c. Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost zonder Aeriusbijlagen

In de rest van Europa zijn eveneens nog twee exemplaren bewaard gebleven. Deze bunker is in gebruik geweest als opslagruimte voor een discotheek. De bunker zelf blijft volledig gehandhaafd en de cultuurhistorische waarde blijft intact. In het plangebied zelf zijn geen monumenten. Cultuurhistorie vormt dan ook geen belemmering.

4.3

Weging van het waterbelang Water is een essentieel onderdeel van onze leefomgeving. Belangrijke opgaven zijn het voorkomen en beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met het beschermen en verbeteren van de waterkwaliteit en het gebruik van water voor maatschappelijke functies. Het watertoetsformulier is opgenomen in bijlage 3.

4.3.1

Watersysteem Het plangebied ligt tegen het duin aan dat de primaire waterkering vormt. Het ligt buiten de regionale waterkering die het Oudeland van Cadzand beschermt. Er zijn geen watergangen die het hemelwater afvoeren, maar het hemelwater infiltreert ter plaatse. Volgens de waterkansenkaart van de provincie Zeeland is het gebied matig zettingsgevoelig. Uit de grondwaterkaart van Nederland (DGV-TNO) blijkt dat de bodem vanaf het maaiveld tot circa 8 meter beneden maaiveld bestaat uit een deklaag. Hieronder bevindt zich het eerste watervoerend pakket tot circa 20 meter beneden maaiveld. De primaire scheidende laag met een dikte van circa 5 meter bevindt zich op een diepte van 20 meter beneden maaiveld. Het hieronder liggende tweede watervoerende pakket wordt op circa 40 meter beneden maaiveld afgesloten door een slecht doorlatende basis. De primaire stromingsrichting van het grondwater is noordelijk gericht. Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 28

Primair waterstaatswerk

Beschermingszone A

bebouwingscontour Beschermingszone regionaal Beschermingszone B

N Figuur 18. Plangebied (rode onderbroken lijn) binnen bebouwingscontour (Scheldestromen, 2024)

4.3.2

Waterkering Het grootste deel van het plangebied valt op grond van artikel 2.7 van de Omgevingsregeling binnen het kustfundament, meer precies in beschermingszone A van het primaire waterstaatswerk (figuur 18). Een klein deel valt in beschermingszone B van het primaire waterstaatswerk dat ter plaatse samenvalt met de beschermingszone van het regionale waterstaatswerk (Noorddijk-Ringdijk Noord). In het Besluit tot aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en van de bijlagen I en II bij de Crisis- en herstelwet (tiende tranche) en tot wijziging van het Besluit Omgevingsrecht heeft het Rijk op 14 augustus 2015 de ontwikkeling van Cadzand-Bad conform Ontwikkelingsplan en Schilvisie onder het stedelijk gebied geschaard. Het Waterschap Scheldestromen heeft daarenboven op 17 december 2014 de bebouwingscontouren voor Cadzand-Bad vastgesteld. Het plangebied valt binnen de bebouwingscontour (figuur 18). Daarmee is sprake van een “ja-mits”-beleid, waarbij ontwikkelingen worden toegestaan, mits voldaan wordt aan de eisen vanuit de waterkering. Voor het bouwen binnen de beschermingszone A van de waterstaatswerken is een omgevingsvergunning voor een wateractiviteit vereist.

Gelet op het feit dat er al veel bebouwing heeft gestaan, er recent een stevige zeewaartse versterking heeft plaatsgevonden en er in de directe nabijheid diverse herontwikkelingen hebben plaatsgevonden, is er geen reden om aan te nemen dat waterkeringstechnische eisen voor belemmeringen gaan zorgen. Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Scheldestromen. Het waterschap heeft aangegeven dat in de aanvraag voor de omgevingsvergunning in ieder geval de volgende stukken moeten worden aangeleverd: • Duidelijke tekeningen van de plannen; Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 29

• • • • •

Werkplan + sloopplan, met als voorwaarde dat er geen negatieve invloed is op de stabiliteit van de waterkering, ook tijdens de uitvoering; Planning werkzaamheden; Bouwkuipadvies; Funderingsadvies, met als voorwaarde dat de funderingspalen grondverdringend en trillingsvrij moeten worden ingebracht Bestemming van het zand dat vrijkomt bij het uitgraven van de bouwkuip.

Deze stukken worden voorbereid na de besluitvorming over Omgevingsplanactiviteit. De vergunningaanvragen voor de wateractiviteit en de bouwactiviteit verlopen dan parallel. 4.3.3

Waterkwaliteit Het plangebied ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied. Er wordt bij de bouw geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen. Het gebruik leidt niet tot een risico voor de waterkwaliteit. Het hemelwater dat op het perceel valt blijft schoon. Dat geldt ook voor de verharding rondom het gebouw, dat immers alleen benut wordt door voetgangers. Voor het plein wordt in samenspraak met de gemeente naar een goede wijze van afkoppeling gezocht. Hemelwater van het nieuwe gebouw en van de verharding wordt gescheiden afgevoerd, waarbij in beginsel wordt uitgegaan van infiltratie met een overloop op het gemeentelijk HWA-riool.

4.3.4

Waterkwantiteit In de huidige situatie is het plangebied vrijwel volledig verhard op een smalle zone langs de duinovergang en een smalle zone tegen het duin aan, na. Het niet verharde deel in de huidige situatie bedraagt circa 200 m², minder dan 10%. In de beoogde situatie blijft de smalle zone langs de duinovergang grotendeels bestaan, wordt de zone aan het duin groter en wordt er op het plein beplanting toegevoegd. Het niet verharde deel in de beoogde situatie wordt ingeschat op circa 340 m², circa 15% van het plangebied. Er is geen reden voor compensatie.

4.3.5

Onderhoudslegger waterschap Volgens de legger van het waterschap is het plangebied in beheer bij het waterschap. Aan het waterschap worden in een separaat traject documenten aangeleverd die de aanvraag voor een watervergunning onderbouwen en waaruit blijkt dat er geen onaanvaardbare risico’s zijn voor de waterkering. Water vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.4

Verkeer en parkeren

4.4.1

Verkeer In de huidige situatie is sprake van verouderde bebouwing die in gebruik is voor horeca en bovenwoningen. In de nieuwe situatie is sprake van maximaal 49 appartementen, waarvan er 3 permanent bewoond worden en ruimte voor plintfuncties van maximaal 895 m² bedrijfsvloeroppervlak. Per recreatieappartement dient rekening gehouden te worden met 4,1 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit kental is afgeleid van kencijfers uit publicatie 744 van het CROW2. 2

CROW, Parkeerkencijfers 2024, Basis voor parkeernormering, augustus 2024. Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 30

Recreatieappartementen staan in die uitgave niet genoemd. De twee meest gelijkende functies zijn bungalows in een recreatiepark en koopappartementen in het middensegment. Koopappartementen lijken qua type het meest op het beoogde aanbod, maar er is sprake van een recreatieve bestemming, waarbij Cadzand-Bad inspeelt op de behoefte van mensen om even weg te zijn. Een regulier autogebruik vanuit permanente bewoning past daar niet bij, omdat mensen veel meer geneigd zijn gebruik te maken van de horeca en de omgeving van de badplaats. Een gemiddelde tussen de twee kencijfers geeft daarmee een realistisch beeld van de verkeersgeneratie. Functie Minimum Maximum Koop appartement 75-100 m² 5,6 6,4 Bungalowpark 2,1 2,3 Kentallen verkeersgeneratie per appartement respectievelijk bungalow (CROW, 2024)

