2026.225 - Zeeuwland - Jaarverslag 2025 (1712509)

2 Bestuurlijk verslag

58

Mutatie beleidswaarde 2025 ten opzichte van 2024 De beleidswaarde eind 2025 is met ruim € 47 miljoen (7,1%) afgenomen ten opzichte van 2024. De afname is als volgt te verklaren: Verloop beleidswaarde 2024-2025 Bedragen (x 1000)

Verloop

Beleidswaarde 2024

657,9

Af: Beleidswaarde 2024 BOG/MOG/ZOG⁴

(35,5)

Beleidswaarde 2024 woningen en parkeren

622,4

Parameter aanpassingen marktwaarde

(5,9)

Parameter aanpassingen beleidswaarde

(75,2)

Subtotaal parameteraanpassingen1

(81,1)

Voorraadmutaties2

3,2

Mutatie objectgegeven³

24,5

Beleidswaarde 2025 woningen en parkeren

569,0

Bij: Beleidswaarde 2025 BOG/MOG/ZOG⁴

38,5

Beleidswaarde 2024

607,5

De beleidswaarde van het bedrijfsmatig, maatschappelijk, en zorgvastgoed (BOG/MOG/ZOG) wordt in de tabel separaat getoond. De beleidswaarde van deze complexen is gelijk aan de marktwaarde.

1. Wijzigingen in de waarderingsparameters zorgen per saldo voor een effect op de beleidswaarde van circa €81.100. De gewijzigde waarderingsparameters van de marktwaarde zorgen voor een afname van circa €5.900. Deze afname wordt veroorzaakt door aanpassingen in de macro economische gegevens van de loon- en prijsinflatie (+ €5.600), de aanpassingen in de disconteringsvoet (-/- €7.300) en de daling van de gemiddelde reguliere huurstijging (-/- €4.200). De gewijzigde waarderingsparameters van de beleidswaarde (-/€75.200) dragen bij aan een afname van de beleidswaarde. Deze toename wordt veroorzaakt door de aanpassingen van de beleidshuren (+ €57.000), de toegenomen huurstijging (+ €9.000), de mutatie van de onderhoudsnorm (-/- €135.800) en de toename van de beheernorm (-/- €5.400). 2. Voorraadmutaties zorgen voor een toename van ca €3.200. Nieuwbouw en aankoop zorgen voor een toename (+ €9.600), sloop en verkoop (-/- €6.400) zorgen echter voor een negatieve mutatie van de beleidswaarde. 3. Gewijzigde vastgoedgegevens zorgen voor een toename van ca. €24.500. Dit is een gevolg van toegenomen contracthuren

(+ €24.100), de toename van meer vrijgekomen woningen (+ €1.100), de gestegen maximale huur (+ € 600), toegenomen woz waarden (+ €200) en het afgenomen aantal woningen met een E/F/G label (+ €200). Het verwerken van achterstallig onderhoud in de waardering (-/- €1.300) en de afname van de mutatiegraad (-/- €400) zorgen voor een correctie op de toename. 4. De markt- en daarmee ook de beleidswaarde van de niet-woningen zorgt voor een toename van ca €3.000. Deze toename wordt veroorzaakt door de oplevering van Mdina. Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van €342,1 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat het eigen vermogen op basis van beleidswaarde €392,6 miljoen bedraagt ten opzichte van €734,7 miljoen op basis van de marktwaarde. Bij de bepaling van het effect op het eigen vermogen is geen rekening gehouden met mutaties van latente belastingen. De beleidswaarde wordt momenteel gebruikt voor het bepalen van ratio’s op basis waarvan de corporatie wordt beoordeeld. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Zeeuwland.

De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen

2 Bestuurlijk verslag

59

zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur, en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

ment financieel beleid en beheer. De financiële continuïteit is een belangrijk onderdeel van periodieke rapportages en de meerjarenbegroting. Het reglement zelf wordt actueel gehouden door de actualisering onderdeel uit te laten maken van de jaarlijkse planning & control cyclus. Het vernieuwde reglement is door de RvC op 21 januari 2025 goedgekeurd.

Investeringen

De treasuryfunctie is verantwoordelijk voor het (optimaliseren van) beheer van de ingaande en uitgaande geldkasstromen. Daarnaast waarborgt de treasuryfunctie de beschikbaarheid van financiële middelen op de korte en lange termijn. Dit betekent dat de organisatie een duurzame toegang tot de financiële markt heeft en dat financiering tegen zo gunstig mogelijke voorwaarden worden afgesloten. Ten slotte is de treasuryfunctie verantwoordelijk voor het signaleren en beheersen van de financiële risico’s, bijvoorbeeld renterisico en liquiditeitsrisico.

