2026.225 - Zeeuwland - Jaarverslag 2025 (1712509)
Tekst van het document
Verslag vanuit werkgeversrol RVC Invulling werkgeversrol voor bestuur De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur en heeft om die reden de mogelijkheid om de bestuurder te benoemen, schorsen, ontslaan en het functioneren van de bestuurder te beoordelen. De raad heeft een selectieen remuneratiecommissie ingesteld. Deze commissie is onder meer belast met de voorbereiding van de selectie en benoeming van de leden van de RvC
2 Bestuurlijk verslag
41
en bestuurder, het beloningsbeleid en de beoordeling van de bestuurder. De commissie heeft de zelfevaluatie van de RvC georganiseerd en voorbereid. Deze evaluatie over 2024 heeft in januari 2025 plaatsgevonden met een externe begeleider, de heer Edwin Prins, rondom het thema Wonen en Zorg. De uitdagingen voor de toekomst op dit gebied zijn besproken en er is gekeken naar de opgave voor Zeeuwland. In Zeeland moeten er ruim 16.500 woningen gebouwd worden, waarvan meer dan een derde geschikt moet zijn voor ouderen, ook als er zorg nodig is. Voor Zeeuwland gaat dit om plus minus 800 zorggeschikte woningen in de drie gemeenten waar zij werkzaam is. In het 2e deel van de bijeenkomst is er middels zelfreflectie gekeken naar het functioneren en de samenwerking binnen de RvC. Hier zijn enkele verbeterpunten uit voortgekomen om de effectiviteit als team te bevorderen. Aan de hand van drie stellingen zijn verschillende actiepunten afgesproken die in 2025 worden opgepakt. De zelfevaluatie over 2025 heeft plaatsgevonden op 3 maart 2026, onder externe begeleiding van de heer Johan Bouwmeester. Ditmaal was het thema het brede functioneren van de RvC, in onderlinge samenwerking binnen de raad en met de directeur-bestuurder. Hoofdconclusie is dat er een goed functionerend team is met een effectieve samenwerking met de directeur-bestuurder.
Enkele verdere verbeteringen zijn benoemd, op het gebied van strategische advisering en het door-ontwikkelen van de netwerkrol.
Beoordelingskader en beoordeling De RvC heeft op 26 januari 2026 een jaargesprek met de directeur-bestuurder gevoerd om terug te kijken op zijn functioneren in het gehele jaar 2025. De remuneratiecommissie heeft ter voorbereiding en zoals te doen gebruikelijk met verschillende medewerkers, leden van het MT, de OR en de SHZ gesproken. Nieuw is dat de remuneratiecommissie tevens ter voorbereiding met twee externe belanghouders heeft gesproken. De positieve indrukken en enkele handvatten voor verdere ontwikkeling die de commissie hierbij heeft gekregen combineerde zij met de eigen oordeelsvorming over het functioneren van de directeur-bestuurder. De RvC is tevreden met het functioneren van de directeur-bestuurder Frans Desloover en de ontwikkeling die de organisatie door maakt. Frans Desloover kijkt eveneens positief terug op zijn eerste volledige jaar bij Zeeuwland.
In het beloningskader is geen sprake van een variabel salaris. De directeur-bestuurder neemt deel aan de bij Zeeuwland geldende en voor hem van toepassing zijnde Flexpensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De verdeling van de pensioenpremie tussen Zeeuwland en de directeur-bestuurder is gelijk aan de premieverdeling van werknemers op wie de cao-woondiensten van toepassing is. Daarnaast heeft Zeeuwland een auto ter beschikking gesteld. Over 2025 heeft de bestuurder de volgende beloning (opgesteld volgens de Wet Normering Topinkomens) ontvangen: Naam
Frans Desloover
Functie
Beloning plus belastbare onkostenvergoeding
Beloningen betaalbaar op termijn
Totaal*
Bestuurder
€ 157.741
€ 22.360
€ 180.101
* zie voor een toelichting op de beloning de jaarrekening onder de toelichting op de winst-en-verliesrekening.
Permanente educatie In de Governancecode Woningcorporaties is opgenomen dat bestuurders van woningcorporaties in drie jaar tijd 108 PE-punten dienen te behalen. Dit is gebaseerd op 108 studiebelastingsuren, zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder. In 2025 heeft het bestuur het volgende aantal PE-punten behaald: Naam
Frans Desloover
Behaalde PE-punten in 2023
Behaalde PE-punten in 2024
Minimaal te behalen PE-punten in 2025
Behaalde PE-punten in 2025
29
55
24
49,5
Nevenfuncties
Topstructuur en benoemingsperiode
De bestuurder Frans Desloover vervulde in 2025 de volgende nevenfuncties: • Lid van Raad van Toezicht Stichting Hoeksche School • Lid van Raad van Toezicht SOL Ambacht • Namens of vanuit Zeeuwland: Lid algemene raad Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland • Lid bestuur Stichting de Weverij
Zeeuwland heeft één directeur-bestuurder. Frans Desloover is per 1 september 2024 benoemd als bestuurder voor een periode van 4 jaar, durend tot 1 september 2028.
Daarnaast is hij lid van de onderhandelingsdelegatie namens de werkgevers voor de CAO Woondiensten.
Beloningskader en beloning
Organisatie, cultuur en integriteit
De RvC heeft in 2017 een besluit genomen over de bezoldigingsklasse van Zeeuwland voor de Wet Normering Topinkomens na een voorstel hierover van de selectie- en remuneratiecommissie. De bezoldigingsklasse F, met een bezoldigingsmaximum van € 206.000 voor 2025, is van toepassing voor Zeeuwland op basis van het aantal verhuureenheden en de omvang van de gemeenten.
De raad hecht aan een integere en open cultuur binnen Zeeuwland, waarbinnen ruimte is voor reflectie en tegenspraak. De integriteitscode Samen werken aan integriteit en de Meldregeling zijn hiervoor de basis. De bestuurder en de leden van de RvC hebben daarbij een voorbeeldfunctie in hun gedrag en de cultuur die wordt uitgedragen. Wij zijn ons daarvan bewust en spreken elkaar daarop aan. Raad en bestuur gunnen elkaar
Het jaargesprek heeft ook dit maal het doel gehad om het komend jaar 2026 door te spreken en enkele persoonlijke resultaatafspraken te maken met de directeur-bestuurder. Als RvC hebben we alle vertrouwen in zijn ambities bij de invulling van deze rol.
2 Bestuurlijk verslag
42
voldoende ruimte en vrijheid om kritisch, onafhankelijk en open met elkaar samen te werken, met als doel te komen tot gezamenlijke opvattingen. Van alle medewerkers van de organisatie wordt verwacht dat zij een bijdrage leveren aan de gewenste organisatiecultuur. De raad ziet erop toe dat de bestuurder zich hiervoor voldoende inspant en laat de bestuurder periodiek verantwoording afleggen over gerichte activiteiten op dit vlak en eventuele geconstateerde afwijkingen van het gewenste gedrag. Dit doet de bestuurder in de managementrapportage die de raad drie keer per jaar ontvangt. De raad constateert dat integriteitsvraagstukken nadrukkelijk op de agenda’s van zowel de afdelingen als de raad zelf blijven staan. Om een beeld te kunnen vormen van de organisatiecultuur heeft de raad niet alleen contact met de bestuurder maar ook één keer per jaar met de ondernemingsraad. Daarbij ontmoet de raad ook de managers en medewerkers tijdens vergaderingen, bijeenkomsten en de jaarlijkse themamiddag.
(Her)benoemingen De commissarissen Coby Traas en Robèrt Gradus waren aftredend per 31 december 2024 en opnieuw benoembaar. Op 5 november 2024 heeft de raad besloten om beide commissarissen te herbenoemen, waarbij Coby Traas de rol van voorzitter bekleedt, per 1 januari 2025 voor een periode van 4 jaar. Er was in 2025 geen sprake van verdere (her)benoemingen in de RvC. Wel is gestart met de voorbereiding op de werving en selectie van twee nieuwe leden in 2026. Omdat de voorzitter van de remuneratiecommissie Mijke de Goederen één van de aftredende leden is, is haar rol in dit traject overgenomen door RvC-lid Marianne van den Hoek. In de tussen bestuurder Zeeuwland en SHZ in 2025 nieuw overeengekomen samenwerkingsovereenkomst is met instemming van de RvC bepaald dat de rol van de SHZ zich uitstrekt tot alle benoemingen van RvC-leden, ongeacht of deze op bindende voordracht zijn.
