20201215 Raadsbrief vaststelling wijzigingsplan realiseren kampeerhuisjes Hogeweg 96a B-H - bijlage 1

Daarbij is van belang dat de herontwikkeling van Duinrand West past binnen het gemeentelijk beleid en aansluit op de Agenda Toerisme, waarin het thema Voortdurend vernieuwen een belangrijk beleidsuitgangspunt is. Het vasthouden aan de huidige accommodatie leidt niet tot een toekomstbestendig verblijfsrecreatief product, ook al waarderen de huidige eigenaren de kwaliteit van het terrein hoog. Dat kan duidelijk worden geïllustreerd door de dichtheid en oppervlakte van het aantal eenheden. Voor die aspecten voldoet de bestaande situatie niet aan de actuele beleidsnormen en aan de actuele en toekomstige marktvraag. De beoogde ontwikkeling voorziet in de zich wijzigende marktvraag. Met de beoogde ontwikkeling wordt dan ook het algemeen belang gediend, van een verblijfsrecreatief aanbod dat aansluit bij de actuele marktvraag en van een economisch florerende recreatiesector. Verder is in het kader van de belangenafweging relevant dat de beoogde herontwikkeling op verschillende punten een verbetering betekent. Doordat het aantal eenheden afneemt en de eenheden niet meer met fossiele brandstoffen worden verwarmd, neemt de ruimtelijke kwaliteit op het park toe en nemen de verkeerstromen af, wat een positief effect heeft op de omgeving. Tot slot wordt de landschappelijke inpassing van het terrein verbeterd.

Overigens is niet uit te sluiten dat de bestaande eigenaren van bijvoorbeeld een stacaravan in de nieuwe situatie een kampeerhuisje kopen. De initiatiefnemer zal voorts op grond van de Recron-voorwaarden een passende compensatie bieden aan de huidige huurders/gebruikers van de recreatieverblijven. Tegen deze achtergrond stemt het college – met inachtneming van alle relevante belangen – in met de beoogde ontwikkelingen is het voornemen het wijzigingsplan vast te stellen. 12. Privaatrechtelijke verhoudingen tussen een terreinbeheerder en huurders kunnen geen onderwerp zijn van de publiekrechtelijke planologische procedure. 13. De gemeente kan vanuit haar publiekrechtelijke taak niet treden in privaatrechtelijke geschillen. 14. In de toelichting van het wijzigingsplan is in tabel 3.1 sub c. beschreven dat voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Onderzoek is in het kader van de nieuwe inrichting op basis van het geldende bestemmingsplan Kop van Schouwen echter wel noodzakelijk. Dit onderzoek wordt uitgevoerd. Dergelijk onderzoek is pas mogelijk als de huidige bebouwing op het terrein grotendeels of volledig is verwijderd. Dit onderzoek brengt de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan niet in het geding. 15.

Op grond van de bij de gemeente bekende financieel-economische gegevens is de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling niet in het geding. Daar komt bij dat een eventueel financieel risico bij de ontwikkelaar ligt. In verband met de vertrouwelijkheid van de anterieure overeenkomst, verplicht artikel 3:11 van de Awb bovendien niet om die overeenkomst met het ontwerp van het wijzigingsplan ter inzage te leggen nu anterieure overeenkomsten niet kunnen worden aangemerkt als op het ontwerpplan betrekking hebbende stukken als bedoeld in dit artikel (ECLI:NL:RVS:2011:BU3736). 16. Voor de ontwikkeling van Duinrand wordt zoals gebruikelijk ook een overeenkomst afgesloten. 17. De aanwezige geschenkwoningen hebben geen beschermde status. Mede gelet op de ligging op een recreatieterrein, het voorkomen van meerdere geschenkwoningen in de gemeente en het gegeven dat de geschenkwoningen niet passen in de beoogde herontwikkeling van Duinrand, is er geen noodzaak de geschenkwoningen te handhaven. 18. Zoals in paragraaf 1.1. van de toelichting bij het wijzigingsplan is omschreven, is op basis van het geldende bestemmingsplan de beoogde ontwikkeling van Duinrand West vrijwel geheel mogelijk, op het realiseren van 100 kampeerhuisjes na. De ontwikkeling van Duinrand Oost past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Vandaar dat twee planologische procedures worden doorlopen.

Daarnaast zijn de milieueffecten op de omgeving van de beoogde ontwikkeling conform de mer-methodiek onderzocht. Vanwege de mogelijke cumulatieve effecten is daarbij de gezamenlijke ontwikkeling van Duinrand West en Oost gezamenlijk onderzocht. Met de verschillende procedures wordt uiterst zorgvuldig invulling gegeven aan de relevante wettelijke kaders. Van een volkomen willekeurige “splitsing en samenvoeging”, zoals reclamant stelt, is dus geen sprake. 19. De Ladderonderbouwing, met als onderdeel daarvan een behoefte-onderzoek, dateert van 26 november 2019 en is daarmee actueel. 20. Het wijzigingsplan ziet uitsluitend op het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes op Duinrand West. Op Duinrand West zijn geen niet-permanente standplaatsen toegestaan. Op Duinrand Oost zijn wel nietpermanente standplaatsen toegestaan. Voor de ontwikkeling van dit deelgebied wordt een separate bestemmingsplanprocedure gevolgd. Daarin zal worden onderbouwd dat wordt voldaan aan het geldende beleidskader. 21. Het wijzigingsplan heeft betrekking op de realisatie van 100 kampeerhuisjes. Deze ontwikkeling past binnen de wijzigingsregels van het bestemmingsplan Kop van Schouwen. Toetsing aan de Kustvisie is niet relevant. Daar komt bij dat de wens tot differentiatie uit de Kustvisie geen betrekking heeft op een onderscheid binnen

de accommodatie van één terrein. Bovendien is sprake van meerdere typen recreatiewoningen en kampeerhuisjes en daarmee ook binnen het terrein sprake van differentiatie. 22. Beide terreinen zijn in handen van dezelfde eigenaar en ontwikkelaar en zullen in onderlinge samenhang gefaseerd worden ontwikkeld. Om die reden is de stikstofdepositie van de totale ontwikkeling getoetst, rekening houdend met de fasering. Voor de stikstofdepositie is een vergunning op grond van de Wet Natuurbescherming aangevraagd. Gedeputeerde Staten hebben het besluit genomen om de natuurvergunning te verlenen. 25 november 2020 ligt de ontwerpvergunning gedurende 6 weken ter inzage. Daarmee voldoet de stikstofdepositie aan het wettelijk kader. 23. De AERIUS-berekeningen zijn uitgevoerd met de meest actuele versie van de calculator (AERIUS 2020, 15 oktober 2020). De natuurtoets is geactualiseerd, waarbij de nieuwe AERIUS-berekeningen zijn opgenomen. 24. Op de anterieure overeenkomst is al ingegaan onder punt 15 van deze reactie op de zienswijze van reclamant. In aanvulling daarop zij opgemerkt dat in de anterieure overeenkomst is bepaald dat de kosten van de gehele planontwikkeling, de voorbereiding en de uitvoering daarvan, daaronder mede begrepen eventuele kosten voor planschade, door de initiatiefnemer worden gedragen.