Gemiddeld 6 2,2

Er is sprake van een niet stedelijke gemeente en een locatie in de rest van de bebouwde kom. De kentallen zijn in bovenstaande tabel weergegeven. Met het gemiddelde daarvan (4,1 motorvoertuigbewegingen per etmaal) is verder gerekend. Voor de drie permanent bewoonde appartementen wordt met 6 motorvoertuigbewegingen per etmaal gerekend. De appartementen genereren derhalve gemiddeld 207 verkeersbewegingen (46 * 4,1 + 3 * 6 = 206,6) per etmaal. Op piekdagen kan de verkeersgeneratie oplopen tot maximaal 294 verkeersbewegingen (49*6). De ruimte op de begane grond zal verkeersbewegingen vanuit personeel met zich mee brengen. Klanten van commerciële ruimtes komen niet speciaal voor deze ruimtes naar Cadzand-Bad gereden. Het aantal verkeersbewegingen van personeel is af te leiden van de verkeersgeneratie in een stadsdeelcentrum. Kentallen uit publicatie 744 van het CROW geven aan dat per 100 m² bvo maximaal 68,5 verkeersbewegingen plaatsvinden, waarvan 94% bezoekers. Dat betekent dat rekening gehouden moet worden met 6% van 68,5 ofwel 4,11 bewegingen per 100 m² voor personeel. Op maximaal 895 m² ruimte voor plintfuncties betekent dat 36,8 verkeersbewegingen. De verwachte verkeersgeneratie in de beoogde situatie wordt dan ook gemiddeld gesteld op 243,4 (206,6+36,8) motorvoertuigen per etmaal. Deze verkeersgeneratie is niet gelijk aan de toename van verkeer.

Ook in de huidige situatie genereert het bestaande gebruik verkeer. Het huidige gebruik bestaat uit 791 m² horeca en drie bovenwoningen. De daarmee gepaard gaande verkeersgeneratie bedraagt, rekening houdende met de kentallen (4,11 bewegingen per 100 m² voor personeel en 6 bewegingen per bovenwoning) 50,5 motorvoertuigen per etmaal. De toename van verkeer bedraagt derhalve afgerond 193 motorvoertuigen per etmaal. De afwikkeling van het verkeer vindt volledig plaats via de Ringdijk Noord. Verkeer vanuit Nederland komt via de Westerscheldetunnel en Oostburg naar Cadzand-Bad en verkeer vanuit België komt via Brugge en Knokke en komt via de Hazegrasstraat Nederland binnen. Vervolgens voert de snelste route (op basis van routeplanners) door Retranchement naar Cadzand en van daar uit over de Ringdijk-Noord naar Cadzand-Bad. Verkeer binnen de badplaats met de auto vindt nauwelijks plaats, in een badplaats komen mensen juist voor ontspanning en beweging in de vorm van wandelen of fietsen. Het aantal verkeersbewegingen op de Boulevard de Wielingen neemt als gevolg van het initiatief niet toe. De gevolgen van de toename van verkeersbewegingen op de Ringdijk Noord als gevolg van de ontwikkelingen in Cadzand-Bad zijn al eerder onderzocht.

In 2020 is het verkeersmodel voor Zeeland zo goed mogelijk doorvertaald en is aangenomen dat zich in het basisjaar 2016 circa 2.300 motorvoertuigen per werkdagetmaal op de Boulevard de Wielingen en circa 5.600

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 31

motorvoertuigen per werkdagetmaal op de Ringdijk Noord ten zuiden van de rotonde zouden bewegen. In het najaar van 2021 (na de Coronacrisis) zijn verkeerstellingen 3 uitgevoerd en daaruit blijkt dat er op het wegvak ten noorden van de rotonde 2.702 tot 3.791 motorvoertuigen per weekdagetmaal rijden en dat er op de Ringdijk Noord 3.173 tot 5.004 motorvoertuigen per weekdagetmaal rijden. Daarbij zijn de hoogste getallen gemeten in één van de drukste perioden in Cadzand-Bad, namelijk eind augustus. De verkeerstellingen impliceren dat de aanname in het verkeersmodel van de verkeersdruk op de Ringdijk Noord veel te hoog ligt, omdat zelfs de piekbelasting lager ligt. De aanname in het verkeersmodel van de verkeersdruk voor de Boulevard de Wielingen klopt wel voor het jaargemiddelde, maar in de piekmaanden ligt het hoger. Goudappel Coffeng heeft op basis van de Wegenscan de maximaal wenselijke verkeersintensiteit op de Boulevard de Wielingen bepaald op circa 4.000 motorvoertuigen per etmaal en op de Ringdijk Noord op circa 6.000 motorvoertuigen per etmaal. Als we het gemiddelde nemen van de uitgevoerde verkeerstellingen, is er op de Boulevard de Wielingen nog ruimte voor 754 motorvoertuigen per etmaal (4.000-(2702+3791)/2) en op de Ringdijk Noord voor 1.912 motorvoertuigen per etmaal (6.000-(3173+5004)/2).

Ook met de ontwikkeling van Duinhof Noordoost met netto 193 motorvoertuigen per etmaal extra, worden de maximaal wenselijke verkeersintensiteiten niet overschreden. 4.4.2

Parkeren De gemeente Sluis heeft in bijlage 10 bij het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad parkeernormen voor de badplaats Cadzand-Bad vastgesteld (figuur 19). Het bezoekersaandeel is daarbij een relevant gegeven. Immers in Cadzand-Bad worden bij nieuwe ontwikkelingen veelal parkeerkelders gebouwd die niet zijn ontworpen als publieksgarages maar als stallingsgarages. Deze stallingsgarages zijn wel geschikt voor bewoners en hun bezoek, hotelgasten en personeel van de commerciële ruimte, maar niet voor de toevallige bezoekers van winkels, horeca en kantoren. Hierbij is veelal sprake van kort bezoek, waarbij een parkeerplaats in de openbare ruimte wordt gezocht of in een publieksgarage. Categorie/functie

Parkeernorm

Winkel Café/bar/disco/restaurant Woning/appartement Hotelkamer Kantoren met baliefunctie*

3,2 parkeerplaats 5,0 parkeerplaats 1,2 parkeerplaats 1,2 parkeerplaats 0,6 parkeerplaats

Waarvan bezoekersaandeel 80% 90% 25% 25% 5%

Per eenheid Per 100 m² bvo Per 100 m² bvo Per woning/appartement Per hotelkamer Per 100 m² bvo

*deze parkeernorm is niet opgenomen in het Ontwikkelingsplan maar is later in een raadsvoorstel toegevoegd.

Figuur 19. Parkeernormen Cadzand-Bad (Gemeente Sluis, 2010)

De gasten van horeca en detailhandel in Cadzand-Bad zullen: • voor het grootste deel bestaan uit mensen die in de verblijfsaccommodaties van CadzandBad overnachten; in die gevallen is reeds voorzien in een parkeerplaats bij de verblijfsaccommodatie, hetzij in een nieuw gebouwde garage hetzij in een vergunningensysteem (omgeving Duindorp); • voor een ander deel bestaan uit mensen die een dagje naar het strand gaan; in die gevallen parkeren de mensen op de grote parkeerplaatsen bij de invalsroutes van Cadzand-Bad, te weten de Zwinparking of de Strandparking;

3

Verkeerstellingen Omgeving Cadzand-Bad, Juust, 12 november 2021 Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 32

•

•

•

voor een deel bestaan uit gasten die specifiek en op reservering komen eten bij een etablissement; in dat geval kan desgewenst een voucher worden gegeven voor het gebruik van de stallingsgarage die onder het etablissement is gelegen. Er wordt dan gebruik gemaakt van plaatsen die op dat moment niet gebruikt worden door de eigenaren/gasten van de bovengelegen recreatieappartementen; voor een klein deel bestaan uit passanten (let wel: Cadzand-Bad is een bestemming, geen onderdeel van een route) die gedurende kortere tijd in de openbare ruimte parkeren. Hiervoor is beperkt ruimte langs de Boulevard en beperkt op een aantal aangewezen plaatsen, bijvoorbeeld bij Duinhof Zuid, naast de Résidence en op de Leeuwerikenlaan. Op dit moment biedt ook Duinhof nog parkeerruimte, maar deze ruimte zal na de herinrichting sterk verminderen. Voor passanten blijft er plek over (bij voorkeur alleen kort parkeren), voor gasten die langer blijven is de Strandparking de aangewezen plaats. Deze ligt op slechts 200 meter afstand.

