Bijlage 8 -bijlage bij de toelichting ontwerplan.pdf

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 7,5 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 8,1% Score:

0 0,0%

76 95,6%

1 1 0 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

Datum: 21 september 12:00

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 82,5 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 89,2% Score:

60,5 68,0%

65,5 82,4%

0 0 0 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

Datum: 21 september 15:00

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 92,5 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 100,0% Score:

73,5 82,6%

42,5 53,5%

0 0 0 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

Datum: 21 september 18:00

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 0 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 0,0% Score: 1

21-dec

Datum: 21 december 09:00

0 0,0%

0 0,0%

1

1

A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 0 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 0,0% Score:

0 0,0%

0 0,0%

1 1 1 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

Datum: 21 december 12:00

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 43 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 46,5% Score:

47,5 53,4%

63 79,2%

0 0 0 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

Datum: 21 december 15:00

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 19 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 20,5% Score: gemiddelde huidige situatie volledig zon krijgt (m²) percentage t.o.v. onderzoeksgebied Score:

53,5 60,1%

21 26,4%

0 0 0 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19 46,8 41,3 41,5 50,6% 46,4% 52,2% 0

0

0

Bezonningsstudie blok B - Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

NIEUWE SITUATIE 21-sep

Datum: 21 september 09:00

0

Datum: 21 december 09:00

1

42,5 53,5%

0 0,0%

0 0,0%

1

1

0 0,0%

0 0,0%

55 61,8%

63 79,2%

0 0 0 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 0 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 0,0% Score: gemiddelde nieuwe situatie volledig zon krijgt (m²) percentage t.o.v. onderzoeksgebied Score: Absolute afname van bezonning

73,5 82,6%

1 1 1 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 87,5 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 94,6% Score: Datum: 21 december 15:00

65,5 82,4%

A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 0 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 0,0% Score: Datum: 21 december 12:00

60,5 68,0%

0 0 0 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 0 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 0,0% Score:

21-dec

76 95,6%

0 0 0 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 83,5 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 90,3% Score: Datum: 21 september 18:00

0 0,0%

0 1 0 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 87,5 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 94,6% Score: Datum: 21 september 15:00

1

A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19

aaneengesloten oppervlakte van het onderzoeksgebied dat volledig zon krijgt (m²) 40 percentage t.o.v. onderzoeksgebied 43,2% Score: Datum: 21 september 12:00

0

0 0,0%

0 0,0%

1 1 1 A van Leeuwenhoekstraat 18 A van Leeuwenhoekstraat 20 Christiaan Huygensstraat 19 51,3 38,0 42,4 55,5% 42,7% 53,3% -4,9%

3,7%

-1,1%

13

Bestaande situatie 21 maart 09:00

Bestaande situatie 21 maart 12:00

Nieuwe situatie 21 maart 09:00

Nieuwe situatie 21 maart 12:00

Bezonningsstudie blok B - Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

14

Bestaande situatie 21 maart 15:00

Bestaande situatie 21 maart 18:00

Nieuwe situatie 21 maart 15:00

Nieuwe situatie 21 maart 18:00

Bezonningsstudie blok B - Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

15

Bestaande situatie 21 juni 06:00

Nieuwe situatie 21 juni 06:00 Bezonningsstudie blok B - Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

16

Bestaande situatie 21 juni 09:00

Bestaande situatie 21 juni 12:00

Nieuwe situatie 21 juni 09:00

Nieuwe situatie 21 juni 12:00

Bezonningsstudie blok B - Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

17

Bestaande situatie 21 juni 15:00

Bestaande situatie 21 juni 18:00

Nieuwe situatie 21 juni 15:00

Nieuwe situatie 21 juni 18:00

Bezonningsstudie blok B - Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

18

Bestaande situatie 21 september 09:00

Bestaande situatie 21 september 12:00

Nieuwe situatie 21 september 09:00

Nieuwe situatie 21 september 12:00

Bezonningsstudie blok B - Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

19

Bestaande situatie 21 september 15:00

Bestaande situatie 21 september 18:00

Nieuwe situatie 21 september 15:00

Nieuwe situatie 21 september 18:00

Bezonningsstudie blok B - Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

20

Bestaande situatie 21 december 09:00

Bestaande situatie 21 december 12:00

Nieuwe situatie 21 december 09:00

Nieuwe situatie 21 december 12:00

Bezonningsstudie blok B - Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

21

Bestaande situatie 21 december 15:00

Bestaande situatie 21 december 18:00

Nieuwe situatie 21 december 15:00

Nieuwe situatie 21 december 18:00

Bezonningsstudie blok B - Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht

22

Amsterdam Nachtwachtlaan 20 1058 EA Amsterdam +31 (0)73 208 91 55

‘s-Hertogenbosch Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55

Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Windroos blok B, Sliedrecht

Bijlage 3 Ladder wonen

50

Bijlagen bij toelichting (ontwerp)

advies

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan datum 7 november 2025 projectnummer P08467 opdrachtgever ABB Ontwikkeling B.V.

BRO projectleider

Inleiding 1.1 Aanleiding

LvdH, SMa, FSi

dure segment. De appartementen bevinden zich op de begane grond (3) en op de verdiepingen (52). De appartementen op de verdieping zijn be-

fessor Lorentzlaan in Sliedrecht. Aan de hand van de Ladder voor duur-

reikbaar per trap én lift. Ze beschikken over twee of drie slaapkamers.

zame verstedelijking is onderzocht of het plan voorziet in een behoefte

Elk appartement heeft een balkon of terras. Op de begane grond komen

en of sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

tevens commerciële ruimtes (hiervoor is een separate ladder opgesteld). Een specifieke doelgroep is er niet, maar de appartementen zijn ge-

1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Het plan betreft een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’ zie ook blauw kader). Per 1 januari 2024 luidt het tweede lid van art. 5.129g van bkl als

schikt voor ouderen (gelijkvloers met lift) en kleine gezinnen (ruime appartementen met twee of drie slaapkamers. Het planinitiatief ligt grofweg tussen het centrum van Sliedrecht en station Sliedrecht in en nabij winkelcentrum Burgemeester Winklerplein aan, met diverse winkels en andere voorzieningen.

volgt: “Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.”

Willemsplein 2 5211 AK ’s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info@bro.nl www.bro.nl

Het programma voorziet in 55 koopappartementen in het middeldure- en

Initiatiefnemer heeft het plan om 55 woningen te realiseren aan de Pro-

MvD

projectteam

1.3 Planinitiatief

Tabel 1: Woningbouwprogramma

Woningtype

Segment

Aantal

Middelduur

Koopappartement

22

Duur

Koopappartement

33

Totaal

55

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

1/12

•

Provincie Zuid-Holland, Omgevingsvisie (2024)

•

Provincie Zuid-Holland, Omgevingsverordening (2024)

•

Woondeal Samenwerkende Regio’s 2022-2030 (2023)

•

Regio Drechtsteden, groeiagenda 2030 (2023)

•

Regio Drechtsteden, woonvisie 2017-2031 (2017)

•

Woningmarktanalyse Drechtsteden (2024)

•

Ambitiedocument Sliedrecht Bouwt (2022)

•

Omgevingsvisie Sliedrecht (2021)

Figuur 1: Ligging initiatief

1.4 Opzet onderzoek Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 55 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De hoofdvraag luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is

Figuur 2: Ontwerptekening initiatief

er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Om een antwoord te geven op de hoofdvraag zijn de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook is een locatieafweging gemaakt: ligt de locatie binnen het stedelijk gebied, binnen het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing of buiten het bestaand stedelijk gebied? Bovendien zijn de verwachte (leegstands)effecten van de ontwikkeling in beeld gebracht. Voor het onderzoek is onder meer gekeken naar:

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

2/12

2 Conclusies 2.1 Passend binnen beleidskaders Het initiatief past binnen de vigerende beleidskaders: •

In lijn met provinciaal beleid vindt de woningbouw plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Tevens wordt ingespeeld op langzaam vervoer en openbaar vervoer, met de ligging nabij voorzieningen en het station.

