02 (Catsand Island) - Ontwerpbestemmingsplan.pdf
Tekst van het document
3.3
Archeologie
In 1992 is het Verdrag van Valletta (Malta) door de landen van de EU, waaronder Nederland, ondertekend. Dit verdrag verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat ernaar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden ex situ
Toelichting Catsand Island
27
worden bewaard. Het verdrag van Valletta is vervolgens doorvertaald in de Nederlandse wetgeving, thans de Erfgoedwet. Dit archeologiebeleid van de gemeente Sluis is verwerkt in het bestemmingsplan Parapluplan archeologie.
In
dit
bestemmingsplan
is
het
plangebied
gezien
de
lage
archeologische
verwachtingswaarden niet aangeduid als archeologisch waardevol. Nader archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk. In het geval tijdens de graafwerkzaamheden archeologische sporen of vondsten in de bodem worden aangetroffen zal, conform de wettelijke meldingsplicht paragraaf 5.10 van de Erfgoedwet (2016), melding dienen te worden gemaakt bij de bevoegde overheid (gemeente Sluis).
3.4
Mobiliteit en parkeren
De ontsluiting van de locatie verloopt via de Tienhonderdse Middenweg. Dit is een lokale ontsluitingsweg in westelijke richting de N647, de weg gelegen tussen Cadzand en Cadzand-Bad en in oostelijke richting naar Nieuwvliet. Er is geen fysieke scheiding tussen fiets- en autoverkeer. Het profiel van de wegen bestaat uit asfalt en grasbermen. De weg kent een geringe verkeersintensiteit. Het plan leidt tot een afname van verkeer. Uitgaande van 5 motorvoertuigbewegingen per woonhuis zijn dat 50 motorvoertuigbewegingen in totaal. De huidige activiteit zijnde agrarisch hulp- en nevenbedrijf resulteert in verkeersbewegingen met tractoren, vrachtwagens en kleinere werktuigen. Door sanering van de bedrijfslocatie neemt naast het aantal ook de intensiteit van de verkeersbewegingen af. De realisatie en de impact op de infrastructuur aan de Tienhonderdse Middenweg is gering en inpasbaar in het lokale verkeersbeeld. Op de locatie zelf zijn voldoende parkeervoorzieningen aanwezig. Op basis van het bestemmingsplan Parapluherziening parkeren van de gemeente Sluis zijn bij een vrijstaande woning 2,3 parkeerplaatsen noodzakelijk. Per woning zijn er minimaal drie parkeerplaatsen voorzien. Tevens worden er 6 openbare parkeerplaatsen aan de Tienhonderdse Middenweg gerealiseerd. Er is er zodoende geen overlast te verwachten voor parkeren op de openbare weg.
3.5
Technische infrastructuur
De technische infrastructuur dient nog volledig te worden aangelegd, er worden dan ook structurele aanpassingen verricht. Op de locatie aan de Tienhonderdse Middenweg 2 zijn voorzieningen aanwezig, daar waar mogelijk zal gebruik gemaakt worden van de aanwezige technische infrastructuur. Dit in overleg met gemeente en Waterschap Scheldestromen. Voor wat betreft riolering zullen alle woningen het vuilwater met een eigen vuilwaterleiding onder afschot richting twee pompgemalen leiden. Elk pompgemaal beschikt over 5 afvoeren. Vanaf de 2 pompgemalen zal een vuilwaterpersleiding geplaatst worden in de noordelijke berm langs de Tienhonderdse Middenweg waarmee het vuilwater wordt afgevoerd naar het gemeenteljke rioolstelsel gelgen langs de Ringdijk Noord.
3.6 Bodem Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde
Toelichting Catsand Island
28
nieuwe functie. De oppervlakte van het plangebied en de conclusie van het vooronderzoek (historisch onderzoek) zijn bepalend voor het uitvoeren van eventueel veld- en laboratoriumonderzoek. Bodemgebruiksfuncties nemen af naarmate bodemverontreinigingen en gerelateerde risico's toenemen. Sanerende maatregelen kunnen daardoor nodig zijn. Op de historische kaarten is te zien dat het plangebied voor een groot gedeelte zover bekend altijd al landbouwgrond is geweest. Op basis van archiefonderzoek en het raadplegen van het bodeminformatiesysteem is geconcludeerd dat er van dat gedeelte (landbouwgrond) geen verontreinigingen bekend of te verwachten zijn. Ook ondergrondse tanks zijn in dit gedeelte van het plangebied niet te vinden. Volgens de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Sluis valt de locatie in de zone “Buitengebied en naoorlogse woonwijken (<Achtergrondwaarde), hetgeen duidt op een relatief kleine kans op verontreiniging. Bodemonderzoek is voor dit gedeelte van het plangebied dan ook niet noodzakelijk. De locatie aan de Tienhonderdse Middenweg 2 wordt volledig gesaneerd. Er is bodemonderzoek uitgevoerd door SMA, het rapport is bijgevoegd als bijlage 7 Naar aanleiding van de resultaten van het huidige onderzoek dient men met de volgende zaken rekening te houden: - Voor de beide aangetroffen olieverontreinigingen gelden geen verplichtingen tot een sanering van de bodem.
