c - (Noordzee De Wielingen) Notitie zienswijzen 20251027 (1)

3.17 Vereniging van Eigenaren Sincfal in Cadzand-Bad a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en dan alleen het deel De Wielingen. b. Resultaat van de massastudie die laat zien dat het realiseren van 70 appartementen van circa 100 m² op de plot van de Wielingen leidt tot enorme vergroting van de massa en bouwhoogte wordt afgewezen door reclamant. c. Reclamant stelt dat de overheid volume, programma en condities moet bepalen voor een passende stedenbouwkundige ontwikkeling. Dit uit zich in: 1. Een massa voor De Wielingen, waardoor hotel Noordzee niet verstopt raakt; 2. Afname van hoogte naar de duinen en natuurgebied het Zwin; 3. De verbreding van de ruimte voor wandelen en fietsen zeewaarts van de beoogde nieuwbouw; 4. Verbreding van de ruimte van de hoofdlooproute naar zee vanaf de Zwinparking; 5. Het plannen van de ingang van de Zwinparking vanaf de dijk om onnodige verkeersbewegingen te voorkomen.

3.18 Reclamant 18 De zienswijze is grotendeels gelijk aan de zienswijze van Stichting Cadzand Cultureel a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en dan alleen het deel De Wielingen. b. De studies zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan gebaseerd op het programmatische gegeven van 70 appartementen laat naar het oordeel van reclamant zien dat er sprake is van een enorme vergroting van massa en bouwhoogte. De studies wijst reclamant af en de volgende vragen zijn dan aan orde.

19

c.

d.

e. f. g.

h.

1. Hoe verhoudt het nieuwe plan voor De Wielingen zich tot de uitgangspunten van het ontwikkelingsplan waar gesproken wordt over een dorps karakter? 2. Waarom wordt op de plot van de Wielingen niet een hotel gehandhaafd. Er verdwijnt nu een hotel hetgeen leidt tot een verarming van aanbod en differentiatie. Verder is geen ondernemersplan bekend waardoor het behoud van een hotel niet mogelijk zou zijn. 3. Heeft de provincie ingestemd met de voorgestelde maximale bouwhoogte? De argumenten om 70 appartementen te bouwen acht reclamant niet valide, omdat: 1. Eigen inschattingen van reclamant blijk geven dat ook bij de bouw van 40 in plaats van 70 appartementen het project al rendabel kan zijn; 2. Het aan de overheid is om volume, programma en condities te bepalen, waarbij geen rekening gehouden hoeft te worden met bestaande afspraken tussen private partijen. Reclamant doet het voorstel om dezelfde bouwregels te hanteren voor De Wielingen als voor Noordzee en een samenhangend geheel te realiseren met een basisopbouw van 5 lagen met dakopbouw en een maximum bouwhoogte van 7 lagen met afwijkingen vergelijkbaar als bij hotel Noordzee. De architectonische uitstraling van De Wielingen mag maar moet niet verschillen.

De kosten voor herinrichting op het duin zeewaarts van de beoogde bebouwing met verbeterde loop- een fietsroutes zullen in de ogen van reclamant betaald moeten worden uit de ontwikkeling. Reclamant acht het dringend gewenst dat in de afspraken tussen gemeente en initiatiefnemer een langjarige zekerheidsstelling wordt opgenomen voor de realisatie en exploitatie van een horecavoorziening met terras aan het duin, nu het publieke terras van hotel Noordzee dreigt te verdwijnen. De milieucondities in de natuurgebieden worden al flink overschreden. Reclamant sluit zich daartoe aan bij de zienswijzen van Zeeuwse Milieufederatie en Zeeuws Landschap.

3.19 Reclamant 19 a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan. b. Voorzieningen voor bewoners en bezoekers van Noordzeestraat en Kanaalweg worden gemist. c. De duinovergang aan het einde van de Noordzeestraat moet open blijven, waarbij de huidige weg niet versmald mag worden en parkeren voor bewoners mogelijk moet blijven. d. De ingang van de nieuwe parking mag niet veel hoger worden dan het niveau van de Noordzeestraat. e. De enorme hoogte van de appartementen De Wielingen vindt reclamant niet passend bij de ontwikkeling van de badplaats en de ligging bij natuurgebied het Zwin. f. Tegelijk met de ontwikkeling van Noordzee-De Wielingen zouden ook de mogelijkheden voor bebouwing aan de Kanaalweg en de Noordzeestraat verruimd moeten worden. g. Reclamant maakt bezwaar tegen de eenlaagse uitbouw van hotel Noordzee met kap die in de ogen van reclamant het uitzicht vanaf de Noordzeestraat belemmert.

3.20 Reclamant 20 a. Zienswijze richt zich zowel tegen bestemmingsplan als tegen vergunningen. b. Reclamant kan niet vinden hoe hoog de parkeerkelder worden ten opzichte van het peil van de Noordzeestraat en is bang dat daardoor het uitzicht vanuit de Noordzeestraat volledig teniet wordt gedaan. c. Reclamant vindt dat 5 bouwlagen aan de Kanaalweg meer dan voldoende is, refererend aan de situatie zoals in de Scheldestraat. d. Reclamant keert zich tegen de locatie van de ingang naar de parkeerkelders voor Noordzeestraat 4 (een woonstraat) en vindt een toegang aan de Kanaalweg meer voor de hand liggen. e. Qua hoogte en massa van de bebouwing is het plan voor hotel Noordzee nog niet zo slecht, maar het plan voor De Wielingen wel in de ogen van reclamant. f. Reclamant vindt dat de afvoer van bouwmaterialen niet via de Noordzeestraat moet maar via de noordzijde.

20

3.21 Reclamant 21 a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en dan alleen het deel De Wielingen. b. De situering en de hoogte van de voorgestelde bebouwing is niet in overeenstemming met het bestemmingsplan voor Cadzand-Bad dat is geraadpleegd ten tijde van de aankoop van het eigendom door reclamant.

21

4.

Overwegingen t.a.v. de zienswijzen (hoofdlijn)

4.1 Inleiding In een aantal zienswijzen wordt ingegaan op een of meer van de volgende onderwerpen: • Participatie en inspraak. • De verhouding van de planontwikkeling tot het (gemeentelijk) beleid. • De massaliteit, hoogte en/of zeewaartse uitbreiding op, met name, het plot van De Wielingen. • De schaduwwerking, aantasting van privacy en/of (aantasting van) zichtlijnen. • Het toegekende gewicht aan de commerciële belangen, mede gelet op de onderbouwing van de ‘onrendabele top’ c.q. de noodzaak tot het realiseren van recreatieappartementen en precedentwerking. • Verkeersbelasting, inclusief wegverkeerslawaai en bouwlogistiek. • Natuur en stikstof. • Verdere procedure. In dit hoofdstuk worden deze onderwerpen gebundeld behandeld en van overwegingen voorzien. In hoofdstuk 5 worden de afzonderlijke zienswijzen beantwoord, waarbij voor de (verdere) beantwoording zo mogelijk verwezen wordt naar de desbetreffende paragrafen in dit hoofdstuk.

4.2 Participatie en inspraak In diverse zienswijzen komt naar voren dat de terinzagelegging van de ontwerpstukken zonder inspraak of voorafgaande informatievoorziening heeft plaatsgevonden. Dit is correct, maar wel gebruikelijk. De voorontwerpfase wordt als hoofdregel overgeslagen, omdat deze geacht wordt te hebben plaatsgevonden bij de behandeling van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad en de Schilvisie. Daarnaast worden de plannen die in ontwikkeling zijn regelmatig met de omgeving gedeeld tijdens de zogenaamde bewonersavonden Cadzand-Bad. Ten slotte hebben de initiatiefnemers aangegeven in onderhavig geval zelf stappen te hebben gezet in de informatievoorziening richting de omgeving. Zo hebben zij aangegeven het plan voor hotel Noordzee al in 2017 aan de bewoners van de Noordzeestraat en aan de appartementseigenaren van de Wielingen te hebben gepresenteerd. Zij hebben te kennen geven dat zij op basis van opmerkingen op die presentatie aanpassingen hebben gepleegd, onder meer aan de logistiek in de Noordzeestraat. De appartementseigenaren van de Wielingen zijn tijdens bijeenkomsten van de Vereniging van Eigenaren op de hoogte gehouden van (de vorderingen in) het voornemen om het gebouw de Wielingen te gaan transformeren.

