a.Verkenning Vitaal WZV - Eindrapportage.docx
Tekst van het document
Gemeente (initiatiefnemer).
•
ZorgSaam (initiatiefnemer).
•
Ruimtelijk: Van Kerkhoff Maatwerk in RO.
•
Financieel: Rebel Group.
•
Juridisch: Rebel Group.
•
Zorginhoudelijk: HHM.
•
Communicatie: BOOM | Strategie en Communicatie.
Ordening van de resultaten De resultaten van de verkenning zijn – in opdracht van de stuur- en klankbordgroep Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen, het college van B&W en de gemeenteraad van Sluis en de Raad van Bestuur van ZorgSaam – gebundeld in 6 in een zestal onderdelen of deliverables:
Figuur 7: Resultaten verkenning
36
4. Resultaten verkenning
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Resultaten verkenning Ten behoeve van de besluitvorming zijn de uitkomsten van de verkenning weergegeven in een zestal onderdelen:
Figuur 8: Resultaten verkenning
De uitkomsten per onderdeel worden in dit hoofdstuk samengevat. Voor een meer uitgebreide verslaglegging en rapportage van de verkenning verwijzen wij u naar de betreffende bijlagen.
4.1
Uitgangspunten Wonen, Zorg en Voorzieningen (Onderwijs, Detailhandel)
De uitgangspunten ten aanzien van wonen, zorg en voorzieningen hebben we uitgesplitst naar de volgende elementen:
38
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Figuur 9: Uitgangspunten
4.1.1
Uitgangspunten Zorg
Een duidelijke aanpak voor kwaliteit en zorg op maat Ouderenzorg De meeste mensen willen zo lang mogelijk thuis blijven wonen en het Nederlandse zorgbeleid streeft daar ook naar. Dat betekent dat er minder behoefte is aan verpleeghuizen en juist meer aan ‘gewone’ woningen waar wél de noodzakelijke zorg kan worden geleverd. Het betekent ook mensen minder vaak naar het ziekenhuis hoeven en daar ook minder lang hoeven te blijven. In heel Nederland zien we daardoor een concentratie van medisch specialistische zorg en een afname van het aantal ziekenhuisbedden. Zeeuws-Vlaanderen is daarop geen uitzondering. De overheid heeft geen regels gesteld aan wat een zorgwoning is en hoe die eruit moet zien. Zorgverleners zoals ZorgSaam mogen zelf bepalen aan welke eisen een woning moet voldoen om daar op een goede manier zorg te kunnen leveren. Die eisen gaan niet alleen over de omvang en toegankelijkheid, maar bijvoorbeeld ook over het woonmilieu, de interactie met andere sociale groepen in de samenleving en de nabijheid van voorzieningen. De eisen vloeien voort uit een samenhangende visie op zorgverlening en kan dus per zorgaanbieder verschillen. Onder begeleiding van Bureau HHM maakten de gemeente Sluis en Zorgsaam een gezamenlijke visie op zorgverlening in de gemeente Sluis.
Een belangrijker pijler onder die visie is de zorgwijk: een wijk waar mensen met én zonder zorgvraag door elkaar wonen en de omstandigheden zo zijn dat mensen die zorg nodig hebben er zo lang mogelijk (zelfstandig) kunnen blijven wonen. Dat betekent dat: •
Zorg zoals thuis wordt geboden, met meer mogelijkheden voor zwaardere zorgvragen.
•
Zorgverleners adequaat kunnen reageren op een hulpvraag, rekening houdend met de uitgangspunten die gelden voor veilige en verantwoorde zorg.
•
De afstand tot voorzieningen zoals supermarkt, dagbesteding, huisarts, apotheekvoorziening, post, welzijn en openbaar vervoer beperkt is.
•
Er binnen vijf minuten lopen een goede aansluiting is op het netwerk van openbaar vervoer.
•
39
De omgeving veilig, bijvoorbeeld autoluw, en dementievriendelijk is.
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Bewoners voel zich in de zorgwijk veilig. Ook als ze ouder worden of dementeren. Sociale interactie draagt daaraan bij. Veiligheid en sociale interactie zijn dan ook belangrijke ingrediënten voor het ontwerp van de zorgwijk. Om ontmoeting te stimuleren, zijn er plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Bijvoorbeeld een café, een gemeenschappelijke huiskamer of een terras. Door de zorg in Sluis efficiënter te organiseren, dicht bij elkaar, kan voor hetzelfde geld meer en betere zorg worden geleverd. Om een zorgwijk efficiënt te kunnen bedienen, zijn minimaal 64 woningen nodig. Daar wordt zorg verleend aan ouderen en mogelijk ook aan andere doelgroepen. Niet in alle kernen van de gemeente Sluis is een zorgwijk te realiseren. In sommige kernen wonen bijvoorbeeld onvoldoende zorgbehoevenden om een zorgwijk te rechtvaardigen. Maar ook in die kleinere kernen blijft ZorgSaam zorg leveren. Drie ‘niveaus’ van zorg zijn te onderscheiden: 1. Thuis in de wijk: zorg en ondersteuning die planbaar en beschikbaar is in alle kernen van de gemeente Sluis. 2. Zorgwijk, waar 24 uur per dag ook niet planbare zorg beschikbaar is en een zorgverlener tijdig aanwezig is, rekening houdend met de kwalitatieve uitgangspunten die gelden voor veilige en verantwoorde zorg. Deze worden gerealiseerd in de kernen Oostburg, Aardenburg, Breskens, IJzendijke en Sluis. 3.
Centrum voor wonen met zorg: waar intensieve complexe verpleeghuiszorg wordt geboden, waarvoor gespecialiseerd personeel en speciale apparatuur nodig is. Deze centra worden gerealiseerd in Oostburg en Breskens, binnen de zorgwijk. GGZ en gehandicaptenzorg Niet alleen in de thuis- en ouderenzorg, maar ook in de GGZ- en gehandicaptenzorg zien we een tendens naar extramurale zorg en een concentratie in Oostburg en Breskens. Deze sectoren zoeken ook nadrukkelijk de samenwerking met de thuis- en ouderenzorg. Enerzijds vanwege het vermengen van de doelgroepen (bijvoorbeeld GGZ-patiënten met somatische klachten). Anderzijds vanwege bedrijfsmatige overwegingen. Met name ten aanzien van het delen van personeel en voorzieningen, zoals de inzet van personeel voor de bereikbaarheid in de nacht- en weekenddiensten, de voorzieningen ten behoeve van dagbesteding en/of de beschikbaarheid van gespecialiseerd personeel en speciale apparatuur om complexe zorg te kunnen leveren. Elders zijn al goede ervaringen opgedaan met deze zogenaamde zorgcirkels. Huisartsenzorg
40
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Om de zorg betaalbaar te houden en dichter bij de mensen thuis te organiseren, nemen eerstelijnszorgverleners (zoals huisartsen) steeds meer taken over van de tweede lijn (zoals ziekenhuizen). Omdat huisartsen meer taken krijgen, maken ze ook steeds vaker gebruik van gespecialiseerde ondersteuners, bijvoorbeeld op het gebied van ouderen- of geestelijke zorg. Het werk van huisartsen is de afgelopen jaren dus behoorlijk veranderd. Gevolg daarvan is dat steeds meer huisartsen liever niet alleen werken, maar met een aantal collega’s in een groep en soms zelfs parttime. Mede doordat het voor hoogopgeleide partners lastiger is om werk in Zeeuw-Vlaanderen te vinden, moet Zeeuws-Vlaanderen extra inspanningen doen om voldoende huisartsen aan zich te binden. De genoemde ontwikkelingen in de eerste en de tweede lijn zetten ook de bereik- en beschikbaarheid van acute zorg en ondersteuning in de gemeente Sluis onder druk. Binnen de Zeeuwse Zorg Coalitie wordt er gewerkt aan een toegankelijke integrale keten voor acute zorg. Doel is om dit zodanig te organiseren, borgen en verbeteren dat 24 uur per dag, 7 dagen per week de best passende acute zorg voor de patiënt, binnen de juiste tijd, op de juiste plaats door de juiste mensen plaatsvindt.
