Schilvisie, definitieve versie februari 2011

bouwhoogten van de nieuwbouw. De maximale hoogte bedraagt 15 meter

gewenste rust van de recreatieve woonfuncties tijdens de late avond en nacht.

+

vanaf dit referentiepeil (28,50 NAP cq 23,50 peil boulevard). +

• De horecacomponent is georiënteerd op zeezijde en de badroute. De horeca

+

• Alle samenstellende delen van het complex zijn afgedekt met (kloeke) kappen. Een kap kan meerdere bouwlagen bevatten voor zover de maximaal aangegeven bouwhoogte niet overschreden wordt.

dient hier een aantrekkelijke, uitnodigende uitstraling te hebben. • Ruimtelijk is het acceptabel om de huidige kavel iets te vergrootten om zo betere condities voor de herontwikkeling te creëren. Aan de zijde van het

• Het te realiseren complex kent een ruimtelijke geleding door een herkenbaar-

dorp kan de driehoekige overhoek bij het perceel betrokken worden. Aan de

heid van de samenstellende componenten. Het reliëf van het duinlandschap

westzijde zal het openbare pad vervallen. De vrijkomende ruimte kan aan het

wordt gebruikt om de geleding van de massa’s verder door hoogteverschillen

perceel toegevoegd worden.

te benadrukken.

• Aan zeezijde geldt de huidige bebouwingslijn als uiterste rooilijn. Aan de oost-

• Door de ligging vereist de bebouwing een alzijdige architectonische kwaliteit. Geen van de gevels is te typeren als achterkant of zijkant.

zijde, langs de badroute, mag tot in de perceelsgrens gebouwd worden. De breedte van het bouwvlak is maximaal 30 meter.

• De architectonische stijl levert een bijdrage aan de badplaatsidentiteit van

• Voor de nieuwe kavel wordt door inmeting en overleg het gemiddelde peil be-

Cadzand-Bad. Het is niet verplicht om dezelfde stijlreferenties te hanteren

paald. Dit peil dient als referentiepunt voor het bepalen van de bouwhoogten.

(‘Normandisch’) zoals die gelden voor Boulevard de Wielingen). Er moet echter

De totale bouwhoogte overschrijdt nergens de 15 meter vanaf dit referentie-

wel sprake zijn van een harmoniërend beeld met het naastgelegen beoogde

peil. Dit geldt ook voor ondergeschikte architectonische volumes ten behoeve

nieuwe complex van Cadzandria. De te hanteren kleurstelling voor beide pro-

van installaties, stijgpunten etc. Dit betekent dat aan zeezijde de bebouwing

jecten speelt daarbij een belangrijke rol. Rood voor daken en wit (of witnuan-

ongeveer dezelfde maximale hoogte heeft als het naastgelegen bouwdeel van

ces) voor de gevelvlakken zijn leidend. Het Q-team zal een rol vervullen in de

Hotel de Blanke Top.

ruimtelijke afstemming.

• Het horecagedeelte heeft een extra hoge bouwlaag (minimaal 3,5 meter).

• Aanpassingen in het uiterlijk van de bestaande bouwdelen zorgen voor een

• Passend bij de aard van de plek worden de te realiseren appartementen in een

ruimtelijke opwaardering en een architectonische integratie met de nieuw-

hoogwaardig segment gerealiseerd. Dit betekent ondermeer dat de opper-

bouw.

vlakte per appartement minimaal 100 m2 bvo is. Met uitzondering van één

• Alle afschermingen van buitenruimten zoals balkons en horecaterrassen zijn geïntegreerd in de architectuur. Windschermen rond terrassen hebben een stijlvol en transparant karakter. Alle perceelsgrenzen hebben een natuurlijk

vervangende bedrijfswoning, is permanente bewoning in het complex niet toegestaan. • Alle samenstellende delen van het complex zijn afgedekt met (kloeke) kappen.

duinkarakter. De toegangen tot het perceel mogen gemarkeerd worden met in

Het volume kan gecomponeerd worden uit 1, 2 of 3 bouwlagen plus kap. Een

de architectuur geïntegreerde poorten en hekwerken.

kap kan meerdere bouwlagen bevatten voor zover de maximaal aangegeven hoogte van 15 meter niet overschreden wordt. • Het te realiseren volume kent een geleding door differentiatie in de massa, verschillen in goot- en nokhoogten, en het inspelen op terreineigenschappen. • Het parkeren voor de horeca en de appartementen moet geheel opgelost worden op het eigen terrein (naar berekening volgens de vastgestelde parkeernormen van de gemeente). Door bouwkundige voorzieningen is het parkeren uit het zicht weggewerkt. • De bevoorrading vindt plaats vanaf eigen terrein. De badroutes dienen altijd beschikbaar te zijn voor voetgangers, fietsers en calamiteitenverkeer. Schilvisie Cadzand-Bad 31

• Door de ligging vereist het complex een alzijdige architectonische kwaliteit. Geen van de gevels is te typeren als achterkant of zijkant.

5.3 Kikkerput en Vlamingpolder eo.

• De architectonische stijl levert een bijdrage aan de badplaatsidentiteit van Cadzand-Bad. Het is niet verplicht om dezelfde stijlreferenties te hanteren

O ntwikkelingsbeeld

(‘Normandisch’) zoals die gelden voor Boulevard de Wielingen). Er moet echter

Het streefbeeld voor dit gebied is tweeledig. De groene ruimte van de Kikkerput

wel sprake zijn van een harmoniërend beeld met het naastgelegen complex

blijft vrij van bebouwing. Dit wigvormige gebied met poel is een fraaie groene

van De Blanke Top.

ruimte op de kop van de dorpsentree6. Het is een ruimtelijk scharnierpunt tussen

• Alle afschermingen van buitenruimten zoals balkons, horecaterrassen en

Duinhof, de bebouwing op de duintoppen en de woonmilieus in de Vlaming-

markeringen van de perceelsgrenzen, zijn geïntegreerd in de architectuur.

polder. Langs de lange randen is er ruimte om de structuur van fietspaden en

Windschermen rond terrassen hebben een stijlvol en transparant karakter. De

wandelroutes te verbeteren.

buitenruimte is vrij van reclame-uitingen van producten en/of leveranciers.

De onbebouwde percelen van de Vlamingpolder, waaronder het huidige parkeer-

Naamsvermeldingen van het complex zelf zijn stijlvol geïntegreerd in de archi-

terrein, mogen omgevormd worden tot één samenhangend verblijfsrecreatief7

tectuur.

woonmilieu. Dit woonmilieu bestaat uit voornamelijk grondgebonden woningen

• In verband met de belangen van de primaire waterkering zullen de veiligheidei-

in een lage dichtheid. Alleen aan de rand met een oriëntatie op de Ringdijk Noord

sen vanuit het Waterschap leidend zijn voor de positie van de bebouwing en

staan eventueel wat grotere volumes met appartementen om grotere ruimte van

de constructieve opzet (funderingen, verdiept parkeren).

de dorpsentree in juiste schaal en maat te begeleiden.

De zomerwoningen

Het woonmilieu met de grondgebonden woningen heeft een dichtheid van circa

Zoals in de introductie van deze paragraaf al is aangegeven, worden voor de

10 woningen8 per hectare. Op het grensvlak met de centrumdorpse sfeer van de

zomerwoningen geen extra ontwikkelingsmogelijkheden geboden. Een andere

dorpsentree, Duinhof, de kloeke bebouwing op de duintoppen, en het robuuste

functie dan de recreatieve woonfunctie is hier ongewenst. De stedenbouwkun-

duingebied, is het gewenst dat hier een luchtig, stijlvol, ontspannen en groen

dige positie vraagt bovendien om een bestendiging van het huidige bescheiden

woonmilieu ontstaat dat zich voegt in het losse bebouwingsbeeld langs de Vla-

volume en het aantal wooneenheden. Een toename in de verkeersaantrekkende

mingpolderweg.

werking is ongewenst vanwege de ontsluitingsroute en de negatieve effecten die dat zou hebben op het beoogde verblijfsmilieu van de pleinruimte van de Duin-

De ondergrond van het woonmilieu kenmerkt zich door een licht reliëf van lage

hof. Binnen de hoofdcontouren van deze massa is vernieuwing en modernisering

duinen. De beplantingen versterken vervolgens de sfeer van deze nieuwe ‘duin-

altijd toegestaan. De verschijningsvorm van het complex zal bij veranderingen

buurt’. Een robuuste groenstructuur zorgt voor de integratie van de aanwezige

altijd een badplaatsuitstraling moeten hebben. Belangrijk daarbij is een verwant-

poelen in de Vlamingpolder.

schap met de beoogde nieuwbouw van Cadzandria en Duinhof Noord. Overeenkomst in kleurstelling is daarbij (rood voor het dakvlak en wit voor staande gevels) een belangrijke voorwaarde.

