03 (Distributieplanologisch onderzoek 2021) - Ruimtelijk-economisch onderzoek supermarktsector 2016.pdf

Sluis ruimtelijk-economisch onderzoek supermarktsector TOETS LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

RBOI - Rotterdam bv Delftseplein 27b Postbus 150 3000 AD Rotterdam telefoon (010) 201 85 55 E-mail: info@rboi.nl

Sluis Ruimtelijk-economisch onderzoek supermarktsector

Toets initiatieven aan ladder voor duurzame verstedelijking

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

171400.20150474

04-04-2016

AangepastOntwerp

26-05-2016

vastgesteld

projectleider:

opdrachtgever:

Drs. J.H.M. Seerden

Gemeente Sluis

auteur(s):

M. Geerts MSc

© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoud 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Inleiding

3

1.1. 1.2.

3 6

De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis

8

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

8 11 11 13 15

Opbouw huidige supermarktstructuur Toerisme Verblijfstoerisme Belgisch Kooptoerisme Conclusie

Economische analyse huidige situatie

16

3.1. 3.2. 3.3.

16 16 19

Afbakening analyse Distributieplanologische analyse huidige marktsituatie supermarkten gemeente Sluis Uitwerking marktanalyse per kern

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

21

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

21 22 27 29 30

Trends in het aanbod Trends in het koopgedrag van consumenten Gevolgen van trends voor winkelgebieden Vertaling van de trends en ontwikkelingen voor boodschappen doen en supermarkten Conclusie: Vertaling van de trends in supermarkten naar de gemeente Sluis

Overige relevante ontwikkelingen in Sluis

32

5.1. 5.2. 5.3.

32 34 35

De bevolkingsontwikkeling en de prognose voor de bevolkingsontwikkeling tot 2026 Ontwikkeling verblijfstoerisme Plannen voor uitbreiding van het winkelaanbod

Analyse toekomstige marktsituatie supermarkten 6.1. 6.2. 6.3.

7.

Aanleiding Doelstelling onderzoek

36

Gewenste toekomstige supermarktstructuur 36 Distributieplanologische analyse toekomstige marktsituatie supermarkten gemeente Sluis 38 Uitwerking marktanalyse per kern 41

Toetsing initiatieven aan de ladder duurzame verstedelijking

43

7.1. 7.2. 7.3. 7.4.

43 44 46 47

De ladder duurzame verstedelijking Regionale behoefte aan uitbreiding van het supermarktaanbod in de gemeente Sluis Uitwerking invulling regionale behoefte Aanvaardbaarheid eventuele leegstandseffecten

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

2

Inhoud

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

1. Inleiding

1.1.

3

Aanleiding

Masterplan aantrekkelijk Oostburg De gemeente Sluis werkt al enige jaren, samen met een groot aantal andere partijen aan het masterplan aantrekkelijk Oostburg. Doelstelling van dit plan is dat Oostburg een aantrekkelijke woonkern en een goed regionaal voorzieningencentrum moet blijven. Om die ambitie te realiseren moeten maatregelen worden getroffen. Niets doen is geen optie. In de afgelopen jaren zijn veel plannen voor Oostburg gemaakt die zijn samengebracht in het project Aantrekkelijk Oostburg. De gemeente werkt hierbij samen met bewoners en ondernemers, het Ministerie van Binnenlandse Zaken, de Provincie Zeeland, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Warmande en de Rabobank ZeeuwsVlaanderen.

Figuur 1.1 visualisatie uitgangspunten masterplan Aantrekkelijk Oostburg

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

4

Inleiding

Een belangrijk onderdeel van het masterplan vormt het Actieplan aantrekkelijk centrum. Het actieplan heeft 4 hoofddoelstellingen: 1. Het verbeteren van de bereikbaarheid en het parkeren 2. Het verbeteren van de winkelstructuur en terugdringen leegstand 3. Het verbeteren van de kwaliteit en bruikbaarheid van de openbare ruimte 4. Verbeteren samenwerking en organisatie ondernemers – gemeente /stadsmanagement Voor het realiseren van de eerste drie hoofddoelstellingen is een samenhangend ruimtelijk plan opgesteld met concrete maatregelen. Ten aanzien van doelstelling 2: het verbeteren van de winkelstructuur zijn in het masterplan de volgende maatregelen opgenomen: e

Toevoegen 4 supermarkt + parkeren Langestraat Vernieuwing scholen en kinderopvang (realisatie multifunctioneel centrum) Conform de aanbevelingen uit het DPO-supermarkten uit 2010 wordt een nieuw ‘bronpunt’ gerealiseerd met een supermarkt en parkeerterrein aan de Langestraat. Hierdoor wordt de halterstructuur versterkt en is een betere ‘doorbloeding’ van het centrum te verwachten. De Eligiuskerk komt daardoor weer in het zicht. Deze ontwikkeling versterkt ook de Langestraat, mede als verbinding tussen het Groote Gat en het centrum. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is verplaatsing nodig van de functies uit Den Hoekzak en van de scholen.

Figuur 3.1 uitwerking masterplan Aantrekkelijk Oostburg voor het gebied Langestraat Markt-Ledelplein Een deel van deze maatregelen is inmiddels uitgevoerd. De scholen en kinderopvang zijn ondergebracht in een nieuw multifunctioneel centrum. De plannen voor realisatie van de andere maatregel e Toevoegen 4 supermarkt + parkeren Langestraat – zijn nu concreet.

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Inleiding

5

Cadzand-Bad Parralel aan het masterplan aantrekkelijk Oostburg vinden er in Cadzand-bad een groot aantal ontwikkelingen plaats. Cadzand-Bad heeft de ‘Bad-status” gekregen. In samenhang hiermee is er een groot aantal initiatieven ontwikkeld waardoor de kwaliteit van deze badplaats wordt verhoogd: ontwikkeling jachthaven. Fors uitbreiden aantal verblijfseenheden, verbeteren centrumgebied, zowel qua inrichting openbare ruimte als qua voorzieningen. Ook in Cadzand-bad zijn de ideeën uit 2010 voor het verbeteren van supermarktaanbod, door het realiseren van een gemakswinkel, waarvan de supermarkt een onderdeel uit maakt, concreet geworden. Het actuele plan betreft een winkel van in totaal circa 600 m² wvo en horeca. Omdat met name het onderscheid tussen de supermarkt, de drogisterij en het non-food convenience deel (vooral strandspullen, kookspullen, DHZ en kampeerspullen) niet goed te maken is, wordt uitgegaan van een toeristische supermarkt van ca. 600 m² wvo.

indicatie opbouw gemakswinkel/horeca drogisterij; 120; 16%

supermarkt; 270; 37%

horeca; 135; 18%

convenience nonfood; 210; 29%

Actualiseren toetsingskader gewenst e De plannen voor het toevoegen van de 4 supermarkt in Oostburg en verbetering van het supermarktaanbod in Cadzand-Bad zijn gebaseerd op het DPO-supermarkten uit 2011 (vastgesteld 27 januari 2011). Het onderzoek hiervoor is uitgevoerd in 2010. In dit onderzoek werd een aantal van de in het voorgaande genoemde trends al gesignaleerd en werd onder andere geconcludeerd dat er in de kern e Oostburg marktruimte aanwezig is voor uitbreiding van het supermarktaanbod met een 4 supermarkt. Hiermee kan het aanwezige supermarktaanbod verder worden gecompleteerd en kan de aanwezige halterstructuur, waarbinnen het winkelgebied van Oostburg is opgespannen, evenwichtiger worden gemaakt en worden versterkt. Voorzieningenstructuur is in beweging De detailhandel is momenteel sterk in beweging. Ontwikkelingen in het aanbod zoals schaalvergroting, gebrek aan opvolging en branchevervaging, maar ook consumententrends, zoals vergrijzing, internetaankopen en toenemende mobiliteit zorgen voor structurele veranderingen in de detailhandel in het algemeen en in het aanbod en de spreiding van supermarkten in het bijzonder.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

6

Inleiding

Deze ontwikkelingen laten zich ook nadrukkelijk gelden in de veelal kleine kernen van de gemeente Sluis. Vooral in kleine kernen vormen supermarkten de drager van de winkelstructuur. Veranderingen in de omvang en spreiding van supermarkten hebben daarom een grote invloed op de winkelstructuur en de leefbaarheid van deze kleine kernen en daarmee van de gemeente als geheel. Ontwikkelingen sinds 2010 in de gemeente Sluis Binnen de gemeente Sluis heeft zich in de afgelopen jaren een aantal ontwikkelingen in de supermarktsector voorgedaan.  De vestigingen van C1000, zijn omgebouwd tot Jumbo (Breskens en Aardenburg) en Plus (IJzendijke);  de Albert Heijn in Oostburg (beperkt) uitgebreid;  De supermarkt in Cadzand(-Dorp), Attent De Houck, is in 2011 gesloten. Invoering toetsingskader Ladder voor duurzame verstedelijking in 2012 Het Rijk wil kunnen sturen op detailhandelsontwikkeling, voorkomen dat ongewenste leegstand ontstaat en ervoor zorgen dat de juiste winkel op de juiste plaats terechtkomt. Hiertoe is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro) geïntroduceerd. De doelstelling ‘zorgvuldig ruimtegebruik’ wordt in het gebruik van de ladder duurzame verstedelijking vormgegeven door het doorlopen van 3 stappen, waarbij de volgende vragen worden beantwoord. 1. Is er behoefte aan de detailhandelsontwikkeling? 2.