•

Het programma voldoet in beginsel niet aan de regionale streefopgave om twee derde van de woningen in een betaalbaar segment te realiseren. Het totale woningaanbod in Sliedrecht kent echter een goede balans, waarbij bovendien meer dan 30% het sociale segment betreft. Ook binnen het grootste woningbouwproject in Sliedrecht (‘Sliedrecht-Noord) ligt de focus op betaalbare woningen.

•

Het project voldoet wel aan het streven naar hoogwaardig wonen nabij voorzieningen en wonen in een centrum stedelijk woonmilieu.

•

Bovendien is er veel behoefte aan meergezins koopwoningen. De regio zet hier nadrukkelijk op in.

•

Ruimtelijk verzorgingsgebied Nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied De aard en omvang van een woningbouwontwikkeling bepalen of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vanaf 12 woningen geldt een initiatief als een stedelijke ontwikkeling die ‘ladderplichtig’ is.

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het omgevingsplan een beschrijving van de behoefte aan het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indicatie.

De Ladder is verplicht als een stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Daarvan is sprake als wonen niet is toegestaan binnen het omgevingsplan of als het initiatief niet voldoet aan randvoorwaarden binnen het omgevingsplan (woningaantallen, bouwvlak etc.) Bij de locatieafweging (binnen bestaand stedelijk gebied, binnen stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied of buiten bestaand stedelijk gebied) wordt gekeken of de locatie een stedelijke of stedelijk groene functie heeft. Bestaand stedelijk gebied is het ‘stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen’.

Conclusie: de gemeente Sliedrecht is het primaire verzorgingsgebied. Circa 44% van alle verhuisbewegingen komt uit de eigen gemeente. De regio Drechtsteden, waar gemeente Sliedrecht onderdeel van is, vormt het secundaire verzorgingsgebied. Circa 26% van de verhuisbewegingen naar gemeente Sliedrecht is afkomstig uit de andere gemeenten binnen de regio Drechtsteden. Beide verzorgingsgebieden zijn samen goed voor 70% van de verhuisbewegingen in gemeente Sliedrecht. Kwantitatieve behoefte aangetoond

De gemeente wil graag dat er voldoende nieuwbouw komt in het midden- en hoger segment om doorstroming te bevorderen. Dit

Conclusie: het initiatief betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De

planinitiatief met zowel middeldure al dure woningen voorziet hierin.

ontwikkeling is niet toegestaan in het huidige omgevingsplan en er wor-

Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde woningen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.

den 12 of meer woningen toegevoegd.

2.2 Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Binnen bestaand stedelijk gebied:

Eindconclusie

De planlocatie heeft in het vigerende omgevingsplan de functies ‘Wonen

De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

– 1’ en ‘Maatschappelijk’. Daarmee heeft de locatie een stedelijke func-

•

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

tie. Ook in de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen, waaron-

Conclusie: de beoogde ontwikkeling van maximaal 55 woningen voor-

•

De locatie heeft de functies ‘Wonen – 1’ en ‘Maatschappelijk’ en is

der ‘Detailhandel’, ‘Gemengd – 1’ en ‘Horeca’. Hierdoor is sprake van

ziet in een kwantitatieve behoefte.

daarmee onderdeel van het bestaand stedelijk gebied.

een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’. Verdere motivering op dit

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaan-

punt is daarom niet nodig.

•

vaardbare leegstandseffecten optreden. In de paragrafen hierna lichten we bovenstaande conclusies toe.

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

•

Het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Sliedrecht en regio Drechtsteden neemt de komende jaren toe. Het aantal huishoudens neemt sterker toe doordat huishoudens kleiner worden.

•

De harde plancapaciteit in de gemeente Sliedrecht is niet voldoende om in de behoefte te voorzien. De harde plancapaciteit bedraagt

3/12

circa 248 woningen, tegenover een behoefte van circa 800 wonin-

•

gen. •

Bovendien focust het grootste project in de gemeente, SliedrechtNoord, zich al op de toevoeging van goedkope woningen.

Ook in de regio Drechtsteden is onvoldoende plancapaciteit om invulling te geven aan de behoefte. Er is behoefte aan circa 9.440 wo-

Geen onaanvaardbare leegstandseffecten

ningen extra, terwijl de harde plancapaciteit slechts circa 4.453 woTot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leegstands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit zelden vanwege de grote woningnood in Nederland.

ningen bedraagt. •

Ook vanuit de woondeal Samenwerkende Regio’s, blijkt een behoefte aan extra woningen.

Kwalitatieve behoefte aangetoond De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigendomssituaties, segmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwalitatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimpgebieden is er soms geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel sprake van kwalitatieve behoefte aan bepaalde typen woningen. Denk aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen.

Conclusie: het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van 55 woningen in Sliedrecht onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. •

De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan aan nieuwe woningen.

•

Een gezonde woningmarkt heeft volgens het Planbureau voor de Leefomgeving bovendien circa 2% leegstand1. De gemeente Sliedrecht en had in 2024 een woningleegstand van 2%.

Conclusie: het initiatief om 55 appartementen te realiseren in het middeldure en dure koopsegment, geschikt voor onder meer kleine gezinnen en ouderen, voorziet in een kwalitatieve behoefte. •

In de gemeente Sliedrecht is een tekort aan zowel huur- als koopwoningen. Het tekort aan huurwoningen is weliswaar groter, maar ook aan koopwoningen is een tekort.

•

Verder is er een tekort aan appartementen met 1, 2 of 3 slaapkamers.

•

De gemeente Sliedrecht wil inzetten op doorstroming. Door middeldure en dure koopwoningen te realiseren, geschikt voor ouderenen kleine gezinnen, komen er goedkopere woningen vrij voor starters. Op die manier worden diverse doelgroepen bediend.

1

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

4/12

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte

Tabel 2: Verhuisbewegingen gemeente Sliedrecht Verhuisbewegingen

Gemeenten

Relatief

B1.1 Afbakening verzorgingsgebied

Binnen gemeente Sliedrecht

Sliedrecht

44%

Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van

Vanuit regio Drechtsteden (excl.

Alblasserdam, Dor-

26%

woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafba-

Sliedrecht)

drecht, Hardinxveld-

kening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een be-

Giessendam, Hendrik-

stuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de

Ido-Ambacht, Papend-

regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen

recht en Zwijndrecht

binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats.

Totaal aantal verhuisbewegingen

70%

De meeste verhuisbewegingen in de gemeente Sliedrecht, circa 44%, vinden plaats binnen de eigen gemeente (zie tabel 2)). De gemeente Sliedrecht is daarmee het primaire verzorgingsgebied. Daarnaast komen veel verhuisbewegingen in gemeente Sliedrecht vanuit de regio Drechtsteden, namelijk 26%. De regio Drechtsteden bestaat naast Sliedrecht uit de gemeenten Alblasserdam, Dordrecht, Hardinxveld-Giessendam, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Zwijndrecht. Dit is het secundair verzorgingsgebied.

.

