20220920 bijlage rbr woningvoorraad

4.3 Woning splitsen Bij woningsplitsing wordt een bestaande woning gesplitst in twee of meer woningen. Dat kan zowel verticaal gebeuren in etages, als horizontaal (een voor- en achterhuis; een linker- en rechterhuis). In tegenstelling tot inwonen ontstaan bij woningsplitsing afzonderlijke woningen met verschillende zelfstandige huishoudens.

Wat levert woningsplitsing op? Woningsplitsing gebeurt vooral door eigenaren en beleggers die een deel van de woningen willen verhuren of verkopen. Er zijn echter ook andere opties, zoals het splitsen van boerderijen in het buitengebied om het wonen in gemeenschap mogelijk te maken. Ook is het mogelijk om eengezinswoningen te splitsen in twee woningen en zo bijvoorbeeld plaats te bieden aan een familielid dat woonruimte zoekt of om extra huurinkomsten te verkrijgen. Cijfers van het CBS over de periode 2012-2018 laten zien dat er jaarlijks ongeveer 3.000 woningen bijkomen door splitsing, waar dan tegenover staat dat er jaarlijks gemiddeld 1.000 woningen verdwijnen door samenvoeging.97 Architectenbureau KAW ziet grote potentie voor woningsplitsen in naoorlogse wijken (1950-1980) en stelt voor om de renovatieaanpak van de komende tien

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Handreiking woningsplitsen Woningsplitsen is een manier om meer woonruimte vrij te krijgen voor starters en ouderen, maar het kan ook leiden tot leefbaarheidsproblemen in een wijk. Om gemeenten te helpen nadelige effecten van woningsplitsen te voorkomen, stelde de Stec Groep in opdracht van de provincie Gelderland een handreiking op. De digitale ‘Handreiking Woningsplitsen’ helpt gemeenten sneller bepalen wanneer woningsplitsen wel of niet gewenst is. En welke instrumenten daarbij helpen. Provincie Gelderland verwacht dat er door woningsplitsing de komende vijf jaar 1.000 extra woningen bij kunnen komen.

Twee vormen van woningsplitsing: bouwtechnisch of kadastraal Woningsplitsing kan op twee manieren plaatsvinden, namelijk bouwtechnisch en kadastraal. Bij verhuur kan een bouwkundige splitsing volstaan, bij verkoop is daarnaast een kadastrale splitsing (via de notaris) noodzakelijk. – Van een bouwkundige splitsing is sprake wanneer een woning wordt opgedeeld om te verhuren. De volgende zaken moeten dan in ieder geval aanwezig zijn: vluchtvoorzieningen, brand- en rookmelders, brandscheidingen, geluidswering en badkamer en toilet. – Van kadastrale splitsing spreken we wanneer een woning wordt gesplitst om te verkopen. De splitsing wordt dan doorgevoerd in het kadaster, zodat het twee aparte woningen worden met elk eigen vastgestelde grenzen. Bij kadastraal splitsen moeten beide woningen over een eigen badkamer, toilet, keuken, voordeur en huisnummer beschikken. De voordeur mag eventueel wel uitkomen in een trappenhuis of een gedeelde hal.96

44

Cover

Inhoud

Samenvatting

jaar te combineren met woningsplitsingen. KAW schat in dat een dergelijke aanpak de komende tien jaar 221.000 extra woningen kan opleveren ten opzichte van de huidige woningvoorraad.98

Woningsplitsing als onderdeel van arrangement op kwaliteit van leven Lang, gelukkig en gezond in je vertrouwde omgeving blijven wonen? Dat is de belofte van Care2Share: een vernieuwend en integraal concept voor zorg en ondersteuning in een toekomstbestendige Oosterparkwijk in Groningen. Care2Share is winnaar van de prijsvraag Who Cares van de Rijksbouwmeester. In het concept bedenken bewoners, vrijwilligers en professionals samen oplossingen voor vragen uit de wijk. Dat kan van alles zijn: van maaltijdservice, een klusjesdienst of aanpassing van de openbare ruimte. Ook het splitsen van de woning wordt in het filmpje als voorbeeld genoemd.

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Voor- en nadelen van woningsplitsing De discussie en de argumenten voor en tegen woningsplitsing zijn dezelfde als bij verkamering in het hoofdstuk hiervoor. Beide typen ingrepen leiden tot het intensiever bewonen van een woning. Woningsplitsing is in veel gemeenten een hot item, omdat intensievere bewoning mogelijk kan leiden tot overlast bij omwonenden. Dit speelt met name in studentensteden. Ook speelt het argument dat kansen voor jonge gezinnen worden beperkt. Dion Heinis en Simea Knip geven enkele voorbeelden in Noord-Holland.99 Sinds mei 2019 zijn in Haarlem regels voor woningsplitsen ingevoerd. In een aantal delen van de stad is woningsplitsen helemaal niet meer mogelijk. Later dat jaar werd het aantal vergunningen in Amsterdam gemaximeerd: 5% per wijk, 25% per gebouw. De gemeente Zaanstad bezint zich op het invoeren van een vergunningsplicht voor woningsplitsen. Sinds april 2020 geldt daar voor één jaar een totaalverbod voor woningsplitsen. Ook in andere gemeenten wordt nagedacht over het reguleren van splitsen. Het beschermen van de leefbaarheid speelt in al deze gemeenten een grote rol.

Procedures bij woningsplitsing Voor het splitsen van een woning dienen verschillende vergunningen en toestemmingen te worden aangevraagd. Dit vergt de nodige kennis. De verschillende aanvragen hangen met elkaar samen en zijn van elkaar afhankelijk. Dat maakt het aanvraagproces voor een woningsplitsing ingewikkeld en onzeker. Tabel 2 toont welke vergunningen en toestemmingen nodig zijn om een woningsplitsing daadwerkelijk uit te kunnen voeren.

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

45

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Tabel 2. Vergunningen en toestemmingen die nodig zijn bij woningsplitsing Vergunning

Toelichting

Vergunning

Toelichting

Omgevingswet

Zowel bij bouwtechnisch als kadastraal splitsen moet de eigenaar bij de gemeente een omgevingsvergunning aanvragen. Hiervoor moet voldaan worden aan de vereisten van het bouwbesluit. Het gebouw moet brandveilig zijn en er moeten de nodige geluidwerende maatregelen getroffen worden tussen de beide nieuwe woningen. De voorwaarden voor een omgevingsvergunning verschillen per gemeente. De komst van de Omgevingswet (voorzien per 2022) zorgt voor een administratieve lastenverlichting voor mensen die hun woning willen splitsen, omdat benodigde vergunningen op elkaar worden afgestemd.

VvE en ondersplitsing

Indien de te splitsen woning onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is belangrijk wat de VvE heeft bepaald over splitsing. In de splitsingsakte van de VvE kan zijn bepaald dat de andere leden van de VvE vooraf met een splitsing moeten instemmen. Eventueel moet een splitsing dan worden teruggedraaid of er moet een hoge schadevergoeding worden betaald. Schrijft de splitsingsakte niets voor over toestemming van de VvE, dan is splitsing doorgaans toegestaan. Dit volgt uit artikel 5:106 lid 3 BW: “Een appartementsrecht is op zijn beurt voor splitsing in appartementsrechten vatbaar. Een appartementseigenaar is tot deze ondersplitsing bevoegd, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald.”

Splitsingsvergunning

Voor een kadastrale splitsing is (in tegenstelling tot een bouwkundige splitsing) doorgaans een splitsingsvergunning nodig. Er komt immers officieel een woning bij.

Gemeenschappelijke delen

Vergunning tot woningvorming

Op grond van de Huisvestingswet en -verordening kan er een vergunning tot woningvorming nodig zijn. Hierbij gelden de vereisten vanuit het Bouwbesluit voor zelfstandige woningen. Daarnaast kan de gemeente hieraan verschillende eisen verbinden, bijvoorbeeld om te kleine woningen tegen te gaan.

