a.Verkenning Vitaal WZV - Eindrapportage.docx

Samen geven we onze toekomst vorm Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Door: Verkenningsteam Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen 18 december 2021 Versie: v1.0

Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Inleiding We zien in West Zeeuws-Vlaanderen een zonnige toekomst tegemoet wat goed leven, wonen, werken en leren betreft. We moeten dan wel slim omgaan met wat we in handen hebben en dat voortvarend uitbouwen. Dat vraagt ontwikkelkracht, samenwerking en lef. Zodat onze regio een aantrekkelijke plek is voor jong en oud. Met eigentijdse voorzieningen voor onder meer onderwijs, sport en zorg. Die voorzieningen hebben we te behouden en te versterken. Met een verkenning is in beeld gebracht wat er mogelijk is. De verkenning is een initiatief van de gemeente Sluis en ZorgSaam Zorggroep Zeeuws-Vlaanderen . Daarbij is gekeken naar onze mogelijkheden om de regio een impuls te geven en daarmee een zo groot mogelijke maatschappelijk waarde te creëren. Ook is de haalbaarheid van ideeën in beeld gebracht. Deze rapportage bevat de uitkomsten van de verkenning.

18 december 2021 Verkenningsteam Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen

2

Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Inhoud 1.

2.

Samenvatting .........................................................................................................................5 1.1

Context ..........................................................................................................................6

1.2

Visie gebiedsontwikkeling Oostburg en omliggende kernen .........................................8

1.3

Resultaten verkenning...................................................................................................9

1.4

Conclusies en advies...................................................................................................13

Context.................................................................................................................................16 2.1

Aanleiding....................................................................................................................17

2.2

Integrale aanpak..........................................................................................................20

2.3

Visie.............................................................................................................................21

2.4

Doelen .........................................................................................................................26

2.4.1

Leefbaar West Zeeuws-Vlaanderen ....................................................................26

2.4.2

Duurzaam West Zeeuws-Vlaanderen..................................................................28

2.4.3

Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen .........................................................................28

3.

Opzet verkenning .................................................................................................................30

4.

Resultaten verkenning .........................................................................................................37 4.1

Uitgangspunten Wonen, Zorg en Voorzieningen (Onderwijs, Detailhandel) ...............38

4.1.1

Uitgangspunten Zorg ...........................................................................................39

4.1.2

Uitgangspunten Onderwijs & Sport .....................................................................46

4.1.3

Uitgangspunten Detailhandel ..............................................................................48

4.1.4

Uitgangspunten Wonen .......................................................................................50

4.2

Globaal ruimtelijk ontwerp Oostburg ...........................................................................60

4.3

Businesscase: drie alternatieven zorgwijk en campus Oostburg, inclusief advies

alternatievenkeuze...................................................................................................................68 4.4

3

Vervolgproces..............................................................................................................79

4.4.1.

Wie? Projectorganisatie.......................................................................................81

4.4.2

Wat? Ruimtelijke kaders en planning deelprojecten............................................83

4.4.3

Wanneer? Volgordelijkheid en planning ..............................................................84

Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

4.4.4

Realisatieovereenkomsten ..................................................................................85

4.4.5

Participatie: samen geven we onze toekomst vorm ............................................86

4.5

Samenwerkingsovereenkomsten ................................................................................88

4.6

Risicoparagraaf / Risico’s en beheersmaatregelen .....................................................90

5.

Conclusies (en advies).........................................................................................................91

6.

Bijlage ..................................................................................................................................95

4

6.1

Notitie zorginhoudelijke visie Vitaal WZV (HHM).........................................................96

6.2

Woningbouwprogramma gemeente Sluis (SpringCo) .................................................96

6.3

Globaal ruimtelijk ontwerp Oostburg (Van Kerkhoff) ...................................................96

6.4

Financiële verkenning Vitaal WZV (Rebel)..................................................................96

6.5

Procesvoorstel Participatie Vitaal WZV (BOOM).........................................................96

6.6

Grondruilovereenkomst Centrum en Campus Oostburg .............................................96

6.7

Samenwerkingsovereenkomst Centrumontwikkeling Oostburg ..................................96

1. Samenvatting

Samenvatting Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Samen geven we onze toekomst vorm Op 14 april van dit jaar spraken de gemeente Sluis (de gemeente) en ZorgSaam Zorggroep Zeeuws-Vlaanderen (ZorgSaam) af de haalbaarheid van een integrale herontwikkeling van hun vastgoed in Oostburg te onderzoeken, evenals de mogelijkheden voor het bereiken van maximale maatschappelijke impact. Een verkenningsteam heeft hiervoor een verkenning uitgevoerd. Dit rapport is daarvan het resultaat. Het verkenningsteam concludeert dat een gezamenlijke herontwikkeling meerwaarde heeft voor de kern Oostburg en voor de andere kernen van de gemeente Sluis. Die waarde wordt nog groter als ook het herontwikkelen van het kernwinkelgebied in Oostburg daarbij wordt betrokken. Het verkenningsteam adviseert de gemeente en ZorgSaam om daartoe de volgende stappen te zetten: De eerste stap is een grondruilovereenkomst over de wederzijdse grondposities in Oostburg om de beoogde zorgwijk, inclusief centrum voor wonen met zorg, mogelijk te maken en de campus met bovenlokale voorzieningen. Het verkenningsteam adviseert daarnaast een samenwerkingsovereenkomst te sluiten met de gezamenlijke, verenigde eigenaren van vastgoed in het centrum van Oostburg om ook het herontwikkelen van het winkelcentrum bij de gebiedsontwikkeling te betrekken en hen als volwaardig partner te betrekken. En af te spreken hoe zij dat zullen doen.

De gemeente en ZorgSaam geven hiermee de eerste aanzet voor een totale gebiedsontwikkeling in de kern Oostburg, maar ook voor andere ontwikkelingen op het gebied van wonen, zorg en voorzieningen in de rest van de gemeente Sluis.

1.1

Context

We hebben te maken met personeelstekorten in de zorg en in veel andere sectoren; het vastgoed van het onderwijs, de zorg en de overheid past niet meer bij de huidige eisen, functies, volumes en opvattingen. Zowel inhoudelijk als qua duurzaamheidseisen. Het gemeentehuis, het gebouw van het Zwin College, gezondheidscentrum Antonius en verpleeghuis De Stelle zijn aan het einde van hun technische levensduur, moeten verduurzaamd worden, zijn eigenlijk te groot en/of voldoen niet aan de eisen die (in de toekomst) aan de zorg, het onderwijs en aan de dienstverlening van een gemeente worden gesteld.

6

Samenvatting Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

ZorgSaam wil ter vervanging van haar huidige gebouwen in Oostburg een nieuw medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum (voorheen Gezondheidscentrum Antonius), een nieuw centrum voor wonen en zorg met 96 woningen (voorheen De Stelle) en een nieuwe zorgwijk met minimaal 50 woningen realiseren. Uitgangspunt daarbij is dat meer dan voorheen de verbinding wordt gelegd met het maatschappelijk leven in de kern en het centrum. Ook wil ZorgSaam haar (intramurale) vastgoed in IJzendijke, Aardenburg en Sluis ombouwen naar moderne zorgwijken voor 24-uurs zorg (bestaande uit minimaal 64 woningen) en de intensieve verpleeghuisplaatsen uit deze kernen concentreren in Oostburg (en in mindere mate) in Breskens. Doel van de zorgwijken is dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Naast het ontwikkelen van zorgwoningen (in een andere setting dan voorheen) is het voor ZorgSaam ook van groot belang dat er voldoende woningen en (onderwijs- en sport)voorzieningen komen, die aansluiten bij de wensen en eisen van hun (toekomstige) medewerkers. Alleen dan kan het leveren van zorg in de toekomst geborgd worden. De vastgoedeigenaren in het centrum van Oostburg hebben te kampen met leegstand door teruglopende detailhandel en zien kansen voor de ontwikkeling van hun vastgoed in samenwerking met wonen en zorg.

