c - (Noordzee De Wielingen) Notitie zienswijzen 20251027 (1)

Op basis van de opmerkingen van bewoners van de Noordzeestraat is in opdracht van de gemeente een onderzoek naar de (gezamenlijke) ontsluiting

35

via de Noordzeestraat uitgevoerd. Dit onderzoek wordt als bijlage opgenomen en verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. Op basis van het onderzoek wordt de toegang tot de parkeerkelders van Noordzee enerzijds en De Wielingen anderzijds gescheiden en wordt De Wielingen, net als in de bestaande situatie, ontsloten op de Kanaalweg. Daardoor wordt de druk op de Noordzeestraat minder dan in de oorspronkelijk beoogde situatie. Verder wordt het entreeplein van hotel Noordzee zo heringericht dat drie vrachtwagens tegelijk kunnen laden en lossen én vrachtwagens aan- en af kunnen rijden zonder achteruitrijbewegingen op de openbare weg. Verwezen wordt verder naar paragraaf 4.7. e. Het voorziene bouwvolume is net als de huidige bebouwing ontegenzeggelijk groter dan de aanwezige villabouw in de Noordzeestraat. Dit is echter al in de Schilvisie (p. 56) voorzien, waarin de beide hotels als een markant bebouwingscluster aan de westzijde van de badplaats worden beschouwd. “Gelet op de betekenis van de hotelbranche in de badplaats is de gemeente bereid om in nauwe samenspraak de mogelijkheden en randvoorwaarden voor de uitbreidingen te verkennen.

Eventuele uitbreiding zal gelet op de unieke ligging een ruimtelijke meerwaarde moeten hebben voor de directe omgeving.” Door de nieuwbouw aan de zijde van de Noordzeestraat te beperken tot een laag met kap en door het parkeren onder een duinlandschap te brengen, wordt juist de overgang tussen het bouwvolume van Noordzee en de villabouw aan de Noordzeestraat beter.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot het uitvoeren van een studie naar bezonning en naar ontsluiting. Deze documenten worden als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting.

5.5 Overwegingen zienswijze ‘t Duumpje a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. In het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad staat letterlijk dat “Cadzand-Bad zich wil ontwikkelen tot een ‘stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter’, waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Een duidelijke tegenhanger van de Belgische kust. Vergelijkbare plaatsen met natuurkwaliteiten zijn Hardelot, Le Touquet en St. Valerie sur Somme (Frankrijk).” Deze passage geeft de context weer dat plannen en projectinitiatieven met een commerciële doelstelling gerealiseerd worden die vervolgens de financiële basis bieden voor opwaardering van de openbare ruimte. Rust, ruimte en vrijheid binnen de badplaats kan dan niet gelijkgesteld worden aan rust, ruimte en vrijheid binnen het plangebied. In de situatie ten tijde van het Ontwikkelingsplan was in het plangebied sprake van een met zand opgehoogd gebied met twee drukbezochte hotels en parkeerplaatsen die de openbare ruimte domineren. In de beoogde situatie is sprake van een hotel en een appartementencomplex in een aangelegd duinlandschap, waarbij de auto’s uit het zicht staan en de langzaamverkeersverbindingen sterk verbeteren. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de algemene doelstelling voor de badplaats. c. In de zienswijze wordt een aantal aspecten die op zichzelf staan met elkaar verenigd. 1.

De hotelkamerbezetting van hotel Noordzee is uitermate goed. Dat komt door een strategie, waarbij de beleving van de gast voorop staat. Hotel Noordzee heeft al decennialang bewezen dat ze in staat is bezoekers te verleiden voor een verblijf in Cadzand-Bad. Daarbij is in de afgelopen jaren de bezettingsgraad gedurende het jaar steeds beter geworden, zodat er nu sprake is van een jaarrondbezetting ten opzichte van een piekbezetting in de zomermaanden twee decennia geleden. Er zijn weinig tot geen landelijke cijfers die representatief zijn voor hotel Noordzee. De beste onderbouwing voor nut en noodzaak wordt geleverd door hotel Noordzee zelf en door de prestaties van de andere recent uitgebreide en vernieuwde hotels in Cadzand-Bad (Strandhotel en De Blanke Top). Er is dan ook een markt voor hotelkamers en een (andere) markt voor recreatieappartementen. Afhankelijk van de gelegenheid en de behoefte kiest een bezoeker voor een hotelkamer of een recreatieappartement; dezelfde bezoeker kan op verschillende momenten een verschillende keuze maken. Door de ontwikkeling van Noordzee en De Wielingen wordt een breed palet van verblijfsmogelijkheden in Cadzand-Bad in stand gehouden c.q. versterkt. Daarmee is nut en noodzaak overtuigend aangetoond. 2.

De regeling uit 2007 (reclamant spreekt abusievelijk van 2017) biedt de financiële mogelijkheid om een nieuwe hotelkamer te realiseren door de ontwikkelmogelijkheid voor een

36

appartement dat direct door een koper kan worden gekocht en daarmee de bouw van de hotelkamers mede financiert. Voor een verdere uitwerking van deze regeling en de wijze waarop die is toegepast, wordt verwezen naar paragraaf 4.6. d. Figuur 14 uit het bestemmingsplan is te vinden in de notitie overgangsbeleid behorende bij de Kustvisie 2017. Bij deze notitie zijn de bebouwingscontouren van alle kustplaatsen gevoegd. De meeste waren gebaseerd op de eerder in het provinciaal beleid opgenomen bebouwingscontouren van kernen. Voor Cadzand-Bad is in 2017 door de provincie een nieuwe bebouwingscontour getekend, mede gebaseerd op de tiende tranche van de Crisis- en herstelwet, waarin in samenwerking tussen rijk, provincie en gemeente de ontwikkeling van Cadzand-Bad inclusief de voorliggende ontwikkeling onder het stedelijk gebied is geschaard. Deze versie is opgenomen in figuur 14. e. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.7. f. Al meer dan tien jaar maakt de gemeente gebruik van een zonering van het strand, met een afwisseling van intensief voor recreatie gebruikte delen en extensief gebruikte delen met een nadruk op natuurontwikkeling. Helder is dat door de keuze voor Cadzand-Bad als stijlvolle badplaats ter plaatse sprake is van een intensief gebruikt strand. Daar zijn de natuurwaarden ook minder.

Het plangebied van Noordzee-De Wielingen grenst aan een intensief gebruikt strand, passend bij de zonering (zie ook onderstaande figuur).

