20201215 Raadsbrief vaststelling wijzigingsplan realiseren kampeerhuisjes Hogeweg 96a B-H - bijlage 1

Antwoordnotitie Ontwerpwijzigingsplan Hogeweg 96a Burgh-Haamstede

1. Inleiding Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) is het ontwerpwijzigingsplan Hogeweg 96a Burgh-Haamstede voorgelegd aan de wettelijk vereiste overleginstanties en zijn daarnaast enkele andere organisaties en verenigingen voor een vooroverlegreactie benaderd. Verder is iedereen in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen op het ontwerpwijzigingsplan. Deze notitie beschrijft de resultaten van de vooroverleg- en zienswijzeprocedure van dit ontwerpwijzigingsplan. De binnengekomen reacties zijn na een complete beoordeling, samengevat, beantwoord en van een conclusie voorzien. Bij de beantwoording is de complete zienswijze betrokken. In de conclusie is opgenomen of en zo ja op welke wijze het wijzigingsplan is aangepast. Tenslotte is een opsomming toegevoegd van de ambtshalve aanpassingen die in het wijzigingsplan zijn verwerkt. Daarnaast zijn eerst twee onderwerpen in algemene zin behandeld, deze komen namelijk in veel zienswijzen terug. Dit betreffen: De betrokkenheid van de huurders en eigenaren. De bestaande planologische mogelijkheden en de relatie met Duinrand Oost.

2. Vooroverleg VO-1 Provincie Zeeland Samenvatting Er is al in een vroeg stadium (2018) contact is geweest met de gemeente over de ontwikkeling. Het is ook duidelijk dat bij de planuitwerking rekening is gehouden met de randvoorwaarden die destijds zijn meegegeven. Ook voor de inpassing aan de noordzijde lijkt de intentie er te zijn om het park op een natuurlijke manier in te passen in het duinlandschap. De uitwerking ervan in het ontwerp-plan maakt echter onvoldoende duidelijk dat er daadwerkelijk sprake zal zijn van een groene zone van voldoende omvang en kwaliteit en waarvan realisatie en instandhouding zijn geborgd. De inhoudelijke opmerkingen ten aanzien van landschappelijke inpassing waarop bovenstaande conclusie is gebaseerd: In tegenstelling tot de landschappelijke inpassing aan de overige zijden, is deze aan de noordzijde niet duidelijk uitgewerkt. Bij toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden wordt gesteld dat het vakantiepark volledig landschappelijk is ingepast doordat het aangrenzend natuurterrein bestaat uit bos. Maar juist omdat het vakantiepark hier grenst aan natuurgebied, is een groene rand op het terrein zelf nodig om het in te passen in de omgeving. In de bijlage landschappelijke inpassing bij de regels wordt aangegeven: “….een zone met een breedte van circa 30 meter.

In deze zone is 1/6 van het terrein voorzien van opgaande beplanting, dus een totale gemiddelde breedte van 5 meter. De beplanting betreft diverse inheemse grassen en struiken (eenstijlige meidoorn, duindoorn, wegedoorn)….”. Deze omschrijving, noch de kaart garanderen dat er voor dit deel sprake is van een adequate landschappelijke inpassing. Aan de noordzijde zou in ieder geval een strook van 10 meter breed (zoals ook het bestemmingsplan voorschrijft) uit inheemse beplanting (struweel en enkele bomen) moeten bestaan. Middels een dergelijke boszoom sluit het park met een geleidelijke overgang aan op het bos in het natuurgebied en wordt tevens voorzien in een groene buffer. Het bestaande pad dat de verbinding vormt tussen het vakantiepark en de paden in het natuurgebied, kan overigens behouden blijven. Evenals de overige onderdelen van de landschappelijke inpassing, zou ook de inrichting voor de noordzijde nader uitgewerkt moeten worden en de bestemming Groen-landschappelijk moeten krijgen, met de bijbehorende borging in de regels. Beantwoording Langs de noordzijde van Duinrand West, langs de rand met het Natura 2000-gebied, wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing die voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsregels. De nieuwe bebouwing wordt hier goed ingepast door middel van een strook van 5 meter breed met een aarden wal met een hoogte van 2 m.

Op de wal zal beplanting met een afschermende struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten worden gerealiseerd. Deze wal met beplanting voldoet aan het bepaalde in artikel 15.7.4 aanhef en onder g van het bestemmingsplan “Kop van Schouwen”. De tekst van het inrichtingsplan zal op dat punt worden verduidelijkt. Deze landschappelijke inpassing wordt in het wijzigingsplan voorzien van de bestemming “Groen-Landschappelijk”. Bijlage 1 bij het wijzigingsplan zal dienovereenkomstig worden aangepast. De in het wijzigingsplan opgenomen gebruiksregel met betrekking tot realisatie en instandhouding van de landschappelijke inpassing conform bijlage 1 bij het wijzigingsplan zal worden omgezet in een voorwaardelijke verplichting, inhoudende dat de beoogde kampeerhuisjes niet eerder in gebruik mogen worden genomen dan nadat de landschappelijke inpassing is gerealiseerd conform bijlage 1 bij het wijzigingsplan en dat de kampeerhuisjes slechts mogen worden gebruikt indien en voor zover de landschappelijke inpassing in stand wordt gehouden.

Conclusie De reactie leidt tot gewijzigde vaststelling van het wijzigingsplan, waarbij aan een zone aan de noordrand van het terrein, grenzend aan Natura 2000 de bestemming “Groen – Landschappelijk” wordt toegekend. In de regels bij het wijzigingsplan wordt de opgenomen gebruiksregel waarmee wordt bepaald dat de landschappelijke inpassing wordt aangelegd conform het landschapsplan zoals opgenomen in bijlage 1 vervangen door de volgende voorwaardelijke verplichting: het gebruik van kampeerhuisjes op een permanente standplaats binnen de begrenzing van dit plan is uitsluitend toegestaan indien: a. de landschappelijke inpassing van het kampeerterrein is aangelegd conform bijlage 1 Landschappelijke inpassing en vervolgens aldus in stand wordt gehouden;

3. Zienswijzen

3.1 Algemeen Betrokkenheid huurders en eigenaren In veel zienswijzen komt de betrokkenheid van huurders en eigenaren bij het huidige Duinrand en de omgeving duidelijk naar voren. Een verblijf van vaak vele jaren in een vakantieverblijf waar familie en vrienden bij elkaar komen. De betrokkenheid blijkt ook uit de werkzaamheden die, soms nog recent uitgevoerd, worden beschreven. Al deze verhalen laten de impact van de herontwikkeling zien voor de huidige gebruikers. Daarnaast wordt in de zienswijzen een beeld geschetst over de communicatie en handelswijze van initiatiefnemer in de afgelopen jaren. Beide aspecten, de betrokkenheid van gebruikers en de communicatie en handelswijze van initiatiefnemer, kunnen echter slechts een beperkte rol spelen in de planologische procedure van het wijzigingsplan. Initiatiefnemer heeft de mogelijkheid het recreatiepark, binnen de kaders die het bestemmingsplan stelt, te herontwikkelen. Het college kan alleen toetsen of bij de ontwikkeling van deze kampeerhuisjes wordt voldaan aan de wijzigingsregels en aan de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening. Het gevoel van de huidige huurders en eigenaren bij de beoogde ontwikkeling en de communicatie daarover door de ontwikkelaars kan daarin niet doorslaggevend zijn. Voor het contact en overleg met de huidige gebruikers is overigens door de gemeenteraad herhaaldelijk aandacht gevraagd.

