aantal plaatsen neemt ook fors
de Strandkerk behouden. In de bestemmingsplanprocedure voor de ontwik-
toe, evenals de bereikbaarheid door de te verleggen Lange Strinkweg. Voor
keling van Cavelot is hierover overeenstemming bereikt met het waterschap.
het dagjescentrum zijn hierdoor alleen positieve gevolgen te verwachten.
Vooralsnog is de insteek dat het autoverkeer vanaf Boulevard de Wielingen,
De beleidsvisie wordt met betrekking tot deze punten aangepast. Daarnaast
door de coupure, en via de (nieuwe) Lange Strinkweg het nieuwe parkeerter-
kunnen in de uitwerking van de visie in concrete plannen maatregelen wor-
rein ten zuiden van de Noorddijk kan bereiken. Het parkeerterrein kan alleen
den getroffen om aan de geuite vrees van betrokkene tegemoet te komen.
verlaten worden via de (nieuwe) Lange Strinkweg. Dit bevordert ook de
Zo verdient het aanbeveling om een goed verwijssysteem naar de parkings te
verkeersveiligheid in de kern, het aantal verkeersbewegingen wordt immers
realiseren, waarbij de aangegeven routes voor de wandelaars logisch, veilig
aanzienlijk minder.
en aantrekkelijk zijn. Op dit punt is ondermeer een heldere uitwerking van
c.
f.
g.
De ontwikkelingen zoals omschreven in deze schilvisie, maar ook in de Ont-
de herinrichting van de Boulevard van belang, alsmede een scherpe controle
wikkelingsvisie, vinden in alle gevallen gefaseerd plaats. In beginsel is vraag
en handhaving op foutief parkeren. Het complex van voorgestane ontwikke-
naar en ruimte voor alle geschetste ontwikkelingen. Het kan dan ook niet
lingen zal naar verwachting juist een positief effect hebben op de omzet van
zo zijn dat nieuwe ontwikkelingen die de badplaats ten goede komen geen
het dagjescentrum
doorgang kunnen vinden, omdat herontwikkeling van lastiger locaties op zich
In het kader van deze beleidsvisie zullen in ieder geval geen besluiten om de
laat wachten. Het ligt voor het grootste deel aan de ondernemers/eigenaren
duinovergang af te sluiten worden voorbereid op initiatief van het gemeente-
zelf hoe snel de ontwikkeling gaat, de gemeente is immers bij geen enkele
bestuur. De mogelijk toekomstige herontwikkeling van het dagjescentrum en
ontwikkeling in Cadzand-Bad de initiatiefnemer. Voor herontwikkeling van
de daaruit voortvloeiende gevolgen voor de bereikbaarheid van de duin-
de winkelgalerij is overeenstemming nodig tussen meerdere eigenaren, dit zal
overgang zijn wel onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het op dat moment
dus ook meer tijd vragen. Voor de gemeente is slechts een toetsende en faci-
onttrekken van de duinopgang aan het openbaar gebied is goed gemoti-
literende rol weggelegd, initiatieven worden beoordeeld aan de hand van de
veerd in de visie. Juist het concentreren van de voetgangersbewegingen van
vigerende beleidskaders, waarna een op het project toegesneden procedure
en naar het strand via de oostelijke hoek van Duinhof zal economisch gezien
kan worden gevolgd. Voorbeelden hiervan zijn de ontwikkeling van de loca-
gunstig zijn voor de gevestigde onderneming op bedoeld perceel. Zoals ook
tie aan de Scheldestraat, Duinhof Zuid en een winkelruimte en recreatieap-
is verwoord, wordt ingezet op een verbetering van de hoofdroute. Door een
partementen op het perceel Boulevard de Wielingen 52. Voor de gemeente
dergelijke vervlechting van ontwikkelingen behoeft voor een toename van de
is een initiërende rol slechts weggelegd op het vlak van verbetering van de
overlast dan ook niet te worden gevreesd.
openbare ruimten.