Strandzonering met afwisseling (van links naar rechts) rustig en druk en plangebied (ster) (Parel Cadzand-Bad, Okra, 2014)

g. De constatering dat er meer lichtpunten van balkons en andere ruimtes bijkomen wordt toegevoegd aan paragraaf 4.6 van het bestemmingsplan. Er is nu en in de toekomst sprake van een gebouw dat zowel aan de zijde van de zee (Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe) als aan de zijde van de parkeerplaats (Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder) lichtuitstraling heeft. Aan de zeezijde zal sprake zijn van een vergroting van de lichtuitstraling, nu er daar meer verdiepingen met ramen naar de zee zijn. Vanuit de zee op meer dan 300 meter afstand valt de extra lichtuitstraling weg in de totale lichtuitstraling van de badplaats met de jachthaven. Een vergelijking van de bebouwing aan de zijde van de parkeerplaats (zie de foto’s in paragraaf 2.3 van deze notitie) laat zien dat het aantal verdiepingen met balkons vier is en blijft. Er komen in de nieuwe situatie hotelkamers in de dakverdiepingen bij, met alleen lichtuitstraling uit de koekoek. Aan deze zijde valt er tegelijkertijd ook verlichting weg, doordat bewegingen van auto’s met koplampen en verlichting op de buitenparkeerplaats wegvallen. De auto’s verdwijnen in de beoogde situatie al aan het begin van de Noordzeestraat onder de grond in de parkeerkelder, terwijl die in de bestaande situatie doorrijden over de parkeerplaats tot aan de duinovergang, dicht bij de grens van het Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder.

Het is niet aannemelijk dat dat leidt tot significante negatieve gevolgen voor het Natura 2000-gebied. h. Er is een Quick scan flora en fauna uitgevoerd die als bijlage bij het bestemmingsplan is opgenomen. Er is geen sprake van bemaling en er wordt niet geheid bij de uitbreiding van hotel Noordzee, zodat van een effect op natuur vanuit die optiek geen sprake is. In de omgevingsvergunningen voor het bouwen zal worden opgenomen dat bronbemaling en

37

grondwateronttrekking met een negatief effect op de omliggende natuurgebieden, verboden zijn. Uit de quick scan komen verder geen onoverkomelijke bezwaren naar voren. In het kader van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van Noordzee en in het kader van de planuitwerking van De Wielingen wordt opnieuw onderzoek naar flora en fauna gedaan, om de actuele situatie in beeld te hebben en zo nodig maatregelen te kunnen nemen. i. De grens van ‘niet in betekende mate’ wordt voor een project berekend aan de hand van een tool. De uitkomsten van deze tool zijn in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen. Er blijkt geen effect te zijn. De eerdere ontwikkelingen in Cadzand-Bad (cumulatief) zijn opgenomen in de achtergrondwaarde. De achtergrondwaarde in Cadzand ligt volgens gegevens van het RIVM (Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (GCN)) ruim onder de wettelijke grenswaarden en onder de advieswaarden van de WHO. De waarde voor NOx ligt onder de 9 μg/m³, terwijl de EU-doelstelling 20 μg/m³ en de advieswaarde van de WHO 10 μg/m³ bedraagt. De waarde voor PM10 ligt onder de 14 μg/m³, terwijl de EU-doelstelling 20 μg/m³ en de advieswaarde van de WHO 15 μg/m³ bedraagt. j. Er wordt in het vast te stellen bestemmingsplan een geactualiseerde Aeriusberekening opgenomen.

Voor verdere overwegingen ten aanzien van dit punt wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie. k. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie. l. Habitat H2190A is meegenomen in het geactualiseerde Natuuronderzoek inclusief Aeriusberekening. m. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen wordt naar paragraaf 4.8 van deze notitie. n. Het coördinatiebesluit dat op 26 november 2020 is genomen vervangt een eerder coördinatiebesluit van 28 februari 2019. De stukken zijn gereed gemaakt op 26 juni 2020 toen het coördinatiebesluit nog niet was vervangen. In de vast te stellen versie zal het actuele coördinatiebesluit worden opgenomen. o. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen wordt naar paragraaf 4.2 van deze notitie. p. Er is geen sprake van een vrijbrief voor de ontwikkeling van De Wielingen, omdat er een bouwplan gemaakt moet worden binnen ‘de bebouwingsenvelop’ dat voldoet aan de eisen vanuit het beeldkwaliteitsplan. Dat is ook in de uitwerkingsvoorwaarden in de planregels verankerd. Deze voorwaarden gaan ook over in het Omgevingsplan, als de Omgevingswet in werking treedt. Er is geborgd dat ook in dat geval een procedure conform afdeling 3.4 Awb gevoerd wordt.

Er kan dus niet zomaar een vergunning verleend worden. Verwezen wordt tevens naar paragraaf 4.4 van deze notitie.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van paragraaf 4.6 van de toelichting ten aanzien van het aspect lichthinder. Daarnaast is het Natuuronderzoek inclusief Aerius-berekening geactualiseerd en is een verkeerstelling uitgevoerd. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting.

5.6 Overwegingen zienswijze Stichting Duinbehoud a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Met de ontwikkeling van hotel Noordzee worden groenstructuren vervlochten met de badplaats. Het is correct dat een deel van de bestaande groenstructuur daarvoor moet wijken. Het gaat daarbij om duingebied dat enkele decennia geleden is aangelegd. Over het gehele voorterrein van hotel Noordzee en tussen Noordzee en De Wielingen komt daarvoor nieuw (kunstmatig) duinlandschap in de plaats. Daarenboven is bij de versterking van de kust al rekening gehouden met deze ontwikkeling: door de zeewaartse versterking zijn de duinen ter plaatse breder geworden, zodat er per saldo geen sprake is van een beperking van de verbinding naar het Natura 2000-gebied of van een indirecte aantasting van de buffer of het Natura 2000-gebied. c. De uitbreiding van hotel- en overnachtingscapaciteit in recreatieappartementen is in de Gebiedsvisie West-Zeeuws-Vlaanderen, en later in de Kustvisie beperkt, waarbij nadrukkelijk gekozen is voor een concentratie van capaciteit in de badplaatsen, waaronder Cadzand-Bad. De druk op het omliggende Natura 2000-gebied neemt niet significant toe. Dit wordt aangetoond in

38

een geactualiseerd Natuuronderzoek. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie. d. Voor de bouwlogistiek wordt verwezen naar paragraaf 4.7 van deze notitie. De bouwfase is opgenomen in de geactualiseerde Aeriusberekeningen. e. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel verwijzen wij naar de overwegingen van de onderdelen c tot en met p van de zienswijze van Natuurbeschermingsvereniging ’t Duumpje West Zeeuws-Vlaanderen.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van paragraaf 4.6 van de toelichting ten aanzien van het aspect lichthinder. Daarnaast is het Natuuronderzoek inclusief Aerius-berekening geactualiseerd en is een verkeerstelling uitgevoerd. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting.

