2026.225 - Zeeuwland - Jaarverslag 2025 (1712509)
Tekst van het document
Dag van de bewonerscommissies
Overige stakeholders Naast de gemeenten en via huurdersparticipatie realiseren wij onze ambities ook met veel andere stakeholders. Deze partijen betrekken we
1 Volkshuisvestelijk verslag
23
actief bij (de vormgeving van) het beleid van de corporatie en de te behalen maatschappelijke prestaties.
Belangrijkste stakeholders Bij het formuleren van de nieuwe strategische koers voerden we in 2025 gesprekken met bestuurders en ambtenaren van de drie gemeenten waarin we actief zijn en met directies/bestuurders van zorg- en welzijnspartners. Uiteraard zijn ook de SHZ, de RvC en alle collega’s betrokken bij de planvorming. In oktober 2025 organiseerden we een belanghouders-
bijeenkomst om gesprekspartners te informeren over de strategische keuzes van Zeeuwland en met hen in gesprek te gaan over de aansluiting bij hun strategie. Er is een fundament gelegd om met elkaar te werken aan maatschappelijke resultaten. De belangrijkste stakeholders zijn hieronder benoemd. Steeds is daarbij aangegeven hoe bestuur en RvC de relatie onderhouden met de betreffende belanghebbende en op welke wijze informatie wordt verkregen.
Belanghebbende
Bestuur
RvC
Stichting Huurdersbelangen Zeeuwland
• Minimaal 4 keer per jaar bestuurlijk overleg
• Eenmaal per jaar overleg bestuur SHZ – RvC - Bestuur
• Bezoeken bijeenkomsten Huurders
• • •
Woningzoekenden
• Incidenteel overleg
• Lezen relevante correspondentie
Gemeenten: • Vlissingen • Schouwen-Duiveland • Veere
• Minimaal 6 keer per jaar bestuurlijk overleg • Themabijeenkomsten gemeenteraad
• Belangrijke onderwerpen uit bestuurlijk
Zeeuwse corporaties
• Stuurgroep Zuidwest Samen • samenwerking I&A • samenwerking ZWSW • BWZ
• Jaarlijkse bijeenkomst RvC’s Zeeuwse
Provincie Zeeland
• Incidenteel contact
• Lezen relevante correspondentie
Aedes
• Ledenbijeenkomsten • Lid onderhandelingsdelegatie CAO
• Lezen relevante correspondentie
Via SHZ Incidenteel overleg bewonerscommissies Complexgewijze informatieavonden (klankbordgroepen)
• Bezoeken bijeenkomsten huurders • Bezoeken festiviteiten
overleg worden in vergadering RvC toegelicht
• Bezoeken netwerkbijeenkomsten • Bijwonen themabijeenkomsten gemeenteraden
corporaties
Woondiensten
• Lid strategische klankbordgroep Autoriteit Woningcorporaties
• Regelmatig overleg accountmanager AW
• Lezen relevante correspondentie
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
• Jaarlijks overleg accountmanager • Dpi/Dvi
• Lezen relevante correspondentie
Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
• Incidentele contacten
• Lezen relevante correspondentie
1 Volkshuisvestelijk verslag
24
Belanghebbende
Bestuur
RvC
Zorg- en Welzijnsorganisaties: • Gors • Allévo • Buurtteams Vlissingen • Eilandzorg • Emergis (geestelijke gezondheidszorg/ verslavingszorg) • GGD • Vizita • Orionis Walcheren • Stichting Welzijn Veere • ‘s Heerenloo • SVRZ • SMWO • Vluchtelingenwerk (statushouders) • Werkvoorziening de Zuidhoek (re-integratie/ participatie) • Amarijn • Zeeuwse Gronden • Zeeuwse Bibliotheek
• Projectmatig overleg • Bezoek netwerkbijeenkomsten • Kennismakingsgesprekken
• Bezoek netwerkbijeenkomsten
Veiligheid en leefbaarheid: • Buurtbemiddeling • Politie Zeeland
• Incidenteel overleg • Projectmatig overleg • Bezoek netwerkbijeenkomsten
• Bezoek netwerkbijeenkomsten
Lokale maatschappelijke partijen: • Stads-, Dorps- en wijkraden • Stichting Dorps- en Gemeenschapshuizen Schouwen-Duiveland • Adviesraad sociaal domein • Buurtbemiddeling • Politie Zeeland
• Projectmatig overleg • Bezoek netwerkbijeenkomsten
• Bezoek netwerkbijeenkomsten
Onderwijs: • MBO Scalda • Hogeschool Zeeland
• Projectmatig overleg • Structurele samenwerking via ZWS
• Bezoek netwerkbijeenkomsten
Ondernemingsraad
• Minimaal 5 keer per jaar overlegvergadering
• Jaarlijks overleg RvC-OR buiten aanwezigheid directeur-bestuurder
• Belangrijke onderwerpen uit vergaderingen OR worden in vergadering RvC toegelicht
Vakbonden: • FNV • CNV • De Unie
• Incidenteel overleg vanuit Zeeuwland • Structureel contact als lid
• Lezen relevante correspondentie
Medewerkers
• Diverse overleggen en bijeenkomsten
• Via OR • Uitnodigen bij vergadering RvC aan de hand
onderhandelingsdelegatie
van specifiek onderwerp
• Bezoeken festiviteiten Publiek/ Burgers
• Periodiek contact pers
• Lezen Pers
Naast deze belanghebbenden zijn andere organisaties te benoemen die als belanghebbende van Zeeuwland worden gekwalificeerd. Met deze belanghebbenden maken we echter geen bijzondere afspraken over de wijze waarop we de relatie vormgegeven.
1 Volkshuisvestelijk verslag
25
1.6 Duurzaam en kwalitatief goed wonen
Onze woningen hebben een passende basiskwaliteit. Dit is niet alleen voor het wooncomfort van onze huurders, maar ook om de waarde van ons vastgoed hoog te houden en de exploitatiekosten laag te houden.
Deze ambitie heeft betrekking op de kwaliteit van woningen en de verduurzamingsopgave.
Onze woningen staan in een goede woonomgeving. We werken samen met bewoners en partners aan leefbare straten en buurten. Bewoners zijn in eerste instantie zélf verantwoordelijk voor de leefbaarheid in hun directe woonomgeving. Wij zetten ons samen met partners in voor de leefbaarheid in gebieden -waar wij een substantieel aantal woningen hebben – en er grotere opgaven zijn rondom leefbaarheid.
We staan voor duurzaam en kwalitatief goed wonen. Ons uiteindelijk doel is om in 2050 de eigen woningvoorraad CO2- en grondstoffenneutraal te hebben. Daarbij zoeken we een optimale balans tussen financierbaarheid, de energietransitie, klimaatadaptatie en biodiversiteit met plezierig wonen voor de huurder als uitgangspunt.
Wanneer is onze ambitie waargemaakt/wanneer doen we het goed?
We hebben al veel gedaan aan duurzaamheid en gaan op de ingeslagen weg verder. In ons duurzaamheidsbeleidsplan, dat in 2022 is vastgesteld, benoemen we de maatregelen die we treffen om onze ambitie waar te maken. Hierbij voeren we een aantal onderdelen eerder uit dan wettelijk noodzakelijk is.
We voldoen aan de convenanten rond duurzaam en kwalitatief goed wonen die met onze netwerkpartners zijn afgesloten. We streven naar een A voor Duurzaamheid in de Aedes Benchmark.
Realisatie 2025 Op gebied van Duurzaamheid scoren we in de Aedes Benchmark een A.
Energie Index 2025 Gemiddelde energieprestatie van onze woningen
149,29 Gemiddeld A-energielabel behaald
A+++
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
105,01-160,0 Het primair fossiel energieverbruik (EP2) van onze woningen bedraagt op 31 december 2025 149,29 (in 2024 was dit 154,56). De isolatieprestatie (het verschil tussen de gemiddelde warmtebehoefte en de gemiddelde isolatiestandaard) bedraagt op 31 december 2025 22,48 kWh/m2 (in 2024 was dit 24,88 kWh/m2). 1 Volkshuisvestelijk verslag
26
Totaal:
€ 5.888.000 Uitgaven energiebesparende maatregelen in 2025
Planmatig onderhoud in 2025 223 woningen
cv ketels vervangen
Schouwen-Duiveland Veere Vlissingen Uitgevoerd:
813
woningen
558
117
Kosten planmatig onderhoud:
€ 12.334.000
138
Aantal woningen
Hoe hebben we dit bereikt/wat hebben we gedaan in 2025 Het verduurzamen, behouden en verbeteren van de kwaliteit van onze woningen bereiken we door het aanbrengen van energetische maatregelen en het planmatig onderhoud. Een deel van onze activiteiten op gebied van verduurzaming is al beschreven bij het programma “Duurzame kernen”. Ook staat bij het programma Duurzame kernen beschreven wat we doen op basis van ons duurzaamheidsbeleidsplan.
