20220920 bijlage rbr woningvoorraad

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Vijf vormen om een woning te delen Er zijn verschillende vormen van woningdelen. De verschillende vormen en termen worden wel eens door elkaar heen gebruikt, en overlappen soms. In deze publicatie hanteren we de volgende definities: – Samenwonen: bewoners hebben (vaak) een relatie, vormen financieel één huishouden en delen één huurcontract. – Inwonen: één of meer kamers in de woning worden afzonderlijk verhuurd, de eigenaar of hoofdhuurder woont ook in de woning. Een hospita en een huurcontract voor een kamer vallen onder ‘inwonen’. – Onderhuur: huurder verhuurt zijn kamer of woning via een onderhuurcontract aan een derde; de hoofdhuurder woont zelf niet in huis. Onderhuur draagt alleen bij als de woning anders leeg zou staan, bijvoorbeeld omdat de hoofdhuurder tijdelijk ergens anders verblijft. – Friendscontract: bewoners hebben geen relatie, vormen financieel een eigen huishouden, maar delen wel één huurcontract voor één woning. – Verkamering: verschillende kamers in een woning worden afzonderlijk verhuurd, de eigenaar woont niet in de woning. Iedere bewoner heeft een eigen huurcontract.

24

Cover

Inhoud

Samenvatting

Wanneer zijn welke contracten van toepassing? Naast verschillende vormen van woningdelen bestaan er ook verschillende huurcontracten. Per contractvorm gelden er andere rechten en plichten. Huurovereenkomst voor zelfstandige woning

Kan worden aangeboden door de verhuurder van de woning in de sociale en vrije sector. De verhuurder kan een woningcorporatie, overige rechtsvorm of particuliere eigenaar zijn. Het contract kan voor bepaalde of onbepaalde tijd gelden.

Huurovereenkomst voor onzelfstandige woning

Kan worden aangeboden door de verhuurder van de woning in de sociale en vrije sector. De verhuurder kan een woningcorporatie, overige rechtsvorm (verkamering) of particuliere eigenaar zijn (verkamering of inwonen bij de eigenaar zelf). Het contract kan voor bepaalde of onbepaalde tijd gelden.

Onderhuurcontract van een hele woning of kamer

Kan worden aangeboden door een hoofdhuurder van een woning. Een hoofdhuurder kan alleen een legaal onderhuurcontract aanbieden met toestemming van de verhuurder en geen normaal huurcontract.

Hospitacontract

Kan worden aangeboden door de particuliere eigenaar van een woning.

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Hoe vaak komt het delen van een woning voor? Woningdelen komt veel voor, met name onder jongeren, studenten en arbeidsmigranten, en verheugt zich de laatste jaren in een toenemende populariteit.42 Dat geldt de laatste jaren ook voor hoger opgeleiden die te veel verdienen voor woning in de sociale huur, maar te weinig voor het kopen van een woning. Hoe vaak woningdelen voorkomt, is niet altijd geregistreerd. – Samenwonen: In totaal zijn er in 2020 ruim 2,5 miljoen tweepersoonshuishoudens in Nederland.43 Jongeren gaan op steeds hogere leeftijd samenwonen. Daarvoor wonen zij alleen of bij hun ouders. – Inwonen: De meest recente cijfers (die we aantroffen) staan in een rapport uit 2007 van het ministerie (van toen nog VROM).44 In 2002 woonden 73.000 mensen bij een hospita en in 2006 waren het er 87.000. Het beeld bestaat dat aantallen groter waren in de jaren van de vorige eeuw, maar informatie hierover ontbreekt. In het genoemde ministerierapport wordt geconcludeerd dat cijfers schaars zijn. – Onderhuur: Hierover zijn geen cijfers beschikbaar. – Friendswonen: Volgens de Woonbond is deze vorm van woningdelen in korte tijd snel populair geworden, met name in Amsterdam. Zowel woningcorporaties als commerciële verhuurders hebben deze contractvorm veelvuldig ingevoerd. Exacte cijfers ontbreken, maar volgens Het Parool ging het eind 2019 om zo’n 1.200 à 1.500 woningen in Amsterdam.

Friendswonen wordt veel toegepast door hoger opgeleiden die net zijn afgestudeerd, te veel voor de sociale huisvesting verdienen, maar te weinig om een woning te kopen. – Verkamering: Ook deze vorm van woningdelen is de afgelopen jaren sterk uitgebreid. Jaarlijks worden in Nederland 8.000 extra wooneenheden voor studenten gevormd door verkamering. Hier tegenover staan 5.000 wooneenheden die verdwijnen door ontkamering. In Amsterdam vindt verkamering het meeste plaats. Jaarlijks komen hiermee 2.000 extra wooneenheden voor studenten beschikbaar in Amsterdam. Het aantal wooneenheden voor studenten dat in Amsterdam verdwijnt door ontkamering ligt met 600 wooneenheden een stuk lager.45

25

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Woningdelen kan ook voor een korte periode. Volgens onderzoek van APE46 onder 83 gemeenten ziet 45% woningdelen (inwonen of onderhuur) via familie, vrienden of kennissen als een goede tijdelijke oplossing in een crisissituatie (bijvoorbeeld na een scheiding). Van deze gemeenten ziet 24% tijdelijk woningdelen ook als oplossing voor jongeren die uit huis gaan. In dit geval kan woningdelen overlappen met het zogenaamde bankslapen. Dan gaat het doorgaans om spoedzoekers die om wat voor reden dan ook geen huisvesting meer hebben (mensen in scheiding, met huurachterstand, na ruzie, na faillissement, in illegaliteit, etc.). en die van bank naar bank hoppen bij vrienden en bekenden. De meesten van hen zijn niet in beeld, maar anderen wel. Alleen al in Rotterdam hebben de wijkteams zicht op 1.000 bankslapers.47 Alle vormen van woningdelen zorgen voor méér bewoners in een huis. Dat heeft aan de bovenkant zijn beperkingen: een woning kan ook té intensief worden bewoond, met leefbaarheidsproblemen tot gevolg.

Pilot woningdelen en woningsplitsen Woningcorporatie Zayaz werkt er samen met haar partners hard aan om de druk op de woningmarkt te verminderen. Zayaz wil de wachtlijsten terugdringen! Dat doet de woningcorporatie met nieuwbouwwoningen; permanente oplossingen met veel voorbereidings- en uitvoeringstijd. En door te werken aan nieuwe oplossingen, zoals bestaande gebouwen op andere manieren gebruiken, kleinere of tijdelijke woningen of andere woonvormen. Thomas Beks, coördinator projectontwikkeling: “We moeten het nu vooral zoeken in oplossingen in de bestaande voorraad. Woonruimte creëren voor mensen op de wachtlijst door woningdelen en splitsen.” Om de interesse voor het delen van een woning onder woningzoekenden te peilen, zette Zayaz in 2019 is een vragenlijst uit onder huur-

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

ders. Zij onderzocht zowel de belangstelling voor het woningdelen en splitsen. Het verschil is dat huurders bij woningdelen gemeenschappelijke voorzieningen en/of ruimten delen, met ieder een privé woonruimte. Bij woningsplitsing wordt een bestaande woning omgebouwd tot meerdere zelfstandige woningen. Er reageerden 600 mensen, ongeveer 550 daarvan waren op zoek naar een woning. Zeker een kwart gaf aan interesse te hebben in een gedeelde woning, ongeveer zestig procent ‘misschien’. Bij een gesplitste woning zegt zestig procent geïnteresseerd te zijn. Voordelen die mensen noemen: sneller een woning nodig hebben dan via de reguliere weg mogelijk is, en het delen van de kosten. Zayaz merkte dat het belangrijk is dat mensen bewust kiezen om op deze manier samen te leven. En dat de woning zodanig wordt aangepast zodat mensen goed met elkaar kunnen delen. Denk aan extra aandacht voor privacy door een extra badkamer. De ‘woningdelers’ geven via een menukaart aan wat zij aan willen laten passen. Zayaz zorgt voor de aanpassing van de woning. Inmiddels zijn er 6 huurders die een woning delen. Om een woning te kunnen splitsen is een omgevingsvergunning nodig. Thomas Beks: “Dit vergt de nodige tijd en levert vaak zienswijzen op vanuit de omgeving.