Wanneer voor de splitsing (bouw)werkzaamheden moeten worden verricht aan delen van het pand die mede-eigendom zijn van een ander, dan is hiervoor toestemming nodig van de mede-eigenaar. Denk bijvoorbeeld aan de fundering onder het pand.

BAG

Op basis van de Wet Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) moeten gemeenten aan elk verblijfsobject een adres toekennen, met een huisnummer. Dit geldt voor beide typen woningsplitsing: bouwkundig en kadastraal.

Welstandscommissie

Wanneer de buitenkant van de woning aan de straatzijde (voorkant of zijkant bij een hoekwoning) wordt aangepast is toestemming van de welstandscommissie nodig. Aan de achterkant is het vergunningsvrij, excessen daargelaten.

Erfpacht

Als het (kadastraal) te splitsen pand op grond in erfpacht staat, dan moet de erfpacht worden gesplitst. De nieuwe verdeling van de erfpacht over de ontstane appartementen, kan vervolgens worden verwerkt in de splitsingsakte (die geldt tussen de nieuwe appartementseigenaren).

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

46

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Versnelde procedure woningsplitsing Schagen In Schagen is de vergunningsverleningsprocedure om een woning te splitsen verkort van anderhalf jaar naar acht weken. Wethouder Jelle Beemsterboer in Hart van Nederland102: “Als een van de eerste gemeenten in Nederland hebben we in Schagen de procedure versneld. Voorheen moest het bestemmingsplan worden aangepast, wat leidde tot allerlei zaken die geregeld moesten worden. Nu geldt in heel Schagen hetzelfde bestemmingsplan en krijgen bewoners in principe toestemming voor woningsplitsing wanneer zij aan een beperkt aantal voorwaarden voldoen.” Diny Rijnsburger en haar man Wim: “Onze kinderen zijn de deur uit en we wilden kleiner gaan wonen. Dan kan je ervoor kiezen om te verhuizen, maar de gemeente wees ons op deze optie. We hebben nu leuke buren naast ons wonen waar we een goede band mee hebben. We zitten zelfs samen in een appgroep.” Beemsterboer ziet het ook als bijdrage aan het woningtekort: “Het zal het probleem niet oplossen, maar het kan wel helpen. Als we hiermee in Nederland al 100.000 woningen extra kunnen creëren, scheelt dat al enorm. Ik denk dat er genoeg senioren zijn die hiervoor open staan, bijvoorbeeld omdat de kinderen toch al de deur uit zijn.”

Rendabel maken van buy to split In het essay ‘Grijp je kans in de bestaande bouw – Splits je een weg uit de wooncrisis’ van Dion Heinis (Parteon) en Simea Knip (Gemeente Haarlemmermeer)100 stellen de auteurs voor ‘buy to split’ rendabel te maken voor woningcorporaties. “De verkoopprijzen variëren in de metropoolregio. Afhankelijk van de plek in de regio kan ‘buy to split’ rendabel zijn. Maar het kan ook rendabel worden gemaakt. Gemeenten kunnen in overleg met woningcorporaties vergunningsvoorwaarden stellen aan bijvoorbeeld oppervlakte, het naleven van het woningwaarderingsstelsel, duurzaamheid en geluidsisolatie, zodat commerciële woningsplitsers (met inferieure plannen) afhaken vanwege een lager rendement. Woningcorporaties hoeven zo bij aankoop niet te concurreren met commerciële woningsplitsers. Is dat oneerlijke concurrentie? Niet per se. De voorwaarden zijn gelijk.” 101

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Woningsplitsing in Son en Breugel In de gemeente Son en Breugel wordt duo-wonen uitgezet om grote eengezinswoningen waar ouderen wonen te splitsen en bovenetages toe te kennen aan starters. Zo worden woningen beter gebruikt en woonruimte toegevoegd, maken bewoners ‘dood’ kapitaal vrij en krijgen woningzoekenden een kans. De Stichting Statiegeld Op Jeugd in Son en Breugel zet zich in om bovenverdiepingen van koophuizen te gebruiken als woonruimte voor jongeren. Voorzitter Amanda Schiltmans: “De stichting bemiddelt tussen eigenaar en jongere. De huidige bewoner kan de benedenverdieping blijven gebruiken en zelfs nieuwe inkomsten genereren. Tevens wordt een bepaalde wederkerigheid onder de bewoners gecreëerd. De starter op de bovenverdieping kan zich inzetten voor de senioren op de benedenverdieping tegen een huurkorting. Op die manier hebben senioren aanspraak en hulp en kan een starter sparen voor een volgende woning.”

47

Cover

Inhoud

Samenvatting

Uitgangspunt is om de woning kadastraal te splitsen. De uitwerking kan op vier manieren: 1) De senioren (eigenaar) van het object splitsen en verbouwen zelf, en verhuren ook zelf, 2) ze behouden de begane grond en verkopen de bovenverdieping aan een corporatie, 3) een corporatie koopt het gehele huis en huurt de benedenverdieping aan de senioren terug of 4) een corporatie koopt het gehele huis voor een lage koopprijs en verhuurt de woning voor niets aan de senioren. Schiltmans: “We begeleiden nu vanuit de Stichting Statiegeld op Jeugd een echtpaar in Son dat zelf de eigen woning gaat splitsen. [Optie 1, red.] In eerste instantie zou een woningcorporatie dat doen, maar dat duurt te lang door allerlei belemmerende regels. De familie gaat nu zelf splitsen, kosten betalen en de bovenverdieping verhuren. Wij begeleiden vanuit de stichting het traject en hebben al een jongere gevonden. Wij zullen ook bij de hulptaken en contacten betrokken blijven. Inmiddels heeft ook een tweede particulier zich gemeld vanuit de gemeente Best.” Amanda Schiltmans: “Een privéwoning aankopen door een woningbouwcorporatie blijkt wel veel tijd te kosten, waardoor mensen afhaken. Wel is er belangstelling bij corporaties om eigen huurwoningen te splitsen. Dat is eenvoudiger en overzichtelijker. Het Woonbedrijf in Eindhoven start een pilot met twee eigen rijtjeswoningen om te splitsen.

Ook zijn we in gesprek met gemeente Best en Woonbedrijf om een pilot met duo-wonen te starten. Best gelooft in duo-wonen in hun dorp.” Bij succes van de pilots wil corporatie Woonbedrijf op den duur 75 woningen per jaar splitsen. Hiernaast is Stichting Statiegeld Op Jeugd in contact met verschillende gemeentes waaronder Almere, Best, Breda, Waalwijk, Schagen en Nieuwegein, alsmede enkele provincies.103

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Villa’s worden appartementen In de jaren tachtig gaf de gemeente Bloemendaal opdracht om drie villa´s om te bouwen tot zogenaamde HAT-woningen. De gemeente beheerde de woningen een tijd zelf, maar verkocht ze eind jaren negentig aan woningcorporatie Brederode Wonen, die ze nu verhuurt als sociale huurwoningen. De woningen vormen een betaalbare uitzondering in een duur gebied. Verbouw van grote (land)huizen tot appartementen gebeurt vaker, voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen. Verbouw tot goedkope woonruimte voor bijvoorbeeld jongeren kan wel protest opleveren, te meer omdat het protestvermogen in de buurt doorgaans hoog is. Zo werd in Hillegom meermaals geprobeerd een daarvoor bestemde villa in brand te steken.104

Bouwkundige en bijeenkomende kosten lijken geen belemmering Kosten van een ingrijpende verbouwing liggen voor de eigenaar in de bouwkundige kosten en bijkomende kosten voor leges en vergunningen.105 Die laatste verschillen per gemeente en lopen uiteen van enkele honderden tot duizenden euro’s. Gezien het feit dat overal in het land woningen door particuliere beleggers worden aangekocht en vervolgens gesplitst, lijkt splitsing – in elk geval in sommige situaties - een rendabele zaak te zijn. Tools als de Verbouwhulp helpen om de bouwkosten inzichtelijk te maken, en tot een gedegen afweging over splitsen of niet te komen.

