Brief Raad van State 7 december 2022 Beroepschrift bestemmingsplan Kop van de Singel
Tekst van het document
een
van
de
meer
onder 3.2.
De
negatieve effecten, die uiteen worden gezet in paragrafen 3.3 tot en met 3.7 van zienswijze, van het hoge gebouw en de voorgenomen woontoren met een bouwhoogte van 53 meter op deze locatie zijn volgens cliënt niet in overeenstemming brengen met een goede ruimtelijke ordening en het ontwerpplan is niet in lijn met de Hoogbouwvisie 2008. deze
3.2 Behoefte Het
functies niet
aan
college verwijst
naar
overtuigend paragraaf 5.3 van het ontwerpplan ter motivering
behoefte aan de functies wonen, van
de
motivering,
dat niet
kantoor en horeca.
gebouw
tot doel
(geanonimiseerd) zich wi: onderscheiden. BN
overtuigt
van
de
(geanonimiseerd) BN kan zich, ook na het lezen
niet aan de indruk onttrekken dat het
realiseren van het 's-Maak waarmee
te
in een
bijdrage
aan
de
ontwerpplan uitsluitend het heeft. Een in het oog springend gebouw Een “iconisch
gebouw”,
een
prestige project
woningopgave.
Wonen De
invulling van de woningbouwopgave is slechts relatief en het project voorziet zeker (bijdrage aan de) oplossing voor het woningtekort. In paragraaf 5.3.2 van het ontwerpplan wordt kortgezegd aangegeven dat er wordt voorzien in woningen in ‘het betaalbare en middeldure segment in een hoogstedelijke omgeving’. Het college heeft hier nagelaten om de waarde van de woningen te bezien vanuit de doelgroep waarvoor de woningen geschikt en bestemd zijn. De 79 koopwoningen die worden gerealiseerd zijn, per doelgroep, uitsluitend woningen uit het hoge segment. Meer dan 80% van de woningen wordt verkocht boven de NHG grens van €355.000 (2022) en de gemiddelde prijs van de woningen ligt ruim boven een half miljoen, met excessen tot wel €825.000. De twee kleine appartementen (51 en 54 m2) zijn met een koopsom vanaf €280.000 enkel bereikbaar voor vermogende starters, personen die zich al op de koopmarkt begeven en niet voor jonge starters zoals de toelichting op het ontwerpplan verondersteld. Verder is niet duidelijk wat wordt bedoeld met ‘ouderen die aangewezen zijn op het openbaar vervoer’. Voor de gemiddelde Schiedammer zijn de gemiddelde woningen in de woontoren onbetaalbaar. Voor gezinnen zijn de appartementen ongeschikt althans niet aantrekkelijk.
Tijdens de brainsstormsessie dan wel participatiebijeenkomst van 26 januari 2021 heeft 73% van de deelnemers aangegeven op zoek te zijn naar een woning tot maximaal €350.000, dat komt overeen met de NHG grens van €355.000 (2022). Gelet op de prijzen kan geenszins met overtuiging worden gesteld dat het project 's Maak daadwerkelijk voorziet in een (bijdrage aan de) oplossing voor het woning tekort. (geanonimiseerd) | meent dat de woningen enkel binnen het bereik van de young urban professionals liggen, die veelal ook van buiten de stad zal komen. Hierdoor zal de gesuggereerde doorstroming op de Schiedamse woningmarkt niet plaatsvinden. niet in een
|
| |
1? \
Bestemmingsplan ‘Oost’, bestemming ‘verkeer-verblijfsgebied', planregel 16.2 Bestemmingsplan ‘Oost’, bestemming ‘verkeer-verblijfsgebied', planregel 19.2 a onder 3 +
aanduiding op plankaart
BLENHEIM gemeente de bouwhoogte in zijn algemeenheid verklaart vanuit de opgave om woningen te realiseren, meent cliënt dat deze opgave niet vanzelfsprekend hoeft te resulteren in een woontoren van 53 meter hoog. Een gebouw, bedoeld voor woningen, had aanzienlijk minder hoog hoeven te zijn om vervolgens alsnog een significant aantal woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. In dit kader wijst cliënt eveneens op het beter benutten van de bestaande woningen door te renoveren, het ophogen van panden binnen de maximaal toegestane bouwhoogte en het transformeren van bedrijfsruimtes naar woningen. Hier denkt cliënt graag over mee. Voor
de
zover
Kantoor
horeca
en
Tegelijkertijd
constateert cliënt dat er naast 79
koopwoningen,
tevens 2.015 m2
kantoorruimte en 240 m2 horecaruimte is voorzien in de woontoren. Gelet
hoogte van woningen.
53 meter niet, althans niet uitsluitend, worden
hierop kan
de
verklaard uit de behoefte aan
De
gemeente heeft de behoefte aan horecaruimte in paragraaf 5.3.2 onderbouwd als zijnde een veelvoorkomende functie bij een binnenstedelijke stationslocatie en als impuls voor de ontwikkeling van de stad, waaronder het realiseren van een struingebied langs de Schie. (geanonimiseerd) BN wijst erop dat een struingebied meer verkeer genereert, die ten koste van het woon- en leefklimaat van de gaat huidige bewoners, ondernemers en hun bezoekers. Dit geldt temeer door de enorme toevoeging van (avond)horeca. Vanzelfsprekend is horeca een veelvoorkomende functie bij een stationslocatie, (geanonimiseerd) wijst in dit kader op de reeds aanwezige horeca, veelal met terras, aan het Stationsplein en de Singel, waaronder café restaurant 't Centrum, Taco Mundo, Ippon Sushi, snackbar De Roos, eethuis Anadolu, café Pleinzicht, restaurant Tabor, restaurant Bom Apetite en Snack-inn. Het toevoegen van maar liefst 240 m2 horecaruimte is met de toelichting in het ontwerpplan niet verantwoord. Hoewel de ambitie van een struingebied aan de Schie te begrijpen is, is hiermee de toevoeging van 240 m2 horecaruimte niet verklaard.
(geanonimiseerd) meent dat er niet gefundeerd DE horecahet
gebied
kan worden
gesproken over een behoefte aan meer wijst cliënt op de horeca waarin
kantoorruimte op deze locatie. In dit kader
en
Schieveste voorziet en de
vrijstaande kantoorruimte
in de rest van de stad.
Het
verplaatsen van het kantoor van Woonplus om het voor de werknemers aantrekkelijker te maken om met het openbaar vervoer naar hun werk te gaan, zoals college in de reactienota aanhaalt'®, is, zoals geschreven, geen ruimtelijk belang en overtuigt daarom niet.
(geanonimiseerd) DR meent
dat de
behoefte is aan
een
niet verantwoord
en
gemeente
niet kan volstaan
met de
motivering
dat er nu
‘iconisch', in het oog springend gebouw. De bouwhoogte
het
eenmaal is hiermee
belangenafweging en een deugdelijke motivering met het de op oog goede ruimtelijke ordening is geen sprake. Met de behoefte aan woningen en bedrijfsruimte is het gebouw van s'Maak met een hoogte van 53 meter niet voldoende gemotiveerd. Dergelijke functies zijn op andere wijze te realiseren, zonder een buitensporige bouwhoogte met alle negatieve effecten voor de ruimtelijke ordening, omliggende bebouwing en de directe omgeving met haar gebruikers en inwoners. van
een
Schaduwhinder, vermindering daglicht en uitzichtbelemmering begint het college met de opmerking dat er voor bezonning van woningen geen wettelijke normen bestaan. Dit neemt niet weg dat er in het kader van de goede ruimtelijke ordening sprake moet zijn van een aanvaardbare bezonningssituatie. Hier voldoet het ontwerpplan niet, zelfs aan de lichte TNO norm wordt immers niet 3.3
In de reactienota
voldaan. 18
Reactienota onder 7a
BLENHEIM bouwhoogte van 53 meter resulteert in onredelijke schaduwhinder, uitzichtbelemmering, kokervorming en vermindering van privacy, en significante vermindering van zon- en daglicht voor in ieder geval het complex op de hoek van Singel en de Professor Kamerlingh Onneslaan waarvan cliënt eigenaar is. De
de
+:e ‚n het kader van het bezonningsstudie van bureau (geanonimiseerd) MN is reeds dat voor de verricht, volgt bestemmingsplan woningen aan de Singel 210 t/m 222 in de nieuwe situatie als gevolg van de nieuwbouw niet meer wordt voldaan aan de lichte TNO norm. Deze woningen zijn bovendien gelegen tegenover het lagere deel van de voorgenomen woontoren. Het deel van de Singel dat het meest overschaduwd zal worden, de hoek waar het pand van cliënt is gelegen, is niet meegenomen in de bezonningsstudie. Uit de
De
stelling van de gemeente dat de bezonning voor de woningen aan de Singel vergelijkbaar is met de woningen aan dezelfde straat ten zuiden van het plangebied is onterecht. Temeer omdat de hoogbouw dichter op de woningen komt te staan en niet van vergelijkbare hoogte is als de woningen in dezelfde straat en de omliggende woningen in de wijk. '°Er kan dus onmogelijk worden gesteld dat de nieuwe 234 vergelijkbaar is met de bezonningssituatie voor de woningen aan de Singel 228 woningen aan dezelfde straat. —
De
overige woningen van het appartementenblok Singel voldoen in gemeentelijke bezonningsstudie zowel in de huidige en de toekomstige situatie niet aan de TNO richtlijn.?® Reeds om die reden kan het bestemmingsplan niet worden vastgesteld.