In dit geval is er een combinatie gemaakt tussen het plan voor hotel Noordzee, dat al wel was gepresenteerd in 2017, en de kaders voor de herontwikkeling van De Wielingen.

4.3 Verhouding tot het (gemeentelijk) beleid In het gemeentelijk beleid is er in 2006 met het Ontwikkelingsplan voor gekozen om de identiteit van de badplaats Cadzand-Bad te versterken en innovatie en kwaliteitsverbetering te stimuleren. Ingezet is op de ontwikkeling van een badplaats van allure, waarin voldoende kwalitatief hoogwaardige hotels en recreatieappartementen beschikbaar zijn voor de recreant. Het beleid is voor Cadzand-Bad, naast het Ontwikkelingsplan, verder uitgewerkt in een Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit (Bijlage 10) en de Schilvisie (inmiddels inclusief het Ontwikkelkader en beeldkwaliteit Kanaalweg 1a t/m 5). Bijlage 10 voorziet in beeldkwaliteitsaanwijzingen voor het gedeelte tussen het gemaal en Duinhof, terwijl de Schilvisie aanwijzingen geeft voor de gebieden daarbuiten. De Schilvisie is het vigerende toetsingskader voor de beoordeling van het onderhavige plan.

22

De keuze voor ‘een badplaats van allure’ is sinds de start van de kwaliteitsverbetering steeds bevestigd door alle bouwplannen die in de badplaats zijn beoordeeld (door het speciaal in het leven groepen Q-team) en gerealiseerd. De (voorgestane) badplaats van allure bestaat uit een mix van kleinschalige laagbouw in het Duindorp via een grotere korrel van bebouwing langs de zuidzijde van de Boulevard de Wielingen naar een aantal grotere gebouwcomplexen op stedenbouwkundig relevante plekken. In de beleidsstukken worden deze stedenbouwkundig relevante plekken getypeerd als balkon, te weten het Strandbalkon (met hotel De Blanke Top), het Duinbalkon (met Strandhotel) en het Maritiem Balkon (met aan de oostzijde hotel De Schelde en aan de westzijde de hotels Noordzee en De Wielingen). De genoemde hotels zijn, met uitzondering van locatie Noordzee-De Wielingen, inmiddels vernieuwd en uitgebreid, waarbij in alle gevallen ook recreatieappartementen zijn toegevoegd. Het Maritiem Balkon is de plaats waar het uitwateringskanaal uitkomt in zee. Met de versterking van de kust in de periode 2013-2016 is het Maritiem Balkon verhoogd en is de jachthaven gerealiseerd. Tevens zijn de duinen zeewaarts uitgebreid. In stedenbouwkundige zin maken deze veranderingen het nog beter dan voorheen mogelijk op de locatie van Noordzee-De Wielingen tot een vergroting van het bouwvolume te komen.

Immers de omgeving is door externe omstandigheden (kustversterking) veranderd en het opnamevermogen voor grotere bebouwing verhoogd. In de Schilvisie is letterlijk opgenomen dat de plot van Noordzee-De Wielingen als één samenhangend geheel moet worden opgevat en ruimtelijk moet worden uitgewerkt. Nu heeft zich de kans voorgedaan dat hotel Noordzee zich kan ontwikkelen, zonder dat op de locatie extra ruimte hoeft te worden gevonden voor de recreatieappartementen ter compensatie van de onrendabele top. Doordat hotel De Wielingen is gesloten, kunnen de noodzakelijke recreatieappartementen op deze plot worden ontwikkeld. In plaats van een vernieuwing/vergroting van twee hotels, plus de daarbij mogelijk te realiseren recreatieappartementen, kunnen de beide plandelen worden ingezet voor de vernieuwing en uitbreiding van één hotel en de uitbreiding of realisatie van één appartementencomplex. Daarmee komt een op elkaar afgestemde ontwikkeling, met de daarbij behorende kwaliteitsverbetering, in één keer tot stand. De ontwikkeling van hotel Noordzee loopt vooruit op de herontwikkeling van De Wielingen, zodat de hotelcapaciteit zeker gesteld is. De hotelcapaciteit (in aantal hotelkamers) neemt bij de voorgestelde ontwikkeling toe met maximaal 4 kamers.

Hierbij is uitgegaan van het maximum van 104 kamers voor hotel Noordzee in de nieuwe situatie en 100 kamers in de situatie voor de sluiting van De Wielingen (64 binnen Noordzee en 36 binnen De Wielingen). Het aantal hotels neemt af van vijf naar vier, maar het aantal stedenbouwkundig relevante plekken dat mede gedragen wordt door de hotels, de balkons, blijft gelijk op drie. Het Maritiem Balkon blijft geflankeerd door twee hotels, te weten De Schelde en Noordzee. Er is geen beleid waarin het aantal hotels is vastgelegd. Nu de geografische verdeling van hotels in Cadzand-Bad volledig in stand blijft, is er planologisch, stedenbouwkundig of economisch geen enkele reden om de samenhangende ontwikkeling van een hotel en een appartementencomplex niet te steunen. Met de stedenbouwkundige mogelijkheid voor een groter bouwvolume op de plot van Noordzee-De Wielingen is specifiek aandacht besteed aan de volgende punten: 1. bebouwing die past bij het karakter van de badplaats (hieraan is paragraaf 4.4 van deze notitie gewijd); 2. schaduwwerking en inbreuk op privacy (hieraan is paragraaf 4.5 van deze notitie gewijd); 3. programmatische noodzaak (hieraan is paragraaf 4.6 van deze notitie gewijd).

Voor wat betreft het beleidsthema vergroening en gezondheid moet in het oog gehouden worden dat de ontwikkeling zich afspeelt in een als zodanig erkende badplaats, waarbij bebouwing van allure wordt ontwikkeld. De badplaats Cadzand-Bad is één van de hotspots in de recreatieve sfeer en een zekere levendigheid past daarbij. Het is beleidsmatig gewenst dat het in Cadzand-Bad drukker is dan in de woonkernen binnen de gemeente Sluis. De in veel zienswijzen genoemde rust, ruimte en vrijheid is door de concentratie van gasten in de badplaats direct erbuiten juist beter te vinden.

23

Ondanks de concentratie van gasten in de badplaats, zorgt de ontwikkeling van Noordzee-De Wielingen ook voor vergroening ten opzichte van de bestaande situatie in het plangebied. Vergroening vindt plaats doordat het parkeren, anders dan nu, onder het duin en/of de bebouwing wordt gebracht. Daarmee wordt het huidige beeld van verharding en auto’s op het maaiveldniveau sterk verbeterd. Zoals uiteengezet in paragraaf 2.3 neemt de kwalitatief hoogwaardig ingevulde ruimte in de vorm van aangelegd duingebied toe van circa 12% naar bijna 30% van het bestemmingsplangebied. In de zienswijzen wordt aangegeven dat bestaand hoogwaardig groen (duin) aan de duinzijde van de parkeerplaats van hotel Noordzee wordt opgeofferd. Dit duin is evenwel ook in de jaren tachtig van de vorige eeuw kunstmatig opgebracht. Per saldo wordt dit duin dan ook voldoende gecompenseerd door het nieuw te realiseren duin tussen de gebouwen, aan de duinzijde tot aan de gebouwen en aan de zijde van Kanaalweg en Noordzeestraat tot aan de openbare ruimte. De twee complexen worden op deze manier in een duinlandschap geïntegreerd. Hierdoor worden landschap en badplaats beter met elkaar verweven.

De natuurlijke omgeving van het aangrenzende Natura 2000-gebied wordt niet verder versnipperd, maar juist robuuster, omdat de groene omgeving doorloopt in het plangebied, daar waar het nu abrupt eindigt op verharde parkeerplaatsen. Gezondheid staat binnen de ontwikkeling van Noordzee eveneens hoog in het vaandel. De exploitant en eigenaar van hotel Noordzee is nauw betrokken bij het verkrijgen en verder uitbouwen van de badstatus. In hotel Noordzee is gezondheid een leidend thema, waarbij gezond leven in een gezonde omgeving centraal staat. Dit werkt niet enkel door in specifieke voorzieningen in het hotel, zoals de wellness, maar is veel meer een filosofie die in de gehele hotelexploitatie doorwerkt.