Figuur 20. Huidig ontwerp parkeerkelder verdieping -1 (boven) en -2 (onder) (Mark Architecten, 2024)

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 33

Hoe ziet de parkeerbalans voor het plan Duinhof Noordoost eruit? In het programma wordt rekening gehouden met maximaal 49 appartementen en maximaal 875 m² ruimte voor plintfuncties. Het parkeren ten behoeve van appartementen inclusief bezoek en het parkeren ten behoeve van personeel van commerciële ruimte moet worden opgevangen in een parkeervoorziening op eigen terrein. Parkeren voor personeel dient niet alleen getalsmatig te kloppen, maar ook in contracten te worden vastgelegd, zodat commerciële ruimten beschikken over parkeerplaatsen. In het worst case scenario vanuit parkeren wordt de volledige begane grond ingevuld met winkels. Voor het personeel van winkels is immers 0,64 parkeerplaats per 100 m² bvo nodig, tegen 0,5 voor horeca en 0,57 voor kantoren. De minimale parkeercapaciteit op eigen terrein bedraagt – om te voldoen aan het worst case scenario - 65 parkeerplaatsen (49*1,2+8,95*0,64). In de tweelaagse parkeerkelder zijn 66 parkeerplaatsen opgenomen alsmede voldoende bergingen en een fietsenstalling (figuur 20). Daarmee is de parkeerbalans sluitend. Verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het initiatief. 4.5 4.5.1

Ecologie Bescherming van Natura 2000-gebieden Het plangebied maakt geen deel uit van een Beschermd Natuurmonument of Natura 2000 gebied. Het Natura 2000 gebied Westerschelde & Saeftinghe ligt op circa 350 meter; de grens ligt bij de vloedlijn. Verstoring is geen issue, omdat de nieuwbouw grotendeels schuilgaat achter het duin en de daarop gerealiseerde bebouwing van het Badhuis. Het Beschermde Natuurmonument Verdronken Zwarte Polder ligt op meer dan 2 kilometer afstand. Het Natura2000-gebied Zwin en Kievittepolder ligt op een afstand van circa 1,3 kilometer ten westen van het plangebied. De herontwikkeling van bestaand vastgoed met horeca naar vastgoed met commerciële functies en recreatieappartementen kan op die grote afstand geen significant effect hebben door verstoring of via grondwaterstromen. Alleen externe werking door stikstofdepositie (door de lucht) zou aan de orde kunnen zijn. Bezien is of de nieuwe situatie zou kunnen leiden tot relevante stikstofdeposities op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden. Daarbij is gebruik gemaakt van AERIUS. De berekening is met een toelichting op de ingevoerde waarden opgenomen in bijlage 4. Daaruit blijkt dat er geen sprake is van enig significant negatief effect in de realisatiefase of gebruiksfase is op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden.

Daarmee is voldaan aan de specifieke zorgplicht op grond van artikel 11.6 Besluit activiteiten leefomgeving. In de berekening wordt gebruik gemaakt van interne saldering. Op grond van de uitspraak van de Raad van State 202201311-1-r2/ is om die reden een omgevingsvergunning voor de flora- en fauna-activiteit benodigd en mag dat niet alleen in een voortoets betrokken worden. Deze omgevingsvergunning wordt gelijktijdig met de omgevingsvergunning voor het bouwen aangevraagd, omdat dan de gegevens over met name de realisatie scherper zijn aan te geven.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 34

4.5.2

Natuur Netwerk De dichtstbijzijnde delen van het Natuur Netwerk liggen circa 200 meter ten westen van het plangebied. Het gaat om relatief beperkte percelen met poelen in de duinen. Het Natuur Netwerk wordt door de ontwikkeling niet geraakt.

4.5.3

Houtopstanden In of om het plangebied is geen sprake van beschermde houtopstanden zoals bedoeld in de Omgevingswet.

4.5.4

Flora en fauna Er is een quick scan uitgevoerd naar beschermde soorten flora en fauna. De quick scan is bijgevoegd in bijlage 4. Uit de quick scan blijkt dat in de te slopen bebouwing mogelijkheden voor dagverblijven voor vleermuizen en broedplaatsen voor huismussen en gierzwaluwen zijn. Er dient onderzocht te worden of vleermuizen, huismussen of gierzwaluwen gebruik maken van het plangebied en welke functie het plangebied voor deze soorten heeft. Dit nader onderzoek wordt uitgevoerd in de periode tussen juli 2024 en juni 2025. In het nader onderzoek is in ieder geval één zomerverblijf van een vleermuis in de bebouwing aangetroffen. Als mitigerende maatregel worden in het voorjaar van 2025 vleermuiskasten in de directe omgeving tegen de bebouwing geplaatst. In de omgevingsvergunning voor het bouwen worden onder de kap ruimtes voor vleermuizen voorzien. De boomkikker komt mogelijk voor in beplanting in de nabijgelegen duinen. De bebouwing heeft geen waarde voor deze soort. Aan de achterzijde dienen enkele opgaande beplantingen, waaronder enkele dode bomen, te worden gekapt. In het nadere onderzoek dat reeds in gang is gezet, is geen enkele boomkikker aangetroffen in deze zone. Boomkikkers komen echter wel voor in de directe omgeving. Bij het weghalen van de beplanting tussen nieuwbouw en Badhuis zal dan ook de nodige voorzichtigheid moeten worden betracht.

Dat betekent dat de snoei moet plaatsvinden in één richting, waardoor eventueel ter plaatse aanwezige boomkikkers de kans hebben uit de gevarenzone te geraken. Voor andere beschermde soorten is het plangebied ongeschikt. Ze komen niet voor in de directe omgeving, of het biotoop in het plangebied is ongeschikt. Op grond van de onderzoeken is er geen reden om aan te nemen dat eventueel benodigde omgevingsvergunning flora- en faunaactiviteit, mits de juiste maatregelen worden getroffen, er sprake is van een gedegen alternatievenafweging en een wettelijk belang kan worden aangevoerd, niet verkregen zouden kunnen worden. Hiermee mag geconcludeerd worden dat voldaan wordt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de aangetroffen vleermuis, en eventueel ook voor nog nader aan te treffen huismussen of gierzwaluwen, wordt voorafgaande aan de sloop een omgevingsvergunning voor de flora- en fauna-activiteit aangevraagd. Deze wordt parallel aangevraagd met de omgevingsvergunning voor het bouwen.

4.6 4.6.1

Gezondheid en milieu Kwaliteit van de buitenlucht Luchtverontreiniging kan effect hebben op de gezondheid van mensen en de natuur. Het voornemen bevat geen vergunningplichtige milieubelastende activiteiten die tot emissies naar de lucht leiden. Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 35

Omgevingswaarden voor lucht beschermen de kwaliteit van de buitenlucht en daarmee de gezondheid van mensen. Dit gebeurt in ieder geval in aandachtsgebieden en in gemeenten die deelnemen aan het Schone Lucht Akkoord. Het plangebied ligt niet in een aandachtsgebied, noch voor NO2 noch voor PM10. De gemeente Sluis is geen deelnemer aan het Schone Lucht Akkoord. Uit raadpleging van de grootschalige concentratie- en depositiekaarten Nederland (RIVM) blijkt dat de concentraties van de relevante stoffen NO2, PM10 en PM2,5 ver onder de grenswaarden zitten en al voldoen aan de EU-richtlijn voor de waarden in 2030 (figuur 21). Stof

Eenheid

Jaar

Waarde

Stikstofdioxide (NO2) Fijn stof (PM10) Fijn stof (PM2,5)

μg/m³ μg/m³ μg/m³

2023 2023 2023

8,36 13,28 6,18

Figuur 21. Concentraties in het plangebied

Grenswaarde EU-richtlijn 2030 40 20 40 20 20/25 10

Vervolgvraag is om de bijdrage van het plan aan de luchtverontreiniging te beoordelen. Uit de berekening van de NIBM-tool (figuur 22) blijkt dat het plan niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt.

Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit, GCN2024 Jaar van planrealisatie

2026

Extra verkeer als gevolg van het plan

Maximale bijdrage extra verkeer

Extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde) Aandeel vrachtverkeer

5,0%

NO2

in μg/m3

0,15

PM10

in μg/m3

0,02

Grens voor "Niet In Betekenende Mate" in μg/m3

193

1,2

Conclusie De bijdrage van het extra verkeer is niet-in-betekenende-mate; geen nader onderzoek nodig Figuur 22. Uitkomsten NIBM-tool

De kwaliteit van de buitenlucht vormt geen belemmering voor het initiatief. 4.6.2

Bodemkwaliteit Om het gebouw te kunnen realiseren is het noodzakelijk te graven in de bodem. Het bodemverzet zal meer zijn dan 25 m³. Op de bodemkwaliteitskaart valt het plangebied in de categorie “Buitengebied en naoorlogse woonwijken”. De bestaande bebouwing is direct na de oorlog gebouwd. Rondom het plangebied zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd: • In 1998 is een Oriënterend onderzoek aan de Boulevard de Wielingen 4 uitgevoerd (Tukkers milieu-onderzoek, Projectnummer: HER/CD98/1352/40252-2, 25 augustus 1998).In de grond zijn op een diepte van 0,5 m-mv tot circa 1,0 m-mv puinresten en sintels aangetroffen. Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 36

•

•

•

Van de geanalyseerde stoffen zijn alleen xylenen nabij twee benzinetanks (10 m³ en 6 m³) aangetoond boven de streefwaarde. Alle andere geanalyseerde stoffen zijn aangetoond beneden de streefwaarden. In het grondwater zijn géén van de onderzochte stoffen in verhoogde concentraties aangetroffen. In 2005 is een beschikking afgegeven op de evaluatie van een sanering van het parkeerterrein (Provincie Zeeland Gedeputeerde staten, ZL171402486, 5 juli 2005), waar nu Duinhof-Zuid staat. Uit de resultaten van een nader bodemonderzoek bleek dat de bovengrond verontreinigd was met polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK). De verontreiniging was te relateren aan de aanwezigheid van een voormalige stoomtram. Hierdoor zijn brokjes teer-as in de grond terechtgekomen. Op het zuidelijke deel van het terrein is plaatselijk een sterke verontreiniging met lood in de bovengrond aangetroffen. Het grondwater is maximaal licht verontreinigd. De sanering is in voldoende mate uitgevoerd volgens het besluit uniforme saneringen categorie H1. Nazorg was niet meer nodig. In 2011 is een verkennend bodem onderzoek aan de Boulevard de Wielingen 4 uitgevoerd (SMA, Projectnummer: 23100243, 27 januari 2011). In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan PAK en minerale olie aangetroffen. In de ondergrond is een licht verhoogd gehalte aan PAK aangetroffen.

In het grondwater is een licht verhoogde gehalte aan vinylchloride aangetroffen. In 2020 is aan de Boulevard de Wielingen 4-6 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Mitec, 20MIT012.10, 2 april 2020). Er zijn hooguit lichte verhogingen aangetoond. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Er hebben in het plangebied geen verdachte activiteiten plaatsgevonden. De bronnen in de omgeving (olietanks en stoomtramtracé) die kunnen leiden tot verontreinigingen zijn onderzocht en zo nodig gesaneerd. De locatie kan daarmee als onverdacht worden aangemerkt. Vrijstelling van de bodemonderzoekplicht is derhalve aan de orde. Bodem vormt geen belemmering voor het initiatief. 4.6.3

Activiteiten in de omgeving: wederzijdse beïnvloeding Door afstand te houden tussen bedrijvigheid en gevoelige bestemmingen kan de milieuhinder ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. In het initiatief zijn plintfuncties mogelijk. Gelet op de functie van dit deel van Boulevard de Wielingen als een gemengd gebied, zijn vormen van detailhandel, lichte horeca en dienstverlening zeer wel mogelijk. Dit past ook bij de reeds omliggende activiteiten. Er is geen nachthoreca toegestaan. Evenals in de omliggende gebieden (strandpaviljoens, horeca op het duin) worden openingstijden tot 23.00 uur gehanteerd. Stemgeluid op terrassen is dan in de nachtperiode niet meer van toepassing. Mogelijke activiteiten die onder de noemer plintfuncties vallen zijn opgenomen in bijlage 6. De activiteiten zijn overgenomen uit de ‘Indicatieve lijst met activiteiten met inschatting geluid en geur’, te vinden in bijlage 5 bij de Handreiking Activiteiten en milieuzonering (VNG, 2024). Uit de bijlage blijkt dat alle toegestane activiteiten als ‘functiemenging (FM)’ worden getypeerd dan wel als functiemenging kunnen worden gerealiseerd. Door in de bouw te voorzien in een goede inpandige isolatie tussen de plintfuncties en de appartementen, wordt in een later stadium eventuele geluidsoverlast voorkomen.

In de directe omgeving zijn geen bedrijfsmatige activiteiten aanwezig met een milieuruimte die over (een deel van) het plangebied reikt. Regels en maatschappelijk geaccepteerde opvattingen rond het thema ‘Activiteiten en milieuzonering’ vormen geen belemmering voor het initiatief.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 37

4.6.4

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Hoge geluidniveaus kunnen effect hebben op de gezondheid van mensen en de natuur. Het voornemen bevat geen vergunningplichtige milieubelastende activiteiten die tot een relevante geluidbelasting leiden. Omdat het beoogde gebouw mede een woonfunctie heeft, bestaat er geen twijfel over dat het gaat om een geluidgevoelig gebouw, zoals bepaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Toetsing aan de geluidnormen is nodig in een zogeheten geluidaandachtsgebied. Dit is het gebied langs een weg, spoorweg of rond een industrieterrein met GPP waarbinnen de standaardwaarde mogelijk overschreden wordt. Industrie en spoor vormen geen relevante bronnen. Alleen wegverkeer vormt een relevante bron. Er is nog geen geluidaandachtsgebied vastgesteld. Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op een geluidgevoelig gebouw. Deze waarden zijn van toepassing op het geluid door alle geluidbronnen van een geluidbronsoort. Er moet altijd worden gestreefd naar een geluidbelasting die ‘voldoet aan de standaardwaarde’ (ondergrens). De standaardwaarden gelden als algemeen geaccepteerd geluidniveau. Voor gemeentewegen is de standaardwaarde 53 dB. Er is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De resultaten zijn in bijlage 7 opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat de waarde van geluid vanwege het wegverkeer op de gemeente/waterschapswegen ten hoogste 53 dB Lden bedraagt. De standaardwaarde van 53 dB Lden conform art. 5.87t uit het Bkl wordt derhalve nergens overschreden. De geluidbelasting vanwege wegverkeer wordt daarom aanvaardbaar geacht.

