02 (Catsand Island) - Ontwerpbestemmingsplan.pdf

Bestemmingsplan Landgoederen Cadzand

Catsand Island

Toelichting Catsand Island

Opsteller: Verhage-Lemahieu A.B. (Bram) Verhage Rondweg 1 4524 JL Sluis E: bram@verhage-lemahieu.nl T: 0117-760160 Versie: 12 april 2022 Status: Ontwerp IMRO: NL.IMRO.1714.bpcatsandisland-ON01

Toelichting Catsand Island

1

INHOUD

1. Inleiding ............................................................................................................ 3 1.1 Aanleiding ......................................................................................................... 3 1.2 Huidige situatie .................................................................................................. 3 1.3 Het Plan ............................................................................................................ 5 1.4. Leeswijzer ....................................................................................................... 11 2. Planologisch beleidskader ................................................................................ 11 2.1 Rijksbeleid ....................................................................................................... 11 2.2 Provinciaal beleid .............................................................................................. 13 2.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................... 15 3. Sectorale aspecten ........................................................................................... 24 3.1 Natuur ............................................................................................................

24 3.2 Cultuurhistorie.................................................................................................. 26 3.3 Archeologie ...................................................................................................... 27 3.4 Mobiliteit en parkeren ........................................................................................ 28 3.5 Technische infrastructuur ................................................................................... 28 3.6 Bodem ............................................................................................................ 28 3.7 Geluid ............................................................................................................. 30 3.8 Luchtkwaliteit ................................................................................................... 31 3.9 Externe veiligheid ............................................................................................. 32 3.10 Omliggende functies .......................................................................................... 33 3.11 M.e.r.-beoordeling............................................................................................. 33 3.12 Watertabel....................................................................................................... 34 4.

Juridisch .......................................................................................................... 38 4.1 Algemeen ........................................................................................................ 38 4.2 Verbeelding ..................................................................................................... 38 4.3 Regels............................................................................................................. 38 5.

Economische uitvoerbaarheid ........................................................................... 39

6. Maatschappelijke haalbaarheid ......................................................................... 39 6.1 Procedure ........................................................................................................ 39 6.2 Conclusie ......................................................................................................... 39

Bijlage 1. Inrichtings- en beheerplan Bijlage 2. Overzicht Landgoed Catsand Island Bijlage 3. Beeldkwaliteitsplan Bijlage 4. Stikstofdepositieberekening Bijlage 5. Quickscan natuurwetgeving Bijlage 6. Aanvullend onderzoek natuurwetgeving Bijlage 7. Bodemonderzoek

Toelichting Catsand Island

2

1. Inleiding

1.1

Aanleiding

De Tienhonderdpolder te Cadzand-Bad is door de gemeente Sluis aangewezen als potentieel landgoederengebied. Deze beleidskeuze is zowel verwoord in de Structuurvisie Tienhonderdpolder als in het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening biedt op basis van een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid om landbouwgronden om te zetten naar landgoederen. In de Tienhonderdpolder zijn reeds twee landgoederen planologisch gerealiseerd, zijnde landgoed Nooren en Landgoed Cadesand. De betreffende percelen zijn aangewezen met de enkelbestemming Agrarisch. De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven. Binnen het plangebied is aan de Tienhonderdse Middenweg 2 tevens een agrarisch bedrijf gelegen. Het bedrijf betreft een volwaardig agrarisch hulp en nevenbedrijf en is middenin het aangewezen gebied gelegen. Initiatiefnemer wil de gehele bedrijfsbebouwing saneren en het gebied betrekken bij de inrichting van het landgoed. De bedrijfsactiviteiten worden naar een bestaand agrarisch bouwvlak elders verplaatst. Het bestemmingsplan buitengebied 2e herziening biedt de mogelijkheid om op basis van de ruimtevoor-ruimte regeling agrarische bedrijfsbebouwing te saneren en ter compensatie woningen te realiseren.

Gezien de totale oppervlakte aan bedrijfsgebouwen en inclusief de bestaande bedrijfswoning blijven bij een volledige sanering vier wooneenheden over. Initiatiefnemer heeft het verzoek ingediend om het hele plangebied om te vormen tot een landgoed. Op dit landgoed worden in een zeer natuurlijke en groene omgeving 10 woningen gerealiseerd. Zes op basis van de ‘landgoederenregeling’ en vier (de bestaande bedrijfswoning en drie compensatiewoningen) op basis van de ruimte-voor-ruimte regeling ‘. De woningen worden omgeven door kenmerkende landschapselementen, zoals poelen, kreken, taluds, verhogingen en beplanting. Het college van burgemeester en wethouders heeft op het verzoek positief besloten. Nu beide ruimtelijke regelingen worden toegepast dient niet op basis van de wijzigingsbevoegdheden de procedure te worden doorlopen maar dient op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening een partitiële herziening van het bestemmingsplan te worden opgesteld. Dit nieuwe bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Tevens dient het bestemmingsplan aantoonbaar te maken dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In onderhavige toelichting wordt een afweging gemaakt waarbij alle ruimtelijke relevante aspecten met betrekking tot het initiatief inzichtelijk gemaakt worden.

Uit dit rapport zal blijken dat aan deze voorwaarden voldaan kan worden en dat er derhalve medewerking verleend kan worden aan de realisatie van het landgoed met zes woningen en vier woningen door middel van het saneren van alle bedrijfbebouwing aan de Tienhonderdste Middenweg 2.

1.2 Huidige situatie Het plangebied is gelegen aan Tienhonderdse Middenweg te Cadzand-Bad in het buitengebied van de gemeente Sluis. De Tienhonderdpolder is een aanwaspolder aan de noordzijde van het voormalige eiland van Cadzand (Oudelandse Polder). De polder wordt vanaf de 11e eeuw bewoond. Het eiland van Cadzand is het resultaat van een afwisseling van inpoldering en overstroming; in 1623 werd de

Toelichting Catsand Island

3

huidige vorm bereikt. De herdijkte Zwarte Polder en de Verdronken Zwarte Polder liggen in de monding van de voormalige getijdengeul die aan de oostzijde van het eiland liep. Ten zuidoosten van de Tienhonderdpolder liggen de aandijkingen in deze voormalige getijdengeul. Oorspronkelijk was ook de noordzijde van de Tienhonderdpolder bedijkt (Tienhonderdsedijk). Op de schorren die voor de kust nog aanwezig waren stoven uiteindelijk duinen op, die als een natuurlijke zeewering dienst gingen doen. Een restant van dit oude schor is de Vlamingspolder; de rest van de dijk ligt onder de duinen. De Tienhonderdpolder wordt voornamelijk agrarisch gebruikt. Het plangebied ligt ten noorden van de Tienhonderdse Middenweg en is kadastraal bekend als gemeente Oostburg, sectie W, nummers 1022, 1023, 46, 6, 1577, 2002 en 2003. Het plangebied omvat circa 16 hectare waarvan momenteel circa 14 hectare in gebruik als landbouwgrond. De overige 2 hectare is in gebruik als agrarisch bouwvlak voor een agrarisch hulpen nevenbedrijf met minicamping. Het agrarisch bouwvlak omvat een bedrijfswoning en meerdere grootschalige bedrijfsgebouwen (4.388 m2).