Om esthetische redenen en met het oog op maatschappelijk verantwoord ondernemen adviseren wij deze grond toch te verwijderen. Indien u ter plaatse van de verontreinigingen graafwerkzaamheden voorziet, dient hiertoe een plan van aanpak te worden opgesteld. De vrijkomende verontreinigde grond is niet vrij herbruikbaar en dient te worden afgevoerd naar een erkende verwerker. - Ten noorden van loods C is teerhoudend asfaltgranulaat aanwezig. Dit dient apart te worden ontgraven en afgevoerd. - Ter plaatse van de stookplaats is een aslaag aanwezig. Dit dient apart te worden ontgraven en samen met de overige verbrandingsresten te worden afgevoerd. - De naast loods D aanwezige asbestverdachte golfplaten dienen van het maaiveld te worden verwijderd en afgevoerd. In de noordoosthoek van de locatie zijn diverse depots aanwezig. Deze depots bestaan uit grond, grond met puin, puin, funderingsresten, betonklinkers, asfaltschollen en dergelijke. Door de aanwezigheid van de depots is een deel van de locatie niet bereikbaar voor onderzoek van de onderliggende bodem. De milieuhygiënische kwaliteit van deze depots is niet bekend en de depots zijn niet in het huidige onderzoek meegenomen. Voorafgaande aan een eventuele verwerking binnen het plangebied of een toepassing elders moeten de depots (grond en bouwstoffen) gekeurd worden om zodoende de toepassingsmogelijkheden te kunnen bepalen.
Voordat er graaf- of bouwwerkzaamheden plaatsvinden in de onderliggende bodem waar nu deze depots liggen moet eerst bodemonderzoek uitgevoerd worden. De overige op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten met chemische parameters in de grond en het grondwater geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Ontplofbare oorlogsrestanten In Zeeuws-Vlaanderen is tijdens de Tweede Wereldoorlog op verschillende plaatsen zwaar gevochten. De meest relevante locaties waar niet-gesprongen explosieven kunnen liggen, liggen binnen de
Toelichting Catsand Island
29
aanvliegroute IJzendijke-Breskens en langs de kust, zoals in Cadzand-Bad. Uit historisch onderzoek ten behoeve van de ontwikkeling van Cavelot blijkt dat geheel Cadzand-Bad als verdacht gebied voor niet-gesprongen explosieven gekenmerkt wordt. Er zijn geen onderzoeksgegevens voorhanden die een nauwkeuriger inschatting van het risico op niet-gesprongen explosieven op kavelniveau mogelijk maken. Teneinde het risico te beheersen wordt voorgesteld de graafwerkzaamheden voor de bouw gecontroleerd uit te voeren. Mochten er explosieven gevonden worden, dan kunnen deze ook direct verwijderd worden. Het gecontroleerd uitgraven en de detectie vindt in opdracht en op risico van de initiatiefnemer plaats door een gespecialiseerd bedrijf. Risico’s komen conform de anterieure overeenkomst voor rekening van de eigenaar.
3.7 Geluid De mate waarin geluid, bijvoorbeeld veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten is geregeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder (Wgh en Bgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige bestemmingen, worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorweg en industrie. De wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige bestemmingen: a. Woningen b. Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal) c. Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen
zoals
verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc. Het beschermen van bijvoorbeeld het woonmilieu gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op de geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen. Het aantal verkeersbewegingen zal bij de voorgenomen ontwikkeling niet toenemen. Dit is nader uitgewerkt in de paragraaf mobiliteit en parkeren. Tevens is een goede ontsluiting naar de openbare weg gerealiseerd, waarbij op eigen terrein voldoende gelegenheid is om te keren en te parkeren. Bij de voorgenomen ontwikkeling worden geen geluidsoverlast veroorzakende inrichtingen opgericht. Hiermee is geen sprake van een toename van het eventueel veroorzaakte industrielawaai van de planlocatie aan de omgeving. Er wordt juist een geluidsoverlast veroorzakende inrichting gesaneerd. Bij de voorgenomen ontwikkeling worden tien burgerwoningen opgericht. De gevelbelasting op een woning mag niet hoger zijn dan de wettelijke norm van 48 deciBell (dB). Er is gebruik gemaakt van Standaard Rekenmethode I van bijlage III van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012, bedoeld om voor eenvoudige situaties de geluidberekeningen uit te voeren.
Voor de verkeersbewegingen is reeds uitgegaan van hogere aantallen dan in praktijk voorkomen. Daaruit komt naar voren dat zonder de correcties volgens artikel 110g Wgh en volgens artikel 3.5 van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 de geluidbelasting op de gevel van het nieuwe gebouw (Lden) 49 dB bedraagt (figuur 12). Na aftrek van 5 dB conform artikel 110g Wgh gaat het om 44 dB. Dit is onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.
Toelichting Catsand Island
30
Figuur 12: Standaard Rekenmethode I van bijlage III van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012
3.8
Luchtkwaliteit
De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de ‘Wet milieubeheer’ goedgekeurd (Stb. 2007, 414). Vooral hoofdstuk 5 titel 2 uit genoemde wet is veranderd. Omdat titel 2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe titel 2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Deze wet is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden en vervangt het ‘Besluit luchtkwaliteit 2005’. De ‘Wet luchtkwaliteit’ voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt ‘niet in betekende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Voor woningbouw geldt bijvoorbeeld dat bij één ontsluitingsweg een aantal van 500 nieuwe woningen niet in betekenende mate van invloed zijn op de luchtkwaliteit.
Toelichting Catsand Island
31
Er dient met name gekeken te worden naar de emissie van fijnstof (PM10). Op grond van de Wet luchtkwaliteit gelden grenswaarden waaraan voldaan moet worden. De grenswaarden waaraan getoetst wordt zijn:
jaargemiddelde concentratie: 40 µg/m3;
daggemiddelde concentratie: 50 µg/m3;
aantal toegestane overschrijdingen daggemiddelde: 35 keer.
Door middel van de sanering van het agrarisch bedrijf met zijn huidige bedrijfsactiviteiten zal de luchtkwaliteit, ondanks de bouw van 10 woningen, toenemen. Om toch aan te geven dat enkel de ontwikkeling zelf, de bouw van 10 woningen als NIBM kan worden aangemerkt is de NIBM-tool toegepast. Uitgaande van 5 verkeersbewegingen per woning per dag geeft dit het volgende beeld kan ruimschoots aan de bestaande normen worden voldaan.