5.7 Overwegingen zienswijze VvE Cadzand-Bad a/d Lopinge a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling van deze zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 4.4. Aanvullend merken wij op dat er, gezien het eigendom van reclamant, het zicht op de haven, de zee en het duingebied verandert, maar dat dit wel op een gedoseerde wijze gebeurt, waarbij er voldoende zichtlijnen overblijven. Hierbij is ook rekening gehouden met de stedelijke omgeving waarin de gevolgen voor uitzicht en privacy als gevolg van een ontwikkeling als de onderhavige niet onaanvaardbaar is. Gelet op de afstand tussen initiatief en eigendom van reclamant van minimaal 110 meter is er ook geen sprake zijn van een substantieel negatief effect hebben op de bezonning van de appartementen van reclamant. Tussen maart en september reiken de schaduwen niet zo ver. Dit blijkt ook uit de uitgevoerde bezonningsstudie die bij het vast te stellen bestemmingsplan wordt gevoegd.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen en het uitvoeren van een studie naar bezonning. De bezonningsstudie wordt als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.8 Overwegingen zienswijze Provincie Zeeland a. Bij brief van 15 maart 2022 met kenmerk 39272 heeft GS ingestemd met de 'Evaluatie pilot Cadzand-Bad en Havengebied Breskens', de door de gemeente voorgestelde behoefteraming (200 eenheden deeltijdwonen voor de komende twee jaar), de voorgestelde prijsgrenzen voor additionele migratie en de voorgestelde programmering. Daarbij is aangegeven dat aan de zienswijze geen vervolg zal worden geven, ook al zijn hierbij de oude prijsgrenzen voor additionele migratie toegepast. De toelichting van het ontwerpbestemmingsplan wordt op dit punt geactualiseerd. b. In het bestemmingsplan is aangegeven dat de recreatieappartementen in de beoogde situatie voor het overgrote deel behoren tot de categorie ‘Additionele migratie’. In de voorgestelde programmering is rekening gehouden met een beperkt aantal appartementen in de categorie deeltijdwonen. Bij de verdere uitwerking van het plan voor De Wielingen wordt de precieze verdeling bepaald. c. Zoals weergegeven onder a wordt de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan op dit punt geactualiseerd.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een actualisering van de toelichting.

39

5.9 Overwegingen zienswijze Reclamant 9 a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. c. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van deze notitie. d. In de Schilvisie is een beperking opgenomen van de bouwhoogte op deze plot. De achtergrond hiervan was het destijds geldende provinciaal beleid. De provincie heeft de beleidsregel die aangaf dat elke ontwikkeling in Zeeland met een hoogte boven de 15 meter moest worden goedgekeurd al bij de vaststelling van het Omgevingsplan in 2012 verlaten. In de tussentijd zijn al veel gebouwen in Cadzand-Bad met een hoogte van meer dan 15 meter vergund en gebouwd (vrijwel alle nieuwe bebouwing langs Boulevard de Wielingen is hoger dan 15 meter) met instemming van de provincie. In dit geval onderbouwt een beeldkwaliteitsplan mede de hoogte en heeft de gemeenteraad bij vaststelling van dat beeldkwaliteitsplan de maximale hoogte met 3 meter verlaagd. Hierbij is overwogen dat hoogte alleen niet bepalend is voor het karakter van de bebouwing.

Zeker op deze locatie is als gevolg van de kustversterking en de inmiddels gerealiseerde jachthaven een grotere opnamecapaciteit voor nieuwbouw ontstaan en kan aangesloten worden bij de reeds onder het Ontwikkelingsplan gerealiseerde of in aanbouw zijnde projecten. e. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van deze notitie. f. Het beoogde plan voorziet in een bouwmassa die vergelijkbaar is met de toren van hotel De Schelde. In beide gevallen is sprake van een parkeerkelder onder maaiveld, een publieksruimte op maaiveld en verdiepingen erboven met appartementen. Bij de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan heeft de gemeenteraad het maximale aantal verdiepingen met één verlaagd. In de architectonische vormgeving is ruimte voor een verhoging die nu juist tot doel heeft het open en natuurlijk karakter van de badplaats te ondersteunen, omdat de massaliteit van bebouwing daarmee kan worden verzacht. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. g. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze notitie. h. De ontwerp omgevingsvergunning en de ontwerpwatervergunning hebben uitsluitend betrekking op Noordzeestraat 2 (hotel Noordzee).

Voor de locatie De Wielingen is in het bestemmingsplan een uit te werken bestemming gegeven. Het bestemmingsplan zoals dat op www.ruimtelijkeplannen.nl te vinden is, heeft ook naam ‘Noordzee – De Wielingen’. i. De datum van het coördinatiebesluit is inderdaad 26 november 2020. Hier is een fout in de communicatie geslopen, omdat in oorsprong het besluit later op 17 december 2020 zou worden genomen. We bieden hiervoor excuses aan. Het besluit van 26 november 2020 vervangt inderdaad een eerder besluit, namelijk dat van 28 februari 2019. Dat is in het besluit ook zo te vinden, en er is geen reden om dat in de vergunningtekst op te nemen.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen. Deze wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.10 Overwegingen zienswijze Bondgenootschap Zeekraal a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Voor zover de argumenten de ontwerp watervergunning betreffen, vindt besluitvorming plaats door het waterschap Scheldestromen en zijn er geen overwegingen opgenomen in deze zienswijzennota. b. Ten aanzien van De Wielingen: 1. Er is sprake van een nieuw bestemmingsplan, waarin ruimte wordt gemaakt voor een verdere uitwerking in een bouwplan. Voor dit bouwplan is een advies van het waterschap gevraagd en verkregen, mede omdat het volledig in het kustfundament staat. Het project maakt deel uit van de ontwikkeling van Cadzand-Bad (rode deel). Met de besluitvorming over de tiende tranche van de Crisis- en herstelwet in 2015 heeft de Minister ingestemd met de onderhavige

40

ontwikkeling. Met dit besluit is het gebied immers onder het ‘stedelijk gebied’ geschaard, binnen welk gebied bebouwing in het Kustfundament niet is uitgesloten. De passage over het kustfundament die nu alleen in de paragraaf water staat, zal worden aangevuld in hoofdstuk 3 waar de ontwikkeling aan het beleid getoetst wordt. 2. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie. 3. De Omgevingswet was ten tijde van de tervisielegging nog niet in werking getreden. Voor de inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze notitie. 4. Er zijn in augustus/september 2021 nieuwe tellingen uitgevoerd die in het bestemmingsplan worden verwerkt. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.7 van deze notitie. 5. Er is geen sprake van dat er gebouwd wordt in Zeeuwse Topkwaliteitgebieden; het plangebied maakt deel uit van de badplaats. Voor de toelichting op landschappelijke inpassing wordt verwezen naar paragraaf 2.3 en 4.4 van deze notitie. Hierbij is tevens overwogen dat het plan in het kader van de zienswijzenprocedure tevens aan de provincie is toegezonden. GS hebben wel een zienswijze ingediend, maar deze was niet gericht tegen aspecten die natuur en landschap betreffen. 6.