Verslag vanuit klankbordfunctie
De raad hecht grote waarde aan de rol van klankbord voor de bestuurder. Voor de leden betekent dit dat zij over de juiste kwaliteiten, kennis en netwerk beschikken om deze rol in te kunnen vullen. In iedere vergadering wordt aan de hand van de actualiteiten gesproken over gesignaleerde tendensen in de omgeving waarin Zeeuwland opereert. Met de bestuurder wordt van gedachten gewisseld over zijn opvattingen daarover. De raad staat de bestuurder bij met alternatieve beschouwingen en nieuwe invalshoeken die een bijdrage leveren aan uiteindelijk te maken keuzes en te nemen besluiten door de bestuurder.
Over de RvC Samenstelling Profielschetsen De raad werkt met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de RvC, gerelateerd aan het aantal leden van de raad, de samenstelling en de activiteiten. Hierin is onder andere opgenomen dat alle leden van de raad aan een aantal algemene functieeisen dienen te voldoen. Daarnaast is opgenomen dat in de raad diverse specifieke deskundigheden aanwezig moeten zijn om het brede spectrum van de woningcorporatie te kunnen overzien. De profielschets is gepubliceerd op de website van Zeeuwland. De profielschets en de hierin opgenomen competenties, deskundigheden en ervaringen zijn goed uitgebalanceerd en mede gebaseerd op de door de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) opgestelde criteria voor goed intern toezicht. De profielschets wordt elk jaar bekeken. Ten behoeve van de voorbereiding op de werving en selectie van twee nieuwe RvC-leden in 2026, is de profielschets in 2025 geactualiseerd, Verderop in deze paragraaf is in een schema weergegeven aan welk profiel de betreffende commissarissen in het verslagjaar voldoen. De RvC bestaat eind 2025 uit vijf leden, waarvan twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie.
2 Bestuurlijk verslag
43
Schema samenstelling en rooster van aftreden De RvC is als volgt samengesteld: Naam
Geboortejaar
Deskundigheidsgebied
Beroep/nevenfuncties
Mw. J.A. Traas (Coby)
1959
Zorg, welzijn, maatschappij, sociaal domein, regionale binding, samenleving
• • • •
1965
Juridische zaken, HR, organisatiekunde en governance
• Zelfstandig ondernemer organisatieadvies en interim-
Financiën en control
• Concerncontroller bij Stichting Trivire • Lid Raad van Commissarissen Woningbouwvereniging
Voorzitter RvC
Mw. M.L. de Goederen (Mijke) Vicevoorzitter RvC
Vice voorzitter Raad van Commissarissen Alwel Voorzitter Landschapspark Borsele Lid van de commissie extramuralisering GGZ Zeeland Lid Raad van Toezicht Samenwerkende Zorgboeren Zuid (SZZ)
management
• Diverse bezwaren- en geschillen commissies
Voorzitter selectie- en remuneratiecommissie Dhr. S. de Zeeuw (Stefan)
1981
Lid RvC
Heerjansdam
• Lid financiele commissie VTW
Voorzitter auditcommissie Dhr. R.A.M.M. Gradus (Robèrt)
1963
Lid RvC Lid auditcommissie
Volkshuisvesting, vastgoed, ICT, duurzaamheid, wijkontwikkeling
• • • • • •
Mw. A.A.C.M. van den HoekHuijbregts (Marianne)
1972
Lid RvC
• • • •
Maatschappelijke zetel
Eigenaar Farcha B.V. Lid Raad van Commissarissen Tiwos (tot 1 oktober 2025) Lid Raad van Commissarissen HW Wonen Lid Raad van Commissarissen LekstedeWonen (per 1 januari 2026) Voorzitter Raad van Commissarissen Helpt Elkander tot 1 januari 2026 (per 1 januari 2026 is Helpt Elkander gefuseerd met Wooninc.) Lid Raad van Commissarissen Wooninc. per 1 januari 2026 Mede-eigenaar Landbouwbedrijf C. van den Hoek CV Eigenaar Mariant Lid Raad van Beheer Royal Cosun Lid Cliëntenraad Prinses Máxima Centrum voor Kinderoncologie
De leden van de RvC zijn benoemd voor een periode van vier jaar. Herbenoeming is mogelijk, zolang de totale zittingsduur binnen de acht jaar blijft. Het rooster van aftreden ziet er als volgt uit: Naam
Datum benoeming
Datum herbenoeming
Einde huidige zittingstermijn
Mijke de Goederen
18-09-2018
18-09-2022
17-09-2026
Stefan de Zeeuw
18-09-2018
18-09-2022
17-09-2026
Coby Traas
01-01-2021
01-01-2025
31-12-2028
Robèrt Gradus
01-01-2021
01-01-2025
31-12-2028
Marianne van den Hoek-Huijbregts
01-01-2024
31-12-2027 (hernoembaar)
2 Bestuurlijk verslag
44
Coby Traas en Marianne van den Hoek-Huijbregts zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie. De raad bestaat met ingang van 1 januari 2025 uit drie vrouwen en twee mannen. De RvC streeft naar een zo goed mogelijke invulling van de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden volgens de profielschets. Een functie wordt ingevuld door de meest geschikte kandidaat, beoordeeld op onder andere: competenties, kennis, ervaring, geslacht, passend in het totale team, verankering in de lokale gemeenschap, etc.
Functioneren Integriteit en onafhankelijkheid Commissarissen melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct aan de voorzitter van de RvC en aan de overige leden van de raad. In 2025 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en/of de bestuurder betrokken waren. In 2024 is er vanuit de Aw een handreiking integriteit en fraude woningcorporaties 2024 gepubliceerd n.a.v. diverse fraudesignalen rondom facturering door aannemers. Deze is in 2025 meerdere keren binnen zowel de AC als RvC besproken. De raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de bestuurder en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn met het belang van Zeeuwland. Vanuit de aard van haar werkzaamheden onderhoudt Zeeuwland zakelijke relaties met een groot aantal partijen in de omgeving. De RvC is zich bewust van potentieel tegenstrijdige belangen die zich als gevolg van nevenfuncties kunnen voordoen. Op het moment dat een tegenstrijdig belang zich voordoet, neemt het betreffende lid niet deel aan de beraadslaging en stemming.
Aanspreekbaarheid De RvC hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid. Eenieder is uitgenodigd om zich tot de RvC te wenden als daartoe aanleiding is. De contactgegevens van de RvC staan op de website van Zeeuwland.
Meldingsplicht Er hebben zich in 2025 geen zaken voorgedaan die vallen onder de meldingsplicht voor de raden van commissarissen aan de Autoriteit woningcorporaties, zoals vastgelegd in de Woningwet.
volgende specifieke onderwerpen: • Invulling concerncontroller • Aanpassing procuratieregeling • Aanpassen van de algemene huurvoorwaarden ingangsdatum 1 januari 2025 • Managementrapport informatiebeveiliging • Anti-speculatiebeding bij woningverkoop d.d. 4 februari 2025 • Jaarverslag Regionale Klachtencommissie 2024 • Uitkomst onderzoek (hybride) warmtepompen ZWSW • Brief WSW beoordeling risicoprofiel d.d. 10 februari 2025 • Samenwerkingsovereenkomst la bastide romaine en Zeeuwland Hogeweg Burgh-Haamstede • Uitgangspunten huurverhoging 2025 • Maatregelen informatiebeveiligingsrisico • Kantooraanpassing • Kostenonderzoek reparatieonderhoud 2024 • Projectbesluit Plevierstraat Zierikzee, sloop met vervangende nieuwbouw • Definitieve accountantsstukken boekjaar 2024 • Keuze DAEB en niet-DAEB • Evaluatie en herziening van de managementrapportage (MaRap) • Stand van zaken ondernemingsstrategie • WSW borgingsplafond en borgbaarheid • Analyse Rijksbegroting • Evaluatie LIST Amsterdam • Reactie MT op managementletter Deloitte • WSW Beoordelingsbrief risicoprofiel d.d. 18 augustus 2025 met Toelichting • Begroting 2026 • Actualisatie AVG-beleid • Aw Toezichtsbrief 2025 d.d. 1 december 2025 De raad laat zich ook informeren door relevante stakeholders binnen en buiten de organisatie. De RvC zorgt er voor dat zelfstandig informatie wordt ingewonnen over de gang van zaken bij Zeeuwland.
