20220920 bijlage rbr woningvoorraad
Tekst van het document
Doorstroming van senioren
5.2 Gedrag en persoonlijke voorkeuren Gedrag en persoonlijke voorkeuren zijn belangrijke factoren waardoor doorstroming niet zo vaak plaatsvindt als zou kunnen. Deze paragraaf beschrijft de redenen en benoemt enkele oplossingen. Veel senioren zijn niet bewust bezig met de toekomst Langer zelfstandig thuis wonen vraagt van 55-plussers (en met name 75-plussers) dat zij nadenken over hoe zij in de toekomst willen wonen wanneer zij minder vitaal zijn. Is hun woning geschikt, ook wanneer er beperkingen optreden? En hoe is dat voor de woonomgeving? Voor een aanzienlijk aantal ouderen is er sprake van een mismatch: hun woningen zijn wellicht geschikt (te maken), maar de woonomgeving minder. Of juist andersom. Ouderen zijn niet heel happig op het nadenken over de toekomst, onder meer omdat de toekomst onzeker is: welke beperkingen krijg je en wat is er dan nodig? Senioren die hier al wel over nadenken, kiezen vaak voor het (eventueel) aanpassen van de bestaande woning en gaan niet voor het kleiner wonen.
Actief het gesprek aangaan Verschillende woningcorporaties zetten seniorenmakelaars of wooncoaches in die in gesprek gaan met oudere huurders over hun woonsituatie. In Amersfoort zetten drie corporaties (de Alliantie, Portaal en Omnia Wonen) gezamenlijk wooncoaches in om senioren te informeren over hun mogelijkheden en hen waar nodig te ontzorgen. In een eerste gesprek inventariseert de wooncoach de woonwensen en bespreekt de mogelijkheden om deze te realiseren. Er wordt uitgelegd wat een verhuizing zou kunnen betekenen voor bijvoorbeeld de woonlasten. Afhankelijk van de vraag van de seniorkwestie wordt meegeholpen met zoeken naar een geschikte woning en wordt het digitale systeem uitgelegd. Ook kan de wooncoach het aanbod in de gaten houden en de
65
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
senior inlichten bij een passend aanbod. Het betreft dus heel persoonlijke dienstverlening waarin overzichtelijk wordt gemaakt welke stappen er genomen moeten worden en daar waar nodig wordt het netwerk ingeschakeld. Zo kan de wooncoach bijvoorbeeld helpen zoeken naar een geschikt verhuisbedrijf om de senior te begeleiden bij de verhuizing.145
Van Groot naar Beter in Almere De gemeente Almere verstrekt een tegemoetkoming in de verhuiskosten aan huurders die een grote huurwoning van een corporatie achterlaten.146 De regeling is bedoeld voor kleine huishoudens, zonder inwonende kinderen, waarvan tenminste één huurder 55 jaar of ouder is. Dit huishouden laat een woning met minimaal vier kamers achter. Huishoudens die aan deze voorwaarden voldoen krijgen een ‘Van Groot Naar Beter’ label. De subsidieaanvraag voor de verhuiskostenvergoeding kan enkel worden ingediend door de huurder en pas nadat de huurder en de woningcorporatie het nieuwe huurcontract hebben ondertekend. Voor de regeling is jaarlijks 75.000 euro beschikbaar voor de periode 2020 tot en met 2022. Dat betekent een maximum van 60 verhuiskostenvergoedingen per jaar.
Niet voldoende regie om te anticiperen op de oude dag Eén van de bedoelingen van de Hervorming Langdurige Zorg is dat mensen zelf meer verantwoordelijk worden voor de zorg op hun oude dag. Een groot deel van de kwetsbare ouderen ervaart echter weinig vermogen tot eigen regie. Door het Sociaal Cultureel Planbureau is deze groep de “achterblijvers” genoemd. Voorsorteren op een volgende levensfase door bijvoorbeeld woningaanpassing of verhuizen naar een geschiktere woonvorm is voor deze groep niet vanzelfsprekend.147
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
ErinThuis: hulp op maat ErinThuis is een maatschappelijk gedreven particulier initiatief.148 ErinThuis stimuleert senioren tijdig na te denken over de keuzes die ze hebben en (mogelijk) moeten maken rondom wonen, zorg, welzijn en financiën. Tijdens een intakegesprek wordt een speciaal ontwikkelde ‘levensfasescan’ doorgenomen. Deze geeft inzicht in de huidige situatie en de mogelijkheden voor een toekomstige situatie. Door tijdig de stappen in beeld te brengen die nodig zijn bijvoorbeeld bij het verhuizen naar een geschikte woning (koop/huur/al dan niet met zorg) en de effecten van deze stappen op bijvoorbeeld financiën en welzijn in kaart te brengen, krijgt de senior meer grip op en duidelijkheid over de huidige en toekomstige situatie. Door deze informatiestroom worden senioren geholpen om weloverwogen beslissingen op het juiste moment te maken. ErinThuis informeert, adviseert en kan daarnaast doorverwijzen naar bedrijven/partijen die onderdeel zijn van het uitgebreide netwerk voor bijvoorbeeld begeleiding rondom het hele verhuisproces.
66
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
5.3 Onvoldoende aanbod Te weinig aantrekkelijk en passend aanbod in huur- en koopsector om naar door te stromen Voorheen ging een deel van de minder vitale senioren in een verzorgingshuis wonen, maar met het wegvallen van deze voorzieningen is er een gat ontstaan tussen het eigen huis en het verpleeghuis, dat (nog) onvoldoende door nieuw aanbod is opgevuld. Dit belemmert de doorstroom van senioren op de woningmarkt. In het advies ‘Oud en zelfstandig in 2030. Een reisadvies’ roept de commissie Bos op meer ouderenwoningen te bouwen. Daarbij is het belangrijk rekening te houden met de wensen van senioren en (als gemeenten) te sturen op aanbod dat daarop aansluit. Naast woonwensen, zoals elk mens die heeft, gaat het om geschikte woningen in een geschikte woonomgeving. Ouderen zoeken een aantrekkelijke woning die beter aansluit op hun behoeften als comfort, veiligheid, gemeenschappelijkheid of zorg. Er is sprake van een grote variëteit aan woonwensen onder senioren. Dit is nog nauwelijks terug te vinden in het huidige aanbod. Marktpartijen bouwen graag lucratieve eengezinswoningen. Daar is op dit moment immers grote vraag naar; iets dat momenteel voor alle woningtypes geldt. Dit vraagt van gemeenten om af te wijken van de huidige bouwprogrammering en meer te sturen op woningaanbod voor senioren om op die manier de begeerde gezinswoningen vrij te spelen.
Overnight allocation In het onderzoek ‘Doorstroming in de provincie Utrecht’ bracht Springco de effecten van doorstroming in kaart. De uitkomsten zijn gebaseerd op een big data studie onder alle huishoudens in de provincie Utrecht en een belangrijk deel van de feitelijke verhuizingen in de afgelopen vijf jaar. In het onderzoek is een simulatie in de vorm van een overnight allocation uitgevoerd. Hierbij is gehoor gegeven aan
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
de wens van een deel van de kleinere oudere huishoudens om kleiner te gaan wonen. De simulatie is gebaseerd op het feitelijk verhuispatroon van oudere huishoudens. Uit de simulatie blijkt dat het aanbod aan eengezinskoopwoningen groter is dan de vraag. Het beleid zou dan primair gericht moeten worden op het beter benutten van de voorraad in plaats van bij te bouwen. Voor koopappartementen is dat niet het geval. Daar volstaat het niet om beter te benutten. Er zijn structureel te weinig koopappartementen in de voorraad aanwezig.