Investeringsbeslissingen vinden bij Zeeuwland plaats op basis van de projecten die opgenomen zijn in de begroting. Bij het opstellen van de meerjarenbegroting worden verschillende ratio’s gebruikt om de investeringen aan te toetsen. Voor Zeeuwland is de financiële duurzaamheid op de lange termijn een belangrijke voorwaarde bij het doen van investeringen. Daarom wordt vanaf 2025 een meerjarenbegroting met een looptijd van vijftien jaar opgesteld. De hieruit voortkomende ratio’s worden getoetst aan de externe normen en aan het Duurzaam Prestatiemodel dat door Aedes in samenwerking met onze toezichthouders is ontwikkeld. In dit model wordt een onderscheid gemaakt tussen het kwalitatief en kwantitatief op peil houden van de bestaande voorraad en het doen van uitbreidingsinvesteringen. Pas als de bestaande voorraad op termijn op orde blijft, kan er geïnvesteerd worden in uitbreiding. Voor de berekening die nodig is om dit verschil weer te geven, maken we gebruik van het DrieCompartimentenModel 3.0 van Finance Ideas. In de begroting wordt een normatief stichtingskostenbedrag per woning opgenomen en hier wordt elk project dat in het begrotingsjaar gaat starten aan getoetst. Toetsing aan de interne en externe normen vindt dus plaats in de begroting.

Als de projecten zijn opgenomen in de begroting en de stichtingskosten vallen onder het bedrag waarmee in de meerjarenbegroting is gerekend, wordt er alleen nog getoetst op marktconformiteit van de kosten en de marktwaarde van het project. Er vindt geen toets plaats op rendement of (berekende) onrendabele top. Zeeuwland heeft een investeringsreglement, waarin de kaders en normen voor investeringen door Zeeuwland zijn vastgelegd. In het investeringsreglement zijn de bevoegdheden met betrekking tot investeringen vastgelegd. Ook het proces om tot besluitvorming te komen ligt vast in dit reglement. In 2024 is het investeringsreglement geactualiseerd en door de RvC in de vergadering van 21 januari 2025 goedgekeurd.

Reglement financieel beleid en beheer

Zeeuwland beschikt conform de regelgeving over een door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) goedgekeurd reglement financieel beleid en beheer. Dit reglement draagt ertoe bij dat de financiële continuïteit van de woningcorporatie niet in gevaar wordt gebracht. In het reglement zijn de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, de organisatie en jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer vastgelegd. Ook zijn er regels vastgesteld voor beleggingen en derivaten. Het reglement heeft ook betrekking op verbonden ondernemingen waarin Zeeuwland aandeelhouder of aansprakelijk vennoot is.

Treasuryfunctie

Treasuryactiviteiten zijn dienend aan de missie en visie, de kerntaken en doelstellingen van Zeeuwland.

De treasuryfunctie streeft de volgende doelstellingen na: • het waarborgen van beschikbaarheid van financiële middelen, zodat Zeeuwland te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kan voldoen; • het beheersen van de financiële risico’s; • het optimaliseren van de financiële functie; • het verzekeren van duurzame toegang tot financiële markten om financiering tegen acceptabele (marktconforme) condities aan te trekken; • het beschermen en beheersen van vermogens- en (rente)resultaten tegen ongewenste financiële risico’s, zoals renterisico, kredietrisico, liquiditeitsrisico en operationeel risico; • het minimaliseren van interne en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities; • het optimaliseren van de renteresultaten binnen de vastgestelde interne en externe kaders; • het realiseren van tijdige, juiste en volledige informatiestromen; • het onderhouden van contacten met banken en andere financiers. De treasuryfunctie heeft een dienstverlenende en coördinerende rol. De prioriteiten van het treasurybeleid liggen bij het beheersen en beperken van financiële risico’s. De uitvoering van de treasuryfunctie is opgedragen aan de business controllers van Zeeuwland. De bestuurder is verantwoordelijk voor de totale uitvoering van het treasurybeleid.

Besluiten over transacties die passen binnen het treasuryreglement en het treasuryjaarplan worden door de directeur-bestuurder genomen op basis van schriftelijke transactievoorstellen. Besluiten over transacties die hier niet binnen passen, worden ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd.

Treasurybeleid

Het treasurybeleid is vastgelegd in een treasuryreglement. Het reglement is in 2024 geactualiseerd en goedgekeurd door de raad van commissarissen in de vergadering 21 januari 2025.

In 2025 heeft Zeeuwland uitvoering gegeven aan het vastgestelde regle-

2 Bestuurlijk verslag

60

Treasurycommissie

Bij Zeeuwland is een treasurycommissie ingesteld. Deze bestaat uit: • Manager bedrijfsvoering • Business controller • Financieel economisch medewerker • Indien gewenst een externe deskundige. De directeur-bestuurder kan op eigen verzoek deelnemen aan de vergaderingen van de commissie. De concerncontroller kan op eigen verzoek de vergaderingen van de commissie bijwonen als toehoorder.

zeker van te zijn dat er direct geld beschikbaar is bij grote aanspraken en de obligoheffing niet voldoende is. De obligolening is een lening met een variabele hoofdsom waarvan het WSW indien nodig zonder tussenkomst van Zeeuwland gebruik van kan maken. Over het niet opgenomen deel betaalt Zeeuwland een bereidstellingsvergoeding. Het niet opgenomen deel van de obligolening telt niet mee in de Loan To Value, maar is wel onderdeel van het onderpandratio. Voor Zeeuwland bedraagt de obligolening in 2024 maximaal € 5,1 miljoen.

Beschikbare middelen De treasurycommissie vergadert tenminste twee keer per jaar. Tijdens die vergaderingen worden in ieder geval voorkomende wijzigingen in de meerjarenontwikkeling en de marktomstandigheden besproken. In het treasuryjaarplan is een liquiditeitsprognose voor de korte (24 maanden) en voor de lange termijn (10 jaar) opgenomen. Bij de bespreking van het jaarplan beoordeelt de treasurycommissie tevens welke financieringsbehoefte er is voor de korte en lange termijn.