Het integraal ontwerp dat hiervoor op Zeeuws niveau wordt uitgewerkt en eind 2021 gereed is, vormt een blauwdruk voor een integrale keten voor acute zorg in de gemeente Sluis. De gemeente Sluis en ZorgSaam spelen op deze ontwikkelingen in door (als uitwerking van de ervaringen in Vlissingen vanuit het programma ‘Wind in de Zeilen)’ een gezondheidscentrum te realiseren, waarin: •
huisartsenpraktijken samengebracht (en waar gewenst samengevoegd) worden tot een groepspraktijk;
•
partners als ZorgSaam, Emergis en Tragel Zorg aanvullende expertise beschikbaar stellen op het gebied van bijvoorbeeld ouderenzorg en geestelijke zorg;
•
een huisartsenpost aanwezig is voor 24-uurs spoedeisende huisartsenzorg;
•
multifunctionele spreekruimten aanwezig zijn die bijvoorbeeld ook worden gebruikt voor poliklinische bezoeken aan de medisch specialisten van ZorgSaam;
•
behandelkamers aanwezig zijn voor eenvoudige behandelingen die niet per se in het ziekenhuis hoeven plaats te vinden.
Het toekomstbestendig inrichten van de huisartsenzorg is een belangrijke spil in de zorginhoudelijke visie en ambities van dit project. Hier ligt ook een belangrijke rol bij de huisartsen zelf. Ook de zorgverzekeraar is hier nauw bij betrokken. Het gezondheidscentrum bevindt zich in de directe omgeving van een zorgwijk.
41
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Samenvattend We geven uitvoering geven aan het beleid ‘Toekomstige zorg Zeeuws-Vlaanderen’ en ‘Zeeuwse Zorgcoalitie’. Dit beleid is gericht op het dichten van de zorgkloof. We doen dit door: •
Clusteren wonen, zorg en voorzieningen.
•
Integrale (toegang tot) zorg.
•
Integratie 1e en 2e en 3e lijn.
•
Opleiden en arbeidsmarkt.
Dit moet leiden tot: •
Aantrekken en behouden van zorgpersoneel (door prettigere werkomstandigheden).
•
Meer efficiency (door clustering, slimme technologie en digitalisering. Dit leidt tot minder reisbewegingen en dus meer tijd voor patiënten).
•
Meer effectiviteit (door integraal werken: van monodisciplinair naar multidisciplinair).
•
Gegarandeerde nabijheid van zorg.
De opgave richting de toekomst is om met minder mensen, meer zorg te leveren. We hanteren daarbij de volgende uitgangspunten en definities: Zorgwijken •
In 3 kernen: Aardenburg, IJzendijke en Sluis.
•
Zorg 24 uur per dag in de nabijheid: tijdige, adequate, veilige en verantwoorde zorg (vormgegeven door professionals, mantelzorg en domotica)
•
Om bedrijfsmatige redenen minimaal 64 woningen.
•
Afstand tot voorzieningen zoals supermarkt, dagbesteding, huisarts, apotheekvoorziening, post, welzijn, openbaar vervoer is beperkt.
•
Toevallige ontmoeting faciliteren door een clustering van wonen, zorg en voorzieningen, vormgegeven in de vorm van een hofje of pleintje, kleinschalig van opzet, met gemeenschappelijke (ontmoetings)ruimtes.
•
Zorgwijk is dementievriendelijke en autoluw.
Zorgwijk, inclusief centrum voor wonen en zorg •
42
In 2 kernen: Oostburg en Breskens.
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
•
Zorg 24 uur per dag in de nabijheid: tijdige, adequate, veilige en verantwoorde zorg (vormgegeven door professionals, mantelzorg en domotica)
•
Om bedrijfsmatige redenen minimaal 64 woningen.
•
Afstand tot voorzieningen zoals supermarkt, dagbesteding, groepspraktijk huisartsen, apotheek, post, welzijn, openbaar vervoer is beperkt (200 meter).
•
Toevallige ontmoeting faciliteren door een clustering van wonen, zorg en voorzieningen, vormgeven in de vorm van een hofje of pleintje, met gemeenschappelijke (ontmoetings)ruimtes.
•
Zorgwijk is dementievriendelijke en autoluw.
•
Zorginfrastructuur, zoals dagbesteding en nachtdiensten, gecombineerd voor verschillende doelgroepen (ouderen-, GGZ-, gehandicaptenzorg)
•
Centrum voor Wonen en Zorg (voor complexe verpleeghuiszorg, met gespecialiseerd personeel en speciale apparatuur.
•
Kortdurend verblijf (respijtzorg of eerstelijnsverblijf).
Gezondheidscentra en medisch centrum •
Volgens de visie van zorgverzekeraar CZ Groep is er in onze gemeente ruimte voor 1,6 gezondheidscentra op basis van het vast inwonersaantal. Vanwege het grote aantal tijdelijke inwoners ronden we dit aantal naar boven af.
•
In Breskens voorzien we een gezondheidscentrum (naar model en ontwikkelingen gezondheidscentra Vlissingen vanuit ’Wind in de zeilen’).
•
In een gezondheidscentrum werken de volgende functies en voorzieningen samen: geclusterde huisartsenpraktijken met ondersteuning POH, apotheek, wijkverpleging, sociaal domein en paramedische diensten
•
In Oostburg voorzien we een medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum.
•
Een medisch centrum bevat (tenminste) diagnostiek en multifunctionele (spreek)ruimte voor het poliklinische spreekuur van medisch specialisten (en mogelijk kleine, poliklinische ingrepen)
•
Tevens is er een Huisartsenpost (HAP) gekoppeld aan het medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum (in Oostburg).
43
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Capaciteit en spreiding We hebben de capaciteit en spreiding van de huidige situatie en de toekomstige situatie (over circa 10 jaar) weergegeven in de onderstaande kaarten.
Ouderenzorg Figuur 10: Spreidingskaart ouderenzorg bestaand Op dit moment wordt er in 5 kernen complexe verpleeghuiszorg door ZorgSaam aangeboden (in een intramurale setting). De aantallen zijn echter te klein om de zorg rendabel en kwalitatief hoogwaardig te kunnen organiseren.
Figuur 11: Spreidingskaart ouderenzorg beoogd In de toekomst wordt de complexe verpleeghuiszorg geconcentreerd in twee kernen: Oostburg en Breskens. In 5 kernen is een zorgwijk gerealiseerd met minstens 64 woningen (in een hofjesstructuur) om ook daar 24-uurs zorg te kunnen garanderen.
44
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
GGZ Figuur 12: Spreidingskaart GGZ bestaand Het bestaande GGZ aanbod bestaat uit 24 eenheden Beschermd Wonen (intramuraal) en 11 eenheden Sociaal Pension (extramuraal). Beiden van Emergis,
Figuur 13: Spreidingskaart GGZ beoogd In de toekomst worden er – in verband met de verdere extramuralisering van het Beschermd Wonen – 12 eenheden van Zeeuwse Gronden toegevoegd naast het bestaande aanbod van Emergis. Deze uitbreiding moet aan de toekomstige vraag kunnen voldoen.
Gehandicaptenzorg Figuur 14: Spreidingskaart gehandicaptenzorg Op dit moment zijn de voorzieningen voor gehandicaptenzorg geconcentreerd in Oostburg en Schoondijke. In de beoogde situatie zijn er plannen om de bestaande capaciteit in Schoondijke organisch door te ontwikkelen, onder andere rekening houdend met de vergrijzing. In Oostburg wordt beoogd om op termijn de huidige voorzieningen onder te brengen onder één dak.
45
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Huisartsenzorg en farmacie Figuur 15: Spreidingskaart huisartsen en apotheken bestaand Op dit moment zijn er 6 zelfstandige huisartsenpraktijken, 3 volwaardige apotheken, één apotheekhoudende huisarts, één apotheekvoorziening (uitgiftepunt) en drie spreekuurlocaties voor huisartsenzorg (aangestuurd vanuit Breskens).