4.6.5

Trillingen Trillingen kunnen effect hebben op de gezondheid van mensen en de natuur. Het voornemen bevat geen vergunningplichtige milieubelastende activiteiten die tot een relevante trillinghinder leiden. Omdat het beoogde gebouw mede een woonfunctie heeft, bestaat er geen twijfel over dat het gaat om een trillinggevoelig gebouw, zoals bepaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Het gebouw dient in zijn geheel beschermd te worden tegen trillinghinder. Trillingen zijn aanvaardbaar als aan de standaardwaarden uit de artikelen 5.87 en 5.87a van het Besluit kwaliteit leefomgeving wordt voldaan. Afstand tussen bron van trilling en trillinggevoelig gebouw is de manier om hinder of verstoring te voorkomen. Bij wegen waar met groot materieel wordt gereden, treden op een afstand groter dan 100 meter vrijwel nooit voelbare trillingen op. Groot materieel rijdt niet (standaard) op de wegen in de directe omgeving van het plangebied, omdat Cadzand-Bad een badplaats is en een eindbestemming. De Boulevard de Wielingen is geen doorgaande route voor vrachtverkeer. Daarenboven zijn er geen bedrijven met zwaar materieel in de omgeving gevestigd. Trilling vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.6.6

Geur Geur kan effect hebben op de gezondheid van mensen en de natuur. Het voornemen bevat geen vergunningplichtige milieubelastende activiteiten die tot een relevante geurhinder leiden.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 38

Omdat het beoogde gebouw mede een woonfunctie heeft, bestaat er geen twijfel over dat het gaat om een geurgevoelig gebouw, zoals bepaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Dit gebouw komt te staan binnen de bebouwingscontour geur, waar een hoge bescherming tegen geur geldt. Rondom staan immers woningen en recreatieobjecten. Geurveroorzakende activiteiten vanuit de landbouw liggen op grote afstand. Zuiveringstechnische werken die geur veroorzaken liggen ook niet op korte afstand van het plangebied. Geur vormt geen belemmering voor het initiatief. 4.7

Waarborgen omgevingsveiligheid Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties heeft ook betrekking op het situeren van kwetsbare gebouwen en locaties op voldoende afstand van activiteiten met externe veiligheidsrisico’s. Het voornemen bevat geen vergunningplichtige activiteiten die tot een relevant veiligheidsrisico leiden. Omdat het beoogde gebouw mede een woonfunctie heeft, gaat het sowieso om een kwetsbaar gebouw, zoals bepaald in het bijlage VI bij het Besluit kwaliteit leefomgeving. Dat betekent dat nagegaan moet worden in hoeverre bestaande activiteiten in de omgeving kunnen leiden tot onaanvaardbare risico’s.

4.7.1

Leidingnetwerken Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied van een leidingnetwerk.

4.7.2

Inrichtingen Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen.

4.7.3

Vervoer gevaarlijke stoffen De wegen rond het plangebied zijn niet aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De Westerschelde is wel een relevante risicobron voor het plangebied. Het plangebied valt binnen het invloedsgebied (1% letaliteit) van het vervoer gevaarlijke stoffen over de Westerschelde. Hierdoor is officieel een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Door TNO is in opdracht van de Provincie Zeeland een rapport opgesteld over de eenmalige afweging groepsrisico Westerschelde. Volgens dit rapport moet, om te bepalen of een beperkte verantwoording of uitgebreide verantwoording noodzakelijk is, berekend worden of het groepsrisico hoger wordt dan 10% van de oriëntatiewaarde en of het groepsrisico meer dan 10% toe neemt. Door de herontwikkeling is de stijging van het aantal continue aanwezige personen beperkt significant. Immers de in het vigerende en nieuwe bestemmingsplan toegestane activiteiten op de begane grond komen overeen met ruimte voor horeca, detailhandel en dienstverlening. Dit kan leiden tot het aantrekken van groepen bezoekers tegelijk, maar daarin zit geen verschil met de huidige planologische situatie. De verandering wordt gevormd door de ruimte voor mensen om er langere tijd te verblijven inclusief overnachting. In de bestaande situatie kon het daarbij gaan om 3 huishoudens, alhoewel dit niet als zodanig is vastgelegd.

In de beoogde situatie gaat het om maximaal 49 huishoudens. De personendichtheid tijdens nachten in de zomermaanden zal dan ook toenemen van 5 personen naar 123 personen. Er zijn redelijkerwijs geen ruimtelijk relevante maatregelen te nemen om het risico vanuit het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Westerschelde te verminderen. Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 39

De Veiligheidsregio Zeeland heeft in het vooroverleg aandachtspunten meegegeven voor de verdere uitwerking. Het advies is opgenomen in bijlage 8. Deze aandachtspunten worden in het stadium van de technische uitwerking, waarbij er ook meer duidelijkheid over de gebruiksfuncties, meegenomen. Omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor het initiatief. 4.8 4.8.1

Overige aandachtspunten Schaduwwerking Er is een zonnestudie uitgevoerd waaruit blijkt in welke mate het nieuwe gebouw schaduw opwerpt. De zonnestudie is opgenomen in bijlage 9. Daaruit blijkt logischerwijs dat de schaduw in de ochtendperiode op het plein ligt en in de namiddag ook in de tuin van Vlamingpolderweg 1 voor schaduw zorgt. Dit is inherent aan de keuze in bijlage 10 bij het ontwikkelingsplan CadandBad om op deze locatie nieuwbouw in deze vorm toe te staan. Het onafhankelijke onderzoeksinstituut TNO heeft een norm voor bezonning. De 'lichte' TNOnorm gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Op 21 maart (en daarmee ook op 23 september als de zon ‘halfweg’ staat boven de evenaar) is er volgens de zonnestudie zon op de gevel van Vlamingpolder 1 van in ieder geval 9 tot 14 uur; Dat is minimaal 5 uur. In de periode tussen 21 maart en 23 september wordt de tijd alleen maar langer. In de periode van 19 februari tot 21 maar en in de periode van 23 september tot 21 oktober wordt de periode korter, maar zal altijd meer bedragen dan 2 uur. Aan de lichte norm wordt derhalve in ieder geval voldaan.

4.8.2

Afvalinzameling De te realiseren recreatieappartementen zijn bedoeld voor huishoudens. Deze huishoudens vallen onder de wettelijke inzamelplicht van de gemeente voor het inzamelen van huishoudelijk afval. De door de gemeente aangewezen inzameldienst gaat het van de appartementen afkomstige huishoudelijk afval inzamelen. De eigenaren van de appartementen gaan een aanslag afvalstoffenheffing ontvangen van de gemeente. De te realiseren plintfuncties zijn bedrijven. Bedrijven zijn zelf verplicht voor de afvalinzameling zorg te dragen. In het Grondstoffenplan dat op 24 oktober 2019 is vastgesteld, is opgenomen dat de gemeente aan de kust, dus ook in de Cadzand-Bad, het huishoudelijk afval gescheiden gaat inzamelen met ondergrondse containers. De gemeente plaatst voor eigen rekening de ondergrondse containers en is er eigenaar van. Bij de vormgeving van het plein wordt ook rekening gehouden met ondergrondse afvalcontainers en de inzamelplaats.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 40

5 5.1

Financiële haalbaarheid Wijze van bekostiging Het bouwen wordt met private middelen bekostigd. Over de kosten die samenhangen met de ontwikkeling wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. In de overeenkomst wordt het risico voor eventueel verschuldigde nadeelcompensatie bij de initiatiefnemer gelegd. Daarnaast wordt met de gemeente en met het waterschap een grondruilovereenkomst gesloten, waardoor het gebouw volledig op eigen terrein komt te staan.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 41

Bijlagen

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 42

Bijlage 1. Participatie Faas Development, Juni 2024 Het plan voor de noordoosthoek van het Duinhofplein is individueel toegelicht aan de bewoners van Vlamingpolderweg 1, Duinhof 8 en Lange Strinkweg 1. De bewoners hebben aangegeven het op prijs te stellen dat ze zijn geïnformeerd. Voor de omliggende appartementencomplexen is een bredere presentatie georganiseerd. Het verslag van die presentatie is in een geanonimiseerde versie onderstaand opgenomen. Verslag Presentatie Duinhof Noord Oost Datum : 26 juni 2024, 14.00 uur Locatie : Restaurant Pinokkio, Boulevard de Wielingen 3, 4506 JH Cadzand Aanmeldingen: Gebouw Badhuis Cadzand Duinhof Zuid Duinhof Oost Duinhof Noord