Brandveiligheid In 2025 is verdere invulling gegeven aan een structurele en toekomstbestendige aanpak van brandveiligheid binnen het bezit van Zeeuwland. Op basis van de in 2024 afgeronde verbetermaatregelen, is in 2025 het beleid voor het vervolg van het brandveiligheidsprogramma vastgesteld. Hiermee is de basis gelegd voor een programmatische aanpak, gericht op het blijvend op niveau houden van de brandveiligheid in de appartementengebouwen. Het programma voorziet in een zesjarige cyclus van gebouwbezoeken, gekoppeld aan de planmatige onderhoudscyclus, en in gerichte communicatie met medewerkers en huurders. De feitelijke uitvoering van het programma start in 2026.
Brandveiligheid maakte in 2025 onderdeel uit van diverse projecten en ontwikkelingen. Bij de modernisering van appartementengebouw De Tienden in Zoutelande zijn brandveiligheidsmaatregelen integraal meegenomen binnen de bredere verbouwing. In 2025 zijn deze werkzaamheden grotendeels succesvol afgerond. Ook bij de ontwikkeling van het Groene Eilandhuis in de verhuurde vleugel van het kantoor zijn beperkte bouwkundige maatregelen uitgevoerd, zoals het plaatsen van deuren voor de brandveiligheid. Daarnaast is in 2025 verder ingezet op het beperken van brandrisico’s door veilige scootmobielstallingen te realiseren. Stallingen zijn gerealiseerd bij meerdere appartementengebouwen, waaronder Steenzwaenshof in Nieuwerkerk, ’t Nieuwe Vrije en de Veste in Zierikzee, De Tienden in Zoutelande en locaties in Oostkapelle. Voor enkele andere locaties lopen vergunningstrajecten of is besluitvorming in voorbereiding. Met deze stappen is in 2025 gewerkt aan het borgen van brandveiligheid als vast onderdeel van beheer, onderhoud en ontwikkeling van het vastgoed van Zeeuwland.
1 Volkshuisvestelijk verslag
27
Planmatig onderhoud Naast energiebesparende maatregelen en deze brandveiligheidsmaatregelen voerden we planmatig onderhoud uit. Zo blijft ook de kwaliteit van onze woningen op peil. In totaal is in 2025 aan 813 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Het planmatig onderhoud bestond voornamelijk uit buitenschilderwerk en onderhoud aan de gevels. Per gemeente: • 558 woningen Schouwen-Duiveland • 117 woningen Veere • 138 woningen Vlissingen
Er zijn 223 cv-ketels vernieuwd. Ook zijn er planmatige werkzaamheden aan de liften uitgevoerd in diverse appartementengebouwen. De lift aan de Cranestraat in Zierikzee is volledig vervangen.
Verbouwing De Tienden Zoutelande
Verbouwing De Tienden Zoutelande
De Tienden na de verbouwing
De Tienden na de verbouwing
1 Volkshuisvestelijk verslag
28
2 Bestuurlijk verslag
29
2.1 Goede organisatie
De drie compartimenten functioneren in samenhang met elkaar. Als de operationele kasstroom van de bestaande woningvoorraad, inclusief de verbeterinvesteringen, een surplus laat zien, zijn er extra middelen beschikbaar ter dekking van de uitgaven voor de vervangingsnieuwbouw. Als er daarentegen een tekort is bij de operationele kasstroom, zal er voor dat bedrag geleend moeten worden. Hierdoor is er minder financiële ruimte voor de vervangingsnieuwbouw.
Zeeuwland is een organisatie die zich blijft ontwikkelen om wendbaar te blijven in een snel veranderende wereld. Dit doen we voor onze klanten. De investeringen en activiteiten die we daarvoor doen staan beschreven bij de programma’s digitalisering/datakwaliteit en organisatieontwikkeling. Onder onze ambitie goede organisatie vallen de onderwerpen good governance, cultuur van de organisatie en financiën.
Wanneer is onze ambitie waargemaakt/wanneer doen we het goed? We voldoen aan onze intern vastgestelde financiële ratio’s.
Uitgangspunt is dat wij op zowel korte als op lange termijn onze doelgroep betaalbaar kunnen blijven huisvesten en onze dienstverlening positief gewaardeerd wordt. Daarom zorgen wij ervoor dat de inkomsten en uitgaven, zowel op de korte als lange termijn, in balans blijven. Dat vraagt dat onze organisatie klaar is voor de uitdagingen van nu en in de toekomst. We vinden dat we daarom voldoende financiële ruimte moeten houden om ook in de toekomst zelfstandig in deze opgaven te kunnen voorzien.
De tevredenheidsmeting onder onze medewerkers heeft een resultaat van een 8. Er wordt gestreefd naar lage beheerslasten, waardoor we bij de 33% goedkoopste corporaties blijven behoren.
Resultaat 2025
Om de inkomsten en uitgaven op de lange termijn in balans te houden heeft Zeeuwland in samenwerking met Finance Ideas in 2022 een duurzaam verdienmodel ontwikkeld. Hiermee houden we onze woningvoorraad, zowel in aantallen als in kwaliteit, op peil en blijft de financiële continuïteit behouden. In het duurzaam verdienmodel hebben we drie compartimenten aangegeven: • de exploitatie van de bestaande portefeuille • de vervangingsnieuwbouw • uitbreidingsnieuwbouw Kengetal
Onze financiële ratio’s voldoen eind 2025 aan de externe normen:
Externe norm
Resultaat 2025
Resultaat 2024
Resultaat 2023
Resultaat 2022
Interest Coverage Ratio
> 1,4
2,4
2,4
2,7
2,7
Solvabiliteit
> 15%
61%
67%
62%
54%
Loan-to-value
< 85%
34%
31%
35%
43%
Dekkingsratio
< 70%
24%
24%
26%
25%
In de resultaten is zichtbaar dat de financiële positie in 2025 ten opzichte van 2024 nadelig is veranderd. De solvabiliteit is afgenomen en de loan-tovalue is toegenomen. Dit komt omdat de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is afgenomen, terwijl de schuldpositie is toegenomen. Meer informatie over onze toekomstige financiële positie, recente ontwikkelingen, scenario analyses en een toelichting op de ratio’s is te lezen in het hoofdstuk Financiële continuïteit .
2 Bestuurlijk verslag
30
Netto bedrijfslasten per vhe € 1.002
€ 1.047 € 1.097
2025 Zeeuwland
2025 Bovengrens A-score
2025 Sector gemiddelde
€ 958
€ 960
€ 1.018
2024 Zeeuwland
2024 Bovengrens A-score
2024 Sector gemiddelde
Onze uitkomsten in de Aedes Benchmark 2025 voor het onderdeel netto bedrijfslasten waren goed. Door bewust met onze uitgaven om te gaan lukt het ons om de netto bedrijfslasten laag te houden. De gegevens van de Aedes Benchmark 2025 zijn gebaseerd op de netto bedrijfslasten van 2024.
Over onze organisatie
op de vastgoedgerelateerde processen (sloop/nieuwbouw, planmatig onderhoud, serviceonderhoud, contractonderhoud, mutatieonderhoud, verduurzaming) en de beleidsvorming op het gebied van vastgoed. De bestuurder laat zich ondersteunen op het gebied van HRM. Daarnaast kennen we een onafhankelijke controller met een rechtstreekse lijn naar bestuur en RvC.