Figuur 1: Overzichtssituatie plangebied

Toelichting Catsand Island

4

1.3

Het Plan

In de Structuurvisie Tienhonderdpolder is een afbakening van de functionele en ruimtelijke toekomstmogelijkheden in de Tienhonderdpolder opgenomen. De ontwikkeling van landgoederen is in functionele zin mogelijk. In ruimtelijke zin is een toetsingskader opgenomen om te waarborgen dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de Tienhonderdpolder. Dit toetsingskader is verwerkt in de 2 e herziening van het bestemmingsplan Buitengebied. Ten aanzien van de uitstraling van de landgoederen en het erf zijn geen voorwaarden opgenomen. Ten noorden van het plangebied is het project Landgoed Nooren gelegen. Dit betreft een perceel van 14 hectare. Landgoed Nooren omvat 6 woonkavels. Het plangebied van Landgoed Nooren is aansluitend gelegen aan Catsand Island. Ten zuidwesten is landgoed Cadesand gelegen. Dit betreft een perceel van 7 hectare met drie woonkavels welke geclusterd gelegen zijn binnen het totale Landgoed. De ligging van de drie landgoederen is weergegeven in figuur 2. Tevens is van belang de zichtlijnen van de Ringdijk Noord naar Camping Hoogduin en minicamping Tienhonderdpolder te behouden. Het zichtveld dat tussen deze zichtlijnen wordt gevormd, van west naar oost, wordt gerespecteerd en blijft als open gebied behouden, zie figuur 3.

Belangrijk uitgangspunt is de onderlinge aansluiting van de landschappelijke inrichting van de verschillende landgoederen. Hierbij wordt rekening gehouden met doorzichten en de openheid van het gebied.

Figuur 2: Zichtlijnen van west naar oost

Toelichting Catsand Island

5

Figuur 3: Open zichtlijnen rondom het plangebied

Landgoed Catsand Island Binnen landgoed Catsand Island worden 10 woningen gerealiseerd. Vier woningen op basis van de ruimte-voor-ruimte regeling. De zogenaamde type 1 woningen. Deze woningen hebben dezelfde omvang en mogelijkheden zoals beleidsmatig alle compensatiewoningen binnen de gemeente Sluis worden gerealiseerd. Dat betekent een maximale inhoudsmaat van 1.000 m3 en een bijgebouw van maximaal 120 m2. Tevens worden 4 woningen (type 2) gerealiseerd met een inhoudsmaat van 1.900 m3 en een maximale oppervlakte aan bijgebouw van 200 m2. De type 3 woningen betreffen nog twee woningen met elke 2.500 m3 en een maximale oppervlakte aan bijgebouwen van in totaal 200 m2. De hoofdtoegang tot het plangebied is gelegen aan de Tienhonderdse Middenweg. Er worden twee inritten gerealiseerd waarvan één inrit de toegang verschaft tot 4 woningen en één inrit voor 6 woningen. De toegangsweg bestaat uit een kasseienstrook welke vervolgens over gaat in een individueel pad per woning. Het private deel per eigenaar bestaat uit enkel het bouwvlak van 1.300 m2 bij de type 1 woningen en 2.000 m2 bij de andere 6 woningen. De overige gronden zijn bestemd als Natuur en worden

Toelichting Catsand Island

6

beheerd door een centrale instantie. Eigenaren krijgen allemaal een gedeelte van het natuurgebied in eigendom, maar sluiten gezamenlijk een overeenkomst voor beheer en onderhoud af. Conform het vastgelegde onderhoudsplan worden jaarlijks de kosten bij de eigenaren in rekening gebracht. Eigenaren hebben wel volledige zeggenschap over het eigen bouwvlak. Van de in totaal 16 hectare zal 14 hectare openbaar toegankelijk zijn en landschappelijk worden ingericht. In dit openbare deel wordt een recreatief pad voorzien die in het noorden aansluit op de padenstructuur van Landgoed Nooren en in het zuiden op de Tienhonderdse Middenweg. Ter plaatse van deze aansluiting worden 6 parkeerplaatsen voorzien die de recreatieve toegankelijkheid van het gebied vergroten. Belangrijk kenmerk van deze ontwikkeling is het terugbrengen van de krekenstructuur in het landschap. De kreek bepaald in belangrijke mate de inrichting van het gebied. De aan te leggen beplanting zorgt voor de noodzakelijke privacy tussen de huizen onderling. De landschappelijke inrichting is tevens van belang voor de omgeving. Zo is rekening gehouden met een samenhang tussen de verschillende landgoederen, om daar waar reeds mogelijk te komen tot een aaneengesloten natuurgebied dat qua maat en schaal past in de omgeving.

Ook de wandelroutes dienen op elkaar aan te sluiten waardoor de nieuwe natuur ook een recreatieve meerwaarde krijgt. De aansluiting tussen Landgoed Nooren en het plangebied is aanwezig met wandelpaden. De aansluiting op het overige gedeelte kan eenvoudig gemaakt worden zowel aan de Tienhonderdste Middenweg als op de locatie waar ook Landgoed Nooren en het plangebied elkaar verbinden. Tevens is bij de inrichting van het gebied, na overleg, extra aandacht besteed aan de landschappelijke inpassing tussen het noordelijk en oostelijk gelegen gebied. Door het extra aanbrengen van struwelen is zicht vanuit de woningen op de bestaande camping en andersom niet meer mogelijk. Zowel voor de bestaande camping als bij mogelijke uitbreiding van de camping. In de recreatienatuur worden tevens twee ondiepe poelen aangelegd met enkele los groeiende struiken en bomen die een aangename verblijfsplek vormen voor amfibieën, vogels en allerhande insecten en andere ongewervelden. Afsluiting van de weides is noodzakelijk voor grazenden dieren, percelen worden niet afzonderlijk afgezet met afscheidingen. Na herziening van het bestemmingsplan wordt het grondverzet, infra en vergroening en overige werkzaamheden uitgevoerd. De woningen worden vervolgens gefaseerd gebouwd. In bijlage 1 is het Inrichtings- en beheersplan bijgevoegd.

Afweging natuur en bebouwing In het kader van de ruimtelijke afweging en de vervollediging van het landgoederengebied is een duidelijke ruimtelijke afweging gemaakt waarbij enerzijds is gekeken naar de bebouwingsvolumes binnen het bestaande plangebied en anderzijds de ruimtelijke impact ten opzichte van de grondlegger van het gebied zijnde Landgoed Nooren. Bijkomend aspect betreft dat de aanvraag gecoördineerd wordt doorlopen en hierdoor ook daadwerkelijk een concreet beeld ontstaat van hoe het terrein zich zal ontwikkelen, een duidelijk ander uitgangspunt dan bij de vorige landgoederen. Het bestaande plangebied omvat een bebouwingsvolume van in totaal 26.214 m 3. Deze bestaande volumes omvat een grootschalig agrarisch bedrijf met specifieke hulp en nevenactiveiten. Voor wat betreft het bouwvolume wat hiervoor in de plaats zal komen is dit een toename van 426 m 3, een toename van 2%. De ontwikkeling van het plangebied is eveneens afgezet ten opzichte van de ontwikkeling Landgoed Nooren. Op basis van een studie wordt geconcludeerd dat er naar verhouding 3% meer natuurgebied aanwezig is dan bij Landgoed Nooren. Tevens is de concentratie van bebouwing 8% kleiner ten

Toelichting Catsand Island

7

opzichte van Landgoed Nooren. De ontwikkeling is daarmee in lijn en zelfs een verbetering van de eerste landgoedontwikkeling. Dit gecombineerd met een gecoordineerde aanvraag bouw wordt een uniek landgoederenproject ontwikkeld. Zie bijlage 2 voor de uitwerking van bovengenoemde percentages.

