Schilvisie, definitieve versie februari 2011
Tekst van het document
Schilvisie Cadzand-Bad een stedenbouwkundig ontwikkelingsperspectief voor de flanken definitief rapport februari 2011
INHOUDSOPGAVE 1
Inleiding
4
2
Ruimtelijke visie op het programma
7
3
Cadzand-Bad als duindorp
12
4
Ruimtelijke hoofdstructuur
17
5
Gebiedsvisie oostflank
26
6
Gebiedsvisie zuidflank
36
7
Gebiedsvisie westflank
47
8
Financiële verantwoording
64
Bijlage 1 notitie inspraak 2011
67
Bijlage 2 amendement
93
Colofon
1
Inleiding
Schilvisie Cadzand-Bad 4
1.1 Doel en status
1.3 Opbouw van de visie
Dit rapport geeft een stedenbouwkundige visie op de toekomstige ontwikkeling
De visie is opgebouwd uit drie delen. Na deze inleiding volgen drie hoofdstukken
van de flanken van Cadzand-Bad. Het gaat daarbij zowel om de uitbreiding van
die ingaan op het totale plangebied en de relaties met de badplaats als geheel.
de badplaats aan de zuidzijde als om herontwikkelingen aan de oost- en west-
Vervolgens wordt aan iedere flank een hoofdstuk besteed die de algemene lijn
zijde van het bestaande dorp. De planhorizon van dit document loopt tot circa
uitwerkt tot het niveau van een gebiedsvisie. Voor deelgebieden en deelprojecten
2020.
worden richtinggevende kaders geformuleerd. Het laatste deel is een financiële verantwoording. In dit hoofdstuk wordt samen-
Deze visie borduurt voort op het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad, waarin de
vattend ingegaan op de economische haalbaarheid van de voorgestelde ontwik-
basis is gelegd voor een verdere doorgroei en opwaardering van de badplaats.
keling. De bijlagen bevatten de Notitie inspraak en het amendement.
Behalve de concretisering van de in dat plan aangekondigde uitwerkingen en uitbreidingen blijft in dit rapport ook de aandacht bestaan voor de ruimtelijke en functionele samenhangen met de rest van het dorp.
1.4 Proces van planvorming
De lopende planvorming voor Cavelot is in deze visie op een structuurniveau Nadat het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad was vastgesteld, zijn ook partijen in
geïntegreerd.
de flanken actiever en gerichter initiatieven gaan ontplooien. Er is niet voor geEenmaal vastgesteld biedt deze stedenbouwkundige visie een ruimtelijk beleids-
kozen om deze initiatieven ‘in de wacht’ te zetten totdat deze schilvisie afgerond
kader om lopende ontwikkelingen en initiatieven in de flanken vanuit de gemeen-
en vastgesteld zou zijn. Tijdens het opstellen van deze stedenbouwkundige visie
te, ondermeer vanuit het Q-Team Cadzand-Bad, verder te begeleiden en door te
is daarom met een aantal van deze partijen meermalen contact geweest om op
ontwikkelen.
het basale niveau van concept, programma en ambitie vroegtijdig afstemming te bereiken tussen de initiatiefnemers met hun projecten en de gemeente cq deze
Vervolgens zal de hoofdlijn van deze stedenbouwkundige visie, samen met
schilvisie.
relevante componenten van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad, geïntegreerd worden in een structuurvisie (volgens de definities van de Wro) voor heel de kern.
De totstandkoming van deze visie kenmerkt zich dus door zowel een bottum-
De structuurvisie voor heel de kern vormt vervolgens de basis voor de uitwerking
up als een top-down benadering. Een voorbeeld van dit gelijktijdig werken op
in bestemmingsplannen.
structuurniveau en projectniveau is het gevolgde proces van de planvorming voor Cavelot. Ook met het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen en de initiatiefnemers van een eventuele jachthaven is een dergelijk werkproces gevolgd.
1.2 Globale planning
Door deze manier van werken zijn de richtinggevende kaders voor de uitwerking van deelgebieden en projecten goed ingebed in de totale ruimtelijke visie op (de
De definitieve vaststelling van deze schilvisie is voorzien in het eerste kwartaal
flanken van) de badplaats.
van 2011. Voor genoemde structuurvisie voor heel de badplaats wordt in beginsel een doorlooptijd tot en met het derde of vierde kwartaal 2011 voorzien. Uitgaande van de behandeling en vaststelling van die structuurvisie door de gemeen-
1.5 Inspraakreacties
teraad in het vierde kwartaal van 2011, kan al in het najaar van 2011 met het voorontwerp van de benodigde bestemmingsplannen worden gestart .
Het conceptrapport heeft in het voorjaar van 2010 ter inzage gelegen. Op dit
Aangezien er sprake is van een aanmerkelijke kwaliteitsslag dient er rekening mee
rapport zijn 30 inspraakreacties binnengekomen. Een samenvatting van die
gehouden te worden dat in de inspraakronde veel reacties zullen worden ontvan-
reacties en de overwegingen van de gemeente zijn nu als bijlage aan dit rapport
gen die afweging en beantwoording vergen. Een eerste globale planning voor
toegevoegd.
de feitelijke vaststellingsprocedure van bestemmingsplannen wordt voorlopig
Naar aanleiding van die inspraakronde is de Schilvisie gedeeltelijk aangepast. De
voorzien in de eerste helft van 2012.
belangrijkste inhoudelijke tekstuele aanpassingen zijn in deze versie van het rapport door middel van de typografie herkenbaar gemaakt. Verder zijn ook enkele tekeningen aangepast. Schilvisie Cadzand-Bad 5
1.6 Besluitvorming
1.7 Gebiedsafbakening
De gemeenteraad heeft in haar vergadering van 24 februari 2011 unaniem de
Op bijgaande kaart is de globale begrenzing van Cadzand-Bad inclusief de
geamendeerde versie van de Schilvisie vastgesteld. De tekst van het amendement
flanken aangegeven. Dit is ook het gebied waarvoor de genoemde structuurvisie
is opgenomen als bijlage 2 in deze definitieve versie.
voor heel het dorp opgesteld zal gaan worden. Voor het bestaande gebied tussen de Noorddijk en de Boulevard de Wielingen is
Voor de duidelijkheid van de lezer zijn in deze definitieve versie bij de relevante
in het kader van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad al een ruimtelijke visie met
onderdelen verwijzingen (in de vorm van voetnoten) opgenomen waarin de wijzi-
beeldkwaliteitkaders opgesteld. Dit met uitzondering van de deelgebieden De
ging op basis van het amendement is opgenomen.”
Blommaart en De Lopinge. Deze Schilvisie formuleert nu de ruimtelijke kaders voor de rest van het dorp, waarbij ook genoemde deelgebieden zijn betrokken.
Globale begrenzing van de badplaats met de flanken
Schilvisie Cadzand-Bad 6
2
Visie op het programma
Schilvisie Cadzand-Bad 7
2.1 Algemeen Het toekomstige Cadzand-Bad is niet alleen afhankelijk van het zomerseizoen en enkele kleinere andere vakantiepieken. De combinatie van regionale kwaliteiten en kwaliteit van de badplaats zelf moeten uiteindelijk resulteren in een jaarronde aantrekkingskracht. Daarbij zorgt het strandtoerisme voor een extra dynamiek in het zomerseizoen. Een dergelijke ambitie stelt eisen aan het aanbod, het kwaliteitsniveau en de openingstijden van diverse voorzieningen. Om dit te bewerkstelligen is een doorgroei van Cadzand-Bad nodig met kwalitatief hoogwaardige en comfortabele verblijfsaccommodaties, waardoor een draagvlak kan ontstaan voor dat aanbod en niveau van voorzieningen. Bij de vrijetijdseconomie van de badplaats speelt de beleving een cruciale rol. Dat sfeeraspect geldt niet alleen voor de verblijfsaccommodaties, voorzieningen en services, maar zeker ook in de beleving van een aangename identiteit van de badplaats als geheel. Het motto Natuurlijk Stijlvol is voor de flanken dan ook onverminderd van kracht. Dit stelt net als voor het bestaande dorp eisen aan ruimtelijke samenhang en een herkenbare badplaatsidentiteit. Deze identiteit komt tot uitdrukking in de architectuur en de vormgeving plus inrichting van
De (her)ontwikkellocaties
openbare ruimten.