De activiteiten binnen de afdelingen en de programma’s voeren we uit met 66 deskundige en gemotiveerde medewerkers. Deze worden vertegenwoordigd door een actieve ondernemingsraad. Onze organisatie heeft een model met drie afdelingen. De afdeling klant & omgeving richt zich op de klantprocessen. De afdeling bedrijfsvoering richt zich op de ondersteunende processen (finance & control, IT, secretariaat en communicatie) en op beleidsprocessen. De afdeling vastgoed richt zich
Onze organisatie is als volgt ingedeeld:
RvC
BESTUUR CONCERN CONTROL
KLANT & OMGEVING
HRM & KWALITEIT
VASTGOED
BEDRIJFSVOERING
2 Bestuurlijk verslag
31
Personeelsstatistieken 31-12-2025
31-12-2024
31-12-2023
31-12-2022
Aantal fte begroot
51,27
50,97
49,47
48,37
Aantal fte bezetting (incl. trainees)
57,62
51,45
51,40
49,48
Aantal medewerkers
66
61
61
59
Instroom
8
3
8
7
Uitstroom
3
3
6
6
Vacatures
9
2
0
0
33 vrouwen/ 33 mannen
33 vrouwen/ 28 mannen
35 vrouwen/ 26 mannen
32 vrouwen/ 27 mannen
Gemiddelde leeftijd
47
46
45
47
Gemiddelde diensttijd
14
13
13
14
Ziekteverzuimpercentage
3,91
4,09
2,89
1,10
Kort verzuim
0,45
0,38
0,48
0,39
Middellang verzuim
0,36
0,32
0,52
0,71
Lang verzuim
3,11
3,40
1,90
-
Aantal ziekmeldingen
45
35
42
32
Ziekmeldingsfrequentie
0,68
0,53
0,71
0,63
€ 129.000
€ 117.000
€ 130.935
€ 135.016
3,2%
2,77%
4,20%
4,71%
Verhouding man/vrouw
Opleiding en scholing Opleidingskosten als percentage van de (fiscale) loonsom
Personeelsverloop
In 2025 is het begrote aantal fte uitgebreid met 0,3 fte. Dit betrof een uitbreiding in het team vastgoedbeheerders. In de loop van 2025 zijn acht medewerkers nieuw in dienst gekomen bij Zeeuwland. Drie medewerkers waren in 2024 op inleenbasis al bij Zeeuwland werkzaam. De andere vijf medewerkers zijn ingestroomd op vacatures en in het traineeship van Talent voor Zeeland. Drie medewerkers zijn uit dienst gegaan. Hierdoor is de formatie uitgebreid met 6,17 fte. 2025 was een jaar met 9 vacatures. Vijf vacatures zijn in de loop van het jaar ontstaan als gevolg van de doorontwikkeling van het team Finance & Control en de vorming van het team Informatie- en procesmanagement. Twee vacatures zijn ontstaan als gevolg van het vertrek van een medewerker, met een vacature hebben we voorgesorteerd op de pensionering van een medewerker. Eén vacature is vanuit het BWZ flexteam Wonen bij Zeeuwland opengesteld.
Per 31 december 2025 bedraagt de gemiddelde diensttijd van de medewerkers van Zeeuwland circa 14 jaar. De diensttijdverdeling laat zien dat een groot deel van de medewerkers langdurig aan de organisatie verbonden is. Dit draagt bij aan stabiliteit, continuïteit en kennisbehoud, naast een gezonde instroom van nieuwe medewerkers. Als je kijkt naar de verdeling in diensttijd categorieën, levert dit het volgende beeld op: • Korter dan 5 jaar: 24 medewerkers • 5 tot 10 jaar: 9 medewerkers • 10 tot 20 jaar: 16 medewerkers • 20 jaar of langer: 17 medewerkers
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuimpercentage over 2025 is iets gedaald naar 3,91 %. Dit is lager dan 2024 en onder de gestelde norm van 4,2%. Het aantal meldingen en de meldingsfrequentie is wel gestegen ten opzichte van de voorgaande jaren. De meldingsfrequentie is nog ruim onder de gestelde norm van 1,0.
2 Bestuurlijk verslag
32
Opleiding en inzet loopbaanontwikkelingsbudget
Aan opleidingen hebben we dit jaar € 129.000 uitgegeven. We vinden het bij Zeeuwland belangrijk dat de medewerkers en de organisatie zich ontwikkelen. Vanuit de CAO geldt een verplichting voor de medewerker om minimaal 12 uur per jaar aan zijn eigen ontwikkeling te besteden. Als werkgever stimuleren we dit en geven we de medewerkers hiervoor voldoende ruimte. Zo heeft bijvoorbeeld iedere medewerker toegang tot de Zuidwestsamen Werkt academie; een digitale leeromgeving. Een van de pijlers van het programma organisatieontwikkeling is continu leren en verbeteren. In dat kader hebben medewerkers individueel (vakinhoudelijke) trainingen gevolgd. Daarnaast organiseerden we, in de samenwerking BWZ of Zuidwestsamen Werkt, trainingen om bijvoorbeeld de kennis op het gebied van huurrecht en inkomensregistratie op te frissen of nieuwe kennis op te doen. Binnen de afdeling klant & omgeving zijn de leerlijnen voor de medewerkers klant & omgeving en de servicemedewerkers voortgezet. Voor medewerkers met klantcontact is in BWZ-verband de training ‘Omgaan met verward gedrag’ georganiseerd. Tot slot heeft iedere medewerker de workshop integriteit gevolgd.
Hoe staan we ervoor?
De krapte op de arbeidsmarkt houdt aan. Tegelijkertijd slaagt Zeeuwland er goed in de vacatures in te vullen. We merken echter ook dat onze (bouw) partners niet altijd voldoende personeel hebben voor het vele werk dat zij voor ons verrichten. We blijven als Zeeuwland alert op talenten, bijvoorbeeld door deelname aan het traineeship van Talent voor Zeeland. Ook zetten we actief in op het aanbieden van stages, voorlichting en contacten met scholen. Door de ontwikkelingen in het speelveld van de corporaties verwachten we naar de toekomst toe een verdere uitbreiding van de formatie. Hierbij zien we ook kansen om de samenwerking met Beveland Wonen en Woongoed Middelburg te intensiveren.
2.2 Verslag van de ondernemingsraad
Wat doet de OR? De OR behartigt de belangen van het personeel en bewaakt daarbij het organisatiebelang. De OR is actief betrokken bij de totstandkoming van personeelsgerelateerd beleid. Doordat hij vroegtijdig geïnformeerd wordt, is hij in staat om op een goede en informele manier invloed uit te oefenen op de inhoud van nieuw of te wijzigen beleid. De leden van de OR zijn gekozen door de medewerkers van Zeeuwland. Daarom vindt de OR het vanzelfsprekend om de collega’s zoveel mogelijk te betrekken bij de onderwerpen die worden besproken. Tijdens het inloopspreekuur, een achterbanbijeenkomst, een OR-klankbordgroep en het werkoverleg, geeft de OR een toelichting op zijn rol in de totstandkoming van nieuw of te wijzigen beleid. Ook wordt er aangegeven op welke manier de mening van collega’s over de onderwerpen gevraagd wordt om tot een goed besluit te kunnen komen. Tijdens deze contactmomenten is er ook ruimte voor collega’s om onderwerpen aan te dragen en hierover in gesprek te gaan. De OR is een team dat bestaat uit collega’s uit verschillende andere teams binnen Zeeuwland. De OR wil haar taak op een professionele wijze invullen. In 2025 heeft de OR gewerkt aan haar ontwikkeling. Zowel in het voor- als in het najaar heeft de OR een individuele cursusdag gevolgd. In 2025 hebben meerdere informele overleggen zonder vaste agenda plaatsgevonden.
Twee daarvan waren met de bestuurder, één met het volledige managementteam en één met de managers. Om de samenwerking efficiënter te organiseren is in 2025 het overlegschema aangepast. Sinds juni 2025 vindt wekelijks een OR-overleg en een inloopspreekuur plaats. Dit heeft bijgedragen aan meer structuur in de werkzaamheden. In de praktijk maken collega’s beperkt gebruik van het inloopspreekuur en weten zij de OR-leden veelal rechtstreeks te benaderen. In 2025 is de klankbordgroep eenmaal bijeengekomen. Gespreksonderwerpen waren onder andere: • Strategische personeelsplanning, • Generieke functieprofielen • CAO/ verlofsparen
Overleg OR met directeur-bestuurder
In 2025 is acht keer overlegd met de directeur-bestuurder in een reguliere overlegvergadering. De agendapunten werden vooraf door de directeur-bestuurder en de OR opgegeven.