4.4 Massaliteit, hoogte en zeewaartse uitbreiding Bebouwing die past bij de badplaats is een ontwerpopgave op meerdere schaalniveaus. Op het schaalniveau van de badplaats zijn hoogte en massaliteit belangrijke aandachtspunten. De zienswijzen richten zich vooral op de hoogte en massaliteit van het plandeel De Wielingen. De enkele zienswijzen die zich richten op het ontwerp van hotel Noordzee en het effect daarvan op de Noordzeestraat worden bij de beantwoording van de desbetreffende zienswijzen in hoofdstuk 5 besproken. In het bestemmingsplan is op het plandeel De Wielingen een uitwerkingsplicht opgenomen. De uiterste bouwgrenzen van de ‘bebouwingsenvelop’ waarbinnen het appartementencomplex ontwikkeld moet worden, liggen daarmee vast op de verbeelding. De bebouwingsenvelop komt voort uit een ontwerpstudie die het Q-team in samenspraak met de initiatiefnemer heeft verricht. De ontwerpstudie is gebaseerd op de stedenbouwkundige uitgangspunten die in de Schilvisie staan over het plangebied van Noordzee-De Wielingen en de feitelijke situatie die ter plaatse is ontstaan na de verbreding van de duinen, de aanleg van de jachthaven en de verhoging en inrichting van het Maritiem Balkon. Zoals al in paragraaf 4.3 is aangegeven, maakt de ontstane feitelijke situatie het in stedenbouwkundige zin nog meer dan voorheen mogelijk op deze locatie tot een vergroting van het bouwvolume te komen.

De in het ter inzage gelegde plan geboden mogelijkheid om de nieuwbouw van De Wielingen ook zeewaarts te vergroten, wordt, mede op grond van de zienswijzen, beperkt. De mogelijkheid om onder het peil (onder het duin) de parkeergarage te vergroten, blijft bestaan, maar de mogelijkheid om ter plaatse bebouwing op het duin te realiseren, wordt niet in het vast te stellen bestemmingsplan opgenomen. Daartoe wordt in de regels opgenomen dat ter plaatse van de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering alleen bouwdelen beneden peil zijn toegestaan. Verder wordt in figuur 11 de gele arcering aan de zeezijde weggehaald. Het vastgestelde beeldkwaliteitsplan krijgt door koppeling aan de planregels bindende werking als toetsingskader voor de beoordeling van het uit te werken plan. Dat betekent dat ook de maximale hoogte (van 35 naar 32 meter boven peil), het maximale aantal verdiepingen (van 10 naar 9) en het maximale aantal appartementen (van 70 naar 68) in de regels worden aangepast. Het blijft noodzakelijk voldoende tussenruimte tussen de bouwdelen te realiseren, zodat het gebouw minder massaal toont.

24

De maximale hoogte van de bebouwing is niet in strijd met het provinciaal beleid. Ten tijde van de vaststelling van de Schilvisie gold op grond van provinciaal beleid een hoogtebeperking tot 15 meter, die ook als zodanig is benoemd in de Schilvisie. Deze hoogtebeperking is in het provinciaal beleid losgelaten. In de Schilvisie is bij de overwegingen van de gemeente bij de inspraakreacties (p. 88-89) al benoemd dat “over het aspect van bouwhoogten expliciet overleg is gevoerd met de Provincie Zeeland. De zones waar, onder voorwaarden, de bebouwing hoger dan 15 meter mag zijn, liggen ook vast in de afspraken met de provincie”. En verder: “Een expliciete ruimtelijke expressie van de badplaats naar de omgeving is beperkt tot een aantal zorgvuldig gekozen locaties die aanhaken op het systeem van landschappelijke en stedenbouwkundige structuurdragers”. Het zijn precies die plekken waar de bebouwing nu ook al een ruimtelijke impact heeft op het landschap. Zowel Bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan als de Schilvisie geven aan dat een aanmerkelijke verbetering van stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten kaderstellend zijn.

De schets op pagina 24 van de Schilvisie ‘vertelt’ op deze grotere landschappelijke schaal het verhaal van de badplaats.” Uit de schets op pagina 24 van de Schilvisie die hieronder is afgebeeld blijkt duidelijk dat de het plangebied van Noordzee-De Wielingen één van de bedoelde zorgvuldig gekozen locaties is.

In artikel 4 van het bestemmingsplan is niet vastgelegd op welke plekken in de bebouwingsenvelop de maximale hoogte mag worden bereikt. Dit is namelijk mede afhankelijk van de keuze die nog moet worden gemaakt voor de herontwikkeling van De Wielingen, namelijk of overgegaan wordt tot gehele of gedeeltelijke herontwikkeling. De bebouwingsenvelop biedt de flexibiliteit om een passend ontwerp te ontwikkelen voor elk van de twee mogelijkheden en daarbij voor de keuzes op het gebied van vorm, hoogte en situering van het gebouw. Voor de badplaats is het op grond van de beoogde beeldkwaliteit, zoals vastgelegd in de Schilvisie, essentieel dat de massaliteit van de bebouwing doorbroken wordt. Dit kan door:

25

1. De nieuwbouw van De Wielingen op te delen in (drie) hogere bouwdelen met voldoende tussenruimte, zodat hotel Noordzee niet verstopt raakt achter de nieuwbouw van De Wielingen, zoals in een aantal zienswijzen wordt verondersteld. 2. Aan de zijde van de kust, waar sprake is van het grootste ruimtelijke opnamevermogen en de minste schaduwwerking ten opzichte van derden, bij voorkeur de grootste hoogte te bereiken. 3. De hogere bouwdelen spits de hoogte in te laten gaan; verankerd in de regels van het beeldkwaliteitsplan is het in ieder geval niet toegestaan om een rechthoekig hoog gebouw te maken. 4. In het plangebied van Noordzee en De Wielingen een groene buitenruimte in de vorm van een duinlandschap te creëren, waarbij de auto’s uit het zicht – namelijk ondergronds – worden geparkeerd en waarbij een ensemble van gebouwen ontstaat met doorkijken op duinniveau en met stevige hoogteverschillen. Daarbij ontstaat zowel voor de omgeving als voor de gasten een aangenaam verblijfsklimaat. 5. Aan de zeezijde de openbaar toegankelijke verblijfsruimte te vergroten door de parkeerplaats aan de zeezijde van het huidige gebouw De Wielingen onder het maaiveld te brengen. Het gedeelte van de bestaande parkeerplaats dat het dichtst bij de zee ligt, is net als het bestaande pad voorlangs De Wielingen over de duinen, buiten het bestemmingsplangebied gelegen.

Een eventuele verbreding van dat pad kan alleen in samenspraak met het waterschap worden gerealiseerd. 6. Aan de zijde van het kanaal wordt de bebouwing op het niveau van de eerste en tweede verdieping, gerekend vanaf het peil van de Kanaalweg, niet tot aan de Kanaalweg toegestaan. Daarboven is wel een overbouwing mogelijk. Maar op het niveau van de buitenruimte is deze openbaar toegankelijk, zodat de looproute vanaf de Zwinparking niet in gevaar komt. Deze openbaar toegankelijke buitenruimte ligt binnen het bestemmingsplangebied en is als zodanig vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan (figuur 14). 7. De maximale begrenzing van de bebouwingsenvelop vast te leggen in het bestemmingsplan en binnen die grenzen een gebouw te ontwerpen met ruimte voor de maximaal 53 nieuwe en 15 bestaande appartementen. Het is daarbij, zoals gezegd, zowel mogelijk het gehele gebouw De Wielingen te vernieuwen, als (een deel van) de bestaande hotelappartementen te handhaven en daaromheen te vernieuwen. De resultaten van de ontwerpstudie zijn vastgelegd in het op 31 oktober 2024 vastgestelde beeldkwaliteitsplan dat als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan rechtskracht krijgt.

