Brief Raad van State 7 december 2022 Beroepschrift bestemmingsplan Kop van de Singel
Tekst van het document
|
vanState
Raad
\fdeling
de
van
kr
ikk
bestuurs:
(geanonimiseerd) MN
gemeente
(geanonimiseerd) MN
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nn
Datum
Ons
7 december
kenmerk
Uw
nummer
r3 (geanonimiseerd) NN
2022
Onderwerp
Inlichtingen G.P.M.J.
(geanonimiseerd)
Schuyt
Bestemmingsplan
070-4264569
Kop
Singel
de
van
Procedure
Beroep
Geachte U
hebt
heer/mevrouw, eerder
In deze
Op
procedure
dit moment
(geanonimiseerd) MN Als
bericht
deze
Aangezien
zijn
gekregen
van
is het aantal dat
=nceren
de
volgende
bericht
Afdeling
dat
is gestart.
bovengenoemde procedure
inmiddels
uitgebreid.
indieners:
(geanonimiseerd) eN
lijst opnieuw verandert, dit
de
indieners
zal ik
u
daarover
berichten.
geautomatiseerd
is
aangemaakt,
is dit
niet ondertekend.
Hoogachtend, de griffier
"
(geanonimiseerd)
—
(geanonimiseerd) BEN (geanonimiseerd) MN
Bij correspondentie de
datum
en
eee.
het
-
©
070
nummer
<26
van
ee.
<4
deze
26
-
F 070
365
13
80
-
www.raadvanstate.nl
brief vermelden
ee
se.
ee
:
ee
…
e
DER FAX RAAD
omt
ol 12-52
VAN
STATE INGEKOMEN „6 DEC. 2022
j
ETBEHANDELD
State
van
Geelkerken advocaten
2e220b45/I/KE| |ZAAKNR. RAE
IN HANDEN Raad
La Gro
Afdeling bestuursrechtspraak
TN PAR:At
DD:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Op
voorhand per fax 070 6 december
datum:
13 80
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) cen BN
(zonder bijlagen)
(geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) nn (geanonimiseerd)
2022
10922043
dossier:
ons
365
T:
(geanonimiseerd) | \ (geanonimiseerd)@lgga.n
beard e-mail:É
telefoon:
071-5124443
F: 071-5120481 l: www.lagrogeelkerken.nl
071-5124443
KvK
73391158
Hoogedelgestreng College, (geanonimiseerd) verder te noemen: (geanonimiseerd) rekening van (geanonimiseerd) HEN MN. BE wonende aan de EN (geanonimiseerd) ce (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) eens handelende onder de NN. Namens
en
voor
Group, dien ik hierbij een beroepschrift in tegen het besluit van de gemeenteraad van (geanonimiseerd) BEM +9. 18 oktober 2022 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’. (geanonimiseerd) | heeft heden tevens een verzoekschrift bij uw Afdeling ingediend naam
Ocean
tegen voornoemd besluit
tot
schorsing.
Griffierecht
Ik verzoek
mijn
u
het
kantoor met
verschuldigde griffierecht Uw Afdeling heeft.
te
boeken
in de
rekeningcourantverhouding die
L
Inleiding
dz
(geanonimiseerd) het bestemmingsplan Op 19 oktober 2022 heeft de gemeenteraad van BER van de Het ‘Kop Singel’ vastgesteld. plangebied betreft de locatie van een parkeerterrein en speelveld, gelegen aan de zuidzijde van het Stationsplein, tussen de
Singel en Overschiesestraat. Op de locatie wordt een gemengd bestaande werkprogramma ontwikkeld, uit 79 circa woningen, kantoorruimte
en
een
horecavoorziening. Het bouwvlak laat een bebouwing
(geanonimiseerd) (geanonimise rd)
woon-
(geanonimiseerd)
en
2.000m2 toe met
La Gro
Geelkerken advocaten
een
bouwhoogte
van
van
53 meter
de
aan
20 meter,
circa 1/3
en
van
het bouwvlak
laat
hoogte
een
toe
zijde van het Stationsplein.