Figuur 12. Overnight allocation: Stel we zetten iedereen vannacht het huis uit. Morgen verdelen we hen volgens het gebleken voorkeurspatroon. Van welke woningen hebben we dan teveel en van welke te weinig?149
67
Cover
Inhoud
Samenvatting
Stimuleringsregeling Wonen en Zorg Door het ontbreken van aantrekkelijk woon(zorg)aanbod nemen steeds meer burgerinitiatieven, soms financieel ondersteund dankzij de Stimuleringsregeling Wonen en Zorg (SWZ), het heft in eigen hand en zijn actief bezig met de ontwikkeling van een wooninitiatief. De SWZ helpt burgers en sociale ondernemers bij de financiering van kleinschalige innovatieve woonvormen die wonen, ondersteuning en eventueel zorg combineren. Denk aan de bouw van een woonhofje, transformatie van een leegstaand schoolgebouw of voormalig verzorgingstehuis, of gemeenschappelijk wonen in een appartementencomplex. Dit kunnen zowel huur- als koopwoningen zijn, of een combinatie hiervan, met een minimum van vijf wooneenheden. Foto: Knarrenhof Zwolle
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
Het Polder Hofje in Anna Paulowna Geïnspireerd door de oude hofjes in Amsterdam en Alkmaar en vanuit het gedachtegoed dat zorg beter kan, is het Polder Hofje in Anna Paulowna gerealiseerd.150 In dit hofje wonen ouderen samen en zijn verbinding en sociaal contact leidende principes. Het hofje bestaat uit twintig koopwoningen van minimaal 104m2 en is bedoeld voor mensen van 55 jaar en ouder. Om er te mogen wonen, hoeven bewoners geen zorg nodig te hebben, al is dit wel beschikbaar dankzij het vaste zorgteam van Het Polder Hofje. Naast de twintig woningen is er in Het Polder Hofje ook een Orangerie: een centrale plek waar mensen samen kunnen komen om bijvoorbeeld te klaverjassen. Ook zijn er twee torens die als slaapvertrek worden verhuurd aan familieleden.
68
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
– Buurtblok: sociaal en levendig Woonprofielen van senioren – Parkappartement: uitzicht en landschap Vanuit de wens om de verborgen woonwensen van senioren naar boven – Woonhof: samen voor elkaar te halen, voerde Springco een analyse uit op beschikbare data van 151 – Seniorenappartement: zelfstandig ouder 22.500 senioren in Zuid- Holland. Springco herleidde tien woonproVoor de tien concepten zijn in de publicatie ‘Woonprofielen van senifielen uit de wensen van deze groep en vertaalde deze door naar vastoren’ omschrijvingen in kernwoorden gemaakt, de scores per dimensie goedconcepten. De tien profielen zijn: (zoals stedelijk – landelijk en individueel – gemeenschap) in beeld – Eigen plek: vrij en sociaal gebracht en een illustratie met een woordwolk en foto’s die respon– Privé domein: privacy en rust denten zelf hebben Daarnaast zelf wordt verder ingegaan de de – Basic: functioneel In dit hoofdstuk vindt uen desociaal 10 woonprofielen met een omschrijving in kernwoorden, we illustreren dit met foto'sgeüpload. die de respondenten hebben geüpload enop geven In dit hoofdstuk vindt u de 10 woonprofielen met een omschrijving in kernwoorden, we illustreren dit metvan foto's de respondenten zelf hebben geüpload en geven de woonwensen de die senioren uit het onderzoek en naar de beschik– Woongebouw: comfortabel en het vertrouwd scores op de dimensies weer voor specifieke profiel.
scores op de dimensies weer het specifieke profiel. baarheid van woonconcepten die hierop aansluiten binnen de huidige – Gezinshuis: vertrouwd en voor gehecht woningvoorraad. – Stadsappartement: dynamisch en op jezelf
3 3 Woonprofielen Woonprofielen
Eigen plek Eigen plek
Stadsappartement Stadsappartement
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
Privé domein Privé domein
Buurtblok Buurtblok
Basic Basic
Woongebouw Woongebouw
Parkappartement Parkappartement
Gezinshuis Gezinshuis
Woonhof Woonhof
Seniorenappartement Seniorenappartement
69
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
Onbekendheid aanbod van woon(zorg)vormen Hof van Leijh: bouwen voor een mix van jong en oud Om tegemoet te komen aan de woonwensen van senioren, en zo doorstroming op gang te brengen, wordt in Haarlem het Hof van Leijh gebouwd.152 Het complex telt 150 appartementen, geschikt voor zowel jonge als oudere bewoners. Iedereen kan er zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Alle woningen zijn toegankelijk en geschikt om zorg te ontvangen. Ook zijn allerlei (essentiële) voorzieningen in de buurt en een ontmoetingsruimte in het complex zelf. Een ouderencoach en wijkregisseur van de corporatie Elan dragen samen met de zorgorganisaties bij aan ontmoeting door het organiseren van allerlei activiteiten. Ouderen van 65 jaar en ouder krijgen voorrang via een speciale regeling van de gemeente Haarlem en verschillende woningcorporaties: Ouder worden, prettig wonen. Deze regeling houdt in dat ouderen hun huidige huurprijs kunnen ‘meenemen’ naar de nieuwe woning en bij traploze woningen voorrang krijgen op andere woningzoekenden. Ook geeft de gemeente Haarlem een tegemoetkoming in de verhuiskosten van 1.000 euro.
Naast dat het aanbod voor (jonge en oudere) ouderen ontbreekt, zijn nieuwe woonvormen voor ouderen nog relatief onbekend. Volgens de Woonmonitor 2015 kent 70-80% van de ouderen traditionele woonvormen, zoals aanleunwoningen, seniorenwoningen, serviceflats en woon-zorgcomplexen, maar zijn zij niet bekend met nieuwe woonvormen, zoals moderne hofjes (11%), mantelzorgwoningen (2%) en kangoeroewoningen (2%).153 Het opleidingsniveau blijkt zeer bepalend voor de kennis over woonvormen. En jonge ouderen zijn beter bekend met de woonvormen dan de 75-plusser. Van de (weinige) mensen die de nieuwe woonvormen wel kennen, wil een groter deel daar eventueel wel wonen.
Online platform toont aanbod van woon(zorg)vormen Woonz.nl is een onafhankelijk online platform waarop alle mogelijkheden op het gebied van wonen en zorg voor senioren worden besproken.154 Het oriënteren op een volgende levensfase start vaak online. Het inzicht in alle mogelijkheden die senioren hebben, maakt de zoektocht makkelijker. Woonz.nl richt zich op het zoeken, ontdekken en regelen. Senioren kunnen zoeken in het uitgebreide aanbod van woningen of diensten aan huis. Via Woonz.nl komen senioren direct in contact met de juiste aanbieder. Het aanbod reikt van woningen en seniorenhypotheken tot mantelzorgmakelaars, verhuis- en wooncoaches en ondersteuning vanuit ANBO.
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
70
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
Seniorenwoningen niet aantrekkelijk? Als alternatief voor het verzorgingshuis en de woonzorgcentra hebben woningcorporaties ook seniorenwoningen. Het onderzoek ‘Verhuurbaarheid van seniorenwoningen’ (Ruimte voor Zorg, 2015) toont echter dat deze woningen – om leegstand te voorkomen – steeds vaker worden verhuurd aan mensen buiten ‘de primaire doelgroep’, te weten de 55-plussers.155 De geringe aantrekkelijkheid blijkt niet zo zeer uit hoge leegstandscijfers, maar wel uit het lage aantal reacties op een vrijkomende seniorenwoning, het grote aantal weigeringen en de hoge slaagkans voor senioren ten opzichte van andere woningzoekenden op de huurmarkt. Het is echter de vraag in hoeverre er nog sprake is van deze belemmering. In 2018 had 60% van alle ouderenhuishoudens met een verhuiswens belangstelling voor een voor ouderen bestemde (en dus geschikte) woning. De belangstelling lijkt toe te nemen. Mogelijk worden woningen met een ‘ouderenetiket’ steeds minder geassocieerd met traditionele woonconcepten, zoals aanleunwoningen en seniorenwoningen (vaak in massale flatgebouwen) die niet zo’n heel best imago hebben onder ouderen. Ook zijn er veel ‘klassieke’ woningen verbeterd. De afgelopen jaren is er niet alleen steeds meer media- en beleidsaandacht voor vernieuwende woonconcepten, maar is er ook een grotere diversiteit ontstaan aan nieuwe woonvormen.
5.4 Doorstroming binnen of naar huursector De huursector vormt een belangrijk deel van de woningmarkt als het gaat om de doorstroming van senioren. Zeker de oudere ouderen verwisselen vaker hun koopwoning voor een woning in de huursector.