We anticiperen hierop door bij de selectie van de woning, naast de omvang en de aanpasbaarheid, ook te kijken naar de leefbaarheid van de buurt en parkeren. In de afgelopen twee jaar hebben we 8 woningen gesplitst.” Zayaz onderzoekt hoe ze het splitsen van woningsplitsen kan opschalen, bijvoorbeeld door in één keer een vergunning aan te vragen voor 5 a 10 woningen. En door woningsplitsen te integreren in lopende renovatietrajecten.

26

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

3.2 Samenwonen Bij samenwonen wonen twee of meer mensen samen die financieel één huishouden voeren en een huurcontract delen. Als een mantelzorgwoning geen eigen adres heeft, is er ook sprake van een gezamenlijke huishouding (zie hiervoor paragraaf 4.7).

Samenwonen is een grote stap Samenwonen kent geen garantie tot succes. Onderzoek van het CBS laat zien dat van de paren die in 2000 voor het eerst gingen samenwonen, na 15 jaar nog ongeveer de helft bij elkaar was.48 Vooral de beginperiode is spannend. Van de twintigers die gaan samenwonen, is na vijf jaar ongeveer een kwart niet meer bij elkaar.49 Door de druk op de woningmarkt en de onzekerheid over de bestendigheid van de relatie houdt een deel van de mensen die gaan samenwonen, de oude woning voor een paar jaar aan, om zo een weg terug te hebben, mocht de relatie niet goed uitpakken. Soms wordt de woning alsnog bewoond, andere keren staat deze leeg. Hoe vaak dit voorkomt, is niet bekend.

Individuele wachttijden optellen In de meeste gemeenten duurt het vele jaren voordat woningzoekenden voldoende wachttijd hebben opgebouwd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning.50 Bovendien bestaat het merendeel van de wachtlijst uit eenpersoonshuishoudens. Een mogelijkheid zou zijn om de individuele wachttijden van woningzoekenden bij elkaar op te tellen als ze samen één huis gaan bewonen.

Terugkeergarantie In het essay ‘Morgen acteren in de woningcrisis’ vergelijkt Wouter Rohde, zelfstandig adviseur, de huidige woningnood met de coronapandemie en roept op tot een crisisaanpak te komen, met onder meer bevordering van samenwonen: “Er zijn fiscale obstakels bij het vormen van een huishouden, die zijn niet morgen weg te nemen. Ook het niet snel beschikbaar zijn van een woning als samenwonen niet slaagt, kan een ander obstakel zijn. De indruk bestaat dat om die reden heel wat woningen worden aangehouden. Want wie zijn woning heeft opgezegd, zal zich weer als starter op de markt melden, met bijpassende zoekduur. Daar kan een terugkeergarantie uitkomst bieden. Door wie wil samenwonen (en daardoor een woning vrij laat komen) het recht te geven op voorrang bij onverhoopte beëindiging van het samenwonen (bijvoorbeeld gedurende een bepaalde periode), kan dit obstakel worden weggenomen.” 51

gebonden budgetten aangepast aan het inkomen van het gezamenlijke huishouden. Het fiscale partnerschap kan financiële voordelen opleveren, maar ook tot een negatief effect leiden door het niet behalen van drempelbedragen voor bijvoorbeeld zorgkosten of giften. De onzekerheid over de inkomsten kan van invloed zijn op het besluit om samen te gaan wonen en daarmee één woning achter te laten.

Kostendelersnorm draagt bij aan dak- en thuisloosheid Financiële afhankelijkheid kan negatief effect hebben op inkomsten Het voeren van een gezamenlijke huishouding kan gevolgen hebben voor individuele inkomsten. Zo krijgt een alleenstaande een hogere bijstandsuitkering of AOW-uitkering dan samenwonenden per persoon krijgen.52 Daarnaast worden eventuele zorg-, huur- of kinderopvangtoeslagen en kind-

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Eén van de financiële regels waarvan de invloed op het woninggebruik veel besproken is, is de kostendelersnorm. Deze norm geldt voor mensen tot de AOW-leeftijd53 die een bijstandsuitkering hebben of aanvragen, en die samen in één huis wonen en kostendelers zijn. Een op de tien bijstandshuishoudens viel in 2015 onder de kostendelersnorm.54

27

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Tabel 1. Het effect van de kostendelersnorm (schematisch): samenwonen loont niet Alleenwonend

2 huishoudens van 1 persoon

1 huishouden van 2 personen

1075

2150

1535

Huizen (aantal)

1

2

1

Huur (stelpost)

600

1200

600

Huurtoeslag57

250

500

250

Netto huur

350

700

350

resteert

725

1450

1150

Direct levensonderhoud (stelpost)

500

1000

700

Resteert

225

450

450

Uitkering

Bron: Platform31

Bij de kostendelersnorm wordt ervan uitgegaan dat woonkosten in een gezamenlijke huishouding worden gedeeld. Tabel 1 toont (vereenvoudigd) de verschillende uitgavenposten. De tabel toont dat bijstandsgerechtigden die gaan samenwonen, er financieel niet op vooruit gaan. De potentiële financiële winst door te gaan samenwonen, vervalt doordat de gezamenlijke uitkering navenant lager wordt. Waarom zou je die tweede woning dan niet aanhouden: als reserve, voor als het samenwonen niet gaat, als opslag, voor anderen, enzovoorts? In een kwart van de gevallen zijn de kostendelers jonger dan 27 jaar.55 Hierbij gaat het veelal om thuiswonende jongvolwassenen, die vanaf 21 jaar geacht worden financieel bij te dragen. In de praktijk lukt dit niet altijd, omdat de jongvolwassene geen of onvoldoende inkomsten heeft. Dit kan tot conflicten

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

leiden tussen ouders en hun kinderen, en heeft ook bijgedragen aan een toename van de vraag naar woonruimte, en in sommige gevallen zelfs tot dak- en thuisloosheid.56 Gemeenten kunnen door toepassing van maatwerk in de Participatiewet een uitzondering maken op de kostendelersnorm. De wet biedt hier ruimte voor als er sprake is van afspraken met een tijdelijk karakter. Denk bijvoorbeeld aan het niet toepassen van de kostendelersnorm als iemand na detentie bij een familielid met een uitkering gaat wonen, totdat een eigen woning is gevonden. Hoe lang “tijdelijk” is, is niet in de wet vastgelegd. Dit kan een paar weken, maar ook een jaar zijn. Vanwege een mogelijke aanzuigende (precedent-)werking of misbruik zijn gemeenten terughoudend in het toepassen van maatwerk. Onderzoek laat zien dat gemeenten maatwerk verschillend vastleggen in beleid, notities of stappenplannen, en daarmee ook verschillend uitvoeren.58

Handreiking Participatiewet voor dak- en thuisloze jongeren Als onderdeel van het landelijke Actieprogramma Dak- en Thuisloze Jongeren van het ministerie van VWS stelde Divosa een handreiking op voor gemeenten om meer bekendheid te geven aan de mogelijkheden tot maatwerk in de Participatiewet (PW). In de ‘Handreiking Participatiewet voor dak- en thuisloze jongeren’ is aandacht voor de wettelijke mogelijkheden maatwerk te bieden met betrekking tot de kostendelersnorm, de lagere bijstandsnorm voor jongeren van 18 tot en met 20 jaar en de zoekperiode van 4 weken voor jongeren tot 27 jaar. De handreiking dient bij te dragen aan het verminderen en voorkomen van dakloosheid onder jongeren en het verbeteren van de uitvoeringspraktijk, zodat deze jongeren de kans krijgen om zich op hun toekomst te richten en te werken aan een duurzame, stabiele leefsituatie.

