20221129 Raadsbrief herbestemmingsonderzoek Grote Kerk Brouwershaven Bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek Herbestemming

25

figuur 40: Inventarisatie programma onderdelen scenario 4

figuur 41: Ruimtelijke configuratie PVE

De doopkapel kan gereconstrueerd worden (of alsnog gebouwd, er is geen zekerheid dat de kapel er daadwerkelijk geweest is). Deze nieuwe ruimte moet volledig geklimatiseerd worden en afsluitbaar zijn. De nieuwe doopkapel kan als verenigingsruimte worden ingezet of dienstdoen als restaurantpaviljoen. Tevens geeft het reconstrueren van de doopkapel de kans om de connectie met het (groene) kerkplein te verbeteren. Het schip van de kerk, een grote sacrale ruimte, heeft als grootste uitdaging het akoestisch en thermisch comfort, in combinatie met meervoudig gebruik. Het uitgangspunt is hier wel dat de kerkbanken, dooptuin met kansel en orgel gehandhaafd blijven. Zo kunnen er nog wel kerkdiensten georganiseerd worden. Het nieuwe programma zal daar dus omheen georganiseerd moeten worden.

De verbinding met het marktplein is voor verbetering vatbaar. De zone tussen de consistorie en de ingang van de kerk zou aanleiding kunnen geven om een nieuw entreepaviljoen te maken. Vanaf het marktplein in Brouwershaven is de entree van de kerk dan goed te herkennen. Om ruimtes akoestisch van elkaar los te koppelen kan het koorschot in glas worden teruggebouwd. Hierdoor is de kerk beter simultaan te gebruiken voor verschillende activiteiten. Dit koorschot was oorspronkelijk in hout gemaakt. Om de verbinding van het schip met de koorkerk visueel in stand te houden zou het koorschot van glas kunnen worden gemaakt. De koorkerk leent zich beter voor compactere programma’s door de natuurlijke verdeling van de beschikbare ruimte door de zuilengalerij. Tevens is door deze natuurlijke verdeling de ruimte ook goed voor meerdere programma’s tegelijk te gebruiken, programma’s die in de uitvoer goed met elkaar te combineren zijn.

26

Indelingsvariant 1 Brouwerij Aan weerszijden van de grote presentatiezaal wordt de bierbrouwerij ingericht met brouwketels. Het proeflokaal met bijbehorende horeca zal in de glazen doopkapel komen. Indien de beschikbare 80m2 onvoldoende is kan onderzocht worden of de nieuwe doopkapel groter gemaakt kan worden. Anders zal de capaciteit van de horeca de kerk in moeten vloeien in de zones van de bierbrouwerij.

Een variant op de gepresenteerde indeling is het opdelen van de kerk in twee routes, de expositieroute en de horecaroute. De horecaroute is gekoppeld aan de verenigingsactiviteiten en (orgel)voorstellingen met een stoelcapaciteit van 126 zitplekken. De expositieroute is gekoppeld aan een kleinere presentatiezaal van 64 stoelen. Concept De verschillende functies worden van elkaar gescheiden door twee interventies; het plaatsen van een glazen koorschot wat de kerk verdeelt de ruimte in tweeën: een grote ruimte (het schip) en een kleinere ruimte (de koorkerk). Daarnaast worden de verblijfszones waar de voorstellingen worden gegeven voorzien van een verhoogde vloer, voorzien van vloerverwarming.

8 schietbanen boogschutvereniging buiten

1

Verdieping Westwerk

2

3

4

1

2

3

4

Orgel

Zone gereconstrueerd orgel Sweelinck presentatie Zone horecakeuken 30m2

Zone bierbrouwerij 140m2

Voedsellift

Gordijn voor scheiden ruimte

Expositieruimte: 54m2 uitbreidbaar

Gordijn voor scheiden ruimte

Expositieruimte: 135m2 in 5 paviljoens

Zone verwarmde vloer 175m2 - In totaal 126 zitplaatsen

3 schietbanen boogschutvereniging

Kerkplein: Yoga en buitensport in zomer

Gordijn voor afsluiten ruimte - 64 stoelen

1

4

2

5

3

zone met oorspronkelijke kerkbanken

7 6 MIVA

1 Koorschot dicht zetten met glas

Zone toiletten herinrichten 30m2

2

Podium Muziek / toneel / film Exporuimte presentatie SCEB/kinkorn

3

Voedsellift

Dooptuin Entreezone museale programma Gordijn voor scheiden ruimte

Erfgoed experience ?

Museumroute

Gordijn voor scheiden ruimte

Horecaroute

Horecapaviljoen Koffie/lunch 80m2 Eventueel groter in overleg met RCE

Zone bierbrouwerij en bar gedeelte horeca 140m2 Zone verenigingsopslag muziek / lockers 40m2

Zone nieuwe toiletten 33m2

Uitbreiding museaal programma Consistorie 70m2 Terras zone

Entree 30m2

27

figuur 42: Indelingsvariant 1 voor scenario 4

Vergaderruimte Presentaties 65m2

Erfgoedexperience De erfgoedroute voert langs de vijf straalkapellen waar expositieruimte kan worden ingericht. Deze route kan naar behoefte worden uitgebreid naar zowel de consistorie als de oude bibliotheek aan de noordzijde van de koorkerk. De boogschietvereniging maakt gebruik van de verhoogde vloer in de koorkerk, en schuift het gordijn dicht als pijlenvanger tijdens verenigingsactiviteit. Op de verdieping van de koorkerk worden de ruimtes flexibel ingezet, maar voornamelijk als berging. Verwarmingsconcept De koude lucht in de kerk komt voornamelijk door de grote loodglazen ramen. Hier ontstaat in de winter een zogenaamde koudeval. Door de gordijnen centraal in de ruimte uit te schuiven wordt deze koudeval onderbroken. Door vervolgens aan de andere zijde van het gordijn te verwarmen ontstaat er plaatselijk een aangenaam binnenklimaat waar door de plaatsing van de gordijnen de koude lucht niet bij kan komen.

figuur 43: Interieurvisual van de doopkapel in glas

figuur 44: Interieurvisual van de kerk met presentatiezaal en koorschot in glas

28

Indelingsvariant 2 In een volgende variant ligt de nadruk op de koorkerk. Hier wordt het horecaconcept gerealiseerd dat gekoppeld is aan de route van de erfgoedexperience. Deze route loopt door de nonnengang op de eerste verdieping en eindigt in de horeca. De consistorie wordt als keuken ingevuld met een eigen toegang voor bevoorrading. De ruimte aan de noordzijde van de van de koorkerk kan ter aanvulling op het museale programma worden ingevuld, of als opslag/emballage van de horeca. Verbeteren zichtbaarheid Aan de zuidkant van de kerk tussen de consistorie en de entree wordt een serre aan het gebouw toegevoegd. Deze serre wordt ingericht als horeca-entree, en verder ingevuld met zitplaatsen. Deze serre is goed zichtbaar vanaf de aanlooproute wat de (visuele) toegankelijkheid van de kerk sterk verbetert en de relatie met het marktplein bewerkstelligt.

figuur 46: Visual van de kerk met doopkapel in metselwerk

8 schietbanen boogschutvereniging buiten

1

Verdieping Westwerk

2

3

4

1

2

3

4

Zone gereconstrueerd orgel Sweelinck presentatie

Uitbreiding erfgoed experience OF

Orgel

Berging verenigingsruimte 30m2

Opslag horeca/ vriezer en emballage 7 schietbanen boogschutvereniging Entree erfgoed experience uit kerk

Gordijn voor scheiden ruimte

Ingang erfgoed experience Aanvulling

Gordijn voor scheiden ruimte

2

Zone verwarmde vloer 175m - In totaal 126 zitplaatsen

Kerkplein: Yoga en buitensport in zomer

1

4

7

2

5

6

3

zone met oorspronkelijke kerkbanken

MIVA

Podium voor opvoeringen

Koorschot dicht zetten met glas

Zone toiletten herinrichten 30m2

Dooptuin

1

2

3

Gordijn voor scheiden ruimte

4

5

6

7

Erfgoed experience ?