Treasuryjaarplan

Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. In het treasuryjaarplan worden de treasuryacties voor het komende jaar beschreven. Het treasuryjaarplan vormt de basis voor de uitvoering en de aansturing van en voor de controle op de treasurywerkzaamheden. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de begroting en de daaraan gekoppelde meerjarenbegroting. Het treasuryjaarplan wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen.

Ultimo 2025 hebben we een overschot aan liquide middelen van € 6,4 miljoen. Deze middelen hebben we uitgezet op direct opneembare betaal- en spaarrekeningen bij Nederlandse banken met een kredietwaardigheid van tenminste A/A2. Wij verwachten deze middelen in 2026 nodig te hebben voor aflossingen op bestaande leningen en de financiering van projecten.

Inflatie en rente De inflatie in Europa en in Nederland is in 2025 verder gestabiliseerd. De gemiddelde inflatie in de Eurozone bedraagt in december 2025 2,0% en de inflatie in Nederland bedraagt in december 2025 2,8% (over heel 2025 3,3%). De ECB heeft door de stabiliserende inflatie de beleidsrente in 2025 verlaagd naar 2,0%. Voor leningen met langere looptijden (vanaf 10 jaar) is de rente op dit moment circa 1,0 procent hoger, dit betekent dat de financiële markten op termijn rekening houden met deze inflatieverwachtingen. Zeeuwland heeft in de begroting 2026-2040 rekening gehouden met de rente die in de leidraad van de Aw werd voorgeschreven.

Treasuryactiviteiten 2025 In 2025 zijn overeenkomstig het treasuryjaarplan 2025 de volgende acties uitgevoerd/opgestart: • er is een 10-jaars lineaire lening afgesloten bij de Waterschapsbank voor een bedrag van € 10 miljoen. Het rentepercentage op deze lening bedraagt 2,782% (inclusief opslag) en de aflossing vindt jaarlijks plaats op 2 januari; • er is een 15-jaars fixe lening afgesloten bij de Waterschapsbank voor een bedrag van € 10 miljoen. Het rentepercentage op deze lening bedraagt 3,348% (inclusief opslag) en de aflossing vindt plaats op 3 april 2040; • er is een 11-jaars fixe lening afgesloten bij de BNG bank voor een bedrag van € 10 miljoen. Het rentepercentage op deze lening bedraagt 3,337% (inclusief opslag) en de aflossing vindt plaats op 1 juli 2036; • de hoofdsom van de obligolening ten behoeve van garantie door het WSW is aangepast en bedraagt nu maximaal € 5.170.000 (€ 4.928.000 in 2024). De opslag over het opgenomen bedrag is gewijzigd naar 55 basispunten (50 basispunten in 2024) en de bereidstellingsprovisie is gewijzigd naar 24 basispunten (23 basispunten in 2024).

Ontwikkelingen obligo WSW Obligolening en obligoheffing WSW De obligoheffing van € 53.485 (€ 56.283 in 2024) is nodig om verliezen bij het WSW op te vangen en wordt geïnd als het noodzakelijk is om het risicovermogen van het WSW aan te vullen. De obligolening is nodig om er

2 Bestuurlijk verslag

61

Meerjarenprognose 2026-2030 (toekomstparagraaf ) Jaarresultaat (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2026

2027

2028

2029

2030

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

13.917

20.885

23.570

24.031

24.497

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

2.694

3.940

4.257

4.492

4.305

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

3.300

6.736

9.875

11.883

12.375

Overige organisatiekosten

-1.278

-1.310

-1.343

-1.376

-1.411

Leefbaarheid

-958

-982

-1.007

-1.032

-1.058

Bedrijfsresultaat

17.764

29.269

35.352

37.997

38.708

Saldo financiële baten en lasten

-7.321

-8.341

-9.188

-9.769

-10.458

Resultaat voor belastingen

10.353

20.928

26.164

28.228

28.250

0

0

0

0

0

Belastingen

-2.320

-3.696

-4.196

-4.273

-4.333

Resultaat na belastingen

8.033

17.233

21.967

23.953

23.917

Omschrijving

2026

2027

2028

2029

2030

Resultaat na belastingen

8.033

17.233

21.967

23.953

23.917

Af: Resultaat op verkoop woningen

-2.694

-3.940

-4.257

-4.492

-4.305

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-3.300

-6.736

-9.875

-11.883

-12.375

Resultaat geschoond voor waardeveranderingen in vastgoed en woningverkoop

2.039

6.556

7.836

7.580

7.237

Resultaat deelnemingen

Operationeel resultaat (bedragen x € 1.000)

Prognose eigen vermogen op basis van marktwaarde (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2026

2027

2028

2029

2030

Beginsaldo

734.757

742.790

760.023

781.990

805.943

Jaarresultaat

8.033

17.233

21.967

23.953

23.917

Eindsaldo

742.790

760.023

781.990

805.943

829.860

Solvabiliteit (afgerond)