28

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Vele regels zorgen voor onduidelijkheid en belemmeren om te verhuizen

3.3 Inwonen

De ingewikkeldheid voor bijstandsgerechtigden van de vele regels en regelingen met betrekking tot werk, inkomen en wonen, zorgen voor onduidelijkheid en onzekerheid over de gevolgen van het delen van een woning. Wanneer iemand naar een andere gemeente verhuist, zijn deze belemmeringen extra groot. Er moet informatie overgedragen worden, de uitkering moet opnieuw aangevraagd worden en daarnaast voeren gemeenten verschillend beleid op diverse terreinen.59

Bij inwonen huurt iemand een kamer bij de verhuurder of hoofdhuurder die zelf ook in de woning woont. Een hospita is de meest bekende vorm (of hospes, als het een man is). De kamerhuurder en de hoofdbewoner vormen samen niet financieel een huishouden. Een kamer huren of verhuren gebeurt om verschillende redenen. Uit noodzaak, omdat er niets anders is, omdat je als huurder ergens moet beginnen, maar ook om gezelschap te bieden, eenzaamheid tegen te gaan, kosten te besparen en een persoonlijke bijdrage te leveren tegen de woningnood.

Inventarisatie Kostendelersnorm In opdracht van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) voerde onderzoeksbureau Significant APE een onderzoek uit naar de belemmeringen die bijstandsgerechtigden ervaren om hun woning te delen met andere mensen. De resultaten staan beschreven in het rapport ‘Samen onder dak; belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen’ dat november 2020 aan de Tweede Kamer is aangeboden. In reactie op het onderzoek beloofde de toenmalige staatssecretaris de Tweede Kamer te verkennen of een andere vormgeving van de kostendelersnorm mogelijk is. In de verkenning zijn de volgende vijf varianten uitgewerkt: – De alleenstaandenaanvulling; – De voordeurdelersregeling; – De medebewonersnorm; – De kostendelersnorm vanaf 27 jaar; – De kostendelersnorm afschaffen. De resultaten van de verkenning zijn in mei 2021 aan de Tweede Kamer aangeboden. Alle opties uit de verkenning zijn, gelet op de demissionaire status van het huidige kabinet, neutraal aan de Kamer en het nieuw te vormen kabinet verzonden.

(Angst voor strenge) huurbescherming kan een belemmering zijn

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Huurders in Nederland hebben huurbescherming om hen te behoeden voor willekeur en malafide verhuurpraktijken. Die bescherming is niet altijd sterk. De mate van huurbescherming verschilt per contractvorm (zie kader). Huurbescherming kán een reden zijn voor potentiële verhuurders om hun woning of een kamer niet te verhuren, omdat een huurder ongewenst gedrag kan vertonen en dan niet makkelijk kan worden uitgezet.

Huurbescherming per contractsoort Per contractvorm verschilt de huurbescherming60: – Vast contract voor een hele woning: de huurder heeft huurbescherming en het huurcontract kan niet zomaar door de verhuurder opgezegd worden. Dit mag alleen op basis van een aantal redenen die in de wet staan, zoals overlast, huurachterstand of dringend eigen gebruik. – Vast contract voor een kamer: de huurder heeft huurbescherming en het huurcontract kan niet zomaar door de verhuurder opgezegd worden. – Tijdelijk huurcontract: de verhuurder mag sinds juli 2016 een

29

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

huurder een tijdelijk huurcontract geven, van maximaal twee jaar voor een hele woning, of vijf jaar voor een kamer. Tussentijds kan het huurcontract door de verhuurder niet opgezegd worden.61 In maart 2021 is de Woningwet hierop aangepast. Tijdelijke huurcontracten voor een zelfstandige woning kunnen voortaan maximaal drie jaar gelden, en kunnen tussentijds één keer worden verlengd (tot dat maximum van drie jaar). Als een contract van bepaalde tijd niet op het juiste moment wordt opgezegd door de verhuurder of als de verhuurder een derde contract voor bepaalde tijd aanbiedt, gelden beide als een contract voor onbepaalde tijd. – Hospitahuur: de eerste negen maanden gelden als proefperiode, waarin de hospita zonder reden de huur mag opzeggen (met een opzegtermijn van drie maanden). Daarna heeft de huurder huurbescherming.

Maximum kamerverhuurvrijstelling koopwoning of verminderde hypotheekrenteaftrek De eigenaar van een koopwoning die een kamer verhuurt, mag op dezelfde manier belastingaangifte over de koopwoning doen als wanneer er geen kamer verhuurd werd, als voldaan wordt aan de voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling. De voorwaarden zijn62: – De inkomsten zijn niet hoger dan 5.668 euro (bedrag van 2021); – Er wordt geen zelfstandige woning verhuurd; – De verhuurder en de huurder waren tijdens de hele huurperiode ingeschreven bij de gemeente op het adres van de woning; – De verhuur was niet van korte duur, bijvoorbeeld verhuur aan vakantiegasten. Als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, moet de WOZ-waarde van dat deel van de woning dat verhuurd wordt, worden opgegeven bij de belastingaangifte. Een gevolg hiervan is dat de hypotheekrente over dit deel van de

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

HospiHousing zorgt voor nieuw leven voor de hospita In 2019 startten enkele Utrechters de startup HospiHousing, een bemiddelingsbureau om studenten onder dak te brengen bij particulieren. Eind 2019 huurden enkele tientallen studenten op deze manier een kamer bij een hospita. Het animo is vooral groot bij buitenlandse studenten. De lokale politiek stimuleerde het initiatief, in navolging van anderen steden als Nijmegen, Delft en Groningen. Partijen in de gemeenteraad vroegen aan B&W om hospitaverhuur nadrukkelijk onder de burgers te promoten. Door inwoners er attent op te maken dat je een lege kamer in huis ook kan verhuren aan bijvoorbeeld een student, hoopt de politiek de kamernood te verminderen. Daarmee wordt de hospita nieuw leven in geblazen, want in vroegere tijden was het heel gebruikelijk om als student ‘in de kost’ te gaan en een kamer te huren in een huis waar ook de huiseigenaar (soms met gezin) woont.

woning niet afgetrokken mag worden. Er wordt geen directe belasting betaald over de huurinkomsten. Dit is wel het geval als de woning voor korte tijd verhuurd wordt aan bijvoorbeeld toeristen.63

Huurinkomsten leiden tot lagere bijstandsuitkering Tot een bepaald bedrag zijn inkomsten uit kamerverhuur belastingvrij. In 2021 was deze drempel 5.668 euro per jaar. De gevolgen liggen anders voor mensen met een bijstandsuitkering. De huur van de kamer wordt dan in mindering gebracht op de uitkering. Het is niet helder in hoeverre dit een rem vormt voor mensen met een bijstandsuitkering die een kamer hadden willen verhuren. Hierop kunnen echter uitzonderingen worden gemaakt, zoals De Regenboog Groep deed met hun concept: “Onder de Pannen” (zie kader).

30

Cover

Inhoud

Samenvatting

Wellicht is dit concept ook breder in te zetten, dan alleen voor mensen met (huur)achterstanden.