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
Senior Smart Living Co-creatie is een manier om aan te sluiten op de wensen en behoeften van de (aanstaande) bewoners. Dit gebeurt bij Senior Smart Living.156 ParkEntree in Schiedam, de eerste buurt met het label, is een nieuwbouwplan van 89 woningen, met middeldure, gelijkvloerse koopwoningen tussen 150.000 en 320.000 euro en huurwoningen tussen de 850 en 950 euro per maand. De bewoners van ParkEntree zijn automatisch lid van de Vereniging ParkEntree, dat meerdere welzijnsvoorzieningen aanbiedt aan de bewoners. Het project is ontwikkeld door Blauwhoed in samenwerking met conceptontwikkelaar Beyond Now en architectenbureau Inbo. Zij hebben hierbij samengewerkt met senioren. Tijdens co-creatie sessies hebben zij hun woonwensen en behoeften kunnen inbrengen. Deze zijn meegenomen in het ontwerp.
71
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
Corporaties stimuleren doorstroming, maar hebben beperkt zicht op effectiviteit Woningcorporaties zetten verschillende instrumenten in om doorstroming te realiseren (zie voor een overzicht tabel 4). De werkzaamheid van deze instrumenten is niet bekend. Onderzoek naar doorstroming (Platform31, 2021) laat zien dat geen van de instrumenten effectief is, maar dat een samenhangend pakket aan instrumenten en het toepassen op maat nodig is om senioren de stap naar een nieuwe woning te laten zetten. Tabel 4. Instrumenten voor woningcorporaties om ouderen te helpen verhuizen157
Interventiecategorie
Doel
Instrumenten
1. Passend aanbod
Verleiden tot verhuizen naar een plek om prettig oud te worden
Sturen op voldoende geschikte woningen, door onderzoek naar vraag, aanbod en discrepantie.
2. Op weg helpen
Bewustwording, luisteren en informeren
Bewustwording en informeren door voorlichtingscampagnes, gesprekken, internetpagina’s en informatiefolders. Daarmee bewust maken van situatie en bekend maken met mogelijkheden, verdeelsysteem, zoeken en aanbod.
3. Ontzorgen
Begeleiden en uit handen nemen
Begeleiden en uit handen nemen door persoonlijke gesprekken, helpen met inschrijving, attenderen en reageren op geschikt aanbod, verhuizing bespreken en stappen overzichtelijk maken, bemiddelen en doorverwijzen.
4. Prijsprikkel
Financiën geen belemmering laten zijn
Huurprijsbehoud, verhuiskostenvergoeding, aanpassen huurprijs naar inkomen.
5. Voorrang
Minder lang wachten op een woning
Kleine uitzonderingen op regels, zoals leeftijdscriterium, inkomen en reactietermijn.
02
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
72
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Doorstroombeleid van KleurrijkWonen Woningcorporatie KleurrijkWonen communiceert het doorstroombeleid met het motto158: ‘Verhuizen mag, maar het moet niet. We willen je graag helpen, maar het hoeft niet.’ Huurders van minimaal 55 jaar, waarbij de huidige woning een eengezinswoning is met minimaal drie slaapkamers, krijgen voorrang bij passend aanbod. Dat is een gelabelde seniorenwoning, vaak in de vorm van een appartement met lift, met maximaal twee slaapkamers. Personen met een doorstroomindicatie kunnen in Woningnet reageren op het voor hen bedoelde aanbod. Vanaf 2011 zijn door deze aanpak inmiddels bijna 130 verhuisketens op gang gekomen.
Huurprijsstijging bij verhuizing Senioren betaalden in 2018 gemiddeld ruim 600 euro kale huur voor hun woning. En de meesten willen bij een verhuizing niet meer woonlasten betalen.159 Dat levert zeker en spanning op binnen de sociale huisvesting wanneer senioren al jarenlang ergens wonen en daardoor een relatief lage huur betalen. Woningcorporaties anticiperen hierop door een huurmatiging toe te passen. Een dergelijke prikkel werkt alleen als deze ook daadwerkelijk een korting oplevert voor de huurder. Dit is niet altijd het geval. Veel senioren verwachten bijvoorbeeld een hogere huur, maar zijn niet altijd op de hoogte dat een eventuele huurtoeslag meegroeit bij een hogere huur.
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
is woningruil mogelijk. Ook in dat geval geldt dat huurders aan de verhuurvoorwaarden moeten voldoen (maximum inkomen), en ook dan is een huurverhoging mogelijk.
Woningruilen: hoe te organiseren? De corporatie Ymere zoekt naar mogelijkheden om woningruil makkelijker te maken. In 2017 startte het – samen met collega-corporaties hiervoor met de app HuisjeHuisje. Via de app konden huurders met een verhuiswens elkaar vinden. Huurders die graag van huis wilden ruilen, plaatsten in de app foto’s en de aangesloten corporaties leverden informatie over de nieuwe huurprijs, straat en buurt, net als bij Funda. Bij een match tussen twee huurders dan konden ze hun eigen woningcorporatie of verhuurder vragen van woning te ruilen. Er waren 32 woningcorporaties aangesloten bij HuisjeHuisje. Het is niet bekend hoeveel huurders via de app uiteindelijk een ruilpartner hebben gevonden. Bij Ymere zelf kwam slecht 7% van alle woningruilaanvragen via HuisjeHuisje binnen. Daaruit trok de corporatie de conclusie dat andere kanalen om woningruilpartners te vinden effectiever zijn. Vervolgens is Ymere in Almere en Haarlem een test gestart met een andere manier van woningruilen: in de wet heet deze manier 'indeplaatsstelling'. Deze manier van woningruilen is sneller en makkelijker. Als gevolg van de coronapandemie besloot corporatie Ymere woningruil, en daarmee ook de test, tijdelijk stil te leggen.
Ook woningruil kan tot hogere huurprijs leiden Via de website woningruil.nl kunnen huurders die hun woning willen ruilen met elkaar in contact komen. Degene met wie geruild wordt, hoeft niet bij dezelfde woningcorporatie te huren en een wissel is ook mogelijk met een woning in de vrije sector. Als tenminste aan de voorwaarden die aan de woning worden gesteld, wordt voldaan. De wissel wordt gezien als het aangaan van een nieuw huurcontract. Na de ruil mag de verhuurder dan ook de huurprijs verhogen. Ook binnen woningcorporaties, of op regionaal niveau
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
Kleiner wonen loont niet Als gevolg de Woningwet hebben zittende huurders met huren onder de passende toewijzingsgrens recht op huurverlaging naar de aftoppingsgrenzen. Dit draagt bij aan passende huren voor mensen die het nodig hebben, maar zorgt er ook voor dat mensen die relatief groot wonen geen financiële prikkel ervaren om te verhuizen.
73
Cover
Inhoud
Samenvatting
Overkoepelende Meeraankomende mensen Meer woningen 7.2: Ontwikkeling aantal oudere huurders en InleidingFiguurmogelijkheden in één huis op de kavel woningbezitters in de tijd, naar leeftijd, 2018
Doorstroming van senioren
74 35
30 Figuur 13. Ontwikkeling aankomende oudere huurders en woningbezitters in de tijd, naar leeftijd, 2018162
Vidomes: kleiner wonen laten lonen Als gevolg van nieuwe wetgeving hebben zittende huurders met huren onder de passende toewijzingsgrens in 2020 eenmalig recht op huurverlaging naar de aftopgrenzen. Dit draagt bij aan passende huren voor mensen die het nodig hebben. Vidomes paste al zes jaar huurverlaging en huurbevriezing toe voor huurders die relatief duur wonen, maar hanteerde hierbij tot 2020 een belangrijke ‘maar’: als een huurder te groot woont, dan blijft de huurprijs wat hoger, zodat ‘kleiner wonen loont’.160 Als de Rijksoverheid deze eenmalige huurverlaging ook komende jaren wil blijven toepassen, pleit Vidomes ervoor dat de wettekst ruimte biedt voor lokaal maatwerk voor doorstroming. Op die manier is er een (redelijke) financiële motivatie voor te groot wonende huurders om te verhuizen.
5.5 Doorstroming binnen of naar koopsector Het aandeel koopwoningen onder ouderen is door de jaren heen toegenomen. Figuur 13 laat zien dat het aantal huizenbezitters onder de huidige vijftigers aanzienlijk groter is dan onder de huidige zestigers. Over tien jaar zal het aandeel seniore huizenbezitters dan ook verder zijn toegenomen.