Het beeldkwaliteitsplan met duidelijke aanwijzingen over maatvoering, hoogtes en de verhouding tussen bouwdelen is in artikel 4.2.1 van de regels als verplicht toetsinstrument aangemerkt en verbijzondert daarmee de Schilvisie voor dit plangebied. De verdere invulling vindt plaats in de vorm van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit die aan de uitwerkingsregels getoetst moet worden. In het bestemmingsplan, en het daarvan onderdeel uitmakende beeldkwaliteitsplan, stelt de gemeente kaders aan de ontwikkeling. De gemeente was en is zich ervan bewust dat sprake is van een stevige ingreep. Dat is ook de reden dat ervoor gekozen is het maximum aantal appartementen en de maximale grenzen van de bebouwingsenvelop vast te leggen en vervolgens daarbinnen een bouwplan uit te laten werken. In afwijking van het ter inzage gelegde plan zal er in het vastgestelde bestemmingsplan geen mogelijkheid meer bestaan om de nieuwbouw van De Wielingen verder naar de zee te situeren dan de huidige bebouwing, is de maximale hoogte beperkt tot 32 meter, het maximale aantal verdiepingen beperkt tot 9 en het maximale aantal appartementen tot 68.

4.5 Schaduwwerking, privacy en zichtlijnen Uit ontwerpstudies (bijlage 1) blijkt dat er geen sprake is van onaanvaardbare schaduwwerking en/of inbreuk op de privacy. De studie gaat daarbij uit van een volledige invulling van de bebouwingsenvelop, nu de vormgeving van het gebouw nog niet vaststaat. Dit worst case-scenario zal zich niet voordoen, nu de bebouwingsenvelop niet volledig ingevuld kan worden vanwege de via het

26

beeldkwaliteitsplan maximaal toegestane bebouwing. Uit de schaduwstudie blijkt dat de schaduw van de ontwikkeling: • niet de woonbebouwing aan de Noordzeestraat bereikt; • niet verder reikt dan het gebouw van de KNRM aan de noordzijde en • niet verder reikt dan het gemaal aan de oostzijde. Er is dan ook geen sprake van relevante schaduwwerking op percelen (van derden). Door deze conclusie is er geen reden geweest de schaduwwerking opnieuw te bepalen op grond van het verlagen van het gebouw met 3 meter/1 bouwlaag. In dit bestemmingsplan worden de maximale contouren vastgelegd, waarbinnen de bouwplannen van De Wielingen en Noordzee ontwikkeld mogen worden. Op basis van het beeldkwaliteitsplan kan de uiterste positie van de hogere bouwdelen bepaald worden. Dat betekent dat is vastgelegd dat de hogere bouwdelen niet aan de zijde van de Noordzeestraat gesitueerd kunnen worden. De afstand van de uiterste positie van de hogere bouwdelen in het plandeel De Wielingen tot de woningen in de Noordzeestraat bedraagt meer dan 50 meter, tot de appartementen aan de Scheldestraat ruim 100 meter en tot de appartementen van de Lopinge 125 meter. Op dergelijke afstanden is er geen sprake van (een onevenredige) inbreuk op de privacy.

In zijn algemeenheid verandert het zicht op de haven, de zee en het duingebied, maar dan wel op een gedoseerde wijze, waarbij er voldoende zichtlijnen vanuit de openbare ruimte in de badplaats en de omliggende bebouwing overblijven. Hierbij is ook rekening gehouden met het feit dat de ontwikkeling is beoogd in een bebouwde omgeving waarin gevolgen voor uitzicht en privacy door ontwikkelingen in de directe omgeving niet op voorhand uit te sluiten zijn. Gelet op de afstanden tussen initiatief en omliggende percelen achten wij de veranderingen van zichtlijnen niet onaanvaardbaar. De appartementseigenaren van de huidige Wielingen zullen, door de directe nabijheid van (de uitbreiding van) hotel Noordzee, naar verwachting de meeste impact ondervinden van de ontwikkelingen die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt. De beperking van het zicht op zee dat, afhankelijk van de uiteindelijke invulling van De Wielingen, mogelijk ontstaat, is echter niet van dien aard dat hiervoor afgezien moet worden van de planvorming. Of zelfs van de uitbreiding van Noordzee, gelet op het feit dat hiervoor elders op de plot onvoldoende ruimte kan worden gevonden om een plan van een vergelijkbare kwaliteit te realiseren.

De bijdrage die de vernieuwing en uitbreiding van Noordzee levert aan de kwaliteit van de badplaats in zijn algemeenheid is zo groot, dat de gemeente hieraan een doorslaggevend belang toekent.

4.6 Programmatische onderbouwing De programmatische behoefte komt voort uit de vernieuwing en uitbreiding van hotel Noordzee dat een hoger kwaliteitsniveau van voorzieningen en uitstraling wil bieden. Dit hogere kwaliteitsniveau wordt mede door de markt gedicteerd; er is een toenemende vraag naar kortere vakanties aan zee, waarbij gasten steeds hogere kwaliteitseisen stellen. Om deze voorzieningen (food, wellness, health) te kunnen (blijven) bieden, is een groter aantal hotelkamers nodig dan hotel Noordzee nu heeft. Het bestaande gebouw van De Wielingen is van overheidswege afgekeurd voor de hotelfunctie. De brandveiligheid kon niet gegarandeerd worden en er is geen hotelorganisatie die de zware investering wil plegen om het gebouw te laten voldoen aan deze eisen. Vernieuwing is derhalve noodzakelijk, omdat er anders een grotendeels leegstaand complex op een markante plek blijft staan. In verschillende zienswijzen wordt erop aangedrongen een kleiner volume te realiseren met minder appartementen. In tegenstelling tot wat in dit verband gesteld wordt, is er geen sprake van een beleidsuitgangspunt om met zo min mogelijk bouwvolume tot vernieuwing van de badplaats te komen. Dit heeft primair te maken met de gewenste stedenbouwkundige invulling van de badplaats zoals die in de beleidskaders is vastgelegd.

Ook voor het plangebied van Noordzee-De Wielingen zijn kaders vastgelegd in de Schilvisie. De hamvraag is dan ook niet of het volume vergroot mag worden, maar of de beoogde vergroting past binnen de kaders en de vereiste bijdrage levert aan de kwaliteiten van de

27

badplaats. Hierbij wordt tevens, zoals ook al eerder in deze notitie, overwogen dat zich in het plangebied nog maar één hotel en één appartementencomplex bevinden en niet de beleidsmatig toegestane twee. Beleidsmatig is in de Schilvisie (p. 10) vastgelegd dat “de doorgroei van de hotelcomplexen gecombineerd kan worden met de ontwikkeling van luxe recreatieappartementen. Deze mogelijkheid is ook geboden voor de twee hotels aan de Boulevard de Wielingen”. Dit beleidsmatige uitgangspunt is gebaseerd op een besluit van de gemeenteraad van Sluis in september 2007. Dit besluit houdt concreet in dat “voor iedere hotelkamer die gerealiseerd wordt, en waarbij binnen het hele hotel de gewenste kwaliteitsverbetering wordt doorgevoerd, de mogelijkheid bestaat om een appartement te realiseren ten einde de onrendabele top van de investering in de hotelkamers geheel of ten dele teniet te doen. Het gehele plan dient onderbouwd te zijn met een goed ondernemingsplan.” Het ondernemingsplan van hotel Noordzee is erop gericht de opgebouwde marktpositie als toonaangevend hotel met een hoge kwaliteit van dienstverlening en voorzieningen van hoog niveau, te behouden en te versterken. Hotel Noordzee heeft al decennialang bewezen dat ze in staat is bezoekers te verleiden tot een verblijf in Cadzand-Bad.