vastgestelde bestemmingsplan ligt vanaf 28 oktober 2022 voor de duur van ter 6 weken inzage. De stukken zijn digitaal te raadplegen op de https://www.ruimtelijkeplannen.nl/__NL.IMRO.0606.BP0022-0003. Kopie van publicatie uit het gemeenteblad d.d. 27 oktober 2022, nr. 478750 is als bijlage 1 Het door
de raad
aangehecht. Op de procedure
vaststelling
tot
is de Crisis-
herstelwet
en
toepassing.
van
Procedureverloop Tegen het ontwerpbestemmingsplan zienswijzegeschrift ingediend (bijlage dient als hier herhaald
zienswijzen zijn
heeft
(geanonimiseerd) BEM
2). De
inhoud
ingelast ongegrond verklaard.
alle
beschouwd
en
2
op
het
van
te worden.
2022
augustus
De door
een
zienswijzegeschrift (geanonimiseerd) BN ingediende
Belanghebbende (geanonimiseerd) heeft tegen B tegen
de
Stichting
achtergrond Varkens
Daarenboven
A/B/C/D, Onneslaan
het
is
230
ontwerpplan zienswijzen ingediend
in
arrest
Nood, 232
195-1/195-2,
(3 horecabedrijven
en
van
lichthinder,
van
uit
kapsalon).
234
Justitie
van
van
14 in
A1/A2/B
om
nummers
Professor
en en
Het
bestreden
bestemmingsplan
zichthinder
commerciële
en
heeft
228
Kamerlingh
woningen en
4
die reden
januari 2021, zijn beroep.
12
schaduwhinder
negatief effect op de (huur)waarde Gronden
het Hof
ontvankelijk het aanpalende complex Singel
A/B/C/D,
bestaande
een
van
van
is reeds
ECLI:EU:2021:7,
(geanonimiseerd) BM eigenaar A/B1/B2,
parkeeroverlast,
het
van
en
een
ruimten leidt
tot
ernstig
zijn vastgoed.
beroep
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
en
(geanonimiseerd) vetooot EN
onrechte
dat
ten
het
m.e.r.-beoordelingsbesluit voorafgaand
aan
de
vaststelling
van
het
bestemmingsplan geen m.e.r.-beoordelingsbesluit is genomen.
6 december
2022
10922043 2/15
La Gro
Geelkerken advocaten
Sinds
juli 2017
7
verplichting vierde
het
voor
Deze
grond
eerste
artikelen
hiervan
artikel
bevoegd
lid, 7.18, 7.19,
passen.
Op
bevat
gezag
de
om
tweede
lid
zijn opgenomen
in
en
b,
artikelen
en
7.20a
het
Besluit
7.16, 7.17,
eerste
van
de
van
paragraaf 7.6
Wet
van
de
m.e.r.
tot
met
en
milieubeheer toe te
de Wet
milieubeheer.
bevoegd gezag verplicht om een beslissing te nemen omtrent de vraag of bij de voorbereiding van het betrokken besluit voor de activiteit, vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die zij voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Deze beslissing wordt een mer beoordelingsbesluit genoemd. Een dergelijk m.e.r.-beoordelingsbesluit is sinds 7 juli 2017 dus van
is
vijfde lid, onder
2,
niet alleen
onderdeel
D
het
vereist indien de
van
bijlage bij het besluit
desbetreffende activiteit worden niet worden
sprake is van
een
m.e.r.
overschreden,
maar
besluit als bedoeld en
de
in kolom
drempelwaarden
ook indien de
4
de
voor
drempelwaarden
overschreden.