Onder de Pannen64 Onder de Pannen is een project waarmee mensen die een kamer "over" hebben in hun (koop/ (sociale)huur) woning, deze legaal kunnen verhuren aan een stadgenoot die dringend op zoek is naar woonruimte. Een hopsita anno 2021: de kamerhuurder betaalt huur aan De Regenboog Groep, de Regenboog Groep betaald dezelfde huur aan de hoofdbewoner. Deze hoofdbewoner/ verhuurder verdient iets extra's zonder in de problemen te komen bij de Belastingdienst, uitkeringsinstantie of woningcorporatie. Verhuurders met een huurachterstand kunnen via deze constructie deze in een keer inlopen. De Regenboog Groep betaald de huurachterstand in een keer af en de kamerhuurder betaald door middel van de onderhuur de achterstand weer af bij De Regenboog Groep. Er wordt niet gekort op een eventuele bijstandsuitkering of toeslagen. Het project is opgezet door De Regenboog Groep, een organisatie die kwetsbare Amsterdammers opvangt en structuur biedt, eenzaamheid tegengaat en het sociale netwerk versterkt. De gemeente financiert het project en maakte samen met De Regenboog Groep afspraken met woningcorporaties en uitkeringsinstanties over de voordeurdelersregeling, zorg- en huurtoeslag en verbod op kamerverhuur. Het project wordt inmiddels ook in andere gemeenten uitgevoerd en staat bijna startklaar om landelijk via een sociaal-franchisemodel uitgerold te worden. Illustratie: Guido van Driel

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Voorkeur voor een eigen woning Woningdelen heeft sterk met leeftijd te maken; veel mensen die uit het ouderlijk huis vertrekken, huren eerst een kamer of delen een woning. Uiteindelijk hechten de meeste bewoners aan privacy en een eigen (koop- of huur) woning, hoewel sommigen collectief wonen prefereren (zie 3.6). Lange wachtlijsten, hoge huren en hoge koopprijzen maken echter dat veel starters niet in staat zijn om meteen een eigen woning te bemachtigen; woningdelen is voor hen dan meer noodzaak dan wens. Soms, maar in mindere mate, spelen bij (ver)huurders motieven als contact, gezelligheid en achtervang voor zorg.

Kamers met Aandacht65 Stichting Kamers met Aandacht is een non-profitorganisatie en helpt kwetsbare jongeren op weg naar zelfstandigheid. Ze zoeken mensen die een kamer willen verhuren aan jongeren tussen de 18 en 23 jaar die op eigen benen willen staan, maar nog niet geheel zelfstandig kunnen wonen. Iedere woonruimte kan een Kamer met Aandacht worden. Er kunnen Kamers met Aandacht worden gerealiseerd bij gezinnen of alleenstaanden, maar ook in studentenhuizen, gastenverblijven of woongroepen. Ook mensen die een woning huren, kunnen toestemming krijgen om mee te doen, zonder dat zij huurtoeslag kwijt raken. Het is niet belangrijk hoe groot een kamer is. Ook is een eigen toilet of keuken niet noodzakelijk. Het belangrijkst is dat de kamer voor de jongere betaalbaar is. Een voorwaarde is daarom dat de huurprijs in ieder geval niet hoger is dan het bedrag dat wordt geadviseerd door de Huurcommissie (WWS). En in verband met de stabiliteit voor jongeren wordt gevraagd de kamer voor minimaal een jaar te verhuren.

31

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

3.4 Onderhuur Als een huurder zijn woning verder verhuurt en er dan zelf niet woont, spreken we van onderhuur. Onderhuur betekent betere benutting van de woning als er anders niemand zou wonen. Onderhuur van een kamer is hiervoor al onder ‘inwoning’ toegelicht. Voor onderverhuren van een hele woning is doorgaans toestemming nodig van de eigenaar en soms ook van de gemeente. Onderhuur van de hele woning is bij een sociale huurwoning op enkele uitzonderingen na verboden.66 Als voorbeeld van zo’n uitzondering wordt dikwijls een tijdelijk verblijf in het buitenland voor studie of werk genoemd. Bij overtreding staan hier meestal hoge boetes op en het kan leiden tot huisuitzetting. Regels over onderhuur staan vermeld in het huurcontract. Sommige gemeenten, bijvoorbeeld Amsterdam, verbieden het onderverhuren van de hele woning voor alle huurwoningen waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is.67 Onderhuur kent voor- en nadelen. Het verschaft woonruimte, in ieder geval tijdelijk, en het spaart de tijdelijk afwezige huurder woonlasten uit. De hoofdhuurder blijft verantwoordelijk voor het betalen van de totale huur. Als de hoofdhuurder het huurcontract opzegt, stopt het onderhuurcontract automatisch. De onderhuurder heeft dan geen huurbescherming.

Huurt de onderhuurder de hele woning met toestemming van de eigenaar en stopt de hoofdhuurder het huurcontract, dan wordt de onderhuurder de nieuwe hoofdhuurder.68 Een onderhuurder heeft geen controle over de huurprijs die de hoofdhuurder aan de verhuurder betaalt. Een onderhuurder betaalt soms (veel) meer dan de hoofdhuurder zelf betaalt. Soms geldt dat zelfs voor een kamerhuur.

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Sociale verhuurkantoren in Vlaanderen69 In Vlaanderen bestaan Sociale verhuurkantoren (SVK) die woningen huren op de private huurmarkt en deze verhuren aan mensen die op de private en sociale huurmarkt vaak uit de boot vallen. Dit vergroot het aanbod aan betaalbare huurwoningen en intensiveert de woningvoorraad, omdat particulieren kamers aanbieden die anders niet zouden worden gebruikt. SVK’s zijn lokaal of regionaal georganiseerd. In de vijf Vlaamse provincies zijn 49 sociale verhuurkantoren, die samen meer dan 12.000 woningen verhuren. De organisatie Huurpunt is de belangenorganisatie voor aangesloten SVK’s en is door de overheid gesubsidieerd om de groei en professionalisering van de sector te ondersteunen. De huurprijs ligt naar schatting 15-25% lager dan op de private huurmarkt, maar de eigenaar krijgt er voordelen voor in ruil. Administratieve taken (huurcontract, brandverzekering, plaatsbeschrijving, incasso, beheer) worden geregeld en de eigenaar is zeker van zijn huurinkomsten. Het SVK is verantwoordelijk voor de gehele exploitatie. De verhuurder sluit een contract af met SVK voor minimaal 9 jaar. Dat is conform de Belgische wetgeving, waarbij een huurcontract standaard afgesloten wordt voor een periode van 9 jaar, stilzwijgend verlengbaar in periodes van drie jaar.

SVK zorgt ervoor dat de woning op het einde van het huurcontract in de oorspronkelijke staat wordt teruggegeven, met inachtneming van gebruikelijke slijtage. Verder krijgt de eigenaar korting bij lokale belastingen (ozb) en heeft in sommige gevallen ook recht op premies en goedkope leningen.

32

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

3.5 Friendswonen Bij Friendswonen wordt een woning verhuurd aan mensen die geen relatie hebben, niet samen een financiële huishouding voeren, maar wel samen één huurcontract hebben. Ze zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het betalen van de gehele huursom die doorgaans in de vrije huursector valt. Dat is een voordeel, omdat er niet één huurder hoeft te zijn wiens inkomen een aantal keer de huur bedraagt. Hierdoor komen huurwoningen die normaal buiten het financiële bereik lagen nu toch binnen het bereik van deze huurders. Bij een verhuizing zorgen de achterblijvers zelf voor een nieuwe huisgenoot en zijn in de tussentijd verantwoordelijk voor het betalen van het hele huurbedrag.

Amsterdams beleid maakt friendswonen minder aantrekkelijk Met de nieuwe huisvestingsverordening van Amsterdam, die in april 2020 is ingegaan, is friendswonen vanwege leefbaarheidsproblemen minder aantrekkelijk gemaakt. Verhuurders moeten aan meer regels voldoen. Zo moeten zij een vergunning aanvragen wanneer er 3 of meer mensen in de woning wonen die geen huishouden vormen, en moeten alle huurders een eigen huurcontract hebben.72,73 Ook zijn er wijk- en pandquota ingesteld. Op deze wijze wil de gemeente leefbaarheidsproblemen voorkomen en de huurrechten van kamerbewoners beter borgen.74 De Amsterdamse woningcorporaties zijn inmiddels gestopt met het aanbieden van friendscontracten.

