a.Verkenning Vitaal WZV - Eindrapportage.docx
Tekst van het document
2021 -
2022 102 102 106
2023 8 8
2024 1.529 2.324 1.849
2025 721 543 1.368
2026 721 673 792
2027 904 854 973
2028 750 698 817
2029 751 696 815
RA1 P2a P2b
2030 1.588 698 817
2031 1.117 696 815
2032 1.117 694 813
2033 1.117 692 811
2034 1.117 690 809
2035 1.117 842 961
2036 1.117 881 1.000
2037 1.117 881 1.000
2038 1.117 879 998
In bovenstaande tabel zien we het volgende: •
Tot en met 2030 nieuwbouw/verbouw: daardoor zijn jaarlijkse kosten tot die tijd niet goed te vergelijken.
•
Vanaf 2031 worden kosten stabiel door afronding van transacties. Vanaf dat jaar is zichtbaar wat het verschil is tussen de alternatieven.
De oorzaak van de verschillen tussen de varianten is onder andere dat de kosten voor het gemeentehuis in alternatief 1 in kortere tijd moeten worden afgeschreven (25 jaar bij verbouw) dan bij de andere alternatieven (40 jaar bij nieuwvouw). De nieuwbouwkosten voor Zwin College, het grootste aandeel in de investeringen ten laste van de gemeente, worden in alle gevallen op een langere periode afgeschreven (40 jaar), omdat in alle alternatieven wordt uitgegaan van volledige nieuwbouw. Hierdoor zijn de financiële verschillen tussen de verschillende alternatieven niet heel groot. In de tabel zijn de effecten van de investeringen/kapitaalslasten per jaar (meerkosten) verdisconteerd met de exploitatielasten per jaar (besparingen) en vormen daarmee een saldo.
Conclusies Voor de gemeente Sluis geldt dat in alle alternatieven extra middelen nodig zijn. Incidenteel gaat het om een bedrag tussen de 1,4 tot 3,3 miljoen. De structurele effecten van de investeringen op de exploitatielasten van de gemeente Sluis variëren (op termijn) tussen de 900.000 euro en 1,1 miljoen euro. •
Alternatief 1 kost circa 1,1 miljoen euro per jaar extra. Daarvoor krijgt de gemeente een verbouwd gemeentehuis op de huidige locatie. Dit belemmert de verdere ontwikkeling van een samenhangend gebied tussen een winkelcentrum met zorgwoningen, een centrum
73
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
voor wonen met zorg, een medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum en een campus met onderwijs- en sportvoorzieningen in combinatie met woningbouw voor (jonge) gezinnen. •
Alternatief 2a kost circa 900.000 euro per jaar extra (wat dus goedkoper is dan alternatief 1; het referentiemodel). De gemeente krijgt daarvoor een nieuw gemeentehuis op de campus, buiten het centrum. Er ontstaan kansen voor het clusteren van wonen, zorg en voorzieningen in centrum (oorspronkelijke plan op grond waarvan de intentieverklaring is getekend en de verkenning is gestart).
•
Alternatief 2b kost circa 1 miljoen euro per jaar extra (wat dus iets goedkoper is dan alternatief 1; het referentiemodel). Het gemeentehuis gaat dan naar het huidige Multifunctioneel Centrum (MFC), in het centrum. Als extra ten opzichte van 2b ontstaat dan – op nadrukkelijk verzoek van de stakeholders – de mogelijkheid van een clustering van onderwijs en opvang (0-18 jaar) op de campus, gekoppeld aan sport- en zorgvoorzieningen die zich daar ook bevinden.
•
Alternatief 3 is financieel vergelijkbaar met 2a/2b. Als extra ontstaat in dit alternatief de aanvullende mogelijkheid van een herontwikkeling van het winkelcentrum, in combinatie met zorgwoningen en maatschappelijke voorzieningen (in aanvulling op de traditionele detailhandel en de horeca die zich daar nu bevinden). Dit alternatief heeft de nadrukkelijke voorkeur van de vastgoedeigenaren in het centrum van Oostburg en sluit aan bij de eerdere motie van de gemeenteraad.
Een verkennende analyse met onzekerheden De door Rebel uitgevoerde analyse had een verkennend karakter. Er liggen nog geen ontwerpen, dus is er vooral met kentallen en globale kostenramingen gerekend. Een aantal posten, zoals planschade, is als PM-post meegenomen. De meeste van deze posten verschillen niet veel tussen de varianten. Zij zijn niet van invloed op de voorliggende keuze tussen wel of niet samenwerken. Naast financiële ook maatschappelijke waarde De alternatieven hebben niet alleen een financiële, maar ook een maatschappelijke waarde. Die maatschappelijke waarde is soms uit te drukken in euro’s, maar niet altijd en niet voor alle maatschappelijke baten.