Aantal personen 6 4 6 3

Opening Iedereen wordt namens de aanwezige grondeigenaren (verder initiatiefnemer) van harte welkom geheten. Voor deze presentatie zijn de VVE-besturen van de omliggende appartementencomplexen aangeschreven en alle eigenaren uitgenodigd. Niet elke projectontwikkelaar heeft in het recente verleden de moeite genomen om de omwonenden tijdig te informeren, maar dat is wel van belang. Het is dan ook goed om te zien dat deze middag alle omliggende appartementencomplexen vertegenwoordigd zijn. Het plan voor de noordoosthoek van het Duinhofplein is gebaseerd op de stedenbouwkundige visie zoals die door de gemeente is vastgesteld. Eerst in oktober 2007 in het Ontwikkelingsplan Natuurlijk stijlvol in bijlage 5 (Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit). En daarna nogmaals in februari 2010 in het verder uitgewerkte Ontwikkelingsplan Cadzand in bijlage 10 (Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit). Daarin is door de gemeente een stedenbouwkundige visie met contouren en hoogtes vastgelegd voor de te ontwikkelen locatie. De eigenaren van de locatie van de frituur en van het Italiaanse restaurant hebben gewacht alvorens zij over zijn gegaan tot een ontwikkeling op hun gronden. Zo is het gekomen dat de ontwikkelaars van andere panden, zoals Badhuis Cadzand en Duinhof Oost, die pas werden mogelijk gemaakt met het vaststellen van de Schilvisie van Cadzand Bad in 2011, eerder gerealiseerd.

Nu is het tijd voor de presentatie van de plannen voor de locatie Duinhof Noordoost, onder andere aan de kopers van die gebouwen. Net als bij Badhuis Cadzand is er een samenwerking tussen de grondeigenaar een ontwikkelaar. Beiden komen oorspronkelijk uit Cadzand. In beide gevallenis het alleen al om die reden van belang om binnen de kaders van de stedenbouwkundige visie een kwalitatief hoogwaardig gebouw te ontwerpen. De architect presenteert het plan en eventuele vragen kunnen gesteld worden aan het einde van zijn presentatie. Presentatie Bijlage Voorontwerp_DHOF_250624. Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 43

De architect verwijst nogmaals naar de stedenbouwkundige visie van de gemeente Sluis voor het Duinhof als belangrijkste uitgangspunt voor zijn ontwerp van de noordoosthoek van het Duinhof. Hij benoemt de hoogtes en volumes en het straatje waarmee de naastgelegen ontwikkeling, de gepresenteerde ontwikkeling en de drie woningen voor autoverkeer worden ontsloten. Evenals het hoogteaccent op de kop waar nu nog de frituur is gesitueerd. De architect geeft aan dat het ontwerp optisch bestaat uit drie verschillende, aaneengeschakelde gebouwen. Elk met een eigen gevelstructuur, kleurstelling, uitstraling en karakter. Hij presenteert de inplanting van het gebouw op het plein, vervolgens de verdiepingsoverzichten met parkeerkelders op de -2 en -1 verdieping. Daarna de begane grond waar momenteel 4 bedrijfsruimtes zijn ingetekend, maar dat kunnen er minder of meer worden afhankelijk van de wens van de toekomstige huurders. Daarna de verdiepingen waar de appartementen zijn voorzien. En tot slot het aangezicht van de verschillende gevelzijdes van het gebouw. Eerste reacties vanuit de aanwezigen De aanwezigen geven aan het in principe een mooi gebouw te vinden dat goed past bij de omliggende appartementsgebouwen. Een van de bewoners van Badhuis Cadzand geeft aan dat hij het gebouw mooi vindt, maar minder tevreden is over de tuin van Badhuis.

De tuin van Badhuis is ontworpen door Okra Landschapsarchitecten die ook de openbare ruimte in Cadzand hebben aangelegd. De bewoner geeft aan de tuin van hotel de Blanke Top mooier te vinden. Vragen en antwoorden Vraag: Een van de bewoners van Badhuis geeft aan bang te zijn voor het verlies van ruimtelijkheid en uitzicht vanuit zijn appartement en daarmee een vermindering van de kwaliteit van zijn appartement omdat het te ontwikkelen gebouw zo hoog is. Antwoord: De initiatiefnemer beaamt dat het uitzicht inderdaad zal veranderen en begrijpt dat de bewoner dit jammer vindt. De initiatiefnemer geeft aan dat dit wel voorzienbaar was omdat de stedenbouwkundige visie al bekend was toen Badhuis Cadzand in de verkoop ging. De ruimte tussen Badhuis Cadzand en de nieuwe ontwikkeling zal kwalitatief beter worden dan nu. De uitstraling van de nieuwe bebouwing zal hoogwaardiger zijn dan wat er nu staat. De initiatiefnemer is met de gemeente en Okra en de andere ontwikkelaar op het plein in overleg om de kwaliteit op het plein voor de nieuwe ontwikkeling op een hoger niveau te krijgen. Dat overleg is veelbelovend en een kwalitatief hoogwaardig plein zal ook op de omgeving afstralen. Vraag: Wat is de afstand tussen het project en de appartementen in Badhuis Cadzand? En wat is de afstand tussen het project en de appartementen in Duinhof Oost.

Antwoord: Op de tekening op pagina 3 van de presentatie zijn de afstanden aangegeven. Vraag: Waarom is de toegang tot de parkeerkelder niet langs de duinovergang voorzien? Nu is de toegang tot parkeren voor zowel het gebouw van Compagnie het Zoute en dat van de initiatiefnemer via hetzelfde straatje. De vraagsteller uit Badhuis Cadzand vreest grote verkeersdrukte en daardoor waardedaling van zijn appartement. Antwoord:De gemeente heeft aangegeven dat de ontsluiting van de parkeerkelders van de complexen op het plein gezamenlijk vanaf het plein moet worden ontworpen. Wel is de inrit van de parkeergarage in dit project binnen de bebouwing overdekt voorzien. Bij Duinhof Noord is een open inrit voorzien zoals ook op de tekeningen is te zien. Op deze wijze is getracht de overlast voor de omgeving zo veel mogelijk te beperken. De hoeveelheid auto’s op een dag is in een dergelijk gebouw ook niet heel veel is de inschatting van de ontwikkelaar. Uit de 3D beelden blijkt ook dat de ingang van de parking niet zichtbaar is vanuit Badhuis. Auto’s die willen parkeren rijden het straatje in, en slaan dan rechtsaf de garagepoort in.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 44

Vraag: Wanneer begint de bouw? Antwoord: Dat is op dit moment moeilijk in te schatten geeft de initiatiefnemer aan. Dit hangt van veel factoren af. De initiatiefnemer dient na de zomer een onderbouwing voor een buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit in, gevolgd door het aanvragen van een omgevingsvergunning voor de bouw. De doorlooptijd hiervan is moeilijk te voorspellen. Dit kan een jaar zijn maar eventueel ook meer dan twee jaar. De verkoop van appartementen loopt momenteel ook minder in Cadzand door verschillende omstandigheden, hetgeen ook een vertragende factor kan zijn. Vraag: Hoe lang is de geschatte bouwtijd? Antwoord: 1,5 – 2 jaar. Vraag: Komen de bestaande bedrijven terug op de huidige locaties? Antwoord: De eigenaren hebben niet meer de ambitie om zelf weer een van de commerciële ruimtes uit te baten. Er zijn vier multifunctionele commerciële ruimtes voorzien op de begane grond. Daarbij moet worden afgewacht welke zaken, horeca, retail of dienstverleners, zich hier willen vestigen. Voor de initiatiefnemer is het van belang goede huurders te vinden voor deze ruimtes. Indien sprake is van horeca zullen, net als in Badhuis, de terrassen om uiterlijk 23.00 uur moeten sluiten. Dit is een gezamenlijk belang voor alle omwonenden en de toekomstige eigenaren van de appartementen in het nog te ontwikkelen complex.