Risico dat VvE geen toestemming geeft voor splitsing Een woning in een Vereniging van Eigenaars (VvE) is aan beperkingen onderhevig. De koper koopt officieel niet het appartement, maar een appartementsrecht. De VvE beslist over ingrijpende veranderingen, zoals groot onderhoud en nieuwe voorzieningen. In de splitsingsakte van de VvE kan zijn

48

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

opgenomen of ondersplitsing is toegestaan. De VvE beslist dan over het splitsen van bestaande woningen. Als een eigenaar dat zelf en zonder overleg met de medebewoners zou doen, is dat illegaal.

Erfdelen in Salland en Utrecht Er komt de komende jaren veel agrarisch vastgoed vrij, aangejaagd door de CO2-discussie. Per dag stoppen tegenwoordig vijf boeren, van wie ongeveer de helft ook uit de boerderij vertrekt. De vrijgekomen erven kunnen aan groepen bewoners worden aangeboden, die gezamenlijk enkele voorzieningen delen. Dat kan individueel, maar ook als wooncoöperatie of CPO-groep (collectief particulier opdrachtgeverschap). Erfdelen combineert verschillende voordelen: een nieuw type collectieve projecten, door intensievere benutting een bijdrage aan het woningtekort, een antwoord voor mensen die meer samen willen doen en het biedt een toekomst voor al die vrijkomende boerderijcomplexen. Een boerderijcomplex in Salland verandert zo in een wooncoöperatie voor meerdere gezinnen, die samen verschillende voorzieningen delen. In de provincie Utrecht gaat de wooncoöperatie Voor Vechters hetzelfde doen in een vrijgekomen boerderijcomplex aan de Vecht.106

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

4 .4 Verticaal verdichten: optoppen Een vorm van verticaal verdichten is het optoppen: het toevoegen van wooneenheden boven op een huis of gebouw. Er bestaan verschillende initiatieven om braakliggende daken te gebruiken. Landelijk gezien, steunen ruim zestig organisaties het Nationaal Dakenplan107, kent Rotterdam elke juni de Rotterdamse Dakendagen108 en experimenteert Stichting Dakdorpen109 met het gebruiken van lege daken, waaronder wonen op het dak. Toch is het geen gemeengoed en zijn er een aantal belemmeringen te overwinnen.

Opbouw moet technisch mogelijk zijn In het ‘Optopmanifest’ houdt Bob Vastenhoud een pleidooi om meer woningen bovenop ongebruikte daken te bouwen.110 Hij constateert dat woningcorporaties dat nauwelijks doen. Terwijl er technisch vaak meer kan dan vooraf gedacht. In de studie ‘Licht Verdicht’ keken ontwerpers naar lichtgewicht dakopbouwen, variërend van een enkele woning op een huis met een plat dak, tot hele woongebouwen bovenop bestaande panden. In de studie heet dat ‘het stedelijk laadvermogen groter maken’. Terwijl de architectonische identiteit overeind blijft.111 Bouwen in houtskeletbouw of met staal zijn vormen van lichtgewicht bouwen. Dit biedt mogelijkheden bij een matige fundering of draagconstructie.112 Beide bouwvormen zijn doorgaans goedkoper en kunnen geprefabriceerd worden aangeleverd. Een bouwkraan tilt de onderdelen zo op het dak. Isolatie is hierbij een aandachtspunt, maar daarvoor bestaan ook allerlei technisch voldoende oplossingen. Het is zelfs mogelijk om complete in de fabriek gemaakte woningen in één keer met een hoogwerker op een dak te plaatsen. Ontwerpers leveren soms creatieve mogelijkheden om bestaande woongebouwen op te toppen. Eén van de prijswinnaars van de prijsvraag Panorama Lokaal schetst mogelijkheden in de Haarlemse aandachtswijk Schalkwijk.

Ook architect Joost de Vree laat allerlei mogelijkheden zien.113 Optoppen verandert uiteraard het aanzicht van een pand. Dit maakt toetsing aan welstand en vergunningverlening noodzakelijk.114

49

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Optoppen in Schalkwijk, Haarlem Schalkwijk is een van de winnaars van de prijsvraag Panorama Lokaal van de Rijksbouwmeester.115 Deze Haarlemse buitenwijk met relatief veel sociale huur is gebouwd in de jaren zestig en zeventig, en telt 15.655 woningen waarvan zo’n 9.500 appartementen. Veel flatgebouwen hebben een plat dak. Het winnende team gaat niet uit van grootschalige sloop, maar wil verbetering door onder meer differentiatie van de bestaande flatblokken. Oude flatgebouwen worden gemoderniseerd en het toevoegen van extra verdiepingen is daarin een van de onderdelen. Nieuwe woningtypen kunnen op het dak worden toegevoegd, of de woningen op de bovenste verdieping worden vergroot. Ook krijgen de doodse plinten (meestal met bergingen) andere functies, zoals voorzieningen en ook woningen. De afbeeldingen komen uit de winnende prijsvraag.

Toegang en berging vragen aandacht en bieden ook kansen Bij het plaatsen van extra verdiepingen op bijvoorbeeld een portiekflat moet er gezorgd worden voor een toegang tot het dak en, boven de vierde verdieping, ook een lift. Daarnaast moet voor elke extra woning rekening worden gehouden met een extra berging op de begane grond. Deze aanpassingen van het complex kunnen worden gecombineerd met andere vraagstukken, zoals het verduurzamen van de woningen. Door aandacht te hebben voor het gehele complex kan er meerwaarde worden gegenereerd. Deze meerwaarde is ook van belang, zoals we hierna zien, voor de (maatschappelijke) business case.

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Optopping op een bestaande portiekflat door team SUM (TU Delft) Team SUM van de TU Delft, bestaande uit 55 leden van 24 verschillende nationaliteiten, begeleidt door onder anderen Andy van den Dobbelsteen, ontwerpt optopwoningen die in principe geschikt zijn voor alle 847.000 portiekflatwoningen in Nederland. De oude portiekflats krijgen een of meer lagen er bovenop en ervoor komen galerijen die ontsloten worden met een lift. Waarom portiekflats? Nadine van Westerop, lid van team SUM: “Portiekflats in Nederland lijken erg op elkaar; de oplossing kan dus grootschalig worden toegepast. De meeste flats zijn overgedimensioneerd, waardoor een lichtgewicht houtbouw optopping geen constructieproblemen oplevert. We hebben een keuze gemaakt voor optoppen in twee bouwlagen met lichtgewicht houtbouw boven een exoskelet, een constructie aan de buitenkant waardoor krachten buiten het oude gebouw om naar nieuwe fundering worden geleid. Met een exoskelet kun je meer verdiepingen bijplaatsen, maar dat is dan wel meteen veel duurder. Veel portiekflats zijn momenteel aan het einde van hun eerste levensfase en toe aan renovatie. De flatwoningen worden na de renovatie flexibel ingedeeld, waardoor ze makkelijk om te bouwen zijn tot bijvoorbeeld kleinere en betaalbare woningen. Voor de bereikbaarheid wordt een lift aan het ontwerp toegevoegd.”