Kan deze behoefte worden opgevangen door transformatie, herstructurering of intensivering binnen bestaand stedelijk gebied? 3. Als stap 2 onvoldoende oplossing biedt: kan er een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal ontsloten is? Alle (substantiële) detailhandelsontwikkelingen moeten worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De in het voorgaande geformuleerde ontwikkelingen vormen voor de gemeente Sluis aanleiding om het toetsingskader uit 2010 te actualiseren om daarmee een actuele visie te hebben op de gewenste structuur van de supermarkten als afwegingskader om te kunnen inspelen op ontwikkelingen, om huidige en toekomstige initiatieven te kunnen toetsen en eventuele gewenste ontwikkelingen te stimuleren.

1.2.

Doelstelling onderzoek

In deze notitie wordt het afwegingskader uit 2011 geactualiseerd, op basis van actuele ontwikkelingen en relevante trends. Onderzoeksgebied Dit onderzoek richt zich specifiek op de supermarkten in de gemeente Sluis. De gemeente wordt hierin opgevat als één samenhangend verzorgingsgebied. Het accent in het onderzoek ligt op de reguliere supermarkten die het hele jaar functioneren en daarmee zowel van belang zijn voor de inwoners van de gemeente Sluis als voor verblijfstoeristen en Belgische kooptoeristen.

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Inleiding

7

Doelstelling onderzoek Het onderzoek is gericht op het in beeld brengen van de gewenste supermarktstructuur voor de gemeente Sluis en op het toetsen van twee actuele concrete initiatieven:  de vestiging van een vierde supermarkt in Oostburg;  de uitbreiding van de supermarkt in Cadzand-Bad. Doelstelling is dat met dit onderzoek een helder ruimtelijk-economisch kader wordt opgesteld voor de ontwikkeling van supermarkten binnen de gemeente Sluis. Op basis hiervan kunnen heldere keuzes worden gemaakt waar eventuele beschikbare uitbreidingsruimte wordt ingezet om zodoende een duurzame ontwikkeling van de supermarktsector in de gemeente Sluis en zorgvuldig ruimtegebruik te waarborgen.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

8

De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis

2. De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis

In dit hoofdstuk wordt de huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis beschreven. Hierbij wordt ingegaan op de functionele opbouw van de supermarktstructuur en de invloed van toerisme op de structuur.

2.1.

Opbouw huidige supermarktstructuur

De gemeente Sluis telt twaalf supermarkten met een totaal oppervlakte van 10.418 m² wvo (tabel 3.1 en figuur 3.1). Het betreft tien reguliere supermarkten die het gehele jaar open zijn en twee recreatiesupermarkten die slechts een deel van het jaar geopend zijn (nabij Breskens en in Cadzand-Bad). Tabel 2.1 aanbod supermarkten in de gemeente Sluis (Locatus, oktober 2015) jaarrondsupermarkten

seizoenssupermarkten

aantal

aantal

m2 wvo

m2 wvo

Aardenburg

1

700

Breskens

2

2.710

1

-

1

Cadzand

-

-

-

totaal aantal

m2 wvo 1

700

80

3

2.790

150

1

150

Ijzendijke

1

975

-

-

1

975

Oostburg

3

3.643

-

-

3

3.643

Schoondijke

1

180

-

-

1

180

Sluis

2

1.980

-

-

2

1.980

Totaal

10

10.188

230

12

10.418

2

De gemeente Sluis kent een zeer groot en specifiek supermarktaanbod. In totaal heeft de gemeente Sluis meer dan 10.400 m² wvo supermarktmeters op ruim 23.500 inwoners. Dat is een aanbod van 438 m² wvo per 1.000 inwoners. Het gemiddelde supermarktaanbod per 1.000 inwoners in Nederland bedraagt 268 m² wvo. Het supermarktaanbod per 1.000 inwoners is in Sluis bijna 64% groter dan gemiddeld in Nederland. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door:  de spreiding van de bevolking in kleine kernen op ruime afstand van elkaar;  het Belgische kooptoerisme;  de grote hoeveelheid toeristische overnachtingen. De supermarktstructuur in de gemeente Sluis is opgebouwd uit een aantal functionele niveaus (qua verzorgingsfunctie en verzorgingsgebied). Deze niveaus hangen samen met het aantal en de omvang van de supermarkten en de segmenten van deze supermarkten.  De verschillende supermarktsegmenten hebben namelijk een verschillend noodzakelijk bevolkingsdraagvlak. Een gemiddelde full-service supermarkt kan een relatief hoog marktaandeel bereiken (tot 70%) in zijn verzorgingsgebied en heeft een noodzakelijk bevolkingsdraagvlak van

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis





9

4.000-5.000 inwoners. Een grote full-service supermarkt heeft een nog groter bevolkingsdraagvlak nodig. Supermarkten met vooral een aanvullende functie, zoals discounters, kunnen slechts een relatief klein deel van de bestedingen aan zich binden (maximaal tot 25%). Deze hebben daarom – om voldoende omzet te hebben – een groot marktgebied nodig. Zo kan Aldi, maximaal een marktaandeel in een gebied bereiken van de 15 en 20% marktaandeel. Deze discounter heeft daarom een marktgebied nodig van tussen de 15.000 en 25.000 inwoners nodig om te kunnen functioneren. Buurtsupermarkten en seizoenswinkels hebben ook een aanvullende functie en richten zich sterk op de broodmaaltijd en de vraag wat eten we vandaag. Deze winkels kunnen functioneren in relatief kleine marktgebieden (dorpssupermarkten zoals SPAR en Attent) van tussen de 1.500 en 3.000 inwoners, met een relatief lage omzet en vloerproductiviteit. Ook seizoenswinkels kunnen functioneren met een lage omzet en lage vloerproductiviteit. Zij zijn vaak maar een beperkt deel van het jaar open of in de minder drukke tijd maar een beperkt deel van de dag.

80 m²

1.410 m²

1.300 m²

150 m²

180 m²

772 m²

1.850 m²

780 m²

1.021 m²

975 m²

1.200 m²

700 m²

Legenda supermarktketens

Figuur 2.1 Supermarktaanbod gemeente Sluis (Locatus, juli 2015) De supermarktstructuur van de gemeente Sluis heeft de volgende opbouw (figuur 3.2).  Oostburg is het belangrijkste boodschappengebied in de gemeente Sluis. Oostburg heeft het 2 grootste supermarktaanbod met één grote full-service-supermarkt: Albert Heijn, 1.850 m 1) 2 winkelvloeroppervlak (wvo) , één soft-discounter (Lidl, 1.021 m wvo) en één hard2 discountsupermarkt (Aldi, 772 m wvo). Alle drie de supermarkten hebben een functie voor (vrijwel) 1)

Het winkelvloeroppervlak is het voor consumenten zichtbare en toegankelijke deel van de winkel (dus exclusief magazijn, kantoor, sociale en technische ruimten).