De initiatiefnemer is een solvabele partij, mede vanwege de grote, landelijk opererende investeerders die daarachter zitten, die over voldoende financiële draagkracht beschikt om de voorziene ontwikkeling uit te voeren. Op basis van een verrichte raming van de kosten en de financieringsopzet is gebleken dat sprake is van een sluitende exploitatie en dat er geen onvoorziene hoge kosten te verwachten zijn. Bovendien is mede op basis van de Ladderonderbouwing gebleken van een behoefte aan de planontwikkeling. De financiële uitvoerbaarheid van de planontwikkeling die het onderhavige bestemmingsplan mogelijk maakt, is daarmee afdoende is gewaarborgd. Conclusie De reactie leidt tot gewijzigde vaststelling van het wijzigingsplan, waarbij aan een zone aan de noordrand van het terrein, grenzend aan Natura 2000 de bestemming “Groen – Landschappelijk” wordt toegekend. In de regels bij het wijzigingsplan wordt de opgenomen gebruiksregel waarmee wordt bepaald dat de landschappelijke inpassing wordt aangelegd conform het landschapsplan zoals opgenomen in bijlage 1 vervangen door de volgende voorwaardelijke verplichting: het gebruik van kampeerhuisjes op een permanente standplaats binnen de begrenzing van dit plan uitsluitend is toegestaan indien: b.

de landschappelijke inpassing van het kampeerterrein is aangelegd conform bijlage 1 Landschappelijke inpassing en vervolgens aldus in stand wordt gehouden; ZI-13 Reclamant 13 Zaaknr:360994 Samenvatting 1. De Kop van Schouwen heeft op dit moment een overschrijding van 25% boven het toegestane CO2 emissie. 2. De uitstoot van CO2 heeft een negatieve invloed op het natuurgebied. 3. Op het terrein van Duinrand zijn verschillende vleermuizen te zien. Die gebruiken de zendmast als oriëntatiepunt. Beantwoording 1. Omdat gebruik wordt gemaakt van interne saldering (waarbij de toekomstige stikstofdepositie wordt gesaldeerd met de bestaande stikstofdepositie), is op basis van de provinciale Beleidsregels intern en extern salderen een vergunning krachtens de Wet natuurbescherming aangevraagd. De lopende aanvraag voor een natuurvergunning is op 30 oktober 2020 gewijzigd ingediend. Gedeputeerde Staten heeft op 19 november 2020 het ontwerpbesluit genomen en is voornemens de natuurvergunning te verlenen. Het ontwerpbesluit ligt vanaf 25 november gedurende 6 weken ter inzage. 2.

Doordat de nieuwe recreatieverblijven elektrisch worden verwarmd, ten opzichte van de gasgestookte huidige verblijven, en doordat de verkeersgeneratie afneemt ten opzichte van de huidige situatie, is sprake van afname van de stikstofdepositie op voor stikstof gevoelige en overbelaste habitats in Natura 2000-gebieden tijdens de gebruiksfase. Van een probleem vanwege de uitstoot van stikstof is dan ook geen sprake. 3. In het kader van het soortenonderzoek is onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van vleermuizen, dat in het voorjaar wordt voortgezet. Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhouding van deze soorten. Het onderwerp soortenbescherming staat dan ook niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-14 Reclamant 14 Zaaknr: 360967 Zie ZI-12 ZI-15 Reclamant 15 Zaaknr: 360963

Zie ZI-12 ZI-16 Reclamant 16 Zaaknr: 360962 Zie ZI-12 ZI-17 Reclamant 17 Zaaknr: 360916 Samenvatting 1. Het plan dient alleen het belang van initiatiefnemer. Aan de belangen van de huidige parkbewoners is niet gedacht. 2. De materiële en immateriële schade voor parkbewoners is groot. Mensen hebben veel geïnvesteerd en bijgedragen aan de lokale economie. 3. Dat het formele recht van één persoon voor gaat op de rechten en belangen van vele andere is niet rechtvaardig te noemen. 4. Het plan leidt tot een verschraling van het recreatieve aanbod. Het recreatieve aanbod op SchouwenDuiveland richt zich steeds meer op het duurdere segment terwijl uit cijfers van het Kenniscentrum Toerisme de vraag naar overnachtingen in caravans en chalets nog steeds groeiende is. Beantwoording 1. Het wijzigingsplan is gebaseerd op een planologische afweging, met inachtneming van alle daarbij relevante belangen. Het bestemmingsplan Kop van Schouwen vormt daarvoor het kader, evenals de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij is van belang dat de herontwikkeling van Duinrand West past binnen het gemeentelijk beleid en aansluit op de Agenda Toerisme, waarin het thema Voortdurend vernieuwen een belangrijk beleidsuitgangspunt is.

Het vasthouden aan de huidige accommodatie leidt niet tot een toekomstbestendig verblijfsrecreatief product, ook al waarderen de huidige eigenaren de kwaliteit van het terrein hoog. Dat kan duidelijk worden geïllustreerd door de dichtheid en oppervlakte van het aantal eenheden. Voor die aspecten voldoet de bestaande situatie niet aan de actuele beleidsnormen en aan de actuele en toekomstige marktvraag. De beoogde ontwikkeling voorziet in de zich wijzigende marktvraag. Met de beoogde ontwikkeling wordt dan ook het algemeen belang gediend, van een verblijfsrecreatief aanbod dat aansluit bij de actuele marktvraag en van een economisch florerende recreatiesector. Verder is in het kader van de belangenafweging relevant dat de beoogde herontwikkeling op verschillende punten een verbetering betekent. Doordat het aantal eenheden afneemt en de eenheden niet meer met fossiele brandstoffen worden verwarmd, neemt de ruimtelijke kwaliteit op het park toe en nemen de verkeerstromen af, wat een positief effect heeft op de omgeving. Tot slot wordt de landschappelijke inpassing van het terrein verbeterd. Overigens is niet uit te sluiten dat de bestaande eigenaren van bijvoorbeeld een stacaravan in de nieuwe situatie een kampeerhuisje kopen.

De initiatiefnemer zal voorts op grond van de Recron-voorwaarden een passende compensatie bieden aan de huidige huurders/gebruikers van de recreatieverblijven. Tegen deze achtergrond stemt het college – met inachtneming van alle relevante belangen – in met de beoogde ontwikkelingen is het voornemen het wijzigingsplan vast te stellen. 2. De gemeente toetst bestuursrechtelijk op basis van de geldende planologische kaders. Mogelijk geleden materiële en immateriële schade is geen onderdeel van de bestuursrechtelijke procedure. De gemeente maakt een bestuursrechtelijke afweging op basis van de geldende planologische kaders. Omdat de initiatiefnemer eigenaar is van de gronden is hij in staat de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. 3. Zie beantwoording onder punt 1 van deze zienswijze. 4. In het verrichte behoefteonderzoek (Ladderonderbouwing) zijn onder meer cijfers van het kenniscentrum Kusttoerisme toegepast. Hieruit blijkt dat de vraag naar huisjesparken toeneemt ten opzichte van de vraag naar kampeerterreinen. Hoewel hier geen verschil wordt gemaakt tussen chalets, kampeerhuisjes en recreatiewoningen blijkt dat de vraag naar luxe toeneemt. Het Trendrapport Toerisme 2019 geeft een duidelijke behoefte aan meer kwaliteit aan. De huidige recreatieverblijven op Duinrand voldoen steeds minder aan de vraag van de hedendaagse toerist.

Deze heeft de voorkeur voor een recreatiewoning voorzien van alle gemakken en die bovendien voldoet aan de duurzaamheidseisen van vandaag de dag. De nieuwe ontwikkeling voorziet daarmee, blijkens de verrichte onderzoeken – anders dan reclamant stelt – terdege in een behoefte. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-18 Reclamant 18 Zaaknr: 360899 Samenvatting 1. Het was reclamant onduidelijk dat de huur middels een jaarcontract is geregeld. Dat werd duidelijk door de Recron-voorwaarden.

2.

3. 4.

Initiatiefnemer heeft vanaf 2010 de infrastructuur van het park verbeterd en aangegeven dat er een luxe recreatieterrein en een zwembad zullen worden gerealiseerd. Sinds 2015/2016 zijn er geen aanpassingen meer gedaan. De gevolgen voor de natuur zijn niet voldoende getoetst. Het aangrenzende Natura 2000-gebied wordt door de herstructurering sterk beïnvloed. De provincie is kritisch over de stikstofberekening.