Financiële onzekerheid Er zijn verschillende factoren die eraan bijdragen dat oudere huishoudens verhuizen of niet. De conjunctuur is daar één van. Sinds het herstel van de conjunctuur en daarmee de koopwoningmarkt, ingezet in 2013, nam het aandeel verhuisden onder 55-74-jarigen toe. Het Kadaster houdt verhuizingen bij; het aandeel koopstarters is momenteel het laagste sinds 2006. Gemeenten zoeken naar maatregelen om hen te helpen. Het huidige woningtekort en de lage hypotheekrente stuwen koopprijzen op.161 Dit belemmert de mogelijkheden om door te stromen naar betaalbare kleinere wooneenheden.
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
Bron: WoOn 2018
25 20 15 10 5 0
Corpor
Wooncollectieven voor senioren Bron: WoON Alleen wonen of samen? Het aantal mensen dat een collectieve woonvorm wenst, neemt toe. Vaak voor de gezelligheid en de onderlinge steun, maar ook financiële redenen kunnen hieraan ten grondslag Op grond van de omvang van de groep aankomende 65-jarigen in een koopwoning liggen. Bij ouderen geldt daar het extra motief van zorg als dat nodig is; zet deze trend zich de komende 15 jaar jaarlijks door; naarmate de huidige groep 50 het besef dat mensen letten op elkaar. Intensiever contact en dingen tot en met 64 jarigen jonger is, wonen meer mensen in een koopwoning. samen doen, is uiteraard ook mogelijk, hetgeen vereenzaming tegengaat. De woningbezetting bij een coöperatieve vereniging ligt hoger dan gemiddeld. Dit maakt het initiatief tot een betere benutting van de woningvoorraad (zie paragraaf 3.7). Een bekend voorbeeld van woonvoorzieningen voor ouderen is een Knarrenhof. Deze initiatieven kenmerken zich zowel door een grote behoefte (momenteel 23.000 86 ouderen die zich hebben ingeschreven), veel initiatieven (300 plannen), maar – als gevolg van allerlei belemmeringen - nog maar weinig realisaties (een handvol).163 Bron: WoON 2018
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Overwaarde en restschuld: hoe kunnen senioren hiermee omgaan? Jonge ouderen bezitten steeds vaker een koopwoning, constateerden we al in figuur 13. Wanneer zij naar een huurwoning verhuizen en de hypotheek (grotendeels) is afbetaald, houden zij veel geld over dat belast wordt in box 3. Dit vormt een negatieve financiële prikkel en kan een reden zijn om de stap niet te maken. Een deel van deze ouderen heeft een aflossingsvrije hypotheek. Zij eindigen dus met een restschuld, die bij een verhuizing moet worden afbetaald. Bij verhuizen naar een andere kleinere, maar kwalitatief geschiktere woning, kan het soms lastig zijn een nieuwe hypotheek te krijgen vanwege de beperkte inkomsten (meestal pensioen). Deze problematiek is ook bij banken bekend. Verschillende banken en financiers spelen hierop in door specifiek voor deze doelgroep producten te ontwikkelen. Er is overigens wel de nodige kritiek op deze producten, omdat het verzilveren van de overwaarde tot forse extra kosten kan leiden. Radar wijdde er in maart 2021 een aflevering aan.164
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
Dienstverlening voor senioren “Veel senioren zijn niet bekend met de financiële mogelijkheden die er zijn”, aldus Arne du Burck van de Rabobank. “Daarom organiseren we informatiebijeenkomsten, zowel voor kopers als voor huurders. We vertellen dan over de financiële mogelijkheden, zoals een overwaardeplan of de wijze waarop we een hypotheek bepalen. Er is altijd veel belangstelling voor de bijeenkomsten en mensen hebben veel vragen. We zien daarbij dat senioren nadenken over het kopen van een nieuwe woning of het aanpassen van de woning, zowel voor langer thuis wonen als voor het verduurzamen van de woning. Daarnaast nam de Rabobank het initiatief voor de website ikwoonleefzorg.nl. Op deze website staat informatie voor senioren die hen helpt om zich op de toekomst voor te bereiden. Denk aan informatie over langer zelfstandig wonen, het organiseren van zorg, financiële zaken en sociale activiteiten. De website is samen met Interpolis ontwikkeld.”
Geen vermogen om woning te kopen, wanneer er geen relevant huuraanbod is Wanneer huurders een woning willen kopen, hebben zij hiervoor vermogen nodig. Dat geldt niet alleen voor jonge starters, maar ook voor oudere huurders. In een motie riepen de Kamerleden Peters en Terpstra op een regeling te treffen voor kinderen die hun ouders willen helpen een woning te kopen.165 Ouders kunnen wel hun kinderen helpen, bijvoorbeeld door een woning te kopen en aan hun kind te verhuren, door een lening of schenking. Er zijn vrijstellingen die schenken financieel aantrekkelijk maken.166 Andersom, voor kinderen die hun ouders willen steunen bij het kopen van een huis, bestaan dergelijke schenkingsvrijstellingen niet.
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
ABF research bracht de omvang van de doelgroep, waarover de motie gaat, in kaart.167 Van de ouderen (met inmiddels uitwonende kinderen) woont 15%, bijna 70.000 huishoudens, in een ‘te ruime’ huurwoning én heeft kinderen met een gezamenlijk vermogen van meer dan 100.000 euro.168 Het betreft àlle typen huurwoningen. Dit is de doelgroep van de motie, maar ouderen met vermogende kinderen, hebben vaak zelf ook eigen vermogen. Daardoor hebben zij over het algemeen geen ondersteuning van hun kinderen nodig, wanneer ze een woning willen kopen.
75
Cover
Inhoud
Samenvatting
Uitstroom uit beschermd wonen en opvang naar particuliere sector Vaak stromen mensen uit beschermd wonen en opvang uit naar een sociale huurwoning. Zo niet in Ede. “Om de druk op de sociale huisvesting te verminderen en te zorgen voor meer spreiding van uitstromers richten we ons op mogelijkheden binnen de particuliere markt”, aldus Erik Plomp van de gemeente Ede. “We hebben enkele lokale investeerders bereid gevonden om eengezinswoningen te kopen, te verbouwen, en vervolgens te verhuren aan een zorgorganisatie.” Voor jongeren tot en met 27 jaar worden de woningen geschikt gemaakt voor kamerverhuur vergelijkbaar met begeleid wonen projecten, voor mensen boven de 27 jaar naar studio’s. Per woning wonen er drie-zes personen. De uitstromers wonen hier gemiddeld 1-1,5 jaar en verhuizen dan naar een eigen woning. Sinds de start zijn er dertien woningen aangekocht, waarvan vier inmiddels een vergunning hebben voor onbepaalde tijd en negen voor maximaal twee jaar (met het streven om daarna een vergunning voor onbepaalde tijd af te geven). “In de ‘Meerjarenagenda beschermd wonen en maatschappelijke opvang’ staat dat ondersteuning zoveel mogelijk in gewone woningen en wijken moet plaatsvinden. In Ede hebben we ons afgevraagd, wat is nu een gewone woning en wijk? Dat is mede aanleiding geweest om het op deze manier te doen. De foto’s illustreren dat ook: het zijn gewone woningen.
Als je het niet weet, dan zie je het ook niet.”
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
Woningverhuur of familie hypotheek Banken ontwikkelen verschillende producten die (ook) inspelen op de behoeften van senioren, zoals de woningverhuur- of familiehypotheek. De woningverhuurhypotheek kan gebruikt worden wanneer kinderen voor hun ouders een woning kopen die zij aan hun ouders verhuren. Bij de familiehypotheek kunnen kinderen een deel van de koopsom als lening inleggen, net als bij een bank. Onderling bepalen ze de voorwaarden van de lening, zoals het te lenen bedrag, de rente, de looptijd, de manier van aflossing, et cetera. Deze voorwaarden worden vastgelegd bij de notaris. Via deze constructies kunnen kinderen hun ouders (zij het zonder schenkingsvrijstellingen) helpen.
5.6 Beschouwing Veel, en steeds meer, ouderen wonen met zijn tweeën en later alleen in een groot (eengezins)huis. Hoe groter dat huis is, des te gemakkelijker is de benedenverdieping aan te passen om daar volledig te gaan wonen. In een relatief groot huis wonen, hoeft voor deze mensen zelf geen probleem te zijn; ze komen toch nooit in de rest van het huis. Mochten zij echter verhuizen naar een appartement of gelijkvloerse woning, dan komt de woning vrij voor een gezin dat nu nog wacht op een wat grotere woning. In de praktijk komt doorstroming van senioren relatief weinig voor.
