03 (Distributieplanologisch onderzoek 2021) - Ruimtelijk-economisch onderzoek supermarktsector 2016.pdf

Uit recent onderzoek (DTnP, 2011) blijkt dat gemiddeld twee van de drie consumenten een bezoek aan een supermarkt combineert met een bezoek aan de naastgelegen speciaalzaken. De kwaliteit van een boodschappengebied wordt bepaald door de compleetheid van het aanbod, de omvang en complementariteit van de supermarkten, de autobereikbaarheid en de parkeermogelijkheden. Boodschappen doet de consument het liefst dicht bij de woning, mits hij daarbij een volwaardig en compleet supermarktaanbod treft.  Recreatief winkelen: het kopen van mode en luxe artikelen of de aanschaf van woonartikelen, waarbij het vergelijken tussen winkels en een plezierige tijdsbesteding belangrijk zijn. Van belang is een complete mix van grootschalige trekkers en interessante, kleinschalige boetieks. Trekkers die wenselijk zijn voor centrumgebieden zijn (mode)warenhuizen. De grote woonwarenhuizen zijn de trekkers van recreatief bezochte woonboulevards. De kwaliteit van de horeca en de openbare ruimte (de sfeer) zijn van groot belang voor de kwaliteit van een recreatief winkelgebied. Het is namelijk vooral ook een dagje uit (alles is immers ook op internet te koop).  Doelgerichte aankopen: de consument heeft vooraf bepaald wat wordt gekocht en waar. Het betreft kooptrips naar grote winkels vaak op perifere locaties, zoals bouwmarkten.

Om de doelgericht winkelende consument de keuzevrijheid te bieden, hebben de winkels een uitgebreid assortiment onder één dak, waarbij men het productaanbod binnen dezelfde winkel vergelijkt. Productvergelijking in meer dan twee winkels onderling vindt relatief weinig plaats. Winkelgebieden met een bepaald motief strijden om de gunst van de mobiele en zeer goed geïnformeerde consument, die het aanwezige winkelaanbod en de prijzen via haar/zijn smartphone vergelijkt. Hierdoor vindt er op dit moment een sterke schifting plaats, waarbij de winkelgebieden die sterk zijn voor één specifiek bezoekmotief (bijvoorbeeld boodschappen doen of recreatief winkelen) winnen. Winkelgebieden die niet sterk zijn, en vaak tussen ‘tafellaken en servet’ zitten, verliezen. Daar verdwijnen winkels en groeit de leegstand. Keuzes van consumenten voor een winkelgebied ook afhankelijk van push- en pull-factoren In het algemeen voelen consumenten zich aangetrokken tot winkelgebieden met een duidelijk profiel en binnen dit profiel een ruim of compleet winkelaanbod in een compacte structuur. Bij recreatieve

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

27

winkelgebieden, waar de consument langer verblijft, zijn de kwaliteit van de horeca en aantrekkelijke openbare ruimte (de sfeer) ook van groot belang. Deze kenmerken maken het aantrekkelijk om een gebied te bezoeken en worden wel omschreven als de pull-factoren. Consumenten verwachten dat een aantal zaken in een winkelgebied goed is geregeld. Goede bereikbaarheid, voldoende parkeren op korte afstand van de winkels, een schone en veilige omgeving, acceptabele parkeertarieven zijn zaken die op orde moeten zijn. Als dit niet aanwezig is dan 'duwt' de ontevredenheid hierover de consument als het ware naar concurrerende winkelcentra (of naar het internet). Deze basisvoorwaarden noemen we push-factoren.

4.3.

Gevolgen van trends voor winkelgebieden

Minder vraag naar winkelmeters De ontwikkelingen in de detailhandel en de trends in consumentengedrag hebben tot gevolg dat de totale omvang van de bestedingen die gedaan worden in fysieke winkels daalt. Hierdoor neemt ook de omzet per m² winkeloppervlak af en daarmee de hoeveelheid winkelmeters. De afname is niet in alle branches even sterk. Zo zijn Cd-winkels al bijna uit het straatbeeld verdwenen, terwijl de afname aan woninginrichtingswinkels nog beperkt is. In de foodsector is ook een aantal verschuivingen aan de orde. Enerzijds vindt er een algemene verschuiving plaats van speciaalzaken naar supermarkten, terwijl er binnen de speciaalzaken weer superspeciaalzaken opkomen, gekoppeld aan een product of een ‘moment’. Binnen de supermarktsector vindt een schaalvergroting plaats, onder andere, omdat in hoog tempo kleine supermarkten verdwijnen. Deze hebben onvoldoende meerwaarde voor de consument ten opzichte van grotere en/of goedkopere supermarkten met meer assortiment tegen een vaak lagere prijs. Zowel groeiende als krimpende winkelgebieden De ontwikkeling van het winkeloppervlak verloopt ook niet gelijkmatig over alle winkelgebieden. Er zijn bij winkelgebieden winnaars en verliezers (figuur 4.4).  De grootste centra (> 60.000 m² bruto vloeroppervlak) weten door een duidelijk profiel op het gebied van recreatief winkelen nog te groeien.

De consument heeft behoefte aan een zo groot mogelijke keuzevrijheid in soorten en typen winkels in samenhang met goede horeca, cultuur en een plezierige omgeving (voor een dagje uit). Bij recreatieve winkelgebieden speelt de kwaliteit van de horeca in samenhang met de beleving van de omgeving een doorslaggevende rol bij de keuze van een winkelgebied. Dit fenomeen is in 1991 al gemeten bij bezoekers van de kern Sluis!  Ook de kleinere winkelgebieden met een duidelijk profiel gericht op het doen van de boodschappen (< 10.000 m² bvo) maken nog groei door. Het betreft vooral winkelgebieden met meer dan één supermarkt, waar in veel gevallen het supermarktaanbod enerzijds completer wordt (complementaire prijs-/service-segmenten zijn er aanwezig) en de aanwezige supermarkten groeien in omvang. Het centrum van Breskens (circa 10.000 m² bvo aan detailhandel) behoort tot deze laatste categorie.  De winkelgebieden die hier in omvang en profiel tussen liggen (met een omvang tussen de 10.000 en 40.000 m² bvo) zijn vaak de (beperkt) regiogerichte centra van kleinere steden. Deze kunnen niet hetzelfde bieden als de grootste centra, waardoor de consument die een dagje uit willen (waarin men ook winkelt), de kleinere centra steeds vaker links laat liggen.

Tegelijk bieden deze centra van kleinere steden geen alternatief voor het online winkelen, waardoor de functie voor de consument snel af neemt. Hoewel de eigen inwoners van kleinere steden in veel gevallen nog (voor een deel) blijven kopen in het eigen centrum (nabijheid), neemt hier vooral de toevloeiing uit andere kernen snel af. Het draagvlak voor het aanwezige winkelaanbod wordt hierdoor te klein, waardoor de omvang van het winkelaanbod in deze centra structureel afneemt. Dit betekent dat in veel gevallen de mix van boodschappen doen en recreatief en vergelijkend winkelen (van alles een beetje) overgaat naar boodschappen doen met een beperkte plus. In regiogerichte centra van kleinere steden is het hebben van een compleet supermarktaanbod in combinatie met een goede bereikbaarheid en parkeren essentieel voor de toekomst.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

28

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

Het centrum van Oostburg (circa 18.000 m² bvo aan detailhandel) valt in deze categorie, met name ten aanzien van het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen.

Figuur 4.4 Procentuele ontwikkeling 2009-2011 van de totale omzet, de omzet per m² en het winkelaanbod naar omvang (in m² bvo) van een winkelgebied (Rabobank, 2012) Drie ‘aankooplocaties’ met toekomst Uit het voorgaande volgt dat er twee soorten fysieke winkellocaties zijn met toekomst, mits deze voldoende groot en compleet zijn. Dit betreft 1. de omvangrijke winkelgebieden met veel beleving, waar de consument met enige regelmaat recreatief winkelt (het kunnen zowel binnensteden zijn als grote woonboulevards en outletcentra); 2. de goed gesorteerde boodschappencentra, die op aanvaardbare afstand van het woonhuis liggen en frequent worden bezocht. Daarnaast is er natuurlijk de enorme virtuele winkellocatie ‘e-commerce’, die per definitie groot en compleet is. De belangrijkste kenmerken van de drie ‘winkellocaties’ (twee fysiek en één virtueel) zijn weergegeven in figuur 4.5.