2.2 Woonmilieus Binnen de badplaats past een differentiatie aan recreatieve woonmilieus. Alle
hangen of bijzondere plekken te accentueren. Conform staand beleid bestaat
woonmilieus vormen tezamen het dorp Cadzand-Bad. Dit betekent dat er geen
deze nieuwe woningbouw grotendeels uit bedrijfsmatig geëxploiteerd beleg-
gesloten en geïsoleerde enclaves in de vorm van huisjesparken of resorts ont-
gingsvastgoed.
staan. Nieuwe of te vernieuwen woonmilieus zijn totaalomgevingen met een
Hoewel het gebruik niet bedoeld is voor permanente (eigen) bewoning, heeft
hoge belevingswaarde van gebouwen, publiek domein en private buitenruimten.
de uitstraling van gebouwen en omgeving wel een permanent cq duurzaam
De stedenbouwkundige opzet kenmerkt zich door het leggen van relaties cq ver-
karakter. Immers, gebouwen en omgeving zijn er 365 dagen per jaar en vormen
bindingen met de omgeving.
gezamenlijk een continue fysieke verschijningsvorm van de badplaats.
De architectuur op de diverse ontwikkellocaties is gethematiseerd: er is sprake van een duidelijke badplaatsidentiteit. Dit geldt ook voor de (her)aanleg van openbare ruimten. Voor heel Cadzand-Bad wordt stapsgewijs gewerkt naar één inrichtingsconcept waarbij een stijlvol en natuurlijk kustkarakter van verhardingen en beplantingen de identiteitsdrager is.
Nieuwe woonmilieus Nieuwe verblijfsrecreatieve woonmilieus1 zijn voorzien tussen de Noorddijk en de Lange Strinkweg (Cavelot) als mede op de locatie Vlamingpolder. Het gaat
1
daarbij om wonen in een lage dichtheid met een sterk landschappelijke setting.
‘dat de woningbouw niet als verblijfrecreatief te be-
Slechts op uitgekiende plekken is het gewenst de stedenbouwkundige structuur iets te verdichten naar een dorpse of centrumdorpse sfeer om ruimtelijke samen-
De gemeenteraad heeft bij amendement besloten:
schouwen, maar gewoon als recreatieve woningen.’ Dit heeft tot gevolg dat het ‘verblijfsrecreatief’ wordt vervangen door ‘recreatief’.
Schilvisie Cadzand-Bad 8
Herontwikkelingen Op termijn zijn herontwikkelingen gewenst voor de deelgebieden De Blommaart en De Lopinge. Beide woonbuurten liggen als betrekkelijk autonome enclaves in de structuur van het dorp. De appartementencomplexen lijden onder een proces van (woon)technische veroudering, waarbij gelijktijdig ook de openbare ruimte slijt en inrichting en gebruik niet meer met elkaar overeenstemmen. Recent is voor beide complexen nog gekozen voor uitvoering van een onderhoudsprogramma aan gebouwen. Een ingrijpende herontwikkeling biedt kansen voor het opwaarderen van beide buurten, maar kan vooral structuurverbeteringen generen voor heel het westelijke deel van de badplaats. Verbeteringen zijn mogelijk in het leggen van ruimtelijke relaties tussen Cavelot via Noorddijk, beide buurten en de Blauwe Laan richting Rode Wielingen.
Beheergebieden De bestaande woonbuurten ten westen van het Uitwateringskanaal en de woonmilieus in het uiterste oosten tussen Vlamingpolderweg en Tienhonderdsedijk zijn typische beheergebieden. Voor deze gebieden is het op peil houden van het woonmilieu de opgave voor de toekomst. Ingrijpende structuuringrepen zijn niet voorzien. Binnen de stedenbouwkundige hoofdstructuur zijn onderhoud en vernieuwing op het kleine schaalniveau aan de orde. Ook voor de campings/chaletparken aan de uiterste grenzen van het plangebied geldt een zelfde noodzaak voor het bewaken van de kwaliteit van het recreatieve verblijfsmilieu.
Prioriteiten De prioriteit in de ontwikkeling van de nieuwe grondgebonden woonmilieus ligt bij Cavelot. Deze omvangrijke planmatige ontwikkeling met circa 450 recreatiewoningen vereist een gefaseerde, maar doorlopende realisatie die binnen enkele jaren voltooid dient te zijn. Eén en ander heeft te maken met de gelijktijdige ontwikkeling van de groenblauwe structuur (openbaar toegankelijk recreatief groen) van het gebied, dat een onlosmakelijk geheel vormt met de geplande woningbouw. Door de ligging en de omvang gaat van Cavelot bovendien een enorme stimulans uit in de vernieuwing van het centrale bestaande deel van Cadzand-Bad. Gelijktijdig met de ontwikkeling van Cavelot moet de herontwikkeling van de locaties langs de Boulevard de Wielingen plaats vinden. Ten eerste is dit van belang vanwege de samenhang met de kustversterking die voor 2016 plaats vindt. Ten tweede is dit van belang vanwege de ruimtelijke en functionele opwaardering van de centrale drager van het dorp. Voor wat betreft de woonfuncties gaat het hier nagenoeg uitsluitend om appartementen. Daardoor is er geen sprake van een concurrentie met Cavelot. Schilvisie Cadzand-Bad 9
2.3 Hotels (en restaurants)
2.4 Verkeer en parkeren
De hotelbranche neemt een prominente positie in binnen Cadzand-Bad. Er zijn
Cadzand-Bad is voor haar functioneren als badplaats voor zowel de verblijfsre-
vijf hotels. Alle vijf liggen direct aan de kustlijn op markante stedenbouwkundige
creant als de dagjesmensen afhankelijk van een goede bereikbaarheid per auto.
posities binnen het dorp. De hotels hebben een hoog kwaliteitsniveau (4 sterren)
Echter, eenmaal op bestemming aangekomen is de automobilist vooral een recre-
en zijn te typeren als familiehotels.
atieve voetganger of fietser. Voor verplaatsingen binnen de badplaats is de auto
Behoud en versterking van deze hotelbranche is van wezenlijk belang voor de
ondergeschikt en heeft het langzame verkeer de prioriteit. Dit stelt eisen aan de
badplaats. In het Ontwikkelingsplan voor Cadzand-Bad zijn de mogelijkheden
structuur van het routenetwerk , maar ook aan de veiligheid en kwaliteit van de
voor verdere doorgroei van twee van de hotels al ingekaderd.
inrichting van alle openbare ruimten.
Dit beleidskader voor de flanken biedt kaders voor de verdere doorgroei van de
Vanwege de omvangrijke uitbreiding ten zuiden van de Noorddijk zal het nodig
drie andere hotels, mits deze gepaard gaat met een groei in kwaliteit van aan-
zijn dit gebied vanaf Ringdijk Noord van een nieuwe ontsluiting te voorzien.
bod en services plus een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van gebouw en De ruimtelijke kwaliteit van de badplaats mag niet onder druk komen te staan
omgeving.
door onvoldoende of gebrekkige parkeervoorzieningen. Onnodig en ongewenst Binnen de bedrijfsvoering van de hotels is het hoofdaccent gericht op het bieden
parkeren in de openbare ruimte moet worden voorkomen.
van overnachtingsmogelijkheden voor gasten en het verlenen van bijbehorende
Voor de nieuw te realiseren (verblijfsrecreatieve) woonmilieus met grondgebon-
faciliteiten en services.
den eenheden betekent dit dat parkeren op eigen terrein als uitgangspunt geldt.
De bijbehorende component van restaurants, bars en terrassen is ook gericht op
De openbare ruimten zijn dan niet belast met geparkeerde auto’s en kunnen
een breder publiek dan alleen de hotelgast. De hotels en hun voorzieningen fun-
groener worden ingericht. Bij de uitbreiding van hotels en realisatie van apparte-
geren immers door hun ligging en faciliteiten ook als semi-publieke plaatsen.
menten geldt eveneens dat alle auto’s uit het zicht op eigen terrein geparkeerd
Echter, de hotels blijven vooral toeristenhotels en ontwikkelen daarnaast niet een
dienen te worden. Dergelijke geïntegreerde parkeeroplossingen passen ook bij het
tweede publieksgericht hoofdprogramma in de sfeer van welnesscentra, congres-
beoogde kwaliteitsniveau van het aanbod.
accommodaties etc. Dergelijke voorzieningen zijn, voor zover aanwezig, onder-
Voor de geldende gemeentelijke beleidskaders voor verkeer en parkeren zal wor-
geschikt en in hoofdzaak gericht op de eigen gasten. De ruimtelijke motivatie
den aangesloten bij de actuele (minimale) parkeernormen die ook in Bijlage 10
hiervoor ligt in het feit dat de fysieke omgeving van de hotels niet de opnameca-
van Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol zijn opgenomen.
paciteit heeft om grote hoeveelheden extra autoverkeer uit de regio te verwerken en te voorzien van de bijbehorende parkeergelegenheid op eigen terrein.