Aantrekkelijk en geschikt aanbod cruciaal Veel senioren denken niet actief na over de geschiktheid van hun woning in de toekomst. Door daar actief het gesprek over aan te gaan, gaat een deel op zoek naar een andere woning. Belangrijk is daarbij wel dat dit aanbod bestaat. Op dit moment ontbreekt in veel regio’s (voldoende) aantrekkelijk aanbod voor vitale ouderen die zich op hun toekomst voorbereiden. Omdat senioren
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
76
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
al een woning hebben en niet hoeven te verhuizen, is een verleidelijk perspectief nodig: woningen die aansluiten op de huidige en vooral de toekomstige wensen en behoeften van senioren, zowel van vitale senioren als zij die al een zorgvraag hebben. Veruit de belangrijkste maatregelen zijn dan ook dat gemeenten meer sturen op meer variatie in woningaanbod, zowel in de koopals de huursector, en dat ontwikkelaars concepten ontwikkelen die aansluiten op de wensen en behoeften van (vitale) senioren. Ook moet er meer ruimte zijn voor initiatieven vanuit groepen bewoners zelf, zoals de Knarrenhofjes.
Maatregelen op een rij Naast aanbod zijn er andere maatregelen die gericht zijn op doorstroming. Deze maatregelen kunnen het proces van doorstroming vergemakkelijken, maar de effectiviteit is beperkt. Het gaat dan om de volgende maatregelen: – Het bestaande aanbod lokaal overzichtelijk en aantrekkelijk aanbieden aan senioren. Deze lacune kan zowel door maatschappelijke als commerciële initiatieven worden ingevuld. – Voorrang voor senioren die in de huursector willen doorstromen naar een kleinere woning. – Werken aan bewustwording: het gesprek voeren met senioren over wonen en de toekomst. Gemeenten in samenwerking met corporaties, ouderenadviseurs en maatschappelijke initiatieven. – Financiële prikkels invoeren om relatief groot wonen te ontmoedigen. – En ook hier geldt, net als in hoofdstuk 3, dat samenwonen moet lonen. Dit maakt het belangrijk om eventuele kostendrempels, bijvoorbeeld bij woningdelen, te verhelpen.
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
Net als in de beide vorige hoofdstukken deelden we ook hier alle maatregelen in naar de inspanning die het kost om een maatregel door te voeren, en het te verwachten effect. In figuur 14 zijn ze samengevat. In het kwadrant linksboven staan de maatregelen die gemakkelijk zijn in te voeren en die naar verwachting het meeste effect sorteren. Het meeste effect heeft een groter aanbod van aantrekkelijke en geschikte woningen. Andere maatregelen zullen minder effect hebben, maar zijn wel (veel) gemakkelijker in te voeren.
77
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
Figuur 14. Impact bij implementatie maatregelen ‘Doorstroming van senioren’
IMPACT T Ve eel Meer er senior se orenwoningen or e
Ruimte voor ni nie n euwe woonvormen en
IMPLEMEN IM ME TATIE E
Voorrang ng oude deren Senioren ncoac ach ac hes
Ma akkelijk
Huurmatiigi ging
Ou Ouderenwonin ingen n actief aanbi bieden en Cam mpag agne g Lang ng ger Thuis
Mo oeilijk Ve erh rhuisko osten vergoe eden
Hulp p bij ve erhui uissproce ces
Woningruill versoepe pelen Regelling kin Rege inderen ste st eunen n ouders
Weinig g
Beter benutten bestaande woningbouw / 5. Doorstroming van senioren
Nieu euwbouwprogr gram mmering ng veranderen
78
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Bronnen
17 https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2018/26/honderd-jaaralleenstaanden
1
Zie: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2020/06/15/kamerbrief-staat-van-de-woningmarkt-2020
18 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2018/51/prognose-18-miljoeninwoners-in-2029
2
https://www.nvm.nl/media/11qmpeeu/brief-aan-kabinet-enkamers-de-crisis-uit-investeren-met-toekomstbestendige-woningbouw-11-juni-2020.pdf
19 Zie bijvoorbeeld: https://decorrespondent.nl/12375/ over-deze-oplossing-voor-de-woningnood-hoor-je-nooitiemand/1623631345875-23b12ff4
3
https://www.aedes.nl/artikelen/woningmarkt/verkiezingen/ tweede-kamer/actieagenda-wonen.html
20 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2020/02/18/kamerbrief-over-versnellen-aanpak-woningtekort
4
Zie ook: http://www.platform31.nl/publicaties/kompas-voorkeuzes
5
Companen en Tresor voor Aedes, VNG en Woonbond: https://www. woonbond.nl/nieuws/onderzoekers-helft-minder-nieuwe-socialehuurwoningen-verhuurderheffing
6
https://www.woningmarktbeleid.nl/documenten/publicaties/2020/07/03/hoofdrapport-opgaven-en-middelen-woningcorporaties
7
Cijfers: zie vorige noot.
8
http://stedenvolruimte.uytenhaak.nl/
9
Canon van de Volkshuisvesting, 2016: https://www.canonsociaalwerk.eu/0000_boekvolkshuisvesting/Canon_volkshuisvesting_ site.pdf
10 Volkskrant 10 april 2021, p. 24, op basis van: https:// de.statista.com/statistik/daten/studie/36495/umfrage/ wohnflaeche-je-einwohner-in-deutschland-von-1989-bis2004/#:~:text=Im%20Jahr%202019%20betrug%20die,und%20 Schlafr%C3%A4umen%2C%20K%C3%BCchen%20und%20 Nebenr%C3%A4umen 11 Steunpunt Wonen Vlaanderen, De Grote Woontest, 2013. Via: https://www.oximo.be/nl/nieuws/zo-groot-zijn-vlaamse-woningen
33 https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/ S0166046218301157; https://www.bromford.co.uk/ customer-area/my-money/changes-to-benefits/bedroomtax/#:~:text=Bedroom%20Tax%20(also%20known%20as,one%20 or%20more%20spare%20bedrooms 34 Zie artikel Bernard Hubeau en Tom Vandromme, Universiteit Antwerpen, in Rechtskundig Weekblad 2016-17 | nr. 41 | 10 juni 2017: Na twintig jaar is de Vlaamse Wooncode nog steeds in aanbouw: een overzicht van de recente wijzigingen inzake sociale huisvesting. Inmiddels is, per 1 januari 2021, de Vlaamse Wooncode vervangen door de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
36 Vrij naar een gedicht van Judith Herzberg, 2001 22 https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?id=2020Z2384 2&did=2020D50152 23 https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?id=2020Z2107 2&did=2020D45050 24 De SEV heeft rond het jaar 2000 een serie uitgegeven ‘Gereedschappen voor Herontwikkeling’, met uitwerkingen van maatregelen als optoppen, aanplinten, uitbouwen, onderkelderen en andere vormen van verdichting. Deze serie is niet digitaal beschikbaar 25 Blom, M., Huberts, S., Zwanepol, M., Gielen, M., Westhoff, E., Athmer, J., Kalisvaart, I., & Oosterom, W. (2020, november). Samen onder een dak, belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen, Significant APE. https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2020Z20869&did=2020D44678 26 https://www.overheidvannu.nl/documenten/rapporten/2020/04/08/studiegroep-ifv---nederland-heeft-1-overheidnodig 27 KAW, Ruimte zat in de stad: https://www.kaw.nl/wp-content/uploads/2020/06/KAW_RUIMTE_ZAT20200623.pdf 28 Zie: https://www.bergeijk.nl/home/beter-benutten-bestaandewoningvoorraad_48926
37 https://www.aedes.nl/artikelen/woningmarkt/verkiezingen/ tweede-kamer/actieagenda-wonen.html 38 Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR), 2017: https://www.wrr.nl/publicaties/rapporten/2017/04/24/weten-isnog-geen-doen 39 Cijfers uit CBS en WoON, zie hoofdstuk 1. 40 Beter benutten van de woningvoorraad (april 2020), SpringCo Urban Analytics. https://www.spring-co.nl/beter-benutten-van-dewoningvoorraad/ 41 https://stadszaken.nl/artikel/2796/woningvoorraad-kan-veelbeter-benut-worden-met-doorstroming 42 https://www.vastgoedmarkt.nl/geen-categorie/nieuws/2019/12/ woningdelen-is-niet-te-stoppen-101150348 / https://www.parool. nl/nieuws/jaag-woningdelers-met-nieuwe-regels-niet-de-staduit~bad6ae9c/#:~:text=Onder%20millennials%20over%20de%20 hele,samenwonen%20in%20een%20shared%20community. 43 https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/71486NED/ table?fromstatweb 44 https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-819345.pdf