74
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Met een renovatie van het bestaande gemeentehuis kan op het gebied van klimaatbeheersing, energiegebruik en bedrijfsvoering nooit hetzelfde resultaat worden geboekt als met nieuwbouw. De kostenbesparing op de energie zijn meegenomen in de analyse, maar de waarde van het beperken van CO2-uitstoot of een hogere arbeidsproductiviteit door efficiëntere arbeidsprocessen en een lager ziekteverzuim nog niet. Het referentiemodel (alternatief 1) gaat uit van tijdelijke huisvesting van de gemeente tijdens de renovatie, de twee andere alternatieven niet. De kosten van het twee keer verhuizen zijn meegenomen, het ongemak niet. Bij vervangende nieuwbouw zijn er meer mogelijkheden om het hele gebied effectiever, gebruiksvriendelijker en meer in samenhang te ontwikkelen. De waarde daarvan hangt af van het nog te ontwikkelen masterplan dat partijen uiteindelijk omarmen. Dan is pas te zeggen of de extra flexibiliteit ook tot betere oplossingen leidt. Daar is nu nog geen uitspraak over te doen. Alternatievenkeuze gemeentehuis Referentiealternatief: verbouw / verduurzamen
2a Nieuwbouw
2b Inpassing MFC
Inrichting pand
-
++
+
Onderhoudskosten en exploitatielasten Werkklimaat
-
+
+
-
+
+
Verduurzaming
- /+
+
+
Bereikbaarheid
+
++
- /+
Parkeermogelijkheden
- /+
++
+/-
Kansen zorgwijk
-
+
+
Effecten winkelcentrumgebied Kansen doorgaande leer- / zorglijn onderwijs Tijdige realisatie Centrum voor Wonen en Zorg
+
-
+
-
-
++
++
-
+
De bovenste helft van de tabel heeft betrekking op aspecten van het gebouw zelf. Het is logisch dat een volledig nieuw ontworpen gebouw hierbij het hoogste scoort. Inpassing in het huidige MFC scoort ook nog steeds goed omdat het een modern, energiezuinig gebouw is met een
75
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
harde buitenkant en een zachte binnenkant. Het is dus makkelijk aanpasbaar. De verbouwing van het huidige gebouw scoort op deze onderdelen het slechtst, omdat het gebouw moeilijk aanpasbaar is. De onderste helft van de tabel heeft betrekking op de maatschappelijke n effecten van de locatiekeuze van het gemeentehuis op de kansen voor de ontwikkelingen in de zorg, het onderwijs en het winkelcentrum. En op de haalbaarheid van de planning. Bij de maatschappelijke effecten scoort variant 2b het beste (inpassing gemeentehuis in MFC). Dat heeft vooral te maken met de kansen die hier worden geboden om een onderwijscampus te realiseren met een doorgaande leer- en zorglijn (0-18 jaar) en een koppeling met zorg en sport. Voor ZorgSaam is een tijdige oplevering voor vervangende nieuwbouw van de huidige Stelle (in de vorm van een centrum voor wonen met zorg) een belangrijke voorwaarde voor een eventuele samenwerking. Daarom is er ook een vergelijk gemaakt tussen het tijdspad van de verschillende alternatieven. Hieruit blijkt dat nieuwbouw op het eigen terrein de snelste optie is. Deze optie biedt echter geen mogelijkheden tot een clustering met de andere voorzieningen voor wonen, zorg, winkels en sociaal maatschappelijke functies in het centrum; één van de doelen van deze verkenning.
Alternatief 2a biedt voor ZorgSaam de meeste risico, omdat in deze variant op zeer korte termijn door de gemeente uitspraken moeten worden gedaan hoe zij haar bedrijfsvoering wil inrichten op de helft van het huidige bruto vloeroppervlakte. Op grond hiervan moet een architect een ontwerp gaan maken, over dat ontwerp moet een besluit worden genomen. Vervolgens moet de bouw worden aanbesteed en gegund en daarna kan de bouw starten. In alternatief 2b moet zo spoedig mogelijk worden gestart met de nieuwbouw voor de kinderopvang en het primair onderwijs. We denken dat dit proces sneller te doorlopen is, omdat er nog een vrij recent programma van eisen ligt, dat alleen geüpdatet hoeft te worden. Daarna kan op korte termijn het ontwerp en de bouw worden aanbesteed, gegund en gestart. Tijdens deze processtappen heeft de gemeente de tijd om in alle rust na te denken (en te besluiten) over haar bedrijfsvoering op een kleiner oppervlakte en over een plan voor de verbouwing van het huidige multifunctioneel centrum tot gemeentehuis. De verbouwing en verhuizing van het gemeentehuis naar het multifunctioneel centrum kan dan zo spoedig mogelijk na oplevering van de nieuwbouw van de basisscholen en kinderopvang op de campus plaatsvinden. In alle gevallen geldt dat de planning krap is en dat snel handelen noodzakelijk is.
De planning voor alternatief 2a en 2b (het kritieke pad) is in onderstaande figuur weer gegeven.
76
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Advies alternatievenkeuze ZorgSaam 1 Referentiealternatief: nieuwbouw op eigen terrein
2a/2b Nieuwbouw op locatie gemeentehuis / schoolplein
3 Nieuwbouw op locatie gemeentehuis / centrum
Inrichting pand
+
+
+
Onderhoudskosten en exploitatielasten Woon- en werkklimaat
+
+
+
+
+
+
Verduurzaming
+
+
+
Bereikbaarheid & parkeermogelijkheden Kansen zorgwijk
++
++
-/+
-
+
+
Inclusie ouderen
-
+
++
Effecten centrumontwikkeling Samenwerken met zorgaanbieders Nieuwbouwwoningen (gezinnen) op campus
-
+
++
-
+
++
-
+
++
77
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Ook hier heeft de bovenste helft van de tabel betrekking op aspecten van het gebouw zelf. Omdat ZorgSaam in alle alternatieven nieuwbouw pleegt van al haar vastgoed, zien we hier een eenduidig beeld in alle alternatieven. Ook hier heeft de onderste helft van de tabel betrekking op de maatschappelijke opbrengsten van de locatiekeuze van ZorgSaam voor onder andere de kansen voor het realiseren van een zorgwijk in combinatie met het winkelcentrum (en daarmee de inclusie van ouderen), de mogelijkheden tot samenwerking met andere zorgaanbieders (zoals Tragel, Emergis en Zeeuwse Gronden) en de mogelijkheden voor de realisatie van woningen voor gezinnen c.q. medewerkers van ZorgSaam op de campus (naast het realiseren van zorgwoningen zijn ook voldoende geschikte woningen voor haar personeel van groot belang voor ZorgSaam). Ook hier geldt: Hoe hoger het ambitieniveau van het alternatief, hoe groter de maatschappelijke effecten en opbrengsten.