De overloopparking omvat agrarisch bestemde gronden, die bij grote drukte
h.
gebruikt worden als parkeerterrein. Hiervoor is het terrein niet bestemd, noch is er sprake van een inrichting die een jaarrond gebruik van de parking
Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen onder e is overwogen.
i.
Het betreft hier een typefout, ‘uitsluiting’ wordt vervangen door ‘ontslui-
kan garanderen. Voortschrijdende planvorming heeft ertoe geleid dat het
ting’. Uit het voor de ontwikkeling van Cavelot opgestelde MER is gebleken
aantal parkeerplaatsen dat nu gerealiseerd wordt maximaal 800 zal bedra-
dat de Lange Strinkweg tussen de Badhuisweg en Ringdijk Noord te smal is
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 73
j.
voor het verwerken van de verkeersbewegingen die door de nieuwe ontwik-
Habitatrichtlijn en ook vanuit provinciaal en landelijk beleid zijn het belang
kelingen worden gegenereerd. Een verbreding tot ten minste 5,5 meter is
en de kwetsbaarheid van de boomkikker onderkend. Nu verspreid over
noodzakelijk. Door de voorgestane grondruil kan een nieuwe, brede, ont-
Cadzand-Bad voldoende mogelijkheden zijn om bestaande bebouwing te
sluiting worden gerealiseerd, met zo mogelijk een vrijliggend fietspad, om de
vervangen door meer volumineuze bebouwing, wordt het ongewenst en ook
verkeersbewegingen naar en van Cavelot en de nieuwe parking op een vlotte
programmatisch onnodig geacht om ter plaatse van de kikkerputten en de
wijze te verwerken.
Vlamingpolder te bouwen en/of te verharden. Bovendien geeft vervangende
Als de argumenten in de inspraakreacties daartoe aanleiding geven, kan een
nieuwbouw aan de boulevard een impuls aan Cadzand-Bad in de vorm van
beleidsvisie gewijzigd worden vastgesteld. Ook kan een beleidsvisie ongewij-
herstructurering en is in dit geval ook sprake van duurzaam ruimtegebruik.
zigd worden vastgesteld, als geen doorslaggevende argumenten zijn aange-
b.
In de visie is een jachthaven opgenomen. Burgemeester en wethouders heb-
voerd om wijzigingen aan te brengen. In beide gevallen is dat het eindstadi-
ben aan de initiatiefnemers van de verschillende plannen gevraagd de econo-
um van de procedure van deze visie, tegen het besluit tot vaststelling van de
mische haalbaarheid aan te tonen. Als hieruit voortkomt dat het realiseren
gemeenteraad is geen bezwaar of beroep mogelijk. Eerst tegen individuele
van een dergelijke passantenhaven niet haalbaar is, lijkt het beter de visie
besluitvormingstrajecten die gebaseerd zijn op de in deze beleidsvisie neer-
hierop aan te passen.
gelegde uitgangspunten kan een juridische procedure worden doorlopen.
c.
Vanwege de karakteristieken van west Zeeuws-Vlaanderen, met name de
Hierin kan eventueel ook gereageerd worden op de beleidsuitgangspunten
herkenbare opbouw van het gebied van het vroegere Eiland van Cadzand
van de visie die aan het besluit ten grondslag liggen, of juist tegen een wij-
met op- en aanwassen aan een kerngebied, de kuststrook met verdronken
ziging van deze uitgangspunten als daar in het individuele geval een gemo-
gebied, duinen en zeewering, de verzande zeearm van het Zwin en de paal-
tiveerde reden voor bestaat. Overigens is deze beleidsvisie een onderdeel in
hoofden langs de kust, is het gebied in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur
het traject dat het uiteindelijke einddoel heeft een bestemmingsplan vast te
aangewezen als Belvedère gebied. Verzocht wordt in de Schilvisie, maar meer
stellen voor geheel Cadzand-Bad. In beginsel zal deze beleidsvisie, eventueel
nog in de daaropvolgende structuurvisie, meer aandacht te schenken aan
na gewijzigde vaststelling, worden gebruikt voor het opstellen van een struc-
de strategie die geldt voor dergelijke gebieden ‘versterken samenhang en
tuurvisie voor Cadzand-Bad. Die structuurvisie kan dan vervolgens de basis
herkenbaarheid zijn voorwaarde voor nieuwe ontwikkeling’.