Beantwoording 1. Het wijzigingsplan ziet uitsluitend op toetsing aan planologisch-ruimtelijke aspecten. De opzegging van de contracten door de initiatiefnemer kan daarin niet worden betrokken. Dit is tussen reclamant en de initiatiefnemer. De Recron-voorwaarden staan niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg. 2. De gemeente heeft geen oordeel over de ontwikkelstrategie van de eigenaar. Initiatiefnemer heeft gekozen voor een volledige, samenhangende en eenduidige herontwikkeling van het park. Doel van de herontwikkeling is het realiseren van een toekomstbestendig verblijfsrecreatief product, dat aansluit bij de actuele marktvraag. Deze ontwikkeling voldoet aan de wijzigingsregels en beleidskader, zowel van de provincie als van de gemeente. 3. In de natuurtoets, die als bijlage bij de vormvrije mer-beoordeling ook als bijlage bij het wijzigingsplan is gevoegd, zijn alle mogelijke effecten van de beoogde ontwikkeling op het Natura-2000-gebied getoetst. Daaruit blijkt dat geen sprake is van significant negatieve effecten. Doordat sprake is van een substantiële afname van het aantal eenheden (en daarmee van het aantal verkeersbewegingen) en de recreatieverblijven elektrisch worden verwarmd, nemen de mogelijke effecten op Natura 2000 ook af. Daarnaast is in het kader van het soortenonderzoek onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten.

Dat onderzoek wordt in het voorjaar van 2021 voortgezet. Indien nodig, zal ontheffing worden aangevraagd op basis van de Wet natuurbescherming. Met inachtneming van eventueel te nemen maatregelen, is de verwachting dat deze ontheffingen verleend kunnen worden. Het onderwerp soortenbescherming staat dan ook niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan. 4. De AERIUS-berekeningen zijn uitgevoerd met de meest actuele versie van de calculator (AERIUS 2020, 15 oktober 2020). De natuurtoets is geactualiseerd, waarbij de nieuwe AERIUS-berekeningen zijn opgenomen. Omdat gebruik wordt gemaakt van interne saldering (waarbij de toekomstige stikstofdepositie wordt gesaldeerd met de bestaande stikstofdepositie), is op basis van de provinciale beleidsregels intern en extern salderen een vergunning krachtens de Wet natuurbescherming aangevraagd. De lopende aanvraag voor een natuurvergunning is op 30 oktober 2020 gewijzigd ingediend. Gedeputeerde Staten heeft op 19 november 2020 het ontwerpbesluit genomen en is voornemens de vergunning te verlenen. De ontwerp natuurvergunning ligt vanaf 25 november 2020 gedurende 6 weken ter inzage. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-19 Reclamant 19 Zaaknr: 360885 Samenvatting 1.

Het vaststellen van het ontwerp-wijzigingsplan betekent in de praktijk dat ruim 40 recreatiewoningen worden vernietigd, honderden stacaravans worden geruimd (voor een groot deel ook vernietigd) en ruim drieduizend mensen geen recreatiemogelijkheid meer hebben aan de kust van Schouwen Duivenland. Het college kan hier de ogen niet voor sluiten en het afdoen als een privaatrechtelijke aangelegenheid. Van het college mag maatschappelijke betrokkenheid en maatschappelijk inzicht worden verlangd. De belangen van de huidige recreanten zijn onderdeel van een goede ruimtelijke ordening. 2. Het lot van een groep van drieduizend mensen (de huidige recreanten en huurders) is per definitie van groot maatschappelijk belang en dient zorgvuldig in het gehele proces, betrokken te worden. Op geen enkele wijze blijkt dat dit in bij de totstandkoming van het ontwerp-wijzigingsplan heeft plaats gevonden. 3. De groep van drieduizend huidige recreanten tezamen met de duizenden huurders van caravan/huisjes en bezoekende familieleden en vrienden van de gebruikers van deze onderkomens, hebben een zeer positief effect op de lokale economie van Schouwen-Duivenland als geheel en van Burgh-Haamstede en Westenschouwen in het bijzonder. De plaatselijke middenstand vaart hier al decennialang wel bij. De huidige opzet van initiatiefnemer is geënt op een verblijf op het park zelf.

De lokale middenstand zal veel minder profiteren van deze vorm van toerisme. 4. Denk aan de negatieve gevolgen voor de lokale bouwmarkten en loodgieters die een bijzonder groot gedeelte van hun klanten zullen zien verdwijnen als de plannen doorgang vinden. Een nieuw park met ongeveer één derde van het aantal huizen van wat er nu staat kan per definitie alleen maar negatief uitpakken voor de lokale economie. Duinrand Recreatie (DR) is het gehele jaar open en kent gedurende het gehele jaar een uitermate hoge bezettingsgraad. ‘Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid’ is een belangrijk toetsingscriterium voor een sociaal-maatschappelijke bijdrage. Deze wordt met uitvoering van de voorstelde plannen niet gehaald. 5. Het onderzoek door ZKA Leisure Consultants uitgevoerd in opdracht van de gemeente Schouwen-Duiveland concludeert onder andere het volgende: a. Jaarplaatsen doen het goed, aan de kust worden zeer goede prestaties geboekt; b. Recreatieparken met stacaravans en chalets zijn bij de consument onverminderd in trek. 6. In de Kustvisie waar Schouwen-Duivenland zich aan heeft gecommitteerd wordt aangedrongen op differentiatie en een positief imago van Schouwen Duivenland.

7.

Het streven naar differentiatie wordt tenietgedaan als stacaravans en vakantiehuizen worden vervangen door een park met luxe recreatiewoningen. Het aanbod van luxe vakantiewoningen is in de laatste jaren explosief gestegen en vormt een steeds groter percentage van het recreatieonderkomen in Schouwen-Duivenland (Bron NVM). 8. Demografisch gezien gaat dit ten koste van ‘Jan Modaal’ en ten bate van ‘de happy few’. Verschillende organisaties waarschuwen al voor een te veel aan luxe vakantiewoningen in Schouwen-Duivenland met leegstand tot gevolg (Onderzoek ZKA in opdracht van Schouwen-Duivenland) . 9. De herstructurering van Duinrand is nefast voor het imago van Schouwen Duivenland. De grootste krant van Duitsland en Europa, De Bild, heeft inmiddels aangeven het een schandelijke gang van zaken te vinden. Ook de Nederlandse media vragen voortdurend aandacht voor het lot van de recreanten en laat zich negatief uit over de rol van gemeente Schouwen-Duivenland hierin. 10. Bestaande recreanten op vergelijkbare parken als Duinrand zullen investeringen in kwaliteitsverbeteringen en verduurzaming achterwege laten als blijkt dat de gemeente Schouwen-Duivenland zo makkelijk een bestaand en door de Provinciale Staten goedgekeurd en onderschreven bestemmingsplan verandert en hen mogelijk eenzelfde lot wacht als wat nu voor de bewoners van Duinrand dreigt. 11.

In de Agenda Toerisme 2018-2026 van Schouwen-Duivenland wordt aandacht besteed aan Zorg voor en borging van belangen van toeristen / recreanten. De recreanten van Duinrand hebben dus recht op bescherming van hun belangen door de gemeente Schouwen Duivenland. 12. Planschade. Aanpassing van het bestemmingsplan heeft invloed op de waarde van de vakantiewoningen op Duinrand Recreatie. De gemeente loopt het risico aansprakelijk te worden gesteld voor een bedrag van enkele miljoenen euro’s aan planschade, een bedrag dat toch op een veel betere manier kan worden besteed aan kwaliteitsverbetering en verduurzaming. Beantwoording 1. De gemeente dient het initiatief bestuursrechtelijk te toetsen aan de daarvoor geldende planologische kaders. Het bestemmingsplan Kop van Schouwen vormt daarvoor het kader, evenals de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij is van belang dat de herontwikkeling van Duinrand West past binnen het gemeentelijk beleid en aansluit op de Agenda Toerisme, waarin het thema Voortdurend vernieuwen een belangrijk beleidsuitgangspunt is. Het vasthouden aan de huidige accommodatie leidt niet tot een toekomstbestendig verblijfsrecreatief product, ook al waarderen de huidige eigenaren de kwaliteit van het terrein hoog. Dat kan duidelijk worden geïllustreerd door de dichtheid en oppervlakte van het aantal eenheden.