Figuur 4: Inrichtingsplan Landgoed Cadesand 21 januari 2022

Toelichting Catsand Island

8

Figuur 5: sfeerbeelden landschappelijke inpassing

Toelichting Catsand Island

9

Figuur 6: Voorbeeld bebouwing, beeldkwaliteitsplan

Beeldkwaliteit In de structuurvisie Tienhonderdpolder zijn de volgende drie uitgangspunten voor beeldkwaliteit gevoegd: 1. zo min mogelijk verstoring van de openheid en behoud van de zichtlijnen; 2. bebouwing in de stijl van Zeeuws Vlaamse boerenschuren, waarbij volumineuze daken met wolfseinden en het gebruik van traditionele kleuren en materialen van de streek de belangrijkste stijlkenmerken zijn; zowel gevels als daken zijn bescheiden van kleur; wit en felle kleuren worden in principe niet gebruikt. 3. streekeigen beplanting die zorgt voor een zekere mate van beschutting en natuurlijke erfscheiding maar ook voor contact en aansluiting bij het landschap. De visuele openheid in de Tienhonderdpolder verdwijnt deels door de realisatie van landgoederen. Om de beleving van de maat van de polder en het zicht op het omliggende landschap te bewaren zijn in de Structuurvisie een aantal zichtlijnen benoemd. Voor dit plan zijn er een drietal zichtlijnen van belang. Vanaf de Ringdijk Noord blijft een zichtveld in noordoostelijke richting bestaan dat uitzicht biedt over de grootste maat van de polder. Dit zichtveld, gelegen tussen camping Hoogduin en minicamping Tienonderdpolder, is minimaal 80 meter breed en biedt zicht richting de zeedijk van de Herdijkte Zwarte polder.

De tweede zichtlijn die van belang is voor de locatie is gesitueerd vanaf de Tienhonderdsedijk richting de zuidoostelijk gelegen Strijdersdijk. Deze zichtlijn is indicatief maar een belangrijk landschappelijk element hierin is de kreek die uitkomt op de Tienhondondesedijk. De laatste zichtlijn die van belang

Toelichting Catsand Island

10

is voor de locatie is gelegen aan de noordzijde van Tienhonderdse Middenweg. Deze zichtlijn loopt evenwijdig aan de weg en waarborgt het beeld van de vrijliggende polderweg. De beslotenheid van het landgoed (beschutting, privacy) wordt bereikt door streekeigen beplanting toe te voegen. Het inrichtings- en beheerplan maakt deel uit van de anterieure overeenkomst. Basis uitgangspunt betreft de uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan, bijlage 3, welke een leidraad biedt voor de woningen. Elk ontwerp is voorgelegd aan de Welstandscommissie van de gemeente Sluis.

1.4.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden eerst de beleidskaders van het Rijk, de provincie Zeeland en de gemeente Sluis uiteengezet. In hoofdstuk 3 worden de sectorale aspecten zoals flora en fauna, cultuurhistorie en archeologie weergegeven. In hoofdstuk 4 wordt de waterparagraaf omschreven met de bijbehorende watertabel. Hoofdstuk 5 beschrijft het juridische kader, hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 de inspraak en de procedure.

2.

Planologisch beleidskader

2.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie De NOVI bevat de hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren beleid. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving wordt opgenomen in de NOVI. De NOVI komt als structuurvisie uit onder de bestaande Wet ruimtelijke ordening (Wro) en heeft als ondertitel Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021. (NWP) op grond van de Waterwet. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als een omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

De Omgevingswet geeft aan de NOVI mee dat deze ‘met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht is op het in onderlinge samenhang: (a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen

Toelichting Catsand Island

11

werken we aan onze prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De uitwerking ervan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Het BKL wordt van kracht zodra de Omgevingswet in werking treedt. Het BKL wordt dus uitgewerkt in regelgeving van het beleid dat in de NOVI staat. De betreffende onderdelen en/of artikelen in het Barro, Bro, en straks BKL, blijven ook onder de NOVI gelden. Bij nadere invulling van de uitvoeringsinstrumenten van de NOVI kan blijken dat het nodig is de uitvoeringsregels aan te passen. In relatie tot de gewenste ontwikkeling, zijnde de bouw van 10 woningen, dienen onderstaande onderdelen te worden beoordeeld.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Rijk heeft in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 3.1.6 (Barro) nationaal ruimtelijk beleid geborgd. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Het Barro omvat 14 onderwerpen. De gewenste ontwikkeling is niet strijdig met een van deze 14 onderwerpen. De ontwikkeling wordt niet beperkt door nationaal ruimtelijk beleid. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in het per 1 juli 2017 gewijzigde artikel 3.1.6 Bro. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is. De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Om te bepalen of een planvoornemen Ladderplichtig is, dient getoetst te worden of de voorziene

Toelichting Catsand Island

12

ontwikkeling wel een stedelijke ontwikkeling is. Onderliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 10 woningen binnen landelijk gebied. Het planvoornemen wordt mogelijk gemaakt door middel van de ruimte-voor-ruimte-regeling en de landgoederenregeling en voorziet in een gewenste ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling draagt bij aan de sanering van ongewenste bebouwing in het buitengebied en de ontwikkeling van een landgoed in de daarvoor aangewezen landgoederenzone. Er wordt hoogwaardige nieuwbouw voor het hoge segment gerealiseerd. De ontwikkeling, de realisatie van tien woningen buiten stedelijk gebied, valt hiermee niet binnen de norm vanaf 12 woningen en wordt niet gezien als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Het plangebied is echter specifiek aangeduid voor deze doelgroep en de vraag naar dergelijke woningen is groot. Binnen de reeds gerealiseerde landgoederen zijn geen woningen te koop en het huidige plan is reeds volledig uitgewerkt en nieuwe eigenaren hebben zich al gemeld. Er worden negen woningen toegevoegd aan het woningbouwcontingent van de gemeente Sluis, aangezien er nu al reeds een woning aanwezig is binnen het plangebied.

2.2

Provinciaal beleid

Zeeuwse Omgevingsvisie Op 12 november 2021 hebben Provinciale Staten de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. In de Zeeuwse omgevingsvisie zijn de hoofdlijnen voor het provinciaal ruimtelijk beleid uiteengezet. In de Provinciale Omgevingsvisie (POV) 2021 staat voor wat betreft wonen in landelijk gebied hetvolgende vermeld: Op het Zeeuwse platteland wordt de komende jaren een toename verwacht van het aantal agrarische ondernemers dat gaat stoppen door onder andere een gebrek aan opvolging. Dit leidt ertoe dat in het landelijk gebied veel agrarische bebouwing overbodig raakt en leeg komt te staan. Leegstand heeft nadelige gevolgen voor het aanzicht en gebruik van het landelijk gebied. De inschatting is dat de komende jaren een grote hoeveelheid vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) ontstaat. Daarnaast is het belangrijk dat het landelijk gebied op bepaalde plaatsen versterkt wordt met bos en natuur in combinatie met landschapsversterking of –herstel (bijv. vanuit de structurele aanpak Stikstof). Om de kwaliteit van het landelijk gebied te behouden kan verevening worden toegepast. Dit houdt in dat sloop van bebouwing mogelijk wordt gemaakt óf dat er een nieuwe functie voor de leegstaande bebouwing wordt gevonden die kwaliteit toevoegt. Wat mogelijk is, hangt af van de bebouwing en de locatie. In een aantal gevallen is ook beperkte woningbouw toegestaan.