Onderwerpen van gesprek met directeur-bestuurder Ondernemingsraad
Samenstelling
De OR bestond in 2025 uit een voorzitter, een vicevoorzitter, een secretaris en 3 leden.
Visie ondernemingsraad
en goed functionerende organisatie is een organisatie die streeft naar een cultuur die open en eerlijk is. De ondernemingsraad ervaart dit ook in zijn relatie met de directeur-bestuurder.
• • • • • • • • • • •
Cultuurontwikkeling Medewerkersonderzoek opzet en uitkomsten Off boarding Generiek functiehuis/generieke functieprofielen Digitale vaardigheden medewerkers BWZ Flexteam Wonen (BWZ) Faciliteiten en vergoeding voor OR-werkzaamheden Kantoorsluitingsdagen 2026 Nieuw koersplan Zeeuwland Doorontwikkeling Finance en Control
2 Bestuurlijk verslag
33
• • • • • • • • • • • • • • • • • •
Doorontwikkeling I&A en procesmanagement Eén team HRM (BWZ) Organisatieontwikkeling Secundaire arbeidsvoorwaarden Strategische personeelsplanning Open Up Bedrijfsauto’s Hybride werken Werkdrukmonitor Begroting/financiële meer-jarenprognose 2026 Jaarverslag 2024 en interim rapportage 2025 Invulling vacatures Inrichting kantoor Verkiezingen Mogelijkheden uitbreiding BWZ Statuut/reglement OR Terug- en vooruitkijken (Artikel 24 overleg) Aanschaf en installatie BHV knop
Advies- en instemmingsaanvragen
De OR wordt betrokken bij de evaluatie van regelingen binnen Zeeuwland. In enkele gevallen worden kleine aanpassingen in de tekst van de regelingen doorgevoerd. Deze hebben geen wezenlijke invloed op de werking van de betreffende regelingen en dit is in de notulen van het overleg met de bestuurder vastgelegd. Voor 2025 betreft dit: • Faciliteiten en vergoeding voor OR-werkzaamheden • Kantoorsluitingsdagen 2026
Adviesaanvragen
In 2025 zijn vijf adviesaanvragen ontvangen/behandeld: • Aanschaf en installatie BHV knop • Nieuw koersplan Zeeuwland • Doorontwikkeling Finance en Control • Doorontwikkeling I&A en procesmanagement • Eén team HRM (BWZ)
Ongevraagd Advies
In 2025 heeft de OR gebruikgemaakt van de mogelijkheid om ongevraagd advies te geven op het AI-beleid dat door Zeeuwland is opgesteld.
Instemmingsaanvragen
In 2025 zijn twee instemmingsaanvragen ontvangen/behandeld: • Strategische Personeelsplanning • Arbeidsvoorwaardenpakket 2026 De instemmingsaanvragen zijn door de directeur-bestuurder aan de OR toegelicht. Daarna zijn de instemmingsaanvragen behandeld door de OR. De door de OR gestelde vragen zijn behandeld en/of bediscussieerd in de overlegvergadering. Aanvullende suggesties zijn waar mogelijk en noodzakelijk verwerkt in de definitieve stukken.
Overleg OR met raad van commissarissen
In maart 2025 is er overleg geweest met de raad van commissarissen (RvC). De agendapunten van dit overleg waren: • Evaluatie werving nieuwe directeur-bestuurder en de rol van de OR.
• Ervaringen met de verschillende samenwerkingen en de toekomstige ontwikkelingen.
• Toekomstvisie Zeeuwland. • Organisatieontwikkelingen binnen Zeeuwland (waaronder nieuwe bestuurder, nieuw MT, concerncontroller).
Overleg met bestuurders en OR en BWZ
De intensieve samenwerking BWZ is in 2025 voortgezet. Gezien de mogelijke impact op Zeeuwland en de collega’s heeft de ondernemingsraad hierbij een belangrijke rol. Dit wordt ook door de bestuurder onderkend. Iedere 8 weken worden de ondernemingsraden in een gezamenlijk overleg met de bestuurders bijgepraat en worden ontwikkelingen en plannen toegelicht. In 2025 is er 4 keer een reguliere bijeenkomst geweest. Daarnaast zijn er 2 bijeenkomsten gehouden met als thema de Strategische Personeelsplanning (SPP). Als er een advies- of instemmingsaanvraag vanuit de samenwerking wordt geïnitieerd, dan wordt dit door de eigen ondernemingsraad met haar bestuurder verder afgerond. Door de ondernemingsraden wordt wel onderling zoveel waar mogelijk afstemming gezocht. In 2025 hebben de OR-en binnen BWZ intensief contact gehad over het de Strategische Personeelsplanning (SPP) en de adviesaanvraag “Eén team HRM”.
Overleg met OR-platform
Het OR-platform wisselt ervaringen uit, bespreekt ontwikkelingen in de sector, doet aan deskundigheidsbevordering en deelt informatie. Het OR-platform bestond in 2025 uit OR-afgevaardigden van de volgende Zeeuwse corporaties: • Clavis • l’escaut woonservice • Beveland Wonen • Oost-West Wonen • Woongoed Middelburg • Woongoed Zeeuws-Vlaanderen • Zeeuwland Het OR-platform is in 2025 eenmaal bijeengekomen. De voorzitters van de corporaties binnen het platform zijn daarnaast tweemaal bijeengekomen.
Deskundigheidsbevordering
De OR maakte voor ondersteuning en opleiding met regelmaat gebruik van een adviseur. De OR heeft in 2025 Schellach scholing gekozen als vaste adviseur. In 2025 heeft de OR twee cursusdagen gehad. De OR streeft naar continuïteit. Dit bereiken we door het overdragen van kennis en het delen van ervaringen.
Verkiezingen
In 2025 zijn de verkiezingen van januari 2026 voorbereid.
2.3 Verantwoord besturen Zeeuwland is een private onderneming die met een maatschappelijke opdracht een volkshuisvestelijke taak uitvoert. De organisatie is zich ervan bewust dat we in het publieke domein werken. Onze doelstelling is een
2 Bestuurlijk verslag
34
open, integere, transparante en verantwoorde bedrijfsvoering. Dit doen we onder professioneel toezicht van de raad van commissarissen en met advisering van de ondernemingsraad en de huurdersorganisatie SHZ. Ons bestuur volgt de Governancecode Woningcorporaties en past de beginselen uit deze governancecode toe. De governancecode wordt gebruikt bij de inrichting van de bestuurlijke organisatie.
Governancestructuur
Zeeuwland is een stichting waarvan in de statuten het doel en het taakveld van de woningcorporatie zijn vastgelegd. In de statuten zijn ook de taken en bevoegdheden benoemd en toegekend aan het bestuur en andere organen binnen Zeeuwland. Onze governance, de sturing en beheersing, is vastgelegd in een aantal statuten en reglementen. In 2025 is een aantal daarvan geëvalueerd en geactualiseerd. Een overzicht van de externe spelregels (wet- en regelgeving, richtlijnen), de interne spelregels van Zeeuwland (statuten, reglementen), alsmede de besturingskaders en beheersinstrumenten staat opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen. Het bestuur en de raad van commissarissen hebben een visie op besturen en toezicht houden. Deze visie beschrijft de missie van Zeeuwland, de wijze waarop het bestuur zich dagelijks inzet voor het verwezenlijken van deze missie en de rolopvatting van de raad van commissarissen als intern toezichthouder. De visie is te vinden op de website.
Het bestuur
Het bestuur geeft leiding aan Zeeuwland en is eindverantwoordelijk voor de resultaten. Het bestuur ontwikkelt de strategische koers en realiseert de strategische positie, de maatschappelijke prestaties, de strategische doelen, de identiteit, de (financiële) continuïteit, maakt de missie waar en heeft de algehele leiding. Daarnaast is het bestuur ook verantwoordelijk voor: • het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur; • het naleven van wet- en regelgeving en interne regelingen (compliance); • het personeels- en remuneratiebeleid; • een adequaat en effectief intern risicobeheersings- en controlesysteem; • het aansturen en coördineren van processen en activiteiten. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Zeeuwland in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van stakeholders af. Het bestuur legt verantwoording af aan de raad van commissarissen. Daarvoor geeft het de raad de benodigde informatie en bespreekt onder andere de manier waarop de interne controle en beheersing zijn ingericht. De besluitvorming door het bestuur vindt plaats op grond van de statuten. De statuten geven regels aan het bestuur en beschrijven de taken en de bevoegdheden van het bestuur en de verantwoording door het bestuur.