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

10

De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis

alle kernen in de gemeente. Opvallend is dat in Oostburg alleen het hoge-servicesegment (Albert Heijn) en het lage-service/discount-segment (Lidl en Aldi) zijn vertegenwoordigd. Het middensegment (het value-for-money en service-discount: Emté, Jumbo en dergelijke) is gevestigd in andere kernen. Om de regionaal/gemeentelijke verzorgingsfunctie van Oostburg vast te houden is het enerzijds van belang dat de aanwezig supermarkten voldoende omvang hebben en anderzijds dat het supermarktaanbod volledig is. 

Zowel Breskens als Sluis hebben 2 volwaardige supermarkten: o In Breskens zijn een Plus en een Jumbo gevestigd: een full-service supermarkt en een servicediscounter. Beiden zijn relatief nieuw, hebben een volwaardige maat en hebben vooral een functie voor Breskens, de omliggende kernen en toerisme in de omgeving van Breskens. Naast deze twee supermarkten is in Breskens nog een Attent gevestigd die een toeristische functie heeft. o In Sluis zijn een Emté en een Aldi gevestigd: een value-for-money-supermarkt en een harddiscounter. Gelet op het inwonerspotentieel van Sluis en directe omgeving (nog geen 3.000 inwoners) is dit een extreem groot supermarktaanbod. Het supermarktaanbod in de kern Sluis heeft dan ook vooral een functie voor de (koop-)toeristen die Sluis in grote getalen bezoeken. Uiteraard heeft het aanbod daarnaast ook een functie voor de inwoners van Sluis, maar zij zullen voor een deel ook supermarkten in Oostburg bezoeken.



IJzendijke en Aardenburg hebben beide een supermarkt die een belangrijke kernverzorgende functie heeft en waar inwoners van deze kernen voor een belangrijk deel hun boodschappen zullen 2 2 doen. De maat van zowel de Plus in IJzendijke (975 m wvo) als de Jumbo in Aardenburg (700 m wvo) is eigenlijk te klein voor hun formule en voor een echt volwaardige full-service supermarkt. Beiden hebben echter een zodanig klein direct marktgebied (minder dan 2.500 inwoners) dat een uitbreiding niet rendabel is. De functie van beide supermarkten beperkt zich vooral tot de eigen kern, Belgische kooptoeristen, in mindere mate andere toeristen en beperkt de inwoners van de direct omliggende kernen. De wens bestaat al langer om de supermarkt in Aardenburg naar een andere locatie te verplaatsen en uit te breiden. Onder andere door het ontbreken van een geschikte locatie heeft dit tot op heden niet plaatsgevonden.



De supermarkt in Schoondijke is een buurtsupermarkt en heeft de functie van aanvullende supermarkt voor vooral de dagelijkse (vers) aankopen (o.a. de ‘vergeten boodschappen’). Inwoners van Schoondijke hebben de keuze tussen rijden naar een andere plaats voor een volwaardige supermarkt of de aankopen te doen bij de eigen buurtsuper.



De Attent(s) in Cadzand-Bad en de Attent nabij Breskens hebben een toeristische functie en zijn niet het hele jaar geopend. Hierdoor hebben zij in veel mindere mate een functie voor inwoners van deze plaatsen die niet / niet altijd naar de grotere supermarkten elders in de gemeente willen rijden voor de boodschappen.

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis

T- recreatie

11

Breskens

T- recreatie Schoondijke

Oostburg IJzendijke

Sluis

T-koop

Legenda regionaal/gemeente verzorgend Kern- + beperkt regioverzorgend Aardenburg

kernverzorgend vergeten boodschappen

T

toerisme

Figuur 2.2 Functionele supermarktstructuur gemeente sluis (oktober 2015)

2.2.

Toerisme

In het voorgaande is al een aantal malen genoemd dat toerisme een belangrijke factor is voor de supermarktstructuur in de gemeente Sluis. Het belang ervan komt voort uit de omvang van de toeristische bestedingen in relatie tot het beperkte eigen bevolkingsdraagvlak. Er is sprake van twee soorten toeristische bestedingen: 1. de bestedingen van de verblijfstoeristen die vakantie vieren in een van de meer dan 2.400 recreatiewoningen of op de campings met meer dan 8.000 plaatsen; 2. de bestedingen van kooptoeristen, vooral Belgen, die van oudsher levensmiddelen en drogisterijartikelen kopen in Nederland, onder andere vanwege prijsverschillen.

2.3.

Verblijfstoerisme

De bestedingen van verblijfstoeristen vormen een belangrijke bron van inkomsten voor de supermarkten in de gemeente Sluis. Er vinden tussen de 1 en 1,5 miljoen toeristische overnachtingen in de gemeente Sluis plaats. Afhankelijk van de logiesvorm hebben deze toeristen in meer of mindere mate behoefte aan levensmiddelen. De toeristische bestedingen doen zich vooral in de zomermaanden voor. In de drukste periode ligt in de (supermarkt)omzet in Oostburg tussen de 60% en 70% hoger dan in de rustige periode. In de supermarkten in onder andere Breskens is dit effect nog groter. Hier verdubbelt de omzet doorgaans enkele malen ten opzichte van de rustige periode. De toeristische bestedingen maken de markt voor

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

12

De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis

supermarkten in de kustplaatsen groter, waardoor daar naar verhouding veel en/of grotere supermarkten zijn gevestigd. Daarnaast is er een aantal seizoensgebonden supermarkten of campingwinkeltjes (vooral) op recreatieterreinen. Deze winkels hebben vooral een beperkte functie voor toeristen (broodjes!) en hebben een beperkte omvang (< 200 m² wvo). Jaarrond exploitatie van deze supermarkten in kleine kernen is niet goed mogelijk en vindt niet of nauwelijks plaats. Omvang supermarkten in relatie tot de gemiddelde omzet in toeristengebieden Sluis kent de specifieke omstandigheid dat een belangrijk deel van de omzet in de supermarkten voortkomt uit het toerisme, dat een aantal grote pieken kent. Zo hebben vooral de supermarkten in Breskens, Oostburg en Sluis te maken met een zomerpiek c.q. een aantal pieken, waarin de omzet door de toeristische bestedingen veel hoger ligt dan weken waarin de toeristische bestedingen laag of afwezig zijn. Dit seizoenspatroon heeft ingrijpende gevolgen voor de bedrijfsvoering.

Uit een analyse van de weekomzetten van een aantal supermarkten in kernen langs Zeeuwse kust (figuur 2.3) blijkt dat:  bij supermarkten in kleinere kernen die direct aan de kust liggen is: o de omzet in de weken met de hoogste omzet 4 tot 6 keer zo hoog als in de weken met de laagste omzet; o de omzet in de weken met de hoogste omzet tussen de 2 en 2,5 keer zo hoog als het jaargemiddelde.  Bij supermarkten die iets meer landinwaarts liggen en een iets groter eigen verzorgingsgebied hebben (dus in kernen met meer inwoners) is: o de omzet in de weken met de hoogste omzet circa 2 keer zo hoog als in de weken met de laagste omzet. o Bij deze supermarkten is de omzet in de weken met de hoogste omzet tussen de 1,5 en 1,8 keer zo hoog als het jaargemiddelde. omzetontwikkeling van week tot week

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 binnenland

Figuur 2.3

171400.20150474

kust

Omzetverloop per week van supermarkten in toeristengebieden: direct aan de kust, met een zeer sterke zomerpiek en meer in het binnenland met een groter eigen bevolkingsdraagvlak en een kleinere zomerpiek. (bewerking Rho adviseurs, ov vertrouwelijke omzetgegevens)

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis

13

Om met deze enorme omzetschommelingen om te gaan stemmen de supermarkten hun omvang bij voorkeur af op de drukkere weken. Bovendien hebben supermarkten, zeker in kustplaatsen in de zomer een specifiek strandassortiment dat niet in ‘normale’ supermarkten aanwezig is. In de drukke tijden zijn zowel de omzet als de gerealiseerde marge in de supermarkt substantieel hoger dan in de minder drukke perioden, de winst wordt vrijwel volledig in deze drukke perioden gemaakt. Het spreekt daarom voor zich dat de supermarkten zich daarom voornamelijk afstemmen op deze drukke perioden. Mede omdat de huisvestingskosten maar tussen de 2% en 3% van de kosten van een supermarkt uitmaken en supermarkten in toeristengebieden gewend zijn om hun voorraad en personeelsbestand op de schommelingen in omzet af te stemmen, zijn supermarkten in toeristengebieden met een echte zomerpiek (zoals vrijwel alle supermarkten in Sluis) groter dan op basis van hun gemiddelde omzet (gerelateerd aan normen voor het Nederlands gemiddelde) verwacht mag worden. Omdat men de echte winst moet maken in de drukke perioden moeten de supermarkten deze drukke perioden qua assortiment en logistiek goed kunnen opvangen. De ervaring leert in toeristengebieden zoals de gemeente Sluis daarom dat supermarkten gemiddeld tussen de 10% en 15% groter zijn dan op basis van hun gemiddelde jaaromzet te verwachten is.