Figuur 4.5 Kenmerken van de ‘winkellocaties’ met toekomst

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

4.4.

29

Vertaling van de trends en ontwikkelingen voor boodschappen doen en supermarkten

Supermarkten spelen actief in op de beschreven trends en ontwikkelingen en om de kritische consument zoveel mogelijke aan zich te binden. Hierbij richt men zich op het ontwikkelen van onderscheidend vermogen gebaseerd op de elementen prijs en service in brede zin. 1) De prijsstelling van het assortiment en de aanbiedingen. Belangrijk hierbij is ook de prijskwaliteitverhouding van vooral de huismerken en de private label-merken. 2) Het serviceniveau. Dit betreft zowel de omvang (breedte en diepte) van het assortiment, de service op de versafdelingen (al of niet vers afgesneden, vers afgebakken, voorverpakt etc.) als het aantal kassa’s en de servicebalie. Deze aspecten zijn in verschillende verhoudingen aanwezig bij de verschillende supermarktformules, waardoor min of meer complementaire marktsegmenten zijn te onderscheiden. In tabel 4.1 zijn deze marktsegmenten weergegeven, waarbij de volgorde van een aflopend prijsniveau is aangehouden. Tabel 4.1 Segmentering supermarkten naar prijs- en serviceniveau naar aflopend prijsniveau, 2015 (EFMI, 2013; bewerking Rho) type buurtsuper Full service value-for-money service-discount soft-discount hard-discount

omschrijving beperkte service, in de buurt, met een hoge prijsstelling veel service met een bovengemiddelde prijsstelling gemiddelde service met een gemiddelde prijsstelling bovengemiddelde service met een aantrekkelijke prijsstelling gemiddelde service met een scherpe prijsstelling weinig service met een zeer scherpe prijsstelling

formules Attent, Coöp-Compact en Spar Albert Heijn en Plus Coöp, Dekamarkt, Emté, Jan Linders, MCD, Poiesz en Vomar Voordeelmarkt Agrimarkt, Deen, Hoogvliet, Jumbo en Supercoop Boni, Dirk, Lidl en Nettorama Aldi

Aantrekkelijkste boodschappengebieden beschikken doorgaans over meerdere supermarkttypen, omdat deze het meest aantrekkelijk zijn voor consumenten. Uit onderzoek blijkt dat consumenten per maand gemiddeld 2,9 verschillende typen supermarkten bezoeken (EFMI, 2013). Supermarkten worden afhankelijk van hun profiel op een bepaalde wijze bezocht. Hierbij is vooral een onderscheid te maken tussen supermarkten die een primaire klantengroep hebben, dat wil zeggen klanten die het grootste deel van hun boodschappen bij die supermarkt doen en supermarkten die vooral aanvullend worden bezocht voor specifieke artikelgroepen, aanbiedingen, vergeten boodschappen of het lage prijsniveau. Vooral buurtsupers en harddiscounter hebben een profiel als aanvullende supermarkt, elk op hun eigen manier.  Buurtsupers (zoals Spar en COOP-compact) worden vooral bezocht voor de vergeten boodschappen en (dagelijkse) vers-aankopen (van de broodmaaltijd tot ‘wat eten we vandaag?’). Slechts 10% van de bezoekers van buurtsupers doet hier het grootste deel van hun boodschappen (Deloitte, 2015). De meeste inwoners van kernen met alleen een buurtsuper kopen het grootste deel van hun boodschappen bij een grotere servicegerichte supermarkt buiten de eigen kern.

In de meeste gevallen is de koopkrachtbinding in kernen met alleen een buurtsuper niet hoger dan 25% - 30%, waarmee dus meer dan 70% buiten de eigen kern wordt gekocht.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

30

Trends en ontwikkeling in de detailhandel



Harddiscounters worden vooral aanvullend bezocht om goedkoop voorraad in te kopen (‘wat heb ik de komende tijd nodig?’). Minder dan 25% van de bezoekers aan, bijvoorbeeld harddiscounter Aldi, koopt hier het grootste deel van de boodschappen. Men bezoekt een harddiscounter gemiddeld minder dan één keer per week en besteedt er gemiddeld tussen de € 20 en € 25, - (Deloitte, 2015). Afstand is een minder belangrijk criterium bij de keuze voor een discountsupermarkt, omdat consumenten deze minder frequent bezoeken en doorgaans specifieke producten 'in bulk' aanschaffen. Door deze functie voor de consument is bereikbaarheid met de auto (en dus parkeren) juist van groot belang.

De supermarkten die vooral veel primaire klanten hebben, worden vaak meerdere keren per week bezocht, zowel voor de grote week/weekendboodschappen, als voor de dagelijkse aanvullende boodschappen. Over het algemeen hebben deze supermarkten een breed en diep productaanbod en met een ruim en divers vers aanbod. Afhankelijk van de consumentenvoorkeur en de aanwezigheid op korte afstand kiest een consument voor full-service, value-for-money, service-discount en soft-discount. Bij deze formules is veelal meer dan 40% van de bezoeker primaire klant. Een primaire klant besteed gemiddeld meer dan € 60, - per week bij zijn primaire supermarkt (Deloitte, 2015). Een aantal consumenten bezoekt naast de primaire supermarkt en aanvullend buurtsupers en/of discounters enkele keren per maand ook nog andere supermarkten of pick-up-points, bijvoorbeeld voor specifieke aanbiedingen of tijdens woon-werkverkeer. Dergelijke tertiair bezochte supermarkten kunnen daarom iedere supermarktformule betreffen. Voor boodschappencentra is de kwaliteit en de compleetheid van het aanbod aan supermarkten van essentieel belang (als pull-factor). Ondanks dat consumenten vaak voorkeuren hebben voor een bepaald type supermarkt, kiest een belangrijk deel toch voor de dichtstbijzijnde supermarkt als primaire supermarkt.

Slechts wanneer de kwaliteit van deze supermarkt onder de maat is (te klein, slecht parkeren, slecht management = push-factoren) wordt uitgeweken naar een verderaf gelegen winkel voor het doen van de meeste boodschappen. Voor het functioneren van de primaire supermarkten is het nodig dat deze voldoende ruimte hebben voor productpresentatie en comfortabel winkelen. Voor veel formules is een omvang van 1.000 m² wvo een minimum vereiste. Nieuwe vestigingen doorgaans een omvang hebben van meer dan 1.500 m² wvo. In een groeiend aantal gevallen kiezen consumenten er voor om de weekendaankopen te doen in winkelgebieden – op enige afstand – waar meerdere formules aanwezig zijn, zodat men in één boodschappentrip verschillende supermarkten met verschillende assortimenten, service-elementen en prijsniveaus kan bezoeken. Dit maakt dat winkelgebieden met supermarkten in meerdere segmenten én goed (gratis) parkeren zich beter ontwikkelen, dan winkelgebieden met maar één supermarkt.

4.5.

Conclusie: Vertaling van de trends in supermarkten naar de gemeente Sluis

De beschreven trends hebben ook hun effect op het winkelaanbod in de gemeente Sluis. De combinatie van een groot aantal kleine kernen, het ontbreken van grote steden en de grote omvang van de toeristische bestedingen maken de gemeente Sluis echter wel specifiek. In de gemeente Sluis zijn consumenten per definitie mobiel. Door het grote aantal kleine kernen is een groot deel van de inwoners van Sluis gewend om te rijden voor het recreatief winkelen, voor allerlei diensten en ook voor het doen van boodschappen. De mobiliteit versterkt de trend van concentratie van het winkelaanbod – ook ten aanzien van de boodschappen – in minder, maar grotere winkelgebieden. De consument kan dan met één keer rijden vrijwel al zijn boodschappen bij de verschillende soorten supermarkten doen. Een van de gevolgen hiervan is dat het draagvlak voor buurtsupermarkten (vrijwel altijd de laatste supermarkt in een dorp) kleiner wordt. Het aantal buurtsupermarkten neemt daarom af. Dit is de