Gordijn voor scheiden ruimte

Uitgang erfgoed experience in horeca

Entree horeca uit kerk

Terugbouwen doopkapel voor erfgoed experience 30m2

Erfgoed experience 170m2

Uitbreiding bar horeca met nieuwe toiletten

Zone verenigingsopslag muziek / lockers 40m2

Horecakeuken

Entree 30m2

Serre 100m2 Portaal

Terras zone

29

figuur 45: Indelingsvariant 2 voor scenario 4

Entree horeca

Vergaderruimte Presentaties Verhuurbaar 65m2

Verenigingsleven Het schip van de kerk wordt in zijn geheel vrij gehouden om verenigingsactiviteiten te organiseren. Daartoe wordt net als in scenario 1 een verhoogde vloer met verwarming en zijdelingse gordijnen gerealiseerd. Deze verhoogde vloer kan dienst doen als presentatieruimte, maar ook kunnen de stoelen daar weggehaald worden of anders worden opgesteld om als verenigingsruimte te fungeren. De doopkapel wordt als massief bakstenen volume indien nodig terug gebouwd om als extra bergruimte, of vergaderruimte te kunnen functioneren. Kleine zaal Centraal in de koorkerk, waar oorspronkelijk de monniken naar elkaar zongen wordt een kleiner podium geplaatst. Hier kunnen aan weerszijden stoelen worden geplaatst zodat naar een (muziek)uitvoering gekeken/geluisterd kan worden. Deze uitvoeringen zijn indien gewenst ook te beleven door de horecagasten, anders kan langs de zuilengalerij een gordijn worden dicht gezet. Verwarmingsconcept De koude lucht in de kerk komt voornamelijk door de grote loodglazen ramen. Hier ontstaat in de winter een zogenaamde koudeval. Door de gordijnen centraal in de ruimte uit te schuiven wordt deze koudeval onderbroken. Door vervolgens aan de andere zijde van het gordijn te verwarmen ontstaat er plaatselijk een aangenaam binnenklimaat waar door de plaatsing van de gordijnen de koude lucht niet bij kan komen.

figuur 48: Interieurbeeld serre van glas

figuur 47: Verwarmingsprincipe

figuur 49: Museale presentatie

30

12 Aanvullingen externe locaties Aanvulling A: Ontwikkeling gemeentelijk monument ‘de Schouw’ Op het adres Kerkpad 1, direct naast de Grote Kerk, bevindt zich een aantrekkelijk 19de eeuws gebouw, dat de status heeft van gemeentelijk monument en de naam De Schouw draagt. Het is als schoolgebouw in gebruik geweest, als onderdeel van OBS De Schoener, maar staat al enige tijd leeg. Gelet op de leegstand, de directe nabijheid van de kerk en het historische karakter van het gebouw is het een optie om het nu al mee te nemen in het herontwikkelingsplan. Het gebouw heeft een totale footprint van 400 m2. Daarmee is het gebouw te klein voor het geïnventariseerde programma van het Tonnenmagazijn, herbestemming voor dat doel lijkt dus niet mogelijk. Daarom zijn de eventuele mogelijkheden om het te betrekken bij het hotelprogramma verkend. Het was op de korte termijn niet mogelijk te onderzoeken of de kapverdieping van het gebouw voldoende bruikbaar is om verblijfsgebied te creëren. Bij het verkennen van de invulling van het gebouw is daarom alleen gekeken naar de begane grond. Bij een complete benutting van het gebouw zijn er tien ruime hotelkamers te creëren (zie schetsplattegrond). Hierbij wordt gebruik gemaakt van de royale verdiepingshoogte door in de hotelkamers een slaapvide te maken.

Deze tien kamers zijn stand alone niet te exploiteren, maar kunnen worden ingezet als aanvulling op het programma dat eventueel in de Grote Kerk gerealiseerd kan worden. Bij de ontwikkeling van De Schouw moet rekening worden gehouden met het feit dat het halve gebouw nog ‘ingekapseld’ zit in het schoolcomplex van OBS De Schoener. De gevels die in de tekening een rode markering hebben gekregen zitten nog vast aan het naastgelegen gebouw. Deze gebouwen zullen losgeknipt moeten worden om verblijfsaccommodatie te kunnen maken. Kan dit niet dan vervallen zeker vier van de ingetekende kamers (nummer 5 t/m 8). Tevens moet onderzocht worden of het mogelijk is om verblijfsruimte te maken in de kapverdieping door daklichten te maken. Indien dit mogelijk is kunnen nog zeker acht kamers worden toegevoegd.

figuur 50: de Schouw - het gemeentelijk monument staat nu leeg en kan een nieuwe invulling krijgen ter aanvulling op de herbestemming van de Grote Kerk

figuur 51: Gesloten gevels door aanbouw school aan ‘de schouw’

31

figuur 52: de Schouw - het gemeentelijk monument staat nu leeg en kan een nieuwe invulling krijgen ter aanvulling op de herbestemming van de Grote Kerk

Aanvulling B: Ontwikkeling schoollocatie OBS de Schoener Na overleg met de gemeente Schouwen-Duiveland is in het eerdere onderzoek ook verkend of de tegenover de Grote Kerk gelegen schoollocatie van OBS De Schoener in de herontwikkeling betrokken kan worden. Het schoolcomplex voldoet niet meer aan de huidige maatstaven van een duurzaam en functioneel onderwijsgebouw en het kan zelfs zijn dat de school gaat verhuizen naar aanleiding van een nog vast te stellen nieuwe scholenbeleid. Integrale herontwikkeling van de kerk en de schoollocatie zou mogelijk tot een financieel haalbare casus kunnen leiden, waar dat voor de kerk ‘stand alone’ bijzonder lastig is. De huidige, gedateerde opstallen zijn in het plan BROUW! gesloopt om ruimte te maken voor een bijzonder programma van verblijfsaccommodatie, dat onderdeel zou worden van een integrale exploitatie samen met het programma in de kerk. De visie op deze ontwikkellocatie is eerder uiteengezet in ‘Stedenbouwkundige context - ontwikkeling van het kerkplein’. Om hieraan invulling te geven is gekeken naar de kadastrale minuut uit begin 19e eeuw. Het ingetekende voorlopige en schetsmatige verkavelingsplan (figuur 35) is aan de hand hiervan bedacht.

De identiteit van de gemaakte huizen moet refereren aan de kenmerkende kleinschalige bebouwing van kleine huisjes rondom de kern van Brouwershaven, dat de status heeft van rijks beschermd stadsgezicht. Het verblijfsconcept gaat ervan uit dat de gast hier de sfeer proeft en zich even onderdeel voelt van het historische stadje. Het totale aantal te creëren verblijfseenheden zal rond de 50 liggen. Dat aantal lijkt volgens de voorlopige berekeningen nodig om voldoende massa te maken voor een positieve exploitatie.

Fijnmazig hotelcomplex Als de school c.q. scholen inderdaad elders gehuisvest zouden (kunnen) worden, leent deze locatie zich perfect voor een onderscheidend hotelprogramma. Ruimtelijk gezien zou het hotel moeten aansluiten bij de kleinschalige historische structuur en identiteit. Geen grootschalig gebouw, maar een fijnmazig complex met De ontwikkeling van de schoollocatie is, zoals later in het financiële overzicht te lezen valt, kamers/appartementen, gebouwd in ‘huisjes’ nodig om enige vorm van ontwikkeling in de Grote Kerk haalbaar te maken. Om een voldoende financiële drager te creëren is vooral schaalgrootte van belang. Het toevoegen van 50 eenheden aan straatjes die verwijzen naar de historische aan het aanbod dat in de Grote Kerk gerealiseerd zou kunnen worden betekent dat er sprake is van een totaal van 70 eenheden (kamers/studio’s/huisjes). Dat lijkt in de buurt te komen van ruimtelijke situatie. wat nodig is voor een levensvatbaar hotel in de betreffende marktcontext en rekening houdend met de bijbehorende investeringen. Deze zullen in het financiële overzicht inzichtelijk worden gemaakt. Voor de stedenbouwkundige opzet zoals we

die bij wijze van verkennend onderzoek hebben getekend heeft de kadastrale minuut van begin

figuur 52: Mogelijke verkaveling locatie OBS de Schoener en visualisaties

32

13 Haalbaarheid Parkeercapaciteit Parkeercapaciteit Het creëren van verblijfsaccommodatie en een brouwerij met horecagelegenheid roept vanzelfsprekend de vraag op of er voldoende parkeercapaciteit is, c.q. te realiseren valt. Binnen de grenzen van het eigen terrein is dat een onmogelijkheid. Parkeren op het perceel van de kerk aan de westzijde is ruimtelijk wel mogelijk maar verdient zeker niet de voorkeur: het schaadt de groene kwaliteit, het uitzicht naar de landerijen en de beleving van het historische kerkgebouw. Naast de OBS De Schoener is parkeergelegenheid, het betreft echter slechts 16 plekken. Dit biedt onvoldoende capaciteit als er een hotelprogramma van 70 à 80 kamers gerealiseerd wordt (kerk plus scholenlocatie).

Als echter de locatie Nieuwpoortstraat inderdaad uit beeld verdwijnt, is de parkeercapaciteit op kortere afstand van de Grote Kerk alsnog onvoldoende. Wij hebben begrepen dat toch ook gekeken wordt naar mogelijkheden voor parkeren ten westen van de kerk, waarbij de ontsluiting zou plaatsvinden via de Grachtweg. Zo’n nieuwe ontsluiting aan de westzijde van Brouwershaven kan interessant zijn. Het is wel van belang dat de openheid en het groene karakter, en met name de unieke directe visuele relatie tussen de kerk en de weilanden niet geschaad worden. Dit vraagt om een behoedzame landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing.