Figuur 13: NIBM-tool luchtkwaliteit
3.9 Externe veiligheid In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient zorg gedragen te worden dat er een scheiding in acht genomen wordt tussen gevoelige objecten (zoals woningen) en risicoveroorzakende bedrijven en/of transportassen. De locatie is niet gelegen binnen de invloedsfeer van objecten waarvoor een extern veiligheidsrisico geldt (zoals industrie vallend onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen BEVI) volgens de Risicokaart van de Provincie Zeeland. Ook is er geen sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen in de omgeving of buisleidingen met een toetsingszone. Transport van gevaarlijke stoffen Ten noorden van het plangebied vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water. Dit betreft vervoer over de Westerschelde. Deze vaarweg is opgenomen in het Basisnet Water, dit maakt onderdeel uit van het Besluit externe veiligheid transportroutes. In dit besluit is opgenomen dat voor ontwikkelingen op een afstand van meer dan 200 meter geen ruimtelijke beperkingen worden
Toelichting Catsand Island
32
gesteld. Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan. Daarnaast ligt het plangebied buiten de 200 m-zone vanaf rijkswegen en spoorwegen in het kader van de basisnetroute voor gevaarlijke stoffen. Hierdoor is er geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen. Geconcludeerd kan worden dat realisatie van het landgoed niet binnen de plaatsgebonden risicocontour en/of het invloedsgebied van het groepsrisico van een risicovolle activiteit is gelegen. Een verdere uitwerking van de veiligheidsparagraaf is dan ook niet noodzakelijk.
3.10
Omliggende functies
Bij realisering van nieuwe hindergevoelige functies, dient rekening te worden gehouden met eventuele hinder veroorzakende (bedrijfs-)activiteiten in de omgeving. Uitgangspunt daarbij is dat er ter plaatse van hindergevoelige functies sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Afstemming van bestaande en nieuwe functies is mogelijk door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. Binnen de genoemde richtafstanden zijn geen bedrijven aanwezig. Aan de richtafstanden kan worden voldaan.
3.11 M.e.r.-beoordeling Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. Indien een bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt die in de D-lijst van het Besluit m.e.r. is opgenomen, maar onder de daarin genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r. beoordeling benodigd. Voor bestemmingsplannen die ontwikkelingen mogelijk maken die onder de drempelwaarde van de activiteiten in de D-lijst vallen en waarvan het bestemmingsplan als besluit in kolom 4 is genoemd (zoals bij D11.2 stedelijk ontwikkelingsproject), dient getoetst te worden aan de criteria uit bijlage 111 bij de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'. Het project betreft de omzetting van een huiskavel van circa 16 hectare aan de Tienhonderdse Middenweg te Cadzand inclusief het bouwvlak met een bedrijfswoning, twee grote loodsen voor opslag, twee loodsen voor machineberging van een loonwerk en grondverzetbedrijf, een buitenterrein voor opslag van materieel, grond, zand, puin, groen en dergelijke en een minicamping met 25 plaatsen naar natuurgebied met 10 woningen met bijgebouwen. De oppervlakte van het totale terrein bedraagt 16 hectare, minder dan de drempelwaarden van 100 hectare of meer. Het gaat om de realisatie van 10 nieuwe woningen.
De uitbreiding, noch het totaal aantal beoogde woningen zal leiden tot een aantal van 2000 of meer. Tevens is er geen sprake van een bedrijfsvloeroppervlakte. De drempelwaarden worden niet overschreden, zie categorie 11.2 in de D-lijst, figuur 2.
Toelichting Catsand Island
33
In de opgestelde aanmeldnotitie is vervolgens onderzocht of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Waarbij onderstaande criteria worden beoordeeld. De hoofdcriteria bestaan uit: •
de kenmerken van het project;
• •
de plaats van het project; de kenmerken van de potentiële effecten.
Daarbij is onderzocht of er sprake is van cumulatie met (milieueffecten van) andere ontwikkelingen in de omgeving, het risico op zware ongevallen en/of rampen en er dient nu ook ingegaan te worden op maatregelen die genomen worden om de effecten doeltreffend te verminderen. Waar mogelijk dienen deze maatregelen in het bestemmingsplan geborgd te zijn. Het initiatief omvat de realisatie van tien woningen. In het Besluit m.e.r. is geen ondergrens opgenomen, maar er moet wel sprake zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject. Ook daarvan is geen definitie beschikbaar. Dit is afhankelijk van de ruimtelijke impact die het plan heeft ten opzichte van de omgeving. De 10 nieuwe woningen worden gerealiseerd op basis van de ruimte-voor-ruimte regeling en de landgoederenregeling. Op basis van de beoordeelde aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r. – beoordeling Landgoed Catsand Island heeft het bevoegd gezag besloten dat de ontwikkeling niet planmer-plichtig is.
3.12 Watertabel Sinds 1 november 2003 is de zogenaamde Watertoets verplicht. Dat wil zeggen dat in elk ruimtelijk plan gemotiveerd moet worden aangegeven hoe met het water in het gebied wordt omgegaan en wat de ruimtelijke veranderingen voor het water betekenen. Aangaande de aspecten omtrent water zal een watertoets worden opgesteld en worden toegezonden aan Waterschap Scheldestromen.
Thema en water(beheer)doelstelling
Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en
Het plan heeft geen relatie met de primaire of
rekening houden met de daarvoor benodigde
secundaire waterkeringen.
ruimte. huidige
na
situatie
realisa tie
dakopper
Voorkomen overlast door oppervlaktewater
vlak
Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om
4388
9650
1
400
1400
2
0
0
3
5400
46650
4
dichte bodemver harding
overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen.
doorlaten de
Rekening houden met de gevolgen van
bodemver
klimaatverandering en de kans op extreme
harding
weersituaties.