(geanonimiseerd) MN heer: zelf een bezonningsstudie laten uitvoeren gerenommeerd adviesbureau.
Hieruit
volgt
door
(geanonimiseerd) BM Ruimtelijke Plannen,
dat het onderzoek
gemeente op er een onvolledig beeld is uitgevoerd, geschetst van de daadwerkelijke schaduwwerking die optreedt en dat er sprake is van een significante afname van het aantal bezonningsuren. Volgens (geanonimiseerd) | Ruimtelijke Plannen kan worden gesteld dat het effect van de beoogde ontwikkeling op het aantal 234 groter is dan in het bezonningsuren van de panden aan de Singel 228 wordt verlies van het aantal bestemmingsplan aangenomen waardoor het bezonningsuren onaanvaardbaar is.2! een
meerdere
punten
niet correct is
van
de
waardoor
—
Bijlage 5: bezonningsstudie van (geanonimiseerd) HM ce ten oroncslag tiot aan het bezonningsstudie van bureau (geanonimiseerd) MEN ontwerpplan zijn slechts twee meetmomenten gekozen, hetgeen niet conform de toepassing van de lichte TNO norm is. Hierdoor geeft de bezonningsstudie die is uitgevoerd voor het bestemmingsplan geen volledig beeld van de jaarronde schaduwwerking. Tevens zijn de gehanteerde tijdstippen voor zonsopgang en zonsondergang onjuist.2? In de
Bovendien overeen
komt het model dat in de
met de
gemeentelijke bezonningsstudie is gebruikt daadwerkelijke gevelopbouw.2 De meetpunten welke het
onderzoeksbureau
heeft onderzocht vallen onder de schaduw
van een
niet
uitstekend
gedeelte van de gevel. Terwijl dit uitstekende deel in werkelijkheid niet bestaat en de gevels vlak zijn. Hierdoor zijn, op minimaal 2 belangrijke hoekpunten van een van de
19
Ontwerpplan, toelichting onder 4 14 en Bezonningsstudie Ontwerpplan, bijlage 13 °! Bezonningsstudie (geanonimiseerd) pagina 16 22 Bezonningsstudie (geanonimiseerd) ‚pagina 16 23 Bezonningsstudie (geanonimiseerd) pagina 16 2
,
‚
10
van
bureau
(geanonimiseerd) | pagina
14
BLENHEIM
buurgebouwen,
de onderzoeksresultaten
resulteert in een continuering
van
gebaseerd
verkeerde
(geanonimiseerd) neet: in het onderzoek BN
Het bureau
voor de
meetpunten de Singel! 228
—
op veel
aannames
en
lagere waarden
conclusies
voor
wat het
geheel.
niet volledig alle relevante
beoordeling schaduwwerking genomen, waaronder panden 234, en zijn de meetpunten verkeerd gesitueerd. Hierdoor komt het van
aan
bureau tot de verkeerde conclusies.
bezonningstudie van (geanonimiseerd) | Ruimtelijke Plannen volgt dat de woningen zowel op in de huidige situatie wel degelijk meer dan 2 uur zon april betekent dat in de huidige situatie wel wordt voldaan aan de lichte TNO ontvangen?“ Dat norm, anders dan de gemeente doet voorkomen. De beoogde ontwikkeling van het project s'Maak zorgt echter voor complete verduistering op 19 februari waardoor de woningen en bedrijven in het geheel in de schaduw komen te verkeren. Ook op 19 april is er in de bestaande situatie sprake van minimaal 4 uur bezonning waar dit in de beoogde situatie vrijwel volledig wordt weggenomen. Er kan dus worden gesteld dat, blijkens het rapport van (geanonimiseerd) BM Ruimtelijke plannen maar zelfs met de gebruikte meetdata door bureau (geanonimiseerd) er sionifcante en onaanvaardbare BE. schaduwwerking optreedt en er niet meer wordt voldaan aan de lichte TNO norm. Uit de
19 februari als op 19
Op
de meetmomenten
maart en
september is tevens sprake van
een sterke
afname van
beschikbare bezonningsuren.?° Vanaf 15:00 uur kennen de gevels een volledige bezonning wat resulteert in minimaal 3 bezonningsuren. Met de beoogde ontwikkeling ontstaat er een nieuw schaduwvlak die de gehele gevel beslaat. Dit resulteert in een sterke afname van het aantal beschikbare bezonningsuren naar 0 tot 1 uur. Exemplarisch is de maand juni waarin de schaduwwerking van het beoogde gebouw sterk toeneemt en het aantal bezonningsuren vrijwel volledig wordt weggenomen.® Dit betekent dat in de bestaande situatie de gevels minimaal 5 uur zon genieten, maar met de beoogde ontwikkeling het aantal bezonningsuren vrijwel volledig wordt weggenomen het aantal
en
er ook niet meer
wordt voldaan aan
de lichte TNO
norm.
(geanonimiseerd) Ruimtelijke Plannen constateert een significante toename van schaduwwerking | op de
panden van cliënt. Er wordt niet voldaan aan de lichte TNO norm en er wordt een onevenredige inbreuk gedaan op het beschikbare aantal zonuren op de gevels van de betreffende panden. Volgens (geanonimiseerd) Ruimtelijke Plannen kan worden gesteld dat het BN beoogde plan een significant nadelig effect heeft op de gevels van de panden aan de 2347 en dat het verlies van het aantal bezonningsuren onaanvaardbaar Singel 228 —
is.28
(geanonimiseerd) wijst erop dat in de nieuwe situatie in meerdere |
maanden (in ieder geval maart, schaduwvlak ontstaat die niet enkel de gevel bedekt, juni september) groot maar de hele bebouwing inclusief tuinen en achtergelegen balkons. Voor en
een
zeer
horecaondernemers
zijn dit juist de belangrijkste maanden in het jaar. Het terras van genereert volgens de ondernemer €100.000,- per jaar. Voor het complex van cliënt direct naast de 53 meter hoge woontoren, de bewoners en ondernemers, geldt dan ook dat de schaduwhinder en vermindering van daglicht onaanvaardbaar is en de toets van een goede ruimtelijke ordening niet kan doorstaan. eetcafé
Pleinzicht
De belangenafweging die het college vervolgens maakt in de reactienota is onnavolgbaar en tegenstrijdig. De gemeente hecht waarde aan het gebruik van %
17
2
13
2
12
Bezonningsstudie (geanonimiseerd)‚pagina Bezonningsstudie (geanonimiseerd) ‚pagina Bezonningsstudie (geanonimiseerd) ‚pagina 2 Bezonningsstudie (geanonimiseerd) ‚pagina % Bezonningsstudie (geanonimiseerd) ‚pagina ®
11
Reactienota onder 7c
12 16
en
14
BLENHEIM
uitbreidingslocaties om zo de kansen op duurzame mobiliteit te vergroten, zo volgt uit de Niet duidelijk is echter wat onder ‘duurzame mobiliteit’ dient te worden verstaan en hoe het gebouw van 's Maak hieraan bijdraagt. ‘Duurzame mobiliteit komt in de toelichting op het ontwerpplan niet voor en kan volgens cliënt niet opwegen tegen de significante schaduwhinder en het significante verlies aan bezonningsuren en daglicht toetreding. Verder wordt aangegeven dat er daamaast ‘wordt voorzien in woningen waar lokaal een grote behoefte aan is’ Zoals uiteen is gezet onder 3.2 van deze zienswijze is de invulling van de woningbouwopgave slechts relatief en het project voorziet zeker niet in een aan (bijdrage de) oplossing voor het woning tekort. (geanonimiseerd) | meent dat de woningen enkel het bereik de urban binnen van professionals (yup) liggen, die veelal ook van young buiten de stad zullen komen. In paragraaf 5.3.2 van het ontwerpplan wordt dit bevestigd door het faciliteren van ‘een wooncarrière die aantrekkelijk is voor hogere en midden inkomensgroepen van binnen en buiten stad (… ). Hierdoor zal de suggestieve doorstroming op de lokale Schiedamse woningmarkt niet plaatsvinden. reactienota.