O penbare ruimte Het routestelsel in de omgeving van dit bebouwingsensemble op de duintoppen zal als gevolg van de beoogde ontwikkelingen aangepast moeten worden. Nabij Cadzandria speelt het opheffen van het wandelpad tussen duintop en Duinhof, terwijl bij De Blanke Top het verleggen van fiets- en voetpaden noodzakelijk is. Op het knooppunt van langzaam verkeersroutes bij het ‘strandbalkon’ kunnen de inrichting van publieke en private buitenruimten (horecaterrassen) beter op elkaar afgestemd worden, zodat het geheel zich presenteert als een hoogwaardige verblijfsruimte en ‘poort’ aan het strand.

6

De visie is gewijzigd en aangepast aan op grond van het door de gemeenteraad vastgestelde amendement–

zie bijlage 2 –. Hierdoor wordt het beeld van de bebouwing van de Kikkerputten ten oosten van de RingdijkNoord wederom mogelijk. Dit laat onverlet de wettelijk noodzakelijk toetsen voor flora- en fauna zoals ook onder “poelen”op pagina 33 expliciet is aangegeven. 7

De gemeenteraad heeft bij amendement besloten: ‘dat de woningbouw niet als verblijfrecreatief te beschou-

wen, maar gewoon als recreatieve woningen.’ Dit heeft tot gevolg dat het ‘verblijfsrecreatief’ wordt vervangen door ‘recreatief’. 8

De gemeenteraad heeft bij amendement besloten dat het aantal van 10 woningen per hectare wordt vervan-

gen door 20 -25 woningen per hectare.

Schilvisie Cadzand-Bad 32

Aan de zuidzijde haakt het patroon van straten en paden aan op de openbare

aanplant van naaldbomen. De woonstraten beschikken aan één zijde over een

ruimte van De Brabander. Op deze manier ontstaat in dit deel van de oostflank

smalle loopstrook.

een betere dorpse stedenbouwkundige structuur, die voor De Brabander ook

Als uitgangspunt geldt dat het parkeren op de eigen terrein plaatsvindt. Juist op

betere verbindingen biedt voor fietsers en voetgangers naar de duinen en het

deze locatie is dat van belang. Immers, als de openbare weg parkeergelegenheid

strand. Een dergelijke stedenbouwkundige verweving van de woonmilieus kan

biedt bestaat de kans dat op zomerse dagen dit ongewenst parkeren uitlokt van

ook voor De Brabander zelf een impuls betekenen voor vernieuwingen van open-

dagjesmensen. Het ontwerp van de openbare ruimte moet dergelijk ongewenst

baar gebied en private eigendommen.

parkeren onmogelijk maken.

Langs de noordzijde van de locatie staan woningen georiënteerd op de Vlaming-

De eventuele reeks kleine appartementengebouwen aan de driehoekige groene

polderweg. Dit om te voorkomen dat vanaf deze weg het beeld ontstaat van een

ruimte op de kop van de Ringdijk Noord beschikken over een gebouwde parking.

geïsoleerde woonenclave. Het nieuwe woonmilieu is op enkele punten ontsloten

Boven op deze parkeerlaag kunnen wisselend 3 of 4 woonlagen gerealiseerd

vanaf de Vlamingpolderweg.

worden. De gebouwen zijn afgedekt met een kloeke kap. De totale bouwhoogte (vanaf

De architectuur van de nieuwe duinbuurt is gethematiseerd en draagt bij aan het

bovenkant parkeergarage) is maximaal 13 meter. Dit betekent dat de kap mini-

beoogde stijlvolle badplaatskarakter. Het aanbod van grondgebonden woningen,

maal één woonlaag bevat.

in één of twee lagen met kap, is divers en hebben het karakter van duinvilla’s.

De appartementen hebben een alzijdige architectonische kwaliteit, waarbij aan

Er is een mix van vrijstaande duinvilla’s en villa-achtige volumes die uit twee tot

de zijde van de Ringdijk Noord de architectuur de entree van de badplaats on-

vier woningen bestaan. Een op het reliëf geënte verkaveling en een gevarieerd

dersteund. De gebouwen hebben weliswaar een duidelijke oriëntatie op de dijk,

‘dakenlandschap’ voorkomt dat er een te homogeen projectmatig beeld ontstaat.

maar zijn ontsloten vanuit het buurtje.

De openbare ruimte is eenvoudig en groen van opzet. Het ontwerp van het stra-

Bestaande bebouwing Vlamingpolderweg

tenpatroon bevat enkele grotere groene plekken, die als pocketparks ruimtelijke

De bestaande bebouwing van Vlamingpolderweg 1 t/m 3 mag geheel vernieuwd

kwaliteit toevoegen aan het woonmilieu, maar ook speelgelegenheid bieden voor

worden. Op ieder kavel mag één nieuwe duinvilla ontstaan die bestaat uit 3

kleine kinderen.

woonlagen inclusief een kloeke kap. De nokhoogte is maximaal 10 meter. Deze

De straatprofielen zijn eenvoudig van opzet, maar bieden wel ruimte voor de

villavolumes kunnen grondgebonden woningen bevatten en/of opgedeeld zijn in enkele appartementen. De architectonische stijl heeft een duidelijke badplaatsidentiteit en sluit aan bij de architectonische stijl van de beoogde bebouwing in de

Architectuurreferentie Kikkerput / Vlamingpolder (De Haan, België)

Vlamingpolder. Het parkeren voor bewoners en bezoek moet volledig opgelost worden op het eigen terrein aan de zij- of achterkanten van de percelen (auto’s zo veel mogelijk uit het zicht van de openbare weg).

Poelen Als uit actueel onderzoek naar de flora en fauna blijkt dat de aanwezige poelen in de Vlamingpolder op de locatie geen beschermde of unieke natuurwaarden hebben, dan kunnen ze bij de ontwikkeling van het woonmilieu betrokken worden. Indien er wel wettelijk beschermde natuurwaarden aanwezig zijn, dan dient de planvorming hierop afgestemd te zijn. De natuurtoets zoals die in het kader van het bestemmingsplan doorlopen dient te worden zal uitsluitsel moeten geven over de eventuele natuurwaarden en passende inrichtingsmaatregelen.

Schilvisie Cadzand-Bad 33

5.4 Multifunctioneel serviceterrein

5.5 Ringdijk Noord

In het noordwestelijke deel van de Tienhonderdpolder, nabij Ringdijk Noord, zal

Tussen de Tienhonderdsedijk en Duinhof bestaat het streefbeeld voor de Ringdijk

op termijn het multifunctioneel serviceterrein voor de badplaats tot ontwikkeling

Noord uit een aantrekkelijke entree van de badplaats als parklaan. Het totale

moeten komen. De functionele componenten van het terrein zijn:

wegbeeld van deze inkom vraagt om een sterk, rustig, stijlvol en groen karakter. Een sterke eigen identiteit van dit wegbeeld is van belang, omdat de aanliggende

• Verkooppunt van autobrandstoffen (verplaatsing van huidige voorziening in het dorp),

gebieden aan weerszijden van de dorpsentree niet of nauwelijks door bebouwing ondersteund worden.

• Evenemententerrein,

In ruimtelijke en verkeerskundige zin zijn de beide uiteinden van deze korte

• Multifunctionele openlucht voorziening (oa vervanging van bestaande strand-

parklaan knooppunten in de stedenbouwkundige structuur van het dorp, die

kerk),

tevens samenvallen met belangrijke ruimtelijke overgangen in sferen.

• Dancing (vervanging van de disco op Duinhof), • Een grote parkeergelegenheid voor dagjesmensen.

Het zuidelijk uiteinde is de landschappelijke overgang van buitengebied naar dorp

• Beperkte aanvullende voorzieningen voor deze laatste doelgroep (verhuur van

en valt samen met de aanhaking van ‘randwegen’ die De Brabander, het service-

bolderkarren, fietsen, aanbieden van collectief transport naar duinopgangen

cluster en Cavelot ontsluiten.

etc).

De noordelijke kop is een verdeelpunt naar verschillende bestemmingen binnen

De realisatie van een dergelijk terrein biedt ruimte voor diverse herontwikkelingen

het dorp. Het is zowel een knooppunt in de routestructuren voor autoverkeer als

op andere locaties.

langzaam verkeer.