Ontwikkeling Nieuwpoortstraat Er leek een mogelijkheid te bestaan om een perceel aan de Nieuwpoortstraat te betrekken in de zoektocht. Hier staat nu een langgerekte schuur aan de westzijde van de straat. Dit perceel zou ontwikkeld kunnen worden tot parkeergelegenheid, waarbij de gemeente wel hecht aan de huidige stedenbouwkundige situatie. Met de particuliere eigenaar is een positief verkennend gesprek gevoerd. Een mogelijke indeling om de capaciteit van het kavel inzichtelijk te maken is getekend. Wij hebben echter recent vernomen dat de locatie verkocht is aan een particuliere partij, mogelijk is deze kans dus niet meer aanwezig.

Toch parkeren ten westen van de kerk? Als alle mogelijke locaties die hiervoor aan de orde kwamen betrokken worden in de herontwikkeling, dus ook het Stadhuis, ontstaat een totale verhuurcapaciteit van 100 eenheden (kamers, studio’s, huisjes). De parkeercapaciteit zoals aangegeven op de afbeelding (waarbij de Nieuwpoortstraat nog meegenomen is) voorziet in 103 plekken. Dit zou in principe voldoende moeten zijn. Hierin is eventuele parkeergelegenheid voor personeel nog niet meegenomen, maar daartegenover staat dat de verblijfsaccommodatie nooit voor de volledige 100% bezet zal zijn. Daarnaast zullen er ook gasten verblijven die met de boot of met de fiets naar Brouwershaven komen. Mocht er toch een tekort ontstaan dan kan nog worden uitgeweken naar de parkeerplaats aan de noordzijde van de haven (figuur 40), of naar de Markt. figuur 54: parkeergelegenheid in relatie tot ontwikkelmogelijkheden

33

figuur 53: parkeergelegenheid in relatie tot ontwikkelmogelijkheden

figuur 55: studie naar het aantal mogelijke parkeervakken op het kavel aan de nieuwpoortstraat

14 Restauratiekosten Quick scan bouwkundige staat en globale restauratiekosten begroting Het uitgangspunt voor de haalbaarheid van de van de herbestemmingsopgaven begint bij het in beeld krijgen van de initiële kosten die de ontwikkeling van de Grote Kerk met zich mee brengt. Onder andere de verwerving van de kerk door derden is daarin van belang. Hierover kan worden afgesproken dat de kerk voor een symbolisch bedrag wordt overgedragen, waarbij in de overeenkomst afspraken worden gemaakt over de voorwaardelijke ontwikkeling. Na de overdracht van de kerk zullen er investeringen moeten worden gedaan om de beoogde plannen te realiseren. Deze financiële opgave bestaat uit enerzijds de verbouw van de kerk voor het geschikt maken voor de nieuw in te passen functies, en anderzijds uit het grondig restaureren van de Grote Kerk. Deze restauratie moet de instandhouding van het monument borgen waardoor de inpassing van nieuwe functies mogelijk wordt, en duurzaam kan plaatsvinden. Met de restauratie zijn initiële kosten gemoeid die gemaakt moeten worden om de onderhoudsstaat van de kerk op peil te brengen. Nadat deze kosten gemaakt zijn zullen er jaarlijks terugkerende kosten zijn voor het in stand houden van het monument. Voor de initiële restauratie is in April 2020 een quick-scan uitgevoerd. Aan de hand hiervan is indicatieve restauratiekosten berekening gemaakt.

Deze dient als uitgangspunt meegewogen te worden in de financiele modellen die zijn opgesteld om de financiële haalbaarheid van verschillende herbestemmingsscenario’s in kaart te brengen. Een vereiste voor elk scenario is dat de kerk gerestaureerd en onderhouden wordt.

Indicatieve restauratiekosten berekening CASCO O.b.v. Quick Scan opname en rapport Monumentenwacht d.d. 03-2020. Bebouwing: Kerkgebouw (rijksmonument 11122) 1.0

Restauratie / renovatie casco Grote kerk; steigerkosten / inzet hoogwerker 1 werkzaamheden aan gevels Grote kerk; herstellen metsel- en voegwerk (20% open = ca 3500m2 geveloppervlak, waarvan 2% schade = ca 70m2. Eh prijs = 35% inboetwerk en 70% voegwerk 2 over de 2% Grote kerk: herstellen glas in lood ramen, breukglas 3 incl. inzet hoogwerker 2 weken Grote kerk: post herstel kozijnen, ramen, deuren 4 gevelopeningen 5 Grote kerk: stelpost herstel kapconstructie 6 Grote kerk: post herstel goten en hwa's 7 Grote kerk: post herstel leibedekking 8 Grote kerk: post herstel muur-, voet- en indeklood Grote kerk: post schilderwerk dakkapellen incl. 9 houtrotherstel 10 Grote kerk: post buitenschilderwerk Grote kerk: post herstel stucwerk binnenzijde buitengevels (rondom H=5m1 gemiddeld) op 11 ondergrond afgestemde saneerpleister Grote kerk: post binnenschilderwerk, alleen tpv 12 reparaties met silicaatverf 13 Grote kerk: post herstel vloeren interieur 20% Grote kerk: post verbeteren veiligheidsvoorzieningen 14 loopbruggen aanbrengen valbeveiligingskabel(s) NTB Grote kerk: conserveren interieurelementen, zuilen, 15 bankjes, ornamenten Vieringtoren: conserveren leibedekking, 16 loodaansluitingen, inzet torenkraan Subtotaal A

Brouwershaven, Grote of Sint NicolaasKerk Kerkplein 3, Brouwershaven Amersfoort, 04-05-2020

1 post

€

7.500,00

€

7.500,00

70 m2

€

350,00

€

24.500,00

1 post

€

8.500,00

€

8.500,00

1 post 1 post 1 post 1 post 1 post

€ 2.500,00 € 15.000,00 € 4.500,00 € 7.500,00 € 17.500,00

€ € € € €

2.500,00 15.000,00 4.500,00 7.500,00 17.500,00

1 post 1 post

€ €

5.000,00 2.500,00

€ €

5.000,00 2.500,00

1250 m2

€

150,00

€

187.500,00

1250 m2 340 m2

€ €

34,50 45,00

€ €

43.125,00 15.300,00

1 post

€ 25.000,00 €

25.000,00

1 post

€ 25.000,00 €

25.000,00

1 post

€

€ €

7.500,00 398.425,00

€

398.425

€ € € € € €

35.858 434.283 30.400 464.683 13.940 478.624

7.500,00

TOTAAL A Indirecte kosten Algemene bouwplaatskosten Subt. Incl. ABK Algemene kosten Subt. Incl. AK Winst en risico Subt. Incl. WR

9% 7% 3%

Onvoorzien Subt. Incl. onvz

10%

€ €

47.862 526.486

Directiekosten Subt. Incl. directiekosten

0%

€ €

526.486

Leges, CAR Subt. Incl. Leges, CAR

2%

€ €

10.530 537.016

BTW

21%

€

112.773

€

649.789

Totaal incl. opslagen en BTW excl. directiekosten

LET OP: Hoeveelheden op basis van globale inschatting! NB: Het herstellen van het stucwerk interieur is geen absolute noodzaak. Qua m2 kan hier sterk worden afgeweken door slechts gedeeltes aan te pakken die voor de herbestemming wenselijk zijn. Post betreft ruim 50% van de totale geraamde kosten. figuur 56: Houten kapconstructie van de Grote Kerk in Brouwershaven: een waar kunstwerk

figuur 57: Indicatieve restauratiekosten berekening Grote Kerk Brouwershaven

34

15 Exploitatiemodel

2a

Museaal programma + brouwerij met horeca + 63 recreatiewoningen Hiervoor is een viertal mogelijke scenario’s gepresenteerd voor de herbestemming van de Grote Kerk. De vraag is in hoeverre deze verschillende opties op zichzelf of eventueel ook in combinaties met elkaar voor een haalbare casus kunnen zorgen. Om inzicht te krijgen in de financiële haalbaarheid hebben wij het hierin gespecialiseerde bureau VKZ uit Amersfoort gevraagd doorrekeningen uit te voeren. VKZ heeft hiervoor gebruik gemaakt van de DCF methode. Bij deze ‘Discounted Cash Flow’ methode wordt middels bepaalde financiële uitgangspunten de haalbaarheid getoond door het rendement op jaarbasis te berekenen. Dit is voor elk van de scenario’s gedaan. De uitgangspunten voor deze berekeningen worden getoond in figuur 45. Elk scenario kent een aantal uitgangspunten. Deze uitgangspunten hebben betrekking op de aanschaf van het onroerend goed, eventuele restauratie van dit onroerend goed en de realisatie van de bouwkundige voorzieningen. Op basis van de gerealiseerde vierkante meters en bezettingsgraden van bepaalde functies wordt een jaarlijkse huurstroom berekend voor de verschillende functies. Over deze huurstroom wordt over de aankomende 40 jaar een inflatiecorrectie uitgevoerd. Na deze inflatiecorrectie wordt de jaarlijkse gecorrigeerde huurstroom weggezet tegen de initiële investering.