Voor die aspecten voldoet de bestaande situatie niet aan de actuele beleidsnormen en aan de actuele en toekomstige marktvraag. De beoogde ontwikkeling voorziet in de zich wijzigende marktvraag. Met de beoogde ontwikkeling wordt dan ook het algemeen belang gediend, van een verblijfsrecreatief aanbod dat aansluit bij de actuele marktvraag en van een economisch florerende recreatiesector. Verder is in het kader van de belangenafweging relevant dat de beoogde herontwikkeling op verschillende punten een verbetering betekent. Doordat het aantal eenheden afneemt en de eenheden niet meer met fossiele brandstoffen worden verwarmd, neemt de ruimtelijke kwaliteit op het park toe en nemen de verkeerstromen af, wat een positief effect heeft op de omgeving. Tot slot wordt de landschappelijke inpassing van het terrein verbeterd. Overigens is niet uit te sluiten dat de bestaande eigenaren van bijvoorbeeld een stacaravan in de nieuwe situatie een kampeerhuisje kopen. Tegen deze achtergrond stemt het college – met inachtneming van alle relevante belangen – in met de beoogde ontwikkelingen is het voornemen het wijzigingsplan vast te stellen. Nog daargelaten dat met behoud van de bestaande accommodaties de beoogde kwaliteitsverbetering niet kan worden bereikt, zou dat een onevenredig grote investering vergen.

Die investering kan niet van de initiatiefnemer en gebruikers worden gevergd, nog daargelaten dat daarmee niet de vereiste kwaliteitsverbetering kan worden bereikt. De initiatiefnemer zal op grond van de Recron-voorwaarden een passende compensatie bieden aan de huidige huurders/gebruikers van de recreatieverblijven. Sommige gebruikers hebben van die compensatieregeling reeds gebruik gemaakt. Daarmee zijn die belangen van de huidige gebruikers voldoende verzekerd en bestaat geen grond voor het oordeel dat bij het wijzigingsplan onvoldoende rekening is gehouden met hun belangen. Reclamant heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat aan zijn belang (en de belangen van de gebruikers) zodanig voorbij is gegaan, dat het wijzigingsplan om deze reden niet zou kunnen worden vastgesteld. 2. Verwezen zij naar de reactie op deze zienswijze onder 1. 3. De ontwikkeling boort een andere behoefte aan. Door de verblijfsrecreatieve accommodatie te vernieuwen en jaarrond centraal bedrijfsmatig te verhuren, zal de bezettingsgraad aanzienlijk toenemen. Daarmee wordt voldaan aan één van de beleidsdoelen van de Agenda Toerisme: het jaarrond trekken van meer bezoekers en het voortdurend vernieuwen van het recreatieve aanbod.

Uit onder andere het onderzoek ‘Dag- en verblijfsrecreatie in Nederland’ blijkt dat de besteding per dag van huurders van kampeerhuisjes en recreatiewoningen groter is dan van vaste gebruikers van de huidige stacaravans. Verhuur aan wisselende gasten zorgt dus voor een economische impuls in de regio. Het aangehaalde aspect sfeer laat zich niet goed vertalen in planologische regels. Het is heel goed mogelijk dat ook in de toekomst een goede en plezierige sfeer wordt gerealiseerd, ook al is dat een andere sfeer dan in de huidige situatie. 4. Uit cijfers van het Kenniscentrum Kusttoerisme blijkt dat het aantal overnachtingen op kampeerterreinen jaarlijks afneemt. Tussen 2014 en 2018 is het aantal overnachtingen met 355.000 afgenomen (bron: Kencijfers vrijetijdseconomie Zeeland 2018). Terwijl het aantal overnachtingen op parken met huisjes in dezelfde periode met 663.000 is toegenomen. Stacaravans worden niet apart zijn benoemd, maar behoren tot de categorie kampeermiddel. Daarnaast neemt de vraag naar luxe toe, zie onder punt 7 van deze beantwoording. 5. Het wijzigingsplan is getoetst aan het vastgesteld ruimtelijk beleid. In dat kader is de wijziging getoetst aan de provinciale omgevingsverordening en de gemeentelijke Agenda Toerisme waarin de uitgangspunten van de

Kustvisie op provinciaal en gemeentelijk niveau zijn vertaald. Aan de uitgangpunten van deze documenten wordt voldaan, vooral omdat aangetoond is dat beoogde ontwikkeling bijdraagt aan de in deze documenten voorgestane kwaliteitsverbetering en het toekomstbestendig maken van het verblijfsrecreatieve product in Zeeland. Verwezen zij op dit punt ook op de uitgebreide toelichting in de paragrafen 3.2 en 3.3 van de toelichting op het wijzigingsplan. Reclamant heeft deze onderbouwing niet gemotiveerd bestreden. Daar komt bij dat de wens tot differentiatie waarop reclamant doelt, geen betrekking heeft op een onderscheid binnen de accommodatie van één terrein. Bovendien is binnen De Duinrand in de toekomst sprake van meerdere typen recreatiewoningen en kampeerhuisjes en daarmee ook binnen het terrein sprake van differentiatie. 6. De omzetting van verblijfsrecreatieve voorzieningen naar meer luxe accommodatie wordt veroorzaakt door de veranderende vraag vanuit de markt. Overigens laat dat onverlet dat – zoals ook gemotiveerd in de Ladderonderbouwing – de kampeerhuisjes voorzien in nieuw aanbod in het middensegment. Uit de Ladderonderbouwing blijkt dat voldoende vraag is naar het nieuwe aanbod van Duinrand. 7. In de Ladderonderbouwing is onderbouwd dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte en inspeelt op de gewijzigde vraag naar verblijfsrecreatief aanbod.

Daarbij is onder meer gekeken naar de cijfers van het kenniscentrum Kusttoerisme. Hieruit blijkt dat de vraag naar huisjesparken toeneemt ten opzichte van de vraag naar kampeerterreinen. Hoewel hier geen verschil wordt gemaakt tussen chalets, kampeerhuisjes en recreatiewoningen blijkt dat de vraag naar luxe toeneemt. Het Trendrapport Toerisme 2019 geeft een duidelijke behoefte aan meer kwaliteit aan. Een stacaravan voldoet steeds minder aan de vraag van de hedendaagse toerist. Deze heeft de voorkeur voor een recreatiewoning voorzien van alle gemakken. De nieuwe ontwikkeling voorziet daarmee, blijkens de verrichte onderzoeken in een behoefte. 8. In de Ladderonderbouwing is gemotiveerd dat de ontwikkeling door de realisatie van de kampeerhuisjes voorziet in nieuw aanbod in het middensegment. Het wijzigingsplan voorziet dus in het realiseren van nieuw aanbod in dit marktsegment. 9. Onderkend wordt dat bestaande gebruikers grote moeite hebben met de beoogde ontwikkeling. De berichtgeving in de pers kan echter niet bepalend zijn voor de planologische afweging die de gemeente moet maken. Het is in beginsel aan de initiatiefnemer om de ontwikkelingsrichting van het terrein te bepalen. Daarbij is – zoals toegelicht onder 1 van deze reactie – ook rekening gehouden met de belangen van de huidige gebruikers en hoe daarmee door de initiatiefnemer wordt omgegaan.

De gemeente toetst of deze ontwikkelingsrichting voldoet aan de daaraan te stellen voorwaarden op basis van de bestuursrechtelijke toetsingskaders. 10. Onderkend wordt dat de herinrichting van het terrein van Duinrand emotioneel belastend kan zijn voor de huidige huurders en gebruikers. De herontwikkeling van Duinrand West draagt echter bij aan een toekomstbestendige ontwikkeling van de verblijfsrecreatie op Schouwen-Duiveland, afgestemd op de toekomstige vraag. Hiervoor is een structurele kwaliteitsverbetering noodzakelijk, die zich heeft vertaald in een samenhangende en qua ontwerp en ruimtelijke uitstraling eenduidige, nieuwe ontwikkeling. De bestaande verblijfsfuncties passen daar niet in. De wijze waarop daaraan invulling wordt gegeven is primair aan de ondernemer. Het wijzigingsplan ziet alleen op het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes op het terrein van Duinrand West. Daarin was reeds voorzien in het inmiddels onherroepelijke bestemmingsplan “Kop van Schouwen”. Gelet op het gemeentelijk beleid en de wijzigingsregels is het college voornemens medewerking te verlenen aan het wijzigingsplan. 11. De gemeente maakt een bestuursrechtelijke afweging op basis van de geldende planologische kaders. De privaatrechtelijke belangen van de huidige huurders op andere, met Duinrand vergelijkbare kampeerterreinen, kunnen niet bepalend zijn voor de planologische keuzes. 12.