De statuten geven ook informatie over besluiten die het bestuur ter goed-
keuring moet voorleggen aan de raad van commissarissen.
Raad van commissarissen
De raad van commissarissen houdt toezicht op het algehele functioneren van Zeeuwland. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad. De raad adviseert daarnaast het bestuur gevraagd en ongevraagd, is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van het bestuur en stelt de beoordeling en arbeidsvoorwaarden van de bestuurder vast. De besluitvorming wordt voorbereid en gefaciliteerd door twee commissies, te weten de selectie- en remuneratiecommissie en de auditcommissie. De raad geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken. De samenstelling en verantwoording van de raad zijn nader beschreven in het verslag van de raad over 2025.
Het management
Het managementteam van Zeeuwland bestaat uit de bestuurder, manager bedrijfsvoering, manager vastgoed en de manager klant & omgeving. De nevenfuncties van de bestuurder zijn opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen. De manager vastgoed, Alex van den Dries, had in 2025 de volgende nevenfunctie: bestuurslid (penningmeester) Stichting Odensehuis Schouwen-Duiveland. De manager klant & omgeving, Erik Dutour Geerling, vervulde in 2024 geen nevenfunctie. De manager bedrijfsvoering, Machlon de Rooij, had in 2025 de volgende nevenfunctie: zelfstandig ondernemer onder de bedrijfsnamen Sublimitas en Strategikon.
Externe accountant
De wettelijke controle van het verslagjaar 2025 is uitgevoerd door Deloitte. Zeeuwland is een Organisatie van Openbaar Belang (OOB). Onze huidige accountant heeft de benodigde vergunning om de jaarrekeningcontrole te mogen uitvoeren. De raad van commissarissen heeft Deloitte benoemd als externe accountant vanaf verslagjaar 2023, voor de duur van vier verslagjaren na een positieve jaarlijkse evaluatie.
Toezichthouder Aw
In 2025 heeft de Aw in haar toezichtsbrief van 1 december 2025 de uitkomsten gegeven van het onderzoek naar het onderdeel rechtmatigheid. Het oordeel van de Aw is positief en zij concludeert dat er geen sprake is van onrechtmatigheden.
Toezichthouder WSW
Het Waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) stelt jaarlijks per corporatie een risicoscore vast. WSW bepaalt deze risicoscore op basis van de financiële risico’s en de bedrijfsmatige risico’s. De financiële risico’s worden op grond van de rapportages, begroting en jaarrekening van Zeeuwland beoordeeld. De bedrijfsmatige risico’s worden beoordeeld op basis van 24 vragen die het WSW aan de corporatie stelt. Op grond van deze beoordeling heeft het WSW Zeeuwland net als in 2024 een risicoprofiel van laag tot gemiddeld toegedeeld.
Visitatie
Visitatie is een belangrijk instrument om het maatschappelijke presteren van corporaties te beoordelen en te verbeteren. Een visitatie vindt elke vier jaar plaats door een onafhankelijk, extern bureau. Zeeuwland is gevisiteerd in 2023 over de jaren 2019-2022. Het visitatierapport is gedateerd 28 augustus 2023. Het visitatierapport en onze bestuurlijke reactie is te vinden
2 Bestuurlijk verslag
35
op onze eigen website en op www.visitaties.nl. Zeeuwland scoort een ‘zeer goed’ op maatschappelijke waarde, een ‘naar behoren’ op maatschappelijke verankering, een ‘goed’ op besturing en een ‘goed’ op maatschappelijke capaciteit. De verbeterpunten die uit de visitatie komen waren: 1. Besteed aan alle bewonerscommissies evenveel aandacht, en zorg dat ze allemaal dezelfde mogelijkheid tot contact met Zeeuwland ervaren. 2. Breid de visie op de belanghebbenden uit met het beoogd resultaat van nog uit te bouwen samenwerkingen. 3. Zeeuwland kan de dynamiek in de ondernemingsstrategie nog meer communiceren naar haar samenwerkingspartners. 4. De cultuur van feedback geven kan nog laagdrempeliger, en het creëren van een imago als aantrekkelijke werkgever wordt steeds belangrijker.
het verdiepende gesprek hierover plaats. Hierdoor blijven we werken aan bewustwording van de medewerkers. En ook bij dit onderwerp geldt: • elkaar aanspreken is én blijft een punt van aandacht.
In de tekst van het visitatierapport werd Zeeuwland ook gewezen op het belang van Wonen, Zorg en Welzijn. Wij kiezen er daarom voor ook hierop te rapporteren. Op het gebied van Zorg en Welzijn ligt er namelijk een belangrijke opgave om gezamenlijk nieuwe oplossingen te vinden voor het langer thuis wonen. Daarnaast heeft het bureau Fraey ons geholpen bij de ‘maatschappelijke inventarisatie’ door middel van het stuk ‘Klant in Kaart’. Wonen, Zorg en Welzijn wordt een cruciaal onderdeel van de nieuwe ondernemingsstrategie. Er zijn contacten gelegd met bestuurders in het Zorg en Welzijnsdomein. In 2025 vond er opnieuw een Dag van de Bewonerscommissies plaats. Tijdens deze dag vroegen we de bewonerscommissies om mee te denken over de nieuwe ondernemingsstrategie. Deze mix van inhoud met plezierig samenzijn werd erg goed gewaardeerd.
Externe klachtencommissie
Een klacht over de dienstverlening van Zeeuwland kan worden gemeld op basis van de interne klachtenprocedure. Klachten van huurders en ook niet-klanten worden dan in eerste instantie door betrokken medewerker en management in behandeling genomen. In de meeste gevallen worden klachten dan al opgelost. Mocht dit niet afdoende zijn, dan is het mogelijk om de klacht in te dienen volgens de regionale klachtenprocedure. Om te voorkomen dat de indiener met een ontevreden gevoel blijft zitten of gedwongen wordt om een juridische procedure te starten, bestaat er een onafhankelijke Regionale Klachtencommissie Zuid West. Deze klachtencommissie onderzoekt en beoordeelt de klachten en geeft daarover advies aan de directie van de betreffende woningcorporatie. De samenwerking in de regionale klachtencommissie maakt het voor de aangesloten corporaties mogelijk om de krachten te bundelen. De nodige kennis en ervaring om een advies uit te brengen blijft hierdoor op peil. Volgens het jaarverslag van de Regionale Klachtencommissie Zuid West over 2025 heeft de commissie 4 klachten over Zeeuwland ontvangen. Deze klachten zijn na een hoorzitting van de klachtencommissie ongegrond verklaard.
Integriteit
Het is van groot belang dat iedereen die bij Zeeuwland werkt zich volstrekt integer gedraagt. In 2023 is de integriteitscode geëvalueerd en de klokkenluidersregeling geactualiseerd in de meldregeling. Hierbij waren zowel het managementteam als de ondernemingsraad betrokken. Jaarlijks besteden we aandacht aan het thema integriteit. Ook in 2025 deden we dit door gebruik te maken van een online module (integriteit.nl). Tijdens de verplichte workshops worden stellingen en dilemma’s ingevuld en vindt ook
2 Bestuurlijk verslag
36
2.4 Verslag van de raad van commissarissen Voorwoord Raad van commissarissen We kunnen wel stellen dat de woningnood in Nederland hoger is dan ooit tevoren. De lange procedures om projecten te ontwikkelen en de vele milieu-eisen maken dat de Nationale Prestatie Afspraken niet gehaald worden. Leefbaarheid van wijken en buurten komt verder onder druk te staan door toenemende armoede en (drugs)criminaliteit. Dit alles maakt dat de rol van de woningcorporaties op sociaal, maatschappelijk gebied steeds belangrijker wordt. De samenwerking met gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties is van cruciaal belang om gezamenlijk deze problemen aan te pakken. Voor de raad van commissarissen van Zeeuwland heeft 2025 onder meer in het teken gestaan van het samenwerken met de nieuwe bestuurder, het kritisch meedenken met het nieuwe koersplan voor de organisatie en de ontwikkelingen die er binnen de organisatie in gang zijn gezet om de toekomstbestendigheid te verstevigen. Landelijk werd het duurzame bedrijfsmodel van woningcorporaties ernstig op de proef gesteld door de aangekondigde huurbevriezing, die uiteindelijk van tafel ging. Ook ervaren woningcorporaties in toenemende mate belemmeringen die het ontwikkel- en bouwproces vertragen. Gezien de opgave die er ligt om het tekort aan sociale huurwoningen te verminderen, is dit vaak een duivels dilemma.