Figuur 3: Verhuisbewegingen naar Sliedrecht overzicht

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

5/12

B1.2 Kwantitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In tabel 3 is de vraag naar woningen afgezet tegen het huidige aanbod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er nog kwan-

• •

raming uit tabel 3 blijkt van boven naar beneden het volgende: Zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens in de ge-

groei verhoudingsgewijs groter is dan in de gemeente Sliedrecht.

een aanvullende woningbehoefte van circa 552 woningen (zie rij F). •

De totale plancapaciteit in de regio Drechtsteden bevat 17.390 wo-

De plancapaciteit4 betreft woningen die zijn voorzien in alle woning-

ningen, waarvan 4.453 woningen behoren tot de harde plancapaci-

bouwplannen. Hierbij geldt een onderscheid in harde en zachte

teit (rij D). Als de harde plancapaciteit wordt afgetrokken van de be-

plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat de

nodigde woningvoorraad (rij C) is in de regio sprake van een aanvul-

harde plancapaciteit wordt doorgerekend in de behoefteraming. Dit

lende woningbehoefte van circa 4.987 woningen (zie rij F).

ontwerpfase. Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk

Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de benoDrechtsteden valt op dat de regionale bevolkings- en huishoudens-

digde woningvoorraad (rij C) is in gemeente Sliedrecht sprake van

In zowel gemeente Sliedrecht als de regio is sprake van een groei

is minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of

groeit sneller, doordat huishoudens kleiner worden2. digde woningvoorraad3 (zie rij C). Kijkend naar de gehele regio

gemeente Sliedrecht.

zijn plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit

meente Sliedrecht en de regio nemen toe. Het aantal huishoudens •

Als de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de beno-

van de benodigde woningvoorraad (zie rij C).

titatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve behoefte•

Mogelijk zorgt dit voor enige ‘overloop’ van woningzoekenden naar

niet tot uitvoering worden gebracht. •

De totale plancapaciteit in gemeente Sliedrecht bevat 2.435 woningen5, waarvan 248 woningen behoren tot de harde plancapaciteit 6.

Tabel 3: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied

Primair verzorgingsgebied: Gemeente Sliedrecht

Secundair verzorgingsgebied: regio Drechtsteden

2024

2035

Ontwikkeling

2024

2035

Ontwikkeling

A. Inwonertal

26.270

26.380

+0%

297.200

309.460

+4%

B. Huishoudens

10.890

11.320

+4%

130.950

143.290

+9%

C. Benodigde wo-

10.960

11.760

+800

119.720

129.160

+9.440

ningvoorraad D. Harde plancapaci-

248

4.453

2.187

12.937

teit tot 2035 E. Zachte plancapaciteit tot 2035 Figuur 4: Demografische ontwikkeling gemeente Sliedrecht 2 3 4 5 6

F. Aanvullende wo-

+552

+4.987

ningbehoefte = C-D

Primos Bevolkings- en huishoudensprognose Primos Bevolkings- en huishoudensprognose Woningmarktanalyse Drechtsteden, 2024 Woningmarktanalyse Drechtsteden, 2024 Woondeal Samenwerkende Regio’s 2022-2030, 2022

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

6/12

Opgave uit de Woondeal Samenwerkende regio’s AlblasserWoondruk-index

waard, Drechtsteden, Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard

De woondruk-index is een modelmatige benadering om te bepalen of er

Landelijk bestaat de ambitie om ruim 900.000 woningen te realise-

een tekort aan woningen is in een gebied. Het model resulteert in het

ren om het woningtekort te verminderen. Deze ambitie is uitgewerkt

aantal potentiële huishoudens per 100 woningen. Op het moment dat er

in verschillende regionale woondeals. Iedere regio heeft de opgave

meer dan 100 potentiële huishoudens per 100 woningen zijn is sprake

om een bepaald aantal woningen te realiseren en verdeelt dit onder

van een tekort aan woningen. Hoe hoger het aantal potentiele huishou-

subregio’s (zoals op gemeenteniveau). Gemeente Sliedrecht valt

dens, hoe hoger de woondruk. De gemeente Sliedrecht kent een woon-

onder woondeal Samenwerkende regio’s Alblasserwaard, Drecht-

druk van 90 tot 110 potentiële huishoudens per 100 woningen. De ge-

steden, Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard . Daarin wordt het

meente Sliedrecht heeft een lagere woondruk dan de omliggende ge-

volgende vermeldt over de woningbouwambitie:

meenten. Dit kan er toe leiden dat huishoudens uit omliggende ge-

•

meente uitwijken naar de gemeente Sliedrecht.

De regio heeft de opgave om tot 2030 bruto circa 20.793 woningen te realiseren. De bruto woningbouwopgave is niet gecorrigeerd met sloop. De regio heeft volgens de woondeal 12.604 woningen in de harde plancapaciteit en heeft daarom de opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden met circa 8.189 woningen.

•

Het secundair verzorgingsgebied regio Drechtsteden heeft de opgave om tot 2030 bruto 9.412 woningen te realiseren. Deze regio heeft volgens de woondeal 9.412 woningen in de harde plancapaciteit en heeft daarom de opgave om de harde plancapaciteit volledig uit te voeren. De meer recente woningmarktanalyse zegt juist dat er minder plancapaciteit is.

•

Gemeente Sliedrecht heeft geen expliciete opgave meegekregen. De regio moet echter de eigen harde plancapaciteit volledig opleveren, dus dat maakt dat er een opgave is om tot 2030

Figuur 5: Woondruk Nederland

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

bruto 248 woningen te realiseren. Gemeente Sliedrecht heeft 248 woningen in de harde plancapaciteit volgens de woondeal.

7/12

B1.3 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de Woningmarktanalyse Drechtsteden (2024). Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en de kwalitatieve vraag betrokken in het onderzoek en is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder. Trends en ontwikkelingen Figuur 6 toont belangrijke trends en ontwikkelingen met betrekking tot de Nederlandse woningmarkt. In de basis zijn er drie verschillende doelgroepen te onderscheiden: starters, gezinnen en ouderen. Deze doelgroepen hebben verschillende wensen en knelpunten. Voor het initiatief is het van belang om de beoogde doelgroep inzichtelijk te hebben. Op deze manier kan worden gekeken of het initiatief aansluit op de wensen van de doelgroep. Het initiatief voorziet in 55 appartementen in het middeldure- en dure segment. De woningen zijn geschikt voor de volgende doelgroepen: •

Het initiatief sluit aan op de wensen van gezinnen. Hoewel deze doelgroep vaak een grondgebonden wil wonen, biedt dit initiatief woningen met meerdere slaapkamers. Naast het directe aanbod, verlicht het ook indirect de druk op de woningmarkt in dit segment.

•

Dit initiatief sluit aan bij de wensen van ouderen doordat sprake is van gelijkvloerse, levensloopbestendige woningen nabij voorzieningen, met de aanwezigheid van twee liften.

Figuur 6: Trends Nederlandse woningmarkt

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

8/12

Kwalitatief aanbod De gemeente Sliedrecht beschikt over circa 12.809 woningen7. De woningvoorraad is als volgt opgebouwd: •

Circa 62% van de woningvoorraad betreft een eengezinswoning, circa 38% een meergezinswoning.

•

Circa 58% van de woningvoorraad is een koopwoning en 42% een huurwoning (waarbij 34% is in bezit van een woningbouwcorporatie en 8% betreft particuliere huurwoningen).

•

Figuur 9: Woningtekort naar woningtype gemeente Sliedrecht

Het meest voorkomende type woning is het appartement (38%) gevolgd door het rijtjeshuis (33%)8.