Wateropp ervlak
Op de locatie worden 10 woningen met bijgebouwen en verharding gerealiseerd. Tevens wordt een
Toelichting Catsand Island
34
agrarische locatie gesaneerd, worden sloten gedempt en nieuwe wateroppervlakten aangelegd. Oppervlaktes verharding nieuw: -
Woning en verharding bij woning: 9.650 m2 Verharding ontsluiting (inclusief overgangen sloot): 1.400 m2
Oppervlakte te dempen Sloot: -
Sloot evenwijdig aan Tienhonderdse Middenweg: 2.500 m2
-
Sloot op terrein: 2.900 m2
Oppervlakte water nieuw: -
Verbreding sloot westzijde: 2.050 m2 Nieuwe sloot evenwijdig aan Tienhonderdse Middenweg: 8.600 m2
-
Nieuwe kreek: 36.000 m2
De toename aan verharding, en bebouwing bedraagt 6.262 m2. De toename aan wateroppervlakten bedraagt 41.250 m2. Dit betreffen concrete aannames op basis van de profielen landschappelijke inpassing. Er wordt ruimschoots oppervlaktewater aangelegd. Over de aanleg en uitvoering is reeds contact met Waterschap Scheldestromen. De aspecten hiervan zijn ook opgenomen in het inrichtingsplan. De nadere en definitieve uitwerking van het inrichtings/waterhuishoudingsplan en de wijze waarop de benodigde waterbergingscompensatie(s) wordt gecompensenseerd zal in overleg met het Waterschap plaatsvinden. In de regels van het bestemmingsplan is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is opgenomen dat het bouwen ter plaatse van de gronden met de bestemming 'Wonen' is uitsluitend toegestaan nadat de nadere uitwerking van het inrichtings/waterhuishoudingsplan van het plangebied en de wijze waarop de benodigde waterbergingscompensatie(s) wordt gecompenseerd met het waterschap is afgestemd en door het waterschap is goedgekeurd. Deze benodigde goedkeuring voor start bouw dient als voorwaarde te worden opgenomen in de (toekomstige) omgevingsvergunning(en).
Toelichting Catsand Island
35
De waterbergingsopgave bij compensatie in of in verbinding met het oppervlaktewatersysteem bedraagt 75 mm. Bij een solitaire bergings/infiltratievoorziening wordt geadviseerd deze te dimensioneren op 147 mm. Om voldoende drooglegging in het plangebied te waarborgen zal voor het vloerpeil van de te realiseren bebouwing worden aangesloten bij het vloerpeil van de te amoveren huidige woning/bebouwing in het plangebied. De hoogte is na meting overeenkomstig het peil van het midden van de Tienhonderdste Middenweg, welke dan ook als peil wordt gehanteerd.
Voorkomen overlast door hemel- en
De nieuwe woningen worden aangesloten op de
afvalwater
riolering. Hemelwater van de woningen en bijgebouwen wordt opgevangen in de kreek.
Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI’s en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische
Hemelwater wat valt op de terrassen rondom de woningen en hemelwater wat valt op de toegangswegen infiltreert op natuurlijke wijze in de bodem. Nadere afstemming en uitwerking van dit
belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.
thema zal plaatsvinden zoals in het voorgaande watertoetsonderdeel aangegeven.
Thema en water(beheer)doelstelling
Uitwerking
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.
De locatie is niet gelegen in een bufferzone rondom een natuurgebied. Er wordt geen grondwater onttrokken. Er is geen sprake van grondwateroverlast. Het plangebied wordt gekenmerkt door beperkte infiltratiemogelijkheden.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede
Bij de bouw worden geen uitlogende materialen
grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.
gebruikt.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de
Tijdens de bouw worden geen uitlogende materialen
veerkracht van het watersysteem. Toepassing
gebruikt.
van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.
Toelichting Catsand Island
36
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten
De kreek zal worden uitgevoerd met natuurvriendelijke oevers waardoor
en plagen. Voorkomen van
verdrinkingsrisico’s wordt beperkt. Tevens zijn de
verdrinkingsgevaar/-risico’s via o.a. de
openbare wandelpaden niet direct gelegen naast de kreek. Verdrinkingsgevaar wordt hiermee beperkt.
daarvoor benodigde ruimte.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.
Het plangebied is aangeduid als matig zettingsgevoelig gebied. Extra maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke
In de directe omgeving is geen bestemming met de functie natte natuur.
aquatische natuur. Nadere afstemming en uitwerking zal plaatsvinden
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.
zoals in de voorgaande thema’s is aangegeven. Voor de uitvoering van het waterhuishoudings/inrichtingsplan is een watervergunning in het kader van de Keur watersysteem benodigd is. Het vergunningenbeleid is hierbij van toepassing. Het waterhuishoudings-/inrichtingsplan wordt hierop afgestemd.
Andere belangen waterbeheer Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de
Binnen het plangebied ligt parallel aan de Tienhonderdse Middenweg een
milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.
afvalwatertransportleiding van het waterschap. Het waterhuishoudings-/inrichtingsplan wordt hierop afgestemd.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing)
Ja, ten tijde van de bouw van de woning zal
werking van objecten (terreinen,
* in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? * na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken.
tijdelijk transport plaatsvinden over de Tienhonderdse Middenweg. Deze transporten zijn echter beperkt en enkel noodzakelijk voor het afleveren van bouwproducten. Voor het bouwverkeer dient een plan voor de routering opgesteld te worden. De Tienhonderste Middenweg is namelijk te smal om vrachtverkeer in twee richtingen over deze weg af te wikkelen. De nieuwe kavels resulteren in een afname van structureel extra verkeer.