(geanonimiseerd) is van mening DN
voorafgaand aan de vaststelling van het plan ten onrechte geen m.e.r.-beoordelingsbesluit heeft genomen als bedoeld in paragraaf 7.6
de
Wet
dat de
raad
milieubeheer.
De
aanmeldnotitie
vormvrije m.e.r.-beoordeling kan geval m.e.r.-beoordelingsbesluit. De vormvrije m.e.r.— niet in beoordeling gaat (geanonimiseerd) naar voren gebrachte bedenkingen met op de door BM tot betrekking verkeershinder, lichthinder, parkeerhinder, geluidhinder, schaduwhinder, bezonning, valwinden ten aanzien van zijn vastgoed. Er heeft geen integrale beoordeling van de mogelijke nadelige milieugevolgen van het project 's Maak plaatsgehad. De beoordeling is buitengewoon summier en niet onderbouwd en \s dan ook benadeeld in zijn belangen door het ontbreken van een m.e.r. (geanonimiseerd) B van
ieder
niet kwalificeren als
een
beoordelingsbesluit. Het bestemmingsplan dient reeds om deze reden vernietigd worden (zie ABRvS 9 juli 2019; ECLI:NL:RVS:2019:2298). Bestemmingsplan ordening
niet
in
overeenstemming
dat
de
realisatie
leidt
waardoor
met
een
goede
te
ruimtelijke
Parkeren
Parkeeroverlast
(geanonimiseerd) betoogt BR parkeerplaatsen ontstaan.
BEM
(geanonimiseerd) meent
parkeerplaatsen
zullen
dat
er
als
worden
het
van
ernstige gevolg aangelegd
van
plan s'Maak tot een tekort parkeeroverlast in de omgeving een
te
lage parkeernormering
ten
behoeve
van
het
project.
te
aan
zal
weinig Bij het
6 december
2022
10922043 3/15
Lũ Gro Geelkerken ũdvũcaten berekenen van de parkeerbehoefte heeft de gemeente reducties toegepast die totaal niet reëel zijn. Vanwege de loopafstanden tot bestaande en nieuwe parkeerplaatsen is bovendien niet realistisch dat deze door de nieuwe bewoners/gebruikers/bezoekers van het project zullen worden gebruikt. Verder wordt onvoldoende voorzien in compensatie van de 43 parkeerplaatsen die als gevolg van realisering van het plan zullen verdwijnen. Ter toelichting diene het navolgende.
10.
Planregeling In de planregels is de volgende regeling voor parkeren opgenomen: 9. 1 Parkeren , laden , lossen en stallen 1.
Het gebruik van gronden
,
waaronder tevens wordt verstaan het oprichten van een gebouw
,
verandering van een functie en uitbreiding of wijziging van bestaand gebruik is slechts ,
toegestaan indien
op eigen
terrein wordt voorzien in:
a.
voldoende parkeergelegenheid waarbij de volgende normen gelden:
‘
voor
,
woningen indien ten behoeve
van
,
de gehele ontwikkeling geen deelauto's beschikbaar
worden gesteld: 04 parkeerplaats per woning ,
*
voor
woningen indien ten behoeve
van
,
de gehele ontwikkeling minimaal 2 deelauto's
beschikbaar worden gesteld: 03 parkeerplaats per woning; ,
kantoren: 09 parkeerplaatsen
per
100 m2 brutovloeroppervlakte.
m
voor
b.
voldoende ruimte voor het stallen van fietsen waarbij de volgende normen gelden:
*
voor
woningen groter dan 70 m2: 3o fietsparkeerplaatsen per woning;
"
voor
woningen kleiner dan 70 m2: 2o fietsparkeerplaatsen per woning;
"
voor
kantoren: 30 fietsparkeerplaatsen per 100 m2 brutovloeroppervlakte.
2.
Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 1 onder a indien op een
,
,
,
,
,
,
andere wijze in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien door: ,
a.
de aanleg van nieuwe parkeergelegenheden in het openbaar gebied;
b.
het gebruik van bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied
,
voor zover
deze zijn
gelegen binnen een straal van 300 meter en de kosten samenhangend met de aanleg van deze parkeerplaatsen worden vergoed; c.
duurzaam gebruik van parkeerplaatsen in naburige parkeervoorziening binnen een straal van 300 meter.
3.
Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 1 onder a indien sprake is ,
van a.
uitwisselbaarheid van parkeervoorziening bij: ,
woningen waarbij blijkens de koopakte bij verkoop wordt afgezien van een parkeerplaats;
6 december 2022 10922043 4/15
Lũ Gíũ Geelkerken advocaten b.
indien andere mobiliteitsvormen dan autogebruik worden toegepast.
4.
Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 1 onder a indien het ,
bepaalde in lid 3 en 4 niet van toepassing is en met de verwezenlijking van het plan een bijzonder gemeentelijk belang gemoeid is. 5.
Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 1 onder b indien ,
aantoonbaar op een andere wijze aan de vereiste te voorzien in een stallingsvoorziening voor fietsen wordt voldaan of het gebruik geen aanleiding geeft tot het aanwezig zijn van dergelijke ,
voorzieningen. 6.
Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen ten aanzien van de aard plaats en ,
inrichting van de lid 1 genoemde voorzieningen.
11.
Uit voornoemde planregeling volgt dat de raad vaste parkeernormen in de regels heeft opgenomen. Voor woningen geldt in beginsel een norm van 04 parkeerplaats per woning. De norm kan verder worden gereduceerd indien deelauto’s beschikbaar worden gesteld. Hoewel de gemeente een parkeernota heeft opgesteld verwijzen de ,
planregels hier niet naar. Hierna zal blijken dat de gekozen normering ook in belangrijke mate afwijkt van de parkeernormen in het gemeentelijke parkeerbeleid.
12.
Totale parkeerbehoefte Volgens de plantoelichting bedraagt de parkeerbehoefte van het plan op basis van de parkeernormen in de gemeentelijke parkeernota afgerond 75 parkeerplaatsen; zie tabel 6.
| 0. 70 per woning I 090 per 100 m? bvo
79 2. 018 m2
553 182
I 0. 4 per 100 m;
240 rn
I
,
, ,
745 ,
Tabel 6 - Parkeerbehoefte ontv'ikkehng Kop van 'de Singel ,
13.
In de bestaande situatie zijn er 43 parkeerplaatsen in het plangebied aanwezig: 38 autoparkeerplaatsen op het parkeerveld en 5 parkeerplaatsen gelegen aan de Singel. Deze parkeerplaatsen
zullen ten gevolge van de ontwikkeling verdwijnen. Gelet op de derhalve te worden gecompenseerd.
Deze plekken dienen parkeerbehoefte van het plan en de noodzakelijke compensatie zou men verwachten dat wordt voorzien in 75 + 43 s 118 parkeerplaatsen. Er wordt ten behoeve van het
6 december 2022 10922043 5/15
La Gro
Geelkerken advocaten
plan echter slechts voorzien in de aanleg parkeerplaatsen. In de plantoelichting wordt
parkeergarage met slechts 33 niet deugdelijk gemotiveerd waarom met dit zeer beperkte aantal parkeerplaatsen geen tekorten in de omgeving zouden ontstaan. Overigens voorziet de verleende omgevingsvergunning blijkens de tekeningen zelf in slechts 31 parkeerplaatsen.