74,93%

75,36%

75,89%

76,43%

76,96%

2 Bestuurlijk verslag

62

Financiële kengetallen

We borgen onze financiële continuïteit, werken doelmatig en presteren naar vermogen. Uitgangspunt is dat wij op zowel korte als op lange termijn onze doelgroep betaalbaar kunnen huisvesten. Daarom zorgen wij ervoor dat de inkomsten en uitgaven in de komende periode in balans blijven. Onze primaire focus ligt op de kasstromen en op de risico’s en kansen op korte en lange termijn. Voor onze investeringen zijn we deels afhankelijk van externe financiering. Het is mogelijk dat in de toekomst de rente waartegen we financiering aantrekken, stijgt. We richten ons financieel beleid hier op in. Om de inkomsten en uitgaven op de lange termijn in balans te houden maakt Zeeuwland gebruik van het duurzaam prestatiemodel dat is ontwikkeld door onze toezichthouders in samenwerking met Aedes. We hebben onze financiële sturing ingericht door gebruik te maken van het Drie Compartimentenmodel (versie 3.0). Het model bestaat uit de volgende drie componenten:

• De beschikbare middelen voor instandhouding Deze worden gevormd door de operationele kasstroom en de inflatoire leningruimte (de leningen voor bestaande woningen mogen stijgen met de verwachte inflatie)

• De instandhoudingsuitgaven Dit zijn de uitgaven die nodig zijn om de bestaande woningportefeuille kwalitatief en kwantitatief in stand te houden.

• De overige volkshuisvestelijke opgaven Dit zijn de aanvullende uitgaven, zoals (extra) verduurzaming/ herstructurering en uitbreiding. Het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit is het verschil tussen de beschikbare middelen voor instandhouding en de uitgaven die nodig zijn voor de instandhouding. Als er nog additionele middelen zijn kunnen deze worden ingezet voor de volkshuisvestelijke opgaven, zoals extra verduurzaming, herstructurering en uitbreiding. Deze overige inzet beïnvloedt de financiële ruimte die in de jaren daarna beschikbaar is voor instandhouding. De toezichthouders van de corporatiesector, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) hanteren financiële ratio’s, op basis waarvan zij de financiële gezondheid van een corporatie beoordelen. Aan deze ratio’s willen wij uiteraard blijven voldoen. De ratio’s zijn berekend op basis van een vastgoedwaardering van het woningbezit op beleidswaarde. De beleidswaarde is de naar het beleid van Zeeuwland aangepaste marktwaarde van de woningen in exploitatie, gebaseerd op een eeuwigdurende exploitatie. • ICR (Interest Coverage Ratio): in hoeverre is Zeeuwland in staat (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten.

• Solvabiliteit: meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. • LTV (Loan To Value): meet in hoeverre de beleidswaarde van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op langere termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. • Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de onderpandwaarde (= marktwaarde) van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. • Onderpandratio: Met deze ratio wordt bepaald of in geval van

discontinuïteit van de corporatie de (markt)waarde van het onderpand (DAEB vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen.

Toekomstige investeringen

Zeeuwland verwacht over de periode 2026-2040 circa € 445 miljoen te investeren in zowel de bestaande voorraad als in nieuwbouw projecten. Deze investeringen kunnen deels worden bekostigd uit de verkoop van woningen uit de reguliere voorraad (circa € 185 miljoen) en uit de kasstroom uit de exploitatie van de bestaande vastgoedportefeuille (ca. € 100 miljoen). Daarnaast moet er deze jaren voor ca. € 160 miljoen aan nieuwe leningen worden aangetrokken, de verwachting is dat er voldoende borgingsruimte door het WSW beschikbaar wordt gesteld.

“Slecht weer” scenario’s

Bij het opstellen van de meerjarenbegroting maakt Zeeuwland gebruik van “slecht weer” scenario’s waarbij voor een select aantal risico’s de effecten in beeld worden gebracht op de financiële ratio’s, waarvan de Interest Coverage Ratio (ICR), de Loan To Value (LTV) en de twee interne ratio’s de belangrijkste zijn. Voor de meerjarenbegroting 2026-2040 zijn de volgende scenario’s doorgerekend.

1. Begrotingsvariant Nieuwbouwopgave ambitie De eerste variant is die waar we de ambitieuze nieuwbouwplanning hebben ingerekend. De ICR daalt in dit scenario vanaf 2032 tot onder de norm van 1,4. De LTV loopt op tot 68% omdat we in dit scenario meer moeten lenen.

2. Scenario 1. Huurbevriezing 2026 In dit scenario gaan we uit van een huurbevriezing voor de sociale huursector in 2026. De huurbevriezing heeft met name een effect op de ICR, die daalt dan in 2033 tot onder de norm van 1,4. Op de LTV heeft dit scenario geen groot effect.

3. Scenario 2. Hogere rente (+1,0%) In dit scenario gaan we uit van een rente die structureel 1% hoger is dan waar in de begroting vanuit wordt gegaan. Dit heeft met name effect op de ICR, die in dit geval vanaf 2032 tot onder de norm daalt. Op de LTV heeft dit scenario geen groot effect.

4. Scenario 3. Lagere rente (-1,0%) In dit scenario gaan we uit van een rente die structureel 1% lager is dan waar in de begroting vanuit wordt gegaan. Dit heeft met name effect op de ICR, die in dit geval tot en met 2040 boven de norm van 1,4 blijft. Op de LTV heeft dit scenario geen groot effect.