Het effect
van
huren
cliënt, waarvoor geldt dat het
schaduwhinder en
vermindering
van
daglicht
voor de ondernemers
die
bepalend is voor de omzet, en onderdeel zijn van het woon- en leefklimaat is in het geheel niet meegenomen in de bezonningsstudie, het college betrekt dit evenmin in de belangenafweging in de reactienota. Zonlicht is van cruciaal belang voor het exploiteren van een horecabedrijf met terras. De woontoren zal tot direct effect hebben dat de naastgelegen locatie, het complex van client, minder aantrekkelijk wordt voor horecaexploitanten en de bestaande horecaexploitanten direct met omzetverlies zullen worden geconfronteerd. Daarbij
van
maakt de oriëntatie
voeren
van
terras
een
de kritieke
gevels juist dat er sprake is van onaanvaardbare hinder door een direct naastgelegen woontoren van 53 meter hoog. Waarbij de gemeente nalaat om in te gaan op de uitzichtbelemmering die tevens ontstaat. Op dit moment is er vanuit de woningen vrij zicht op open ruimte, op het water en de karakteristieke molen, dat volledig te niet zal worden gedaan door de woontoren. Ook hier geldt dat de locatie met uniek vrij zicht in bepalende mate van belang is voor de van
ondernemers die huren van cliënt.
De dichtheid van de om
de afname
van
stedenbouwkundige bezonning
situatie is volgens cliënt onvoldoende argument
aanvaardbaar te achten. Immers
geldende bestemmingsplan
‘Oost’ is voor bouwwerken
maximale
10 meter
bouwhoogte
van
gesteld.
op basis
van
het thans
op de
parkeerplaats een de stedenbouwkundige in hoogbouw, hadden cliënt en
Ten aanzien
van
situatie, waarin de directe omgeving niet is voorzien omwonenden geen woontoren van 53 meter kunnen verwachten. De dichtheid
stedenbouwkundige 3.4 Hinder door Het
gebouw
situatie
maakt
een
dergelijk hoge
woontoren
van
de
niet aanvaardbaar.
LED-gevel
is voorzien
zeer omvangrijke spiegelende LED-gevel waar getoond, zoals te zien op onderstaande afbeelding en volgt uit de website van project 's Maak waar staat: ‘gigantische spiegelende LED-gevel met wisselende beelden’0 (geanonimiseerd) wijst er op dat een bouwaanvraag voor dergelijke | LED-gevel de toets van welstand niet zal doorstaan.
wisselende
9
van
een
beelden op worden
https://smaak-schiedam.nl/2021/11/23/centraal-wonen/
BLENHEIM
(geanoimserd) Afbeelding
4: LED
Onder 4.18
van
spiegelgevel
verlichting
het
wordt
ontwerpplan staat dat het een kunstuiting betreft waarbij een toegepast. Over smaak valt niet te twisten, (geanonimiseerd) BE is :n ieder geval
geen Times square, maar minder. Het betreft
op s'Maak woontoren
ook als het ‘kunst’
installatie van ca. 370 m2 met een
enorme
een
betreffen maakt dat de hinder niet
zou
meter en een breedte
van
24 uur per
dagen per jaar aan staan.®
dag en
265
(geanonimiseerd) maakt zich zorgen |
ca.
18 meter. De LED
over de
gevel
mag van de
hinder die deze enorme
hoogte van ca. 36 gemeente bovendien
LED
gevel, al dan niet met toelichting in het ontwerpplan stelt niet gerust en is ontoereikend. Het rapport van (geanonimiseerd) is gebaseerd op aannames. Er | wordt uitgegaan van grenswaarden, waarbij lichthinder optreedt, die afhankelijk zijn van het omgevingslicht. Het onderzoek is reeds ontoereikend omdat de in de LED-gevel toe te passen verlichtingsbronnen momenteel niet bekend zijn, zoals is bevestigd onder 4.18 van het ontwerpplan. Volgens cliënt is in het onderzoek onvoldoende rekening gehouden met het zeer omvangrijke ontwerp. De conclusie van de gemeente dat de lichtemissie bij woningen maatschappelijk aanvaardbaar is, volgt cliënt dan ook niet. In tegenstelling, licht is een van de belangrijkste factoren in het reguleren van ons slaapwaakritme. En het gebruik van LED zorgt in Nederland steeds meer voor slaapverstoringen en slapeloosheid. Het plaatsen van 370m2 LED paneel zal zorgen wisselend beeld, veroorzaakt voor omwonenden.
voor
direct
en
indirect licht waarvan
De
de consequenties dan wel effecten op bewoners in het ontwerpplan.
en
omgeving (natuur) niet zijn meegenomen Van
een
worden rust en
LED-gevel
met wisselende beelden, zeker
verondersteld dan dat deze
woongenot gedurende
3.5 Geluidshinder en Uit de reactienota
de
gevel zorgt dag.
voor
van
deze omvang,
slaapverstoring
en
kan niet anders
verstoring
van
slaapverstoring
volgt dat van geluidhinder en slaapverstoring geen sprake zal zijn. meent de functies wonen en kantoor in alle redelijkheid niet tot dat college zullen leiden. (geanonimiseerd) slaapverstoring BN benadrukt dat er reeds sprake is van een overschrijding van de geluidwaarden en dat nochtans onduidelijk is welk akoestisch effect het gebouw met een woontoren van 53 meter in deze omgeving heeft. De
1 2
Ontwerpplan, bijlage 14 Reactienota onder 7e
Het
EEN
BLENHEIM
suggestieve ‘algehele verbetering’ door het afschermende de trambaan langs de Overschiesestraat ziet cliënt niet. Door Buro
Bouwfysica is in het kader van de bestemmingsplanprocedure
onderzoek inzake
Tussen
effect van de nieuwbouw
een
bij
akoestisch
omgevingslawaai uitgevoerd.
de A20 en de
spoorlijn wordt momenteel gewerkt aan de uitwerking van het gebied Schieveste. Hoewel het bestemmingsplan Schieveste 2021 dienaangaande is vastgesteld (9 juli 2021), zijn er nog onzekerheden over de uitvoering van de plannen Het omgevingslawaai is dan ook verre van bepaalbaar. Reeds hierom kunnen er nog geen conclusies worden getrokken met betrekking tot de akoestische effecten van voorliggend bestemmingsplan. Uit de
berekeningen blijkt dat vanwege de A20, de burgemeester Haarenlaan/Brandersburg, de trambaan Overschieseweg en het spoortraject RotterdamDen Haag reeds sprake is van een overschrijding van de voorkeurswaarde van 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor het railverkeer. (geanonimiseerd) persisteert in het standpunt dat het B onverantwoord is om ten behoeve van de ontwikkeling hogere (geluid)waarden vast te stellen.
Hogere geluidwaarden kunnen enkel worden vastgesteld als de toepassing van maatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting onvoldoende doeltreffend is of overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard.®* In het ontwerpbesluit hogere waarden?®® wordt volgens cliënt te eenvoudig vastgesteld dat maatregelen onvoldoende doelmatig zouden zijn. De conclusie dat maatregelen met name ‘ingrijpend’ en ‘niet wenselijk’ zijn, rechtvaardigt de vaststelling van hogere geluidwaarden niet. Zeker niet nu de reden om hogere geluidswaarden vast te stellen uitsluitend is gelegen in het realiseren van een buiten proportioneel vastgoed project, dat niet overtuigt in maatschappelijke relevantie en niet passend is in de goede ruimtelijke ordening. Daarbij meent cliënt dat het onvoldoende duidelijk is welk effect het 53 meter hoge gebouw s'Maak, gelet op de hoogte en vormgeving, zal hebben op de weerkaatsing van omgevingslawaai en daarmee de gecumuleerde geluidsbelasting op de gevel van geluidsgevoelige objecten zoals de woningen van cliënt. Het afschermen van het geluid van
de trambaan
van
de Overschiesestraat is slechts één van de relevante
geluidsaspecten, overige omgevingslawaai en het effect van de woontoren op het weerkaatsen en mogelijk versterken van het geluid zijn onbekend. (geanonimiseerd) geleiden, | meent dan ook dat van een ‘algehele verbetering’ geen sprake kan zijn. ‘Algehele verbetering’ is in ieder geval allerminst aangetoond. het
Aangezien cliënt niet
de
plannen over de uitvoering van Schieveste nog onzeker zijn is het volgens mogelijk om nu een adequaat en zorgvuldig akoestisch onderzoek te
verrichten. Althans kunnen
hier geen conclusie
worden verbonden
met betrekking omgevingslawaai voorliggend bestemmingsplan. Op dit moment is onvoldoende gewaarborgd dat de uitvoering van voorliggend plan niet zal resulteren in geluidshinder op omliggende woningen en slaapverstoring voor de bewoners. Tot vaststelling van het plan kan mede gelet op dat gebrek aan waarborging niet worden tot het
aan
en
overgegaan. 3.6 Gebrek
aan
parkeerplaatsen
2
Ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’, bijlage 6 Artikel 110a Wet geluidhinder en doelmatigheidscriterium Regeling doelmatigheid Wet geluidhinder geluidmaatregelen 3 %
Ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van
de
Singel’, bijlage
9
BLENHEIM
Met de
ontwikkeling van de Kop van de Singel verdwijnt het bestaande parkeerveld met parkeerplaatsen. De mogelijkheid voor omwonenden en bezoekers om hun auto op dit parkeerveld te kunnen parkeren is een duidelijke meerwaarde voor de woningen en ondernemers op de hoek van de Singel en de Professor Kamerlingh Onneslaan. 43
(geanonimiseerd) benadrukt de ontoereikende compensatie, DN dat ontstaat als het
parkeerplaatsen project ruim 70% gelet op de huidige inrichting en de project s'Maak met zich meebrengt.