Alternatievenkeuze Overig 1
2a/2b
3
Financieringsmogelijkheden door derden Kansen bouwtitels
-
+
++
-
+
++
Behoud voorzieningen
-/+
+
++
Maatschappelijke impact: invloed op vestigingsklimaat inwoners en bedrijven Stimuleren gezonde leefomgeving
-/+
+
++
-
+
++
Naar mate het ambitieniveau en de integraliteit van het alternatief toeneemt, nemen ook de kansen voor financiering door derden toe. Evenals de kansen om extra ruimte op de plancapaciteit voor woningbouw te verkrijgen bij de Provincie Zeeland. Hoe hoger het ambitieniveau van de plannen, hoe beter deze ook bijdragen aan de doelstellingen van de provincie. Het woningbouwprogramma draagt in deze alternatieven ook bij aan het in stand houden van de zorg en het onderwijs en aan het versterken van het winkelcentrumgebied, de arbeidsmarkt, de leefbaarheid en een gezonde leefomgeving. Allemaal doelstellingen van de provincie. Daarnaast heeft een integrale gebiedsontwikkeling, inclusief wonen, zorg, onderwijs, kinderopvang, sport en een aantrekkelijk winkelgebied, ook het grootste effect op het vestigingsklimaat voor inwoners en (daarmee) ook op het vestigingsklimaat van bedrijven.
78
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
4.4
Vervolgproces
Voor de besluitvorming over een eventuele samenwerking is het van belang om ook het vervolgproces in beeld te hebben hoe we bovenstaande clusters van (deel)projecten verder gaan concretiseren en tot uitvoering gaan brengen. Hiervoor is na de verkenningsfase een planvormingsfase voorzien. Het is belangrijk dat de betrokken partijen duidelijk hebben wie, wat en wanneer ze daarvoor nodig hebben, wat de kosten hiervoor zijn en hoe zij de kosten en verantwoordelijkheden verdelen. In deze paragraaf gaan we hier nader op in. Alle andere alternatieven dan het referentiemodel bestaan uit een clustering van deelprojecten, die ieder op hun eigen manier bijdragen aan de ontwikkeling van Oostburg en de rest van Zeeuws-Vlaanderen. We onderscheiden de volgende clusters en (deel)projecten: 1. Ontwikkeling centrum voor wonen en zorg (op locatie gemeentehuis): Deelprojecten: a. Verplaatsen gemeentehuis + bouwrijp opleveren locatie (actie gemeente) b. Bouw nieuw centrum voor wonen met zorg (actie ZorgSaam). Door de sloop van het niet-monumentale deel van het gemeentehuis en een slimme herinrichting van het achterliggende parkeerterrein, ontstaat de mogelijkheid om ter hoogte van de Nieuwstraat de oude grens tussen stad en land terug te brengen. Een verwijzing naar de rijke geschiedenis van Oostburg als onderdeel van de Staats-Spaanse Linies.
2. Herontwikkeling centrum Oostburg. Door winkels, horeca en (zorg)voorzieningen (weer) in het centrum te concentreren geven we een impuls aan een geconcentreerd en levendig centrum. In panden en op terreinen buiten het centrum (waaronder in de aanloopstraten) ontstaat ruimte om woonproducten te realiseren die aansluiten bij de behoeften van huishoudens die best in Oostburg zouden willen wonen, maar hier nu geen passende woonruimte kunnen vinden. Belangrijke peilers van het project zijn de koppeling tussen de voorziene zorgwijk in het centrum en het naastgelegen nieuwe centrum voor wonen met zorg, de kansen voor het huisvesten van sociaal maatschappelijke voorzieningen paramedische diensten en de herontwikkeling van de Burchtstraat (en omgeving) tot aantrekkelijk winkelgebied met boven de winkelplint mooie appartementen. 3. Ontwikkeling campus Oostburg. De campus wordt een mooi ingericht landschapspark dat niet alleen sport- en onderwijsvoorzieningen huisvest, maar ook een groene verbinding vormt via Groote Gat, Euregiotuinen en de golfbaan met het buitengebied.
79
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Deelprojecten: a. Bouwrijp opleveren locatie Stelle b. Nieuwbouw Zwincollege c.