Uit hotelmarktonderzoek, uitgevoerd in opdracht van de provincie Zeeland (ZKA/Horeca Maatwerk, 2020), blijkt dat de bezettingsgraad van hotels in Zeeland de afgelopen tien jaar is gestegen en er wordt voor de komende jaren een verdere groei verwacht. Vernieuwing en uitbreiding is noodzakelijk om de groeiende behoefte te faciliteren. De plannen van hotel Noordzee, en de onmogelijkheid hotel De Wielingen nog rendabel te vernieuwen, passen in dit beeld. De bezettingsgraad van hotel Noordzee is in de afgelopen jaren gedurende het jaar steeds beter geworden, zodat er sprake is van een jaarrondbezetting in de huidige tijd ten opzichte van enkel een piekbezetting in de zomermaanden circa 15 jaar geleden. Om een gezonde bedrijfsvoering en concurrentiepositie in relatie tot de andere, reeds vernieuwde, hotels te behouden, is vernieuwing en uitbreiding noodzakelijk. Uit het ondernemingsplan van hotel Noordzee blijkt voorts dat de investering in de verbouw, uitbreiding en kwaliteitsverbetering niet louter gefinancierd kan worden uit de toekomstige opbrengsten van het hotel.

De investering bestaat in het bijzonder uit: het amoveren van hotelkamers, het bouwen van nieuwe hotelkamers, het realiseren van een parkeerkelder, waarin alle auto’s van gasten en personeel worden ondergebracht, het realiseren van voorzieningen op het gebied van food, wellness en health, het realiseren van voorzieningen om het gasverbruik te verminderen en het realiseren van een duintuin rondom het hotel aansluitend op het gebied. Gebruik van de compensatiemogelijkheid voor deze ‘onrendabele top’ is dus noodzakelijk. In eerste instantie is in dit verband naar ontwikkelmogelijkheden voor luxe recreatieappartementen in het deelplan van hotel Noordzee zelf gezocht. Dit zou leiden tot een massaal bouwplan met zowel het hotel als appartementen. Door de planvorming van het hotel samen te laten vallen met de ontwikkeling van De Wielingen met luxe recreatieappartementen wordt het programma over een grotere locatie verdeeld. In totaliteit leidt dit tot een veel minder massaal bouwplan. Het biedt ook de mogelijkheid om het bestaande gebouw van De Wielingen, dat grotendeels leeg staat, geheel of gedeeltelijk te slopen. Op een prominente plek in de badplaats komt dan een gebouw dat qua uitstraling beter past bij de badplaats dan het huidige gebouw. De herontwikkeling van hotel Noordzee en De Wielingen is de laatste in de reeks herontwikkelingen van hotels in Cadzand.

Hiermee hebben alle hotelondernemers in Cadzand geïnvesteerd in de kwaliteitsslag van de badplaats zoals bedoeld in het Ontwikkelplan ‘Natuurlijk Stijlvol’, Bijlage 10 en de Schilvisie.

28

4.7 Verkeer, inclusief wegverkeerslawaai en bouwverkeer Infrastructuur en intensiteit In het ontwerpbestemmingsplan is een onafhankelijke verkeerskundige onderbouwing van Goudappel Coffeng opgenomen (document van 24 juni 2020, als bijlage 6 bij de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan gevoegd). Goudappel Coffeng heeft daarin geconcludeerd dat de infrastructuur van de Kanaalweg vanuit doorstroming en veiligheid geschikt is voor 4.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Goudappel heeft dat afgezet tegen de intensiteiten en geconcludeerd dat de Kanaalweg de vergroting van de intensiteit als gevolg van het plan aan kan. In de onderbouwing van Goudappel Coffeng zijn de verkeerscijfers geëxtrapoleerd vanuit tellingen in 2009. Bij de voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan was het niet opportuun om nieuwe tellingen uit te voeren, omdat door de coronacrisis het bezoek aan de badplaats sterk beperkt werd. Tellingen zouden dan geen recht doen aan de feitelijke situatie. In augustus en september 2021 was het wel mogelijk nieuwe tellingen uit te voeren. Op dat moment golden er nauwelijks beperkingen als gevolg van corona. De resultaten van de tellingen (Juust, 12 november 2021) worden toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Uit de tellingen blijkt dat er op de Kanaalweg gemiddeld op een weekdag in een drukke periode 2.055 motorvoertuigbewegingen zijn, iets meer dan de helft van de capaciteit van de Kanaalweg (4.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal). De toename van verkeersbewegingen die als gevolg van het plan op basis van CROW-kentallen is berekend, te weten 300 verkeersbewegingen, kan eenvoudig opgevangen worden op de Kanaalweg. De conclusie in het ontwerpbestemmingsplan dat de huidige infrastructuur voldoende geschikt is, wordt door deze verkeerstellingen onderschreven. In bijlage 2 zijn de daadwerkelijke cijfers van de verkeerstellingen die in 2009 (voor aanvang van de vernieuwing van de badplaats) en 2021 zijn uitgevoerd op dezelfde telpunten met elkaar vergeleken. Telpunten lagen op de twee belangrijkste toegangswegen naar Cadzand-Bad, de Ringdijk-Noord en de Kanaalweg en daarnaast op de Scheldestraat. Gemiddeld genomen (over een weekdag) is de verkeersintensiteit gegroeid op de Ringdijk-Noord met 13,7% en op de Kanaalweg met 20,4%, maar gedaald op de Scheldestraat met 15,8%. Het verkeer is daarbij veel evenwichtiger over de dagen in de week verdeeld, waarbij de piekbelasting in het weekend tot het verleden behoort.

Uit de vergelijking tussen verkeerstellingen in 2009 en 2021 komt naar voren dat de verkeersstroom van en naar de badplaats niet recht-evenredig is gegroeid met de toename van het aantal hotelkamers en recreatieappartementen. Het aantal verkeersbewegingen is minder gegroeid dan eerder werd aangenomen. Op basis van de kentallen voor verkeersgeneratie voor recreatieappartementen en hotelkamers zou een stijging van 4.122 voertuigen naar en van Cadzand-Bad zijn verwacht als gevolg van gerealiseerde projecten in plaats van de nu getelde 729. In die berekening van de verwachting zijn specifieke projecten zoals de gerealiseerde jachthaven en de verandering van het vloeroppervlak aan commerciële ruimte niet meegenomen. De transformatie van Cadzand-Bad heeft niet geleid tot de verwachte explosieve groei aan verkeersbewegingen van en naar de badplaats. Ontsluiting parkeergarages Op basis van opmerkingen van bewoners van de Noordzeestraat is in opdracht van de gemeente een onderzoek naar de beoogde gezamenlijke ontsluiting van hotel Noordzee en De Wielingen via de Noordzeestraat uitgevoerd. Op basis van dat onderzoek, dat als bijlage bij deze Notitie is gevoegd en dat wordt opgenomen in het bestemmingsplan, is een aangepast voorstel uitgewerkt voor de entree.

Daarbij is ervoor gekozen de entree van de parkeergarage behorende bij De Wielingen los te koppelen van de entree van de parkeergarage van hotel Noordzee. De parkeergarage van De Wielingen krijgt, op voldoende afstand van de aansluiting met de Noordzeestraat, een eigen entree direct in- en uit te rijden vanaf de Kanaalweg. De kruising met deze straat krijgt een vorm vergelijkbaar met het kruispunt Boulevard de Wielingen – Kievitenlaan. Daarmee wordt deze route ook fijner en veiliger voor voetgangers en faciliteren we de looproute van zuidelijker gelegen parkeerplaatsen naar Cadzand-Bad. De entree van de parkeergarage van hotel Noordzee blijft op dezelfde plek en wordt bereikt vanaf de Noordzeestraat. Door het scheiden van de verkeersstromen ontstaat meer ruimte op

29

het entreeplein van hotel Noordzee, waardoor het mogelijk is én drie vrachtwagens gelijk te laten laden en lossen en de parkeerplaatsen voor kort bezoek een heldere plek te geven. Ten slotte hoeven vrachtwagens in de nieuwe situatie niet meer op de openbare weg achteruit te steken. De beoogde situatie is onderstaand opgenomen.