Door slim samen te werken kan een impuls worden gegeven aan zowel de zorg als aan het kernwinkelgebied en daarmee aan het behouden en versterken van voorzieningen met een bovenlokaal karakter. Een unieke kans voor Oostburg. Én voor West-Zeeuws-Vlaanderen. Ook is in deze verkenning de verbinding gemaakt met de regionale woonvisie en de lokale woningmarkt. De beschikbaarheid van goede woningen – op de juiste plaats, passend bij de woonwensen van jonge gezinnen en vitale ouderen – is randvoorwaardelijk voor een Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen met voldoende inwoners en voldoende arbeidspotentieel c.q. personeelscapaciteit. De beschikbaarheid van de juiste woningen is namelijk essentieel voor het versterken van de arbeidsmarkt en het behouden en versterken van de onderwijs- en sportvoorzieningen. Het woonklimaat in West Zeeuws-Vlaanderen biedt hiertoe veel kansen. De sfeer is gemoedelijk en de kwaliteit van leven hoog. Natuur, strand en zee zijn dichtbij en dat geldt ook voor interessante (Vlaamse) steden. Er is een relatief hoge voorzieningsdichtheid en er zijn geen wachtlijsten bij de kinderopvang en het onderwijs. Ook de wachtlijsten voor woningen zijn kleiner dan elders. Toch is de beroepsbevolking de afgelopen decennia gekrompen. Dit komt enerzijds omdat opleidingen voor hoger opgeleiden ver weg zijn, waardoor jongeren vertrekken.

Maar vooral ook omdat het huidige woning- en voorzieningenaanbod niet goed aansluit bij de vraag van de mensen die in Zeeuw-Vlaanderen willen blijven wonen of zich hier zouden willen vestigen. COVID 19 heeft daarnaast geleid tot een versnelde omarming van online werken,

7

Samenvatting Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

winkelen en ontspannen, evenals tot een herwaardering van het wonen buiten de stad. In combinatie met de schaarste aan woningen in grote delen van Nederland zijn dat grote kansen voor West Zeeuws-Vlaanderen.

1.2

Visie gebiedsontwikkeling Oostburg en omliggende kernen

Om kwalitatief hoogwaardige voorzieningen te behouden moeten keuzes gemaakt worden en is een bepaalde mate van concentratie noodzakelijk. Dit geldt zowel voor onderwijs, sport en cultuur als voor de zorg. In het Masterplan Voorzieningen, visiedocument Krachtig Verbonden en het programma Toekomstige Zorg (West) Zeeuws-Vlaanderen is om die reden al eerder besloten tot een clustering van wonen, zorg en voorzieningen in de in vijf grootste kernen (Oostburg, Breskens, Sluis, IJzendijke en Aardenburg). Wonen, zorg en detailhandel versterken elkaar. In deze kernen voorzien we in de toekomst daarom ook een zorgwijk, dan wel een zorgwijk inclusief centrum voor wonen met zorg. In zorgwijken kunnen zorgbehoeftigen langdurig zelfstandig blijven wonen. De zorgwijken zijn bestemd voor personen met een zorgbehoefte: thuiszorg (Zorgverzekeringswet) of WLZ-zorg zonder behandeling (Volledig Pakket Thuis). In de zorgwijk is de afstand tot voorzieningen beperkt en zijn de zorg en voorzieningen relatief snel, laagdrempelig en toegankelijk te bereiken. De kern Oostburg heeft van oudsher een regionale functie. Het voortgezet onderwijs, bibliotheek, gezondheidscentrum, gemeentehuis, bouwmarkten, supermarkten en overdekt zwembad zijn er gehuisvest. We willen deze regionale voorzieningen verder integreren en versterken binnen een campusachtige setting.

Grenzend aan het centrum van Oostburg, maar ook goed bereikbaar vanuit de andere kernen. Met voldoende parkeermogelijkheden en goed bereikbaar met het openbaar vervoer. De campus wordt ingericht als groene zone, met daarin ruimte voor een vernieuwde middelbare school en een nieuw medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum. Dit in nauwe samenhang en combinatie met reeds bestaande regionale voorzieningen zoals supermarkten en sportvoorzieningen. De gemeente Sluis en ZorgSaam ondertekenden eerder dit jaar een intentieovereenkomst om te verkennen hoe ze als belangrijke maatschappelijke partners het voorzieningenaanbod in West Zeeuws-Vlaanderen kunnen behouden en versterken door slim samen te werken, vanuit ieders rol, verantwoordelijkheid en grondposities. De gemeente Sluis en ZorgSaam willen dit doen met een totaalconcept dat essentiële voorzieningen voor zorg, wonen, werken, onderwijs en economie in de gemeente Sluis en de

8

Samenvatting Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

regio West Zeeuws-Vlaanderen behoudt en versterkt. Dit totaalconcept moet een langetermijnperspectief bieden voor een leefbare, duurzame en vitale woonomgeving voor (de inwoners van) de gemeente Sluis. Hiermee wordt een grotere aantrekkingskracht voor nieuwe (permanente) inwoners beoogd, wat leidt tot een gezondere leeftijdsopbouw in de regio, het plaatsen van een sterke extra poot onder de economie, een brede ontwikkeling van het voortgezet onderwijs, betaalbare zorg op een kwalitatief goed niveau en een aantrekkelijk en bereikbaar hart voor de regio. Dit in relatie tot een goed netwerk van zorgvoorzieningen in de gemeente Sluis. De gemeente en ZorgSaam beschikken samen over het eigendom van vrijwel alle gronden die voor laatstbedoelde ontwikkeling nodig zijn. Startpunt vormde dan ook de vastgoedopgaven waar beide partijen voor staan. Het gemeentehuis en het gebouw van het Zwin College zijn aan het einde van hun technische levensduur, moeten verduurzaamd worden en zijn eigenlijk te groot. ZorgSaam wil ter vervanging van haar huidige gebouwen in Oostburg een nieuw medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum, een nieuw centrum voor wonen met zorg en een nieuwe zorgwijk realiseren. Slim samenwerken kan een impuls gegeven aan de ontwikkeling van de hele zuidwestflank van Oostburg en bijdragen aan het behouden en versterken van voorzieningen.

Een unieke kans voor Oostburg en de andere kernen in de gemeente Sluis.

1.3

Resultaten verkenning

De afgelopen maanden is door de gemeente Sluis en ZorgSaam en een verkenning uitgevoerd naar de haalbaarheid van bovengenoemde intentie en naar hetgeen daarvoor nodig zou zijn. Daartoe heeft een verkenningsteam een aantal deelopdrachten uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn in dit document bijeen gebracht. Daarbij is nadrukkelijk de input van een groot aantal stakeholders meegenomen. De opbrengsten uit de verkenning zijn nu beschikbaar als basis voor besluitvorming. Ten behoeve van de besluitvorming zijn – in overleg met college, raad van bestuur, gemeenteraad en de stuur- en klankbordgroep – de uitkomst van de verkenning opgedeeld in een zestal onderdelen:

9

Samenvatting Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Figuur 1: resultaten verkenning

Bij een samenwerking, is het van belang om het op voorhand eens te zijn over de richting die partijen op willen gaan en de uitgangspunten die daaraan ten grondslag liggen (en die in het vervolgproces als richtlijn worden gehanteerd). We hebben het dan over zowel de inhoudelijke, ruimtelijke als kwantitatieve uitgangspunten voor wonen, zorg en voorzieningen. Niet alleen de inhoudelijke, ruimtelijk en kwantitatieve uitgangspunten zijn belangrijk. Het is ook behulpzaam om het eens te zijn over het globale beeld van hoe het te ontwikkelen gebied er fysiek uit moet gaan zien. Hiertoe zijn er spreidings- en capaciteitskaarten gemaakt voor het hele grondgebied van de gemeente Sluis en een globaal ruimtelijk ontwerp voor de kern Oostburg. Er is een businesscase nodig waarin de verschillende (project- en referentie-)alternatieven financieel zijn doorgerekend. En waarin de maatschappelijke opbrengsten (kosten/baten) van de verschillende alternatieven in beeld worden gebracht. In dialoog met diverse stakeholders zijn drie alternatieven tot stand gekomen. Deze kunnen als volgt worden beschreven. 1.