Voor de opvang van auto’s van dagjesmensen zullen nieuwe aanvullende par-
De doorgroei van de hotelcomplexen kan gecombineerd worden met de ont-
keervoorzieningen aangelegd moeten worden. De voorzieningen zijn logisch
wikkeling van luxe recreatieappartementen . Deze mogelijkheid is ook geboden
gesitueerd ten opzichte van de invalswegen en beschikken over aantrekkelijke
voor de twee hotels aan de Boulevard de Wielingen. Programmatisch kan daarbij
wandelroutes richting strand en dorp. De parkings hebben een verzorgde ruim-
de koppeling gemaakt worden met het gebruik van hotelfaciliteiten. Dergelijke
telijke uitstraling en zijn goed landschappelijk ingepast. Ook hier geldt het credo
concepten bieden een toevoeging in het gewenste hoogwaardige toeristisch-
Natuurlijk Stijlvol. De parkeervoorzieningen vormen immers de eerste kennisma-
recreatieve aanbod van de badplaats.
king van de automobilist met Cadzand-Bad. De indruk van deze ontvangst is net
Vestiging van nieuwe hotels en bijbehorende voorzieningen is in deze visie niet
zo belangrijk als de beleving van de rest van het verblijf en hoort van eenzelfde
voorzien.
kwaliteitsniveau te zijn.
2
2
Bij besluit van de gemeenteraad van Sluis in september 2007 is bepaald dat de
•
De visie projecteert twee nieuwe parkeervoorzieningen:
•
Direct ten zuiden van de Noorddijk tussen de strandkerk en het boerderijper-
nagestreefde verhouding 50/50 is. Dit betekent concreet dat voor iedere hotelkamer die gerealiseerd wordt, en waarbij binnen het hele hotel de gewenste kwaliteitsverbetering wordt doorgevoerd, de mogelijkheid bestaat om een appartement te realiseren ten einde de onrendabele top van de investering in de hotelkamers geheel of ten
ceel, •
In het noordwesten van de Tienhonderdpolder (in de oksel van Ringdijk Noord en de Tienhonderdsedijk).
dele teniet te doen. Het gehele plan dient onderbouwd te zijn met een goed ondernemingsplan.
Schilvisie Cadzand-Bad 10
Daarnaast is er behoefte aan een grote parkeervoorziening voor de opvang van
2.5 Jachthaven
dagjesmensen. Dit mede vanwege het vervallen van bestaand parkeeraanbod in de kern. In het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad is het concept van een land-
Op het moment van het opstellen van deze visie wordt de technische en financi-
schapsparking genoemd.
ële haalbaarheid van de realisatie van een jachthaven onderzocht.
Een dergelijke parking kan goed gecombineerd worden met bovengenoemde
De aanleg van een kleine buitendijkse jachthaven aan de kop van het Uitwa-
programma’s. Dit biedt vervolgens weer kansen voor het creëren van een extra
teringskanaal, wordt door vele partijen gezien als een belangrijk toegevoegde
services zoals verhuur van bolderkarren, fietsverhuur, fietstaxi ’s naar strandop-
waarde voor de badplaats. Hoewel de kwantitatieve betekenis van een dergelijke
gangen etc.
jachthaven voor de recreatievaart door de omvang beperkt is, is de kwalitatieve betekenis voor de badplaats juist groot. Door de beperkte omvang en het profiel
Deze visie projecteert voor genoemde functies een locatie in het noordwestelijke
van de beoogde haven zal er geen afbreuk worden gedaan aan de identiteit van
deel van de Tienhonderdpolder nabij de oostelijke dorpsentree en Ringdijk Noord.
het dorp als badplaats. Een dergelijke haven zal een beperkte verkeersaantrekkende werking hebben. Zo’n jachthaven vereist dan geen aanpassingen in de verkeerstructuur van de badplaats en haar directe omgeving.
2.7 Strandpaviljoens
Een jachthaven zal zorgen voor een extra dynamiek en een aantrekkingskracht
Door de zeewaartse kustversterking moet tenminste één strandpaviljoen ver-
uitoefenen op de (verblijfs)recreanten in het dorp. Met een goed aangelegde
plaatst worden. Het gemeentelijke beleid, zoals onder meer verwoord in het ont-
openbare ruimte kan het haventje fungeren als een extra attractie van het
werpbestemmingsplan voor het buitengebied, verruimt de mogelijkheden voor de
‘maritiem balkon’ en daarmee een impuls genereren voor verdere ruimtelijke en
vestiging van strandpaviljoens.
economische versterking van deze westelijke entree van Cadzand-Bad.
Voor drie strandopgangen bij Cadzand-Bad is nu per opgang één paviljoen aanwezig. Het is ruimtelijk verdedigbaar om hier in de toekomst uit te gaan van twee paviljoens per strandopgang.
2.6 Multifunctioneel serviceterrein
Dat nieuwe beleid wordt aangegrepen om ook ten aanzien van de uitstraling van deze objecten een kwaliteitsslag te maken die past bij de rest van de opwaarde-
Bij de beoogde doorgroei van Cadzand-Bad wordt het aantrekkelijk om enkele
ring van de badplaats.
bijzondere en sterk verkeersaantrekkende functies uit het huidige dorp bij elkaar
De architectuur van de gebouwtjes en bijbehorende buitenruimten moeten hoog-
te brengen op een multifunctioneel serviceterrein. Een goede bereikbaarheid is,
waardig zijn. In ieder geval is per opgang de architectuur gethematiseerd.
net als het voorkomen van (parkeer)overlast naar de omgeving, het belangrijkste
De mogelijkheden voor extra paviljoens zijn:
criterium voor de locatiekeuze. Een dergelijk terrein ligt daarom net buiten het
• Een nieuw paviljoen bij Caricole, ter hoogte van Cadzandria.
dorp aan de belangrijkste invalsroute.
• De Piraat wordt vernieuwd/verplaatst als gevolg van de kustversterking. Tus-
Voor Cadzand-Bad wordt gedacht aan het samenbrengen van bijvoorbeeld de volgende bestaande en verspreid liggende functies:
sen de Piraat en de strekdam mag een nieuw paviljoen worden opgericht. • Er mag een nieuw paviljoen worden opgericht als de jachthaven wordt gereali-
• Verkooppunt van autobrandstoffen (verplaatsing van huidige voorziening in
seerd. Dit in combinatie met algemene voorzieningen voor de jachthaven.
het dorp), • Evenemententerrein, • Multifunctionele openlucht voorziening (oa vervanging van bestaande strandkerk), • Dancing (vervanging van de disco op Duinhof), Deze voorzieningen vragen om voldoende parkeergelegenheid. De vraag naar parkeerruimte wisselt in de tijd per functie. Een dubbelgebruik van een centrale parkeervoorziening ligt daardoor voor de hand.
Schilvisie Cadzand-Bad 11
3
Cadzand-Bad als duindorp
Schilvisie Cadzand-Bad 12
3.1 De polders, het dorp en de randen
3.2 Identiteit van de badplaats
Nabij Cadzand-Bad zijn de contouren van het oorspronkelijke ‘eiland van Cad-
Een belangrijke opgave die geformuleerd is voor de badplaatsontwikkeling is het
zand’ binnen de Oudelandsche Polder al vervaagd en aangetast.
creëren van een passende en herkenbare identiteit. Het bestaande Cadzand-Bad
Het Uitwateringskanaal snijdt door de noordwestelijke punt van deze polder. De
‘leent’ haar identiteit nu vooral van het natuurlijke karakter van de omgeving. Het
polderfragmenten aan de westzijde van het kanaal zijn vervolgens gevuld met
Zwin en de duinen met het strand zijn de leveranciers van deze identiteit. Voor
bebouwing. Aan de noordzijde is de hoge Noorddijk nog een betrekkelijk zuivere
het bestaande dorp is inmiddels een proces ingang gezet waarbij in eerste instan-
grens tussen het agrarische polderlandschap en het dorp. Wel liggen pal ten
tie voor de Boulevard de Wielingen door ingrijpende vernieuwingen en functie-
zuiden van de dijk een gemaaltje, de sportvoorzieningen en de strandkerk in het
versterking ook de uitstraling van de architectuur en de openbare ruimte worden
open landschap.
omgevormd naar een herkenbare badplaatsidentiteit (zie Bijlage 10). In het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad is één en ander samengevat met het
De structuren en openheid van het polderlandschap zijn in het verleden ook op
motto Natuurlijk Stijlvol.
andere punten al aangetast. Het Afwateringskanaal heeft als nieuwe lijn in het landschap de historische polderlijnen doorsneden. Vanaf de 70-er jaren van de
Bij de planvorming voor de bestaande kern is de ruimtelijke vertaling van het
vorige eeuw hebben recreatieve ontwikkelingen in de polder plaatsgevonden met
motto in de typering van bebouwing en (openbare) buitenruimten gaandeweg
(mini-)campings.
samengevat in het begrip duindorp.