Vergeleken met de regio Drechtsteden, Provincie Zuid-Holland en het Nederlands gemiddelde zijn er in de gemeente Sliedrecht veel corporatiewoningen en weinig particuliere huur9. Het aantal koopwoningen is in lijn met gemiddeldes. Figuur 7: Verdeling woningvoorraad naar type gemeente Sliedrecht

De komende jaren worden er woningen bijgebouwd, voornamelijk in Sliedrecht-Noord. Hier ligt er een specifieke focus op starters en oude-

Figuur 10: Woningtekort naar prijssegment gemeente Sliedrecht

ren. Het streven is dat 60% van de woningen in het betaalbare segment vallen. Kwalitatieve behoefte Onderzoek toont dat in de gemeente Sliedrecht tekorten zijn aan alle woningtypes en segmenten10. Er is vooral een groot tekort aan huurappartementen. Hierbij is er meer tekort in het lage segment dan in de hogere segmenten. Tegelijkertijd is er ook een aanzienlijk tekort aan koopwoningen. Vooral in het lage en middeldure segment, maar ook in duurdere segment. Verder is er een groot tekort aan appartementen met

Figuur 11: Woningtekort naar woningtype en kamers gemeente Sliedrecht

een, twee of drie kamers.

7 8 9

CBS opendata, aantal woningen Geodienst, nieuwbouwmonitor Woningmarktanalyse Drechtsteden, 2024

Figuur 8: Verdeling woningvoorraad naar eigendom gemeente Sliedrecht

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

9/12

De laatste jaren neemt het aantal actief zoekenden in elke leeftijdsgroep toe10. De grootste groepen zijn ‘23 t/m 27 jarigen’ en ‘28 t/m 34 jarigen’. Vooral de starters en (jonge) gezinnen vormen dus een groot deel van de woningzoekenden. Het grootste woningbouwproject van Sliedrecht betreft minimaal 2.000 woningen in Sliedrecht-Noord. Dit plan biedt woningen voor iedereen, maar legt nadruk op bouwen voor jongeren, ouderen en kwetsbare doelgroepen11. Circa 60% betreft het betaalbare segment. Leegstand De gemeente Sliedrecht had in 2023 een woningleegstand van 2%. Dit is gelijk aan het provinciaal (2%) en het landelijk gemiddelde (2%). Voor een gezonde doorstroming op de huizenmarkt is een leegstand van gemiddeld 2% nodig.

Figuur 12: Woningleegstand in gemeente Sliedrecht 10 11

Woningmarktanalyse Drechtsteden, 2024 Ambitiedocument Sliedrecht-Noord, 2023

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

10/12

Bijlage 2: Beleidskaders

De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stede-

Groeiagenda 2030 (2023)

lijke ontwikkelingen:

In de Groeiagenda formuleren de Drechtsteden doelen en ambities tot

Provincie

•

Bouw naar behoefte;

2030. De groeiagenda bevat acties voor de korte, middellange en lange

•

Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied;

termijn. In de Groeiagenda staat het volgende over wonen:

•

Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de

•

Omgevingsvisie Zuid-Holland (2024) Zuid‑Holland staat voor de opgave om de komende tien jaar een fors aantal betaalbare woningen te realiseren en de bestaande woonvoorraad te verduurzamen. De uitdaging is om een gezonde, sociale, groene en duurzame leefomgeving in te richten. Om dit te realiseren is meer nodig dan woningbouw alleen. Het leef- en vestigingsklimaat kan versterkt worden door stad en land goed te verbinden, door ruimte te bieden aan groen en water in de stad, met een evenwichtige woningvoorraad en passende werklocaties. De vitaliteit van de stad is ook gebaat bij cultuur, kenniscentra en aantrekkelijke binnensteden. In Zuid-Holland moet iedereen zich thuis kunnen voelen in sterke steden en dorpen. Daarvoor moeten er voldoende woningen van de juiste kwa-

langzaam vervoersrelaties

en leefomgeving met voldoende werk en voorzieningen. Het wo-

•

Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten;

ningaanbod is momenteel te eenzijdig en kenmerkt zich door te veel

•

Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, na-

middelmaat. We gaan ons richten op aantrekkelijke woningen in on-

tuur inclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving.

derscheidende woonmilieus. Hierdoor kunnen we nieuwe doelgroepen, zoals hoger opgeleiden aantrekken en behouden.

Omgevingsverordening Zuid-Holland (2024)

passende mobiliteitsvoorzieningen. Nieuwbouw wordt energieneutraal gerealiseerd, zolang het de hoeveelheid en het tempo van woningbouw niet belemmert. Verder wil de provincie dat bebouwd gebied klimaatadaptief wordt ingericht. Daarbij wordt primair gekozen om te bouwen in bestaand stedelijk gebied en nabij hoogwaardige OV-knooppunten. De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en cen-

•

Uitgangspunt voor de bebouwde ruimte is beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt

De regio wilt doorgroeien naar meer dan 300.000 inwoners. Hiervoor moeten er veel nieuwe woningen worden gebouwd.

•

Er wordt gestreefd naar een evenwichtigere verdeling van woonseg-

daarom primair plaats binnen het BSD. Niet alle vraag naar wonen en

menten, duurzame gezonde woongebieden en het transformeren

werken kan en hoeft echter te worden opgevangen binnen het BSD. De

van kwetsbare buurten.

ladder voor duurzame verstedelijking bevat het handelingskader. Woonvisie 2017-2031: Goed wonen in de Drechtsteden (2017)

liteit op de juiste locatie zijn. De provincie wil de bouw van passende en betaalbare woningen versnellen, met ruimtelijke en sociale kwaliteit en

De Drechtsteden streven naar een kwalitatief hoogwaardige woon-

Regio

De woonvisie richt zich op de kwaliteit van wonen in de Drechtsteden. Het doel is het realiseren van aansprekende woonmilieus en bijzondere

Vanwege het nationale doel om 900.000 woningen bij te bouwen tussen

woningen, waarbij aandacht is voor de toekomstwaarde van bestaande

2022 en 2030 krijgt elke regio via woondeals een woningopgave toege-

wijken en de kwaliteit en spreiding van de sociale voorraad. Tegelijker-

wezen. In deze woondeal worden de Drechtsteden, Alblasserwaard,

tijd moeten de Drechtsteden ook groeien, maar hierbij moet kwaliteit in

Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard samengetrokken. De regio

het oog worden gehouden.

moet voldoen aan een aantal voorwaarden. Bijvoorbeeld een heldere woonvisie opstellen, goede subsidieregelingen opstellen en in zijn alge-

In de woonvisie staan onder meer de volgende ambities:

meenheid woningbouw versnellen. Een van de belangrijkste eisen is dat

•

traal.

er genoeg betaalbare woningen gebouwd moeten worden, twee derde van het nieuwbouwaanbod. Voor de samenwerkende regio’s wordt de

In 2035 is de gebouwde omgeving in de Drechtsteden energieneu-

•

Ouderen moeten langer zelfstandig blijven wonen.

woningbouwopgave gesteld op 20.793 woningen tussen 2022 en 2030.

tra met een goede onderlinge bereikbaarheid.

In de woonvisie staat dat tot 2031 de meeste behoefte is aan eengezins koopwoningen, gevolgd door meergezins koopwoningen. Daarnaast bestaat behoefte aan meergezins huurwoningen. Er is een overschot aan eengezins huurwoningen. De regio zet bij nieuwbouw in op koopwoningen duurder dan € 300.000,-. Door in te zetten op het duurdere segment

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

11/12

wil de regio een meer evenwichtig samengestelde bevolking realiseren.

wordt ingezet op hoogwaardige woningen om doorstroming te be-

Tegelijkertijd heeft de regio aandacht voor het vasthouden van jongeren en studenten en het aantrekken van nieuwe doelgroepen.

vorderen. •

Verbinding met het dorp en de regio. De gemeente wil graag de buitenruimte benutten om bewoners op een gezonde manier elkaar te

Binnen de koopsector is vraag naar vijf typen woonmilieus: •

Centrum stedelijk: historische binnensteden en nieuwe stedelijke centra met een centrale ligging, hoge woondichtheid, een hoog

•

•

ontmoeten. Met het toevoegen van parken en (sport)faciliteiten wordt de gezondheid van de bevolking verbeterd. •

Inspiratie en verkenning. Als ondersteuning bij de ontwikkelingen in

voorzieningenniveau en functiemenging.

