Document · PDF

20221129 Raadsbrief herbestemmingsonderzoek Grote Kerk Brouwershaven Bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek Herbestemming

Gemeenteraad 22 december 2022, gemeente Schouwen-DuivelandBij agendapunt: Ingekomen stukken25.277 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

Scenario 1 Herbestemming tot brouwerij/proeflokaal of andersoortig horecaprogramma in combinatie met een museaal programma en eventuele binnenrecreatie. Onderstaand overzicht is een samenvatting van de cashflow berekening voor scenario 1: een museumprogramma in de kerk gecombineerd met een brouwerij met horecagelegenheid. De eenmalige stichtings- en inrichtingskosten zijn bepaald aan de hand van kengetallen, en het rapport over de erfgoedpresentatie van Kinkorn (December, 2018) welke geïndexeerd is naar 2020. De totale investering is dus €1.684.716,- in het jaar 2021. Over dit jaar wordt ook voor het eerst huur gerekend waardoor de balans op €1.592.638,- uitkomt. Na dit jaar wordt elk jaar de terugkerende onderhoudskosten van de kerk van de huurstroom af gehaald, resteert €79.565,- aan huuropbrengst in 2022. Exploitatie met DCF Jaar

Netto huurinkomsten Totaal

Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd met het inflatiepercentage. Over deze kasstroom wordt vervolgens over 40 jaar de Interne Rentabiliteit berekend, deze komt op 5,78%. Het rendement ten opzichte van het BAR daalt dus lichtelijk. De verkoopwaarde ten opzichte van de gegenereerde huurstroom wordt bepaald door het BAR op de investering. Dit is dus voor elke functie anders. Voor het museum is het BAR op de investering 18%, bij de brouwerij 12% (zie uitgangspunten). Bij een huurstroom van €31.670 voor het museum is de verkoopwaarde dus €175.972,-. De verkoopwaarde van de brouwerij komt bij een BAR van 12%, en een huurstroom van €59.800,- neer op €498.333,-. Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Eenmalige stichtingskosten Totaal

Eenmalige inrichtingskosten Totaal

Verkoopwaarde Totaal

Kasstroom voor financiering

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020

2021 2022

€0 € 95.171

€0 € 15.606

€0 € 79.565

€ 662.786 €0

€ 1.021.930 €0

€0 €0

-€ 1.684.716 € 79.565

-€ 1.592.638 € 71.105

2061

€ 206.020

€ 33.783

€ 172.237

€0

€ 674.306

€ 846.543 5,78% € 97.401

€ 84.500 IRR hele looptijd IRR hele looptijd

Scenario 2a Museaal programma + brouwerij met horeca + 63 recreatiewoningen Bij scenario 2a wordt scenario 1 aangevuld met 63 recreatiewoningen op de plek waar nu OBS ‘de Schoener’ staat. Hierbij wordt uitgegaan van sloop van de school, waarbij het gemeentelijke monument ‘de Schouw’ blijft staan. De vrijgekomen grond wordt ingezet om recreatiewoningen op te ontwikkelen te aanvulling van het programma. Omdat er 63 woningen gebouwd worden komt de initiële investering vele malen hoger uit. Daaraan moet worden toegevoegd dat aan de berekende interne rentabiliteit van de gegenereerde huurstroom ten opzichte van de initiële investering de bezettingsgraad van de hotelkamers ten grondslag ligt. Deze bezettingsgraad is nu vastgesteld op 65% tegenover Exploitatie met DCF Jaar

Netto huurinkomsten Totaal

een gemiddelde kamerprijs van €100,- per nacht en een huurstroom in relatie tot omzet van 15%. Dat komt neer op een verhuurwaarde van €3558,75 per eenheid. De interne rentabiliteit van scenario 2a ligt lager dan bij 1. Dit heeft te maken met een hogere investering die gedaan moet worden. Ten opzichte van scenario 1 ligt bij scenario 2a de gerealiseerde vastgoedwaarde wel vele malen hoger. Tevens wordt er tegen een positief rendement een groter aanbod gerealiseerd. De Netto Contante Waarde die gerealiseerd wordt is dan ook het hoogste van alle scenario’s. Daarnaast wordt de IRR in grote mate bepaald door de verhuurwaarde van de recreatiewoningen die financieel gezien de grootste lasten en baten hebben. Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom

Eenmalige stichtingskosten Totaal

Eenmalige inrichtingskosten Totaal

Verkoopwaarde Totaal

Kasstroom voor financiering

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020

2021 2022

€0 € 328.430

€0 € 15.606

€0 € 312.824

€ 9.089.353 €0

€ 2.949.730 €0

€0 €0

-€ 12.039.083 € 312.824

-€ 11.714.848 € 296.201

2061

€ 710.966

€ 33.783

€ 677.183

€0

€ 4.410.993

€ 5.088.176 2,77% € 333.209

€ 1.661.254 IRR hele looptijd IRR hele looptijd

Scenario 2b Museaal programma + brouwerij met horeca + 20 hotelkamers in de Grote Kerk + 10 hotelkamers in ‘de Schouw’ Scenario 2b kent de hoogste IRR van alle scenario’s tegen gemiddelde gerealiseerde vastgoedwaarde. Dit omdat de investeringskosten van een hotel in de Grote Kerk relatief gezien laag zijn tegenover de potentiële huuropbrengsten. Daarnaast is in dit scenario ook de ontwikkeling van De Schouw meegenomen, het gemeentelijk monument tegenover de Grote Kerk. Gelet moet worden op het feit dat er voor deze ontwikkeling nog geen sloopkosten zijn opgenomen. De ontwikkeling van De Schouw als volume dat vastgeplakt is aan ‘De Schoener’ heeft in de huidige vorm maar beperkte kwaliteit, ook voor dit scenario is dus van belang of OBS De Schoener aangepast mag worden zodat het betreffende Exploitatie met DCF Jaar

Netto huurinkomsten Totaal

gebouw vrij komt te staan. Dan hangt de definitieve kostencalculatie nog sterk samen met het uiteindelijke ontwerp. Ook is absoluut gezien de netto opbrengst niet heel hoog, waardoor ook nog zeer de vraag is of een investeerder voor een project van een dergelijk beperkte omvang het risico wil nemen. Ook voor dit scenario geld dat de IRR in grote mate bepaald wordt door de bezettingsgraad en kamerprijs van een eenheid in het hotel. Deze zijn nu laag ingestoken, maar omdat het om weinig kamers gaat heeft een klein verschil relatief gezien grote invloed op het eindresultaat.

Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Eenmalige stichtingskosten Totaal

Eenmalige inrichtingskosten Totaal

Verkoopwaarde Totaal

Kasstroom voor financiering

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020

2021 2022

€0 € 191.436

€0 € 15.606

€0 € 175.830

€ 1.713.386 €0

€ 1.735.930 €0

€0 €0

-€ 3.449.316 € 175.830

-€ 3.242.164 € 155.345

2061

€ 414.411

€ 33.783

€ 380.628

€0

€ 2.216.431

€ 2.597.058

€ 204.957

6,39% € 220.388

IRR hele looptijd IRR hele looptijd

Scenario 2c Museaal programma + brouwerij met horeca + 20 hotelkamers in de Grote Kerk + 63 recreatiewoningen Scenario 2B is het oorspronkelijke programma van het haalbaarheidsonderzoek uit 2018 wat is aangevuld met hotelkamers in de kerk. De Schouw wordt hierbij buiten beschouwing gelaten, maar kan in het totaalplan wel als een losse businesscase worden bekeken. Zo kan de Schouw aanvullend worden ontwikkeld tot bijvoorbeeld een spa of huisvesting voor de receptie.

Exploitatie met DCF Jaar

Netto huurinkomsten Totaal

Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Eenmalige stichtingskosten Totaal

Eenmalige inrichtingskosten Totaal

Verkoopwaarde Totaal

Kasstroom voor financiering

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020

2021 2022

€0 € 395.075

€0 € 15.606

€0 € 379.469

€ 8.038.753 €0

€ 3.459.730 €0

€0 €0

-€ 11.498.483 € 379.469

-€ 11.061.498 € 351.175

2061

€ 855.237

€ 33.783

€ 821.454

€0

€ 5.478.618

€ 6.300.072 3,95% € 454.247

€ 1.286.638 IRR hele looptijd IRR hele looptijd

Scenario 2d Museaal programma + brouwerij met horeca + 20 hotelkamers in de Grote Kerk + 63 recreatiewoningen + 10 hotelkamers in ‘De Schouw’ Scenario 2d is het meest uitgebreide scenario dat denkbaar is. Dit scenario leent zich ook het beste om gefaseerd gerealiseerd te worden. De gerealiseerde vastgoedwaarde is in dit scenario als vanzelfsprekend het hoogste, tegen een acceptabel rendement en een hoge Netto Contante Waarde. Fluctuaties in bezettingsgraden en huurprijzen hebben in dit scenario het minste effect omdat de schaal van het scenario groter is. Daardoor wordt ook de hoogste vastgoedwaarde gecreëerd. Exploitatie met DCF Jaar

Netto huurinkomsten Totaal €0 € 424.695 € 919.357

2021 2022 2060

Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom Totaal

€0 € 15.606 € 33.783

€0 € 409.089 € 885.574

Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Eenmalige stichtingskosten Totaal

Eenmalige inrichtingskosten Totaal

€ 9.089.353 €0 €0

Verkoopwaarde Totaal

€ 3.663.730 €0 €0

Kasstroom voor financiering

€0 €0 € 5.953.118

-€ 12.753.083 € 409.089 € 6.838.692 3,81% € 485.845

Verkoopwaarde Totaal

Kasstroom voor financiering

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020 -€ 12.285.067 € 379.614 € 1.476.487 IRR hele looptijd IRR hele looptijd

Scenario 3 Gemeenschapscentrum + museaal programma Scenario 3 gaat uit van het verhuizen van het programma van het Tonnenmagazijn naar de Grote Kerk. Dit programma wordt aangevuld met de museale functie. Wat direct opvalt bij het bekijken van de berekening is dat de Interne Rentabiliteit negatief is. Er wordt tegen een investering van -€1.780.000 slechts €17.500 netto huurstroom gegenereerd. De contante waarde van de kasstroom is zo laag dat er over een periode van 40 jaar geen positief rendement behaald kan worden. Dit betekend dat om deze onderneming rendabel te maken, er geld bij moet bijvoorbeeld in de vorm van een exploitatiesubsidie. Exploitatie met DCF Jaar

Netto huurinkomsten Totaal

Eenmalige stichtingskosten Totaal

Eenmalige inrichtingskosten Totaal

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020

2021 2022

€0 € 32.643

€0 € 15.606

€0 € 17.037

€ 662.786 €0

€ 1.092.550 €0

€0 €0

-€ 1.755.336 € 17.037

-€ 1.780.460 € 17.528

2061

€ 70.663

€ 33.783

€ 36.880

€0

€ 174.306

€ 211.185

€ 378.195

-1,41%

IRR hele looptijd

-€ 24.770

IRR hele looptijd

Scenario 4a Museumprogramma + brouwerij met horeca + multifunctionele zaalverhuur Scenario 4a gaat uit van het verhuren van de kerk aan een deel horeca, een deel museumprogramma en een deel zaalhuur. De zaalhuur wordt zowel vast verhuurd aan verenigingen als incidenteel voor bijeenkomsten of presentaties. Met name de horeca en de gerealiseerde zaal verhogen de vastgoedwaarde van de kerk aanzienlijk. Er wordt tegen een Exploitatie met DCF

tie met DCF Jaar

Horeca s4

Netto huurinkomsten Museum s4 Zaalhuur s4

Onderhoudskosten Kerk

Totaal

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Aankoop kerk

Restauratie kerk

initiële investering van ruim 1,3 miljoen euro een kasstroom gerealiseerd van 60 duizend euro per jaar mits de gehanteerde uitgangspunten gehaald worden.

Netto huurinkomsten Museum s4 Zaalhuur s4

Onderhoudskosten Kerk

Jaar

Horeca s4

2021 2022

€0 € 32.252

€0 € 6.737

€0 € 36.050

€0 € 75.039

2061

€ 69.818

€ 14.583

€ 78.039

€ 162.440

Toiletten

Totaal

Eenmalige stichtingskosten Vloer + gordijnen Koorschot

Totaal

Horeca s4

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Aankoop kerk

Restauratie kerk

€0 € 15.606

€0 € 59.433

€1 €0

€ 662.785 €0

€ 153.958 €0

€ 114.281 €0

€ 33.783

€ 128.657

€0

Eenmalige inrichtingskosten Museum s4 Zaalhuur s4

Totaal

Horeca s4

Eenmalige stichtingskosten Vloer + gordijnen Koorschot

Verkoopwaarde Museum s4 Zaalhuur s4

Toiletten

Totaal

€ 73.777 €0

€ 24.000 €0

€ 1.028.801 €0

€ 158.100 €0

€0

Kasstroom voor financiering

Totaal

Horeca s4

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020

2021

€0

€1

€ 662.785

€ 153.958

€ 114.281

€ 73.777

€ 24.000

€ 1.028.801

€ 158.100

€ 146.559

€ 39.270

€ 343.929

€0

-€ 1.372.730

-€ 1.303.734

2022

€ 32.252

€ 6.737

€ 36.050

€ 75.039

€ 15.606

€ 59.433

€0

€ 59.433

€ 53.609

2061

€ 69.818

€ 14.583

€ 78.039

€ 162.440

€ 33.783

€ 128.657

€0

€ 258.333

€ 35.972

€ 288.750

€ 583.056

€ 711.713

€ 85.913

5,29% € 72.648

IRR hele looptijd IRR hele looptijd

Scenario 4b Museaal programma + brouwerij met horeca + multifunctionele zaalverhuur + uitbreiding met ‘doopkapel’ in glas