5. Scenario 4. Loon- en onderhoudsinflatie (+1,0%) In dit scenario gaan we uit van een loon- en onderhoudsinflatie die structureel 1% hoger is dan waar in de begroting vanuit wordt gegaan. Dit heeft dus effect op onze belangrijkste kosten. Dit scenario heeft met name effect op de ICR, die daalt dan in 2032 al tot onder de norm van 1,4. Maar ook de LTV loopt in dit scenario op tot 57%.

6. Scenario 5. Verkopen gehalveerd In dit scenario gaan we uit van lagere aantallen verkochte woningen. We stellen de verkopen op 50% van waar we in de begroting vanuit gaan. We zien dat dit scenario tot gevolg heeft dat de ICR in 2033 tot onder de norm van 1,4 daalt. In dit scenario stijgt de LTV tot 56% omdat we meer moeten lenen.

2 Bestuurlijk verslag

63

Liquiditeitskengetallen Interest Coverage Ratio (ICR) DAEB 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2026

2027

2028

2029

2030

2031

Begroting 2026

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

Norm extern (DAEB)

Interest Coverage Ratio (ICR) niet-DAEB 35,5 30,5 25,5 20,5 15,5 10,5 5,5 0,5 2026

2027

2028

2029

2030

Begroting 2026

2031

2032

2033

Norm extern (niet-DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

64

Interest Coverage Ratio (ICR) totaal 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2026

2027

2028

2029

2030

Begroting 2026

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

Norm extern (DAEB)

De Interest Coverage Ratio (ICR) is de kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de rente uitgaven op het vreemd vermogen. Door het WSW is deze norm voor DAEB gesteld op 1,4 en 1,8 voor niet-DAEB. Aan deze norm wordt in de meerjarenbegroting niet in alle jaren voldaan. De ICR DAEB komt in 2026 door een samenloop van planmatig onderhoudsprojecten en onderhoud aan het kantoor van Zeeuwland onder de norm uit. Hierover is met de toezichthouders overleg gevoerd. Vanaf 2037 komen we structureel onder de norm uit, hier moeten we in de komende jaren op monitoren en mogelijk bijsturen.

2 Bestuurlijk verslag

65

Solvabiliteitskengetallen Solvabiliteit DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2038

2039

2040

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde

Norm extern (DAEB)

Solvabiliteit niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (niet-DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

66

Solvabiliteit totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (DAEB) In de voorgaande grafieken is de solvabiliteit op basis van de waardering van het bezit op beleidswaarde en aanvullend de marktwaarde te zien. Dit zijn de waarden op basis waarvan toezichthouders WSW en de Aw de solvabiliteit bepalen. Door de toezichthouders is de norm ten aanzien van de solvabiliteit gesteld op 30% voor DAEB en niet-DAEB. Hier blijven we ruimschoots boven.

2 Bestuurlijk verslag

67

Loan to value Loan to Value DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

LTV Beleidswaarde

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2035

2036

2037

2038

2039

2040

Norm extern (DAEB)

Loan to Value niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2026

2027

2028

2029

2030

2031

LTV Beleidswaarde

2032

2033

2034

Norm extern (DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

68

Loan to Value totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

LTV Beleidswaarde

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

Norm extern (DAEB)

In bovenstaande grafieken is de Loan to Value uitgebeeld. De Loan to Value geeft de (sociale) verdiencapaciteit van de voorraad weer ten opzichte van het vreemd vermogen. De Loan to Value mag maximaal 70% bedragen voor DAEB en niet-DAEB. We blijven hier in de begrotingsperiode ruim onder.

2 Bestuurlijk verslag

69

Dekkingsgraad Dekkingsratio DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2026

2027

2028

2029

2030

2031

Begroting 2026

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

Norm extern (DAEB)

Dekkingsratio niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2026

2027

2028

2029

2030

Begroting 2026

2031

2032

2033

Norm extern (niet-DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

70

Dekkingsratio totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

Begroting 2025

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

Norm extern (DAEB)

De dekkingsgraad geeft het schuldrestant van door WSW geborgde leningen ten opzichte van bij WSW ingezet onderpand aan, gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De externe norm bedraagt 70% van de marktwaarde. Hier blijven we in de begrotingsperiode ruim onder.

Het DrieCompartimentenModel 3.0 Saldo volkshuisvestelijke continuïteit 2026-2040 (x 100.000) 700.000 98.124

600.000 500.000

483.755

400.000 300.000 200.000

-384.255

100.000

-41.242

-13.433

142.949

0

Operationele kasstroom (Excl. Onderhoud)

Onderhoud

Verkoop-nieuwbouw

Inflatoire leningruimte

Sloop-nieuwbouw

Saldo volkshuisvestelijke continuïteit

In de grafiek is te zien dat het saldo van de volkshuisvestelijke continuïteit circa € 143 miljoen bedraagt. Dit is het saldo van de operationele kasstroom, de inflatoire leningruimte en de uitgaven die nodig zijn voor onderhoud, sloop-nieuwbouw en verkoop-nieuwbouw.