In de Passende beoordeling die bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is ook de Belgische situatie voor wat betreft stikstof meegewogen. Daaruit is niet gebleken dat er sprake zou zijn van een overschrijding van normen. In het vast te stellen bestemmingsplan wordt een Natuurtoets inclusief Aeriusberekening opgenomen, waarbij de Aeriusberekening is aangevuld met een kwantitatieve beoordeling van de stikstofgevoelige habitats in Belgische natuurgebieden. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie. 7. Er is een m.e.r.-beoordeling opgesteld op grond waarvan het bevoegd gezag geconcludeerd heeft dat het opstellen van een MER voor dit project geen toegevoegde waarde heeft. Het enkele feit dat het hier een project van een zekere omvang betreft is, anders dan reclamant veronderstelt, geen reden om over te gaan tot het opstellen van een MER. 8. Reclamant verwijst naar het intrekken van natuurvergunningen om een verslechtering van de (status van) beschermde natuurgebieden te voorkomen. Ten behoeve van onderhavig plan zijn de noodzakelijke natuur- en milieuonderzoeken uitgevoerd. Uit de resultaten hiervan blijkt, zoals ook opgenomen in de m.e.r.-beoordeling, dat van een verslechtering van de situatie geen sprake is. Niet valt in te zien dat als gevolg van onderhavige planvorming natuurvergunningen zouden moeten (of kunnen) worden ingetrokken. 9.

Voor De Wielingen is nadrukkelijk onderzoek gedaan naar mogelijkheden voor renovatie. Daaruit is gebleken dat renovatie met behoud van de hotelfunctie geen haalbaar plan is. Zie verder paragraaf 4.6 van deze notitie. Het bestaande pand heeft geen uitgesproken cultuurhistorische waarde. Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt renovatie ook niet uitgesloten. Sterker nog, gedeeltelijke renovatie met behoud van de appartementen aan de voorzijde staat nog steeds als optie open. Dat is binnen de kaders van de uitwerkingsplicht ook mogelijk. 10. Gedoeld wordt waarschijnlijk op de passage in bijlage 10 bij het Ontwikkelingsplan CadzandBad. Daarin staat letterlijk op pagina 29:” Dit beeldkwaliteitskader geeft spelregels voor vernieuwing van bestaande woonbebouwing pal langs het kanaal aan de Scheldestraat en Kanaalweg. Functiewijzigingen of functiecombinaties met horeca, detailhandel en dienstverlening zijn niet aan de orde.” Het gaat daarbij om de woningen, niet om het plangebied van de hotels. Het beleid voor het plangebied van Noordzee-De Wielingen is opgenomen in de, later vastgestelde, Schilvisie. De passage is derhalve niet van toepassing op het bestemmingsplangebied. 11. Er is voor wat betreft De Wielingen nog geen sprake van een concreet bouwplan.

De items gasvrij bouwen, hemelwateropvang en gebruik van milieuvriendelijke materialen zijn reeds geborgd in de wet of in het gemeentelijk beleid. Het ontzien van de zoetwaterbubbel in het duingebied worden in de omgevingsvergunningen voor het bouwen opgenomen met een verbod om te bemalen en grondwater te onttrekken. Voor wat betreft verlichting op het Natura 2000-gebied wordt verwezen naar paragraaf 5.5 onder g van deze notitie. De passage is ook van toepassing op De Wielingen, nu de bebouwing van De Wielingen ten opzichte van het Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder achter de bebouwing van Noordzee staat. 12. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze notitie.

41

c.

Ten aanzien van Noordzee: 1. Wij delen de mening van reclamant in deze niet. Beleidsmatig zou elk van beide bestaande hotels kunnen worden uitgebreid onder toevoeging van recreatieappartementen. Zoals bekend verondersteld heeft datzelfde beleid ten grondslag gelegen aan de uitbreiding van het Strandhotel en hotels De Schelde en Blanke Top. Door de nu beoogde ontwikkeling neemt het aantal hotels in Cadzand-Bad af en worden het toegestane aantal appartementen voor alleen hotel Noordzee ondergebracht op het naastgelegen plot. De totale hoeveelheid bebouwing neemt daardoor minder toe dan beleidsmatig maximaal zou zijn toegestaan. 2. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van deze notitie. 3. De bevoorrading blijft min of meer op dezelfde locatie plaatsvinden als nu het geval is en er wordt derhalve geen gebruik gemaakt van het langzaamverkeerspad. 4. De uitbreiding van het restaurant hangt samen met de uitbreiding van het aantal hotelkamers en daarmee van het aantal gasten. Het wordt ingericht voor hotelgasten, gasten van elders worden gefaciliteerd in de horecavoorziening in het toekomstige gebouw van de Wielingen. Hierbij wordt overwogen dat ook daar bij de exploitatie van het hotel een restaurantvoorziening aanwezig was. In dat licht bezien neemt het aantal horecagelegenheden niet toe. 5.

Het voorstel van reclamant is sympathiek maar financieel onhaalbaar. Wij zien juist meerwaarde in het feit dat op de plot de mogelijke bebouwing van twee (uit te breiden) hotels met de daarbij komende recreatieappartementen wordt teruggebracht tot 1 hotel en de daarbij behorende appartementen. 6. Het slopen van een hotel om de gronden terug te geven aan de natuur is een financieel onhaalbare situatie. Een dergelijke stap zou zijn voorbehouden aan de lokale of provinciale overheden, waarvan het niet te verwachten is dat deze de hiervoor noodzakelijke middelen beschikbaar kunnen (of willen) stellen. De bouwlogistiek is weergegeven in de vergunningaanvraag voor hotel Noordzee. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.7 van deze notitie. 7. Het enkele feit dat het plan geen koopwoningen voor inwoners van de gemeente Sluis bevat, is in een badplaats als Cadzand-Bad niet relevant. De badplaats is juist bedoeld voor het groeiende toerisme.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een actuele verkeerstelling en een actualisatie van het Natuuronderzoek inclusief Aeriusberekening. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. Het beleid inzake het kustfundament en de wijze waarop het project daarin past, wordt opgenomen in hoofdstuk 3 van de toelichting.

5.11 Overwegingen zienswijze Reclamant 11 a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Er is geen mogelijkheid voor initiatiefnemer om in afwijking van het bestemmingsplan of de eerder aangevraagde bouwvergunning hoger te bouwen. c. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen. Deze wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.12 Overwegingen zienswijze Zeeuwse Milieufederatie a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie.

42

c.

Habitat H2190A is meegewogen in het geactualiseerde Natuuronderzoek inclusief Aeriusberekening. d. Er is geen sprake van bemaling en er wordt niet geheid bij de uitbreiding van hotel Noordzee, zodat van een effect op natuur vanuit die optiek geen sprake is. Daartoe zal in de omgevingsvergunningen voor het bouwen worden opgenomen dat bronbemaling en grondwateronttrekking met een negatief effect op de omliggende natuurgebieden, verboden zijn. e. Over de voorgenomen uitbreiding van hotel Noordzee is al voor de voorbereiding en vaststelling van de Zeeuwse Kustvisie nagedacht. Dit heeft ertoe geleid dat de begrenzing van Cadzand-Bad, mede gebaseerd op de waarneming dat de kust zeewaarts is versterkt, rond de beoogde nieuwbouw van hotel Noordzee is gelegd. In de vastgestelde notitie ‘overgangsbeleid in relatie tot de Zeeuwse Kustvisie’ is op pagina 13 een kaart opgenomen met de titel ‘Voorstel begrenzing Bebouwd gebied Cadzand-Bad’. De term voorstel is gebruikt, omdat Cadzand-Bad in het provinciaal beleid niet als kern werd beschouwd en er derhalve geen kaart met begrenzing beschikbaar was. De bewuste kaart is ook opgenomen op pagina 21 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan. Op de kaart is duidelijk te zien dat de zeewaartse uitbreiding van Noordzee en De Wielingen mogelijk is binnen de grenzen van bestaand bebouwd gebied.