en vooruitlopend op pensionering van een ander. Zij vervullen tevens de rollen die voorheen bij de bestuurssecretaris lagen. Met de SHZ en de OR voert de RvC jaarlijks overleg, deze bijeenkomsten worden wederzijds gewaardeerd en bieden gelegenheid om actuele thema’s met elkaar te bespreken. Voor de OR waren de wijzigingen in de organisatiestructuur van Zeeuwland een belangrijk thema en voor de SHZ de professionalisering die zij als huurdersorganisatie vorm willen geven. De commissarissen nemen deel aan diverse studiebijeenkomsten, persoonlijk en als gehele raad. Aan het einde van het jaar heeft de raad een wervingsbureau geselecteerd om de werving en selectie van twee nieuwe RvC-leden in 2026 te begeleiden. De heer Stefan de Zeeuw en Mevrouw Mijke de Goederen bereiken in september 2026 beiden het einde van hun benoemingstermijn. In het volgende deel van dit verslag kunt u lezen welke overleggen de RvC heeft gevoerd en welke besluiten er in het verslagjaar zijn genomen. Coby Traas Voorzitter raad van commissarissen
De raad van commissarissen denkt positief kritisch, vanuit vertrouwen mee met de bestuurder om als Zeeuwland met deze uitdagingen om te gaan. De samenwerking met alle gemeenten en alle samenwerkingspartners is hierbij van cruciaal belang. Met al deze partijen is Zeeuwland in 2025 in gesprek gegaan om de koers voor de komende jaren uit te zetten. In het nieuwe koersplan zijn drie speerpunten vastgesteld: • Sneller en meer bouwen, ieder jaar worden er minimaal 100 nieuwe huurwoningen toegevoegd; • ‘Samenredzaam’ wonen, ieder jaar wordt er minimaal één cluster verzorgd wonen in samenwerking met een zorgpartner gerealiseerd; • Betrokken dienstverlening in sterke dorpen en buurten, van goed voor klanten zorgen naar nog meer ‘samen met bewoners werken’. De klanttevredenheid blijft minimaal op een 8.
Raad van commissarissen
De raad van commissarissen heeft over het nieuwe koersplan meegedacht en gekeken naar de financiële doorvertaling van deze speerpunten. In een gezamenlijke belanghoudersbijeenkomst zijn deze speerpunten met alle samenwerkingspartners besproken. In het managementteam zijn een aantal wijzigingen aangebracht om de toekomstbestendigheid van Zeeuwland te vergroten. In navolging van het splitsen van de verantwoordelijkheden voor de afdelingen bedrijfsvoering en vastgoed, zijn een nieuwe manager bedrijfsvoering, een manager vastgoed en ook een manager klant en omgeving aangesteld. Tevens is de functie van concerncontroller opnieuw ingevuld en zijn er twee nieuwe beleidsmedewerkers aangenomen, ter vervanging van een vertrokken collega
2 Bestuurlijk verslag
37
Onze visie op toezicht en toetsing
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn beschreven in de statuten van Zeeuwland en verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC. De RvC heeft twee commissies ingesteld: een auditcommissie, met als leden in 2025 Stefan de Zeeuw en Robèrt Gradus, en een selectieen remuneratiecommissie, met als leden Mijke de Goederen en Coby Traas. Daarnaast bekleedt normaliter één lid van de RvC de maatschappelijke zetel, in 2025 vervuld door Marianne van den Hoek. In de paragraaf over toezicht op financiële en operationele prestaties wordt het aantal vergaderingen en de onderwerpen van de auditcommissie verder toegelicht. In de paragraaf verslag vanuit werkgeversrol wordt het aantal vergaderingen en de onderwerpen van de selectie- en remuneratiecommissie verder toegelicht.
De raad van commissarissen (RvC of raad) van Zeeuwland houdt toezicht op het functioneren van de bestuurder en de algemene gang van zaken binnen Zeeuwland. De RvC adviseert de bestuurder daarnaast gevraagd en ongevraagd en vervult de werkgeversrol richting de bestuurder. De RvC houdt onder andere toezicht op: • realisatie van de doelstellingen van Zeeuwland; • realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; • strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Zeeuwland; • opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggevingsproces; • naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
De raad houdt toezicht vanuit een duidelijke visie. Deze visie bestaat uit vier verschillende onderdelen: het externe kader, het interne kader, het beoordelingskader en het toezichtskader. Zie ook het volgende figuur.
Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met Zeeuwland verbonden ondernemingen.
Externe spelregels • • • • • • • • •
Woningwet BTiV RTiV Wet Normering Topinkomens Governancecode Woningcorporaties Beleidsregels Aw Beleidsregels WSW Gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW Wet versterking regie op volkshuisvesting
Interne spelregels • • • • • • • • • •
Rolinvulling RvC
Statuten Reglement RvC Reglementen commissies Reglement financieel beleid en beheer Treasuryreglement Investeringsreglement Verbindingenreglement Profielschets RvC Integriteitscode en klokkenluiderregeling Samenwerkingsovereenkomst SHZ
Ondernemingsstrategie Zeeuwland Portefeuillestrategie 2021-2030 Samenwerkingsovereenkomsten met gemeenten Biedingen gemeenten 2025 Overzicht stakeholders Begroting en jaarplan 2025 Financiele meerjarenprognose 2025-2034 Treasuryjaarplan 2025
Beheersinstrumenten • • • • • • • • •
Managementrapportages Bestuursverslag en volkshuisvestingsverslag Accountantsverslag Managementletter externe accountant Controleverklaring externe accountant Beoordelingsbrieven externe toezichthouders (Aw en WSW) Aedes-benchmark Visitatierapport Risicorapportages
Missie en uitgangspunten Rolinvulling Gedrag Invulling rollen Werkwijze
Intern kader
Besturingskaders • • • • • • • •
• • • • •
Extern kader
Toezicht- en toetsingskaders 2025
Toezichtskader
Beoordelingskader
2 Bestuurlijk verslag
38
Vanuit deze toezicht- en toetsingskaders zijn door de RvC in 2025 besluiten genomen, bestuursbesluiten beoordeeld en heeft de bewaking van de realisatie van de doelstellingen plaatsgevonden. Voor meer informatie verwijzen we u naar de website www.zeeuwland.nl. U vindt hier onder andere de statuten en reglementen, de visie op besturen en toezicht houden en de profielschets van de RvC.
Governancecode Woningcorporaties De governancecode verscheen in 2025 in een vernieuwde versie en kent vijf principes: 1. De woningcorporatie handelt volgens waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht. 2. Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af. 3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak en daarop aanspreekbaar. 4. De woningcorporatie gaat in dialoog met belanghebbende partijen. 5. De woningcorporatie beheerst de risico’s verbonden aan de activiteiten. De principes vullen elkaar aan en moeten in samenhang worden bezien. De RvC van Zeeuwland onderschrijft de code en neemt deze als uitgangspunt voor zijn werkzaamheden.
Governance in het verslagjaar In het jaar 2025 gaf de governance-agenda aanleiding om verschillende reglementen te actualiseren. Zo zijn het reglement financieel beleid en beheer, het investeringsreglement, het treasury-reglement, het verbindingenstatuut en de procuratieregeling geactualiseerd. Ter voorbereiding op de werving en selectie van twee nieuwe RvC-leden (in 2026) is in 2025 de profielschets voor leden van de RvC geactualiseerd. In afwachting van geactualiseerde modelreglementen vanuit Aedes is de actualisatie van enkele andere reglementen aangehouden. Eind 2025 is er een bureau geselecteerd, dat in 2026 de werving en selectie van twee nieuwe RvC leden gaat begeleiden.
