c. Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost zonder Aeriusbijlagen

ONDERBOUWING BUITENPLANSE OMGEVINGSPLANACTIVITEIT (BOPA) DUINHOF-NOORDOOST CADZAND-BAD

Inhoud 1 Inleiding .......................................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding ............................................................................................................................... 4 1.2 Plangebied .............................................................................................................................. 4 1.3 Te vergunnen activiteiten ...................................................................................................... 5 1.4 Voorbereiding, participatie en procedure ........................................................................... 6 1.5 Leeswijzer ............................................................................................................................... 6 2 Huidige en beoogde situatie ......................................................................................................... 7 2.1 Historische ontwikkeling ....................................................................................................... 7 2.2 Huidige situatie ...................................................................................................................... 8 2.3 Maatschappelijke en beleidsmatige context ......................................................................

8 2.4 Beoogd programma en functionele ontwikkeling ............................................................. 11 2.5 Ruimtelijke inpassing in omgeving ..................................................................................... 15 2.6 Beeldkwaliteit ...................................................................................................................... 17 3 Toetsing aan omgevingsplan ...................................................................................................... 21 3.1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden ........................................................................ 21 3.1.1 Bouwmogelijkheden .................................................................................................... 21 3.1.2 Gebruiksmogelijkheden .............................................................................................. 22 3.2 Strijdigheden te vergunnen activiteiten ............................................................................. 22 3.3 M.e.r.-beoordeling ............................................................................................................... 23 4 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ....................................................................

24 4.1 Algemeen .............................................................................................................................. 24 4.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking ....................................................................... 24 4.1.2 Positieve gezondheid en toegankelijkheid ................................................................ 25 4.1.3 Duurzaamheid.............................................................................................................. 26 4.1.4 Welstand ...................................................................................................................... 26 4.2 Cultureel erfgoed ................................................................................................................. 27 4.2.1 Archeologie .................................................................................................................. 27 4.2.2 Aardkunde .................................................................................................................... 28 4.2.3 Objecten met cultuurhistorische waarde ................................................................. 28 4.3 Weging van het waterbelang ...............................................................................................

28 4.3.1 Watersysteem .............................................................................................................. 28 4.3.2 Waterkering .................................................................................................................. 29 4.3.3 Waterkwaliteit .............................................................................................................. 30 4.3.4 Waterkwantiteit............................................................................................................ 30 4.3.5 Onderhoudslegger waterschap .................................................................................. 30 4.4 Verkeer en parkeren ............................................................................................................ 30 4.4.1 Verkeer .......................................................................................................................... 30 4.4.2 Parkeren........................................................................................................................ 32 4.5 Ecologie ................................................................................................................................ 34 4.5.1 Bescherming van Natura 2000-gebieden ..................................................................

34 4.5.2 Natuur Netwerk ............................................................................................................ 35 4.5.3 Houtopstanden ............................................................................................................ 35 4.5.4 Flora en fauna .............................................................................................................. 35 Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 2

4.6 Gezondheid en milieu.......................................................................................................... 35 4.6.1 Kwaliteit van de buitenlucht ....................................................................................... 35 4.6.2 Bodemkwaliteit ............................................................................................................ 36 4.6.3 Activiteiten in de omgeving: wederzijdse beïnvloeding ............................................ 37 4.6.4 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen ........................................... 38 4.6.5 Trillingen ....................................................................................................................... 38 4.6.6 Geur .............................................................................................................................. 38 4.7 Waarborgen omgevingsveiligheid ...................................................................................... 39 4.7.1 Leidingnetwerken ........................................................................................................ 39 4.7.2 Inrichtingen ..................................................................................................................

39 4.7.3 Vervoer gevaarlijke stoffen.......................................................................................... 39 4.8 Overige aandachtspunten .................................................................................................. 40 4.8.1 Schaduwwerking.......................................................................................................... 40 4.8.2 Afvalinzameling ............................................................................................................ 40 5 Financiële haalbaarheid.............................................................................................................. 41 5.1 Wijze van bekostiging .......................................................................................................... 41 Bijlagen ................................................................................................................................................. 42 Bijlage 1. Participatie ....................................................................................................................... 43 Bijlage 2. Voorlopige verdeling appartementen naar type ........................................................... 47 Bijlage 3. Watertoetsformulier ....................................................................................................... 49 Bijlage 4.

Stikstofberekening .......................................................................................................... 51 Bijlage 5. Quick scan beschermde flora en fauna ........................................................................ 57 Bijlage 6. Indicatieve lijst met activiteiten met inschatting geluid en geur ................................. 58 Bijlage 7. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Boulevard de Wielingen Cadzand-Bad . 59 Bijlage 8. Advies omgevingstafel Duinhof Noordoost .................................................................. 60 Bijlage 9. Zonnestudie Duinhof Noordoost ................................................................................... 61

Titel: Gemeente: Status: Project: Datum: Opgesteld door: In opdracht van: Informatie mede afkomstig van:

Onderbouwing BOPA Duinhof-Noordoost Cadzand-Bad Sluis Ontwerp 23-339 6 mei 2025 Van Kerkhoff Maatwerk in RO Ce Sant B.V. Mark Architecten

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 3

1 1.1

Inleiding Aanleiding

De herontwikkeling van de percelen aan de Boulevard de Wielingen 2A, 2B, 2C en 3 in CadzandBad vormt het sluitstuk van de transformatie van een van de entrees van de badplaats CadzandBad. Deze volgt op de realisatie van Duinhof-Zuid in 2012, de woning op Vlamingpolderweg 1 in 2013, Duinhof-Oost in 2016, Badhuis in 2017, De Blanke Top in 2018 en Duinhof-Noord in 2024. Met de ontwikkeling kan ook de door de gemeente Sluis voorgestane opwaardering van de buitenruimte van het Duinhof en de duinovergang verder gestalte krijgen. Ter plaatse worden alle opstallen gesloopt en wordt een nieuw complex met commerciële ruimte en recreatieappartementen met de daarbij behorende gebouwde parkeervoorzieningen gerealiseerd. De ontwikkeling is in strijd met het Omgevingsplan van de gemeente Sluis. In dit document wordt aangetoond dat het plan voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie. De onderbouwing dient als onderlegger voor een procedure voor een buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (Bopa). De ligging van het plangebied binnen de badplaats is opgenomen in figuur 1.