In de omgeving van de badplaats hebben al deze ontwikkelingen geleid tot een
In stedenbouwkundige zin zijn met dit begrip twee belangrijke karakteristieken
verrommeling van het open landschap.
aan de badplaats gekoppeld. Ten eerste geldt dat Cadzand-Bad een dorps karakter moet behouden. Dit zegt iets over de schaal, maat en dichtheid van bebou-
Met de uitbreiding van Cavelot wordt de betrekkelijke zuivere grens tussen dorp
wing. Daarbij kan een dorps karakter het spectrum beslaan van landelijk dorps
en open polder definitief geslecht. De kern ontsnapt hier uit de duinen en de ver-
tot centrumdorps. Als tweede geldt dat de ervaring en de karakteristiek van het
dichte Kievittepolder en zet een stap in het grootschalige open polderlandschap.
duinlandschap ook in de badplaats voelbaar is. In de visie op de boulevard heeft
Naar aard en omvang van programma heeft de ontwikkeling basiskenmerken van
dit geleid tot het onbebouwd laten van de duinen die tot in het dorp doordringen
een ‘reguliere’ dorpsuitbreiding.
(De Groene Wielingen). Maar ook het ontwerpconcept voor de herinrichting van de openbare ruimten is geïnspireerd op de karakteristieken van het duinland-
Ten oosten van Ringdijk-Noord voltrekt zich ook een proces waarbij de oude
schap. Verder zijn er soortgelijke beeldkwaliteitseisen gesteld aan de inrichting
en heldere grens tussen dorp en de open agrarische Tienhonderdpolder diffuser
van voortuinen.
wordt. Vergelijkbaar met de Noorddijk is hier de Tienhonderdsedijk lang een harde en
Bij de ontwikkeling van de flanken is het motto Natuurlijk Stijlvol en de ruimtelij-
herkenbare grens geweest. Verscholen tussen deze hoge dijk en de hoge duinen
ke doorvertaling daarvan in het begrip duindorp uiteraard ook van kracht. Alleen
liggen hier de oostelijke ‘buurtjes’ van het dorp met zomerwoningen en cam-
dan ontstaat immers een herkenbare en collectieve badplaatsidentiteit.
pings. Door de groei en kwaliteitsslag van campings zijn ook recreatieve programma’s in
Voor de opgave in vooral de zuidflank heeft dit geleidt tot een wezenlijk keuze-
dit deel van de Tienhonderdpolder geprojecteerd.
moment.
In het Gebiedsplan West Zeeuwsch-Vlaanderen (Natuurlijk Vitaal), is een ver-
Door de geplande ontwikkeling van Cavelot is er een uitbreiding geprojecteerd
dere omvorming van het open polderlandschap voorzien. Dit door de aanleg van
over de grens van de Noorddijk in het open polderlandschap. De omvang van
recreatienatuur (gebaseerd op de typologie van het duinlandschap), realisatie van
dit plangebied betekent nagenoeg een verdubbeling van het oppervlak van het
landgoederen nieuwe stijl en de aanleg van een onthaalparking.
huidige dorp. Door de ophoging van het programma van 250 naar 450 recreatiewoningen bleken eerdere ontwerpconcepten van geconcentreerde bebouwings-
De ruimtelijke ontwikkelingen in een lange strook langs de zuidelijke randen van
clusters in een open landschap dat verwant was aan de ‘poldernatuur’ niet meer
Cadzand-Bad vragen om een bezinning over de ruimtelijke verhouding tussen het
bruikbaar. De vraag diende zich aan welk basisconcept nu aan de ontwikkeling
dorp met aanverwante recreatieve programma’s, open polderlandschappen en
van de zuidflank ten grondslag moest liggen.
(nieuwe) natuur.
Het begrip duindorp heeft geleid tot een bruikbare benadering. Schilvisie Cadzand-Bad 13
Eén landschappelijke onderlegger voor het duindorp
Schilvisie Cadzand-Bad 14
In de zuidflank komt de overgang tussen het (verdichte) duinlandschap en het
3.3 Een nieuwe landschappelijke onderlegger open polderlandschap te liggen in een zone langs de Lange Strinkweg. Daarmee ontstaat een heldere en herkenbare nieuwe polderrand en wordt de ringvormige De doorgroei van de badplaats moet resulteren in een heldere, aansprekende
structuur van de Oudelandsche Polder weer beleefbaar.
overgang van het polderlandschap en het duinlandschap en/of het dorp. Vooral
Bestaande functies en beoogde nieuwe ontwikkelingen in de zuidflank worden
aan de zuidrand kan de oorspronkelijke landschappelijke opbouw opnieuw gede-
een vanzelfsprekend onderdeel van het duindorp Cadzand-Bad.
finieerd en verhelderd worden.
Verderop in dit rapport wordt het beoogde beeld van de gehele zuidflank nader uiteengezet.
Herontwikkelingen binnen de bestaande badplaats en nieuwe ontwikkelingen in
Daarnaast geven de diverse plandocumenten die voor Cavelot zijn opgesteld ook
de vorm van uitbreidingen moeten voldoen aan de karakteristiek van het duin-
al een meer gedetailleerde uitwerking en onderbouwing van de nieuwe land-
dorp. Juist door ook de ondergrond bij grote projectmatige (her)ontwikkelingen al
schappelijke onderlegger en de overgang naar het polderlandschap.
te bewerken naar een duinlandschap kan de identiteit van een duindorp letterlijk vanuit de basis worden aangezet.
Voor het gebied in de Tienhonderdpolder wordt de overgang tussen dorp en polder en bijbehorende nieuwe ontwikkelingen verder uitgewerkt in het kader van
Het concept van ‘duinvorming in de polder’ is een kunstmatige interventie en lijkt
het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal.
haaks te staan op de omarming van het oorspronkelijke karakter van het gebied. De huidige duinen zijn ontstaan in een langdurig proces van overstuivingen van en nabij de zeewerende dijk. Dit proces van duinvorming is aan de kant van het binnenland door ingrijpen van de mens tot stand gebracht. Zonder dat ingrijpen van de mens zou de kust er anders uitgezien hebben. Toch is voorgestelde duinvorming niet nieuw voor de regio. Nieuwe duinen worden beoogd als onderdeel van het maken van nieuwe natuur (ten oosten van Cadzand Bad in het kader van Natuurlijk Vitaal) en als maatregel van de zee-
zee
waartse kustversterking (uitvoeringsproject van Zwakke Schakels). Voor het creëren van een aantrekkelijke badplaats met een eigen identiteit wordt nu het maken
d
an
tr ns
e
van duinen ingezet als landschappelijke basis bij grote nieuwe ontwikkelingen. Op het hoge landschappelijke schaalniveau ontstaan dan drie schillen: • Zee en strand: groots en open. • Het duinlandschap met daarin opgenomen het duindorp: stijlvol en natuurlijk.
n ne
orp
d
d uin
ine
• Het agrarische polderlandschap: cultuurhistorisch waardevol.
du
De grenzen tussen deze schillen bestaan niet uit een harde rechte lijn, maar hebben het karakter van een natuurlijke (en dynamische) overgangszone. Aan de noordzijde is de overgang tussen de landschapstypen doorgaans redelijk
p
constant als gevolg van de vegetatie op de duinen. Door de invloed van het weer en het getij is er sprake van een zekere dynamiek op het grensvlak. Aan de zuidzijde moet er ook sprake zijn van een natuurlijk verloop van polder naar duingebied. Het beeld van de vroongronden is hier de identiteitsdrager. Het is een overgangszone met een licht reliëf en een half open beeld door beplantingen van bijvoorbeeld meidoorn, hazelaar, es eik en wilg. Resten van oude doorbraakkreken vormen aanleidingen om het nieuwe landschap en de overgangszones vorm te geven.