Toelichting Catsand Island
37
Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).
De woningen worden bereikt via de Tienhonderdse Middenweg. Er worden twee nieuwe uitwegen gerealiseerd. Voor de nieuwe uitwegen dient een ontheffing wegen te worden aangevraagd. Ja, er wordt op eigen terrein geparkeerd. De woningen worden niet binnen 20 meter van de weg gebouwd.
4.
Juridisch
4.1
Algemeen
Het bestemmingsplan kan, afhankelijk van het gevoerde beleid van de gemeente een meer of minder globaal karakter dragen. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een planologisch-juridische regeling gegeven voor te ontwikkelen gronden binnen het plangebied. Voor de gronden van de planlocatie is aansluiting gezocht bij de vigerende bebouwingsregels voor woondoeleinden en natuur in het buitengebied. De planregels sluiten verder aan bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.
4.2
Verbeelding
Wonen Aan het plangebied wordt de bestemming ´Wonen’ toegekend. Specifiek voor de landgoed woningen wordt de functieaanduiding specifieke vorm van wonen – landgoed op de verbeelding weergegeven. Tevens is voor alle woningen aangegeven wat de maximale of minimale inhoudsmaat mag omvatten. Natuur Het overgrote deel van het terrrein is aangemerkt met de bestemming Natuur. De landschappelijke inpassing en het krekenstelsel maakt hier deel van uit. Water-Leiding Binnen het plangebied is de dubbelbestemming Water-Leiding opgenomen. De bestemming is van belang voor de aanleg en instandhouding van de ter plaatse aanwezige afvalwaterleiding.
4.3
Regels
De regels zijn gebaseerd op de regels van het vigerende bestemmingsplan 2e herziening bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Sluis. De regels van het bestemmingsplan bevatten de regels met betrekking tot de te hanteren definities, en het bouwen en gebruiken van de grond en de gebouwen.
Toelichting Catsand Island
38
5.
Economische uitvoerbaarheid
Het plan zal geheel in particuliere handen uitgevoerd worden. Voor de gemeente zijn er geen financiële consequenties aan verbonden. Grondexploitatie Het exploitatieplan biedt de grondslag voor het publieksrechtelijk kostenverhaal. In artikel 6.12, eerste en tweede lid, Wro is bepaald in welke situatie een exploitatieplan gemaakt moet worden. In artikel 6.2.1. Bro worden de bouwplannen aangewezen waarvoor de gemeenteraad een exploitatieplan met vaststellen. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het ruimtelijk plan of besluit waarop het betrekking heeft. Dat kan een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, een projectbesluit en een buiten toepassingsverklaring van een beheersverordening zijn. Bij de uitbreiding van gebouwen met tenminste 1000 m2 is een exploitatieplan verplicht. Dit geldt niet voor het planvoornemen. Voor onderhavige situatie is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waardoor het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Hierdoor hoeft voor het planvoornemen geen exploitatieplan opgesteld te worden. In de anterieure overeenkomst worden eveneens voorwaarden vastgelegd omtrent planschade en landschappelijke inpassing. 6.
Maatschappelijke haalbaarheid
6.1 Procedure In het kader van het vooroverleg wordt het ontwerp naar de vooroverlegpartners Waterschap Scheldestromen en de provincie Zeeland toegezonden. De reacties van de vooroverlegpartners worden verwerkt in het definitieve ontwerpbestemmingsplan. Overeenkomstig de wettelijke procedure in de Wet ruimtelijke ordening, wordt vervolgens het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter visie gelegd. Na deze zes weken worden zienswijzen behandeld en wordt het ontwerpbestemmingsplan ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad van Sluis. Na vaststelling wordt het vastgestelde bestemmingsplan wederom zes weken ter inzage gelegd. In die periode kunnen belanghebbenden die in eerste instantie een zienswijze hebben ingediend beroep indienen bij de Raad van State.
6.2 Conclusie Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingswijziging betekent, na afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied.
Toelichting Catsand Island
39
Regels
bestemmingsplan “Bestemmingsplan Catsand Island”
Planstatus:
ontwerp
Versiedatum:
11-05-2022
Vaststellingsdatum: Plan identificatie:
NL.IMRO.1714.bpCatsandisland-ON01
Auteur:
Adromi
Adromi B.V.
Pagina 1 van 21
Inhoudsopgave 1 Inleidende regels ............................................................................................................................. 3 Artikel 1 Begrippen .............................................................................................................................. 3 Artikel 2 Wijze van meten .................................................................................................................... 9 2 Bestemmingsregels ........................................................................................................................11 Artikel 3 Natuur ................................................................................................................................. 11 Artikel 4 Wonen ................................................................................................................................. 13 Artikel 5 Leiding - water ..................................................................................................................... 15 3 Algemene regels.............................................................................................................................17 Artikel 6 Anti-dubbeltelregel..............................................................................................................
17 Artikel 7 Algemene bouwregels ......................................................................................................... 17 Artikel 8 Algemene gebruiksregels .................................................................................................... 18 Artikel 9 Algemene afwijkingsregels .................................................................................................. 18 Artikel 10 Algemene wijzigingsregels ................................................................................................. 19 Artikel 11 Overige regels .................................................................................................................... 19 4 Overgangs- en slotregels ................................................................................................................21 Artikel 12 Overgangsrecht ................................................................................................................. 21 Artikel 13 Slotregel ............................................................................................................................ 21
Adromi B.V.
Pagina 2 van 21
1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen 1.1 Bestemmingsplan De geometrische bepaalde plan objecten als vervat in het GMLbestand NL.IMRO.1714.bpCatsandisland-ON01 met de bijbehorende regels. 1.2 Aanduiding een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge deze regels, ten aanzien van het gebruik en / of het bebouwen van deze gronden, regels worden gesteld. 1.3 Aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.4 Aan- en uitbouw een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw. 1.5 Aan - huis - gebonden beroep een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. 1.6 Achtererf de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan. 1.7 Antenne - installatie installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.