Verslag vanuit toezichthoudende rol Toezicht op strategie Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvC zich in 2025 regelmatig door de directeur-bestuurder laten informeren over de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, de ontwikkelingen met betrekking tot de projecten en de relevante externe ontwikkelingen waar Zeeuwland mee geconfronteerd werd. Dit jaar is de RvC nauw betrokken bij het formuleren van een nieuwe strategische koers voor Zeeuwland. In reguliere RvC-vergaderingen en twee themabijeenkomsten vervulde de RvC een adviserende rol naar de directeur-bestuurder over de nieuw te formuleren koers. In de RvC-vergadering van 2 september 2025 vervulde de RvC de toezichthoudende rol door goedkeuring te verlenen aan het bestuursbesluit tot vaststelling van het nieuwe koersplan ‘Een thuis voor iedereen’. Een RvC-delegatie was deelnemer in de bijeenkomst met belanghouders op 7 oktober 2025 over het nieuwe koersplan, met vertegenwoordigers van de huurdersorganisatie SHZ, de drie gemeenten en de zorg- en welzijnspartners van Zeeuwland. De RvC heeft in het afgelopen jaar overleg gehad met de externe accoun-
tant, de SHZ en de ondernemingsraad om zich op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen in het speelveld van Zeeuwland. Aan het werkbezoek van de RvC op 2 september 2025 aan een modulaire woningfabriek in Bruinisse nam de wethouder Wonen van Gemeente Schouwen-Duiveland deel. Ter voorbereiding op de beoordeling van de directeur-bestuurder is bij de wethouders Wonen van Gemeente Schouwen-Duiveland en Gemeente Veere input gevraagd. Ook zijn rondom specifieke onderwerpen regelmatig medewerkers van Zeeuwland te gast bij vergaderingen van de raad. Bredere oriëntatie op de externe ontwikkelingen vindt plaats met behulp van vakliteratuur en via de lokale, regionale en landelijke media. Daarnaast hebben leden van de RvC, zowel individueel als collectief, verschillende (externe) bijeenkomsten bijgewoond die in BWZ- en ZWS-verband worden georganiseerd.
Toezicht op financiële en operationele prestaties De raad heeft zich gedurende 2025 op verschillende momenten en naar aanleiding van diverse onderwerpen beziggehouden met de inzet van het vermogen en de financiële continuïteit van Zeeuwland. In zowel de auditcommissie als de raad is uitgebreid gesproken over de financiële gevolgen van een huurbevriezing en de reikwijdte van de financiële polsstok van Zeeuwland in relatie tot de nieuwbouwopgave. Zeeuwland gebruikt als financieel sturingskader het drie-compartimentenmodel dat in samenwerking met Finance Ideas is ontwikkeld. In het drie compartimenten model wordt een onderscheid gemaakt tussen het kwalitatief en kwantitatief op peil houden van de bestaande voorraad en het doen van uitbreidingsinvesteringen. Door de hoge nieuwbouwopgave als gevolg van de in Zeeland gesloten woondeal ontstaat een tekort in het compartiment dat ziet op de uitbreidingsinvesteringen. Dit betekent dat hiervoor externe financiering moet worden aangetrokken. Hiermee wordt van het financiële beleid afgeweken. De bestuurder heeft deze beleidsaanpassing gedaan om de hogere nieuwbouwopgave mogelijk te maken. Zeeuwland groeit in de begrotingsperiode 2025-2034 naar de grenzen die door de externe toezichthouders zijn gesteld. Met name de ICR (interest coverage ratio) staat onder druk.
Om zeker te weten dat Zeeuwland ook in de periode na 2034 een duurzaam verdienmodel houdt, is een doorrekening gedaan tot 2050. De doorrekening laat een positief saldo instandhouding zien. De raad heeft zich drie keer via de managementrapportages laten informeren over de voortgang van alle relevante facetten in de bedrijfsvoering van Zeeuwland. De raad is tevreden over de behaalde A-status op zowel het huurderoordeel, de bedrijfslasten, onderhoud & verbetering en duurzaamheid in de Aedes benchmark. De raad heeft een auditcommissie ingesteld. De auditcommissie is onder meer belast met het adviseren van de RvC over het toezicht op de significante financiële risico’s, op de financiële informatieverschaffing door Zeeuwland, de naleving van de aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de concerncontroller en de externe accountant en de beoordeling van het functioneren van de externe accountant. De auditcommissie heeft bij iedere vergadering een vooroverleg met de concerncontroller buiten aanwezigheid van de bestuurder en notulist. Voor de uitvoering van haar taken heeft de auditcommissie in 2025 vergaderd op 24 februari, 12 mei, 16 juni, 13 oktober en 24 november.
2 Bestuurlijk verslag
39
De belangrijkste onderwerpen die aan de orde kwamen zijn: • de managementrapportages en projectenrapportages; • risicomanagementrapportages; • managementrapport informatiebeveiliging 2024; • treasuryrapportages en verslag treasurycommissie; • het bestuursverslag, volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2024; • jaarverslagen van verbindingen 2024; • (concept) accountantsverslag en (concept) controleverklaring 2024; • uitgangspunten begroting 2026; • uitgangspunten financiële meerjarenbegroting 2026-2035; • de begroting 2026, financiële meerjarenbegroting 2026-2040 en treasuryjaarplan 2026; • belangrijkste risico’s en het auditplan accountant 2025; • het controleplan en opdrachtbrief 2025 van de externe accountant; • de beheersing van frauderisico’s overleg met de accountant, MT en AC; • het jaarplan control 2026; • managementletter externe accountant 2024 en reactie MT; • effecten voorjaarsakkoord; • notitie kostenonderzoek reparatieonderhoud; • risicoprofiel Zeeuwland; • notitie evaluatie LIST Amsterdam; • starten procedure generieke renteaftrekbeperking; • verbindingenreglement; • notitie quickscan afhankelijkheid.
bevindingen uit de interimcontrole. De accountant spreekt over een prettige samenwerking en een totaalbeeld van de interne beheersing dat positief is. De managementletter laat geen significante tekortkomingen zien en waar er verbeterpunten zijn benoemd pakt Zeeuwland die in de meeste gevallen direct op.
De bevindingen en aanbevelingen over deze onderwerpen zijn gerapporteerd aan de RvC in de vorm van een advies.
Begroting 2026, financiële meerjarenprognose 2026-2040 en treasuryjaarplan 2026
Bestuursverslag, jaarrekening en accountantsverslag Op 12 mei 2025 heeft de auditcommissie het bestuursverslag, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2024 van Zeeuwland en de met Zeeuwland verbonden ondernemingen besproken met de bestuurder en de externe accountant. Op 27 mei 2025 heeft de raad het bestuursverslag, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening besproken met de bestuurder en de externe accountant. Tijdens de RvC vergadering is ook het accountantsverslag en de concept controleverklaring besproken met de externe accountant. Vervolgens heeft de raad deze stukken vastgesteld. Daarnaast heeft de raad met de externe accountant gesproken zonder aanwezigheid van de bestuurder. Dit doet de raad jaarlijks om vertrouwelijk met de accountant te kunnen spreken over mogelijke signalen of andere zaken waar de raad van op de hoogte moet zijn. Op 16 juni 2025 heeft de auditcommissie gesproken met de externe accountant over de belangrijkste risico’s en het auditplan 2025 van de accountant. De opdrachtbevestiging is op 1 oktober door de voorzitter en de directeur-bestuurder ondertekend en in de auditcommissie vergadering op 13 oktober besproken.
Managementletter De auditcommissie heeft de managementletter 2025 van de externe accountant, voorzien van de reactie van het management, besproken met de accountant op 24 november 2025. Dit is het derde controlejaar van Deloitte als onze accountant en wederom werd uitgekeken naar de
Daarnaast is er bescheiden aantal nieuwe bevindingen geconstateerd. Deze worden in 2026, vóór uitvoering van de volgende interimcontrole opgepakt en uitgevoerd. De managementletter is besproken in de raad op 11 december 2025.