rs
e old
De drie landschappelijke schillen
Schilvisie Cadzand-Bad 15
3.4 Openbare ruimte en buitenruimten De sfeer en inrichting van buitenruimten is sterk van invloed op de beleving en identiteit van de badplaats. Het natuurlijke karakter van het duindorp CadzandBad moet sterk aangezet worden door het consequent doorvoeren van een uitgekiend beplantingsbeeld. Op alle (her)ontwikkellocaties heeft de nieuwe landschappelijke onderlegger bijna onvermijdelijke effecten op de ontwerpkeuzen voor de inrichting van de openbare ruimten. Juist waar het de groene componenten betreft zal het assortiment zich moeten beperken tot grassen, struikvormers en bomen die in onze duinlandschappen voorkomen. Een consequente en natuurlijke identiteit van Cadzand-Bad als badplaats wordt zo ook in de inrichting van haar openbare ruimten herkenbaar. Maar ook op locaties waar de onderlegger niet bewerkt kan of zal worden, is het consequent doorvoeren van het beoogde beplantingsbeeld een sterk en effectief middel zijn om de badplaatsidentiteit te versterken.
bron beeldmateriaal: Buro Lubbers, ‘s Hertogenbosch
den
den
duinroos
meidoorn
kruipden
duindoorn
duinroos
duinroos
helmgras
kruipwilg
Schilvisie Cadzand-Bad 16
4
Ruimtelijke hoofdstructuur
Schilvisie Cadzand-Bad 17
satie van knooppunten met badroutes die haaks op de dijk staan.
4.1 Algemeen
Op structuurniveau is verder de verbetering van de verbinding over het Uitwateringskanaal van belang, alsmede een goede verknoping met de infrastructuur aan
Een heldere en herkenbare ruimtelijke hoofdstructuur is van belang voor de
de oostzijde.
leesbaarheid van het dorp. De hoofdstructuur is het fundament onder de ruimte-
Tot slot vervult de dijk als lijnelement ook een rol als migratieroute voor amfibie-
lijke samenhang, de verbindingen en relaties van de kern of deelgebieden met de
ën. Ook deze betekenis dient behouden en versterkt te worden.
omgeving en de ruimtelijke identiteit. Voortbordurend op het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad kan nu met de visie
Vlamingpolderweg
op de flanken het beeld van de hoofdstructuur gecomplementeerd en verfijnd
Binnen de wigvormige structuur van het duindorp komen ter hoogte van Ringdijk
worden.
Noord de structuurlijnen van de Boulevard de Wielingen en de Noorddijk bij elkaar. Vanaf dit knooppunt worden beide structuurlijnen eigenlijk voortgezet door
4.2 De schillen en bijbehorende lange lijnen
de Vlamingpolderweg als drager door de smalle oostflank van het duindorp. Bij de toekomstige ontwikkeling van de Vlamingpolder stelt dit eisen aan het realiseren van een passend bebouwing- en inrichtingsbeeld van de Vlamingpolderweg.
De hoofdstructuur van de badplaats wordt in eerste instantie sterk bepaald door
In de gebiedsvisie voor de oostflank wordt hier dieper op ingegaan.
de landschappelijke onderlegger. In het vorige hoofdstuk is die landschappelijke basis van Cadzand-Bad gedefinieerd in een samenstelling van drie schillen met
L ange Strinkweg en Tienhonderdsedijk
ieder een eigen karakteristiek.
Beide lange lijnen vormen de dragers binnen een overgangszone aan de zuidrand
De gelaagde opbouw van de schillen is een afgeleide van de kustlijn. Binnen dit
van het duindorp naar het polderlandschap. Op structuurniveau hebben beide
systeem is een stelsel van lange oostwest gerichte lijnen aanwezig die opbouw
lijnen een overeenkomst in de betekenis als route die aanliggende gebieden ont-
van de landschappelijke onderlegger van het duindorp verder accentueert.
sluit. Tezamen markeren ze de overgangen van het duindorp naar de polders. De ruimtelijke identiteit van beide lijnen verschilt wel.
Boulevard de Wielingen De boulevard is als structuurdrager beeldbepalend voor het centrum van de bad-
De Tienhonderdsedijk trekt een scherpe grens tussen de gebieden ten noorden en
plaats. Van alle lange lijnen heeft de boulevard door de schaal van de bebouwing
ten zuiden van de dijk. De te realiseren landschappelijke overgang van duindorp
het meest stedelijke karakter. De boulevard is opgespannen tussen twee markan-
naar polder zal geheel aan de zuidzijde van de dijk, in de Tienhonderdpolder, lig-
te punten: Het Maritiem Balkon in het westen en het Duinhof in het oosten.
gen. Immers, aan de noordzijde liggen buurtjes met woningen en campings al pal
De toekomstige identiteit van de boulevard en haar twee pleinen is in het recente
tegen de dijk aan.
verleden al uitgewerkt in een streefbeeld voor de bebouwing en openbare ruimte. Mogelijkheden voor intensivering van de bebouwing versterken de ruimtelijke
De Lange Strinkweg ligt als oude Middeleeuwse kade nauwelijks meer hoger dan
structuur en bieden financiële spankracht voor de noodzakelijke vernieuwing. Het
het omringende maaiveld. Door de geplande ontwikkeling van Cavelot ligt de
beeldkwaliteitplan borgt de totstandkoming van een stijlvolle badplaatsidentiteit.
overgangszone tussen de landschapstypen hier vooral aan de zijde van het dorp.
Het ontwerp voor de herinrichting van openbare ruimten zet onder meer in op
Met de aanpassing van het tracé tussen de Badhuisweg en de Ringdijk Noord
versterking van het natuurlijke duinkarakter
ontstaan kansen om bij de belangrijkste dorpsentree de overgang tussen de polders en het duindorp sprekend vorm te geven.
N oorddijk De Noorddijk is een cultuurhistorisch waardevol lijnelement. Met de geplande doorgroei van Cadzand-Bad ligt de dijk in het dorp in plaats aan de rand daarvan. Behoud van de herkenbaarheid van de dijk als zelfstandig landschapselement is vanwege de bovengenoemde waarde van belang. Wezenlijk daarbij is ondermeer de instandhouding van de boombeplantingen. Door de toekomstige ligging midden in het dorp zal de betekenis van het pad over de kruin als route voor langzaam verkeer verder toenemen. Daarnaast moet de dijk niet als scheiding of barrière in het dorp ervaren worden. Dit vereist realiSchilvisie Cadzand-Bad 18
Boulevard de Wielingen met belangrijke knooppunten
Noorddijk met belangrijke knooppunten
Vlamingpolderweg
Lange Strinkweg en Tienhonderdsedijk
Schilvisie Cadzand-Bad 19
dorp. Dit is ook nu al een markant punt omdat de weg hier wisselt van een lig-
4.3 De lange lijnen naar de kust
ging onder aan de dijk naar een positie op de dijk. Verdere versterking van dit ruimtelijke moment kan plaatsvinden door een slimmere positionering van de
Haaks op het hiervoor besproken systeem van schillen en lijnen kenmerkt de
voetgangersbrug over het kanaal.
hoofdstructuur van Cadzand-Bad zich door een stelsel van lange lijnen die vanuit de polder naar de kust lopen. De drie lijnen hebben verschillende karakters en
Ringdijk Noord
betekenissen. Toch kunnen ze alle drie getypeerd worden als badroutes.
In het oosten ligt de Ringdijk Noord. Als dijk is het één van de grenzen van de Oudelandsche Polder. De dijk heeft verder een betekenis als de hoofdontslui-
U itwateringskanaal
tingsroute van de badplaats.
In het westen ligt het Uitwateringskanaal dat als een diep ingesneden rechte lijn
Voor de toekomst staat voor het noordelijke deel van deze dijk de profilering als
in het landschap ligt. De naam van het kanaal verraadt al de primaire functie.
entree van de badplaats centraal. Vanaf de Tienhonderdsedijk tot het knooppunt
Aan weerszijden van het kanaal liggen routes die voor autoverkeer en langzaam
met de boulevard moet een omvorming plaatsvinden naar een groene entreezone
verkeer belangrijke verbindingen vormen van en naar de kust. Deze structuurlijn
die het duindorp representeert.
eindigt op een markant recreatief knooppunt in het dorp: het Maritiem Balkon. Naast de te behouden functionele betekenis van deze drager, zal in deze visie de
Badhuisweg
identiteit van deze lange lijn verder worden uitgewerkt.