Figuur 1. Ligging plangebied

1.2

Plangebied Het plangebied bestaat voor veruit het grootste deel uit percelen die in eigendom zijn van de initiatiefnemers, te weten de percelen kadastraal bekend gemeente Oostburg sectie EC nummers 1166, 1412, 1503, 1504, 1505 en 1715 met een gezamenlijke omvang van circa 2.142 m². Voor de ontwikkeling zijn kleine grenscorrecties nodig met het eigendom van de gemeente Sluis (percelen kadastraal bekend gemeente Oostburg sectie EC nummers 1165, 1859 (ged.) en 2366 (ged.) en met het eigendom van waterschap Scheldestromen (perceel kadastraal bekend gemeente Oostburg sectie EC nummer 2311 (ged.). Figuur 2 geeft het plangebied in de context weer.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 4

Figuur 2. Begrenzing plangebied

1.3

Te vergunnen activiteiten De volgende activiteiten dienen te worden vergund op grond van de Omgevingswet, artikel 5.1: • Omgevingsplanactiviteit; • Bouwactiviteit. Deze onderbouwing gaat in op de vergunning voor de Omgevingsplanactiviteit. De vergunningaanvraag voor de bouwactiviteit wordt navolgend aangevraagd, voorzien van de benodigde tekeningen en berekeningen. Gekoppeld aan de bouwactiviteit worden ook de noodzakelijke toestemmingen voor activiteiten met betrekking tot bouwwerken, open erven en terreinen (artikelen 22.5, 22.12, 22.14 en 22.15) en de omgevingsplanactiviteit uitweg (artikel 22.297) aangevraagd. Een eventueel benodigde vergunning voor de flora- en fauna-activiteit wordt separaat aangevraagd.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 5

1.4

Voorbereiding, participatie en procedure In het voorjaar van 2023 heeft de initiatiefnemer een voorontwerp van een bouwplan vervaardigd. Dit bouwplan is besproken met het Q-team Cadzand-Bad en op 11 juli 2023 heeft het Q-team geconcludeerd dat er voldoende basis is om het plan verder uit te werken. Daarop heeft de initiatiefnemer op 21 september een principeverzoek ingediend om: 1. in te stemmen met het verzoek om het project met maximaal 51 appartementen en maximaal 895 m² commerciële ruimte met de daarbij behorende gebouwde parkeervoorzieningen te realiseren, waarbij het plan zoals getoond aan het Q-team de basis vormt; 2. de bereidheid uit te spreken om – in samenspraak - een planologische procedure vorm te geven onder de vigeur van de pilot Cadzand-Bad en dat ook tijdig bij de provincie kenbaar te maken, onder de voorwaarde dat wij tijdig een adequate onderbouwing leveren waarin we aantonen dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties; 3. medewerking te verlenen aan de voorgestelde kadastrale herbegrenzing.

Op 19 maart 2024 heeft het college van B&W van de gemeente Sluis ingestemd met het principeverzoek, met dien verstande dat de gemeente geen garantie kan geven over de continuering van de pilot Cadzand-Bad, dat er nog wel een uitwerking plaats moet vinden en de afspraken over kadastrale herbegrenzing moeten worden vastgelegd in een overeenkomst. Het plan is vervolgens een slag verder uitgewerkt, waardoor de contouren van het gebouw, de look and feel van het gebouw en het beoogde gebruik vastliggen. Uit deze uitwerking blijkt dat er maximaal 49 appartementen gerealiseerd kunnen worden, ervan uitgaande dat de appartementen in de dakverdieping voldoen aan de regels voor daglichttoetreding voor nieuwe woonbebouwing uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Technische details kunnen later nog voor kleine afwijkingen zorgen, maar deze hebben geen planologische betekenis. Daarmee ligt er een voldoende uitgewerkt bouwplan voor een BOPA. Dit bouwplan is in het kader van participatie voorgelegd aan direct betrokken omwonenden. Een verslag van deze participatie is opgenomen in bijlage 1. Verder is de concept-BOPA voorgelegd aan en op 18 maart 2025 besproken aan de Omgevingstafel. De opmerkingen vanuit de Omgevingstafel zijn in deze onderbouwing verwerkt.

Gevolgd wordt de procedure voor een BOPA, omdat er sprake is van een concrete gebruikswijziging op basis van een uitgewerkt plan, waarbij het niet nodig is om de regels van percelen buiten het plangebied aan te passen of mogelijkheden in het omgevingsplan te schrappen of bestaande regels te wijzigen en waarbij er geen conflicterende bouw- en gebruiksmogelijkheden in stand blijven in het plangebied.

1.5

Leeswijzer Deze onderbouwing bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven en het plan uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het omgevingsplan en in hoofdstuk 4 aan alle voorwaarden vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Tenslotte wordt in hoofdstuk 5 de financiële haalbaarheid aangetoond.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 6

2 2.1

Huidige en beoogde situatie Historische ontwikkeling Het plangebied bevat vanaf het begin van de 20e eeuw bebouwing. Op de duinen lag een badhuis en op het tracé van de huidige Boulevard de Wielingen is een trambaan naar de haven van Cadzand aangelegd. Ter plaatse steekt het tracé de Noorddijk over en aangrenzend is de eerste bebouwing te zien (figuur 4). Na de Tweede Wereldoorlog kwam het toerisme op gang, hetgeen leidde tot de vestiging van hotel De Blanke Top op de duinen en het dagjescentrum aan de voet. Vervolgens veranderde de situatie decennialang niet of nauwelijks en is de sterke focus op parkeren van auto’s zichtbaar. Na 2005 is de vernieuwing van het gedateerde beeld van de badplaats gestart.

Figuur 3. Topografische kaart circa 1900 (bron: Topotijdreis)

Het Duinhof, ontwikkeld als ‘dagjescentrum’ was tot voor kort een pleinvormige ruimte voorzien van parkeerplaatsen met een strook verouderde bebouwing aan de noordzijde dat aan weerszijden naar de Boulevard de Wielingen reikt. Aan de zuidzijde ligt de Boulevard de Wielingen, thans nog een rijbaan met vrijliggend fietspad. Rondom het Duinhof heeft een volledige vernieuwing plaatsgevonden (zie figuur 2 voor de aanduiding van de complexen): • op de duinen boven het Duinhof is het appartementengebouw Badhuis ontwikkeld met aan de zeezijde horecagelegenheden en volledig voorzien van een parkeerkelder; • op het strand is strandpaviljoen Caricole volledig vernieuwd; • op de duinen is hotel De Blanke Top deels gesloopt, deels vernieuwd en uitgebreid, vergezeld van twee appartementengebouwen, ingepast in het duinlandschap; Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 7

• • •

2.2

aan de andere zijde van de duinovergang is een verouderde woning in de stijl van CadzandBad herbouwd (Vlamingpolderweg 1); in het eerste deel van de Vlamingpolder zijn drie appartementengebouwen met parkeerkelder gerealiseerd met daarachter recreatiewoningen (Duinhof Oost); ten zuiden van de Boulevard de Wielingen is op een voormalige parkeerplaats Duinhof Zuid ontwikkeld, een complex van een zestal appartementengebouwen met parkeervoorzieningen onder de grond. Het tankstation herinnert nog aan de tijd van een parkeerplaats. Huidige situatie

Het plangebied bevat twee hoofdgebruikers: een café-frituur en een Italiaans restaurant. In figuur 4 is de situatie anno 2022 getoond. De volgende functies zijn nu aanwezig in het plangebied: • Boulevard de Wielingen 2A: frituur – bijeenkomstfunctie: 309 m² • Boulevard de Wielingen 2B: frituur – bijeenkomstfunctie: 77 m² • Boulevard de Wielingen 2C: appartement– woonfunctie: 96 m² • Boulevard de Wielingen 3: restaurant – bijeenkomstfunctie: 405 m² • Boulevard de Wielingen 3A: appartement– woonfunctie: 211 m² • Boulevard de Wielingen 3B: appartement– woonfunctie: 83 m² Er is derhalve sprake van 3 permanente wooneenheden en 791 m² commerciële ruimte.