Lokaal beleid gaat friendswonen tegen Gemeenten kunnen in het lokale huisvestingsbeleid vastleggen of woningdelen is toegestaan (zie uitgebreide beschrijving in paragraaf 3.6). Naast leefbaarheidsproblemen is de belangrijkste reden dat gemeenten friendscontracten tegengaan het beter willen beschermen van huurders. Naast een maximaal aantal huurders per huis zien veel gemeenten liever dat alle huurders een eigen contract hebben dan een gezamenlijk, of een constructie met hoofd- en onderhuurders. Als gevolg van de verplichting dat elke huurder een eigen contract heeft, komen de kamers volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) in de sociale verhuur te vallen. Zij krijgen deze woningen vaak niet toegewezen, omdat zij hiervoor teveel verdienen70 en worden daarmee (als woningdelers) uitgesloten van betaalbare huurwoonruimte. Daarnaast maakt deze regel woningdelen onaantrekkelijk voor verhuurders, omdat zij lagere inkomsten krijgen. Het is voor hen gunstiger om de woning te verhuren aan expats of tweeverdieners, dan een omzettingsvergunning aan te vragen voor woningdelen. Victor van Bommel, CEO van investeringsmaatschappij in vastgoed Orange Capital Partners, verwacht dat er door toepassing van deze regel in Amsterdam (zie kader) op grote schaal substitutie gaat plaatsvinden van gemiddeld drie bewoners naar een of twee personen.71

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Friendswonen bij AM Bij ‘Friends Wonen’ wonen meerdere mensen, vaak twee of drie, als ‘friends’ samen in één appartement. Peter Heuvelink, directeur van AM Noordwest, vertelt: “We willen betaalbare woonruimte realiseren voor mensen die financieel wat minder beschikbaar hebben en toch midden in de stad willen wonen. Dus waarom kunnen mensen die géén relatie met elkaar hebben, niet in één woning wonen?” In 2012 startte de planvorming van Friends Wonen en in 2017 werd B’Mine@Overhoeks overgeleverd, een hoge woontoren aan het IJ in Amsterdam. Hierin zijn 147 appartementen gerealiseerd waarvan 50 volgens het Friends Wonenconcept. Momenteel werkt AM aan complexen in Diemen, AmsterdamOost en Almere. Hoewel Friends Wonen in eerste instantie is ontwikkeld voor starters, blijken in de praktijk steeds meer senioren te kiezen voor Friendsappartementen. “Friends Wonen blijkt zeer geschikt voor (alleenstaande) senioren. Sterker nog, hiervoor werken we momenteel aan het

33

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

concept Stadsveteranen: een woonvorm voor senioren gebaseerd op het Friends-concept. Hierbij willen wij jongeren en ouderen in één complex laten wonen, waardoor levendigheid en dynamiek ontstaat. Voor ouderen kan dit vereenzaming tegengaan.”

3.6 Verkamering Bij verkamering worden verschillende kamers in een woning afzonderlijk verhuurd, woont de eigenaar niet in de woning en elke huurder heeft een eigen huurcontract. Verkamering leidt gemiddeld gezien tot intensivering van de woningvoorraad. In hoofdstuk 1 constateerden we al dat de gemiddelde woningbezetting in Nederland 2,14 is. Als er drie of meer individuele personen (huishoudens) in een huis wonen, betekent dit gemiddeld gezien een intensievere benutting. Er zijn natuurlijk ook grote gezinnen met veel kinderen, maar, zeker in de steden, veel meer eenpersoonshuishoudens. Beleggers, woningcorporaties en particuliere verhuurders passen verkamering veelvuldig toe. Verkamering komt veel voor in studentensteden. Een groeimarkt is kameraanbod voor jonge werkenden, vaak studenten met een eerste baan. Daarnaast wonen veel arbeidsmigranten in verkamerde woningen. De verschillende doelgroepen wonen meestal niet door elkaar. Zogenaamde Magic Mixprojecten zijn uitzonderingen, waar mensen vanuit verschillende doelgroepen door en met elkaar wonen. Dat kan zowel in kamers als zelfstandige units.75 Studenten kennen meestal eigen huizen, en/of huisvesters, en stellen andere eisen dan bijvoorbeeld jonge werkenden. Bij woonruimten voor expats en arbeidsmigranten hebben we andere beelden van woonruimte voor ogen, hoewel een onderscheid aardig arbitrair is.

Voor zorgdoelgroepen gelden weer andere wensen; bovendien hebben zij begeleiding. Mogelijke overlast per doelgroep is tevens anders.

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Gemeubileerde kamers voor starters Vastgoedman Fred Tromp van Medici Living vertelt in Vastgoedjournaal over hun concept.76 “Het is te vergelijken met het friends-concept waarbij vrienden een woning met elkaar delen. We verhuren gemeubileerde woningen (of appartementen) in de vier grote steden, die we onderverdelen voor vier individuen. Elk huurt een eigen kamer en er is een gezamenlijke ruimte, zoals de keuken. Maandhuren liggen, afhankelijk van de stad, tussen de 400-800 euro per kamer, inclusief alle bijkomende kosten. Vanuit Duitsland, waar de markt redelijk hetzelfde werkt als hier, weten we dat een huurder gemiddeld 12-14 maanden blijft. Het is geschikt voor jongeren in een bepaalde levensfase en niet voor de hele lange termijn. Eigenlijk is het een soort springplank naar de moeilijke woningmarkt. Na bijvoorbeeld een studie zijn de huurders blij dat ze woonruimte hebben gevonden, maar zodra ze iets anders hebben vertrekken ze weer. En dat is prima. Onze doelgroep bestaat naast werkende starters op de woningmarkt ook uit expats, (internationale) werknemers die tussen de drie maanden en een jaar in de stad verblijven en MBA-studenten.”

Kamerverhuur niet toegestaan, minder keuze voor woningdelers Gemeenten kunnen in het lokale huisvestingsbeleid vastleggen of verkamering is toegestaan. Zij kunnen daarbij kiezen uit verkamering toestaan, onder voorwaarden toestaan of niet toestaan. De soorten maatregelen die gebruikt worden om verkamering te reguleren, lopen sterk uiteen: – Volledige kamerstops – Quota per straat – Wijken die uitgesloten zijn van verkamering – Hoge kosten voor een verkameringsvergunning – Maximaal aantal verkameringsvergunningen per jaar

34

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

– Verplichting voor vrijwilligerswerk in huurcontract bij een verkamerde woning – Anti-spreidingsmaatregelen, om verkamering geconcentreerd toe te staan – Leefbaarheidstoetsen Belangrijk aandachtspunt is de definiëring van het begrip ‘wonen’. Uit uitspraken van de Raad van State blijkt dat veel gemeenten dit begrip onvoldoende of niet gedefinieerd hebben in hun bestemmingsplannen, waardoor zij het omzetten van bestaande woningen naar kamerbewoning (of de splitsing ervan in wooneenheden) niet kunnen tegengaan. Door de planologische regelingen aan te passen, door een parapluplan of facetbestemmingsplan op te stellen proberen deze gemeenten kamerbewoning bij recht onmogelijk te maken of onder voorwaarden toe te staan.77 Hoe het verkameringsbeleid eruit ziet, is een lokale politieke keuze. Vaak zijn gemeenten op zich niet tegen particuliere verhuur, maar ontwikkelen zij omwille van de leefbaarheid - beleid om te hoge concentraties van verkamering tegen te gaan. Regelgeving hierover is opgenomen in verordeningen of bestemmingsplannen. Handhaving van deze regels is lastig.78 Met name studentensteden scherpten sinds 2018 de verkameringsregels aan.79

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Figuur 5. Beleid rondom studentenhuisvesting per gemeente Studiegemeente