Figuur 16: Spreidingskaart huisartsen en apotheken beoogd In de toekomst is er een medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum (inclusief apotheek) in Oostburg. In Breskens is er een gezondheidscentrum. Een huisartsenpraktijk met apotheekvoorziening is aanwezig in kernen met een zorgwijk. En spreekuurlocaties in 4 andere kernen, waarbij de spreekuurlocatie in Cadzand in het hoogseizoen kan worden opgeplust vanwege het hoge aantal toeristen dat hier dan verblijft (‘kustdokter’).
4.1.2
Uitgangspunten Onderwijs & Sport
Onderwijs Voor het onderwijs hanteren we voor de verkenning de volgende uitgangspunten:
46
•
Doorgaande leer- en zorglijn (0 tot 18 jaar).
•
Ervaringsgericht leren.
•
Samenwerking met bedrijfsleven (‘school in de samenleving’).
•
Koppeling onderwijs met zorg (onder meer GCA).
•
Koppeling onderwijs met sport en bewegen (gezonde leefstijl).
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Deze laatste twee uitgangspunten zijn vooral belangrijk bij de afwegingen voor de alternatievenkeuze. De uitgangspunten voor het onderwijs worden nog nader aangevuld uit de rapportages vanuit het ‘Transformatieplan voortgezet onderwijs’ en de ‘Kraamkamer vernieuwing basisonderwijs’ (beiden onderdeel van de Regiodeal).
Sport Ten aanzien van de sport hanteren we (in lijn met visiedocument ‘Krachtig Verbonden’) de volgende uitgangspunten: •
Behoud buitensportaccommodaties in minimaal vijf grootste kernen. Sturen op samenwerking, maar geen gedwongen sluiting.
•
Binnensportaccommodaties gekoppeld aan het primair onderwijs.
•
Een centraal sportcomplex met sporthal, overdekt zwembad, atletiekbaan en voetbalvelden in Oostburg, gekoppeld aan het voortgezet onderwijs.
De uitgangspunten rondom onderwijs en sport zijn onder meer van belang voor de toedeling van het woonprogramma over de verschillende kernen. Voor het aantal leerlingen dat gebruik maakt van het onderwijs hanteren we de gegevens uit teldatum van de feitelijke leerlingaantallen op 1 oktober 2021. Ten aanzien van het aantal voetbalvelden hanteren we (minimaal) de KNVB-norm.
Capaciteit en spreiding We hebben de capaciteit en spreiding van de huidige situatie en de toekomstige situatie (over circa 10 jaar) weergegeven in de onderstaande kaarten.
47
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Figuur 17: Spreidingskaart onderwijs & sport bestaand
In bijna alle ’woondorpen’ is er een basisschool en een kinderopvang. De grootste concentratie van leerlingen is te vinden in Oostburg (en in mindere mate in Breskens).
Figuur 18: Spreidingskaart onderwijs beoogd
Eerder is al besloten om scholen te vormen van minimaal 80 leerlingen. We zien vanuit deze verkenning geen aanleiding om hier aanpassingen of bijstellingen in te doen. Wel zien we een beweging dat basisscholen en kinderopvang samengaan in een multifunctioneel centrum of integraal kindcentrum.
4.1.3
Uitgangspunten Detailhandel
De tijden zijn veranderd. De supermarkt heeft voor veel Nederlanders de rol van de bakker en de slager overgenomen. De bouwmarkt die van de ijzerwinkel. De afgelopen jaren zijn mensen meer via internet gaan kopen, waardoor overal in Nederland traditionele winkeliers het moeilijk hebben. Eendimensionale door retail gedomineerde centrumgebieden zijn achterhaald. De toekomst is aan aantrekkelijke, vitale kernen, waar ontmoeten, winkelen, eten en drinken recreëren, wonen en werken in een prettige omgeving samen komen. Een omgeving met een mix aan voorzieningen, die met een diversiteit aan concepten en ondernemers, duurzame waarde creëert voor bezoekers, bewoners, ondernemers en vastgoedeigenaren.
48
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
De gemeente Sluis heeft in haar ruimtelijk beleid vier centrumwinkelgebieden aangewezen, namelijk in Sluis, Breskens, Cadzand-Bad en Oostburg. Vier centrumwinkelgebieden die zich qua functie, programmering en concept van elkaar onderscheiden. Waar het winkelgebied in Sluis, Breskens en Cadzand-Bad zich vooral richt op toeristisch winkelen en horeca, is een bezoek aan het centrum van Oostburg over het algemeen kort en functioneel. De uitdaging is om de verblijfstijd te verlengen en het gebruik van het centrum te verhogen, vooral door het voor mensen ook leuk te maken om er te zijn. Dat betekent een gevarieerd aanbod, vernieuwende concepten en een aantrekkelijke buitenruimte die bijdragen aan het onderscheidend karakter van het centrum van Oostburg. Met een juiste menging van functies (winkelen, horeca, cultuur, recreatie) en branchering, die de bezoekerswaardering verhogen. Voor zijn omvang heeft Oostburg een hoog aantal supermarkten, die het ook nog eens goed doen. De meeste klanten komen echter met de auto via de invalswegen naar de supermarkt, doen hun boodschappen en vertrekken daarna weer. Het hart van Oostburg heeft onvoldoende aantrekkingskracht om hen te verleiden een rondje door het centrum te maken of ergens te landen voor een lekkere kop koffie of een hapje.
Dat heeft te maken met de diversiteit en kwaliteit van het winkelaanbod maar ook met de stedenbouwkundige opzet. Op dit moment staat 20% van de winkelpanden in het centrum van Oostburg leeg. Veel van het vastgoed is van onvoldoende kwaliteit, maar er zitten genoeg (ruwe) diamantjes tussen om het centrum aantrekkelijk te maken. Het aanbod aan winkels, horeca en overige voorzieningen moet worden versterkt. Voor veel vastgoedeigenaren in Oostburg is hun winkelpand hun pensioen. Een pensioen dat door de leegstand steeds minder waard wordt. Een aantal eigenaren wil winkelpanden transformeren naar woningen, want aan geschikte woningen is ook in Oostburg een tekort. Dat moet echter wel gecontroleerd en gecoördineerd gebeuren. Als leegstaande panden in het centrum lukraak getransformeerd worden naar woningen, ontstaan ‘gaten’ in de plint. Met als risico dat er straks geen aantrekkelijk en samenhangend winkel- en voorzieningengebied meer over is in Oostburg en dat is onwenselijk. Door winkels, horeca en voorzieningen te concentreren in een kleiner gebied, verwachten we het centrum van Oostburg duurzaam aantrekkelijker te maken, de leegstand terug te dringen en de condities voor duurzaam ondernemerschap te verbeteren. Bestaande winkelpanden buiten centrumgebied kunnen dan getransformeerd worden naar woningen. Samenvattend zien we twee oplossingsrichtingen.
Enerzijds de concentratie van winkels vanuit de aanloopstraten naar het kernwinkelgebied (via stedelijke ruilverkaveling en een aanvullend
49
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
woonprogramma op de vrijkomende locaties). Anderzijds een alternatieve invulling van het vastgoed met wonen, zorg en (maatschappelijke) voorzieningen. Concreet is onze inschatting dat het aantal vierkante meters aan winkels en voorzieningen in het kernwinkelgebied gelijk kan blijven. Het terugbrengen van het aantal vierkante meters winkeloppervlakte (van 22.113 m2 naar 18.273 m2 / een krimp van 17,4%) kan worden gerealiseerd door transformatie van winkels naar woningen buiten dit gebied (in de aanloopstraten). Voor de alternatieve invulling van het vastgoed in het centrum denken we aan het realiseren van tenminste 50 zorgwoningen, in combinatie met zorg gerelateerde functies zoals paramedische diensten en sociaal maatschappelijke ontmoetingsruimtes. De exacte inrichting, afbakening, programmering en bijbehorende concept voor het winkelcentrum zal – op grond van deze uitgangspunten – nader worden uitgewerkt tijdens het opstellen van het definitieve ruimtelijke ontwerp voor de kern Oostburg. De uitdaging om centra vitaal en aantrekkelijk te houden speelt in heel Nederland. De Rijksoverheid heeft voor deze opgave daarom 100 miljoen euro beschikbaar gesteld via de Regeling Impulsaanpak Winkelgebieden. Begin januari 2022 kan voor het eerst een subsidieaanvraag worden ingediend van maximaal 5 miljoen euro.