Sliedrecht-Noord liggen er al plannen voor meerdere infrastructurele

Suburbaan: goed functionerende, bestaande woonwijken. Groten-

projecten ter verbetering van de bereikbaarheid. Nu is het tijd om de

deels monofunctioneel, maar wel met kleinschalige wijkgerichte win-

ambities voor het nieuwe ontwikkelgebied uit te werken en dat ge-

kelcentra.

beurt met het Sliedrechtse verenigingsleven in het achterhoofd: vele

Groen- en blauw-stedelijk: (villa)wijken in het groen en/of aan het

verenigingen, kerken, maatschappelijke- en culturele instellingen.

water met veel groen en minder voorzieningen. • •

Dorps: suburbaan woonmilieu met een dorps karakter, ruim en

Omgevingsvisie Sliedrecht (2021)

groen van opzet.

De gemeente Sliedrecht geeft in vijf punten de woningbouwambitie:

Landelijk: lage bebouwingsdichtheid in een overwegend groene om-

•

Betaalbare huisvesting op de markt voor starters.

geving binnen de komgrenzen en niet in de aangewezen groenge-

•

Verschillende types woningen over het dorp verspreiden.

bieden.

•

Snel en flexibel woningbouw realiseren.

•

Voldoende levensloopbestendige woningen realiseren voor ouderen.

Gemeente

•

Voldoende woningaanbod realiseren voor kwetsbare groepen.

Ambitiedocument Sliedrecht Bouwt Met het ambitiedocument onderstreept de gemeente Sliedrecht het be-

Om de ambitie te halen, gelden onder meer de volgende doelen:

lang van het uitbreiden van de stad en nodigt het marktpartijen uit om

•

2.500 woningen toevoegen tot 2040.

mee te denken in de planvorming van de te bouwen wijk Sliedrecht-

•

Focus op het midden- en hoger segment voor nieuwbouw, om door-

Noord. Vier thema’s staan hierbij centraal:

stroming te bevorderen. Wel wordt er nog een verantwoord aandeel

•

sociale huur gerealiseerd.

Ruimte voor water en groen. Dit thema zet in op klimaatbewust, duurzaam bouwen. Ook stelt de gemeente de 3-30-300 regel: 3 bo-

•

Ruimte bieden voor experimenteren met woonvormen voor ouderen.

men zichtbaar vanuit elk huis, 30% bladerdek in de buurt en binnen 300 meter een openbare groene plek. •

Duurzaam en toekomstgericht wonen voor iedereen. Minstens 60% van de nieuwbouwwoningen dient betaalbaar te zijn. Daarnaast

Ladder voor duurzame verstedelijking Professor Lorentzlaan

12/12

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Windroos blok B, Sliedrecht

Bijlage 4 Ladder commerciële voorzieningen

Bijlagen bij toelichting (ontwerp)

63

Sliedrecht, Ladder voor duurzame verstedelijking commercieel programma

Status: Concept | Datum: 07-08-2025 | Kenmerk: P08601

Colofon Opdrachtgever

ABB Ontwikkeling B.V.

Datum

07-08-2025

Projectnummer

P08467

Ondertekenaar

Daan Goos daan.goos@movares.nl

Projectteam

DGo & SMa

Review

MvD

Kenmerk

RKO-25007642

RKO-25007642 / P08601 / Concept / 25-07-2025

2

Inhoudsopgave Colofon

2

1

Inleiding

4

1.1

4

Aanleiding

Conclusies DPO

5

2

Trends en ontwikkelingen

7

2.1 2.2 2.3 2.4

8 8 8

3

Verzorgingsgebied Economisch draagvlak Aanbodanalyse Leegstandsanalyse, plancapaciteit en planinitiatieven

Behoefte- en effecten analyse

10

11

Bijlage 1 Begrippenlijst Bijlage 2 Beleidskaders

RKO-25007642 / P08601 / Concept / 25-07-2025

3

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

ABB Ontwikkeling B.V. is eigenaar van de gronden Windroos Blok B aan de Professor Lorentzlaan in centrum van Sliedrecht. De initiatiefnemer wil hier 55 woningen (appartementen) realiseren. In de plint komt een commercieel programma van maximaal 585 m² bvo. Er kan detailhandel, horeca of commerciële dienstverlening komen. De indeling en de totale invulling van het metrage is nog niet bepaald. De toevoeging van het commerciële programma mag worden gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en zodoende is de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) vermoedelijk1 wettelijk verplicht. Movares is gevraagd de toets aan de Ladder uit te voeren. Voorliggend rapport voorziet hierin. Het gaat er bij een Laddertoets om dat er behoefte wordt aangetoond. Ook mag het plan niet tot onaanvaardbare leegstandseffecten leiden, vanuit het goede woon, leef- en ondernemersklimaat. Om de Ladder te doorlopen wordt distributieplanologisch onderzoek (hierna: DPO) uitgevoerd.

In het volgende hoofdstuk volgt de conclusie. De daaropvolgende hoofdstukken zijn de onderbouwing hiervoor. De gebruikte winkeldata is afkomstig van Locatus Retail verkenner, met een peildatum door Locatus van november 2024. Verder hanteert dergelijk onderzoek winkelvloeroppervlak (wvo). Doorgaans kan circa 80% van het bruto vloeroppervlak (bvo) worden ingezet als wvo. Planinitiatief en planlocatie De planlocatie ligt tegen het Burgemeester Winklerplein, wat onderdeel uitmaakt van centrum Sliedrecht. Aangezien het nog niet bekend is welke specifieke voorzieningen er komen (binnen de sectoren detailhandel, horeca, en diensten) stelt Movares een globale behoefteraming op, o.b.v. veelvoorkomend voorzieningenaanbod in soortgelijke centra als Sliedrecht en het Burgemeester Winklerplein. Dergelijke programma’s vergen vanuit marktdynamiek enige flexibiliteit. Er worden in beginsel circa 5 units voorzien van elk circa 100 m² bvo. Doorgaans krijgen dergelijke gemengde programma’s ook een gemengde invulling. Bijvoorbeeld 300 m2 horeca, 100 m² detailhandel en 1oo m² commerciële dienstverlening o.i.d.

1 De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is als instructie-regel opgenomen in

500 m² bvo en groter). Mogelijk blijft het initiatief van Sliedrecht daar onder, maar daar

artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl. Uit jurisprudentie blijkt

gaan we niet vanuit.

echter dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling wel enige omvang moet hebben (vanaf

RKO-25007642 / P08601 / Concept / 25-07-2025

4

Conclusies DPO Hierna toetsen we het plan aan de Ladder. Dit gebeurt o.b.v. de bevindingen in het DPO. Voor een toelichting en uitwerking van de onderdelen verwijzen we door naar de volgende hoofdstukken. We geven eerst cursief toelichting op de relevante elementen van de Ladder en vervolgens passen we dit toe op het plan in Sliedrecht. Nieuwe stedelijke ontwikkeling – jurisprudentie Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de functie niet is toegestaan in het huidige omgevingsplan, er een functiewijziging nodig is en als de planologische uitbreiding per saldo 500 m² bvo of groter is. Bij de afweging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied gaat het erom of de planlocatie al een stedelijke bestemming heeft en of de locatie binnen of buiten het stedelijk gebied ligt, aangewezen in de provinciale verordening. Het plan met een maximum van 585 m² bvo aan commercieel programma, klasseert vermoedelijk wel als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, maar mogelijk wordt er uiteindelijk minder dan 500 m² bvo gerealiseerd, waardoor het plan niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling klasseert. In dat geval is ook de Ladder niet van toepassing en volstaat een ‘lichtere toets’ op een Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (EFTAL). Volledigheidshalve gaan we uit van het maximale programma en doorlopen we de Ladder.