Uitbreiding studentenhuisvesting

Focus huisvesting internationale studenten

Beleid verkamering

Amsterdam (incl. Diemen/Amstelveen) Arnhem (incl. Rheden/Velp) Breda Delft Den Haag Ede Eindhoven Enschede Groningen Haarlem Leeuwarden Leiden (incl. Oegstgeest) Maastricht Nijmegen Rotterdam 's-Hertogenbosch Tilburg Utrecht Wageningen Zwolle

Ja Ja Ja Ja Ja Geen focus Ja Ja Ja Geen focus Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Wel Wel Wel Wel Wel Geen Wel Wel Wel Geen Wel Wel Wel Wel Wel Wel Wel Wel Wel Wel

Beperken Beperken Beperken Beperken Beperken ? Geen focus Beperken Beperken Geen focus Beperken Beperken Stimuleren Beperken Beperken Beperken Beperken Beperken Beperken Geen focus

Bron: Aanbod studentenhuisvesting: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-897240.pdf

Kamerbewoning en leefbaarheid: kip of ei? RIGO Reseach en Advies betwijfelt de relatie tussen verkamering en leefbaarheidsproblemen. Uit een onderzoek in de gemeente Den Haag op basis van cijfers over kamerbewoning en leefbaarheid van 2017 en 2019 blijkt dat verkamering zowel oorzaak als gevolg van de leefbaarheid zijn. Een toename van kamerbewoning bleek echter niet te leiden tot een verslechtering van de leefbaarheid; het verband bleek veeleer omgekeerd, met in de minst populaire wijken de grootste toename van het aantal kamerbewoners. Het feit dat in weinig aantrekkelijke wijken, waar woningzoekenden de huur van een zelfstandige woning al snel te hoog vinden, kamerverhuur financieel al snel aantrekkelijk is kan hiervoor een verklaring zijn. Bron: RIGO-rapport ‘Kamerbewoning en leefbaarheid: de kip en het ei’80

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

35

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Beleggers, Studentenvakbond en Studentenhuisvesters tegen anti-verkameringsbeleid Vereniging Vastgoedbelang en de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) pleitten er in november 2020 tijdens het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS) voor, op basis van een rapport van RIGO81, om het middels de Huisvestingswet minder makkelijk te maken voor gemeenten om beperkingen op te leggen aan het omzetten van woningen in onzelfstandige kamers.82 De drie organisaties zien het in studentensteden steeds moeilijker worden om kamers te realiseren in bestaande woningen. In toenemende mate stellen gemeenten meer en strengere regels op nieuwe verkameringen. In Den Haag en Tilburg is er zelfs sprake van een totaalverbod; eerder al voerden Groningen en Enschede dat in. Daarnaast zijn er steden met quota’s per straat (Leiden, Wageningen), of waar hele wijken uitgesloten zijn van verkamering (Amsterdam, Eindhoven). Andere steden vragen erg hoge bedragen voor een omzettingsvergunning (Utrecht, Delft, Nijmegen), vergeven maar 120 omzettingsvergunningen per jaar (Maastricht) of stellen in een huurcontract voorwaarden voor vrijwilligerswerk (Rotterdam). Twee andere soorten maatregelen die veel voorkomen, zijn anti-spreidingsmaatregelen of anti-insluitbedingen en leefbaarheidstoetsen.

Door de regulering van verkamering is er ook minder ruimte voor vernieuwende woonvormen, zoals tussenvormen tussen opvang/instelling en zelfstandig wonen in. Denk aan jongeren die uitstromen uit een instelling of nu in de opvang verblijven. Via intermediaire verhuur kunnen deze woonvormen toch worden georganiseerd. Kanttekening hierbij is echter dat deze jongeren geen eigen huurcontract ontvangen, maar dat dit op naam staat van de organisatie die begeleiding biedt. Dit betekent dat huurbescherming niet van

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Friendswonen in Leiderdorp De meeste uitstromers uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang willen graag in een eigen woning wonen. Maar dat geldt niet voor iedereen. Sommigen hebben baat bij samenwonen, omdat het gezellig is of omdat je van elkaar kunt leren en elkaar kunt ondersteunen. In de gemeente Leiderdorp konden drie jongeren eind 2019 – dankzij de pilot friendswoning – de opvang verlaten en samen een eengezinswoning betrekken. De zorgorganisatie huurt de woning en verhuurt deze onder aan de jongeren. Ondanks de naam friendswoning gaat het hier juridisch gezien niet om friendscontracten, maar om intermediaire verhuur. De pilot heeft een looptijd van twee jaar. Robert Borsje (van opvangorganisatie De Binnenvest): “We weten nog niet hoe de pilot zal aflopen, maar hebben nu positieve ervaringen. In feite kan friendswonen voor iedere doelgroep. Het is een concept waarin mensen met een vergelijkbare situatie samen een onderdeel van de buurt zijn.”

toepassing is en de jongeren moeten verhuizen naar een nieuwe woonplek wanneer hun begeleiding stopt.

Kans op planschaderisico Gemeenten kunnen via een afwijking op het bestemmingsplan alsnog toestemming geven voor kamerbewoning (en woningsplitsing). De gemeente kan hierbij de belegger of ontwikkelaar vragen een planschadeverhaalsovereenkomst aan te gaan, waarbij de te vergoeden planschade op hem verhaald wordt. Bij het omzetten van een pand naar kamerbewoning of splitsing in meerdere wooneenheden is dit planschaderisico zeker aanwezig.83 Het woongebruik intensiveert immers en de eigenaren van omliggende woningen krijgen te maken met (aanzienlijk) meer ‘buren’. Dit kan leiden tot overlast en daarmee mogelijk ook waardedaling van de eigen woning.

36

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Tijdelijke verhuur van koopwoningen vaak mogelijk, langdurige verhuur niet Voor het verhuren van een (particuliere) woning heb je toestemming nodig van de bank. Meestal geeft de bank die niet.84 Belangrijke redenen zijn de huurbescherming (huurders kunnen niet zomaar uit een huis gezet worden), waardevermindering en complicaties bij eventuele gedwongen verkoop (doordat er huurders wonen).85 Verhuur is in sommige gevallen wel mogelijk. Dit is mogelijk in het geval van beleggingshypotheken en verhuurhypotheken en bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet of de Expatwet. Vaak worden er wel voorwaarden aan de verhuur (en bij tijdelijke verhuur aan de onderliggende hypotheek) gesteld86 en sancties wanneer deze niet worden nageleefd.

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

pelijke problemen te voorkomen of te verhelpen. Denk aan schijnende situaties als gevolg van woonfraude of de druk op de leefbaarheid als gevolg van te intensieve verkamering in een gebied. Dergelijke regelgeving kent zijn eigen achtergrond en legitimiteit, maar heeft als neveneffect dat woningen soms ongewenst extensief worden gebruikt. Dit maakt het raadzaam om bij de verschillende belemmeringen de overwegingen hierachter en de mogelijke maatschappelijke vraagstukken in beeld te brengen, om vervolgens op basis daarvan een afweging te maken met het woningmarktvraagstuk.

Hieronder sommen we de belangrijkste belemmeringen op waar het gaat om woningdelen:

Kosten voor bouwkundige aanpassingen kunnen oplopen Om een woning te verkameren, kan een ingrijpende verbouwing nodig zijn. Helemaal wanneer er meer dan drie kamers in de woning komen. In sommige gemeenten gelden er dan namelijk extra eisen voor geluid en brandveiligheid. De bouwkosten stijgen al jaren op rij. Dit kan een belemmering zijn voor het verkameren van een woning.