50

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Met het ontwerp doet het team mee aan een internationale competitie. Hier doen 17 teams aan mee. Het ontwerp van de winnaar wordt gerealiseerd in Wuppertal (Duitsland). Naast de competitie is het team in contact met woningcorporatie Staedion, die enthousiast is over de mogelijkheden die het ontwerp biedt. Staedion bekijkt momenteel of en waar ze hun bezit gaan optoppen. Beeld (vorige pagina): Press Kit Team SUM (https://www.delftsolardecathlon.com)

Financieel rendabel? Optoppen wordt in de SEV-studies (zie hoofdstuk 1) naar herontwikkeling van bestaande woningen als één van de kansrijke mogelijkheden genoemd. Deze studies dateren al van ruim twintig jaar gelden, en toen was optoppen niet rendabel. Tegenwoordig, met veel hogere huizenprijzen, gebrek aan nieuwbouwlocaties, de voorkeur om binnenstedelijk woningen te bouwen, de wens tot circulariteit, verbeterde technieken en kant-en-klare prefabwoningen, kan deze business case heel anders uitvallen. Het is de moeite waard om optoppen serieus als alternatief mee te nemen en de kosten en baten – zowel financieel als maatschappelijk – opnieuw te berekenen. In het al genoemde ‘Optopmanifest’ ziet Bob Vastenhoud optoppen als belangrijke schakel voor portiekflats waarvan de business case voor groot onderhoud en verduurzaming moeilijk is rond te krijgen.116 Corporaties zien sloop–nieuwbouw vaak als enige mogelijkheid voor deze flats, maar willen dit niet, omdat ze geen woningen met een vergelijkbare huurprijs kunnen terugbouwen. Optoppen biedt de kans om (ook duurdere) woningen toe te voegen aan de voorraad en daarmee het groot onderhoud en verduurzaming financieel mogelijk te maken. Bijeenkomend voordeel is dat de voorraaddifferentiatie ook een positieve bijdrage kan leveren aan de sociale opgave in dergelijke wijken en buurten.

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Optoppen biedt kansen voor VvE’s Elke gestapelde woning maakt wettelijk deel uit van een VvE. In Nederland waren in 2015 zo’n 125.000 VvE’s met samen 1,2 miljoen woningen.117 In de meeste VvE’s worden bijdragen netjes betaald en uitgaven gezamenlijk geregeld, maar lang niet in allemaal. Bovendien werpt de komende ingrijpende verduurzamingsopgave zijn (financiële) schaduw vooruit. In veel VvE’s zitten eigenaren die de gewenste investeringen niet kunnen betalen. Een mogelijkheid is om met extra woonlagen op het platte dak (‘penthouses’) extra inkomsten te genereren, waarmee de grote uitgaven kunnen worden betaald. Liften kunnen worden doorgetrokken (bij een galerijflat), bijgeplaatst in het trapportaal of aan de buitenkant worden toegevoegd.

Aufstockung in Dresden Aufstockung, zo heet optopping bij onze oosterburen. In Dresden breidde de Wohnungsgenossenschaft Johannstadt (WGJ) vier woonblokken met elk twee verdiepingen uit. Oorspronkelijk wilde WGJ de vier flatgebouwen alleen moderniseren door een lift te installeren. Tijdens de planfase is besloten om de gebouwen tegelijkertijd te verhogen. Hierdoor kon WGJ grotere appartementen aanbieden, variërend in grootte van 64 tot 106 vierkante meter, waar veel vraag naar was. Het oude gebouw is na de oorlog opgetrokken als een massieve constructie met betonplaten van oorlogspuin. Omdat de draagkracht beperkt was, is gekozen voor een lichtgewicht constructie met houtbouw met gipsvezelplaten en dekvloerelementen voor de brandveiligheid. Tijdens de werkzaamheden bleef het blok bewoond. De bewoners van de vijfde verdieping moesten wel overdag hun appartementen verlaten

51

Cover

Inhoud

Samenvatting

terwijl het oude zadeldak werd afgebroken. Tijdens de bouwwerkzaamheden kregen bewoners een huurkorting. Foto: © James Hardie Europe GmbH

Optoppen: bouwen op braakliggende daken In Nederland liggen honderdduizenden platte daken ‘braak’. Tegelijkertijd is bouwgrond schaars, zeker in de steden. Wat ligt er meer voor de hand dan om woningen op die braakliggende daken te bouwen? Mark Petter van ESBI Huis118 is hier al jarenlang mee bezig: “Het zit te weinig in het denkpatroon. Veel bouwconstructies kunnen best een of twee verdiepingen extra dragen, zeker omdat de nieuwbouw in houtskeletbouw lichtgewicht is.” ESBI Huis topt woningen op verschillende manieren op. Meestal gaat het om series: een enkele woning op een plat dak kan technisch wel, maar is financieel gezien niet interessant. Bij grote daken, van bijvoorbeeld een flatgebouw, is wel een haalbare business case te maken. Sommige ogenschijnlijke belemmeringen blijken in de praktijk wel op te lossen. Petter: “Bij extra verdiepingen boven de

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

vierde is een lift nodig. Deze kan soms gewoon binnen een bestaand portiek ingepast worden, soms ook plaatsen we een lift achter de flat bij. Ook moet je rekening houden met extra bergingen op de begane grond. Mensen moeten wel hun fiets ergens kwijtkunnen. Dat kan soms in de bestaande plint, soms bouwen we er een extra schuur bij.” Een ander probleem is de kostenafwenteling. Petter: “Als een eigenaar, bijvoorbeeld een corporatie, een extra verdieping op een oude portiekflat bouwt, moeten ze voor de grondwaarde of erfpacht soms extra betalen aan de gemeente. Dat maakt zo’n opbouw dan extra duur. Het zou toch een gemeentelijk belang moeten zijn om meer woningen te laten bouwen op de braakliggende daken, en die verhoogde grondwaarde ontmoedigt dat.”

Ook functionele optopping biedt kansen Wonen boven winkels is feitelijk geen bouwkundige, maar een functionele optopping. Daarom willen we het niet onvermeld laten. Veel etages boven winkels staan leeg, of worden enkel gebruikt voor wat opslag. Dikwijls hebben deze een gemengde wonen- en winkelbestemming. Er zijn al jarenlang en in vele steden programma’s (geweest) om wonen boven winkels te stimuleren: in Maastricht, Den Bosch, Leiden, Amsterdam, Enschede, Deventer en vele andere. Dat blijkt vaak lastig. Het gaat dan over zaken als:

52

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

– het maken van een toegang, liefst achterom om dure etalageruimte te sparen; – interesse kweken bij (meestal verschillende) eigenaren; – het combineren van toegangen voor een reeks panden tegelijk (wat weer afstemming vergt tussen alle eigenaren); – mogelijke geluidsoverlast tijdens winkeluren; – brandveiligheid; en – (het verbeteren van de) sociale veiligheid in de buurt.119

Vereniging Wonen boven Winkels De vereniging Wonen boven Winkels120 zet zich intensief in voor hergebruik van lege verdiepingen boven winkels in de kernwinkelgebieden. Ze stimuleert lokale initiatieven, brengt partijen met elkaar in contact, organiseert overleg met relevante stakeholders en stimuleert de uitwisseling van kennis, ervaringen en nieuwe initiatieven en zet zich in voor de verbetering van structurele condities voor projectrealisatie. Wonen boven winkels in Gouda en Schiedam

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

4.5 Verticaal verdichten: onderkelderen Onderkelderen is het omgekeerde van optoppen. Ook hier spelen bouwtechnische eisen en mogelijkheden een voor de hand liggende rol. Hoe duurder de woonruimte, des te meer loont het toevoegen van extra woningen onder een huis. In steden als Londen kwam het fenomeen in het begin van deze eeuw op, vooral onder de duurste panden in de stad, en de laatste jaren ook in enkele duurdere Amsterdamse buurten. Het plaatsen van een kelder met daglicht voegt woningen toe, maar kan de grondwaterstromen beïnvloeden, zeker als in gesloten bouwblokken incidenteel kelders worden gebouwd.121 Voor het maken van een kelder tot woonruimte is altijd een vergunning nodig, ongeacht of het een uitbreiding van de bestaande woning of het toevoegen van een nieuwe woning betreft. De mogelijkheden en kosten zijn afhankelijk van factoren als de bodemgesteldheid, de fundering en de locatie. Het maken van een kelderwoning onder een bestaand huis van 50 m2 kost volgens Slimster gemiddeld zo’n 60.000 euro.122 Andere ervaringen leveren hogere kosten op, maar tegelijk wordt gesteld dat de waardestijging van het huis doorgaans veel groter is, circa het dubbele. Dat maakt onderkelderen in duurdere wijken in het land een aantrekkelijke optie. Een kelderwoning onder een garage of de tuin is goedkoper en minder ingrijpend.