Een van deze regelingen betreft de realisatie van woningbouw op basis van de rood-voor-groen regeling. ‘Rood-voor-groen’: Het gaat hierbij om het mogelijk maken van woningbouw in het landelijk gebied in de vorm van landgoederen/buitenplaatsen. Een maximale omvang van bebouwing is toegestaan mits er een landgoed wordt aangelegd met bepaalde landschapswaarden dat voor een groot deel openbaar toegankelijk is. De ontwikkeling voldoet aan de regelingen rood-voor groen en is daarmee passend in het licht van de Omgevingsvisie. De specifieke criteria zijn verwoord in de Omgevingsverordening Zeeland.

Toelichting Catsand Island

13

Omgevingsverordening Zeeland 2018 Bij het bepalen van de nieuwbouwlocatie en bij het opstellen van dit bestemmingsplan dient rekening gehouden te worden met de Omgevingsverordening van de provincie Zeeland. Specifiek met betrekking tot wonen in het buitengebied is het volgende opgenomen: Artikel 2.7 van de Verordening stelt: In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin een nieuwe kleinschalige woningbouwlocatie in het landelijk gebied wordt toegelaten wordt aannemelijk gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden. Nieuwe kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied, die niet voldoen aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden, worden in een bestemmingsplan niet toegelaten. Bijlage C onderdeel 2 Ruimte voor ruimte: Een voorbeeld hiervan vormt de regeling voor sanering van vrijkomende bebouwing in het buitengebied, waarvoor in ruil een woonfunctie kan worden toegekend. Aan de uitvoer van deze regeling op gemeentelijk niveau worden de volgende voorwaarden gesteld: 1. Er kunnen maximaal 3 compensatiewoningen worden gerealiseerd. Voor de realisatie van een woning/bouwkavel wordt uitgegaan van een te slopen oppervlak van 500 m² schuur of 0,5 ha glas of andere bebouwing van een vergelijkbare grootte. Hiervan kan worden afgeweken indien:  

uit een financiële onderbouwing blijkt dat onvoldoende kostendragers kunnen worden gegenereerd voor de sloop van het betreffende object en dit aantoonbare meerwaarde oplevert voor het landschap.

Er wordt circa 4.388 m2 bedrijfsbebouwing gesloopt en wegbestemd in ruil voor drie woningen. De vierde woning betreft de bestaande bedrijfswoning. Aan de voorwaarde wordt voldaan. 2. Het dient te gaan om niet-cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De te slopen bebouwing betreft geen cultuurhistorische waardevolle bebouwing. Aan de voorwaarde wordt voldaan. 3. Sloop en het voorkomen van heroprichting dienen te worden gewaarborgd Het volledige agrarische bouwvlak wordt wegbestemd. Hierdoor is heroprichting niet meer mogelijk. Aan de voorwaarde wordt voldaan. Bijlage C onderdeel 3 Nieuwe bebouwing: Rood voor groen. Wat betreft de landgoederenregeling zijn de volgende Omgevingsverordening: -

zaken

opgenomen

in

de

De maximale omvang van bebouwing bedraagt 4.500 m 3 bij een oppervlakte van 5 ha. Als een qua oppervlak groter of kleiner landgoed wordt gerealiseerd neemt de maximale omvang van de bebouwing verhoudingsgewijs toe of af. Het totale plangebied heeft een omvang van 160.330 m2. Binnen het landgoed zijn vier ruimtevoor-ruimte woningen gelegen met elk een eigen bouwvlak van 1.300 m2. De overige bebouwing behoort bij de landgoederenregeling, deze heeft een maximale omvang bebouwing van

-

12.600 m3. Aan de voorwaarde wordt voldaan. De minimale oppervlakte van een landgoed of buitenplaats bedraagt 1,5 ha (het maximale bouwvolume bedraagt dan 1.350 m³). Om in aanmerking te komen voor de fiscale voordelen die

Toelichting Catsand Island

14

een landgoed of buitenplaats biedt moet voldaan worden aan aanvullende voorwaarden die op basis van de Natuurschoonwet worden gesteld. Het landgoed heeft een omvang van 16,5 hectare en heeft een maximale omvang van 12.600 m3 bouwvolume. Het landgoed zal voor maximaal 2 woningen voldoen aan de minimale oppervlakte en daarmee voldoen aan de voorwaarden uit de Natuurschoonwet.

-

Op een landgoed of buitenplaats kunnen meerdere gebouwen worden gerealiseerd. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 3% van de totale oppervlakte; Het landgoed omvat 6 hoofdgebouwen en 8 bijgebouwen. Het maximale bebouwingspercentage

-

van 3% (4.654 m2) wordt niet overschreden. In de regels behorende bij het bestemmingsplan is het maximale bebouwingspercentage opgenomen. Een landgoed of buitenplaats is openbaar toegankelijk. Van de totale oppervlakte dient 80% openbaar toegankelijk te zijn; Van

het

landgoed

wordt

17.200

m2

aan

de

openbaarheid

onttrokken.

Dit

is

(17.200:160.330x100) 11% van de totale oppervlakte en dus minder dan 20%. Aan de voorwaarde wordt voldaan. -

De te realiseren landschapswaarden worden planologisch en privaatrechtelijk vastgelegd. De landschapswaarden worden vastgelegd in het bestemmingsplan en in de privaatrechtelijke overeenkomst.

Naast regelgeving omtrent bouwen in het buitengebied duidt de Omgevingsverordening gebieden met een bijzondere verwachtingswaarde aan. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn de kaarten behorend bij de Verordening Ruimte geraadpleegd. De locatie is niet gelegen in een gebied welke is aangeduid in de artikelen 2.23 tot en met 2.28 en de daarbij behorende kaartmaterialen. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling geen strijdigheid oplevert met de regelgeving uit de betreffende Omgevingsverordening.

2.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Tienhonderdpolder Een aantal tot ruimtelijke ideeën uitgewerkte initiatieven voor toekomstige ontwikkelingen ten noorden van de Tienhonderdse Middenweg in de Tienhonderdpolder is aanleiding geweest om de functionele en ruimtelijke toekomstmogelijkheden in deze polder af te bakenen. Samengevat zijn de uitgangspunten uit bestaand beleid van rijk, provincie, regio en gemeente voor de Tienhonderdpolder: Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden

versterkt.

Nieuwe

economische

initiatieven

dragen

bij

aan

ruimtelijke

-

kwaliteitsverbetering in het gebied. In het Omgevingsplan is Cadzand-Bad en omgeving aangegeven als een recreatieve ‘hotspot’. Het gebied ten noordoosten van de Tienhonderdse Middenweg is in ‘Natuurlijk Vitaal’ aangemerkt

-

als in het bestemmingsplan nader te begrenzen gebied met recreatienatuur en landgoederen’. In ‘Natuurlijk Vitaal’ is opgenomen dat behoud en verbetering van natuur en recreatie uitgangspunt dient te zijn.