2

Ruimtelijk verzorgingsgebied - jurisprudentie Uit de handreiking bij de Ladder blijkt dat voor detailhandel de aard en omvang van het initiatief bepalend is voor het verzorgingsgebied. Het gebied waar de meeste bestedingen vandaan komen en dus in potentie ook de grootste omzeteffecten, wordt doorgaans als verzorgingsgebied gehanteerd. Een DPO moet worden uitgevoerd voor het juiste ruimtelijke verzorgingsgebied. Het beoogde commerciële programma zal vooral de eigen kern/gemeente verzorgen. Daarom hanteren we gemeente Sliedrecht als verzorgingsgebied. Beleidstoets - jurisprudentie De beleidstoets is formeel geen onderdeel van de Laddertoets. Gemeenten dienen initiatieven echter te toetsen aan beleidskaders. Bovendien kan uit beleid vaak ook de kwalitatieve behoefte van een ontwikkeling worden afgeleid. Daarom kiest Movares ervoor om een beleidstoets op te nemen. Initiatief past in beleidskaders • Het planinitiatief voldoet aan de gestelde voorwaarden van de provinciale omgevingsverordening (voor detailhandel). Het plan voorziet in een beperkte toevoeging van planologische meters aan detailhandel, aansluitend aan het Burgemeester Winklerplein dat beleidsmatig een ‘overig centrum’ is2. Een beperkte groei kan daar nodig zijn. Verder blijkt uit voorliggend onderzoek dat er geen onaanvaardbare leegstandseffecten te verwachten zijn. Het opvragen van advies van de

•

Adviesomissie detailhandel is niet nodig, omdat het plan (circa 585 m² bvo) ruim onder de grens van 2.000 m² blijft. Het plan sluit aan op de ambities van de gemeentelijke omgevingsvisie (vitaal houden detailhandel) en de economische visie: namelijk het Burgemeester Winklerplein versterken als boodschappencluster binnen centrum Sliedrecht.

De kwantitatieve behoefte De kwantitatieve behoefte voor detailhandel volgt uit distributieplanologisch onderzoek (DPO). Dit is een modelmatige verrekening van vraag en aanbod in het verzorgingsgebied. Een eventueel gebrek aan kwantitatieve behoefte (distributieve uitbreidingsruimte) betekent overigens niet dat de ontwikkeling in strijd is met de Ladder. Daarnaast kan op plekken waar weinig distributieve uitbreidingsruimte aanwezig is voor detailhandel, vernieuwing en versterking van de winkelstructuur soms nodig zijn. Kwantitatieve behoefte Er is een modelmatige dpo-benadering uitgevoerd voor de winkelsector dagelijkse artikelen en horeca. Voor de andere winkelsectoren (recreatief en doelgericht) zijn dergelijke benaderingen nietszeggend. Het zijn groepen waar een groot aantal totaal verschillende branches toe behoren. Mede daarom laten deze groepen zich ook lastig voorspellen in zo’n model. Ook voor commerciële diensten geldt dit en daarvoor zijn bovendien geen omzetkengetallen beschikbaar. Dit gezegd hebbende, blijkt uit de dpo-benadering voor zowel dagelijkse detailhandel als horeca dat er ruimte is voor een

Dat blijkt uit eerder advies van de Adviescommissie detailhandel. https://adviescommissiedetailhandel.nl/gemeente-sliedrecht-conceptontwerpbestemmingsplan-burgemeester-winklerplein-7-maart-2022/

RKO-25007642 / P08601 / Concept / 25-07-2025

5

versterking van het winkelaanbod. Dat mag worden gezien als kwantitatieve behoefte. Movares nuanceert dat de distributieve uitbreidingsruimte niet maatgevend is, maar indicatief.

voorzieningen. Er komen marktcourante units van moderne omvang in een goed bereikbaar deel van het centrum. Te meer, als daar een extra supermarkt bijkomt, die meer bezoekers trekt en loop genereert in dit deel van het centrum. Uit de leegstandsanalyse blijkt dat er verhoudingsgewijs weinig leegstand is in centrum Sliedrecht en meer specifiek het Burgemeester Winklerplein. Tezamen met het gemiddeld kleine aanbod is dat een indicatie dat er behoefte is aan voldoende marktcourante panden. Het plan voorziet daarin. Ook blijkt uit de leegstandsanalyse en de analyse van de onbenutte plancapaciteit dat er geen ontwikkelingen voorzien in de voorgaand beschreven marktcourante panden.

De kwalitatieve behoefte De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte moet in samenhang bezien worden. Ook voor de kwalitatieve behoefte is een confrontatie tussen vraag en aanbod nodig. Daarbij dienen kwalitatieve aspecten van het initiatief te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod. Denk hierbij aan locatie (meerwaarde voor de voorzieningenstructuur), doelgroep (meerwaarde voor de consumentenverzorging), onderscheidend vermogen van het concept en in hoeverre het initiatief een eigen vraag (behoefte) creëert.

•

Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte: • Het plan sluit aan op de trends en ontwikkelingen. Het Burgemeester Winklerplein wordt versterkt als boodschappencentrum en krijgt een upgrade (zowel qua uitstraling als programma). Er zijn in beginsel kansen voor een klein aanvullend commercieel programma, zeker als er een tweede supermarkt bij komt. Het programma kan zowel worden ingevuld met detailhandel, dienstverlening als horeca. Dat biedt voldoende flexibiliteit om in te spelen op de dynamiek van dit type centra. • Daarbij blijkt uit de vraag- en aanbodanalyse dat het totale voorzieningenapparaat van Sliedrecht (kern als centrum), achterblijft t.o.v. de referentie en dat met name voor wat betreft winkels in dagelijkse artikelen en horeca. Dat is een indicatie dat een passend niveau van voorzieningen nodig is. • De beleidsmatig beoogde upgrade van het Burgemeester Winklerplein biedt kansen voor

Effecten – jurisprudentie Het plan mag niet tot zodanige leegstand leiden dat dit tot een onaanvaardbare situatie zal leiden vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Het gaat hierbij dus niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Het gaat om de ruimtelijke aanvaardbaarheid van eventuele leegstandseffecten. Zie ook het afwegingskader voor de aanvaardbaarheid van leegstandseffecten in de effectenanalyse (figuur 2 verderop). Winkelplannen kunnen effecten hebben op andere winkels en zodoende op de voorzieningencentra. Van belang is dat het bij een toets aan de Ladder niet gaat om omzeteffecten. Het gaat erom of die omzeteffecten dusdanig groot zijn, dat er leegstand wordt verwacht en zo ja, of die leegstand ruimtelijk aanvaardbaar is.