De meeste ervaringen met onderkelderen liggen in het vergroten van een bestaand huis, vergelijkbaar met het maken van een dakkapel of dakopbouw. Niet duidelijk is of in de praktijk ook extra, afzonderlijke, woningen worden toegevoegd. Onderkelderen is een ingrijpende verbouwing met factoren als: overlast, ook voor de buren en tijdelijke herhuisvesting, specialistisch door grondkwaliteit en -afvoer, fundering en constructie, grondwaterstromen en uitdagend voor daglichttoetreding en luchtcirculatie. Soms wordt bij noodzakelijk funderingsherstel, wat toch al een ingrijpende operatie is, meteen een kelder toegevoegd.123

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

53

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Verbouwen bergingen tot woningen Het verbouwen van bergingen tot woningen is een andere manier van woningen toevoegen. Dit gebeurt regelmatig bij herstructurering van oude portiek- en galerijflats. In de naoorlogse decennia werden deze voorzien van afzonderlijke kelders op de begane grond voor opslagruimte, als kolenhok, fietsenberging, et cetera. In latere jaren bleken deze kelderbergingen in sommige gevallen slecht gebruikt te worden. Het meest bekende en beruchte voorbeeld zijn de kelderboxen in de Amsterdamse Bijlmermeer. Uit talrijke onderzoeken bleken deze uit veiligheidsoverwegingen nauwelijks gebruikt te worden door de bewoners en werden een plek voor verslaafden, criminaliteit, heling, brandstichting en ongedierte.

Bergingen verbouwen tot woningen Bij de vernieuwing van naoorlogse flatwijken zijn regelmatig kelderbergingen op de begane grond verbouwd tot woonruimtes. Soms zijn woningen op de eerste etage vergroot met een extra begane grondverdieping, soms ook zijn aparte woningen toegevoegd. In de Amsterdamse Bijlmermeer zijn op deze manier de nodige woningen toegevoegd. De weinig gebruikte kelderboxen werden zo omgevormd tot woonruimte. Dit heeft tevens de relatie met de openbare ruimte versterkt.

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

4.6 Wonen in een bijgebouw In de wet vallen onder de term ‘bijbehorende bouwwerken’ zowel aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen als overkappingen. In bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor) worden dergelijke bouwwerken gevat onder de gezamenlijke naam: bijbehorende bijgebouwen. Artikel 1 geeft definities, en artikelen 2 en 3 gaan over de voorwaarden en vergunningen. Met een aanbouw wordt een afzonderlijke ruimte aan het hoofdgebouw toegevoegd, waarbij deze ruimte toegankelijk is vanuit het hoofdgebouw. Dat kan een garage zijn of een schuur, die beide aan het huis vastzitten. Een aanbouw is niet hetzelfde als een uitbouw; met het laatste wordt het vergroten van het bestaande huis bedoeld. Voorbeelden zijn het vergroten van de woonkamer of het plaatsen van een serre. Eveneens iets anders is een overkapping; dat is een bouwwerk zonder gesloten wanden, bijvoorbeeld een carport of veranda. Een bijgebouw is een gebouw in de tuin of op het erf zonder verbinding met het hoofdgebouw. Architectonisch is het ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Het kan wel tegen het hoofdgebouw aanliggen, maar er bestaat geen directe onderlinge toegang. Als zo’n verbinding wel wordt gemaakt – bijvoorbeeld een directe deur tussen huis en aanpalende garage – spreken we niet meer van een bijgebouw, maar van een aanbouw.

Sommige, niet voor bewoning bedoelde bijbehorende, gebouwen kunnen zonder vergunning worden geplaatst.124 Kortweg: – In de achtertuin (achtererf, en die begint op één meter gemeten vanaf de voorgevel). – Met bepaalde maxima aan hoogtemeters, volumes en bebouwingspercentages van de kavel. – Niet in beschermde stadsgezichten en bij monumenten.

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

54

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

– Indien deze bijbehorende bebouwing – bestaand of nieuw - bewoond gaat worden, is een omgevingsvergunning nodig van de gemeente. De voorwaarden hangen af van het geldende bestemmingsplan. Een vergunning is onder meer voor de brandweer van belang, die bij brand moet weten of in de schuur of garage mogelijk mensen verblijven. Gemeenten kunnen deze landelijke voorwaarden zelf versoepelen in hun bestemmingsplan. Zo kunnen ze bewoning van bijgebouwen toestaan. Ook kunnen ze één of meerdere extra woningen op het perceel toestaan.

Wonen in de achtertuin Woningcorporatie Uwoon in Ermelo kijkt naar mogelijkheden om bij woningen met een grote achtertuin een extra woning te plaatsen in ruil voor een huurkorting van 100 euro.125 In bepaalde bouwperiodes zijn veel eengezinshuizen ontworpen met grote achtertuinen, indertijd bedoeld om groentetuintjes aan te leggen. Vaak gaat het om achtertuinen van twintig meter diep of langer. Belangrijk zijn, naast de oppervlakte, ook de mogelijkheid van ontsluiting achterom. Zo mogelijk krijgen de bijgeplaatste woningen een eigen huisnummer. Het gaat echter niet gemakkelijk: het is kostbaar, ervaring ontbreekt, de regelgeving is ingewikkeld en de vraag lijkt ook niet zo groot. Ook in andere gemeenten wordt hier wel naar gekeken, onder meer in Wormerland en Zaanstad.

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

panel geeft adviezen om op korte termijn meer woonruimte te creëren, onder meer door vrije experimenteerruimte. Als concreet voorbeeld noemen ze het stimuleren en gemakkelijker maken dat mensen een tiny house kunnen bouwen in hun tuin, of op een ander stuk grond, en dat iemand zich daarop kan inschrijven. Een grote tuinen plan: mensen met een grote tuin kunnen subsidie krijgen extra woonruimte in hun (ruime) tuin te realiseren, mits dat ten goede komt aan betaalbare huisvesting.126

4.7 Mantelzorgwoningen Voor mantelzorgwoningen gelden afwijkende regelgeving. Volgens de letter van de wet gaat het om ‘bouwwerken voor mantelzorg’.127 In deze publicatie hanteren we de gebruikelijke term ‘mantelzorgwoning’. In 2017 wijdde Platform31 een rapport aan mantelzorg.128 Hieruit blijkt: 2,4 miljoen mensen geven mantelzorg aan familie, van wie 300.000 aan zwaar zorgbehoevende familieleden. Zowel zorgontvanger als de mantelzorger wonen vaak liever niet bij elkaar in één woning, maar wel in de nabijheid. Dat kan dankzij een mantelzorgwoning.