De bestemmingsregeling voor de recreatiewoningen uit het geldende bestemmingsplan Kop van Schouwen wordt niet aangepast met het vaststellen van het wijzigingsplan. Daargelaten of reclamant in zijn hoedanigheid van gebruiker/huurder van een perceel op het kampeerterrein überhaupt in aanmerking kan komen voor planschade, is het planschaderisico verdisconteerd in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Vastgesteld is, op basis van een verrichte raming van de kosten en de financieringsopzet, dat sprake is van een sluitende exploitatie en dat er geen onvoorziene hoge kosten te verwachten zijn. Met inachtneming van het risico op planschade is de ontwikkeling daarmee economisch uitvoerbaar. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-20 Reclamant 20 Zaaknr: 360880 Samenvatting 1. Door de herstructureringsplannen kunnen alleen gasten met een hoger inkomen op Duinrand vakantie vieren. 2. Voor gasten zoals bijvoorbeeld gezinnen, alleenstaanden met kinderen en ouderen is een verblijf op Duinrand niet meer mogelijk. Dit zijn wel de gasten die nu gebruik maken van Duinrand, dat moet in de overwegingen worden meegenomen. 3. Het college en de raad zijn er voor alle bewoners en niet alleen voor degene met een hoger inkomen. 4. Het zijn de huidige gasten van Duinrand die de initiatiefnemer door de jaarlijkse huur van standplaatsen rijk hebben gemaakt.

Als dank daarvoor moet nu iedereen op korte termijn camping Duinrand verlaten, eigenlijk verdreven. Er zijn voor de huidige gasten geen andere campingplaatsen in de nabijheid te vinden. 5. Er is in de afgelopen jaar, met toestemming van initiatiefnemer, veel geïnvesteerd in het vakantieverblijf. De herstructurering heeft voor veel gasten financiële en sociale gevolgen. Er is veel geld geïnvesteerd en een verhuizing naar een andere locatie is te duur. Gasten mogen verwachten dat zowel initiatiefnemer als de gemeente hiermee rekening houdt, zij zijn verantwoordelijk voor de schade die de gasten oplopen.

6.

De Vereniging Samen Sterk laat in de komende periode de schade door een taxateur in beeld brengen. De uitkomst wordt met zowel initiatiefnemer als de gemeente besproken. De gemeente moet haar verantwoording nemen en zich voor de belangen van de huidige gasten inzetten.

Beantwoording 1. In de Ladderonderbouwing is gemotiveerd dat de ontwikkeling met de realisatie van kampeerhuisjes voorziet in nieuw aanbod in het middensegment. Het wijzigingsplan voorziet dus in het realiseren van nieuw aanbod in dit marktsegment. 2. In het, in verband met de Ladderonderbouwing uitgevoerde behoefteonderzoek zijn onder meer cijfers van het kenniscentrum Kusttoerisme toegepast. Hieruit blijkt dat de vraag naar huisjesparken toeneemt ten opzichte van de vraag naar kampeerterreinen. Hoewel hier geen verschil wordt gemaakt tussen chalets, kampeerhuisjes en recreatiewoningen blijkt dat de vraag naar luxe toeneemt. Het Trendrapport Toerisme 2019 geeft een duidelijke behoefte aan meer kwaliteit aan. Een stacaravan voldoet steeds minder aan de vraag van de hedendaagse toerist. Deze heeft de voorkeur voor een recreatiewoning voorzien van alle gemakken. De nieuwe ontwikkeling voorziet daarmee, blijkens de verrichte onderzoeken in een brede behoefte. 3. De beoogde ontwikkeling van Duinrand West past – op de kampeerhuisjes na – volledig in het geldende bestemmingsplan. De initiatiefnemer kan binnen de geldende bestemming het terrein volledig opnieuw inrichten. Alleen de realisatie van de kampeerhuisjes moet nog planologisch mogelijk gemaakt worden. Juist daarvoor is een specifieke wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Nu aan de wijzigingsregels, beleid en wetgeving wordt voldaan is er geen reden het bestemmingsplan op dit onderdeel niet te wijzigen. 4. Het wijzigingsplan ziet uitsluitend op planologisch-ruimtelijke aspecten. De privaatrechtelijke afspraken tussen exploitant en huurders zijn niet van invloed op de planologische procedure van het wijzigingsplan. 5. Er is inmiddels een taxatie van de huisjes uitgevoerd. Dat is gedaan om een actueel en objectief beeld te hebben van de waarde van de recreatiewoningen. De initiatiefnemer zal op grond van de Recronvoorwaarden een passende compensatie bieden aan de huidige huurders/gebruikers van de recreatieverblijven. 6. Het wijzigingsplan is gebaseerd op een planologische afweging. De gemeente is geen partij in de financiële afspraken tussen eigenaar en huurders. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-21 Reclamant 21 Zaaknr: 360875 Samenvatting 1. De volgende diersoorten komen voor: groene specht, vlaamse gaai, bonte specht, putter, egels en hermelijn. Het zou jammer zijn als dit verstoord zou worden. 2. Verduurzamen kan ook met de bestaande huisjes en chalets. Beantwoording 1. In de zomer en het najaar van 2020 is onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde diersoorten. Dat onderzoek wordt in het voorjaar van 2021 voortgezet.

Op basis van de beschikbare informatie komt de instandhouding van de voorkomende soorten door de beoogde ontwikkeling niet in het geding. Voor zover verblijf- of rustplaatsen worden vernietigd, zal een ontheffing van de Wet Natuurbescherming worden aangevraagd. Verwacht wordt dat deze ontheffingen verleend zullen worden. Er is geen grond voor het oordeel dat de Wet Natuurbescherming aan de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan in de weg staat. 2. De wijze waarop de herontwikkeling van Duinrand plaatsvindt is een keuze van initiatiefnemer. Daarbij is gekozen voor een totale samenhangende herinrichting en upgrading van het terrein. Het verduurzamen van voorzieningen is slechts één aspect van de daarmee beoogde kwaliteitsverbetering van het totale terrein en daarmee onvoldoende om de beoogde verbetering te realiseren. Als slechts de bestaande huisjes en chalets zouden worden verduurzaamd, wordt niet de gewenste eenheid en samenhang bereikt. Dat geldt ook voor de openheid en ruimte – mede door terugdringing van het aantal recreatieverblijven – die in het nieuwe concept gerealiseerd wordt. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan.

ZI-22 Reclamant 22 Zaaknr: 360873 Samenvatting 1. Kan er bijgedragen worden aan de verduurzaming van het park met de vakantiehuisjes die er nu staan? 2. Er wordt door het realiseren van een groot luxe park schade aangebracht aan de natuur rondom het park. 3. De realisatie van het plan zorgt voor toename van de stikstofuitstoot. De berekening zijn niet correct uitgevoerd. 4. Er komt weer een groot, luxe park met huizen. Daar zijn er al veel van.

5. 6. 7.