RKO-25007642 / P08601 / Concept / 25-07-2025

•

andere winkels en voorzieningen. In de ruimtelijke ordening gaat het echter niet om economische effecten op andere voorzieningen. Het gaat erom of die effecten dusdanig zijn dat er leegstand verwacht wordt en vervolgens of die leegstand ruimtelijk aanvaardbaar is vanuit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat (zie ook figuur 2, p.15). Movares stelt dat van onaanvaardbare leegstandseffecten geen sprake zal zijn. Hierbij is het volgende relevant: • Het betreft een kleinschalig programma van maximaal circa 585 m² bvo (ofwel circa 460 m² wvo). Dat is een uitbreiding van circa 2% van het commercieel programma van centrum Sliedrecht. • Daarbij wordt voorzien in een verdeling van de functies (winkels, horeca, dienstverlening) al waarvoor naar gelang de meeste marktbehoefte voor is. • Gelet op de beschreven marktverhoudingen is het niet de verwachting dat de beperkte toevoeging van commercieel programma zal leiden tot dusdanige concurrentie dat er voorzieningen elders in het centrum zullen verdwijnen. • Wel bestaat er altijd de kans dat er voorzieningen zullen verplaatsen naar de nieuwe marktcourante units. Ook als er voorzieningen vanuit elders in centrum Sliedrecht verplaatsen, kan dat eventueel leiden tot tijdelijke leegstand. Dat is ruimtelijk gezien niet erg en is reguliere marktdynamiek. In dat geval is sprake van versterking.

Voorzieningen verhuizen omdat zij daar meer perspectief hebben. Per saldo voorziet het plan in de nodige upgrade van het Burgemeester Winklerplein.

Effectenanalyse Ontwikkeling van nieuw commercieel programma aan winkels, horeca of dienstverlening, kan effect hebben op

6

2

Trends en ontwikkelingen

Trends en ontwikkelingen • Typering: in Nederlandse centra met de omvang van Sliedrecht centrum is volop dynamiek. De centra hebben doorgaans een compleet boodschappenaanbod (supermarkten en verszaken) aangevuld met aanvullend niet-dagelijks winkelaanbod dat in het verlengde ligt van boodschappen doen zoals: Hema, Zeeman, Action. Ook heeft dit type centra doorgaans een klein recreatief winkelaanbod aan kleding, mode, schoenen en vrije tijd. Een programma aan horeca, commerciële/maatschappelijke dienstverleners en culturele instellingen maakt het programma compleet. • Ontwikkeling: dit type centra verkleurt. Doorgaans neemt het echte recreatieve winkelaanbod wat af, maar tegelijkertijd neemt het dagelijks winkelaanbod toe, vooral door de uitbreiding of toevoeging van supermarkten. Daarnaast neemt ook het aanbod aan (terras)horeca en dienstverleners toe. • Perspectief: dit wisselt sterk per centrum en hangt vooral samen met de verhouding van het totale programma in relatie tot het verzorgingsgebied en of er veel concurrentie is met centra in de regio of wijkwinkelcentra. • Profiel: deze centra hebben een programma en profiel dat zowel gericht is op boodschappen doen als verblijven en recreatief winkelen. Voor boodschappen 3

•

•

•

•

doen is efficiëntie en gemak nodig dat vraagt om een uitstekende (auto)bereikbaarheid en parkeervoorziening. Ook is een goede ruimtelijke verblijfskwaliteit nodig. In centrum Sliedrecht is dit op zich prima geordend, met de Kerkbuurt als meer recreatief deel en het Burgemeester Winklerplein als functioneel boodschappen centrum. Doorgaans hebben centra als Sliedrecht 3 reguliere supermarkten. Dat biedt in beginsel kans voor een tweede supermarkt aan het Burgemeester Winklerplein. Waarvoor ook plannen zijn (zie verderop). De eventuele komst van een tweede supermarkt versterkt het boodschappenprofiel van het Burgemeester Winklerplein en bindt meer bezoekers. Er is meer loop en daarvan profiteren voorzieningen in de nabijheid. Ook de beoogde 55 woningen zorgen voor loop. Winkels die vaak nabij supermarkten liggen zijn verszaken (bakker, slager etc.) maar ook drogisten, bloemisten, slijterijen, lectuurzaken of opticiens. De horeca beperkt zich meestal tot fastservice zaken zoals: een snackbar, bezorg/afhaalhoreca maar soms ook een lunchroom (met terras). Denk aan de volgende commerciële dienstverleners (kappers, stomerijen, kledingreparatie). Dagelijks winkelaanbod: per saldo neemt het aantal verszaken over de hele linie af, maar er zijn wel grote verschillen tussen branches.

Het aantal bakkers neemt bijvoorbeeld af, terwijl allerlei ‘luxe’ winkels in opkomst zijn (delicatessen, kaas, en chocola)3. Ook in nieuwe ontwikkelingen worden soms ‘versstraten’ gerealiseerd als aanvulling op de supermarkt. Horeca: locatie is alles voor goede horeca. Als er ruimte is voor een zonnig terras is een lunchroom of ijssalon

•

denkbaar, maar vooral kansrijk is afhaal en bezorghoreca vanwege de goede bereikbaarheid van het Burgemeester Winklerplein. Zeker in vergelijking met de deels autoluwe Kerkbuurt. Commerciële dienstverlening: neemt eveneens toe in dit type centra en dan met name kappers, nagelstudio’s of bijvoorbeeld een diëtiste.

Relatie planinitiatief met trends en ontwikkelingen Het plan sluit aan op de trends en ontwikkelingen. Het Burgemeester Winklerplein wordt versterkt als boodschappencentrum en krijgt een upgrade (zowel qua uitstraling als programma). Er zijn in beginsel kansen voor een klein aanvullend programma, zeker als er een tweede supermarkt bij komt.

https://movares.com/actueel/de-toekomst-van-delevensmiddelenspeciaalzaken/

RKO-25007642 / P08601 / Concept / 25-07-2025

7

2.1 Verzorgingsgebied Een DPO moet worden uitgevoerd voor het juiste ruimtelijke verzorgingsgebied. Het commercieel programma zal vooral de inwoners van Sliedrecht bedienen. Daarom hanteren we gemeente Sliedrecht als verzorgingsgebied. 2.2

supermarkt en een gevarieerd aanvullend dagelijks aanbod (verszaken), niet-dagelijkse winkels, horeca en diensten. Er is nauwelijks leegstand.

Economisch draagvlak

Burgemeester Winklerplein De inwoners van Sliedrecht zijn het voornaamste draagvlak voor het beoogde programma. De gemeente telde op 1 januari 2025, 26.601 inwoners. Volgens de prognoses blijft dat de komende jaren redelijk stabiel 4. • Gemeente Sliedrecht heeft echter een aanzienlijke woningbouwambitie. Er zijn verschillende verdichtingsplannen in de kern (waaronder voorliggend plan van 55 appartementen), maar ook de mogelijke realisatie van Sliedrecht Noord, waar mogelijk 1.750 woningen komen richting 20405. Mochten deze woningen worden gerealiseerd zal ook het inwonertal toenemen. •

Kerkbuurt

Het gewogen inkomen in de gemeente Sliedrecht ligt lager dan het Nederlands gemiddelde6. Dat heeft enig effect op de besteding aan detailhandel, horeca en diensten.

2.3 Aanbodanalyse Het centrum van Sliedrecht bestaat globaal uit 2 delen. De autoluwe Kerkbuurt waar vooral niet dagelijks winkelaanbod zit en het Burgemeester Winklerplein, wat een functioneel boodschappencentrum is met vooral dagelijks winkelaanbod. Er zit een grote Albert Heijn 4 5

Primos prognose 2025. Gemeente Sliedrecht, Ambitiedocument Sliedrecht Bouwt 2022.