Daarmee valt de ontwikkeling binnen het regime van de Zeeuwse badplaatsen (rood), zoals opgenomen op pagina 16 en 17 van de Kustvisie. Daarin staat letterlijk: “Nieuwvestiging, kwaliteitsverbetering en herstructurering zijn mogelijk binnen de begrenzing bestaand bebouwd gebied”. Er is een Quick scan flora en fauna uitgevoerd die als bijlage bij het bestemmingsplan is opgenomen. Daaruit komen geen onoverkomelijke bezwaren naar voren. In het kader van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van Noordzee en in het kader van de planuitwerking van De Wielingen wordt opnieuw onderzoek naar flora en fauna gedaan, om de actuele situatie in beeld te hebben en zo nodig maatregelen te kunnen nemen. f. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. g. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een actualisering van het Natuuronderzoek inclusief Aerius-berekening. Verder is een verkeerstelling uitgevoerd. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting.

5.13 Overwegingen zienswijze Neptunus Cadzand Holding a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze notitie. c. Er is geen sprake van een beleidsuitgangspunt om met zo min mogelijk bouwvolume tot vernieuwing van de badplaats te komen. Onduidelijk is waarop dit standpunt gebaseerd is. Voor een nadere toelichting op de programmatische onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van deze notitie. Wellicht ten overvloede wordt hierbij overwogen dat de uitbreiding van het aantal appartementen – na de interventie van de gemeenteraad om de maximale hoogte en het maximale aantal verdiepingen van De Wielingen te beperken - maximaal 53 bedraagt; 15 appartementen bevinden zich nu al in de Wielingen. Of deze behouden of gesloopt en vernieuwd worden, maakt niet uit voor het totaal van maximaal 68 appartementen. d. Voor een toelichting op massaliteit wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. Schaduwwerking en windbelasting zijn mede op grond van de zienswijzen onderzocht en de resultaten worden toegevoegd aan het bestemmingsplan. Verwezen wordt naar paragraaf 4.5 van deze notitie. Nu het gebouw als gevolg van de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan lager wordt, wordt de impact minder. Er is geen reden de genoemde onderzoeken aan te passen. e.

Het bouwvolume kan op grond van het beeldkwaliteitsplan alleen vanaf de derde verdieping opschuiven naar het kanaal. Op maaiveld wordt de ruimte voor de voetgangersverbinding alleen maar breder en beter ingericht. Verwezen wordt verder naar paragraaf 4.7 van deze notitie. f. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijzen wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. g. Niet valt in te zien op welke wijze (ongewenste) precedentwerking aan de orde kan zijn, nu de vernieuwing van bebouwing in Cadzand-Bad plaatsvindt binnen de door de gemeenteraad

43

vastgestelde kaders van het Ontwikkelingsplan en de Schilvisie. In dat licht bezien, zal de komende jaren meer bebouwing worden uitgebreid. Van verdere uitbreiding van de bestaande hotels zal geen sprake zijn, het plot Noordzee-De Wielingen is immers de laatste bestaande ontwikkelingslocatie. De andere drie hotels hebben de betreffende ontwikkeling, uitbreiding van hotelkamers en in samenhang daarmee het ontwikkelen van recreatieappartementen al doorgemaakt.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen, het uitvoeren van een studie naar windhinder en bezonning en een actuele verkeerstelling. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.14 Overwegingen zienswijze Toeristisch Ondernemers Platform Cadzand a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Op 19 augustus 2021 heeft het gewenste gesprek plaatsgevonden. Daaruit zijn geen nieuwe zienswijzen naar voren gekomen. Beantwoording van de vragen: 1. De zienswijze van de provincie richt zich op de wijze waarop het bestemmingsplan zich verhoudt tot Bijlage E bij artikel 2.13 van de Omgevingsverordening. Ten aanzien van de bouwvolumes en andere met de planvorming samenhangende aspecten geldt dan ook dat hiermee is ingestemd. Verwezen wordt verder naar paragraaf 3.8 en 5.8 van deze notitie. 2. Het coalitieprogramma, noch het uitvoeringsprogramma doet uitspraken over deze casus. Het gemeentebestuur heeft de plannen ter visie gelegd, omdat ze passen in het door de gemeente gevoerde beleid. Verwezen wordt verder naar paragraaf 4.3 van deze notitie. 3. De bouwplannen passen volledig in de Kustvisie die door de gemeente Sluis is ondertekend, omdat de plannen deel uitmaken van de ontwikkeling van de badplaats Cadzand-Bad. Zie ook paragraaf 5.12 onder e.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan of de ontwerp omgevingsvergunning.

5.15 Overwegingen zienswijze Stichting Cadzand-Cultureel a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze notitie. c. Beantwoording van de vragen: 1. Voor een inhoudelijke beoordeling wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van deze notitie. 2. Voor een inhoudelijke beoordeling wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van deze notitie. 3. De zienswijze van de provincie richtte zich op de wijze waarop het bestemmingsplan zich verhoudt tot Bijlage E bij artikel 2.13 van de verordening. Ten aanzien van de bouwvolumes en andere met de planvorming samenhangende aspecten geldt dan ook dat hiermee is ingestemd. Verwezen wordt verder naar paragraaf 3.8 en 5.8 van deze notitie. Ten aanzien van hoogte, bouwmassa, landschap en/of natuur is de provincie akkoord d. De vraag of een appartementencomplex met minder recreatieappartementen ook rendabel is, is niet relevant. Het is immers geen op zichzelf staande ontwikkeling.

Er zijn en blijven 15 recreatieappartementen voor de bestaande eigenaren binnen het complex De Wielingen en er komen – in plaats van de eerdere 55 - door de interventie van de gemeenteraad maximaal 53 appartementen bij ter compensatie van de ontmanteling van het bestaande gebouw De Wielingen en ter compensatie van de volledige vernieuwing of bouw van minimaal 53 hotelkamers en de omvangrijke investering in de kwaliteit van hotel Noordzee. Het is correct dat de overheid daarvoor de kaders stelt en dat is ook de reden dat de gemeente het bestemmingsplan waarin deze aantallen als maximum zijn opgenomen ter visie legt. De gemeente was en is zich ervan bewust dat ter plaatse sprake is van een stevige ingreep. Dat is ook de reden dat gekozen is voor

44

een model waarin de programmatische uitgangspunten en de maximale grenzen van de bouwenvelop worden vastgelegd en vervolgens in samenspraak met de omgeving een bouwplan wordt uitgewerkt. Verwezen wordt verder naar hoofdstuk 4 van deze notitie. e. Het gedane voorstel voor de bouwregels voor De Wielingen biedt geen enkele flexibiliteit voor de vormgeving van het gebouw, omdat er dan – uitgaande van maximaal 68 appartementen - één compleet uniform blok van circa 100 meter lang over het gehele perceel vanaf de hoek met de Noordzeestraat tot aan de parkeerplaats moet worden geplaatst met een hoogte van circa 25 meter. In de bouwenvelop zoals vastgelegd in het ontwerp bestemmingsplan, gecombineerd met het beeldkwaliteitsplan, zijn er meer mogelijkheden om te variëren, waardoor er beter recht gedaan kan worden aan de omgeving. Benadrukt wordt dat het beeldkwaliteitsplan juridische status heeft, nu het direct als bijlage bij de regels is opgenomen. f. De constatering over de architectonische uitstraling van De Wielingen is juist en kan in het bouwplan verder uitgewerkt worden. g. In het beeldkwaliteitsplan is opgenomen dat de voetgangersverbinding langs de Kanaalweg breder wordt, waarbij een deel van het plangebied bij de openbare ruimte wordt getrokken. De inpassing ervan valt per definitie binnen (de kosten van) het project.