2 Bestuurlijk verslag

71

Aanvullende financiering voor volkshuisvestelijke opgave 2026-2040 (x 100.000) 200.000 150.000 100.000

142.949

0

€ 958,1

50.000

0

0

0

-128.230

-50.000 -74.863

-100.000

-6.334

-66.478

Saldo volkshuisvestelijke continuïteit

Verbetering overige opgave

Verkoop-nieuwbouw overige opgave

Overige kasstromen

Onderhoud overige opgave

Sloop-nieuwbouw overige opgave

Uitbreidings-nieuwbouw

Additionele financiering

Het saldo volkshuisvestelijke continuïteit van bijna € 143 miljoen wordt ingezet voor energetische verbetering van bestaand bezit (€ 128 miljoen), uitbreidingsnieuwbouw (€ 75 miljoen) en de overige investeringen (€ 6 miljoen). Omdat de investeringen uit de volkshuisvestelijke opgave € 66 miljoen meer bedragen dan het saldo uit de volkshuisvestelijke continuïteit, moeten we dit aanvullend financieren (lenen).

2 Bestuurlijk verslag

72

3 Jaarrekening

73

Inhoudsopgave Balans per 31 december 2025 Winst-en-verliesrekening over 2025 Kasstroomoverzicht 2025 Grondslagen van waardering in de jaarrekening Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Toelichting op de balans (in duizenden euro’s) Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening Toelichting op het kasstroomoverzicht Gebeurtenissen na balansdatum Balans DAEB tak per 31 december 2025 Winst-en-verliesrekening DAEB tak over 2025 Kasstroomoverzicht DAEB tak 2025 Balans NIET-DAEB tak per 31 december 2025 Winst-en-verliesrekening niet-DAEB tak over 2025 Kasstroomoverzicht niet-DAEB tak 2025

75 76 77 78 79 87 91 92 122 132 133 138 140 141 143 145 146

Jaarrekening 74

Balans per 31 december 2025 (Voor resultaatbestemming)

Winst-en-verliesrekening over 2025 Toelichting

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Totaal van nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2025

2024

*€1.000

*€1.000

12 13.1 13.2 14 15

46.420 1.372 -2.209 -2.089 -21.521

43.888 1.308 -2.086 -2.056 -21.287

16

-3.221

-3.144 18.752

10.962 -590 -7.354 17

16.623 6.297 -602 -3.879

3.018

1.816

18.1

-15.473

-7.730

18.2

-27.782

108.912

18.3

159

157 -43.096

Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Totaal van nettoresultaat overige activiteiten

19

652

253

Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid

23 24

-1.274 -971

-1.257 -860

Opbrengsten van andere effecten en vorderingen die tot de vaste activa behoren Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal van financiële baten en lasten

1.107 -455

101.339

25

Totaal van resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat uit deelnemingen Nettoresultaat na belastingen

26 27

709 -456

477

65

105 -6.139

156 -5.580 -5.557

-5.359

-28.476

112.555

-1.917 4 -30.389

-3.021 8 109.542

Jaarrekening 76

Kasstroomoverzicht 2025 (Volgens de directe methode)

2025

2024

*€ 1.000

*€ 1.000

OPERATIONELE ACTIVITEITEN Ontvangsten Huurontvangsten Vergoedingen Saldo ingaande kasstromen

46.553 1.850

Uitgaven Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Betaalde interest Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat Verhuurdersheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen

-5.503 -19.023 -7.511 -5.813 -87 0 -292 -2.148

44.234 1.848 48.403

Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten

46.082 -5.148 -17.832 -6.973 -5.069 -82 0 -219 -3.566

-40.377

-38.889

8.026

7.193

(DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten Verkoopontvangsten grond Verkoopontvangsten bestaande huur en woongelegenheden (VOV) Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA Uitgaven Nieuwbouw huur Verbeteruitgaven Aankoop grond Aankoop woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Externe kosten bij verkoop Investeringen overig Totaal van verwervingen van MVA Saldo van in-en uitgaande kasstroom MVA

4

0

10.960

6.886 10.964

-15.631 -5.888 -16 -213 -1.475 -347 -437

Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten

6.886 -19.532 -4.124 -3 0 -1.690 -287 -273

-24.007 -13.043

-25.909 -19.023

-13.043

-19.023

FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten Nieuwe te borgen leningen Uitgaven Aflossing geborgde leningen Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten

38.000

34.000

-29.632

-23.726 8.368

10.274

Toename (afname) van geldmiddelen

3.351

-1.556

Geldmiddelen aan het begin van de periode

3.071

4.627

Geldmiddelen aan het einde van de periode

6.422

3.071

Jaarrekening 77

Grondslagen van waardering in de jaarrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2025 tot en met 31 december 2025. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Activiteiten De activiteiten van Stichting Zeeuwland (hierna Zeeuwland), statutair en feitelijk gevestigd te Kerkhof 1, 4301 BZ Zierikzee, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 22015097, zijn de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken in de sociale huursector.

Kapitaalbelangen Zeeuwland heeft de volgende belangen: Naam De Weverij C.V.

Statutaire zetel Zierikzee

Deelnemingspercentage 35,5%

Hoofdactiviteit Beheren, verhuren en exploiteren van de Weverij te Zierikzee

De Weverij C.V. wordt niet geconsolideerd, omdat Zeeuwland geen overheersende zeggenschap uitoefent in De Weverij C.V.

Oordelen en schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder vormt het bestuur oordelen en schattingen bij de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed betreft de belangrijkste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van Zeeuwland.