Het referentiemodel (alternatief 1) gaat uit van de realisatie van een centrum voor wonen met zorg, een zorgwijk en een medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum op de gronden van ZorgSaam, vernieuwing van het Zwin College en het gemeentehuis op de bestaande locatie; alles zonder verdere samenhang. 2. Alternatief 2 gaat uit van samenwerking tussen de gemeente en ZorgSaam, waarbij het centrum voor wonen met zorg op de locatie van het gemeentehuis wordt gerealiseerd. Een campus komt op de gronden van ZorgSaam en het Zwin College, grenzend aan

10

Samenvatting Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

het sportcomplex. In dit geval kan de campus plaats bieden aan in ieder geval het Zwin College, het medisch centrum en woningbouw, aangevuld met: a. het gemeentehuis (variant a). b. een basisschool met kinderopvang, waarbij het gemeentehuis in het bestaande gebouw van de basisschool gevestigd wordt (variant b). 3. Alternatief 3 gaat uit van samenwerking tussen de gemeente, ZorgSaam en de verenigde vastgoedeigenaren in het centrum, waarbij het centrum benut wordt voor de realisatie van een zorgwijk al dan niet inclusief medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum. De realisatie van de zorgwijk in het centrum zorgt dan voor een bundeling van detailhandel in een compacter centrumgebied. Ook is overeenstemming nodig over het vervolgproces (wie doet wat, wanneer en wat mag dat kosten?), de risico’s die daarbij worden genomen en welke beheersmaatregelen daar tegenover worden gezet. Al deze afspraken en uitgangspunten zijn contractueel vast te leggen in één of meerdere samenwerkingsovereenkomsten, zodat deze juridisch afdwingbaar zijn. Anders blijft de samenwerking te vrijblijvend, zijn de rechtszekerheid en continuïteit onvoldoende geborgd naar elkaar en hebben de afspraken meer het karakter van een intentieovereenkomst, waardoor het risico bestaat dat de benodigde investeringen niet van de grond komen en plannen niet (binnen de afgesproken termijnen) gerealiseerd worden.

De bovengenoemde zes onderdelen worden in dit document en onderliggende bijlagen verder uitgewerkt. Samenvattend geven de resultaten van de verkenning het volgende beeld: Financieel •

Er is een investering nodig van in totaal tussen de 59,8 en 62,5 miljoen euro. Hiervan komt een bedrag van 33 tot 34 miljoen euro voor rekening van ZorgSaam en een bedrag tussen de 26,7 en 29,5 miljoen euro voor rekening van de gemeente Sluis.

•

ZorgSaam heeft in haar begroting al rekening gehouden met de benodigde investeringen voor de nieuwbouw van De Stelle en het Gezondheidscentrum Antonius. De gemeente Sluis heeft de benodigde investeringen voor de vervangende nieuwbouw van het Zwin College en de verduurzaming van het gemeentehuis nog niet opgenomen in haar begroting. In ieder geval niet in deze omvang.

•

Voor de gemeente Sluis geldt dat in alle alternatieven extra middelen nodig zijn. Incidenteel gaat het om een bedrag tussen de 1,4 tot 3,3 miljoen.

11

Samenvatting Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

•

De structurele effecten van de investeringen op de exploitatielasten van de gemeente Sluis variëren (op termijn) tussen de 900.000 euro en 1,1 miljoen euro. o

Alternatief 1 kost circa 1,1 miljoen euro per jaar extra. Daarvoor krijgt de gemeente een verbouwd gemeentehuis op de huidige locatie. Dit belemmert de verdere ontwikkeling van een samenhangend gebied tussen een winkelcentrum met zorgwoningen, een centrum voor wonen met zorg, een medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum en een campus met onderwijs- en sportvoorzieningen in combinatie met woningbouw voor (jonge) gezinnen.

o

Alternatief 2a kost circa 900.000 euro per jaar extra (wat dus goedkoper is dan alternatief 1; het referentiemodel). De gemeente krijgt daarvoor een nieuw gemeentehuis op de campus, buiten het centrum. Er ontstaan kansen voor het clusteren van wonen, zorg en voorzieningen in centrum (oorspronkelijke plan op grond waarvan de intentieverklaring is getekend en de verkenning is gestart).

o

Alternatief 2b kost circa 1 miljoen euro per jaar extra (wat dus iets goedkoper is dan alternatief 1; het referentiemodel). Het gemeentehuis gaat dan naar het huidige Multifunctioneel Centrum (MFC), in het centrum. Als extra ten opzichte van 2b ontstaat dan – op nadrukkelijk verzoek van de stakeholders – de mogelijkheid van een clustering van onderwijs en opvang (0-18 jaar) op de campus, gekoppeld aan sport- en zorgvoorzieningen die zich daar ook bevinden.

o

Alternatief 3 is financieel vergelijkbaar met 2a/2b. Als extra ontstaat in dit alternatief de aanvullende mogelijkheid van een herontwikkeling van het winkelcentrum, in combinatie met zorgwoningen en maatschappelijke voorzieningen (in aanvulling op de traditionele detailhandel en de horeca die zich daar nu bevinden). Dit alternatief heeft de nadrukkelijke voorkeur van de vastgoedeigenaren in het centrum van Oostburg en sluit aan bij de eerdere motie van de gemeenteraad.

•

Er is een projectorganisatie nodig, gepositioneerd buiten de gemeente Sluis en ZorgSaam, met een eigen opdracht, verantwoordelijkheden, budget, directeur en aansturing. Deze aansturing vindt plaats door meerdere opdrachtgevers (twee of drie) en heeft de mogelijkheid om de benodigde kennis, kunde en expertise extern in te huren. De kosten voor de projectorganisatie (begroot op circa 400.000 euro) worden – afhankelijk van het gekozen alternatief – evenredig verdeeld over de deelnemende partijen.

12

Samenvatting Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Overige •

De juridische borging vindt plaats door het ondertekenen van één of meerdere samenwerkingsovereenkomsten, waardoor de samenwerking niet vrijblijvend is maar afspraken juridisch afdwingbaar zijn zodat er voldoende rechtszekerheid en zekerheid over de continuïteit ontstaat, waardoor de benodigde investeringen van de grond komen. De samenwerkingsovereenkomsten zijn als bijlage bijgevoegd.

•

Om draagvlak te vergroten en de inwoners en gebruikers mede verantwoordelijk te maken voor hun fysieke leefomgeving, adviseert het verkenningsteam om inwoners en (toekomstige) gebruikers actief te betrekken bij de verdere planvorming. Hiertoe is een procesplan opgesteld.

1.4

Conclusies en advies

Door de opgaven van ZorgSaam en de gemeente Sluis samen op te pakken, bereiken we een beter resultaat. Niet alleen voor de deelnemende partijen, maar ook voor heel Oostburg en voor de hele gemeente Sluis. Zeker als ook de gezamenlijke, particuliere vastgoedeigenaren in het centrum van Oostburg meedoen met de herontwikkeling van hun winkelvastgoed. Het verkenningsteam adviseert dan ook om alternatief 3 verder uit te werken. Dit alternatief voorziet in een totale gebiedsontwikkeling in de kern Oostburg, inclusief de realisatie van een centrum voor wonen met zorg op de huidige locatie van het gemeentehuis (voorheen de Stelle), een campus met regionale voorzieningen ten zuidwesten van het winkelcentrum (inclusief nieuwbouw van het voortgezet onderwijs, een medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum en eventueel met het primair onderwijs, de kinderopvang en een nieuwe opzet voor een woonbuurt met gezinswoningen in het groen en dichtbij de voorzieningen) en de herontwikkeling van het winkelcentrumgebied waarin naast traditionele detailhandel en horeca ook ruimte is voor zorgwoningen en maatschappelijke voorzieningen. Parallel aan de ontwikkelingen in Oostburg (met een nieuw centrum voor wonen met zorg en naast gelegen zorgwijk) zullen de woonzorgcentra in IJzendijke, Sluis en Aardenburg worden opgebouwd naar moderne zorgwijken.