significante tekort aan gerealiseerd. Een tekort van parkeerbehoefte die de functies in het en
het
s'Maak wordt
Volgens het college staat in paragraaf 4.8 heel duidelijk dat er een onderscheid wordt gemaakt tussen het deel dat de omwonenden gebruiken en het deel dat forenzen gebruiken.@ Voor zover er een duidelijk onderscheid valt te maken en dit resulteert in 15 parkeerplaatsen op het huidige parkeerterrein die door forenzen zouden worden gebruikt, is het slechts een aanname dat deze forenzen gebruik zullen gaan maken van de P+R voorzieningen aan de noordzijde van het station. Ook in de afname van deze 15 zogenaamde forenzen parkeerplaatsen ziet cliënt een duidelijk afname van het huidige aanbod.
De
compensatie van 28 parkeerplaatsen voor de huidige afwijken van de parknorm niet realistisch.
bewoners is niet haalbaar
en
is
met het
De
geldende parkeernorm
beleid 0,7
per
voor
appartementen bedraagt op grond van gemeentelijk
appartement.*7 Uit het ontwerpplan volgt dat op grond van de geldende
parkeernormen reeds voor de 79 appartementen van de woontoren in totaal 56 autoparkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd. In het voorontwerp werden voor de bedrijfsruimtes 19 autoparkeerplaatsen voorgesteld.° In totaal zijn er voor de ontwikkeling dus extra 75 parkeerplaatsen benodigd. In de toelichting op het ontwerpplan wordt de parkeerbehoefte van de voorziene horecagelegenheden, 240 m2 horecaruimte, niet meegenomen. Er wordt slechts ingegaan op de parkeerbehoefte kantoor, waarbij uitgegaan wordt van ‘drie grote parkeerplaatsen’ voor Woonplus terwijl op basis van de parkeernormen in totaal 18 autoparkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd voor kantoorfunctie ter grootte van 2.015 m2. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient het plangebied te worden ingericht met in achtneming van voldoende parkeerruimte en kan dit niet enkel worden toegespitst op één specifieke gebruiker, in dit geval Woonplus. Daar
plan s'Maak vooralsnog slechts voorziet in de aanleg van een parkeergarage met 33 autoparkeerplaatsen (waarvan 2 deelauto's en slechts 22 parkeerplaatsen voor bewoners van de woningen) voor bewoners en gebruikers binnen het plangebied,“ dat wil zeggen gebruikers van horeca en kantoor, wordt bij lange na niet voldaan aan de parkeernormen. waar
het
Bovendien wordt met het voorgestelde parkeersysteem auto's
gestapeld geparkeerd
ruimte te besparen)
—
van
de ontwikkelaar Blauwhoed,
middels een nieuw
dit roept de
parkeersysteem (waarschijnlijk om praktijk ook daadwerkelijk bewoners en ondernemers gevestigd
vraag op of dit in de
bruikbaar zal zijn en zal worden gebruikt door
in 's
Maak.
% 37
Reactienota onder 7f Nota Parkeernormen en
Mobiliteitsmanagement, gemeenteblad 2017 nr. 156592 Ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’, toelichting onder paragraaf 4.8.3 2 Voorontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’, toelichting onder paragraaf 4.8.3 “0 2
Smaak-schiedam.nl/faa/:
“S'MAAK voorziet in 33 parkeerplaatsen waarvan 2 deelauto's & 22 parkeerplaatsen voor bewoners (rest is voor kantoor). Hierdoor kunnen niet alle woningen worden voorzien van een eigen
parkeerplaats.” 15
BLENHEIM ontwerpplan wordt onvoldoende aannemelijk gemaakt hoe de 43 parkeerplaatsen die zullen verdwijnen, worden teruggebracht dan wel gecompenseerd. De redenering dat forenzen gebruik moeten maken van de aanwezige P+R voorzieningen elders en bewoners die nu van deze parkeerplaatsen gebruik maken hun heil moeten zoeken in de omgeving; gaat in tegen de buitengewone parkeerdruk die er thans is op deze locatie. In het
De
verwachting van een betere balans tussen beschikbare parkeerplaatsen en parkeervergunningen in de wijk Oost en een aantrekkelijker openbaar vervoer*!, wat daar verder ook van zij, neemt de behoefte van bewoners om hun auto in de buurt van hun woning te parkeren niet weg. B (geanonimiseerd) heeft het hier over de huidige bewoners die straks hun auto niet meer kunnen parkeren en bezoek dat met de auto komt niet meer kunnen ontvangen. Voor de huidige ondernemers is van cruciaal belang dat hun bereikbaarheid gewaarborgd is. Voor hun klanten en het voortzetten van de bedrijfsvoering is voldoende parkeergelegenheid essentieel. Kort
goed verdwijnen er 43 parkeerplaatsen en zijn er nog eens 75 nodig vanwege de 118 parkeerplaatsen, ontwikkeling; het plan zou derhalve moeten voorzien in 43+75 er maar 33 terwijl terugkomen die uitsluitend toegankelijk zijn voor de bewoners en ondernemers van s'Maak. Deze vermindering van ruim 70% aan parkeerplaatsen is niet in overeenstemming te brengen met de goede ruimtelijke ordening. en
=
Het
ontwerpplan geeft daarbij nog steeds geen inzicht in de vervoerswijzeverdeling, de verdeling van zich verplaatsende personen (of goederen) over de gebruikte modaliteiten. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient het college voor het verlagen van de parkeernorm nauwkeurig te beschrijven welke effecten dit heeft op de vervoerswijzeverdeling, ook wel Modal split genoemd“? Het feit dat het OV op loopafstand is en er twee deelauto's worden ingezet voor de toekomstige bewoners van de woontoren, wil niet zeggen dat de toekomstige bewoners hier ook gebruik van zullen maken. Er kan niet worden volstaan met aannames of potentiële automobilisten die overstappen naar het openbaar vervoer of de fiets. Deze onzekerheidsmarge maakt het verlagen van de parkeernorm onaanvaardbaar.
(geanonimiseerd) meent dat een reductie van DN
circa 60% van de parkeernorm, die resulteert in een autoparkeernorm van maximaal 0,3 per woning, geenszins is gerechtvaardigd vanwege de geringe afstand tot het station.*® De geringe afstand tot het station neemt de behoefte van bewoners om hun auto in de buurt van hun woning te parkeren niet weg. Gelet op de doelgroep voor de woontoren dient de gemeente uit te gaan van het bezit van één en in voorkomende gevallen twee auto's en het feit dat verplaatsing met het OV voor deze groep niet voor de hand ligt. Het feit dat het voor
ontwerp daarbij
de bewoners
van
voorziet in het beschikbaar stellen van twee deelauto's
de woontoren,
de
biedt geen
soelaas
maken
het
omliggende woningen gebruik geeft het college geen blijk van erkenning bewoners
die
van
voor
de
en bezoekers.
Uit onderzoek
verwacht,
huidige bewoners van huidige parkeerterrein. Al met al de parkeerbehoefte van de huidige
van
het
blijkt bovendien dat van het gebruik van deelauto's weinig kan worden gebruik van deelauto's neemt niet toe en sinds 2015 zijn er 915.000
personenauto's
bijgekomen.“
Het aanbod
van
deelauto's neemt toe,
maar
het aandeel
“!
Ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’, toelichting onder paragraaf 4.8.2 Zie ook, AnteaGroup, verkeersonderzoek Schieveste, 16 oktober 2020, onder 5.5.2 #2 Ontwerp bestemmingsplan 'Kop van de Singel’, toelichting onder paragraaf 4.8.3 onder ‘Parkeernorm locatie Kop van de Singel’ “2
helminder-hard https://stadszaken.nl/artikel/3824/aantal-deelauto-s-neemt-toe-maar-daadwerkelijk-gebruik-groeit-
BLENHEIM
in het totale aantal
verplaatsingen blijft zeer beperkt en stagneert bovendien,
concludeert het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid.“° Het beschikbaar deelauto's zal vooral ten koste gaan
huidige
bewoners behouden
van
hun auto
één of twee auto's toevoegen
aan
en
OV
verplaatsen
de nieuwe
en
zo
stellen van
niet van autobezit. De
bewoners
zullen per huishouden
het aanbod. Als
parkeerplaatsen beschikbaar zijn en
gevolg waarvan er te weinig het verlagen van de parkeernorm onaanvaardbaar
is.
Het
ontwerpplan geeft geen beeld van de feitelijke parkeerbehoefte, is in strijd met de geldende parkeernorm en slaagt er niet in om te voorzien in de parkeerbehoefte van de huidige bewoners en gevestigde ondernemingen. 3.7
Speelplaats gebruik als parkeerplaatsen wil cliënt het belang van het gebruik van het de facto een volwaardige speelplaats voor kinderen niet plangebied als speelveldje onbenoemd laten. Het college kan hier volgens cliënt niet volstaan met een verwijzing naar de speelnota, de radiusafstanden en de Visie Stationsgebied (geanonimiseerd) BN Centrum De huidige speelplaats, die op dit moment zo'n 40% van het terrein (speelveld en parkeerplaats) beslaat, verdwijnt zonder dat er vergelijkbare alternatieven in de buurt Naast
—
-
zijn. Onderzoek
wijst uit dat bereikbaarheid, weinig verkeersdrukte en inbedding in de wijk doorslaggevend zijn voor het succes van een speelplek in de stad. Speelgelegenheden in de stad zijn schaars. Daarbij is van belang dat de optimale ligging van een speelplek binnen een afstand van 350 meter is, ongeveer 5 minuten wandelen.
Fysieke barrières toegestane snelheid hoger dan 50 km per uur en bijvoorbeeld trams en spoorwegen, een speelveldje direct succes en relevantie ontnemen.“ Volgens cliënt zijn geen geschikte altematieven bekend in de buurt. zoals wegen
met een
Onder
verwijzing naar de Visie Stationsgebied 2021, pagina 71, stelt cliënt dat het deel openbare ruimte in het stationsgebied dat verdwijnt door de ontwikkelingen op de Kop van de Singel, dient te worden gecompenseerd. Voor het speelveldje bestaat echter geen geschikt altematief. De
kinderspeelplaats op de Kop van de Singel, met onder meer twee schommels, een wipwap, een klimrek, speeltoestellen en een voetbalveld met goals, is om deze redenen belangrijk voor de omwonenden. Hun kinderen kunnen nu te voet en vaak onder toeziend oog vanuit de woningen, althans met bekende volwassenen in de directe buurt, spelen met hun vriendjes. Dergelijke veilige speelgelegenheden zijn zeker in een stedelijke omgeving van belang voor de ontwikkeling van de kinderen en hun sociale contacten.
Stationsgebied BEN (geanonimiseerd) Centrum voigt het doel om het stationsgebied te naar een efficiënte overstapmachine naar een stads- en levendig De visie voorziet echter niet in het realiseren van een speelplaats voor stationsgebied. Uit de Visie
transformeren kinderen.
Uit de ambitie
faciliteren
van
het realiseren
wandelen)“ (geanonimiseerd) | meent
een ‘gezond micro klimaat’ volgt het spel en actieve vormen van mobiliteit (fietsen en dat dergelijk ‘gezond micro klimaat’ totaal niet te vergelijken is
met de
en vanuit
“
bewegen
van
van
met ruimte voor
huidige speelplaats
de visie en opgave
Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid, ‘deelautoeffecten en potentie’, 5 oktober 2021 “® Reactienota onder 7g “7
en
niet
zo
is bedoeld.
deelfietsmobiliteit in Nederland:
ontwikkeling.
PosadMaxwam, https://posadmaxwan.nl/nl/nieuws/70/motm-de-toegankelijkheid-vanspeelplekken “® Visie Stationsgebied (geanonimiseerd) BN centrum. pagina 13
BLENHEIM
huidige speelplaats is een duidelijke meerwaarde van de woningen en het woongenot op deze locatie, die te niet wordt gedaan door het ontwerpplan zonder dat er voor de speelplaats geschikte alternatieven zijn. De
3.8
Waardevermindering college wijst er op dat de procedure met betrekking tot het vaststellen van het bestemmingsplan los staat van een mogelijk verzoek tot planschade.“ Hetgeen op zichzelf juist is. Het ligt evenwel op de weg van de gemeenteraad om een bestemmingsplan vast te stellen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening® en hierbij voldoende rekening te houden met het woon- en leefklimaat. Het
plan heeft direct tot gevolg dat cliënt en haar huurders in hun belangen en hun woon- en ondernemingsgenot worden geschaad. (geanonimiseerd) BEM stelt zich, op basis van het vorengaande, op het standpunt dat het ontwerpplan niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en meent dat zij de nadelige effecten op de directe omgeving genoegzaam aan de orde heeft gebracht. Daarmee is de schade ook voor de gemeente voorzienbaar. Het ligt om de weg van de gemeenteraad om het voorgenomen bestemmingsplan in lijn te brengen met een goede ruimtelijke ordening en de schade voor cliënt en haar huurders zoveel mogelijk te beperken. Het voorgenomen economische
Als
gevolg
reële zorg
van en
bovengenoemde negatieve effecten van de woontoren heeft cliënt de overtuiging dat haar complex op de hoek van de Singel en de Professor
Kamerlingh Onneslaan sterk in waarde daalt. Daarnaast zullen de door cliënt verhuurde objecten ten gevolge van de waardedaling, de bereikbaarheid, ligging, bruikbaarheid en toenemende concurrentie een huurprijsdaling ondergaan. Immers, de overeengekomen huurprijzen zullen door de huurders kunnen worden aangevochten, waarbij bij een huurprijsherziening rekening zal moeten worden gehouden met referentieobjecten die geen vrij uitzicht hebben over een open ruimte en het water alsook met objecten die in veel mindere mate onderhevig zijn aan dag- en zonlichttoetreding. Alsmede de afname van klanten voor de ondernemer huurders door de bijkomende verslechterde bereikbaarheid vanwege significante gebrek aan parkeerplaatsen en de toename van concurrentie in de voorgenomen aanzienlijke oppervlakte van horecaruimte. Kort en
goed;
de economische
gevolgen voor cliënt zullen aanzienlijk zijn. De negatieve invloed op het woon- en ondernemingsgenot van de huurders van cliënt zullen eveneens zeer groot zijn. Indien het ontwerpplan zoals dit nu voorligt daadwerkelijk wordt vastgesteld overweegt cliënt te verzoeken om planschadevergoeding. economische
gevolgen
Iv.
Conclusie
en
de
(geanonimiseerd) | concludeert dat er nog steeds onvoldoende rekening is gehouden belangen
van
haar als
cliënt, op de hoek
van
de omwonenden
met de
pandeigenaar Singel en de Professor Kamerlingh Onneslaan zijn gehuisvest. en
en
ondernemers die, middels
de
De
negatieve effecten op de directe omgeving met betrekking tot onder meer schaduwhinder, vermindering van daglicht, uitzichtbelemmering, kokervorming, lichthinder, geluidshinder en parkeerbehoefte door de voorgenomen realisatie van meter hoge woontoren zijn volgens cliënt niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening. Namens cliënt verzoek ik u dan ook
tekortkomingen “9 59
te herzien met in
Reactienota onder 7h Artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening
om
het
achtneming
ontwerpplan wegens aanzienlijke van bovengenoemde punten.
de 53
BLENHEIM Tot slot verzoek ik
voortgang van
bevestigen dat u mij op de hoogte zuit houden onderhavige procedure en besluitvorming hieromtrent. u
te
(geanonimiseerd) | is vanzelfsprekend overleg
te treden
graag bereid
over het voorgenomen
om
met het
plan
en
de
daarvan.
Namens
cliënt worden
(geanonimise rd)
(geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd)
college alsook met de ontwikkelaar in door haar geconstateerde gevolgen
alle rechten voorbehouden.