De concentratie van deze voorzieningen vraagt om een adequate en veilige toe-

Om de beoogde verkeerskundige en stedenbouwkundige betekenis te kunnen

gang. Voorgesteld wordt om het terrein bereikbaar te maken via een centrale toe-

waarmaken is een reconstructie van dit tracé van Ringdijk Noord noodzakelijk. De

gang vanaf de Tienhonderdsedijk, zodat op Ringdijk Noord geen extra verkeers-

reconstructie kent de volgende programmatische uitgangspunten:

maatregelen nodig zijn. Het verkeer van en naar het terrein wordt afgewikkeld via

• aanpassing van de T-kruising van de Tienhonderdsedijk naar een knooppunt

het aan te passen kruispunt van de nieuwe dorpsentree op de Ringdijk Noord.

waar ook de nieuwe ontsluiting van de zuidflank op aantakt. • verbetering van de fietsvoorziening van het parklaantracé, in combinatie met

De opzet en inrichting van het terrein vragen om een sterk landschappelijk

de aanleg van een aantrekkelijke wandelroute tussen de parkeervoorziening bij

concept. Het parkeerterrein zal gerealiseerd moeten worden in de vorm van een

het servicecluster en omgeving Duinhof/duinovergang.

landschapsparking. Gebouwde voorzieningen zullen zorgvuldig ingepast moeten worden in het nieuwe landschap dat kenmerken heeft van vroongronden.

• het aanplanten van bomen in de bermen langs de rijweg en een eventuele (gedeeltelijke) middenberm om het laankarakter te realiseren. • aanpassing van het wegontwerp aan het noordelijke uiteinde van de parklaan

Gelet op de samenhang met de ontwikkelingen van de rest van de Tienhonderdpolder zoals voorgesteld in het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal en de complexiteit van de planvorming van de te verplaatsen functies en te bepalen ruimtebehoeften, is in deze visie het terrein niet verder ruimtelijk uitgewerkt. De locatie heeft

tot een helder en veilig knooppunt van routes . • de inrichting van de rijweg als gebiedsontsluitende weg binnen de kern met een snelheidsregime van 30 km/uur. • geen directe erf- of kavelontsluitingen vanaf de parklaan.

de status van een zoekgebied en zal in de komende periode als apart project verder worden uitgewerkt.

Deze opgave vraagt om een integrale ontwerpbenadering vanuit de vakdisciplines landschaparchitectuur en verkeerskunde.

Schilvisie Cadzand-Bad 34

spunten imago openbare ruimte en tuinen in dorp en schil Parklaan, plein, strandbalkon en voetgangersverbindingen

Principeprofiel nabij De Brabander

Bestaande situatie

Nieuwe situatie

bron beeldmateriaal: Buro Lubbers, ‘s Hertogenbosch

Voorstel ‘Parkway’ Noorddijk _ schil west > ter hoogte van de Brabander

Schilvisie Cadzand-Bad 35

6

Gebiedsvisie Zuidflank

Schilvisie Cadzand-Bad 36

6.1 Algemeen perspectief De zuidflank is de grote ontwikkellocatie van het dorp. Tussen Noorddijk en Lange Strinkweg is een omvangrijke uitbreiding van de badplaats voorzien. Deze omslag van buitengebied naar dorp betekent naar oppervlakte ongeveer een verdubbeling van Cadzand-Bad. Het grootste deel van de nieuwe ontwikkelingen wordt in beslag genomen door Cavelot. Tevens worden bestaande sportvoorzieningen deels vernieuwd, uitgebreid en geïntegreerd in de totale ruimtelijke opzet. Verder is ten oosten van Cavelot de aanleg van een parkeervoorziening gepland voor de bezoekers aan het strand en/of het dorp. Ook is hier ruimte voor de aanleg van een dagrecreatieve voorziening. Voor de bereikbaarheid van de zuidflank is de verbetering van de ontsluiting voor autoverkeer noodzakelijk. Tussen de zuidflank en het bestaande dorp ontstaan nieuwe en verbeterde verbindingen voor langzaam verkeer. De zuidflank heeft een landschappelijk - dorps karakter door de hoeveelheid groen en de lage bebouwingsdichtheid van de nieuwe (recreatieve) woonmilieus. Door het aangebrachte reliëf van de binnenduinrand, de stedenbouwkundige opzet, de architectuur en de beplantingen, geeft deze flank een flinke bijdrage aan de identiteit van Cadzand-Bad als een duindorp.

Bestaand groen dat nu nog geïntegreerd wordt in de nieuwe ontwikkelingen zal in de loop der tijd ook omgevormd moeten worden naar het beeld dat bij Cadzand-Bad past. De zuidflank is grotendeels ingebed en begrensd door robuuste groen/blauwe structuurlijn die een heldere rand aan de polder geeft.

Schilvisie Cadzand-Bad 37

Structuurbeeld zuidflank

Schilvisie Cadzand-Bad 38

Radiale (bad)routes, orientatiepunten, landschappelijke vensters en te vernieuwen knooppunten

5

4 3

2

1

Knooppunten Noorddijk: 1. Blauwe Laan: verbetering door nieuwe brug 2. Kievitenlaan/Cavelot: maken van een nieuwe coupure 3. Duinlaan/sportcluster: maken van trapopgang aan zuidzijde dijk 4. Duinhof/parkeerkamer: handhaven huidige coupure 5. Ringdijk Noord: verbeteren aansluitingen voor langzaam verkeer

Schilvisie Cadzand-Bad 39

sportcluster in een nieuwe lay-out van velden geïntegreerd.

6.2 Cavelot

De ruimtelijke hoofdstructuur in dit oostelijk deel van Cavelot creëert door een coupure in de Noorddijk, via de Kievitenlaan, een vanzelfsprekende verbinding

Tijdens het opstellen van deze stedenbouwkundige visie voor de schil van Cad-

met het centrum (omgeving Duinplein) van de badplaats.

zand-Bad is ook de planvorming voor Cavelot in een stroomversnelling geraakt. Er zijn inmiddels diverse plandocumenten beschikbaar die ingaan op de beschrij-

De recreatieve groenstructuur met een omvang van circa 18 hectaren is openbaar

ving en onderbouwing van deze nieuwe ruimtelijke ontwikkeling.

toegankelijk. Daardoor heeft het een betekenis voor heel de badplaats. Ook het

Het bestemmingsplan voor Cavelot is door de gemeenteraad vastgesteld op 25

watersysteem in Cavelot dient een belang dat uitstijgt boven de projectlocatie:

februari 2010.

het biedt ruimte voor een oplossing van de wateropgave in Cadzand-Bad.

Hier wordt volstaan met het geven van een samenvatting van de ruimtelijke -

De recreatieve groenblauwe structuur van Cavelot bestaat uit de genoemde

functionele hoofdlijnen.

kreekzone en de en de zones langs de buitenranden van het gebied langs de Bastingweg en de Lange Strinkweg.

Programma

Voor het autoverkeer is Cavelot toegankelijk vanaf het noordelijk deel van de

Cavelot wordt een hoogwaardig verblijfsrecreatief gebied met 450 recreatie-

Badhuisweg. Er is dus sprake van één hoofdtoegang. Alleen voor de smalle woon-

woningen. In het ‘centrum’ van Cavelot is er ruimte voor een beperkte centrale

strip langs de Scheldestraat, de maritieme parade, wordt voorzien in een aparte

voorziening met de reguliere functies voor een dergelijk woonpark. De aard en

toegang vanaf de Bastingweg.

omvang van de voorzieningen zijn in het bestemmingsplan zo gereguleerd dat er

Het sportcluster blijft bereikbaar via de Badhuisweg en de (weg onder aan de)

geen concurrentie ontstaat met de voorzieningen in het bestaande dorp.

Noorddijk.

Het bestaande sportcluster is in de ontwikkeling geïntegreerd. De buitenaccom-

Tussen Cavelot en het bestaande dorp zijn er geen verbindingen voor autover-

modaties worden verbeterd. De tennisvelden worden verlegd en het trainingsveld

keer.

voor voetbal vergroot. De sportvoorzieningen staan behalve voor de sportverenigingen ook ter beschikking voor de verblijfsrecreanten op Cavelot. In de noordwestelijke hoek van het plangebied blijft het bestaande kavel met pompgemaal gehandhaafd.