De bewoners dragen bij aan het inkomen van de lokale ondernemers. Het is onduidelijk of er behoefte is aan een ander, nieuwe vorm van recreatie en vakantie vieren. Initiatiefnemer heeft de afgelopen jaren verdient door met nieuwe huisjeseigenaren contracten af te sluiten terwijl hij wist dat hij andere plannen had. 8. Initiatiefnemer is goed op de hoogte van de waarde van de vakantiewoningen, waarom is een taxatie nodig? 9. De opzegtermijn zou minimaal 5 jaar moeten bedragen. 10. Er moet een billijke vergoeding uitgekeerd worden aan de eigenaren van de vakantiehuisjes. Beantwoording 1. De wijze waarop de herontwikkeling van Duinrand plaatsvindt is een keuze van initiatiefnemer. Daarbij is gekozen voor een totale samenhangende herinrichting en upgrading van het terrein. Het verduurzamen van voorzieningen is slechts één aspect van de daarmee beoogde kwaliteitsverbetering van het totale terrein en daarmee onvoldoende om de beoogde verbetering te realiseren. Als slechts de bestaande huisjes en chalets zouden worden verduurzaamd, wordt niet de gewenste eenheid en samenhang bereikt. Dat geldt ook voor de openheid en ruimte – mede door terugdringing van het aantal recreatieverblijven – die in het nieuwe concept gerealiseerd wordt. 2.

Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat de beoogde ontwikkeling geen negatief effect heeft op het gebied van de soortenbescherming en de gebiedsbescherming. Integendeel, het natuurlijke karakter van de inrichting van het terrein neemt toe en de stikstofdepositie op gevoelige en overbelaste gebieden in de omgeving neemt af. 3. Doordat de nieuwe recreatieverblijven elektrisch worden verwarmd, ten opzichte van de gasgestookte huidige verblijven, en doordat de verkeersgeneratie afneemt ten opzichte van de huidige situatie, is sprake van afname van de stikstofdepositie op voor stikstof gevoelige en overbelaste habitats in Natura 2000-gebieden tijdens de gebruiksfase. Van een probleem vanwege de uitstoot van stikstof is dan ook geen sprake. 4. In het, in verband met de Ladderonderbouwing uitgevoerde behoefteonderzoek zijn onder meer cijfers van het kenniscentrum Kusttoerisme toegepast. Hieruit blijkt dat de vraag naar huisjesparken toeneemt ten opzichte van de vraag naar kampeerterreinen. Hoewel hier geen verschil wordt gemaakt tussen chalets, kampeerhuisjes en recreatiewoningen blijkt dat de vraag naar luxe toeneemt. Het Trendrapport Toerisme 2019 geeft een duidelijke behoefte aan meer kwaliteit aan. Een stacaravan voldoet steeds minder aan de vraag van de hedendaagse toerist. Deze heeft de voorkeur voor een recreatiewoning voorzien van alle gemakken.

De nieuwe ontwikkeling voorziet daarmee, blijkens de verrichte onderzoeken in een behoefte. 5. Door de vernieuwing van de verblijfsaccommodatie en de centrale bedrijfsmatige verhuur zal de bezettingsgraad jaarrond toenemen. Uit onder andere het onderzoek ‘Dag- en verblijfsrecreatie in Nederland’ blijkt dat de besteding per dag van huurders van kampeerhuisjes en recreatiewoningen groter is dan van vaste gebruikers van de huidige stacaravans. Verhuur aan wisselende gasten zorgt dus voor een economische impuls in de regio. 6. Verwezen wordt naar de reactie onder 4 van deze beantwoording. 7. De wijze van voorbereiding van de herontwikkeling kan geen toetsingscriterium in de planologische procedure of in de afweging van de gemeente zijn. 8. Het wijzigingsplan is gebaseerd op een planologische afweging. De gemeente is geen partij in de financiële afspraken tussen eigenaar en huurders. 9. De gemeente is geen partij in de privaatrechtelijke afspraken tussen eigenaar en huurders en kan geen uitspraken doen over opzegtermijnen. 10. De gemeente toetst bestuursrechtelijk op basis van de geldende planologische kaders. Mogelijk geleden materiële en immateriële schade is geen onderdeel van de bestuursrechtelijke procedure, maar een kwestie tussen reclamant en de initiatiefnemer. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan.

ZI-23 Reclamant 23 Zaaknr: 360736 Samenvatting 1. Voor mensen met een kleine portemonnee blijft er weinig over als plaatsgemaakt moet worden voor een duur recreatiepark. Er zal een soort een eenzijdigheid ontstaan in het toeristisch aanbod. Er zijn al veel voorzieningen voor het duurzame segment van de markt. Er moeten ook chalets en caravans blijven. 2. De dier en het groen zijn de dupe als alles op de schop gaat. Er is een boomkikker gezien en veel vogels. 3. De realisatie van het plan zal tot stikstof uitstoot leiden. De berekening zijn iet goed uitgevoerd. 4. De verandering zijn niet in het algemeen belang. Beantwoording 1. Zoals ook gemotiveerd in de Ladderonderbouwing voorzien de kampeerhuisjes – waarop het wijzigingsplan specifiek betrekking heeft – juist ook in nieuw aanbod in het middensegment. Verder zijn in het, in verband met de Ladderonderbouwing uitgevoerde, behoefteonderzoek onder meer cijfers van het kenniscentrum Kusttoerisme toegepast. Hieruit blijkt dat de vraag naar huisjesparken toeneemt ten opzichte van de vraag naar kampeerterreinen. Hoewel hier geen verschil wordt gemaakt tussen chalets, kampeerhuisjes en recreatiewoningen blijkt dat de vraag naar luxe toeneemt. Het Trendrapport Toerisme 2019 geeft een duidelijke behoefte aan meer kwaliteit aan. Een stacaravan voldoet steeds minder aan de vraag van de

2.

3.

4.

hedendaagse toerist. Deze heeft de voorkeur voor een recreatiewoning voorzien van alle gemakken. De nieuwe ontwikkeling voorziet daarmee, blijkens de verrichte onderzoeken in een behoefte. In de zomer en het najaar van 2020 is onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde diersoorten. Dat onderzoek wordt in het voorjaar van 2021 voortgezet. Op basis van de beschikbare informatie komt de instandhouding van de voorkomende soorten door de beoogde ontwikkeling niet in het geding. Voor zover verblijf- of rustplaatsen worden vernietigd, zal een ontheffing van de Wet Natuurbescherming worden aangevraagd. Verwacht wordt dat deze ontheffingen verleend zullen worden. Er is geen grond voor het oordeel dat de Wet Natuurbescherming aan de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan in de weg staat. Doordat de nieuwe recreatieverblijven elektrisch worden verwarmd, ten opzichte van de gasgestookte huidige verblijven, en doordat de verkeersgeneratie afneemt ten opzichte van de huidige situatie, is sprake van afname van de stikstofdepositie op voor stikstof gevoelige en overbelaste habitats in Natura 2000-gebieden tijdens de gebruiksfase. Van een probleem vanwege de uitstoot van stikstof is dan ook geen sprake. Het wijzigingsplan is gebaseerd op een planologische afweging. Het bestemmingsplan Kop van Schouwen vormt daarvoor het kader, evenals de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Privaatrechtelijke belangen kunnen niet bepalend zijn voor de planologische procedures. De gemeente is gehouden om de beoogde ontwikkeling te toetsen aan de wijzigingsregels en de eisen van een goede ruimtelijke ordening. De ontwikkeling van Duinrand draagt bij aan een toekomstbestendig verblijfsrecreatief product. Dat is een belangrijk algemeen belang binnen de gemeente Schouwen-Duiveland.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-24 Reclamant 24 Zaaknr: 360731 Samenvatting 1. Initiatiefnemer heeft het park al jaren laten verpauperen met het doel dat de gemeente goedkeuring ging geven voor de duurzame herstructurering van Camping Duinrand. 2. Bestaande vakantiewoningen kunnen goed in de herstructureringsplannen worden ingepast. Het kwaliteitsniveau van de bestaande woningen sluit daar goed bij aan. Beantwoording 1. De gemeente heeft geen oordeel over de ontwikkelstrategie van de eigenaar. Initiatiefnemer heeft gekozen voor een volledige, samenhangende en eenduidige herontwikkeling van het park. Tegelijkertijd vindt daarmee ook een verduurzaming plaats. Dat is echter geen doel op zich. Doel van de herontwikkeling is het realiseren van een toekomstbestendig verblijfsrecreatief product, dat aansluit bij de actuele marktvraag. Deze ontwikkeling voldoet aan de wijzigingsregels en beleidskader, zowel van de provincie als van de gemeente. 2. Het wijzigingsplan ziet alleen op het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes op het terrein van Duinrand West. Daarin was reeds voorzien in het inmiddels onherroepelijke bestemmingsplan “Kop van Schouwen”. Deze herontwikkeling van Duinrand West draagt bij aan een toekomstbestendige ontwikkeling van de verblijfsrecreatie op Schouwen-Duiveland, afgestemd op de toekomstige vraag.