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële instrumenten (derivaten) verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het desbetreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Primaire financiële instrumenten Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor de waardering van activa en passiva’. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Niet van toepassing. Jaarrekening 78

Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening 1. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De verwachte gebruiksduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld.

2. Vastgoedbeleggingen 2.1 DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie De post DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2025 bedraagt deze grens € 900,07 (ultimo 2024: € 879,66). Het niet-DAEBvastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde: Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde (het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang). De waardering vindt overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaats conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Hierbij wordt de marktwaarde op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald. Zeeuwland hanteert de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ voor woongelegenheden en parkeergelegenheden en de fullversie voor MOG, BOG en intramuraal zorgvastgoed. Voor verdere toelichting op de bepaling van de marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Jaarrekening 79

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. Bij het bepalen van de herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Bij toepassing van de basisversie is volgens het waarderingshandboek sprake van een aannemelijke marktwaarde op portefeuilleniveau. De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau bepaald, waardoor bij de basisversie een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Bij de waardering van het vastgoed bij toepassing van de basisversie is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde marktwaarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de marktwaarde die met betrokkenheid van een taxateur (op basis van de fullversie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.

Onderhoud en verbetering Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden 0verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Er is sprake van onderhoudsuitgaven indien de uitgaven worden gedaan om de eenheid of het complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden. Investeringen voor verbetering betreffen de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, dan wel complex. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt. Uitgaven die kwalificeren als een ingrijpende verbouwing worden eveneens geactiveerd. Er is sprake van een ingrijpende verbouwing indien wordt voldaan aan tenminste drie van de vier volgende criteria: 1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen), waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is. 2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak dat deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht. 3.

De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het vergroten dan wel in stand houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht. 4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden dan wel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in die zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.

Jaarrekening 80

Beleidswaarde De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Zeeuwland en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Zeeuwland. De beleidswaarde wordt bepaald middels de Discounted Cash Flow (DCF-) methode. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde met uitzondering van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario (met een rekenhorizon van 60 jaar), derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van een eeuwigdurende looptijd voor de bepaling van de eindwaarde als onderdeel van de DCF-methode. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast. 2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.

De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van Zeeuwland bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Zeeuwland hanteert in haar beleid een streefhuur van 70% tot 80% van de maximaal redelijke huur voor haar sociaal bezit. Voor de vrije sector woningen hanteren we een marktconform huurbeleid. 3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsbegroting voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele clustering van uitgaven en activering als ingrijpende verbouwing. Zeeuwland hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: a. Zeeuwland heeft een langere exploitatiehorizon en het onderhoudsbeleid is daarop gebaseerd. b. Zeeuwland voert een uitgebreider planmatig onderhoudbeleid waarin ook badkamer, toilet- en keukenvervangingen zijn opgenomen. c. Bij het berekenen van de onderhoudsnorm is de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening, die nader is gespecificeerd in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

De onderhoudsnorm is bepaald voor de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Het kan dus zijn dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange horizon afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening van enig jaar. 4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Zeeuwland is een maatschappelijker verbinder en ziet haar rol breder dan alleen die van huisvester zoals in de marktwaarde het uitgangspunt is. 5. De markdisconteringsvoet is vervangen door de sociale disconteringsvoet (voor DAEB 4,22%, niet-DAEB 4,76%). De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde. Hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Jaarrekening 81

Zeeuwland heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Beleidshuur van XX% van de maximaal redelijke huur Onderhoudsnorm (2025 voor de jaren 16-60) Beheerlasten Marktdiscontovoet Sociale disconteringsvoet – DAEB Sociale disconteringsvoet – niet-DAEB

Ultimo 2025

Ultimo 2024

70,6% 3.954,07 1.057,67 n.v.t. 4,22% 4,76%

69,5% 3.312,44 1.032,07 n.v.t. 4,17% 4,70%

Voor zover de gehanteerde uitgangspunten afwijken van die voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat, zijn deze afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de voorschriften opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Herclassificatie Indien sprake is van een wijziging van het gebruik gestaafd door de aanvang van activiteiten ten behoeve van latere verkoop van het vastgoed, wordt dit vastgoed geherclassificeerd van vastgoed in exploitatie naar voorraden. De verkrijgingsprijs die hierbij wordt gehanteerd is de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik. Bij verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie, waarbij de transactie kwalificeert als een financieringstransactie, vindt herclassificatie plaats van vastgoed in exploitatie naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De waardering vindt plaats op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van het vastgoed op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

Indien een eerder onder voorwaarden verkochte onroerende zaak, welke verkoop onder voorwaarden als financieringstransactie is aangemerkt, wordt teruggekocht ten behoeve van de eigen exploitatie, vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar vastgoed in exploitatie. Het vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de onroerende zaken bij terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Als Zeeuwland besluit vastgoed in exploitatie te slopen en nieuw vastgoed te ontwikkelen teneinde een nieuw vervaardigd actief te gaan exploiteren, blijft Zeeuwland het vastgoed behandelen als vastgoed in exploitatie zolang het vastgoed nog duurzaam wordt verhuurd. Er vindt dan geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Het moment van feitelijke beëindiging van de duurzame exploitatie van het bestaande vastgoed is leidend voor het moment van herclassificatie. Bij renovatie of ingrijpende verbouwing waarbij geen ontwikkeling en vervaardiging van een nieuw actief plaatsvindt, vindt geen herclassificatie plaats. Als verkrijgingsprijs ten behoeve van de opvolgende waardering wordt de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik genomen.