Nieuwbouw primair onderwijs en kinderopvang (of gemeentehuis)
d. Nieuwbouw medisch centrum, met geïntegreerd gezondheidscentrum e. Ontwikkeling gezinswonen op de campus, in het groen (inclusief herontwikkeling sportcomplex en sportvoorzieningen). Tussen Veerhoeklaan en Torenweidelaan ontstaat dicht bij het centrum de kans voor een campus met sport- en onderwijsvoorzieningen en een voor Oostburg uniek en eigentijds woonmilieu. Naast de nieuwe appartementen in het centrum is dit de plek die huishoudens van binnen en buiten Oostburg en Zeeuws-Vlaanderen zal verleiden hier neer te strijken. Naar verwachting vooral jonge gezinnen met kinderen. Hierdoor ontstaat naar verwachting naast een migratie van buiten Zeeuws-Vlaanderen ook een doorstroming op de woningmarkt binnen Oostburg en Zeeuws-Vlaanderen waarbij in andere wijken starterswoningen vrijkomen.
Voor de realisatie van het centrum voor wonen met zorg en het winkelcentrum annex zorgwijk worden samenwerkingsovereenkomsten (en realisatieovereenkomsten) gesloten tussen respectievelijk ZorgSaam en de gemeente Sluis en tussen ZorgSaam, de gemeente Sluis en de stichting Herontwikkeling Centrum Oostburg. Voor de ontwikkeling van de campus doorlopen we een ander proces. Hier komt geen businesscase voor, maar een proces om via een publiek-private aanbesteding/samenwerking dit onderdeel van de stedenbouwkundige visie c.q. het globaal ruimtelijk ontwerp voor de kern Oostburg te realiseren. Afhankelijk van de (omvang van de) precieze locatie van basisschool met kinderopvang, het gemeentehuis en het medisch centrum, blijft er meer of minder ruimte over voor de ontwikkeling van woningbouw. Deze ontwikkelruimte voor woningbouw komt in handen van de gemeente die daar – al dan niet gefaseerd – private partijen bij kan betrekken om de ontwikkeling gestalte te geven en ontwikkelrisico’s op zich te nemen. De fasering is afhankelijk van de ligging van de ontwikkelruimte en de zekerheid in het stedenbouwkundig plan dat beschikbaar is voor woningbouw, het tijdstip waarop dat deel van de ontwikkelruimte beschikbaar komt en de aansluiting van het gewenste woningtype op de marktvraag.
Suggestie is om de woningbouw in de campus in de markt te zetten in combinatie met de herontwikkeling van het sportcomplex en de sportvoorzieningen (via een vereveningsbijdrage in natura).
80
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
4.4.1.
Wie? Projectorganisatie
Ieder deelproject heeft een projectleider en eigen kosten, maar daarnaast is een projectorganisatie nodig die de integraliteit, planning en het ruimtelijk kader bewaakt. Vanwege de benodigde kwaliteit, capaciteit, flexibiliteit en continuïteit adviseert het verkenningsteam om een projectorganisatie op te richten, buiten de gemeente Sluis en ZorgSaam, met een eigen opdracht, verantwoordelijkheden, budget, directeur en aansturing. De aansturing vindt plaats vanuit een bestuur gevormd door de gezamenlijke opdrachtgevers. Omdat de projectorganisatie een eigen budget geeft bestaat ook de mogelijk om de benodigde kennis, kunde en expertise extern in te huren en is de projectorganisatie niet afhankelijk van het beschikbare personeelsaanbod binnen ZorgSaam en de gemeente Sluis. Voor de bemensing en/of bekostiging van de projectorganisatie zal ook een beroep worden gedaan op de Regio Deals en andere, beschikbare regelingen. De gezamenlijke projectorganisatie is onder meer verantwoordelijk voor het uitwerken van het stedenbouwkundig ontwerp, ontwikkeling, coördinatie en begeleiding van de verschillende deelprojecten en communicatie en participatie door stakeholders, ondernemers en inwoners.
Die deelprojecten zijn tenminste de realisatie van het nieuwe gemeentehuis, het nieuwe centrum voor wonen met zorg en een nieuwe zorgwijk (bij voorkeur gesitueerd in en in samenhang met de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum) . De deelprojecten maken bovendien aan de zuidwestzijde van Oostburg de weg vrij voor de realisatie van een campus met sport- en onderwijsvoorzieningen én de ontwikkeling van nieuwe aantrekkelijke eigentijdse woningen. De projectorganisatie legt verantwoording af aan de gemeente, ZorgSaam en de eigenaren van het centrumproject. De gemeente behoudt zijn publiekrechtelijke verantwoordelijkheid, maar in de uitvoering wordt zoveel mogelijk uitbesteed aan de projectorganisatie. Concreet zijn de taken van de projectorganisatie: •
Toezien op naleving gemaakte afspraken.
•
Opstellen stedenbouwkundige ontwerpen, risicoanalyses en business cases van totale project en deelprojecten.
•
Opstellen documenten t.b.v. ruimtelijke ordeningsprocedures (en aanleveren bij gemeente), met uitzondering van aanvragen omgevingsvergunning voor realisatie individuele bouwwerken.
81
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
•
Opstellen nadere overeenkomsten tussen partijen, waaronder anterieure overeenkomsten.
•
Voorbereiden en begeleiden grondtransacties .
•
Voorbereiden en opvolgen bijeenkomsten en besluitvorming bestuur.
•
Verzorgen publiekscommunicatie over project.
•
Coördineren en afstemmen communicatie over deelprojecten door partijen.
•
Inrichten participatietrajecten met belanghebbenden en samenleving.