14.
van
een
Compensatie van parkeerplaatsen voor forenzen In de plantoelichting staat dat 43 parkeerplaatsen zullen verdwijnen. Uit onderzoek zou blijken dat 15 van deze parkeerplaatsen worden gebruikt door forenzen (par. (geanonimiseerd) 2019, Trajan, 28 4.8.2). Het genoemde onderzoek (Parkeeronderzoek MEN augustus
2020)
uitkomsten
niet
is
verouderd
kunnen
niet
en
bij de
plantoelichting
gevoegd
zodat
de
worden
gecontroleerd. Volgens de plantoelichting zijn voldoende in de stationsomgeving, alternatieven beschikbaar zoals de P+Rparkeervoorziening aan de noordzijde van het station. Deze 15 plekken hoeven zodoende niet gecompenseerd te worden. 15:
(geanonimiseerd) kan deze redenering niet volgen. De 15 parkeerplaatsen worden thans door B forenzen gebruikt en voorzien derhalve in een bestaande parkeerbehoefte. Het genoemde
alternatief,
de
voorziening aan de achterkant van het station (noordzijde), is nu ook al aanwezig, maar om wat voor reden dan ook wordt daar door deze forenzen geen gebruik van gemaakt. Een reden zou kunnen zijn dat er op dat P+R-terrein niet voldoende capaciteit beschikbaar is. Nergens blijkt dat de bezetting van de P+R-parkeervoorziening aan de noordzijde is onderzocht, zodat niet kan worden om
in
de
P+R
vastgesteld dat
parkeerbehoefte
van
ter
plaatse nog voldoende capaciteit beschikbaar is
15
forenzen
te
voorzien.
Een
andere
reden
kan
gelegen zijn in de aanrijroute van de forenzen richting het station. Vanuit zuidelijke richting is niet aannemelijk dat aan de noordzijde van het station zal worden geparkeerd. Zowel die parkeerplaatsen als
de
forenzen
zoverre
nu
parkeren
is betaald
parkeren.
In
bestaande
parkeerplaatsen
waar
de
verschillen de plaatsen niet. De
kortste
aanrijroute/loopafstand zal dus doorslaggevend zijn. Deze forenzen zullen dus ook bij het verdwijnen van de parkeerplaatsen aan de zuidzijde van het station (in de woonwijk) willen parkeren. Compensatie overige parkeerplaatsen 16.
Zonder
van de dienen 28 compensatie forenzen-parkeerplaatsen alsnog te worden parkeerplaatsen gecompenseerd. In de plantoelichting staat dat gelet op de huidige parkeerdruk en parkeervraag een volledige compensatie van de 28
6 december 2022 10922043 6/15
mn La Gro
Geelkerken advocaten
parkeerplaatsen als uitgangspunt is genomen. Schijnbaar is er in de omgeving geen (geanonimiseerd) ken dit onderschrijven. De parkeerdruk in sprake van een parkeeroverschot. BM de
is In de echter een omgeving aanzienlijk. plantoelichting ontbreekt in de Er zou dus sprake kunnen zijn van een parkeerdrukmeting omgeving. parkeertekort. Door aanleg van onvoldoende compensatieplekken wordt dit tekort als
gevolg
plan vergroot. In de praktijk zal uitvoering koste gaan van nog meer parkeerplaatsen, aangezien
bestemmingsplan ten de in- en uitrit gesitueerd is aan de Overschiesedwarsstraat, waarbij de draaicirkel van in- en uitrijdende auto's ten zal koste zal gaan van de thans aanwezige parkeerplaatsen. Bovendien uitvoering van dit plan ertoe leiden dat omliggende straten en trottoirs smaller zullen worden hetgeen ruimtelijk onaanvaardbaar is. 17
van
het
van
dit
De
plantoelichting geeft op afbeelding 8 twee alternatieven inrichtingen waarbij de 28 parkeerplaatsen in de omgeving worden ingepast. Eén van de alternatieven is gebaseerd op de totaal niet onderbouwde verwachting dat de parkeerdruk zal afnemen. in alternatieven Het betreft bovendien beide slechts grofmazige van de plaatsen niet zijn weergegeven. Het is tekeningen, waarop de afmetingen daarom
onvoldoende
zeker
of
de
28
parkeerplaatsen ingepast. Het gros
daadwerkelijk, en op van de plaatsen wordt
verkeersveilige wijze, kunnen worden een bestaande tramrails en de tramhalte. Vooral aangelegd langs haaksparkeerplaatsen kunnen leiden tot verkeersonveilige situaties. Aannemelijk is dan ook dat deze parkeerplaatsen niet (volledig) zullen worden benut, zodat de parkeerdruk elders in de omgeving zal toenemen. Parkeerbehoefte 18.