-

In het grootste deel van de polder zijn landgoederen mogelijk met als doel om een groot nieuw openbaar toegankelijk recreatienatuurgebied te realiseren en bijzonder woonmilieu toe te

-

voegen. In het gebied ten noordoosten van camping Hoogduin is recreatienatuur gewenst. In de structuurvisie Goed Leven is het gebied aangemerkt als bufferzone tussen Cadzand, Cadzand-bad en Nieuwvliet-Bad en als zoekgebied voor landgoederen.

Toelichting Catsand Island

15

-

Bij natuurontwikkeling is recreatief medegebruik een voorwaarde. Ook nieuw water staat ten

-

dienste van toerisme en recreatie. Bestaande verblijfsrecreatieve

bedrijven

wordt

de

mogelijkheid

geboden

tot

kwaliteitsverbetering en productinnovatie (of transformatie), al dan niet in combinatie met een (beperkte) uitbreiding. -

Nieuwe initiatieven moeten landschappelijk ingepast worden. Wanneer afscherming de vorm daarvan is, wordt uitgegaan van een 10 meter brede groengordel. Of er wordt gekozen voor een kwalitatieve oplossing waarbij een combinatie van hoogwaardige bebouwing met gevarieerde beplanting wordt toegepast.

-

Met het principe van verevening (rood voor groen) heeft Natuurlijk Vitaal een regeling waarin (extra) ontwikkelingsruimte wordt geboden en tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in het versterken

-

van de kwaliteit van de omgeving. Voor de polders is het behoud van de openheid en accentueren van de dijkpatronen wenselijk.

-

Het afwaarderen van de kustweg is gewenst (geen doorgaand verkeer).

-

Herstel van krekenstructuur is gewenst.

Ruimtelijk toetsingskader Het initiatief houdt rekening met bovenstaande uitgangspunten. Belangrijkste uitgangspunt gericht op een kwalitatieve oplossing met hoogwaardige bebouwing in combinatie met een gevarieerd beplantingsplan is uitgewerkt in het beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan- en beheersplan. Herstel van de krekenstructuur is uitgangspunt bij de inrichting van het gebied. Het ruimtelijke toetsingskader is weergegeven op pagina 20 en 21 van de Structuurvisie. De visuele openheid in de Tienhonderdpolder verdwijnt deels door de realisatie van landgoederen in het noordwestelijk gelegen deel van de Tienhonderdste Middenweg. Het plangebied is hierbinnen gelegen. Het bebouwingsgebied is gelegen aan de zuidzijde van het plangebied, zodat de zichtlijnen worden gerespecteerd. Tevens wordt er aan de noordzijde geen bebouwing gerealiseerd gezien de andere activiteiten in de omgeving. De bebouwing wordt groepsgewijs en geclusterd in lijn met reeds gerealiseerde landgoederen gerealiseerd, zie bijlage 2. De bebouwing wordt op deze wijze gepositioneerd om te voorkomen dat een strak en eenvormig patroon ontstaat. Om de beleving van de maat van de polder en het zicht op het omliggende landschap te bewaren zijn in de Structuurvisie een aantal zichtlijnen benoemd. Voor dit plan zijn er een drietal zichtlijnen van belang.

Vanaf de Ringdijk Noord blijft een zichtveld in noordoostelijke richting bestaan dat uitzicht biedt over de grootste maat van de polder. Dit zichtveld, gelegen tussen camping Hoogduin en minicamping Tienonderdpolder, is minimaal 80 meter breed en biedt zicht richting de zeedijk van de Herdijkte Zwarte polder. De tweede zichtlijn die van belang is voor de inrichting van het plangebied is gesitueerd vanaf de Tienhonderdsedijk richting de zuidoostelijk gelegen Strijdersdijk. Deze zichtlijn is een belangrijk open landschappelijk element zijnde de kreek uitkomt op de Tienhondertsedijk. De laatste zichtlijn die van belang is voor het plangebied is gelegen aan de noordzijde van Tienhonderdse Middenweg. Deze zichtlijn loopt evenwijdig aan de weg en waarborgt het beeld van de vrijliggende polderweg. Deze open zone is opgenomen in het inrichtingsplan. Bij de ontwikkeling is extra aandacht besteed aan de voormalige kreekrestanten. De verbreding van het wateroppervlak tot minimaal 10 meter is dan ook opgenomen in het plan.

Toelichting Catsand Island

16

De landschappelijke inpassing kan op twee wijzen worden toegepast voor nieuwe functies en bebouwing: Het voorliggende initiatief gaat uit van de tweede variant waarbij er aandacht is voor hoogwaardige vormgeving van bebouwing in combinatie met gevarieerde beplanting. Het inrichtingsplan omschrijft dit als volgt: Tussen de struwelen en bomen zijn open ruimtes gelegen waarin de woningen worden voorzien. De struwelen zijn gelegen op flauwe taluds tot 1,5 meter hoog en zorgen voor privacy tussen de verschillende kavels. Daarnaast ontneemt het opgaande groen het zicht gedeeltelijk op de woningen gezien vanuit de omgeving. Het is echter niet de bedoeling om de nieuwe bebouwing volledig te verstoppen achter de struwelen. De nieuwe bebouwing wordt hoogwaardig vormgegeven en kent een grote interactie met de omliggende natuur. De tien landgoedkavels zijn niet duidelijk herkenbaar in het landschap en worden slechts op enkele plaatsen subtiel gemarkeerd. Hierdoor ontstaat er visueel een grotere eenheid en wordt de interactie tussen de bebouwing en de omliggende natuur vergroot. De maximale omvang van de hoofdgebouwen bedraagt 4.500 m 3. De maximale bouwhoogte wordt gelimiteerd op 9 meter. De gevellengte wordt gelimiteerd op maximaal 40 meter. De ontwikkeling voldoet aan nagenoeg alle uitgangspunten uit de Structuurvisie.

De enige geringe afwijking is om de gevellengte te verlengen naar 40 meter. Deze extra 10 meter volgt mede uit de lagere goothoogtes die worden toegepast. De maximale goothoogte wordt verlaagd van 6 naar 4 meter, dit om bij de twee grote woningen ook daadwerkelijk een type langgevelhoeve te kunnen realiseren. Deze extra 10 meter gevellengte is beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Sluis en akkoord bevonden. Voorbeelden zijn weergegeven in het bijgevoegde beeldkwaliteitsplan. Beleidskader Verplaatsing bouwtitels in het buitengebied De gemeente Sluis heeft beleid opgesteld waarbij het verplaatsen van woningen op basis van de ruimte-voor-ruimte regeling in het buitengebied mogelijk is. Allereerst dient te worden voldaan aan de volgende criteria: Stap 1. Bij de eerste stap dient beoordeeld te worden of er sprake is van een (bestaande) bouwtitel die verplaatst dient te worden. De locatie aan de Tienhonderdse Middenweg 2 beschikt op grond van het bestemmingsplan buitengebied 2e herziening over een bestaande bouwtitel en drie extra compensatiewoningen op basis van circa 4.000 m2 te slopen bedrijfsgebouwen. Hierdoor wordt voldaan aan de minimumoppervlakte die gesloopt dient te worden voor het verkrijgen van drie compensatiewoningen op grond van de ruimte-voor-ruimte regeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Sluis (2e herziening)’.