Kosten projectorganisatie De kosten voor de projectorganisatie zijn begroot op € 400.000 en zijn als volgt opgebouwd: Activiteit
Kosten
Opstellen masterplan en supervisie
50k
Planeconomie
45k
Projectdirecteur
150k
Juridische advisering
25k
Participatiebegeleiding / communicatieadviseur
60k
Communicatiemiddelen, bijeenkomsten, website, informatiepunt
60k
Onvoorzien
10k
Totaal
400k
De kosten hebben betrekking op de planvorming. De projectorganisatie heeft een coördinerende en adviserende taak en beperkt zich tot de gezamenlijkheid; de partijen blijven verantwoordelijk voor hun deelproject. De inhuur van een architect voor een deelproject valt bijvoorbeeld buiten de samenwerking.
82
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Aansturing projectorganisatie
Figuur 33: Projectorganisatie
Alle opdrachtgevers leveren één bestuurder die tezamen het bestuur van de projectorganisatie vormen. Daaronder opereert een directeur met een eigen opdracht, verantwoordelijkheden en budget. Onder meer om benodigde kennis, kunde en expertise in te huren. De directeur legt verantwoording af aan het bestuur.
4.4.2
Wat? Ruimtelijke kaders en planning deelprojecten
In het eerste en tweede kwartaal van 2022 (zo spoedig mogelijk na besluitvorming) wordt gestart met de nadere planvorming, inclusief stedenbouwkundige visie en ruimtelijk ontwerp voor de kern Oostburg en de planning van de deelprojecten. Daarna kan gestart worden met het ontwerp en realisatie van de deelprojecten. Voor ieder deelproject wordt een realisatieovereenkomst gesloten. Ieder deelproject heeft een projectleider en eigen kosten. De projectorganisatie bewaakt hierbij de integraliteit, planning en het ruimtelijk kader.
83
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Figuur 34: Deelprojecten
4.4.3
Wanneer? Volgordelijkheid en planning
De realisatie van het totale plan vraagt om een strakke planning en processturing. Vanuit het definitieve ruimtelijk ontwerp kan tevens een definitieve planning van de (deel)projecten worden gemaakt. De volgtijdelijkheid daarbij is van groot belang. Voor deze rapportage volstaan we met een globale planning en tijdspad. Tijdpad ontwikkeling gemeentehuis, centrum voor wonen met zorg, zorgwijk met winkelcentrum en voortgezet onderwijs
84
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
In alternatief 2a wordt gestart met de nieuwbouw van het gemeentehuis. Op een braakliggend stuk grond, met een blanco ontwerp. In dit geval moet er eerst een programma van eisen voor het gemeentehuis worden opgesteld en hierover worden besloten. Vervolgens moet een architect worden aanbesteed voor het ontwerp, dat ontwerp moet worden gemaakt en hierover moet een besluit worden genomen. Daarna wordt de bouw aanbesteed en tenslotte kan de bouw starten. Dit proces duurt enige tijd. In alternatief 2b wordt gestart met de nieuwbouw van de kinderopvang en het primair onderwijs. Dit gaat sneller dan de nieuwbouw van het gemeentehuis omdat er al een programma van eisen ligt van 5 jaar geleden. Dit hoeft alleen te worden geactualiseerd. Ook de besluitvorming gaat iets vlotter. Ook voor het gemeentehuis is het proces eenvoudiger omdat voor de verbouwing van een bestaand pand andere processtappen nodig zijn. Deze kunnen sneller worden doorlopen. Uiteindelijk kan in dit alternatief ongeveer op hetzelfde moment gestart worden met de bouw van het centrum voor wonen met zorg op de locatie van het voormalige gemeentehuis. Qua planning is er voorkeur of voordeel tussen de alternatieven 2a en 2b.
Dit schema laat verder zien dat het ontwerp voor het centrum en de onderliggende afspraken die daarvoor nodig zijn (alternatief 3), pas hoeven te zijn afgerond op het moment dat er gestart wordt met de bouw van de zorgwoningen/zorgwijk. Op dat moment is er mogelijk ook meer duidelijk (een besluit) over de omvang, vorm en locatie van het gezondheidscentrum; of deze al dan niet (deels) in het centrum gerealiseerd kan worden. Om te kunnen starten met de nieuwbouw of verplaatsing van het gemeentehuis en/of voor de nieuwbouw van het centrum voor wonen met zorg (De Stelle) hoeft er nog geen overeenstemming met en tussen vastgoedeigenaren te zijn of een ontwerp klaar te liggen voor het centrum, omdat de eerste fase van de realisatie van de plannen los staat van de ontwikkelingen in het centrum.
4.4.4
Realisatieovereenkomsten
Als de volgordelijkheid en het ruimtelijk kader voor de deelprojecten duidelijk zijn, kan worden gestart met het opstellen van de realisatieovereenkomsten voor de deelprojecten. De realisatieovereenkomsten (per deelproject) volgen, na of vanuit de samenwerkingsovereenkomsten. Daar waar de samenwerkingsovereenkomst(en) de overgang van verkenningsfase (2021) naar planvormingsfase (2022) markeren, vormen de realisatieovereenkomsten de overgang van planvorming naar realisatiefase (vanaf 2023)
85
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Om de uitvoering te stroomlijnen worden per deelproject realisatieovereenkomsten tussen de gemeente Sluis en andere partijen getekend, te weten: •
Centrum voor wonen met zorg ZorgSaam.
•
Medisch centrum, met geïntegreerd gezondheidscentrum ZorgSaam.
•
Herontwikkeling winkelcentrum en zorgwijk Vastgoedeigenaren en ZorgSaam.