3.7 Beschouwing In 40% van alle huizen woont slechts één persoon, constateerden we in hoofdstuk 1. Dat zijn kleine studio’s, maar ook grote eengezinswoningen of appartementen. Het delen van deze woningen kan bijdragen aan een intensiever gebruik van de bestaande woningvoorraad. Over de verschillende vormen van woningdelen (van samen wonen tot en met verkamering) heen zien we dat wet- en regelgeving van (grote) invloed is op de mogelijkheden en mogelijkheden van het met meer mensen delen van een woning. Het gaat om regelgeving die is ingesteld om andere maatschap-

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

– Wet- en regelgeving hebben niet als uitgangspunt dat ‘samenwonen moet lonen’. In een gespannen woningmarkt kan het (naast argumenten als gezelligheid, aanspraak, hulp of medemenselijkheid) wel helpen als er een financiële prikkel is om overtollige woonruimten met anderen te delen. Dat geldt zeker als huurinkomsten substantieel kunnen bijdragen aan schuldsanering of wanneer er niet wordt gekort op de huurtoeslag. – Vaak wordt de kostendelersnorm genoemd. Mensen met een uitkering (bijstand, maar ook AOW) worden gekort als ze gaan samenwonen. Met name bij jongvolwassenen leidt dat tot huisvestingsproblemen. Er zijn verschillende manieren om deze norm te versoepelen, zoals helemaal afschaffen, afschaffen voor de hoofdhuurder of vaker maatwerk hanteren. Dit wordt ook ondersteund door de ‘Samenwerken aan goed Wonen - Actieagenda Wonen’ (2021) waarin wordt opgeroepen tot aanpassen van de Participatiewet op dit punt.87

37

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

– Ten slotte wordt er, vooral in studentensteden, erg terughoudend omgesprongen met verkamering van panden en het aanbieden van friendscontracten. Door meer maatwerk (d.w.z. een specifieke afweging te maken per situatie of gebied) kan verkamering vaker worden toegestaan en overlastproblemen (zoveel mogelijk) worden voorkomen. Daarnaast roept de ‘Actie-agenda Wonen’ op hospitaregelingen te stimuleren, zodat ouderen langer zelfstandig kunnen wonen.

In dit hoofdstuk kwam een reeks mogelijke oplossingen aan bod. Elke oplossing is te onderscheiden naar de inspanning die het gaat kosten om een maatregel door te voeren, en het te verwachten effect ervan. In figuur 6 zijn ze samengevat. Met de klankbordgroep die bij die onderzoek was betrokken, zijn impact en implementatie doorgenomen.

Maatregelen op een rij De gemakkelijkste maatregelen staan aan de linkerzijde van de Y-as; de meest effectieve boven de X-as. In het kwadrant linksboven staan de maatregelen die op beide kenmerken gunstig scoren, en daarmee het meest in aanmerking komen om in te voeren: – Friendswonen stimuleren: individuele huishoudens delen een huurcontract – Wachttijden optellen: woningzoekenden komen zo sneller aan de beurt – Maatwerk bij kostendelersnorm: gemeenten kunnen dit vaker toepassen

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

– De kostendelersnorm telt niet voor de hoofdhuurder: dit stimuleert om iemand in huis te nemen – Onderhuur bij hypotheek: banken staan toe om iemand in huis te nemen Andere redelijk eenvoudig in te voeren maatregelen, maar met minder groot effect (in het kwadrant linksonder) zijn: – een (door de verhuurder verstrekte) woongarantie als het samenwonen toch niet blijkt te gaan, – een tussenorganisatie die kamerverhuur bemiddelt, – huurinkomsten inzetten als middel om schulden te saneren en – het laten behouden van huurinkomsten bij mensen met een bijstandsuitkering.

38

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Figuur 6. Impact bij implementatie maatregelen ‘Meer mensen wonen in één huis’

IMPA PACT Veel Fr Friendswonen stimuleren

IMPL IM PLEMENTATIE E

Vaker maatwe erk bij kostendele ersno norm

Wachttijden optellen

Onderhuur bij hypotheek

Ho Hoofdhuurder geen n kostendelersnorm m

Makk kkelijk Terugk gke eergarantie sam men-gaan-woners Tussenorgani nisatie regelt kam merverhuur Huurinkomsten t.b..v. schuldsanering

K Kostendelersno orm a afschaffen Verkamering g vergemakkke kelijken Regels bijstand vereenvoudigen n

Collectief ef wonen n

In bijstand d beho oud huurinkomste m ten

We ein inig

Beter benutten bestaande woningbouw / 3. Meer mensen wonen in één huis

Huurbesche erm rming verminde eren

Moeilijk jk

39

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Intermezzo

Het dak op in Rotterdam In Rotterdam staat optoppen serieus in de belangstelling. Rotterdam telt 18 km2 aan platte daken, waarvan 1 km2 in het centrum. Dat is relatief veel vanwege de wederopbouw. Het huidige College formuleerde het Programma voor Multifunctionele daken.88 Doel is de vele ongebruikte (vooral platte) daken extra functies te geven, zoals groen, wateropvang, zonnepanelen, recreatie of wonen.

Integrale aanpak lastig Paul van Roosmalen leidt het Rotterdamse Programma voor Multifunctionele daken: “In potentie ligt er een enorme kans op al die daken. Er liggen echter veel verschillende claims op. Als je sectoraal aan eentje tegemoet komt, belemmer je een andere. Je moet hier integraal naar kijken. Dat zijn we niet gewend.” Ook is de business case voor wonen op het dak niet zo eenvoudig als het lijkt. Van Roosmalen: “Om te beginnen laten de meeste constructies het niet toe: een dak moet volgens het Bouwbesluit hooguit een flink pak sneeuw kunnen dragen. Landelijke en lokale regelgeving is niet ingericht op optoppen. En het dak is niet gratis; extra woningen leveren een extra gemeentelijke aanslag op. Daarom moet je de spelregels herschrijven. In 2021 verschijnt een studie om de kansen beter in beeld te brengen. Ook werken we aan een prijsvraag om samen met gebouweigenaren – corporaties en VvE’s – woningen te realiseren op verschillende gebouwen.”

Braakliggende daken In Rotterdam is de Stichting Dakdorpen actief. Renée Rooijmans zet zich vanuit de stichting in voor actief dakgebruik: “We constateren dat bestaande regels vaak niet toepasbaar zijn voor gebruik van daken. Toegang, draagvermogen, vluchtwegen, begroeiing, welstand, geluid, daar moet je allemaal

Beter benutten bestaande woningbouw / Intermezzo

rekening mee houden, en instanties kennen het niet. We combineren in ons concept verdichting expliciet met vergroening om het woningtekort aan te pakken en tegelijk een klimaatbestendige woonomgeving te creëren. We werken nu aan tijdelijke woningen op een bedrijfspand, met een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan en tegelijkertijd aan een handboek met algemene lessen over het toevoegen van woningen en groen op daken van bestaand vastgoed. Verder kijken we welk deel van alle panden in Rotterdam geschikt is voor dakgebruik.”

Enthousiaste bewoner In het filmpje ‘inbreien en optoppen’ zien we diverse voorbeelden van optoppen in Rotterdam.89 Aan het einde van het filmpje spreekt een blije en trotse bewoner van een optopwoning in de wijk Alexanderpolder. Ze woont erg tevreden in een ruime, lichte maisonnette die vijftien jaar geleden in staalbouw bovenop een naoorlogse galerijflat is gebouwd.Woningcorporatie PWS (nu: Havensteder) bouwde op vier galerijflats telkens twaalf maisonnettewoningen, samen 48. De bouw zelf duurde zo’n twintig weken, en tijdens de werkzaamheden bleven de onderliggende woningen bewoond. Eerder was bij een grote renovatie al een lift toegevoegd, die nu slechts een verdieping hoefde te worden doorgetrokken.90

40

Cover

4

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

41

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

4. Meer woningen op de kavel Een tweede manier om de bestaande woningvoorraad beter te gebruiken, is om de bestaande kavel intensiever te gebruiken. In het voorgaande hoofdstuk richtten we ons op het aantal mensen en huishoudens in een woning. In dit hoofdstuk richten we ons op uitbreiding van het aantal woningen op een kavel door bijvoorbeeld een woning te splitsen of op te toppen. De achtergrond moge duidelijk zijn: hoe meer mensen in een bestaand huis of op een bestaand perceel (kunnen) wonen, des te intensiever het wordt gebruikt.