Ten opzichte van scenario 4a realiseert scenario 4b een hogere huuropbrengst. Dit komt door het toevoegen van de doopkapel aan het scenario. Er wordt tegenover een vergelijkbaar rendement een hogere vastgoedwaarde gerealiseerd. De keuze om een doopkapel te realiseren in glas is hangt dus vooral af van de op voorhand beschikbare middelen. Exploitatie met DCF Jaar

otaal

Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Aankoop kerk

Restauratie kerk

Horeca s4

Netto huurinkomsten Zaalhuur s4 Horeca doopkapel

Museum s4

Onderhoudskosten Kerk

Totaal

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Aankoop kerk

Restauratie kerk

Eenmalige stichtingskosten Vloer + gordijnen Koorschot Toiletten

CV s4

Horeca doopkapel

Totaal

Horeca s4

2021

€0

€1

€ 662.785

€ 153.958

€ 114.281

€ 73.777

€ 24.000

€ 146.480

€ 1.175.281

€ 158.100

2022

€ 32.252

€ 6.737

€ 36.050

€ 8.323

€ 83.362

€ 15.606

€ 67.756

€0

2061

€ 69.818

€ 14.583

€ 78.039

€ 18.018

€ 180.458

€ 33.783

€ 146.675

€0

Eenmalige stichtingskosten Vloer + gordijnen Koorschot Toiletten

CV s4

Horeca doopkapel

Totaal

Horeca s4

Eenmalige inrichtingskosten Museum s4 Zaalhuur s4 Horeca doopkapel

Totaal

Horeca s4

Museum s4

Verkoopwaarde Zaalhuur s4 Horeca doopkapel

Totaal

Kasstroom voor financiering

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020

€0 € 83.362

€0 € 15.606

€0 € 67.756

€1 €0

€ 662.785 €0

€ 153.958 €0

€ 114.281 €0

€ 73.777 €0

€ 24.000 €0

€ 146.480 €0

€ 1.175.281 €0

€ 158.100 €0

€ 146.559 €0

€ 39.270 €0

€ 40.800 €0

€ 384.729 €0

€0 €0

-€ 1.560.010 € 67.756

180.458

€ 33.783

€ 146.675

€0

€ 258.333

€ 35.972

€ 288.750

€ 66.667

€ 649.722

€ 796.397

€ 95.699

5,30%

IRR hele looptijd

€ 82.741

IRR hele looptijd

Scenario 4c

-€ 1.481.436 € 61.103

Museaal programma + multifunctionele zaalverhuur + horeca zonder brouwerij Wat in vergelijking met de voorgaande scenario’s 4a en 4b duidelijk wordt is dat het realiseren van een stuk nieuwbouw, en het positioneren van de horeca in een beperktere hoeveelheid vierkante meters, het rendement drukt.

Scenario 4c gaat uit van een horecafunctie in het koor van de kerk, zonder uitbreiding. Het museumdeel wordt in het schip gerealiseerd, en er worden twee zalen gerealiseerd. De oppervlaktes van dit scenario verschillen met de voorgaande scenario’s 4a en 4b zoals ook te zien valt in het overzicht met uitgangspunten voor de DCF. Exploitatie met DCF

tie met DCF

Netto huurinkomsten Museum s5 Zaalhuur s5

Jaar

Horeca s5

2021 2022

€0 € 32.252

€0 € 4.422

€0 € 51.968

€0 € 88.642

2061

€ 69.818

€ 9.572

€ 112.497

€ 191.887

Totaal

Onderhoudskosten Kerk

Netto huurinkomsten Museum s5 Zaalhuur s5

Jaar

Horeca s5

2021 2022

€0 € 32.252

€0 € 4.422

€0 € 51.968

€0 € 88.642

2061

€ 69.818

€ 9.572

€ 112.497

€ 191.887

Totaal

Eenmalige stichtingskosten Vloer + gordijnen Koorschot

Totaal

Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Aankoop kerk

Restauratie kerk

€0 € 15.606

€0 € 73.036

€1 €0

€ 662.785 €0

€ 153.958 €0

€ 114.281 €0

€ 33.783

€ 158.104

€0

Totaal

€ 73.777 €0

€ 24.000 €0

€ 1.028.801 €0

€ 158.100 €0

€0

Restauratie kerk

€0 € 15.606

€0 € 73.036

€1 €0

€ 662.785 €0

€ 153.958 €0

€ 114.281 €0

€ 73.777 €0

€ 24.000 €0

€ 1.028.801 €0

€ 158.100 €0

€ 96.197 €0

€ 56.610 €0

€ 310.907 €0

€0 €0

-€ 1.339.708 € 73.036

-€ 1.254.988 € 64.091

€ 33.783

€ 158.104

€0

€ 258.333

€ 23.611

€ 416.250

€ 698.194

€ 856.299 6,75% € 90.439

€ 58.808 IRR hele looptijd IRR hele looptijd

Totaal

Horeca s5

Totaal

Kasstroom voor financiering

Horeca s5

Aankoop kerk

Horeca s5

Verkoopwaarde Museum s5 Zaalhuur s5

Toiletten

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Toiletten

Eenmalige inrichtingskosten Museum s5 Zaalhuur s5

Eenmalige stichtingskosten Vloer + gordijnen Koorschot

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020

Scenario 4d Museaal programma + multifunctionele zaalverhuur + horeca zonder brouwerij + uitbreiding met nieuw te bouwen serre Scenario 4d gaat uit van het realiseren van een nieuwbouw serre waardoor het horecaprogramma kan worden uitgebreid. Door het realiseren van extra verhuurbare vierkante meters voor de horeca wordt er een hoger resultaat geboekt. Tevens is er van uit gegaan dat de horeca geen brouwerij bevat. Hierdoor worden de inrichtingskosten van de horecagelegenheid lager waardoor tegenover eenzelfde huuropbrengst. Ook dit zorgt voor een hoger rendement. Exploitatie met DCF