Wegverkeerslawaai In het ontwerpbestemmingsplan is ook een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai opgenomen. Daaruit blijkt dat de geluidbelasting op alle gevels van hotel Noordzee voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. De geluidbelasting op het bestaande gebouw De Wielingen ligt tussen de 49 en 53 dB. Uit de berekening blijkt ook dat de extra verkeersgeneratie van het plan Noordzee-De Wielingen niet leidt tot een toename van de geluidbelasting van meer dan 1 dB op de in de omgeving liggende woongebouwen, zodat er geen sprake is van een relevante (hoorbare) toename van de geluidbelasting. In het akoestisch onderzoek zijn dezelfde (naar nu blijkt te) hoge verkeersintensiteiten aangehouden die voortkomen uit de extrapolatie van gegevens uit 2009. Daarmee is er ook op het gebied van verkeerslawaai sprake van een worst case benadering voor bestaande situatie. In werkelijkheid zal de geluidbelasting lager liggen dan de bovengenoemde getallen. De toename van het verkeer is hetzelfde en zal niet leiden tot een relevante (hoorbare) toename van de geluidbelasting. Verkeerslawaai leidde in de worst case situatie al niet tot overschrijding van normen. Met de resultaten van de verkeerstellingen wordt de conclusie dat wegverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de planvorming bevestigd.

Langzaam verkeer De Kanaalweg vormt voor voetgangers die vanaf de Zwinparking en Zomerdorp het Zwin naar het strand, jachthaven of badplaats gaan, een belangrijke verbinding. Deze verbinding is in de huidige situatie bij de Wielingen niet optimaal met de toegangen tot de parkeerplaats en het smalle voetpad. In de beoogde situatie wordt het profiel breder, omdat in het beeldkwaliteitsplan in figuur 14 is opgenomen dat op maaiveld de bebouwing terug moet staan van de Kanaalweg (perceelsgrens) met ruimte voor de toegangen tot het gebouw. De buitenruimte in het plangebied wordt deels toegevoegd aan de stoep en met trappen en een voorruimte ontstaat er meer ruimte. Dat hogere lagen van de beoogde nieuwbouw van De Wielingen (vanaf de derde laag) wel uit mogen kragen tot aan de Kanaalweg (perceelsgrens) doet niets aan het profiel op maaiveld af. Er is derhalve ten opzichte van de thans bestaande situatie sprake van een verbetering van de voetgangersverbinding tussen Zwinparking en Zomerdorp het Zwin enerzijds en strand, jachthaven en badplaats anderzijds.

30

Bouwlogistiek In de stukken voor de watervergunning is een complete inrichting van de bouwlogistiek opgenomen. Er wordt gewerkt met veel prefab-elementen, zodat sprake is van een korte(re) bouwtijd, die zoveel mogelijk buiten het seizoen wordt voorzien. Dit valt ook samen met de Beleidsregel Handhaving Bouwoverlast Sluis van de gemeente Sluis, die uitgaat van bouwen buiten het zomerseizoen. In de zienswijzen valt op dat reclamanten aan de Noordzeestraat (reclamant 20) pleiten voor een route over de duinen en reclamanten in De Wielingen (reclamant 3) pleiten voor een route over de Noordzeestraat. Uit de verkenningen voor de bouwlogistiek blijkt dat de minste overlast voor de omgeving te verwachten is van een eenrichtingsroute met aanvoer via de noordzijde (via Kanaalweg en het duinpad aan de zeezijde van De Wielingen) en afvoer via de Noordzeestraat. Dan hoeven vrachtwagens niet te keren en worden de bewegingen zoveel mogelijk beperkt. De uiteindelijke schade als gevolg van bouwverkeer is minimaal, omdat na de bouw de omgeving wordt ingericht als een duinlandschap en ook de wandelroute via de Noordzeestraat inclusief duintrap in ere wordt hersteld.

4.8 Natuur en stikstof In het ontwerpbestemmingsplan is een Passende beoordeling opgenomen, waarin de mogelijke gevolgen van het plan voor Noordzee en De Wielingen is beschouwd. Belangrijk onderdeel van de Passende beoordeling is een stikstofberekening op basis van Aerius. Aerius berekeningen zijn algemeen aanvaard – ook door de rechterlijk macht – als het best mogelijke model om de effecten van de stikstofbelasting te berekenen. Het blijft evenwel een model. In het ontwerpbestemmingsplan is een Passende beoordeling opgenomen met een volledige Aeriusberekening (model 2020). Daaruit blijkt dat het project geen significant negatieve invloed heeft op stikstofgevoelige habitats in Natura 2000-gebieden. De vraag wat er aan de milieuverontreiniging in het algemeen en de stikstofbelasting in het bijzonder wordt gedaan, ligt niet binnen het bestek van dit project. Uit de berekening blijkt dat dit project de stikstofoverbelasting niet significant vermindert of vermeerdert. De afgelopen jaren zijn jaarlijks nieuwe versies van Aerius verschenen. Aan het vast te stellen bestemmingsplan wordt een Natuuronderzoek toegevoegd met een geactualiseerde berekening van de stikstofdepositie, gebaseerd op de AeriusCalculator van oktober 2025. Uit het Natuuronderzoek blijkt dat er geen sprake is van significant negatieve gevolgen voor enig Natura 2000-gebied.

Cumulatie wordt in het licht van de jurisprudentie beschouwd voor gelijktijdig plaatsvindende ontwikkelingen in een samenhangend klein gebied. Op structuurvisieniveau kan een verder samenhangende ontwikkeling beoordeeld worden, maar daarbij zullen dan ook maatregelen die de uitstoot verminderen, meegenomen moeten worden. In dit geval gaat het om een bestemmingsplan in een relatief klein gebied, waarbij twee samenhangende ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Op bestemmingsplanniveau is een Aeriusberekening gemaakt, waarin de doorontwikkeling van hotel Noordzee én de transformatie van De Wielingen zijn meegenomen. Op bestemmingsplanniveau is ook de realisatiefase meegenomen. Omdat de realisatiefase nog niet geheel bekend is, zijn onderbouwde aannames gedaan die in het model zijn opgenomen. De onderbouwde aannames geven inzicht in de onderliggende gegevens en verwachtingen. Verder is een m.e.r.-beoordeling opgesteld. In deze m.e.r.-beoordeling wordt onderbouwd of het opstellen van een MER voor dit project toegevoegde waarde heeft. De m.e.r.-beoordeling maakt daarbij gebruik van analyses die aan het bestemmingsplan zijn toegevoegd. Nu is gebleken dat er geen sprake is van significant negatieve gevolgen voor enig Natura 2000-gebied en er ook geen ernstige gevolgen zijn op het milieu, concludeert het bevoegd gezag dat er geen reden is om een MER op te stellen voor dit project.

31

5.

Overwegingen t.a.v. de zienswijzen (per reclamant)

5.1 Overwegingen zienswijze Reclamant 1 a. Voor kennisgeving aangenomen. b. Voor kennisgeving aangenomen. c. De uitruil van hotelkamers (hotel Noordzee) tegen appartementen (de Wielingen). 1. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit argument wordt verwezen naar paragraaf 4.3. Daarbij is tevens overwogen dat het enkele feit dat de hoteleigenaar niet de ontwikkelaar is van de appartementen, niet kan leiden tot de conclusie dat deze appartementen niet de onrendabele top van het hotel dekken. Het beleid vormt geen belemmering om hierover afspraken te maken met een derde partij. 2. Van een (ongewenst) precedent kan geen sprake zijn, hotel Noordzee is immers het laatste hotel dat een kwaliteitsverbetering in combinatie met een uitbreiding ondergaat. Na de uitvoering van de beoogde plannen, hebben alle hotelondernemers in Cadzand geïnvesteerd in de kwaliteitsslag van de badplaats zoals bedoeld in het Ontwikkelingsplan ‘Natuurlijk Stijlvol’ en de Schilvisie Cadzand-Bad. Op zichzelf staande appartementencomplexen kunnen op grond van het beleid nog op verschillende locaties binnen het dorp worden gerealiseerd. 3. Onderhavig plan betekent in zoverre een aanpassing van de uitgangspunten uit het gemeentelijk beleid dat er een hotel minder is in Cadzand-Bad, namelijk hotel De Wielingen. Dit is evenwel vooral het gevolg van marktwerking.