Aan de hand hiervan wordt het interne rendement berekend over de aankomende 40 jaar. Deze duiding van het jaarlijkse exploitatieresultaat maakt duidelijk of de betreffende nieuwe functie(s) financieel haalbaar is als onderneming. Een positief exploitatieresultaat wil echter niet meteen zeggen dat het voor een partij ook interessant is om de kerk te verwerven en geschikt te maken voor het nieuwe gebruik. Bij een vastgoedinvestering wordt namelijk ook gekeken naar de verwachte toekomstige ontwikkeling van de vastgoedwaarde. Als het vastgoed in de toekomst verkocht wordt, moet dit immers wel voldoende opbrengen. Voor de vastgoedwaardeontwikkeling is de courantheid van de bestemming (die in het bestemmingsplan mogelijk is en waarvoor de kerk immers geschikt gemaakt is) bepalend. Beide aspecten, dus de verwachtingen t.a.v. de exploitatie en de verwachting t.a.v. de waardeontwikkeling van het vastgoed bepalen samen de financiële haalbaarheid.

Scenario 1

Herbestemming tot brouwerij/proeflokaal of andersoortig horecaprogramma in combinatie met een museaal programma en eventuele binnenrecreatie. Scenario 1A gaat uit van een meest beperkte invulling van de Grote Kerk zonder aanvullende ontwikkelingen. Hierbij wordt de museale functie ingepast in de kerk, en aanvullend een bierbrouwerij met horeca of andersoortig horecaprogramma.

Scenario 2

Herbestemming tot multifunctioneel centrum met een museaal programma, een horecaprogramma en een hotelprogramma. Scenario 2 gaat uit van de uitkomst van het eerdere verkennende herbestemmingsonderzoek uit 2018 (plan BROUW!). Bij dit onderzoek was de aanname dat scenario 1 financieel niet draagkrachtig genoeg zou zijn, en dat er een aanvullende financiële drager gecreëerd moet worden. Daarvoor is gekeken naar een mogelijke herontwikkeling van het terrein van OBS De Schoener, de naastgelegen schoollocatie. Op deze plek zouden (op basis van de betreffende verkennende situatiestudie) een 63-tal recreatiewoningen gerealiseerd kunnen worden in een typologie die aansluit bij de eenvoudige bebouwing met huisjes zoals die nog altijd in de oude kern van Brouwershaven te vinden zijn. In deze vervolgstudie zijn ook andere opties voor het toevoegen van hotelaccommodatie aan het totaalplan onderzocht, zowel in de kerk zelf als daarbuiten. Wij hebben vier variaties verkend binnen dit scenario.

35

Scenario 2a gaat uit van het plan BROUW! met 63 recreatiewoningen op de locatie De Schoener.

2b

Museaal programma + brouwerij met horeca + 20 hotelkamers in de Grote Kerk + 10 Hotelkamers in ‘de Schouw’ Scenario 2b gaat uit van de uitkomst van het oorspronkelijke herbestemmingsonderzoek uit 2018. Bij dit onderzoek was er de aanname dat scenario 2a financieel niet draagkrachtig genoeg zou zijn, en dat er een aanvullende financiele drager gecreerd moest worden. Deze drager zou er kunnen komen in de vorm van het ontwikkelen van het terrein van OBS de Schoener, de naastgelegen schoollocatie. Op deze plek zouden (n.a.v. het betreffende herbestemmingsonderzoek) 63 recreatiewoningen gemaakt kunnen worden in de stijl van een oudhollands vissersdorp.

2c

Museaal programma + brouwerij met horeca + 20 hotelkamers in de Grote Kerk + 63 recreatiewoningen In dit Scenario 2c worden ook hotelkamers in de kerk gerealiseerd, maar blijven hotelkamers in ‘De Schouw’ achterwege, in plaats daarvan worden 63 recreatiewoningen op het terrein van OBS ‘de Schoener’ gerealiseerd.

2d

Museaal programma + brouwerij met horeca + 20 hotelkamers in de Grote Kerk + 63 Recreatiewoningen + 10 Hotelkamers in ‘de Schouw’ Scenario 2d is het meest uitgebreide scenario, waarbij zowel de kerk als naastgelegen terrein inclusief ‘de Schouw’ wordt ontwikkeld. Dit scenario is met 93 hotelkamers het meest omvangrijk, en zou eventueel met nog 10 kamers kunnen worden uitgebreid als er in de Grote Kerk een drielaags hotelprogramma gerealiseerd zou kunnen worden.

Scenario 3

Herbestemming tot gemeenschapscentrum + museaal programma Scenario 3 is als mogelijke herontwikkeling op verzoek van de gemeente Schouwen-Duiveland onderzocht. Het betreft hierbij het verhuizen van het programma van het plaatselijke Tonnenmagazijn naar de Grote Kerk. Het Tonnenmagazijn fungeert nu als dorpshuis. Dit programma wordt aangevuld met de museale functie.

Scenario 4

Herbestemming tot multifunctioneel centrum voor museale, culturele en andere activiteiten in combinatie met horeca. In een vierde scenario is de haalbaarheid onderzocht van een meervoudige bestemming van de kerk waarin ruimte is opgenomen voor het museale programma, voor culturele en maatschappelijke activiteiten en voor het verhuren van zaalruimte, een en ander aangevuld met een horecaprogramma. Ook in dit scenario hebben we meerdere varianten geanalyseerd, waarbij gekeken is naar het effect van het toevoegen van nieuw te bouwen ruimtes (resp. de ‘doopkapel’ en een serre) en naar het effect van het inruilen van de bierbrouwerij voor een ander horecaprogramma met een kleine ruimtevraag.

4a

Museaal programma + brouwerij met horeca + multifunctionele zaalverhuur Scenario 4a betreft het realiseren van twee multifunctionele zalen voor de verhuur, gecombineerd met een horecaprogramma met brouwerij, en een museumprogramma in de koorkerk.

4b

Museaal programma + brouwerij met horeca + multifunctionele zaalverhuur + uitbreiding met ‘doopkapel’ in glas Scenario 4b betreft het realiseren van twee multifunctionele zalen voor de verhuur, gecombineerd met een horecaprogramma met brouwerij, en een museumprogramma in de koorkerk. Tevens is bij dit programma de bouw van de doopkapel in glas meegenomen.

4c

Museaal programma + multifunctionele zaalverhuur + horeca zonder brouwerij Scenario 4c maakt inzichtelijk of de bierbrouwerij bij de horeca gerealiseerd moet worden om in combinatie met de zaalverhuur en het museumprogramma tot een positief resultaat te komen.

4d

Museaal programma + multifunctionele zaalverhuur + horeca zonder brouwerij + uitbreiding met nieuw te bouwen serre Scenario 4d geeft inzicht in wat voor invloed het realiseren van de serre heeft op het rendement van scenario 4c

4e

Museaal programma + brouwerij met horeca + multifunctionele zaalverhuur + uitbreiding met ‘doopkapel’ en nieuw te bouwen serre Scenario 4e maakt inzichtelijk wat er met het rendement van de onderneming 4c gebeurd als er ten behoeve van het museale programma een bakstenen doopkapel wordt gerealiseerd.

Uitgangspunten Uitgangspunten voor het opstellen van de cashflow berekening van de verschillende mogelijke herbestemmingsscenario’s. Voor de berekening wordt uitgegaan van het jaar 2021 als investeringsjaar. In dit jaar worden investeringen gedaan in de aanschaf, verbouw, en inrichting van de verschillende opstallen. Vanaf 2022 zijn de verschillende onderdelen in bedrijf. De exploitatie wordt vervolgens berekend over de aankomende veertig jaar. Dat wil zeggen tot 2062. Daarbij wordt over elk jaar een inflatiecorrectie toegepast over de huur en de te maken kosten. Deze inflatie is vastgesteld op 2%.

Vastgoedwaarde

De genoteerde percentages zijn aangenomen waardes op basis van de ervaring van VKZ. Voor de binnenrecreatie geldt nadrukkelijk dat het risico en de investering hierbij uitsluitend bij een exploitant komt te liggen. Het is derhalve geen onderdeel van de business case, maar kan met een sluitende begroting naderhand worden uitgewerkt.

Het behaalde rendement van een scenario wordt uitgedrukt in een percentage. Dit percentage zegt iets over een duurzame exploitatie van een scenario. Een positief percentage betekent in principe dat er geld verdiend wordt, en dat het scenario duurzaam geëxploiteerd zou kunnen worden mits voldaan wordt aan de gehanteerde uitgangspunten.

Bovendien is van belang dat de resultaten sterk afhangen van de bezettingsgraden. Als bijvoorbeeld de multifunctionele zaal maar heel beperkt verhuurd gaat worden, of als blijkt dat de vaste huurders van de zalen zoals de verenigingen een minder hoge huur kunnen betalen dan dalen de prognoses voor de haalbaarheid.