serre

Totaal

Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Aankoop kerk

Restauratie kerk

Netto huurinkomsten Museum s5 Zaalhuur s5 Horeca serre

Jaar

Horeca s5

2021 2022

€0 € 32.252

€0 € 4.422

€0 € 51.968

€0 € 9.645

€0 € 98.287

2061

€ 69.818

€ 9.572

€ 112.497

€ 20.878

€ 212.765

Eenmalige stichtingskosten Vloer + gordijnen Koorschot Toiletten

Horeca serre

Totaal

Horeca s5

Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Aankoop kerk

Restauratie kerk

€0 € 15.606

€0 € 82.681

€1 €0

€ 662.785 €0

€ 153.958 €0

€ 114.281 €0

€ 73.777 €0

€ 24.000 €0

€ 129.924 €0

€ 1.158.726 €0

€ 158.100 €0

€ 33.783

€ 178.982

€0

Eenmalige inrichtingskosten Museum s5 Zaalhuur s5 Horeca serre

Totaal

Horeca s5

Museum s5

Eenmalige stichtingskosten Vloer + gordijnen Koorschot Toiletten

Verkoopwaarde Zaalhuur s5 Horeca serre

Totaal

Horeca serre

Kasstroom voor financiering

Totaal

Horeca s5

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020

€0 € 9.645

€0 € 98.287

€0 € 15.606

€0 € 82.681

€1 €0

€ 662.785 €0

€ 153.958 €0

€ 114.281 €0

€ 73.777 €0

€ 24.000 €0

€ 129.924 €0

€ 1.158.726 €0

€ 158.100 €0

€ 96.197 €0

€ 56.610 €0

€ 47.277 €0

€ 358.184 €0

€0 €0

-€ 1.516.910 € 82.681

-€ 1.421.067 € 72.563

20.878

€ 212.765

€ 33.783

€ 178.982

€0

€ 258.333

€ 23.611

€ 416.250

€ 77.250

€ 775.444

€ 954.427 6,74% € 102.307

€ 65.703 IRR hele looptijd IRR hele looptijd

Scenario 4e Museaal programma + brouwerij met horeca + multifunctionele zaalverhuur + uitbreiding met ‘doopkapel’ en nieuw te bouwen serre Scenario 4e gaat uit van het aanvullen van scenario 4d met een metselwerk doopkapel ten behoeve van het museale programma. Deze extra investering moet gedekt worden door de extra verhuuropbrengst. Echter hebben de vierkante meters bestemd voor het museumprogramma niet een hoge verhuurwaarde. Omdat de investering voor de metselwerk doopkapel vrij hoog is ten opzichte van een lagere verhuurwaarde drukt dit dus het rendement. Voor een hoger rendement hoeft deze investering dus niet gemaakt te worden. De noodzaak zit hem dan in de kwaliteit die het moet opleveren. Exploitatie met DCF Jaar

Vloer + gordijnen

Horeca s5

Museum s5

Netto huurinkomsten Zaalhuur s5 Horeca serre

Museum doopkapel

Totaal

Onderhoudskosten Kerk

Jaarlijkse kasstroom Totaal

Aankoop kerk

Restauratie kerk

Eenmalige stichtingskosten Koorschot Toiletten CV

Vloer + gordijnen

Horeca serre

Museum doopkapel

Totaal

Horeca s5

2021

€0

€1

€ 662.785

€ 153.958

€ 114.281

€ 73.777

€ 24.000

€ 129.924

€ 92.193

€ 1.250.919

€ 158.100

2022

€ 32.252

€ 4.422

€ 51.968

€ 9.645

€ 1.222

€ 99.509

€ 15.606

€ 83.903

€0

2061

€ 69.818

€ 9.572

€ 112.497

€ 20.878

€ 2.646

€ 215.412

€ 33.783

€ 181.629

€0

Eenmalige stichtingskosten Koorschot Toiletten CV

oop kerk

Restauratie kerk

Horeca serre

Museum doopkapel

€1

€ 662.785

€ 153.958

€ 114.281

€ 73.777

€ 24.000

€ 129.924

€ 92.193

€0

Totaal

Eenmalige inrichtingskosten Zaalhuur s5 Horeca serre Museum doopkapel

Horeca s5

Museum s5

€ 1.250.919

€ 158.100

€ 96.197

€ 56.610

€ 47.277

€ 26.596

€0

Totaal

Verkoopwaarde Zaalhuur s5 Horeca serre

Museum doopkapel

Totaal

Kasstroom voor financiering

Netto contante waarde voor financiering per 1-1-2020

Horeca s5

Museum s5

€ 384.780

€0

-€ 1.635.699

-€ 1.538.218

€0

€ 83.903

€ 74.200

€0

€ 258.333

€ 23.611

€ 416.250

€ 77.250

€ 6.528

€ 781.972

€ 963.601 6,34%

€ 77.587 IRR hele looptijd

€ 103.659

IRR hele looptijd

Figuur 53: DCF voor scenario 3

16 Conclusies Voor de haalbaarheidsstudie die wij hebben uitgevoerd was uitgangspunt dat een nieuwe bestemming voor de Grote Kerk in Brouwershaven in hoofdzaak aan drie doelstellingen tegemoet dient te komen: 1.

Duurzame instandhouding van het rijksmonumentale kerkgebouw, een cultuurhistorisch uiterst waardevol object en icoon en blikvanger van heinde en verre van Brouwershaven;

Behoud en versterking van de sociaal-maatschappelijke betekenis van de kerk voor de inwoners van Brouwershaven als plek van samenkomst en cultuur- en historiebeleving;

Versterking van de aantrekkelijkheid van Brouwershaven voor bezoekers van buiten en daarmee de economische vitaliteit van het stadje. Belangrijke condities voor de herbestemming zijn:

Het moet financieel haalbaar zijn, zowel qua realisatie als qua exploitatie op de langere termijn

De nieuwe bestemming moet ruimtelijk op een verantwoorde manier ondergebracht kunnen worden in het kerkgebouw, in relatie tot de aanwezige monumentwaarden;

3. Er moet een positief draagvlak zijn voor het plan onder de Brouwse bevolking. In het onderzoek is een tiental combinaties van functies onderzocht, die elk op zich en met elkaar zouden kunnen bijdragen aan de genoemde doelstellingen. Deze functies zijn: -

Museale presentatie/erfgoedbeleving Accommodatie voor lokale maatschappelijke en culturele activiteiten (zoals die nu in het Tonnenmagazijn plaatsvinden) Podium voor culturele activiteiten Multifunctionele verhuur van zaalruimte Horeca, al dan niet met een bierbrouwerij Verblijfsaccommodatie (hotelkamers)

In het eerder uitgevoerde verkennende onderzoek kwam al naar voren dat het niet haalbaar is om het grote kerkgebouw geheel te benutten voor één van deze functies. Daarvoor is het gebouw te groot en de kosten van onderhoud en andere kosten te hoog. Alle modellen gaan daarom uit van multifunctionaliteit, dus een combinatie van twee of meer functies. In alle scenario’s is de museale functie (met het concept van de Stichting Cultuur en Erfgoed Brouwershaven en bureau Kinkorn als uitgangspunt) meegenomen. Het kerkgebouw dwingt met zijn rijke geschiedenis af dat hier een verhaal verteld wordt, over de kerk en over Brouw. De Grote Kerk is één van de grote attracties van het stadje, de gemeente en de provincie en moet naar onze mening altijd toegankelijk zijn voor het publiek. Een eigentijds, attractief beleefprogramma sluit aan bij de ambities op het gebied van de toeristische ontwikkeling. De Grote Kerk moet je (kunnen) beleven. Met uitzondering van het scenario waarin de nieuwe bestemming beperkt wordt tot de museale en de gemeenschapsfunctie (scenario 3) is ook horeca onderdeel van alle modellen (eigenstandige horeca verhoudt zich niet tot de functie van gemeenschapshuis, zowel vanuit de ruimtebehoefte als vanuit de programmering en identiteit).

Horeca in de Grote Kerk versterkt andere functies, heeft een aantrekkende werking, geeft dynamiek en reuring, ‘vult’ de overdadige ruimte en draagt positief bij aan de exploitatie.

figuur 59: Jacob Cats uit Brouwershaven, raadpensionaris van Holland.

Het is onzes inziens een onmisbare component van een kerk die leeft en bruist, van een werkelijke plek van samenkomst en ontmoeting. De soort en de omvang van de horeca verschilt in de scenario’s: er kan gekozen worden voor een meer regulier horecaconcept of voor een meer onderscheidend concept, waarbij wij vooral denken aan een bierbrouwerij en poeflokaal waar vooral regionale producten worden gecreëerd en geserveerd. Qua omvang kan ervoor gekozen worden om extra ruimte te creëren aan de westzijde, op de plek waar ooit een doopkapel was of in ieder geval beoogd was en/of aan de zuidgevel, waar een transparante volume (serre) denkbaar is tussen de uitbouwen van de entree en de sacristie. Met dit laatste zou een explicietere visuele en ruimtelijke relatie gelegd kunnen worden met de omgeving van Korenmarkt, Kerkstraat, Markt en Haven en kan van buitenaf duidelijk worden getoond dat er wat te beleven valt in de kerk. In de verschillende varianten binnen scenario 4 is de functie van multifunctionele verhuur van zaalruimte meegenomen, zowel ten behoeve van het lokale verenigingsleven als voor externe partijen. Omdat het gebruik door maatschappelijke en culturele organisaties niet continu plaatsvindt zou via verhuur van ruimte de exploitatie versterkt kunnen worden. Recent heeft de SCEB een meer concrete invulling gepresenteerd van de mogelijke culturele invulling.

In dit concept wordt het Niehofforgel gereconstrueerd, worden op dagelijkse basis muziekuitvoeringen gegeven en vinden met enige regelmaat orgelevenementen en mogelijk zelfs en jaarlijks muziekfestival plaats. Ook wordt gedacht aan een ‘lichtorgel’, een kunstzinnig lichtspektakel dat de bezoeker zowel binnen als buiten een bijzondere beleving biedt. Wij hebben dit plan niet concreet onderzocht op haalbaarheid wat betreft de marktkansen en exploitatiekansen, maar we hebben wel de overtuiging dat dit, mits goed geprogrammeerd en goed in de markt gezet, heel onderscheidend en aantrekkelijk kan zijn. Als dit gerealiseerd wordt zullen de mogelijkheden voor meer commerciële verhuur van ruimtes wel beperkt worden. In de doorrekeningen is met deze mogelijke culturele invulling niet gerekend.

De scenario’s 1 en 2 komen wel tegemoet aan de gewenste continuering van de toegankelijkheid van het kerkgebouw. Een horecabestemming geeft immers ook mogelijkheden voor samenkomst, ook dan zijn er ruimtelijke mogelijkheden voor lokale activiteiten, alleen zal dat op meer commerciële basis zijn. Het Tonnenmagazijn zou in de scenario’s 1 en 2 de huidige functie van gemeenschapshuis behouden. 3. De toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht en daarmee de economische vitaliteit van Brouwershaven zal het meest versterkt worden door de scenario’s die vooral voor bezoekers van buiten iets extra’s bieden en die functies toevoegen die er nu nog niet zijn. Als gezegd hoort daar het museale programma bij en naar onze mening ook horeca. Hieraan komen alles scenario’s behalve scenario 3 tegemoet. Een onderscheidend hotelconcept me hotelkamers in en eventueel rondom de kerk zal een grote toegevoegde waarde hebben. Er is nu nauwelijks hotelaccommodatie en met een dergelijk concept wordt een segment toeristen aangetrokken dat nu nauwelijks bediend wordt: toeristen die op zoek zijn naar een bijzondere beleving, cultuur- en erfgoedtoeristen, die een paar dagen in een historische omgeving willen verblijven en waar tegelijk onderscheidende, eigentijdse mogelijkheden zijn voor erfgoedbeleving, watergerelateerde activiteiten en horeca met producten uit de regio.

Scenario 2 achten wij vanuit deze doelstelling het meest interessant. Scenario 4 kent niet de component van verblijfsaccommodatie, maar wel mogelijkheden voor culturele programmering. Ook dit kan een positieve toegevoegde waarde hebben voor de aantrekkingskracht van Brouwershaven, mits de programmering onderscheidend en hoogwaardig is voor zowel de regio als voor de toeristen die in de omgeving verblijven en voor incidentele bezoekers. De marktpotentie is niet vanzelfsprekend, er is een proactief, innovatief cultureel ondernemerschap voor nodig. De ideeën die leven bij de CSEB voor een muzikaal concept, waarin het te reconstrueren Niehofforgel de hoofdrol speelt met daarnaast mogelijk een lichtkunstspektakel zou, mits goed geprogrammeerd, wel eens een heel goede invulling voor kunnen zijn.

In drie van de vier modellen onder scenario 2 zijn in het programma hotelkamers opgenomen in de kerk, waarbij er opties zijn om de hotelcapaciteit te vergroten door het betrekken van De Schouw en eventueel ook van De Schoener, in het geval deze locatie tegenover de kerk vrijkomt voor herontwikkeling. Als we de verschillende scenario’s aanhouden tegen de doelstellingen en uitgangspunten ontstaat het volgende beeld: Relatie met doelstellingen: 1. Elk van de scenario’s biedt een passende nieuwe bestemming die ervoor kan zorgen dat het kerkgebouw behouden en onderhouden kan blijven. Naarmate de exploitatiekracht groter is zal er ook een meer duurzame basis ontstaan voor de instandhouding. De scenario’s die het grootste rendement kennen en/of de hoogste vastgoedwaardeontwikkeling bieden meer waarborg. Het scenario (3) waarin de kerk wordt herbestemd tot gemeenschapscentrum in combinatie met een museale presentatie laat een negatieve exploitatie zien en een zeer beperkte waardeontwikkeling. Dit is geen basis voor duurzame instandhouding, tenzij de gemeente mogelijkheden ziet om financieel bij te dragen, ofwel door structurele subsidie ofwel door een eenmalige vorming van een fonds, waaruit de negatieve exploitatie kan worden gecompenseerd.

Herontwikkeling van het Tonnenmagazijn en wellicht ook ander gemeentelijk vastgoed dat vraagt om herontwikkeling kan hierin wellicht iets betekenen. Andere scenario’s kennen positieve rendementspercentages van 5 à 7 % maar relatief beperkte vastgoedwaardeontwikkeling. Uitzondering hierop zijn de scenario’s waarvan ook de herontwikkeling van De Schoener onderdeel uitmaakt. Voor een meer commerciële investeerder zullen deze scenario’s het meest interessant zijn, voor de andere scenario’s zal een investeerder /eigenaar nodig zijn die wel een positief rendement verlangt maar geen hoge vastgoedwaardeontwikkeling vereist. 2. Voor de inwoners van Brouwershaven scoren op het eerste oog de scenario’s met ruimte voor maatschappelijke en culturele activiteiten het best. In scenario 3 (dorpshuis met museale presentatie) is er voor die activiteiten de meeste ruimte, in de varianten van scenario 4 wordt de ruimte gedeeld met horeca-activiteiten en/of een cultureel programma en/of zaalverhuur aan externe partijen. Deze scenario’s zijn daardoor wel financieel meer haalbaar. 44

Relatie met condities: 1. Wat betreft de financiële haalbaarheid is hiervoor, ad doelstelling 1, al het nodige gezegd. Scenario 3 is niet haalbaar zonder financiële participatie vanuit de gemeente, scenario’s 1 en 4 lijken financieel haalbaar mits er een eigenaar/investeerder gevonden wordt die genoegen neemt met redelijke rendementen op de exploitatie maar geen hoge eisen stelt aan de ontwikkeling van de vastgoedwaarde. Scenario 2 is interessant genoeg voor een meer commercieel gerichte investeerder omdat de vastgoedwaardeontwikkeling substantieel is. 2. De scenario’s vragen alle om interventies in het kerkgebouw, de impact ervan verschilt sterk. De meest vergaande interventie is nodig bij de varianten b, c en d van scenario 2, waarbij in het kerkgebouw hotelkamers worden ingevoegd. Naar aanleiding van overleggen met de RCE en de Monumentencommissie is het aantal hotelkamers beperkt tot 20 à 24 (afhankelijk van de kamergrootte), zodat volstaan kan worden met tweelaagse volumes in de zijbeuken, die los blijft van de buitengevels en vrijwel geheel reversibel zijn. In dit model blijft de begane grond geheel open en blijft ook de ruimtelijke beleving van de ongedeelde hallenkerk overeind. Wij denken dat dit op een cultuurhistorisch verantwoorde wijze in te vullen is, in nauwe samenspraak met de RCE en de Monumentencommissie.

De andere scenario’s vragen minder vergaande interventies in het interieur van de kerk, zeker als gekozen wordt voor separatie van ruimtes met bijvoorbeeld flexibele toepassing van stoffen (gordijnen). Scheiding van koor en schip kan door het koorschot terug te brengen in glas. Op die manier kan de integrale ruimtebeleving behouden blijven. De minst vergaande ingrepen vereist scenario 1, met alleen een museale presentatie en een brouwerij. Scenario’s 4b, d en e omvatten het toevoegen van nieuwe volumes ‘buiten’ de kerk. In scenario 4b wordt een serreachtig volume voor horeca toegevoegd aan de westgevel (‘doopkapel’), in scenario 4d wordt een eveneens transparant volume voor horeca toegevoegd aan de zuidzijde, scenario 4e omvat beide uitbreidingen. Hiervoor moeten doorbraken gemaakt worden, maar wij zien daarvoor in alle scenario’s mogelijkheden die zich goed verhouden tot de historische geleding van de gevels in in- en exterieur. De uitwerking van plannen hiervoor zal in nauwe samenspraak met de RCE en de monumenten- en welstandscommissie alsmede de stedenbouwkundige van de gemeente moeten plaatsvinden. 3.

Wat betreft het draagvlak hebben wij gemerkt dat, waar in eerste instantie vooral positief gereageerd werd op het plan BROUW! er in tweede instantie toch ook de nodige bedenkingen kwamen omdat dit plan te weinig tegemoet zou komen aan de behoefte onder de bevolking van Brouwershaven om de kerk te gebruiken voor lokale activiteiten. Om die reden heeft de gemeente nadrukkelijk gevraagd ook een scenario te onderzoeken waarin de kerk de functie van gemeenschapsruimte overneemt van het Tonnenmagazijn. Omdat dit financieel bijzonder lastig is hebben wij dit scenario in de eerste verkennende haalbaarheidsstudie al snel als niet haalbaar aangemerkt. Naar aanleiding van een amendement in de gemeenteraad en contacten met de Stadsraad Brouwershaven en de Stichting Cultuur en Erfgoed hebben we echter mogelijkheden verkend om tot een optimalisatie van dit scenario te komen. Door ruimtes in de kerk flexibel en multifunctioneel te gebruiken als verhuurbare ruimtes en mogelijkheden te creëren voor het faciliteren van culturele evenementen ontstaat een interessantere propositie die een positieve exploitatie mogelijk maakt. De vastgoedwaardeontwikkeling blijft beperkt, het scenario zal niet snel interessant zijn voor commerciële investeerders. De verkennende ruimtelijke invulling laat wel zien dat het behoorlijk woekeren is met de ruimte.

Wij hebben grote twijfels of het zo sterk inzetten op het delen van ruimtes met meerdere gebruikers in de praktijk goed kan werken. De programmering en planning zal bijzonder lastig zijn en het is de vraag of het als commerciële verhuurlocatie voldoende efficiënt en concurrerend kan zijn als er teveel beperkingen zijn in de beschikbaarheid en de gebruiksmogelijkheden (immers, een verschillend gebruik tegelijkertijd moet wel voldoende compatibel zijn).

De marktpotentie voor verhuur van ruimtes en voor een cultuurpodium is moeilijk te vatten. In het eerste verkennende onderzoek werden de kansen voor een cultuurpodium niet erg hoog ingeschat, mede gelet op de reeds bestaande en nieuwe faciliteiten zoals de Nieuwe Kerk in Zierikzee en de Grote Kerk in Veere. Als gezegd zal een proactieve, onderscheidende

programmering nodig zijn en een actieve marketing in en buiten de regio. Het concept dat de SCEB heeft ontwikkeld kan naar onze mening wel een overtuigend sterke invulling zijn. In de vervolgstudie is met het eerdere plan BROUW! als uitgangspunt ook een scenario uitgewerkt waarin hotelkamers zijn toegevoegd in de kerk (scenario 2 b/c/d) en waarin de museale presentatie is verplaatst naar het schip en de horeca naar het koor. Hoewel men de toegevoegde waarde van een onderscheidende hotelvoorziening in Brouwershaven wel inziet, is er ook vrees dat de toevoeging van hotelkamers in de kerk een te grote inbreuk betekent op de monumentwaarde van de kerk. Hieronder hebben wij de scenario’s beoordeeld op de mate waarin zij tegemoet komen aan de doelstellingen en criteria

Ruimtelijke efficiëntie

scenario

Toeristisch/

Effect op monument

Bijdrage aan leefbaarheid

Culturele impuls

Economische impuls

Bijdrage aan levendigheid kern

Draagvlak

Ontwikkeling vastgoedwaarde

Exploitatie

overall

+/_

+++

+/-

+++

+/-

+++

+/-

+++

+/-

figuur 60: Beoordelingsmatrix verschillende herbestemmingsscenario’s

17 Aanbevelingen De verschillende scenario’s die wij hebben geschetst en doorgerekend hebben alle voors en tegens. Het relatieve gewicht dat wordt toegekend aan de verschillende doelstellingen bepaalt uiteindelijk welk scenario de voorkeur verdient. Het scenario waarbij de kerk een gecombineerde bestemming krijgt van museaal beleefcentrum, bierbrouwerij en proeflokaal en (in en/of bij de kerk) hotelkamers heeft toeristisch-economisch gezien naar onze mening de meeste toegevoegde waarde voor Brouwershaven. Het is een goede basis voor een positieve exploitatie, hoewel het rendement relatief bescheiden is, zeker als de hotelaccommodatie achterwege blijft. De vastgoedwaarde ontwikkelt zich hier het meest positief waardoor dit concept aantrekkelijk lijkt voor (commerciële) investeerders. Dat is zeker het geval wanneer de hotelcapaciteit (op termijn) uitgebreid kan worden op de locatie van De Schoener. Een dergelijke invulling zal een stevige economische boost geven en Brouwershaven weer goed op de kaart zetten, ook naar doelgroepen die op dit moment nog nauwelijks aangetrokken worden. De uitwerking van het plan zal nog wel de nodige voeten in de aarde hebben en zal in nauwe samenspraak met de RCE, de gemeente en de monumentencommissie moeten plaatsvinden. Maar als het goed gebeurt zal het iets heel bijzonders opleveren, dat veel aandacht zal trekken.

Het scenario waarin de kerk een combinatie wordt van een multifunctioneel centrum met ruimtes die gebruikt worden door lokale maatschappelijke en culturele organisaties en die daarnaast verhuurd kunnen worden aan externe partijen, met een museale presentatie en met horeca, is zeker ook interessant. De kerk blijft zo maximaal centrum van het dorp, ze kan een fraaie eigentijdse ‘huiskamer’ van Brouwershaven worden en daarnaast een bruisende horecaplek en erfgoedbeleving, zeker als er meer verbinding wordt gecreëerd met de omgeving van Korenmarkt, Kerkstraat, Markt en Haven. Het zou ook een bijzonder cultureel podium kunnen zijn voor niet al te grote evenementen, mits dit goed geprogrammeerd en in de markt gezet wordt. Ook in dit scenario lijkt een positieve exploitatie met een reëel rendement mogelijk. Wel zal de ontwikkeling van de vastgoedwaarde bescheiden zijn, daardoor zal de kerk met deze bestemming niet erg aantrekkelijk zijn voor een commerciële investeerder. Voor een organisatie die tot doel heeft om belangrijke monumenten te beheren en te behouden zou het wel voldoende interessant kunnen zijn. De impact van ruimtelijke ingrepen is bij dit scenario minder groot dan bij het scenario met hotelkamers in de kerk. Hierin past niet dat de kerk ook de vaste locatie wordt van de verenigingen, zoals die nu gehuisvest zijn in het Tonnenmagazijn.

De combinatie van soorten gebruik en gebruikers is te gecompliceerd en de ruimte te beperkt om de verschillende functies goed tot hun recht te laten komen. Het op basis van het eerdere verkennende onderzoek gepresenteerde plan BROUW!, dat zich beperkt tot een museale functie en een brouwerij met proeflokaal, blijft ook een mogelijke en interessante optie. Hier lijken een rendement en vastgoedwaardeontwikkeling mogelijk die vergelijkbaar zijn met het scenario dat hiervoor aan de orde is gekomen. Als aan dit scenario in een tweede fase de herontwikkeling van De Schoener ten behoeve van verblijfsaccommodatie gekoppeld wordt, dan is het rendement lager maar ontwikkelt de vastgoedwaarde zich heel wat sterker. Dan zal het voor investeerders meteen een stuk aantrekkelijker worden. Als dus de toeristisch-economische ontwikkeling voorop staat, dan is het scenario 2 het meest interessant. Dit scenario zal voor commerciële investeerders het meest aantrekkelijk zijn. Het eerdere plan BROUW! is vanuit deze prioriteit ook interessant, maar door de meer bescheiden waardeontwikkeling scenario zal de nieuwe eigenaar eerder een meer ideële organisatie moeten zijn zoals de Stichting Monumenten Schouwen-Duiveland of de Stichting Oude Zeeuwse Kerken.