Dichtbij de voorzieningen en inclusief mogelijkheden voor ontmoeting en 24-uurs zorg. Om alternatief 3 mogelijk te maken is het van belang dat ZorgSaam en de gemeente Sluis eerst een besluit nemen over de uitruil van hun grondposities. Daarvoor zijn twee varianten verkend. Eén waarbij het gemeentehuis wordt verplaatst naar een locatie binnen te realiseren campus (alternatief 2a) en één waarbij het gemeentehuis wordt verplaatst naar het huidige MFC en de kinderopvang en het primair onderwijs een nieuw onderkomen krijgen in de campus, nabij het

13

Samenvatting Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

nieuw te bouwen voortgezet onderwijs, het medisch centrum (met geïntegreerd gezondheidscentrum), de sportvelden, het sportcomplex en nabij de nieuw te ontwikkelen woonbuurt voor (jonge) gezinnen (alternatief 2b). Ondanks het feit dat deze laatste variant (2b) iets duurder is, adviseert het verkenningsteam toch te opteren voor de realisatie van de variant waarbij het gemeentehuis naar het MFC verhuist en het primair onderwijs en de kinderopvang een plekje krijgen in de campus. We hebben daar vier redenen voor: •

Ten eerste de doorgaande leer- en zorglijn tussen 0 en 18 jaar (onderwijscampus) die we hiermee kunnen realiseren.

•

Ten tweede de koppeling tussen het onderwijs en de kinderopvang enerzijds en het sport- en zorgaanbod anderzijds, dat op de campus aanwezig is.

•

Ten derde het behoud van het gemeentehuis als één van de publiekstrekkers in het centrum.

•

Ten vierde het feit dat een nieuwe basisschool en kinderopvang en de verhuizing van het gemeentehuis naar een bestaand pand sneller te realiseren zijn, dan wanneer er helemaal blanco een nieuw gemeentehuis ontwikkeld moet worden. Dit laatste argument is belangrijk omdat ZorgSaam zo snel mogelijk vervangende nieuwbouw voor De Stelle wil kunnen realiseren op de vrijkomende locatie van het huidige gemeentehuis.

Op basis van de bovengenoemde resultaten (en de gesprekken hierover met de betrokken partijen) concluderen we dat de realisatie van het project conform alternatief 3 in combinatie met 2b haalbaar is en de meeste maatschappelijke meerwaarde oplevert. Als afsluiting van de verkenningsfase en in aanloop naar de planvormingsfase adviseren wij u dan ook om: 1. In te stemmen met de uitgangspunten (inhoudelijk, ruimtelijk, kwantitatief). 2. Zo spoedig mogelijk te starten met de realisatie van alternatief 2b en parallel daaraan te starten met de verdere uitwerking van alternatief 3. 3. In te stemmen met het beschikbaar stellen van benodigde financiële middelen voor investeringen en jaarlasten (principebesluit; begrotingswijziging volgt later). 4. In te stemmen met het beschikbaar stellen van benodigde middelen in termen van menskracht: inrichten projectorganisatie (samenstelling, positionering, kosten, kostenverdeling). 5. In te stemmen met de wijze van participatie (inwoners; gebruikers Gezondheidscentrum Antonius; winkeliers centrum Oostburg; patiëntenvereniging en bestuur medische staf ZorgSaam; ouders, personeel en leerlingen voorgezet en primair onderwijs) voor onder

14

Samenvatting Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

meer het uitwerken van het definitief ruimtelijk ontwerp voor de kern Oostburg en later ook voor de deelprojecten 6. Een grondruilovereenkomst te sluiten tussen ZorgSaam en de gemeente Sluis waarin afspraken worden gemaakt over de uitruil van de grondposities van ZorgSaam en de gemeente Sluis in Oostburg om alternatief 2b mogelijk te maken. 7. Een samenwerkingsovereenkomst te sluiten tussen de gemeente Sluis, ZorgSaam en de Stichting herontwikkeling vastgoed Oostburg met betrekking tot de herontwikkeling van het winkelcentrum inclusief zorgwoningen en (maatschappelijke) voorzieningen (alternatief 3) 8.

In te stemmen met het vervolgproces: onder andere het inrichten van een projectorganisatie, uitwerken masterplan (inclusief definitief ruimtelijk ontwerp en planning deelprojecten), de bijbehorende kosten (en de verdeling daarvan).

Na de planvormingsfase (ongeveer één jaar) kan gestart worden met de realisatiefase.

15

2. Context

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

2.1

Aanleiding

Er waren meerdere aanleidingen voor ZorgSaam en de gemeente Sluis om met een plan voor een integrale gebiedsontwikkeling te komen en een verkenning te doen naar de haalbaarheid daarvan. We noemen er een aantal:

Figuur 2: aanleidingen verkenning

Groeiende zorgkloof: In Nederland hebben we een grote maatschappelijke opgave om de zorg van zorgbehoevenden ook in de nabije toekomst toegankelijk te houden. Enerzijds leidt een vergrijzende bevolking tot een toegenomen zorgvraag. Anderzijds neemt het aantal mensen dat zorg kan bieden af. Met minder handen is er meer zorg te organiseren. Juist in Zeeuws-Vlaanderen, met een vergrijzende bevolking, is deze kloof al voelbaar. Personeelstekorten arbeidsmarkt: Er is een groot personeelstekort op de arbeidsmarkt, zeker ook in de zorg. Niet alleen in de toekomst, maar ook nu al. Volgens de Zeeuwse Zorg Coalitie zijn de tekorten het meest nijpend onder verzorgenden, verpleegkundigen, psychiaters en huisartsen. Gezien de verwachte zorgvraag zal het tekort in de zorg de komende 10 jaar verder oplopen, aldus de Zeeuwse Zorg Coalitie. Uit de Spanningsindicator Arbeidsmarkt van het UWV blijkt dat de arbeidsmarkt in Zeeland zeer krap is. Is de arbeidsmarkt krap, dan is weinig aanbod van werkzoekenden voor

17

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

vacatures. Dat maakt het voor werkgevers relatief lastig om geschikt personeel te vinden.1 Volgens het ZB/Zeeuws Planbureau blijft de Zeeuwse beroepsbevolking vooralsnog op peil door mensen die van buiten Nederland in Zeeland komen wonen. Deze buitenlandse instroom in (zorg)beroepen is echter onvoldoende om de stijgende tekorten in komende jaren helemaal op te vangen. Daarom zijn ook andere ingrepen nodig. Waaronder het anders organiseren van de zorg. Het creëren van de juiste woningen en woonomgeving om vestigers aan te trekken en te binden zijn in het licht van een krappe arbeidsmarkt van essentieel belang. Extramuralisering zorg: De extramuralisering in de zorg leidt tot een veranderende vastgoedstrategie. Onder andere vanuit de ‘Toekomstige Zorg (West) Zeeuws-Vlaanderen’ wordt al langer nagedacht over deze vastgoedstrategie. Duidelijk is in ieder geval dat er keuzes gemaakt moeten worden, willen we de zorg ook in de toekomst organiseerbaar, betaalbaar en in de nabijheid (be)houden. ZorgSaam onderscheidt voor het leveren van haar zorg 3 niveaus: •