2.4.

Belgisch Kooptoerisme

Nederlandse supermarkten kennen een aanzienlijk prijsverschil met hun Belgische concurrenten. Hier zijn een aantal oorzaken voor aan te wijzen:  het afwijkende 6% btw-tarief voor levensmiddelen in Nederland;  de concurrentie tussen supermarkten in Nederland (ook wel de ‘prijzenoorlog’ genoemd);  de recent ingevoerde ‘suikertax’ in België die producten met veel suiker, waaronder frisdranken in België duurder heeft gemaakt. De Nederlandse supermarkten zijn vanwege dit prijsverschil aantrekkelijk voor Belgische consumenten. Een in Nederland relatief dure supermarktformule als Albert Heijn wordt in België gezien als goedkope supermarkt - een prijsvechter. Supermarkten in de gehele grensstreek profiteren van de bestedingen van vanuit België. In de gemeente Sluis hebben vooral de supermarkten in Oostburg, Sluis, Aardenburg en IJzendijke profijt van deze situatie In mindere mate profiteren ook overige supermarkten in de gemeente van de Belgische consument, omdat de Belg relatief vaak van het kooptoeristisch winkelen een dagje uit maakt. De kern Sluis vormt hier het ultieme voorbeeld van. Deze kern is uitgegroeid tot een kooptoeristisch centrum met een unieke combinatie van speciale winkels en horeca, voornamelijk gebaseerd op de Belgische bezoeker. In de kern Sluis liggen 2 supermarkten die voor al op de Belgische kooptoerist zijn gericht.

Er zijn maar beperkt recente gegevens bekend over het Belgische kooptoerisme gericht op supermarkten in Nederland en meer specifiek zeker in Zeeuws Vlaanderen en de gemeente Sluis. Duidelijk is dat de ontwikkeling de afgelopen jaren positief is geweest gelet op ontwikkelingen in Hulst waar het supermarktaanbod (Albert Heijn en Aldi) de afgelopen jaren fors is uitgebreid en in Sas van Gent waar de twee gevestigde supermarkten Albert Heijn en Lidl beide forse uitbreidingsplannen hebben. Ondanks de beperkt krimpende bevolking is Albert Heijn in Oostburg in 2012 beperkt uitgebreid en heeft Lidl ook in 2015 laten weten de wens te hebben om uit te breiden. Ook uit andere delen van Nederland zijn er publicaties bekend over supermarkten die aangeven groeiende omzet vanuit België te hebben. Zo gaf de Jumbo ondernemer uit de grensplaats Stramproy (meer dan 5.000 inwoners) aan dat gemiddeld meer dan 50% van zijn omzet uit België komt en op zondag zelfs meer dan 80%

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

14

De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis

Om enig onderbouwd inzicht te krijgen in het belang van het Belgisch kooptoerisme voor de supermarkten in de gemeente Sluis is daarom tussen 12 en 19 februari 2016 (géén belangrijke vakantieperiode) onderzocht wat het aandeel bezoek vanuit België was voor de volgende supermarkten:  Plus IJzendijke  Plus Breskens  Jumbo Breskens  Emté Sluis  Jumbo Aardenburg  Aldi Oostburg  AH Oostburg  Lidl Oostburg Omdat er geen concrete omzetgegevens beschikbaar waren is in deze periode op 11 momenten gedurende in totaal 4 dagen (vrijdag 12/02, zaterdag 13/02, woensdag 17/02, vrijdag 19/02) geteld wat het aandeel Belgische auto’s was op de parkeerplaatsen van deze supermarkten. In totaal zijn 2.543 auto’s geteld, waarvan er 547 uit België kwamen (zie ook bijlage 3).

Aldi Sluis (schatting)

Lidl Oostburg AH Oostburg Aldi Oostburg Jumbo Aardenburg Emté Sluis Jumbo Breskens Plus Breskens Plus IJzendijke

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

aandeel Belgen inclusief zondag

Figuur 2.3

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

90,0% 100,0%

aandeel Belgen geteld

resultaten onderzoek aandeel Belgische autoklanten bij supermarkten in de gemeente Sluis (Rho adviseurs februari 2016)

Er is niet op zondag geteld. De ervaring uit andere plaatsen en onderzoeken leert dat het aandeel Belgische bezoeker op zondag hoger is dan de rest van de week. Alle supermarkten, met uitzondering van Plus in IJzendijke en Attent in Schoondijke zijn ook op zondag open. In de in het navolgende uitgevoerde marktberekeningen is daarom uitgegaan van een iets hoger (5% meer dan het gemiddelde van de weekdagen) aandeel Belgen dan blijkt uit de rechtstreekse tellingen. Voor de gemeente Sluis is het aandeel van de klanten dat per auto komt hoog. Uit onderzoek blijkt dat de gemiddelde omzet van auto-klanten substantieel hoger is dan de gemiddelde besteding van klanten die de supermarkt te voet en per fiets bezoeken. De omzet bij supermarkten in de gemeente Sluis die voortkomt uit het bezoek per auto is daarom hoog (+ 80%).

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis

15

Uit klantenherkomstonderzoek uitgevoerd in de grensstreek blijkt bovendien dat de gemiddelde besteding van Belgische bezoekers minimaal vergelijkbaar is met die van Nederlandse bezoekers per auto. In veel gevallen is deze gemiddelde besteding zelfs 10-20% hoger dan de gemiddelde besteding van Nederlandse bezoekers per auto. Op basis van het voorgaande wordt er van uitgegaan dat het omzetaandeel vanuit Belgische bezoekers vrijwel overeenkomt met het aandeel Belgische bezoekers/Belgische auto’s.

2.5.

Conclusie

De gemeente Sluis kent een zeer groot en specifiek supermarktaanbod. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door de spreiding van de bevolking in kleine kernen en anderzijds door de invloed van het Belgische kooptoerisme en de grote hoeveelheid toeristische overnachtingen. Deze bijzondere omstandigheden verklaren dat het aantal supermarktmeters in de gemeente Sluis 65% groter is dan gemiddeld in Nederland. Hierbij speelt ook een rol dat supermarkten, die te maken hebben met sterke schommelingen in de hoogte van de omzet door het jaar heen (een sterke seizoenspiek), gemiddeld 10-15% groter zijn dan op basis van de gemiddelde jaaromzet normaal is in Nederland. Deze grotere gemiddelde omvang is noodzakelijk om de piekomzet gedurende vooral de zomermaanden goed te kunnen opvangen. De omzet in de zomerpiek is in gebieden in Zeeland die wat verder van de kust liggen en een behoorlijk eigen bevolkingsdraagvlak hebben 2 keer de omzet in een gemiddelde niet toeristische week. In kernen met een kleine eigen bevolking en veel toerisme is de omzet in de zomerpiek tot 6 keer hoger dan de omzet in de rustige perioden, waarin er (bijna) geen toeristen zijn. Binnen de structuur heeft Oostburg zich, als centrale kern, ontwikkeld tot boodschappencentrum voor de gehele gemeente. Breskens heeft een functie voor het noordoostelijke deel van de gemeente.

De overige kernen, met één supermarkt, hebben vooral een lokale functie. De kern Sluis heeft een specifieke functie. Het daar gevestigde winkelaanbod functioneert voor een zeer belangrijk deel op het kooptoerisme, aangevuld met de bestedingen van verblijfsrecreanten.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

16

Economische analyse huidige situatie

3. Economische analyse huidige situatie

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige economische marktomstandigheden in de supermarktsector in de gemeente Sluis. Op basis van een economische analyse, specifiek gericht op de supermarkten in Sluis wordt geanalyseerd hoe de supermarktsector in Sluis functioneert en of er behoefte is aan kwantitatieve ontwikkeling.

3.1.

