Document · PDF

2026.225 - Zeeuwland - Jaarverslag 2025 (1712509)

Gemeenteraad 24 juni 2026, gemeente Schouwen-DuivelandBij agendapunt: Ingekomen stukken38.870 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 5 van 5

18. Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door:  de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en woningverbetering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs;  de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde;  afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities;  afboeking van eerder geactiveerde bedragen voor investeringsprojecten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar (exclusief het effect van onrendabele investeringen en herstructureringen). Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

19. Totaal van nettoresultaat overige activiteiten Hieronder worden de opbrengsten en kosten die te relateren zijn aan overige activiteiten verantwoord. Met overige activiteiten worden de niet-primaire activiteiten bedoeld. Met andere woorden, niet gerelateerd aan het exploiteren, het ontwikkelen, of verkopen van vastgoed.

Jaarrekening 88

20. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”.

21. Lonen, salarissen, sociale lasten en overige personeelskosten Lonen, salarissen, sociale lasten en overige personeelskosten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”.

22. Pensioenlasten De aan de pensioenuitvoerder (SPW als bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporatiesector) te betalen premie wordt als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”.

23. Overige organisatiekosten Dit betreffen de kosten die niet aan de primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten toegerekend kunnen worden door middel van de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”. De overige organisatiekosten betreffen niet-object-gebonden kosten en algemene organisatiekosten.

24. Kosten omtrent leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheidsuitgaven.

25. Totaal van financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Jaarrekening 89

26. Belastingen De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Zeeuwland heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af, met dien verstande dat de overeenkomst steeds stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd. Medio november 2022 heeft de Belastingdienst alle woningcorporaties per brief laten weten dat VSO 2 met ingang van 1 januari 2023 is opgezegd. Acute vennootschapsbelasting Door de opzegging van VSO 2 kunnen de regels uit deze vaststellingsovereenkomst niet meer worden toegepast voor het bepalen van de acute vennnootschapsbelastinglast of -bate over boekjaar 2023. Voor resultaten behaald bij terugkoop van VOV-woningen en bij gemengde projecten heeft de Belastingdienst eenzijdig toegezegd dat onder voorwaarden de regels uit VSO 2 ook in boekjaar 2023 nog mogen worden gebruikt.

Voor het overige wordt de acute vennootschapsbelastinglast of -bate over boekjaar 2023 bepaald met toepassing van algemene fiscale wet- en regelgeving.

27. Resultaat uit deelnemingen Als resultaat uit deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Zeeuwland geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

28. Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten en de overige bedrijfskosten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers.

29. Leasing Operationele lease: Leaseovereenkomsten die niet kwalificeren als financiële lease, worden aangemerkt als operationele lease. Bij operationele leases worden de leasebetalingen lineair over de looptijd van de lease ten laste van het resultaat verwerkt.

Jaarrekening 90

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Jaarrekening 91

Toelichting op de balans (in duizenden euro’s) 1. Immateriële vaste activa Een overzicht van de immateriële vaste activa is hierna opgenomen: Overige immateriële vaste activa *€1.000

1 januari 2025: Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

1.811 -1.210

Boekwaarde per 1 januari 2025

601

Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

220 -19 -290

Totaal van de mutaties

-89

31 december 2025: Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

2.012 -1.500

Boekwaarde per 31 december 2025

512

Afschrijvingspercentages

20%

De immateriële vaste activa betreft aangeschafte software. Er is geen immateriële vaste activa als zekerheid gesteld voor schulden.

Jaarrekening 92

2. Vastgoedbeleggingen Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen: DAEB- vastgoed in exploitatie

Niet-DAEBvastgoed in exploitatie

Totaal

*€1.000

1 januari 2025 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve bijzondere waardeverminderingen Boekwaarde per 1 januari 2025

342.522 557.919 -20.609 879.832

55.588 24.176 -2.004 77.760

398.110 582.095 -22.613 957.592

Mutaties Investeringen – initiële verkrijgingen Investeringen – oplevering nieuwbouw Investeringen – uitgaven na eerste verwerking Desinvesteringen – sloop Desinvesteringen – verkoop Overige mutaties Aanpassing marktwaarde Totaal mutaties 2025