Veel verschillende varianten op de markt

Dak- en thuisloze jongeren pleiten voor meer woonruimte in grote tuinen Het Jongerenpanel maakt deel uit van het Actieprogramma Dak- en Thuisloze Jongeren, dat staatssecretaris Blokhuis van VWS in 2019 lanceerde. Alle jongeren in het panel zijn ervaringsdeskundigen. Het

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Een mantelzorgwoning kan een afzonderlijke woning voor de mantelzorger, of voor de verzorgde (en eventueel zijn of haar partner) zijn. Een gezin kan dus niet bij oma op het erf komen wonen. Ook kan de mantelzorgwoning in alle typen ‘bijbehorende woningen’ worden gerealiseerd: 1. als aanbouw (woonruimte naast het huis) 2. in een bijgebouw (verbouw van de garage of de schuur) 3. als tijdelijke woonunit in de tuin

55

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

De eerste mantelzorgwoningen in Oss In 2008 bouwde Ard Verhoeven uit Oss de eerste mantelzorgwoning van Nederland, voor zijn ouders in zijn eigen tuin. Dit bleek een uitkomst voor hem en voor zijn ouders. Wat later bouwde hij voor zijn overburen de eerste verplaatsbare mantelzorgwoning van Nederland. Het concept trok de belangstelling en Verhoeven startte er een bedrijf mee. Inmiddels heeft Zorg en Welzijn Bouw zo’n 400 mantelzorgwoningen geplaatst in heel Nederland. Verhoeven: “Wij springen in het gat dat is ontstaan door het wegvallen van verzorgingstehuizen, de wens of de noodzaak voor ouderen om langer thuis te wonen en de toenemende vergrijzing. Onze klanten variëren in leeftijd tussen de 55 en 80, en zijn gemiddeld jonge zestigers. Ze verkopen hun eigen huis waardoor vermogen vrijkomt. Dit besteden ze aan een mooie mantelzorgwoning. Deze kosten gemiddeld tussen de 2.000 en 3.000 euro per vierkante meter. Meestal worden ze achter in de tuin geplaatst. Zowel ouders in de tuin bij de kinderen, als andersom. Voor de eerste twee vormen van een mantelzorgwoning kan doorgaans worden volstaan met een aannemer (of zelfwerkzaamheid). Voor het plaatsen van een tijdelijke woonunit voorziet de markt in tal van aanbieders. Wie googelt op ‘mantelzorgwoning’ ziet een reeks van tijdelijke modellen voorbij komen, in alle prijsklassen en maten, zowel nieuw als gebruikt.

Ze kunnen casco worden opgeleverd of geheel gemeubileerd, voldoen aan het Bouwbesluit, zijn demontabel en snel te verplaatsen, zijn tijdelijk, kunnen worden gekocht of gehuurd (geleased), en kunnen na afloop zo weer worden weggehaald.

Vrije regelruimte voor gemeenten Voor het plaatsen van mantelzorgwoningen zijn een aantal landelijke regels opgesteld.129 Deze regels zijn soepeler van aard dan bijvoorbeeld regels voor het plaatsen van bijgebouwen. Zo is het sinds 2015 mogelijk om vergunningsvrij een mantelzorgwoning te plaatsen.130 Daarnaast zijn de regels per

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Het plaatsen van een mantelzorgwoning is tegenwoordig gemakkelijker dan in de eerdere jaren. Een indicatie volstaat. Verhoeven ziet een nieuwe ontwikkeling: “Ik zie overal om me heen boeren die ermee stoppen. Een deel van hen verkoopt ook de boerderij, die dan beschikbaar komt. Wij werken aan het concept Thuismarkt. Hierbij willen we kleinschalige wooncomplexen realiseren op de plek van die oude boerderijcomplexen, waar ouderen in hun eigen woning wonen en enige zorg mogelijk is. Een deel van die vrijkomende boerderijen ligt dicht bij een dorp. De planologische mogelijkheden in de bebouwde kom zijn doorgaans klein, op die boerderijlocaties is wel uitbreiding mogelijk. Dit is een uitkomst voor mensen die geen ruime tuin hebben, op een flatje wonen, die geen kinderen hebben, of van wie de kinderen ver weg wonen.”

56

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

gemeente vrij te interpreteren. Gemeenten kunnen dit zelf meer of minder actief uitleggen en stimuleren. Zij kunnen bijvoorbeeld in bestemmingsplannen ruimere mogelijkheden bieden voor de bouw van mantelzorgvoorzieningen, dan reeds vergunningsvrij mogelijk is. Denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid van het plaatsen van een tijdelijke mantelzorgwoning, waarbij in de vergunning wordt vastgelegd wat er na beëindiging van de mantelzorg met de woning moet gebeuren.

Intern samenspel De gemeenten Oss en Bernheze stimuleren het gebruik van mantelzorgwoningen.131 Dit betekent ook dat zij de interne werkprocessen hebben vormgegeven. Actief beleid rondom mantelzorgwoningen vraagt om een goed samenspel tussen de domeinen ruimtelijke ordening, wonen, sociaal domein/ Wmo en vergunningverlening. In paragraaf 2.2 zagen we al dat hier soms nog winst is te behalen.

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Verruiming doelgroep mantelzorgwoningen mogelijk Een groeiend aantal gemeenten staat in het kader van de participatiesamenleving tegenwoordig ook ‘premantelzorgwoningen’ toe133, dus een aantal jaren vóórdat de mantelzorg echt nodig is. Het beleid hieromtrent verschilt per gemeente. Recente voorbeelden liggen bijvoorbeeld in de gemeenten Krimpenerwaard, Loon op Zand, Peel en Maas en Goirle. Het AD geeft voorbeelden uit Reusel-De Mierden en uit Hardinxveld-Giessendam onder de titel ‘Ouders mogen op je erf wonen voordat intensieve mantelzorg nodig is’.134 In alle gevallen geldt dat de behoefte aan mantelzorg wel de gebruikelijke hulp van huisgenoten naar verwachting dient te gaan overstijgen, zoals in de Wmo 2015 is vastgelegd. De genoemde gemeenten en voorbeelden laten overigens zien dat mantelzorgwoningen wel een aardig grote tuin vereisen. De landelijke regelgeving is bovendien soepeler buiten de bebouwde kom. Het lijkt daarom vooral voor de minder stedelijke gebieden van toepassing.

Ook woningcorporaties kunnen tijdelijke mantelzorgunits plaatsen Langer thuis over afdelingsgrenzen heen mogelijk maken In toenemende mate krijgen gemeenten te maken met aanvragen voor mantelzorgwoningen. In 2017 leidde dit bij de gemeente Oss tot aanpassing van het mantelzorgwoonbeleid om haar inwoners in staat te stellen te anticiperen op toekomstige zorgvragen. Annemieke van de Ven, toenmalig wethouder van Oss132: “We vinden het fijn dat onze inwoners langer mee blijven doen en zelfstandig kunnen blijven wonen. Dan moeten we als gemeente ook mee durven denken in ‘wat er wél kan’. Het dwingt onze eigen organisatie nog meer om de vraagstukken gezamenlijk vanuit verschillende disciplines te benaderen. Daardoor gaan we nog meer van buiten naar binnen redeneren. Soms vraagt dat om lef om mee te bewegen, ook al past dat niet altijd binnen de lijntjes.”

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Woningcorporaties mogen tijdelijk mantelzorgunits plaatsen bij hun woningen en verhuren aan huurders die tot de doelgroep behoren (inkomen tot 40.022 euro, per 2021). Mantelzorgbewoners kunnen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarnaast kunnen woningcorporaties ook tijdelijke woonunits plaatsen bij woningen van particulieren. Indien die dan geen eigen huisnummer krijgt, moet deze worden beschouwd als een niet-DAEB-voorziening. Bij plaatsing op het terrein van een particulier is het verstandig een recht van opstal te vestigen of in een overeenkomst vast te leggen dat de corporatie eigenaar blijft van de woning. Wordt dit niet goed geregeld, kan later onenigheid ontstaan over het eigendom van de woning.135 Daarnaast is het van belang het recht van overpad over de grond van de eigenaar van de tuin goed te regelen. De corporatie moet bij zijn bezit kunnen, bijvoorbeeld voor inspectie en onderhoud.

57

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

4.8 Beschouwing Er zijn veel mogelijkheden om bebouwing op het perceel te intensiveren. Extra woonruimte kan worden gecreëerd op, onder, aan of naast een bestaande woning, en bijgebouwen als een schuur of garage kunnen als woning worden ingericht. Alles kan en mag, mits het voldoet aan eisen van het Bouwbesluit en eventueel welstand. Het moet passen in het bestemmingsplan, maar hiervoor kan een gemeente ontheffing verlenen. En het mag belangen van buren niet schaden, hetgeen een lokale politieke afweging is. Die kan in een dichtbebouwde omgeving anders uitvallen dan in gebieden waar de buren verder uit elkaar wonen. Er is veel mogelijk, maar dit wordt dikwijls niet gezien en gebruikt. Gemeenten, maar ook provincies, kunnen in plaats van een beperkende juist een stimulerende rol op zich nemen. Niet alleen door meer toe te staan, maar ook door actief hun burgers te wijzen op wat er kan. Immers, elke woning die erbij komt binnen de bestaande voorraad, hoeft niet elders nieuw te worden gebouwd en helpt een woningzoekende aan een huis.