Stichtingskosten

Door de nodige investeringen te doen om de initiële ontwikkeling van de scenario’s mogelijk te maken wordt er ook vastgoedwaarde gecreëerd. Het behaalde rendement is altijd ten opzichte van de initiële investering en de gecreëerde vastgoedwaarde. Als verschillende scenario’s met elkaar vergeleken worden dan valt op dat scenario’s die een vergelijkbaar rendement behalen totaal verschillende vastgoedwaardes vertegenwoordigen. Dat betekent dat met een rendement van rond de 5% een hotelscenario meer geld opbrengt dan het scenario met multifunctionele zaalverhuur.

Om tot de genoemde rendementen te komen moeten de gehanteerde uitgangspunten dus wel gerealiseerd kunnen worden.

De stichtingskosten zijn de initiële kosten die gemaakt moeten worden om de gebouwen klaar te maken voor de nieuwe functies. Hierbij zijn dus wel aanschaf-, verbouw-, en sloopkosten meegenomen. Maar niet de kosten voor de benodigde inventaris.

IRR (Interne Rentabiliteit)

De quick scan DCF analyse dient om met vooraf vastgestelde uitgangspunten de financiële haalbaarheid van verschillende scenario’s met elkaar te vergelijken. De uitgangspunten doen uitspraak over verhuurprijzen, inrichtingskosten, stichtingskosten, bezettingsgraden, minimaal te behalen bruto aanvangsrendement, en verdisconteerde onderhoudskosten van de kerk.

De inventaris is meegenomen in de inrichtingskosten. Samen met de stichtingskosten vertegenwoordigen deze de totale kosten om het gebouw gebruiksklaar te maken voor een specifieke functie. Voor de aankoop van de Grote Kerk is aangenomen dat deze voor een symbolisch bedrag van €1,- verkocht mag worden.

De financiële haalbaarheid van de scenario’s wordt uitgedrukt in enerzijds de Netto Contante Waarde, en anderzijds de Interne Rentabiliteit. De Netto Contante waarde wordt berekend door de positieve kasstroom (huuropbrengst minus onderhoud kerk) te delen door het BAR.

De exacte verkoopwaarde van De Schouw en De Schoener moeten aan de hand van een taxatie nauwkeurig bepaald worden. Hier zijn nu posten van respectievelijk €250.000 en €500.000 aangenomen.

Als vervolgens de investering wordt verminderd met dit getal betekent dit dat het rendement op de investering hoger is dan het BAR. Levert dit een negatief getal op dan ligt het rendement op de investering lager dan het BAR, maar kan het rendement nog steeds positief zijn.

De verhuurprijzen en inrichtings- en stichtingskosten worden bepaald aan de hand van het ontwerp en de oppervlaktes van bepaalde functies. Aan de hand hiervan wordt een huurstroom berekend die de onderhoudskosten van de kerk zou moeten dekken, aan de hand waarvan bepaald kan worden wat het rendement is ten opzichte van de initiële investering.

Het uiteindelijke rendement is dus een percentage wat de Netto Contante Waarde van het scenario uitdrukt. Hoe hoger dit percentage, hoe beter de opbrengsten zijn versus de investeringskosten over een periode van 40 jaar.

De onderstaande afbeelding laat zien welke scenario’s in de DCF zijn meegenomen. Op het volgende blad zijn de uitgangspunten te zien aan de hand waarvan de analyse is opgesteld.

Aan de restauratie van de kerk ligt de quick scan restauratiekosten ten grondslag. Voor de overige bronnen wordt verwezen naar de notitie naast de genoemde bedragen (basis/bron) welke ook als bijlage te bekijken zijn.

Scenario's Scenario

1

2a

2b

2c

2d

Brouwerij met horeca Museum Binnenrecreatie 20 hotelkamers in kerk 10 hotelkamers in Schouw 63 recreatiewoningen terrein Schoener Dorpshuis Multifunctionele zaalverhuur Doopkapel nieuwbouw voor horeca glas Horeca zonder brouwerij Serre nieuwbouw voor horeca Doopkapel nieuwbouw voor museum steen

v v

v v

v v

v v

v v

v v

v

v v v

IRR IRR

figuur 57: Inventarisatie scenario’s

37

BAR

v

v

3

4a

4b

4c

4d

4e

v

v v

v v

v

v

v

v

v v

v

v

v

v

v v

v v v

v

€

5,8% 97.401 €

2,8% 333.209 €

6,4% 220.388 €

4,0% 454.247 €

3,8% 485.845 €

-1,4% -24.770 €

5,3% 72.648 €

5,3% 82.741 €

6,8% 90.439 €

6,7% 102.307 €

6,3% 103.659

Uitgangspunten DCF Uitgangspunten Uitgangspunten Uitgangspunten Uitgangspunten Algemeen Algemeen

inflatie Algemeen inflatie Algemeen investeringsjaar inflatie investeringsjaar inflatie start exploitatie investeringsjaar start exploitatie investeringsjaar start exploitatie start exploitatie Aantallen

Aantallen

hotelkamers Aantallen (kerk) hotelkamers Aantallen (kerk) hotelkamers hotelkamers (Schouw) (kerk) hotelkamers (kerk) (Schouw) hotelkamers hotelwoningen (Schoener) hotelkamers (Schouw) hotelwoningen (Schoener) hotelkamers Oppervlak(Schouw) hotelwoningen (Schoener) Oppervlak hotelwoningen (Schoener) kerk Oppervlak kerk Oppervlak brouwerij met horeca (met binnenrecreatie) kerk brouwerij met horeca (met binnenrecreatie) kerk brouwerij binnenrecreatie) brouwerij met met horeca horeca (zonder (met binnenrecreatie) brouwerij met met horeca horeca (met (zonder binnenrecreatie) brouwerij binnenrecreatie) museum binnenrecreatie) brouwerij(met met horeca (zonder binnenrecreatie) museum (met binnenrecreatie) brouwerij met horeca (zonder binnenrecreatie) museum (met (zonder binnenrecreatie) museum binnenrecreatie) museum (met (zonder binnenrecreatie) museum binnenrecreatie) museum combinatie met dorpshuis museum in (zonder binnenrecreatie) museum (zonder in combinatie met dorpshuis museum binnenrecreatie) binnenrecreatie museum in combinatie met dorpshuis binnenrecreatie museum in combinatie met dorpshuis hotelkamers (kerk) binnenrecreatie hotelkamers (kerk) binnenrecreatie hotelkamers hotelkamers (Schouw) (kerk) hotelkamers (Schouw) hotelkamers (kerk) hotelwoningen (Schoener) hotelkamers (Schouw) hotelwoningen (Schoener) hotelkamers (Schouw) dorpshuis hotelwoningen (Schoener) dorpshuis

hotelwoningen (Schoener) horeca met/zonder brouwerij scenario's 4 en 5 dorpshuis horeca met/zonder brouwerij scenario's 4 en 5 dorpshuis museum scenario 4brouwerij scenario's 4 en 5 horeca met/zonder museum scenario 4brouwerij scenario's 4 en 5 horeca met/zonder museum scenario scenario 4 5 museum museum scenario museum scenario scenario 5 4 zaalhuur museum scenario 45 zaalhuur scenario 4 museum scenario scenario 5 zaalhuur zaalhuur scenario 5 4 zaalhuur scenario 5 zaalhuurinscenario 4 locatie doopkapel scenario 4b horeca nieuwbouw zaalhuur scenario 5 horeca inscenario nieuwbouw doopkapel scenario 4b zaalhuur 5 locatiescenario horeca 5b scenario 4b horeca in in nieuwbouw nieuwbouw serre locatie doopkapel horeca in in nieuwbouw nieuwbouw locatie serre scenario 5b scenario 4b horeca doopkapel museum terugbouwserre doopkapel scenario horeca in in nieuwbouw scenario 5b 5c museum terugbouwserre doopkapel scenario horeca in in nieuwbouw scenario 5b 5c museum in terugbouw doopkapel scenario 5c museum in terugbouw doopkapel scenario 5c Stichtingskosten