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

31

afgelopen jaren ook in de gemeente Sluis gebeurd, ondanks het grote aantal toeristische bezoekers die het draagvlak altijd hebben ondersteund. Op basis van de in het voorgaande geschetste trends en ontwikkelingen is het te verwachten dat de consument in toenemende mate zijn (weekend)boodschappen gaat doen in een beperkt aantal winkelgebieden met een compleet aanbod aan supermarkten in complementaire prijs- / servicesegmenten. Gelet op het kleine bevolkingsdraagvlak is er binnen de gemeente Sluis slechts ruimte voor één compleet boodschappengebied dat een functie heeft voor de gehele gemeente. Het is ook wenselijk dat er in de gemeente Sluis een dergelijk compleet boodschappencentrum is. Het aantal buurtsupermarkten zal de komende jaren kleiner worden omdat het draagvlak hiervoor structureel afneemt. Het is te verwachten dat supermarkten die te klein zijn, en daarom niet op een volwaardige manier kunnen voldoen aan de eisen die de consument aan een supermarkt stelt, het op termijn moeilijk krijgen. In veel gevallen vindt er dan een transformatie plaats van een supermarktformule met een grote omvang, die de daarmee samenhangende grote omzet nodig heeft, naar een formule die ook kan functioneren op een kleiner oppervlak en met een lagere omzet.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

32

Overige relevante ontwikkelingen in Sluis

5. Overige relevante ontwikkelingen in Sluis

In de afgelopen jaren hebben zich ook specifiek in Sluis c.q. relevant voor de specifieke omstandigheden binnen de gemeente Sluis ontwikkelingen voorgedaan die van belang zijn voor de actualisatie van het in 2010 uitgevoerde DPO. Het betreft:  De bevolkingsontwikkeling in en de bevolkingsprognose voor de gemeente Sluis  De ontwikkeling van de verblijfsrecreatie  De ontwikkeling van het Belgisch kooptoerisme  Ontwikkelingen in het winkelaanbod en de leegstand in de gemeente Sluis.

5.1.

De bevolkingsontwikkeling en de prognose voor de bevolkingsontwikkeling tot 2026

De gemeente Sluis is aangeduid als krimpregio. De afgelopen jaren is het inwonertal van de gemeente dan ook afgenomen, zij het minder dan werd verwacht. Vrij recent is er, mede ingegeven door de afwijkende echte bevolkingsontwikkeling dan eerder werd verwacht, door de provincie Zeeland een nieuwe bevolkingsprognose opgesteld: bevolkings- en huishoudenprognose Zeeland 2015, december 2015. Uit de in deze rapportage opgenomen nieuwe prognose blijkt dat de te verwachten bevolkingsontwikkeling voor de gemeente Sluis veel minder negatief is dan in eerdere prognoses (o.a. CBS-Pearl 2014) is aangenomen.

Figuur 5.1

171400.20150474

Bevolkingsontwikkeling Zeeuwse gemeenten 2015-2030 volgens PEARL (CBS) 2014, PRIMOS 2015 en de nieuwe Provinciale prognose 2015

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Overige relevante ontwikkelingen in Sluis

33

Deze afwijking is, met name voor de gemeente Sluis, groot. Dit wordt mede ingegeven door de toename van het aantal Belgen dat in Sluis is komen wonen en de verwachtingen over de instroom van Vluchtelingen. De nieuwe prognose gaat uit van een beperkte bevolkingsafname in de periode tot 2024 en een grotere afname tussen 2024 en 2034. Tot 2026 wordt uitgegaan van een afname van het inwonertal van de gemeente Sluis van tussen de 350 en 450 inwoners.

Figuur 5.2

Bevolkingsontwikkeling Zeeuwse gemeenten en gemeente Sluis 2014 – 2034 (Provinciale prognose 2015)

In tegenstelling tot eerdere bevolkingsprognoses gaat de nieuwe bevolkingsprognose er van uit dat het aantal huishoudens in de gemeente Sluis nog tot in ieder geval 2025 toe neemt en pas daarna licht af gaat nemen.

Figuur 5.3

Ontwikkeling aantal huishoudens Zeeuwse gemeenten en gemeente Sluis 2015 – 2035 (Provinciale prognose 2015)

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

34

5.2.

Overige relevante ontwikkelingen in Sluis

Ontwikkeling verblijfstoerisme

In de afgelopen jaren heeft het verblijfstoerisme in de gemeente Sluis zich positief ontwikkeld. Een tweetal trends versterken elkaar hierbij:  De kwaliteitsverbetering van het aanbod aan verblijfsmogelijkheden (o.a. van kamperen naar chalets en huisjes), waardoor het gebruik verbeterd c.q. het aantal overnachtingen op jaarbasis toeneemt omdat men veel minder weersafhankelijk is.  Uitbreiding van het aanbod. In de periode 2010 – 2016 is er sprake van een substantiële uitbreiding van het aanbod aan verblijfseenheden. In de notitie Natuurlijk Vitaal (2004) wordt de verwachting uitgesproken dat er in de periode 2010 – 2020 een uitbreiding zal plaatsvinden met circa 1.500 eenheden. Uit een actuele inventarisatie blijkt dat dit ruim zal worden overtroffen en dat er tot 2020 een uitbreiding kan worden verwacht van ruim 2.300 eenheden (tabel 5.1). Tabel 5.1

Geplande uitbreiding van het aantal recreatieve verblijfseenheden in de gemeente Sluis (Bron gemeente Sluis)

uitbreiding recreatieve eenheden gemeente Sluis 2010 - 2016 Cadzand / Cadzand-Bad recreatiewoningenappartementen chalets 450 39 70 62 54 131 30 60 11 112 35

kamers Cavelot Duinplein Strandhotel de Branding Duinhof-zuid Duinhof Oost Cassandria Blanke Top Cadzandria Hotel de Schelde Groene wielingen Totaal Cadzand

?? 182

0

chalets

450 39 132 54 131 90 11 112 35 0 9 1063

totaal 72

72 165 0 0 158 395

165

0

158 323

0

Breskens recreatiewoningenappartementen 400

kamers

0

Totaal Cadzand Totaal Nieuwvliet Totaal Breskens

1.063 395 867

Totaal Sluis

2.325

171400.20150474

480

9 401

Nieuwvliet recreatiewoningenappartementen

kamers Kustwerk Baanstpolder Zeebad-Roompot Duinboulevard Strandpark Totaal Nieuwvliet

Waterdune Droomparken Scheldekade Havengebied Totaal Breskens

totaal

400

0 17 400 417

72

chalets

totaal 50

50

400 50 17 400 867

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Overige relevante ontwikkelingen in Sluis

35

Om het effect van deze uitbreiding in beeld te brengen is berekend tot hoeveel overnachtingen deze uitbreiding op basis van de huidige informatie m.b.t. bezettingsgraden e.d. zou kunnen leiden en wat de verwachte besteding in supermarkten is. Tabel 5.2

Berekening effect van uitbreiding verblijfsaccommodatie op de toeristische supermarktbestedingen in de gemeente Sluis. kamers

recreatiewoningen appartementen

Totaal Cadzand

1.063

182

480

Totaal Nieuwvliet

395

0

Totaal Breskens

867

0

2.325

Totaal Sluis gem. bezetting per eenheid bezettingsgraad in dagen aantal overnachtingen

683079,5

besteding supermarkt per overnachting

chalets

401

0

323

0

72

400

417

50

182

1203

818

122

1,2

2,7

2,2

2,2

130

135

100

135

28392

438493,5

179960

36234

€

1,00 €

7,07 €

7,07 €

7,07

totale supermarktbesteding

€ 4.660.000 €

30.000 €

3.100.000 €

1.270.000 €

260.000

normale supermarktbesteding per inwoner per jaar

€

equivalent aantal inwoners van uitbreiding verblijfsrecreatieaanbod

5.3.

2.065

2.257

Plannen voor uitbreiding van het winkelaanbod

Er is een aantal concrete plannen voor uitbreiding/versterking van het supermarktaanbod.  In Oostburg bestaat al langer het plan voor vestiging van een vierde supermarkt. Sinds kort is dit e plan concreet geworden in een aanvraag voor realisatie van een 4 supermarkt in een aanvullend prijs-/servicesegment (type: value-for-money of service-discount: Jumbo) met een omvang van circa 2.000 m² bvo, waarvan ongeveer 1.400 m² wvo (met inpandige bevoorrading).  In Cadzand-bad wil men de seizoens-supermarkt van 150 m² wvo in deze kustplaats omzetten in een algemene gemakswinkel met horeca. Het actuele plan betreft een winkel van in totaal circa 600 m² wvo en een horecagelegenheid. De winkel zal bestaan uit een supermarktdeel, een drogisterij en een non-food convenience deel (vooral strandspullen, kookspullen, DHZ en kampeerspullen). Hoewel volgens de huidige informatie het echte supermarktdeel circa 300 m² wvo zal beslaan, is het onderscheid tussen de delen van de winkel planologisch niet te maken is. Er wordt in het navolgende daarom uitgegaan van de maximale variant zijnde een toeristische supermarkt van ca. 600 m² wvo. Er zijn ook ideeën/wensen voor uitbreiding van andere supermarkten o.a. Lidl in Oostburg, Jumbo in Aardenburg en Plus in Breskens. Deze zijn momenteel echter niet concreet (meer).