Jaarplan Controller 2026 Tot augustus 2025 is de concerncontrollersrol op interim basis en parttime vervuld door Yasta Michielsen. Vanaf augustus 2025 vervult Viktor van Elzakker deze, weer regulier in dienst van Zeeuwland en fulltime. De auditcommissie heeft een adviserende rol vervuld bij de invulling van deze rol. De auditcommissie heeft op 24 november 2025 met de concerncontroller gesproken over het jaarplan van de controller voor 2026. Het jaarplan is wederom opgesteld in de BWZ samenwerking met de controllers van de twee andere corporaties Beveland Wonen en Woongoed Middelburg. Dezelfde opzet wordt gehanteerd, speerpunten afgestemd en waar mogelijk trekken de controllers samen op tijdens de uitvoering in 2026. De auditcommissie heeft een positief advies gegeven aan de raad. De RvC heeft 11 december goedkeuring gegeven aan het bestuursbesluit tot vaststelling van het jaarplan van de controller.
Op 11 december 2025 is de begroting 2026 en de financiële meerjarenprognose 2025-2040 besproken in de RvC. De auditcommissie heeft deze stukken besproken op 24 november 2025 en positief geadviseerd over de goedkeuring door de raad van het bestuursbesluit tot vaststelling. De raad heeft met de bestuurder besproken hoe enerzijds de strategie uit het nieuwe koersplan vertaald is in de plannen en anderzijds hoe met behulp van de Aedes Planningsgenerator tot een realistische begroting is gekomen. Zoals bij Zeeuwland te doen gebruikelijk, is de financiële robuustheid van Zeeuwland doorgerekend in diverse scenario’s. Besproken is dat de begroting met behulp van de Aedes Planningsgenerator realistisch, wellicht zelf wat voorzichtig is, en er door bestuur en MT gestreefd wordt naar het realiseren van de ambities uit het koersplan, zoals in scenario 1 opgenomen. Bestuur en RvC onderkennen dat als scenario 1 werkelijk kan worden er aanvullende goedkeuring van de RvC op treasury-activiteiten gevraagd zal worden. Over het eenmalig niet aan de ICR-norm voldoen in de DAEB-tak is besproken dat dit proactief gemeld wordt aan de externe toezichthouders.
Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties De RvC heeft zich regelmatig door de bestuurder laten informeren over de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, de ontwikkelingen met betrekking tot de projecten en de uitvoering van de uitgebrachte biedingen in de gemeenten Schouwen-Duiveland, Veere en Vlissingen. De raad heeft het bestuursbesluit tot het uitbrengen van de biedingen voor prestatieafspraken 2026 aan de drie gemeenten waarin Zeeuwland werkzaam is op 1 juli 2025 goedgekeurd.
2 Bestuurlijk verslag
40
Daarnaast heeft de RvC zich laten informeren en meenemen in de samenwerking BWZ (Beveland Wonen, Woongoed Middelburg en Zeeuwland). De raad vindt deze samenwerking belangrijk aangezien deze ervoor zorgt dat Zeeuwland een nog betere dienstverlening kan bieden aan de huurders, de investeringskracht wordt vergroot, de kwetsbaarheid van de organisatie wordt verminderd en de aantrekkelijkheid als werkgever wordt vergroot. De leden van de RvC zijn bij meerdere bijeenkomsten geweest met de RvC’s en bestuurders van alle drie de organisaties. In 2025 keurde de RvC 6 bestuursbesluiten tot investeringen goed voor nieuwbouw. Deze bestonden uit 7 grondgebonden levensloopbestendige woningen (‘ieders thuis-woning’) in Gapinge, 10 grondgebonden levensloopbestendige woningen in Grijpskerke, 99 appartementen aan de M.A. van de Puttestraat in Oost-Souburg, 7 startersappartementen aan Kerkhof in Zierikzee, 10 Flexwoningen in Vrouwenpolder en 22 sociale en 8 middenhuur-woningen in plan Riekusweel in Bruinisse. Daarnaast werd goedkeuring verleend aan bestuursbesluiten tot investeringen in de upgrade van seniorencomplex De Tienden in Zoutelande, van het kantoor van Zeeuwland, en een aanvullend budget voor de verbetering van de in 2024 aangekochte woningen in Koudekerke.
Tenslotte verleende de RvC goedkeuring aan de overname via een activa-passiva transactie van 20 woningen en 19 parkeerplaatsen van collega corporatie Woongoed Middelburg in Zanddijk/Veere, e.e.a. onder opschortende voorwaarde dat dit vrijgesteld van overdrachtsbelasting kan passeren.
Bestuursverslag en volkshuisvestingsverslag Op 27 mei 2025 heeft de RvC het bestuursverslag en het volkshuisvestingsverslag 2024 besproken met de bestuurder waarna er over is gegaan tot vaststelling. De raad heeft geconstateerd dat het verslag een volledig beeld geeft van zaken die voor het toezicht van belang zijn.
Klachtenbehandeling Zeeuwland hanteert een procedure voor de afhandeling van klachten van huurders. De RvC wordt drie keer per jaar via de managementrapportage door de bestuurder geïnformeerd over het aantal en de aard van de klachten die door de Regionale Klachtencommissie Zuid West zijn behandeld. De bestuurder brengt jaarlijks verslag uit aan de RvC over de werkzaamheden van de externe Regionale Klachtencommissie Zuid West. De klachtenprocedure en het reglement van de klachtencommissie zijn beschikbaar via de website www.zeeuwland.nl. In de managementrapportage wordt de raad ook geïnformeerd over de klachten die bij de organisatie binnenkomen, gericht zijn aan het management en gaan over de uitvoering van de dienstverlening en/of de toepassing van het beleid van Zeeuwland. De raad vindt de aard van de klachten en de wijze waarop Zeeuwland deze afhandelt een belangrijk signaal en wil daar graag inzage in hebben.
Visitatie In 2023 heeft de vierjaarlijkse visitatie plaatsgevonden over de jaren 20192022. Een visitatie is een belangrijk instrument om het maatschappelijk
presteren van corporaties te beoordelen en te verbeteren. De visitatie is uitgevoerd door Ecorys. De RvC is trots op het resultaat van de visitatie. Zeeuwland scoort een ‘zeer goed’ op maatschappelijke waarde, een ‘naar behoren’ op maatschappelijke verankering, een ‘goed’ op besturing en een ‘goed’ op maatschappelijke capaciteit. De raad stelt vast dat de verbeterpunten die uit de visitatie komen door de bestuurder worden opgepakt. De verbeterpunten waren: • Besteed aan alle bewonerscommissies evenveel aandacht en zorg dat ze allemaal dezelfde mogelijkheid tot contact met Zeeuwland ervaren. • Breid de visie op de belanghebbenden uit met het beoogd resultaat van nog uit te bouwen samenwerkingen. • Zeeuwland kan de dynamiek in de ondernemingsstrategie nog meer communiceren naar haar samenwerkingspartners. • De cultuur van feedback geven kan nog laagdrempeliger en het creëren van een imago als aantrekkelijke werkgever wordt steeds belangrijker. In 2025 is de verantwoording van de bestuurder naar de RvC over de voortgang op de verbeterpunten gesynchroniseerd met de reguliere verantwoordingsrapportages en dus van 2 naar 3 maal per jaar gegaan.
Toezicht op risicobeheersing In 2025 heeft de RvC drie keer een risicorapportage ontvangen met de belangrijkste risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen, waarover met de bestuurder is gesproken. De raad vindt dat zij zo adequate informatie krijgt over de belangrijkste risico’s en dat de wijze waarop de bestuurder de risico’s beheerst past bij de risicobereidheid. De raad heeft waar nodig verdieping gevraagd aan de bestuurder over de risico’s. De auditcommissie heeft daarnaast nog extra stilgestaan bij frauderisico’s aan de hand van de ‘handreiking integriteit en fraude woningcorporaties 2024’ van de AW, nav signalen over ‘opplussen’ van facturen door (onder) aannemers. De RvC constateert dat Zeeuwland deze signalen serieus neemt en concerncontroller, bestuurder en manager Vastgoed adequaat controles hebben laten uitvoeren en bewustwording hebben versterkt, zowel bij collega’s als bij vastgoedpartners.
Opdrachtgeverschap externe accountant De externe accountant, Deloitte, beleeft zijn derde controlejaar bij Zeeuwland. Deloitte is benoemd voor de duur van vier verslagjaren onder voorbehoud van een positieve jaarlijkse evaluatie. Ook in 2025 is de evaluatie positief bevonden waardoor Deloitte aan haar derde controlejaar kon beginnen.