Stichtingskosten

aankoop kerk Stichtingskosten aankoop kerk Stichtingskosten aankoop aankoop Schouw kerk aankoop aankoop Schouw kerk aankoop aankoop Schoener Schouw aankoop Schoener aankoop Schouw restauratie kerk aankoop Schoener restauratie kerk aankoop Schoener transformatie Schouw restauratie kerk transformatie Schouw restauratie kerk sloop Schoener transformatie Schouw sloop Schoener transformatie Schouw nieuwbouw Schoener sloop Schoener nieuwbouw Schoener sloop Schoener verhoogde en verwarmde vloer met gordijnen in scenario's 4 en 5 nieuwbouw Schoener verhoogde en verwarmde vloer met gordijnen in scenario's 4 en 5 nieuwbouwkoorschot Schoener terugbouw glas in scenario's 4 en 5 in scenario's 4 en 5 verhoogde en verwarmde vloer met gordijnen terugbouw koorschot glas in scenario's 4 en 5 in scenario's 4 en 5 verhoogde en verwarmde vloer met gordijnen toiletten in scenario's 4 en in 5 scenario's terugbouw koorschot glas 4 en 5 toiletten in scenario's 4 en 5 terugbouw koorschot glas in scenario's 4 en 5 CV in scenario's 4 en 45 en 5 toiletten in scenario's CV in scenario's 4 en 45 en 5 toiletten in scenario's nieuwbouw horeca in doopkapel scenario 4b CV in scenario's 4 en 5 nieuwbouw horeca in doopkapel scenario 4b CV in scenario's 4 en 5 nieuwbouw scenario 5b 4b nieuwbouw horeca horeca in in serre doopkapel scenario nieuwbouw horeca horeca in in doopkapel serre scenario 5b 4b nieuwbouw

scenario terugbouw museum doopkapel scenario nieuwbouw horeca ininserre scenario 5b 5c terugbouw museum in doopkapel scenario nieuwbouw horeca in serre scenario 5b 5c Inrichtingskosten terugbouw museum in doopkapel scenario 5c Inrichtingskosten terugbouwmet museum doopkapel scenario 5c brouwerij horecain(met binnenrecreatie) Inrichtingskosten brouwerij met horeca (met binnenrecreatie) Inrichtingskosten brouwerij binnenrecreatie) brouwerij met met horeca horeca (zonder (met binnenrecreatie) brouwerij met horeca (zonder binnenrecreatie) brouwerij met horeca (met binnenrecreatie) museum (met binnenrecreatie) brouwerij met horeca (zonder binnenrecreatie) museum (met binnenrecreatie) brouwerij met horeca (zonder binnenrecreatie) museum (met (zonder binnenrecreatie) museum binnenrecreatie) museum (met (zonder binnenrecreatie) museum binnenrecreatie) museum combinatie met dorpshuis museum in (zonder binnenrecreatie) museum (zonder in combinatie met dorpshuis museum binnenrecreatie) binnenrecreatie museum in combinatie met dorpshuis binnenrecreatie museum in combinatie met dorpshuis hotelkamers (kerk) binnenrecreatie hotelkamers (kerk) binnenrecreatie hotelkamers hotelkamers (Schouw) (kerk) hotelkamers (Schouw) hotelkamers (kerk) hotelwoningen (Schoener) hotelkamers (Schouw) hotelwoningen (Schoener) hotelkamers (Schouw) dorpshuis hotelwoningen (Schoener) dorpshuis hotelwoningen

(Schoener) horeca met/zonder brouwerij scenario's 4 en 5, per m² GO dorpshuis horeca met/zonder brouwerij scenario's 4 en 5, per m² GO dorpshuis museum scenario'sbrouwerij 4 en 5, per m² GO 4 en 5, per m² GO horeca met/zonder scenario's museum scenario'sbrouwerij 4 en 5, per m² GO 4 en 5, per m² GO horeca met/zonder scenario's zaalhuur m² museum scenario's scenario's 44 en en 5, 5, per per m² GO GO zaalhuur scenario's 44 en 5, per m² museum scenario's en 5, per m² GO GO Onderhoudskosten (per zaalhuur scenario's 4 en kerk 5, per m² GOjaar) Onderhoudskosten kerk (per jaar) zaalhuur scenario's 4 en 5, per m² GO kerk Onderhoudskosten kerk (per jaar) kerk Onderhoudskosten kerk (per jaar) Netto huur (per jaar)* kerk Netto huur (per jaar)* kerk brouwerij met (per horeca (met binnenrecreatie) Netto huur jaar)* brouwerij met (per horeca (met binnenrecreatie) Netto huur jaar)* brouwerij binnenrecreatie) brouwerij met met horeca horeca (zonder (met binnenrecreatie) brouwerij met met horeca horeca (met (zonder binnenrecreatie) brouwerij binnenrecreatie) museum binnenrecreatie) brouwerij(met met horeca (zonder binnenrecreatie) museum (met binnenrecreatie) brouwerij met horeca (zonder binnenrecreatie) museum (met (zonder binnenrecreatie) museum binnenrecreatie) museum binnenrecreatie) museum (zonder (met binnenrecreatie) museum in combinatie met dorpshuis museum (zonder binnenrecreatie)

museum combinatie met dorpshuis museum in (zonder binnenrecreatie) binnenrecreatie museum in combinatie met dorpshuis binnenrecreatie museum in combinatie met dorpshuis hotelkamers (kerk) binnenrecreatie hotelkamers (kerk) binnenrecreatie hotelkamers hotelkamers (Schouw) (kerk) hotelkamers (kerk) (Schouw) hotelkamers hotelwoningen (Schoener) hotelkamers (Schouw) hotelwoningen (Schoener) hotelkamers (Schouw) dorpshuis hotelwoningen (Schoener) dorpshuis hotelwoningen (Schoener) horeca met/zonder brouwerij scenario's 4 en 5, per m² GO dorpshuis horeca met/zonder brouwerij scenario's 4 en 5, per m² GO dorpshuis museum scenario'sbrouwerij 4 en 5, per m² GO 4 en 5, per m² GO horeca met/zonder scenario's museum scenario's 4 en 5, per m² GO 4 en 5, per m² GO horeca met/zonder scenario's zaalhuur scenario's 44 en m² museum scenario'sbrouwerij en 5, 5, per per m² GO GO zaalhuur scenario's 4 en 5, per m² museum scenario's 4 en 5, per m² GO GO zaalhuur scenario's 4 en 5, per m² GO zaalhuur BAR scenario's 4 en 5, per m² GO

BAR

2% 2% 2021 2% 2021 2% 2022 2021 2022 2021 2022 2022 #

#

20 # 20 # 10 20 -10 20 -63 10 -63 10 -FP 63 BVOFP 63 BVOFP- 2062,5 BVO FP-- 2062,5 BVO - 2062,5-- 2062,5-715715--715--- 1347,5 715--- 1347,5 717- 1347,5 717 --- 1347,5 239 717 -239 717 -239-239400400 4004001426 2851 400 400 1426 2851 400- 1345,5 400 1426 2851 1426-- 1345,5 2851 - 1345,5--- 1345,5---------------117-117--103 117 103 --117 55 103 55 -103 55 55 p.p. 2020/2021 p.p. 2020/2021 €1 p.p. 2020/2021 €1 p.p. 2020/2021 € 250.000 €1 € 250.000 €1 € 500.000 € 250.000 € 500.000 € 250.000 € 500.000 649.789 € € 500.000 649.789 € € € 780.000 649.789 € 649.789 780.000 € 60.000 €€780.000 €780.000 60.000 € € 6.671.340 € 60.000 € 6.671.340 60.000 €€153.958 € 6.671.340 € 153.958 € 6.671.340 € € 114.281 153.958 € 114.281 €€153.958 73.777 € 114.281 73.777 €€ €114.281 24.000 € 73.777 € 73.777 24.000 € €€146.480 24.000 €€146.480 24.000 € 146.480 129.924 € € 146.480 129.924 € 92.193 €€129.924 €129.924 92.193 €p.p. 2020 € 92.193 p.p. 2020 € 92.193 €0 p.p. 2020 €0 2020 €p.p. 299.000 €0 € 299.000 € €0 0 € 299.000 €0 € 299.000 € 702.892 €0 € 702.892 € 0 € 702.892 351.446 € € 702.892 351.446 € €0 € 351.446 €0 € 500.000 351.446 € €0 € 500.000 €0 € 200.000 € 500.000 € 200.000 € 500.000 € 1.890.000 € 200.000 € 1.890.000 € 719.682 200.000 € € 1.890.000 € 719.682 € 1.890.000 € 500 € 719.682 € 500 € 719.682 € € 555 500 € 500 555 € € 555 100 € € 100 €2020 555 p.p.€ 100 p.p.€2020 100 € 15.000 p.p.

2020 € 15.000 p.p. 2020 2020 p.p. € 15.000 p.p. 2020 € 15.000 €0 p.p. 2020 €0 p.p. 2020 € 59.800 €0 € 59.800 € €0 0 € 59.800 €0 € 59.800 € 31.675 €0 € 31.675 €0 € 31.675 15.750 € € € 15.750 31.675 €0 € 15.750 €0 € 64.058 15.750 € €0 € 64.058 €0 € 28.470 € 64.058 € 64.058 28.470 € €€224.201 28.470 €€224.201 28.470 15.625 €€224.201 15.625 €€224.201 € 100 € 15.625 € 100 € 15.625 25 €€100 25 €€ €100 90 € 25 € € 90 25 € 90 € 90