13 https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2018/26/honderd-jaaralleenstaanden
30 In Nul20, maart 2021: https://www.nul20.nl/dossiers/twaalf-halenelf-betalen
14 https://www.eenzaam.nl/over-eenzaamheid/feiten-en-cijfersrond-eenzaamheid
31 Bron: https://www.vechtenomstreken.nl/nieuws/nieuwsbericht/ prestatieafspraken-wijdemeren-sociale-woningbouw-tegen-vergrijzing
Beter benutten bestaande woningbouw / Bronnen
Doorstroming van senioren
35 https://docs.vlaamsparlement.be/pfile?id=1595707
29 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2020/06/in-veel-gemeentennauwelijks-langdurige-woningleegstand
16 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2019/51/prognose-19-miljoeninwoners-in-2039
Meer woningen op de kavel
21 https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-32847-563.html
12 Figuur komt uit: https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2019/11/07/prognoses-woningbouw-2019-2024/Prognoses+woningbouw+2019-2024.pdf
15 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/eenzaamheid/aanpakeenzaamheid
Meer mensen in één huis
45 https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-897240.pdf 46 Blom, M., Huberts, S., Zwanepol, M., Gielen, M., Westhoff, E., Athmer, J., Kalisvaart, I., & Oosterom, W. (2020, november). Samen onder een dak, belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen, Significant APE. https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2020Z20869&did=2020D44678 47 https://www.platform31.nl/nieuws/bankslapers-in-rotterdam
32 https://england.shelter.org.uk/housing_advice/benefits/how_to_ deal_with_the_bedroom_tax
48 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2019/06/helft-eerste-samenwoners-na-15-jaar-nog-samen
79
Cover
Inhoud
49 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/08/samenwonendetwintigers-gaan-wat-vaker-uit-elkaar#:~:text=24%2D%20tot%20 30%2Djarigen%20die%20samenwonen%2C%20gehuwd%20 of%20ongehuwd,gaan%20tegenwoordig%20vaker%20uit%20 elkaar.&text=Van%20degenen%20die%20tussen%202006,procent%20niet%20meer%20bij%20elkaar. 50 Zie een inventarisatie van, Leen Kraniotis en Winny de Jong, Sociale huurwoning? In zeker een kwart van de gemeenten wacht je meer dan 7 jaar, 24 april 2021, NOS.nl/op3, o.b.v. gegevens samenwerkende woningcorporaties 51 Bron: ‘Oplossingen voor het woningtekort – papers Discussiedagen Sociale Huisvesting 2020’ 52 https://www.juridischloket.nl/wonen-en-buren/samenwonen/ uitkering-en-samenwonen/
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
61 Voorbeelden van tijdelijke huurcontracten zijn te vinden op: https://www.platform31.nl/publicaties/werken-met-tijdelijkehuurcontracten
74 Huisvestingsverordening Gemeente Amsterdam, 2020, https:// decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/xhtmloutput/Historie/ Amsterdam/635633/CVDR635633_1.html
62 Belastingdienst. (z.d.-b). Verhuur deel eigen woning (kamerverhuurvrijstelling). Geraadpleegd op 3 februari 2021, van https:// www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigen_woning/u_hebt_een_woning/ verhuur_deel_eigen_woning_kamerverhuurvrijstelling
75 Platform31 heeft projecten waar doelgroepen wél in één gebouw wonen in beeld gebracht: https://www.platform31.nl/publicaties/ de-magic-mix en: https://www.platform31.nl/publicaties/de-magixmix-de-update
63 Belastingdienst. (z.d.-a). Ik heb een koopwoning en verhuur een kamer - moet ik dan belasting betalen? Geraadpleegd op 3 februari 2021, van https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/ koopwoning/content/verhuur-kamer-belasting-betalen 64 De Regenbooggroep. (z.d.). Onder de Pannen | Legale onderhuur via de Regenboog. Onder de Pannen. Geraadpleegd op 3 februari 2021, van https://www.onderdepannen.nl/
76 https://vastgoedjournaal.nl/news/27234/-lsquo-woningdelen-iseen-steeds-groter-wordende-trend-rsquo77 SAOZ, Adviseur in onroerende zaken. (2020, 31 mei). Woningsplitsing of kamerbewoning: kansen en bedreigingen. https://www. saoz.nl/nieuws/woningsplitsing-of-kamerbewoning-kansen-enbedreigingen/ 78 https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-897240.pdf
53 De kostendelersnorm geldt ook voor mensen vanaf de AOW-leeftijd die AIO (Aanvullende Inkomensondersteuning Ouderen) ontvangen.
65 Kamers met Aandacht. (z.d.). Home. Geraadpleegd op 3 februari 2021, van https://kamersmetaandacht.nl/
79 Vastgoed Belang & LSVb (2020). Betreft: Gespreksnotitie t.b.v. agendapunt 8 van het LPS-overleg d.d. 26 november 2020.
54 https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2017/15/verdiepende-analyses-kostendelersnorm
66 Portaal. (z.d.). Tijdelijke onderverhuur. https://www.portaal.nl/ikhuur/huren/tijdelijke-onderverhuur/
55 https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2017/15/verdiepende-analyses-kostendelersnorm
67 Gemeente Amsterdam. (z.d.). Onderhuur. Geraadpleegd op 3 februari 2021, van https://www.amsterdam.nl/veel gevraagd/?productid=%7B89D396C6-C2C5-4281-9DBF3CE5C2F86400%7D#case_%7BD02C5524-3612-4802-A01200C570E636C1%7D
80 Scheele Goedhart, J., Hu, M., & Wittkämper, L. (2020, 17 november). Kamerbewoning en leefbaarheid: de kip en het ei. RIGO Research en Advies. https://www.rigo.nl/kamerbewoning-en-leefbaarheidde-kip-en-het-ei/?utm_source=RIGO+Research+en+Advies++Nieuwsbrief&utm_campaign=2ef2526375-EMAIL_ CAMPAIGN_2020_12_03_10_25&utm_medium=email&utm_ term=0_e00a64a9f6-2ef2526375-157160961
56 Blom, M., Huberts, S., Zwanepol, M., Gielen, M., Westhoff, E., Athmer, J., Kalisvaart, I., & Oosterom, W. (2020, november). Samen onder dak. Belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen. Significant APE. https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2020Z20869&did=2020D44678 57 De huurtoeslag is inkomensafhankelijk. De genoemde bedragen zijn dan ook geen standaarden. Voor meer informatie: https://www. woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/huurtoeslag/werking-enberekening-huurtoeslag 58 Blom, M., Huberts, S., Zwanepol, M., Gielen, M., Westhoff, E., Athmer, J., Kalisvaart, I., & Oosterom, W. (2020, november). Samen onder dak. Belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen. Significant APE. https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2020Z20869&did=2020D44678 59 Blom, M., Huberts, S., Zwanepol, M., Gielen, M., Westhoff, E., Athmer, J., Kalisvaart, I., & Oosterom, W. (2020, november). Samen onder dak. Belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen. Significant APE. https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2020Z20869&did=2020D44678 60 Het Juridisch Loket. (z.d.-a). Rechten huurder bij opzeggen huurcontract. Geraadpleegd op 3 februari 2021, van https://www. juridischloket.nl/wonen-en-buren/huurwoning/huurcontractopzeggen-door-verhuurder/
Beter benutten bestaande woningbouw / Bronnen