Vanzelfsprekend tot overleg
en
ter zake de
toelichting bereid, verblijven,
BLENHEIM
Bijlage 1
z_
(geanonimiseerd)
GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van
de
gemeente
--
(geanonimiseerd) MN
Ontwerp-bestemmingsplan Singel’
en
ontwerpbesluit hogere
waarden
‘Kop
van
de
Burgemeester en wethouders van de gemeente (geanonimiseerd) BN raken ingevolge het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening, artikel 110c van de Wet geluidhinder en artikel 3.12 van de Algemene wet bestuursrecht bekend dat met ingang van donderdag 23 juni 2022 het ontwerp-bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’ en het ontwerpbesluit hogere waarden bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’ voor een ieder ter inzage wordt gelegd. Plangebied De locatie Kop van de Singel betreft de locatie van een parkeerterrein en speelveld, gelegen aan de zuidzijde van het Stationsplein, tussen de Singel en de Overschiesestraat. Op deze locatie wordt een gemengd woon- en werkprogramma ontwikkeld, bestaande uit 79 woningen, 2.000 m? kantoorruimte en een horecavoorziening. De bebouwing heeft een bouwhoogte van 20 meter, met een hoogteaccent van 53 meter aan de zijde van het Stationsplein. Om de ontwikkeling van een gemengd woon- en werkprogramma mogelijk te maken dient het bestemmingsplan ‘Oost’ voor deze locatie te worden herzien. De geldende verkeersbestemming wordt daarbij herzien naar een gemengde bestemming, die ruimte biedt voor woningen, kantoren en horeca.
Hogere
waarden
(geluid)
Het
plangebied is gelegen binnen meerdere wettelijke geluidszones. In het plangebied worden de wettelijke voorkeursgrenswaarden voor het geluid van weg en spoor uit de Wet geluidhinder overschreden. Voor de bouw van de woningen die het bestemmingsplan mogelijk maakt zullen daarom hogere waarden (geluid) worden vastgesteld. Het verlenen van hogere waarden (geluid) gebeurt onder voorwaarden. De procedure tot het vaststellen van hogere waarden (geluid) is gekoppeld aan de procedure van het bestemmingsplan. Ter
inzage
Het
ontwerp-bestemmingsplan, het ontwerpbesluit hogere waarde (geluid) en de overige op de zaak betrekking hebbende stukken liggen vanaf donderdag 23 juni 2022 gedurende 6 weken ter inzage. De stukken zijn digitaal te raadplegen op https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer/view? planidn=NL.IMRO.0606.BP0022-0002.De stukken liggen eveneens ter inzage bij het Klant Contact Centrum (KCC) in het Stadskantoor, (geanonimiseerd) te (geanonimiseerd) €: kennen beperkingen gelden bij het inzien van de stukken BN MN bij het KCC. Om die reden adviseren wij u gebruik te maken van de digitaal te raadplegen stukken. Zienswijzen Gedurende de termijn van terinzagelegging kan een ieder schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen de ontwerpen kenbaar maken bij de Gemeenteraad van (geanonimiseerd)‚t.a.v. Teammanager Ruimtelijke Ontwikkeling & Beleid, (geanonimiseerd) EAte (geanonimiseerd) Mondelinge zienswijzen kunnen naar voren worden gebracht bij de balie Bouwen, Wonen en Milieu van het KCC. Indien een schriftelijke zienswijze niet mogelijk is, dan heeft een digitale mondelinge zienswijze (bijvoorbeeld via Skype of Teams) of een telefonische zienswijze de voorkeur.
Vragen
en
opmerkingen
Voor vragen
of opmerkingen over het ontwerp-bestemmingsplan, het ontwerpbesluit hogere waarden (geluid) en de verdere procedure kunt u via telefoonnummer 14010 contact opnemen (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) juridisch adviseur ruimtelijke ontwikkeling. U kunt voor vragen of opmerkingen ook een mail sturen naar
mn
(geanonimiseerd) BWeschiedam.n!
Gemeenteblad
2022
nr.
274175
22 juni 2022
BLENHEIM
Bijlage 2
mT
|
BLENHEIM
AANGETEKEND EN PER GEWONE
POST
college van burgemeester en wethouders t.a.v. Teammanager ruimtelijke ontwikkeling & beleid Het
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Vooruit per e-mail: e.v.diesen@schiedam.nl,
(geanonimiseerd) Ne Datum
schiecen
Uw referentie
Afzender
(geanonimise rd) (geanonimiseerd) (m geanonimise rd) (geanonimiseerd) | | mn advocaten
Amsterdam, 18
januari
Onderwerp
inspraakreactie Ocean Group inzake voorontwerp bestemmingsplan “Kop van de Singel"
enteinn! (geanonimiseerd) ev (geanonimiseerd) evientein RM
Geacht Blenheim Advocaten T +31 (0) 20 52 F +31
20
mail@blenheim
ni
College,
B.V.
10 100
(0) 52 10
2022
(geanonimiseerd) BEN (geanonimiseerd) MN #erna te noemen Ocean Group gevestigd aan het 10 te BN Koningin Julianaplein (geanonimiseerd) s-Gravenhage, deel ik hierbij haar inspraakreactie Namens cliënt,
101
nl
met
www.blenheim.nl
Bezoekadres
(geanonimiseerd) | NL-1013 Ac (geanonimiseerd)
betrekking
voorontwerp bestemmingsplan ‘Kop van
is op 23 december
burgemeester 461575).
wethouders
Bijlage
1:
bekendmaking voorontwerp bestemmingsplan Kop
(geanonimiseerd) heef: kennisgenomen van DE aandacht
ter inzage
de gemeente
gelegd
Singel’.
en
van
2021
de
Het voorontwerp
Postadres
(geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nn
tot het
door het
college van (geanonimiseerd) BEN cemeenteblad 2021,
het ontwerp en wil graag een
van
de
Singel
aantal kwesties onder uw
brengen.
Informatie KvK
Kort en
77367642
Derdengeldrekening IBAN
NL58RABO
0385 0254
goed
verzoekt cliënt
voorgenomen realisatie 00
u
om
het
voorontwerp
de 53 meter
te herzien met
en
20 meter
betrekking
tot de
hoge samengaande negatieve effecten. Om het voorontwerp zodoende in overeenstemming te brengen met een goede ruimtelijke ordening en onevenredige gevolgen en schaden te van
woontoren
en
de daarmee
voorkomen.
jn
Inleiding
Het voorontwerp
Kop van de Singel. Op deze gemengd werkprogramma ontwikkeld, bestaande uit 79 woningen, 2.000 m2 kantoorruimte en een horecavoorziening. De bebouwing heeft een bouwhoogte van 20 meter, met een hoogteaccent van 53 meter aan de zijde van het Stationsplein. locatie wordt een
voorziet in het ontwikkelen van de locatie woon-
en
De locatie heeft een totale oppervlakte van ca. 2.175 m2 en is momenteel in gebruik als parkeerterrein (43 parkeerplaatsen) en speelveld voor kinderen, met daartussen een grasstrook met voetpad. De geldende verkeer- en groenbestemming wordt herzien naar een gemengde bestemming, die ruimte biedt voor woningen, kantoren en horeca.
Op aile goor Blenheim wtgevoerde opdrachten zijn (uitsluitend) de algemene voorwaarden van Blenheim (gedeponeerd bij de rechtbank Amsterdam onder nummer 20.29) van tcepassing. Deze voorwaarden bevatten een beperking van haar aansprakelijkheid, primair tot het bedrag dat ‚n het betreffande geval onder Blenheim's beroepsaansprakalijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. Deze voorwaarden worden u op eerste verzoek »! kosteloos toegezonden en zijn ns Ie raadplegen op de website www blenheim
BLENHEIM
Cliënt is
verheugd
te vernemen
de rechtszekerheid zoals
volgt onder
1.1
dat
wordt
er
omwonenden
van van
en
gestreefd naar ontwerpflexibiliteit, waarbij overig betrokkenen in acht worden genomen
het voorontwerp.