RKO-25007642 / P08601 / Concept / 25-07-2025

6

Omzetkengetallen. Editie jaargang 2024 (meest actueel). Retailinsiders. Uitgaande van een prijselasticiteit van 0,7 en CBS 2025.

8

Er is een benchmarkanalyse opgesteld waarin het voorzieningenaanbod van zowel kern als centrum Sliedrecht zijn vergeleken met soortgelijke kernen 7 en hun centra (zie tabel 1). Dit geeft een indicatie van de vraag- en aanbodverhoudingen, of er segmenten ontbreken en waar eventueel marktkansen liggen. Uit de tabel blijkt het volgende: • Het totale commerciële programma in kern Sliedrecht is aanzienlijk groter dan gemiddeld, maar

•

•

dat komt volledig door het winkelaanbod (in en om huis) op Nissewaard. Zonder dat aanbod heeft kern Sliedrecht minder dan gemiddeld aanbod, zowel in verkooppunten als metrage (wvo). Vooral het aanbod aan dagelijkse artikelen (boodschappen), horeca en diensten blijft zowel qua verkooppunten als metrage achter. De leegstand is kleiner dan gemiddeld, dat is positief.

•

Het totale commerciële programma in centrum Sliedrecht is eveneens kleiner dan gemiddeld in referentiekernen. Ook hier geldt dat vooral het aanbod aan dagelijkse artikelen (boodschappen), horeca en diensten zowel qua verkooppunten als metrage achterblijft. Dat is een indicatie voor marktpotentie, omdat dit ook de segmenten zijn die de afgelopen jaren groeien in Nederland.

•

Tabel 1: Benchmarkvergelijking kern en centrum Sliedrecht Kern Sliedrecht

7

Referentiekernen

Centrum Sliedrecht

Referentiecentra

Vkp

Wvo

Vkp

Wvo

Vkp

Wvo

Vkp

Wvo

Dagelijks

30

8.776

38

11.018

20

4.639

23

5.714

Mode & Luxe

37

8.958

36

7.539

36

8.576

33

6.559

Vrije Tijd

14

4.600

7

3.519

5

1.295

5

893

In/Om Huis

68

86.855

34

23.862

11

2.208

13

2.760

Detailh Overig

9

833

7

2.099

4

385

4

494

Horeca

36

4.028

51

5.731

17

1.950

27

2.751

Diensten

43

2.304

52

3.022

26

1.326

30

1.569

Cultuur/ontspanning

15

5.734

15

8.030

4

1509

5

1.859

Totaal programma

252

122.088

239

64.820

123

21888

139

22598

Leegstand

15

1257

21

3.874

10

750

16

2.607

Te weten kernen uit de inwonersklasse 20.000 tot 30.000 inwoners. Sliedrecht zit met circa 26.000 inwoners redelijk in het midden van dat segment. Dat is gesorteerd op inwonertal en vervolgens zijn er 20 kernen die kleiner zijn en 20 kernen die groter zijn dan Sliedrecht geselecteerd. Dit geeft een evenwichtige benchmark. Bron: Locatus Retail verkenner. Er is gekozen voor de 20 centra die qua inwonertal kleiner zijn en

RKO-25007642 / P08601 / Concept / 25-07-2025

9

•

De leegstand is ook in centrum Sliedrecht aanzienlijk kleiner dan gemiddeld, wat ook positief is. • De opgestelde benchmarkanalyse uit het KSO Randstad 2021 toont hetzelfde beeld. Dit zijn indicaties dat een passend niveau van voorzieningen nodig is. Passend bij het aantal inwoners, o.b.v. vergelijkbare kernen en centra.

•

•

•

2.4

Aan het Burgemeester Winklerplein is geen leegstand, met uitzondering van een zeer kleine kiosk, die structureel leegstaat en vermoedelijk niet courant is9 De veel lager dan gemiddelde leegstand i.c.m. het verhoudingsgewijs kleine totale voorzieningenpakket, is een indicatie dat er behoefte is aan extra marktcourante panden. Er zijn zodoende geen leegstaande panden die kunnen voorzien in de beoogde versterking van het Burgemeester Winklerplein als boodschappenlocatie.

Leegstandsanalyse, plancapaciteit en planinitiatieven

Leegstandsanalyse Een leegstandsanalyse is relevant omdat dit in de eerste plaats zicht geeft hoe het commercieel programma functioneert. Daarnaast moet er getoetst worden of er redelijkerwijs geen alternatieve leegstaande panden beter geschikt zijn voor het planinitiatief, voordat een nieuwe bestemming wordt mogelijk gemaakt. • Uit tabel 1 blijkt dat de leegstand zowel in de kern als centrum Sliedrecht beperkt is in verkooppunten en metrage. Dat is een indicatie dat het aanbod naar behoren functioneert. Ter verduidelijking de leegstandspercentages bedragen in centrum Sliedrecht 7,5% van het aantal panden en 3,3% van het wvo. In de referentiecentra is dat 10,4% en 10,3%. • Daarnaast blijkt dat de leegstand in de Kerkbuurt overwegend kleine tot zeer kleine panden betreft en vermoedelijk niet langer marktcourant zijn8.

8

Dat blijkt ook uit de Economische visie. Burgemeester Winklerplein 23. 10 https://sliedrecht24.nl/gemeente-sliedrecht-nieuwe-start-voor-burgemeesterwinklerplein/ 9

RKO-25007642 / P08601 / Concept / 25-07-2025

Planinitiatieven De analyse van plannen en initiatieven is gebaseerd op meerdere methoden. Via media en nieuwsartikelen analyseert Movares welke initiatieven zowel binnen als buiten het verzorgingsgebied spelen: • Het Burgemeester Winklerplein wordt mogelijk versterkt met de komst van een Aldi-supermarkt in blok C. Het zal een verplaatsing zijn van de solitaire winkel in de Rijnstraat. Dit plan is eerder afgeketst, maar lijkt opnieuw te worden geactiveerd10. • Verder zijn er voor zover bij Movares bekend geen relevante detailhandelsplannen. Movares stelt dat er geen alternatieve planontwikkelingen zijn, die als alternatief voorzien in de behoefte aan een commercieel programma op de planlocatie. De eventuele komst van een Aldi-supermarkt zal het perspectief voor de invulling van het commercieel programma vergroten.

Koopstromen geven inzicht in waar mensen hun aankopen doen. Uit het KSO 2021 blijkt dat in de kern Sliedrecht de binding aan zowel dagelijkse artikelen als recreatief winkelaanbod wat achter blijft op de referentie. Er vloeit verhoudingsgewijs meer besteding af naar andere gemeenten. Dat is een indicatie dat het voorzieningenaanbod niet op niveau is. Een versterking, kan zorgen voor meer gebonden besteding in de kern Sliedrecht. Eenzelfde beeld zien we bij horeca. Inwoners van Sliedrecht geven gemiddeld minder uit aan de eigen horeca en meer aan de horeca elders. Ook centrum Sliedrecht heeft een lagere koopkrachtbinding aan dagelijks en recreatief winkelaanbod dan gemiddeld in de referentie. Het centrum scoort qua beoordeling een ruime voldoende (7,3) maar dit ligt wel lager dan gemiddeld (7,6). Belangrijke verbeterpunten zijn de sfeer en uitstraling en het gebrek aan horeca11. Ook is de verblijfsduur korter dan gemiddeld. Dit zijn eveneens indicaties dat een versterking zal zorgen voor meer gebonden besteding, hogere beleving en langere verblijfstijd. Onbenutte harde plancapaciteit De toets aan de Ladder schrijft voor dat er rekening gehouden moet worden met de onbenutte harde plancapaciteit (zie tekstkader (onbenutte plancapaciteit in bijlage 2).