68 Het Juridisch Loket. (z.d.). Wat zijn mijn rechten als onderhuurder? Geraadpleegd op 3 februari 2021, van https://www.juridischloket. nl/wonen-en-buren/huurwoning/onderhuur/#:%7E:text=Als%20 onderhuurder%20heeft%20u%20de,de%20hoofdhuurder%20 het%20contract%20stopt 69 www.verhuur.be; https://www.vlaanderen.be/een-sociale-woninghuren-bij-een-sociaal-verhuurkantoor 70 Woningcorporaties mogen maximaal 10% van de woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 42.436 euro (2020) en 10% is vrij toe te wijzen, al moeten woningcorporaties voorrang geven aan huishoudens die dringend woonruimte nodig hebben. Deze ruimte wordt niet of nauwelijks benut voor woningzoekenden die nu kiezen voor woningdelen. 71 https://www.parool.nl/nieuws/jaag-woningdelers-met-nieuwe-regels-niet-de-stad-uit~bad6ae9c/#:~:text=Onder%20millennials%20 over%20de%20hele,samenwonen%20in%20een%20shared%20community. 72 https://www.nul20.nl/dossiers/einde-van-friends-contract 73 Van der Molen, F. (2019, december). Tien vragen over nieuwe regels kamerverhuur Woningdelen. Zo zit het. NUL20. https://www.nul20. nl/wngdln
81 Scheele-Goedhart, J., Kromhout, S., De Wildt, R., & Wittkämper, L. (2019, juni). Onzelfstandige kamerverhuur - Onderzoek naar beleidsopties om het aanbod te vergroten. RIGO Research en Advies. https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2019/08/26/rapport-onzelfstandige-kamerverhuur 82 Vastgoed Belang & LSVb (2020). Betreft: Gespreksnotitie LPSoverleg d.d. 26 november 2020. 83 SAOZ, Adviseur in onroerende zaken. (2019, 24 september). Het planschaderisico bij uitsterfconstructies. https://www.saoz.nl/ nieuws/het-planschaderisico-bij-uitsterfconstructies/ 84 https://www.ikbenfrits.nl/hypotheek/huis-verkopen/huis-verhuren-met-hypotheek/ 85 Van Weerdt, J. (2017, 2 september). Een huis kopen voor je studerende kind en dat verhuren mag niet zomaar - 7 dingen om op te letten. Business Insider Nederland. https://www.businessinsider.nl/ huis-kopen-kind-studeren-hypotheek-verhuur-kamers/ 86 Zie bijvoorbeeld: https://www.ing.nl/particulier/hypotheken/jouwhypotheek/betalingsachterstand-voorkomen-inlopen/hypotheekniet-meer-kunnen-betalen/tijdelijk-woning-verhuren/index.html 87 https://www.aedes.nl/artikelen/woningmarkt/verkiezingen/ tweede-kamer/actieagenda-wonen.html
80
Cover
Inhoud
88 https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/multifunctionele-daken/ 89 Zie https://www.youtube.com/watch?v=knu_mVJqdpY 90 Bouwen met Staal, projectdocument 6, 2007: www.bouwenmetstaal.nl, en: https://www.joostdevree.nl/bouwkunde2/jpgo/optoppen_42_bewoond%20optoppen%20met%20staalframebouw.pdf 91 De SEV heeft rond het jaar 2000 een serie uitgegeven ‘Gereedschappen voor Herontwikkeling’, met uitwerkingen van maatregelen als optoppen, aanplinten, uitbouwen, onderkelderen en andere vormen van verdichting. Deze serie is niet digitaal beschikbaar. 92 https://duntep.nl/is-een-mantelzorgwoning-de-nieuwe-trend/ 93 https://www.omgevingsweb.nl/nieuws/zeven-belangrijke-puntenbij-woning-splitsen-in-amsterdam/ 94 https://www.rvo.nl/sites/default/files/2019/01/Transformatie%20 en%20Bouwbesluit%202012_0.pdf , met beperkte aanpassingen in Bouwbesluit 2021. 95 Volgens het Bouwbesluit (2021, afd. 4.2, art. 4.4) is een lift vereist wanneer de toegang tot een woning meer dan 12,5 meter boven de hoofdingang van het gebouw ligt. In de praktijk ligt deze liftgrens bij vijf verdiepingen.
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
98 Ruimte zat in de stad (KAW< 202): https://www.kaw.nl/wp-content/ uploads/2020/06/KAW_RUIMTE_ZAT20200623.pdf
100 Oplossingen voor het woningtekort – Paper discussiedagen sociale huisvesting 2020, pag. 92, zie vorige noot 101 Bron: ‘Oplossingen voor het woningtekort – papers Discussiedagen Sociale Huisvesting 2020’ 102 SBS6, https://www.hartvannederland.nl/nieuws/2020/woningsplitsing-veelbelovende-oplossing-voor-nijpende-woningtekort/ 103 Meer informatie: Stichting Statiegeld op Jeugd (SOJ), https://www. st-soj.nl 104 https://www.haarlemsdagblad.nl/cnt/ dmf20200516_12174853?utm_source=google&utm_ medium=organic 105 https://www.architectdirect.nl/verbouwen/legeskosten/
Beter benutten bestaande woningbouw / Bronnen
Doorstroming van senioren
121 https://www.bouwwoedeamsterdam.nl/artikel-nrc-over-onderkeldering-24-mei-2019/ https://nl.livingorganicnews.com/mega-basements-super-rich-aregood-reminder-city-london-has-become-807302
107 https://dakenplan.nl/
122 https://slimster.nl/kelder/kelder-bouwen-kosten
108 https://rotterdamsedakendagen.nl/
123 Meer over funderingsherstel: https://www.kcaf.nl/
109 https://dakdorpen.nl/
124 Zie bijv.: https://bouwadviesshop.nl/verbouw-tips/bijgebouw/ vergunning-bijgebouw-heb-ik-een-vergunning-nodig-voor-mijn-bijgebouw/, of https://watmagikbouwen.nl/informatie/vergunningsvrijbouwen/
110 In bundel Discussiedagen Sociale huisvesting 2020, p. 95: zie: https://www.tudelft.nl/bk/over-faculteit/afdelingen/managementin-the-built-environment/discussiedagen-sociale-huisvesting2020-oplossing-voor-het-woningtekort/ 111 Edens, C., Ibelings, H., & Heemskerk, E. (2017). Licht verdicht: Grensverleggende ideeën voor optoppen in de binnenstad van Rotterdam, BNA Onderzoek; https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/licht-optoppen-alsrecept-voor-verdichten-binnenstad en: https://www.dearchitect.nl/architectuur/artikel/2018/02/ optoppen-voortbouwen-op-de-bestaande-stad-101187638 112 https://gratis-publicaties.bouwenmetstaal.nl/pdf_serve. lasso?p=pdf&n=Bouwen%20op%20toplocaties-1.pdf&pub=107-1. pdf 113 Voorbeelden en foto’s: https://www.joostdevree.nl/shtmls/optoppen_voorbeelden.shtml 114 https://www.rvo.nl/sites/default/files/2019/01/Transformatie%20 en%20Bouwbesluit%202012_0.pdf 115 https://panoramalokaal.nl/files/nvg/00026/panlokmagazine.pdf
99 Heinis en Knip, p. 87, in: https://www.tudelft.nl/bk/over-faculteit/ afdelingen/management-in-the-built-environment/discussiedagen-sociale-huisvesting-2020-oplossing-voor-het-woningtekort/
Meer woningen op de kavel
106 https://www.platform31.nl/nieuws/erfdelen-duurzaam-samen-ophet-platteland https://www.cooplink.nl/blog/nieuws/samen-een-woonboerderijkopen
96 Zie: https://www.architectdirect.nl/verbouwen/woning-splitsen/ 97 Zie: https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2020/27/uitsplitsing-overige-toevoegingen-overige-onttrekkingen-woningen-2012-2018
Meer mensen in één huis
116 In bundel Discussiedagen Sociale huisvesting 2020, p. 95: zie: https://www.tudelft.nl/bk/over-faculteit/afdelingen/managementin-the-built-environment/discussiedagen-sociale-huisvesting2020-oplossing-voor-het-woningtekort/
125 Oplossingen voor het woningtekort – Paper discussiedagen sociale huisvesting 2020, pag. 92. en: https://twitter.com/i/status/1288928133547282435 126 Zie Actieprogramma van VWS: https://www.binnenlandsbestuur. nl/Uploads/2019/3/ActieprogrammaDakenThuislozeJongeren20192021.pdf 127 https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/functies/mantelzorg/ 128 Zie voor algemene informatie: Annette Duivenvoorden, Netty van Triest en G32-werkgroep, Platform31, 2017, https://www. platform31.nl/uploads/media_item/media_item/83/63/170421_ Mantelzorg_en_wonen_-_kennisdossier_def-1494507459.pdf 129 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving/ vraag-en-antwoord/bouwregels-mantelzorgwoning 130 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving/ vraag-en-antwoord/bouwregels-mantelzorgwoning#:~:text=U%20 heeft%20geen%20omgevingsvergunning%20(voorheen,is%20 ook%20geen%20vergunning%20nodig. En: https://www.infomil. nl/onderwerpen/ruimte/functies/mantelzorg/ 131 https://www.oss.nl/zorg/mantelzorg_en_wonen.ht, en: https://www.bernheze.org/inwoners-en-ondernemers/bouwen-en-verbouwen/mantelzorgwoning/
117 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/20/bijna-drie-kwartverenigingen-van-eigenaren-in-randstad#:~:text=In%202015%20 heeft%20Nederland%20volgens,duizend)%20heeft%20minimaal%20%C3%A9%C3%A9n%20woonadres.