vormen voor een nieuw op te stellen bestemmingsplan. Bij deze beleidsma-
k.
tige trajecten wordt iedereen weer in de gelegenheid gesteld inspraakre-
Overwegingen gemeente
acties en/of zienswijzen in te dienen. Wellicht ten overvloede wordt hierbij
a.
De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 24 februari jl. besloten het
opgemerkt dat gedurende de looptijd van de procedures gewijzigde inzichten
provinciale standpunt inzake de Kikkerput en de Vlamingpolder niet te
ontstaan, die kunnen leiden tot andere gemeentelijke standpunten.
volgen. De visie wordt gewijzigd vastgesteld, zodanig dat op het terrein van
Onderhavige beleidsvisie heeft een inspraakprocedure doorlopen, de in-
zowel de Kikkerput als de Vlamingpolder bebouwing en verharding mogelijk
gediende reacties worden dan ook aangemerkt als inspraakreactie. Na het
is. De dichtheid wordt hierbij verhoogt ten opzichte van de ontwerp Schil-
sluiten van de termijn van terinzagelegging, in dit geval op 1 mei 2010, is het
visie zoals deze ter inzage heeft gelegen, teneinde een meer dorps milieu te
niet meer mogelijk om een inspraakreactie in te dienen, noch een aanvulling
realiseren en de ontwikkeling tevens vanuit economisch oogpunt te optimali-
hierop. Als betrokkene meer specifieke argumenten aan haar reactie wenst
seren. Voor zover de Kikkerpunt en/of Vlamingpolder op dit moment een ge-
toe te voegen, kan gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden die de
schikte habitat zouden bieden voor de boomkikker, dient bij de feitelijke ont-
toekomstige planologische procedures bieden.
wikkeling van deze locaties uit gedegen onderzoek te blijken of hiervan in de praktijk nog sprake is en tevens of het in de lijn der verwachting ligt dat de
5. Inspraakreactie
boomkikker zich in de toekomst op deze percelen nog zou kunnen vestigen.
a.
In de visie wordt aangegeven dat de Noorddijk een rol heeft als migratieroute
Hierbij is in de overwegingen betrokken dat de voorgestane dorpse woonbe-
tussen de Kievittepolder en de biotoop ten noorden van de Ringdijk Noord
bouwing niet per definitie afbreuk doet aan het leef- of voortplantingsgebied
voor met name de boomkikker. Tevens is het gebied een stepping stone en
van de boomkikker. Gebleken is immers dat de boomkikker zich ook veelvul-
onmisbare schakel voor migratie naar het noordoosten (onder meer Herdijkte
dig in tuinen kan ophouden. Een groene inrichting van het gebied, gecom-
Zwartepolder en Zwartegatsche Kreek), waar geschikte habitat aanwezig is.
bineerd met de in het plangebied Cavelot aan te leggen kikkerputten, kan
Daarnaast voorziet de visie in bebouwing en verharding ter plaatse van de
hieraan ook een waardevolle bijdrage leveren. Wellicht ten overvloede wordt
kikkerputten en de Vlamingpolder, wat het leefgebied van de boomkikker is.