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

36

Analyse toekomstige marktsituatie supermarkten

6. Analyse toekomstige marktsituatie supermarkten

6.1.

Gewenste toekomstige supermarktstructuur

Vierdeling in de opbouw van de supermarktstructuur De gewenste supermarktstructuur in de gemeente Sluis kent een vierdeling in de spreiding van supermarkten: 1. Oostburg met een breed en compleet supermarktaanbod met functie voor de hele gemeente – hier combineert een deel van de consumenten supermarktbezoek met bezoek aan de overige winkels in het centrumgebied; 2. Breskens met een tweetal full service supermarkten met een beperkt regionaal bereik 3. de grotere kernen – Aardenburg, IJzendijke – en de kern Sluis met full-servicesupermarkten met een vooral kern verzorgend bereik (de supermarkten in Sluis hebben daarnaast vooral een functie voor de Belgische kooptoeristen); 4. de dorpen langs de kust met vooral seizoens-supermarkten al dan niet in combinatie met verblijfsrecreatieparken.

T- recreatie Breskens T- recreatie Schoondijke

Oostburg IJzendijke

Sluis

T-koop

Legenda regionaal/gemeente verzorgend Kern + beperkt regional verzorgend Aardenburg

kernverzorgend Aanvullende boodschappen

T

toerisme

Figuur 6.1 Gewenste supermarktstructuur gemeente sluis

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Analyse toekomstige marktsituatie supermarkten

37

Behoefte aan ontwikkeling Er is een aantal plannen voor versterking van het supermarktaanbod.  In Oostburg bestaat al langer het initiatief voor vestiging van een vierde supermarkt in een aanvullend prijs-/servicesegment (type: value-for-money of service-discount: Jumbo) met een omvang van circa 2.000 m² bvo, waarvan ongeveer 1.400 m² wvo (met inpandige bevoorrading).  Door de groei van het aantal accommodaties in Cadzand-bad wil men de seizoens-supermarkt van 150 m² wvo in deze kustplaats omzetten naar een kleine supermarkt-gemakswinkel van circa 600 m² wvo die het hele jaar geopend zal zijn. Naast deze concrete plannen zijn er ook bij andere partijen ideeën (geweest) voor uitbreiding van supermarkten. Het betreft Lidl in Oostburg (idee voor een forse uitbreiding is niet doorgezet) de Plus in Breskens (wil de mogelijkheid hebben om de supermarkt verder uit te breiden) en de Jumbo in Aardenburg waar al lange tijd de wens voor leeft om de supermarkt c.q. het parkeren bij de supermarkt uit te breiden of de supermarkt te verplaatsen. Per saldo kan worden geconcludeerd dat er in de supermarktsector in de gemeente Sluis, net als in andere plaatsen in Zeeuws-Vlaanderen, behoefte is aan dynamiek en uitbreiding. Keuze noodzakelijk Uit de in het voorgaande uitgevoerde analyse blijkt dat de economische ruimte voor uitbreiding van het supermarktaanbod beperkt is.

Het is daarom niet gewenst om zowel aan alle aanvragen voor uitbreiding e van bestaande supermarkten, als aan de realisering van een 4 supermarkt in Oostburg medewerking te verlenen. Het is gewenst om hierbij te kiezen voor de ontwikkelingen die zowel beleidsmatig als voor de consument de grootste impact c.q. de meeste voordelen hebben. Hierbij kan gedacht worden aan het realiseren van vastgesteld beleid, het hebben van een meerwaarde voor het functioneren van centrumgebieden, het oplossen van een acuut probleem (bijvoorbeeld overlast in de omgeving) en het verbeteren van de keuzemogelijkheden voor de consument, waardoor deze efficiënter zijn volledige pakket boodschappen kan doen. e Op basis van deze uitgangspunten heeft het de voorkeur om te kiezen voor het realiseren van de 4 supermarkt in Oostburg en het uitbreiden van het supermarktaanbod in Cadzand, boven het uitbreiden van enkele bestaande supermarkten. e

Het realiseren van een 4 supermarkt in Oostburg (circa 2.000 m² bvo, waarvan ongeveer 1.400 m² wvo) in het nog ontbrekende segment (value-for-money of service-discount) heeft een meerwaarde vanuit het:  realiseren van het in het masterplan Aantrekkelijk Oostburg voorgestane beleid waarmee een deel van Oostburg ruimtelijk sterk wordt verbeterd; e  versterken van de structuur van het centrum met een 2 bronpunt nabij de Markt en het Ledelplein, waarmee dit deel van het centrum beter in het zicht van de supermarktklanten komt te liggen, wat het functioneren van de winkels in dit gebied ten goede komt;  compleet maken van het supermarktaanbod in Oostburg waardoor de centrumfunctie van Oostburg binnen de gemeente Sluis verder wordt versterkt. Op deze wijze ontstaat er één compleet boodschappengebied waar formules in de verschillende prijs-/ servicesegmenten de consument maximale keuzemogelijkheid bieden om binnen één boodschappentrip alle supermarktsegmenten te bezoeken, bij voorkeur zo goed mogelijk bereikbaar te zijn vanuit het gehele verzorgingsgebied. In dit kader is ook een herinrichtingsplan voor de openbare ruimte voor het centrum van Oostburg vastgesteld, dat fasegewijs in uitvoering is. Met name het versterken van het tweede bronpunt van het centrum is van belang voor het functioneren van het totale centrumgebied van Oostburg.

Hiermee wordt namelijk een supermarkt qua zichtrelatie en qua parkeerrelatie gekoppeld aan de overige bewinkeling van het centrum van Oostburg. Het betreft met name de bewinkeling aan het zuidelijke deel van de Markt en het Ledelplein. Dit

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

38

Analyse toekomstige marktsituatie supermarkten

betekent een meerwaarde voor het functioneren van de winkels in deze gebieden. In de andere delen van het centrumgebied is deze koppeling veel minder c.q. ontbreekt deze.

,

Uitstraling vanuit bronpunt

bronpunt

Figuur 6.2

uitgangspunten voor combinatiebezoek vanuit supermarkten algemeen en specifiek e voor de situatie in van de 4 supermarkt in Oostburg

Supermarkten zijn cruciale publiekstrekkers in dorps- en wijkcentra. Uit onderzoek van DTNP in 30 dorps- en wijkcentra onder bijna 5.000 supermarktklanten blijkt dat een groot deel van de supermarktbezoekers ook bij één of meer andere winkels binnen te lopen. Dit combinatiebezoek varieert per situatie: als de winkels naast de supermarkt liggen, is het combinatiebezoek wel 75%. Is de onderlinge afstand groter dan 100 meter, of liggen de winkels uit het zicht, dan neemt het combinatiebezoek snel af. Voor de situatie in Oostburg, waarbij het parkeerterrein tussen deze supermarkt en het centrumgebied komt te liggen is de zichtsituatie vanaf het parkeerterrein van belang. Hierdoor worden de randvoorwaarden voor combinatiebezoek vervuld die goed zijn voor het noordelijke deel van de Langestraat, het zuidelijke deel van de Markt en het oostelijk deel van het Ledelplein (figuur 6.2) Het realiseren van een zo volwaardig mogelijke boodschappen voorziening (gemakswinkel in CadzandBad met een omvang van ca. 600 m² wvo):  levert een bijdrage aan de gewenste algemene kwaliteitsverbetering van deze badplaats  Levert een bijdrage aan het versterken en ruimtelijk verbeteren van het centrumgebied  Zorgt er voor dat inwoners van Cadzand en Cadzand –Bad op zo kort mogelijke afstand een zo volwaardig mogelijke boodschappenvoorziening krijgen.

6.2.