Zo zijn er gesprekken met de ondernemingsraad, de SHZ en de externe accountant. De RvC ervaart de contacten met de SHZ en de ondernemingsraad als zeer belangrijk, omdat daarmee vanuit verschillende perspectieven informatie wordt verkregen over het functioneren van Zeeuwland. Wanneer agendapunten daar aanleiding toe geven, schuiven management en medewerkers van Zeeuwland aan bij een deel van de vergadering van de RvC. Ook organiseert de raad jaarlijks een werkbezoek samen met medewerkers, in 2025 met deelname van de wethouder Wonen van Gemeente Schouwen-Duiveland. Regulier onderhoudt het lid Marianne van den Hoek voorafgaand aan een RvC-vergadering informeel contact met de voorzitter van de huurdersorganisatie.
Informatievoorziening De RvC heeft met de bestuurder afspraken gemaakt over de informatievoorziening. De raad ziet erop toe dat de ontvangen informatie de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied en op het gebied van de dienstverlening aan de huurders van Zeeuwland. Om zijn taken goed te kunnen vervullen, heeft de raad zich in het verslagjaar mondeling en schriftelijk door de bestuurder laten informeren over de
De raad is van mening dat de planning- en controlcyclus van Zeeuwland goed functioneert en toereikende informatie genereert voor de toezichthoudende taak van de commissarissen. De ambities die in de ondernemingsstrategie zijn verwoord komen terug in het jaarlijkse activiteitenplan door middel van goed meetbare prestatie-indicatoren en er wordt bijgestuurd als daar aanleiding toe is. Hierover krijgt de raad drie keer per jaar informatie in de vorm van de managementrapportage.
2 Bestuurlijk verslag
45
Themamiddag
Permanente educatie
Op 2 september 2025 heeft de raad een themamiddag georganiseerd over conceptueel bouwen met de directeur-bestuurder, manager vastgoed en de projectleiders nieuwbouw. Zoals gemeld middels een werkbezoek aan een fabriek van modulaire nieuwbouwwoningen in Bruinisse en met deelname van de wethouder. Er werd stilgestaan bij de (mogelijke) effecten van conceptueel bouwen voor kwaliteit, prijs, doorlooptijd van het RO-proces, doorlooptijd van het bouwproces, keuzeproces van toekomstige bewoners en verschijningvorm.
De RvC stelt zich tot doel zich voortdurend te blijven ontwikkelen. Dit betekent dat zowel de RvC in zijn geheel, als de individuele commissarissen ruimte voor training en opleiding wordt geboden om het toezichthouden op een adequaat niveau te houden. In het verband van Zuidwest Samen worden voor commissarissen jaarlijks bijeenkomsten georganiseerd ten behoeve van permanente educatie. Daarnaast worden er vanuit de samenwerking BWZ thema-bijeenkomsten georganiseerd. Alle leden van de RvC voldoen aan het Reglement Permanente Educatie van de VTW. In het volgende overzicht zijn de in 2025 behaalde punten per commissaris vermeld. PE-punten vanuit het jaar 2024 zijn toegelicht in het jaarverslag van 2024.
Lidmaatschappen De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Naam
PE-norm 2025
PE-behaald 2025
Overschot / tekort 2024
Voldaan
Overschot / tekort 2025
Stefan de Zeeuw
5
23,5
+5
Ja
+5
Mijke de Goederen
5
6
+3
Ja
+4
Robèrt Gradus
5
13,5
+5
Ja
+5
Coby Traas
5
7,5
+5
Ja
+5
Marianne van den Hoek-Huijbregts
5
15,5
+5
Ja
+5
Vergoeding
De vergoeding van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de RvC en houdt daarbij rekening met maatschappelijke waarden en normen. De vergoeding voor zowel de voorzitter als de leden van de RvC is vastgesteld op een vast percentage van 100% van het maximale bedrag dat de beroepsvereniging VTW heeft vastgesteld en dat een (lager) afgeleide is van de WNT-regeling (‘Beroepsregel honorering commissarissen’ uit 2017). Door het hanteren van een vast percentage zal de vergoeding op een objectieve wijze jaarlijks worden aangepast conform de ontwikkelingen van de VTW-regeling. Eens in de drie jaar wordt dit door de RvC geëvalueerd. In 2024 is het bezoldigingsbeleid geëvalueerd. De vergoeding is niet gekoppeld aan de prestaties van Zeeuwland. Dit is een voorwaarde om het onafhankelijk functioneren van de RvC te waarborgen.
De leden van de RvC ontvangen geen vaste onkostenvergoeding. Naast de vergoeding stelt Zeeuwland middelen ter beschikking voor activiteiten op het gebied van professionalisering en deskundigheidsbevordering (permanente educatie), evaluatie en onbelaste kosten die de individuele commissaris maakt uit hoofde van zijn/haar functie bij Zeeuwland. Ten slotte is er een vergoeding voor reiskosten die gelijk is aan de vergoeding die de cao toekent aan medewerkers. De corporatie voldoet ook de kosten voor de aansprakelijkheids- en rechtsbijstandsverzekering die zij heeft afgesloten voor de commissarissen in verband met het uitoefenen van de functie. Over 2025 hebben de commissarissen de volgende vergoeding (opgesteld volgens het bezoldigingsbeleid en de Wet Normering Topinkomens) ontvangen:
Naam
Functie
Vergoeding
Coby Traas
Voorzitter
€ 24.720
Mijke de Goederen
Lid
€ 16.480
Stefan de Zeeuw
Lid
€ 16.480
Robèrt Gradus
Lid
€ 16.480
Marianne van den Hoek-Huijbregts
Lid
€ 16.480
2 Bestuurlijk verslag
46
Vergaderingen, overig
Op een aantal momenten is de vergadering gekoppeld aan een overleg met de accountant of de huurdersorganisatie.
Vergader- en besluitenschema De RvC is in het afgelopen jaar zevenmaal bijeen geweest voor een reguliere of ingelaste vergadering. Bij alle vergaderingen heeft een vooroverleg plaatsgevonden waar alleen de commissarissen aan deelnemen.