opgemerkt dat het doen van onderzoek naar flora- en fauna-aspecten in dit
De boomkikker wordt wettelijk beschermd door opname in bijlage IV van de
stadium van de beleidsvorming niet opportuun wordt geacht. Zoals eerder
Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 74
opgemerkt zal bij de uitwerking van de plannen voor het gebied wel rekening
testructuur aan (functionele) kwaliteit wint wordt ook de ‘leesbaarheid’
worden gehouden met en nadrukkelijk aandacht gevraagd worden voor de
van een oude landschappelijke structuurdrager verbeterd. •
mogelijke aanwezigheid of migratieroutes van de boomkikker. Eerst indien uit onderzoek blijkt dat bebouwing ter plaatse niet tot de mogelijkheden
visie) wordt uitdrukkelijk de huidige situatie geconserveerd; er vinden
behoort, gelet op de kwetsbaarheid van de boomkikker of mogelijk andere
geen nieuwe ontwikkelingen plaats buiten de huidige contour van het
aan te treffen soorten, zal op dit punt geen uitvoering aan de visie kunnen
dorp. •
worden gegeven. Één en ander is vooralsnog geen reden deze ontwikkelings-
b. c.
Voor het westelijke deel van de westflank (zie hoofdstuk 7 van de schil-
Ten aanzien van de omgeving van het Maritiem Balkon biedt de visie
wens te schrappen uit de schilvisie. Deze ontwikkelingen zijn ook immers
ruimte om, in combinatie met de kustversterking en indien haalbaar, een
geen alternatief voor de ontwikkelingen in het bestaand bebouwd gebied
kleine buitendijkse passantenhaven te realiseren. Daarbij is aangetekend
zoals die zijn verwoord in de Ontwikkelingsvisie, maar vormen een aanvulling
dat dit niet mag leiden tot allerlei (verspreide) nieuwe rode functies nabij
hierop teneinde een sluitend en bij elkaar passend geheel te creëren.
de pieren, de haven en in het verbrede duingebied. Er wordt in de omge-
Als een definitief besluit omtrent de jachthaven is gevallen voordat onderha-
ving van dit Maritiem Balkon enkel ruimte geboden aan de herontwikke-
vige beleidsvisie is vastgesteld, zal dat besluit in de visie worden verwerkt.
ling of uitbreiding van bestaande functies. Dit om dit bijzondere ruim-
De schilvisie gaat niet expliciet in op allerlei (hogere) beleidskaders die voor
telijke scharnier op het grensvlak van dorp en landschap een sterkere
de badplaats en de omgeving gelden. Echter, deze beleidskaders – waar-
ruimtelijke samenhang en attractiviteit te geven. •
onder die van het Belvedèregebied - zijn bekend en vormen uiteraard het
De openbare ruimte van het Maritiem Balkon is vooral een duinlandschap
vertrekpunt voor de visievorming. De schilvisie heeft vooral de focus gericht
met een goede verknoping van allerlei wandel- en fietsroutes en bijbeho-
op ‘hoe verder met de badplaats’ en minder op de juridische verantwoording
rende verblijfskwaliteiten.
en noodzakelijke randvoorwaarden vanuit de diverse vigerende (hogere)
Zoals verzocht wordt in de op te stellen gemeentelijke structuurvisie wel
beleidskaders. In de afgelopen jaren zijn in het kader van de opwaardering
expliciet aandacht gegeven aan de te volgen strategie die geldt voor het
van de badplaats al diverse processen van visie- en planvorming doorlo-
Belvedèregebied. Daarbij zal de benadering dan breder (voor een hele reeks
pen. Daarbij zijn juist steeds de regionale kwaliteiten van landschap, natuur
van samenhangende rode en groene ontwikkelingen in de kustzone) uiteen-
en cultuur(historie) als het basiskapitaal van Cadzand-Bad zijn benoemd.
gezet kunnen worden. Het geformuleerde perspectief voor Cadzand-Bad is
Behoud en versterking van dat basiskapitaal staat dus voorop en vormen het
‘slechts’ een schakel in die reeks. Het schaalniveau van die structuurvisie en
kader voor nieuwe ontwikkelingen. Ter illustratie:
het betekenisniveau van de aanwijzing als Belvedèregebied sluiten bovendien
•
logisch op elkaar aan.