Gemeente, ZorgSaam en een aantal vastgoedeigenaren in Oostburg zijn voornemens om mee te doen in die eerste ronde. Daarvoor moet er tussen nu en januari nog wel het nodige gebeuren, waaronder ondertekening van een samenwerkingsovereenkomst, wat een voorwaarde voor subsidieverlening is.
4.1.4
Uitgangspunten Wonen
Analyse Voorwaarde voor huishoudens om naar West Zeeuws-Vlaanderen te verhuizen of hier te blijven wonen is dat zij hier woningen vinden die voorzien in hun behoeften. Het gaat er dus niet alleen om of er genoeg woningen zijn, maar ook of die woningen voldoende aantrekkelijk zijn voor de doelgroep die we voor ogen hebben. Vanaf 1945 tot 1985 zijn in Sluis 150 tot 200 woningen per jaar geproduceerd. De oudste zijn nu 75 jaar oud. Dit stelt eisen aan onderhoud en vernieuwing. Er is namelijk een behoorlijke groep mensen die niet in een technisch of sociaal versleten huis wil wonen. Ook niet als dat huis voor een lage prijs kan worden aangekocht. Als er geen moderne woningen te vinden zijn, dan trekken zij weg. Onderhoud van de woningvoorraad is nodig om verval te voorkomen.
50
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
De gemeente Sluis heeft een bijzondere woningmarkt. Dat heeft te maken met een aantal factoren, waaronder: 1. De aantrekkelijkheid van het woonklimaat door de nabijheid van strand en natuur. Dat zorgt ervoor dat veel huishoudens een woning in de gemeente Sluis kopen om deze een beperkte periode per jaar te bewonen of zelfs te verhuren. 2. De nabijheid van België, waardoor er ook vanuit België vraag is. 3. Een uitzonderlijk grote ‘catchment area’. Nederland huishoudens verhuizen over het algemeen over een kleine afstand (gemiddeld 33 km). Huishoudens die naar de gemeente Sluis verhuizen, doen dat gemiddeld over een afstand van 78 km. De vraag op de West Zeeuws-Vlaamse woningmarkt wordt dus vanuit een groot gebied uitgeoefend.
Kansen In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. In de samenleving zijn trends zichtbaar die doen vermoeden dat simpelweg doortrekken van demografische ontwikkelingen onvoldoende is voor de onderbouwing van een woningbouwprogramma. De belangrijkste daarvan zijn de grote vraag naar landelijk wonen bij vitale senioren, herwaardering van het dorps wonen bij de generatie Y, het online werken, leren, winkelen, ontspannen en sociaal verkeren en het wonen op meerdere plaatsen tegelijk (‘deeltijd wonen’). Deze ontwikkelingen verhogen de relatieve aantrekkelijkheid van West Zeeuws-Vlaanderen. Zeker als die enkele keer dat je wel naar een andere plek in Nederland reist, dat soepel en comfortabel verloopt.
Figuur 19: Kansen wonen
51
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Overige kansen •
Een woonproduct dat aansluit bij de behoeften Er is een mismatch tussen de beschikbare woningvoorraad in de gemeente Sluis en de woonwensen van jonge, werkende huishoudens. Doordat veel huizen als tweede woning worden gebruikt, liggen de prijzen nog steeds relatief hoog. Maar zelfs een goedkoop huis trekt huishoudens niet over de streep als het niet voldoet aan hun woonwensen. Om jonge, werkende huishoudens aan de gemeente Sluis te binden, moeten dus eigentijdse woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Dat de huizenprijzen in de Randstad en in de Vlaamse Ruit de pan uitrijzen, is een kans voor West Zeeuws-Vlaanderen. Verpleegkundigen, politieagenten, onderwijzers en horecapersoneel kunnen zich in Zeeuws-Vlaanderen een leefstijl aanmeten die voor hen elders onbetaalbaar is geworden. Met een goede propositie voor deze groep kan de gemeente Sluis deze groepen aan zich binden. In West Zeeuws-Vlaanderen is ruimte. Omdat die fysieke ruimte er is, ontstaat ook ruimte voor bijzondere woonconcepten. Woonconcepten die elders in Nederland niet of nauwelijks te vinden zijn en voor sommige groepen in zichzelf een reden kunnen zijn om naar West Zeeuws-Vlaanderen te verhuizen. Beleidsmakers gaan er traditioneel vanuit dat mensen op één plek wonen. En dat sommige huishoudens een tweede huis hebben, waar ze een aantal dagen per jaar verblijven en dat ze soms verhuren aan derden.
Er zijn huishoudens die in de stad wonen en een tweede woning buiten de stad hebben, maar zijn ook huishoudens die buiten wonen en in de stad een pied-à-terre hebben. En alles wat daartussenin zit of heen en weer beweegt. Wat is een tweede woning als mensen in beide woningen zes maanden per jaar verblijven?; in de praktijk is het onderscheid tussen en eerste en een tweede woning aan het vervagen. Een tweede woning is een compromis tussen het genot van het wonen in West ZeeuwsVlaanderen en het reizen naar de rest van Nederland. Het kan een ‘stepping stone’ zijn in het proces van het verleiden van mensen om meer en langer in West-Zeeuws Vlaanderen te verblijven. Profiteren van (culturele) voorzieningen voor toeristen Dat het in West Zeeuws-Vlaanderen goed leven is, hoef je de toeristen niet te vertellen. Gedurende de zomermaanden verblijven er binnen de grenzen van de gemeente Sluis tweemaal zoveel mensen als in de winter. Dat leidt niet alleen tot werkgelegenheid, maar ook een voorzieningenniveau dat in omvang en kwaliteit door andere rurale gebieden in
52
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Nederland niet wordt geëvenaard. Door te sturen op maximalisatie van synergievoordelen kunnen ook jonge, werkende huishoudens hiervan profiteren. Als we het toeristenseizoen kunnen verlengen door meer activiteiten en voorzieningen te realiseren voor als het slecht weer is, snijdt het mes aan twee kanten. De ontwikkelingen op het gebied van online communicatie en de beschikbaarheid van streamingdiensten verzachten bovendien de pijn van de afstand tot theaters, bioscopen en warenhuizen. •
Ondersteuning voor sport en school De aanwezigheid van goede scholen en sportvoorzieningen zijn voor de meeste jonge gezinnen een voorwaarde om zich ergens te vestigen. Dat rechtvaardigt een extra inspanning van overheid en samenleving om die voorzieningen ook in West ZeeuwsVlaanderen in de lucht te houden. Niet alleen de kinderen zijn belangrijk voor het behoud van sportvoorzieningen. Veel verenigingen hebben moeite om voldoende volwassen vrijwilligers aan zich te binden en om de middelen bijeen te krijgen die nodig zijn om de sportfaciliteiten te onderhouden en exploiteren. Bovendien is het voor traditionele verenigingen die afhankelijk zijn van vrijwilligers lastiger om adequaat in te spelen op actuele ontwikkelingen en kansen in de markt. Door krachten te bundelen kunnen zowel de sportinfrastructuur als vrijwilligers efficiënter worden ingezet.
•
Beleefbaarheid van monumenten De aanwezigheid van monumenten blijkt een belangrijke verklarende factor achter de aantrekkelijkheid van een vestigingsplaats. Oostburg heeft voldoende interessante verhalen te vertellen, maar de beleefbaarheid van die verhalen en de monumenten die daarbij horen kan nog een stuk beter. Een kans is bijvoorbeeld een museum dat ingaat op de Slag om de Schelde, de wederopbouw van Oostburg en omgeving.
•
Aantrekkelijke winkels en horeca Tenslotte blijkt ook de aanwezigheid van winkels en horeca een belangrijke verklarende factor achter de aantrekkelijkheid van een dorp of stad. Hoewel Oostburg naar zijn omvang is gezegend met een ruim arsenaal aan winkels en horeca, is er wel actie nodig om het centrum aantrekkelijk en vitaal te houden. Het project Herontwikkeling Centrum Oostburg grijpt hier, mede door de concentratie van winkels en horeca, direct op in. Door online bezorgdiensten worden winkels steeds minder noodzakelijk voor het voorzien in de
53
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
basisbehoeften. Dat betekent dat de aandacht in het kernwinkelgebied steeds meer moet uitgaan naar het bieden van een belevenis. Een decor waarin mensen ontspannen, elkaar ontmoeten en inspiratie opdoen.