Distributieplanologische analyse toekomstige marktsituatie supermarkten gemeente Sluis e

Om het effect van de beoogde ontwikkelingen (4 supermarkt in Oostburg en een zo goed mogelijke boodschappenvoorziening in Cadzand-Bad) in beeld te brengen en te kunnen beoordelen zijn de ontwikkelingen ingevoerd in het specifiek voor de gemeente Sluis uitgewerkte marktmodel. In dit model zijn de volgende variabelen opgenomen: De prognose voor het inwonertal per kern en de totale gemeente (op basis van de bevolkingsprognose van de Provincie Zeeland uit 2015: stabilisatie van het aantal huishoudens in combinatie met een afname van het aantal inwoners met 400 personen tussen 2016 - 2026); de bestedingen in supermarkten per persoon per week (Detailhandel.info, 2015/16); het gemiddelde inkomen per kern en voor de gemeente (bron: CBS wijken en buurten 2015);

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Analyse toekomstige marktsituatie supermarkten

-

-

-

-

-

39

de correctie op de bestedingen op basis van de afwijking van het Nederlands gemiddelde (inkomenselasticiteit is 0,25 d.w.z. 1% afwijking in inkomen = 0,25% afwijking in bestedingen in supermarkten, bron HBD/detailhandel.info 2016); het supermarktaanbod per kern (bron Locatus oktober 2015 + website supermarkten maart 2016 voor openingstijden + onderscheid reguliere supermarkt – seizoenswinkel) + de beoogde uitbreiding van het winkelaanbod in Oostburg en Cadzand-Bad; koopkrachtbinding, -toevloeiing (bron: inschatting Rho o.b.v. omvang en kwaliteit van het aanbod en bij Rho bekende omzetcijfers én de inschatting van de koopstroomeffecten van de beoogde ontwikkelingen); aandeel omzet vanuit België, per supermarkt (bron: het in het kader van dit rapport uitgevoerde onderzoek in februari 2016); aandeel omzet vanuit verblijfsrecreanten (bron: inschatting Rho adviseurs + weekomzetcijfers en indexen supermarkten kuststreek Zeeuws-Vlaanderen en Walcheren) + berekening toeristische bestedingen uitbreiding aanbod; vloerproductiviteit supermarkten (bron: Detailhandel.info, 2015/16 + bedrijfsvergelijking Deloitte 2014)

De uitgevoerde analyse (zie tabel 6.1 en Bijlage 2) geeft het volgende beeld voor de gemeente Sluis na e toevoeging van de 4 supermarkt in Oostburg en uitbreiding van de winkel in Cadzand-Bad tot ca 450 m² wvo  In de huidige situatie komt circa 52% van de jaaromzet in de supermarkten in Sluis uit de eigen bevolking (door de beperkte bevolkingskrimp).  De overige omzet komt vooral uit de verblijfsrecreanten (circa 28%) en Belgische kooptoeristen, circa 20% van de omzet (vooral in de kern Sluis). omzet uit eigen bevolking 52% omzet vanuit

Toerisme 28%

omzet vanuit Belgie 20% Figuur 6.3 herkomst omzet supermarkten gemeente Sluis prognose 2026

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

40

Analyse toekomstige marktsituatie supermarkten

Tabel 6.1 distributieplanologische analyse supermarktsector gemeente Sluis prognose 2026 Berekening distributieplanologische ruimte in de markt supermarkten gemeente Sluis

2015

Inwonertal (per 1-1-2015)

prognose 2026

23.759

inkomen tov landelijk gemiddelde

-2,2%

-2,2%

afwijking bestedingen obv inkomen

-0,55%

-0,55%

Bestedingen in supermarkten (excl. BTW) (2015)

€

gebruikte bronnen

23.359 gemeente Sluis 2016

2.065 €

CBS, wijken en buurten afwijking inkomen x 0,25 = afwijking bestedingen

2.065 Detailhandel.info, 2016

gecorrigeerde bestedingen in supermarkten (excl. BTW) Sluis

€

2.053

€

2.053

Bestedingspotentieel supermarkten

€

48.780.000

€

47.960.000

€ Koopkrachtbinding % Gebonden bestedingen

95,1% €

95,7%

46.420.000

€

inschatting Rho adviseurs

45.890.000

€ koopkrachttoevloeiing vanuit Belgie % koopkrachttoevloeiing vanuit Belgie

20% €

koopkrachttoevloeiing vanuit Toerisme % koopkrachttoevloeiing vanuit Toerisme

17.080.000

onderzoek aandeel Belgisch bezoek in supermarkten Sluis 2016 (Rho adviseurs, februari 2016)

€

17.080.000

€

-

24% €

19%

inschatting Rho adviseurs per kern obv weekomzetten supermakten in vergelijkbare kernen

28%

20.490.000

€

24.830.000

€

-

€ Koopkrachttoevloeiing Totaal %

45%

48%

Koopkrachttoevloeiing Totaal

€

37.570.000

€

41.910.000

Omzet supermarkten in marktgebied totaal

€

83.990.000

€

87.800.000

€ Omvang winkelaanbod regulier supermarkten in m²wvo

-

10.188

10.188 Locatus, oktober 2015

Normatieve vloerproductiviteit gemiddeld voor Nederland (excl.BTW)

€

8.189

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

83.400.000

€

8.189 Detailhandel.info, 2016 83.400.000

€ Omvang winkelaanbod seizoenssupermarkten in m²wvo

-

230

80 Locatus, 2016 minus attent Cadzand-Bad Detailhandel.info, 2016, uitgaande van 4 maanden exploitatie als

Normatieve vloerproductiviteit seizoenssupermarkten (excl.BTW)

€

2.730

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

630.000

€

omzetclaim totale supermarktaanbod

€

berekende omzet ten opzichte van normatieve omzet (excl.BTW) marktruimte (in €)

84.030.000

Uitbreidingsruimte m² Wvo

220.000

€

-

€

83.620.000

0% €

2.730 normale supermarkt

5% 40.000- €

0

4.180.000 supermarktaanbod functioneert als geheel conform het landelijke gemiddelde

500

Indien rekening wordt gehouden met het uitgangspunt dat het supermarktaanbod in geboeden met een sterke seizoenspiek 10-15% groter is dan gemiddeld Omvang winkelaanbod regulier supermarkten in m²wvo

10.188

10.188 Locatus, 2016 reguliere vloerproductiviteit x 89,5% = lagere vloerproductiviteit

Normatieve vloerproductiviteit gemiddeld voor Nederland (excl.BTW)

€

7.329

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

74.700.000

€

Omvang winkelaanbod seizoenssupermarkten in m²wvo

7.329 door grotere winkels met hoog aandeel seizoenspiek door toerisme 74.700.000

230

80 Locatus, 2016 minus attent Cadzand-Bad Detailhandel.info, 2016, uitgaande van 4 maanden exploitatie als

Normatieve vloerproductiviteit seizoenssupermarkten (excl.BTW)

€

2.730

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

630.000

€

220.000

omzetclaim totale supermarktaanbod

€

75.330.000

€

74.920.000

2.730 normale supermarkt

-

berekende omzet ten opzichte van normatieve omzet (excl.BTW) marktruimte (in €) Uitbreidingsruimte m² Wvo

10% €

8.660.000 1.000 - 1.500

10% €

12.880.000 1.500 - 2.000

ruimte voor uitbreiding van het supermarktaanbod

geplande uitbreidingen

4e supermarkt in Oostburg

1.400

gemakswinkel in Cadzand-Band

300 - 600

Totaal geplande uitbreidingen

1.700 - 2.000

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Analyse toekomstige marktsituatie supermarkten

-

-

41

Wanneer wordt uitgegaan van het Nederlandse gemiddelde voor de vloerproductiviteit van supermarkten, functioneert het supermarktaanbod in de gemeente Sluis (rekeninghouden met de beoogde uitbreidingen) als totaal beperkt onder het landelijke gemiddelde. Wanneer echter rekening wordt gehouden met het feit dat supermarkten in gebieden met een sterke toeristische seizoenspiek zoals de gemeente Sluis tussen de 10 en 15% groter zijn dan op basis van hun gemiddelde jaaromzet, dan blijkt uit de uitgevoerde analyse dat er economische ruimte in de markt is voor het huidige supermarktaanbod in de gemeente Sluis én voor de boogde uitbreidingen.

6.3.