Maatregelen op een rij Net als in het voorgaande hoofdstuk zijn oplossingen ook hier te onderscheiden naar de inspanning die het kost om een maatregel door te voeren, en het te verwachten effect. In figuur 7 zijn ze samengevat. In het kwadrant linksboven staan de maatregelen die gemakkelijk zijn in te voeren en die naar verwachting het meeste effect sorteren: – De business case van optoppen actualiseren: vaak wordt deze ‘te duur’ ingeschat op basis van gedateerde uitganspunten. – Optoppen stimuleren: dit vloeit dan voort uit een positieve business case. – Bewoners laten profiteren van optoppen: beloon de bouwoverlast. Levert bij VvE’s extra inkomsten. – Gemeentelijke eisen versoepelen: wat betreft welstand en extra bijkomende eisen. – Woningsplitsing stimuleren: een actief beleid om zo méér woningen te maken. – Wonen in bijgebouw toestaan: extra woningen maken in schuur of garage; vooral in landelijk gebied. – Mantelzorgwoningen: actief stimuleren en zorgen voor een goede interne procesgang tussen het fysieke en sociale domein. Andere redelijk eenvoudig in te voeren maatregelen, maar met minder groot effect (in het kwadrant linksonder) zijn: – aanpassing van de rekenmethoden bij sommige provincies en – het toestaan of beter nog stimuleren van pre-mantelzorgwoningen.

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

58

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Figuur 7. Impact bij implementatie maatregelen ‘Meer woningen op de kavel’

IMPACT Veel Bu Businesscase optoppen Minder welstand en extra eisen

IMPL M EMEN ME TATIE

Woningsplitsen stimuleren

Wonen in bijgebouw toestaan Optoppen stimuleren

Promoten mantelzorgwoniningen Provincie: apart van Ma akkelijk bouwcontingenten

Pré-mantelzorgwoningen

Bewoners profiteren van optoppen

Moeiliijk

Wonen boven winkels Woningen in bergingen maken Onderkelderen

Weinig g

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

59

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Intermezzo

Wonen met gemak – Op Tijd Goed Voorbereid Met ‘Breda senior’ geeft Breda specifiek aandacht aan de positie van ouderen. In 2016 is gestart met de gebiedscampagne Wonen met Gemak. Hiermee wil de gemeente bevorderen dat bewoners stil staan bij veranderingen die optreden bij het ouder worden en dat zij zich hierop voorbereiden. Uitvoering van de campagne is onderdeel van Zorg voor Elkaar Breda, een samenwerkingsverband tussen diverse maatschappelijke organisaties, en de corporaties.

– Persoonlijk contact: Aan het eind van de campagne wordt contact opgenomen met de deelnemers om te informeren of zij nadere ondersteuning wensen. Indien nodig worden bewoners doorverwezen naar juiste personen of instanties. – Follow-up: De bedoeling is dat organisaties en bewoners in een gebied na afloop van de campagne zelf vervolg geven aan activiteiten om het langer zelfstandig wonen te ondersteunen.

Per gebied wordt gedurende twee tot drie maanden intensief campagne gevoerd. Alle 65-plussers krijgen een uitgenodigd voor het bijwonen van een startbijeenkomst en diverse themabijeenkomsten. Bij 75-plussers vindt een huisbezoek plaats. De campagne sluit zoveel mogelijk aan bij de specifieke kenmerken van bewoners en type woningen in een gebied.

De gemeente Breda wil doorstroming bevorderen, onder andere door meer geschikte woningen beschikbaar te hebben voor ouderen die uit een (te) grote eengezinswoning willen verhuizen. In het kader van een ‘taskforce doorstroming’ heeft de gemeente hiervoor beleid in ontwikkeling.

De campagne is zodanig opgezet dat deze zich op basis van action learning en evaluaties steeds verder ontwikkelt. Momenteel zijn alle gebieden in Breda bezocht en is gestart met uitvoering van een nieuwe campagneronde voor de komende jaren. Belangrijke elementen in de nieuwe campagnelijn zijn: – Aandacht voor alle aspecten vanuit het spectrum van positieve gezondheid, dus ook voor onderwerpen als vitaal blijven, financiën, veiligheid, mobiliteit, zorg en hulp, wonen in je eentje, technische hulpmiddelen en digitaal vaardig. – Aansluiten bij de leefwereld van de doelgroep en de verschillen hierbinnen. – Actief in gesprek gaan met bewoners en luisteren naar wat hen bezig houdt, wat zij nodig hebben en welke oplossingen zij zelf voorstellen. – Van denken naar doen: in de campagne wordt naast bewustwording meer aandacht besteed aan het stimuleren van mensen om de nodige stappen te zetten.

Beter benutten bestaande woningbouw / Intermezzo

60

Cover

5

Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

61

Cover

Inhoud

Samenvatting

Overkoepelende mogelijkheden

Inleiding

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

5. Doorstroming van senioren De derde en laatste vorm van het beter benutten van de bestaande woningvoorraad is het stimuleren van doorstroming van mensen die relatief groot wonen naar een kleinere woning. Vaak zijn dit senioren die hun woning, bijvoorbeeld nadat de kinderen uit huis gaan of wanneer er beperkingen optreden, verruilen voor een kleinere (en levensloopbestendige) woning. Ook andere doelgroepen, zoals studenten, starters en jonge gezinnen, stromen door. Doordat zij in de regel een grotere woning betrekken, dragen zij niet bij aan het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en maken zij derhalve geen onderdeel uit van dit hoofdstuk.

Figuur 8. Verdeling koop of huur huidige woning naar leeftijdscategorie, 2018137

100 80 60 40 20 0

5.1 Achtergrond

Totaal

Koopwoning

55 tot 65 jaar

65 tot 75 jaar

Koopwoning (senioren)

75 jaar of ouder

Huurwoning

Huurwoning (senioren)

De woonsituatie van ouderen De woonsituatie van oudere huishoudens is aan het veranderen. Van alle 55-plussers woont in 2018 65% in een koopwoning. Dit percentage eigen woningbezit daalt echter met de leeftijd: van de 55- tot 65-jarigen zegt 71% in een koopwoning te wonen, van de 75-plussers zegt 50% dit. Sinds de Tweede Wereldoorlog heeft elke nieuwe generatie een hoger percentage eigenwoningbezit weten te bereiken dan de voorgaande.136 De meeste gepensioneerden hebben nog een hypotheek op hun huis. Deels zal die bijna zijn afgelost, maar voor een deel gaat het om aflossingsvrije hypotheken. Gezien de fors gestegen woningprijzen zal op nagenoeg alle woningen een flinke overwaarde zitten. Die zit echter wel ‘in de stenen vast’ en vormt daarmee dood kapitaal; het bestaat enkel op papier.

Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren

Bron: CBS, WOON 1) Exclusief bewoners van instellingen, zoals verpleeg- en verzorgingshuizen.

Woonuitgaven De woonuitgaven verschillen. Sociale huurwoningen zijn beschikbaar voor de mensen met de lagere inkomens. Dat zien we ook bij ouderen (65+) terug in het gemiddelde besteedbaar inkomen in tabel 3. Van de drie onderscheiden categorieën betalen huurders in de particuliere huursector de hoogste woonquotes.