Hiervoor is een structurele kwaliteitsverbetering noodzakelijk, die zich heeft vertaald in een samenhangende en qua ontwerp en ruimtelijke uitstraling eenduidige, nieuwe ontwikkeling. De bestaande verblijfsfuncties passen daar niet in. De wijze waarop daaraan invulling wordt gegeven is primair aan de ondernemer. Gelet op het gemeentelijk beleid en de wijzigingsregels is het college voornemens medewerking te verlenen aan het wijzigingsplan. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-25 Reclamant 25 Zaaknr: 360727 Samenvatting 1. Voor het kampeerhuisje Meidoornpad 71D is in 1965 door de voormalige gemeente Westenschouwen een bouwvergunning verleend. Met de aankoop van het kampeerhuisje op 1 november 1984 is ook de bouwvergunning overgegaan op de nieuwe eigenaar. Het is tegenstrijdig als de gemeente enerzijds een bouwvergunning verleent en anderzijds toestemming geeft voor de sloop van het kampeerhuisje. Het is onduidelijk of deze gang van zaken rechtsgeldig is. 2. De koopovereenkomst van het kampeerhuisje en de pacht van de grond is gesloten met de vader van de initiatiefnemer. Er is alleen een mondeling pachtovereenkomst, een schriftelijk overeenkomst was destijds volgens de toenmalige eigenaar niet nodig. Volgens de mondeling pachtovereenkomst kan de pacht alleen worden opgezegd wegens nalatigheid.

Een herstructurering is geen reden om de pachtovereenkomst op te zeggen. Er zijn getuigen van de mondelinge overeenkomst. 3. In het kampeerhuisje is in de afgelopen jaren veel geld geïnvesteerd. Alle verbouwingen en aanpassing zijn in overleg met Duinrand Recreatie uitgevoerd. Daarbij is rekening gehouden met de ontwikkeling van de camping. 4. Er zijn geen economische redenen of duurzaamheidsargumenten waarom het kampeerhuis moet verdwijnen. Het kampeerhuisje kan geïntegreerd worden in de herstructureringsplannen. 5. Op basis van de langlopende huurovereenkomst, de afspraken en de samenwerking wordt een opzegtermijn van 5 tot 10 jaar verwacht.

6.

Er bestaat niet de intentie om de afgegeven bouwvergunning aan de gemeente of aan derden terug te geven of beschikbaar te stellen voor andere doeleinden. Gevraagd wordt na te gaan of en in hoeverre de bestaande kampeerhuisjes ingepast kunnen worden in het herstructureringsplan van initiatiefnemer. 7. Initiatiefnemer geeft aan dat de herstructurering nodig is om het park toekomstbestendig te maken. De aanpassingen die aan het kampeerhuisje zijn gedaan zijn uitgevoerd met hoogwaardig materialen en er is een duurzame warmtevoorziening aangebracht. Het kampeerhuisje is hiermee toekomstbestendig geworden en het slopen ervan is niet te verantwoorden. 8. Alle investeringen aan het kampeerhuisjes zijn afgestemd met initiatiefnemer. Met elke instemming van initiatiefnemer is het contract opnieuw voor de lange termijn verlengd. 9. De wijze van communicatie van initiatiefnemer over de herstructureringsplannen wordt betreurd. De verbouwing aan het kampeerhuisje hebben voornamelijk vanaf 2015 plaatsgevonden. Initiatiefnemer heeft aangegeven al een aantal jaren met de gemeente in gesprek te zijn over de herstructurering. De huurders heeft hij niet geïnformeerd over zijn plannen. Als hij dat wel had gedaan, was er minder geïnvesteerd in het kampeerhuisje. 10. Betwijfeld wordt of de toekomstbestendigheid wel het motief is van initiatiefnemer.

Het lijkt eerder te gaan om het meer rendabel maken van het terrein. De huidige huurders van Duinrand Recreatie hebben initiatiefnemer rijk gemaakt en daardoor is herstructurering van het terrein mogelijk. Dit wordt ondersteund door het op 12 september 2020 gepresenteerde bedrijfsconcept. Hieruit blijkt dat nieuwe eigenaren maar een paar weken per jaar op het park kunnen verblijven. De overige tijd wordt het recreatieverblijf door Roompot verhuurd. Dit bedrijfsconcept is niet in het belang van de gemeente Schouwen-Duiveland. 11. Bij de beoordeling van het herstructureringsplan moet de belangen van de bestaande huurders worden meegenomen en meegewogen. De huurders stemmen in met duurzame vernieuwing van het terrein. De huurders stemmen niet in met de mens- en natuuronvriendelijke herstructurering die door kapitalistische motieven wordt ingegeven. 12. De invloed op het Natura 2000-gebied en de gevolgen van de stikstofemissie zijn onvoldoende meegenomen. De nieuwbouw van een kampeerhuis zorgt voor meer milieubelasting dan het aanpassen van de bestaande kampeerhuisjes. Beantwoording 1. Dat in het verleden een bouwvergunning is afgegeven, kan niet betekenen dat het gemeentebestuur geen medewerking zou kunnen of moeten verlenen aan de beoogde herontwikkeling van het terrein van Duinrand.

De herontwikkeling van het terrein van Duinrand kan rechtstreeks binnen het geldende planologische kader van het bestemmingsplan Kop van Schouwen plaatsvinden, zonder planologische besluitvorming door de gemeente. Het wijzigingsplan heeft uitsluitend betrekking op het mogelijk maken van de plaatsing van 100 kampeerhuisjes en het verlagen van het aantal permanente standplaatsen. Het wijzigingsplan heeft geen directe gevolgen voor de verleende bouwvergunning. Het planologisch kader vormt geen beletsel om gebruik te maken van de verleende vergunning. In het privaatrechtelijke spoor zal de initiatiefnemer op grond van de Recron-voorwaarden een passende compensatie bieden aan de huidige huurders/gebruikers van de recreatieverblijven. 2. Het wijzigingsplan ziet uitsluitend op toetsing aan planologisch-ruimtelijke aspecten. De opzegging van de contracten door de initiatiefnemer kan daarin niet worden betrokken. Dit is tussen reclamant en de initiatiefnemer. Zoals hiervoor aangegeven hanteert de exploitant daarbij de Recron-voorwaarden. 3. De investeringen die zijn gedaan in de opstallen door de eigenaren zullen worden meegenomen in de financiële afhandeling in het privaatrechtelijke spoort overeenkomstig de Recron-voorwaarden. Deze investeringen kunnen geen onderwerp zijn van de publiekrechtelijke procedure van het wijzigingsplan. 4.

De aanleiding voor de herontwikkeling van Duinrand is gelegen in de noodzaak het verblijfsrecreatieve aanbod af te stemmen op de actuele vraag uit de markt en daarmee toekomstbestendig te maken. Initiatiefnemer heeft daarbij gekozen voor een volledige herontwikkeling van het park. Tegelijkertijd vindt daarmee ook een verduurzaming plaats. Dat is echter geen doel op zich. Doel van de herontwikkeling is het realiseren van een toekomstbestendig verblijfsrecreatief product, dat aansluit bij de actuele marktvraag. De verduurzaming die gepaard gaat met de herontwikkeling gaat overigens verder dan het isoleren en volledig elektrisch verwarmen van de verblijfseenheden en voorzieningen. De oppervlakte bebouwing en verharding wordt kleiner en het terrein krijgt een natuurlijker inrichting. Deze inrichting komt bovendien ten goede aan de waterhuishouding, het terugbrengen van hittestress en biedt meer ruimte voor een groene inrichting dan de huidige inrichting. Bij een verduurzaming van de bestaande huisjes en chalets zouden deze effecten niet in dezelfde mate kunnen worden bereikt. Bovendien wordt daarmee niet voldaan aan de visie en ambitie van de initiatiefnemer op het punt van de kwaliteitsverbetering van het verblijfsrecreatief product. De ontwikkeling boort een andere behoefte aan. Het park zal net als in de huidige situatie jaarrond geopend zijn.