Jaarrekening 82

2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die kwalificeren als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Deze winsten of verliezen worden opgenomen onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’.

2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

3. Materiële vaste activa 3.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte gebruiksduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

4. Financiële activa 4.1 Andere deelnemingen De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Zeeuwland.

4.2 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn latente belastingvorderingen opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze latente belastingvorderingen zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente van 2,04%. De latente belastingvorderingen hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Zeeuwland geldende rente op langlopende leningen (2,74%) onder aftrek van vennootschapsbelasting op basis van het toepasselijke belastingtarief.

Jaarrekening 83

4.3 Overige vorderingen (kopen naar wens) Bij verkoop van woningen onder het regime Kopen naar Wens betaalt de koper bij aankoop slechts een deel van de aankoopprijs. Dit zogenaamde instapbedrag bedraagt minimaal de helft van de marktwaarde. Voor het overige deel krijgt de koper het recht om de betaling uit te stellen. De uitgestelde betaling moet uiterlijk bij doorverkoop terugbetaald worden. Vorderingen kopen naar wens worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een (terugname van een) bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.

5. Voorraden 5.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen uit hoofde van een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie is en is aangewezen voor verkoop.

6. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

7. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan banken onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Jaarrekening 84

8. Eigen vermogen 8.1 Herwaarderingsreserve De woningcorporatie vormt een herwaarderingsreserve voor:  waardevermeerderingen van activa waarvan waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen en waarvoor geen frequente marktnoteringen bestaan. De herwaarderingsreserve wordt bepaald voor het vastgoed dat wordt gewaardeerd op marktwaarde. De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau gevormd. De omvang van de herwaarderingsreserve voor het vastgoed wordt op iedere balansdatum bepaald op basis van het verschil tussen de boekwaarde op basis van marktwaarde en de boekwaarde op basis van historische kostprijs. Bij de bepaling van de boekwaarde op basis van historische kostprijs wordt geen rekening gehouden met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Bij de vorming van de herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden met belastingen. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve wordt ten gunste van de overige reserves gebracht.

9. Voorzieningen 9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting en de externe communicatie heeft plaatsgevonden. Bij investeringen in bestaande complexen wordt een voorziening gevormd indien de verwachte uitgaven van de investering hoger zijn dan de verwachte stijging van de marktwaarde van het complex als gevolg van deze investering. Voor het verschil tussen de investering en de verwachte stijging van de marktwaarde wordt een voorziening gevormd, indien en voor zover de uitgaven met betrekking tot een investering in bestaand vastgoed nog niet in de balans zijn verwerkt.

Bij een nieuwbouwproject wordt een voorziening gevormd indien de investering in het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie hoger is dan de verwachte marktwaarde van het vastgoed bij oplevering. Voor het verschil tussen de investering en de verwachte marktwaarde bij oplevering wordt een voorziening gevormd, indien en voor zover de uitgaven met betrekking tot het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie nog niet in de balans zijn verwerkt. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, worden de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. Discontering vindt plaats op basis van een disconteringsvoet voor belastingen die zowel de actuele marktrente als de specifieke risico’s met betrekking tot de verplichting weergeeft. Indien het effect van de tijdswaarde van geld niet materieel is of de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt maximaal een jaar is, wordt de voorziening gewaardeerd tegen de nominale waarde. Jaarrekening 85

9.2 Overige voorzieningen Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. Discontering vindt plaats op basis van een disconteringsvoet voor belastingen die zowel de actuele marktrente als de specifieke risico’s met betrekking tot de verplichting weergeeft. Indien het effect van de tijdswaarde van geld niet materieel is, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde. Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de contante waarde. Overige uitgestelde personeelsbeloningen Overige uitgestelde personeelsbeloningen zijn die welke deel uitmaken van het beloningspakket, zoals beloningen wegens jubilea, tijdelijk verlof en dergelijke, met een langlopend karakter. Hierbij is sprake van opbouw van rechten. De opgenomen verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.

10. Langlopende schulden Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Zeeuwland heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

11. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Jaarrekening 86

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. De winst- en-verliesrekening wordt zoals voorgeschreven in de Woningwet, gepresenteerd op basis van de functionele indeling.

12. Huuropbrengsten Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huursomverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2025 bedroeg dit maximumpercentage 4,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten. De mutatie van de voorziening voor dubieuze debiteuren en de afboeking van dubieuze huurdebiteuren zijn onder deze post opgenomen.

13. Opbrengsten en lasten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

14. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuuren beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten klanten contact center. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “28. Toerekening baten en lasten”.

15. Lasten onderhoudsactiviteiten Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten van vastgoed in exploitatie. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten die feitelijk betrekking hebben op onderhoudsactiviteiten, inclusief de overige indirecte bedrijfskosten voortkomend uit toerekening van bijvoorbeeld huisvesting, ICT en management. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “28. Toerekening baten en lasten”. Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Jaarrekening 87

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden toegelicht onder de ‘niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’.

16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “28. Toerekening baten en lasten”.

17. Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van overdracht van economische rechten en verplichtingen (passeren akte van levering).