Aan de voorwaarde van stap 1 wordt voldaan. Stap 2. Is er een grondslag voor de verplaatsing van de compensatiewoningen van het agrarisch bouwvlak naar elders binnen het plangebied. Het beleid gaat uit van vier grondslagen. De verplaatsing van de bouwtitel is mogelijk op basis van een (aanzienlijke) ruimtelijke kwaliteitswinst (4e grondslag stap 2 beleidsnotitie). Door middel van de integratie van de woningen

Toelichting Catsand Island

17

in de huidige landschappelijke en ruimtelijke invulling van het landgoed wordt recht gedaan aan de te creëren natuurwaarden, herstel van het krekenstelsel en de bijbehorende landschappelijke inpassing. Het inrichtingsplan wordt opgenomen als voorwaardelijke verplichting, waardoor deze kwaliteitswinst ook daadwerkelijk juridisch is verankerd. Het gebied waar de landschappelijke inpassing op wordt gerealiseerd wordt tevens van bestemming gewijzigd van Agrarisch naar Natuur. Daarmee wordt aansluiting gezocht bij de naastgelegen landgoederen en wordt een kwalitatieve stap gezet richting de verdere inrichting van deze zijde van Cadzand-Bad. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Stap 3. Bij stap 3 wordt beoordeeld of de locatie van de nieuwbouwwoning ook in ruimtelijk opzicht geschikt is. De woningen behouden de ruimtelijke impact voor wat betreft omvang en inhoud. Door middel van de positionering van de woningen in het landgoed wordt toegewerkt naar een optimalisatie van het plangebied. Het puur terugbouwen van de compensatiewoningen op het huidige agrarische bouwvlak gaat ten koste van de invulling en doelstelling van het gebied Tienhonderdpolder. Het opnemen van de woningen op de wijze waarop ze nu zijn verwerkt in het totale ontwikkelingsplan komt tegemoet aan een ruimtelijk geschikte invulling van het plangebied. Aan de voorwaarden uit de beleidsnotitie wordt voldaan. De ontwikkeling past binnen het geldende gemeentelijke beleid. Bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening Op de gronden is het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening van de gemeente Sluis van kracht (vastgesteld door de Raad d.d. 28-05-2015). In dit bestemmingsplan is het plangebied gelegen binnen de bestemming ‘Agrarisch’. Tevens is voor het gehele plangebied de gebiedsaanduidingen wro-zone-Wijzigingsgebied 1 en wro-zone ontheffingsgebied 1.1. De gebiedsaanduiding wro-zonewijzigingsgebied 2 is in de 2e herziening van het buitengebied geschrapt zie figuren 7 en 8. Agrarische activiteiten zijn op basis van het vigerende bestemmingsplan toegestaan.

Het bestemmingsplan staat agrarische bedrijven alleen toe in daarvoor aangewezen agrarische bouwvlakken. Figuur 8 geeft het agrarisch bouwvlak van het agrarische hulp- en nevenbedrijf weer.

Toelichting Catsand Island

18

Figuur 7: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied plangebied (landbouwgronden)

Figuur 8: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied plangebied (agrarisch bouwvlak)

Toelichting Catsand Island

19

Hoewel

de

wijzigingsbevoegdheden

voor

zowel de

landgoederenregeling

als

de

regeling

compensatiewoningen niet rechtstreeks van toepassing zijn op de gewenste ontwikkeling geven zij wel de handvatten voor het gewenste beleid en de uitwerking daarvan. Uit beleidsmatig oogpunt is toetsing aan deze wijzigingsbevoegdheden en het geven van nadere onderbouwing, indien wordt afgeweken, van belang. Artikel 46.3 Wijziging nieuwe landgoederen Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen door de bestemming van gronden te wijzigen in de bestemmingen Wonen, Natuur en/of Water met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - landgoed' ten behoeve van de realisering van landgoederen met een woonfunctie op de gronden met de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied - 1', met inachtneming van het volgende: a.

de omvang van een nieuw landgoed bedraagt tenminste 5 ha, waarvan tenminste 4 ha bestaat uit jaarrond openbaar toegankelijk terrein dat is ingericht met bos of open natuurgebied, water daaronder begrepen, met streekeigen natuur- en landschapswaarden; de gronden waarop de landschaps- en natuurwaarden worden gerealiseerd krijgen na wijziging de bestemming Natuur met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - landgoed'; De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 160.330 m2. Dit is ruimschoots voldoende om aan deze voorwaarde te voldoen. In totaliteit wordt het gehele gebied omgezet naar Natuur afgezien van de ‘woonkavels’. De 10 woonkavels omvatten 17.200 m2 van het totale oppervlak.

b. bestaande, landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden worden niet onevenredig geschaad; alvorens de wijziging toe te passen vragen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies van de landschaps- en natuurbeschermingsdeskundige; Bestaande waarden worden niet onevenredig geschaad. De gewenste ontwikkeling zal juist een positieve ontwikkeling zijn voor de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden in het gebied. Door middel van herstel van het krekenstelsel de aanleg van poelen, laagtes, bloemrijk grasland streekeigen beplanting en schraal grasland wordt het gebied op deze onderdelen versterkt. c.

het natuuronderdeel van het landgoed dient aangesloten te worden op reeds bestaande natuur bij bestaande landgoederen; Het landgoed sluit aan op het bestaande Landgoed Nooren.

d. het aantal woningen/wooneenheden per landgoed bedraagt ten hoogste 1 met dien verstande dat dit aantal uitgebreid kan worden naar 2 indien er sprake is van landschaps- en natuurontwikkeling van meer dan 1 ha en uitgebreid kan worden naar 3 indien er sprake is van landschaps- en natuurontwikkeling van ten minste 2 ha; Van het totale plangebied wordt 14,28 hectare omgezet naar Natuur. Voor de landgoederen zijnde 6 woningen/wooneenheden, wordt 1,2 hectare vrijgehouden. Er zijn zes landgoederenkavels met elk een oppervlak 2.000 m2. e.

het aantal hoofdgebouwen per landgoed bedraagt ten hoogste 3; Het plangebied bestaat uit twee landgoederen van elk ruim 7 hectare, elk met 3 wooneenheden.

Toelichting Catsand Island

20

f.

de minimale inhoud van de eerste woning bedraagt ten minste 2.500 m 3; Er worden twee woningen van minimaal 2.500 m3 en vier woningen van maximaal 1.900 m3 gerealiseerd.

g. de minimale inhoud van de tweede en derde woningen bedragen ten minste 1.500 m 3; De vier woningen krijgen elk een omvang van minimaal 1.500 m3 en dit wordt vastgelegd op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. h. de maximale inhoud van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 4.500 m 3 bij een landgoedomvang van 5 ha, met dien verstande dat als qua oppervlakte een groter landgoed gerealiseerd wordt, de maximale inhoud verhoudingsgewijs mag toenemen tot 6.300 m 3 bij een landgoed van 7 ha; De voorwaarde zal worden opgenomen in de regels behorende bij het bestemmingsplan. Er worden twee woningen van 2.500 m3 en vier woningen van 1.900 m3 gerealiseerd. i.

de goothoogte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 6 m; De goothoogte wordt bijgesteld naar 4 meter. Hiermee wordt een laag met daarboven een kap gerealiseerd. Hierdoor ontstaat meer uniformiteit binnen het landgoed. De lagere volumes zijn afgestemd op het plan voor landschappelijke inpassing comform de kwaliteitsslag benoemd in het beeldkwaliteitsplan en het Structuurvisie.

j.

de bouwhoogte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 9 m; De voorwaarde zal worden opgenomen in de regels behorende bij het bestemmingsplan.