Thuis in de wijk; planbare zorg en ondersteuning, beschikbaar in alle kernen

•

Zorgwijken, waar 24 uur per dag ook niet planbare zorg beschikbaar is

•

Centra voor wonen met zorg, met intensieve complexe verpleeghuiszorg

Omdat de centra voor wonen met zorg geconcentreerd worden in twee kernen (Oostburg en Breskens) is met name in Oostburg een uitbreiding van het aantal eenheden noodzakelijk. Ook het concept verandert. Zowel de zorgwijken als de centra voor wonen met zorg krijgen de vorm van hofjes, met voldoende ontmoetingsruimtes, dichtbij de voorzieningen. Dit zorgt voor een prettiger woonomgeving voor de zorgbehoevenden en maakt het vastgoed flexibeler als in de toekomst de doelgroep en/of de wet- en regelgeving verandert. Dan kunnen de zorgwijken en centra voor wonen met zorg ook gemakkelijk worden opgebouwd of gebruikt voor andere doelgroepen, zoals starters of alleenstaanden. Transitieplan voortgezet onderwijs: Binnen het voortgezet onderwijs geven onderwijskundige vernieuwingen en een gewijzigd leerlingaantal noodzaak tot aanpassingen in het schoolgebouw. Ook biedt een nieuw schoolgebouw kansen voor een sluitende begroting voor het voortgezet onderwijs in Oostburg. Eerder stelden we in het kader van de Regiodeal een ‘Transitiearrangement voor het Voortgezet Onderwijs’ op, waarin de gewenste veranderingen werden vastgelegd.

1

Bron: https://www.werk.nl/arbeidsmarktinformatie/dashboards/spanningsindicator

18

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Leegstand centrum Oostburg; De traditionele detailhandel neemt af. Dit leidt tot leegstand in het centrum. Hiervoor voorzien we twee oplossingsrichtingen. Enerzijds de concentratie van het winkelaanbod in een compacter winkelcentrumgebied door onder meer het verplaatsen van winkels uit de aanloopstraten naar het centrum, via stedelijke ruilverkaveling. Anderzijds door te zoeken naar een alternatieve invulling en/of kostendrager voor het vastgoed in het centrum, bijvoorbeeld in de vorm van een combinatie van wonen, zorg en andere maatschappelijke voorzieningen. Deze beweging past in het Masterplan 2.0 zoals dat eerder door de winkeliers en vastgoedeigenaren is opgesteld. Verduurzamingsopgave maatschappelijk vastgoed (onderwijs, zorg en gemeente): In 2030 (en in 2050) gelden er strengere wettelijke eisen rondom de duurzaamheid van het maatschappelijk vastgoed. Duidelijk is dat de noodzakelijke aanpassingen van het bestaande vastgoed vele miljoenen euro’s zal kosten om deze te laten voldoen aan de eisen van 2030. Het voldoen aan de eisen van 2050 lijkt binnen de huidige gebouwen bijna onmogelijk. De kans bestaat dus dat bij noodzakelijke verbouwingen over twintig jaar blijkt dat er dan alsnog nieuwbouw moet komen. Het is dus raadzaam daar nu al over na te denken.

Dit nadenken past ook binnen de duurzaamheidsvisie die nu in ontwikkeling is en binnen de reeds uitgesproken ambities voor de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed. Mismatch op woningmarkt: Er is een mismatch tussen de beschikbare woningvoorraad in de gemeente Sluis en de woonwensen van jonge, werkende huishoudens. Doordat veel huizen als tweede woning worden gebruikt, liggen de prijzen nog steeds relatief hoog. Maar zelfs een goedkoop huis trekt huishoudens niet over de streep indien het niet voldoet aan hun woonwensen. Om jonge, werkende huishoudens aan de gemeente Sluis te binden, moeten dus eigentijdse woningen aan de voorraad worden toegevoegd. De contouren voor het nieuwe woonbeleid liggen reeds vast in de Regionale Woonvisie, zoals deze binnenkort zal worden vrijgegeven voor inspraak. De uitgangspunten vanuit deze visie moeten worden vertaald naar een meerjaren uitvoeringsprogramma voor de woningbouw in de gemeente Sluis. Uitgesplist per doelgroep/woonsegment en per kern.

19

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

2.2

Integrale aanpak

Zoals hierboven beschreven lopen er al veel trajecten ten aanzien van wonen, zorg en voorzieningen in de gemeente Sluis.

Figuur 3: Trajecten gemeente Sluis

We begonnen de verkenningen voor een Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen dan ook niet blanco. Er is al veel voorwerk gedaan ten aanzien van opvattingen over wonen, zorg en voorzieningen in West Zeeuws-Vlaanderen en de kern Oostburg. We noemen er een aantal: •

Door het O-team is met steun van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) een plan ontwikkeld voor een Aantrekkelijk Oostburg. Dit plan ging uit van een Gezondheidsdorp Oostburg.

•

Door de ondernemers in Oostburg is een Masterplan Oostburg 2.0 opgesteld. Dat wil van Oostburg hét centrum voor bestuur, winkels, zorg, onderwijs en cultuur maken.

•

Binnen het programma Toekomstige Zorg (West) Zeeuws-Vlaanderen is een plan ontwikkeld voor het dichten van de zorgkloof. Dat programma kent 4 programmalijnen: Integrale (toegang tot) zorg; Integratie 1e en 2e en 3e lijn; Clusteren wonen, zorg & voorzieningen; Opleiden & arbeidsmarkt. De programmalijn ‘Clusteren van wonen, zorg en voorzieningen’ wil via het instrument van ruimtelijke ordening een oplossing bieden voor de uitdagingen in de zorg.

•

Verschillende projecten binnen de Regiodeal (Zeeuws-Vlaanderen) werken aan het versterken van de Brede Welzijnsindicatoren (BWI’s) en aan het behoud van

20

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

voorzieningen (waaronder het ‘Transitiearrangement voor het Voortgezet Onderwijs’ en de ‘Kraamkamer van het primair onderwijs’). •

Voor zowel het onderwijs, de zorg, de arbeidsmarkt als het voorzieningenaanbod zijn voldoende, geschikte woningen randvoorwaardelijk. De Regionale Woonvisie (en bijbehorende uitvoeringsprogramma) voorziet in een transformatie van de woningvoorraad en geeft een impuls aan de woningmarkt.

Binnen de verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen brengen we de opbrengsten vanuit de verschillende trajecten samen tot een integrale aanpak en gebiedsontwikkeling en vertalen we de verschillende visies naar een integrale en praktische toepassing voor zowel de kern Oostburg als de gehele gemeente Sluis.

2.3

Visie

Leefbaarheid en ontgroening / Nieuwe impulsen zijn bereikbaar Het leven in West Zeeuws-Vlaanderen is goed. De sfeer is gemoedelijk, het is er veilig en er is volop ruimte en rust om te ontspannen. Natuur, strand en zee zijn dichtbij en dat geldt ook voor interessante steden, zoals Brugge en Gent. Er is genoeg werk en er komen ook jonge huishoudens naar Zeeuws-Vlaanderen, maar toch is de beroepsbevolking de afgelopen decennia gekrompen. Daardoor heeft de regio niet alleen te maken met vergrijzing, maar ook met ontgroening. Bereikbaarheid lijkt de belangrijkste verklaring voor ontgroening. De bereikbaarheid van familie en vrienden die elders in Nederland wonen, van grootstedelijke voorzieningen, van opleidingen en van banen voor hoger opgeleiden. Als jongeren en gezinnen wegtrekken, kalft ook het draagvlak voor de voorzieningen af die belangrijk zijn voor de kwaliteit van het leven van deze gezinnen. Denk aan sportclubs en scholen. Huishoudens komen niet naar Zeeuws-Vlaanderen als ze hier niet de woning, het onderwijs of de sport vinden die bij ze past. Onderzoekers wijzen op het risico van een vicieuze cirkel: door het wegtrekken van gezinnen vermindert het draagvlak voor voorzieningen. Door het verdwijnen van deze voorzieningen wordt de gemeente Sluis minder aantrekkelijk, waardoor nog meer gezinnen vertrekken.