212 29.393 5.518 -65 -1.290 -14.880 -28.812 -9.924

0 0 445 0 0 0 1.036 1.481

212 29.393 5.963 -65 -1.290 -14.880 -27.776 -8.443

31 december 2025 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve bijzondere waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december 2025

376.290 528.300 -34.682 869.908

56.033 25.067 -1.859 79.241

432.323 553.367 -36.541 949.149

Per 31 december 2025 is de som van de in het vastgoed in exploitatie opgenomen herwaarderingen € 553.367. Deze heeft voor € 528.300 betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 25.067 op het nietDAEB-vastgoed. Marktwaarde De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt: (in duizenden euro’s)

2025

2024

waarderingsvariant

Eensgezinswoningen

686.646

690.077

basis

Meergezinswoningen

221.425

229.153

basis

Parkeerplaatsen/Garages Bedrijfsmatig onroerend goed

1.316 2.065

1.370 1.921

basis full

Maatschappelijk onroerend goed

17.173

17.169

full

Zorgvastgoed (intramuraal)

19.301

16.457

full

Zorgvastgoed (extramuraal)

1.696

1.916

basis

949.622

958.063

Totaal

Jaarrekening 93

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is, voor zover het wooneenheden, parkeerplaatsen en bergingen betreft, gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur. Bij het bepalen van de marktwaarde van het bedrijfsmatig, maatschappelijk en het intramuraal vastgoed is de fullversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd met uitzondering van door de taxateur gehanteerde vrijheidsgraden. Complexindeling Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden.

Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van vijftien jaar. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.  Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.  Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Jaarrekening 94

Parameters woongelegenheden Prijsinflatie

2026 2,60%

2027 2,20%

2028 2,20%

2029 2,20%

2030 2,00%

2031 e.v. 2,00%

Looninflatie Bouwkostenstijging

4,20% 4,20%

3,30% 3,30%

2,50% 2,50%

Leegwaardestijging (afhankelijk van ligging)

4,00%

2,00%

Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – EGW (gemiddeld per jaar)

€ 2.064

Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – MGW (gemiddeld per jaar) Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – Zorgeenheid (extramuraal) Beheerkosten per VHE – EGW

€ 1.929

€ 1.927

€ 569,07

Beheerkosten per VHE – MGW

€ 558,41

Beheerkosten per VHE – Zorgeenheid (extramuraal) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Schouwen Duiveland

€ 514,65

0,0948%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Veere

0,0769%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Vlissingen

0,1212%

0,07%

Huurstijging boven inflatie – gereguleerde woningen, laagsegment

0,43% (prijs t-1)

0,50% (prijs t-1)

0,81% (prijs t-1)

0,74% (prijs t-1)

0,71% (prijs t-1)

0,66% (prijs t-1)

Huurstijging boven inflatie – gereguleerde woningen, middensegment Huurstijging boven inflatie – geliberaliseerde woningen, hoogsegment

1,00% (loon t-1)

1,00% (Minimum prijs t-1 en loon t-1)

0,00% (prijs t-1)

1,0% 0

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

Huurderving (% van de huursom) Mutatieleegstand – gereguleerde woningen (in maanden) Mutatieleegstand – geliberaliseerde woningen (in maanden)

Jaarrekening 95

Juridische splitsingskosten per eenheid (p.p. 31-12-2025)

€ 675,55

Technische splitsingskosten per eenheid

€ 0,00

Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde)

1,0%

Overdrachtskosten (% van de berekende waarde) Overdrachtskosten vanaf 1-12026 (% van de berekende waarde) wet is aangenomen

11,4%

9,0%

Disconteringsvoet doorexploiteren

6,17%

Disconteringsvoet uitponden Exit Yield doorexploiteren

7,97% 5,70%

7,97%

Exit Yield uitponden

5,06%

Mutatiekans doorexploiteren

7,04%

Mutatiekans uitponden

7,78%

7,04%

Parameters bedrijfsmatig- en maatschappelijk onroerend goed

2026

2027

2028

2029

2030

2031 e.v.