Ruimtelijke aspecten Met het uitgangspunt van een gesloten grondbalans wordt, conform de ambitie om Cadzand-Bad als duindorp te profileren, in Cavelot een reliëfrijke onderlegger gecreëerd. De ‘leverancier’ van het benodigde zand is een nieuw aan te leggen kreek. Deze grote waterpartij is een afgeleide van een historische doorbraakkreek die in de bestaande ondergrond nog enigszins herkenbaar is. De nieuwe duinen zijn het hoogst in het noordelijk deel van het plangebied en worden lager in het zuidelijk en oostelijk deel. Deze nieuwe onderlegger biedt ruimte aan de ontwikkeling van een gedifferentieerd, bijzonder en aantrekkelijk woonmilieu, waarvan de gemiddelde dichtheid circa 9 woningen per hectare bedraagt. Op de hogere en lagere duinen in de westelijke helft ontstaan woonsferen met vrijstaande woningen. Verschillende bebouwingsclusters zijn gescheiden door een robuuste recreatieve groenstructuren en de genoemde waterpartij. Langs de Scheldestraat ontstaat een smalle strip met bijzondere woningen. Het oostelijk deel van Cavelot heeft een meer traditionele dorpsere opzet. Woningen liggen hier langs brede groene staten en pleintjes. Hier ligt ook het ‘hart’ met de genoemde voorzieningen. Tussen de Noorddijk en de woningen is het Schilvisie Cadzand-Bad 40

Stedenbouwkundig plan Cavelot, december 2008 (bron: Wissing stedebouw en ruimtelijke vormgeving)

Schilvisie Cadzand-Bad 41

6.3 Oost In het gebied ten oosten van Cavelot vinden eveneens een aantal nieuwe ontwikkelingen plaats. De belangrijkste structuuringreep bestaat uit de aanleg van de eerder genoemde nieuwe ontsluitingsweg tussen Ringdijk Noord en de Bastingweg. Vervolgens is in dit projectgebied de aanleg van een parkeervoorziening gepland. Verder is er ruimte voor de aanleg van een dagrecreatieve voorziening. De oostelijke groene kamer is een bestaand element. Deze boerderijkamer blijft in de huidige vorm en functie behouden. Dit geldt ook voor het beeld van de beplantingen die deze boerderijkamer omzoomen. Het perceel is in de toekkomst via het nieuwe tracé bereikbaar. De strandkerk zal in eerste instantie gehandhaafd blijven. Op termijn is een verplaatsing denkbaar naar het multifunctioneel serviceterrein in de oostflank. De ontwikkelingen kunnen gefaseerd plaatsvinden. De prioriteiten liggen bij de aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg en de realisatie van de parkeervoorziening voor dagjesmensen. De parkeervoorziening biedt op korte termijn een directe compensatie voor de voormalige parkeercapaciteit op Duinhof-Zuid, maar moet in samenhang gezien worden met de ontwikkeling van het serviceterrein in de Tienhonderdpolder. De parkeervoorziening kan echter ook dienst doen als opvang van pieken in de parkeerbehoefte bij evenementen in het sportcluster of het dorp.

Als op termijn de strandkerk als voorziening verplaatst wordt naar het multifunctioneel serviceterrein in de Tienhonderdpolder, kan de parkeervoorziening desgewenst nog uitgebreid worden. Het parkeerterrein heeft een eigen ontsluiting die pal ten westen van de boerderijkamer ligt. Op deze manier wordt het bestemmingsverkeer voor Cavelot en het parkeerterrein zo snel mogelijk van elkaar gescheiden na het verlaten van de Ringdijk Noord. Het terrein is ook bereikbaar vanaf de boulevard via de bestaande coupure. Dit geldt alleen voor personenauto’s vanwege de hoogtebeperking van deze doorgang. Uiteraard zijn er vanaf het parkeerterrein directe voetgangersverbindingen richting Noorddijk en het dagjescentrum. Bij de aanleg van de dagrecreatieve voorziening moet het inrichtingsplan voorzien in de landschappelijke inpassing. Hierbij is het van belang dat het beeld van de groene rand van Cavelot doorgezet wordt tot aan de Ringdijk Noord. Het thema van de groene kamers wordt ingezet om de grens tussen het parkeerterrein en de dagrecreatieve voorziening vorm te geven.

Schilvisie Cadzand-Bad 42

parkeerkamer boerderijkamer kerkkamer

sportkamers

De groene kamers in het oostelijk deel

Aanpassen Lange Strinkweg + kruisingen

Schilvisie Cadzand-Bad 43

Schilvisie Cadzand-Bad 44

6.4 De randen

Bastingweg De overgangszone tussen de polder en het duindorp wordt ook aan deze nieuwe

L ange Strinkweg eo

rand doorgezet. Het inrichtingsprincipe van het groen is hetzelfde als bij de Lange

Langs de Lange Strinkweg wordt bij Cavelot een brede onbebouwde groene

Strinkweg. Er zijn geen aanpassingen voorzien aan de poldersloten en het Afwa-

overgangszone van polder naar duinen cq duindorp aangelegd. Deze zone is

teringskanaal. Voor langzaam verkeer zijn er toegangen tot Cavelot.

integraal onderdeel van de recreatieve groenstructuur in deze zuidflank. De padenstructuur door de overgangszone verknoopt zich met de routes door Cavelot.

Blauwe L aan

Het inrichtingsbeeld van het groen is halfopen en is een directe afgeleide van het

In het westen grenst Cavelot aan de Scheldestraat. Het uitwateringskanaal met

vroonlandschap. Geëigende struweelvegetaties en boomgroepen zorgen voor

de flankerende dijken en wegen zijn in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad gety-

een afwisseling in het beeld dat bestaat uit doorzichten van binnen naar buiten,

peerd als de Blauwe Laan.

afscherming van bebouwing, wisselende perspectieven in lengterichting etc. De

Deze’ laan’ heeft als invalsroute naar de badplaats een geheel eigen landschappe-

totale inrichting biedt ook kansen voor een het ontstaan van een migratieroute

lijke identiteit. In het beeldkwaliteitplan voor het bestaande dorp is als streefbeeld

voor amfibieën.

voor de bebouwing aan de Blauwe Laan een eigentijdse maritieme architectuur

Aan de noordzijde van de weg wordt een transparante rij bomen gezet zodat de

voorgeschreven.

polderrand landschappelijk wordt geaccentueerd. Aan de zuidzijde van de weg

Ook voor de zuidflank, in dit geval de westelijke rand van Cavelot, dient dit

staan verspreid (groepen van) geknotte bomen.

streefbeeld doorgezet te worden. Het architectonische toetsingskader van het

De sloot langs de noordzijde van de weg wordt verbreed en speelt een rol in de

Ontwikkelingsplan is dus ook hier van kracht.

opvang en berging van het regenwater.

De ‘maritieme parade’ van villa’s in Cavelot krijgt een eigen ontsluiting vanaf de Bastingweg. De huizen staan op enige afstand van de dijk. Echter, de woningen

Het westelijke deel van de Lange Strinkweg heeft vooral een betekenis voor

hebben een duidelijke oriëntatie op de Blauwe Laan.

langzaam verkeer, bestemmingsverkeer voor de campings in de polder en als

Om de villa’s vanwege het hoogteverschil tussen de kruin van de dijk en het

ontsluiting van de agrarische percelen. Gebruik door ander verkeer zal ontmoe-

maaiveldpeil van Cavelot enige ruimtelijke betekenis als laanbebouwing te geven,

digd moeten worden. De kruising van Lange Strinkweg met Badhuisweg wordt

is een bouwhoogte van 12 meter gewenst gerekend vanaf het kruinniveau van de

daarvoor aangepast.

dijk. De bebouwing zal daardoor ook vanaf de overzijde van het kanaal kunnen bijdragen aan de markering van de entree van de badplaats. In verband met de

Ten oosten van de Badhuisweg wordt een nieuw tracé aangelegd ten behoeve

overgang naar de polder zal het meest zuidelijke volume een dubbele oriëntatie

van een adequate ontsluiting van de zuidflank. De landschappelijke inpassing van

moeten hebben. Ook past om die reden hier een iets lagere bouwhoogte.

de weg heeft een nauwe verwantschap met de rand van Cavelot.