Basis/bron Basis/bron

- gegeven Hylkema Basis/bron - gegeven Hylkema Basis/bron gegeven Hylkema -- gegeven Hylkema gegeven Hylkema Hylkema --- gegeven gegeven Hylkema Hylkema - gegeven - gegeven gegeven Hylkema Hylkema GO- gegeven Hylkema GO- gegeven Hylkema GO- Erfgoedpresentatie Kinkorn december 2018 Kinkorn december 2018 GO-- Erfgoedpresentatie pm - Erfgoedpresentatie Kinkorn december 2018 - pm Erfgoedpresentatie Kinkorn december 598-- pm Herbestemmingsonderzoek Hylkema 2018 d.d. 16-07-2020 598- pm Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 16-07-2020 pm 598- Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 16-07-2020 pm 598- Herbestemmingsonderzoek 1267 Herbestemmingsonderzoek Hylkema Hylkema d.d. d.d. 16-07-2020 16-07-2020 - pm 1267- pm Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 16-07-2020 630 Herbestemmingsonderzoek Herbestemmingsonderzoek Hylkema Hylkema d.d. d.d. 16-07-2020 16-07-2020 1267 630 Herbestemmingsonderzoek Herbestemmingsonderzoek Hylkema Hylkema d.d. d.d. 16-07-2020 16-07-2020 1267 239 Herbestemmingsonderzoek Herbestemmingsonderzoek Hylkema Hylkema d.d. d.d. 16-07-2020 16-07-2020 630 239 Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 630 Herbestemmingsonderzoek Herbestemmingsonderzoek Hylkema Hylkema d.d. d.d. 16-07-2020 16-07-2020 400 16-07-2020 239 Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 16-07-2020 400 Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 239 Herbestemmingsonderzoek Herbestemmingsonderzoek Hylkema Hylkema d.d.

d.d. 16-07-2020 16-07-2020 246 16-07-2020 400 Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 16-07-2020 246 Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 400 Hotelprogramma Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 16-07-2020 16-07-2020 2651 Brouwershaven Hylkema d.d. 24-04-2019 246 Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 16-07-2020 2651 Hotelprogramma Brouwershaven Hylkema d.d. 24-04-2019 246 Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 625 Hotelprogramma Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 16-07-2020 16-07-2020 2651 Brouwershaven Hylkema d.d. 24-04-2019 625 Hotelprogramma Herbestemmingsonderzoek Hylkema d.d. 16-07-2020 2651 Brouwershaven Hylkema d.d. 24-04-2019 310 Herbestemmingsonderzoek Grote of Sint Nicolaaskerk Brouwershaven Scenario 4 Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn d.d. 10-02-2021 625 Hylkema d.d. 16-07-2020 310 Herbestemmingsonderzoek Grote of Sint Nicolaaskerk Brouwershaven Scenario 4 Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn d.d. 10-02-2021 625 Hylkema d.d. 16-07-2020 259 Grote Grote of of Sint Sint Nicolaaskerk Nicolaaskerk Brouwershaven Brouwershaven Scenario 4 4 Gemeenschapscentrum Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn Tonnenmagazijn d.d. d.d. 10-02-2021 10-02-2021 310 Scenario 259 Grote Grote of of Sint Sint Nicolaaskerk Nicolaaskerk Brouwershaven Brouwershaven Scenario Scenario 4 4 Gemeenschapscentrum Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn Tonnenmagazijn d.d. d.d.

10-02-2021 10-02-2021 310 170 Grote Grote of of Sint Sint Nicolaaskerk Nicolaaskerk Brouwershaven Brouwershaven Scenario Scenario 4 4 Gemeenschapscentrum Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn Tonnenmagazijn d.d. d.d. 10-02-2021 10-02-2021 259 170 Grote of Sint Nicolaaskerk Brouwershaven Scenario 4 Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn d.d. 259 Grote Grote of of Sint Sint Nicolaaskerk Nicolaaskerk Brouwershaven Brouwershaven Scenario Scenario 4 4 Gemeenschapscentrum Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn Tonnenmagazijn d.d. d.d. 10-02-2021 10-02-2021 385 10-02-2021 170 Grote of Sint Nicolaaskerk Brouwershaven Scenario 4 Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn d.d. 10-02-2021 385 Grote of Sint Nicolaaskerk Brouwershaven Scenario 4 Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn d.d. 170 Grote Grote of of Sint Sint Nicolaaskerk Nicolaaskerk Brouwershaven Brouwershaven Scenario Scenario 4 4 Gemeenschapscentrum Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn Tonnenmagazijn d.d. d.d. 10-02-2021 10-02-2021 555 10-02-2021 385 Grote of Sint Nicolaaskerk Brouwershaven Scenario 4 Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn d.d. 10-02-2021 555 Grote of Sint Nicolaaskerk Brouwershaven Scenario 4 Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn d.d. 385 Grote of Sint Nicolaaskerk Brouwershaven Scenario 4 Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn d.d.

10-02-2021 10-02-2021 80 Grote gegeven Hylkema 555 of Sint Nicolaaskerk Brouwershaven Scenario 4 Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn d.d. 10-02-2021 80 Grote gegeven Hylkema 555 of Sint Nicolaaskerk Scenario 4 Gemeenschapscentrum Tonnenmagazijn d.d. 10-02-2021 93 gegeven BVO gegeven Hylkema; GOBrouwershaven schatting 80 Hylkema 93 gegeven BVO gegeven Hylkema; GO schatting 80 Hylkema 47 BVO gegeven Hylkema 93 gegeven Hylkema; GO schatting 47 BVO gegeven Hylkema 93 gegeven Hylkema; GO schatting 47 gegeven Hylkema 47 gegeven Hylkema pm, p.p. 2020 pm, p.p. 2020 pm, pm, p.p. p.p. 2021 2020 pm, pm, p.p. p.p. 2021 2020 pm, pm, p.p. p.p. 2022 2021 pm, p.p. 2022 pm, p.p. pm, p.p. p.p. 2021 2023 pm, 2022 pm, p.p. 2023 pm, p.p. 2022 Bouwkostenkompas, viersterren, Zeeland, nieuwbouw basis, naar boven afgerond en opgehoogd met 30% bijkomende kosten, p.p. 2020 pm, p.p. 2023 Bouwkostenkompas, viersterren, Zeeland, nieuwbouw basis, naar boven afgerond en opgehoogd met 30% bijkomende kosten, p.p. 2020 pm, p.p. 2023 Oppervlak: schatting o.b.v. GoogleZeeland, Maps / Kosten: Bouwkostenkompas, en kantoren, 2020 Bouwkostenkompas, viersterren, nieuwbouw basis, naar bovenbedrijfspanden afgerond en opgehoogd metp.p. 30% bijkomende kosten, p.p. 2020 Oppervlak: schatting o.b.v.

GoogleZeeland, Maps / Kosten: Bouwkostenkompas, bedrijfspanden en kantoren, 2020 Bouwkostenkompas, viersterren, nieuwbouw basis, naar boven afgerond opgehoogd metp.p. 30% bijkomende kosten, p.p. 2020 p.p. 2020 Bouwkostenkompas, driesterren, nieuwbouw herbouw basis, naar boven en afgerond en opgehoogd met 30% bijkomende kosten, Oppervlak: schatting o.b.v. GoogleZeeland, Maps / Kosten: Bouwkostenkompas, bedrijfspanden en kantoren, p.p. 2020 Bouwkostenkompas, driesterren, Zeeland, nieuwbouw herbouw basis, naar boven afgerond en opgehoogd met Oppervlak: schatting o.b.v. Google Maps / Kosten: Bouwkostenkompas, bedrijfspanden en kantoren, p.p. 2020 30% bijkomende kosten, p.p. 2020 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. basis, 2021 naar Bouwkostenkompas, driesterren, Zeeland, nieuwbouw herbouw boven afgerond en opgehoogd met 30% bijkomende kosten, p.p. 2020 Raming Brouwershaven HylkemaZeeland, Erfgoed nieuwbouw d.d. 23-06-2021, p.p. 2021 Bouwkostenkompas, driesterren, herbouw basis, naar boven afgerond en opgehoogd met 30% bijkomende kosten, p.p. 2020 Raming Raming Brouwershaven Brouwershaven Hylkema Hylkema Erfgoed Erfgoed d.d. d.d. 23-06-2021, 23-06-2021, p.p. p.p. 2021 2021 Raming Raming Brouwershaven Brouwershaven Hylkema Hylkema Erfgoed Erfgoed d.d. d.d. 23-06-2021, 23-06-2021, p.p. p.p. 2021 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d.

23-06-2021, Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. p.p. 2021 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. Raming Brouwershaven Brouwershaven Hylkema Hylkema Erfgoed Erfgoed d.d. d.d. 23-06-2021, 23-06-2021, p.p. p.p. 2021 2021 Raming 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. Raming Brouwershaven Brouwershaven Hylkema Hylkema Erfgoed Erfgoed d.d. d.d. 23-06-2021, 23-06-2021, p.p. p.p. 2021 2021 Raming 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. 2021 Raming Raming Brouwershaven Brouwershaven Hylkema Hylkema Erfgoed Erfgoed d.d. d.d. 23-06-2021, 23-06-2021, p.p. p.p. 2021 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. Raming Brouwershaven Brouwershaven Hylkema Hylkema Erfgoed Erfgoed d.d. d.d. 23-06-2021, 07-07-2021, p.p. p.p. 2021 2021 Raming 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 07-07-2021, p.p. 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 23-06-2021, p.p. 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 07-07-2021, p.p. 2021 Raming Brouwershaven Hylkema Erfgoed d.d. 07-07-2021, p.p.