•
Nieuwbouw Zwin College voortgezet onderwijs Zeeuws-Vlaanderen.
•
Nieuwbouw basisschool en kinderopvang (in alternatief 2b) Elevatio, Escalda en Stichting Kinderopvang Zeeuws-Vlaanderen.
•
Herhuisvesting bibliotheek Bibliotheek Zeeuws-Vlaanderen.
•
Herhuisvesting Scholierencentrum n.v.t. (gemeente zelf).
•
Ontwikkeling campus Oostburg: herontwikkeling sportvoorzieningen, herontwikkeling sportcomplex, realisatie infrastructuur (busstation) en woningbouw op de campus Vastgoedontwikkelaars en bouwbedrijven (via aanbesteding of prijsvraag).
4.4.5
Participatie: samen geven we onze toekomst vorm
Na ondertekening van de samenwerkingsovereenkomsten komt het programma Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen in een nieuwe fase terecht van planvorming. Hierbij vinden we het belangrijk dat we samen onze toekomst vormgeven. We betrekken inwoners, ondernemers en stakeholders bij de verdere planvorming. a.
Meedenken over definitief ruimtelijk ontwerp en inrichten fysieke leefomgeving In deze fase wordt een definitief ruimtelijk ontwerp uitgewerkt voor de zorgwijk en de campus. Verdere inbreng van stakeholders en ondernemers is daarbij essentieel, evenals raadpleging van inwoners bij het vormgeven van de toekomst van Oostburg en de gemeente. Het gaat dan onder andere om vraagstukken die te maken hebben met het definitieve ruimtelijke ontwerp en de stedenbouwkundige visie, het inrichten van de fysieke leefomgeving en het ontwerpen van woningen, wijken, gebouwen, (zorg)complexen, winkelcentrumgebieden en recreatieve (groen)gebieden. Op programmaniveau is daarnaast doorlopend in beeld te brengen wat inwoners van belang vinden bij een gezond en gelukkig leven in de gemeente Sluis.
86
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
b.
In dialoog over rol Bij de het voorziene participatieproces is een stap opgenomen waarbij in dialoog wordt gegaan met inwoners over hun wenselijke rol bij de ontwikkelingen. Oog voor een brede participatie is hierbij van belang zodat ook multiproblematiek een plaats krijgt en ook kwetsbare inwoners inbreng hebben. Uitgangspunt bij de te organiseren participatie is dat de samenwerkingsovereenkomst de basis vormt van alle te ondernemen en geplande activiteiten. Participatie start vanuit een duidelijk gemeenschappelijk beeld en heldere communicatie waarmee iedereen geïnformeerd is over de uitgangspunten.
Uitgangspunten •
Brede participatie/inclusiviteit.
•
Informeren, raadplegen en betrekken bij invulling/planvorming.
•
Projectorganisatie neemt initiatief.
•
Aandacht voor specifieke doelgroepen (o.a. gebruikers GCA, winkeliers, ouders, ouderen en jongeren).
•
Thematische aanpak: inhoudelijke sporen die aansluiten bij interesses.
•
Inwoner zelf aan zet: nadenken over de eigen rol.
•
Aansluiten bij bestaande gremia (o.a. stads- & dorpsraden).
•
Ruimte voor initiatieven door inwoners.
Processtappen (2022) 1. Oprichting projectorganisatie (Q1). 2. Informatie delen + communicatiekanalen inrichten (Q1). 3. Invulling geven aan rol inwoner en ‘vitaliteit’ (Q1). 4. Invulling geven aan definitief ruimtelijk ontwerp (Q2). 5. Participatie projecten inhoudelijke sporen (Q2):
87
•
Vitaliteit
•
Zorg
•
Onderwijs
•
Sport & recreatie
•
Wonen
•
Detailhandel
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
4.5
Samenwerkingsovereenkomsten
Op basis van dit rapport besluiten de gemeente Sluis en ZorgSaam of zij de realisatie van hun projecten in Oostburg samen oppakken of ieder voor zich. Met de ondertekening van bijgaande gondruilovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst spreken partijen naar elkaar af om hun deelprojecten gecoördineerd en in samenhang te realiseren. Daarbij maken ze ook een aantal concrete afspraken. De belangrijkste concrete afspraken hebben betrekking op: •
Het uitruilen van grond, waarbij ze ook afspreken hoe en tegen welke prijs ze dat zullen doen.
•
Hoe zij de komende periode met elkaar samenwerken, welke activiteiten ze ontplooien, hoe ze met risico’s omgaan en hoe ze met elkaar omgaan als er onenigheid ontstaat, een partij zijn afspraken niet nakomt of een partij de overeenkomst wenst te beëindigen.
•
Het oprichten van een gezamenlijke projectorganisatie, die zij een gezamenlijke opdracht geven en waarvan zij de kosten zullen delen.