Welke keuzes initiatiefnemer hier uiteindelijk in maakt, is geen afweging binnen deze procedure. Of, en in hoeverre, de RECRON-voorwaarden van toepassing zijn, is een privaatrechtelijke aangelegenheid tussen initiatiefnemer en gebruiker. Ook hierin heeft het college geen rol. De beantwoording van de zienswijzen is dan ook ingestoken vanuit het afwegingskader van een goede ruimtelijke ordening. Vanuit het planologisch spoor belang wordt daarbij ingegaan op een goede belangenafweging. Privaatrechtelijke aspecten kunnen in het publiekrechtelijke planologische spoor echter niet van doorslaggevend belang zijn. Het college begrijpt dat dit misschien geen recht doet aan de impact van de herontwikkeling op de huidige gebruikers, maar moet de juridisch correcte weg volgen. Bestaande planologische mogelijkheden en de relatie met Duinrand Oost Uit de ingediende zienswijzen blijkt tevens dat er onduidelijkheid bestaat over de mogelijkheden die het huidige bestemmingsplan biedt, de voorliggende wijzigingsprocedure voor Duinrand West en de relatie met de toekomstige ontwikkeling van Duinrand Oost. Huidige bestemmingsplan Het terrein van camping Duinrand is gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan “Kop van e Schouwen”(vastgesteld in 2013, inclusief de “1 herziening Kop van Schouwen”; vastgesteld in 2019).

Het e bestemmingsplan, inclusief 1 herziening, is inmiddels al geruime tijd onherroepelijk. Met de vaststelling van het bestemmingsplan, inclusief herziening, is onderbouwd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening en zijn de relevante onderdelen van het beleid meegenomen. In die onderbouwing zijn ook de opgenomen wijzigingsbevoegdheden meegenomen. De gemeenteraad heeft aan het college de bevoegdheid toegekend om het bestemmingsplan te wijzigen, mist aan de voorwaarden voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheden wordt voldaan. Wijzigingsplan Duinrand West Eén van de wijzigingsbevoegdheden biedt de mogelijkheid om het toegestane aantal kampeerhuisjes te vergroten. Beleidsmatig is deze ontwikkelingsmogelijkheid in de Nota Kamperen, die in 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. In het bestemmingsplan is dit beleid dus vertaald in een wijzigingsbevoegdheid met een aantal voorwaarden. Recent is ook de Kustvisie vastgesteld en verwerkt in het Omgevingsplan van de Provincie. Hierin is opgenomen dat nieuwvestiging van recreatiebedrijven niet meer kan, tenzij gelegen in een aandachtsgebied. Er is opgenomen dat ingezet moet worden op kwaliteitsverbetering van bestaande recreatiebedrijven. Dat sluit aan bij het gemeentelijk beleid, zoals opgenomen in de Agenda Toerisme, waarbij Voortduwend vernieuwen een belangrijk thema is.

De vaststelling van dit beleid heeft als gevolg dat bestaande recreatiebedrijven gaan herstructureren. Duinrand is daar een concreet voorbeeld van, zoals er de afgelopen jaren meerdere recreatiebedrijven zijn geweest. Voorwaarden wijzigingsbevoegdheid In de genoemde bestemmingsplannen is opgenomen wat de mogelijkheden voor camping Duinrand zijn. Voor Duinrand West is opgenomen dat er 404 permanente standplaatsen zijn toegestaan. Met de wijzigingsbevoegdheid mag 30% van het aantal permanente standplaatsen omgezet worden naar kampeerhuisjes, met een maximum van 100. Dit betekent voor dit plan het maximum aantal permanente standplaatsen wordt verkleind van 404 naar 100 en dat op deze 100 permanente standplaatsen kampeerhuisjes worden geplaatst.. De overige permanente standplaatsen vervallen dus.

Rechtstreeks toegestaan Het huidige bestemmingsplan biedt ook rechtstreeks mogelijkheden. Zo zijn er 69 recreatiewoningen toegestaan op het terrein van Duinrand West. Verder biedt het huidige bestemmingsplan een bouwvlak waarbinnen centrale voorzieningen, zoals horeca, detailhandel, sport en spel enzovoort mogelijk zijn. Ontwikkelingen die passen binnen het huidige bestemmingsplan, zoals de recreatiewoningen, de centrale voorzieningen en de fysieke herinrichting van het terrein maken dan ook geen onderdeel uit van dit wijzigingsplan. De initiatiefnemer mag dit binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan uitvoeren, zonder dat daarover planologische besluitvorming door de gemeente nodig is. Er is wel een omgevingsvergunning nodig voor de activiteit bouwen. Daarin wordt getoetst aan bouwtechnische eisen, maar die procedure staat los van deze wijzigingsprocedure. Relatie Duinrand Oost Het voorliggende wijzigingsplan ziet dus alleen op het realiseren van 100 kampeerhuisjes op het terrein van Duinrand West, zoals deze mogelijk zijn gemaakt in het gemeentelijk beleid en in het bestemmingsplan. Initiatiefnemer is voornemens naast Duinrand West ook Duinrand Oost te herstructureren.

Omdat er wel een relatie is tussen beide delen, zijn in de noodzakelijke vormvrije mer-beoordeling (die als bijlage bij het wijzigingsplan is gevoegd) conform de m.e.r.-methodiek de milieu-effecten van de gezamenlijke ontwikkeling van de deelgebieden West en Oost beschreven en getoetst. Mede door de substantiële afname van het aantal eenheden is overigens voor verschillende milieuaspecten sprake van een verbetering ten opzichte van de huidige situatie. Voor de ontwikkeling van Duinrand Oost moet een zelfstandige bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Beide ontwikkelingen zijn ook los van elkaar haalbaar. De gemeenteraad neemt uiteindelijk het besluit over het bestemmingsplan voor Duinrand Oost.

3.2 Behandeling van de individuele zienswijzen ZI-1 reclamant 1 Zaaknr: 357810 Samenvatting 1. Naar mening van de reclamant kunnen de bestaande recreatiewoningen goed worden ingepast in de herstructureringsplannen. Van strijdigheid met het moederplan is geen sprake omdat deze bestaande woningen in het bestemmingsplan passen. Ook het kwaliteitsniveau van de bestaande woningen sluit daar goed bij aan. Vanuit een goede ruimtelijke ordening is amovering van de bestaande recreatiewoningen niet aan de orde; inpassing behoort tot de mogelijkheden. Wij verzoeken uw college de bestaande vakantiewoningen in te passen in het wijzigingsplan. Beantwoording 1. Het wijzigingsplan heeft geen invloed op de planologische regeling voor de recreatiewoningen. Het wijzigingsplan ziet op het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes. Dat de bestaande recreatiewoningen passen binnen het bestemmingsplan wil overigens niet zeggen dat deze ook gehandhaafd moeten worden. Het is de keuze van de initiatiefnemer om over te gaan tot een integrale herinrichting en om het terrein ook voor de toekomst uit recreatief oogpunt aantrekkelijk te houden en een goede exploitatie te verzekeren. Bovendien wordt hiermee ook een aanmerkelijk verduurzaming van de recreatieverblijven gerealiseerd, die voldoet aan de hedendaagse eisen. De bestaande recreatiewoningen passen niet in het plan de initiatiefnemer.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-2 Reclamant 2 Zaaknr: 353566 Samenvatting 1. Initiatiefnemer wil het huidige terrein herstructureren om het toekomstbestendig te maken. De huidige recreatiewoning is toekomstbestendig gelet op de voorzieningen zoals isolatie en centrale verwarming ie getroffen zijn. De reden waarom dit plan ingediend is, is zodat de initiatiefnemer geld kan verdienen ten koste van individuele recreanten en het algemeen belang. 2. De bestaande recreatiewoningen kunnen ingepast worden in het nieuwe plan, de uitstoot van stikstof is dan geen probleem meer. Het voorkomt jaren procederen. Verzoekt het college om de bestaande recreatiewoningen in te passen in het wijzigingsplan.

Beantwoording 1. Het planvoornemen leidt tot herontwikkeling van het volledige park, waarbij alle bestaande opstallen moeten wijken. Dat de woning van reclamant goed geïsoleerd is en van centrale verwarming voorzien, betekent niet dat de recreatiewoning past in de visie op het terrein. De visie van de initiatiefnemer is gericht op het realiseren van een integrale en qua ontwerp en ruimtelijke uitstraling eenduidige nieuwe inrichting van het terrein. Behoud van de bestaande recreatiewoningen past daar niet in. 2. Onderzoek naar de stikstofemissies van zowel de aanlegfase als de gebruiksfase is opgenomen in de natuurtoets. Mede doordat de nieuwe recreatieverblijven, anders dan de huidige, elektrisch worden verwarmd en de verkeersgeneratie afneemt is sprake van afname van de stikstofdepositie op het aangrenzende Natura 2000-gebied. De ontwikkeling zorgt zodoende voor een positieve bijdrage op het Natura 2000-gebied. Van een probleem vanwege de uitstoot van stikstof, waardoor een noodzaak zou bestaan tot het inpassen van de bestaande recreatiewoningen, is dan ook geen sprake. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-3 Reclamant 3 Zaaknr: 353261 Samenvatting 1. Reclamant doet een voorstel om het plan structureel aan te passen door meer waarde te hechten aan het culturele erfgoed.

Rekening te houden en inpassing van waardevol cultureel erfgoed leidt tot verbetering van de plannen en op de langere duur tot waarde verhoging. 2. Het blijkt de moeite om met andere ogen te kijken naar wat we nu hebben en het bestaande niet alleen te beschouwen als verouderd en daarmee lelijk. Het volledig slopen van parken zoals Duinrand is de makkelijkste manier om op korte termijn kwaliteitsverbetering te realiseren. 3. Het voorstel is om een herwaardering van het cultureel erfgoed uit te voeren en de mogelijkheid open te laten om waardevolle elementen in te passen in de nieuwe plannen. Concreet zou dit kunnen betekenen dat een gedeelte van het park wordt bewaard en geïntegreerd in de nieuwe planopzet.

Beantwoording 1. Niet duidelijk is op welke cultuurhistorische waarden worden gedoeld. Uit de toets van het aspect cultuurhistorie blijkt dat het wijzigingsplan geen negatieve invloed heeft op het culturele erfgoed. Binnen het plangebied zijn geen cultureel waardevolle bebouwing of structuren aanwezig. Voor zover daarmee de aanwezige geschenkwoningen worden bedoeld, deze hebben geen beschermde status. Zoals aangegeven onder Zl-1 sub 1 kunnen op basis van gewijzigde planologische inzichten nieuwe ontwikkelingen planologisch worden toegepast. 2. De recreatieve kwaliteit van het bestaande park sluit niet meer aan op de toekomstige wensen van recreanten. Om die reden is een structurele kwaliteitsverbetering noodzakelijk, zodat in de nieuwe situatie een samenhangende en qua ontwerp en ruimtelijke uitstraling eenduidige, nieuwe ontwikkeling ontstaat met recreatieve toekomstwaarde, aansluitend op de actuele vraag uit de markt. 3. Onduidelijk is op welk waardevol cultureel erfgoed reclamant doelt. Op basis van het uitgevoerde onderzoek is niet gebleken dat sprake is van cultureel erfgoed dat bewaard zou moeten worden. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-4 Reclamant 4 namens bewoner Hoge Hilleweg Zaaknr:358667 Samenvatting 1.

In de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen dat het bevoegd gezag het plan kan wijzigen voor kampeerhuisjes indien rondom het terrein wordt voorzien in een afschermende landschappelijke inpassing met een breedte van gemiddeld 10 meter breed of 5 meter breed met een beplante aarden wal van tenminste 2 meter hoog. Andere vormen zijn volgens het bestemmingsplan niet toegestaan. 2. In conclusie 6.3 staat dat de gronden met een groenbestemming zijn voorzien van een 5 meter brede beplantingsstrook "met een wal". Die wal behoort 2 meter hoog te zijn met als alternatief een 10 meter brede beplantingsstrook. Een vermelding van die hoogte van 2 meter, ontbreekt echter in de tekst en die toevoeging is beslist nodig naar zal blijken. In bovenstaand citaat staat namelijk onder het kopje "Afschermende groene randen" dat aan de zijde van de weg een grondwal moet komen. Ook zonder vermelding van de hoogte. Ons belangrijkste bezwaar in het citaat betreft echter de beschrijving van de afscherming van het terrein aan de zuidwest zijde met de bewoordingen "een struiklaag met enige bomen" zonder enige nadere precisering. Die zuidwest zijde grenst aan onze woonpercelen Hoge Hilleweg 51 t/m 57. In het inrichtingsplan staat dus dat slechts "een struiklaag met enige bomen" als afscherming wordt aangebracht.

De verplichting van het aanleggen van een wal of het aanleggen van een 10 meter brede beplantingsstrook is weggelaten. 3. Er wordt gesteld dat met de landschappelijke inpassing uit het inrichtingsplan sprake is van een goede landschappelijke inpassing. Er is geen strook met een breedte van 10 meter of een strook van 5 meter met een wal van 2 meter hoog. Het plan voldoet niet aan de wijzigingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan. 4. "Op een aantal plaatsen is in het inrichtingsplan een vijf meter brede groenstrook met wal opgenomen", aldus de toetsing en conclusie van het wijzigingsplan, die vervolgt dat dat ook geldt langs de Hogeweg. Dat is de enige rand waar het terrein grenst aan het openbaar gebied. Maar dat is niet in overeenstemming met het gestelde in bijlage 4 (inrichtingsplan), hoofdstuk 6 (beplantingsplan) waar expliciet staat dat daar een grondwal van 1 meter hoog komt. Volgens bovenstaande toetsing en conclusie wordt voor het overgrote deel van de plangrens - voor zover niet grenzend aan andere verblijfsrecreatieterreinen - voorzien in een landschappelijke inpassing conform het gemeentelijk beleid.

"Voor het overgrote deel", welk deel dan niet? ls dat de afscherming naar het aangrenzend terrein aan de zuidwestzijde langs onze percelen? Die zou komen te bestaan, als betoogd, uit slechts "een gevarieerde beplanting van een struiklaag met enige bomen" volgens bijlage 4 van de toelichting. 5. bijlage kent 7 fotografische sfeerimpressies gevolgd door een terreinschets waarop onder andere aan de westzijde van het terrein een afscheidingsstrook met de Hoge Hilleweg staat getekend. Bij die afscheidingsstrook staat expliciet vermeld: “BEPLANTING 5 M + WAL. Een hoogte van de wal ontbreekt, wat merkwaardig is want de breedte van de beplanting wordt wel aangegeven. Wordt ook hier een grondwal van 1 meter hoogte aangeduid, zoals in bijlage 4 omschreven? Dat is, als betoogd, strijdig met de wijzigingsvoorwaarden. Hoe dan ook: de handmatige intekening van “BEPLANTING 5M + WAL" wordt op een andere wijze geformuleerd in bijlage 4 : "een struiklaag met enige bomen". Dat moet opmerkelijk worden genoemd daar waar de gehele toelichting getuigt van alleszins zorgvuldige formuleringen. Het vormt daarom alle reden om te staan op aanpassing van de tekst onder dat kopje, zodat niet onderuit gekomen kan worden aan de aanleg van verplichte beplantingsstroken en wallen. 6. Samenvattend is het wijzigingsplan onduidelijk, tegenstrijdig en voor meerdere uitleggen vatbaar.

Wij verzoeken om duidelijke omschrijvingen van de afscherming conform de wijzigingsvoorwaarden. Beantwoording 1. Ter plaatse van de bestemming “Groen” en “Groen – Landschappelijk” wordt voorzien in een landschappelijke inpassing met een breedte van 5 m, in combinatie met een grondwal met een hoogte van 2 m. Op grond van het gemeentelijk beleid zoals opgenomen in de Nota Kamperen is een dergelijke afscherming niet nodig ten opzichte van andere, aangrenzende (verblijfs)recreatieve functies, waar de bestemming “Groen” en “Groen – Landschappelijk” ontbreken. De landschappelijke inpassing zal worden gerealiseerd zoals hiervoor, in de vorm van een strook met een breedte van 5 meter, met een wal van 2 meter hoog. Op de wal zal beplanting met een afschermende struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten worden gerealiseerd. Deze

2.

3.

4.

5.

wal met beplanting voldoet aan het bepaalde in artikel 15.7.4 aanhef en onder g van het bestemmingsplan “Kop van Schouwen”. De tekst van het inrichtingsplan zal op dat punt worden verduidelijkt. Zoals beschreven onder 1. zal ter plaatse van de bestemmingen “Groen” en “Groen – Landschappelijk” een groenstrook worden gerealiseerd met een breedte van 5 meter met een aarden wal met een hoogte van 2 m. Op de wal zal beplanting met een afschermende struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten worden gerealiseerd. Deze wal met beplanting voldoet aan het bepaalde in artikel 15.7.4 aanhef en onder g van het bestemmingsplan “Kop van Schouwen”. Ter plaatse van de bestemmingen “Groen” en “Groen – Landschappelijk” wordt een beplantingsstrook van 5 meter breed met een aarden wal van 2 meter hoog wordt aangelegd. De toekomstige landschappelijke inpassing voldoet daarmee aan de wijzigingsvoorwaarden. De zinsnede ‘voor het overgrote deel’ heeft betrekking op het de situaties waar Duinrand West grenst aan andere verblijfsrecreatieve functies. Conform het gemeentelijk beleid hoeft daar niet te worden voorzien in een afschermende landschappelijke inpassing. De uitleg wordt verduidelijkt.

Langs de Hogeweg en de perceelsgrenzen met de percelen aan de Hoge Hilleweg wordt een 5 meter brede beplantingsstrook met een 2 meter hoge grondwal gerealiseerd, met uitzondering van het strookje waar Duinrand West grenst aan de verblijfsrecreatieve functies aan het Paardenbos. Zowel het wijzigingsplan als het inrichtingsplan worden op het punt van de landschappelijke inpassing verduidelijkt en aangepast zoals hiervóór beschreven. Aanvullend zal de gebruiksregel in het wijzigingsplan met betrekking tot de realisatie en instandhouding van de landschappelijke inpassing conform bijlage 1 bij het wijzigingsplan worden omgezet in een voorwaardelijke verplichting.

Conclusie De zienswijze leidt tot de volgende wijzigingen: In de toelichting bij het wijzigingsplan en in bijlage 4 bij de toelichting (het Inrichtingsplan) wordt verduidelijkt dat langs de Hogeweg en aan de achterzijde van de percelen aan de Hoge Hilleweg ter plekke van de bestemmingen “Groen” en “Groen – Landschappelijk” een beplantingsstrook van 5 meter breed met een aarden wal met een hoogte van 2 m wordt gerealiseerd. Op de wal zal beplanting met een afschermende struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten worden gerealiseerd. Deze wal met beplanting voldoet aan het bepaalde in artikel 15.7.4 aanhef en onder g van het bestemmingsplan “Kop van Schouwen”. In de regels bij het wijzigingsplan wordt de opgenomen gebruiksregel waarmee wordt bepaald dat de landschappelijke inpassing wordt aangelegd conform het landschapsplan zoals opgenomen in bijlage 1 vervangen door de volgende voorwaardelijke verplichting: het gebruik van kampeerhuisjes op een permanente standplaats binnen de begrenzing van dit plan is uitsluitend toegestaan indien: a. de landschappelijke inpassing van het kampeerterrein is aangelegd conform bijlage 1 Landschappelijke inpassing en vervolgens aldus in stand wordt gehouden; ZI-5 Reclamant 5 Zaaknr: 359219 De zienswijze wordt behandeld in paragraaf 3.1 van deze antwoordnotitie.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-6 Reclamant 6 Zaaknr:359300 Samenvatting 1. Reclamant kan zich niet vinden in de ontwikkeling van Duinrand. Met deze ontwikkeling ontstaat er een eenzijdig aanbod van het toeristisch aanbod op Schouwen-Duiveland. Er zijn al vele ontwikkelingen voor het duurdere segment ontwikkeld. Er moeten ook caravans en chalets blijven. Uit de cijfers van het kenniscentrum Kusttoerisme blijkt ook dat de vraag naar caravans en chalets nog steeds groeiende is. 2. Door deze ontwikkeling moet reclamant zijn plaats verlaten. Op andere terreinen is geen plek of men moet een nieuw chalet kopen. Beantwoording 1. In het behoefteonderzoek zijn onder meer de cijfers van het kenniscentrum Kusttoerisme toegepast. Hieruit blijkt dat de vraag naar huisjesparken toeneemt ten opzichte van de vraag naar kampeerterreinen. Hoewel hier geen verschil wordt gemaakt tussen chalets, kampeerhuisjes en recreatiewoningen blijkt dat de vraag naar meer luxe voorzieningen toeneemt. Het Trendrapport Toerisme 2019 geeft een duidelijke behoefte aan meer kwaliteit aan. Een stacaravan voldoet steeds minder aan de vraag van de hedendaagse en de toekomstige toerist. Deze heeft een voorkeur voor een recreatiewoning voorzien van alle gemakken. De nieuwe ontwikkeling voorziet daarmee, blijkens de verrichte onderzoeken, in een behoefte. 2.

In dit wijzigingsplan wordt een ruimtelijke afweging gemaakt over de realisatie van 100 kampeerhuisjes op Duinrand West. De gemeente is geen partij in privaatrechtelijke overeenkomsten tussen eigenaren en huurders. De gemeente is geen partij in het vinden van een alternatieve locatie voor mensen die de standplaats moeten verlaten.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-7 Reclamant 7 Zaaknr:359362 Samenvatting 1. Reclamant heeft een recreatiewoning op camping Duinrand. Deze recreatiewoning past binnen de afmetingen, aantal personen, tuin en parkeerplaats in de omschrijving van de te ontwikkelen nieuwe kampeerhuisjes. Het verbaast reclamant dat de initiatiefnemer de eigenaren van vergelijkbare huisjes niet heeft benaderd met een voorstel tot verduurzaming. 2. Er bevinden zich verschillende inheemse diersoorten op het terrein. De nieuwe plannen zullen tot een verstoring van de natuur leiden. 3. Cijfers van het kenniscentrum Kusttoerisme tonen aan dat het aantal overnachtingen in caravans en chalets nog steeds groeiende is. 4. Reclamant is van mening dat de initiatiefnemer de gasten en eigenaren eerder had moeten informeren. De termijn om te vertrekken is nu erg kort. 5 jaar lijkt reclamant fatsoenlijk. 5. In 2017 heeft reclamant geen toestemming gekregen om het huis te verkopen, hierdoor heeft men financiële schade opgelopen. 6. De sfeer op Duinrand West is uiterst prettig en uniek, met een nieuw park en andere gasten verdwijnt dit. Dit zal ook voelbaar zijn in de winkels, horeca en op het strand. Beantwoording 1. De wijze waarop de herontwikkeling van Duinrand plaatsvindt is een keuze van initiatiefnemer.

Daarbij is gekozen voor een totale samenhangende herinrichting en upgrading van het terrein. Het verduurzamen van de bestaande voorzieningen is slechts één aspect van de daarmee beoogde kwaliteitsverbetering van het totale terrein en daarmee onvoldoende om de beoogde verbetering te realiseren. 2. Er is ecologisch onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermende soorten. Dat onderzoek wordt voor een aantal soorten in 2021 voortgezet. Uit het onderzoek blijkt, dat met het nemen van de juiste maatregelen tijdens de aanlegfase van het nieuwe terrein, de ontwikkeling geen belemmering vormt voor beschermde soorten. Daarbij speelt mee dat er in de toekomstige situatie juist meer ruimte is voor natuurontwikkeling omdat het totale aantal recreatieverblijven op het terrein (flink) afneemt ten opzichte van de huidige situatie. 3. In het behoefteonderzoek zijn onder meer cijfers van het kenniscentrum Kusttoerisme toegepast. Hieruit blijkt dat de vraag naar huisjesparken toeneemt ten opzichte van de vraag naar kampeerterreinen. Hoewel hier geen verschil wordt gemaakt tussen chalets, kampeerhuisjes en recreatiewoningen blijkt dat de vraag naar luxe toeneemt. Het Trendrapport Toerisme 2019 geeft een duidelijke behoefte aan meer kwaliteit aan. Een stacaravan voldoet steeds minder aan de vraag van de hedendaagse toerist.

Deze heeft de voorkeur voor een recreatiewoning voorzien van alle gemakken. De nieuwe ontwikkeling voorziet daarmee, blijkens de verrichte onderzoeken, in een behoefte. 4. Het wijzigingsplan ziet uitsluitend op planologisch-ruimtelijke aspecten. Het opzeggen van de contracten en afspraken over een overgangstermijn zijn onderwerpen waarop de gemeente geen invloed heeft. Dit is een kwestie tussen gebruikers en initiatiefnemer. 5. Het wijzigingsplan ziet uitsluitend op planologisch-ruimtelijke aspecten. De mogelijke verkoop (in het verleden) van een recreatiewoning is een privaatrechtelijke kwestie tussen gebruikers en initiatiefnemer. 6. De ontwikkeling boort een andere behoefte aan. Het park is jaarrond geopend, waardoor in luxere huisjes ook in de winter kan worden verbleven. Uit onder andere het onderzoek ‘Dag- en verblijfsrecreatie in Nederland’ blijkt dat de besteding per dag van huurders van kampeerhuisjes en recreatiewoningen groter is dan van vaste gebruikers van de huidige stacaravans. Verhuur aan wisselende gasten zorgt dus voor een economische impuls in de regio. Het aangehaalde aspect sfeer laat zich niet goed vertalen in planologische regels. Het is heel goed mogelijk dat ook in de toekomst een goede en plezierige sfeer wordt gerealiseerd, ook al is dat een andere sfeer dan in de huidige situatie.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-8 Reclamant 8 Zaaknr: 353373 Samenvatting 1. Reclamant is de opsplitsing van Duinrand Oost en West niet duidelijk. Reclamant staat achter de uitgangspunten van Duinrand Samen Sterk. 2. Als Duinrand West niet meer te redden is dan wil reclamant Duinrand Oost behouden. Verstening en natuurverstoring moeten worden voorkomen. 3. Vraagt of het een optie is om samen met de bewoners van Duinrand Oost het deel achter de grote schuur gezamenlijk te kopen of langere tijd te pachten. Beantwoording 1. Vanwege het tussen gelegen park Wielewaal Recreatie is sprake van een fysieke scheiding tussen Duinrand Oost en West. Op basis van het geldende bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling van Duinrand West

2. 3.

4.

mogelijk binnen het geldende planologische regiem, op het realiseren van 100 kampeerhuisjes na. De ontwikkeling van Duinrand Oost past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Vandaar dat gekozen is voor twee planologische procedures. Verwezen wordt naar de beantwoording van de zienswijze van Duinrand Samen Sterk onder ZI-92. De ontwikkeling van zowel Duinrand West als Duinrand Oost zorgt juist voor een afname van verstening ten behoeve van een natuurlijke landschappelijke inrichting. Het totaal aantal verblijfseenheden neemt (fors) af in de toekomstige situatie. Dat zijn er in de huidige situatie 473 en worden er in de toekomstige situatie 247. Dat 2 geldt ook voor het bebouwde oppervlak. Dat is in de huidige situatie circa 40.000 m en wordt in de 2 toekomstige situatie 16.000 m . Met de ontwikkeling is dan ook geen sprake van een verstoring van de natuur, zoals ook blijkt uit de uitgevoerde natuurtoets. Dit wijzigingsplan ziet expliciet op het mogelijk maken van kampeerhuisjes op Duinrand West. Voor de ontwikkeling op Duinrand Oost wordt een separate procedure gevolgd. De exploitatiewijze is – binnen de grenzen van het gemeentelijk beleid – aan de ondernemer. De gemeente kan niet treden in de koop of pacht van gronden binnen bestaande verblijfsrecreatieterreinen. Dit is een kwestie tussen gebruikers en de initiatiefnemer.

Een concreet initiatiefvoorstel waarmee rekening zou moeten worden gehouden bij de vaststelling van het wijzigingsplan is ons niet gebleken.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-9 Reclamant 9 Zaaknr: 359414 Samenvatting 1. Reclamant kan zich niet vinden in het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. Met het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid moeten de bestaande opstallen worden verwijderd. De bestaande recreatiewoningen zijn goed in te passen in de herstructureringsplannen. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is amovering van de bestaande opstallen niet aan de orde. 2. De bestaande 48 recreatiewoningen vertegenwoordigen een waarde van circa 2 miljoen euro. Hiertegenover staat nauwelijks compensatie van camping Duinrand. 3. Als de recreatiewoningen mogen blijven staan dan zal reclamant er zorg voor dragen de woning totaal verduurzaamd wordt. Beantwoording 1. De herontwikkeling van Duinrand West draagt bij aan een toekomstbestendige ontwikkeling van de verblijfsrecreatie op Schouwen-Duiveland, afgestemd op de toekomstige vraag. Hiervoor is een structurele kwaliteitsverbetering noodzakelijk, die zich heeft vertaald in een samenhangende en qua ontwerp en ruimtelijke uitstraling eenduidige, nieuwe ontwikkeling. De bestaande verblijfsfuncties passen daar niet in. De wijze waarop daaraan invulling wordt gegeven is primair aan de ondernemer. Het wijzigingsplan ziet alleen op het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes op het terrein van Duinrand West.

Daarin was reeds voorzien in het inmiddels onherroepelijke bestemmingsplan “Kop van Schouwen”. Tegen deze wijzigingsbevoegdheid is reclamant destijds ook niet opgekomen. Gelet op het gemeentelijk beleid en de wijzigingsregels is het college voornemens medewerking te verlenen aan het wijzigingsplan. 2. Het wijzigingsplan ziet uitsluitend op planologisch-ruimtelijke aspecten. De waarde van de bestaande opstallen en de contracten van de huidige gebruikers kunnen niet bepalend zijn voor de besluitvorming over het wijzigingsplan. Dit is een kwestie tussen gebruikers en de initiatiefnemer. 3. Het handhaven van de bestaande opstallen past niet in de visie van de initiatiefnemer op het toekomstbestendig maken van het recreatieve product van Duinrand. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-10 Reclamant 10 Zaaknr: 359425 Samenvatting 1. Duinrand Recreatie heeft mensen misleid bij de aankoop van hun vakantiewoning/caravan na juni 2016. Zij hebben bij de aankoop van hun woning/caravan op papier staan dat Duinrand Recreatie financieel meedeelt in het totale aankoop/verkoop plaatje. Wat dus tevens inhoud dat initiatiefnemer hier ook financieel voordeel van heeft gehad. Alle eigenaren die na juni 2016 een aankoop hebben gedaan zijn dus door Duinrand Recreatie misleid, wellicht is hier zelfs sprake van oplichting.

Medio 2016 was al bij de gemeente bekend ( zie opgenomen raadsverslagen 2016) dat initiatiefnemer plannen had voor een nieuw park waarvan hij niets heeft medegedeeld aan de nieuwe eigenaren ( zodat ze hadden kunnen afzien van de aankoop) waardoor hij financieel kon meedelen in de aankoop/ verkoop van woningen en caravans. 2. Reclamant wil graag een duidelijk antwoord van het college op de manier van zaken doen van de initiatiefnemer.

Beantwoording

1. 2.

Het wijzigingsplan ziet uitsluitend op planologisch-ruimtelijke aspecten. De privaatrechtelijke afspraken tussen exploitant en huurders zijn niet van invloed op de planologische procedure van het wijzigingsplan. Het college heeft geen invloed op en ook geen oordeel over de privaatrechtelijke afspraken tussen exploitant en huurders.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-11 Reclamant 11 Zaaknr: 359431 Samenvatting 1. Reclamant is tegen de herstructurering van de camping. Sinds de ontwikkeling van de plannen wordt de communicatie en informatie steeds slechter en vager. Er wordt geen alternatief geboden en kunnen nergens anders heen. 2. De ontwikkeling gaat ten koste van mensen die Zeeland hebben gemaakt en op de toeristische kaart hebben gezet. De ontwikkeling gaat ten koste van de natuur, de rust en de ruimte. Het bouwen is slecht voor het milieu gelet op de stikstof uitstoot. 3. De onderzoeken die zijn aangeleverd zijn onjuist of onvolledig. Er zijn al genoeg luxe vakantiewoningen en parken in Zeeland. Er is groeiende vraag naar stacaravan en kampeerplaatsen. Beantwoording 1. Het wijzigingsplan ziet uitsluitend op planologisch-ruimtelijke aspecten. De privaatrechtelijke afspraken tussen exploitant en huurders zijn niet van invloed op de planologische procedure van het wijzigingsplan. 2. Met de totale ontwikkeling is sprake van een afname in eenheden en verharding. Het totaal aantal verblijfseenheden neemt (fors) af in de toekomstige situatie. Dat zijn er in de huidige situatie 473 en worden 2 er in de toekomstige situatie 247. Het bebouwde oppervlakte is in de huidige situatie circa 40.000 m en wordt 2 2 in de toekomstige situatie 16.000 m .

Concreet gaat het om een afname van 24.000 m . Als gevolg daarvan nemen de ruimtelijke effecten op de omgeving in de nieuwe situatie in het algemeen af, zoals ook blijkt uit de diverse uitgevoerde onderzoeken. Er is dus sprake van een verbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Zowel in de aanleg- als in de gebruiksfase neemt de stikstofdepositie op overbelaste stikstofgevoelige habitats af. 3. Het onderzoek naar de marktvraag is door een deskundig bureau uitgevoerd volgens de wettelijke regels en bepalingen. De gemeente heeft de onderzoeksresultaten beoordeeld en akkoord bevonden. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het wijzigingsplan. ZI-12 Reclamant 12 Zaaknr: 361009 Samenvatting 1. De door initiatiefnemer voorgenomen recreatieverblijven voldoen niet aan de voor het begrip kampeerhuisje essentiële voorwaarde “eenvoudig”. De initiatiefnemer heeft recreatiewoningen voor ogen en geen kampeerhuisjes. De voorgenomen recreatiewoningen voldoen aan de definitie van recreatiewoning. Dit blijkt ook uit de intentieovereenkomst en het principeverzoek waarin wordt gesproken over recreatiewoningen en niet over kampeerhuisjes. 2. Het college mag slechts via een wijzigingsprocedure van het bestemmingsplan goedkeuring verlenen aan de uitvoering van de plannen. Als het college het ontwerp-wijzigingsplan vaststelt gaat zij haar bevoegdheden te buiten. 3.

Er wordt niet voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden: a. In de gewenste planologische situatie is het aantal permanente standplaatsen voor Duinrand West op 100 gesteld. Het aantal toe te voegen kampeerhuisjes is ook 100. Dit is een 100% toevoeging en daarmee in strijd met artikel 15.7.4 van het bestemmingsplan waarin staat dat op ten hoogste 30% van het aantal permanente standplaatsen kampeerhuisjes mogen worden gebouwd. b. In tabel 2.1 wordt onder a uitgegaan van 404 permanente standplaatsen. Onder l wordt voor het bepalen van de parkeerbehoefte uitgegaan van 100 permanente standplaatsen. Ten onrechte wordt uitgegaan van twee verschillende en willekeurig gehanteerde aantallen. c. In tabel 2.1 onder l staat dat 120 parkeerplaatsen benodigd zijn. Dat is niet juist. Uitgaande van 404 permanente standplaatsen zijn 485 parkeerplaatsen vereist. Daarnaast moeten er ook nog 97 parkeerplaatsen bij de ingang worden gerealiseerd. d. Het college toetst op basis van argumentatieve willekeur en inconsistenties. e. Er moet aan de 30% norm worden voldaan na verlaging van het aantal standplaatsen. f. De toetsing voor het verlagen van het aantal permanente standplaatsen vindt in het geheel niet plaats. Er is geen sprake van noodzakelijkheid zoals genoemd in artikel 15.7.1c en derhalve is een wijzigingsbevoegdheid niet van toepassing.

Productdifferentiatie en veiligheid vereisen niet dat het aantal permanente standplaatsen wordt verlaagd tot 100. Er is geen motivatie waarom er naar 100 wordt verlaagd.

g.

Er wordt niet voldaan aan de voorwaarden ten aanzien van landschappelijk inpassen artikel 15.7.4 aanhef g en h sub 1 en 2. Het gehele terrein dient omzoomd te zijn met een landschappelijke inpassing. In het ontwerp wordt er aan de noordrand, oostrand, gedeeltelijke zuid en westrand niet landschappelijk ingepast. h. Rondom het hele terrein dient ene bestemming “Groen-landschappelijk” te worden gelegd. Dit zal betekenen dat er geschoven moet worden met kampeerhuisjes en recreatiewoningen. De kans bestaat dat de voorgesteld indeling en situering dan niet meer mogelijk is. i. Parkeervoorzieningen zijn onderdeel van het recreatieterrein en horen achter de landschappelijke inpassing te liggen. Aan zowel de oost- als de zuidrand liggen deze binnen de 5 meter zone. j. De gemeten heer bijlage 1 bij de regels toegevoegd voor de noordrand en daarbij een motivering gezet die niet voldoet aan de wijzigingsbevoegdheid. 4. Er is geen sprake van een uitvoerbaar en haalbaar plan als de onderzoeken naar de bodemgesteldheid en niet gesprongen explosieven pas zal plaatsvinden als het terrein leeg is. De mogelijke financiële gevolgen kunnen het plan frustreren. Door de onderzoeken nu niet uit te voeren is geen sprake van een goede ruimtelijke ordening. De onderzoeken moeten plaatsvinden voordat het college een besluit kan nemen. 5.

De recreatie woningen en kampeerhuisjes worden gebouwd op kunstmatig glooiend terrein. Als niet de juiste fundering wordt gekozen kan dit zetting in de grondgesteldheid geven. Nu in het plan geen details worden gegeven, is het voorbarig om te stellen dat er niet getoetst hoeft te worden. 6. Er wordt ten onrechte geen melding gemaakt van de volgende beschermde diersoorten die in het plangebied op Duinrand West voorkomen: boomkikker, levendbarende hagedis en de egel. Met uitzondering van de levend barende hagedis, is foto en filmmateriaal beschikbaar inclusief locatievoorziening. 7. Er is geen relevant behoefteonderzoek uitgevoerd. 8. In het kader van de Wet natuurbescherming dient bij de provincie een aanvraag te worden ingediend en te worden vergund. Het is onduidelijk of deze al is aangevraagd en zo ja wat de status van de aanvraag is. 9. Geluidhinder dient te worden getoetst op basis van vaste standaarden en iet gerelateerd aan de huidige (gedoogde) geluidssituatie. 10. Het terrein aan aangrenzend aan een waterwingebied. Het voorzichtigheidsbeginsel gebeid tan ook naar PFAS onderzoek wordt gedaan. Onderzoek naar PFAS is verplicht op basis van het Handelingskader voor hergebruik van PFAS houdende grond en baggerspecie. Het onderzoek is ten onrechte niet verricht en hierdoor is de haalbaarheid van het plan niet gegarandeerd. 11.

De huidige huurders/recreanten zijn belanghebbenden in termen van de WRO. Deze belanghebbenden nog hun belangen worden genoemd in het plan. De belangen worden niet gewaarborgd in het plan. Er wordt in het ontwerp-wijzigingsplan niet gerept, toegelicht of onderbouwd waarom die belangen zich niet verzetten tegen de voorgenomen wijzigingen. Er is geen sprake van behoorlijk bestuur. 12. Er heeft geen toetsing plaatsgevonden t.a.v. de privaatrechtelijke verhouding tussen ondernemer en huurders. Deze verhouding is mede van invloed op de economische haalbaarheid van de plannen. Het college lijkt er ten onrechte vanuit te gaan dat iedere huurder voor de periode van een jaar huurt conform de Recron-voorwaarden. 13. De gemeente schaadt de belangen van huurders. Uit het besprekingsverslag van 12 oktober 2018 lijkt de gemeente op voorhand stelling te nemen ten faveure van initiatiefnemer. 14. Er wordt in het ontwerp-wijzigingsplan niet gerept over een archeologisch onderzoek. De onderzoeksresultaten moeten worden afgewacht alvorens in te stemmen met het ontwerp-wijzigingsplan. Er ontbreekt ook een archeologisch bureauonderzoek. Door de onderzoeken uit te stellen naar de uitvoeringsfase is de haalbaarheid van het plan niet gegarandeerd en is geen sprake van een goede ruimtelijke ordening. 15. Er is geen inzage nog informatie bekend over de financiële haalbaarheid van het plan. 16.

Dat de gemeente een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer heeft gesloten, is volgens vaste jurisprudentie een omstandigheid die de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan dient te betrekken; van de gemeenteraad mag worden gevergd dat inzichtelijk wordt gemaakt hoe de belangen die zijn gemoeid met de nakoming van die overeenkomst zijn betrokken. 17. Op Duinrand staat geschenkwoningen. Deze staan op de nominatie om als beschermd betiteld te gaan worden. Vanwege de te verwachten toekomstige beschermde status van deze huisjes dient de gemeente te anticiperen op het in stand houden van deze huisjes. 18. In onderzoeken wordt de ontwikkeling van Duinrand Oost en West samengevoegd. De procedure ziet alleen op de ontwikkeling van Duinrand West. Dit zorgt voor onduidelijkheid. Het lijkt erop dat initiatiefnemer volkomen willekeurig de twee recreatieterreinen samenvoegt dan wel apart benadert, afhankelijk van in welk straatje de argumenten en beweringen, onderzoeken, toelichtingen en onderbouwingen (voor zover al aanwezig) passen. 19. Het aangehaalde behoefte onderzoek te gedateerd en niet relevant. Er dient onderzoek naar de behoefte aan kampeerhuisjes anno nu te worden gedaan. 20. Op grond van de Nota Recreatiewoningen is omvorming van een bestaand kampeerterrein mogelijk bij bedrijven die alleen permanente standplaatsen hebben.

Duinrand recreatie bestaande uit Oost en West kent zowel permanente als niet permanente standplaatsen. De voorgenomen herstructurering voldoet niet aan criteria Nota Recreatiewoningen. 21. De volkomen uniformiteit van de te bouwen huisjes voldoet niet aan de differentiatie zoals deze in de Kustvisie wordt gehanteerd. 22. Stikstof: In de notitie vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt uitgegaan van een samenvoeging van 2 recreatieterreinen. In totaal worden er 147 recreatiewoningen gebouwd en 100 kampeerhuisjes. Echter er is geen sprake van het samenvoegen van twee recreatieterreinen. Er wordt een wijzigingsprocedure gevoerd voor het westelijke gelegen Camping Duinrand aan de Hogeweg 96a. Omdat er twee afzonderlijke

procedures voor West en Oost worden gevoerd moet duidelijk zijn wat in welke procedure zit. Nu heeft initiatiefnemer de twee samengevoegd in één onderzoek terwijl er helemaal niets bekend is over het oostelijk deel van hoe dat eruit gaat zien etc. De onderbouwing en AERIUS-berekening dient in ieder geval duidelijk inzicht te geven welke werkzaamheden op welk terrein plaatsvinden. Dit is nu niet te zien. Daarnaast wordt er in de berekening een saldering van Oost verdisconteerd in het geheel. Ook dit is zeer merkwaardig en klopt hierdoor niet omdat de nieuwe plannen van Oost helemaal niet in deze procedure wordt meegenomen. 23. Bij het definitieve besluit moet een berekening met de actuele AERIUS versie, van na 15 oktober 2020, worden gevoegd. 24. Het is onduidelijk welke aspecten in de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer zijn opgenomen.

Beantwoording 1. Het onderscheid tussen de kampeerhuisjes en de recreatiewoningen is breder dan alleen het criterium ‘eenvoudig’ gelegen in verschillende aspecten: a. Kampeerhuisjes worden als kampeermiddel gezien; b. Een kampeerhuisje moet op een standplaats staan, een recreatiewoning niet; c. Een kampeerhuisje is een eenvoudig gebouw, die voorwaarde geldt niet voor een recreatiewoning; d. Voor kampeerhuisjes en voor recreatiewoningen geldt een maximale oppervlakte van 75 m 2 en een maximale goot- en bouwhoogte van 5,50 m; e. Voor kampeerhuisjes geldt aanvullend een maximale inhoudsmaat van 250 m 3; f. Kampeerhuisjes zijn eenvoudige gebouwen, die voorwaarde geldt niet voor recreatiewoningen; 2 De kampeerhuisjes betreffen kleine recreatieverblijven, met een beperkte oppervlakte, te weten 51 m . Dit is 2 substantieel kleiner dan de oppervlakte van 75 m , die in het bestemmingsplan voor kampeerhuisjes is 3 toegestaan. Bovendien moeten de kampeerhuisjes voldoen aan de inhoudsmaat van 250 m . De maximale 3 3 inhoudsmaat van de nieuwe kampeerhuisjes bedraagt 250 m , die van de recreatiewoningen 400 m . In kampeerhuisjes is ruimte voor maximaal 6 slaapplaatsen. Vanwege de grotere omvang van recreatiewoningen zijn hier meer slaapplaatsen aanwezig, namelijk maximaal 8 slaapplaatsen.

Daarnaast is sprake van een eenvoudige indeling van de kampeerhuisjes met kleine kamers, een open slaapvide verbonden met woonkamer en keuken, en op de begane grond een kleine (kinder)slaapkamer en badkamer. De kampeerhuisjes worden gefundeerd op een simpele plaat met vorstrand en zijn opgebouwd uit geprefabriceerde houtskeletbouwwanden afgewerkt met een houten gevelbekleding. De opbouw, materialisatie en indeling zijn eenvoudig van aard maar passend binnen het afwerkings- en verzorgingsniveau van het park met een nadruk op verbinding tussen binnen- en buitenruimte. De kampeerhuisjes passen dan ook in de begripsbepaling ‘kampeerhuisje’ en onderscheiden zich nadrukkelijk van de recreatiewoningen, die in de eerste plaats groter zijn, ruimer zijn ingedeeld. Overigens kunnen de regels van een bestemmingsplan of wijzigingsplan geen betrekking hebben op de inrichting van de kampeerhuisjes – het interieur – waaraan reclamant met name zijn standpunt lijkt te ontlenen dat de kampeerhuisjes niet “eenvoudig” zouden zijn. Dit aspect is geen onderdeel van een goede ruimtelijke ordening. 2. Niet duidelijk is waarom het college haar bevoegdheden te buiten gaat als zij het ontwerp-wijzigingsplan vaststelt. Op basis van het bestemmingsplan is deze bevoegdheid immers nadrukkelijk aan het college toegekend.

Het wijzigingsplan voldoet aan de wijzigingsvoorwaarden (zie hierna), beleid en wetgeving. Voor de vaststelling van dit wijzigingsplan wordt de daarvoor in de Wro voorgeschreven procedure doorlopen. Die procedure is (officieel) gestart met de terinzagelegging van een ontwerp-wijzigingsplan. Het is niet duidelijk wat hieraan volgens reclamant niet juist zou zijn. 3. Uit hoofdstuk 2 van de toelichting van het wijzigingsplan blijkt dat wordt voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden: a. In de voorwaarden in artikel 15.7.4. onder a. is bepaald: ‘op ten hoogste 30 procent van het aantal permanente standplaatsen voor kampeermiddelen, zoals weergegeven met de aanduiding 'maximum aantal permanente standplaatsen', mag een kampeerhuisje worden gebouwd, met een maximum van 100 kampeerhuisjes per kampeerterrein. Het aantal permanente standplaatsen voor kampeermiddelen, zoals weergegeven met de aanduiding ‘maximum aantal permanente standplaatsen’ zoals vastgelegd in het bestemmingsplan bedraagt 404. Op ten hoogste 30% daarvan mag een kampeerhuisje worden geplaatst, met een maximum van 100 kampeerhuisjes. Ten onrechte neemt reclamant aan dat bij de invulling van de 30%-norm uitgegaan moet worden van de nieuwe (gewenste) planologische situatie. Dat staat niet in artikel 15.7.4. onder a.

Daarin staat – zoals hiervóór al beschreven, dat moet worden uitgegaan van het aantal permanente standplaatsen voor kampeermiddelen, zoals weergegeven – op de planverbeelding – met de aanduiding 'maximum aantal permanente standplaatsen'. Dat aantal bedraagt 404. Er is daarmee op correcte wijze gerekend. b. Het wijzigingsplan heeft betrekking op het mogelijk maken van de 100 kampeerhuisjes. In tabel 2.1 sub l. wordt dan ook de parkeerbehoefte van de 100 kampeerhuisjes berekend. Dat neemt niet weg dat voor de totale ontwikkeling van Duinrand West ook wordt voldaan aan de parkeerbehoefte, conform de gemeentelijke kengetallen. c. In het wijzigingsplan kan uitsluitend de door het wijzigingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling getoetst worden. 120% van de met dit wijzigingsplan mogelijk gemaakte 100 kampeerhuisjes betekent 120 parkeerplaatsen. Zo vallen de recreatiewoningen buiten het wijzigingsplan, omdat deze reeds rechtstreeks op grond van het bestemmingsplan zijn toegestaan.

d.

4.

5. 6.

7. 8.

Het wijzigingsplan ziet op het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes op Duinrand West. Vanuit de planologische procedure is getoetst aan de wijzigingsregels en aan aanvullend beleid en wetgeving. Daarnaast is beoordeeld of de Wet natuurbescherming zich verzet tegen de totale herontwikkeling (plantoets Wet Natuurbescherming). Naast en mede ten behoeve van het wijzigingsplan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. In dat kader zijn de milieueffecten van de gecombineerde ontwikkeling van Duinrand West en Duinrand Oost getoetst en beoordeeld. Deze drie verschillende kaders, zijn vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid systematisch toegepast. e. Zie hiervoor de beantwoording onder a. Artikel 15.7.4 onder a. bepaalt niet dat moet worden uitgegaan van het toekomstig aantal standplaatsen, maar van het aantal permanente standplaatsen voor kampeermiddelen, zoals weergegeven met de aanduiding 'maximum aantal permanente standplaatsen'. Dat aantal bedraagt 404. f. Artikel 15.7.1 ziet op het verlagen van het aantal standplaatsen ten behoeve van de bestemming “Groen-Landschappelijk”. Deze wijzigingsbevoegdheid is niet toegepast bij de onderhavige ontwikkeling van Duinrand West. Voor deze ontwikkeling wordt uitsluitend gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 15.7.4. g.

Op de noordelijke rand wordt het plangebied nader landschappelijk ingepast met een gemiddelde breedte van 5 meter met een aarden wal van 2 meter en wordt de bestemming “GroenLandschappelijk” opgenomen. Ter plaatse van de bestemmingen “Groen” en “Groen – Landschappelijk” aan de oost-, zuid- en westzijde wordt voorzien in een landschappelijke inpassing met een breedte van 5 m, in combinatie met een grondwal met een hoogte van 2 m. Op grond van het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in de Nota Kamperen 2013 is een dergelijke afscherming niet nodig ten opzichte van andere, aangrenzende (verblijfs)recreatieve functies. h. Met de landschappelijke inpassing van het terrein wordt aangesloten bij de wijzigingsregels en het gemeentelijk beleid. Dat betekent dat langs de noordzijde van het terrein en ter plaatse van de bestemmingen “Groen” en “Groen-Landschappelijk” wordt voldaan aan de wijzigingsregels. Daar waar het terrein grenst aan andere (verblijfs)recreatieve functies, is op basis van de Nota Kamperen 2013 geen landschappelijke inpassing vereist. i. In het bestemmingsplan Kop van Schouwen is ter plekke van de parkeerplaatsen niet voorzien in een bestemming “Groen” of “Groen-Landschappelijk”. Bovendien grenzen de parkeerplaatsen gedeeltelijk aan andere verblijfsrecreatieve terreinen.

Om die reden wordt hier niet voorzien in een landschappelijke inpassing met een breedte van 10 meter of van 5 meter met aarden wal. j. Naar aanleiding van de overlegreactie van de provincie Zeeland is de landschappelijke inpassing aan de noordzijde van het terrein, grenzend aan het natuurgebied van de Kop van Schouwen, uitgewerkt. Daarbij wordt voorzien in een strook met landschappelijke inpassing met een gemiddelde breedte van 10 meter, bestaande uit een afschermende struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten, zoals voorgeschreven in artikel 15.7.4 onder g van de planregels. Bovendien wordt de aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing geborgd door middel van een voorwaardelijke verplichting. In de toelichting van het wijzigingsplan is in tabel 3.1 sub a. en b. beschreven dat voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid deze onderzoeken niet noodzakelijk zijn. Onderzoek is in het kader van de nieuwe inrichting uiteindelijk wel noodzakelijk. Het door een deskundigenbureau uitgevoerde bureauonderzoek naar de aanwezigheid van explosieven is inmiddels afgerond (27 augustus 2020). Hieruit is gebleken dat het terrein vrij kan worden gegeven met betrekking tot conventionele explosieven. Het bodemonderzoek is niet nodig ten behoeve van het wijzigingsplan. Er is geen sprake van functiewijziging.

Het terrein heeft een verblijfsrecreatieve functie en behoudt die. Desondanks wordt bodemonderzoek uitgevoerd voorafgaand aan het grondverzet. Dergelijk onderzoek is pas mogelijk – en gebeurt in de algemene gangbare praktijk ook pas – als de huidige opstallen en bebouwing op het terrein grotendeels of volledig zijn verwijderd. De uitkomsten van deze onderzoeken brengen de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan niet in het geding. De toe te passen fundering betreft geen wijzigingsvoorwaarde dan wel een ander ruimtelijk-planologisch aspect waaraan in dit wijzigingsplan kan worden getoetst. Op basis van de bodemgesteldheid is er voorts geen reden om aan te nemen dat de beoogde fundering niet voldoet. In de zomer en het najaar van 2020 is onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde diersoorten. Dat onderzoek wordt in het voorjaar van 2021 voortgezet. Op basis van de beschikbare informatie komt de instandhouding van de voorkomende soorten door de beoogde ontwikkeling niet in het geding. Voor zover verblijf- of rustplaatsen worden vernietigd, zal een ontheffing van de Wet natuurbescherming worden aangevraagd. Verwacht wordt dat deze ontheffingen verleend zullen worden. Er is geen grond voor het oordeel dat de Wet Natuurbescherming aan de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan in de weg staat.

In de Ladderonderbouwing (bijlage 1 bij de toelichting van het wijzigingsplan) is onderbouwd dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte en inspeelt op de gewijzigde vraag naar verblijfsrecreatief aanbod. De AERIUS-berekeningen zijn uitgevoerd met de meest actuele versie van de calculator (AERIUS 2020, 15 oktober 2020). De natuurtoets is geactualiseerd, waarbij de nieuwe AERIUS-berekeningen zijn opgenomen. Omdat gebruik wordt gemaakt van interne saldering (waarbij de toekomstige stikstofdepositie wordt gesaldeerd met de bestaande stikstofdepositie), is op basis van de provinciale beleidsregels intern en extern salderen een vergunning krachtens de Wet natuurbescherming aangevraagd. De lopende aanvraag voor een natuurvergunning is op 30 oktober 2020 gewijzigd ingediend. Gedeputeerde Staten heeft op 19 november 2020 het ontwerpbesluit genomen en is voornemens de vergunning te verlenen. De ontwerp natuurvergunning ligt vanaf 25 november 2020 gedurende 6 weken ter inzage.

9. Het uitgevoerde akoestisch onderzoek is uitgevoerd conform de m.e.r.-methodiek. Daarbij is de vraag in hoeverre in de toekomstige situatie negatieve milieueffecten optreden als gevolg van een ontwikkeling in vergelijking met de referentiesituatie. Daarnaast is getoetst aan de eis van een goede ruimtelijke ordening. Ook daarbij speelt een rol of een verslechtering van de geluidssituatie optreedt. Conclusie is dat de geluidssituatie niet verslechtert en dat voldaan wordt aan de relevante toetsingskaders. 10. Voor begonnen wordt met de herinrichting van het terrein zal onderzoek naar de bodemkwaliteit worden uitgevoerd. De uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan komt daarmee niet in het geding. Uitgangspunt van de ontwikkeling is het een gesloten grondbalans. Bij verplaatsing van grond op eigen terrein is onderzoek naar PFAS niet verplicht. Indien alsnog sprake is van hergebruik van grond elders, wordt PFAS aanvullend onderzocht. 11. Het wijzigingsplan is gebaseerd op een planologische afweging. Het bestemmingsplan Kop van Schouwen vormt daarvoor het kader, evenals de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Binnen dat kader heeft een – planologische – afweging van alle betrokken belangen plaatsgevonden.