Een derde lange lijn naar de kust heeft een betekenis op een iets lager schaal-
De kern van de identiteit van deze lijn blijft het diep gelegen kanaal met zijn on-
niveau. Het gaat om de Badhuisweg die een belangrijke verbinding vormt tussen
beplante taluds. De lange brede open zichtlijn zorgt voor een visuele verbinding
Cadzand (dorp) en Cadzand-Bad. Als verbindende route heeft de weg een bete-
tussen een belangrijk knooppunt van het dorp en de polder.
kenis voor met name fietsverkeer. De inrichting is hierop afgestemd.
Langs de oostzijde zal vanaf de Bastingweg met bebouwing langs de Schel-
De Badhuisweg is de drager van een lange lintbebouwde uitloper van Cadzand
destraat het binnenkomen van het dorp gemarkeerd worden. In aansluiting op
(dorp). De lintbebouwing eindigt bijna 400 meter voor de kruising met de Lange
het beeldkwaliteitplan wordt hier het maritieme thema van de architectuur aan
Strinkweg (tevens de toekomstige rand van polder en dorp). Die openheid aan
deze Blauwe Laan voortgezet.
weerszijden van de weg is vanuit een landschappelijk oogpunt van belang. Het
Aan de westzijde markeert de omgeving van de Zwinparking de entree tot het
Uitwateringskanaal
Ringdijk Noord
Schilvisie Cadzand-Bad 20
voorkomt dat de beide dorpen, die een verschillend karakter hebben en moeten houden, aan elkaar vastgroeien. Ook voor de ervaring van de eenheid van de Oudelandsche Polder is behoud van die openheid cruciaal. Met de ontwikkeling van de zuidflank is het voor het fietsverkeer belangrijk dat de verbinding tussen de centra van beide dorpen blijft bestaan. De kruising Badhuisweg / Lange Strinkweg moet ook voor fietsers een veilige entree tot de badplaats worden. Het patroon van straten en paden in de zuidflank moeten vervolgens verbeterde verbindingen met het bestaande dorp bieden.
Badhuisweg
Schilvisie Cadzand-Bad 21
4.4 Verkeersstructuur Circulatie De hoofdopzet voor de circulatie van het autoverkeer zal met de ontwikkeling van de flanken niet wezenlijk veranderen. Ringdijk Noord is de belangrijkste invalsweg voor het dorp. Naar schatting gebruikt meer dan 80% van het externe verkeer van deze route. De weg langs de westzijde van het Uitwateringskanaal is de andere invalsroute van Cadzand-Bad. Deze weg wordt vooral gebruikt door het externe verkeer van en naar de omgeving van Retranchement. Vanwege de ligging aan de kust zijn er geen doorgaande wegen in het dorp. Het autoverkeer over beide invalsroutes heeft haar herkomst of bestemming in Cadzand-Bad. De Boulevard de Wielingen vormt weliswaar een fysieke verbinding tussen de genoemde ontsluitingswegen van het dorp, maar heeft in verkeerskundige zin enkel een betekenis als erftoegangsweg. De Tienhonderdsedijk fungeert als ontsluitende route van de Brabander. Het Externe en interne ontsluiting autoverkeer
oostelijke deel van de Lange Strinkweg wordt aangepast als ontsluitende route voor de zuidflank. De aanpassing van dit tracé loopt vanaf de Ringdijk Noord / Tienhonderdsedijk tot en met de kruising van de Badhuisweg. Alle gebieden binnen de kern zijn verblijfsgebieden waar voor het autoverkeer een snelheidsregime van 30 km/u geldt.
Parkeren De opvang van het parkeren van dagjesmensen bij de badplaats hoort aan twee belangrijke liggingcriteria te voldoen. De parkeervoorzieningen moeten in de directe nabijheid van de invalswegen liggen en de afstand tussen de parkings en het strand mag niet te groot zijn. Aan de westzijde liggen reeds twee bestaande parkings. De aanleg van een derde kleine parking voor specifieke doelgroepen op het Maritiem Balkon wordt onderzocht. Aan de oostzijde zullen de locaties en de omvang van het parkeeraanbod in de toekomst veranderen. Ter vervanging van de parking op de locatie Duinhof Zuid wordt in de zuidflank, in de omgeving van de strandkerk, een parkeervoorziening aangelegd met een capaciteit van 600 - 800 plaatsen. De planologische procedure voor deze voorziening en de bij behorende verlegging van het oostelijk deel van de Lange Strinkweg is in voorbereiding. Een snelle realisatie is noodzakelijk vanwege de geplande bouwactiviteiten op Duinhof Zuid en Cavelot. In belangrijke mate wordt hiermee voorzien in de totale parkeerbehoefte voor de badplaats. De bij motie van de gemeenteraad gevraagde 250 extra parkeerplaatsen worden hierdoor gerealiseerd. Langparkeren dagrecreanten
Schilvisie Cadzand-Bad 22
4.5 De korte lijnen naar de kust Gelet op het specifieke karakter van het dorp is aanwezigheid van een fijnmazig routenetwerk voor langzaam verkeer binnen de kern een vereiste. De besproken lange lijnen in de eerdere paragrafen zijn van belang voor het fietsnetwerk in de regio en als onderdeel van de recreatieve wandelrondjes door de badplaats. Daarnaast is, mede door het uitbreidingsgebied in de zuidflank, het doorontwikkelen en verbeteren van noordzuid gerichte badroutes van belang. Voor alle ontwikkellocaties geldt daarom dat het realiseren van deze badroutes één van de leidende ontwerpprincipes moet zijn. Voor Cavelot is het tot stand komen van een verbinding via de Kievitenlaan met het Duinplein cruciaal. Deze badroute, voor enkel langzaam verkeer, verbindt het hart van Cavelot met het centrum van de badplaats. Meer naar het westen zijn in Cavelot koppelingen met de Noorddijk van belang voor de fijnmazigheid van het netwerk. Deze knooppunten met de Noorddijk zijn vervolgens weer ontwerpaanleidingen bij eventuele herstructureringen in het
Netwerk van hoofdroutes voor fietsverkeer met belangrijke knooppunten
bestaande dorp. Vanaf de parkings voor dagjesmensen moeten er directe, comfortabele en veilige routes lopen naar het dorp en van daaruit naar het strand. De routes dienen ook voldoende maat (breedte) te hebben om pieken in het gebruik te kunnen verwerken. In de omgeving van Ringdijk Noord en Tienhonderdsedijk is op termijn de aanleg
In het recente verleden is een thematische studie uitgevoerd naar de gewenste
van een grote parking voorzien. Dit ter vervanging de huidige parking op de
aard en inrichting van deze badroutes. Onder de noemer ‘familielint’ zijn voor
locatie Kikkerput (450 plaatsen) en de doorgroei in de capaciteit van het parkeer-
Cadzand-Bad suggesties gedaan voor de wijze waarop deze badroutes herken-
aanbod.
baar, aantrekkelijk en veilig kunnen worden ingericht. Bij de toekomstige ontwikkeling van de Vlamingpolder wordt als voorwaarde gesteld worden dat vanuit De Brabander ook badroutes ontstaan via de ontwikkellocatie naar duinen en strand. In de zone tussen Boulevard de Wielingen en het strand geldt dat de kwaliteit van de routes (de duinovergangen) verbeterd moet worden. Die verbetering heeft ook een directe relatie met de heraanleg van routes door de duinen en verplaatste strandopgangen als gevolg van de zeewaartse kustversterking. Paragraaf 4.7 gaat hier specifieker in op dit aspect.
Schilvisie Cadzand-Bad 23
4.6 Het netwerk en de panorama’s Het verdichte deel van het duinlandschap, het feitelijke duindorp, heeft lange grensvlakken met het omringende landschap. Alle randen hebben een natuurlijk karakter. De lange hoofdstructuurlijnen door het dorp eindigen in fantastische panorama’s op natuur, polderlandschappen, strand en zee. Het zijn aanleidingen voor stedenbouwkundige verbijzonderingen. Soms juist om de bebouwing iets te verdichten, maar ergens anders weer om bebouwing achterwege te laten en uit de openbare ruimte en de weidsheid van het landschap de kracht van de plek te ontlenen. Door het netwerk van structuurlijnen met allerlei knooppunten en de panorama’s zijn de natuur en het landschap altijd dichtbij en overweldigend aanwezig. De doorgroei van Cadzand-Bad borgt op deze manier haar verbintenis met het natuurlijke basiskapitaal.