1.8 Archeologisch deskundige een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek. 1.9 Archeologisch onderzoek onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt. 1.10 Archeologische waarde de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden. 1.11 Bebouwing een of meer gebouwen en / of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Adromi B.V.
Pagina 3 van 21
1.12 Bedrijf een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen. 1.13 Bedrijfs- of dienstwoning een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein. 1.14 Beleid parkeernormen Het beleid parkeernormen van de gemeente Sluis zoals dat is opgenomen inBijlage 1bij deze regels, of diens opvolger. 1.15 Bestaande afstands-, hoogte-, inhouds-, en oppervlaktema 1.18 bestaande afstands-, hoogte-, inhouds-, en oppervlaktematen afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand kunnen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wabo. 1.16 Bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak. 1.17 Bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.18 Bevi - inrichtingen bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. 1.19 Bevoegd gezag bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
1.20 Bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.21 Bouwgrens de grens van een bouwvlak. 1.22 Bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.23 Bouwperceelgrens de grens van een bouwperceel.
Adromi B.V.
Pagina 4 van 21
1.24 Bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. 1.25 Bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.26 Bijgebouw een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. 1.27 Brutovloeroppervlak de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of (horeca)bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten. 1.28 Cultuurhistorische waarde de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en / of historische gaafheid. 1.29 Dakkapel een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst. 1.30 Dakopbouw een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.
1.31 Detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan diegenen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.32 Detailhandel in volumineuze goederen detailhandel in de volgende categorieën: a. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; b. detailhandel in volumineuze goederen, zoals auto's, keukens, badkamers, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen; c.
tuincentra;
d. grootschalige meubelbedrijven, al dan niet – in ondergeschikte mate – in combinatie met woninginrichting en stoffering; e. bouwmarkten.
Adromi B.V.
Pagina 5 van 21
1.33 Dienstverlening het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen. 1.34 Extensieve dagrecreatie niet - gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie. 1.35 Gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.36 Geluidsgevoelige objecten woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder. 1.37 Hoofdgebouw een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 1.38 Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.
1.39 Kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, ten behoeve van activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie 1.40 Landschaps- en natuurdeskundige een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen inzake het landschapwaarden, cultuurhistorische waarden en / of natuurwaarden. 1.41 Landschapswaarde de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet - levende natuur. 1.42 Milieudeskundige een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen inzake milieuhygiëne. 1.43 Monumentencommissie een door het bevoegd gezag aan te wijzen commissie van deskundigen inzake monumenten en cultuurhistorische panden.
Adromi B.V.
Pagina 6 van 21
1.44 Natuurwaarde de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna. 1.45 NED nieuwe economische drager: een nevenactiviteit die bij een agrarisch bedrijf, of als zelfstandige activiteit bij een voormalig agrarisch bedrijf met de bestemming Wonen-2, of als zelfstandige activiteit bij de bestemming Wonen mag worden ondernomen. 1.46 NEN door de Stichting Nederlands Normalisatie - instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan. 1.47 Nutsvoorzieningen voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie. 1.48 Nevenactiviteit niet - agrarische activiteiten die in ruimtelijk opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie op een (voormalig) agrarisch bouwvlak. 1.49 Omgevingskwaliteit kwaliteiten die van belang zijn voor een goede leefomgeving; bij de beoordeling van de omgevingskwaliteit worden tenminste de volgende aspecten in ogenschouw genomen: luchtkwaliteit, geur, geluid, lichtvervuiling, bereikbaarheid en veiligheid, bodem- en waterkwaliteit (waterbodems en grondwater daaronder begrepen), waterkwantiteit, ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten.
1.50 Omgevingswaarden met omgevingswaarden zoals bedoeld in artikel 3 worden bedoeld de fysieke, van nature aanwezige, waardevolle kenmerken van het strand, de zee en de duinen; hierbij kan gedacht worden aan de specifieke begroeiing, openheid en hoogteverschillen. 1.51 Openbaar toegankelijk het vrij toegankelijk zijn van gronden voor derden van zonsopgang tot zonsondergang, met dien verstande dat nadere regels gesteld kunnen worden aan openstelling teneinde onevenredige schade en hinder te voorkomen. 1.52 Overkapping een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak. 1.53 Parkeerbehoefte Het aantal benodigde parkeerplaatsen per eenheid van een functie in een gebied. 1.54 Parkeergelegenheid Een plek waar iemand zijn of haar auto mag parkeren, dit kan zowel betaald als onbetaald zijn.
Adromi B.V.
Pagina 7 van 21
1.55 Praktijkruimte een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied. 1.56 Peil de hoogte van de Tienhonderdse Middenweg. 1.57 Ruimtelijke kwaliteitswinst ruimtelijke meerwaarde die bestaat uit de inrichting van het erf, landschaps- en / of natuurontwikkeling, herstel of herkenbaar maken van cultuurhistorische waarden of het vergroten van de toegankelijkheid van het agrarisch gebied ten behoeve van extensieve dagrecreatie. 1.58 Seksinrichting het bedrijfsmatig - of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt - gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of een verblijfsmiddel, verrichten van seksuele handelingen. 1.59 Staat van Bedrijfsactiviteiten de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels onderdeel uitmaakt. 1.60 Voorgevelrooilijn de lijn gelegen: a. evenwijdig aan de weg en in het verlengde van de dichtst bij de weg gelegen gevel van een (bedrijfs)woning; b. dan wel (indien deze gevel niet evenwijdig is aan de weg): evenwijdig aan de weg door het dichtst bij de weg gelegen hoekpunt van gevels van een (bedrijfs)woning.