Afbakening analyse

Supermarkten maken onderdeel uit van de winkelsector dagelijkse goederen. Van de totale bestedingen dagelijkse goederen komt ca. 80% en van de bestedingen aan levensmiddelen circa 88% terecht bij de supermarkten. Supermarkten zijn dan ook het belangrijkste onderdeel in de voorzieningenstructuur in boodschappen. Specifiek in de gemeente Sluis is er nog een reden om de analyse te specificeren voor supermarkten. De sector dagelijkse goederen bestaat – zeker in de kern Sluis – voor een relatief fors deel uit drogisterijen en uit toeristische winkels in delicatessen. Deze winkels zijn vrijwel uitsluitend gericht op Belgische kooptoeristen. De verzorgingsfunctie ervan voor de inwoners van Sluis is vrijwel nihil. Deze winkels wijken ook echt af van het gemiddelde aanbod in dagelijkse goederen in Nederland (zoals de gehele kern Sluis qua winkels afwijkt van een gemiddelde kern in Nederland). Het meenemen van dit grote specifieke aanbod in de kern Sluis zou de analyse van de dagelijkse goederen sector in de gemeente te veel beïnvloeden, waardoor de reguliere verzorgingsfunctie van het overige winkelaanbod in dagelijkse goederen in de overige kernen te veel wordt vertroebeld. Om deze reden wordt de navolgende analyse uitsluitend uitgevoerd voor supermarkten.

Winkel in versproducten in Sluis – tevens restaurant

3.2.

Verschillende drogisterijen in Sluis

Distributieplanologische analyse huidige marktsituatie supermarkten gemeente Sluis

Om het functioneren van het aanwezige supermarktaanbod in de gemeente Sluis te analyseren is een specifiek marktmodel opgezet. In dit model zijn de volgende variabelen opgenomen: inwonertal per kern en de totale gemeente (op 1-1-2015; gemeente Sluis); de bestedingen in supermarkten per persoon per week (Detailhandel.info, 2015/16); het gemiddelde inkomen per kern en voor de gemeente (bron: CBS wijken en buurten 2015);

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Economische analyse huidige situatie

-

-

17

de correctie op de bestedingen op basis van de afwijking van het Nederlands gemiddelde (inkomenselasticiteit is 0,25 d.w.z. 1% afwijking in inkomen = 0,25% afwijking in bestedingen in supermarkten, bron HBD/detailhandel.info 2016); het supermarktaanbod per kern (bron Locatus oktober 2015 + website supermarkten maart 2016 voor openingstijden + onderscheid reguliere supermarkt – seizoenswinkel); koopkrachtbinding, -toevloeiing (bron: inschatting Rho o.b.v. omvang en kwaliteit van het aanbod en bij Rho bekende omzetcijfers); aandeel omzet vanuit België, per supermarkt (bron: het in het kader van dit rapport uitgevoerde onderzoek in februari 2016); aandeel omzet vanuit verblijfsrecreanten (bron: inschatting Rho adviseurs + weekomzetcijfers en indexen supermarkten kuststreek Zeeuws-Vlaanderen en Walcheren); vloerproductiviteit supermarkten (bron: Detailhandel.info, 2015/16)

Op basis van de beschreven uitgangspunten is een marktmodel uitgewerkt (zie uitgewerkt model in bijlage 1) voor de kernen van de gemeente Sluis en voor de gemeente als totaal. De uitgevoerde analyse (zie tabel 3.1) geeft het volgende beeld voor de gemeente Sluis:  In de huidige situatie komt circa 55% van de jaaromzet in de supermarkten in Sluis uit de eigen bevolking.  De overige omzet komt vooral uit de verblijfsrecreanten (circa 25%) en Belgische kooptoeristen, circa 20% van de omzet (vooral in de kern Sluis).

omzet vanuit Toerisme 25%

omzet uit eigen bevolking 55%

omzet vanuit Belgie 20% Figuur 3.1 herkomst omzet supermarkten gemeente Sluis 2015 -

Wanneer wordt uitgegaan van het Nederlandse gemiddelde voor de vloerproductiviteit van supermarkten, is de markt binnen de gemeente Sluis in evenwicht. Wanneer rekening wordt gehouden met het feit dat supermarkten in gebieden met een sterke toeristische seizoenspiek tussen de 10 en 15% groter zijn dan op basis van hun gemiddelde jaaromzet mag worden verwacht, dan is er ruimte voor uitbreiding van het supermarktaanbod van tussen de 1.000 en 1.500 m² WVO.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

18

Economische analyse huidige situatie

Tabel 3.1 distributieplanologische analyse supermarktsector gemeente Sluis 2015 Berekening distributieplanologische ruimte in de markt supermarkten gemeente Sluis

2015

Inwonertal (per 1-1-2015)

gebruikte bronnen

23.759 gemeente Sluis 2016

inkomen tov landelijk gemiddelde

-2,2%

afwijking bestedingen obv inkomen

-0,55%

Bestedingen in supermarkten (excl. BTW) (2015)

€

CBS, wijken en buurten afwijking inkomen x 0,25 = afwijking bestedingen

2.065 Detailhandel.info, 2016

gecorrigeerde bestedingen in supermarkten (excl. BTW) Sluis

€

2.053

Bestedingspotentieel supermarkten

€

48.780.000

Koopkrachtbinding % Gebonden bestedingen

95,1% €

koopkrachttoevloeiing vanuit Belgie % koopkrachttoevloeiing vanuit Belgie

onderzoek aandeel Belgisch bezoek in supermarkten Sluis 2016 (Rho adviseurs, februari 2016)

20% €

koopkrachttoevloeiing vanuit Toerisme % koopkrachttoevloeiing vanuit Toerisme

inschatting Rho adviseurs

46.420.000

17.080.000 inschatting Rho adviseurs per kern obv weekomzetten supermakten in vergelijkbare kernen

24% €

Koopkrachttoevloeiing Totaal %

20.490.000

45%

Koopkrachttoevloeiing Totaal

€

37.570.000

Omzet supermarkten in marktgebied totaal

€

83.990.000

Omvang winkelaanbod regulier supermarkten in m²wvo

10.188 Locatus, oktober 2015

Normatieve vloerproductiviteit gemiddeld voor Nederland (excl.BTW)

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

8.189 Detailhandel.info, 2016 83.400.000

Omvang winkelaanbod seizoenssupermarkten in m²wvo

230 Locatus, oktober 2015 Detailhandel.info, 2016, uitgaande van 4 maanden exploitatie als

Normatieve vloerproductiviteit seizoenssupermarkten (excl.BTW)

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

630.000

omzetclaim totale supermarktaanbod

€

84.030.000

berekende omzet ten opzichte van normatieve omzet (excl.BTW) marktruimte (in €)

2.730 normale supermarkt

0% €

Uitbreidingsruimte m² Wvo

40.000supermarktaanbod functioneert als geheel conform het landelijke gemiddelde

0

Indien rekening wordt gehouden met het uitgangspunt dat het supermarktaanbod in gebieden met een sterke seizoenspiek 10-15% groter is dan gemiddeld Omvang winkelaanbod regulier supermarkten in m²wvo

10.188 Locatus, 2016 reguliere vloerproductiviteit x 89,5% = lagere vloerproductiviteit

Normatieve vloerproductiviteit gemiddeld voor Nederland (excl.BTW)

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

7.329 door grotere winkels met hoog aandeel seizoenspiek door toerisme 74.700.000

Omvang winkelaanbod seizoenssupermarkten in m²wvo

230 Locatus, 2016 Detailhandel.info, 2016, uitgaande van 4 maanden exploitatie als

Normatieve vloerproductiviteit seizoenssupermarkten (excl.BTW)

€

omzetclaim regulier supermarktaanbod

€

630.000

omzetclaim totale supermarktaanbod

€

75.330.000

berekende omzet ten opzichte van normatieve omzet (excl.BTW) marktruimte (in €) Uitbreidingsruimte m² Wvo

171400.20150474

2.730 normale supermarkt

10% €

8.660.000 ruimte voor uitbreiding van het supermarktaanbod 1.000 - 1.500

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Economische analyse huidige situatie

3.3.