Doelgroepen De bijzondere aspecten van de West Zeeuws-Vlaamse woningmarkt en de trendbreuken in de samenleving, maken het moeilijk om een heel precieze voorspelling van de woningvraag te maken. Bovendien creëert aanbod zijn eigen vraag, zeker als dat aanbod bijzonder is. Om een gevoel te geven voor het aantal woningen dat de woningmarkt van de gemeente Sluis kan absorberen, heeft SpringCo desondanks een inschatting gemaakt van de vraagontwikkeling. Die inschatting heeft door voornoemde onzekerheden wel een behoorlijke bandbreedte. Voor de ontwikkeling van Sluis ziet SpringCo vooral de volgende doelgroepen. 1. Ouderen boven 75 jaar. De vergrijzing in Sluis vraagt om woonvormen die nu onvoldoende in de voorraad aanwezig zijn (levensloopbestendig, geclusterd wonen). Deze woningen voorzien niet alleen in een grote behoefte, maar maken ook aantrekkelijke woningen vrij voor (startende) gezinnen op de woningmarkt. 2. Gezinnen. Moderne betaalbare duurzame woningen nabij voorzieningen in aantrekkelijke buurten dragen bij aan het behoud en het aantrekken van jonge gezinnen in Sluis. Deze middelbaar opgeleide groep is belangrijk bij het invullen van de toenemende vraag naar personeel in de zorg en onderwijs. De kwaliteit en lagere prijs van het wonen in Sluis maakt een verhuizing vanuit de stedelijke gebieden in Nederland aantrekkelijk. 3.
Senioren tussen 55 en 75 jaar (empty nesters), die voor een nieuwe levensfase op zoek zijn naar rust, natuur en ruimte. In deeltijd of voor vast. Of eerst in deeltijd en later voor vast. Deze groep vitale senioren binden zich aan de nieuwe omgeving en dragen bij aan de sociale, economische en culturele infrastructuur. Ze zijn op zoek naar vrijstaand wonen in het landelijk gebied. Dit zijn de belangrijkste, maar natuurlijk niet de enige doelgroepen die voor Sluis relevant zijn. In de bijgevoegde rapportage worden ook de andere doelgroepen benoemd.
54
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Concept woonprogramma Om deze doelgroepen te bedienen, ziet Sprinco de volgende programma’s: 1. Basisprogramma. Dit programma gaat uit van de actuele demografische prognose met geringe krimp en voorziet in de vraag van de toenemende groep ouderen in Sluis. Dit betreft 170 woningen in de periode tot 2030. 2. Ambitieprogramma. Om te zorgen voor een vitaal en krachtig Sluis met voldoende inwoners, voldoende zorgcapaciteit en een aantrekkelijk sociaal en cultureel leven, is veel meer nodig. Naast nieuwe woonbuurtjes in/bij de kernen voegen we landschappelijk wonen in het buitengebied toe. Dat is de troefkaart. Sluis heeft daarvoor de ruimte, er is een grote vraag en het draagt bij aan versterking van de landschappelijke kwaliteit van het gebied. Woningen zijn te gast in het landschap en het landschap is voor iedereen toegankelijk. 3. Herstructureringsprogramma. Dit programma gaat uit van noodzakelijke vernieuwing van de woningvoorraad. In de woonvisie wordt uitgegaan van sloop en nieuwbouw van 300 woningen. Dit zullen over het algemeen de goedkoopste woningen in de voorraad zijn. Deze worden in eenzelfde verhouding teruggebouwd. Door middel van monitoring moet worden beoordeeld of het tempo voldoende is. Deze opgave vereist een aanvullend (financieel) instrumentarium. Hierover doen we in deze studie geen uitspraken.
Figuur 20: Woningbouwprogramma
55
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
SpringCo adviseert de gemeente om te kiezen voor een ambitieus woningbouwprogramma, specifiek gericht op het vasthouden en aantrekken van huishoudens. Maar tegelijk om bij de uitvoering daarvan behoedzaam te zijn. Dat betekent dat SpringCo de gemeente Sluis níet adviseert om vandaag een besluit te nemen voor de realisatie van netto 845 woningen tot 2030, maar wel om die ambitie uit te spreken. De aantallen geven derhalve een richting weer. Omdat we niet op voorhand aan kunnen geven hoeveel huishoudens van buiten de regio naar de gemeente Sluis zullen komen, zal monitoring aan moeten geven of dit programma verhoogd of verlaagd moet worden om de vraag in de markt goed te kunnen bedienen. Het concept woonprogramma beschrijft de ambitie voor de komende 10 jaar, maar het voorstel is om in besluitvorming uit te gaan van programma voor de komende 3 jaar en vervolgens te monitoren wat er gebeurt (en ambities eventueel bij te stellen). Het ambitieprogramma wordt verdeeld over 3 marktsegmenten: 1. Woonvormen voor ouderen. Dit segment beslaat ongeveer 20% van het bouwvolume. 2. Woonbuurten voor (startende) gezinnen, deels op herstructureringslocaties. Het aandeel van dit segment ligt op ongeveer 40%. 3. Landschappelijk wonen voor empty nesters van binnen en buiten het gebied. Ook dit deel vormt 40% van het bouwvolume. 4.
Figuur 21: Ambitieprogramma wonen NB: Voor alle drie programma’s geldt: Beoordelen van tempo, samenstelling en definitieve omvang door monitoring. Opgave vereist een aanvullend (financieel) instrumentarium.
56
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Voor Oostburg kunnen de woningen voor ouderen deels in de vorm van woningen boven winkels worden uitgevoerd (zorgwijk) en deels als woningen in het (nieuwe) centrum voor wonen met zorg als omslag van intramurale (verpleeg- en verzorgingshuis) tot extramurale (geclusterde) woningen. Woningen voor (startende) gezinnen kunnen gerealiseerd worden op de campus, in het groen, dichtbij onderwijs en voorzieningen. Aanbod creëert vraag en dat geldt zeker voor de West Zeeuws-Vlaamse woningmarkt. Maar zelfs als het nieuwe aanbod niet tot additionele vraag van buiten Zeeuws-Vlaanderen leidt, is dat niet problematisch. De aantrekkelijkheid van West Zeeuws-Vlaanderen voor huishoudens die op zoek zijn naar een deeltijdwoning legt een bodem in de vraag en daarmee in de prijs. Dat zien we nu ook al. Een aantrekkelijke en gezonde ‘deeltijdwoningmarkt’ voorkomt zo leegstand. Nieuwbouw moet met name gericht zijn op doorstroming enerzijds en nieuwe instroom anderzijds. De door de doorstroming vrij komende woningen zullen dan mogelijk in de tweede woningenmarkt verdwijnen, maar kunnen ook kansen bieden voor starters die geen nieuwbouw kunnen betalen. Het is algemeen maatschappelijk belang dat er sprake is van balans tussen in deeltijd- en permanent bewoonde woningen.
De groei van het aantal deeltijdinwoners wordt gedreven door een toename van de koopkracht van oudere huishoudens, de toegenomen mogelijkheden van het online werken en het online onderhouden van sociale contacten. Doordat fysieke nabijheid minder belangrijk wordt, ontstaat de mogelijkheid om langere aaneengesloten perioden elders te werken. Bovendien kan een tweede woning een ‘stepping stone’ zijn voor een permanente verhuizing naar West ZeeuwsVlaanderen. Tegenover de voordelen van een ‘deeltijdwoningmarkt’ (kennismaking met Zeeuws-Vlaanderen, aantrekken van huishoudens, draagvlak voor voorzieningen) kunnen ook nadelen staan (leefbaarheid, prijsvorming van woningen). Dit vraagt van de gemeente Sluis een gebalanceerde afweging bij het deeltijdwonen. De woonproducten die worden gerealiseerd moeten aansluiten op de totale propositie van de kernen in de gemeente Sluis en die versterken. In de bijgevoegde rapportage is het programma tot op kernniveau uitgewerkt. Deze sluit aan op de 'kernenkeuze’ in ‘Krachtig Verbonden’: niet alles kan overal. Het voorstel is daarom bij de verdeling van het programma – behoudens het landelijke wonen - uit te gaan van de kernen Aardenburg, Breskens, IJzendijke, Oostburg en Sluis. Voor zover er aantoonbaar behoefte is aan extra woningen in de overige kernen is men aangewezen op het herstructureringsprogramma.