De belangrijkste besluiten die de RvC in 2025 heeft genomen en de belangrijkste onderwerpen die zijn besproken tijdens de vergaderingen zijn in de volgende tabel opgenomen:
Datum
Overleg
Onderwerp
Mededeling
21 januari
Reguliere vergadering
Honorering RvC 2025
Vaststelling
Reglement financieel beleid en beheer
Goedkeuring
Investeringsreglement
Goedkeuring
Treasuryreglement
Goedkeuring
Concept jaarverslag RvC 2024
Bespreking
Beoordeling bestuurder
Bespreking
Vorming- en trainingsbehoefte
Bespreking
Investeringsvoorstel De Tienden, Zoutelande
Goedkeuring
Jaarverslag RvC 2024
Vaststelling
Managementrapportage 3e periode 2024 en projectenrapportage
Bespreking
Risicomanagementrapportage
Bespreking
Correspondentie AW rechtmatigheid
Bespreking
Visitatiememo
Bespreking
Stand van zaken ondernemingsstrategie
Bespreking
Jaarverslag 2024 Stichting Zeeuwland inclusief bestuursverslag, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening
Goedkeuring
Accountantsverslag
Bespreking
Gesprek met Deloitte buiten aanwezigheid bestuur
Bespreking
Ondernemingsstrategie
Bespreking
Samenwerkingsovereenkomst SHZ en Zeeuwland
Goedkeuring
Effecten voorjaarsakkoord huurbevriezing
Bespreking
Managementrapportage 1e periode 2025 en projectenrapportage
Bespreking
Risicorapportage
Bespreking
18 maart
27 mei
1 juli
Reguliere vergadering
Reguliere vergadering
Reguliere vergadering
2 Bestuurlijk verslag
47
Datum
2 september
28 oktober
Overleg
Reguliere vergadering
Reguliere vergadering
Onderwerp
Mededeling
Visitatiememo
Bespreking
Financiële uitgangspunten begroting 2026 en meerjarenbegroting 2026-2035
Goedkeuring na positief advies van de auditcommissie
Biedingen 2026 gemeente Veere, Vlissingen en SchouwenDuiveland
Goedkeuring
Investeringsvoorstel Gapinge en Grijpskerke
Goedkeuring
Investeringsvoorstel Oost-Souburg
Goedkeuring
Indiensttreding concern-controller
Goedkeuring
Aanpassing samenwerkingsovereenkomst SHZ en Zeeuwland
Goedkeuring
Strategische personeelsplanning
Bespreking
Koersplan Zeeuwland “Een thuis voor iedereen”
Goedkeuring
Aankoop woningen Woongoed Middelburg
Bespreking
Werving en selectie nieuwe commissarissen
Bespreking
Themabespreking modulair bouwen versus traditioneel bouwen
Voorlichting en bespreking op locatie
Managementrapportage 2e periode 2025 en projectenrapportage
Bespreking
Risicorapportage
Bespreking
Visitatiememo
Bespreking
Investeringsvoorstel Zierikzee
Goedkeuring
Investeringsvoorstel Vrouwenpolder
Goedkeuring
Aanvullend investeringsvoorstel verhuur gereed maken woningen Koudekerke
Goedkeuring
Investeringsvoorstel verbouwing en onderhoud kantoor Zeeuwland
Goedkeuring
Investeringsvoorstel aankoop woningen Woongoed Middelburg
Goedkeuring
Ondersteuning RvC door werkorganisatie
Bespreking
Proces benoeming commissarissen
Bespreking
Portefeuillestrategie
Bespreking
Profielschets RvC
Vaststelling
2 Bestuurlijk verslag
48
Datum
Overleg
Onderwerp
Mededeling
11 december
Reguliere vergadering
Begroting 2026, inclusief financiële meerjarenbegroting 2026-2040 en treasuryjaarplan 2026
Goedkeuring na positief advies auditcommissie
Managementletter 2025 externe accountant en reactie managementteam
Bespreking
Jaarplan controller 2026
Goedkeuring na positief advies auditcommissie
Verbindingenreglement
Goedkeuring na positief advies auditcommissie
Honorering RvC 2026
Vaststelling
Investeringsvoorstel Bruinisse
Goedkeuring
Voorbespreking kennismaking accountmanager WSW
Bespreking
Overleg met huurdersorganisatie SHZ De raad overlegt jaarlijks met de SHZ over de samenwerking tussen de SHZ en de bestuurder van Zeeuwland. De gesprekken verlopen in een constructieve sfeer waarbij ruimte is om diverse onderwerpen te bespreken. Dit verslagjaar heeft het overleg plaatsgevonden op 28 oktober waarbij er door SHZ een presentatie is gegeven over duurzaamheid en bestuurder Zeeuwland en SHZ een nieuwe samenwerkingsovereenkomst ondertekenden. In deze samenwerkingsovereenkomst is de rol van SHZ bij werving & selectie van alle leden van de RvC verankerd. Jaarlijks is er ook ruimte voor een informele ontmoeting tijdens de bewonerscommissiedag. Deze is op 22 mei 2025 bezocht door een aantal leden van de RvC. De huurderscommissaris heeft regelmatig telefonisch afstemmingsoverleg met de voorzitter van de SHZ
Overleg OR De RvC heeft op 18 maart 2025 het jaarlijks overleg gehad met de ondernemingsraad zonder aanwezigheid van de bestuurder. In het overleg is onder andere gesproken over de rol van de OR bij de werving van de nieuwe directeur-bestuurder, de organisatieontwikkeling en de ervaringen van de verschillende samenwerkingsverbanden (BWZ, Zuidwest Samen, Gemeenten). Zowel de RvC als de ondernemingsraad ervaren dit jaarlijkse contact als zeer positief.
2 Bestuurlijk verslag
49
2.5 Verbindingen Samenwerking met externe partijen maakt het soms noodzakelijk activiteiten onder te brengen in dochterondernemingen. De verbindingen die Zeeuwland is aangegaan voldoen aan de relevante wet- en regelgeving en dragen bij aan de doelstellingen en ambities van Zeeuwland.
De Weverij
Het belang van Zeeuwland in C.V. de Weverij is 35,5%. Ter versterking van de culturele functie van de locatie rondom de Nieuwe Kerk in Zierikzee is in 2010 besloten te investeren in een podiumvoorziening aan het Kerkhof 3 in Zierikzee. Samen met stichting Renesse heeft Zeeuwland hiervoor stichting De Weverij opgericht. Stichting De Weverij heeft als doel het bevorderen van culturele, educatieve, muzikale en sportieve activiteiten in de gemeente Schouwen- Duiveland. Stichting De Weverij is de beherend vennoot van De Weverij C.V. De exploitatie vindt plaats binnen De Weverij C.V. Zeeuwland en stichting Renesse zijn de stille vennoten binnen de C.V. De stille vennoten hebben beiden een belang van 35,5% in de C.V. De beherend vennoot Stichting De Weverij heeft een belang van 29%.
Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland
Zeeuwland is ten behoeve van de exploitatie van woonwagen(standplaatsen) aangesloten bij stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland. Op basis van het aantal verhuureenheden heeft Zeeuwland in 2025 een belang van 7,2% in de stichting. Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland is een organisatie met als doel het verhuren, beheren en exploiteren van huurwoonwagens en standplaatsen in Zuidwest-Nederland. Hieronder kan verstaan worden het bieden van kwalitatief verantwoorde huisvesting aan woonwagenbewoners binnen het werkgebied, waarbij de bevordering van de integratie en normalisatie van de doelgroep en hun huisvesting in het maatschappelijke verkeer voorop staat. Door veranderingen in wet- en regelgeving (in casus de uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens en de wijziging van artikel 1 van de Woningwet) waarbij zowel de standplaats als de woonwagen als erkende woonvormen zijn vermeld, heeft de stichting haar volkshuisvestelijke visie geactualiseerd. Hieruit blijkt dat er vraag is naar nieuwe standplaatsen in de regio. Op verzoek van de stichting heeft een advocatenkantoor advies uitgebracht waarin verschillende scenario’s zijn uitgewerkt met betrekking tot toekomstige investeringen in nieuwe standplaatsen en woonwagens.
Er is door de stichting gekozen voor het scenario waarbij de investering voor de uitbreiding voor rekening komt van de corporatie in wiens gebied de uitbreiding plaatsvindt. Het beheer van de uitbreidingen wordt gedaan door de stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland. In 2025 heeft de stichting haar meerjaren liquiditeitsbegroting geactualiseerd. Hieruit blijkt dat de stichting vanaf 2029 te maken krijgt met tekorten in het werkkapitaal. Het tekort bedraagt tot 2040 cumulatief € 19 miljoen. Het tekort ontstaat enerzijds omdat de stichting structureel hogere lasten heeft dan inkomsten (negatieve operationele kasstroom) en anderzijds omdat de stichting moet investeren in de vervanging van bestaande woonwagens. De stichting wil het tekort dekken door de deelnemende corporaties vanaf 2029 een jaarlijkse bijdrage te vragen. Voor Zeeuwland bedraagt deze bijdrage circa € 70.000 vanaf 2029 en circa € 180.000 vanaf 2034.
Coöperatie Smart Finance BA (beperkte aansprakelijkheid)
Zeeuwland neemt met een aantal andere corporaties deel in Coöperatie Smart Finance BA, in verband met de deelname aan Starters Renteregeling. Coöperatie Smart Finance BA is 100% eigenaar van Social Finance N.V. Coöperatie Smart Finance heeft ten gunste van Social Finance N.V. een instandhoudingsverklaring afgegeven. De aansprakelijkheid voor de deelnemers is beperkt tot de bijdrage die gerelateerd is aan de woningen die voor de betreffende deelnemer door Social Finance zijn gefinancierd. Vanaf 1 juli 2016 is de aanbieding van woningen met de Starters Renteregeling, als gevolg van dalende interesse in het product, door Social Finance gestopt. Lopende overeenkomsten worden wel nog door Social Finance behandeld. Ultimo 2025 zijn er nog drie woningen met een lopende Starters Renteregeling die eerder door Zeeuwland zijn verkocht.
Zuidwestwonen (kosten voor gemene rekening)
Op 28 maart 2019 heeft Zeeuwland een overeenkomst gesloten met zeven Zeeuwse en West-Brabantse woningcorporaties. Samen vormen deze corporaties Zuidwestwonen. De samenwerking is aangegaan om de bemiddeling van vrijkomende woonruimten en garages in het werkgebied van de deelnemende corporaties zo efficiënt en effectief mogelijk te laten verlopen. De opbrengsten en kosten die zijn gemoeid met het beheer van de werkorganisatie van Zuidwestwonen worden onder de deelnemende corporaties verdeeld op basis van een vooraf overeengekomen verdeelsleutel.