1.61 Weidegang gedurende een substantieel gedeelte van het jaar, nagenoeg dagelijks buiten laten lopen van dieren, op een substantiële oppervlakte landbouwgrond, waarbij een deel van de voerbehoefte door de dieren buiten verzameld wordt en waarbij meer dan 50% van de betreffende landbouwgrond is begroeid. 1.62 Wgh - inrichtingen bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken. 1.63 Wonen het gehuisvest zijn in een woning. 1.64 Woning een (gedeelte van een) gebouw, dat bestaat uit een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van niet meer dan één afzonderlijk huishouden. 1.65 Zijerf de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel. Adromi B.V.
Pagina 8 van 21
Artikel 2 Wijze van meten Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 Afstand de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn. 2.2 Bouwhoogte van een antenne - installatie a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne - installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne - installatie; b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne - installatie: tussen de voet vn de (schotel)antenne - installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne installatie. 2.3 Bouwhoogte van een bouwwerk, geen antenne - installatie zijnde vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.4 Breedte, lengte en diepte van een bouwwerk tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren. 2.5 Goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot / de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien een bouwwerk met betrekking tot deze constructiedelen over verschillende hoogten beschikt, wordt als volgt gemeten: a.
indien zich aan de voorgevelzijde een goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de hoogte aan de voorgevelzijde; b. indien zich – in geval van een lessenaarsdak – aan de voorgevelzijde van het gebouw geen goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de laagste hoogte. 2.6 Inhoud van een bouwwerk tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. Doorlopende kappen tot 70 centimeter worden hier niet in meegerekend. 2.7 Oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.8 Vloeroppervlakte de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.
Adromi B.V.
Pagina 9 van 21
2.9 Ondergeschikte bouwdelen Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten de hoofdmassa van het gebouw uitsteken, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, licht-, antenne- en vlaggenmasten, windvanen, wolfseinden, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, balkon- en terrashekken en dergelijke, dakkapellen, andere ondergeschikte dakopbouwen, liftschachten, en overige overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.
Adromi B.V.
Pagina 10 van 21
2 Bestemmingsregels Artikel 3 Natuur 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezige en potentiële natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – landgoed': tevens ontwikkeling, behoud en / of herstel van natuur- en landschapswaarden ten behoeve van een landgoed; c. extensieve dagrecreatie met bijbehorende voorzieningen; d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals de daarbij behorende voorzieningen, fiets- en wandelpaden, bermen en bermsloten, waterpartijen, waterlopen, kleinschalige nutsvoorzieningen, bruggetjes en duikers. 3.2 Bouwregels Op deze gronden mag gebouwd worden en gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, worden gebouwd; b. de bouwhoogte van erfafscheidingen ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering (afrasteringen) en drinkgelegenheden bedraagt ten hoogste 2 m; de bouwhoogte van overige erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 1 m; c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen, overkappingen of erfafscheidingen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m. 3.3 Specifieke gebruiksregels 3.3.1 Algemeen a. De gronden zijn openbaar toegankelijk; b.
eventuele erfafscheidingen ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering dienen te allen tijde open te kunnen om de openbaarheid van het gebied te garanderen. 3.3.2 Voorwaardelijke bepaling a. Het gebruik van de gronden met de bestemming ‘Wonen’ is uitsluitend toegestaan indien de landschappelijke inpassing en ecologische verbetering in de bestemming 'Natuur' is gerealiseerd en in stand wordt gehouden een en ander conform het beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan in bijlage 1 en 2 van deze regels. b. De nadere uitwerking van het inrichtings-/waterhuishoudingsplan van het plangebied en de wijze waarop de benodigde waterbergingscompensatie(s) wordt gecompenseerd dient vooraf met het waterschap te worden afgestemd en deze afstemming dient als voorwaarde te worden opgenomen in de toekomstige omgevingsvergunning(en).
Adromi B.V.
Pagina 11 van 21
3.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 3.4.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Natuur zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden) de volgende werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het aanleggen of verharden van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; b. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en ophogen; c. het aanleggen van boven- of ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; d. het planten, verwijderen, kappen of rooien van bomen of andere opgaande beplanting; e. het aanleggen van dammen, kades, duikers, vlonders, schoeiingen of aanlegplaatsen voor recreatievaartuigen. 3.4.2 Uitzonderingen op het aanlegverbod Het verbod van lid 3.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: a. b. c. d.
normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen; reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan; reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning; werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor de realisatie van de landschappelijke inpassing en ecologische verbetering, een en ander conform het inrichtingsplan in bijlage 1 van deze regels.
3.4.3 Voorwaarde voor een omgevingsvergunning De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 3.4.1 zijn slechts toelaatbaar, indien daardoor de natuur-, landschaps- en / of cultuurhistorische waarden: a. niet worden aangetast of; b. niet significant worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van de waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind en indien nodig mitigerende en zonodig compenserende maatregelen worden getroffen. 3.4.4 Advisering Alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 3.4.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in van de landschaps- en natuurbeschermingsdeskundige of aan de voorwaarde als bedoeld in lid 3.4.3 wordt voldaan.
Adromi B.V.