Doordat de accommodatie centraal bedrijfsmatig wordt verhuurd en beter aansluit op de actuele vraag uit de markt, zal de bezettingsgraad stijgen. Uit onder andere het onderzoek ‘Dag- en verblijfsrecreatie in Nederland’ (Bedrijfschap Horeca en catering, september 2004, gebaseerd op het ContinuVakantieOnderzoek) blijkt verder dat de besteding per dag van huurders van kampeerhuisjes en recreatiewoningen groter is dan van vaste gebruikers van stacaravans. Daarbij speelt een belangrijke rol dat wisselende gasten in een beperkte (vakantie)periode gemiddeld meer uitgeven in de regio. Verhuur van kampeerhuisjes en recreatiewoningen aan wisselende gasten zorgt dus voor een economische impuls in de regio. Voor de wijze van verduurzaming zie beantwoording onder punt 3. 5. De opzegtermijn kan geen onderwerp zijn van de planologische procedure, maar is onderwerp van het privaatrechtelijke spoor, waarin de ontwikkelaar de verplichtingen jegens de huidige huurders en eigenaren afhandelt conform de Recron-voorwaarden.

6.

Het is de keuze van de initiatiefnemer om over te gaan tot een integrale herinrichting en om het terrein ook voor de toekomst uit recreatief oogpunt aantrekkelijk te houden en een goede exploitatie te verzekeren. Bovendien wordt hiermee ook een aanmerkelijk verduurzaming van de recreatieverblijven gerealiseerd, die voldoet aan de hedendaagse eisen. De bestaande recreatiewoningen passen niet in het plan van de initiatiefnemer. Zoals aangegeven is de herontwikkeling van het terrein al rechtstreeks mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan Kop van Schouwen. 7. De bestaande situatie heeft toeristisch-recreatief weinig toekomstwaarde. Het park is sterk gedateerd. Dat betekent dat een integrale herinrichting nodig is, om het terrein ook voor de toekomst uit recreatief oogpunt aantrekkelijk te houden en een goede exploitatie te verzekeren. Een belangrijk aspect daarbij is het verkleinen van het aantal eenheden, waardoor een ruimere opzet ontstaat. Het is niet mogelijk alle huidige standplaatsen en huisjes te handhaven. De bestaande recreatiewoningen passen niet in de visie van de ontwikkelaar op het terrein, ook al zijn ingrepen gedaan met het oog op de verduurzaming van de bestaande huisjes. . 8. Het wijzigingsplan ziet uitsluitend op planologisch-ruimtelijke aspecten.

De waarde van de bestaande opstallen en de contracten van de huidige gebruikers kunnen niet bepalend zijn voor de besluitvorming over het wijzigingsplan. Dit is een kwestie tussen gebruikers en de initiatiefnemer. In het privaatrechtelijke spoor zal de initiatiefnemer op grond van de Recron-voorwaarden een passende compensatie bieden aan de huidige huurders/gebruikers van de recreatieverblijven. 9. Duidelijk is dat reclamanten ontevreden zijn over de communicatie van de zijde van de ontwikkelaar. Dat neemt niet weg dat de initiatiefnemer wel heeft gecommuniceerd over de plannen. Ook op verzoek van de raad. Los daarvan is de gemeente voor de beoordeling van het wijzigingsplan aangewezen op de daarvoor geldende kaders. Voor het wijzigingsplan zijn dat concreet de wijzigingsregels uit het bestemmingsplan, geldend gemeentelijk en provinciaal beleid en wetgeving. De communicatie van de initiatiefnemer is geen weigeringsgrond voor de gemeente. 10. Zoals onder punt 3 is beantwoord is de aanleiding voor de herontwikkeling gelegen in de noodzaak het verblijfsrecreatieve aanbod af te stemmen op de actuele vraag uit de markt en daarmee toekomstbestendig te maken. De ontwikkeling past in het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in de Nota Kamperen en de Agenda Toerisme. 11.

De gemeente is gehouden de beoogde ontwikkeling in het publiekrechtelijke spoor te toetsen aan de daarvoor geldende toetsingskaders. Het college is binnen de door de raad aan het college toegekende bevoegdheden bevoegd om regels en bestemmingen toe te kennen aan gronden. Daarbij speelt in dit geval in het bijzonder, gelet ook op de betrokken belangen, dat het huidige kampeerterrein is gedateerd en niet voldoet aan onder meer de eisen op het gebied van toeristische kwaliteit en duurzaamheid, zodat een onevenredig aanzienlijk bedrag nodig is voor de verbetering van de voorzieningen. Die investering kan niet van de initiatiefnemer en gebruikers worden gevergd, nog daargelaten dat daarmee niet de vereiste kwaliteitsverbetering kan worden bereikt. Een wezenlijk onderdeel van de kwaliteitsverbetering is de substantiële afname van het aantal eenheden. Dat kan niet worden bereikt met instandhouding van de bestaande eenheden. De initiatiefnemer zal op grond van de Recron-voorwaarden een passende compensatie bieden aan de huidige huurders/gebruikers van de recreatieverblijven. Sommige gebruikers hebben van die compensatieregeling reeds gebruik gemaakt. Daarmee zijn die belangen van de huidige gebruikers voldoende verzekerd en bestaat geen grond voor het oordeel dat bij het wijzigingsplan onvoldoende rekening is gehouden met hun belangen.

Reclamant heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat aan zijn belang (en de belangen van de gebruikers) zodanig voorbij is gegaan, dat het wijzigingsplan om deze reden niet zou kunnen worden vastgesteld. 12. In de natuurtoets, die als bijlage bij de vormvrije mer-beoordeling ook als bijlage bij het wijzigingsplan is gevoegd, zijn alle mogelijke effecten van de beoogde ontwikkeling op het Natura-2000-gebied getoetst. Daaruit blijkt dat geen sprake is van significant negatieve effecten. Doordat sprake is van een substantiële afname van het aantal eenheden (en daarmee van het aantal verkeersbewegingen) en de recreatieverblijven elektrisch worden verwarmd, nemen de mogelijke effecten op Natura 2000 ook af. Daardoor is ook sprake van afname van de stikstofdepositie op voor stikstof gevoelige en overbelaste habitats in Natura 2000gebieden. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-26 Reclamant 26 Zaaknr: 361151 Samenvatting 1. De bouw van Camping Duinrand gaat ten koste van woningbouwprojecten op het eiland. Door de beperkingen van de stikstofuitstoot zullen er keuze gemaakt moeten worden. 2. Het plan op Duinrand is niet deugdelijk onderzocht op stikstof uitstoot en derhalve niet toelaatbaar. 3. Uit onderzoek van het bureau voor Toerisme, blijkt dat het gebruik van chalets en caravans toeneemt. Hoezo niet rendabel? 4.

De parkbeheerders zoals Roompot etc. doen er alles aan om de mensen op het park te houden. Dit heeft voor alle plaatselijke bedrijven en middenstand een ongunstige werking. De huidige eigenaren van een chalet, caravan of huisje geven hun euro’s uit bij de bouwmarkt, kopen bij de middenstand en betalen toeristenbelasting. 5. Vanuit camping Duinrand is er geen overleg over het verduurzamen. Veel mogelijkheden blijven onbenut. Bewoners willen graag mee werken.

6. 7. 8. 9.

In de plan is de stikstofuitstoot van het zwembad niet meegenomen. De aanleg van duinbeekjes en een strandmeer/kanovijver zijn een aanslag op Natura 2000. Het stilstaand water heeft veel nadelige gevolgen voor de omgeving, zoals muggenoverlast en vervuiling cq algengroei. De rugstreep boomkikker komt voor op het tuinpad. Deze is beschermd.