Principes voor de inrichting van de zuidelijke overgangszone van Cavelot (bron: wissing stedebouw en ruimtelijke vormgeving)

Schilvisie Cadzand-Bad 45

Noorddijk De Noorddijk is in meerdere opzichten een waardevol lijnelement. Behoud van die waarden en betekenissen staat bij de ontwikkeling van de zuidflank voorop. • Als geografische lijn heeft de dijk een cultuurhistorische waarde. De Noorddijk markeert een belangrijk moment in de ontwikkelingsgeschiedenis van het eiland van Cadzand. Behoud van de herkenbaarheid van de dijk is daarom van belang. Dit betekent ondermeer dat de duinen van Cavelot op enige afstand van de dijk moeten liggen. Voor de dijk zelf geldt dat de karakteristieke boombeplanting gehandhaafd moet blijven. • De Noorddijk heeft nog steeds een betekenis als secundaire waterkering. De geplande kustversterking zal daarin geen verandering brengen. Bij de geplande coupure ter hoogte van de Kievitenlaan zullen daarom ook veiligheidsvoorzieningen aangebracht moeten worden. • Het pad over de kruin van de dijk is een wezenlijk schakel in het netwerk van routes voor langzaam verkeer in en rond de badplaats. De technische conditie van het pad is matig en moet verbeterd worden. Omvorming van groen kan zorgen voor meer visueel contact tussen de route over de dijk en de omgeving. Het creëren van meer openheid zal de sociale veiligheid sterk verbeteren. De zone onderaan het zuidelijke talud van de dijk fungeert tevens als schakel in het netwerk van (recreatieve) routes in de zuidflank.

Dit naast de betekenis die de zone heeft als onderhoudspad voor het Waterschap. Verder moeten de radiale badroutes vanuit Cavelot en de parkeerkamer verknoopt worden met de routes over en langs de dijk. De ontwikkeling van de zuidflank zal plaatselijk om (her)inrichtingsmaatregelen vragen. • De dijk en haar randen hebben tot slot ook een betekenis als migratieroute voor amfibieën. Bij de uitwerking van de diverse plannen moeten inrichtingsmaatregelen die betekenis verder versterken. Voor de Noorddijk zal na de realisatie van maatregelen die verband houden met de ontwikkelingen in de zuidflank een toegesneden groenbeheerplan opgesteld moeten worden. Dat beheerplan borgt dan de instandhouding van bovengenoemde waarden en betekenissen.

Schilvisie Cadzand-Bad 46

7

Gebiedsvisie Westflank

Schilvisie Cadzand-Bad 47

7.1 Algemeen perspectief m ra no pa

balkon met/zonder haventje

Het natuurlijke basiskapitaal van dit deelgebied bestaat uit de geulen, schorren, duinen en stranden van het Zwin. Naast deze natuurlijke schil is de Blauwe Laan als invalsroute van de badplaats de

a op

belangrijkste stedenbouwkundige structuurdrager. Deze Blauwe Laan eindigt in

Zw in

een knooppunt bij het gemaal waar diverse routes bij elkaar komen en er sprake

en e ze

is van een markant cluster van hotels. Dit stedenbouwkundige knooppunt is in het Ontwikkelingsplan wel aangeduid als het Maritiem Balkon. Deze visie zet in op de ontwikkeling van een bijzondere identiteit van de Blauwe ontwikkelen knoop

Laan en de totstandkoming van het Maritiem Balkon als een unieke en dynamische plek op het grensvlak van dorp, natuur en zee. Cruciaal daarbij is de integratie van de geplande kustversterking en andere openbare en private werken die de fysieke infrastructuur voor de toerist vormen.

aanpassen oversteek

Een bijzondere programmatische component is de mogelijke ontwikkeling van een kleine buitendijkse jachthaven voor passanten. Een dergelijke voorziening zou het toeristisch recreatieve profiel van de badplaats verder versterken. Tijdens het

ur

tu

na

opstellen van deze visie wordt de financiële haalbaarheid van het initiatief nog

lijk

ontwikkelen maritieme parade

onderzocht.

ten Blommaart en Lopinge. In het recente verleden zijn hiervoor al oriënterende

ve

tro

in

al

ta

pi

ka

sis

ba

De visie zet ook een koers uit voor toekomstige herontwikkelingen van de buur-

rte

verkenningen uitgevoerd. Door een complex van factoren hebben de betrokken

clu )

er

he

be

s(

er

st

initiatiefnemers cq eigenaren toen te kennen gegeven de herontwikkeling op dat moment niet door te zetten. Echter, het is niet uitgesloten dat binnen de planhorizon van deze visie het vraagstuk van de herontwikkeling van één of beide buurten weer actueel wordt. Deze visie formuleert vanuit de samenhang en relaties op een hoger schaalniveau de richtinggevende kaders voor toekomstige vernieuwingen. Tussen het Uitwateringskanaal en het Zwin liggen enkele min of meer geïsoleerde gebiedjes met ondermeer zomerwoningen, parkings en een camping. Door hun relatief verstopte ligging hebben ze weinig effect op de identiteit van de badplaats. Op stedenbouwkundig schaalniveau zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien.

Schilvisie Cadzand-Bad 48

Structuurbeeld westflank

Ontwikkellocaties

Schilvisie Cadzand-Bad 49

L angzaam verkeer

7.2 Verkeer en parkeren

De westflank van het dorp heeft een omvangrijk routenetwerk voor langzaam verkeer. Voor de toekomst zijn er enkele belangrijke aandachtspunten:

Autoverkeer

• De brug over het Uitwateringskanaal is een belangrijke schakel in het routenet-

Voor het autoverkeer zal de situatie in de westflank niet wezenlijk veranderen.

werk. Het is in feite de voortzetting van de route van de lange oost-west route

De weg aan de westzijde van het Uitwateringskanaal blijft de ontsluitingsroute

over de Noorddijk. De huidige brug ligt nu haaks over het kanaal waardoor

voor de badplaats. In de toekomst zal door kwaliteitsverbeteringen aan de kop

de continuïteit van de route onderbroken is. Realisatie van een nieuwe brug

van het kanaal het entreemoment van het centrum van de badplaats verder ver-

schuin over het kanaal kan de continuïteit van deze lange structuurlijn herstel-

sterkt worden. Dit heeft ook gunstige effecten op het gedrag van gemotoriseerd

len.

verkeer.

• Vanaf de Zwinparking zal ook een aantrekkelijk looproute moeten ontstaan in

Het noordelijk deel van de Scheldestraat heeft nog een ontsluitende beteke-

de richting van het dorp volgens het eerder genoemde concept van het ‘fami-

nis voor de bestaande buurten in dit deel van het dorp. Het wegbeeld zal van

lielint’. Aanleg van een dergelijke badroute langs de westzijde van het kanaal

gemaal tot Bastingweg veranderen door de hogere bebouwing langs de weg (de

zal vanwege de beperkte ruimte in samenhang met een herinrichting van de

maritieme parade), maar de betekenis voor het autoverkeer wordt niet verzwaard.

weg tot 30 km zone plaats moeten vinden. Het is echter ook een mogelijkheid

Immers de ontwikkeling van de zuidflank voorziet in één toegang van autover-

om na aanpassing van de brug over het kanaal (zie vorig punt) de badroute via

keer voor Cavelot vanuit de oostflank.

de, meer autoluwe, oostzijde van het kanaal te realiseren.

Alleen de woningen van Cavelot die onderdeel zijn van de maritieme parade aan

• Op de kop van het kanaal komen diverse wandel- en fietsroutes bij elkaar.

de Blauwe Laan hebben een ontsluiting vanaf de Bastingweg. Verkeer van en

Door de kustversterking zal de omgeving hier aangepast worden. Bij de her-

naar deze woonstrip zal de Scheldestraat gebruiken als ontsluitende route.

inrichting van het duinenlandschap zal behoud en kwaliteitsverbetering van het routenetwerk in dit stedenbouwkundige knooppunt van de badplaats een

In de westflank liggen twee bestaande parkings voor dagjesmensen (langparke-

belangrijk item moeten zijn.

ren). Het betreft de Zwinparking en een parkeerterreintje achter Sincfal met een gezamenlijk capaciteit van circa 525 parkeerplaatsen. Voor de Kanaalparking bij Sincfal wordt ingezet op een aanpassing van de inrichting. Aan de randen moeten parkeerplaatsen worden omgevormd voor de auto’s met aanhangers voor de sportvissers. Naast de Résidence ligt een parkeerplaats voor het centrumbezoek aan de badplaats (kortparkeren). Het is de ambitie om de inrichting van dit terrein te verbeteren, maar het aantal parkeerplaatsen min of meer op peil te houden. Voor de toekomst wordt ingezet op een herontwikkeling van De Blommaart. Daarbij ontstaan er kansen voor de realisatie van een extra parkeercluster ten behoeve van centrumbezoek (zie paragraaf 7.5). Bij de inrichting van het Maritiem Balkon na de kustversterking wordt gestreefd om in de omgeving van het reddingsgebouw een nieuwe maar kleine parkeervoorziening in de duinen te integreren (zie paragraaf 7.3). In geval van aanleg van een kleine jachthaven zullen in deze omgeving bovendien enkele kortparkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden voor bezoek (halers, brengers). De totale parkeercapaciteit bedraagt maximaal circa 30 plaatsen. De exacte capaciteit wordt bepaald door de ruimtelijke mogelijkheid van een goede landschappelijke inpassing.