Is het vooral belangrijk dat de kerk een ontmoetingsfunctie heeft voor de lokale bevolking en heeft daarnaast het culturele voorzieningenniveau prioriteit, dan ligt een keuze voor scenario 4 meer voor de hand. In dit scenario zal ook eerder gekeken moeten worden naar een monumentenorganisatie als eigenaar/investeerder. De verschillende mogelijke bestemmingen van de kerk zijn in dit onderzoek in een aantal scenario’s gevat, waarvan de haalbaarheid onderzocht is. Maar natuurlijk is het niet zo dat één op één gekozen moet worden voor één van deze scenario’s. Het is juist interessant om te kijken hoe de sterke dimensies van de scenario’s verbonden kunnen worden in een optimaal programma. Gelet op de doelstellingen vanuit de Stadsvisie, de impact van interventies in het monument en het draagvalk bij de betrokken partijen zien wij de volgende invulling als het meest kansrijke.

Voorkeursscenario: De Grote Kerk wordt een bruisend centrum van culturele en horeca-activiteiten, dat ook uitermate aantrekkelijk is als evenementenlocatie, waarvan de Brouwse bevolking gebruik kan maken, maar ook partijen van buiten. De kerk wordt uitgebreid met serre-achtige uitbreidingen aan de west- en de zuidzijde, zodat de (zicht)relatie met het Zeeuwse landschap enerzijds en het centrum van Brouwershaven anderzijds versterkt wordt en de mogelijkheden voor horeca vergroot worden. In het koor van de kerk komt een permanente expositie over de geschiedenis van Brouwershaven en de kerk en ruimte voor tijdelijke exposities en kleinschalige voorstellingen, waarbij mogelijk het gereconstrueerde orgel in het noordelijke transept een permanent onderdeel is. De erfgoedbeleving wordt doorgezet in de nonnengang. In het schip komt een grote multifunctionele zaalruimte voor maximaal 126 zitplaatsen, die flexibel in te richten is en ruimte biedt voor uiteenlopende maatschappelijke en culturele, maar ook commerciële activiteiten. In de zijbeuken, de nieuw te bouwen serre op de plek van de nooit gebouwde of ooit gesloopte doopkapel en de nieuw te bouwen serre aan de zuidzijde van de kerk is ruimte voor een onderscheidend horecaconcept, waarbij wij denken aan een bierbrouwerij en een proeflokaal met vooral gerechten uit de regio.

Uitwisseling tussen de plek voor het erfgoedprogramma en voor de horeca is denkbaar. De horecaruimtes worden zo ingericht dat deze ook eenvoudig te gebruiken zijn voor andere doeleinden, bijvoorbeeld door ze te betrekken bij de grote zaal in het geval van extra grote bijeenkomsten of voor bijeenkomsten van Brouwse organisaties, scholen et cetera. De verschillende ruimtes bieden ook mogelijkheden voor trouwerijen, afscheidsbijeenkomsten e.a. De ruimte met de koorbanken en de kansel blijft behouden en kan zowel gebruikt worden voor kerkelijke bijeenkomsten als voor voorstellingen et cetera. Let wel: of deze invulling van de kerk ook daadwerkelijk uitvoerbaar is, hangt natuurlijk af van de vraag of er een partij gevonden kan worden die de kerk in eigendom wil nemen en het wil verhuren voor de genoemde functies. Omdat de doorrekeningen laten zien dat met deze bestemmingen geen substantiële vastgoedwaardeontwikkeling te verwachten is en het rendement op de exploitatie weliswaar positief maar tegelijk bescheiden is, zal er niet snel een commerciële vastgoedpartij in stappen. Eerder moet dus gedacht worden aan een organisatie die zich richt op behoud en beheer van monumentale panden, die niet van plan is de kerk weer te verkopen en genoegen neemt met een relatief bescheiden rendement.

Daarnaast zal een partij moeten worden gevonden die de horeca en de verhuur van ruimte wil exploiteren, waarbij de museale invulling meegenomen moet worden. Deze zal inhoudelijk geprogrammeerd en up to date gehouden moeten worden door de SCEB. Het is dan ook belangrijk om snel over te gaan tot een marktconsultatie. Mocht dit uiteindelijk niet lukken, dan lijkt het ons verstandig om alsnog een hotelbestemming toe te voegen aan het programma. Dat kan in de kerk, zoals in de betreffende scenario’s aangegeven, of daarbuiten, waarbij dan opnieuw de locaties van De Schouw en De Schoener naar voren komen. Dit zal nog de nodige voeten in de aarde hebben maar wij denken dat het wel realiseerbaar is. Het is dan uiteraard wel van belang dat het positieve rendement en de waardeontwikkeling van het hotelvastgoed ingezet worden voor de exploitatie en instandhouding van de kerk. Het moet dus gaan om een totaalprogramma en een totaalexploitatie. Lopende het onderzoek is ons overigens wel duidelijk geworden dat Brouwershaven een stevige economische impuls hard nodig heeft. Eigentijdse, onderscheidende horeca en verblijfsaccommodatie horen daar zeker bij. Als er niet gekozen wordt voor een hotelontwikkeling in en (vooralsnog) ook niet bij de Grote Kerk, dan is het volgens ons zeker de moeite waard om te bekijken of dit op andere locaties wel kan.

Verblijven in een historisch gebouw en in een historische omgeving heeft naar onze overtuiging de meeste toegevoegde waarden en de beste kansen. Mogelijkheden daartoe biedt mogelijk het fraaie Stadhuis (mocht dit leeg komen) en/of andere panden aan of bij het Marktplein en de haven. Wij bevelen dan ook aan om, in aansluiting op de Stadsvisie, actief te onderzoeken weke andere mogelijkheden er zijn om Brouwershaven aantrekkelijker te maken en ook nieuwe doelgroepen aan te trekken. 46

Colofon Product Haalbaarheidsonderzoek Herbestemming Grote of St. Nicolaaskerk, Kerkplein 3 Brouwershaven Versie: 15-10-2021 Opdrachtgever: Gemeente Schouwen-duiveland Opsteller: Hylkema Erfgoed BV Mariahoek 4 3511 LD UTRECHT T. 030-2328866 E. info@hylkemaerfgoed.nl I. www.hylkemaerfgoed.nl Contactpersonen: Ben Verfürden Leon Koenders Met bijdragen van: Hylkema Erfgoed BV: Ben Verfürden (tekst en beleid) Leon Koenders (onderzoek & uitwerking) Katheleine Koornstra (bouwhistorie) Sebastiaan Haasnoot (restauratiekosten) Bart van Rossum (stichtingskosten)

Bouwkundig bureau VKZ: Saskia Knoop (directie) Rachel Lardenoye (kostendeskundige)

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12134013/1