De verbinding via de Noordzeestraat met de trap wordt vernieuwd nadat de vernieuwing van hotel Noordzee gereed is; de zone is nodig voor de bouwlogistiek en in de anterieure overeenkomst is opgenomen dat de route hersteld dient te worden. De zone aan de zeezijde van De Wielingen is eigendom van het waterschap. De uitwerking van het plan voor De Wielingen wordt in samenspraak gemaakt. In de anterieure overeenkomst is een vereveningsbijdrage opgenomen; deze vereveningsbijdrage is bedoeld voor opwaardering van de openbare ruimte. h. De gemeente ondersteunt de wens voor een horecavoorziening met terras aan het duin ter vervanging van het publieke terras van hotel Noordzee. Dit is mede de reden waarom in de plint van De Wielingen een dergelijke voorziening mogelijk wordt gemaakt. i. Voor de beantwoording wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze van ’t Duumpje en de Zeeuwse Milieufederatie en naar paragraaf 4.8 van deze notitie.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen en een actualisatie van het Natuuronderzoek inclusief Aeriusberekening. Het nieuwe Natuuronderzoek wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.16 Overwegingen zienswijze Reclamant 16 De zienswijze is grotendeels identiek aan de zienswijze van reclamant 4 Voor zover de zienswijze gelijkluidend is (argumenten a t/m e) wordt voor de beantwoording van de zienswijze verwezen naar de zienswijze van reclamant 4. Overwegingen f. Mede naar aanleiding van deze zienswijze is op basis van het amendement van de gemeenteraad van 31 oktober 2024 een onderzoek uitgevoerd naar de verkeerssituatie. Op basis van dit onderzoek stellen we voor de ontsluiting naar de parkeerkelder van De Wielingen aan de Kanaalweg te situeren en het entreeplein bij hotel Noordzee aan te passen. Door deze aanpassingen neemt het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van het ten tijde van de ter inzagelegging beoogde plan af en kan de bevoorrading verkeersveilig plaatsvinden. Met de als gevolg van het onderzoek doorgevoerde aanpassingen, is de verwachting dat het beeld van de getoonde foto’s in de toekomst niet meer voorkomt. Zeker als de aanpassingen worden gecombineerd met een goede communicatie en aansturing van chauffeurs. g. In het bestemmingsplan is geen berekening van de extra verkeersbewegingen op een uitrit gemaakt, maar de verkeersgeneratie van het complete plan Noordzee-De Wielingen. In totaal neemt het aantal verkeersbewegingen per etmaal van beide complexen samen per saldo toe met 310, zo staat in figuur 19.

In de huidige situatie worden 262,8 bewegingen afgewikkeld via de uitgang Noordzeestraat (181,8+6+75) en 139,4 via de uitgang Kanaalweg (67,3+75). In de beoogde situatie worden voor hotel Noordzee 301,4 bewegingen afgewikkeld via de uitgang Noordzeestraat (295,4+6). Als ook het verkeer en naar De Wielingen via de Noordzeestraat zou

45

worden afgewikkeld, neemt de druk op de toegang Noordzeestraat toe met 449,6 bewegingen, zoals in de zienswijze terecht wordt aangegeven. Nu de ontsluiting naar de parkeerkelder van De Wielingen aan de Kanaalweg gesitueerd blijft, is de stijging zeer beperkt. Los daarvan gaat het niet meer om gasten die alleen even komen eten. Hotelgasten zullen veel meer genegen zijn de auto adequaat te parkeren in de parkeervoorziening van het hotel. h. De verkeersbewegingen als gevolg van de invulling van de voorzieningen in de plint van de Wielingen zijn meegenomen in het totaal aantal verkeersbewegingen dat is beoordeeld, zodat hiervan geen verdere hinder te verwachten is. Het hotel leent zich niet voor gasten die niet tenminste al in Cadzand-Bad verblijven en de auto reeds bij de eigen accommodatie hebben geparkeerd. Er is geen reden om aan te nemen dat de bedrijfsvoering van het hotel en de keuze om in de Wielingen de ‘publieksvriendelijke’ horeca te realiseren niet leidt tot het gewenste resultaat. Gelet op de in het hotel aangeboden arrangementen is het zeer aannemelijk dat de faciliteiten ook niet veel ruimte bieden voor gasten die niet in het hotel verblijven, zodat er terecht geen rekening is gehouden met extra verkeersbewegingen voor de betreffende functie.

Gelet op het totaal aantal vrachtwagens dat de horeca en hotels in Cadzand-Bad bevoorraadt, wordt van een verdubbeling van dat aantal, van 2 naar 4, geen onevenredige invloed verwacht op de verkeersveiligheid ter plaatse. Zeker niet nu het entreeplein voor hotel Noordzee als gevolg van het uitgevoerde onderzoek is aangepast, de ontsluiting van de Wielingen aan de Kanaalweg gesitueerd blijft en de planontwikkeling voor de Wielingen voorziet in een betere afwikkeling van het langzaam verkeer, zoals beschreven in paragraaf 4.7. i. Uit de door Goudappel Coffeng verrichte beoordeling van de verkeerssituatie ter plaatse blijkt dat de wegen rondom het plangebied de verwachte extra verkeersbewegingen aankunnen. Als gevolg van het uitgevoerde onderzoek wordt de in- en uitrit van beide plannen niet langer gecombineerd en is een nieuw ontwerp voor het entreeplein van hotel Noordzee vervaardigd waarbij meer ruimte wordt voorzien voor het laden en lossen van vrachtwagens, maar ook voor het veilig in- en uitrijden van het terrein. Door deze aanpassing wordt tegemoetgekomen aan de wens van reclamanten. j. Het uitvoerde onderzoek heeft geleid tot een aanpassing van het entreeplein van hotel Noordzee. Door deze aanpassing wordt tegemoetgekomen aan de wens van reclamanten.

Er ontstaat niet alleen meer ruimte voor het laden en lossen, maar het gewijzigde ontwerp zorgt er ook voor dat vrachtwagens het perceel niet achteruit hoeven te benaderen of te verlaten. k. Het uitgevoerde onderzoek heeft geleid tot de conclusie dat het behoud van de toegang tot de Wielingen via de Kanaalweg de voorkeur verdient. Aan de zienswijze van reclamanten wordt daarmee gedeeltelijk tegemoetgekomen. Een gecombineerde ontsluiting via de Kanaalweg zou via het perceel van de Wielingen dienen te verlopen. Dit is praktisch niet of nauwelijks uitvoerbaar nu de verbouwing/uitbreiding van hotel Noordzee eerder zal plaatsvinden en ook is het ongewenst de hotelgasten via een private parking van een andere partij toegang te bieden. l. Het uitgevoerde onderzoek heeft geleid tot een aanpassing van het entreeplein van hotel Noordzee, waardoor de laad- en losruimte voor vrachtwagens is vergroot en er ruimte is ontstaan het entreeplein vooruit in te rijden en te verlaten. Hiermee is tegemoetgekomen aan dit onderdeel van de zienswijze. m. De aanwezigheid van enkele parkeerplekken rondom de entree van het hotel is, onder meer, noodzakelijk voor kortdurend parkeren van gasten die fysiek komen inchecken of van dienstverleners die korte gesprekken hebben. De aanpassing van het entreeplein bij hotel Noordzee heeft geleid tot een duidelijke plek voor deze plaatsen.

Omdat het om een beperkt aantal plaatsen gaat en het merendeel in de parkeerkelder bevindt, wordt voldaan aan de uitgangspunten van het beleid dat parkeren uit het zicht wordt gebracht. Er is geen reden te veronderstellen dat de capaciteit van de parkeerkelder beperkt wordt als gevolg van het stallen van elektrische voertuigen. Hiertoe worden door reclamanten ook geen argumenten naar voren gebracht. n. De aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ voor hotel Noordzee is ingetrokken en maakt geen onderdeel meer uit van het besluitvormingsproces. Op dit onderdeel van de zienswijze wordt daarom niet inhoudelijk ingegaan. o. Er zijn geen parkeerplaatsen voorzien voor restaurantgasten van buiten het hotel, nu het hotel zich niet leent voor gasten die niet tenminste al in Cadzand-Bad verblijven en de auto reeds bij de eigen accommodatie hebben geparkeerd. Er is geen reden om aan te nemen dat de bedrijfsvoering van het hotel en de keuze om in de Wielingen de ‘publieksvriendelijke’ horeca te realiseren niet leidt tot het gewenste resultaat. Gelet op de in het hotel aangeboden arrangementen is het zeer aannemelijk dat de faciliteiten ook niet veel ruimte bieden voor gasten die niet in het hotel verblijven.

46

p. De maximale hoogte van het bouwvolume van zowel Noordzee als de Wielingen is opgenomen in het (ontwerp)bestemmingsplan, waarbij de hoogte van de Wielingen als gevolg van het raadsbesluit tot vaststelling van het Beeldkwaliteitsplan is verlaagd. Het is niet duidelijk welke informatie reclamanten in aanvulling hierop hadden willen ontvangen. De feitelijke invulling en de hoogte van het duinlandschap zijn nog niet tot in detail bekend. Voor de Wielingen is in de planregels expliciet vastgelegd dat deze moeten voldoen aan het bepaalde in het Beeldkwaliteitsplan. De hoogte loopt op tot het basispeil van de bebouwing. Omdat de duintuin als zodanig onderdeel uitmaakt van het Beeldkwaliteitsplan en daarmee van de planregels, bestaat er voldoende garantie voor de uiteindelijke realisatie van het bouwvolume en het duinlandschap.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot het uitvoeren van een studie naar bezonning en naar ontsluiting. Deze documenten worden als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. Er is geen reden het bezonningsonderzoek aan te passen, nu de verlaging van de maximale hoogte met 3 meter geen invloed heeft op het onderzochte worst-case scenario.

5.17 Overwegingen zienswijze VvE Sincfal in Cadzand-Bad a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. c. Het is correct dat de overheid daarvoor de kaders stelt en dat is ook de reden dat de gemeente het bestemmingsplan waarin deze aantallen als maximum zijn opgenomen ter visie legt. De gemeente was en is zich ervan bewust dat ter plaatse sprake is van een stevige ingreep. Dat is ook de reden dat gekozen is voor een model waarin de programmatische uitgangspunten en de maximale grenzen van de bouwenvelop worden vastgelegd en vervolgens in samenspraak met de omgeving een bouwplan wordt uitgewerkt. Zie ook paragraaf 4.3 tot en met 4.7. Voorwaarden voor het bouwplan zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan: 1. Daarin wordt juist voorgesteld de massa voor De Wielingen te geleden, zodat hotel Noordzee niet verstopt raakt; 2. De grootste hoogte wordt bij voorkeur bereikt aan de kop van het uitwateringskanaal, waar de jachthaven zorgt voor een betere opnamecapaciteit. Daarnaast heeft de gemeenteraad bij de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan de maximale hoogte met 3 meter verlaagd. 3.

Het bestaande pad voor wandelen en fietsen zeewaarts van de beoogde nieuwbouw van De Wielingen ligt ruim buiten het bestemmingsplangebied; deze zone is overigens eigendom van het waterschap, zodat een eventuele verbreding van het pad met het waterschap overeengekomen moet worden. Dit valt buiten de scope van dit bestemmingsplan. 4. Aan de zijde van de Kanaalweg komt meer ruimte voor voetgangers. Daartoe is in het beeldkwaliteitsplan opgenomen dat op maaiveld de bebouwing terug moet staan, maar dat de hogere lagen wel uit mogen kragen tot aan de Kanaalweg. 5. De ingang van de Zwinparking maakt geen deel uit van de voorliggende plannen.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen. Deze wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.18 Overwegingen zienswijze Reclamant 18 De zienswijze is grotendeels gelijk aan de zienswijze van Stichting Cadzand Cultureel Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze van Stichting Cadzand Cultureel (zienswijze nr. 15).

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen en een actualisatie van het

47

Natuuronderzoek inclusief Aeriusberekening. Het nieuwe Natuuronderzoek wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.19 Overwegingen zienswijze Reclamant 19 a. De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. In een bijeenkomst met alle bewoners van de Noordzeestraat zijn op 15 september 2021 de tekeningen nogmaals toegelicht. Daaruit blijkt dat het profiel van de Noordzeestraat gehandhaafd blijft. Voor zover met de voorzieningen wordt beoogd extra ruimte voor openbare parkeerplaatsen te creëren, wordt opgemerkt dat het van algemeen belang wordt geacht dat de parkeervoorzieningen voor de beoogde ontwikkeling ondergronds worden gerealiseerd. Op die manier kan op de plots zelf duinlandschap worden gerealiseerd. Het ligt niet de rede openbare voorzieningen op particuliere terreinen te realiseren. c. De duinovergang aan het einde van de Noordzeestraat blijft open en de huidige weg wordt niet versmald. De ruimte voor parkeren voor bewoners en bezoekers van de Noordzeestraat blijft gelijk aan de huidige situatie. d. De ingang van de nieuwe parking blijft min of meer op dezelfde positie als de bestaande parking. Op eigen terrein wordt het hoogteverschil naar de parkeerlagen overbrugd, zodat er geen sprake is van te hoge keerwanden naar de openbare ruimte. e. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. f.