Figuur 4. Huidige situatie (Google Streetview)

2.3

Maatschappelijke en beleidsmatige context In 2006 is het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad vastgesteld, later voorzien van beeldkwaliteitsaanwijzingen in bijlage 10 (figuur 5) en gevolgd door de Schilvisie Cadzand-Bad. De visie is omarmd door de ondernemers in het dorp en de visie is thans perceel voor perceel in uitvoering. Er zijn diverse plannen in uitvoering, dan wel staan op stapel om de hotelcapaciteit uit te breiden, appartementen te bouwen en commerciële voorzieningen toe te voegen. De langgerekte Boulevard de Wielingen met twee pleinen ligt op het grensvlak van dorp en landschap. Het is de belangrijkste stedenbouwkundige hoofdstructuur en daardoor de identiteitsdrager van de badplaats. In het Ontwikkelingsplan maakt het perceel deel uit van “het Duinhof”, dat getypeerd wordt als het tweede centrum van Cadzand-Bad. Dit gedeelte van de boulevard krijgt volgens het Ontwikkelingsplan “een duidelijke ruimtelijke begrenzing door Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 8

ontwikkeling van bebouwing aan de zuidzijde en een intensivering van bebouwing aan de noordzijde door een stapsgewijze herontwikkeling. Ook de openbare ruimte wordt heringericht, zodat in deze stedelijke kamer een verblijfskwaliteit ontstaat die past bij de functie van de plek met haar winkels en horecavoorzieningen.”

Figuur 5. Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad, bijlage 10 (Gemeente Sluis, 2010)

In bijlage 10, Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit zijn expliciete beeldkwaliteitsaanwijzingen opgenomen voor de herontwikkeling van de noordzijde van Duinhof. De relevante aanwijzingen zijn onderstaand weergegeven. Bouwmassa en architectuur • De aanwezige bebouwing mag geheel vernieuwd worden. Bij vernieuwing mag gebouwd worden tot in de zijdelingse perceelsgrenzen. • Indien bij herontwikkeling kavels samengevoegd of gelijktijdig ontwikkeld worden, blijft de oorspronkelijke percelering in de architectuur herkenbaar. • De voorgevels staan in ongeveer de zelfde rooilijn als de huidige bebouwingslijn. Kleine verspringingen en/of onderbrekingen in het voorgevelvlak zijn gewenst om de individuele karakteristiek van de panden te benadrukken. • De lange gevelwand en de beide korte gevelwanden bestaan uit bouwmassa's die afgedekt zijn met een kap. • De hoogte van de bebouwing varieert en bestaat minimaal uit 2 bouwlagen plus een kap en maximaal uit 4 bouwlagen plus een kap. De maximale nokhoogte is derhalve 17 meter. Indien vanuit de architectonische compositie een extra hoge kap gewenst is, dan wordt de gootlijn op een lager gelegen verdieping ingezet. • De uiteinden van de korte gevelwanden bevatten bij voorkeur een hoogteaccent, waardoor de afsluitende bouwvolumes als twee 'wachters' van de Duinhof fungeren. … De maximale nokhoogten zijn 19-20 meter.

• De kappen bevatten 1 of 2 woonlagen. • De eventuele realisatie van de oostelijke 'wachter' moet voor wat betreft haalbaarheid en precieze plaatsing van het grondvlak afgestemd worden met de herinrichting van de openbare ruimte. Eerst dient er de garantie te zijn dat het pleinvlak de benodigde ruimte voor een voldoende en veilige Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 9

• •

•

• •

•

verkeersafwikkeling biedt, waarna de resterende openbare ruimte als bouwperceel kan worden aangewend. De ruimten op de begane grond worden ingevuld met winkels en horeca en beschikken over een extra hoge verdieping van circa 4 meter. De kappen hebben een hellingshoek van meer dan 45 graden. Dakkapellen en dergelijke zijn ondergeschikte componenten van het dakvlak. De daken zijn afgedekt met een keramische pan in een donkerrode kleur. Voor maximaal 20% van de daken kunnen leitjes of keramische pannen in een blauwgrijze kleur gehanteerd worden. De gevels aan de pleinzijde hebben geen buiten het gevelvlak hangende balkons. Buitenruimtes zijn een geïntegreerd onderdeel van het gevelvlak en bij voorkeur uitgevoerd als Franse balkons of loggia's. De bouwmassa's langs de duinovergang hebben aan die zijde ook een voorgevelkwaliteit. De geboden ruimte voor herontwikkeling genereert door groei van winkel- en woonoppervlak een toename van parkeerdruk. De nieuwe ontwikkelingen moeten voorzien in het realiseren van de volledige parkeerbehoefte op eigen terrein. Dit lijkt alleen mogelijk als de betrokken eigenaren een gezamenlijke oplossing vinden. Aan de achterzijde is er mogelijkheid voor het realiseren van een collectief parkeerhof, al dan niet verdeeld in meerdere segmenten. Dit achtergebied kan op 2 of 3 plaatsen worden ontsloten via poorten of overbouwde doorgangen.

Deze toegangen moeten zorgvuldig worden gesitueerd en ontworpen om geen storende onderbrekingen in het front van de commerciële plint te krijgen. Overige onderbrekingen in de gevelwand worden tot een minimum beperkt en hebben het karakter van een steegje. De breedte is maximaal circa 2.20 meter. In de oostelijke pleinwand wordt de mogelijkheid onderzocht om een openbare of semi-openbare doorsteek voor voetgangers tussen de duinovergang en het plein te maken.

Overgangen openbaar-privé • De panden staan direct aan het plein. • Eventuele privé-eigendommen aan de voorzijde zijn verhard. Het ontwerp is afgestemd op of geïntegreerd in het ontwerp van de herinrichting van de openbare ruimte. • De commerciële plint is open en aantrekkelijk vormgegeven. Juist ook op deze laag heeft ieder pand zijn eigen uitdrukking. • Grote doorlopende luifels of winterterrassen ontbreken. • Reclame-uitingen zijn op een stijlvolle manier in het ontwerp van de gevel geïntegreerd. • Rolluiken aan de buitenzijde van de gevel zijn niet toegestaan. Dergelijke anti-inbraakvoorzieningen zijn inpandig opgelost. Transparante rolhekwerken genieten de voorkeur. • Aan de oostzijde staat aan de achterzijde op de grens tussen privékavel en de duinovergang een in de architectuur geïntegreerde tuinmuur.

Sinds 2010 zijn in Cadzand-Bad al verschillende projecten gerealiseerd die door het Q-team zijn getoetst aan de beeldkwaliteitsaanwijzingen. Een van de afwijkingen ten opzichte van de aanwijzingen die vaak is toegepast, betreft de nokhoogte. De nokhoogte van veel projecten is wat hoger dan in de beeldkwaliteitsaanwijzingen is aangegeven. Enerzijds omdat de dikte van de verdiepingsvloeren groter is, vanwege eisen uit het Bouwbesluit, energieambities en gewenst comfort in de vrije hoogte. Anderzijds omdat installaties op het dak aan het oog onttrokken worden door dakvlakken die in de hoogte verder doorlopen. Ook in het project Duinhof Noordoost wordt een hogere nokhoogte mogelijk gemaakt met waarden van maximaal 18 en 22 meter in plaats van de genoemde 17 en 20 meter. Voor de openbare ruimte op het Duinhof wordt daarnaast aangegeven dat het karakter van een plein wordt nagestreefd, waarop auto’s en fietsers gemengd worden. Dit verkeer rijdt over het plein en niet er langs. De rijlijn voor dit verkeer ligt aan de zuidzijde. De pleininrichting voorziet in de aanleg van enkele kortparkeerplaatsen. Voor de afbakening van terrassen en uitstallingen worden collectieve afspraken gemaakt. Indien dit vraagt om gebouwde markeringen zijn deze geïntegreerd in het ontwerp van de pleinruimte.