Bij verkoop is gebleken dat het pand niet aan de brandveiligheidseisen voldoet en dat aanpassingen daarvoor een stevige investering vergen. Geïnteresseerde hotelorganisaties hebben mogelijk om die reden afgezien van de aankoop van het bestaande pand. Niet valt in te zien waarom dit een schending van de belangen van derden zou zijn. Er is immers straks sprake van één hotel en één appartementencomplex in plaats van twee hotels met daarmee verbonden recreatieappartementen. Per saldo omvat de ontwikkeling minder oppervlakte en inhoud dan het beleid toelaat. d. In het bestemmingsplan zijn de uiterste grenzen opgenomen van ‘de bebouwingsenvelop’ waarbinnen een appartementencomplex ontwikkeld moet worden. Het beeldkwaliteitsplan geeft vervolgens aan aan welke voorwaarden het te ontwikkelen gebouw moet voldoen. Voor een verdere toelichting ten aanzien van massaliteit en hoogte wordt verwezen naar paragraaf 4.4 e. Het staat een ieder vrij om op grond van de Wet open overheid (Woo), de opvolger van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) een verzoek te doen om informatie te verstrekken. Een dergelijk verzoek maakt geen onderdeel uit van de bestemmingsplanprocedure. f. Een deugdelijke onderbouwing van de planvorming is in het plan opgenomen: 1.

door middel van een beeldkwaliteitsplan, waarbij met woord en beeld is weergegeven waarom de maximale begrenzing van ‘de bebouwingsenvelop’ is gekozen en op welke wijze binnen ‘de bebouwingsenvelop’ een gebouw tot ontwikkeling kan worden gebracht. Als met de opmerking dat geen medewerking van de provincie is verkregen, bedoeld wordt dat de Gedeputeerde Staten een zienswijze hebben ingediend, is dat correct. De zienswijze betreft echter de invulling van de gebruiksmogelijkheden van de appartementen. Hierover zijn afspraken gemaakt met de provincie, waardoor recht gedaan wordt aan de ingediende zienswijze. De omvang van de ontwikkeling of de ruimtelijke impact van de bebouwing zijn in deze geen onderwerp van discussie of de zienswijze geweest. 2. Zoals toegelicht in paragraaf 6.1 van de plantoelichting is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Daarin is vastgelegd dat de kosten van de gehele planontwikkeling, de voorbereiding en de uitvoering daarvan, daaronder begrepen eventuele kosten voor planschade, door de initiatiefnemer worden gedragen. Vastgesteld is dat de initiatiefnemer een solvabele partij is, die over voldoende financiële draagkracht beschikt om de voorziene ontwikkeling uit te voeren. Eveneens is vastgesteld dat sprake is van een sluitende exploitatie en dat er geen onvoorziene hoge kosten te verwachten zijn.

De financiële uitvoerbaarheid van de planontwikkeling is daarmee afdoende gewaarborgd. Het is niet gebruikelijk, en ook overigens niet vereist, dat de financiële onderbouwing van een private partij volledig is opgenomen in de plantoelichting. Volstaan kan worden met een publicatie van de zakelijke beschrijving van de anterieure overeenkomst. g. In het bestemmingsplan wordt inderdaad een bewuste keuze voor flexibiliteit gemaakt, maar dan wel binnen ‘de bebouwingsenvelop’. Er is dan ook geen sprake van rechtsonzekerheid, nu het

32

Ontwikkelingsplan en de Schilvisie richtlijnen en ruimte geven voor ontwikkeling en het door de gemeenteraad op 31 oktober 2024 vastgestelde beeldkwaliteitsplan dat tevens als bijlage bij de regels is opgenomen. De planregels in combinatie met het beeldkwaliteitsplan bieden specifieke richtlijnen voor deze locatie. h. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.7 i. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.8 j. Aan de sinds 1 januari 2021 geldende BENG normen moet worden voldaan in het kader van een omgevingsvergunning. Nu hotel Noordzee de bestaande aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen heeft ingetrokken en een nieuwe voorbereidt, zal bij de beoordeling van de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit rekening worden gehouden met de nieuwe eisen en normen op het gebied van energiegebruik. k. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.3. l. Een uitgewerkt bouwplan voor De Wielingen is er nog niet. Dit moet ontwikkeld worden binnen de maximale begrenzing (‘de bebouwingsenvelop’) zoals die is bepaald in de planregels en het beeldkwaliteitsplan en met inachtneming van de belangen van de eigenaren van de zich in het bestaande complex bevindende appartementen.

Om tegemoet te komen aan de zorgen zijn voor de bebouwingsenvelop zoals oorspronkelijk beoogd in het ontwerpbestemmingsplan een windhinderonderzoek en een bezonningsstudie gemaakt, uitgaande van een worst case situatie. Zelfs in die worst case situatie blijken windhinder en bezonning geen bepalende rol te spelen. Zie ook paragraaf 4.5. Doordat de bouwhoogte als gevolg van het amendement van de gemeenteraad met 3 meter is verlaagd, vermindert de impact van het gebouw. Er is geen aanleiding de genoemde onderzoeken te actualiseren. m. In het bestemmingsplan is een volledige parkeerbalans opgenomen. Daarnaast is de minimaal aan te leggen parkeercapaciteit in de regels vastgelegd. Daarbij wordt rekening gehouden met het gegeven dat de meerderheid van de bezoekers aan Cadzand met de auto komt en dat door de jaarrond exploitatie de auto van de bezoekers in de bij elke ontwikkeling nieuw gebouwde parkeergarages worden gestald en er tijdens het verblijf van de bezoekers zoveel mogelijk blijven staan.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen, het uitvoeren van een studie naar windhinder en bezonning, een actuele verkeerstelling en een actualisatie van het Natuuronderzoek inclusief Aeriusberekening. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.2 Overwegingen zienswijze Dorpsraad Cadzand Er is geen inhoudelijke zienswijze ingediend, waarop gereageerd kan worden.

5.3 Overwegingen zienswijze Reclamant 3 a. Voor een inhoudelijke beoordeling van het argument dat reclamant stelt onvoldoende te zijn geïnformeerd, wordt verwezen naar paragraaf 4.2. Van onvoldoende regie door de gemeente is geen sprake. Het is gebruikelijk dat de initiatiefnemer een bestemmingsplan laat opstellen voor de beoogde ontwikkeling door een stedenbouwkundig bureau van zijn keuze. Dit betekent niet dat de gemeente hierover geen zeggenschap heeft, nu er gedurende het gehele planproces regelmatig wordt overlegd en de uiteindelijke bevoegdheid om een plan ter inzage te leggen bij de gemeente ligt. Een plan dat niet op instemming van het college kan rekenen, wordt geen onderwerp van een zienswijzenprocedure. b. De ontwerpwatervergunning is getoetst door het waterschap. Daarbij is vastgesteld dat er geen belemmeringen zijn vanuit de kustverdediging om de bouwgrens voor de ondergrondse parking

33

c.

d.

e.

f.

g.

h.

van hotel Noordzee zeewaarts te verschuiven. Dit onderdeel van de zienswijze wekt de indruk dat de bezwaren vooral gericht zijn op de zeewaartse uitbreiding vanwege de veronderstelde ruimtelijke gevolgen voor reclamant. In dat geval wijzen wij op de beoordeling van de verschillende meer algemene zienswijzen in hoofdstuk 4. De ontwikkelingen in het plangebied Noordzee-De Wielingen zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd in een nauwe samenspraak tussen initiatiefnemers – die voor het grootste deel eigenaar van de plot zijn – de gemeente en het Q-team. De eigenaar van het grootste deel van De Wielingen heeft, voor zover bekend, regelmatig overleg gevoerd met de eigenaren van de bestaande appartementen. In de planvorming zijn de twee opties om de bestaande appartementen te handhaven en om de bestaande appartementen in een nieuwe vorm onder te brengen in een nieuw gebouw beide mogelijk. De eigenaar van hotel Noordzee heeft al in 2017 zijn plannen kenbaar gemaakt, voor de presentatie waarvan reclamanten zijn uitgenodigd. Zoals hierboven en in paragraaf 4.2 weergegeven, heeft de initiatiefnemer in vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren meerdere malen de planvorming inzichtelijk gemaakt. Er zijn geen (evidente) privaatrechtelijke belemmeringen in het geding die het voor de gemeente noodzakelijk maken met de eigenaren van de Wielingen in overleg te gaan.