Samenwerkingsverband Zuidwest Samen
Zeeuwland werkt intensief samen met andere corporaties in het samenwerkingsverband Zuidwest Samen. De samenwerking is georganiseerd op verschillende onderdelen en thema’s, zoals woonruimtebemiddeling (Zuidwestwonen), inkoop, ICT, verzekeringen, HRM (Zuidwestsamen Werkt) en Permanente Educatie (PE).
Samenwerking BWZ
Zeeuwland werkt met Beveland Wonen en Woongoed Middelburg samen in de samenwerking BWZ. Dit heeft geleid tot een aantal onderwerpen en projecten die door regiegroepen worden uitgewerkt. Deze zijn eerder beschreven in het programma Organisatieontwikkeling.
2.6 Managen van risico’s Zeeuwland heeft te maken met een veelheid aan onzekere gebeurtenissen (zowel intern als extern) die van invloed zijn op het al dan niet realiseren van haar doelstellingen. Het lopen van risico is onlosmakelijk verbonden met het ondernemen van activiteiten. Zonder het nemen van risico’s zal Zeeuwland haar doelstellingen niet kunnen realiseren. Met risicomanagement willen we deze risico’s zodanig beheersen dat deze binnen onze risicobereidheid vallen. Daarmee hebben we meer zekerheid dat we onze doelen behalen en waarborgen we de financiële stabiliteit en de bescherming van onze reputatie. Risicomanagement is daarmee een belangrijk instrument voor sturing en beheersing. Risicomanagement maakt dan ook deel uit van onze besluitvorming en is geïntegreerd in onze bedrijfsprocessen.
2 Bestuurlijk verslag
50
Risicocultuur
Zeeuwland ziet risicomanagement als een continu proces, waarbij de dialoog over doelen in combinatie met risico’s zorgt voor het houden van een actueel beeld van de risico’s. Om de dialoog niet beperkt te houden tot het managementteam werken we met risico-eigenaren. De risico-eigenaren zijn verantwoordelijk voor het risico en rapporteren hierover. Eigenlijk vinden we dat iedereen die werkt bij Zeeuwland een risico-eigenaar is. Want, bij iedere activiteit die we doen, komen we risico’s tegen en maken we afwegingen. We vinden het hierbij belangrijk dat medewerkers zich bewust zijn van de risico’s en dat zij ook zonder angst kunnen praten over opgetreden risico’s. Kortom een positieve risicocultuur.
Soorten risico’s
Zeeuwland ziet zich geconfronteerd met verschillende typen risico’s. Per type hanteren we een specifieke beheersing. • Te accepteren risico’s; kennen externe bronnen en ontstaan daarmee buiten de invloedsfeer van Zeeuwland. De impact is nog laag en de mate van beïnvloedbaarheid vanuit Zeeuwland is beperkt. Beheersing van de risico’s richt zich op het volgen van de ontwikkelingen in het risico, zodat we tijdig weten of dit risico een grotere impact gaat krijgen. • Externe risico’s; kennen externe bronnen en ontstaan daarmee buiten de invloedssfeer van Zeeuwland. De impact is hoog en de mate van beïnvloedbaarheid vanuit Zeeuwland is beperkt. Beheersing op de oorzaken is niet mogelijk. Zeeuwland richt zich vooral op de beheersing van de gevolgen. We volgen de ontwikkelingen binnen deze risico’s en houden waar nodig buffers aan en bespreken alvast waar we onze aanpassingen in de strategie of organisatie kunnen maken als een verandering een feit is. • Strategische risico’s; hebben te maken met onzekerheid bij het maken van keuzes door Zeeuwland om haar doelstellingen te behalen. De beïnvloedbaarheid is groot en de impact van deze risico’s is hoog. Beheersing van deze risico’s doen we door de kans te verkleinen dat het mis gaat en de impact te beperken. Deze risico’s wegen we mee bij besluitvorming en maken hier gebruik van scenario’s.
• Te voorkomen risico’s; deze risico’s komen vaak voor in de operationele processen en zijn goed beheersbaar. We kunnen hier geen strategisch voordeel behalen. Deze risico’s moeten gewoon beheerst worden, maar wel tegen acceptabele kosten. Dit doen we door opstellen, onderhouden en optimaliseren van de werkprocessen.
mogelijk afdekken. Dit wordt ook sterk ingegeven door de van toepassing zijnde wetgeving en de (strikte) interpretatie van de wetgeving door de toezichthouder(s). Omdat Zeeuwland ook in de verre toekomst nog een corporatie wil zijn die kwalitatief goede huurwoningen voor de doelgroep kan realiseren voor een betaalbare huurprijs streven we naar een duurzaam verdienmodel. Op alle andere doelstellingen zijn we bereid om meer risico te lopen en beperken we de impact. De risicobereidheid behelst dat de risico’s die in de oranje of rode zone zitten door grote kans en/of grote impact zodanig worden beheerst dat ze de realisatie van de organisatiedoelstellingen niet in gevaar kunnen brengen. We reduceren ook de kans om verrast te worden door onvoorziene omstandigheden. Gemiddeld genomen hebben we een neutrale (modaal) risicofilosofie, we wegen risico’s en kansen tegen elkaar af, en nemen dan een besluit.
Risicobereidheid
Zeeuwland heeft maatschappelijke doelstellingen en is niet bereid een hoog risico te lopen om een hoog rendement te halen. Het rendement dient de continuïteit van Zeeuwland en behoeft slechts geoptimaliseerd te worden om de maatschappelijke taak zo goed mogelijk te kunnen doen. We bezien risico’s in relatie tot onze doelstellingen. De risicobereidheid is geformuleerd door bestuurder en raad van commissarissen. Onze belangrijkste strategische kwantitatieve signaalwaarde is onze visie op een duurzaam verdienmodel en de minimale eisen die we daaraan stellen met het compartimentenmodel. Met behulp van scenario analyses bepalen we of we met ons gevoerde beleid voldoende financiële buffer hebben om de externe risico’s (inflatie, stijgende rente etc.) te kunnen opvangen. We zijn avers van risico’s op het gebied van de financiële continuïteit, we zullen dus de risico’s die die doelstelling bedreigen zoveel als 2 Bestuurlijk verslag
51
Risico’s en onzekerheden in het verslagjaar die een belangrijke impact hebben gehad
Onze risico-eigenaren beheren eind 2025 samen actief 25 risico’s. In 2025 is iedere vier maanden gerapporteerd over de voortgang van de strategische risico’s. Geïdentificeerde risico’s worden gewogen op kans, financiële impact of op het imago van Zeeuwland. We gaan uit van onderstaande kans- en impactschalen: Klasse
Kans
Gevolg financieel*
Gevolg reputatie
0 NVT
risico is er niet meer
geen financiële schade
geen schade
1 ZEER KLEIN
eens in de 10 jaar
< € 10.000
één stakeholder
2 KLEIN
eens in de 5-10 jaar
10.000 < € < 100.000
lokale reikwijdte (plaatselijk)
3 AANNEMELIJK/ GEMIDDELD
eens in de 2-5 jaar
100.000 < € < 500.000
regionale reikwijdte
4 GROOT
eens in de 1-2 jaar
500.000 < € < 1.000.000
provinciale reikwijdte
5 ZEER GROOT
>1 keer per jaar
> € 1.000.000
landelijke reikwijdte
* Gevolg financieel wordt bepaald op basis van een 10-jaars begrotingsperspectief. De tien belangrijkste risico’s in 2025 zijn opgenomen in onderstaande tabel. Risico
Impact
Kans
Maatregelen
We kunnen onze geplande projecten niet meer uitvoeren.
Groot (financieel)
Groot
• Visie op duurzaam verdienmodel en
Raakt ambitie: voldoende betaalbare woningen
Gemiddeld (financieel)
Raakt ambitie: goede organisatie
Groot (reputatie)
Politieke onvoorspelbaarheid (door kabinetsformatie en opportunisme).
Zeer groot (financieel)
We spannen ons onvoldoende in voor de huisvesting van statushouders. Raakt ambitie: goede organisatie
prijswijzigingen.