Om eenheid en kracht in de sfeer van de ruimte te bereiken verdient het de aanbeveling om collectieve afspraken te maken over private Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 10

inrichtingselementen als terrasmeubilair. De openbare ruimte biedt ook buiten de terrasplaatsen ruimte voor verblijf. Ook voor kleine evenementen als markten, optredens en dergelijke moet er ruimte zijn. 2.4

Beoogd programma en functionele ontwikkeling Vanuit de beeldkwaliteitsaanwijzingen is nagedacht over een passende invulling en het bijbehorende beeld. Het voorontwerp is op 11 juli 2023 in het Q-team voor Cadzand-Bad besproken en op hoofdlijnen akkoord verklaard. Het beoogde gebouw bestaat uit een tweelaagse parkeerkelder, een hoge begane grondlaag met ruimte voor plintfuncties, drie lagen appartementen met op elke laag maximaal 13 appartementen, een laag in de Normandische kap met maximaal 8 appartementen en op de kop aan de zijde van de kruising Boulevard de Wielingen-Vlamingpolderweg-duinovergang een dakopbouw met maximaal 2 appartementen (penthouses). In totaal maximaal 49 appartementen en maximaal 895 m² commerciële ruimte.

Figuur 6. Indeling van het gebouw (begane grond)

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 11

De commerciële ruimte is georiënteerd op het Duinhof dat van een parkeerplaats met aangrenzende terrassen transformeert naar een groene verblijfsplek met ruimte voor terrassen. De centrale entree die met lift en trap toegang geeft tot de appartementen ligt aan de duinovergang. Parkeren voor de gebruikers van de appartementen en het personeel van de plintfuncties vindt plaats in de parkeerkelder. De toegang tot de parkeergarage is gesitueerd aan de insteekweg die ook de parkeergarage van Duinhof-Noord en de op de duinen liggende zomerhuisjes gaat ontsluiten. Bezoekers van de commerciële ruimten zijn ofwel al in Cadzand-Bad en staan geparkeerd in een van de parkeerkelders of maken gebruik van het grote parkeerterrein aan de Lange Strinkweg. In figuur 6 en 7 is de indeling van het gebouw op respectievelijk de begane grond en op de verdiepingen weergegeven. Op de begane grond zijn vier units van 195 tot 225 m² geprojecteerd. De units zijn – mede door de grotere verdiepingshoogte - geschikt voor diverse plintfuncties. Plintfuncties zijn op publiek gerichte functies, zoals horeca, detailhandel, dienstverlening, cultuur, dagrecreatie en zorg. Elke unit is in beginsel te splitsen in maximaal twee aparte units, die allemaal naar het plein toe georiënteerd zijn. Ook is het mogelijk de twee units aan de noordzijde en de twee units aan de oostzijde samen te voegen.

Dat betekent minimaal 2 en maximaal 8 units. De bevoorrading van alle units vindt plaats vanaf het plein. Er komen maximaal 49 appartementen op de verdiepingen. Meer appartementen zijn niet mogelijk en niet toegestaan. De appartementen zijn verdeeld in vier secties. Elke sectie is met een eigen lift en trappenhuis bereikbaar, zowel vanaf de begane grond als vanuit de parkeerkelder. Sectie A ligt op de kop en is alzijdig vormgegeven, zowel naar de kant van het plein, de duinovergang als naar de Boulevard de Wielingen. Het stijgpunt in sectie A leidt naar vijf verdiepingen, waarbij de eerste vier verdiepingen uit drie appartementen bestaan en de topverdieping uit één of twee appartementen. De appartementen in deze sectie hebben – in geval van twee appartementen op de topverdieping - een omvang van 75 tot 100 m². Sectie B ligt achter de kop in de oostelijke vleugel. Het stijgpunt in sectie B leidt naar vier verdiepin-gen, met op de eerste drie verdiepingen twee appartementen en in de dakverdieping één apparte-ment. De appartementen op de eerste drie verdiepingen in deze sectie hebben een omvang van circa 90 m² en zijn allemaal doorzonappartementen met de woonkamer met balkon aan de zijde van het plein en de slaapvertrekken aan de zijde van de duinovergang. De oppervlakte van het appartement in de dakverdieping bedraagt circa 133 m². Sectie C ligt in de knik van het gebouw.

Het stijgpunt in sectie C leidt naar vier verdiepingen, waarbij de eerste drie verdiepingen uit drie appartementen bestaan en de verdieping onder het dak uit twee appartementen. De appartementen in deze sectie kennen een grote variatie met appartementen van 50 m² tot 160 m². De uitzichten richten zich of naar de duinovergang of naar het duin en/of naar het plein. Sectie D ligt aan het plein en grenst ook aan de insteekweg die ook de parkeergarage van Duinhof-Noord en de op de duinen liggende zomerhuisjes gaat ontsluiten. Het stijgpunt in sectie D leidt naar vier verdiepingen, waarbij de eerste drie verdiepingen uit vijf appartementen bestaan en de verdieping onder het dak uit twee appartementen. De appartementen in deze sectie kennen een grote variatie met appartementen van 50 m² tot 125 m². De uitzichten richten zich of naar de insteekweg of naar het duin en/of naar het plein. Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 12

Figuur 7. Indeling van het gebouw (verdieping)

Op twee locaties is op het dak van de vierde verdieping een dakterras denkbaar. Enerzijds gekoppeld aan het penthouse-appartement in sectie A en anderzijds gekoppeld (met een interne trap) aan het appartement op de vierde verdieping in sectie C. Deze dakterrassen liggen goeddeels uit de wind door de hogere opstaande randen die de installaties op het dak aan het oog onttrekken. De rest van het dak wordt benut voor de installatie van zonnepanelen. In de appartementen zal ‘deeltijdwonen’ een prominente plaats innemen. De gemeente Sluis maakt daartoe – als uitvloeisel van de regeling rond deeltijdwonen in de Omgevingsverordening Zeeland – gebruik van de volgende indeling: 1. Regulier wonen: toegestaan gebruik is de huisvesting van één afzonderlijk huishouden inclusief kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. 2. Deeltijdwonen: toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf in (een gedeelte van) een gebouw voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben (verhuur is toegestaan maar niet verplicht). 3. Recreatie met verplichte verhuur: toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf in (een gedeelte van) een gebouw voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben. Hierbij is de specifieke gebruiksregel opgenomen dat het gebruik uitsluitend is toegestaan indien het Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 13

object minimaal 120 dagen per jaar, gedurende verschillende periodes binnen dat jaar, middels centrale bedrijfsmatige exploitatie en tegen een marktconforme prijs voor recreatieve verhuur wordt aangeboden. 4. Additionele migratie: toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf in een (gedeelte van een) gebouw voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben (deeltijdwonen, verhuur is toegestaan, maar niet verplicht) en/of de huisvesting van één afzonderlijk huishouden inclusief kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten (permanent). De verdeling naar type appartement is opgenomen in bijlage 2. Deze verdeling voldoet aan de voorwaarden die de beleidsregel pilot Cadzand-Bad (verplichte verhuur) stelt. Zie verder hoofdstuk 3. Bij het (maximale) aantal van 49 appartementen wordt op basis van de huidige kennis de volgende verdeling voorzien: • Regulier wonen: 3 appartementen ter compensatie van de 3 wooneenheden in de bestaande situatie; • Additionele migratie: 23 appartementen. Dit aantal is gebaseerd op de constatering dat alle na 2015 gebouwde appartementen rond de Boulevard de Wielingen die in de afgelopen jaren zijn verkocht een prijs opgebracht hebben die (ruim) boven de € 7.000,00 per vierkante meter lag.