Instandhoudingsonderhoud BOG per m2 BVO (ex btw) p.p. 2024 Instandhoudingsonderhoud MOG per m2 BVO (incl btw) p.p. 2025

€ 7,69

€ 9,35

Mutatieonderhoud BOG per m2 BVO (ex btw) p.p. 2025

€ 12,90

Mutatieonderhoud MOG per m2 BVO (incl btw) p.p. 2025

€ 15,62

Marketing (% van de marktjaarhuur) Beheerkosten – BOG (% van de markthuur) Beheerkosten – MOG (% van de markthuur)

14%

3,0%

2,0%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Schouwen Duiveland

0,2442%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Veere

0,1767%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Vlissingen

0,4239%

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

0,13%

Disconteringsvoet BOG Disconteringsvoet MOG

9,64% 9,71%

Jaarrekening 96

Parameters parkeergelegenheden

2026

2027

2028

2029

2030

2031 e.v.

Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar

€ 70,99

Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar

€ 238,98

Beheerkosten parkeerplaats per jaar Beheerkosten garagebox per jaar

€ 35,49

€ 48,51

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Schouwen Duiveland

0,2442%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Veere Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Vlissingen

0,1767%

0,4239%

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Disconteringsvoet parkeerplaats

0,23%

7,91%

Disconteringsvoet garagebox

8,00%

Parameters intramuraal zorgvastgoed

2026

2027

2028

2029

2030

2031 e.v.

Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO (incl. btw) p.p. 2025

€ 12,42

Mutatiekosten per m2 BVO (incl. btw) p.p. 2025 Marketing (% van de marktjaarhuur)

€ 15,62

14%

Beheerkosten (% van de markthuur) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Schouwen Duiveland

2,5%

0,2442%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Veere

0,1767%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Vlissingen

0,4239%

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

0,35%

Disconteringsvoet

8,64%

Inschakeling taxateur Eens in de drie jaar wordt het vastgoed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een markttechnische update verricht door de taxateur.

Jaarrekening 97

In 2025 is voor de waardering van het gehele bezit van het bedrijfs-, maatschappelijk- en zorg onroerend goed volstaan met een markttechnische update door een ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Uitzonderingen hierop zijn complexen waarbij een verandering in de huursituatie is opgetreden. Van deze complexen heeft een waardering (taxatie) plaatsgevonden van het volledige object of van de wijziging in de situatie ten opzichte van de waardering 2024. In 2024 is het gehele bezit van het bedrijfs-, maatschappelijk- en zorg onroerend goed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Stichting Zeeuwland en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. Toepassing vrijheidsgraden Stichting Zeeuwland heeft voor een gedeelte van haar vastgoedbezit (bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed) verplicht de full versie van het Handboek toegepast. De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht.

Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht. Tenslotte wordt hier opgemerkt dat bij de gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document ‘Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen. De hierna genoemde vrijheidsheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant. Exit yield: Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur acht een inschatting van de exit yield op basis van het model van taxateur (waarbij onder meer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd) beter passend en tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten komt. Bij een aantal complexen is de exit yield daarom verhoogd. Het betreft het intramurale complex Cooperplein te Zierikzee, de Emil Sandströmweg 4 en de Reigerstraat 8/8b/8c te Zierikzee; Kloosterweg 18 te Burgh-Haamstede; Molenweg 55, Driewege 3 en Hof Kromwege 18 te Oost-Souburg; Dorpsplein 28 en Kerkststraat 53 tot 89 te Koudekere; Westerbaan 2 te Vlissingen; Regenboogstraat 38 en 38A te Zierikzee; Voorhof 3 te Biggekerke; en Baentje 26 en 28 te Grijpskerke. Disconteringsvoet: Deze vrijheidsgraad is toegepast.

De taxateur is van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie bij de complexen aan het Cooperplein te Zierikzee, de Molenweg 55 te OostSouburg, de Emil Sandstromweg 4 te Zierikzee, Reigerstraat 8/8b/8c te Zierikzee, Kloosterweg 18 te Burgh Haamstede, het Dorpsplein 28 te Koudekerke, de Kerkstraat 53 t/m 89 te Koudekerke, Baentje 26 en 28 te Grijpskerke, de Kromwegesingel 18 en Driewege 3 te Oost-Souburg, Voorhof 3 te Biggekerke; en de Regenboogstraat 38 en 38A te Zierikzee. onvoldoende recht doet aan het risicoprofiel van deze complexen, en heeft derhalve de disconteringsvoet verlaagd. Onderhoud: Deze vrijheidsgraad is incidenteel toegepast. De taxateur is van mening dat de gehanteerde onderhoudskostennorm in de basisversie niet reëel is voor het complex aan de Smidsweg 9a te Noordwelle waar onderhoud in beheer is van de huurder. Derhalve is bij dit complex de keuze gemaakt voor het inrekenen van lagere onderhoudskosten dan de genormeerde kosten volgens het handboek.