Uitwerking marktanalyse per kern

Voor alle kernen in de gemeente Sluis met één of meer supermarkten is, op basis van het totaalmodel voor de toekomstige situatie in de gemeente (inclusief de beschreven supermarktontwikkelingen), een indicatieve berekening gemaakt van het functioneren van de supermarkten per kern (tabel 6.2). Hierbij is de verwachte omzet per kern geconfronteerd met de omzetclaim van het aanwezig supermarktaanbod per kern op 2 manieren: het algemene Nederlandse gemiddelde én rekening houdend met de specifieke situatie in met name de kernen Sluis, Oostburg en Breskens waarbij sprake is van een enorme piek in de omzet in de zomer (2 tot 6 keer de reguliere omzet zonder toerisme), waardoor de gewenste omvang van de supermarkten 10%-15% groter is dan op basis van de gemiddelde jaaromzet gemiddeld in Nederland te verwachten is. Voor het beleid in Sluis is het gewenst uit te gaan van de specifiek aanwezige situatie. Tabel 6.2 distributieplanologische analyse supermarktsector gemeente Sluis prognose 2026, per kern

omvang winkelaanbod regulier

normatieve vloerproductiviteit omzetclaim gem. Nederland regulier

normatieve vloerproductivite omzetclaim it seizoen seizoen

omzetclaim totaal

€

2.730

€

-

€

5.730.000

92%

€

2.730

€

220.000

€

22.410.000

103%

€

2.730

€

-

€

4.910.000

27%

€

2.730

€

-

€

7.980.000

76%

€ 41.300.000

€

2.730

€

-

€

41.300.000

85%

8.189

€

1.470.000

€

2.730

€

-

€

1.470.000

65%

€

8.189

€ 16.210.000

€

2.730

€

-

€

16.210.000

97%

€

8.189

€ 99.790.000

€

2.730

€

220.000

€ 100.010.000

87,6%

toekomstige situatie - 2026

omzet totaal

Aa rdenburg

€

5.260.000

700

€

8.189

€

Bres kens

€

23.050.000

2.710

€

8.189

€ 22.190.000

Ca dza nd

€

1.320.000

600

€

8.189

€

4.910.000

Ijzendi jke

€

6.070.000

975

€

8.189

€

7.980.000

Oos tburg

€

35.210.000

5.043

€

8.189

Schoondi jke

€

950.000

180

€

Sl ui s totaal gemeente Sluis

€

15.790.000

1.980

€ 87.650.000

12.188

5.730.000

toekomstige situatie - 2016, rekening houdend met toerisme

omzet totaal

Aa rdenburg

€

5.260.000

700

€

8.189

€

Bres kens

€

23.050.000

2.710

€

6.961

€ 18.860.000

Ca dza nd

€

1.320.000

600

€

4.095

€

2.460.000

Ijzendi jke

€

6.070.000

975

€

8.189

€

7.980.000

Oos tburg

€

35.210.000

5.043

€

7.370

Schoondi jke

€

950.000

180

€

Sl ui s totaal gemeente Sluis

€

15.790.000

1.980

€ 87.650.000

12.188

omvang winkelaanbod regulier

normatieve vloerproductiviteit afgestemd op omzetclaim gemeente Sluis regulier

omvang winkelaanbod seizoen 80 -

80

normatieve vloerproductivite omzetclaim it seizoen seizoen

omzetclaim totaal

€

2.730

€

-

€

5.730.000

92%

€

2.730

€

220.000

€

19.080.000

121%

-

€

2.730

€

-

€

2.460.000

54%

-

€

2.730

€

-

€

7.980.000

76%

€ 37.170.000

-

€

2.730

€

-

€

37.170.000

95%

8.189

€

1.470.000

-

€

2.730

€

-

€

1.470.000

65%

€

6.961

€ 13.780.000

-

€

2.730

€

-

€

13.780.000

115%

€

7.175

€ 87.450.000

€

2.730

€

220.000

€

87.670.000

100,0%

5.730.000

omvang winkelaanbod seizoen

omzetclaim tov berekende omzet

80

80

omzetclaim tov berekende omzet

Op basis van de uitgevoerde analyse kunnen de volgende conclusies voor de kernen worden getrokken Ruime omzet in Breskens en Sluis  De supermarkten in Breskens en Sluis zijn in staat om jaarrond een goede omzet te behalen die op of boven het gemiddelde ligt. De zomerpiek is relatief groot en door de toevoeging van een groot aantal recreatie-eenheden nog verder vergroot, wat druk op de ruimte van de supermarkten oplevert.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

42

Analyse toekomstige marktsituatie supermarkten

Aanbod in Oostburg functioneert ’s zomers goed tot zeer goed en ’s winters redelijk  De 4 supermarkten in Oostburg weten zowel de (Belgische koop-) toeristen goed aan te trekken als ook de inwoners van de kernen in de rustige wintermaanden. Deze winkels functioneren gemeten naar landelijke maatstaven gemiddeld over het jaar genomen matig, maar rekening houdend met de seizoenspiek Oostburg vrijwel gemiddeld ( 95%). In de zomer periode functioneren de supermarkten goed tot zeer goed. Met de 4 supermarkten in de verschillende segmenten is het supermarktaanbod in Oostburg ook ruimtelijk optimaal en de koopkrachtbinding voor inwoners van Oostburg (en ook de gehele gemeente Sluis) maximaal. Gemakswinkel Cadzand-bad is qua supermarkt toeristische winkel  De omzet van de gemakswinkel in Cadzand-Bad is qua supermarktomzet veel lager dan de totale omvang (600 m² wvo) aangeeft. Volgens informatie is de winkel ook maar voor bijna 300 m² wvo supermarkt. Berekend is dat de winkel, uitgaande van 600 m² wvo functioneert op resp. 27% en 54% van het Nederlands gemiddelde.

Wanneer rekening wordt gehouden met het feit dat kleine supermarkten die worden geexploiteerd door zelfstandige ondernemers een rendabele exploitatie hebben bij een omzet per m² wvo die veel lager (ca 50%) ligt dan het Nederlands gemiddelde, dan kan worden geconcludeerd dat deze gemakswinkel voor wat betreft het supermarktdeel een rendabele exploitatie kan hebben. Gemiddelde omzet in Aardenburg  De supermarkten in Aardenburg weet zowel de Belgische kooptoeristen goed aan te trekken als ook de inwoners van de kern. De ontwikkeling van het supermarkt in Oostburg heeft hier maar beperkt invloed op. Deze winkel functioneert, gemeten naar landelijke maatstaven vrij matig, maar door het specifieke kostenpatroon gemiddeld tot goed. Matige gemiddelde omzet per , maar rendabele exploitatie in IJzendijke  In IJzendijke haalt de Plus-supermarkt, wanneer gekeken wordt naar de gemiddelde omzet per m² in vergelijking met landelijke gemiddelden, een matige omzet. Dit houdt in dat de supermarkt relatief groot is voor de omzet. De specifieke lokale omstandigheden  goedkope huisvesting, sterke ondernemer en dergelijke  maken echter dat deze supermarkt, hoewel deze naar landelijk gemiddelde maatstaven relatief groot is voor de omzet, prima rendabel is en prima duurzaameconomisch kan functioneren.

Het versterken van het supermarktaanbod in Oostburg heeft maar zeer beperkt effect op de omzet in IJzendijke. De buurtsupermarkt in Schoondijke  De omzeteffecten van het versterken van het supermarktaanbod in Oostburg zijn vrijwel afwezig bij de buurtsupermarkt (Attent) in Schoondijke. Deze winkel wordt specifiek bezocht voor mensen die in het eigen dorp boodschappen willen doen en voor de ‘vergeten’ boodschappen. Mensen die naar Oostburg of Breskens willen of kunnen om grotere supermarkten te bezoeken, doen dit nu ook al. e De komst van een 4 supermarkt in Oostburg zal dit winkelgedrag niet veranderen. Wanneer gekeken wordt naar de gemiddelde omzet per m² in vergelijking met landelijke gemiddelden, functioneert deze kleine supermarkt zwak. Wanneer echter rekening wordt gehouden met de specifieke omzetklassen en beperkte omvang van deze winkel (Deloitte bedrijfsvergelijking 2014, winkels met een weekomzet < € 75.000 ), dan functioneert deze winkel gemiddeld tot iets bovengemiddeld qua omzet per m² wvo. Deze kleine supermarkten, met zelfstandige ondernemers, functioneren bedrijfseconomisch anders dan een gemiddelde supermarkt van meer dan 1.000 m² wvo en kunnen daarom met een lage omzet toch rendabel functioneren.

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Toetsing initiatieven aan de ladder duurzame verstedelijking

43

7. Toetsing initiatieven aan de ladder duurzame verstedelijking

Er speelt een tweetal concrete initiatieven voor uitbreiding van het supermarktaanbod in de gemeente Sluis. In het navolgende worden deze initiatieven getoetst volgens de systematiek van de ladder duurzame verstedelijking.

7.1.