Vraag: Hoe ziet de inrichting van het gebied tussen Badhuis Cadzand en de ontwikkeling eruit? Antwoord: De architect laat met 3D beelden zien hoe de ruimte tussen het project en het Badhuis momenteel is bedacht. Op deze manier hebben de aanwezigen een beter beeld van het project en hoe het in de omgeving past. De gemeente is ook eigenaar van een deel van de strook tussen het project en Badhuis. De Initiatiefnemer zal er ook bij de gemeente op aandringen om ook deze strook eventueel gezamenlijk met Okra landschapsarchitecten kwaliteitsvol in te richten. Vraag: Wat gebeurt er met de bomen tussen Badhuis en het project? Antwoord: De initiatiefnemer geeft aan dat het voor het nieuw te bouwen complex ook prettig is indien zo veel mogelijk bomen kunnen blijven staan. Een deel van de bomen staat achter de bunkers en zal sowieso kunnen blijven staan. De initiatiefnemer is met een aantal bewoners van Badhuis naar de achterzijde gelopen om de bomen te bekijken. Daar blijkt dat een paar bomen staan waar het gebouw moet komen en andere bomen vermoedelijk te dicht op het gebouw staan en daarom weg zullen moeten. Ook staan er een paar dode bomen. De initiatiefnemer zal zijn best doen om waar mogelijk zo veel mogelijk bomen te laten staan.

Vraag: Waarom is er een hoogteaccent op de kop van het complex bedacht? Belemmert dit niet het zicht op Badhuis Cadzand? Antwoord: Het aantal toegestane bouwlagen is door de gemeente al vastgelegd. De stedenbouwkundige heeft destijds bedacht dat op de kop van vastgelegd de korte gevelwanden aan de oost- en westzijde van het plein twee “wachters” moeten komen met een extra verdieping als hoogteaccent. De initiatiefnemer houdt dus rekening met de uitgangspunten zoals die door de gemeente zijn vastgelegd in het ontwikkelingsplan Cadzand-Bad. Badhuis Cadzand zal door het te ontwikkelen project minder zichtbaar zijn dan nu. Mensen die vanuit de richting van Cadzand-Dorp over de ringdijk Cadzand-Bad binnen komen rijden zullen Badhuis Cadzand nog steeds goed kunnen zien. De duinovergang richting Badhuis Cadzand en Hotel de Blanke Top blijft immers vrij en ongewijzigd. Daarbij zullen de gedateerde frituur, het vervallen gebouw er achter en het restaurant vervangen worden door een mooi gebouw. De kwaliteit van de omgeving zal daardoor volgens de initatiefnemer verbeteren.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 45

Sluiting Iedereen is nogmaals in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen. De initiatiefnemer hoopt dat iedereen voldoende geïnformeerd is. Eventuele aanvullende vragen kunnen aan de initiatiefnemer gesteld worden.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 46

Bijlage 2. Voorlopige verdeling appartementen naar type Onderstaande verdeling is gebaseerd op kennis per 1 juli 2024. Een andere toedeling van de permanent bewoonde appartementen is toegestaan, met dien verstande dat er maximaal 3 aangewezen mogen worden. De appartementen die voldoen aan de eisen voor additionele migratie worden bepaald bij de verlening van de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit. In het daarna resterende aantal appartementen dient een derde verplicht in de recreatieve verhuur gebracht te worden.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 47

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 48

Bijlage 3. Watertoetsformulier Wat is de (concept)plannaam: Waar is het plan gelegen:

Duinhof Noordoost Boulevard de Wielingen 2A 2B, 2c en 3, Cadzand-Bad

Thema en water(beheer)doelstelling

Uitwerking

Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte. Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties. Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI’s en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten. Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden. Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden. Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.

Zie paragraaf 4.3.2

Zie paragraaf 4.3.4

Zie paragraaf 4.3.4

Geen grondwateronttrekking

Zie paragraaf 4.3.3

Zie paragraaf 4.3.3

Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico’s via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.

Niet van toepassing

Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.

Niet van toepassing

Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur. Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.

Niet van toepassing

Niet van toepassing

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 49

Overige aandachtspunten Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren. Wegen in beheer bij het waterschap * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? * na realisatie: bereikbaarheid. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren. Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen. Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).

Aankoop klein perceel waterschap

Ja, bouwverkeer via door de gemeente aan te wijzen routes Ja, nieuwbouw zorgt voor meer gebruik Ringdijk-Noord, maar binnen maximale capaciteit (zie ook paragraaf 4.3.5) Parkeergarage met toegang op gemeentelijke weg, niet op waterschapweg. Ja, in eigen parkeergarage Ja, nieuwbouw langs duinopgang

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 50

Bijlage 4. Stikstofberekening Van Kerkhoff Maatwerk in RO, Februari 2025 1. Aanleiding Onderstaand wordt de verwachte stikstofdepositie van de bouw van een appartementencomplex in combinatie met de sloop van de bestaande opstallen aan de Boulevard de Wielingen 2A, 2B, 2C en 3 in Cadzand-Bad op Natura 2000-gebieden in de omgeving in beeld gebracht. Met het programma AERIUS Calculator (versie 2024.1.2) is een berekening uitgevoerd om de gevolgen qua stikstofdepositie van de aanlegfase en gebruiksfase in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de natuurbescherming. 2. Uitgangspunten Algemeen Getoetst wordt of de beoogde situatie (gebruiksfase) en/of de realisatiefase leidt tot een significante toename van stikstof op stikstofgevoelige habitats in Natura 2000-gebieden. In de gebruiksfase leiden alleen verkeersbewegingen van en naar de locatie met gemotoriseerd vervoer tot stikstoftoename. De nieuwbouw wordt immers duurzaam en gasloos gerealiseerd, zodat er in de gebruiksfase geen sprake is van verwarming en koeling van het gebouw met fossiele brandstof. In de realisatiefase zijn het gebruik van zwaar materieel bij de bouw en aan- en afvoer van materiaal en werklui de enige bronnen. De bestaande opstallen worden immers volledig gesloopt voordat de bouwwerkzaamheden aanvangen.

Aantal autoverkeersbewegingen Het aantal motorvoertuigbewegingen van en naar het plangebied in de gebruiksfase is in paragraaf 4.4.1 van de Onderbouwing BOPA bepaald op 243 motorvoertuigbewegingen per etmaal. In de gebruiksfase gaan alle bewegingen van en naar de nieuwe parkeergarage. Aangenomen is dat elk appartement een maal per dag een koude start heeft vanuit de parkeergarage en dat de bewegingen van personeel van de plintfuncties voor de helft bestaat uit koude starts. Het aantal koude starts vanuit de parkeergarage is op 67 gezet. Routering De verkeersbewegingen dienen te worden bepaald tot de locatie, waar verondersteld mag worden dat het extra verkeer opgaat in het heersende verkeersbeeld. Dit is het geval op het moment dat het aan- en afvoerende verkeer zich door zijn snelheid en rij- en stopgedrag niet meer onderscheidt van het overige verkeer dat zich op de betrokken weg bevindt. Hierbij weegt ook mee hoe de verhouding is tussen de hoeveelheid verkeer dat door de voorgenomen ontwikkeling wordt aangetrokken en het reeds op de weg aanwezige verkeer. In de regel wordt het verkeer meegenomen “tot het zich verdund heeft tot enkele procenten van het reeds aanwezige verkeer” (zie Instructie gegevensinvoer voor AERIUS Calculator 2023.2, versie april 2024, p. 15). Uit jurisprudentie blijkt dat 2,4% in ieder geval gelijk gesteld wordt aan enkele procenten.