• Risico’s stikstof en flora en fauna tijdig inzichtelijk brengen
We worden gehackt.
Raakt ambitie: voldoende betaalbare woningen en duurzaam en kwalitatief goed wonen
compartimentenmodel.
• Continu analyseren en bespreken van de voorgestelde
Groot (reputatie)
• • • •
in projectfasen. Passende vorm van aanbesteden. Innovaties onderzoeken. Markt volgen. Raamovereenkomsten.
Aannemelijk
• • • • •
Continuïteitsplan/ calamiteitenplan. Taskforce informatiebeveiliging. Bewustwordingsprogramma intensiveren. 24/7 monitoring op ongebruikelijke transacties. Diverse technische maatregelen.
Aannemelijk
• Scenario-analyse meerjarenbegroting (waken voor
Aannemelijk
• Huisvesting statushouders als kpi opnemen in de
Klein (reputatie)
Klein (financieel) Groot (reputatie)
wendbaarheid).
managementrapportage.
2 Bestuurlijk verslag
52
Risico
Impact
Kans
Maatregelen
De overheid stelt de duurzaamheidseisen bij (nog scherper voor corporaties door eigen doelen overheid of Europese doelstellingen).
Groot (financieel)
Aannemelijk
• Uitvoeren duurzaamheidsbeleidsplan. • Toetsen van de maatregelen aan de minimale isolatie-eis
Gemiddeld (reputatie)
van een woning.
• Pilot isolatiestandaard. • Kernsessies vastgoedstrategie.
Raakt ambitie: duurzaam en kwalitatief goed wonen Huurdersvertegenwoordiging sluit onvoldoende aan bij de achterban (door onvoldoende contacten met huurders).
Zeer klein (financieel)
Aannemelijk
• Organiseren van bijeenkomsten in verschillende kernen • • • •
Gemiddeld (reputatie)
Raakt ambitie: maatschappelijk verbinder
• Zeeuwland moet Europees gaan aanbesteden.
Zeer klein (reputatie)
Aannemelijk
Raakt ambitie: goede organisatie
we risico lopen als de aanbestedingsplicht er komt. voor terugwerkende kracht effect van de plicht.
Groot (financieel)
Klein
• Opstellen en actualiseren liquiditeitsplanning. • Zorgen voor een kredietlijn (roll-over lening).
Klein
• Bewoners van woningen voor 1994 goed informeren
Gemiddeld (reputatie)
Asbest calamiteit
Klein (financieel)
Raakt ambitie: goede organisatie
Groot (reputatie)
Kosten van vreemd vermogen stijgen (door stijgende rente).
Groot (financieel)
Raakt ambitie: goede organisatie
• Inventariseren van de lopende projecten en bepalen waar • De aanbestedingsdocumenten juridisch op orde brengen
Raakt ambitie: goede organisatie. Geen liquiditeiten beschikbaar, geen externe lening kunnen aantrekken.
door de SHZ. SHZ bezoekt jaarlijks alle bewonerscommissies. Samenwerkingsovereenkomst jaarlijks evalueren. Opmaken van een activiteitenplan en begroting. Leden van de SHZ nemen deel aan klankbordgroepen waar gewenst. SHZ voorzien van kennis en ondersteuning waar nodig.
Gemiddeld (reputatie)
Scenario analyse
Jaarlijks bij het opstellen van de financiële meerjarenprognose voeren we een scenario analyse uit. Bij de begroting 2025-2034 zijn de volgende scenario’s (individueel) doorgerekend: • huurverhoging 2025 4,5%; • bouw- en onderhoudskosten +1,0%; • looninflatie + 1,0%; • hogere rente + 1,0%; • lagere rente – 1,0%; • halvering aantal verkopen. De scenario analyse wijst uit dat het scenario van 1% hogere rente ervoor zorgt dat een ICR van 1,4 niet meer gehaald wordt vanaf 2033. De loan-tovalue blijft in alle scenario’s voldoen aan maximaal 85%. Het compartimentenmodel, wat Zeeuwland gebruikt om te beoordelen of we binnen de
• • • • • Aannemelijk
conform het asbestbeleid. Asbestbeleid en proces up-to-date maken en houden. Cursus toezicht op asbest saneren organiseren. Cursus asbestherkenning opfrissen. Periodiek overleg asbestbeheergroep. Goede afspraken met asbest partijen (saneerder, inventarisatie en laboratorium).
• Periodiek opstellen en actualiseren van een meerjaren treasuryplanning.
• Scenario-analyse meerjarenbegroting. • Bespreken marktrente ontwikkelingen in treasurycommissies.
financiële kaders van ons duurzaam verdienmodel blijven, laat bij de scenario’s zien dat het tekort fors toeneemt bij een stijgende rente, een hogere stijging van de bouw- en onderhoudskosten met structureel 1,0% en als de verkopen maar voor 50% gerealiseerd worden. De leningenportefeuille neemt in alle scenario’s meer toe dan binnen het duurzaam verdienmodel is toegestaan. Dit ontstaat met name door de grote nieuwbouwopgave waar Zeeuwland in de komende jaren aan werkt. De scenario’s stijgende rente en extra stijging van onderhoudskosten leiden ertoe dat vanaf 2026 onrendabele investeringen, zoals de investeringen in duurzaamheid, betaald moeten worden door het aantrekken van externe financiering. Mogelijkheden om bij te sturen zijn er wel de komende jaren, maar die hebben dan wel direct impact op de realisatie van de nieuwbouwopgave of duurzaamheidsdoelstellingen.
2 Bestuurlijk verslag
53
Operationele risicobeheersing
Risico’s in de operationele processen kunnen we goed voorkomen door processen hierop in te richten. We hebben voor ieder proces een proceseigenaar, die is verantwoordelijk voor de juiste inrichting, bewaking van de juiste uitvoering en verbetering. Ook hebben veel processen een verbeterteam waarin met de procesverbeteraar actief gewerkt wordt aan verbeteringen op basis van gerealiseerde resultaten. Het verbeterteam wordt ingezet bij bijvoorbeeld digitalisering van een proces of analyse en verbetering van de klanttevredenheid.
Compliance
Woningcorporaties kennen een sterke afhankelijkheid van wet- en regelgeving. Deze wet- en regelgeving is divers van aard, complex en aan verandering onderhevig. Vanuit de compliance functie ligt de focus op naleving van deze wet- en regelgeving. Het compliance risico maakt expliciet onderdeel uit van het risicomanagementbeleid. Elke manager is verantwoordelijk voor het reageren op de compliance risico’s in zijn resultaatgebieden, dit is onderdeel van het afdelingsoverleg. Relevante wijzigingen in wet- en regelgeving worden actief, minimaal drie keer per jaar, onder de aandacht gebracht bij de verantwoordelijke medewerkers en de managers. Hiervoor gebruiken we een overzicht dat periodiek beschikbaar wordt gesteld binnen de BWZ samenwerking. De risico-eigenaren zijn ook een belangrijk onderdeel van de tijdige signalering van wijzigingen in de wet- en regelgeving. Zij overleggen drie keer per jaar met elkaar en signaleren en borgen samen wijzigingen met een hoog risico.
Frauderisicoanalyse
We hebben een frauderisicoanalyse die jaarlijks geactualiseerd wordt met het management en besproken met de auditcommissie. De risico’s zijn voorzien van beheersmaatregelen.
2 Bestuurlijk verslag
54
2.7 Financiële continuïteit Het verslagjaar 2025 is afgesloten met een positief resultaat van € 68,8 miljoen na belastingen. Over 2024 was het resultaat € 109,5 miljoen voordelig. Omschrijving
Zeeuwland heeft de tot haar beschikking staande middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting en aan de prestatievelden zoals genoemd in de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv). In de volgende tabel zijn de baten en lasten op hoofdniveau samengevat (bedragen x € 1.000). Jaarrekening 2025
Jaarrekening 2024
Jaarrekening 2023
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
18.752
16.623
18.960
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
3.018
1.816
1.658
-43.096
101.339
-3.066
652
253
0
Overige organisatiekosten
-1.274
-1.257
-1.470
Leefbaarheid
-971
-860
-787
Bedrijfsresultaat
-22.919
117.914
15.295
Saldo financiële baten en lasten
-5.557
-5.359
-5.312
Resultaat voor belastingen
-28.476
112.555
9.983
4
8
0
Belastingen
-1.917
-3.021
-3.180
Resultaat na belastingen
-30.389
109.542
6.803
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten
Resultaat deelnemingen
In de resultaten is een aantal bijzondere posten opgenomen die per jaar aanzienlijk kunnen verschillen. In het volgende overzicht is uitgegaan van het resultaat na belastingen. Dit resultaat wordt voor drie bijzondere
Omschrijving
posten geschoond, waardoor een betere vergelijking gemaakt kan worden met het resultaat van het voorgaande jaar (bedragen x € 1.000).