Dit programma sluit aan op de woningbehoefte in de kernen en kent additioneel ruimte voor het aantrekken van huishoudens. Afhankelijk van de beleidskeuzen over het concentreren van woningen voor ouderen in kernen met een basis voorzieningenniveau en de beschikbare locatiecapaciteit, kan een andere verdeling van de aantallen woningen over de kernen plaatsvinden.
57
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
SpringCo adviseert de gemeente Sluis om een besluit te nemen tot het vergroten van de woningproductie in lijn met de ambitie en maatregelen te nemen om een productie van ongeveer 90 woningen per jaar en de sloop van ongeveer 30 woningen per jaar te realiseren. Tevens adviseert Springo de gemeente Sluis om in lijn met de regiovisie de realisatie van die woningen op de markt vervolgens goed te monitoren. Dus analyseren of en hoe snel de woningen verkocht worden, aan wat voor huishoudens de woningen verkocht worden, waar die mensen vandaan komen, wat hen ertoe heeft gebracht een woning in de gemeente Sluis te kopen, wat voor ‘treintje’ dat binnen de gemeente Sluis tot stand heeft gebracht, wat er daardoor met de (relatieve) woningprijzen in de gemeente Sluis is gebeurd, etc. Essentieel bij het ambitieprogramma vormt de borging van de landschappelijke en architectonische kwaliteit. De woon- en leefkwaliteit van Sluis is het meest gediend met een fraaie, moderne woningvoorraad in de kernen en een hoge landschappelijke kwaliteit in het buitengebied. De kwaliteitsborging achten we voor de toekomst van Sluis van groter belang dan een focus op aantallen. Deze borging vindt bij voorkeur plaats via een stelsel van ontwikkelingsprincipes (maatvoering, toegankelijkheid, erfafscheiding) en niet in de vorm van een voorgeschreven architectuur.
Capaciteit en spreiding Het ligt voor de hand om de volgende uitgangspunten te hanteren bij verdeling van de toe te voegen woningen / segmenten over verschillende kernen: •
Zorgwoningen worden toegevoegd aan de vijf kernen met een zorgwijk.
•
Gezinswoningen worden toegevoegd aan kernen met een (basis)school.
•
Landelijk wonen wordt toegevoegd op de meest geschikte locaties binnen de gemeente.
Dat leidt tot het volgende beeld (indicatief): Figuur 22: Toevoegingen woningvoorraad over periode van 10 jaar
We hebben het woonprogramma opgedeeld over meerdere zoekgebieden. Dit betekent dat het genoemde aantal woningen verdeeld dient te worden over de kernen die in het betreffende zoekgebied liggen. In iedere kern blijven dus mogelijkheden voor het toevoegen van woningen.
58
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Wat betekent dit voor Oostburg: •
Woningen boven winkels / in aanloopstraten, naar aanleiding van motie raad (50).
•
Woningen in de (nieuwe) zorgwijk als omslag van intramurale naar extramurale (geclusterde) woningen (50).
•
Overige toevoegingen, onder andere woningen (voor gezinnen) op de campus, in het groen, dichtbij onderwijs en voorzieningen en het landelijk wonen voor vitale ouderen in het buitengebied (in totaal 90 woningen*).
*) Het aantal van 90 woning betreft de ambitie over een periode van 10 jaar en heeft niet alleen betrekking op de kern Oostburg, maar ook op de omliggende kernen binnen het zoekgebied rond Oostburg (zie kaart) De Het voorstel is om in de besluitvorming uit te gaan van programma voor de komende 3 jaar (dus in kleinere stappen en aantallen) en vervolgens te monitoren wat er gebeurd (en ambities eventueel bij te stellen).
Relatie met plan van aanpak plancapaciteit Op dit moment kan (nog) niet in de gewenste nieuwbouw worden voorzien, omdat daarvoor de benodigde plancapaciteit ontbreekt. Om onze ambities waar te maken, is het dus nodig om ruimte te creëren in de huidige plancapaciteit. Voor dit laatste is een Plan van Aanpak Plancapaciteit vastgesteld. Daarin zijn concrete acties opgenomen die de benodigde plancapaciteit moeten opleveren. Bijvoorbeeld het kritisch kijken naar de verborgen plancapaciteit in bestaande bestemmingsplannen - die is bijvoorbeeld weg te saneren met een parapluplan 1 woning per perceel voor bepaalde gebieden, dus niet op plaatsen waar juist appartementen zijn gewenst - en/of het uit de markt halen van woningen die niet als permanente woning worden gebruikt (door bijvoorbeeld de bestemming wonen op een perceel om te zetten naar ander gebruik dan wonen). Pas als duidelijk is welk type woningen in welke hoeveelheden op welke locaties zijn toe te voegen, is de hoeveel plancapaciteit te bepalen die benodigd en is vrij te maken. Ook is dan op te maken op welke plekken plancapaciteit is toe te voegen en waar deze is te saneren. Het creëren van planologische ruimte voor de toevoeging van nieuwe woningen, gaat dan hand in hand met het saneren van (eenzelfde hoeveelheid) plancapaciteit op plaatsen waar dat kan.
In samenspraak met verschillende stakeholders zijn tijdens de verkenning de ambities voor het woningbouwprogramma in de komende 10 jaar vastgesteld. Zowel qua woonsegment, type woning, prijspeil als de capaciteit, spreiding en locaties daarvan. We zijn van mening dat het toevoegen van dit aantal en type woningen nodig is om een impuls te geven aan de arbeidsmarkt, voor het behoud van het onderwijs en het verenigingsleven, het transformeren van de zorg en voor het concentreren en versterken van het winkelcentrum van Oostburg.
59
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Het hierboven beschreven concept woonprogramma beschrijft zoals gezegd de ambitie voor de komende 10 jaar, maar het voorstel is om in de besluitvorming uit te gaan van een programma voor de komende 3 jaar. Dit betekent dat we de toe te voegen woningen in kleine stappen en hoeveelheden gaan toevoegen, zodat we de effecten kunnen monitoren en zo nodig de ambities en/of de programmering tussentijds (naar boven of beneden) kunnen bij stellen. Parallel hieraan kan dan ook, in hetzelfde tempo en omvang, worden gestart met de overige acties, zoals benoemd in het Plan van Aanpak Plancapaciteit.
4.2
Globaal ruimtelijk ontwerp Oostburg
Waar komen we vandaan…
Figuur 23: Historische kaart Oostburg
60
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Huidige situatie: de waterlinie en de contouren van de vesting zijn nog herkenbaar in het stratenpatroon
Figuur 24: Huidige situatie Oostburg
Waar willen we naar toe ? Droombeeld over 10 jaar…
Figuur 25: Inspiratiekaart Oostburg
Toelichting globaal ruimtelijk ontwerp: centrum en campus vormen een kloppend hart
61
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Centrum De ontwikkeling van een zorgwijk leidt tot een unieke mogelijkheid om de stedenbouwkundige kwaliteit van Oostburg te vergroten. Uitgangspunt daarbij is een stedenbouwkundige structuur van straten en pleinen, paden en hoven uit de wederopbouwperiode. Passend bij het karakter van Oostburg. De menselijke maat staat voorop en dat komt tot uitdrukking in zoveel mogelijk individueel afleesbare panden en compacte laagbouw. Belangrijk is om een goed verblijfsklimaat te creëren met veilige openbare ruimten en een compact en levendig commercieel centrum (Raadhuisplein-Burchtstraat-Eenhoornplantsoen-Markt). Door de samenwerking met gemeente en vastgoedeigenaren doet zich de kans voor het centrum voor wonen met zorg en de zorgwijk binnen in het centrum te realiseren. Dat betekent voor cliënten van ZorgSaam dat zij middenin de samenleving terecht komen met alle voorzieningen op loopafstand. Voor de vastgoed- en winkeleigenaren betekent het meer reuring en minder leegstand. Bovendien leidt de verplaatsing van het zieken- en verpleeghuis tot ruimte voor de nieuwe woonproducten waar in Oostburg zo’n behoefte aan is. Campus Aan de zuidwestkant van Oostburg bevinden diverse regionale voorzieningen. Denk aan de sportfuncties, het gezondheidscentrum Antonius en het Zwin College.