Het parkeerregime (toegang, tarieven, parkeerduur) voor deze maritieme parking voor specifieke doelgroepen is een nader uit te werken aandachtspunt. De ontwikkeling van een grote algemene dagjesparking in de duinen is niet aan de orde, omdat dit een te grote aantasting van het natuurlijke basiskapitaal is. Schilvisie Cadzand-Bad 50

Routenetwerk in de westflank

Parkeerconcentraties in de westflank

Schilvisie Cadzand-Bad 51

Maritiem Balkon eo.

Schilvisie Cadzand-Bad 52

7.3

De landschappelijke basis zonder jachthaven

Maritiem Balkon eo.

De versterking van de kust betekent hier een zeewaartse verbreding van het duinenlandschap en een bijbehorende verplaatsing van het strand met een zelfde

Introductie

maat als in de huidige situatie. Daarnaast worden in het basismodel de twee

In het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad is de omgeving van de kop van het Uit-

strekdammen verhoogd, verbreed en verlengd. De dammen krijgen één hoogte

wateringskanaal gedefinieerd als het Maritiem Balkon. De destijds geformuleerde

van 5.50 m +NAP en zijn dus bij elke waterstand volledig zichtbaar. Gerekend

ambitie is om, in samenhang met de geplande kustversterking, hier een beteke-

vanaf de uitwatering van het kanaal krijgen de dammen een totale lengte van

nisvolle openbare ruimte te ontwikkelen. Op dit knooppunt van structuurlijnen

ruim 400 meter. Het zijn juist deze dammen die de zwakste schakel in de zee-

ontsnapt het dorp even aan de verscholen ligging achter de duinen. De zee, het

wering – de dijk bij het gemaal – beschermen tegen zware en hoge golfslag bij

landschap en het dorp komen hier bij elkaar. Hier ligt de kans om een openbare

extreme weersomstandigheden. De waterkering nabij het gemaal wordt dus niet

plek te maken voor het dorp dat zowel uitzicht biedt op de zee als op de polder

opgehoogd.

via een lange smalle zichtlijn over het kanaal. De genoemde maatregelen zullen een enorme verandering betekenen in de beleInmiddels bestaat er meer duidelijkheid over de ruimtelijke vorm van de kust-

ving van (de schaal van) het landschap van duinen en strand. Gelijktijdig zal ook

versterking. De genoemde ambitie kan op structuurniveau nu verder uitgewerkt

de ruimtelijke impact van de pieren groot zijn.

worden. Het streefbeeld bevat op één onderdeel nog twee varianten. Dit betreft

De afstand tussen zee en dorp wordt groter en de beleving van de schaal van

de mogelijke realisatie van een buitendijkse jachthaven. Een dergelijke haven is

bebouwing zoals de Résidence en de hotels vanaf het strand wordt daardoor

programmatisch gewenst, maar de financiële haalbaarheid is nog niet aange-

anders.

toond. Hoewel een haven een enorme positieve impact zal hebben op de om-

Verder heeft de kustversterking effecten op de huidige verharde strip bij de oos-

geving en het dorp is de ruimtelijke benadering voor het Maritiem Balkon niet

telijke strekdam tegenover de Résidence die gebruikt wordt door de recreatieve

wezenlijk anders voor de beide varianten.

vissers. Deze oksel tussen dijk en pier zal opgaan in het nieuwe duinlandschap. Deze faciliteit voor de vissers verdwijnt dus op deze plek.

Schilvisie Cadzand-Bad 53

De landschappelijke basis met jachthaven

Streefbeeld openbare ruimte

Een jachthaven is een toegevoegde waarde voor Cadzand-Bad en de waterspor-

Ongeacht het feit of de kustversterking wordt uitgevoerd met of zonder jacht-

ter, maar gaat geen concurrentie aan met de betekenis van het dorp als bad-

haven, wordt het streefbeeld voor de rest van deze omgeving bepaald door

plaats.

een natuurlijk karakter. Dit betekent dat er voor de inrichting van het Maritiem

De eventuele haven wordt vanuit kostentechnisch oogpunt gerealiseerd door een

Balkon geen omvangrijke nieuwe ‘rode’ functies worden toegevoegd. Gebouwde

uitbuiging van de westelijke strekdam. Een groot deel van de bestaande dam kan

ontwikkelingen beperken zich tot uitbreiding of herontwikkeling van bestaande

dan toch nog als fundament voor nieuwe strekdam gebruikt worden.

volumes.

Een havenkom aan de oostzijde is geen optie vanwege belemmeringen vanuit De identiteit van de plek als een ‘balkon’ slaat dus vooral op de kwaliteit als

het beleidskader van Natura 2000.

openbare ruimte. Het knooppunt van recreatieve routes, de aanwezige conDe ruimtelijke impact van de haven is het grootst vanuit hoger gelegen stand-

centratie van horeca, de nabijheid van het centrum en de vergezichten moeten

punten uit de duinen, vanaf de dijk bij het gemaal of vanuit gebouwen. Vanaf

resulteren in een ‘groene’ openbare ruimte met verblijfskwaliteiten.

de boulevard, Scheldestraat en Kanaalweg wordt de aanwezigheid van de haven

Dit betekent dat de afwerking van de civieltechnische basis van de kustverster-

alleen verraden door de masten van de zeiljachten.

king gezien moet worden als een integrale inrichtingsopgave. Het verdient de aanbeveling dat het Waterschap en de gemeente Sluis samen de ontwerpopgave formuleren. Ter illustratie is een stedenbouwkundige schets toegevoegd die de ruimtelijke kansen benoemd. De rest van deze paragraaf vormt daarop een toelichting. Het meest aansprekende onderdeel van de omgeving als balkon is de toegankelijkheid van de strekdammen voor wandelend publiek. De dammen krijgen dan een kwaliteit als een wandelpieren die uitzicht bieden over de zee en de kust. De uiteinden van de dammen zullen ook een aantrekkingskracht uitoefenen op sportvissers. De technische uitvoering kan eenvoudig zijn. De looproute over de kruin van de dammen kan gecombineerd worden met een onderhoudsweg. Als wandelpier zijn er eisen aan een vlakke, comfortabele ondergrond. Een afwerking van het pad in breuksteen is dan onvoldoende. Echter een toplaag in asfalt volstaat al. In geval van realisatie van de jachthaven zal voor een groot deel van de westelijke strekdam een ontwerpeis gelden die een comfortabele en veilige toegang tot de steigers voor voetgangers en calamiteitenverkeer garandeert. In de omgeving van de Résidence en de oostelijke strekdam komen veel routes bij elkaar. Ook ligt hier vanaf de boulevard een onderhoudsweg in het dijktalud die behouden moet te blijven.

Ondanks het samenkomen van diverse routes heeft de omgeving in de huidige situatie nauwelijks verblijfskwaliteit. Er liggen kansen om op dit hooggelegen knooppunt van dam, dijk en paden een royale verblijfsplek te maken. Voldoende zitgelegenheden, faciliteiten om fietsen even te neer te zetten, een plaats voor een ijscokar enzovoorts zijn middelen om hier op een eenvoudige manier een aantrekkelijk rust- en uitzichtplatform te maken. Voorgesteld wordt om voor bootjes van de sportvissers de faciliteit te verplaatsen naar de westzijde. De huidige faciliteit bij de oostelijke strekdam ‘verdwijnt’ onder Schilvisie Cadzand-Bad 54

1

2

1

Verblijfsplekken

2

Structuurbepalende bebouwing

3

Architectonische parels

3

Schilvisie Cadzand-Bad 55

nieuw duin. Gelet op het hiervoor beschreven streefbeeld van de ruimte tegen-

Hotel Noordzee en Hotel De Wielingen

over de Résidence is een voorziening voor de sportvissers hier niet meer passend.

De beide hotels vormen een markant bebouwingscluster aan de westzijde van de

Bovendien is het faciliteren van de activiteit van sportvissers veel vanzelfspreken-

badplaats. Ze accentueren de ruimtelijke overgang van Zwin naar dorp.

der aan de westzijde. Zeker in het geval van de aanleg van een jachthaven.