Vaste jurisprudentie laat tevens zien dat een rijks- of provinciale weg in ieder geval gezien wordt als een locatie, waar verondersteld mag worden dat het extra verkeer opgaat in het heersende verkeersbeeld. Het verkeer zal zich vrijwel volledig naar het zuiden verplaatsen over de Ringdijk Noord. De verkeersbewegingen als gevolg van het project vormen een substantiële bijdrage (ruim meer dan 2,4%) aan het verkeer op de Ringdijk-Noord. Vanuit Cadzand-Bad richting Oostburg wordt bij de Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 51

rotonde ‘de Potjes’ een provinciale weg bereikt, te weten de N674 en de N675. In AERIUS (versie 2023.2) worden 243 motorvoertuigbewegingen per etmaal in beide richtingen tussen het plangebied en rotonde de Potjes ingevoerd voor de beoogde situatie in 2029. Realisatie De realisatiefase duurt in totaal circa 2 jaar en vindt plaats in 2027 en 2028. Er wordt gebruik gemaakt van dieselgestookte machines in de vorm van graafmachines, hijskranen en dumpers. Verder is er sprake van zwaar transport voor de aan- en afvoer van materieel en materiaal en licht transport voor personeel. De inzet is gebaseerd op gegevens van een gelijkaardig project. Doorlooptijd Aantal bewegingen zwaar transport Aantal bewegingen personeel Graafmachine groot (200 kW) Graafmachine klein (100 kW) Hijskraan (450 kW) Dumper (320 kW) Tabel 1. Invoer realisatie in AERIUS

2027

600 1.000 96 uur 24 uur 24 uur 120 uur

2028

200 2.000 24 uur 24 uur

Er wordt een grote graafmachine ingezet die naar verwachting 12 werkdagen (96 uur) en een kleine graafmachine die 6 werkdagen (48 uur) in bedrijf is. Verder wordt een machine gebruikt om gaten te boren voor de funderingspalen. Hiervoor is als referentie een hijskraan van 450 kW opgenomen. Ten slotte is er tijdens de graafperiode gedurende 15 dagen (120 uur) een vrachtwagen aanwezig. Deze is in de berekening meegenomen als dumper. In de verdere bouwfase is ervan uitgegaan dat er een elektrische torenkraan wordt ingezet zonder stikstofuitstoot. Voor de realisatie vindt aan- en afvoer van bouwmaterialen plaats door vrachtverkeer. Uitgegaan wordt van 400 retourritten ofwel 800 bewegingen. Ook is er verkeer van en naar de bouwplaats met personenauto’s en bestelauto’s. Gemiddeld gaat het om 5 ritten (ofwel 10 bewegingen) per dag gedurende 2 jaar (300 werkbare dagen). In totaal gaat het derhalve om 3.000 voertuigbewegingen. De invoer voor het gebruik van de machines wordt als vlakbron in AERIUS ingevoerd. De voertuigbewegingen worden als lijnbron ingegeven tussen het plangebied en rotonde de Potjes. De verdeling over de jaren 2027 en 2028 is weergegeven in tabel 1. Daarbij is ervan uitgegaan dat in de ruwbouw in 2027 relatief veel zwaar transport en zware machines worden gebruikt en in de afwerking in 2028 relatief veel bewegingen van personeel. 3.

Relevante Natura 2000-gebieden In de omgeving van het plangebied zijn de volgende Natura 2000-gebieden gelegen (figuur 1): • Westerschelde & Saeftinghe 4 op circa 350 meter; • Zwin en Kievittepolder op circa 1,3 kilometer • Vlakte van de Raan op circa 2,05 kilometer; • Duingebieden (B) op circa 1,05 kilometer met als dichtstbijzijnde onderdeel het Zwin op circa 2,5 kilometer.

Binnen het Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe ligt het Beschermde Natuurmonument Verdronken Zwarte Polder op meer dan 2 kilometer afstand.

4

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 52

Hoewel AERIUS niet standaard rekent op stikstofgevoelige habitats in Vlaamse gebieden, kan met specifieke eigen rekenpunten toch de stikstofdepositie op de relevante punten inzichtelijk worden gemaakt. Daarmee wordt ook kwantitatief onderbouwd dat er geen sprake is van aantasting van natuurlijke kenmerken van Belgische Natura 2000-gebieden. In AERIUS zijn rekenpunten geplaatst op de dichtstbijzijnde punten van Belgische Natura 2000gebieden en op de grenzen van potentieel overbelaste habitats in de meest nabijgelegen natuurgebieden, te weten Zwin & Kievittepolder en Westerschelde & Saeftinge.

Vlakte van de Raan

Westerschelde&Saeftinghe Verdronken Zwarte Polder

Zwin & Kievittepolder Zwin

N

Figuur 1. Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebieden (Pdok, 2019)

4. Cumulatie Volgens de wet moet nagegaan worden of projecten afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kunnen hebben voor een Natura 2000-gebied. Er zijn geen plannen of projecten bekend die gelet op de rechtspraak in cumulatie moeten worden betrokken. 5. Resultaten van de AERIUS-berekeningen De rekenresultaten van AERIUS zoals opgenomen in bijlage A laten voor de gebruiksfase op een beperkt aantal hexagonen die overbelast zijn of overbelast dreigen te raken, een bijdrage van het project zien van maximaal 0,01 mol/ha/jaar. Er is sprake van een gekarteerd oppervlak met toename van 20,19 hectare. Dat geldt niet voor de rekenpunten in het aangrenzende Belgische natuurgebied, zodat er grensoverschrijdend geen sprake is van enige significante betekenis. De rekenresultaten van AERIUS zoals opgenomen in bijlage B laten voor de realisatiefase in 2027 op een beperkt aantal hexagonen die overbelast zijn of overbelast dreigen te raken, een bijdrage van het project zien van maximaal 0,01 mol/ha/jaar. Er is sprake van een gekarteerd oppervlak met toename van 1,75 hectare. Dat geldt niet voor de rekenpunten in het aangrenzende Belgische natuurgebied, zodat er grensoverschrijdend geen sprake is van enige significante betekenis.

De rekenresultaten van AERIUS zoals opgenomen in bijlage C laten voor de realisatiefase in 2028 geen enkele bijdrage van het project zien, noch op Nederlandse noch op aangrenzende Belgische natuurgebieden.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 53

De resultaten laten derhalve voor de gebruiksfase en een deel van de realisatiefase zien dat er maatregelen nodig zijn om de stikstofoverschrijding weg te nemen. In eerste instantie wordt bezien of interne saldering soelaas biedt. Het betekent, gelet op de uitspraak van de Raad van State van 18 december 2024, sowieso dat naast de omgevingsvergunning voor het bouwen ook een omgevingsvergunning voor de natuuractiviteit nodig is. 6. Consequenties van interne saldering In de referentiesituatie is sprake van verwarming en koeling van de gebouwen met fossiele brandstof en van verkeersbewegingen van en naar de locatie met gemotoriseerd vervoer. De bebouwing stond er al ten tijde van de aanwijzing van de Natura 2000-gebieden Zwin & Kievittepolder en Westerschelde & Saeftinge en werd ook toen al gebruikt voor horeca en wonen. Uit gegevens van de energiemaatschappijen blijkt dat er op de adressen Boulevard de Wielingen 2A, 2B, 2C enerzijds en Boulevard de Wielingen 3 anderzijds gemiddeld per jaar 1.405 m³ respectievelijk 1.884 m³ gas wordt verstookt. 1 m³ aardgas geeft, volgens de Instructie gegevensinvoer voor AERIUS Calculator een rookgasvolume van 9 Nm³. Daarbij is al gecorrigeerd voor een zuurstof overmaat van 3%. De concentratie NOx bedraagt 70 mg/Nm3 (droog rookgas bij 3% zuurstof).