Schilvisie Cadzand-Bad 24
is dit mede een aanleiding geweest om het planologische beleidskader voor deze
4.7 Effecten van de kustversterking
voorzieningen te actualiseren. Het (toekomstige) bestemmingsplan voor het buitengebied geeft de mogelijkheid om meer paviljoens te realiseren dan in de
De versterking van de kust heeft zowel op structuurniveau als lagere schaal-
huidige situatie aanwezig zijn. Ook de maximaal toegestane oppervlakte van de
niveaus gevolgen voor de badplaats.
paviljoens wordt in het kader van dit bestemmingsplan heroverwogen en vastgesteld.
Op het hoogste schaalniveau zal de zeewaartse versterking resulteren in een ro-
Net als elders in de badplaats wordt de verruiming van planologische mogelijkhe-
buustere duinzone. Tussen de omgeving van het Maritiem Balkon en villa Leopold
den gekoppeld aan een verplichte ruimtelijke kwaliteitsslag. Voor de paviljoens
aan de boulevard zal het duinlandschap plaatselijk 60 meter breder worden. Het
zal dus gelden dat ze een stijlvolle bijdrage moeten leveren aan de hooggeprezen
strand wordt met behoud van haar huidige breedte verlegd. Dit betekent dat het
kwaliteit van de stranden van Cadzand-Bad. Een uniforme identiteit voor alle
duinlandschap in het westelijke deel van de kern aanmerkelijk groter wordt. De
paviljoens is niet noodzakelijk, echter een thematisering per cluster (west, midden
identiteit van Cadzand-Bad als duindorp wordt hierdoor versterkt.
en oost) is gewenst. Het zal een zal een ondersteuning betekenen in de ruimte-
Onderdeel van de kustversterking is ook het verlengen en verhogen van de
lijke opbouw van de badplaats juist op die punten waar lange lijnen vanuit het
strekdammen. De dammen zullen in tegenstelling tot nu een één hoogte hebben
achterland naar de kust lopen.
en bij elk tij in de volledige lengte waarneembaar zijn. De ruimtelijke impact zal groot zijn, ongeacht het gegeven of met deze werkzaamheden ook de aanleg van
De paviljoens pal ten westen van de strekdammen zullen een uitstraling moe-
een optionele jachthaven wordt geïntegreerd.
ten krijgen die past bij het eigentijdse maritieme thema. De architectuur van
De strekdammen zullen een ruimtelijke versterking zijn van het beoogde Mari-
de Blauwe Laan, van civieltechnische kunstwerken en van schepen kan hier als
tiem Balkon. Toegankelijkheid van deze dammen voor voetgangers is gewenst, en
inspiratiebron dienen.
kunnen een uniek attractiepunt en uitzichtpunt voor Cadzand-Bad betekenen. In het uiterste oosten, nabij Hotel De Blanke Top en Restaurant Cadzandria zal Door het aanleggen van een verbrede duinzone zal ook het routestelsel van
de architectuur verwant zijn aan die van het genoemde horecacluster. Omdat de
paden door de duinen aangepast moeten worden. Badroutes en strandopgangen
bebouwing op de duinen en op het strand hier relatief dicht bij elkaar staat is één
moeten verknoopt worden met de routes die in lengterichting door de duinen
architectonisch stijlthema gewenst.
lopen (de duinboulevard). Meer dan nu het geval is moeten de knooppunten een
Een belangrijk aspect is ook de zorgvuldige afwerking van het dak. Immers, vanaf
expressie krijgen. Verbredingen van de paden op deze plekken kunnen resulteren
het strandbalkon dat een belangrijke verblijfsplek is in het knooppunt van routes,
in knooppunten die gelegenheden bieden voor een korte rust of een spelaanlei-
is er direct zicht op de bovenkant van de paviljoens. De volumes hebben daarom
ding voor kinderen.
een kap.
Door de bredere duinzone ontstaat ook de kans om een rondje door de duinen te
De hoofdkleuren bestaan uit rood voor de kappen en witte voor de (houten)
realiseren tussen de bebouwingsclusters van het Maritiem Balkon en het Strand-
geveldelen en hekwerken van trappen en terrassen.
balkon. Routevorming door een dubbel padenstelsel, één over de duintoppen en één min of meer parallel op een lager niveau voorkomen dat een wandeling
De paviljoens in het centrale strandgedeelte van de badplaats, ter hoogte van
heen en terug over hetzelfde pad gelopen moet worden. Een ander aspect van de
het Strandhotel, hebben ofwel een neonormandische stijl of een eigenzinnige,
inrichtingsopgave is om het dubbelgebruik van het routestelsel door wandelaars,
moderne of zelfs sculpturale stijl.
fietsers en onderhoudsverkeer van het Waterschap in goede banen te leiden.
In het eerste geval wordt sterk aangesloten bij de uitstraling van de Boulevard
De vormgeving van de aansluitingen van het padenstelsel op de her in te richten
de Wielingen en laat de architectuur zich aflezen als voorpost van het achter de
Boulevard de Wielingen is onderdeel van de opgave. De badroutes horen immers
duinen gelegen Duinplein.
een vanzelfsprekende continuïteit te hebben.
In de tweede optie is het belangrijk dat de beide ondernemers gezamenlijk bereid
Geadviseerd wordt om de ruimtelijke afwerking van de kustversterking als een
zijn een zelfde architectuurthema te kiezen.
integrale ontwerpopgave te benaderen. Een nauwe samenwerking tussen gemeente en Waterschap is hierbij een vereiste. Op het kleinste schaalniveau betekent de kustversterking dat tenminste één bestaand strandpaviljoen verplaatst moet worden (de Piraat). Voor de gemeente Schilvisie Cadzand-Bad 25
5
Gebiedsvisie Oostflank
Schilvisie Cadzand-Bad 26
5.1 Algemeen perspectief De stedenbouwkundige visie zet in op het vernieuwen en doorontwikkelen van de belangrijkste entree van de badplaats. Daarbij gaat het zowel om het maken van een kwaliteitslag in het publieke domein, als het bieden van ruimte voor (her) ontwikkelingen die de motor vormen onder de economie van de badplaats. Als entree van het dorp heeft de openbare ruimte een spilfunctie voor de afhandeling van diverse verkeersstromen. De functionele prestatie is te typeren met de begrippen: ontvangen, begeleiden en verdelen. De ruimtelijke prestatie die geleverd moet worden is die van representatie van de badplaats. Het publieke domein zelf en het zicht op de eerste bebouwing van Cadzand-Bad moeten het visitekaartje van de badplaats zijn. Voor de horecabedrijven op de duintoppen biedt de visie mogelijkheden voor doorgroei, mits gecombineerd met een forse kwaliteitsslag in het toeristisch recreatieve aanbod en de ruimtelijke uitstraling. De driehoekige spie in de oksel van Ringdijk Noord en Vlamingpolderweg (de Kikkerput) blijft onbebouwd. In ruimtelijk opzicht is het een onderdeel van de groene entree van de badplaats. De nu onbebouwde gebieden van de Vlamingpolder mogen vanaf ± 2016 3 ontwikkeld worden tot een (verblijfsrecreatief)4 hoogwaardig en dorps woonmilieu.
Echter, deze ontwikkeling moet aan een aantal bijzondere voorwaarden voldoen: • Aanwezige poelen en bijbehorende natuurwaarden en natuurpotenties moeten in het plan geïntegreerd worden.
3
• Het ontwerp moet een bijdrage leveren in een betere stedenbouwkundige
De gemeenteraad heeft bij amendement besloten: ‘dat
de start van de verschillende bouwprojecten gelijktijdig
verankering van de bestaande wijk De Brabander in dit deel van het dorp. Het
moet kunnen verlopen zodat de marktwerking en aan-
ontwikkelen van fijnmazige verbindingen via het nieuwe woonmilieu richting
vangsdatum voor elk project binnen de Schilvisie gelijk
duinen en strand is daarbij cruciaal.
dient te zijn’. Dit houdt in dat de bepaling over de termijn vanaf welke datum de ontwikkeling tot stand mag wor-
Door de ontwikkelingsmogelijkheden in de Vlamingpolder en de reeds ingezette
den gebracht is komen te vervallen.
ontwikkeling van Duinhof Zuid zullen één of meer nieuwe hoogwaardige parkeervoorzieningen gerealiseerd moeten worden voor de ‘dagjesmensen’. Deze
4
visie beoogt daartoe ondermeer de ontwikkeling van een multifunctioneel terrein
ten: ‘dat de woningbouw niet als verblijfrecreatief te
met landschapsparking in de noordwest hoek van de Tienhonderdpolder.
beschouwen, maar gewoon als recreatieve woningen’
De eigenaren cq. de ontwikkelende partijen van de Vlamingpolder zijn gezamen-
Dit heeft tot gevolg dat het ‘verblijfsrecreatief’ wordt
lijk verantwoordelijk voor de realisatie van deze parkeervoorziening.
vervangen door ‘recreatief’ .