De ladder duurzame verstedelijking

De ladder duurzame verstedelijking (rijksbeleid) Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren, dienen provincies en gemeenten de benutting van ruimte te motiveren in de belangrijkste ruimtelijke besluiten. Daartoe is artikel 3.1.6 lid 2 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geïntroduceerd. Op grond van deze bepaling moeten overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Indien sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarvan al snel sprake is, dan moet het bieden van ruimte daarvoor conform de drie opeenvolgende treden van de Ladder worden gemotiveerd. 1. Allereerst moet worden beschreven dat er een actuele regionale behoefte bestaat aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Immers, als er geen behoefte bestaat aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan is het niet zinvol daar schaarse ruimte aan op te offeren. 2. Indien sprake is van een actuele regionale behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan wordt beschreven in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien in bestaand stedelijk gebied door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Voorkomen moet worden dat nodeloos buiten het bestaande stedelijk gebied wordt gebouwd, als er binnenstedelijk nog ruimte beschikbaar is. 3.

Indien uit de beschrijving van stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio, dan wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Nu deze ladder een tijd functioneert en is getoetst door de Raad van State, is duidelijk geworden hoe deze in de praktijk functioneert. Vaak lijkt deze toets een rekenkundige exercitie, waarbij op basis van een kwantitatief DPO alleen nog wordt gediscussieerd over de omvang van een bepaalde ontwikkeling. Het uitgangspunt van de ladder is echter zorgvuldig ruimtegebruik in het kader van de ‘goede ruimtelijke ordening’, waarbij keuzes in de visie worden verantwoord vanuit de ruimtelijke kwaliteit. Dit is te merken in beroepszaken bij de Raad van State: er moet weliswaar een goede distributieve toets zijn uitgevoerd, maar het gaat vooral om de kwalitatieve gevolgen van de keuzes en hun effect op het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Als dat klimaat verbetert, is de mogelijke leegstand die ontstaat, geen belemmering bij de vaststelling van een ruimtelijk plan. Het gaat namelijk niet alleen om leegstand in de kwantitatieve zin, maar om relevante leegstand (het relativiteitsvereiste).

Hiermee wordt leegstand bedoeld die door een ontwikkeling kan ontstaan op een locatie waar dit expliciet niet de bedoeling is. Als het ontstaan van leegstand elders niet kan worden uitgesloten, is dat niet bij voorbaat reden om een om een nieuwe ontwikkeling niet toe te staan. Het is dan vooral zaak om de leegstand‐ effecten vooraf in beeld te brengen en over de aanvaardbaarheid hiervan het bevoegd gezag een uitspraak te laten doen.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

44

Toetsing initiatieven aan de ladder duurzame verstedelijking

Relevant bij het ontstaan van leegstand kan zijn dat er flankerende maatregelen worden getroffen. Dit kan bijvoorbeeld het planologisch regelen van een nieuwe (niet detailhandels-) functie voor leegkomende winkelpanden betreffen. Dit zorgt ervoor dat de mogelijke toename op bestaande leegstand beperkt is (ABRS 31 juli 2013, zaaknummer 201209729/1). Tot slot is enige mate van leegstand goed verdedigbaar als randvoorwaarde voor doorstroom en flexibiliteit van een centrum (ABRS 5 december 2012, 201200385/1). In algemene zin vraagt de ladder om een onderbouwde afweging, niet om het tegenhouden van dynamiek of verantwoorde keuzes. Wanneer er weloverwogen is gekozen voor een structuuraanpassing die leidt tot een verbetering van dit klimaat, is de mogelijke leegstand die hierdoor ontstaat, op locaties die niet van belang zijn (niet-relevante leegstand), geen belemmering bij de vaststelling van een ruimtelijk plan. In deze situaties kunnen er meer meters worden gerealiseerd dan op het eerste gezicht rekenkundig verantwoord lijken, omdat hierdoor de structuur en toekomstwaarde van een gebied beter wordt.

7.2.

Regionale behoefte aan uitbreiding van het supermarktaanbod in de gemeente Sluis

De supermarkten in de gemeente Sluis hebben een functie voor de inwoners van de gemeente Sluis, toeristen die verblijven in de gemeente Sluis en Belgische kooptoeristen. Het verzorgingsgebied van de supermarkten is daarom de gemeente Sluis (de regio). Op basis van de uitgevoerde distributieplanologische analyses is er actueel binnen de gemeente sluis (beperkte) behoefte aan uitbreiding/optimalisatie van het supermarktaanbod (tabel 7.1). Deze behoefte neemt verder toe door de geplande forse uitbreiding van het aanbod aan eenheden voor verblijfsrecreatie. De geplande uitbreiding leidt tot een verwachte toename van de toeristische supermarktbestedingen van ruim € 4.6 miljoen per jaar. Dit is vergelijkbaar met de bestedingen van ruim 2.200 inwoners. Deze toename van bestedingen compenseert ruim de verwachte afname van de bevolking in de komende 10 jaar met tussen de 350 en 450 inwoners.

Uit de uitgevoerde distributieplanologische analyse blijkt dat er binnen de gemeente Sluis, rekening houdend met de specifieke omstandigheden van een grote schommeling in omzethoogte (laag in de winter en een sterke piek in de zomerperiode), waardoor supermarkten in deze gebieden 10-15% groter zijn dan op basis van hun gemiddelde omzet per jaar gemiddeld in Nederland gebruikelijk is, een regionale behoefte is van: 1.000 – 1.500 m² wvo in de huidige situatie (2015) oplopend tot 1.500 tot 2.000 m² wvo in 2026, het einde van de planperiode (zie tabel 7.1). De behoefte neemt weliswaar af door de bevolkingskrimp, maar neemt in sterkere mate toe door de groei van het aantal toeristische verblijfseenheden.

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Toetsing initiatieven aan de ladder duurzame verstedelijking

Tabel 7.1

45

Distributieplanologische analyse supermarktsector - berekening regionale behoefte gemeente Sluis: 2015 en 2026

Berekening distributieplanologische ruimte in de markt supermarkten gemeente Sluis

2015

Inwonertal (per 1-1-2015)

prognose 2026

23.759

inkomen tov landelijk gemiddelde

-2,2%

-2,2%

afwijking bestedingen obv inkomen

-0,55%

-0,55%

Bestedingen in supermarkten (excl. BTW) (2015)

€

gebruikte bronnen

23.359 gemeente Sluis 2016

2.065 €

CBS, wijken en buurten afwijking inkomen x 0,25 = afwijking bestedingen

2.065 Detailhandel.info, 2016

gecorrigeerde bestedingen in supermarkten (excl. BTW) Sluis

€

2.053

€

2.053

Bestedingspotentieel supermarkten

€

48.780.000

€

47.960.000

€ Koopkrachtbinding % Gebonden bestedingen

95,1% €

95,7%

46.420.000

€

inschatting Rho adviseurs

45.890.000

€ koopkrachttoevloeiing vanuit Belgie % koopkrachttoevloeiing vanuit Belgie

20% €

onderzoek aandeel Belgisch bezoek in supermarkten Sluis 2016 (Rho adviseurs, februari 2016)

19%

17.080.000

€

17.080.000

€ koopkrachttoevloeiing vanuit Toerisme % koopkrachttoevloeiing vanuit Toerisme

24% €

inschatting Rho adviseurs per kern obv weekomzetten supermakten in vergelijkbare kernen

28%

20.490.000

€

24.830.000

€

-

€ Koopkrachttoevloeiing Totaal %

45%

48%

Koopkrachttoevloeiing Totaal

€

37.570.000

€

41.910.000

Omzet supermarkten in marktgebied totaal

€

83.990.000

€

87.800.000

€ Omvang winkelaanbod regulier supermarkten in m²wvo

-

10.188

10.188 Locatus, oktober 2015

Normatieve vloerproductiviteit gemiddeld voor Nederland (excl.BTW)

€

8.189

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

83.400.000

€

8.189 Detailhandel.info, 2016 83.400.000

€ Omvang winkelaanbod seizoenssupermarkten in m²wvo

-

230

80 Locatus, 2016 minus attent Cadzand-Bad Detailhandel.info, 2016, uitgaande van 4 maanden exploitatie als

Normatieve vloerproductiviteit seizoenssupermarkten (excl.BTW)

€

2.730

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

630.000

€

omzetclaim totale supermarktaanbod

€

berekende omzet ten opzichte van normatieve omzet (excl.BTW) marktruimte (in €)