(geanonimiseerd) | begrijpt de wens voor het ontwikkelen van deze bijzonder locatie, de poort naar het centrum
leisure/uitgaan. Desalniettemin meent cliënt dat de voor ligt geen stand kan houden, aangezien er onvoldoende ontwikkeling rekening is gehouden met de belangen van cliënt als eigenaar van het complex gelegen en
de route
naar
zoals die nu
de
aan
Singel huisnummers 228 A/B/C/D,
de Professor
Kamerlingh
12
en
Onneslaan
230 A/B1/B2, 232 A/B/C/D,
195-1/195-2
234 A1/A2/B
haar huurders. Het
en
bestaat uit
pand horecabedrijven en 1 kapsalon (geanonimiseerd) MN verneuet hear pand als bedrijfsruimte alsook als woningen. De huurders zijn verontrust daor de voorgenomen plannen en ondersteunen deze inspraakreactie. woningen
4 commerciële
Bijlage
2:
ruimten,
waarvan
en
3
steunbetuigingen
De
gronden zal ik in dit schrijven nader toelichten aan de hand van de aard en missie van cliënt (Il) en de zorgen met betrekking tot het voorontwerp en belangen van cliënt (III). Afgesloten met de conclusie (IV). IN
Ocean
Real
Estate
Group
(geanonimiseerd) | investeert voornamelijk in residentieel vastgoed (woningen, appartementen)
en
in
commercieel onroerend goed. Hierbij gaat het voornamelijk om functionele en courante objecten, gelegen in o.a. (geanonimiseerd) BEN. Rotterdam. Den Haag en Rijswijk en voornamelijk bestemd
langdurig gebruik door particulieren. De invulling van projecten vindt vaak goede samenspraak met de gemeente en belanghebbenden. Een groot aanta! van deze panden wordt verhuurd, waarna het beheer door de eigen beheerorganisatie van cliënt wordt gedaan. Kwalitatief beheer is de rode draad door de organisatie van cliënt. voor
plaats in
(geanonimiseerd) eht DN
zich op de
groeimarkt van starters en kleine huishoudens, veelal volop bezig zijn met de opbouw van carrière, mogelijk werk en studie combineren en behoefte hebben aan een rijk sociaal leven. De hardwerkende starters en kleinere huishoudens die moeilijk aan een koopwoning kunnen komen en in de huidige woningerisis tussen wal en schip vallen. (geanonimiseerd) BM biedt volledig gerenoveerde en verduurzaamde huurwoningen voor deze groep van hardwerkende Schiedammers. tweeverdieners
die
(geanonimiseerd) seen logische keuze voor cliënt. na jarenlang de portefeuille in de regio BE Haaglanden
te hebben
ontwikkeld,
zoals het transformeren
worden
doorgaans
uitgebreid.
In diverse gemeentes
heeft cliënt
projecten bedrijfsruimtes naar woningen. Deze woningen in het middensegment.
van
allemaal verhuurd
Group bezit meerdere objecten in (geanonimiseerd) BN en investeert in renovatie en van het onroerend in de stad. Op diverse locaties in (geanonimiseerd) verduurzaming goed is | en voor met het zorgvuldig oog oorspronkelijke karakter, gerenoveerd en verduurzaamd. Objecten die in verhuurde staat zijn aangekocht en waar sprake was van misstanden zijn hersteld en beschikbaar gesteld aan starters en gezinnen. Ocean
Gelegen
direct naast het
plangebied van
ontwerpplan ‘Kop van de Singe!' en het van (geanonimiseerd) BNN bezit ciënt een complex van 4 bedrijfsruimtes (horeca) en 12 woningen op de hoek van de Singel en de Professor Kamerlingh Onneslaan. In onderstaande afbeelding is het complex aangegeven met rode omlijning, het plangebied is geel omlijnd (afbeelding 1). Centraal Station
het
BLENHEIM
Afbeelding t: plangebied
Als eigenaar en beheerder is client nauw betrokken bij de directe omgeving van het complex. Waarbij duurzaamheid en leefbaarheid voor zowel de gevestigde bedrijven en woningen altijd het uitgangspunt voor cliënt is. Voor cliënt is het daarom van uiterst groot belang dat de omgeving bijdraagt aan de woon- en leefkwaliteit van voornoemd complex. Vanuit de hoedanigheid van betrokken vastgoedeigenaar geeft cliënt graag haar reactie op het voorontwerp.
III.
Zorgen en belangen
3. 1 Buitenproportionele bouwhoogte en beoogd gebruik niet in overeenstemming met de aard van de locatie Het voorontwerp maakt de bouw van een woontoren van 53 meter hoog mogelijk. De enorme hoogte van het gebouw wordt stedenbouwkundig verklaard door te refereren aan het AMEC-gebouw (circa 47 meter zoals in het voorontwerp staat). Voor cliënt is de hoogte van de woontoren hiermee echter niet verantwoord. Het AMEC-gebouw op Stationsplein 2 is een bestaand gebouw en staat anders dan de woontoren die in het voorontwerp is voorzien niet direct vóór en naast woningen Het AMEC-gebouw staat dicht tegen de Brandersbrug en het stationscomplex waardoor het effect van de hoogte van de woontoren op de omgeving voor wat betreft onder meer schaduwhinder vermindering daglicht uitzichtbelemmering en geluid hiermee niet vergelijkbaar is. Zo werpt het AMEC gebouw bijvoorbeeld geen schaduw op het pand van cliënt en ontneemt het dit gebouw geen uitzicht. De voorgenomen woontoren s'Maak heeft een significant hogere impact op het pand van cliënt zoals in de navolgende paragrafen uit een wordt gezet. ,
,
,
,
,
,
,
,
Zoals blijkt uit de Verklaring van geen bedenkingen d. d. 8 juni 2021 inzake de omgevmgsvergunning voor het optoppen en herbestemmen van het AMEC gebouw is voor het ophogen van dit gebouw met het oog op een goede ruimtelijke ordening van doorslaggevend belang geacht dat hot een bestaand gebouw betreft. ,
3
BLENHEIM
“De
planlocatie is gelegen binnen de hoogtebeperkingsgebieden behorende bij The Hague Airport. Hoewel de hoogtebeperkingen niet zijn vastgelegd in een luchthavenbesluit dient hier, uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, wel rekening mee te worden gehouden. Aangezien sprake is van een bestaand gebouw betreft dit uitsluitend het vergroten van de bouwhoogte van 40 naar 55 meter”! Rotterdam
s'Maak, geen bestaand gebouw zijnde, is reeds hierom niet te vergelijken met het AMEC gebouw. De hoogte van de woontoren, geen verhoging zijnde van een De woontoren
bestaand
gebouw, vergt daarom een andere afweging vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening waarbij de vergelijking vanuit stedelijk bouwkundige optiek niet slaagt. De
stedenbouwkundige structuur van de Singel buurt is waardevol en wordt ook als zodanig bestempeld in het bestemmingsplan ‘Oost’ vastgesteld op 27 oktober 2011. De Singel, waar zich de oudste bebouwing bevindt, wordt gekenmerkt daar een variatie in bouwhoogte en stijl. De bebouwing van de Kop van de Singel bestaat uit een stadsvernieuwingsblok uit de jaren '80. In het bestemmingsplan ‘Oost is reeds aandacht voor vernieuwing door aan te geven dat mede hier kansen liggen voor verbetering 2 stelt dit bestemmingsplan voor de locatie waar de woontoren is voorzien Tegelijkertijd een maximale hoogte van 10 meter voor bouwwerken.3 Voor de omliggende gebouwen geidt een maximale bouwhoogte van 14 meter.* Aldus wetende
ontwikkelopgave is de bouwhoogte, mede met inachtneming van goede ruimtelijke ordening en overeenstemming met omliggende bebouwing, destijds gemaximaliseerd op een aanzienlijk lagere bouwhoogte dan nu wordt voorgesteld. Voor cliënt valt niet in te zien waarom het nu in ruime mate afwijken van die bouwhoogte, die daarmee niet meer in overeenstemming is met de omliggende gebouwen, toelaatbaar is en de toets van goede ruimtelijke ordening kan doorstaan. van
een
de
Voor zover de
gemeente
de
bouwhoogte
verklaart vanuit de
opgave om
woningen
te
realiseren, meent cliënt dat deze opgave niet vanzelfsprekend hoeft te resulteren in een woontoren van 53 meter hoog. (geanonimiseerd) B heet er begrip voor dat de gemeente haar taak serieus neemt met
betrekking
constateert cliënt dat m2
tot voldoende
naast 79
er
voorraad
koopwoningen,
horecaruimte is voorzien in de woontoren.
níet, althans niet uitsluitend, worden woontoren, bedoeld
aan
woningen. Tegelijkertijd
tevens 2.015 m2 kantoorruimte en 240
Gelet hierop kan de hoogte
verklaard uit de behoefte aan
van
woningen.
53 meter Een
woningen, had aanzienlijk minder hoog hoeven te zijn om vervolgens alsnog significant aantal woningen tae te voegen aan de In dit kader woningvoorraad. wijst cliënt eveneens op het beter benutten van de bestaande woningen door te renoveren, het ophogen van panden binnen de maximaal toegestane bouwhoogte en het transformeren van bedrijfsruimtes naar woningen. Hier voor
een
denkt cliënt graag over mee. De voor
gemeente zover kan
heeft de behoefte worden
aan 2.015
gesproken
van
een
m2
kantoorruimte
behoefte,
evenmin
en
240 m2 horecaruimte,
onderbouwd.
In dit kader
benadrukt cliënt de aard van de locatie
als route naar het centrum. Het is geen uit het voorontwerp, is deze locatie ook niet bedoeld.
uitgaansgebied
en zo begrijpt cliënt rijmen met het toevoegen van maar liefs 240 m2 horecaruimte. (geanonimiseerd) B meent dat er niet gefundeerd kan worden gesproken over een behoefte aan meer
Zulks is niet te
horeca- en kantoorruimte op deze locatie. In dit kader het
gebied Schieveste voorziet en
de
wijst cliënt op de horeca waarin vrijstaande kantoorruimte in de rest van de stad
!