Pagina 12 van 21
Artikel 4 Wonen 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen met aan - huis - gebonden beroepen, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en de opslag van agrarische machines en aanverwante materialen en producten; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – landgoed': het wonen op een landgoed; c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water. 4.2 Bouwregels a. op deze gronden mogen hoofdgebouwen (woningen) met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; b. per bestemmingsvlak is ten hoogste één woning toegestaan, tenzij met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' of de aanduiding 'woning uitgesloten' anders is aangegeven; c. op bestemmingsvlakken waar tevens een bouwvlak is aangegeven worden gebouwen en overkappingen binnen bouwvlakken gebouwd; d. gebouwen mogen worden gebouwd tot aan de bestemmingsgrens; e. de inhoud van een hoofdgebouw bedraagt maximaal zoals aangegeven op de verbeelding bij de aanduiding 'maximum volume (m3)'; f. de inhoud van een hoofdgebouw bedraagt minimaal zoals aangegeven op de verbeelding bij de aanduiding 'minimum volume (m3)'; g.
de gezamenlijke inhoud van de hoofdgebouwen op de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – landgoed' mag niet meer bedragen dan 12.600 m3; h. de gevellengte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 40 m op de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – landgoed'; i. de dakhelling bedraagt minimaal 45 en maximaal 60 graden; j. indien gebouwen op een bouwperceel niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand van tenminste 3 m; k. de afstand van gebouwen en overkappingen tot de bestemming Verkeer bedraagt tenminste 40 m bij de volgende wegen; 1. N253 (Rondweg, Oostburgseweg, Nieuwstraat, Commerswerveweg, Lange Heerenstraat); 2. N675 (Sterreboschweg, Nieuwvlietseweg, Voorstraat, Provincialeweg, Hoogstraat) 3. N61 (Willemsweg, Middenweg) 4. N251 (Draaibrugseweg, Beekmanstraat, Rijksweg) 5. N674 (Mariastraat, Oostburgsestraat, Oude Haven) 6. Zuidzandseweg; l. de afstand van gebouwen en overkappingen tot de bestemming Verkeer van de overige wegen bedraagt tenminste 20 m; m. de goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en / of inhoud van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedragen ten hoogste: bouwwerk
goothoogte
bouwhoogte oppervlakte/inhoud
hoofdgebouwen (inclusief aan- en
4 m tenzij
9m
Adromi B.V.
ten hoogste 40% van het
Pagina 13 van 21
uitbouwen) /woning zonder aanduiding
hoofdgebouwen (inclusief aan- en
anders
bouwperceel met een
aangegeven
maximum van 1.000 m³
4m
9m
Zie 4.2 f
4m
9m
één bijgebouw van ten hoogste
uitbouwen) op de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – landgoed' bijgebouwen en overkappingen bij de woning op de gronden met de aanduiding
70 m2 en één bijgebouw van
'specifieke vorm van wonen -landgoed' en
ten hoogste 130 m2
de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1'. bijgebouwen en overkappingen bij de
4m
9m
ten hoogste 200 m2
4m
8m
ten hoogste 120 m² *
woning op de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen -landgoed'. bijgebouwen en overkappingen bij de woning op de gronden zonder aanduiding overige bouwwerken, geen gebouwen
3m
zijnde
* tenzij anders met de aanduiding 'maximum oppervlakte bijgebouwen' anders is aangegeven. a. de goothoogte van woningen mag worden overschreden door dakkapellen, indien: 1. de afstand tot de dakvoet, de nok en de zijkanten van het dakvlak tenminste 0,5 m bedraagt; 2. de breedte van dakkapellen aan de voor- of zijkant van de woning ten hoogste 15% van het dakvlak bedraagt; 3. de breedte van dakkapellen aan de achterkant van de woning ten hoogste 15% van het dakvlak bedraagt. 4.3 Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: 4.3.1 Algemeen a. woningen mogen uitsluitend gebruikt worden voor permanente bewoning en tweedewoninggebruik; b. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan - huis - gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 50 m²; c. het aanbieden van meer dan 3 kamers ten behoeve van logies met ontbijt per woning is niet toegestaan;
Adromi B.V.
Pagina 14 van 21
d. het aanbieden van overnachtingsmogelijkheden is uitsluitend toegestaan indien er op het betreffende perceel gewoond wordt en er sprake is van een planologische samenhang tussen de woning en de logiesfunctie; e. het gebruiken van een deel van de woning, of een aan- of uitbouw van de woning ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is toegestaan; f. de opslag van boten en inboedels is uitsluitend binnen de bestaande gebouwen toegestaan; g. detailhandel is niet toegestaan; h. permanente of tijdelijke bewoning in bijgebouwen is niet toegestaan; i. het aanbieden van logies met ontbijt is in bijgebouwen niet toegestaan. 4.3.2 Voorwaardelijke bepaling a. Het bouwen ter plaatse van de gronden met de bestemming 'Wonen' is uitsluitend toegestaan nadat de sloop van de agrarische bebouwing ter plaatse van Tienhonderdse Middenweg 2, is voltooid. b. Het gebruik van de gronden met de bestemming ‘Wonen’ is uitsluitend toegestaan indien de landschappelijke inpassing en ecologische verbetering in de bestemming 'Natuur' is gerealiseerd en in stand wordt gehouden een en ander conform het beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan in bijlage 1 en 2 van deze regels; c.
Het bouwen ter plaatse van de gronden met de bestemming 'Wonen' is uitsluitend toegestaan nadat de nadere uitwerking van het inrichtings-/waterhuishoudingsplan van het plangebied en de wijze waarop de benodigde waterbergingscompensatie(s) wordt gecompenseerd met het waterschap is afgestemd en door het waterschap is goedgekeurd. Deze benodigde goedkeuring voor start bouw dient als voorwaarde te worden opgenomen in de (toekomstige) omgevingsvergunning(en).
Artikel 5 Leiding - water 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor Leiding - Water aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van waterleidingen. 5.2 Bouwregels Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m; b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. 5.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 5.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens over het verlenen van de omgevingsvergunning te beslissen wint het bevoegd gezag hieromtrent schriftelijk advies in bij de beheerder(s) van de leiding(en). Adromi B.V.
Pagina 15 van 21
5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.4.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Leiding – Water zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. b. c. d.