In het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol is er expliciet voor gekozen om aan de noordzijde van de Groene Wielingen geen bebouwing toe te staan in het duingebied pal ten noorden van de boule-
6.
vard. •
Voor de planvorming van Cavelot is ondermeer in het kader van het MER uitdrukkelijk aandacht geschonken aan de genoemde aspecten om deze
7.
uitbreiding aan te laten sluiten bij het dorp en een nieuwe en heldere overgang tussen polder en dorp te realiseren. Deze heeft ter plaatse van
8.
een oude middeleeuwse kade weer de kenmerkende opbouw die het vroegere Eiland van Cadzand accentueert. De schilvisie refereert in pa-
9.
ragraaf 3 naar die inpassing van Cavelot en het creëren van een nieuwe •
•
rand aan de polder als overgang naar het duindorp.
10. Inspraakreactie
In het 6e hoofdstuk van de schilvisie worden de ruimtelijke hoofdprinci-
Aanleg parking op het maritiem balkon
pes voor de ontwikkeling van Cavelot (en de rest van de zuidrand) nog
a.
Een parking voor auto’s en motoren past niet in een duinlandschap dat het
eens extra in dit beleidskader geborgd.
natuurlijke karakter van Cadzand-Bad moet accentueren en staat haaks op
In de schilvisie wordt gepleit om het oorspronkelijke verloop van de
de beoogde ruimtelijke kwaliteit van het publieke domein. Het natuurlijk
Noorddijk ter plaatse van de doorsnijding van het Uitwateringskanaal
basiskapitaal moet gevrijwaard worden van geparkeerde auto’s.
beter herkenbaar te maken. Dit door het ‘verleggen’ van de brug over dit kanaal op de positie waar vroeger de dijk liep. Naast het feit dat de rouNotitie inspraak 2011
b.
Ook is er geen noodzaak voor het aanleggen van parkeerplaatsen, anders dan voor de KNRM, die gelet op de maatschappelijke functie te gedogen
Schilvisie Cadzand-Bad 75
zijn. Voor de halers en brengers van passanten van de eventuele passan-
f.
tenhaven is de Zwinparking beschikbaar. Een laad- en lospunt kan worden meegenomen in de herinrichting van het maritiem balkon. c.
onder i is overwogen. g.
Aan verdere besluitvorming door de gemeenteraad dient een MER vooraf te gaan.
Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen bij inspraakreactie 3 Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen bij inspraakreactie 3 onder k en j is overwogen.
h.
Als gevolg van de in de visie opgenomen wijzigingen is er vooralsnog geen reden te veronderstellen dat de verhuurbaarheid van de hotelkamers en –
Overwegingen gemeente
appartementen afneemt. Bij de verdere planuitwerking door de betrokken
a.
ondernemers kan hiermee rekening worden gehouden.
en b. Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen bij inspraakreactie 3 onder d en e is overwogen.
c.
i.
Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen bij inspraakreactie 3 onder f is overwogen.
Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen bij inspraakreactie 3 onder g en h is overwogen.
j.
Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen bij inspraakreactie 3 onder t is overwogen.
Zeewaartse uitbreiding van hotel Noordzee d.
e.
Een zeewaartse uitbreiding van hotel Noordzee gaat ten koste van de zicht-
11.
lijn van Cadzand-Bad over het uitwateringskanaal naar het Zwin. Het Zwin,
In aanvulling op hetgeen door de insprekers 6 tot en met 10 is opgemerkt, heeft
dat als één van de belangrijkste basiselementen voor de recreatieve waarde
betrokkene de volgende opmerkingen gemaakt.
van Cadzand-Bad fungeert, verliest daardoor een deel van zijn aantrekkings-
Inspraakreactie
kracht. Dit klemt temeer nu meer dan 40 miljoen euro is geïnvesteerd in de
Aanleg passantenhaven
ontwikkeling in het Zwin.
k.
alsmede een toename van de verkeersdrukte als gevolg van laden- en lossen.