Grondruilovereenkomst Als de partijen besluiten samen verder te gaan, dan ondertekenen de gemeente en ZorgSaam allereerst een grondruilovereenkomst. Daarin spreken ze af dat en onder welke voorwaarden ZorgSaam de grond onder het niet monumentale deel van het gemeentehuis en de parkeerplaatsen overneemt van de gemeente ten behoeve van de realisatie van het centrum voor wonen met zorg en de gemeente de huidige gronden van ZorgSaam overneemt ten behoeve van de ontwikkeling van de campus. De overeenkomst is een voorwaarde om tot de realisatie van het beoogde concept met een zorgwijk en campus te komen in Oostburg. Voordat ZorgSaam kan starten met de bouw van het centrum voor wonen met zorg moet het niet monumentale deel van het gemeentehuis zijn gesloopt en moet voor het gemeentehuis dus een andere plek zijn gevonden. Samenwerkingsovereenkomst In aanvulling op de grondruilovereenkomst sluiten ZorgSaam, de gemeente Sluis en de stichting Herontwikkeling Vastgoed Oostburg een samenwerkingsovereenkomst Centrumontwikkeling Oostburg (SOK) voor de herontwikkeling van het centrum in Oostburg combinatie met een zorgwijk van tenminste 50 zorgwoningen, als uitwerkingen van het programma Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen.
In de SOK spreken de gemeente, ZorgSaam en de stichting Herontwikkeling Vastgoed Oostburg af hoe ze hun samenwerking organiseren, hoe zij hun plannen samen concreet gaan maken en hoe ze die plannen gaan realiseren. In de SOK
88
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
spreken partijen daartoe onder andere af dat zij een gezamenlijk projectorganisatie oprichten die de opdracht krijgt om een gezamenlijk masterplan te maken, activiteiten van de partijen te coördineren, partijen waar efficiënt te ondersteunen en een aantal gezamenlijke activiteiten uit te voeren. Daaronder bijvoorbeeld het namens partijen aanvragen van subsidies en het verzorgen van publiekscommunicatie. We gaan er vanuit dat ook de stichting Herontwikkeling Vastgoed Oostburg, namens de verenigde vastgoedeigenaren in het centrum, de SOK zal ondertekenen. De overeenkomst is echter zo opgezet dat ZorgSaam en de gemeente samen verder kunnen (alternatief 2a/b) als de stichting en de vastgoedeigenaren hun intenties ten aanzien van alternatief 3a/3b toch niet kunnen waarmaken. De planvormingsfase waarop de SOK betrekking heeft eindigt met ondertekening van de op de SOK volgende realisatieovereenkomsten (ROK). Zodra die getekend worden kan worden gestart met de realisatie. Dat betekent dat voor die tijd bijvoorbeeld ook de omgevingsvergunningen moeten zijn verleend. Convenant De SOK heeft alleen betrekking op de stedenbouwkundige invulling van dat programma voor Oostburg. De SOK heeft geen betrekking op de andere kernen in de gemeente Sluis en ook niet op andere beleidsterreinen.
Om het programma Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen te realiseren, moeten over de andere kernen en andere beleidsterreinen wel afspraken worden gemaakt. Dat gebeurt in het convenant Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen, dat naar verwachting niet alleen wordt ondertekend door de gemeente en ZorgSaam, maar ook door de andere zorgaanbieders in de gemeente Sluis, door onderwijsinstellingen, woningcorporaties en belangenverenigingen van ondernemers. Want alleen samen houden we West ZeeuwsVlaanderen vitaal. Proces ontwikkeling campus (inclusief gezinswonen en sportcomplex) Voor de realisatie van het centrum voor wonen met zorg en het winkelcentrum annex zorgwijk wordt respectievelijk een grondruilovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen respectievelijk ZorgSaam en de gemeente Sluis en tussen ZorgSaam, de gemeente Sluis en de stichting Herontwikkeling Centrum Oostburg (en vervolgens realisatieovereenkomsten) Voor de ontwikkeling van de campus doorlopen we een ander proces. Hier komt geen businesscase voor, maar een proces om via een publiek-private aanbesteding/samenwerking dit onderdeel van het globaal ruimtelijk ontwerp voor de kern Oostburg te realiseren.
89
Resultaten verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Afhankelijk van de (omvang van de) precieze locatie van basisschool met kinderopvang, gemeentehuis en medisch centrum, blijft er meer of minder ruimte over voor de ontwikkeling van woningbouw. Deze ontwikkelruimte voor woningbouw komt in handen van de gemeente die daar – al dan niet gefaseerd – private partijen bij kan betrekken om de ontwikkeling gestalte te geven en ontwikkelrisico’s op zich te nemen. De fasering is afhankelijk van de ligging van de ontwikkelruimte, het tijdstip waarop dat deel van de ontwikkelruimte beschikbaar komt en de aansluiting van het gewenste woningtype op de marktvraag. Suggestie is om de woningbouw in de campus in de markt te zetten in combinatie met de herontwikkeling van het sportcomplex en de sportvoorzieningen (via een vereveningsbijdrage in natura). Daarom ligt er op dit moment nog geen businesscase of samenwerkingsovereenkomst voor dit onderdeel van de planvorming voor, maar beperken wij ons hier tot een procesbeschrijving.
4.6
Risicoparagraaf / Risico’s en beheersmaatregelen
Risico
Beheersmaatregel
Organisatorisch
Organisatorisch
•
Kwaliteit
•
Inrichten projectorganisatie, op afstand (buiten
•
Beschikbaarheid
gemeente en ZorgSaam), met eigen opdracht,
•
Continuïteit
verantwoordelijkheden, budget, directeur en aansturing
Financieel
•
Aansturing door meerdere opdrachtgevers (2 of 3)
•
Prijspeilontwikkeling
•
Benodigde kennis en kunde extern in te huren
•
Grondspeculatie Juridisch
Planning •
Afspraken (over kosten en planning etc.)