19

Uitwerking marktanalyse per kern

Voor alle kernen in de gemeente Sluis met één of meer supermarkten is, op basis van het totaalmodel voor de gemeente, een indicatieve berekening gemaakt van het huidig functioneren van de supermarkten per kern (tabel 3.2). Hierbij is de verwachte omzet per kern geconfronteerd met de omzetclaim van het aanwezig supermarktaanbod per kern op 2 manieren: het algemene Nederlandse gemiddelde én rekening houdend met de specifieke situatie in met name de kernen Sluis, Oostburg en Breskens waarbij sprake is van een enorme piek in de omzet in de zomer (2 tot 6 keer de reguliere omzet zonder toerisme), waardoor de gewenste omvang van de supermarkten 10%-15% groter is dan op basis van de gemiddelde jaaromzet gemiddeld in Nederland te verwachten is. Voor het beleid in Sluis is het gewenst uit te gaan van de specifiek aanwezige situatie. Tabel 3.2 distributieplanologische analyse supermarktsector gemeente Sluis 2015, per kern omvang winkelaanbod regulier

normatieve vloerproductiviteit omzetclaim gem. Nederland regulier

omvang winkelaanbod seizoen

normatieve vloerproductivite omzetclaim it seizoen seizoen

omzetclaim totaal

€

2.730

€

-

€

5.730.000

93%

€

2.730

€

220.000

€ 22.410.000

105%

€

2.730

€

410.000

€

410.000

124%

€

2.730

€

-

€

7.980.000

76%

€ 29.830.000

€

2.730

€

-

€ 29.830.000

106%

8.189

€

1.470.000

€

2.730

€

-

€

1.470.000

65%

8.189

€ 16.210.000

€

2.730

€

-

€ 16.210.000

98%

8.189

€ 83.410.000

€

2.730

€

630.000

€ 84.040.000

99,9%

analyse per kern

omzet totaal

Aa rdenburg

€

5.340.000

700

€

8.189

€

Bres kens

€

23.530.000

2.710

€

8.189

€ 22.190.000

80

Ca dza nd

€

510.000

-

€

8.189

€

150

Ijzendi jke

€

6.060.000

975

€

8.189

€

7.980.000

Oos tburg

€

31.760.000

3.643

€

8.189

Schoondi jke

€

960.000

180

€

Sl ui s totaal gemeente Sluis

€

15.830.000

1.980

€

€ 83.990.000

10.188

€

5.730.000

-

normatieve vloerproductiviteit afgestemd op omzetclaim gemeente Sluis regulier

omvang winkelaanbod regulier

-

230

huidige situatie, rekening houdend met toerisme

omzet totaal

normatieve vloerproductivite omzetclaim it seizoen seizoen

omzetclaim totaal

Aa rdenburg

€

5.340.000

700

€

8.189

€

Bres kens

€

23.530.000

2.710

€

6.961

€ 18.860.000

80

€

2.730

€

-

€

5.730.000

93%

€

2.730

€

220.000

€ 19.080.000

123%

Ca dza nd

€

510.000

-

€

6.961

€

150

Ijzendi jke

€

6.060.000

975

€

8.189

€

7.980.000

€

2.730

€

410.000

€

410.000

124%

€

2.730

€

-

€

7.980.000

Oos tburg

€

31.760.000

3.643

€

7.370

76%

€ 26.850.000

€

2.730

€

-

€ 26.850.000

118%

Schoondi jke

€

960.000

180

€

Sl ui s totaal gemeente Sluis

€

15.830.000

1.980

€

8.189

€

1.470.000

€

2.730

€

-

€

1.470.000

65%

6.961

€ 13.780.000

€

2.730

€

-

€ 13.780.000

115%

€ 83.990.000

10.188

€

7.329

€ 74.670.000

€

2.730

€

630.000

€ 75.300.000

111,5%

5.730.000

-

omvang winkelaanbod seizoen

omzetclaim tov berekende omzet

-

230

omzetclaim tov berekende omzet

Op basis van de uitgevoerde analyse kunnen de volgende conclusies voor de kernen worden getrokken Ruime omzet in Oostburg, Cadzand-Bad en Breskens  De supermarkten in Oostburg en Breskens zijn in staat om jaarrond een goede omzet te behalen die ruim boven het gemiddelde ligt. De zomerpiek is relatief groot, wat druk op de ruimte van de supermarkten oplevert. De Albert Heijn is mede daarom recent uitgebreid om de piekdrukte beter te kunnen verwerken. In Breskens zijn iets langer geleden de Plus en Jumbo (voorheen C1000) fors uitgebreid.  De seizoens-supermarkt in Cadzand-Bad heeft te maken gehad met een zeer sterke zomerpiek door het toerisme en een lage basisomzet. Op het huidige beperkte oppervlak kan de winkel deze piek nauwelijks aan. Uitbreiding is dan ook gewenst om kwaliteit op peil te brengen. Tegelijk is het oppervlak van de buurtsuper in Cadzand-Bad in de winter te gering om een aantrekkelijk assortiment te kunnen voeren. Mede daarom is deze omgevormd tot een seizoenswinkel, die in de rustige wintermaanden dicht is. Er bestaan plannen om een nieuwe, grotere winkel te realiseren. Deze zal jaarrond worden geëxploiteerd, omdat het grotere oppervlak mogelijkheden biedt voor de supermarkt om aantrekkelijk te zijn voor consumenten in de woonplaatsen in de omgeving, waarmee voldoende omzet behaald kan worden in de rustige wintermaanden.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

20

Economische analyse huidige situatie

Aanbod Aardenburg, en Sluis functioneert ’s zomers goed en ’s winters redelijk  De reguliere supermarkten in Aardenburg en Sluis weten zowel de (Belgische koop-) toeristen goed aan te trekken als ook de inwoners van de kernen in de rustige wintermaanden. Deze winkels functioneren gemeten naar landelijke maatstaven matig, maar door het specifieke kostenpatroon gemiddeld tot goed. Matige gemiddelde omzet per m² wvo, maar rendabele exploitatie in IJzendijke  In IJzendijke haalt de Plus-supermarkt, wanneer gekeken wordt naar de gemiddelde omzet per m² in vergelijking met landelijke gemiddelden, een matige omzet. Dit houdt in dat de supermarkt relatief groot is voor de omzet. De specifieke lokale omstandigheden  goedkope huisvesting, sterke ondernemer en dergelijke  maken echter dat deze supermarkt, hoewel deze naar landelijk gemiddelde maatstaven relatief groot is voor de omzet, prima rendabel is en prima duurzaameconomisch kan functioneren. De buurtsupermarkt in Schoondijke  De buurtsupermarkt (Attent) in Schoondijke functioneert wanneer gekeken wordt naar de gemiddelde omzet per m² in vergelijking met landelijke gemiddelden, zwak.

Wanneer echter rekening wordt gehouden met de specifieke omzetklassen en beperkte omvang van deze winkel (Deloitte bedrijfsvergelijking 2014, winkels met een weekomzet < € 75.000 ), dan functioneert deze winkel gemiddeld tot iets bovengemiddeld qua omzet per m² wvo. Deze kleine supermarkten, met zelfstandige ondernemers, functioneren bedrijfseconomisch anders dan een gemiddelde supermarkt van meer dan 1.000 m² wvo en kunnen daarom met een lage omzet toch rendabel functioneren.

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

21

4. Trends en ontwikkeling in de detailhandel

De belangrijke ontwikkelingen in het winkelaanbod zijn schaalvergroting, branchevervaging en superspecialisatie. De toename van online-verkoop, toenemende mobiliteit en de veranderende vrijetijdsbesteding zijn de actuele trends in consumentengedrag. Dit consumentengedrag wordt verder beïnvloed door demografische ontwikkelingen: vergrijzing, ontgroening en huishoudensverkleining. Het totale samenspel van ontwikkelingen en trends heeft invloed op het koopgedrag van consumenten. Dit vertaalt zich in veranderingen in de opbouw en de samenstelling van de detailhandelsstructuur in het algemeen en van de supermarktstructuur in het bijzonder. In het navolgende worden de trends en ontwikkelingen beschreven, waarbij steeds wordt ingezoomd op de invloed die dit alles kan hebben op de supermarktstructuur van de gemeente Sluis.

4.1.