Maar juist omdat West Zeeuws-Vlaanderen een prettig woonklimaat heeft, is het omgekeerde ook waar. Als het lukt om de gezinnen weer aan West Zeeuws-Vlaanderen te binden, stijgt het

21

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

draagvlak voor de voorzieningen, neemt de aantrekkelijkheid van West Zeeuws-Vlaanderen verder toe en kan de regio nog meer gezinnen aan zich binden. Om Zeeuws-Vlaanderen aantrekkelijk te houden voor jonge huishoudens, moeten we op een aantal thema’s (tijdelijk) een extra stapje zetten. Mede doordat het werken, leren, winkelen en ontspannen op afstand gemeengoed wordt én huizen in en om de Randstad voor veel mensen onbetaalbaar zijn, ligt er nu een grote kans voor West Zeeuws-Vlaanderen. Zo vermindert werken op afstand de noodzaak om dicht bij je werk te wonen. Als je minder vaak naar kantoor hoeft, gaan de voordelen van het wonen in Zeeuws-Vlaanderen zwaarder wegen.

Zorgwijken in 5 kernen en in Oostburg campus met bovenlokale voorzieningen Zorgwijken Om kwalitatief hoogwaardige voorzieningen te behouden, moeten keuzes gemaakt worden en is een bepaalde mate van concentratie noodzakelijk. Dit geldt zowel voor onderwijs, sport, cultuur en zorg. In het Masterplan Voorzieningen, visiedocument Krachtig Verbonden en het programma Toekomstige Zorg (West) Zeeuws-Vlaanderen is om die reden al eerder besloten tot een clustering van wonen, zorg en voorzieningen in de in vijf grootste kernen (Oostburg, Breskens, Sluis, IJzendijke en Aardenburg). Wonen, zorg en detailhandel versterken elkaar. In deze kernen voorzien we in de toekomst daarom ook een zorgwijk, of een zorgwijk inclusief centrum voor wonen met zorg. In zorgwijken kunnen zorgbehoeftigen langdurig zelfstandig blijven wonen. De zorgwijken zijn bestemd voor personen met een zorgbehoefte: thuiszorg (Zorgverzekeringswet) of WLZ-zorg zonder behandeling (Volledig Pakket Thuis). In de zorgwijk is de afstand tot voorzieningen beperkt en zijn de zorg en voorzieningen relatief snel, laagdrempelig en toegankelijk te bereiken. De intensieve complexe verpleeghuiszorg (geleverd binnen of vanuit een centrum voor wonen met zorg) wordt geconcentreerd in Oostburg en Breskens.

Omdat in Oostburg ook de intramurale zorg van Tragel Zorg (gehandicaptenzorg) en Emergis (GGZ) gesitueerd is, zijn slimme samenwerking nodig. Bijvoorbeeld op het gebied van gecombineerde nacht- en weekenddiensten, dagbesteding en/of de uitwisseling van gespecialiseerd personeel en speciale apparatuur. Elders in Zeeuws-Vlaanderen worden als goede resultaten geboekt met de zogenaamde zorgcirkels.

22

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

De aanwezigheid van een centrum voor wonen met zorg (en andere vormen van intramurale zorg) biedt ook kansen en mogelijkheid voor de aangrenzende zorgwijk in Oostburg. Door deze zorgwijk te situeren in het centrum van Oostburg ontstaan er ook kansen voor de herontwikkeling van het winkelcentrum. Enerzijds door zorgwoning toe te voegen in het centrum waardoor er een extra kostendrager ontstaat voor het vastgoed, omdat het rendement op de investering niet alleen uit de winkel hoeft te komen maar ook vanuit de (bovengelegen) woningen. Anderzijds kan het (teruglopende) winkelareaal (in de plint) worden aangevuld met (para)medische diensten en sociaal maatschappelijke voorzieningen die aansluiten bij de ouder wordende doelgroep. Daarnaast hopen we door het aanbieden / toevoegen van een interessant, geclusterd aanbod van wonen, zorg en voorzieningen oudere inwoners te verleiden om naar dit gebied te verhuizen, waardoor er in andere wijken woningen vrijkomen voor starters en (jonge) gezinnen. De onderstaande figuur geeft deze kansen en ambitie schematisch weer.

Figuur 4: Visie zorgwijk

23

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Campus De kern Oostburg heeft van oudsher een regionale functie. Het voortgezet onderwijs, bibliotheek, gezondheidscentrum, gemeentehuis, bouwmarkten, supermarkten en een overdekt zwembad zijn er gehuisvest. We willen deze regionale voorzieningen verder integreren en versterken binnen een campusachtige setting. Grenzend aan het centrum van Oostburg, maar ook goed bereikbaar vanuit de andere kernen. Met voldoende parkeermogelijkheden en goed bereikbaar met het openbaar vervoer. De campus wordt ingericht als groene zone, met daarin ruimte voor een vernieuwde middelbare school en een nieuw medisch centrum met een geïntegreerd gezondheidscentrum. Dit in nauwe samenhang en combinatie met reeds bestaande regionale voorzieningen zoals supermarkten en sportvoorzieningen.

Figuur 5: Samenstelling campus

24

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Samenwerken en krachten bundelen De gemeente Sluis en ZorgSaam ondertekenden eerder dit jaar een intentieovereenkomst om te verkennen hoe ze als belangrijke maatschappelijke partners het voorzieningenaanbod in West Zeeuws-Vlaanderen kunnen behouden en versterken door slim samen te werken, vanuit ieders rol, verantwoordelijkheid en grondposities. De gemeente Sluis en ZorgSaam willen dit doen met een totaalconcept voor het behouden en versterken van essentiële voorzieningen voor zorg, wonen, werken, onderwijs en economie in de gemeente Sluis en de regio West Zeeuws-Vlaanderen. Dit totaalconcept moet een langetermijnperspectief bieden voor een leefbare, duurzame en vitale woonomgeving voor (de inwoners van) de gemeente Sluis. Hiermee wordt de aantrekkingskracht voor nieuwe (permanente) inwoners vergroot, wat leidt tot een gezondere leeftijdsopbouw in de regio, het plaatsen van een sterke extra poot onder de economie, het bijdragen aan een brede ontwikkeling van het voortgezet onderwijs, betaalbare zorg op een kwalitatief goed niveau en een aantrekkelijk en bereikbaar hart voor de regio. Dit in relatie tot een goed netwerk van zorgvoorzieningen in de gemeente Sluis. De gemeente en ZorgSaam beschikken samen over het eigendom van vrijwel alle gronden die voor laatstbedoelde ontwikkeling nodig zijn. Startpunt vormde dan ook de vastgoedopgaven waar beide partijen voor staan.

Het gemeentehuis en het gebouw van het Zwin College zijn aan groot onderhoud toe, moeten verduurzaamd worden en zijn eigenlijk te groot en ZorgSaam wil ter vervanging van haar huidige gebouwen in Oostburg een nieuw medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum, een nieuw centrum voor wonen met zorg en een nieuwe zorgwijk realiseren. Slim samenwerken kan een impuls gegeven aan de ontwikkeling van de hele zuidwestflank van Oostburg en bijdragen aan het behouden en versterken van voorzieningen. Een unieke kans voor Oostburg en de andere kernen in de gemeente Sluis.