Beide ondernemingen hebben aangegeven hun hotels te willen uitbreiden. Gelet

Aan de westzijde kan een hellingbaan geïntegreerd worden in het binnentalud

op de betekenis van de hotelbranche in de badplaats is de gemeente bereid om

van de strekdam. Deze voorziening is dan zowel bruikbaar voor de sportvissers

in nauwe samenspraak de mogelijkheden en randvoorwaarden voor de uitbrei-

als voor de reddingsmaatschappij. Ook de toegangsweg tot de locatie van de

dingen te verkennen. Eventuele uitbreiding zal gelet op de unieke ligging een

KNRM (en eventuele haven) krijgt dan een meervoudig gebruik.

ruimtelijke meerwaarde moeten hebben voor de directe omgeving.

In de omgeving van het gebouw van de KNRM wordt de inrichting aangepast. De toegangsweg wordt uitgebogen om meer ruimte te bieden aan het parkeren

Op stedenbouwkundig niveau zijn de volgende kaders van belang:

van auto’s en de benodigde landschappelijke inpassing daarvan. De omvang van

• Een eventuele uitbreiding moet gepaard gaan met adequate parkeeroplos-

de gewenste parkeercapaciteit is mede afhankelijk van het wel of niet realiseren

singen. De kwantitatieve parkeerbehoefte moet volledig opgelost worden op

van de jachthaven. De inrichting zal altijd moeten voorzien in een 5-tal gegaran-

eigen terrein. Gelet op de beperkte omvang van buitenruimten en de huidige

deerde parkeerplaatsen voor de mensen van de KNRM.

schrale inrichting van de parkeerterreinen zullen ondergrondse parkings nodig

De buitenruimte rond het KNRM gebouw moet afgeschermd worden met een

zijn. Vervolgens moet dit resulteren in een betere kwaliteit van de buitenruim-

duinrug. Ook te toegangsweg ligt ingepast in het duin. Op deze manier hebben

te.

de verhardingen het minste impact op het beoogde natuurlijke karakter.

• De doorgroei van de hotels moet resulteren in de versterking van de badplaatsidentiteit van de volumes. Beide hotels hoeven niet hetzelfde stijlthema

Aan de duinzijde van Hotel Noordzee en Hotel de Wielingen komen veel recre-

te hanteren. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat Hotel de Wielingen vanwege

atieve routes bij elkaar. Ook liggen hier de horecaterrassen van beide hotels. De

de ligging aan het kanaal een maritieme uitstraling heeft en Hotel Noordzee

openbare ruimte kan hier op een natuurlijke manier meer ingericht worden als

zich doorontwikkelt met een eigentijdse interpretatie van het Normandische

een verblijfsplek voor de wandelaars en fietsers. Een dergelijke plek ondersteunt,

stijlthema. • De inrichting van de buitenruimten van de hotels is wel op elkaar afgestemd.

samen met de hotels, de overgang van dorp naar landschap. De verbinding tussen het westelijke en oostelijke deel van het Maritieme Balkon verloopt via een ‘fuik’ ter plaatse van het gemaal. De ruimte is hier technisch en

Juist de groene component ademt één sfeer en stijl. • De hotels bieden uiteraard de geëigende faciliteiten voor hun gasten en de

stenig van karakter. Binnen dit gegeven kan onderzocht worden of een aanpasing

bewoners van de hotelappartementen. De restaurants, brasseries en terrassen

van de inrichting kan resulteren in een attractiever beeld. Op de schets is gesug-

zijn uiteraard ook gericht op een breder publiek. Welnessvoorzieningen zijn

gereerd om het talud van de dijk om te vormen tot een brede trappenpartij die

hoofdzakelijk gericht op het eigen publiek. Een omvang en profilering als regi-

ook als zitgelegenheid benut kan worden.

onale voorziening is niet gewenst vanwege de verkeersaantrekkende werking. Hetzelfde geldt voor vergader- en congresfaciliteiten. • Detailhandelsvoorzieningen die meer omvatten dan een kleine hotelwinkel met souvenirs zijn niet toegestaan. Winkelvoorzieningen zijn geconcentreerd op de Rode Wielingen, Duinplein en Duinhof. • Gelet op de beperkte ruimte op de totale plot en de unieke stedenbouwkundige positie zijn de ondernemingen verplicht om hun plannen zeer zorgvuldig op elkaar af te stemmen. De intensivering van bebouwing op deze locatie brengt ook ruimtelijke afbreukrisico’s met zich mee. Vanuit de gemeente zal het QTeam hier een extra zware inzet leveren om de planvorming te begeleiden. De bestaande bouwhoogten van de complexen overschrijden al deels de richtlijnen die de Provincie Zeeland heeft gesteld. Bij eventuele uitbreidingen zal het aspect van bouwhoogten ook daardoor een belangrijk item zijn. Hoewel door de schaal en maat van het toekomstige landschap de omgeving een zeker opnamevermogen heeft ten aanzien van bouwmassa’s kan medewerking van gemeente en provincie voor uitbreidingen die de hoogte van 15 meter overSchilvisie Cadzand-Bad 56

schrijden alleen plaatsvinden op basis van een goed onderbouwde visie over

Gedacht kan worden aan een ontwikkeling die voorziet in (een combinatie van)

de beeldkwaliteit.

bijvoorbeeld een Grand Café, kunstpaviljoen of bijzondere (hotel)appartementen onder de kap.

Hotel de Schelde

De noordgevel zou daarbij meer opengewerkt kunnen worden, waardoor een

De ontwikkelingsmogelijkheden voor Hotel de Schelde zijn reeds vastgelegd in

transparant volume ontstaat. De functies en activiteiten zorgen bovendien voor

het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad. Gelet op de kustversterking en de visie op

een aantrekkelijke uitstraling naar de openbare ruimte. Ook de kap kan meer

de westflank is er geen reden om de ruimtelijke kaders voor deze locatie bij te

opengewerkt worden mits het dakvlak in vorm en massa herkenbaar blijft. De

stellen. De beide visies sluiten naadloos op elkaar aan.

ruimten in het gemaal bieden dan een belvedère over zowel de polder als de zee.

Een cruciaal onderdeel voor deze hotel locatie is een beoogd hoogteaccent nabij

Langs de zijkanten en de zuidgevel kunnen op het peil van de dijkkruin horecater-

het gemaal. Dit landmark is een fraaie afsluiting van de maritieme parade langs

rassen worden aangebracht. Dergelijke buitenruimten zullen de levendigheid op

de Blauwe Laan. Tevens markeert de toren het stedenbouwkundig knooppunt

dit knooppunt vergroten.

van het Maritieme Balkon.

Het gemaal Dit gebouw is een bijzonder element in deze omgeving. Hoewel de architectuur niet bijzonder is, kenmerkt ze toch de waterstaatstechnische functie. De ‘hardware’ (pompen en motoren) bevindt zich uitsluitend in het lage gedeelte van het gebouw. De verdieping op kruinniveau van de dijken en de kapverdieping zijn tegenwoordig in feite loze ruimten. Dit gegeven creëert kansen voor herontwikkeling. Ruimtelijk uitgangspunt is dat het hoofdvolume vanwege de genoemde karakteristiek gehandhaafd blijft. Invulling met een publieksgerichte voorziening ondersteunt de betekenis die de locatie heeft in het leggen slaan van een brug tussen het westelijke en centrale deel van het dorp.

Uit Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad: beeldkwaliteitthema’s Hotel de Schelde en Blauwe Laan

Schilvisie Cadzand-Bad 57

Strandpaviljoens

Reddingsgebouw KNRM

Het bestaande strandpaviljoen (De Piraat) moet als gevolg van de zeewaartse

Volgens de meest recente plannen voor de kustversterking kan het reddingsge-

kustversterking verplaatst worden. Zoals eerder aangegeven mag hier ook nog

bouw op de huidige locatie gehandhaafd blijven. De uitstraling van het gebouw

een tweede paviljoen gerealiseerd worden. De locatie ligt ten oosten van pavil-

is schraal. Het verdient aanbeveling om te onderzoeken of de buitenkant van het

joen de Strandloper. De locatie is indicatief aangegeven op de schets. De exacte

gebouw een facelift kan krijgen waarbij de uitstraling beter past bij de beoogde

positie kan pas worden bepaald aan de hand van het definitieve ontwerp van de

badplaatsidentiteit.

nieuwe lay-out van de padenstructuur door het duingebied. De architectuur van dit nieuwe paviljoen heeft een stijlvolle uitstraling en is geïn-

Indien de aanleg van de jachthaven doorgaat zal ook de bouw van een klein

spireerd op de sfeer en identiteit van het Maritiem Balkon en de Blauwe Laan.

havenkantoor met bijbehorende voorzieningen (sanitair, inzamelpunt voor afval ed.) noodzakelijk zijn. Om te voorkomen dat er te veel losse gebouwtjes op het Maritiem Balkon verschijnen lijkt het aantrekkelijk om het havenkantoor in de vorm van een uitbreiding van het reddingsgebouw te realiseren. De uitbreiding en de facelift kunnen dan als één project ontworpen en georganiseerd worden. Bovendien vergt de concentratie van bebouwing minder verhardingen door het gebied. Het Maritiem Balkon kan daardoor een sterker natuurlijk karakter krijgen.