Ervan uitgaande dat een prijs van € 7.100,00 per vierkante meter bij alle appartementen op de eerste laag wordt gehaald en dat op de hogere verdiepingen steeds een 10% hogere prijs wordt bewerkstelligd, zijn er 23 appartementen die voldoen aan de eis van additionele migratie. • Recreatie met verplichte verhuur: 9 appartementen. Op basis van bovenstaand inzicht resteren er 23 appartementen die ofwel als deeltijdwoning ofwel voor recreatie met verplichte verhuur kunnen worden ingezet. Eis vanuit de beleidsregel is dat minimaal een van de drie appartementen voor verplichte verhuur moet worden ingezet. Een derde van de 23 resterende appartementen betekent 8 appartementen. • Deeltijdwonen: 15 appartementen. Dit is het resterende aantal appartementen. Bij de technische uitwerking is het uitgangspunt dat het complex voldoet aan de eisen van de logiesfunctie zoals bedoeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een logiesfunctie is een gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan personen. Eisen op complexniveau hebben bijvoorbeeld betrekking op vluchtroutes en toegankelijkheid.

Voor die appartementen die de planologische mogelijkheid in zich hebben voor regulier wonen, additionele migratie en deeltijdwonen, is het uitgangspunt dat een dergelijk appartement voldoet aan de eisen van de woonfunctie zoals bedoeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Eisen per appartement hebben bijvoorbeeld betrekking op daglichttoetreding, luchtverversing, energiegebruik (BENG-eisen) en verlichting. Voor de units op de begane grond is het uitgangspunt dat de units voldoen aan de bijeenkomstfunctie zoals bedoeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De eisen vanuit de bijeenkomstfunctie (waaronder horeca) zijn zwaarder dan de winkelfunctie. Dat betekent dat bij een ontwerp waarbij voldaan wordt aan de bijeenkomstfunctie ook winkelfuncties een plek kunnen krijgen. Na de uiteindelijke technische uitwerking van het gebouw kunnen de vierkante meters nog licht afwijken. Verder is het denkbaar dat enkele appartementen worden samengevoegd. Dit wordt pas op een later moment bepaald op basis van een concrete marktvraag. Dan wordt ook bepaald en vastgelegd welke appartementen permanent bewoond gaan worden. Bij de vergunning voor het bouwen worden de definitieve prijzen bekend en wordt ook de verdeling naar type appartement vastgelegd. Bij deze verdeling wordt te allen tijde voldaan aan de regel Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 14

dat van alle appartementen voor deeltijdwonen en appartementen voor recreatie met verplichte verhuur minimaal één van drie appartementen voor verplichte verhuur wordt ingericht. Ook wordt bij de verdeling voldaan aan het uitgangspunt in bijlage 10 bij het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad dat de gemiddelde grootte van appartementen minimaal 80 m² bedraagt. Met een totale oppervlakte van 4.323 m² is de gemiddelde grootte van de 49 appartementen ruim 88 m². Gestreefd wordt naar een flexibel aanbod dat gemakkelijk de vraag kan volgen. In het complex is volgens de huidige tekening ruimte voor 6 studio’s van 50 tot 70 m², voor 28 middelgrote appartementen van 70 tot 90 m², voor 8 grotere appartementen van 90 tot 110 m² en voor 7 luxe appartementen groter dan 110 m². 2.5

Ruimtelijke inpassing in omgeving De opzet van het gebouw is zo geconstrueerd dat de commerciële ruimtes zich naar het plein manifesteren en de appartementen bereikbaar zijn via een centrale entree aan de duinovergang. De huidige achterkantsituatie aan de duinovergang wordt daar vervangen door een voorkantsituatie met een heldere entree. Daarmee kan ook het onderste deel van de duinovergang op soortgelijke wijze worden ingericht als het bovenste deel. Het bovenste deel is reeds heringericht na de totstandkoming van het Badhuis en de complete vernieuwing en uitbreiding van hotel de Blanke Top. Met de realisatie van dit gebouw wordt de ingezette transformatie van het oude dagjescentrum afgesloten, met uitzondering van het kavel aan de uiterste westzijde en eventueel het tegenoverliggende tankstation. Dat betekent ook dat het plein en de kruising van de Boulevard de Wielingen met de Noorddijk en de Vlamingpolderweg heringericht kunnen worden, waarvoor de gemeente Sluis als opdrachtgever fungeert. De gedachtegang achter het ontwerp van het plein gaat ervan uit dat de rijweg van de Boulevard de Wielingen aan de zuidzijde blijft. Voor de toegang tot de parkeergarage van het project en van de parkeergarage van Duinhof-Noord wordt centraal over het plein één heldere aansluiting gemaakt. De toegang tot de parkeergarage ligt op circa 30 meter van het plein.

Het plein krijgt een haakvormige utilitaire route voor de voorgevels langs ten behoeve van belevering. Er blijven dan twee ruime zones over die worden ingericht met verhoogde beplantingszones met een zitrand, een waterelement en een afwijkende verharding. Over de verdere inrichting van het plein is overleg gaande tussen gemeente Skuis, Okra Landschapsarchitecten, de initiatiefnemer en de architect. Uit het overleg blijkt dat het peil van het plein oploopt van circa NAP + 3,75 meter aan de westzijde (ter plaatse van de voormalige vliegerwinkel) tot circa NAP + 4,85 aan de oostzijde (ter plaatse van de frituur). Het hoogteverschil van ruim een meter zal overwonnen moeten worden, waarbij de wens bestaat (mede met het oog op terrassen) om het plein zo vlak mogelijk te maken. Dit betekent dat het peil van de nieuwbouw nog niet volledig vastgelegd kan worden, maar normaliter lager dan de huidige frituur komt te liggen. Aan de zijde van de duinovergang is het mogelijk om het gebouw wat te laten zakken, omdat zich ter plaatse alleen de hoofdtoegang tot de appartementen bevindt, die meer vanaf de kruising bereikt kan worden. De beoogde nieuwbouw en de voorlopige inrichtingstekening zijn met elkaar gecombineerd, zodat een eenduidig beeld ontstaat. Figuur 8 biedt het overzicht van de beoogde situatie.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 15

Figuur 8. Inpassing met de weergave van de kavelgrensoverschrijdingen (ovalen met onderbroken lijn)