Ook wordt het zicht vanuit Cadzand-Bad en complex De Wielingen op het strand, de Zwinmonding en de Belgische kust door een dergelijke uitbreiding
l.
g.
Daarnaast neemt de inval van zon op de terrassen en balkons van De Wielin-
m. Betrokkene vreest vervuiling van het gebied, enerzijds door het lozen van toi-
gen af.
let- en afvalwater van de jachten, anderzijds door het wegwaaien van papier,
Ook voelen betrokkenen zich als eigenaar van een appartement in het
plastic en blikjes.
complex gedwongen om alle mogelijke rechtsmiddelen te gebruiken om de
n.
Mogelijk neemt het vandalisme toe.
uitbreiding tegen te gaan en een verzoek in te dienen tot het toekennen van
o.
Ook vreest betrokkene geluidsoverlast als gevolg van klapperende vallen op de jachten.
planschade. h.
Het donker verdwijnt door het plaatsen van verlichting en lichten aan boord van jachten.
beperkt. f.
De aanleg van een passantenhaven zal veel drukte met zich meebrengen,
De verhuur van hotelkamers en –appartementen van complex de Wielingen
p.
Door de aanleg van de haven verdwijnen mogelijk scholeksters, drieteenstrandlopers, steenlopers en begroeiing in de duinen.
draagt aanzienlijk bij aan de koopkrachttoevloeiing van West Zeeuws-Vlaanderen en Cadzand-Bad in het bijzonder. Deze aantoonbare toegevoegde
i.
j.
waarde zou door een zeewaartse uitbreiding van hotel Noordzee verloren
Overwegingen gemeente
gaan. Voorgesteld wordt om hotel Noordzee in westwaartse richting te laten
k.
Drukte is inherent aan een badplaats. Een jachthaven kan een heel belang-
uitbreiden op de eigen parking, waardoor een maximaal zicht op het duin-
rijke bijdrage leveren aan de wens Cadzand-Bad weer als toeristische bad-
landschap richting het Zwin wordt behouden en geen nadelige effecten voor
plaats en ‘hotspot’ op de kaart te zetten. Immers, bij een badplaats past een
de eigenaren van complex de Wielingen ontstaan.
uitgebreid scala aan mogelijkheden voor toeristische overnachtingen. Een
Nu de plannen van beide complexen zorgvuldig op elkaar moeten worden
jachthaven hoort daar net zo goed bij als hotels, appartementen, campings
afgestemd verzoeken betrokkenen om vroegtijdig in het overleg betrokken te
en vakantiewoningen in diverse segmenten. Een toename van de verkeers-
worden om een voor alle partijen bevredigende oplossing te vinden.
drukte is bij een passantenhaven beperkt, mensen bezoeken de haven veelal
Betrokkenen verzoeken hun inspraakreactie mondeling te mogen toelichten.
met een boot. Hieruit volgt geen onevenredige toename van het aantal autoverkeersbewegingen als gevolg van de aanleg van een dergelijke haven.
Overwegingen gemeente
Mogelijke bezoekers genereren wel extra verkeer, maar dat is zeer beperkt.
d.
en e. Voor een inhoudelijke reactie verwijzen wij naar hetgeen bij inspraakre-
Voor het overige verwijzen wij naar hetgeen bij inspraakreactie 3 onder d en
actie 3 onder g en h is overwogen.
e is overwogen. Notitie inspraak 2011
Schilvisie Cadzand-Bad 76
l.
Het is gebruikelijk om ten behoeve van de verlichting van aanlegsteigers
12. Inspraakreactie
slechts lage verlichting aan te brengen. In een op te stellen bestemmingsplan
a.