Westgevel Résidence en parkeerterrein In de huidige situatie valt het beeld van De Résidence en het naastgelegen parkeerterrein op door de schrale uitstraling. In de situatie van het gepresenteerde ontwikkelingsbeeld zal het contrast nog groter en afbreuk doen aan de kwaliteit van deze entree van het centrumgebied. In het verleden is wel gesuggereerd om op de locatie van het parkeerterrein een beeldmerk toe te voegen in de vorm van bebouwing om zo de kwaliteit van de omgeving op te waarderen. Bouwen op deze locatie is complex vanwege de kernzone en beschermingzone van de primaire waterkering. Bovendien voorziet het parkeerterreintje nu en in de toekomst in een belangrijke parkeerbehoefte voor het centrumgebied (Rode Wielingen). De bouw van een ondergrondse parkeervoorziening is vanwege de veiligheidseisen lastig. De investeringen kunnen alleen gedekt worden door het genereren van veel bouwvolume als kostendrager. Meer bouwmassa is op deze plek niet gewenst; het zeefront zou nog massaler worden. Bovendien zou meer bebouwing resulteren in het blokkeren van het uitzicht van de beoogde bebouwing aan de zuidzijde van de Rode Wielingen. Voorgesteld wordt het parkeerterreintje te betrekken bij de herinrichting van de Boulevard de Wielingen. Door één stijl van inrichting wordt voorkomen dat het terrein als een vergeten fragment blijft liggen.

Door het aanbrengen van beplanting met dennen die ook toegepast worden op de boulevard en de pleinen zal een aangenamer beeld ontstaan. De beplanting zal ook het zicht op de schrale westgevel van de Résidence verzachten. Voor een verbeterde expressie van deze zijgevel van het complex zou op architectonisch niveau de haalbaarheid onderzocht kunnen worden van bouwkundige toevoegingen zoals erkers en/of (Franse) balkons. Ook een andere aankleding Sfeerbeeld facelift reddingsgebouw (door: Vanderbruggen Architects, Knokke)

van het gevelvlak is een optie.

Schilvisie Cadzand-Bad 58

7.4 Blauwe Laan Het diep ingesneden Uitwateringskanaal en de flankerende dijken trekken een nadrukkelijke waterstaatstechnische lijn door de westflank van het dorp. Als landschapselement is dit structuurelement niet te ontkennen. Echter, met de doorgroei en opwaardering van de badplaats is ook de profilering als stedenbouwkundige drager binnen de kern van belang. In het Ontwikkelingsplan is hiervoor al een aanzet gegeven om de bebouwing aan deze Blauwe Laan van een bijzondere identiteit te voorzien. Gekozen is voor een maritieme sfeer van de architectuur. Dit thema is in deze visie doorgezet. Het gaat daarbij vooral om de randen van de buurten aan de oostzijde (Blauwe Laan). Immers, langs de westzijde liggen de diverse buurtjes, afgeschermd door groen, met hun rug naar het kanaal. Voor de bebouwing aan de Scheldestraat tussen Boulevard de Wielingen en de Egelantierlaan zijn de architectonische kaders voor herontwikkeling al geformuleerd in het beeldkwaliteitplan dat als bijlage bij het Ontwikkelingsplan CadzandBad behoort. Bij de eventuele herontwikkeling van De Lopinge zal ook een architectonisch ensemble van op het kanaal georiënteerde bouwvolumes moeten ontstaan. Dit is verder beschreven in paragraaf 7.6. Het plan voor Cavelot voorziet al in de ontwikkeling van een maritieme parade van woningen langs het kanaal.

Na verloop van tijd zal vanaf de Bastingweg tot aan het hoogteaccent bij het gemaal een formele begeleiding van maritieme architectuur langs het Uitwateringskanaal ontstaan. Deze maritieme parade kent op een bijzonder punt een landschappelijke onderbreking. Dit is ter plaatse van de Noorddijk. De kavel van het Waterschap met het pompgemaal, een bestaand woonkavel op de dijk en een nieuwe brug, accentueren hier de kruising van een andere structuurlijn binnen het dorp met het Uitwateringskanaal. De inrichting van openbare ruimten en buitenruimten aan de Blauwe Laan moeten ook de badplaatssfeer ademen. De genoemde verbetering van de wandelroute tussen Zwinparking en Maritiem Balkon is daarbij een goede aanleiding om het beoogde sfeerbeeld te versterken.

Schilvisie Cadzand-Bad 59

Het pleintje biedt ruimte voor de aanleg van circa 80 à 90 parkeerplaatsen en

7.5 De Blommaart

plantvakken voor bomen of boomgroepen. Het uit te werken plan voor de herontwikkeling moet garanderen dat minimaal de helft van de parkeercapaciteit

Het appartementencomplex De Blommaart heeft te maken met bouwtechnische

beschikbaar is voor het (betaald) parkeren van centrumbezoekers.

en woontechnische verouderingsprocessen. De kwaliteit van de woonomgeving

De architectuur van dit projectgebied sluit aan bij het gekozen stijlthema voor de

staat onder druk door aard van de parkeeroplossingen en de hoge parkeerdruk.

Boulevard de Wielingen. Ook de beeldkwaliteit van de inrichting van de open-

Achterkantsituaties van de omliggende straten hebben eveneens een sterk nega-

bare ruimte sluit, vooral wat betreft de nieuwe beplantingen, direct aan bij het

tieve uitstraling op de omgeving. Ook de architectuur van de complexen past niet

stijlthema van het duindorp. Vooral de aanplant van dennen zal hier beeldbepa-

bij het ambitiebeeld van de stijlvolle badplaats.

lend moeten worden.

Een ingrijpende herontwikkeling, met sloop van de huidige bebouwing en het betrekken van de randen levert stedenbouwkundig het beste perspectief. Het gaat dan om een complexe opgave, waarvoor de medewerking nodig is van verschillende eigenaren in het gebied. De grootste vastgoedeigenaar is het Duitse Erholungswerk met 57 appartementen. Het richtinggevend kader gaat uit van een complete omslag in de stedenbouwkundige opzet en het realiseren van bouwvolumes die beter aansluiten bij de korrelgrootte van de omgeving. De negatieve invloed van achterkanten wordt opgeheven door aan de randen bebouwing te projecteren. Wezenlijk is ook de realisatie van een pleinruimte waar geparkeerd kan worden. Een doorsteek vanuit het binnengebied zorgt voor een koppeling met het centrum van de badplaats. De beoogde bebouwing achter de Scheldestraat bestaat uit een reeks van kavels en huizen met privétuinen aan de achterzijde. De huizen zijn van het type meergezinswoning. Het hoogteverschil tussen kavels en straat wordt benut om in de souterrains bergingen en parkeervoorzieningen te realiseren. Vanaf tuinniveau ontwikkelen zich drie bouwlagen inclusief de kapverdieping. Op de achterpercelen van de Rode Wielingen kunnen in dit concept achterhuizen ontstaan. De woonfunctie staat centraal, maar een deel van de panden kan ook gebruikte worden voor de commerciële ruimten aan de Rode Wielingen.

De volumes bestaan uit één of twee bouwlagen met kap. De huidige doorsteek voor langzaam verkeer tussen de Rode Wielingen en De Blommaart blijft gehandhaafd. De ontwikkeling van aantrekkelijke gevels langs deze route is hier van cruciaal belang. Om de doorsteek te vanaf de Rode Wielingen als bijzonder ruimtelijk moment herkenbaar te maken blijft de bestaande verbreding van de straat door een terugwijkende rooilijn hier gehandhaafd. Achter de Duindoornstraat worden op de gemeentelijke gronden eveneens enkele kavels gerealiseerd met meergezinswoningen. De panden bestaan uit maximaal twee bouwlagen met kap. Vanaf de Egelantierlaan ontwikkelt zich een klein gesloten bouwblok met appartementen. Onder het blokje ligt een verdiepte garage die de parkeerbehoefte van de woningen afdekt. De bouwmassa bevat maximaal drie woonlagen. Schilvisie Cadzand-Bad 60