k.

de gevellengte van een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 30 m; De gevellengte van het hoofdgebouw wordt aangepast naar ten hoogste 40 meter. Dit volgt mede uit de lagere goothoogtes die worden toegepast. De lengtegevel is van belang om bij de twee grote woningen ook daadwerkelijk een type langgevelhoeve te kunnen realiseren. Voorbeelden zijn weergegeven in het beeldkwaliteitsplan.

l.

per hoofdgebouw bedraagt het aantal bijgebouwen ten hoogste één; Bij de woning wordt een bijgebouw en een overkapping gerealiseerd. Uitzondering hierop zijn de twee grote woningen van 2.500 m3. Om stedenbouwkundig hier een binnenplein te creëren is een tweede bijgebouw noodzakelijk. Wel blijft de maximale oppervlakte van 200 m2 gehandhaafd.

m. de oppervlakte van een bijgebouw bedraagt ten hoogste 200 m²; De totale oppervlakte bijgebouw(en) bedraagt maximaal 200 m2. n. de goothoogte en de bouwhoogte van een bijgebouw bedragen respectievelijk ten hoogste 4 en 8 m; De voorwaarde zal worden opgenomen in de regels behorende bij het bestemmingsplan. o.

indien meer dan één hoofdgebouw wordt gerealiseerd, wordt per extra hoofdgebouw 1 ha extra landschaps- of natuurontwikkeling gerealiseerd; Er wordt 2 hectare natuur per landgoed extra gerealiseerd. In totaliteit wordt 15,5 hectare natuur gerealiseerd.

Toelichting Catsand Island

21

p. een landgoed wordt niet doorsneden door dijken, verharde wegen breder dan 5 m of waterlopen breder dan 25 m; Het landgoed wordt niet doorsneden door dijken, harde wegen breder dan 5 meter of waterlopen breder dan 25 meter. q. op een landgoed wordt voldoende openbare parkeergelegenheid gerealiseerd; Er zal voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd worden. r.

openbaar toegankelijke paden worden verspreid over het landgoed aangelegd; Er wordt een openbaar toegankelijk pad aangelegd binnen het landgoed. Het wandelpad is weergegeven in de bijlage.

s.

er wordt voldaan aan de Wet Geluidhinder; Het plan zal voldoen aan de Wet Geluidhinder.

t.

wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen; alvorens de wijziging toe te passen vragen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies van de milieudeskundige; In hoofdstuk 3.10 wordt nader ingegaan op dit onderdeel. Deze wordt getoetst door de milieudeskundige.

u. wijziging leidt niet tot onevenredige gevolgen voor het waterbeheer; burgemeester en wethouders vragen hierover schriftelijk advies van de waterbeheerder alvorens de wijziging toe te passen; In hoofdstuk 4 is de watertabel opgenomen. Deze wordt voorgelegd ter advisering aan de waterbeheerder. v.

medewerking wordt niet verleend alvorens een privaatrechtelijke overeenkomst wordt gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de landschaps- en natuurwaarden die deel uitmaken van het landgoed. Als voorwaardelijke verplichting is het erfinrichings- en beheerplan opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Tevens wordt een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten voor de aanleg, beheer en onderhoud.

Artikel 28.6.2 Compensatiewoningen Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen door het aantal wooneenheden van een bestemmingsvlak te vergroten, ten behoeve van de realisering van nieuwe woningen ter compensatie van de sloop van onbruikbare, detonerende of niet - waardevolle bebouwing , met in achtneming van het volgende: a.

wijziging wordt slechts toegepast voor zover sprake is van ruimtelijke kwaliteitswinst hetgeen blijkt uit: 1.

de mate waarin de te slopen gebouwen storend, detonerend en onbruikbaar zijn; Gebouwen zijn storend en sterk aanwezig in het open landschap. Bovendien zijn de aanwezige minicamping en het agrarisch hulp- en nevenbedrijf niet passend in een gebied wat inmiddels wordt gekenmerkt door de ontwikkeling van natuur- en landschap en landgoederenzone.

Toelichting Catsand Island

22

2.

de mate waarin de nieuwe woningen passend zijn binnen het streekeigen en landelijke karakter; De nieuwe woningen zullen aansluiten bij het landelijke karakter gecombineerd met streekeigen beplanting en inrichting.

3.

het erfinrichtings- en beplantingsplan; Plan is bijgevoegd als bijlage 1.

4.

de mate waarin voorzien wordt in natuurontwikkeling of het herstel of herkenbaar maken van cultuurhistorische waarden; Er wordt sterk ingezet op natuurontwikkeling. De vier woningen (drie compensatiewoningen en de bestaande bedrijfswoning) zullen hier worden ingepast.

b. ter compensatie van de sloop van tenminste 500 m 2 aan gebouwen wordt de bouw van ten hoogste 1 nieuwe woning mogelijk gemaakt; Aan de voorwaarde wordt voldaan er is circa 4.388 m2 te slopen bebouwing aanwezig. c.

ter compensatie van de sloop van tenminste 1.700 m2 aan gebouwen wordt de bouw van ten hoogste 2 nieuwe woningen mogelijk gemaakt; Aan de voorwaarde wordt voldaan er is circa 4.388 m2 te slopen bebouwing aanwezig.

d. ter compensatie van de sloop van meer dan 2.500 m2 aan gebouwen wordt de bouw van ten hoogste 3 nieuwe woningen mogelijk gemaakt; Aan de voorwaarde wordt voldaan er is circa 4.388 m2 te slopen bebouwing aanwezig. e.

de

gebouwen

aangeduid

in

bijlage 6 als

gemeentelijk

monument,

rijksmonument

of

cultuurhistorisch waardevol pand mogen niet worden gesloopt ten behoeve van de bouw van een nieuwe woning, tenzij instandhouding van het gemeentelijk monument of cultuurhistorisch waardevol pand op basis va neen technisch/economische gronden niet realistisch meer mag worden geacht; nieuwbouw dient plaats te vinden in een stijl welke recht doet aan de cultuurhistorische waarde van het te vervangen gebouw; Er is geen sprake van cultuurhistorische waardevolle gebouwen. f.

de inhoud van een nieuwe woning (inclusief aan- en uitbouwen) bedraagt ten hoogste 1.000 m3 de goothoogte respectievelijk bouwhoogte van de woning bedraagt ten hoogste 6 m respectievelijk 10 m; In afwijking van de regels en gezien de uniformiteit met de andere landgoedwoningen wordt ook hier de goothoogte en bouwhoogte aangepast naar respectievelijk 4 en 9 meter. De bouwhoogte wordt opgenomen in de regels behorende bij het bestemmingsplan.

g. per woning zijn bijgebouwen en overkappingen toegestaan met een gezamenlijk oppervlak van ten hoogste 60 m²; de goothoogte respectievelijk bouwhoogte bedraagt ten hoogste 4 m respectievelijk 8 m; Inmiddels heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven dat grote percelen een groter bijgebouw moeten kunnen realiseren. De maximale oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt 120 m2. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Toelichting Catsand Island

23

h. op het perceel wordt in de eigen parkeerbehoefte voorzien; Per perceel wordt voldoende parkeerbehoefte voorzien. i.

er wordt voldaan aan de Wet Geluidhinder; Er wordt voldaan aan de Wet Geluidhinder.

j.

wijziging wordt slechts toegepast als ter plaatse van de nieuwe wooneenheden sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat; alvorens wijziging toe te passen vragen burgmeester en wethouders hierover schriftelijk advies aan de milieudeskundige; De woningen worden gerealiseerd in een goed woon- en verblijfsklimaat.

k.

wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen. De wijziging leidt niet tot aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

Hoewel de ontwikkeling grotendeels voldoet aan de geldende beleidsuitgangspunten is deze niet op basis van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied te realiseren. Om landgoed Catsand Island te realiseren dient op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening een procedure doorlopen te worden.