Betrokkenen verlenen graag hun medewerking aan de voorgestelde ont-
zullen hieromtrent ook regels worden opgenomen. Het gebruik van verlich-
wikkeling en invulling van de percelen W55 en W56 als ‘multifunctioneel
ting aan boord van jachten is beperkt tot de binnenverlichting en mogelijk,
serviceterrein’. Verder verzoeken zij om op de hoogte gehouden te worden
in de zomerperiode bij mooi weer, buitenlampjes en/of kaarsen. Dit is zo be-
van alle ontwikkelingen omtrent de uitwerking van dit project.
perkt in omvang en lichtuitstraling naar de omgeving dat het donker hierdoor
b.
Verder wordt verzocht aan te geven wat het Q-team is en wie hierin zitting hebben en wat vroongronden/vroonlandschap zijn.
niet zal verdwijnen. m. Sinds 1970 geldt in het kader van de Wet Verontreiniging Oppervlaktewateren een algemeen verbod op het lozen op oppervlaktewater. Per 1 januari
Overwegingen gemeente
2009 mogen pleziervaartuigen geen toiletwater meer lozen op het opper-
a.
vlaktewater. Bovendien zijn jachthavens die plaats bieden aan meer dan 50
de voorgestelde ontwikkeling en invulling van de percelen W55 en W56 als
kajuitjachten door het Activiteitenbesluit verplicht om in 2009 over een wal-
‘multifunctioneel serviceterrein’ willen verlenen. Uitwerking van dit project
voorziening voor het uitpompen van vuilwater en/of het legen van mobiele
zal plaatsvinden in overleg met betrokkenen.
(chemische) toiletten te beschikken. Andersoortig huishoudelijk afvalwater
n.
Het gemeentebestuur waardeert het dat betrokkenen hun medewerking aan
b.
Vroongronden zijn zacht golvende duinen in het zuidwesten van Nederland
van een pleziervaartuig, zoals afvalwater uit wasbak, gootsteen en douche
die functioneren als schraal duingrasland. Het Q(uality)-team is door bur-
bevat nauwelijks ziekmakende bacteriën en omdat het technisch lastig is om
gemeester en wethouders in het leven geroepen om ontwikkelingen die in
aan boord van bestaande pleziervaartuigen al het huishoudelijk afvalwater
Cadzand-Bad plaatsvinden te toetsen aan het Ontwikkelingsplan en daar-
op te slaan, beperkt het lozingsverbod zich tot het toiletwater. Mede gelet
naast te bezien of deze ontwikkelingen passen binnen de omgeving waarin
op het feit dat het hier een getijdenhaven betreft, is vervuiling door afval-
ze worden gesitueerd. Het Q-team is dus een kwaliteitscommissie, met
water niet aan de orde. Voor wat betreft de vervuiling door andersoortig
onafhankelijke deskundigen en medewerkers van de gemeente en de pro-
afval is deze kans niet groter bij gebruikers van een jachthaven dan bij andere
vincie, die meedenkt en adviseert over (bouw)plannen en ze (al in een vroeg
toeristen. Voorzien kan worden in voldoende mogelijkheden om het huisvuil
stadium) toetst aan de gestelde eisen ten aanzien van de ruimtelijke, plano-
aan te bieden, zodat dit geen grond vormt van de aanleg van een jachthaven
logische, stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van de bebouwde
af te zien.
en onbebouwde ruimte zoals beschreven in het Ontwikkelingsplan. Dit Q-
Dit is een niet met argumenten onderbouwde suggestie, die daarom niet in
team zal ook worden ingezet bij de beoordeling van plannen die in het kader
de afweging wordt meegewogen. Immers is een toename van vandalisme
van de schilvisie worden ingediend.
door de passanten in de jachthaven niet te verwachten gezien het beperkte
o. p.
aantal ligplaatsen gerelateerd aan het totaal aantal beschikbare toeristische