Het overleg over de planvorming wordt a priori gevoerd door de initiatiefnemer. Op grond van die overleggen is er voor De Wielingen gekozen voor een uit te werken bestemming, waarin ook de optie om de bestaande appartementen te behouden, is opgenomen. De ruimtelijke meerwaarde is onder meer gelegen in de vernieuwing van de bebouwing met een sterke verbetering van de bouwkundige en energetische kwaliteit van hotel Noordzee en het vervlechten van bebouwing en landschap met een duinmilieu voor en tussen de bebouwing. Het directe visuele contact vanaf de bebouwde kern van Cadzand-Bad richting het natuurgebied het Zwin is reeds verloren gegaan door de thans al op het plot gesitueerde bebouwing. De natuurlijke omgeving is recent uitgebreid met de zeewaartse kustversterking. Toen is reeds rekening gehouden met een gehoekte zeewaartse uitbreiding van hotel Noordzee en een beperkte zeewaartse uitbreiding van De Wielingen. Hierbij is in de overwegingen betrokken dat de bouwmogelijkheden van De Wielingen in zeewaartse richting, mede als gevolg van de zienswijzen, zijn beperkt. Er is wel degelijk rekening gehouden met de hotelappartementen in de bestaande Wielingen door hotel Noordzee met een knik zeewaarts uit te breiden, zodat de uitbreiding van hotel Noordzee verder weg ligt van De Wielingen en veruit het grootste deel van het zeezicht vanuit De Wielingen blijft bestaan.

Gelet op de afstand tussen de beide gebouwen en de situering van de uitbreiding is van een onevenredige aantasting van de privacy geen sprake. Er wordt meer dan ruimschoots voldaan aan de eisen vanuit het Burgerlijk Wetboek ten aanzien van dit aspect, de afstand tussen het bestaande hotel Noordzee en de appartementen van De Wielingen is ruim 20 meter. De uitbreiding van hotel Noordzee verkleint deze afstand niet, nu de uitbreiding in noordwestelijke richting is. Bij de uitwerking van de plannen voor De Wielingen moet rekening gehouden worden met de wettelijke kaders hieromtrent. Er is geen reden om aan te nemen dat dit belemmeringen oplevert voor de ontwikkeling van een concreet bouwplan. Er is verder onderzoek gedaan naar windhinder en bezonning; daartoe wordt verwezen naar paragraaf 4.5. Het voorlopig ontwerp voor hotel Noordzee zoals gepresenteerd op 10 maart 2017 is door de grote meerderheid van de aanwezigen (eigenaren van de hotelappartementen) zeer welwillend ontvangen. Reclamant heeft ter plaatse van initiatiefnemer de gelegenheid gehad argumenten te geven. Die zijn door de aanwezigen gehoord en hebben bij geen van allen geleid tot andere gedachten. Overigens is het plan na 2017 wel degelijk veranderd, waarbij rekening is gehouden met belangen van derden.

Zo is de bevoorrading naar het begin van de Noordzeestraat geschoven, bebouwing in zeewaartse richting slechts onder peil voorzien en is ook de toegang van de parkeergarage aangepast en verlegd naar de Kanaalweg. Er is een bewuste en weloverwogen keuze gemaakt om de bebouwing van hotel Noordzee met een knik zeewaarts te buigen om daarmee tegemoet te komen aan de belangen van de eigenaren van de hotelappartementen; in een eerder plan was namelijk uitgegaan van een zeewaartse uitbreiding zonder knik. Daarmee zou de uitbreiding de zichtlijnen te veel verstoren; met een knik komt een ruimtelijk, landschappelijk en maatschappelijk aanvaardbare situatie tot stand. De gemeente is van mening dat het eindresultaat, waarin een bredere maatschappelijke afweging is gemaakt, een passende ontwikkeling mogelijk maakt. Voor wat betreft de verwijzing naar de watervergunning wordt opgemerkt dat het plan door de waterbeheerder is getoetst en akkoord bevonden, de beoogde bebouwing heeft geen negatieve invloed op de kustverdediging.

34

i.

In de toelichting is duidelijk gemaakt dat er juist sprake is van ontstening, doordat de verharde parkeerruimten plaats maken voor een duinlandschap. De openheid wordt daardoor niet aangetast maar juist bevorderd. Verwezen wordt verder naar hoofdstuk 2 en paragraaf 4.3 tot en met 4.5 van deze notitie. Nadrukkelijk wordt hierbij ook gewezen op het feit dat de planontwikkeling niet tot twee hotels met daarbij behorende recreatieappartementen leidt, maar tot een afname van het aantal hotels op de plot tot één, waarbij hotel De Wielingen geheel of gedeeltelijk vervangen wordt door recreatieappartementen. j. De stelling dat er sprake is van “vernietiging van het visueel contact tussen de bebouwde kern van Cadzand-Bad en natuurgebied het Zwin” wordt niet gedeeld. Vanaf de Boulevard de Wielingen, de hoofdader van de badplaats is er geen zicht op het Zwin, omdat het bestaande gebouw van onder meer De Wielingen in de zichtlijn staat. Er is nu een plan om het gehele plangebied van Noordzee en De Wielingen, waarvan de bebouwing gedateerd oogt, te transformeren. Daarmee is er inderdaad sprake van een aanpassing van het planologisch regime. Het voorliggende bestemmingsplan biedt immers de kaders voor die transformatie. De combinatie van beide plannen die sterk met elkaar verbonden zijn (zie ook hoofdstuk 2 van deze notitie) past in de Schilvisie.

Verwezen wordt verder naar paragraaf 4.3 van deze notitie. k. Dat de openheid van het zeewaarts gelegen gebied een deel van het maatschappelijk kapitaal van Cadzand-Bad vormt en het sterke punt ten opzichte van de Belgische kust is, wordt onderschreven. De plannen doen geen afbreuk aan die openheid door niet te werken met blokbebouwing maar met puntdaken die meer afwisseling aan de skyline geven. Daarbij is een verdere zeewaartse uitbreiding van De Wielingen beperkt tot de beneden peil gelegen parkeergarage. De afname van de verstening en het toevoegen van duingebied op de te ontwikkelingen plots, dragen eveneens bij aan het behoud van de kwaliteit van het gebied. l. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.7. m. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.7. In aanvulling hierop wordt opgemerkt dat ten aanzien van de in de zienswijze benoemde inkomstenderving, na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, een onderbouwd verzoek om planschade of nadeelcompensatie kan worden ingediend. n. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.7.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen, het uitvoeren van een studie naar windhinder en bezonning en een actuele verkeerstelling. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt in de regels en de toelichting verwerkt. Het beeldkwaliteitsplan is reeds in aangepaste vorm door de gemeenteraad vastgesteld.

5.4 Overwegingen zienswijze Reclamant 4 a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Aangenomen wordt dat gedoeld wordt op een afwijking van het voorliggende plan, zoals opgenomen in de ontwerp omgevingsvergunning ten opzichte van het plan dat in maart 2017 door hotel Noordzee op eigen initiatief aan de direct omwonenden is gepresenteerd. Voor wat betreft hotel Noordzee is in het bouwvolume boven het maaiveld hoegenaamd niets veranderd. Wat vooral veranderd is, is de afstemming met De Wielingen en de keuze voor één hotel en één appartementencomplex. Dit komt echter de totale omvang van de bebouwing ten goede. c. Zoals ook toegelicht in een bijeenkomst op 15 september 2021 voor alle bewoners van de Noordzeestraat, is in het plan geen sprake van een logge muur, maar van voldoende ruimte voor de Noordzeestraat en van een langzaam oplopend duinlandschap. Het zicht op het parkeerterrein en de daarbij behorende verkeersbewegingen verdwijnt. Inmiddels blijkt uit het uitgevoerde bezonningsonderzoek dat van een onevenredige aantasting van de zonlichttoetreding geen sprake is. d. De druk op de Noordzeestraat is verminderd ten opzichte van de plannen in 2017 doordat de expeditie niet meer aan het einde van de Noordzeestraat ligt, maar aan het begin, zodat deze niet in de totale lengte belast wordt.