Trends in het aanbod

Schaalvergroting De schaalvergrotingstrend speelt al vele jaren en doet zich zowel voor op het niveau van afzonderlijke winkels (supermarkten) en winkelketens als op winkelgebieden.  winkels. Supermarkten realiseren steeds grotere winkels om de veeleisende consument een zo groot mogelijk assortiment en comfort (veel kassa’s, ruime gangpaden en extra diensten zoals kanten-klaar en restaurants in de winkel) te kunnen bieden. Zo hebben nieuwe full service2) supermarkten tegenwoordig een omvang van circa 1.500 tot 2.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) en zijn er ook in Nederland een groeiend aantal XL-supermarkten van meer dan 4.000 m² wvo, waarbij de consument ter plekke bereide gerechten kan kopen en ook kan opeten.  Winkelketens. Schaalvergroting vindt eveneens plaats op het niveau van winkelketens. Er heeft een consolidatieslag plaatsgevonden door fusies en overnames, waardoor het aantal supermarktketens de laatste jaren sterk is teruggelopen en de overgebleven bedrijven steeds meer winkels krijgen.  Winkelgebieden. Niet alleen afzonderlijke winkels groeien, maar ook winkelgebieden. Consumenten willen zeker weten dat ze kunnen vinden wat ze zoeken en hoe groter het winkelgebied, hoe groter de kans dat dit lukt. Winkelgebieden specialiseren zich in dit kader steeds meer op een afzonderlijk bezoekmotief van consumenten.

In de gemeente Sluis hebben vrijwel alle kernen (met uitzondering van het centrumgebied van de stad Sluis) vooral een functie als boodschappengebied. Dit proces van schaalvergroting kent winnaars en verliezers – ook in de boodschappensector. Boodschappengebieden in het algemeen en supermarkten in het bijzonder die de schaalsprong niet kunnen maken, verliezen aan aantrekkingskracht voor de consument en verliezen daarmee functie en omzet. Deze dynamiek wordt aangestuurd door enerzijds de steeds mobielere consument en anderzijds door de partijen die bepalend zijn voor de kwaliteit van een boodschappengebied: de (supermarkt)bedrijven en de gemeenten als beheerder van de openbare ruimte (bereikbaarheid en parkeren). Branchevervaging In toenemende mate is bij winkels sprake van branchevervaging: het aangeboden assortiment is daarbij (sterk) uitgebreid met artikelen die niet thuishoren in de oorspronkelijke branchegroep van die winkel of 2)

Het winkelvloeroppervlak is het voor consumenten zichtbare en toegankelijke deel van de winkel (dus exclusief magazijn, kantoor, sociale en technische ruimten).

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

22

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

zelfs met diensten die geen detailhandel zijn (zoals horeca). Bedrijven proberen met het nevenassortiment de klanten die voor het hoofdassortiment in de winkel zijn, tot een impulsaankoop te verleiden. Dit heeft wisselend succes, want enerzijds wordt de klant graag verleidt en verrast. Anderzijds kan hierdoor het karakter van de winkel diffuus worden, waardoor de consument niet meer weet wat hij kan verwachten. Er worden steeds vaker assortimenten en diensten gecombineerd die passen bij het koopmoment of de koopstemming van de consument, waardoor bijvoorbeeld mode, cadeauartikelen en horeca gecombineerd worden. Onder andere de alcoholwetgeving staat een aantal ‘ideale’ combinaties in de weg, zoals een combinatie van een platen-/Cd-winkel, een café en een kapper. Er wordt echter gewerkt aan het wegnemen van dit soort barrières. Bij supermarkten is er vooral sprake van een combinatie van de normale supermarkt, horeca-achtige activiteiten, een beperkt assortiment boeken en andere cadeauartikelen en huishoudelijke artikelen die verband houden met koken. Daarnaast heeft men een nevenassortiment dat verband houdt met het seizoen. Discounters (Aldi en Lidl) hebben daarnaast een actie-assortiment aan non-food-artikelen dat bijna per week wisselt.

Deze branchevervaging, die zeker in toeristengebieden zoals Sluis actueel is, leidt er toe dat supermarkten steeds groter worden en een steeds groter deel van de bestedingen naar zich toe trekken. Superspecialisatie In reactie op de voortdurende schaalvergroting (en branchevervaging) zijn er bedrijven die de 'niches' in de markt zoeken die niet worden gedekt door de steeds grotere winkels van de ketenbedrijven. In de centrumgebieden duiken interessante winkels op, die in kleinere kernen bijvoorbeeld de vorm hebben van een atelier met een winkel. Er worden ook nichemarkten bediend, zoals een winkel in versproducten van lokale producenten (al dan niet gekoppeld aan online verkoop). Voor plaatselijke ondernemers met goed zicht op de lokale markt zal altijd plaats zijn – ook in de landelijke gebieden zoals de gemeente Sluis. Deze ontwikkeling is een tegenbeweging tegen de eerder genoemde groei van de ketenbedrijven. Met name in de kooptoeristische kern Sluis is er draagvlak voor dit type winkels en zijn dit soort winkels ook aanwezig. Op basis van de beschreven trends kan worden geconcludeerd dat het aantal volwaardige supermarkten zal afnemen.  Het gat tussen een volwaardige supermarkt met een maat van tussen de 1.500 en 2.000 m² wvo en een kleine kernverzorgende supermarkt (zoals Spar) wordt steeds groter. De formules die hier in omvang tussen zaten zijn vrijwel verdwenen.

 Supermarkten concentreren zich ook steeds meer in kernen met een compleet supermarktaanbod, waardoor er steeds meer kernen zullen overblijven met één of géén supermarkt.

4.2.

Trends in het koopgedrag van consumenten

Ontwikkelingen in het winkelaanbod worden ook veroorzaakt door trends in consumentengedrag en lange termijn demografische en sociaaleconomische ontwikkelingen zoals vergrijzing, ontgroening, verkleining van huishoudens, inkomensstijging en hoger opleidingsniveau. De toenemende mobiliteit en de beschikking over vrije tijd en geld spelen een centrale rol bij keuzes in het koopgedrag. Daar is de afgelopen jaren een belangrijke, bepalende ontwikkeling bij gekomen: de toenemende online verkoop van producten. De lange termijn trend, gekoppeld aan de mogelijkheden die internet tegenwoordig biedt, leidt tot grote veranderingen in het winkellandschap. Online verkoop Steeds meer consumenten schaffen steeds meer producten aan via het internet. De reden hiervoor zijn het gemak, de oneindige beschikbaarheid van assortiment en het steeds veiliger en betrouwbaarder worden van het kopen via internet. Deze ontwikkeling is het sterkst doorgedrongen in de winkelbranches waar standaard/generieke producten worden verkocht zoals boeken, cd's, dvd's,

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

23

elektronica, speelgoed. Echter, het online kopen heeft in toenemende mate ook betrekking op specialistische producten, omdat informatie over producten ook via internet wordt ontsloten. Steeds meer gespecialiseerde producten zijn vrijwel alleen via internet te koop, van pick-up naald tot specifieke kleding.

Figuur 4.1

Belang van internet in de oriëntatie- en aankoopfase voor diverse branches en producten (De evolutie van online winkelen in Nederland, Weltevreden, 2012)

In 2013 gaf 83 procent van de 12- tot 75-jarige internetgebruikers aan online te winkelen (CBS, 30 juni 2014). Dat komt neer op 10,3 miljoen mensen, 0,4 miljoen meer dan in 2012. Het aandeel frequente eshoppers nam toe van 57 naar 60 procent, het aandeel minder frequente kopers bleef gelijk op 22 procent. Deze aandelen zijn in de stad en op het platteland vrijwel gelijk. In 2013 vond zo'n 9% van de totale bestedingen aan consumentengoederen via internet plaats (thuiswinkel.org, december 2013). Als daar producten als verzekeringen en reizen bij worden opgeteld dan liepen meer dan 14% van de consumentenbestedingen via internet. Sinds 2013 is het kopen via internet verder toegenomen. Zo werden in 2014 22% meer schoenen via internet gekocht dan in 2013 (bron Inretail). Ook toeristen kopen veel via internet en laten het bij een ophaalpunt in de buurt van hun vakantieadres bezorgen. De toegenomen concurrentie via internet betekent voor een deel van de fysieke winkels dat ze niet kunnen voortbestaan. Landelijk gezien neemt de vraag naar winkelvastgoed dan ook structureel af door de groei van internetaankopen. Een deel van de detailhandel weet op de concurrentie van internet te reageren. Enerzijds doen zij dit door schaalvergroting, waardoor de consument een zo groot mogelijk assortiment en maximale verleiding kan worden geboden in de winkel.