Gelet op het feit dat met de voorgenomen plannen het karakter van de Noordzeestraat niet essentieel wijzigt, is er weinig reden om ook de mogelijkheden voor bebouwing aan de zuidzijde van de Noordzeestraat te verruimen. Zoals wellicht bekend kunnen de woningen ter plaatse vernieuwd en vergroot worden, net zoals dat op nummer 3 is gebeurd. Daarvoor worden echter te allen tijde zelfstandige procedures gevoerd. g. Het uitzicht vanaf de Noordzeestraat bestaat nu voornamelijk uit een parkeerplaats met daarachter een strook duinbeplanting. In de toekomst bestaat het zicht uit duinbeplanting met daarachter een eenlaagse bebouwing en duinen. Niet valt in te zien waarom dit een onevenredige verslechtering van het uitzicht zou zijn. Op de hoek van de Noordzeestraat en de Kanaalweg was in de oude plannen voor De Wielingen een hoger duin getekend met daaronder parkeren. In figuur 12 van het beeldkwaliteitsplan is met de gele lijn aangegeven dat het duin ter plaatse (veel) lager moet zijn, zodat het duin vanaf de openbare ruimte beleefbaar is. Ook hier is derhalve geen sprake van een verslechtering van uitzicht in vergelijking met de voormalige situatie, waarin hier een parkeerplaats van hotel De Wielingen was.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen en een actualisatie van de verkeerstellingen. De resultaten van de verkeerstellingen worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.20 Overwegingen zienswijze Reclamant 20 a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Uit de tekeningen bij de omgevingsvergunning en zoals ook aangegeven in paragraaf 2.3 van deze notitie blijkt dat de bovenkant van het duin aan de zijde van de Noordzeestraat circa 1 meter hoger ligt dan het peil van de Noordzeestraat, waardoor het uitzicht vanuit de Noordzeestraat blijft bestaan c. Aan de Kanaalweg wordt een beeld met wisselende hoogte voorgestaan. De beperking tot 5 bouwlagen en de vergelijking met de Scheldestraat gaat wellicht op voor de hoek van de Noordzeestraat, maar naar de zee toe is een hogere bouwhoogte mogelijk en wenselijk, waarbij de vergelijking met hotel De Schelde aan de Scheldestraat kan worden getrokken. Uit het beeldkwaliteitsplan blijkt overigens dat aan de zijde van de Noordzeestraat geen hoge bebouwing

48

kan komen te staan. Dit volgt uit figuur 10 van het beeldkwaliteitsplan en uit de voorwaarde in het beeldkwaliteitsplan dat het “uitzicht vanuit de (bestaande) hotelkamers in het meeste oostelijke deel van hotel Noordzee op het uitwateringskanaal, de Lopinge en de Egelantierstraat wordt gewaarborgd”. d. Mede op basis van de zienswijze is in opdracht van de gemeente een onderzoek naar de ontsluiting uitgevoerd. Dit onderzoek wordt als bijlage opgenomen en verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. Op basis van het onderzoek wordt de toegang tot de parkeerkelders van Noordzee enerzijds en De Wielingen anderzijds gescheiden en wordt De Wielingen, net als in de bestaande situatie, ontsloten op de Kanaalweg. Daardoor wordt de druk op de Noordzeestraat minder dan in de oorspronkelijk beoogde situatie. Verder wordt het entreeplein van hotel Noordzee zo heringericht dat drie vrachtwagens tegelijk kunnen laden en lossen én vrachtwagens aan- en af kunnen rijden zonder achteruitrijbewegingen op de openbare weg. Verwezen wordt verder naar paragraaf 4.7. e. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4. f. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.7.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot het uitvoeren van een studie naar ontsluiting. Deze studie wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De zienswijze heeft verder geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen. Deze wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.21 Overwegingen zienswijze Reclamant 21 a. De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Het is juist dat de situering en de hoogte van de voorgestelde bebouwing niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan voor Cadzand-Bad. Om die reden wordt nu een nieuw bestemmingsplan in procedure gebracht.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan of de ontwerp omgevingsvergunning.

49

6.

Aanpassingen

6.1. Aanpassingen naar aanleiding van de ingediende zienswijzen Bestemmingsplan De volgende aanpassingen worden in het bestemmingsplan verwerkt. 1) Beperking om te bouwen op de parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen • In de regels wordt in artikel 4.2.2 een nieuw lid f toegevoegd: “f. Ter plaatse van de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering mag uitsluitend beneden peil worden gebouwd”. • De toelichting wordt daar waar nodig op deze verandering aangepast. 2) Kustfundament De toelichting wordt aangevuld t.a.v. het Kustfundament. 3) Aeriusberekening De Aeriusberekening is geactualiseerd met toepassing van de nieuwste versie van AeriusCalculator (oktober 2025). Daarbij is conform paragraaf 4.8 ook de Belgische situatie kwantitatief inzichtelijk gemaakt. E.e.a. wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd in de vorm van een aangepaste natuurtoets. 4) Resultaten verkeerstellingen De resultaten van de verkeerstellingen die in augustus en september 2021 zijn uitgevoerd, worden inclusief analyse zoals verwoord in paragraaf 4.7 van deze notitie, opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. 5) Verlichting De passage als weergegeven in paragraaf 5.5 onder g wordt toegevoegd aan paragraaf 4.6 van de toelichting van het bestemmingsplan. 6) Windhinderonderzoek De resultaten van het windhinderonderzoek worden opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan.

Het onderzoek zelf wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. 7) Bezonningsstudies De resultaten van de bezonningsstudies worden opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. De onderzoeken zelf worden als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. 8) Studie ontsluiting De resultaten van de studie naar de ontsluiting van de parkeergarages en het laden en lossen van hotel Noordzee worden opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. De studie zelf wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. 9) Toevoeging aan Quick scan flora en fauna Het verslag van het onderzoek naar beschermde soorten in de duinstrook bij hotel Noordzee wordt toegevoegd aan de Quick scan flora en fauna die als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan is gevoegd. 10) Tekstuele aanpassingen In paragraaf 2.4 wordt het actuele coördinatiebesluit opgenomen. Omgevingsvergunning voor het bouwen Noordzee De omgevingsvergunning voor het bouwen is ingetrokken.

50

6.2. Ambtshalve wijzigingen Reactie waterschap Op grond van de reactie van het waterschap wordt in paragraaf 4.4 de passage ‘van de Wielingen’ weggehaald in de zinsnede boven aan pagina 29. Op grond van de reactie van het waterschap wordt paragraaf 4.8 in die zin aangepast dat het pompvermogen van het gemaal 1,145 MW is, maar niet continu in bedrijf. Verder wordt toegevoegd dat eventuele nadelige geluidaspecten in de bouwplannen voor De Wielingen dienen te worden gecompenseerd.