Jaarrekening 98

De volgende vrijheidsgraden zijn niet toegepast:  Schematische vrijheid  Leegwaarde  Technische splitsingskosten  Bijzondere omstandigheden  Erfpacht  Exploitatiescenario  Markthuurstijging  Mutatie- en verkoopkans Schattingen Bij toepassing van de full versie worden vrijheidsgraden gebruikt om te komen tot de marktwaarde in verhuurde staat op complexniveau. De vrijheidsgraden worden bepaald op basis van de oordeelsvorming van het bestuur. Voor de waardering van het vastgoed in exploitatie volgens de full-versie zijn de mutatieen verkoopkans, leegwaarde, disconteringsvoet en markthuur belangrijke assumpties die door het bestuur moeten worden ingeschat en die een belangrijke impact kunnen hebben op de uitkomst van de waardering. De basisversie is een modelmatige waardebepaling zonder directe betrokkenheid van een taxateur, waarbij de validatie van het handboek van voorgaand jaar belangrijk is om te waarborgen dat deze op portefeuilleniveau toepasbaar is gegeven de specifieke kenmerken van het bezit van de toegelaten instelling. Het handboek is op 31 oktober 2024 vastgesteld. Op 15 maart 2026 is het handboek voorzien van een actualisatie en is het definitief vastgesteld.

Aangezien in de modelmatige aanpak van de basisversie van het handboek geen directe vergelijking wordt gemaakt met gerealiseerde transacties waarin deze marktontwikkeling gereflecteerd zijn, bestaat een risico dat de waardering volgens de basisversie niet leidt tot een aannemelijke marktwaarde van het vastgoed in exploitatie en de hiermee samenhangende niet-gerealiseerde waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening en mutatie van de herwaarderingsreserve in 2025. Het handboek biedt handvatten voor de situatie waarin de waardeontwikkeling bij een toegelaten instelling in 2025 zou leiden tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde. Om vast te stellen dat de door Zeeuwland gehanteerde basis versie van het handboek geschikt is onder de specifieke omstandigheden van de toegelaten instelling is onder andere beoordeeld of de waardeontwikkeling in 2025 leidt tot een waarde die niet meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde. Hiertoe is de leegwaardestijging volgens het handboek vergeleken met zowel de CBS Index ‘Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen prijsindex 2015=100, regio’ op basis van Kadaster data als de regionale analyse van de COROP regio Zeeland door de NVM.

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van verschillende vastgoedbeleggingen in exploitatie gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Jaarrekening 99

Gevoeligheidsanalyse 2025 Parameters

Huurverhoging (2) Leegwaardeontwikkeling (2)

Mutatiegraad (3) Disconteringsvoet (4) Onderhoud (2)

Gehanteerd in reële waarde

Handboek Marktwaardering 2025 Handboek Marktwaardering 2025 Handboek Marktwaardering 2025 Handboek Marktwaardering 2025 Handboek Marktwaardering 2025

Stel mogelijke afwijking

Effect op reële waarde (1) x € 000

In % van de reële waarde

-/- 1%

-25.039

-2,64%

-/- 1%

-44.544

-4,69%

-/- 1%

-17.427

-1,84%

-76.402

-8,05%

€ 100

-7.243

-0,76%

1) Het effect op de reële waarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk) 2) De parameter aanpassingen zijn toegepast op de objecten welke gewaardeerd zijn volgens het model Woningen. 3) De parameter aanpassingen zijn toegepast op de objecten welke gewaardeerd zijn volgens het model Woningen en Parkeren 4) De parameter aanpassingen zijn toegepast op al het vastgoed in exploitatie.

WOZ-informatie De WOZ-waarde bedraagt ultimo 2025 € 1.300 miljoen (2024: 1.208 miljoen). Ons woningbezit is verzekerd op basis van het aantal woningen. De totale herbouwwaarde van het bezit is daardoor niet vastgesteld. Er is sprake van garantie tegen onderverzekering. Zekerheden en beperkingen Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen.

Jaarrekening 100

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/17096610/1