De huidige ontwikkelingen leiden tot een mogelijkheid om een campus te realiseren met goed bereikbare regionale voorzieningen, dicht bij elkaar. Een goed met de auto en openbaar vervoer bereikbare concentratie van regionale voorzieningen is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Ook het gemeentehuis is mogelijk te realiseren op de campus, evenals het integraal kindcentrum. Vergroening van zo’n campus helpt om de wateropgave van Oostburg aan te pakken. Zo creëren we een veilige toekomst zonder wateroverlast. Woonbebouwing in het groen is ook mogelijk op de campus. De huidige sportcomplexen zijn momenteel wat afgescheiden van de campus. Terwijl sport en bewegen essentiële elementen van een gezonde levensstijl zijn. Het heeft de voorkeur om de sportcomplexen om te bouwen naar een vrij toegankelijke sportcampus en er wandel- en beweegroutes doorheen te leggen die ook verbonden zijn met het Regiopark Oostburg en de zuidzijde van het Groote Gat. Op die manier wordt de zuidwestelijke flank van Oostburg beter verbonden met het buitengebied.
Dorpsboomgaard en dorpsakker Binnen de Rondweg van Oostburg zijn nog twee agrarische stroken te vinden. Deze locaties zijn minder geschikt voor agrarische productie op Europese schaal, maar vormen wel een
62
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
kansrijke mogelijkheid voor de ontwikkeling van lokale voedselproductie. Daarbij is, gelet op de bodemgesteldheid en de landschappelijke context, het noordelijke deelgebied vooral als dorpsakker geschikt en het westelijke deelgebied als dorpsboomgaard.
Hoe komen we daar?
Figuur 26: Gebieden Oostburg
De gebieden met een groene vinkje zijn duidelijk gedefinieerd wat hun functie betreft (wonen, natuur). Het gebied met het vraagteken is stedenbouwkundig gezien meer diffuus. Er is een onduidelijke stedenbouwkundige visie. Dit is dan ook ons projectgebied. Om dit gebied beter (ruimtelijk) te ordenen, hebben we een vlekkenplan gemaakt. Hierdoor maken we binnen het plangebied een duidelijke(re) ordening tussen een compacter winkelgebied (met een duidelijke visie en concept); een zorgwijk met ruimte voor intra- en extramurale zorgwoningen voor ouderen, gehandicaptenzorg (en GGZ-zorg); en een gebied met bovenlokale voorzieningen (in een parkachtige, campussetting). In alle gebieden is ruimte voor woningen.
63
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Figuur 27: Vlekkenplan Oostburg
Om dit vlekkenplan te vertalen naar een globaal ruimtelijk ontwerp zijn alternatieven ontwikkeld die in meer of mindere mate bijdragen aan de realisatie van het gewenste eindbeeld.
Drie alternatieven bij globaal ruimtelijk ontwerp Er zijn, in dialoog met diverse stakeholders, drie alternatieven tot stand gekomen Vanuit stedenbouwkundig perspectief kunnen de drie alternatieven als volgt geduid worden: Alternatief 1 (Referentiemodel) Het referentiemodel (alternatief 1) gaat uit van de realisatie van een centrum voor wonen met zorg en een medisch centrum op de gronden van ZorgSaam, vernieuwing van het Zwin College en het gemeentehuis op de bestaande locatie, zonder verdere samenhang. Bij alternatief 1 is er feitelijk alleen sprake van een vastgoedvernieuwing. Er is geen ruimtelijke of beleidsmatige aanleiding voor het realiseren van woningbouw. De kans om een integrale gebiedsontwikkeling aan de westzijde van Oostburg op gang te brengen, wordt dan teniet gedaan. De leegstand in het centrum neemt alleen maar verder toe. De gehele westflank van het dorp blijft een weinig uitnodigend en weinig aantrekkelijk gebied om te verblijven.
64
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Figuur 28: Referentiemodel
Alternatief 2 (Projectalternatief; Samenwerking Gemeente Sluis - ZorgSaam) Alternatief 2 gaat uit van samenwerking tussen de gemeente Sluis en ZorgSaam, waarbij het centrum voor wonen met zorg op de locatie van het gemeentehuis wordt gerealiseerd en een campus op de gronden van ZorgSaam en het Zwin College, grenzend aan het sportcomplex. In dit geval kan de campus plaats bieden aan in ieder geval Zwin College, een medisch centrum en woningbouw, aangevuld met: A. het gemeentehuis (variant a). B. een basisschool met kinderopvang, waarbij het gemeentehuis in het bestaande gebouw van de basisschool gevestigd wordt (variant b). Bij alternatief 2 biedt de campus ruimte voor regionale functies en aanvullende kwalitatieve woningbouwopgaven, gekoppeld aan een wateropgave en een betere gebiedsontsluiting. De campus is met logische en aantrekkelijke verbindingen voor langzaam verkeer gekoppeld aan het centrum. Programma’s met een grotere korrel vinden hier hun plek. Programma’s met een parkeerbehoefte die in de campus kan worden opgevangen en waar het centrum gebruik van kan maken in tijden van grote drukte. Het terrein op en rond het gemeentehuis is voldoende groot om het programma voor het centrum voor wonen met zorg te realiseren en vormt een schakel tussen campus en centrum.
65
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Figuur 29: Alternatief 2a
Figuur 30: Alternatief 2b
66
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Alternatief 3 (Integrale aanpak; Samenwerking Gemeente Sluis, ZorgSaam, Vastgoedeigenaren) Alternatief 3 gaat uit van samenwerking tussen de gemeente Sluis, ZorgSaam en de verenigde vastgoedeigenaren in het centrum, waarbij het centrum benut wordt voor de realisatie van de zorgwijk al dan niet inclusief zorg gerelateerde functies, zoals (para)medische diensten en sociaal maatschappelijke voorzieningen. De realisatie van de zorgwijk in het centrum zorgt dan voor een bundeling van detailhandel in een compacter centrumgebied. Alternatief 3 is vanuit stedenbouwkundige optiek een verdere optimalisatie van alternatief 2, nu ook vastgoedeigenaren in het centrum hun vastgoed vernieuwen en plaats bieden aan een verdergaande concentratie van detailhandel, horeca, dagbesteding en zorgwoningen. Er ontstaat meer dan in alternatief 2 een sterkere logische bundeling van functies. Alternatief 3 verdient dan ook de voorkeur.
Figuur 31: Alternatief 3
67
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Van globaal ruimtelijk ontwerp naar definitief ruimtelijk ontwerp Bij de keuze voor alternatief 2a, 2b of 3 wordt wordt na besluitvorming het globale ruimtelijk ontwerp geconcretiseerd naar een definitief ruimtelijk ontwerp.
4.3
Businesscase: drie alternatieven zorgwijk en campus Oostburg, inclusief advies alternatievenkeuze
Drie alternatieven zijn doorberekend. Hoe zit het met de financiële haalbaarheid van een samenwerking? Bij de ‘business case’ is de aantrekkelijkheid van een samenwerking tussen ZorgSaam en de gemeente Sluis onderzocht. Binnen het verkenningsteam heeft Rebel dit gedaan vanuit een financieel perspectief. Bij de verkenning zijn drie alternatieven uitgewerkt, waarbij het gaat om wel of niet samenwerken: 1. Referentiemodel. In dit alternatief 1 komt er geen bijzondere samenwerking tussen ZorgSaam en de gemeente. De partijen realiseren hun projecten op hun eigen grond. ZorgSaam realiseert een nieuw gezondheidscentrum en de vervangende nieuwbouw voor De Stelle op eigen terrein. De gemeente doet dat voor het Zwin College. Dit alternatief gaat uit van een noodzakelijke en gefaseerde renovatie van het bestaande gemeentehuis. Het gebouw is te verduurzamen en heeft daarbij te voldoen aan geldende normen. 2. Alternatief 2a/b. Bij dit alternatief werken ZorgSaam en de gemeente nauw samen. Daardoor kunnen ze bij de uitvoering van projecten tot een beter samenhangend stedenbouwkundig ontwerp komen. Dat is een aantrekkelijk perspectief voor Oostburg en de gehele gemeente. In deze variant realiseert ZorgSaam de vervangende nieuwbouw voor De Stelle op de plek van het gemeentehuis. Monumentale elementen blijven daarbij behouden. Het gezondheidscentrum komt ook vlakbij het gemeentehuis.
Binnen het projectalternatief zijn twee varianten beoordeeld: a. het gemeentehuis wordt gebouwd op een campus, waar regionale voorzieningen dicht bij elkaar staan en goed zijn te bereiken:
68
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
b. het Multifunctioneel Centrum (MFC) Oostburg wordt geschikt gemaakt als gemeentehuis. De basisschool en kinderopvang krijgen hierbij een nieuwe gebouw op de campus. Dichtbij andere onderwijs- en sportvoorzieningen. Tijdens de verkenning is ook een derde alternatief ontstaan: een samenwerking met de Verenigde Vastgoedeigenaren.
Met welke uitgangspunten hebben we gewerkt bij het gemeentehuis?
Figuur 31: Uitgangspunten
Alternatief 1 (referentiemodel): niet samenwerken vraagt ook om investeringen Het referentiemodel beschrijft de situatie waarin ZorgSaam en de gemeente niet samenwerken. Dat wil niet zeggen dat er bij dit alternatief niets gebeurt. Ook hier moet de gemeente investeren in het onderhoud van het gemeentehuis én in de nieuwbouw van het Zwin College. Niets doen is geen optie en beide alternatieven kosten geld. De vraag is welke van de twee vanuit financieel perspectief het aantrekkelijkst, of minst onaantrekkelijk is. Daarbij is het zaak niet alleen vanuit de eenmalige investeringen naar de opgave te kijken, maar naar de kosten en opbrengsten op langere termijn. ZorgSaam vernieuwt bij dit alternatief haar huisvesting op eigen terrein. Er is bij dit alternatief geen ruimtelijke of beleidsmatige aanleiding voor het realiseren van woningbouw.
Alternatief 2: samenwerken is maatschappelijk aantrekkelijker en afhankelijk van de gekozen variant (a of b) iets goedkoper of iets duurder Om de alternatieven goed te kunnen vergelijken, is gebruik gemaakt van de ‘Netto Contante Waarde-methode’. Deze gangbare methode is in het hierop volgende kader toegelicht. De uitkomsten op grond van de gehanteerde aannames worden hieronder toegelicht..
69
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Alternatief 3: Samenwerking met de Verenigde Vastgoedeigenaren Bij de definiëring van de alternatieven is een derde alternatief ontstaan: een samenwerking tussen ZorgSaam, de gemeente en de vastgoedeigenaren in het centrum van Oostburg. Zo’n samenwerking kan een grote bijdrage leveren aan de vitaliteit van het centrum van Oostburg. Daarbij kan veel synergie worden bereikt. Een ontwikkeling die uiterst relevant is voor het door gemeente en ZorgSaam te nemen besluit over samenwerking. Tegelijk is over de invulling van dat alternatief 3 nog onvoldoende duidelijk om er nu aan te kunnen rekenen. De extra investeringen komen echter voor rekening van de vastgoedeigenaren en kunnen een besparing opleveren voor ZorgSaam en de gemeente Sluis.
Netto Contante Waarde Methode Projectalternatief 2b: gemeentehuis in het MFC en de kinderopvang naar de campus Geldstromen die in verschillende jaren vallen, mogen niet zomaar bij elkaar opgeteld worden Naast de eerste variant - het gemeentehuis op de campus – is een tweede variant mogelijk. vanwege inflatie (een euro vandaag is meer waard dan een euro volgend jaar) en onzekerheid (een Daarbij gaat het gemeentehuis naar het MFC en de basisschool en kinderopvang naar de zekere euro is meer waard dan een onzekere euro). Deze twee factoren worden uitgedrukt in de campus. Deze variant is ongeveer 0,8 miljoen euro duurder dan het referentie-alternatief, en discontovoet. Daarbij geldt dat hoe risicovoller een project is, de discontovoet hoger wordt. ongeveer 2.6 miljoen duurder ten opzichte van alternatief 2a.Het MFC moet worden omgebouwd en voor en een kinderopvang wordt Waarde een nieuw gebouw neergezet. Dit Daarom passen wede in basisschool de vergelijking Netto Contante (NCW-)methode toe. Deze alternatief heeft als voordeel dat de basisschool gemakkelijker gebruik methodiek vertaalt toekomstige kasstromen in en eenkinderopvang waarde van vandaag. De NCW vankunnen een project maken van alle op de kasstromen campus. Daarnaast blijft hetIn gemeentehuis het is de som vansportfaciliteiten alle verdisconteerde van het project. deze analyseinhanteren we een centrum.
Of de van extra3,0% kosten tegen de baten is een politieke afweging. discontovoet peropwegen jaar.
Verdeling van investeringsbedragen
70
Geschatte uitgaven* NCW (mln)
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
61.7 miljoen
59.8 miljoen
62.5 miljoen
Alternatief afhankelijke kosten en opbrengsten
PM kosten en opbrengsten Alternatief:
1
2b
2a
* Incl. saldering kosten & opbrengsten
Figuur 32: Geschatte uitgaven
ZorgSaam en gemeente Sluis 1
2a
2b
Totale Netto Contante Waarde (NCW) Totaal NCW ZorgSaam
61,7
59,8
62,5
34,0
33,1
33,0
Totaal NCW Gemeente
27,7
26,7
29,5
1
2a
2b
Totale investering (NCW) ZorgSaam Uitgaven
34,0
33,1
33,0
De Stelle Gezondheidscentrum Inkomsten
24,2 12,3
24,0 12,3
23,9 12,3
Opbrengstwaarde grond
2,5
3,2
3,2
Investeringen t.l.v. ZorgSaam per alternatief
Resultaat
71
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Investeringen t.l.v. gemeente Sluis per alternatief 1
2a
2b
Totale investering (NCW) Gemeente Uitgaven
27,6
26,6
29,4
Gemeentehuis MFC
9,0 -
8,2 -
1,8 9,2
Subtotaal
9,0
8,2
11,0*
Zwin College
18,2
18,2
18,2
Overige (bibliotheek, Timeout, infrastructuur) Inkomsten
0,8
1,0
1,0
Opbrengstwaarde grond
0,4
0,8
0,8
Resultaat
*) Voor dat bedrag nieuw gemeentehuis + nieuwe basisschool en kinderopvang (nabij Zwin College en sportvoorzieningen)
Afboeken op de waarde van de huidige panden Het gemeentehuis, Zwin College, gezondheidscentrum Antonius en De Stelle hebben in de boekhoudingen van ZorgSaam en de gemeente nog een waarde. Dat is het gevolg van de boekhoudregels waar zorginstellingen en gemeenten zich aan hebben te houden. Voor de financiële afweging zijn alleen kosten en opbrengsten van belang. In beide alternatieven moeten ZorgSaam en de gemeente in hun boeken waarde versneld afschrijven. Doordat ZorgSaam veel grond overhoudt, is de veronderstelde opbrengst uit de verkoop groter dan de afboeking op de panden. Voor de gemeente geldt dat bij de huidige aannamen niet.
Eenmalige afboekingen en opbrengsten t.l.v. de gemeente Sluis per alternatief
Afboeking vastgoed minus opbrengstwaarde vastgoed Opbrengstwaarde grond Eenmalig: Boekwaarde Zwin College Eenmalig: Boekwaarde Gemeentehuis
72
1 -1,4
2a -3,3
2b -3,1
+0,4 -1,8
+0,8 -1,8
+0,8 -1,8
0
-2,3
-2,1
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Effect van investeringen op de exploitatielasten gemeente Sluis RA1 P2a P2b