84.030.000

Uitbreidingsruimte m² Wvo

220.000

€

-

€

83.620.000

0% €

2.730 normale supermarkt

5% 40.000- €

0

4.180.000 supermarktaanbod functioneert als geheel conform het landelijke gemiddelde

500

Indien rekening wordt gehouden met het uitgangspunt dat het supermarktaanbod in geboeden met een sterke seizoenspiek 10-15% groter is dan gemiddeld Omvang winkelaanbod regulier supermarkten in m²wvo

10.188

10.188 Locatus, 2016 reguliere vloerproductiviteit x 89,5% = lagere vloerproductiviteit

Normatieve vloerproductiviteit gemiddeld voor Nederland (excl.BTW)

€

7.329

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

74.700.000

€

Normatieve vloerproductiviteit seizoenssupermarkten (excl.BTW)

€

2.730

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

630.000

€

220.000

omzetclaim totale supermarktaanbod

€

75.330.000

€

74.920.000

Omvang winkelaanbod seizoenssupermarkten in m²wvo

7.329 door grotere winkels met hoog aandeel seizoenspiek door toerisme 74.700.000

230

80 Locatus, 2016 minus attent Cadzand-Bad Detailhandel.info, 2016, uitgaande van 4 maanden exploitatie als

2.730 normale supermarkt

-

berekende omzet ten opzichte van normatieve omzet (excl.BTW) marktruimte (in €) Uitbreidingsruimte m² Wvo

10% €

8.660.000 1.000 - 1.500

10% €

12.880.000 1.500 - 2.000

ruimte voor uitbreiding van het supermarktaanbod

geplande uitbreidingen

4e supermarkt in Oostburg

1.400

gemakswinkel in Cadzand-Band

300 - 600

Totaal geplande uitbreidingen

1.700 - 2.000

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

46

Toetsing initiatieven aan de ladder duurzame verstedelijking

7.3.

Uitwerking invulling regionale behoefte

De economische ruimte voor uitbreiding van het aanbod is beperkt. Het is daarom gewenst om te kiezen voor de ontwikkelingen die zowel beleidsmatig als voor de consument de grootste impact hebben zoals het realiseren van vastgesteld beleid, het hebben van een meerwaarde voor het functioneren van centrumgebieden, het oplossen van een acuut probleem (bijvoorbeeld overlast in de omgeving) en het verbeteren van de keuzemogelijkheden voor de consument, waardoor deze efficiënter zijn volledige pakket boodschappen kan doen. Op basis van deze uitgangspunten heeft het de voorkeur om de beperkte economische behoefte te e kiezen voor het realiseren van de 4 supermarkt in Oostburg en het uitbreiden van het supermarktaanbod in Cadzand, boven het uitbreiden van enkele bestaande supermarkten: e

Een 4 supermarkt in Oostburg in het nog ontbrekende segment heeft een meerwaarde vanuit het:  realiseren van het in het masterplan Aantrekkelijk Oostburg voorgestane beleid waarmee een deel van Oostburg ruimtelijk sterk wordt verbeterd; e  versterken van de structuur van het centrum met een 2 bronpunt (supermarkt met parkeren) nabij de Markt en het Ledelplein, waarmee dit deel van het centrum beter in het zicht van de supermarktklanten komt te liggen, wat het functioneren van de winkels in dit gebied ten goede komt (zie figuur 7.1); onderzoek van DTNP heeft uitgewezen dat, wanneer er een zichtrelatie is tussen de ingang van de supermarkt (c.q. het parkeerterrein van de supermarkt) en speciaalzaken, er veel meer sprake is van combinatiebezoek dan wanneer dit niet het geval is;  compleet maken van het supermarktaanbod in Oostburg waardoor de centrumfunctie van Oostburg binnen de gemeente Sluis verder wordt versterkt. Op deze wijze ontstaat er één compleet boodschappengebied waar formules in de verschillende prijs-/ servicesegmenten de consument maximale keuzemogelijkheid bieden om binnen één boodschappentrip alle supermarktsegmenten te bezoeken, bij voorkeur zo goed mogelijk bereikbaar te zijn vanuit het gehele verzorgingsgebied.

Binnen Oostburg leidt het uitbreiden van de bestaande 3 supermarkten tot een kleinere meerwaarde voor de structuur van Oostburg en de aantrekkelijkheid van het supermarktaanbod voor de consument.

Figuur 7.1 Winkelstructuur Oostburg + uitwerking Masterplan aantrekkelijk Oostburg Met name het creëren van goede randvoorwaarden voor combinatiebezoek vanuit (het parkeerterrein e van) de 4 supermarkt met de winkels in het gebied Markt-Ledelplein-Langestraat levert een nadrukkelijke meerwaarde op voor het functioneren van het centrumgebied, door combinatiebezoek tussen de supermarkt en de in dit gebied gevestigde andere winkels. Hierdoor wordt het ondernemersklimaat versterkt in dit deel van het centrum. Deze meerwaarde is bij het uitbreiden van bestaande supermarkten niet aan de orde. Dit was één van de redenen waarom dit voornemen in het masterplan aantrekkelijk Oostburg is opgenomen.

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Toetsing initiatieven aan de ladder duurzame verstedelijking

47

Het realiseren van een zo volwaardig mogelijke boodschappen voorziening in Cadzand-Bad (gemakswinkel van ca. 600 m² wvo):  levert een bijdrage aan de gewenste algemene kwaliteitsverbetering van deze badplaats  Levert een bijdrage aan het versterken en ruimtelijk verbeteren van het centrumgebied  Zorgt er voor dat inwoners van Cadzand en Cadzand –Bad op zo kort mogelijke afstand een zo volwaardig mogelijke boodschappenvoorzienig krijgen. In Cadzand vindt een grote kwaliteitsslag plaats, zowel in de openbare ruimte als in het aanbod van accommodaties. Er vindt ook een forse uitbreiding plaats van het aantal eenheden. In dit kader is een kwaliteitsslag in het voorzieningenaanbod zeer gewenst. De beoogde gemakswinkel, waarin een supermarkt is opgenomen, voorziet in deze behoefte. Het voornemen is om de supermarkt te verplaatsen en te integreren in een ‘gemakswinkel, waarbinnen naast de supermarkt ook horeca, convienience en een drogisterij. De uitbreiding van de supermarkt naar een grotere maat, waardoor deze kwalitatief beter wordt, is hierbij gewenst. Deze uitbreiding heeft echter niet tot gevolg dat deze winkel daarmee klanten uit andere kernen zal aantrekken.

7.4.

Aanvaardbaarheid eventuele leegstandseffecten

Oostburg Op basis van de uitgevoerde berekeningen is geconcludeerd dat er ook na realisatie van de vierde supermarkt in Oostburg voor alle supermarkten in Oostburg voldoende omzet te behalen blijft voor economisch-duurzaam functioneren. Ook voor de andere supermarkten in de gemeente Sluis blijft er voldoende omzet beschikbaar om deze duurzaam te laten functioneren. De verwachting kan daarom worden uitgesproken dat de komst van een vierde supermarkt in Oostburg van circa 1.400 m² wvo in het segment value-for-money of service-discount op de beoogde locatie niet leidt tot ongewenste (relevante) leegstand, maar zelfs leidt tot een verbetering van het ondernemersklimaat in het aangewezen centrumgebied. Cadzand-Bad De uitbreiding van de supermarkt in Cadzand-Bad betreft een uitbreiding naar een gemakswinkel van circa 600 m² wvo (waaronder bijna 300 m² wvo supermarkt) gecombineerd met horeca. Ook in de grotere maat betreft het een kleine supermarkt die kleiner is dan de aanwezige supermarkten in de omliggende kernen waar een reguliere supermarkt aanwezig is. De grotere supermarkt in Cadzand-Bad heeft daardoor alleen effect op de afvloeiing vanuit Cadzand naar supermarkten in andere kernen.

Dit effect is zodanig klein (omdat de supermarkt slechts beperkt uitbreidt) dat dit geen effect zal hebben op de andere supermarkten in de gemeente en daardoor niet leidt tot ongewenste (relevante) leegstand. Voor de oude locatie van de supermarkt (maximaal 180 m² wvo) is een nieuwe invulling als supermarkt niet waarschijnlijk. Gelet op de maatvoering van de locatie en het feit dat er een andere supermarktlocatie is met een maatvoering die beter past bij een supermarkt in een toeristengebied, zal de meest representatieve invulling van de locatie een andere vorm van detailhandel, dienstverlening of horeca zijn, maar geen (toeristische) supermarkt.