3.

Sectorale aspecten

3.1 Natuur Gebiedsbescherming Beschermde natuurwaarden dienen op basis van de Wet natuurbescherming te worden gerespecteerd. De reikwijdte van de tijdelijke verstoring blijft beperkt tot het plangebied en enkele tientallen meters hierbuiten. Beschermde natuurgebieden liggen op ruime afstand. Er is geen ruimtebeslag op deze gebieden. Het plangebied is geen Beschermd Natuurmonument of Natura 2000 gebied. De afstand tot een Natura 2000 gebied, Westerschelde&Saeftinhge, bedraagt circa 780 meter. Uit de AERIUS berekening, bijlage 4, blijkt dat het projecteffect op omliggende gebieden in de gebruiksfase een effect heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van de betreffende gebieden. Bij de beoogde sloop, aanleg en bouw is de depositie maximaal 0,05 mol op het dichtst bijgelegen gebied Westerschelde & Saeftinghe. Het huidige feitelijke gebruik is echter hoger dan deze depositie, waardoor sprake is van intern salderen. Uit de AERIUS verschilberekening blijkt dat er ten opzichte van het huidige gebruik een afname plaats zal vinden in depositie op de omliggende gebieden. Vanuit de nieuwe gebruiksfase is de stikstofdepositie nihil. Een Wet natuurbeschermingsvergunning is, gelet op de recente jurisprudentie rondom intern salderen (AbRS 20 januari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:71) voor zowel de sloop-, bouw- en aanlegfase als gebruiksfase dan ook niet noodzakelijk.

Naast Natura2000 gebieden is het plangebied niet gelegen in of in de nabije omgeving van natuurgebieden welke zijn aangeduid in het natuurnetwerk Zeeland. Dichtstbijzijnde bestaande natuurgebied is de Tienhonderdsedijk op 140 meter. De ontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor natuurgebieden behorende bij het natuurnetwerk Zeeland.

Toelichting Catsand Island

24

Figuur 9: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied plangebied (agrarisch bouwvlak)

Soortenbescherming De landbouwpercelen zijn agrarisch in gebruik voor akkerbouw en worden daarmee jaarlijks intensief bewerkt. De huidige natuurwaarden in het gebied zijn gering. De ontwikkeling van agrarische gronden naar natuur zal een positief effect hebben op de verschillende soorten flora en fauna in het gebied. De ontwikkeling van het landgoed zal een positief effect hebben op de verbinding van verschillende natuurgebieden en de aldaar aanwezige soorten. Het landgoed biedt nieuwe mogelijkheden, zogeheten migratieroute voor onder andere de beschermde boomkikker in dit gebied. Het plangebied is hier als zodanig op ingericht. Tevens worden twee poelen aangelegd waarmee nieuwe leefgebieden voor amfibieën gecreëerd worden. Voor de sloop van de bebouwing aan de Tienhonderdse Middenweg 2 is een quickscan natuurwetgeving uitgevoerd door ecologisch adviesbureau Ecomark. Geconcludeerd wordt dat in de te slopen bebouwing vleermuizen, huismus en kerkuil niet uit te sluiten zijn. Het plangebied wordt deels gebruikt als opslaglocatie van bouwmaterialen. Dit maakt mogelijk onderdeel uit van het functionele leefgebied van kleine marterachtigen, haas en konijn. Om te bepalen of huismus, kerkuil, vleermuizen, kleine marterachtigen, haas, konijn aanwezig zijn en wat de eventuele effecten zijn van de voorgenomen werkzaamheden dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden.

De quickscan is bijgevoegd als bijlage 5. Het aanvullend onderzoek is bijgevoegd als bijlage 6. Uit het nader onderzoek is gebleken dat er geen broedvogels, amfibien, zoogdieren welke jaarrond beschermd zijn of vleermuizen aanwezig zijn. Er zijn wel algemene soorten vastgesteld. Voor deze

Toelichting Catsand Island

25

soorten geldt de zorgplicht en dient een ecologisch werkprotocol te worden opgesteld. Expliciet voor grondgebonden zoogdieren is aangegeven zoveel mogelijk groen te behouden. Intiatiefnemer zal aangeduide groengebieden in figuur 10 behouden. Het leefgebied zal op termijn geschikter worden voor vleermuizen. Indien de activiteiten op het huidige bedrijf worden stopgezet kan het gebied snel aantrekkelijk worden voor verblijfplaatsen voor vleermuizen. Voor het uitvoeren van het plan zal in het ecologisch werkprotocol ook rekening worden gehouden met het onderdeel vleermuizen.

Figuur 10: Te behouden groengebieden op bestaande locatie.

3.2 Cultuurhistorie Op 1 januari 2012 is door middel van aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening bepaald dat cultuurhistorische belangen moeten worden meegewogen bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen. Het waarborgen van cultuurhistorische belangen en het meewegen van deze belangen is belangrijk. Hiervoor is een omschrijving van het plangebied noodzakelijk.

Zoals reeds eerder aangegeven is de Tienhonderdpolder een aanwaspolder aan de noordzijde van het voormalige eiland van Cadzand (Oudelandse Polder). De polder wordt vanaf de 11e eeuw bewoond. Het eiland van Cadzand is het resultaat van een afwisseling van inpoldering en overstroming; in 1623 werd de huidige vorm bereikt. De herdijkte Zwarte Polder en de Verdronken Zwarte Polder liggen in de monding van de voormalige getijdengeul die aan de oostzijde van het eiland liep.

Toelichting Catsand Island

26

Ten zuidoosten van de Tienhonderdpolder liggen de aandijkingen in deze voormalige getijdengeul. Oorspronkelijk was ook de noordzijde van de Tienhonderdpolder bedijkt (Tienhonderdsedijk). Op de schorren die voor de kust nog aanwezig waren stoven uiteindelijk duinen op, die als een natuurlijke zeewering dienst gingen doen. Een restant van dit oude schor is de Vlamingspolder; de rest van de dijk ligt onder de duinen. De Tienhonderdpolder wordt voornamelijk agrarisch gebruikt. Binnen het plangebied zijn geen Rijksmonumenten dan wel cultuurhistorische boerderijen aanwezig. Tijdens de bouw zal rekening gehouden worden met een passende stijl van bouwen en wordt aandacht besteed aan de inplanting. Toetsing aan de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie laat zien dat het plangebied zelf, maar ook de directe omgeving, niet als waardevol is aangemerkt. Enkel op geruime afstand van het plangebied zijn de omliggende dijken, Tienhonderdsedijk en Ringdijk Noord, als cultuurhistorisch waardevol aangemerkt.

Figuur 11: Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart provincie Zeeland

Gezien de ligging van het plangebied en de ruime afstand naar historische kenmerkende elementen zal de bouw van de woningen geen negatieve effecten hebben op de cultuurhistorische waarden in de omgeving