en
reducties
De
planregels stellen een norm van 0,4 parkeerbehoefte van de 79 woningen bedraagt kan worden worden
19.
woningen
De
gereduceerd
gesteld.
In dat
appartementen
naar
geval
die
0,3 plaats
worden
per
parkeerplaatsen dan
woning
slechts nog
afgerond
32
woning. De plaatsen. De norm per
als twee deelauto's
afgerond
24
beschikbaar
plekken gerealiseerd.
worden
gebouwd bevinden zich in het midden tot dure segment. Volgens de gemeentelijke parkeernota geldt hiervoor een norm van 0,7. Deze norm correspondeert met het kencijfer van het CROW voor het zeer sterk stedelijk gebied (zie de toelichting op p. 10 van de nota). Volgens de parkeernota zouden dus 55 plaatsen moeten worden gerealiseerd voor de bewoners.
6
december
2022
10922043 7445
La Gro
Geelkerken advocaten
20.
In de
plantoelichting staat dat vanwege de ligging nabij het station een reductie van 40% van de parkeernorm gerechtvaardigd is. Volgens uw rechtspraak is het in beginsel mogelijk om het aantal benodigde parkeerplaatsen naar beneden bij te stellen
bijvoorbeeld
vanwege
beschikbaarheid
de
van een nabijheid van (uitspraak
deelauto's
van
ECLI:NL:RVS:2021:569).
In
goede bereikbaarheid
dit deel
NS-station 17
de
en
maart
2021,
gebied parkeernota (waarin het plangebied is gelegen) vermeld dat de parkeernormen zijn verlaagd (zie p. 3 van de nota). In plaats van gemiddelde kencijfers van het CROW wordt in de schil uitgegaan van de minimale kencijfers. Reden hiervoor is onder andere de basis
de
van
van
parkeernota
de
21
In
is
deze
liefst 40%
van
de stad met
van
0,7
van
voorzieningen aanwezig zijn. aanvullende reductie
staat
echter
openbaar
“Schil”
het
voor
vervoer.
In de
reeds
verdisconteerd
dat
goede
OV-
norm
is dus
al
toegepast.
Een
reductie
niet
gerechtvaardigd.
uit
de
is
de
reductie
onderbouwing
van
dit
percentage wordt in de plantoelichting niet gegeven
uit de nota.
De raad
40%
een
Daarenboven
evenmin
had
het
is,
dit
na
autobezit in de
te gaan of
Gewezen
lucht
een
Een
gegrepen.
omgeving
reductie
van
volgt
en van
40%
het reëel
zij op uitspraak van juni 2022, was ECLI:NL:RVS:2022:1546, waarin deugdelijk gemotiveerd waarom de van een ligging plangebied een bepaalde reductie rechtvaardigde (r.o. 18 e.v). maar
nagelaten.
totaal
percentage
plangebied kunnen onderzoeken, teneinde heeft
op
dus
is reeds daarom
van
norm
1
uw
evenmin
22.
De
verlaagd wanneer twee deelauto's ter beschikking worden gesteld. Blijkens de plantoelichting betreft het een reductie van 14. Voor ‘s volstrekt onnavolgbaar waarom de beschikbaarheid van twee deelauto's (geanonimiseerd) B zou
norm
mag
leiden
tot
plantoelichting
verder
wordt
een
afname
staat
dat
één
parkeerbehoefte met deelauto volgens het CROW
van
de
8
plekken.