25

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

2.4

Doelen

De uitdagingen van nu: leefbaarheid regio De leefbaarheid van Oostburg en die van andere kernen binnen de gemeente Sluis is een actueel onderwerp. We hebben te maken met uitdagingen rondom demografie, krapte op de arbeidsmarkt, druk op winkels en voorzieningen en een achterblijvende kwaliteit van de woningvoorraad. Daarbij moeten we onze gebouwen duurzaam maken en voorzichtig omgaan met klimaat, energie en waterberging. Vitaliteit is ook een belangrijk thema. Een gezonde leefstijl en positieve gezondheid zijn immers van belang voor iedereen. Een slimme, toekomstgerichte aanpak is nodig, waarbij we kansen benutten en voorzieningen versterken. Specifieke vraagstukken spelen daarbij een rol: leegstand in het centrum van Oostburg, personeelstekorten in de zorg, de beschikbaarheid van geschikte huisvesting voor zorgmedewerkers, een versnipperend zorgaanbod, zorgvastgoed dat niet langer passend is en verduurzamingsopgaven van het gemeentehuis, het voortgezet onderwijs en het gezondheidscentrum. Het hoofddoel is van deze verkenning is een leefbaar, duurzaam en vitaal West ZeeuwsVlaanderen. We lichten de verschillende onderdelen hieronder toe.

2.4.1

26

Leefbaar West Zeeuws-Vlaanderen

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

We streven naar het behouden van voorzieningen die de kwaliteit van leven in West ZeeuwsVlaanderen op peil houden. We noemen de volgende aspecten die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en het vestigingsklimaat. •

Toekomstbestendige zorg: de zorg efficiënter organiseren, waardoor we met minder mensen meer (c.q. de benodigde) zorg kunnen leveren. Daarnaast willen we het vastgoed flexibeler en toekomstbestendiger maken. Zowel zorginhoudelijk als economisch en bedrijfsmatig.

•

Toekomstbestendig voortgezet onderwijs: een gebouw dat passend is bij de onderwijskundige vernieuwingen en bij het nieuwe aantal leerlingen. En een sluitende begroting van het onderwijs door het terugdringen van de exploitatiekosten van het schoolgebouw.

•

Een aantrekkelijk, levendig (winkel)centrum in Oostburg met een geconcentreerd aanbod van winkels, horeca en andere functies in een eigen sfeer dat zich onderscheidt van de andere kernen.

•

Een campus met alle bovenlokale voorzieningen zoals supermarkten, een gezondheidscentrum, voortgezet onderwijs en een sportcomplex. De voorzieningen zijn op zichzelf belangrijk voor het behoud van de leefbaarheid en het vestigingsklimaat, maar ook de samenhang tussen de voorzieningen zorgt ervoor dat het gebruik wordt versterkt en zorgt voor een sterke regionale functie voor alle inwoners van West Zeeuws-Vlaanderen.

•

Realiseren van voldoende, aantrekkelijke woningen in de gemeente Sluis die aansluiten bij de behoeften van de huishoudens (die op hun beurt nodig zijn om de voorzieningen in West Zeeuws-Vlaanderen in de lucht te houden).

•

Versterken van de arbeidsmarkt: we hebben nu al te maken met een groot tekort op de arbeidsmarkt in veel verschillende sectoren. Dit tekort zal de komende jaren naar verwachting alleen maar verder toenemen. Door essentiële voorzieningen (zoals de zorg en het onderwijs) efficiënter in te richten, worden deze minder arbeidsintensief waardoor zij ook bij een afnemend arbeidspotentieel (door vergrijzing en ontgroening) overeind kunnen blijven. Daarnaast willen we - door het aanbieden van voldoende, aantrekkelijke woningen – een verdere afname van het arbeidspotentieel stoppen of omkeren.

27

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

2.4.2

Duurzaam West Zeeuws-Vlaanderen

Enerzijds willen we voldoen aan de klimaateisen van 2030 en daarmee een bijdrage leveren aan het beperken van de klimaatverandering. Anderzijds willen we ook inspelen op die klimaatverandering door bij de gebiedsontwikkeling voldoende aandacht te hebben voor de vergroening van de omgeving, de waterberging en het vergroten van de biodiversiteit.

2.4.3

28

Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

We streven naar een fysieke leefomgeving die ouderen, kinderen en werkenden uitnodigt tot een gezonde leefstijl en tot meer bewegen. We denken dit te kunnen realiseren door hiermee rekening te houden in de stedenbouwkundige visie en het ruimtelijk ontwerp voor de kern Oostburg en andere woon- en zorggebieden.

Met deze doelen, in aanvulling op het toch al prettige leefklimaat in de gemeente Sluis én de genoemde maatschappelijke trends, verwachten we de komende decennia meer jonge huishoudens aan West Zeeuws-Vlaanderen te kunnen binden. De grote druk op de Nederlandse woningmarkt zorgt voor extra momentum. En de gemeente Sluis, ZorgSaam, het voorgezet onderwijs en de vastgoedeigenaren in het centrum van Oostburg staan aan de vooravond om forse investeringen te doen in hun vastgoed. Dus als we dit willen, dan is dit het juiste moment om iets – in gezamenlijkheid – te doen!

29

3. Opzet verkenning

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Verkenning naar samenwerking Om ook in de toekomst voldoende voorzieningen in West Zeeuws-Vlaanderen te hebben om de regio leefbaar te houden, hebben de gemeente Sluis en ZorgSaam in de afgelopen periode nagedacht over wat hiervoor nodig is. Daarbij is gekeken naar de mogelijkheden die er zijn en de vorm die dit zou kunnen krijgen. Hierbij is breder gekeken naar behoud en de versterking van essentiële voorzieningen, zoals zorg, wonen, werken en onderwijs. Deze bredere visie is niet alleen toegespitst op de kern Oostburg maar omvat heel de regio, vandaar de werktitel ‘Leefbaar, duurzaam en vitaal West Zeeuws-Vlaanderen’, kortweg ‘Vitaal West ZeeuwsVlaanderen’. In het toekomstperspectief staat gezond wonen, werken, recreëren en leven centraal, met alle sociale gemakken en voorzieningen die daarbij horen. Dat kan alleen als ingrijpende keuzes worden gemaakt waarbij de zorghuisvesting en andere ‘gezonde’ voorzieningen worden ingebed in de infrastructuur. Dit geldt voor heel de regio. Oostburg is daarbij logisch en geografisch het centrum in West Zeeuws-Vlaanderen.

Aanleiding en achtergrond verkenning ZorgSaam en de gemeente Sluis ondertekenden eerder dit jaar een intentieovereenkomst om te verkennen hoe ze door samenwerking voorzieningen voor West Zeeuws-Vlaanderen kunnen behouden en versterken. Deze verkenning moest een beeld opleveren van de haalbaarheid van het project en input voor een verdere verbetering of aanscherping va het oorspronkelijke plan. De verkenning is mede mogelijk gemaakt vanuit de Regio Deal Zeeuws-Vlaanderen (vanuit het ministerie van LNV en BZK). De inhoudelijke verkenning bestaat uit de volgende activiteiten: A. Een basis voor definitieve besluitvorming (go-or-no-go moment) om tot uitvoering van het totale project over te gaan. B. Een communicatie- en participatieplan om draagvlak te creëren bij gemeenteraad, inwoners, ondernemers, zorginstellingen, etc. C. Een voorstel tot een solide projectorganisatie, zowel bestuurlijk als ambtelijk, waarbij de kwaliteit en continuïteit over meerdere bestuursperiodes is geborgd; in dat voorstel zijn ook de organisatie en het programmamanagement ingevuld. D. Een voorstel tot een concept-ontwerp met een globaal en integraal Projectplan c.q. Plan van Aanpak op hoofdlijnen, inclusief de bijbehorende financiële doorrekeningen, tijdlijnen, juridische aspecten en risico-inventarisaties. E.

Een samenwerkingsovereenkomst met daarin publiek-private (PPS) afspraken over grondposities, investeringen en maatschappelijke doelen.