Anderzijds door specialisatie in combinatie met online verkoop (multi-channel), zodat aan klanten in een nichemarkt optimale persoonlijke service en aandacht kan worden besteed. Het internet is daarbij een middel om het potentiële klantenbereik sterk te vergroten. Het blijkt namelijk dat consumenten zich veelal oriënteren op internet, maar voor de aanschaf toch vaak een fysieke winkel bezoeken (figuur 4.1). Ook supermarkten spelen in op de consument die net zo gemakkelijk online als offline actief is. Steeds meer supermarktbedrijven kiezen er voor om met meerdere verkoopkanalen te werken. Naast de ‘traditionele’ supermarkt biedt men de consument de mogelijkheid om online boodschappen te bestellen en om deze vervolgens thuis te laten bezorgen of deze af te halen bij speciale afhaalpunten, zogenaamde pick-up-points (waar de boodschappen ingepakt klaar staan). Deze pick-up-points kunnen zijn gevestigd binnen in de supermarkt (een balie), gekoppeld aan de supermarkt (een loket) of solitair

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

24

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

op een goed bereikbare locatie buiten de winkelstructuur. Vooralsnog is het aandeel verkoop van boodschappen via internet zeer laag. Niet meer dan 2% van de totale bestedingen aan boodschappen wordt online gedaan. Het aandeel consumenten dat online boodschappen doet stijgt snel. In 2015 gebruikt 8% van de consumenten de online service om boodschappen te bestellen, terwijl dat in 2014 nog 6% was (Deloitte 2015). De meeste consumenten die online bestellen willen de boodschappen laten thuisbezorgen (70%). De populariteit van zelf afhalen stijgt sterk van 10% in 2014 naar 18% in mei 2015. Dit komt met name omdat de boodschappen opgehaald kunnen worden op het tijdstip dat het de consument uitkomt. Door het lage marktaandeel van online (8%), in combinatie met het beperkte aandeel bestellingen via een pick-up-point (18%) maakt dat pick-up-points een groot verzorgingsgebied nodig hebben (slechts 1,4% marktaandeel). Op dit moment heeft een stand-alone pick-up-point een marktgebied nodig met 60.000 consumenten die binnen 10 tot 15 autominuten wonen. Daarom is het onwaarschijnlijk dat er in de gemeente Sluis draagvlak is voor opzichzelfstaande pick-up-points. Wel kunnen supermarkten deze service gecombineerd aanbieden bij de eigen winkel.

Een nieuwe ontwikkeling in de online food zijn maaltijdboxen, waarbij voor een aantal dagen per week de ingrediënten en het bijbehorend recept voor de warme maaltijd besteld kan worden. Het aandeel in de bestedingen aan maaltijdboxen in de totale bestedingen aan boodschappen ligt echter nog ruim onder de 0,5%. De groei van e-commerce zich zal voortzetten. Hoewel deze groei steeds langzamer verloopt, zal een fors aandeel van de bestedingen op termijn online gaan plaatsvinden. Ook de fysieke detailhandel kan niet meer zonder online activiteiten, in combinatie met de traditionele winkel. Consumenten – ook jonge consumenten – blijven echter fysieke winkels bezoeken (How We Shop, CBRE, 2013). In de levensmiddelen/supermarktsector is de impact van internet nog gering, maar snel groeiend. Toch is de verwachting dat het online aandeel substantieel lager zal blijven liggen dan in veel niet-dagelijkse artikelgroepen. Door de lage bevolkingsdichtheid van de gemeente Sluis is het onwaarschijnlijk dat hier stand-alone pick-up points zullen ontstaan. Als er al pick-up points komen, zullen deze hier gekoppeld zijn aan de winkels. Vergrijzing Het fenomeen vergrijzing is al langer bekend. In de komende periode gaat een aanzienlijk deel van de huidige ‘werkende generatie’ met pensioen (figuur 4.2). Het gaat om een relatief grote groep consumenten.

Volgens het CBS zal het aantal 65+huishoudens toenemen van 1,9 miljoen (2013) naar ruim 3,2 miljoen (in 2040). Het is een misvatting om de toekomstige 65+’ers niet als volwaardige consumenten te beschouwen. De 65+huishoudens zijn op dit moment (cijfers 2014) al goed voor € 8,1 miljard omzet bij de supermarkten. Naar verwachting groeit dit tot 2025 met 80% naar € 14,5 miljard. De groeiende groep 65+’ers is tevens relatief welvarend (Welvaart in Nederland, CBS, 2012). Huishoudens met een hoofdkostwinner tussen 55 en 65 jaar hebben in vergelijking met jongere en oudere leeftijdsgroepen het hoogste besteedbare inkomen.

171400.20150474

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

25

Figuur 4.2 Leeftijdsopbouw Nederlandse bevolking 2015 en prognose voor 2030 met de omvangrijke ‘werkende generatie’ (tussen 35 en 65 jaar) rood gemarkeerd (bron: CBS/PBL) De (toekomstige) 65+’ers zijn een belangrijke consumentengroep. Wel heeft deze groep consumenten een ander uitgavenpatroon dan jongere consumenten, omdat zij andere behoeften hebben. Er wordt door 65+’ers in de detailhandel minder geld uitgegeven aan kleding & schoenen en aan artikelen gericht op ontwikkeling, ontspanning & verkeer (figuur 4.3). De uitgaven aan voeding zijn echter vergelijkbaar met andere leeftijdsgroepen.

Figuur 4.3 Omvang bestedingen naar productgroep en naar leeftijdsgroep (het gemiddelde van alle leeftijden is 100%) Het consumptiepatroon van ouderen biedt kansen (Supermarktkengetallen, GfK, september 2013) voor de supermarkten – vooral in landelijke gebieden, zoals de gemeente Sluis. Het betreft: de volgende kansen.  De 65+’ers hechten bij de keuze van een supermarkt meer belang aan de emotionele aspecten (sfeer, vriendelijke en deskundige bediening, nette winkel) dan aan de rationele aspecten (prijzen, snelle bediening, openingstijden).  De 65+personen kopen in vergelijking met de jongere leeftijdsgenoten vooral meer verse artikelen bij de speciaalzaak of bij de supermarkt – en minder diepvries of cosmetica.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

171400.20150474

26



 

Trends en ontwikkeling in de detailhandel

De 65+’ers verwennen zich thuis, maar wel met aandacht voor de gezondheid. Zij kopen naar verhouding veel bloemen/planten, gebak, koffie (bonen/gemalen), aperitieven/gedestilleerd, maar ook citrusvruchten. De 65+personen hechten bij de keuze voor een winkelgebied belang aan nabijheid en bereikbaarheid, maar vooral aan goede parkeergelegenheid bij de winkels. De 65+’ers doen vaak op rustige tijden hun boodschappen. Naar verhouding vaak op dinsdag t/m donderdag en vooral in de ochtend – weinig ’s avonds en nauwelijks op zondag.

De vergrijzing biedt kansen voor de supermarkten in het algemeen en in de gemeente Sluis in het bijzonder. De bestedingen van 65+’ers aan levensmiddelen en specifieke luxe producten zijn relatief hoog. Binnen de gemeente Sluis is deze doelgroep relatief groot en groeit deze nog verder. Ook binnen de toeristen is de groep 65+’ers relatief groot. Om de kansen die deze in Sluis relatief grote groep biedt te verzilveren is het belangrijk dat de supermarkten goed bereikbaar zijn en dat de parkeergelegenheid relatief goed is. Ook is het van belang dat de toegankelijkheid van winkels/winkelgebieden optimaal is. Winkelgebieden specialiseren op bezoekmotief Mede door de opkomst van het online kopen is de consument goed geïnformeerd en kiest de consument voor een type winkelgebied afhankelijk van het motief van zijn kooptrip. Voor (reguliere) winkelgebieden zijn er 3 soorten bezoekmotieven.  Boodschappen doen: voor de dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse goederen bezoekt de consument: supermarkt, versspeciaalzaken, drogisterij en winkels in bloemen, textiel of huishoudelijke artikelen. De dragers voor dit type winkelgebied zijn de supermarkten, want deze zorgen voor een toestroom van consumenten – ook voor de speciaalzaken.