Schilvisie Cadzand-Bad 27
De gemeenteraad heeft bij amendement beslo-
5
‘De visie is gewijzigd en aangepast aan op grond van het door de gemeenteraad vastgestelde amendement– zie bijlage 2 –. Hierdoor
wordt het beeld van de bebouwing van de Kikkerputten ten oosten van de Ringdijk-Noord wederom mogelijk. Dit laat onverlet de wettelijk noodzakelijk toetsen voor flora- en fauna zoals ook onder “poelen”op pagina 33 expliciet is aangegeven.‘
Schilvisie Cadzand-Bad 28
Structuurbeeld oostflank
Ontwikkellocaties en radiale badroutes
Schilvisie Cadzand-Bad 29
De verscholen wandelroute via de achterzijde van Duinhof Noord richting
5.2 De duintoppen
Cadzandria komt te vervallen. De kwaliteit van deze route is slecht en biedt als verbinding geen toegevoegde waarde. Ingezet wordt op een verbetering van de
Het ensemble van bebouwing op de duintoppen fungeert, zowel vanaf zee,
hoofdbadroute. Een gewijzigde aanhaking op het knooppunt bij de Ringdijk is
strand, duinen en vanuit de polders, als een landmark van de badplaats. Het en-
voor de toekomst gewenst om routestructuren en de hiërarchie daarvan te ver-
semble wordt momenteel gedomineerd door de bebouwing van hotel De Blanke
duidelijken. De kwaliteit van de badroute moet voorts verbeterd worden door de
Top.
vormgeving van de perceelsgrenzen hierlangs van Duinhof, Cadzandria en Hotel
De Blanke Top en Cadzandria markeren als horecabedrijven tevens een be-
De Blanke Top.
langrijke duinovergang. Beide bedrijven hebben teven hun ontsluiting via deze badroute.
Hotel De Blanke Top
Voor beide horecaondernemingen geldt dat zij profiteren van één van de mooiste
De planvorming voor de doorgroei van deze onderneming is reeds opgestart en
duinlocaties aan de Zeeuwse kust. Echter, door hun gebouwen en buitenruimten
bevindt zich in een verkennend stadium. De stedenbouwkundige analyse en rich-
dragen zij echter nauwelijks bij aan de kwaliteit van de omgeving.
tinggevende kaders voor de herontwikkeling zijn verwoord in aparte documenten. Het gaat daarbij ondermeer om de voorwaarden die het Waterschap stelt
Het iets westelijker gelegen volume van een rijtje zomerwoningen, op de locatie
vanuit het belang van een veilige kustverdediging.
waar in 1866 het eerste badhuis van het dorp geopend werd, is bereikbaar via
Hieronder zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt samenvattend de belangrijkste
een doorsteek in de pleinwand van Duinhof Noord. Op het schaalniveau van
randvoorwaarden geschetst:
deze duintoppen leveren de zomerwoningen door hun positie, ontsluiting en functie geen stedenbouwkundige bijdrage aan dit knooppunt van voorzienin-
• De doorgroei van het hotel bestaat uit een programma van extra hotelkamers
gen en routes. Ondanks de historie van de plek geeft de aanwezigheid van deze
en de realisatie van luxe appartementen. Bij deze groei en kwaliteitsslag past
huisjes tegenwoordig de indruk van een stedenbouwkundige toevalligheid. De
ook een nieuwe grotere welnessvoorziening. Een bijkomende conditie is dat
betrekkelijk geïsoleerde en enigszins verstopte ligging in de duinen heeft een
het parkeren van alle hotelgasten en appartementsbewoners plaatsvindt in een
kwaliteit voor de woningen zelf, maar biedt geen stedenbouwkundige aanleiding
gebouwde ondergrondse voorziening. • Ook de componenten als restaurant, ontbijtzalen, lounge, keuken en overige
of noodzaak om hier een grotere herontwikkeling te wensen.
voorzieningen worden uitgebreid en/of vernieuwd. De faciliteiten zijn, net als De visie zet in op een ruimtelijke (architectonische) en economische versterking van het knooppunt, dat in samenhang met de beoogde ontwikkeling van Duinhof
nu, in hoofdzaak gericht op serviceverlening voor de gasten van het complex. • Het aanbod van een vergaderaccommodatie blijft bestaan, maar wordt niet
een gevarieerd aanbod van (horeca)voorzieningen aan deze zijde van de bad-
structureel uitgebreid. Het is een ondergeschikte faciliteit in het totale aanbod
plaats biedt.
van services.
Om de doorgroei en kwaliteitsslag van de beide ondernemingen mogelijk te maken, wordt tevens ruimte geboden voor de ontwikkeling van hoogwaardige appartementen. Bij deze kwaliteitsslag hoort ook een verbetering van het stelsel
• Binnen het vernieuwde complex mogen net als in de huidige situatie twee bedrijfswoningen (permanente bewoning) aanwezig zijn. • In de private buitenruimte, nabij de hoofdentree van het complex, is een kleine parking beschikbaar voor bevoorradend verkeer, taxi’s en incheckende gasten.
van private en publieke buitenruimten. De bebouwing van Cadzandria en Hotel De Blanke Top, die al van veraf zicht-
• De uitbreiding van het complex vindt plaats aan de oostzijde. Onder de duinen
baar is, zal een duidelijke ensemblekwaliteit moeten hebben. Een overtuigende
moet een volume van meerdere lagen gerealiseerd worden ten behoeve van
badplaatsidentiteit en een harmonisch silhouet zijn daarbij wezenlijke kenmerken.
een parking en andere algemene ruimten. Er zijn technische eisen gesteld die
Deze noodzakelijke ruimtelijke prestatie zal een onderlinge afstemming vergen in
het veiligheidsniveau van de waterkering waarborgen. • De uitbreiding van het hotel sluit direct aan op de oostgevel van het bestaande
het architectonische ontwerp van beide projecten.
hotelvolume. De appartementen worden in meerdere volumes los van het hoHet horecacluster vraagt om een goede inpassing in het duinlandschap. Als
telcomplex gerealiseerd. Dit om te voorkomen dat een te massaal aaneenge-
streefbeeld geldt dat de duinen als het ware doorlopen tot aan de gevels of de
sloten bebouwingsfront op de duintoppen ontstaat. Het duinlandschap loopt
bouwkundig gemarkeerde perceelsgrenzen. Ook reageert de bebouwing op het
als het ware tussen de verschillende volumes door.
onderliggende reliëf.
• Om de impact van de bebouwing op de omgeving zoveel mogelijk te reduceren zijn de welnessvoorziening en anderen algemene ruimten geheel of Schilvisie Cadzand-Bad 30
C adzandria
gedeeltelijk onder de duinen gesitueerd. • De toegang tot de parking wordt gerealiseerd vanaf de Vlamingpolderweg,
De stedenbouwkundige analyse en richtinggevende kaders voor de herontwikke-
zodat de badroute niet belast wordt met extra verkeer van het complex. Deze
ling zijn verwoord in een aparte notitie voor dit deelproject. Hier wordt volstaan
toegang wordt bij voorkeur gecombineerd met een voorrij route voor expedi-
met een resumé van de belangrijkste ontwikkelingsvoorwaarden.
tieverkeer, taxi’s en incheckende gasten. Uitrijden kan via de badroute die door • De kwalitatieve doorgroei van de horeca mag resulteren in een aparte compo-
een dergelijke circulatie minder belast wordt met autoverkeer. • Het huidige entreeniveau van 13.50 NAP ( 8,50 meter boven het peil van
nenten van een restaurant en een café. De focus van een café is die van een
de boulevard nabij Duinhof) geldt als referentiepeil voor het bepalen van de
voorziening tijdens de uren overdag en in de vroege avond. Dit vanwege de