Uit figuur 8 blijkt dat er een grondoverdracht plaatsvindt tussen gemeente, waterschap en initiatiefnemers. Het waterschap heeft zich bereid verklaard het benodigde gedeelte te verkopen. De overschrijding van de kavelgrens van de gemeente zoals aangeduid in figuur 8 wordt geruild tegen een deel van het perceel van de initiatiefnemers. De gemeente wordt daardoor eigenaar van de pleinruimte met de utilitaire route en de verhoogde beplantingszones. De gemeente krijgt daarmee ook de gelegenheid de gewenste vergroening en eventuele extra waterberging te realiseren. De grondoverdrachten worden in overeenkomsten verankerd. Ook is zichtbaar hoe het geprojecteerde gebouw zich verhoudt tot de omliggende bebouwing. Met Duinhof-Noord en Duinhof-Zuid wordt de pleinruimte omarmd. De kortste afstanden tussen de beoogde nieuwbouw en de bestaande appartementencomplexen bedragen: • Tot Duinhof Zuid: circa 26 meter (en circa 42 meter tot aan de zuidgerichte voorgevel); • Tot Duinhof Oost: circa 43 meter; • Tot Badhuis: circa 20,5 meter (en ruim 30 meter tot het terugliggende deel). De afstand tot de gevel van de woning op Vlamingpolderweg 1 bedraagt op de kortste afstand 22 meter. Dit is wel de gevel aan de zonzijde (zuidwest), waar ook het terras en de privétuin aan grenst.

Om de privacy zoveel mogelijk tegemoet te komen, zijn in sectie A en B van het nieuwe gebouw de slaapvertrekken aan de zijde van de duinovergang gelegd en zijn er alleen Franse Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 16

balkons (balkons waar je niet op kunt zitten) aan die zijde. Enige inkijk in de tuin is niet te voorkomen, zeker niet vanaf de hoekappartementen in sectie A aan de zijde van de duinovergang (appartement A1, figuur 7) . Sectie C, die aan de zijde van de duinovergang wel balkons heeft, geeft door de verspringing van de gevel geen inkijk op het terras. 2.6

Beeldkwaliteit Het gebouw wordt neergezet in de Normandische stijl van de badplaats met een transparant basement voor de plintfuncties, een wit casco voor de appartementen en roodgekleurde dakbedekking met de kenmerkende variatie in kapvormen en insnijdingen voor buitenruimtes. Figuur 9 geeft een overzichtsimpressie vanuit het plein. Het gebouw laat zich lezen als een drieledig gebouw: 1. het kopgebouw dat zich presenteert naar het plein, de toegangsroute Ringdijk Noord en naar de Vlamingpolderweg. 2. Het pleingebouw dat de overgang maakt van het plein naar de duinen; 3. Het tussenlid dat met een hoekverspringing kopgebouw en pleingebouw verbindt.

Figuur 9. Beeld van de beoogde bebouwing

Kopgebouw Het hoogste volume met vijf bouwlagen en een kap staat op de kop en vormt de blikvanger voor bezoekers die Cadzand-Bad vanaf de Ringdijk Noord binnen komen. De laag met de plintfuncties en de bouwlagen erboven zijn transparant door het gebruik van raampartijen die tot aan de vloer doorlopen. Het is een vrijwel vierkant volume van circa 18 x 17 meter, dat alleen aan de zijde van het plein en op de kop over het grootste deel van de gevel een uitkragend balkon heeft. De uitkragende balkons kennen een sterke ritmiek doordat balken de balkons verticaal steunen. Op de begane grond worden stenen pilaren voorzien en daarboven hout. Aan

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 17

de zijde van de Ringdijk Noord dragen deze houten balken ook een vooruitstekend dakvolume dat is verbijzonderd met een loggia. Figuur 10 laat de voorgevel van het kopgebouw zien.

Figuur 10. Beeld van het hoogste volume

Het kopgebouw herbergt ook de belangrijkste entree voor de appartementen. Door een sparing op de begane grond wordt een klassieke overkapte ruime entree gecreëerd met een duidelijk adres aan de duinovergang. De stenen pilaren die aan de zijde van het plein de uitkragende balkons dragen, dragen hier de gevel. Een beeld van de entree is opgenomen in figuur 11.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 18

Figuur 11. Beeld van de entree aan de duinovergang

Pleingebouw Het pleingebouw manifesteert zich als een eigenstandig volume door het gebruik van een kap die wordt geleed door twee zadeldaken, haaks op de kap, aan beide uiteinden van het front, zowel aan de zijde van het plein als aan de zijde van de insteekweg naar de parkeergarages. In de middenvlakken tussen de zadeldaken bevindt zich een ingesneden loggia ten behoeve van voldoende daglicht in de dakappartementen.

Figuur 12. Beeld van het pleingebouw (links pleinzijde, rechts duinzijde)

Het gebouw heeft aan de zijde van het plein over het grootste deel van de gevel een uitkragend balkon. Deze steunt op stenen pilaren, waardoor de begane grond naar het plein toe een Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 19

complete steunen, niet wit maar donker gekleurd. Deze donkere kleurstelling komt terug in de gevelvlakken onder de zadeldaken. Het pleingebouw loopt door naar het duin en kent daar ook een driezijdig beeld naar de omgeving. Ook aan deze zijde wordt gewerkt met zadeldaken, uitspringende balkons met balken die voor een verticale ritmiek zorgen en een donkere kleurstelling voor zowel de balken als voor de gevelvlakken onder de zadeldaken. Het beeld van het pleingebouw is opgenomen in figuur 12. Tussenlid Het tussenlid vormt de verbinding tussen het kopgebouw en het pleingebouw. Aan de zijde van het plein is dat maar een kleine gevel door de hoekverdraaiing. De indeling van het kopgebouw en pleingebouw aan de zijde van het plein wordt doorgetrokken, zij het op een ingetogenere manier zonder vooruitgeschoven basement en met alleen ingesneden loggia’s in het dak. Aan de zijde van de duinovergang is het tussenlid veel belangrijker door de lengte van de gevel. Het beeld van die gevel is weergegeven in figuur 13. Door het hoogteverschil zijn hier alleen de drie verdiepingen met appartementen zichtbaar en het dak. De gevel wordt geleed door Franse balkons in het gedeelte direct achter het kopgebouw.

De gevel aan de zijde van de duinovergang tot aan de stompe hoek van het gebouw ligt wat terug en ter verbijzondering is een torenelement in het beeld gebracht waar de buitenruimte van de appartementen in deze hoek gesitueerd zijn.

Figuur 13. Beeld van het tussenlid aan de zijde van de duinovergang

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 20

3

Toetsing aan omgevingsplan

3.1

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden Het Omgevingsplan van de gemeente Sluis omvat voor het plangebied mogelijk relevante 1 regels uit de volgende voorafgaande documenten: 1. Beheersverordening Cadzand-Bad; 2. Parapluplan Archeologie; 3. Welstandsnota gemeente Sluis 2022; 4. Bruidsschat.