132 https://www.platform31.nl/nieuws/over-afdelingsgrenzen-heenlanger-thuis-wonen-mogelijk-maken
118 https://www.esbihuis.nl/
133 https://www.mantelzorgwoningen.nl/
119 In 2010 publiceerde het toenmalige ministerie van VROM een overzicht: https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/ documenten/brochures/2010/11/22/wonen-boven-winkels/11b r2005g129-20051213-162430.pdf
134 https://www.ad.nl/wonen/ouders-mogen-op-je-erf-wonen-nogvoordat-intensieve-mantelzorg-nodig-is~a5d2635f/
120 Vereniging Wonen boven Winkels, tegenwoordig vallend onder RVO: https://www.rvo.nl/initiatieven/financieringsvoorbeelden/wonenboven-winkels
135 Wat ‘duurzaam met de grond is verenigd’ is (als niet anders is bepaald) volgens de wet eigendom van de grondeigenaar. Het Portacabinarrest (1998) bepaalt dat een demontabele woning niet noodzakelijkerwijs hoeft te worden aangemerkt als roerend goed.
81
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
136 Leidelmeijer, K., J. van Iersel en D. Leering (2017). Monitor Investeren in de toekomst. Ouderen en langer zelfstandig wonen. Rigo, Amsterdam.
153 Woonmonitor 2015 – Landelijk onderzoek naar de wensen en behoeften van ouderen (Bureauvijftig, 2015; i.o.v. Kenniscentrum Wonen en Zorg)
137 CBS, 55-plussers over hun (toekomstige) woning, 2020: https:// www.cbs.nl/nl-nl/longread/statistische-trends/2020/55-plussersover-hun--toekomstige---woning?onepage=true#c-2--Resultaten
154 Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt (Platform31, 2021) 155 ‘Verhuurbaarheid van seniorenwoningen’ (Ruimte voor Zorg, 2015).
138 WoON, Woononderzoek Nederland, 2018: https://www.woononderzoek.nl/documenten/Rapporten 139 CBS, 55-plussers over hun (toekomstige) woning, 2020: https:// www.cbs.nl/nl-nl/longread/statistische-trends/2020/55-plussersover-hun--toekomstige---woning?onepage=true#c-2--Resultaten 140 CBS, 55-plussers over hun (toekomstige) woning, 2020: https:// www.cbs.nl/nl-nl/longread/statistische-trends/2020/55-plussersover-hun--toekomstige---woning?onepage=true#c-2--Resultaten 141 CBS, 55-plussers over hun (toekomstige) woning, 2020. 142 WoON, Woononderzoek Nederland, 2018: https://www.woononderzoek.nl/documenten/Rapporten 143 WoON, Woononderzoek Nederland, 2018: https://www.woononderzoek.nl/documenten/Rapporten 144 Monitor Ouderenhuisvesting (ABF Research, 2020). De grafiek is gebaseerd op CBS-microdata en bewerkt door ABF Research. https://www.woningmarktbeleid.nl/documenten/publicaties/2021/01/22/monitor-ouderenhuisvesting-2020. 145 Bron: Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt (Platform31, 2021) 146 Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt (Platform31, 2021) 147 Vrooman, C., Gijsberts, M. & Boelhouwer J. (2014, 12 december). Verschil in Nederland. Den Haag: Sociaal en Cultureel Planbureau.
148 Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt (Platform31, 2021) 149 ‘Doorstroming in de provincie Utrecht’ (Springco in opdracht van de provincie Utrecht, 2019). 150 https://www.platform31.nl/nieuws/het-polder-hofje-een-kleindorp-voor-senioren
156 Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt (Platform31, 2021) Zie: https://www.platform31.nl/publicaties/ doorstroming-van-senioren-stimuleren-op-de-woningmarkt 157 Stimuleren van doorstroming van senioren op de woningmarkt (Platform31, 2021). 158 Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt (Platform31, 2021) 159 https://www.kbo-pcob.nl/speerpunten/wonen-welzijn-en-zorg/ woonwensen/ 160 Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt (Platform31, 2021) 161 Zie bijv.: https://dynamis.nl/actueel/dynamis-starters-profiterennauwelijks-van-het-extra-woningaanbod https://www.kadaster.nl/-/nog-nooit-zo-weinig-starters-op-woningmarkt-sinds-2006-c2-a0 https://www.platform31.nl/nieuws/starters-op-de-woningmarkthoe-kunnen-gemeenten-hen-helpen 162 Zie Kernpublicatie WoON 2018, figuur 7.2.
163 Zie: https://www.platform31.nl/wat-we-doen/kennisdossiers/ wooncooperatie-1 en: https://knarrenhof.nl/ 164 https://radar.avrotros.nl/uitzendingen/gemist/item/opeethypotheek-waar-moet-je-op-letten-als-je-de-overwaarde-van-je-huiswilt-verzilveren/ 165 Motie Peters en Terpstra over regelingen kinderen die hun ouders willen helpen (3 december 2020): https://www.tweedekamer.nl/ kamerstukken/detail?id=2020Z23842&did=2020D50152 166 In 2021 mogen ouders hun kind jaarlijks 6.604 euro belastingvrij schenken, en als het kind tussen de 18 en 40 jaar is, mag eenmalig € 26.881 worden gegeven zonder dat het kind hierover belasting hoeft te betalen.. Andersom mag niet: kinderen schenken aan ouders.
151 Woonprofielen van senioren (Platform31, 2020) 167 ABF Research, Notitie resultaten Motie Peters-Terpstra, april 2021 152 https://www.platform31.nl/nieuws/hof-van-leijh-bouwen-vooreen-mix-van-jong-en-oud
Beter benutten bestaande woningbouw / Bronnen
168 ABF Research heeft alleen gekeken naar het vermogen in box 3. Dit is het cumulatieve huishoudensvermogen van de kinderen (maximaal 5 kinderen). Vermogens van eventuele partners van de kinderen tellen hier dus ook mee.
Meer mensen in één huis
Meer woningen op de kavel
Doorstroming van senioren
82
Cover
Inhoud
Samenvatting
Inleiding
Overkoepelende mogelijkheden
Bijlage: Overzicht klankbordgroep Dit onderzoek is begeleid door een klankbordgroep, bestaande uit de volgende personen: Organisatie
Naam
Functie
Ministerie van BZK
Wilbert van Bijlert
Senior beleidsmedewerker
Ministerie van BZK
Prescillia van Noort
Senior beleidsmedewerker
Ministerie van BZK
Aniek Derkx
Junior beleidsmedewerker
Ministerie van SZW
Charles de Vries
Senior beleidsmedewerker
Ministerie van VWS
Rabia El Morabet Belhaj
Senior beleidsmedewerker
Ministerie van VWS
Jet Swart
Beleidsmedewerker
G40-Stedennetwerk
Renée Veldkamp
Secretaris Fysieke Pijler G40
Gemeente Breda
Martin van de Wiel
Senior beleidsmedewerker
Gemeente Delft
Bob Vastenhoud
Senior beleidsmedewerker
Woningcorporatie Parteon
Dion Heinis
Adviseur
Woningcorporatie Zayaz
Thomas Beks