Duur planologische
afdwingbaar vastleggen in samenwerkings- en
procedures
realisatieovereenkomsten
•
Stagnatie in bouw
•
Bezwaar- en beroepsprocedures
Draagvlak bij inwoners, bestuur, partners
90
•
•
Vestigen voorkeursrecht op benodigde locaties
Communicatief •
(Publieks)communicatie en (inwoners)participatie
•
Nakomen afspraken
5. Conclusies (en advies)
Conclusies (en advies) Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Referentie-alternatief valt af •
Duurste.
•
Minste opbrengsten qua doelstellingen.
Argumenten voor alternatief 2a ‘impuls aan zorg én goedkoopste optie’ •
Goedkoopste optie.
•
Verbetering vastgoed ZorgSaam en gemeente Sluis
•
Kansen voor clustering wonen, zorg en voorzieningen (vertrekpunt verkenning), maar nadruk ligt op vergrijzing en zorg (realisatie ‘zorgdorp’)
Argumenten voor alternatief 2b ‘impuls aan zorg én onderwijs’ •
Niet goedkoopste optie, maar gelet op doelen logische keuze.
•
Wens onderwijs gerealiseerd: Realiseren campus / doorgaande zorg- en leerlijn 0-18 (koppeling voortgezet onderwijs, primair onderwijs en kinderopvang) / koppeling zorg (GCA) / koppeling sport en bewegen c.q. gezonde leefstijl (sportcomplex).
•
Wens gemeente gerealiseerd: Gemeentehuis blijft in centrum.
•
Grotere maatschappelijke impact, impuls aan vitaliteit en logische koppeling van functies.
Impuls voorzieningen/signaal vestigingsklimaat
92
Conclusies (en advies) Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Argumenten voor alternatief 3 ‘Impuls aan zorg, onderwijs, detailhandel én woningen’ (Vergroenen en verjongen) •
Doorgroeimodel op 2b (voordelen 2b +….).
•
Vergroten inclusie ouderen.
•
Vergroten aantrekkelijkheid voor jongeren en gezinnen.
•
Gerichte aanpak voor oplossen leegstand centrum.
•
Vergroten kansen ondernemers en vastgoedeigenaren.
•
Alternatief detailhandel: (zorg)woningen, maatschappelijke functies en voorzieningen in plint.
•
Businessmodel voor vastgoedeigenaren (daardoor bereidheid investeringen).
•
Met concentratie voorziening in centrum meer ruimte voor groene en ruime campus en kwalitatieve invulling woonvoorziening op campus.
•
Impuls aan vitaliteit van West Zeeuws-Vlaanderen.
Verder versterken impuls voorzieningen/signaal vestigingsklimaat.
93
Conclusies (en advies) Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Advies Samenvattend adviseert het verkenningsteam aan de Raad van Bestuur en de Raad van Toezicht van ZorgSaam en aan het college van B&W en de gemeenteraad van Sluis om de volgende besluiten te nemen om de samenwerking te bekrachtigen en te formaliseren: 1. In te stemmen met de uitgangspunten (inhoudelijk, ruimtelijk, kwantitatief). 2. Zo spoedig mogelijk te starten met de realisatie van alternatief 2b en parallel daaraan te starten met de verdere uitwerking van alternatief 3. 3. In te stemmen met het beschikbaar stellen van benodigde financiële middelen voor investeringen en jaarlasten (principebesluit; begrotingswijziging volgt later). 4. In te stemmen met het beschikbaar stellen van benodigde middelen in termen van menskracht: inrichten projectorganisatie (samenstelling, positionering, kosten, kostenverdeling). 5. In te stemmen met de wijze van participatie (inwoners; gebruikers Gezondheidscentrum Antonius; winkeliers centrum Oostburg; patiëntenvereniging en bestuur medische staf ZorgSaam; ouders, personeel en leerlingen voorgezet en primair onderwijs) voor onder meer het uitwerken van het definitief ruimtelijk ontwerp voor de kern Oostburg en later ook voor de deelprojecten 6.
Een grondruilovereenkomst te sluiten tussen ZorgSaam en de gemeente Sluis waarin afspraken worden gemaakt over de uitruil van de grondposities van ZorgSaam en de gemeente Sluis in Oostburg om alternatief 2b mogelijk te maken. 7. Een samenwerkingsovereenkomst te sluiten tussen de gemeente Sluis, ZorgSaam en de Stichting herontwikkeling vastgoed Oostburg met betrekking tot de herontwikkeling van het winkelcentrum inclusief zorgwoningen en (maatschappelijke) voorzieningen (alternatief 3) 8.
In te stemmen met het vervolgproces: onder andere het inrichten van een projectorganisatie, uitwerken masterplan (inclusief definitief ruimtelijk ontwerp en planning deelprojecten), de bijbehorende kosten (en de verdeling daarvan).
94
6. Bijlage
Conclusies (en advies) Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid
Bijlage 6.1
Notitie zorginhoudelijke visie Vitaal WZV (HHM)
6.2
Woningbouwprogramma gemeente Sluis (SpringCo)
6.3
Globaal ruimtelijk ontwerp Oostburg (Van Kerkhoff)
6.4
Financiële verkenning Vitaal WZV (Rebel)
6.5
Procesvoorstel Participatie Vitaal WZV (BOOM)
6.6
Grondruilovereenkomst Centrum en Campus Oostburg
6.7
Samenwerkingsovereenkomst Centrumontwikkeling Oostburg
96