Verklaring van geen bedenkingen, 8 jun: 2021, kenmerk 21VR039, onder F. 1.1. Toelichting op bestemmingsplan ‘Oost (27 oktober 2011). pagina 13 * Bestemmingsplan Oost’, bestemming ‘verkeer-verblijfsgebied’. planregel 16.2 Bestemmingsplan ‘Oost’. bestemming verkeer-verblijksgebied', planregel 19.2 a onder aanduiding op plankaart *
*
3
+
ee
BLENHEIM (geanonimiseerd) reen: dat de gemeente niet kan volstaan met de motivering dat er nu eenmaal MN behoefte is aan
in het oog
springend gebouw. De bouwhoogte is hiermee niet belangenafweging en een deugdelijke motivering met het oog op de goede ruimtelijke ordening is geen sprake. Met de behoefte aan woningen en bedrijfsruimte is het gebouw van s'Maak met een hoogte van 53 meter niet voldoende gemotiveerd. Dergelijke functies zijn op andere wijze te realiseren, zonder een buitensporige bouwhoogte met alle negatieve effecten voor de ruimtelijke ordening, omliggende bebouwing en de directe omgeving met haar gebruikers en inwoners. een
verklaard en van een
De
negatieve effecten van de voorgenomen woontoren met een bouwhoogte van 53 zijn volgens cliënt niet in overeenstemming te brengen met een goede ruimtelijke ordening. In navolgende paragrafen worden deze negatieve effecten uiteengezet. meter op deze locatie
3.2 Schaduwhinder, De
bouwhoogte van uitzichtbelemmering complex op de hoek cliënt eigenaar is. Uit de voor
vermindering daglicht en uitzichtbelemmering onredelijke schaduwhinder, en vermindering van zon- en daglicht voor in ieder geval het van de Singel en de Professor Kamerlingh Onneslaan waarvan 53 meter resulteert in
bezonningsstudie die in het kader van het bestemmingsplan is verricht, volgt dat woningen aan de Singel 210 t/m 222 in de nieuwe situatie als gevolg van de
de
nieuwbouw niet meer wordt voldaan aan de TNO
norm. Deze woningen zijn bovendien gelegen tegenover het lagere deel van de voorgenomen woontoren. Het deel van de Singel dat het meest overschaduwd zal worden, de hoek waar het pand van cliënt is gelegen, is niet meegenomen in de bezonningsstudie.
Daflandsowag
168 tm
348}
—
(geanonimiseerd) Indsewog 158 Um 164 oflandsewag 3 Um 5
=d
Ee
2
en
\
EE
et
Afbeelding Wik
2:
(
8
Mik
(ed '
x
ae
£
7
En
Smgel 210
Ven
222
GEE Praf. Kamorängt:
bezonningsstudie, Singel 210 Um D
222
'
BLENHEIM
Afbeelding 3: meetpunten op gevel Singel 210 t/m 222 De woningen van het appartementenblok Singel voldoen in de huidige en de toekomstige situatie niet aan de TNO richtlijn. Ten opzichte van de resultaten op 19 februari vindt er op 19 april vervolgens een relatief grote afname plaats in de bezonningsduur van deze woningen5 *zoals volgt uit onderstaande tabellen van de bezonningsstudie: ,
S
.
■0 !â
_____ļjļe_____ Buronntno per situatie Toekomstige situatie
Hoogte t , o. v. fniáfvŵd íml 4 T5
Ařmma wuxinrtlnŗļ
14
..
- -
ID
____ĩ- I ‘V-CvC uhfact S-. 'j'U .
Hoogte tav miāļvclő (mļ
' ApK'
fiezonainQ por rekanount SaotMnrfa situatie Toekomstige situatie
-
03 2*4
Booortlailra
Afnunptt b«ûnrìlnfl
Beoörrjôílng
Bëíiiaaitd vjfcioe*
i. 1 1 î 0! 53
Ò3 43
Ter plaatse van meetpunt 19 vindt zelfs een afname van 2 uur en 15 minuten bezonning plaats. De bezonningsstudie concludeert van de meetpunten aan de Smgelzijde dat er in de nieuwe situatie als gevolg van de nieuwbouw voor het grotendeel van de meetpunten niet wordt voldaan aan de richtlijnen uit de TNO-norm. s Aangezien voor de woningen aan de Singel 210 t/m 222 reeds niet kan worden voldaan aan de TNO norm lijkt voor het complex van cliënt direct naast de 53 meter hoge woontoren te gelden dat de schaduwhinder en vermindering van daglicht onaanvaardbaar is en de toets van een goede ruimtelijke ordening niet kan doorstaan. ,
De conclusie in het voorontwerp dat deze situatie aanvaardbaar wordt geacht vanwege 'de vergelijkbare situatie bij omliggende woningen de oriëntatie van de kritieke gevels en de dichtheid van de stedenbouwkundige situatie'7 is voor cliënt onnavolgbaar. Het gezegde gedeelde smart is halve smart gaat niet op als het gaat om een significante afname van bezonning in jouw woning. Waardoor het vergelijk met omliggende woningen doelloos is. ,
Het effect van schaduwhinder en vermindenng van daglicht voor de ondernemers die huren van cliënt is in het geheel niet meegenomen in de bezonningsstudie. Zonlicht is van cruciaal belang voor het exploiteren van een horecabedrijf met terras. De woontoren zal tot direct effect hebben dat de naastgelegen locatie het complex van cliënt minder aantrekkelijk wordt voor horecaexploitanten. ,
,
Daarbij maakt de oriëntatie van de kritieke gevels juist dat er sprake is van onaanvaardbare hinder door een direct naastgelegen woontoren van 53 meter hoog 5 Voorontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de Singel , bijlage 11 9 Voorontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de Singel' , bijlage 11 , pagina 10 7 Voorontwerp bestemmingsplan Kop van de Singel' , toelichting onder paragraaf 4. 14 6
BLENHEIM
Waarbij
de gemeente
nalaat
op de uitzichtbelemmering die tevens woning vrij zichtop open ruimte, op het water en de karakteristieke molen, dat volledig te niet zal worden gedaan door de woontoren. Ook hier geldt dat de locatie met uniek vrij zicht in bepalende mate van belang is voor de ontstaan. Op
dit moment
ondernemers
die huren
De dichtheid
van
in te gaan
om
is er vanuit de
van
cliënt.
stedenbouwkundige situatie is volgens cliënt onvoldoende argument bezonning aanvaardbaar te achten. Immers op basis van het thans geldende bestemmingsplan ‘Oost’ is voor bouwwerken op de parkeerplaats een maximale bouwhoogte van 10 meter gesteld. Ten aanzien van de stedenbouwkundige situatie, waarin de directe omgeving niet is voorzien in hoogbouw, hadden cliënt en om
de
afname
omwonenden
de
van
geen woontoren
stedenbouwkundige 3.3 Hinder door Het
gebouw
situatie maakt een
dergelijk hoge
woontoren
De dichtheid van de niet aanvaardbaar.
LED-gevel
is voorzien van
wisselende
beelden
Afbeelding
LED
4:
53 meter kunnen verwachten.
van
op
omvangrijke spiegelende LED-gevel waar worden getoond, zoals te zien op onderstaande afbeelding
verlichting op
een
zeer
s'Maak
*
woontoren
|
In het voorontwerp is hier geen enkele overweging aan gewijd. (geanonimiseerd) maakt zich zorgen de hinder die deze LED gevel, al dan niet met wisselend beeld, veroorzaakt voor
over
omwonenden.
Van
verondersteld
dan dat deze
gevel, zeker van deze omvang, kan niet anders worden gevel zorgt voor slaapverstoring en verstoring van rust en woongenot gedurende de dag. 3.4 Geluidshinder Door Buro onderzoek
een
en
LED
slaapverstoring
Bouwfysica is in het kader van de bestemmingsplanprocedure inzake omgevingslawaai uitgevoerd.®
een
akoestisch
Tussen de A20 en de spoorlijn wordt momenteel gewerkt aan de uitwerking van het gebied Schieveste. Hoewel het bestemmingsplan Schieveste 2021 dienaangaande is vastgesteld (9 juli 2021), zijn er nog onzekerheden over de uitvoering van de plannen Het omgevingslawaai is dan ook verre van bepaalbaar. Reeds hierom kunnen er nog geen conclusies worden
getrokken voorliggend bestemmingsplan. ? *
https://smaak-schiedam.nl/ Voorontwerp bestemmingsplan ‘Kop
met
van
de
betrekking