Jaarrekening 2025
Jaarrekening 2024
Jaarrekening 2023
Resultaat na belastingen
-30.389
109.542
6.803
1. Af: Resultaat op verkoop woningen
-3.018
-1.816
-1.658
2. Bij: Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
43.096
-101.339
3.066
3. Bij: Belastingen
1.917
3.021
3.180
Resultaat geschoond voor waardeveranderingen in vastgoedportefeuille, resultaat op verkoop en belastingen.
11.606
9.408
11.391
2 Bestuurlijk verslag
55
Analyse van de resultatenrekening op hoofdlijnen
In verslagjaar 2025 zijn de resultaten opgenomen op basis van de zogenaamde functionele kostenindeling. Lasten worden hierbij geclassificeerd op basis van hun functie als onderdeel van de kostprijs van een bepaalde functie. Voor zover niet rechtstreeks toe te rekenen worden organisatorische kosten verdeeld door middel van een kostenverdeelstaat. De door Zeeuwland gehanteerde kostenverdeling is in de jaarrekening 2025 op enkele onderdelen aangepast aan de actuele situatie. Dit heeft te maken met werkzaamheden die veranderen, nieuwe functies of functies die anders zijn ingevuld etc. De verdeling sluit na deze aanpassingen aan bij de actuele situatie.
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille valt € 2,2 miljoen hoger uit dan in 2024.
• De huuropbrengsten vallen € 2,5 miljoen hoger uit. De huren van de gereguleerde woningen nemen als gevolg van de reguliere huurverhoging met € 1,8 miljoen toe. De huren van de geliberaliseerde woningen nemen als gevolg van de reguliere huurverhoging met € 0,2 miljoen toe. De huren van de bedrijfsruimten nemen als gevolg van de reguliere huurverhoging met € 0,1 miljoen toe. De harmonisatie bij nieuwe verhuringen resulteerde per saldo in € 0,3 miljoen meer huur. Opgeleverde nieuwbouw in Zierikzee, Burgh Haamstede, Dreischor, Serooskerke en Oost-Souburg leidde tot circa € 0,5 miljoen meer huuropbrengsten. De huurderving voor leegstand en oninbaarheid valt in 2025 € 0,4 miljoen hoger uit dan in 2024.
• De onderhoudslasten vallen € 0,2 miljoen hoger uit. De lasten voor planmatig onderhoud zijn € 0,5 miljoen hoger dan in 2024, voornamelijk als gevolg van door de aannemers doorgevoerde prijswijzigingen. Het reparatie-onderhoud is € 0,7 miljoen lager, als gevolg van een afname van vochtmeldingen en een ingezet traject om de kosten te beheersen. De toegerekende organisatiekosten vallen € 0,4 miljoen hoger uit in verband met toegenomen organisatiekosten en beperkte aanpassingen in de kostenverdeelstaat.
• De overige directe operationele lasten exploitatie bezit vallen € 0,1 miljoen hoger uit. De post lokale belastingen is € 0,1 miljoen hoger ten opzichte van 2024, met name als gevolg van de toename van de WOZ waarden en de hiermee samenhangende onroerende zaakbelastingen en waterschapslasten.
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Het netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille valt € 1,2 miljoen hoger uit dan in de jaarrekening 2024. Er zijn 42 woningen verkocht in 2025 (inclusief 5 doorverkoop VOV) ten opzichte van 25 in 2024 (inclusief 1 doorverkoop VOV). De gemiddelde verkoopopbrengst viel hoger uit (€ 263.000 in 2025, ten opzichte van € 259.000 in 2024), de gemiddelde marktwaarde (lees boekwaarde) van de verkochte woningen viel ook hoger uit (€ 170.000 in 2025 ten opzichte van € 167.000 in 2024).
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille bedraagt in 2025 € 43,1 miljoen nadelig ten opzichte van een waardeontwikkeling van € 101,3 miljoen voordelig in de jaarrekening 2024, een minder positieve waardeontwikkeling van € 144,4 miljoen.
• In 2025 is de waarde van het vastgoed in exploitatie (commercieel
•
•
en sociaal) met in totaal € 27,8 miljoen afgenomen, terwijl de waarde van het vastgoed in exploitatie in 2024 met € 108,9 miljoen was toegenomen, de toename van de waarde in 2025 is dus € 111,7 miljoen minder. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door de parameters in de “basis” marktwaardering. Deze zijn door Zeeuwland slechts beperkt beïnvloedbaar. Het gaat dan voornamelijk om mutatie van WOZ-waarden, aanpassingen van de disconteringsvoet, mutaties in objectgegevens en methodische wijzigingen in het handboek. In 2025 hebben er desinvesteringen plaatsgevonden (sloop) van woningen voor in totaal € 2,1 miljoen, terwijl de desinvesteringen in 2024 € 3,0 miljoen bedroegen, dit is een verschil van € 0,9 miljoen voordelig. De onrendabele investeringen in verschillende nieuwbouwprojecten en bestaand bezit zijn in 2025 € 13,8 miljoen en bedroegen in 2024 € 4,8 miljoen, een verschil van € 9,0 miljoen nadelig.
Leefbaarheid De kosten voor leefbaarheid vallen in 2025 € 0,1 miljoen hoger uit dan in 2024. Er worden veel leefbaarheidsprojecten uitgevoerd, waardoor ook de toerekening van organisatiekosten aan leefbaarheid in 2025 hoger uitvalt.
Saldo financiële baten en lasten De financiële lasten nemen in 2025 met € 0,2 miljoen toe ten opzichte van 2024. • De waarde van de woningen die zijn verkocht met de kopen naar wens formule zijn gewaardeerd op de balans als financieel vast actief. Jaarlijks verandert de waarde van de woningen en deze waarde wordt verantwoord bij de financiële baten en lasten. In 2025 is de toename van de waarde van deze woningen € 0,4 miljoen hoger dan in 2024. • De rente die we betalen over leningen die we hebben opgenomen van externe geldverstrekkers neemt in 2025 als gevolg van de toenemende lening portefeuille toe met € 0,6 miljoen ten opzichte van 2024.
Belastingen De in 2025 te betalen vennootschapsbelasting bedraagt € 1,9 miljoen ten opzichte van € 3,0 miljoen in 2024. De voornaamste oorzaak hiervan is de correctie van € 1,2 miljoen op de vennootschapsbelasting met betrekking tot belastingjaar 2018, waarin door Zeeuwland een onderhoudsvoorziening is gevormd. In 2025 is met de belastingdienst overeenstemming bereikt over deze voorziening.
Ontwikkeling na balansdatum In 2025 is een voorlopige overeenkomst gesloten voor de overname van 19 DAEB woningen en 1 niet-DAEB woning van Woongoed Middelburg. Deze woningen bevinden zich in het werkgebied van Zeeuwland (respectievelijk aan de Sandenburghlaan in Veere en Veldzigt in Oostkapelle). De woningen worden overgenomen door middel van een activa-passiva transactie, waarbij Zeeuwland naast de woningen ook een lening overneemt van Woongoed Middelburg. Met de belastingdienst is begin 2026 overeenstemming bereikt met betrekking tot deze transactie. Omdat de belastingdienst deze transactie ziet als taakoverdracht van Woongoed Middelburg aan Zeeuwland, is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De koopsom van de woningen bedraagt € 4,9 miljoen en de lening die Zeeuwland van Woongoed overneemt bedraagt
2 Bestuurlijk verslag
56
€ 3,1 miljoen, per saldo resteert € 1,8 miljoen. De overdracht van de woningen heeft plaatsgevonden op 27 februari 2026.