62

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Tabel 3. Woonuitgaven van 65-plussers138

Koopwoning

Netto woonuitgaven per maand

Besteedbaar huishoudinkomen

Netto koop/ huurquote

Netto woonquote

€ 700

€ 2.956

18%

28%

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

10% van de 55-plussers geeft aan dat hun woning ‘speciaal bestemd is voor ouderen’, onder 75-plussers is dit aandeel 24%. 141 Van de 65- tot 75-jarigen zegt 9% en van de 55- tot 65-jarigen zegt 4% in een seniorenwoning te wonen. Vooral bewoners van flats of appartementen geven naar verhouding vaak aan dat het om een seniorenwoning gaat.

Doorstroming van ouderen brengt een verhuisketen op gang

Corporatiewoning

€ 603

€ 1.732

26%

36%

Particuliere huurwoning

€ 835

€ 2.224

32%

41%

Type woning Als we kijken naar het huidige woningtype zien we dat bijna drie kwart van alle 55-plussers momenteel in een eengezinswoning woont en 26% in een flat of appartement. Dit beeld verschilt naar leeftijd. Vanaf 75 jaar en ouder zijn flats en appartementen steeds populairder.139

Een huishouden dat verhuist, laat een woning achter dat door een ander huishouden kan worden betrokken. Zo kan een verhuisketen ontstaan. Een verhuisketen begint altijd aan de ‘achterkant’; ofwel omdat iemand naar een dure woning verhuist, ofwel omdat een oudere verhuist naar een seniorenwoning of instelling. In deze publicatie hebben we over het laatste. Gezien de vergrijzing brengt het stimuleren van doorstroming van ouderen meer verhuisketens op gang. Dit heeft een gunstig effect op de gehele woningmarkt. Hun oude huis, dikwijls een eengezinshuis, komt dan vrij voor een volgende bewoner. In figuur 10 is dat grafisch weergegeven. Figuur 10. Verhuisketen

Figuur 9. Woonsituatie Nederlanders naar eigendomssituatie, 2018140

stap 1

stap 2

stap 3

Oudere huishoudens verhuizen echter weinig Een verhuisketen start als het oudere huishoudens verhuist naar een volgende woning. Echter, nog geen 15% van de verhuisde personen in Nederland is ouder dan 55 jaar, terwijl de 55-plussers samen een derde van de bevolking zijn. Het verhuisgedrag verschilt tussen de verschillende leeftijdscategorieën: 85-plussers verhuizen aanzienlijk vaker dan jongere ouderen. Vaak liggen daar gezondheidsredenen aan ten grondslag. De Monitor Ouderenhuisvesting laat

Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren

63

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

zien dat 85-plussers door verhuizingen naar instellingen en sterfte, veel meer woningen op de woningmarkt achterlaten dan dat ze betrekken. Voor 75- tot 84-jarige huishoudens geldt dat ook, maar wel in veel mindere mate. Bij 55tot 74-jarigen is het patroon juist andersom: zij betrekken op jaarbasis meer woningen dan dat ze verlaten. Oudere huishoudens wonen dan ook vaak lang in dezelfde woning en doen dit ook steeds langer. De gemiddelde woonduur in de huidige woning is sinds 2012 toegenomen. Huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar wonen gemiddeld bijna 25 jaar in hun huidige woning. Voor 75-plus huishoudens is dit 27 jaar.142 In de koopsector wonen oudere huishoudens gemiddeld langer in hun huidige woning dan in zowel de corporatiesector als de particuliere huursector.143

Overkoepelende mogelijkheden

Doorstroming van senioren

Figuur 11. Betrokken woningen naar leeftijd nieuw huishouden en woningoppervlakte, 2018-2019144 100% 90%

27%

Voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad is het relevant of de verlaten woning groter of kleiner is dan de nieuwe woning. Vaak is de gedachte dat ‘empy nesters’ hun eengezinswoning zouden verlaten, omdat hun huishouden kleiner is geworden en zij wellicht minder ruimte nodig zouden hebben. In de praktijk blijkt dat echter niet het geval. Het huidige

50%

60%

40% 30%

22%

0%

12%

18%

28%

35%

23% 25% 26%

8% 15%

24%

28%

30%

28%

26%

32%

31% 24%

28%

26%

21%

58%

20% 10%

5%

11%

80% 70%

Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren

Meer woningen op de kavel

verhuisgedrag laat zien dat jonge ouderen veelal een even grote of zelfs grotere woning betrekken en dat ouderen pas na hun 75e verhuizen naar een kleinere woning (maximaal 70m2). De figuur uit de Monitor Ouderenhuisvesting laat ook zien dat alle categorieën ouderen naar steeds grotere woningen verhuizen. Voor alle verhuisde leeftijdsgroepen geldt dat zij in 2019 naar ruimere woningen verhuisden dan in 2014.

En slechts een beperkte groep oudere huishoudens gaat kleiner wonen

De vergrijzing in Nederland Het aantal 55-plussers neemt in Nederland sterk toe. De Monitor Ouderenhuisvesting toont dat van de 8 miljoen huishoudens nu bijna de helft (47%) in de leeftijdsgroep van 55-plus valt en dat ruim een miljoen huishoudens zelfs 75 jaar of ouder is. Volgens de laatste demografische verwachtingen zal Nederland in 2035 uit bijna 9 miljoen huishoudens bestaan, waarvan 51% in de leeftijdsgroep 55-plus en 19% 75-plus. In 2040 zal het aantal 75-plussers in aantal en bijna in aandeel verdubbeld zijn ten opzichte van nu.

Meer mensen in één huis

47%

34% 22%

21%

55 t/m 64

65 t/m 74

75 t/m 84

85 e.o.

18%

55 t/m 64

65 t/m 74

75 t/m 84

85 e.o.

2019

2014 tot 70 m2

27%

19%

70-89 m2

90-119 m2

120 m2 en groter

Ongeschiktheid woning of omgeving pushfactor voor verhuizen We zagen al dat gezondheid een belangrijke factor is om te verhuizen. Om zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen, zijn een geschikte woning én woonomgeving van belang. Uit de Monitor Ouderenhuisvesting blijkt dat slechts 43% van de ouderenhuishoudens in een geschikte woning én woonomgeving woont. Vanwege de samenstelling van de woningvoorraad zijn

64

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

geschikte woningen vaker te vinden in landelijke dan in stedelijke gebieden. In steden zijn immers veel appartementen zonder lift. Geschikte woningomgevingen zijn juist vaker gesitueerd in steden of grotere dorpen met een hoog voorzieningenniveau.

Geschikte woningen en woonomgevingen In de Monitor Ouderenhuisvesting zijn deze begrippen als volgt gedefinieerd: Geschikte woning: woningen die geschikt zijn of die met een beperkte investering (maximaal 10.000 euro) geschikt zijn te maken voor senioren met een beperking. Bij een geschikte woning is de woonkamer extern bereikbaar (te maken) vanaf de straat zonder trap te hoeven lopen. Vanuit de woonkamer kunnen intern de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste één slaapkamer zonder traplopen (eventueel na beperkte aanpassingen) bereikt worden. Van alle 55-plushuishoudens woont 91% in een geschikte woning. Dat percentage is hoger dan de 86% van alle woningen in Nederland die geschikt zijn. Ouderen in eengezinswoningen wonen vaker in een geschikte woning dan ouderen in meergezinswoningen. Vooral kleine eengezinswoningen met meerdere woonlagen zijn vaak ongeschikt, omdat in deze woningen onvoldoende ruimte beschikbaar is om een traplift te plaatsen. Geschikte woonomgeving: in de Monitor Ouderenhuisvesting is gekeken naar de nabijheid van vier essentiële voorzieningen: een grote supermarkt, huisartsenpraktijk, apotheek en ov-halte. Een woonomgeving is geschikt zodra minimaal twee van deze vier voorzieningen binnen 500 meter aanwezig zijn. Uitgaande van deze definitie woont ongeveer de helft van alle 55-plushuishoudens in een geschikte omgeving.

Dit percentage is vergelijkbaar met het percentage dat geldt voor de gehele Nederlandse woningvoorraad.

Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel