1175378 Bijlage 1 Bedrijventerreinenprogramma SD

25

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

•

De situatie op de bedrijventerreinenmarkt op Schouwen-Duiveland eens in de twee jaar (laten) monitoren. De uitkomsten worden gerapporteerd aan het college. Het college kan besluiten inzichten te delen met gemeenteraad. De monitoring kan aanleiding geven om het bedrijventerreinenprogramma op onderdelen te wijzigen.

26

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

27

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

5. Programma De strategie voor onze bestaande en nieuwe bedrijventerreinen maken we concreet in de vorm van een bedrijventerreinenprogramma. In dit hoofdstuk beschrijven we hoe we aan de slag gaan met onze bestaande bedrijventerreinen en welke nieuwe bedrijventerreinen we gaan ontwikkelen.

5.1 Bestaande bedrijventerreinen De bedrijventerreinen hebben een grote economische en sociaal-maatschappelijke waarde. Onze toekomstvisie bevat de belangrijkste uitgangspunten voor het bedrijventerreinenbeleid voor de komende jaren. Daarnaast zet de gemeente stevig in op het verduurzamen van bestaande bedrijventerreinen. Dit kan de aanleiding zijn voor het nader uitwerken van een toekomstvisie en actieagenda met maatregelen op een individueel bedrijventerrein. Voor een aantal locaties is dit al in ontwikkeling, voor andere locaties gaan we hiermee aan de slag. Algemene uitgangspunten 1. Het Uitvoeringsplan ‘basis op orde – schoon, heel en veilig’ op bestaande kleinschalige bedrijventerreinen. De belangrijkste acties oppakken op basis van inventarisatie uit 2020 (uitgevoerd door beheeraccent). • Goede sturing op dagelijks beheer en onderhoud op het beheeraspect ‘Groen’. • Eenmalige onderhoudsronde op het beheeraspect ‘Meubilair’. • Een projectaanpak op De Roterij in Burgh-Haamstede. 2. Verbod op nieuwe kleinschalige opslagunits en garageboxen op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen. Gelet op de behoefte aan dit type vastgoed willen we een zone op een nieuw bedrijventerrein inrichten en bestemmen voor sec deze doelgroep. 3. Onderzoek naar mogelijkheden voor intensief en meervoudig ruimtegebruik. Dit wordt voor alle bestaande bedrijventerreinen (> 5 ha) in kaart gebracht.

Hiermee kan de gemeente in gesprek treden met ondernemers/vastgoedeigenaren en een betere inschatting maken van de ruimtewinst die te behalen is. Bijvoorbeeld door herontwikkeling. 4. Verduurzaming van bedrijventerreinen stimuleren met behulp van planvorming en concrete uitvoeringsmaatregelen. De gemeente heeft een subsidierelatie met provincie Zeeland • Dit verloopt via een gebiedsgerichte aanpak, samen met ondernemers/vastgoedeigenaren • In de gemeentebegroting is geldt gereserveerd voor ‘Vouchers’, Stimuleringsregeling’ en ‘Jaarlijkse duurzame ondernemersprijs’ 5. Een vorm van organisatie is gemeentelijke basisvoorwaarde voor extra investeringen in revitalisering (of herstructurering) of verduurzaming van een bedrijventerrein.

Profiel, toekomstbeeld en actieagenda per bedrijventerrein We zoomen in op de geselecteerde bedrijventerreinen. Per terrein gaan we in op: • Profiel: wat kenmerkt de bedrijvigheid en het bedrijventerrein? • Toekomstbeeld: wat is de gewenste ontwikkelrichting? • Actieagenda: waar gaan we me aan de slag?

28

Boerenweg – Zierikzee

Profiel

Kleinschalig gemengd bedrijventerrein met een lage milieucategorie (1 en 2) en ruimte voor kleinschalige zelfstandige kantoren (die door omvang en parkeerdruk het centrum zijn ontgroeid) en volumineuze detailhandel. Het terrein is geschikt voor specifieke detailhandel bedoeld voor laagfrequente, doelgerichte aankopen. Het gaat veelal om winkels die qua vloeroppervlakte, productgroep en/of autobereikbaarheid niet passen in de binnenstad van Zierikzee of dorpskernen.

Toekomstbeeld

Boerenweg blijft een geschikte vestigingslocatie voor volumieuze detailhandele en kleinschalige consumentof publieksgerichte bedrijvigheid c.q. maatschappelijke functies. In de toekomst blijft de locatie geschikt voor nieuwe grootschalige (700 - 1000 m² bvo) detailhandelsvoorzieningen op de daarvoor aangewezen plekken. In de toekomst kan horeca met een verkoop-ondersteunende functie de aantrekkelijkheid van de locatie versterken. We beschermen de groene overgangszone tussen het terrein en landelijk gebied.

Actieagenda • De kwaliteit van de openbare ruimte kan een upgrade gebruiken. De openbare ruimte op het terrein is functioneel. Bij een vernieuwing moet voldoende aandacht zijn voor verduurzaming, vergroening, biodiversiteit en klimaatadaptatie.

• De mobiliteitsopgave aanpakken en de ontsluiting verbeteren. Er zijn geen reële alternatieven voor autoverkeer en de ontsluiting is vrij smal. Een detailhandelslocatie moet goed bereikbaar zijn voor auto’s en vrachtverkeer. Er is geen fietspad aanwezig waardoor het auto-/vrachtverkeer in aanraking komt met fietsende bezoekers.

Business Park – Zierikzee

Profiel

Modern bedrijventerrein met een hoogwaardige uitstraling en relatief grootschalige bedrijvigheid. Het terrein heeft een sterke eigen ruimtelijke identiteit (inrichting openbare ruimte, landschappelijke inpassing en uitstraling van de bedrijfsgebouwen). De locatie wordt ontsloten via de N256 en heeft een gunsige ligging aan de rand van Zierikzee.

Toekomstbeeld

Business Park is recent volledig uitgegeven en biedt de juiste ruimtelijke vestigingsvoorwaarden voor doorgroeiende bedrijven. Er zijn geen redenen om van het profiel af te wijken. Een aantal bedrijven beschikt over strategische reserves. Dit is onbenutte ruimte op de kavel dat is beoogd voor een toekomstige uitbreiding.

Actieagenda • Duurzaamheidsmaatregelen en versterken biodiversiteit en ecologisch beheer van de groenzone. Hiervoor vragen we subsidie aan bij de provincie.

• Meervoudig ruimtegebruik stimuleren. Relatief veel ruimte op de private kavels wordt in beslag genomen door parkeerplaatsen.

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

30

Groeneweegje – Zierikzee Profiel

Kleinschalig regulier bedrijventerrein. Het terrein is rommelig en heeft geen heldere stedenbouwkundige structuur. De locatie huisvest een diversiteit aan bedrijven. Binnen de contouren van het bedrijventerrein is in 2018 een grote openbare parkeerplaats geopend: Parkeerterrein Stadsentree Havenpoort.

Toekomstbeeld

We hebben de ambitie om het bedrijventerrein te herprofileren: revitaliseren en transformeren. De ligging van het terrein is gunstig vanwege de nabijheid van de binnenstad van Zierikzee. We streven naar de ontwikkeling van een multifunctioneel stedelijk gebied, waar het goed werken en wonen is. De zuidelijke stadsrand, het gebied tussen de Vissersdijk en de Julianastraat, wordt getransformeerd.

Actieagenda • Herprofilering van het bedrijventerrein. We streven naar een gemengd stedelijk gebied in het noordelijk deel van het terrein (noordzijde Julianastraat) en behoud van de bedrijfsfunctie in het zuidelijk deel (zuidzijde Julianastraat). Het moet een levendig, dynamisch en interactief gebied worden, waarbij bedrijven en bewoners optimaal gebruik kunnen maken van de unieke locatiekwaliteiten van het gebied. Dit maakt de zuidoostelijke entree van Zierikzee aantrekkelijker.

• Een kwaliteitsimpuls om veroudering en verloedering tegen te gaan. De inrichting en uitstraling van dit bedrijventerrein voldoet niet aan de eisen van een modern bedrijventerrein. De bebouwing en openbare ruimte hebben weinig ruimtelijke en functionele kwaliteit.

Gouwepoort – Zierikzee Profiel

Toekomstbeeld

Nieuw kleinschalig bedrijventerrein met een lage milieucategorie (1 en 2). Het gebied krijgt een eigen ontsluiting en heeft een totale omvang van circa 1,3 hectare netto. De locatie is bedoeld voor reguliere bedrijven met een beperkte milieuhinder. Gouwepoort is momenteel het laatste uitgeefbare reguliere bedrijventerrein in de gemeente. De ruimtelijke kwaliteit van Gouwepoort wordt geborgd door de beeldkwaliteitseisen die aan nieuwe bedrijfsbebouwing worden gesteld. Zie ‘Beeldkwaliteit bedrijfsterrein Platteweg’. De beeldkwaliteit voor de bedrijfskavels is afgeleid van het Kwaliteitshandboek (2010) opgesteld ten behoeve van Business Park.

Actieagenda

• Het terrein uit ontwikkelen, conform voorwaarden bestemmingsplan en beeldkwaliteitseisen. Het stedenbouwkundig plan voor de invulling van het plangebied, gaat uit van een verkaveling van minimaal twee tot maximaal 3 percelen. De oriëntatie van de gebouwen is voornamelijk gericht op de zuidzijde (representatieve gevels aan de zijde van de hoofdontsluiting). De toegang tot de gebouwen is via de noordzijde.

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

31

Straalweg – Zierikzee Profiel

Grootschalig gemengd bedrijventerrein met een mix van mkb en enkele grootschalige bedrijven. Het terrein heeft een functionele uitstraling en een matige ruimtelijke inrichting. Grote en kleinere bedrijven wisselen elkaar af. Het bedrijventerrein beschikt over een hoge milieucategorie (deels t/m 4.1 en deels t/m 4.2).

Toekomstbeeld

Straalweg biedt de komende jaren kansen voor intensivering, vernieuwing en verduurzaming van met name het gedateerde vastgoed. Op het bedrijventerrein zijn grote werkgevers gevestigd zoals Zeelandia, Nemag en Palsgaard. Met name op locaties waarbij de ruimte extensief bebouwd is en het vastgoed verouderd, liggen er kansen voor intensivering. Bedrijvigheid met een relatief hoge milieucategorie heeft daarnaast vaak een hoge circulaire potentie. Van deze locatiekwaliteit wordt meer gebruik gemaakt. De organisatiegraad op het bedrijventerrein is verhoogd.

Actieagenda • Verhogen van de organisatiegraad. Ondernemers kunnen bijvoorbeeld samen werken via een BedrijvenInvesteringsZone (BIZ) op het terrein. • Verschillende organisaties, zoals Natuur en Milieueducatie centra Schouwen-Duiveland (NME), Energie Werkt op Schouwen-Duiveland (EWSD) en de provincie werken samen met ondernemers aan thema’s als circulariteit en biodiversiteit middels een ‘action learning’ methode. • Faciliteren van verduurzaming en modernisering van het vastgoed. De vastgoedvoorraad op Straalweg is relatief oud. In potentie is er een grote sprong te maken in vastgoedwaarde door middel van modernisering en verduurzaming van het vastgoed. Zo kent het terrein een aantal bedrijfsdaken met een groot dakoppervlak wat in potentie geschikt is voor zonnepanelen (al dan niet in combinatie met groene daken). • Inzetten op efficiënter ruimtegebruik. Het terrein heeft een lage FSI. Ondernemers met een uitbreidingsvraag kunnen aan de slag met het beter benutten van het bestaande kavel (in zowel bouwvlak als bouwhoogte). Daarnaast stimuleren we meervoudig ruimtegebruik. • Het verbeteren van de bereikbaarheid voor langzaam verkeer. Het terrein is ingericht op autogebruik. De bereikbaarheid van het terrein voor voetgangers of fietsers is matig. Duurzame pendel wordt ontmoedigd.

We willen de mogelijkheden onderzoeken om de bereikbaarheid per fiets en voet (vanaf de bushaltes) te verbeteren. • Een extra calamiteiten- en/of ontsluitingsweg. Op dit moment is er maar één adequate manier om het bedrijventerrein te verlaten bij calamiteiten. Dit kan gerealiseerd worden met de uitbreiding van bedrijventerrein Straalweg. Zie daarvoor gebiedsvisie Zuidoostflank Zierikzee en paragraaf 5.2.

Bruinisse – Bruinisse

Profiel

Grootschalig regulier bedrijventerrein voor lokaal mkb met een relatief hoge milieucategorie (t/m 4.1). Het terrein heeft twee gezichten. Op het oudere deel van het terrein hebben de bedrijfspanden een functionele uitstraling en zien kavels er soms rommelig uit. Het vastgoed op het nieuwere deel heeft een verzorgde tot hoogwaardige uitstraling.

Toekomstbeeld

Het terrein is heeft waarde voor de lokale en regionale economie op Schouwen-Duiveland. Er wordt veel gebruik gemaakt van de multimodaliteit van het terrein. De organisatiegraad op het bedrijventerrein is verhoogd door het opzetten van een BedrijvenInvesteringsZone (BIZ) voor Bruinisse.

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

32

Actieagenda • Verhogen van de organisatiegraad. Ondernemers kunnen samen werken via een BedrijvenInvesteringsZone (BIZ). • Verschillende organisaties, zoals Natuur en Milieueducatie centra Schouwen-Duiveland (NME), Energie Werkt op Schouwen-Duiveland (EWSD) en de provincie werken samen met ondernemers aan thema’s als circulariteit en biodiversiteit middels een ‘action learning’ methode. • Inzetten op efficiënter ruimtegebruik. Het terrein heeft een relatief lage FSI. Ondernemers met een uitbreidingsvraag kunnen aan de slag met het beter benutten van het bestaande kavel (bebouwingspercentage). Daarnaast stimuleren we meervoudig ruimtegebruik. • Het faciliteren van een kwaliteitsimpuls voor het oudere gedeelte van bedrijventerrein Bruinisse. Naast verduurzamen/moderniseren van het vastgoed dient hierbij aandacht te zijn voor de openbare ruimte. Inzetten op vergroening maakt de locatie klimaatadaptiever. • Handhaven op parkeeroverlast. Dit om de verkeersveiligheid te verbeteren en de aantrekkelijkheid te verhogen. • Verhogen werkgelegenheid. De arbeidsintensiteit kan op het terrein toenemen wanneer het aantal niet-bedrijfsmatige opslagunits afneemt. • De OV-bereikbaarheid verbeteren voor werknemers van buiten de kern. Een eventuele betere OV-verbinding koppelen aan ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein (BRU Aquaculture). Zie daarvoor paragraaf 5.2.

Start kan een inventarisatie zijn waar het personeel woonachtig is. Dit kan inzichtelijk maken of een OV-verbinding in de toekomst haalbaar is.

Duinzoom – Renesse

Profiel

Kleinschalig, ruim opgezet bedrijventerrein met modern vastgoed. Duinzoom is een relatief jong terrein (omstreeks 2005 ontwikkeld). Het terrein heeft een aansprekende entree en is gelegen in een landelijke omgeving. Het terrein wordt omringd door een brede groenbuffer en heeft een laag bebouwingspercentage. Er is veel parkeerruimte voor bezoekers van de volumineuze detailhandel.

Toekomstbeeld

Het huidige profiel van Duinzoom blijft behouden en het bedrijventerrein blijft een aantrekkelijke en gezonde werkomgeving. Duinzoom behoort tot de koplopers van klimaatadaptieve terreinen in de regio. Daarnaast wordt er volop gebruik gemaakt van nieuwe, duurzame technologiën (volgens next economy principes). De hoge mate van organisatiegraad blijft behouden en problemen wordt snel collectief opgepakt (door BIZ Groot-Renesse).

Actieagenda • Het relatief jonge vastgoed is bij uitstek geschikt voor zonnepanelen, de volledige potentie hiervan wordt op dit moment nog niet benut.

• Inzetten op een duurzame bereikbaarheid van het terrein.

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

33

De Weel – Nieuwekerk

Profiel

Kleinschalig, regulier bedrijventerrein gericht op mkb. De Weel is belangrijk voor de lokale economie. De banendichtheid is relatief hoog en het terrein creert veel toegevoegde waarde. Het grootste gedeelte van het functionele terrein is in eigendom van twee grote spelers: Hanse Staalbouw en A. Boogert. Op het terrein zijn ook een aantal bedrijfswoningen te vinden. De bedrijven op het terrein hebben relatief veel buitenopslag.

Toekomstbeeld

De Weel blijft een economisch relevant terrein voor lokale ondernemers. De aantrekkelijkheid van de locatie als vestigingslocatie is versterkt, waarbij stenen plaats maken voor groen. De circulaire potentie van bedrijven in de bouwnijverheid en metaalbewerking sector wordt benut. Bedrijven wisselen onderling reststromen uit en er wordt groene energie opgewekt. De organisatiegraad is versterkt.

Actieagenda • Faciliteren van verduurzaming en modernisering van het vastgoed. Het terrein kent bedrijfsdaken met een groot dakoppervlakte (potentie voor zon op dak). • Het tegengaan van verstening en gerelateerde hittestress. Het terrein is sterk versteend. Ingrepen op private kavels (verduurzamen en vergroenen) en in de openbare ruimte hebben als gevolg dat de Weel een prettigere werkomgeving wordt en een fijnere omgeving om te bezoeken wordt. Het terrein wordt zo klimaatadaptiever.

• De Weel huisvest verschillende bedrijven met (rommelige) buitenopslag. Door deze buitenopslag ‘onzichtbaar’ te maken vanaf de openbare weg, verbetert de algemene uitstraling van het terrein. Dit kan door een groene erfafscheiding te plaatsen in plaats van een hekwerk.

• Verbeteren van de organisatiegraad op het terrein. Bijvoorbeeld het oprichten van een ondernemerscollectief. De Roterij – Burgh-Haamstede

Profiel

Gemengd bedrijventerrein met divers palet aan mkb ondernemingen. Er zijn veel bedrijven gehuisvest met een lage milieucategorie (> 3.1) en er is sprake van verkleuring met ander economische functies. Het terrein oogt op sommige plekken rommelig en het vastgoed is verouderd. Economisch gezien functioneert het terrein goed en er is relatief veel werkgelenheid.

Toekomstbeeld

Het ondernemende karakter van De Roterij blijft behouden. Er heeft een grote kwaliteitsimpuls plaatsgevonden die het lokale vestigingsklimaat heeft verbeterd. De openbare ruimte is minder versteend en de ondernemers zorgen goed voor hun vastgoed. Dit doen de bedrijven in samenwerking met de BIZ BurghHaamstede. Verdere verkleuring van het bedrijventerrein is tegengegaan. En een kleinschalige uitbreiding (0,5 ha netto) is gerealiseerd.

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

34

Actieagenda • De planologische bebouwingsmogelijkheden (bebouwingspercentage, bouwhoogte) verruimen. Dit betreft plekken waar dit vanuit ruimtelijke ordening passend is. • Faciliteren van verduurzaming en modernisering van het vastgoed. De vastgoedvoorraad op De Roterij is relatief oud. In potentie is er een grote sprong te maken in vastgoedwaarde (en toekomstwaarde) door middel van modernisering en verduurzaming van het vastgoed. • Het tegengaan van verstening en gerelateerde hittestress. Het terrein is sterk versteend en kent een hoge mate van hittestress. Samen met de ondernemers (vanuit de BIZ) inzetten om zowel de publieke als private ruimte te vergroenen. Daarmee wordt het terrein klimaatadaptiever.

De Lelie – Scharendijke

Profiel

Kleinschalig bedrijventerrein gericht op lokale bedrijvigheid en dienstverlening. Het terrein ligt aan de rand van de kern Scharendijke en is omgeven door agrarisch gebied. De omvang van het terrein en het aantal bedrijven is beperkt, de structuur overzichtelijk. Er staan relatief veel bedrijfswoningen op het terrein. Het terrein heeft geen traditionele bedrijventerrein uitstraling en er is sprake van verkleuring op het terrein (economische functies).

Toekomstbeeld

De Lelie richt zich nog steeds op lokale werkgelegenheid. Het heeft stappen gezet richting een duurzaam en ciruculair terrein. De groen en blauw structuren maken het een prettig bedrijventerrein. Het kleinschalige terrein is toekomstbestendig en heeft een positieve impact op de gemeenschap en omgeving.

Actieagenda • Heldere profilering neerzetten. Het is van belang om een duidelijke toekomstvisie te ontwikkelen voor het terrein.

• Faciliteren van verduurzaming en modernisering van het vastgoed. Het relatief jonge vastgoed is geschikt voor zonnepanelen, de volledige potentie hiervan wordt op dit moment nog niet benut.

Oosterland – Oosterland Profiel

Kleinschalig functioneel terrein voor lokaal mkb. Het bedrijventerrein is rommelig en heeft geen heldere stedenbouwkundige structuur. Daarnaast is er geen duidelijke entree waardoor de grenzen van het terrein niet helder zichtbaar zijn. Het gebied rondom de Wilgenstraat is sterk versteend en niet toekomstbestendig.

Toekomstbeeld

Bedrijventerrein Oosterland heeft een revitalisering ondergaan. De structuur is sterk verbeterd en het versteende oppervlak heeft plaatsgemaakt voor een groene infrastructuur met ecologische oplossingen. Groen (bomen en planten) en blauw zorgen voor een omgeving die aantrekkelijker en klimaatadaptiever is. Dit heeft een impuls gegeven aan het werknemers- en ondernemersklimaat. De kleine tot middelgrote bedrijven waarderen het vestigingsklimaat en dragen bij aan de lokale werkgelegenheid.

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

35

Actieagenda • Faciliteren van verduurzaming en modernisering van het vastgoed. Het bedrijventerreinen kent bedrijfsdaken met een groot dakoppervlakte (potentie zon op dak). • Inzetten op een kwaliteitsimpuls voor het vastgoed en de openbare ruimte. Het huidige vastgoed is gedateerd en vertegenwoordigd weinig marktwaarde. Verouderd vastgoed is daarnaast weinig klimaatadaptief. De openbare ruimte is van matige kwaliteit. Een modernisering/verduurzaming op het terrein is van belang om het bedrijventerrein toekomstbestendig te maken. • De planologische bebouwingsmogelijkheden (bebouwingspercentage, bouwhoogte) verruimen. Dit betreft plekken waar dit vanuit ruimtelijke ordening passend is. • Inzetten op vergroening. Samen met ondernemers en vastgoedeigenaren is het belangrijk om te vergroenen. Start is een inventarisatie van gebieden om kansen voor vergroening te identificeren. Denk hierbij aan groen elementen als bomen, bloemrijke grassen en klimaatadaptieve maatregelen.

5.2 Nieuwe bedrijventerreinen De ontwikkeling van duurzame nieuwe bedrijventerrein(en) Het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen is een kwantitatieve en kwalitatieve planningsopgave. In de programmering van bedrijventerreinen kijken we naar de periode t/m 2035. De ruimtevraag in de periode 2023 tot en met 2035 is weergegeven in tabel 4. Ook na 2035 verwachten we nog ruimtevraag, maar deze nemen we niet op in de programmering.

Tabel 4: Ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen Tijdsperiode ▼

Scenario ►

EIB Laag

EIB Hoog

Uitbreidingsvraag 2023 tot en met 2035 19

9,5

19,5

Vervangingsvraag 2023 tot en met 2035

1,5

1,5

Verplaatsingsvraag (vervangingsvraag)

0,5

0,5

Totale ruimtevraag

11,5

21,5

3

3

8,5

18,5

Planaanbod Behoefte 2023 tot en met 2035

Bron: Bedrijventerreinenprognose provincie Zeeland (2023), bewerking Stec Groep (2023)

Voor de periode 2023 tot en met 2035 verwachten we een totale ruimtevraag van circa 11 tot 21 hectare. Het gaat om ruimte die nodig is voor de autonome dynamiek op de bedrijventerreinen van Schouwen-Duiveland. Het gaat om ruimtevraag vanuit reguliere bedrijventerreinsectoren. Naast uitbreidingsvraag en vervangingsvraag voorzien we circa 0,5 hectare verplaatsingsvraag. Op dit moment is er sprake van één actuele casus, waarbij de voorgenomen verplaatsing van bouwbedrijf Bijkerk leid tot vervangingsvraag (door verplaatsing). Aanvullend kan er additionele ruimtevraag optreden. Een voorbeeld hiervan is een ruimteclaim vanuit energie-infrastructuur (150 kV-station) en een energieplein (zone energiefuncties, op deze locatie kunnen reguliere bedrijven kunnen zich niet vestigen). Het energieplein is bedoeld voor realisatie van energievoorzieningen, zoals batterij oplossingen, waterstof, oplaadstations, etc. Buiten de cijfers vallen bijzondere vormen van ruimtevraag, zoals de ontwikkeling van een eventueel aquacultuurterrein in Bruinisse. Inzet gemeente Schouwen-Duiveland • We zetten de komende jaren in op het realiseren van een nieuw grootschalig bedrijventerrein in het gebied Zuidoostflank Zierikzee. Minimaal 90% van de totale ruimtevraag naar bedrijventerreinen willen we op deze locatie faciliteren.

• We faciliteren daarnaast enkele kleinschalige uitbreidingen op bedrijventerreinen in kleinere kernen. We staan alleen uitbreidingen toe, wanneer een plan nadrukkelijk voorziet in een actuele lokale behoefte. Maximaal 10% van de totale ruimtevraag naar bedrijventerreinen reserveren we voor dit type uitbreidingen, waarvan enkele plannen concreet zijn. • Aanvullend beogen we een thematische bedrijventerreinontwikkeling in Bruinisse gericht op aquacultuur en zilte teelt. De trekkracht van een dergelijk thematerrein is sterk afhankelijk van propositie, kenmerken (waaronder de gebiedsinrichting) en condities. 19

Het betreft de verwachte uitbreidingsvraag voor een periode van 13 jaar (2023 t/m 2035). Voor de eerste periode 2023 t/m 2032 (10 jaar) gaan we uit van gemiddeld circa 0,8 tot 1,5 hectare per jaar. Voor de periode 2033 t/m 2035 (3 jaar) gaan we uit van een iets ruimere bandbreedte. Voor deze periode gaan we uit van circa 0,5 tot 1,5 hectare.

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Ook een inventarisatie (onderzoek mogelijkheden voor intensief en meervoudig ruimtegebruik) van onbenutte ruimte op bestaande bedrijventerreinen kan invulling geven aan de ruimtebehoefte van bedrijven. Hier hebben we aandacht voor. Programmering nieuwe plannen In onderstaande tabel is de programmering van nieuwe plannen opgenomen voor de komende jaren. De programmering is opgebouwd uit plannen waarvan we vinden dat deze de behoefte aan bedrijventerreinen in de gemeente op een goede, duurzame manier invullen. Het gaat om ontwikkelingen die toekomstbestendig zijn en die bijdragen aan het realiseren van de economische ambities. De programmering bestaat uit een overzicht van nieuwe plannen die een verschillende (kleuren)status hebben: • Groen: Het plan heeft kwantitatief en kwalitatief bestuurlijke instemming verkregen en voorziet naar verwachting in een aantoonbare behoefte. De locatie van het plan is bekend en stuit niet op bezwaren vanuit ruimtelijke ordening. Het plan voldoet aan het onderdeel ‘programmering’ binnen de planologische procedures. Er wordt ingezet op ontwikkeling. Indien nog een nadere locatieverkenning moet plaatsvinden of de Laddertoets nog moet worden doorlopen staat dit beschreven onder toelichting / voorwaarde.

• Oranje: Het plan heeft (eventueel onder voorwaarden) bestuurlijke instemming verkregen, maar het plan is nog onvoldoende concreet en/of stuit op bewaren vanuit ruimtelijke ordening en/of past nu niet binnen de ‘programmering’, en/of de behoefte is (nog) niet aangetoond. Het plan kan een groene status krijgen als van bovenstaande punten geen sprake meer is. Tot die tijd wordt nog niet ingezet op ontwikkeling. De programmering is dynamisch en kan eens per twee jaar geactualiseerd worden Deze programmering is een dynamisch overzicht, dat eens in de twee jaar geactualiseerd kan worden. Op die manier beschikken we over een doorlopend overzicht van plannen die in de pijplijn zitten. Het overzicht bevat alle plannen die op ‘groen’ en ‘oranje’ staan. De plannen die op ‘groen’ staan voorzien naar verwachting in een concrete en aantoonbare behoefte, maar er ligt nog geen omgevingsplan voor deze ontwikkeling. Op het moment dat een plan onherroepelijk is, maakt een ‘groen’ plan onderdeel uit van de harde plancapaciteit (planaanbod).

Vraaggericht ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen We hebben nieuwe ontwikkelingen nodig om de verwachte ruimtevraag in de gemeente te kunnen opvangen. De aanleg van nieuwe bedrijventerreinen zorgt doorgaans voor extra uitstoot (denk aan CO2 en stikstof) die nadelige effecten heeft op klimaat en natuur. Dit is een gegeven, waarbij dus grote zorgvuldigheid van belang is. Het is voor onze economie echter belangrijk dat bedrijven zich in onze gemeente kunnen blijven doorontwikkelen. Hiervoor is (schuif)ruimte op de bedrijfsruimtemarkt nodig en deze ontbreekt 20. Bovendien kan er (op termijn) mogelijk nog een vervangingsvraag spelen, vanuit solitaire bedrijven in het buitengebied (verplaatsing naar een bedrijventerrein) of transformatie van bedrijventerreinareaal. Voor meer informatie en duiding van de ruimtebehoefte in gemeente, zie bijlage 2

20

Circa 5 á 6% frictieleegstand is ‘gezond’ om bedrijven te laten uitbreiden, verplaatsen of toe te treden op de bedrijfsruimtemarkt. Verspreid over de gemeente wordt momenteel nog geen 1% van de totale voorraad bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen te koop of te huur aangeboden.

37

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

38

Een gefaseerde ontwikkeling van uitbreiding bedrijventerrein Straalweg in Zierikzee Samen met de positionering van het kV-station kijken we naar een logische fasering van de groei van het bedrijventerrein. De ontwikkeling zal gefaseerd plaatsvinden. In een periode t/m 2035, zal het gedeelte aangrenzend aan Straalweg wordt uitgegeven, van zuid naar noord (nummers op de kaart 1 t/m 4 zijn niet gelijk aan percelen genoemd in de programmeringstabel). Na 2035 zijn er twee realisatierichtingen: de herinrichting van het huidige zonnepanelenpark of het deelgebied ten westen van de Ruigendijkweg (overzijde Business Park).

Verplaatsing bouw- en aannemingsbedrijf Bijkerk naar bedrijventerrein Roterij Bouw- en aannemingsbedrijf Bijkerk wil verplaatsen vanuit de kern van Brugh-Haamstede naar de rand van bedrijventerrein De Roterij (BurghHaamstede). Het betreft een lokaal geworteld bedrijf, waarbij de locatie die het bedrijf achterlaat als structuurversterkende locatie is benoemd in de dorpsvisie. Beoogd wordt om deze locatie te transformeren naar woningbouw. Met de verplaatsing wordt een knelpunt in het dorp opgelost en wordt het bedrijf toekomstperspectief geboden.

De ontwikkeling van een thematisch bedrijventerrein nabij Bruinisse: ‘BRU Aquaculture’ We overwegen de ontwikkeling van een thematisch bedrijventerrein gericht op aquacultuur en zilte teelten. Deze sector wordt onder andere gesteund door de provincie Zeeland. Aquacultuur biedt kansen waar de reguliere landbouw mogelijk bedreigingen ervaart door veranderingen in het klimaat. Bruinisse is een van de mogelijke ontwikkellocaties. Binnendijkse aquacultuur kent vele verschijningsvormen; we onderzoeken welke vormen het best passen bij Bruinisse.

Tabel 5: Nieuwe plannen status groen (dikgedrukt is bedoeld voor regulier, grootschalig en kleinschalig) Kern

Plan

Omvang (netto ha)

Type terrein

Termijn

Burgh-Haamstede

Uitbreiding De Roterij

0,5 ha

Kleinschalig

Start procedure 2024

Plan t.b.v. verplaatsing aannemingsbedrijf Bijkerk. Voorwaarde: Laddertoets

Zierikzee

Uitbreiding Straalweg perceel 1 (150 kVstation en energieplein)

11,9 ha

Thematisch

Start procedure 2024 (1e BP Startfase)

Profiel: energie-infrastructuur en energieplein; Voorwaarde: Laddertoets

Uitbreiding Straalweg perceel 2

5,5 ha

Uitbreiding Straalweg perceel 3

4,1 ha

Uitbreiding Straalweg perceel 4

4,6 ha

Grootschalig

Profiel: reguliere bedrijven; Voorwaarde: Laddertoets

Uitbreiding Straalweg perceel 5

0,7 ha

Start procedure 2024 (gefaseerd uitgeefbaar). BP Tussenfase (2025-2035/2040)

Uitbreiding Straalweg perceel 6

1,9 ha

Onbekend (eenmalige afronding kleinschalige bedrijventerreinen

1,2 ha

Kleinschalig

Onbekend

Onbekend

Totaal grootschalig en kleinschalig

18,5 ha, waarvan 1,2 ha nog onbekend

Totaal thematisch

11,9 + n.t.b. hectare

Bron: gemeente Schouwen-Duiveland, 2023

Status

Toelichting / voorwaarde

Profiel: reguliere bedrijven; Voorwaarde Laddertoets

40

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Tabel 6: Nieuwe plannen status oranje Kern

Plan

Omvang (netto ha)

Type terrein

Termijn

Bruinisse

N.t.b.

n.t.b.

Grootschalig

Vanaf 2035

Profiel: reguliere bedrijven; Voorwaarde: Laddertoets

Zierikzee

Uitbreiding Straalweg perceel 7

1,2 ha (BP Eindfase: vanaf 2035/2040)

Grootschalig

Vanaf 2035

Profiel: reguliere bedrijven met hoogwaardige uitstraling (zichtlocaties); Voorwaarde: Laddertoets

Uitbreiding Straalweg perceel 8

6 ha

Grootschalig

Vanaf 2035

Profiel: reguliere bedrijven; Voorwaarde: Laddertoets

Uitbreiding Straalweg perceel ‘zonneveld’

n.t.b.

Grootschalig

Vanaf 2035

Profiel: reguliere bedrijven; Voorwaarde: Laddertoets

Bron: gemeente Schouwen-Duiveland, 2023

Status

Toelichting / voorwaarde

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

41

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Bijlage 1 Trends en ontwikkelingen Trends en ontwikkelingen met ruimtelijke impact op bedrijventerreinen Verschillende trends en ontwikkelingen hebben impact op de aard en omvang van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. We zoomen in op de drie meest relevante – en sterk samenhangende –technologisch-maatschappelijke megatrends, waarvan we de grootste ruimtelijke effecten verwachten in de komende jaren 21: • Circulaire en economie • Energie & klimaat • Digitalisering Circulaire economie Landelijk doel is een 100% circulaire economie in 2050. Tussendoelstelling is 50% circulair in 2030. Er is nog een flinke weg te gaan; uit onderzoek van PBL (ICER 2021) blijkt nog maar 6% van de bedrijven in Nederland circulair. Het merendeel van de bedrijven richt zich daarbij nu op (down)recycling 22 of claimt zijn product of dienst nog te voorbarig als circulair 23. Om flinke stappen te zetten in circulariteit moeten bedrijven en de samenleving als geheel hoger gaan opereren op de ‘Trap tegen troep’ 24. Al met al staat de circulaire economie nog in de kinderschoenen, al zien we een duidelijke toename in het aantal circulaire activiteiten op bedrijventerreinen afgelopen paar jaar. We zien dat de transitie naar meer circulair impact heeft op de ruimtevraag.

De drie meest relevante voor Schouwen-Duiveland zijn: • Bestaande bedrijven zetten nieuwe activiteiten en productielijnen op en hebben meer ruimte nodig voor het verzamelen, tussentijds opslaan en hoogwaardig scheiden van secundaire materiaalstromen. • Tot 2032 is er vooral vraag naar plekken om te experimenteren en op te schalen van bewezen circulaire toepassingen, daarna is er steeds meer ruimte nodig voor volledige circulaire productie en logistiek. • Steeds meer concentratie van circulaire ruimtevraag gaat plaatsvinden op plekken met een kwalitatief onderscheidend profiel. Denk aan plekken waar stromen (grondstoffen, reststromen, warmte, water) maar ook kennis en innovatie makkelijk kunnen worden uitgewisseld. Circulaire bedrijven werken steeds meer cross sectoraal samen rond een specifiek thema, product of plek met een unieke locatiekwaliteit en hoge milieuruimte. Digitalisering Robotisering en automatisering nemen de laatste jaren sterk toe in de grote bedrijventerreinsectoren industrie, bouw en logistiek. De krappe arbeidsmarkt geeft daarbij een extra boost. Door investeringen in machines en robots kunnen bedrijven de productie vaak opschroeven zonder extra ‘handjes’. Tegelijkertijd ontstaat nieuwe werkgelegenheid voor technische vakmensen, ICT-ers en programmeurs. We zien tot nu toe dat dit leidt tot meer 21

Zie ook ons whitepaper: https://stec.nl/ruimte-voor-bedrijventerreinen-topprioriteit-voor-next-economy/ Denk aan sloopafval van de bouw dat als fundering onder de weg komt in plaats van in nieuwe huizen. 23 Zie Trouw: https://www.trouw.nl/economie/ondernemers-verkopen-hun-product-vaak-ten-onrechte-alscirculair~bea8411a/ 24 Zie voor meer informatie: https://duurzaamheid.nl/artikelen/trap-tegen-troep-r-ladder-voor-dummies/. De trap tegen troep is gebaseerd op de R-ladder die onder meer door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) gebruikt wordt. De trap geeft op een begrijpelijke wijze en in ‘gewone mensen taal’ weer wat er precies moet gebeuren in de strijd tegen afval en voor de transitie naar een circulaire economie. 22

42

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

ruimtevraag op bedrijventerreinen. Voor Schouwen-Duiveland zijn de drie meest relevante ontwikkelingen: • We verwachten de komende jaren een sterke groei van robotisering en automatisering in de industrie, logistiek en bouw. Logistiek en bouw kennen nog een lage robotdichtheid in Nederland, terwijl er een enorm potentieel is. Bovendien is krappe arbeidsmarkt een belangrijke versneller van deze trend. • Toenemende robotisering leidt tot verdere schaalvergroting en productiegroei en leidt zeker komende vijf tot tien jaar tot toenemende ruimtevraag. Op langere termijn verwachten we dat er juist minder uitbreidingsruimte nodig is. Na robotisering kunnen bedrijven immers efficiënter de ruimte benutten, bijvoorbeeld door de hoogte in te gaan (mits planologisch mogelijk). Dit verhoogt de effectiviteit per kubieke meter in een pand en daarmee ook de effectiviteit per vierkante meter. • Een groeiende groep bedrijven overweegt én besluit daadwerkelijk om een deel van hun productieketen terug te halen of dichterbij te organiseren om zo kosten en leveringsrisico’s te reduceren 25. Dit is vooral interessant voor activiteiten die door automatisering en robotisering beter, sneller en goedkoper in Nederland gemaakt kunnen worden en voor kritieke componenten en producten. Uiteindelijk gaat het om relatief kleine volumes en is reshoring een ingrijpende keuze die niet zomaar gerealiseerd is.

Het grootste ruimtelijk effect verwachten we door het aanhouden van grotere voorraadbuffers en spreiding van toeleveranciers door bedrijven. Energie & klimaat Het kabinet heeft het klimaatdoel verder aangescherpt. In 2030 moet sprake zijn van tenminste 55% CO2-reductie 26. Na 2030 wordt ingezet op verdere reductie oplopend naar 80% in 2040. De industrie speelt een belangrijke rol in het behalen van de doelstellingen. De overstap van fossiele naar duurzame grondstoffen is belangrijk om het vestigingsklimaat voor bedrijven te versterken. Op Schouwen-Duiveland zien we bijvoorbeeld Coöperatie Energie Werkt (EWSD). Dit is een samenwerkingsverband, gesloten op initiatief van de Ondernemerskring Schouwen-Duiveland, die concrete stappen zet naar een duurzaam en toekomstbestendig eiland. Uiteindelijk hebben de energietransitie en klimaatadaptatie over de volle breedte van het bedrijfsleven en bedrijventerreinen impact. De drie meest relevante voor Schouwen-Duiveland zijn: • Flinke groei bij het mkb die werk halen uit de energie- en klimaatdoelstellingen. Zo groeien bestaande en nieuwe installatiebedrijven die zich richten op zonnepanelen, windturbines, warmtepompen, isolatie, airco’s, laadpalen, et cetera. • Komst van nieuwe activiteiten op bedrijventerreinen, zoals waterstof- en/of batterijfabrieken en noodzakelijke ruimte voor de duurzame energie-infrastructuur.

Denk hierbij aan de realisatie van nieuwe onderstations (110/150 kV) waarvoor regelmatig bedrijventerreinen in beeld zijn. Maar bijvoorbeeld ook ruimte die nodig is voor grootschalige tijdelijke opslag van duurzaam opgewekte energie. Dit zijn voorbeelden van additionele ruimtevraag die niet in de reguliere raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen zit. • Klimaatdoelstellingen die vragen om extensivering van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen om zo voor groen, wateropvang, voorkomen hittestress en biodiversiteit te zorgen. Dit kan zorgen voor meer ruimtevraag, maar tegelijkertijd ligt er natuurlijk ook een belangrijke uitdaging in het zo slim mogelijk ruimtelijk combineren van de duurzaamheidsopgaven. Dit kan bijvoorbeeld hand en hand gaan met het intensiveren van bedrijventerreinen. Denk aan groene bedrijfsdaken met zonnepanelen en halfverharding op parkeerplekken.

25

Zie bijvoorbeeld: https://eenvandaag.avrotros.nl/item/niet-langer-afhankelijk-van-china-bedrijven-willen-doorcoronacrisis-productie-terug-naar-nederland-halen/ en https://www.consultancy.nl/nieuws/39555/merendeelbedrijven-wil-azie-productie-terughalen-naar-europa en https://www.re-shoring.nl/nieuws/coronacrisis-is-niet-dereden-om-productie-naar-nederland-te-halen 26 In lijn met het “Fit for 55”-pakket door de Europese Unie (EU).

43

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Nieuw 150 kV hoogspanningsstation Zierikzee Tennet gaat samen met Stedin een nieuw 150 kV hoogspanningsstation bouwen in de omgeving van Zierikzee. Hierdoor ontstaat er meer ruimte op het hoogspanningsnet en kan er meer duurzame energie worden terug geleverd. In tegenstelling tot veel andere gebieden in het land; vaak is er geen ruimte op het net om duurzaam opgewekte energie terug te leveren. Voldoende ruimte op het hoogspanningsnet is essentieel om de integratie van hernieuwbare energiebronnen te bevorderen. Dit verminderd de CO2-uitstoot en vergroot de energieonafhankelijkheid. Daarnaast zijn er economische voordelen te halen.

44

45

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Bijlage 2 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Ruimtebehoefte bedrijventerreinen We geven inzicht in de ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen. We doen dit op basis van de bedrijventerreinenprognose van provincie Zeeland (2023). We kijken hierbij naar de ruimtevraag kwantitatief en kwalitatief en het aanbod. We confronteren de ruimtevraag met aanbod om de resterende ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland in beeld te brengen.

Ruimtevraag kwantitatief Circa 12 tot 17 hectare uitbreidingsvraag op Schouwen-Duiveland t/m 2040 De bandbreedte van de uitbreidingsvraag op Schouwen-Duiveland in de periode 2023 tot en met 2032 (10 jaar) is circa 8 tot 15 hectare bedrijventerrein, afhankelijk van het lage of hoge EIB scenario. Dit gaat om een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 0,8 tot 1,5 hectare. Welke trends op langere termijn een prominente rol gaan spelen en wat het (ruimtelijk) effect daarvan gaat zijn kent een grotere onzekerheidsmarge. Voor de periode na 2032 (2023 tot en met 2040) gaat de prognose uit van een iets ruimere bandbreedte van de ruimtevraag. In de periode 2032 tot en met 2040 verwachten we een uitbreidingsvraag van circa 4 tot 12 hectare.

Tabel 7: Uitbreidingsvraag gemeente Schouwen-Duiveland in netto hectare Tijdsperiode ▼

Scenario ►

EIB Laag

EIB Hoog

2023 tot en met 2032

8

15

2033 tot en met 2040

4

12

2023 tot en met 2040

12

27

Bron: Bedrijventerreinenprognose provincie Zeeland, 2023

Circa 1,5 hectare vervangingsvraag op Schouwen-Duiveland t/m 2040 Door transformatie van bedrijventerrein Groenweegje verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 1,5 hectare op Schouwen-Duiveland om de periode 2023 t/m 2040.

Tabel 8: Vervangingsvraag gemeente Schouwen-Duiveland in netto hectare Verwachte Bedrijventerrein periode vervangingsvraag

2023 t/m 2032

Groeneweegje

2033 t/m 2040

(gebied ’t Sas)

Opgegeven hectares aan transformatie door gemeente

1,5 hectare

Totaal Bron: Bedrijventerreinenprognose provincie Zeeland, 2023

Inschatting hectares waar daadwerkelijk vervangende ruimte voor nodig is (Stec Groep) 0,75 hectare 0,75 hectare 1,5 hectare

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Op basis van de verwachte startdatum van uitvoering en de hardheid van de plannen is een inschatting gemaakt van de periode waarin de vervangingsvraag zich voordoet. Uitvoering van transformatie is voorzien in periode 2028-2035. Daarom is de vervangingsvraag 50/50% verdeeld over de periodes 2023 t/m 2032 en 2033 t/m 2040. Circa 0,5 hectare vervangingsvraag door verplaatsing op Schouwen-Duiveland t/m 2032 Een bijzondere vorm van vervangingsvraag is verplaatsingsvraag. Deze vraag kan zich voordoen door een andere reden dan groei of krimp in areaal of bij het uit-/of verplaatsen van bedrijven die nu niet op een gewenste locatie zijn gevestigd (en doorgaans een ruimtelijk knelpunt zijn). Op dit moment is er sprake van één actuele casus, waarbij de verplaatsingsvraag van bouwbedrijf Bijkerk leid tot vervangingsvraag. Het bedrijf is gevestigd op een bedrijfsbestemming (geen IBIS contour) in de kern van Brugh Haamstede. Met de verplaatsing van het bedrijf wordt een knelpunt opgelost in de kern (bouwverkeer) en maakt woningbouw mogelijk. De locatie is aangemerkt als structuurversterkende locatie en in beeld voor woningbouw. Bouwbedrijf Bijkerk wil verplaatsen naar bedrijventerrein De Roterij (Burg-Haamstede). Daarmee wordt het bedrijventerrein afgerond.

Belangrijk: er is alleen sprake van vervangingsvraag door verplaatsing wanneer de bedrijfsbestemming op de achterliggende locatie vervalt. Vervangingsvraag en verplaatsingsvraag is een momentopname. In de toekomst kunnen nieuwe plannen (verplaatsing van solitaire bedrijven uit kernen of buitengebied) impact hebben op de benodigde ruimte op bedrijventerreinen.

Tabel 9: Verplaatsingsvraag gemeente Schouwen-Duiveland in netto hectare Verplaatsingsvraag Casus (vervangingsvraag)

Ligging locatie die transformeert

Inschatting hectares waar vervangende ruimte voor nodig is

2023 t/m 2032

Verplaatsing Bijkerk

Kern Burg-Haamstede

0,5 hectare

2033 t/m 2040

-

-

onbekend

Totaal

0,5 hectare

Bron: Informatie gemeente Schouwen-Duiveland, 2023

Additionele vraag door lokale beleidsambities en -opgaven Additionele vraag is vraag die zich niet op basis van autonome groei en historische regionale positionering voordoet, maar wel gewenst is. Denk aan een nadere economische specialisatie, zoals de realisatie van een nat bedrijventerrein gericht op Aquacultuur/Zilte teelt in Bruinisse. Het is niet eenvoudig om hier een concreet aantal hectares aan te hangen. De trekkracht van een dergelijk thematerrein is sterk afhankelijk van propositie, kenmerken (waaronder de gebiedsinrichting) en condities. Daarnaast zal op Schouwen-Duiveland een additionele ruimtevraag optreden door de ruimteclaim vanuit energie-infrastructuur vanwege de ontwikkeling van het 150 kV station bij/in het plangebied van een nieuw bedrijventerrein in Zierikzee-Zuid.

Ruimtevraag kwalitatief De ruimtevraag wordt ingedeeld in vier typen werkmilieus. Op Schouwen-Duiveland verwachten we dat meer dan de helft van de uitbreidingsvragers voorkeur heeft voor een regulier werkmilieu. Dit zijn de lokale en regionale maak- en mkb-bedrijven, voornamelijk in milieucategorie 3 en 4, met behoefte aan een kavel tot circa 1 hectare en incidenteel tot enkele hectares.

46

47

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Dit type bedrijvigheid heeft een sterke verbondenheid aan de eigen kern en gemeente en vestigt zich dan ook het liefst nabij de huidige locatie of binnen een acceptabele straal (tot zo’n 10 à 15 km). Op Schouwen-Duiveland speelt mee dat het een eiland is. De gemeente heeft daardoor sterke fysieke grenzen die de verhuisradius van bedrijven bepalen.

Tabel 10: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu op Schouwen-Duiveland EIB laag (periode 2023 t/m 2032)

Werkmilieu

EIB hoog (periode 2023 t/m 2032)

Gemengd/interactie

1 hectare

1 hectare

Regulier

5 hectare

8 hectare

XXL-logistiek

1 hectare

3 hectare

Grootschalig HMC

1 hectare

3 hectare

Totaal

8 hectare

15 hectare

Bron: Bedrijventerreinenprognose provincie Zeeland, 2023

Aanbod Uitgeefbaar planaanbod Het uitgeefbaar planaanbod op Schouwen-Duiveland is zeer beperkt. Het aanbod bevindt zich op vier bedrijventerreinen. Op bedrijventerrein Bruinisse is nog één kavel uitgeefbaar. In Zierikzee zijn nog kavels beschikbaar op Businesspark, Gouwepoort en Straalweg. Op Businesspark Noordwest en op Straalweg zijn nog twee kavels uitgeefbaar. Een belangrijk deel van het aanbod is in optie. Opties op kavels (reserveringen) zijn weliswaar niet direct uitgeefbaar voor andere bedrijven, maar zijn planologisch nog wel beschikbaar (niet uitgegeven en notarieel geleverd). Op het moment dat opties worden verzilverd kan het planaanbod snel afnemen. De kans is ook aanwezig dat bedrijven geen gebruik maken van de optie en het aanbod weer vrij beschikbaar komt voor de markt.

Tabel 11: Hard planaanbod bedrijventerreinen op Schouwen-Duiveland Gemeente

Bedrijventerrein

Planstatus

Schouwen-Duiveland

Bruinisse

Hard

0,1 hectare

Schouwen-Duiveland

Businesspark Noordwest

Hard

1,0 hectare

Schouwen-Duiveland

Gouwepoort

Hard

1,3 hectare

Schouwen-Duiveland

Straalweg

Hard

0,6 hectare

Totaal regio

Uitgeefbaar ha

3,0 hectare

Bron: Bedrijventerreinenprognose provincie Zeeland, 2023

Aanbod in de bestaande voorraad Verspreid over de gemeente wordt nog geen 1% van de totale voorraad bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen te huur of te koop aangeboden. De totale leegtand in de gemeente is ver onder frictieniveau. Een frictieniveau van circa 5% duidt op een gezonde leegstand: bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een andere pand zoeken hebben op deze manier enige schuifruimte.

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Confrontatie Ruimtebehoefte naar bedrijventerrein op middellange en lange termijn (2040) Op basis van de analyse van de ruimtevraag en de kenmerken van het (harde) aanbod op Schouwen-Duiveland concluderen we dat er een behoefte is aan bedrijventerrein. Sec bezien vanuit uitbreidingsvraag is de behoefte 5 tot 12 hectare in de periode t/m 2023. Kwantitatief bedraagt de behoefte 9 hectare is het lage scenario en 24 hectare is het hoge scenario in de periode t/m 2040.

Figuur 5: Uitbreidingsvraag-aanbod op Schouwen-Duiveland in netto hectare 30 25 12

20 15 10

4

5

8

0

Lage scenario

Onherroepelijk, direct uitgeefbaar

15 3 Hoge scenario Uitbreidingsvraag 2023 t/m 2032

Planaanbod Uitbreidingsvraag 2033 t/m 2040

Bron: Bedrijventerreinenprognose provincie Zeeland, 2023, bewerking Stec Groep, 2023

We concluderen dat er daarnaast aanvullende ruimtevraag is: • In de periode t/m 2040 een vervangingsvraag van 1,5 hectare wordt verwacht. • In de periode t/m 2023 is een verplaatsing die leidt tot een vervangingsvraag van 0,5 hectare. • Mogelijke additionele ruimtevraag door lokale beleidsambities en -opgaven. Denk hierbij aan de ontwikkeling van een thematisch bedrijventerrein in Bruinisse (gericht op Aquacultuur/zilte teelt) en de realisatie van een 150 kV station bij/in het plangebied van een nieuw bedrijventerrein in Zierikzee Zuid. Overall concluderen we dat de vraag naar bedrijventerreinen het aanbod kwantitatief zal overstijgen. Kwalitatief verwachten we vraag vanuit lokaal gevestigde bedrijven. Het tekort doet zich vooral voor in het werkmilieu regulier. Invullen van de ruimtebehoefte naar bedrijventerrein De behoefte kan worden ingevuld door het ontwikkelen van (geplande) nieuwe plannen voor bedrijventerrein en/of het intensiveren van bestaande bedrijventerreinen.

48

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Bijlage 3 MEERwaarde model uitkomsten De brede waarde van bedrijventerreinen in beeld Voor tien bedrijventerreinen 27 op Schouwen-Duiveland is een analyse uitgevoerd met het MEERwaarde model. We lichten hieronder het model toe. Daarna beschrijven we de belangrijkste algemene bevindingen uit de analyse. Dit doen we aan de hand van de vier onderdelen waaruit het MEERwaarde model is opgebouwd. Zie afbeelding en toelichting hieronder.

Toelichting MEERwaarde model bedrijventerreinen Voor een nieuwe generatie bedrijventerreinen is het nodig om de smalle focus op euro’s en banen te verleggen naar een brede blik op de maatschappelijke en economische waarde. Daarom is het MEERwaarde model ontwikkeld. Het MEERwaarde model bestaat uit vier onderdelen. Elk onderdeel bestaat uit vier hoofdindicatoren waaronder weer verschillende subindicatoren hangen. In totaal omvat het model zo’n vijftig indicatoren. De indicatoren uit de vier verschillende onderdelen kennen een sterke onderlinge samenhang. Kwaliteit en beschikbaarheid van vastgoed (onderdeel ruimte) heeft bijvoorbeeld impact op de marktdynamiek (verhuisbewegingen van bedrijven), onderdeel economie. Klimaatadaptieve maatregelen op een terrein kunnen van invloed zijn op de gezondheid van werknemers. Tegelijkertijd kunnen onderdelen negatieve effecten hebben op elkaar. Zo kan economische groei kan ook negatieve effecten hebben op het klimaat. Met de MEERwaarde model proberen we juist deze afruil tussen indicatoren in beeld te brengen, zodat de gemeente en het bedrijfsleven afwegingen scherp in beeld krijgt en de juiste keuzes kan maken. 27

In samenspraak met de gemeente Schouwen-Duiveland is er een selectie gemaakt. Het gaat om

bedrijventerreinen: Staalweg (Zierikzee), Boerenweg (Zierikzee), Business Park (Zierikzee), Groeneweegje (Zierikzee), Bruinisse (Bruinisse), Duimzoom (Renesse), De Weel (Nieuwerkerk), De Roterij (Burgh-Haamstede), De Lelie (Scharendijke) en Oosterland (Oosterland).

49

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Economie Bedrijventerreinen zijn een belangrijke pijler onder de lokale economie, zo ook die van Schouwen-Duiveland. De bedrijven dragen een belangrijk deel bij aan de toegevoegde waarde (of het gemeentelijk product) van de gemeente. Maar ook op het gebied van innovatie spelen bedrijventerreinen een onmisbare rol. Veel innovatie is te herleiden naar ‘doodgewone’ bedrijven gevestigd op een bedrijventerreinen. Aan de voorkant is het niet altijd zichtbaar, maar juist industriële en ook logistieke bedrijven innoveren in hoge mate (NB. de industrie is goed voor 50% van alle R&D investeringen van bedrijven in Nederland en 80% van de top 30 R&D bedrijven is gevestigd op een bedrijventerrein!). Terreinen over het algemeen economisch waardevast; wel onderlinge verschillen Over het algemeen scoren de bedrijventerreinen op Schouwen-Duiveland voldoende tot goed op de indicator economie. De locaties sluiten aan op de gewenste kwaliteit van de gevestigde doelgroepen en eindgebruikers. Daarnaast is de ontwikkeling van banen op vrijwel alle terreinen stabiel of positief, behalve op bedrijventerrein Groeneweegje. Hier zien we een sterke afname van werkgelegenheid, met name als gevolg van doorzettende transformatie van het terrein naar andere functies, zoals de ontwikkeling van de parkeerplaats Havenpoort. De banendichtheid verschilt sterk per terrein.

Terreinen als Business Park, De Weel en Straalweg scoren goed / hoog op deze indicator. Daar staat tegenover dat terreinen de terreinen Duinzoom, De Lelie en Boerenweg laag scoren.

Banendichtheid verschilt sterk per terrein De bedrijventerreinen op Schouwen-Duiveland huisvesten relatief veel arbeidsextensieve bedrijvigheid. Enerzijds gaat dit om ‘traditionele’ bedrijventerreinactiviteiten zoals een betonmortelcentrale of milieustraat. We zien echter ook veel kavels in gebruik met een opslagfunctie, met weinig toegevoegde waarde en werkgelegenheid. Denk hierbij aan de opslag van auto’s, boten en caravans (ABC-activiteiten). Ook zijn op de terreinen diverse self-storage en opslagbedrijven aanwezig met zeer weinig toegevoegde waarde voor de economie van Schouwen-Duiveland. Indien deze functies zijn toegestaan vanuit het bestemmingsplan, is sturing lastig. Zeker voor nieuw uit te geven bedrijventerreinen kan hier wel op gestuurd worden. Bijvoorbeeld door dit type bedrijfsactiviteiten te beperken of uit te sluiten.

De arbeidsintensiteit maakt het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer inzichtelijk. Hoe hoger het aantal vierkante meters per werknemer, hoe extensiever een terrein wordt benut en hoe minder werknemers per hectare werkzaam zijn. Landelijk ligt deze op regulier-gemengde bedrijventerreinen zo rond 200 tot 300 m² per werknemer. Voor ruimte-extensieve bedrijvigheid (zoals logistiek, industrie met veel buitenopslag etc.) ligt dit hoger (tussen 350 en 450 m²). Voor meer kantoorachtige bedrijvigheid ligt dit rond 100 tot 200 m² per werknemer.

50

51

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Figuur 6: Arbeidsintensiteit in ruimtegebruik op bedrijventerreinen Boerenweg Bruinisse Business Park De Lelie De Roterij De Weel Duinzoom Groeneweegje Kom Oosterland Straalweg Landelijk gemiddelde

Vierkante meter (netto uitgegeven terrein) per baan

-

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

Bron: IBIS, 2021; BAG, 2022; Bewerking: Stec Groep, 2023.

Daarnaast leveren de bedrijventerreinen een grote bijdrage aan de (brede) welvaart binnen de gemeente. In directe banen, maar ook door middel van indirecte werkgelegenheid. Cruciaal is dat de terreinen ook in de toekomst een geliefde locatie blijven, voor zowel ondernemer als werknemer. Werknemers voelen zich prettiger in een aantrekkelijke, groene omgeving. Inzetten op een aantrekkelijk werk- en verblijfklimaat is dan ook raadzaam. Zoals eerder aangehaald is de vraag naar nieuw (technisch) personeel groot. Het bedrijfsleven op Schouwen-Duiveland concurreert niet alleen met bedrijvigheid binnen de eigen gemeente, maar ook met bedrijven elders in de regio/provincie en zelfs buiten de provincie (regio Goeree-Overflakkee en Rotterdam). Het bieden van een prettige werkomgeving maakt bedrijven aantrekkelijker bij het aantrekken van nieuw personeel. Nauwelijks leegstand op de bedrijventerreinen, ondernemers zitten klem Verspreid over de gemeente wordt nog geen 1% van de totale voorraad bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen te huur of te koop aangeboden 28. De totale leegtand in de gemeente is ver onder frictieniveau. Een frictieniveau van circa 5% duidt op een gezonde leegstand: bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een andere pand zoeken hebben op deze manier enige schuifruimte.

Te veel leegstand op een bedrijventerrein heeft negatieve gevolgen; de vastgoedwaarde keldert, het gevoel van veiligheid neemt af en het terrein wordt minder aantrekkelijk. In de huidige situatie zitten de bedrijven op Schouwen-Duiveland echter ‘klem’: er is nauwelijks mogelijkheid om uit te breiden of elders op het eiland een pand aan te schaffen. De (door)groei van bestaande ondernemers op de bedrijventerreinen, maar bijvoorbeeld ook de verhuizing van ondernemers aan huis of vanuit het buitengebied richting een bedrijventerrein wordt hiermee bemoeilijkt.

28

Op basis van Funda in Business

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Ruimte Het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen is een actuele opgave voor veel regio’s en gemeenten. De ruimtedruk is groot, de leegstand van bestaand bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen is historisch laag en het vinden van nieuwe ontwikkellocaties wordt steeds lastiger. Intensiever gebruik maken van bestaande kavels is een oplossing om de ruimtedruk op de bedrijventerreinen te verminderen. Tegelijkertijd speelt in deze pijler ook de algemene uitstraling van kavels en panden een belangrijke rol. Kavels en panden met een verzorgde uitstraling maken een bedrijventerrein tot een fijnere werkomgeving. Dit voorkomt verloedering. Ook zorgt een betere uitstraling van het vastgoed in zijn algemeenheid voor hogere waarde van het vastgoed. Veel ondernemers zijn eigenaar-gebruiker; het vastgoed is vaak onderdeel van hun pensioenvoorziening. Aandacht voor ruimte ‘achter het bedrijfshek’ Op verschillende terreinen is de staat van de openbare ruimte prima op orde. Dit geldt voor zowel groen/blauw-voorzieningen als algemeen onderhoud. Tegelijkertijd zien we dat de ondernemer weinig investeert in de ruimte ‘achter het bedrijfshek’. Hoewel er weinig sprake is van verpaupering, zijn kavels veelal functioneel ingericht met weinig aandacht voor een groenvoorziening, of andere factoren die bijdragen aan een prettige werkomgeving.

De erfafscheidingen van kavels bestaan vaak uit een gaashek. Investering in een groene afscheiding zoals een heg zorgt er bijvoorbeeld voor dat de private kavels met buitenopslag niet meer zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. We zien ook veel buitenopslag van goederen. Hierdoor ziet een kavel er al snel rommelig uit.

Figuur 7: Hoogwaardige groenvoorziening, weinig aandacht ‘achter het hek’

Bron: Google Streetview, 2022

Op veel plaatsen is intensivering mogelijk, beter benutten van bestaande terreinen haalbaar Op basis van de FSI en de arbeidsintensiteit op de bedrijventerreinen constateren we dat er ruimtewinst is te behalen op de bestaande kavels. Tijdens de locatieschouw (30 november 2022) werd dit beeld bevestigd.

52

53

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Figuur 8: FSI per terrein Boerenweg Bruinisse Business Park De Lelie De Roterij De Weel Duinzoom Groeneweegje Kom Oosterland Straalweg

Gemmidelde FSI (landelijk

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

Bron: IBIS, 2021; BAG, 2022; Bewerking: Stec Groep, 2023.

Bij investeringen in herontwikkeling van (verouderd) bedrijfsvastgoed kan intensivering een belangrijke rol spelen. De theoretische ruimtewinst zal met name behaald moeten worden door de planologische ruimte te benutten en meer gebruik te maken van de mogelijkheden om in de hoogte te bouwen. Intensivering is moeilijk door de overheid te sturen waar het om private kavels gaat. Het moet in beginsel zelf opgepakt worden door gebruikers en eigenaren van bedrijfsvastgoed. De gemeente kan intensivering wel aanjagen door bedrijven te helpen bij het in kaart brengen en meedenken over de mogelijkheden en/of door het verhogen/verruimen van de planologische mogelijkheden (bouwhoogte, bebouwingspercentage).

Floor Space Index: Inzicht in bebouwingsdichtheid De Floor Space Index (FSI) geeft inzicht in de bebouwingsdichtheid (inclusief verdiepingen). De FSI is de verhouding tussen bebouwde vloeroppervlak en de netto uitgegeven oppervlakte. Een FSI lager dan 1 geeft aan dat het bruto vloeroppervlak op een kavel (inclusief verdiepingen) lager is dan het netto oppervlak van het kavel. Hoe meer verdiepingen een pand telt, hoe hoger de FSI. Een lage FSI houdt in dat bedrijfskavels relatief extensief bebouwd zijn. Landelijk zien we een FSI van 0,5 tot 0,7 op regulier gemengde bedrijventerreinen. Voor meer industriële en logistieke locaties ligt dit vaak (fors) lager, gezien de extra buitenruimte voor bijvoorbeeld vrachtwagenbewegingen of buitenopslag. Voor meer kantoorachtige en hoogwaardige bedrijventerreinen is een FSI tussen 1 en tot 2 realistisch.