Ontwikkeling van de marktwaarde De waardering van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen vastgesteld en daarmee volgens de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag. In 2025 is de spanning op de woningmarkt hoog gebleven en de prijzen zijn opnieuw blijven
stijgen. Bestaande woningen zijn ook in Zeeland weer behoorlijk in waarde toegenomen. De NVM rapporteert over 2025 in Zeeland een stijging van circa 5,7%. Het handboek marktwaardering ziet aan de andere kant dat de risico’s in de woningmarkt toenemen en vertaalt dit in een stijgende disconteringsvoet. Daarnaast is er druk op de markthuren in de regio overig Zeeland. De marktwaarde van onze portefeuille neemt met 0,89% (€8,5 miljoen) licht af naar €949,6 miljoen.
Mutatie marktwaarde 2025 ten opzichte van 2024 Verloop marktwaarde 2024-2025 Bedragen (x 1000)
Verloop
Marktwaarde 2024
958.100
Parameter aanpassingen a.g.v. validatie handboek 2024¹
-49.500
Parameter aanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen¹
-22.400
Subtotaal parameteraanpassingen
-71.900
Voorraadmutaties²
3.200
Mutatie objectgegevens³
60.200
Marktwaarde 2025
949.600
1. De toename wordt veroorzaakt door de historische leegwaardestijging (+ €9.900), de stijging van de markthuur per saldo (+ €700), de macro economische ontwikkelingen als gevolg van lagere inflatiepercentages (+ €800) en de kosten van belastingen en verzekeringen (+ €200). De gestegen disconteringsvoet (-/- €66.600), de gestegen onderhouds- en beheerparameters (-/- €8.500), de ingerekende reguliere huurstijging (-/- €7.900) en de correctie concept en definitief handboek 2024 (-/- €300) zorgen voor een correctie op de waardestijging. Overige effecten zorgen per saldo voor de resterende afname (-/- €200). 2. De wijzigingen in de voorraad leiden tot een stijging van €3.200. De afname door verkoop en sloop van 108 eenheden bedroeg (-/- €13.700) en de toename door de oplevering van 111 eenheden bedroeg ( + €16.900). 3. Mutaties in de objectgegevens leiden tot een stijging van €60.200. Deze stijging wordt veroorzaakt door een gestegen woz-waarde (+ €41.000), gestegen contracthuren. (+ €18.800), hogere maximale huren (+ €2.900), wijzigingen in complexdefinities (+ €2.900), toename van de leegstand (+ €1.300). De daling van de mutatiegraad (-/- €5.600) en de opname van achterstallig onderhoud (-/- 1.200) zorgen voor een correctie op de waardestijging). Overige effecten zorgen voor een toename (€100).
Van marktwaarde in verhuurde staat naar beleidswaarde
Tussen de twee waarderingsmethoden, beleidswaarde en marktwaarde in verhuurde staat, zitten verschillen in doelstellingen en uitgangspunten.
Bij de beleidswaarde wordt vooral gekeken naar de waarde van het vastgoed dat voortkomt uit het eigen beleid van Zeeuwland. De marktwaarde in verhuurde staat bepalen we op grond van de marktconforme inkomsten en uitgaven voor de komende 15 jaar plus de opbrengst van het uitponden (verkopen) na deze 15 jaar. De verschillen tussen marktwaarde en beleidswaarde bestaan uit beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit, beheer en de gehanteerde disconteringsvoet. De marktwaarde in verhuurde staat bedraagt in de jaarrekening 2025 €949,6 miljoen en de beleidswaarde €607,5 miljoen. Het verschil van €342,1 miljoen valt te verklaren door de verschillen in uitgangspunten tussen de marktwaarde en de beleidswaarde per onderdeel te nivelleren. Deze uitgangspunten worden hieronder toegelicht:
Beschikbaarheid De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed zal opbrengen in de markt, waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde te bepalen, berekenen we zowel een uitpondscenario als een doorexploitatiescenario, waarna we het vastgoed waarderen tegen de hoogste van deze twee scenario’s. In werkelijkheid zullen we het overgrote deel van ons bezit langdurig exploiteren en wordt in de beleidswaarde een correctie gemaakt op de complexen die in de marktwaardering worden uitgepond. De beschikbaarheid heeft in 2025 een waardeverhogend effect op de beleidswaarde. Deze ontwikkeling wordt veroorzaakt doordat in de marktwaardering 2025 veel meer woningen en parkeerplaatsen worden
2 Bestuurlijk verslag
57
gewaardeerd op het doorexploiteerscenario dan in 2024. In 2025 worden 91 complexen (woningen en parkeren) gewaardeerd op het doorexploiteerscenario (2024: 76 complexen). Deze ontwikkeling wordt veroorzaakt door de toename van de disconteringsvoet doorexploiteren (0,08%) en de toename van de disconteringsvoet bij uitponden (+0,92%). Als gevolg van de hogere disconteringsvoet (zowel absoluut als ook in de toename) bij uitponden blijft het aantal complexen met een uitponsscenario laag. De beleidswaarde kent in tegenstelling tot de marktwaardering geen overdrachtsbelasting. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat of doorexploitatie is €26,3 miljoen.
Kwaliteit
Betaalbaarheid
De marktwaarde gaat uit van genormeerde beheerkosten en waardeert leefbaarheidsafspraken tussen gemeente en corporatie niet. In de beleidswaarde gaan we uit van kasstromen die wij in ons beleid op deze aandachtsgebieden hebben ingerekend. Het verschil bedraagt €22,4 miljoen.
Bij de berekening van de beleidswaarde wordt de huurprijs bij mutatie verhoogd naar 70 tot 80% van de maximale huurprijs (beleidshuur), eventueel afgetopt op aftoppingsgrenzen. Bij de berekening van de marktwaarde wordt de huurprijs bij mutatie marktconform aangepast. De marktconforme huurprijs is doorgaans hoger dan de streefhuur. Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de betaalbaarheid van onze woningen. De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van markthuren en ligt daarmee niet in lijn met deze sociale afspraken. In de berekening van de beleidswaarde over 2025 is rekening gehouden met de verwachte huurstijging in de komende jaren. In 2025 zijn de streefhuren toegenomen als gevolg van woningverbeteringen en de stijging van de huurprijsgrenzen. Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde voor het onderdeel betaalbaarheid is ten opzichte van 2024 kleiner geworden. Het verschil tussen de gebruikte huren betekent een verschil in waarde van €201,4 miljoen (2024: €237,2 miljoen).
De marktwaarde gaat uit van genormeerd onderhoud per type woning. Dit zijn alleen de instandhoudingsonderhoudskosten die jaarlijks moeten worden gemaakt om de onderhoudstoestand van de woning per balansdatum te handhaven. In de beleidswaarde gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat wij gedurende de levensduur van het bezit uitvoeren. Het verschil in de uitgaven om het bezit aan onze kwaliteitseisen gedurende door ons ingeschatte levensduur te laten voldoen is €260,5 miljoen.
Beheer
Disconteringsvoet Om de kosten en risico’s van het verhuren van corporatievastgoed beter te waarderen wordt de marktdisconteringsvoet vervangen door een sociale disconteringsvoet. De onderbouwing van de disconteringsvoet wordt jaarlijks (in oktober) gepubliceerd op de website van de Autoriteit Wonen. Voor 2025 is de disconteringsvoet voor de DAEB vastgesteld op 4,22% en voor de Niet-DAEB op 4,76%). Het aanpassen van de disconteringsvoet leidt tot een stijging van de beleidswaarde van €168,4 miljoen.
Waardeverloop Marktwaarde naar Beleidswaarde 2025 (x 100.000) 1.200 1.000 800
€ 949,6
- € 26,3
- € 201,4
€ 958,1
- € 260,5 € 168,4
600
€ 607,5
- € 22,4
400 200 0
Makrtwaarde JR 2025
2. Betaalbaarheid
4. Beheer
1. Beschikbaarheid
3. Kwaliteit
Disconteringsvoet
Beleidswaarde JR 2025
De aanpassingen zijn uitgevoerd met de marktwaarde 2025 als vertrekpunt. Het effect van deze aanpassingen bedraagt €342,1 miljoen. De marktwaarde is ingevoerd om beter vergelijkbaar te zijn met andere (commerciële) partijen. Die vergelijking is deels misleidend: commerciële partijen hebben immers andere doelstellingen en mogelijkheden dan woningcorporaties met een maatschappelijke opdracht, namelijk het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Met het invoeren van de beleidswaarde wordt beoogd de maatschappelijke bestemming van het vermogen in beeld te brengen.