2021 pm pm grove € 500 per m² GO pm schatting: grove schatting: € 500 per m² GO pm pm grove schatting: € 500 per m² GO pm grove schatting: € 500 per m² GO schatting o.b.v. berekening voor museum in combinatie met dorpshuis pm schatting o.b.v. berekening voor museum in combinatie met dorpshuis pm Berekening Erfgoedpresentatie december 2018,met geÏndexeerd schatting o.b.v. berekening voorKinkorn museum in combinatie dorpshuisnaar 1 januari 2020 Berekening Erfgoedpresentatie Kinkorn december 2018,met geÏndexeerd schatting o.b.v. berekening voor museum in combinatie dorpshuisnaar 1 januari 2020 pm Berekening Erfgoedpresentatie Kinkorn december 2018, geÏndexeerd naar 1 januari 2020 pm Berekening Erfgoedpresentatie december 2018, geÏndexeerd naar 1 januari 2020 schatting o.b.v. ervaringscijfersKinkorn en Bouwkostenkompas: €25.000 per kamer pm schatting o.b.v. ervaringscijfers en Bouwkostenkompas: €25.000 per kamer pm schatting schatting o.b.v. o.b.v. ervaringscijfers ervaringscijfers en en Bouwkostenkompas: Bouwkostenkompas: €20.000 €25.000 per per kamer kamer schatting o.b.v. ervaringscijfers en Bouwkostenkompas: €20.000 per kamer schatting o.b.v. o.b.v. ervaringscijfers ervaringscijfers en en Bouwkostenkompas: Bouwkostenkompas: €30.000 €25.000 per kamer schatting per kamer kamer schatting o.b.v.

ervaringscijfers en Bouwkostenkompas: €20.000 per schatting ervaringscijfers en €30.000 per per kamer kamer schatting o.b.v. o.b.v. ervaringscijfers en Bouwkostenkompas: Bouwkostenkompas: begroting Hylkema d.d. 28-11-20219, geÏndexeerd naar 1€20.000 januari 2020 schatting o.b.v. ervaringscijfers en Bouwkostenkompas: €30.000 per kamer begroting Hylkema d.d. 28-11-20219, geÏndexeerd naar 1 januari 2020 schatting o.b.v. ervaringscijfers en Bouwkostenkompas: €30.000 per kamer grove schatting begroting Hylkema d.d. 28-11-20219, geÏndexeerd naar 1 januari 2020 grove schatting begroting €702.892 /Hylkema 1.267 m² d.d. 28-11-20219, geÏndexeerd naar 1 januari 2020 grove schatting €702.892 / 1.267 m² grove schatting grove schatting dat de kosten vooral bestaan uit stoelen (want multifunctionele ruimte ook voor boogschieten) €702.892 / 1.267aangenomen m² grove schatting dat de kosten vooral bestaan uit stoelen (want multifunctionele ruimte ook voor boogschieten) €702.892 / 1.267aangenomen m² grove schatting aangenomen dat de kosten vooral bestaan uit stoelen (want multifunctionele ruimte ook voor boogschieten) grove schatting aangenomen dat de kosten vooral bestaan uit stoelen (want multifunctionele ruimte ook voor boogschieten) pm pm pm pm pm pm schatting o.b.v. ervaringscijfers: € 100 per m² GO pm schatting o.b.v.

ervaringscijfers: € 100 per m² GO pm grove schatting: € 25 per m² GO € 100 per m² GO schatting o.b.v. ervaringscijfers: grove schatting: € 25 per m² GO € 100 per m² GO schatting o.b.v. ervaringscijfers: grove schatting: schatting: € 25 25 per per m² m² GO GO grove € grove schatting: € grove schatting: schatting: € € 25 25 per per m² m² GO GO grove 25 per m² GO grove schatting: € 25 per m² GO grove schatting: € 25 per m² GO grove schatting: € 25 per m² GO pm grove schatting: € 25 per m² GO pm grove schatting: € 25 per m² GO(65% bezetting, €90 gemiddelde kamerprijs, 15% huur i.r.t. omzet), uitgaande van voldoende marktruimte schatting o.b.v. ervaringscijfers pm schatting o.b.v. ervaringscijfers (65% bezetting, €90 gemiddelde kamerprijs, 15% huur i.r.t. omzet), uitgaande van voldoende marktruimte pm schatting gemiddelde kamerprijs, kamerprijs, 15% 15% huur huur i.r.t. i.r.t. omzet), omzet), uitgaande uitgaande van van voldoende voldoende marktruimte marktruimte schatting o.b.v. o.b.v. ervaringscijfers ervaringscijfers (65% (65% bezetting, bezetting, €80 €90 gemiddelde schatting o.b.v. ervaringscijfers gemiddelde kamerprijs, kamerprijs, 15% 15% huur huur i.r.t. i.r.t. omzet), omzet), uitgaande uitgaande van van voldoende voldoende marktruimte marktruimte schatting o.b.v. o.b.v.

ervaringscijfers (65% (65% bezetting, bezetting, €80 €90 gemiddelde schatting gemiddeldekamerprijs, kamerprijs,15% 15%huur huuri.r.t. i.r.t.omzet), omzet),uitgaande uitgaandevan vanvoldoende voldoendemarktruimte marktruimte schatting o.b.v. ervaringscijfers ervaringscijfers (65% (65% bezetting, bezetting, €100 €80 gemiddelde schatting o.b.v. o.b.v. ervaringscijfers ervaringscijfers (65% (65% bezetting, bezetting, €80 €100gemiddelde gemiddeldekamerprijs, kamerprijs,15% 15%huur huuri.r.t. i.r.t.omzet), omzet),uitgaande uitgaandevan vanvoldoende voldoendemarktruimte marktruimte schatting grove schatting: € 25 per m² GO(65% bezetting, €100 gemiddelde kamerprijs, 15% huur i.r.t. omzet), uitgaande van voldoende marktruimte schatting o.b.v. ervaringscijfers grove schatting: € 25 per m² GO(65% bezetting, €100 gemiddelde kamerprijs, 15% huur i.r.t. omzet), uitgaande van voldoende marktruimte schatting o.b.v. schatting o.b.v. ervaringscijfers ervaringscijfers grove schatting: € 25 per m² GO schatting o.b.v. ervaringscijfers grove € 25 per m² GO grove schatting: schatting schatting o.b.v. ervaringscijfers grove schatting schatting o.b.v.

ervaringscijfers grove grove schatting, schatting er rekening mee houdend dat een deel van de ruimte vast wordt verhuurd aan maatschappelijke instanties grove grove schatting, schatting er rekening mee houdend dat een deel van de ruimte vast wordt verhuurd aan maatschappelijke instanties grove schatting, er rekening mee houdend dat een deel van de ruimte vast wordt verhuurd aan maatschappelijke instanties grove schatting, er rekening mee houdend dat een deel van de ruimte vast wordt verhuurd aan maatschappelijke instanties

brouwerij met horeca / zaalhuur 12% schatting o.b.v. ervaringscijfers BAR brouwerij met horeca / zaalhuur 12% schatting o.b.v. ervaringscijfers BAR museum 18% grove schatting brouwerij met horeca / zaalhuur 12% schatting o.b.v. ervaringscijfers museum met horeca / zaalhuur 18% grove schatting brouwerij 12% schatting o.b.v. ervaringscijfers binnenrecreatie 12% grove museum 18% grove schatting schatting binnenrecreatie 12% grove schatting schatting museum 18% grove hotelkamers (kerk) 6% schatting o.b.v. ervaringscijfers binnenrecreatie 12% grove schatting hotelkamers (kerk) 6% schatting o.b.v. ervaringscijfers binnenrecreatie 12% grove schatting hotelkamers (kerk) (Schouw) 6% schatting hotelkamers 6% schatting o.b.v. o.b.v. ervaringscijfers ervaringscijfers hotelkamers 6% schatting o.b.v. hotelkamers (Schouw) (kerk) 6% schatting o.b.v. o.b.v. ervaringscijfers ervaringscijfers hotelwoningen (Schoener) 6% schatting hotelkamers (Schouw) 6% schatting o.b.v. ervaringscijfers ervaringscijfers hotelwoningen (Schoener) 6% schatting o.b.v. hotelkamers (Schouw) 6% schatting o.b.v. ervaringscijfers ervaringscijfers dorpshuis 18% grove schatting hotelwoningen (Schoener) 6% schatting o.b.v. ervaringscijfers dorpshuis 18% grove schatting hotelwoningen (Schoener) 6% schatting o.b.v.

ervaringscijfers dorpshuis 18% grove schatting dorpshuis 18% grove schatting alle bedragen zijn exclusief btw alle bedragen zijn exclusief btw *alle Netto: na aftrek kostenbtw en vaste lasten, waaronder vervanging en onderhoud bedragen zijnvan exclusief * Netto: na aftrek kostenbtw en vaste lasten, waaronder vervanging en onderhoud alle bedragen zijnvan exclusief * Netto: na aftrek van kosten en vaste lasten, en onderhoud figuur 58: Uitgangspunten voorwaaronder de DCFvervanging berekening van de verschillende herbestemmingsscenario’s * Netto: na aftrek van kosten en vaste lasten, waaronder vervanging en onderhoud