4.1 Achtergrond De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (een van de voorgangers van Platform31) gaf rond het jaar 2000 een serie ‘Gereedschappen voor Herontwikkeling’91 uit over verschillende fysieke varianten van herontwikkeling van de bestaande woningvoorraad, zoals optoppen op platte daken, verticaal samenvoegen van portiekflats of vergroten van bestaande woningen. In deze publicatie clusteren we verschillende maatregelen in enkele hoofdgroepen. Deze komen in de verdere paragrafen achtereenvolgens aan bod: – Woningen splitsen. – Verticaal verdichten: optoppen of onderkelderen. Hier worden woonruimtes toegevoegd bovenop of onder een bestaande woning. – Bijgebouwen in de tuin aanbouwen, bijplaatsen of tot woonruimte verbouwen. – Mantelzorgwoningen, omdat hiervoor soepeler regels gelden. In dit hoofdstuk staan, anders dan in de andere, bouwkundige ingrepen centraal. Er worden op hetzelfde perceel nieuwe woningen toegevoegd: in, op, onder, naast, aan, bij of achter een bestaand huis. Al deze bouwkundige

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

maatregelen gaan gepaard met zichtbare veranderingen: de buren en de buurt zien het gebeuren, en ervaren en beoordelen het anders dan voorheen. De meeste maatregelen in dit hoofdstuk lopen tegen dezelfde belemmeringen aan: – bouwkundige regelgeving – benodigde vergunningen – zichtbare veranderingen – protesterende buren – financiële haalbaarheid – persoonlijke afwegingen (privacy delen). In de paragrafen hierna behandelen we de verschillende typen maatregelen. Om veel overlap en verwijzingen te voorkomen, gaan we eerst in op belemmeringen die de fysieke intensivering tegenwerken. Eerst twee algemene opmerkingen vooraf. In veel gemeenten blijkt een spanning te bestaan tussen verdichting en mogelijke soorten van overlast. Elke vorm van intensivering van bebouwing resulteert immers in meer woningen en meer bewoners, en meer bewoners leveren meer kans op overlast. Dat kan zijn door lawaai, parkeerdrukte, minder lichttoetreding, fietsen op straat, belemmering van uitzicht, enzovoorts. Het is aan de lokale politiek om hierin een balans te vinden. Een tweede opmerking is dat er grote verschillen bestaan tussen locaties. Een woning bijplaatsen in je tuin vereist wel dat je die hebt, en liefst een ruime. Appartementen bijbouwen op het dak ligt meer voor de hand in stedelijk gebied, waar de ruimte schaars is. Onderkelderen loont enkel in erg duur gebied.

En woningsplitsing loont het meest waar overschot is aan grote woningen en een grote vraag van kleine huishoudens. Dat laatste blijkt overal het geval te kunnen zijn.

42

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

4.2 Belemmeringen om meer woningen op de kavel te maken Er zijn verschillende (soorten) belemmeringen waarom de woningen zelf en de percelen waarop ze staan niet intensiever worden benut. Gemeentelijke eisen: Alle grootschalige verbouwingen van een pand moeten in principe bij de gemeente worden gemeld; meestal is er ook toestemming of een vergunning nodig. Het uiterlijk van een woning verandert, buren krijgen een ander type huis naast zich, de brandweer moet weten waar slaapvertrekken zijn, aan de basisnormen van het Bouwbesluit moet worden voldaan en overbewoning en andere wantoestanden moeten vermeden worden. Bouwwerken waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, kunnen aan een gemeentelijke welstandsnota worden getoetst. Tijdelijke bouwwerken, bijvoorbeeld voor mantelzorg, hoeven hier niet aan te voldoen. Ook vergunningsvrije bouwwerken zijn in principe welstandsvrij. Wel kan de gemeente in geval van excessen (als een bouwwerk ernstig in strijd is met redelijke eisen van welstand in de welstandnota) verplichten dat er aanpassingen plaatsvinden aan het uiterlijk van het bouwwerk. Omgevingsvergunning: Gemeenten zijn vaak terughoudend met het formuleren van algemene regels met betrekking tot aan- en bijgebouwen. Uit vrees voor een wildgroei bestaat soms de behoefte ieder afzonderlijk geval op zijn merites te kunnen beoordelen.

Een gemeente is bevoegd om met een omgevingsvergunning af te wijken van het vigerende bestemmingsplan. Dit is de ‘kruimelregeling’ op basis van het Bor (Besluit omgevingsrecht). Parkeren: Elke extra woning kan een beroep doen op parkeerplekken. Waar die schaars zijn, kan dit een reden zijn om intensivering op het perceel tegen te gaan.

Beter benutten bestaande woningbouw / 4. Meer woningen op de kavel

Overkoepelende mogelijkheden

Meer mensen in één huis

Meer woningen op de kavel

Doorstroming van senioren

Afstemming met de buren: In het Burgerlijk Wetboek staat dat je geen overlast mag veroorzaken (burenrecht). Dat kan het geval zijn bij gesloten bebouwing of een kleine tuin. In de gemeente Zwolle is er bijvoorbeeld de regel dat buren akkoord moeten geven, wanneer er een woning op het erf geplaatst wordt.92 Ook kan het nodig zijn een recht van overpad te regelen, wanneer de nieuwe woonruimte bereikt moet worden via het terrein van de buren. Dreiging hoge boete bij niet naleven van de regels: Het overzicht van vergunningen en toestemmingen laat zien dat het aanpassen, vergroten of splitsen van een woning juridisch niet eenvoudig is. In Amsterdam is het college van B&W bevoegd om op grond van de huisvestingsverordening bij het ontbreken van een verplichte vergunning voor woningvormen een boete op te leggen van 18.000 euro.93 Provincie: In een aantal gebieden in het land hanteren provincies beperkingen voor uitbreiding van de lokale woningvoorraad. En elke woningtoevoeging is er dan weer een, zelfs als die binnen de al bestaande ‘rode contour’ (de bebouwde kom) valt. Sommige provincies waren en zijn hier strenger in dan andere. Het groeiende landelijke woningtekort van de laatste jaren heeft wel tot versoepeling geleid en tot de wens een overcapaciteit aan plannen te hebben. Bouwkundige belemmeringen: Om te beginnen moet een huisvergroting bouwtechnisch wel kunnen.

Een niet al te sterk dak, een modderige bodem, een kleine tuin, of buren langszij: dat helpt allemaal niet mee. Vereisten staan in het Bouwbesluit.94 Een optopwoning betekent extra gewicht op de constructie. In de genoemde SEV-studies van twintig jaar geleden werd al berekend dat naoorlogse complexen gemiddeld 10-12% extra gewicht kunnen hebben. Andere bouwkundige belemmeringen kunnen schuilen in de noodzaak om een lift toe te voegen. Dat geldt met name bij portiekflats.95 Ook is toestemming van (70% van) de zittende bewoners nodig bij zo’n ingrijpende verbouwing.

43

Cover

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Persoonlijk: Veel belemmeringen liggen op individueel niveau. Extra woningen op je eigen perceel betekenen per definitie méér mensen om je heen. De één noemt dat gezelligheid, de ander het inleveren van privacy. Dat is een persoonlijke afweging. Net als het opzien tegen de tijdsinzet en het gedoe die elke verbouwing meebrengt. Financiële belemmeringen zijn er ook. De business case kan negatief uitvallen wanneer bouwkundige en bijkomende kosten te hoog zijn, inkomsten (uit huren) onvoldoende zijn, of andere inkomstenbronnen negatief uitpakken.