Figuur 14. Vigerende bouwmogelijkheden (gebouw grijze vlak)

3.1.1

Bouwmogelijkheden De bouwmogelijkheden kunnen als volgt uit het Omgevingsplan worden afgeleid: • Op grond van document 1 is het besluitvlak Boulevard de Wielingen van toepassing (figuur 14), waaruit de volgende strijdigheden met het bouwplan naar voren komen: • Een deel van het bouwplan ligt op gronden met de aanduiding DH (z) en N, waar geen bebouwing is toegestaan; Het voorbereidingsbesluit bodem is niet relevant nu dat alleen betrekking heft op kinderspeelplaatsen en grote moestuinen.

1

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 21

•

• •

• 3.1.2

• Een deel van het bouwplan ligt op gronden met de aanduiding E3, waar slechts erfbebouwing met een maximale goothoogte van 3 meter is toegestaan; • Een deel van het bouwplan ligt op gronden met de aanduiding HW6, waar bebouwing is toegestaan met een maximale goothoogte van 6 meter; Op grond van document 1 is het besluitvlak Vrijwaringszone dijk van toepassing, op grond waarvan nieuwe bebouwing alleen is toegestaan als de waterstaatkundige belangen niet onevenredig door de bouwactiviteit worden geschaad, dit ter beoordeling van de beheerder van de waterkering; De bepalingen in document 2 staan bouw niet in de weg, nu het gehele plangebied een lage archeologische verwachting kent en zowel in oppervlakte als in diepte volledig is vrijgesteld voor archeologisch onderzoek. De bepalingen in document 3 staan bouw niet in de weg, nu voor het plangebied het welstandsniveau “nieuwbouw’ geldt en het ontwerp op hoofdlijnen reeds is goedgekeurd door het Q-team dat een belangrijke adviserende rol heeft voor de Commissie ruimtelijke kwaliteit. De bruidsschat (document 4) doet geen uitspraken over bouwmogelijkheden. Gebruiksmogelijkheden

De gebruiksmogelijkheden kunnen als volgt uit het Omgevingsplan worden afgeleid: • Wonen is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding HW in document 1 en het beoogde gebouw is groter dan die aanduiding; • Verblijfsrecreatie is in het geheel niet toegestaan op grond van document 1 • De aanduiding HW laat horeca toe en niet het bredere scala van plintfuncties; • De bruidsschat (document 4) leidt niet tot aanvullende beperkingen, omdat er geen sprake is van een milieubelastende activiteit en omdat er geen sprake is van een cultuurhistorische waarde in het plangebied. 3.2

Strijdigheden te vergunnen activiteiten Het initiatief is strijdig met het Omgevingsplan op de volgende punten: • Er is bebouwing voorzien op gronden waar nu niet gebouwd mag worden of waar hoger gebouwd wordt dan nu is toegestaan. Het initiatief is hiermee in strijd (activiteit bouwen). • Het initiatief voorziet in een gebouw met appartementen op de verdiepingen die benut worden voor permanente of tweede bewoning en/of voor recreatieve verhuur, terwijl in het Omgevingsplan uitsluitend woondoeleinden zijn toegestaan (benutten van de fysieke leefomgeving). • Het initiatief voorziet in een gebouw dat in de plint niet alleen voor horeca is bedoeld maar voor een breder scala aan plintfuncties. Plintfuncties worden gedefinieerd als “op publiek gerichte functies, zoals horeca, detailhandel, dienstverlening, cultuur, dagrecreatie en zorg” (benutten van de fysieke leefomgeving). Daarnaast is er sprake van een vergunningplicht als gevolg van het bouwen: • van een deel van het gebouw in als Natuurgebied aangewezen locatie, waarbij moet worden aangetoond dat geen onevenredige schade wordt toegebracht aan de waarden in het natuurgebied; • van het gebouw in beschermingszone A van de (primaire en secundaire) waterkering.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 22

3.3

M.e.r.-beoordeling In het Omgevingsbesluit zijn in bijlage V de projecten en de daarvoor benodigde besluiten aangewezen die aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben en waarvoor bij de voorbereiding van het besluit een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Het enige in aanmerking komende project is “een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen”. Nu het in dit geval om één woongebouw gaat, het een klein gebied op lokaal niveau betreft, de gemeente het bevoegd gezag is en er geen bijzondere waarden in het geding zijn, kan er geen sprake zijn van aanzienlijke milieueffecten. Het opstellen van een milieueffectrapport heeft geen enkele meerwaarde. Bij de vergunningaanvraag voor de Omgevingsplanactiviteit is een aanmeldnotitie aangeleverd, waarin het bevoegd gezag verzocht wordt te besluiten dat er geen mer gemaakt hoeft te worden.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 23

4 4.1 4.1.1

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Algemeen Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (verder: Ladder) is een instructieregel voor plannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals woningbouwplannen. Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ houdt een antwoord op maximaal vier opeenvolgende rechtsvragen in.

Vraag 1. Is er sprake van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling? Functies die in de jurisprudentie worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, zijn naast bedrijventerreinen en winkelvoorzieningen ook accommodaties voor recreatie en leisure. Uit jurisprudentie blijkt dat bij woningbouw vanaf 12 woningen of nieuwe maatschappelijke functies groter dan 500 m² bvo sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Nu er maximaal 49 appartementen en maximaal 895 m² bvo voor plintfuncties mogelijk worden gemaakt, is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als de netto toevoeging wordt beoordeeld, dan is er uit oogpunt van woningbouw (46 (49-3) nieuwe eenheden voor wonen en verblijfsrecreatie) sprake van een stedelijke ontwikkeling. Vanuit een oogpunt van nieuwe maatschappelijke functies (104 (895-791) m² bijeenkomstruimte) is er dan geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Vraag 2. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? HZ Kenniscentrum Kusttoerisme heeft met eigen onderzoeken en cijfers vanuit toeristenbelasting en forensenbelasting het totaal aantal recreatieve overnachtingen in 2022 in Zeeland geraamd op 21 miljoen overnachtingen. Dat is een stijging van 11% ten opzichte van 2021 en 9% ten opzichte van 2019 (vóór corona).

De groei van het toerisme is in alle Zeeuwse gemeenten zichtbaar, maar is in absolute zin het grootst in de kustgemeenten. Het lijkt erop dat Zeeland gedurende de coronapandemie herontdekt is door Nederlanders: het aantal overnachtingen van Nederlandse bezoekers was in 2022 24% hoger dan in 2019. Ook de toeristische bestedingen zijn in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat vakantiegangers in 2022 zo’n 918 miljoen euro uitgaven in Zeeland. Dit bedrag is nog exclusief de uitgaven van dagbezoekers, de totale economische waarde van toerisme is dus nog veel groter voor Zeeland. Conclusie is dat de kust blijft trekken. Om toeristen te huisvesten zijn diverse typen accommodaties nodig. In Cadzand-Bad wordt al meer dan een decennium ingezet op een natuurlijk stijlvolle badplaats, met accommodaties die daarbij aansluiten. Er zijn in de afgelopen jaren diverse appartementencomplexen gebouwd die allemaal zijn verkocht. Daarbij geldt wel dat een deel van de vraag ontstaat als gevolg van de wens om vastgoed als investering te gebruiken en doordat bestaande recreatiewoningen voor andere doeleinden worden ingezet, zoals tweede bewoning. In het project is ruimte voor zowel tweede bewoning als voor recreatieve verhuur. Dit wordt vormgegeven op een locatie als sluitstuk van een totale herontwikkeling: er wordt geen nieuwe ruimte opgesoupeerd.