31

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

In de verkenning dienden in ieder geval de volgende aspecten aan de orde te komen: •

Financiële haalbaarheid (en kosten alternatieven, onder meer ten aanzien van verduurzaming).

•

Technische haalbaarheid (inclusief Civiel-technische infrastructuur).

•

Organisatorische haalbaarheid (bestuurlijk en ambtelijk).

•

Juridische haalbaarheid (commitment en continuïteit over meerdere bestuursperioden).

•

Garanties ZorgSaam en meerjarige vestiging voorgezet onderwijs.

•

Draagvlak overige stakeholders (overige zorgaanbieders, ondernemers, voortgezet onderwijs, inwoners, voetbalvereniging Oostburg, etc.).

•

Hardheid relatie woningmarktafspraken met de Provincie Zeeland.

•

Verdeling kosten gemeenten en andere partners.

De gemeente Sluis en ZorgSaam streven er naar om in december 2021 over het resultaat van de verkenning te beschikken en op basis daarvan in januari 2022 tot besluitvorming te komen over een vervolg in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst richting realisatie.

Opdrachtformuleringen Voor de werkbaarheid, de overzichtelijkheid en vanwege de uiteenlopende specifieke inhoudelijke kennis die benodigd is voor de verschillende deelopdrachten, is besloten om de opdrachtformulering voor de verkenning op te knippen in 7 deelopdrachten. Deze zijn: 1.

Financieel

2.

Juridisch

3.

Organisatorisch

4.

Ruimtelijk

5.

Technisch

6.

Zorginhoudelijk

7.

Omgeving

De resultaten bij elke deelopdracht moeten op zichzelf kunnen staan om het begrijpelijk te houden, maar de deelopdrachten grijpen logisch in elkaar. De onderstaande figuur geeft dit schematisch weer.

32

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Figuur 6: Deelopdrachten

De (gezamenlijke) eindrapportages moeten de besturen in staat stellen om een go-or-no-go te kiezen. De rapportages moeten daarom waar mogelijk concrete cijfers (aantallen, bedragen, etc.) bevatten waarop bestuurders besluiten kunnen baseren en de haalbaarheid en eventuele risico’s kunnen inschatten.

Koppeling met het traject Stedelijke Kavelruil centrum Oostburg Over het centrum van Oostburg en haar toekomst heeft de gemeente Sluis eerder een standpunt ingenomen in haar ‘Masterplan Aantrekkelijk Oostburg’ (2012). Oostburg beoogt met dit masterplan een aantrekkelijke woonkern en een goed regionaal voorzieningencentrum te blijven. De inmiddels verder toegenomen winkelleegstand in Oostburg was in 2019 aanleiding om een inventarisatie en analyse te maken van het vastgoed, gebruik en de eigenaren, waarbij de feitelijke situatie in kaart is gebracht. Het uiteindelijke doel was om partijen samen te brengen om zo te komen tot een compacter en efficiënter ingericht winkelgebied. Op 3 september 2019 heeft het college opdracht verstrekt aan het Kadaster om de vastgoedeigenaren in het centrumgebied van Oostburg in kaart te brengen. Het plangebied voor deze gebiedsscan werd gevormd door: het Raadhuisplein, de Burchtstraat, de Markt, het Ledelplein en de aanloopstraten. Dit plangebied komt grotendeels overeen met het beoogde

33

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

plangebied voor de zorgwijk annex winkelcentrum in het projectplan Vitaal West ZeeuwsVlaanderen. Het Kadaster heeft in november 2020 een eerste inventarisatie opgeleverd. Op grond van deze inventarisatie en overige constateringen in de gebiedsscan, doet het Kadaster de volgende conclusies en aanbevelingen: 1. Breng partijen zorgvuldig samen. 2. Stel samen randvoorwaarden op. 3. Neem planologische maatregelen. 4. Onderzoek de transformeerbaarheid. 5. Doe aanvullend onderzoek naar investeringsbereidheid.

Als eerste stap in het proces beveelt het Kadaster in haar rapport van november 2020 een bijeenkomst aan voor een select gezelschap van sleutelfiguren in het werkgebied. Deze sleutelfiguren moeten samen een kopgroep vormen die de randvoorwaarden vanuit hun positie en vanuit het gezamenlijk belang kunnen inbrengen. De beoogde kopgroep bestond uit woordvoerders van onder andere de gemeente Sluis, ZorgSaam, de woningcorporatie, de vereniging van vastgoed eigenaren in het centrum van Oostburg en de ondernemersvereniging in Oostburg. Omdat de opdracht van het Kadaster qua plangebied, doelstelling, betrokken partijen, beoogd proces en tijdspad grotendeels overeenkomt met de verkenning van het project Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen en het omgevingsmanagement dat hiervoor nodig is, heeft een bijstelling van de opdracht aan het Kadaster plaatsgevonden. Zowel inhoudelijk als qua proces en structuur. Deze bijstelling hield in dat binnen de verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen de visievorming (voor het centrum c.q. de zorgwijk in Oostburg) en het omgevingsmanagement ter hand zou worden genomen, En dat het Kadaster zich (binnen de deelopdracht ‘Ruimtelijk’) zou beperken tot de technische, financiële en ruimtelijke vertaling/uitwerking van de binnen de Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen ontwikkelde visie in een concreet plan voor stedelijke ruilverkaveling.

Dit plan voor stedelijke ruilverkaveling levert het Kadaster op binnen de looptijd en de structuur van de verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen.

34

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Structuur verkenning Gedurende de verkenning is een groot aantal partijen geïnformeerd en geraadpleegd. Er is onder meer gesproken met maatschappelijke partners zoals voortgezet onderwijs, primair onderwijs, kinderopvang, zorgaanbieders, gebruikers van het GCA, huisartsen, Zeeuwse Zorg Coalitie, samenwerkingsverband Toekomstige Zorg (West) Zeeuws-Vlaanderen, sportverenigingen en -ondernemers, bibliotheek, woningbouwvereniging, makelaars en ontwikkelaars, ondernemers/winkeliers en eigenaren vastgoed. Op gezette tijden zijn politiek en overheden geïnformeerd en heeft afstemming plaatsgevonden. Stads- en dorpsraden en de Raad voor Maatschappelijke en Demografische Ontwikkeling (RMDO) zijn tevens betrokken geweest bij de verkenning en op gezette tijden geraadpleegd.

Stuurgroep Voor algehele regie en de besluitvorming over is een stuurgroep samengesteld. Deze stuurgroep bestaat uit: •

Twee wethouders van de gemeente Sluis.

•

Twee leden uit de Raad van Bestuur van ZorgSaam.

Klankbordgroep Een brede klankbordgroep is gedurende de verkenning geraadpleegd en betrokken. In de klankbordgroep nam een brede vertegenwoordiging van bestuurders en deskundigen plaats: •

Voorzitter Vereniging van Vastgoedeigenaren Oostburg.

•

Voorzitter Raad van Bestuur Woningbouwvereniging.

•

Voorzitter bestuur gezondheidscentrum.

•

Lid Raad van Bestuur voortgezet onderwijs.

•

Ambtenaar Provincie Zeeland / secretaris Economic Board Zeeland

•

Voorzitter Wmo adviesraad (RMDO).

•

Senior manager Langdurige zorg CZ Zorgkantoor.

•

Researcher RIVM / Strategisch adviseur Verkenningen Volksgezondheid RIVM

•

Hoofd wetenschappelijk bureau VWS / Hoogleraar Integrale Gezondheidszorg Tilburg University / lid Q-team Brainport Smart District Helmond / lid RvT Gezondheidscentra Den Haag.

35

Context Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen: verkenning naar haalbaarheid

Verkenningsteam De verkenning werd uitgevoerd door het verkenningsteam. Op gezette tijden is gerapporteerd naar de stuurgroep en de klankbordgroep. •