De drie bestaande permanente wooneenheden worden overgezet teneinde de gelegenheid te hebben ook een paar huishoudens te kunnen huisvesten die zich permanent in Cadzand-Bad willen vestigen, bijvoorbeeld vanuit een oogpunt van werkgelegenheid. Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 24

Vraag 3. Ligt de ontwikkeling in stedelijk gebied? In het kader van de Kustvisie is de begrenzing van het bebouwd gebied van Cadzand-Bad vastgelegd (figuur 15). In het Besluit tot aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en van de bijlagen I en II bij de Crisis- en herstelwet (tiende tranche) en tot wijziging van het Besluit Omgevingsrecht heeft het Rijk op 14 augustus 2015 de ontwikkeling van Cadzand-Bad conform Ontwikkelingsplan en Schilvisie onder het stedelijk gebied geschaard. Het plangebied ligt in beide gevallen binnen de grenzen. De behoefte wordt dus opgevangen in bestaand stedelijk gebied. Hierdoor hoeft de vierde rechtsvraag niet meer aan de orde te komen.

N Figuur 15. Ligging binnen bebouwingscontour (Provincie Zeeland, Kustvisie, 2017)

Aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan. 4.1.2

Positieve gezondheid en toegankelijkheid Positieve gezondheid is een benadering die een betekenisvol leven van mensen centraal stelt. De nadruk ligt op de veerkracht, eigen regie en het aanpassingsvermogen van de mens en niet op de beperkingen of ziekte zelf. Een gezonde woon- en leefomgeving stimuleert inwoners om hun gezondheid te verbeteren. En voor mensen met een beperking gaat het er dan in eerste instantie om dat de woon- en leefomgeving toegankelijk is. Alle nieuw te bouwen appartementen in het complex en alle ruimtes voor plintfuncties zijn (in tegenstelling tot de appartemeten in de bestaande bebouwing) toegankelijk voor mensen met een beperking. Daarenboven wordt door de herontwikkeling per saldo minder verhard en wordt ruimte geboden om het plein te vergroenen. Hierdoor ontstaat een gezondere omgeving. In figuur 18 is te zien dat er ook in het plangebied (binnen oranje onderbroken lijn) nieuw groen wordt toegevoegd.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 25

Figuur 16. Toevoeging van groen

4.1.3

Duurzaamheid Er wordt een gebouw gerealiseerd dat qua isolatie, binnenklimaat, akoestiek en gezondheid voldoet aan wat het Besluit bouwwerken leefomgeving voorschrijft. Daarmee wordt een toekomstbestendig gebouw gerealiseerd.

4.1.4

Welstand Er heeft diverse malen overleg plaatsgevonden met het Q-team Cadzand-Bad. Op 11 juli 2023 heeft het Q-team op hoofdlijnen ingestemd met het ontwerp. Participatie met de omgeving heeft inmiddels plaatsgevonden. Uit de participatie komen vooralsnog geen essentiële wijzigingen naar voren, alhoewel de ontwikkeling voor enkele omwonenden impact heeft. De impact is echter niet groter dan wat al voorzienbaar was op grond van het Ontwikkelingsplan CadzandBad en bijlage 10, Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit. Het ontwerp wordt verder uitgewerkt als de relatie met de herinrichting van de openbare ruimte is gelegd en het beoogde peil is vastgesteld. De uitwerking wordt opnieuw voorgelegd aan het Q-team en vervolgens aan de Gemeentelijke Adviescommissie Omgevingskwaliteit.

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 26

4.2

Cultureel erfgoed Cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt, verdient een toereikend beschermingsregime. Instructieregels in artikel 5.130 lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) gaan over: • ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten; • verplaatsing van beschermde monumenten; • gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand; • aantasting van de omgeving van een beschermd monument; • aantasting van karakteristieke stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen; • conserveren en in stand houden van archeologische monumenten. In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op archeologie, aardkunde en objecten met cultuurhistorische waarde.

4.2.1

Archeologie Op grond van de Erfgoedwet mag de gemeente haar eigen beleidsinhoudelijke en financiële afwegingen maken. Voorwaarde is dat het selectie- en vrijstellingenbeleid archeologischinhoudelijk is onderbouwd en bestuurlijk is vastgesteld. Daarenboven moet op grond van artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) rekening gehouden worden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. De gemeenteraad van Sluis heeft in 2017 de eerste herziening van de Beleidsnota Archeologie vastgesteld met daarin een archeologische beleidskaart (figuur 17). Deze is vertaald in het Parapluplan Archeologie, dat op 29 januari 2019 is vastgesteld. Voor het plangebied geldt volgens het beleid categorie 6; een lage archeologische verwachting. Het gebied is, zowel in oppervlakte als in diepte volledig vrijgesteld voor archeologisch onderzoek. Bij het uitgraven van de parkeerkelder moeten eventuele vondsten sowieso gemeld worden. De gemeente voorziet in een Plan van Aanpak Toevalsvondsten.

N

Figuur 17. Uitsnede archeologische beleidskaart (Gemeente Sluis, 2017)

Onderbouwing BOPA Duinhof Noordoost te Cadzand-Bad - 27

4.2.2

Aardkunde Aardkundige waarden omvatten het geheel van geologische, geomorfologische, hydrologische en bodemkundige kenmerken die onder invloed van aardkundige processen zijn en/of worden gevormd en drager zijn van de identiteit van het landschap. Aardkundige kwaliteiten zijn onvervangbaar en hebben een bijzondere wetenschappelijke en educatieve betekenis. De provincie Zeeland heeft de aardkundig waardevolle gebieden op kaart gezet. Het plangebied ligt niet in een aardkundig waardevol gebied. Aardkunde vormt dan ook geen belemmering.

4.2.3

Objecten met cultuurhistorische waarde In Cadzand-Bad zijn nog twee bunkers in de serie 134 als onderdeel van de Atlantikwall (ensemblewaarde) overgebleven. In de Atlantikwall zijn circa 400 bunkers in de serie 134 gebouwd. Landelijk en Europees gezien is het een veel voorkomend type. De twee bunkers in Cadzand zijn betrekkelijk gaaf gebleven, zeker gelet op de details in het interieur. Een van de bunkers ligt direct achter het plangebied. De bunker is beschreven in de inventarisatie van potentiële gemeentelijke monumenten in de gemeente Sluis, fase 3C Militair Erfgoed. Deze bunker is van het type 134 K (Küchenstand). De bunker heeft twee kamers, die ieder op een kopse kant uitkomen op de gang. Deze gang verbindt tevens de twee ingangen en staat in direct contact met de buitenlucht. In de ene kamer stond de veldkeuken, de andere werd gebruikt als voorraadkamer. Aan de bunker zijn extra kamers gebouwd, deze hebben de VF-bouwsterkte. Het interieur verkeert in een redelijke staat. De pantserdeuren zijn verdwenen. De afmetingen van de bunker zijn: 12 meter diep, 11 meter breed en 7 meter hoog. Deze bunker heeft een hoge mate van zeldzaamheid. De keukenuitvoering komt namelijk alleen in Nederland en Noord-Frankrijk voor. Er zijn acht stuks van gebouwd. Landelijk zijn deze en één exemplaar in Koudekerke nog over.