In
5
reguliere
auto's
de
(geanonimiseerd) vraagt zich af of deze aanname, gelet op de hoge parkeerdruk in BM de omgeving, ook geldt voor het plangebied. De parkeerbehoefte is bovendien mede afhankelijk van het segment waarin wordt gebouwd. Een aanzienlijk deel van het vervangt.
programma de
vraag
zal bestaan
is of dat de
toegepast op de norm
uit
appartementen
doelgroep
voor
0,7 die volgt
in het dure
deelmobiliteit
segment,
is. Ook
is de
waarvan
reductie
maar
zeer
van
14%
parkeernota. Overigens is de blijvende beschikbaarheid van de twee deelauto's niet publiekrechtelijk gewaarborgd middels bijvoorbeeld een voorwaardelijk verplichting. van
uit de
6
december
2022
10922043 8/15
gn
La Gro
Geelkerken advocaten
Parkeernorm kantoorfunctie
23.
parkeernorm van 0,9 parkeerplaatsen per 100 m? brutovloeroppervlakte. Het plan voorziet in 2.100 m2 In de bvo kantoorruimte. De parkeerbehoefte is derhalve 19 parkeerplaatsen.
Voor
de
functie
kantoor
voorziet
artikel
plantoelichting is echter uitgegaan
van
door
staat immers:
Woonplus. “Op
basis
In de
de
van
plantoelichting
de
9.1
gerealiseerd
te
een
feitelijke invulling
geldende parkeernormen
autoparkeerplaatsen
in
dienen
worden.
De
door
Woonplus geëxploiteerd gaan worden. voor grote parkeerplaatsen te gebruiken bedrijfsauto's (Smartfortwo).
van
de
kantoorruimte
het kantoor in totaal
voor
m?
2.015
kantoorfunctie
18 zal
Woonplus kiest er voor om drie het parkeren voor zes kleine
De
bedrijfsactiviteiten van Woonplus vinden plaats in bijna alle wijken van (geanonimiseerd) Door beschikbaarstelling van zes bedrijfsauto's stimuleert Woonplus B het
vervoer
zakelijk wens
werk
naar
vanuit
huis
middels
het OV,
omdat
voor
het
bedrijfsauto's beschikbaar zijn. Woonplus heeft de nadrukkelijke middels verschillende OV-verbindingen bereikbaar te zijn voor haar
relaties
vervoersmiddel en
en
verkeer
om
klanten,
van
medewerkers.
en
tram
de
en
van
fietsen
die
om
20
kilometers.
voor
door
de metro
bus
is
trein
voor
een
belangrijk
Woonplus, Woonplus. Woonplus gebruikt al vele jaren (elektrische) fietsen het gebruik hiervan te bevorderen. Op dit moment beschikt Woonplus over
relaties
klanten
De
van
medewerkers
worden
gebruikt
voor
zakelijke
De
bestaat onder andere
een
vervoer
24.
voor
woonwerk-verkeer
medewerkers
regeling volledige vergoeding voor OV-abonnementen, tot en met 19 kilometer géén tegemoetkoming voor autovervoer, en vanaf 20 kilometer een beperkte vergoeding met een maximum van 80 kilometer per dag. Zodoende wordt het uit
De bestaande
intensief
en
raad
is
middels OV gestimuleerd.” ten
onrechte
niet
uitgegaan
invulling van de maximale invulling resulteert zoals gezegd in 19 planologische mogelijkheden. Het is voornemen echter om slechts om drie grote parkeerplaatsen parkeerplaatsen. te realiseren in de parkeergarage voor het parkeren van 6 kleine auto’s. Deze parkeeroplossing is volledig gebaseerd op het gebruik van de kantoorruimte door Woonplus als koper en toekomstige gebruiker. Als Woonplus echter uit het pand van
een
maximale
Een
vertrekt, dient ook te
opvolgende gebruiker in voldoende parkeergelegenheid worden voorzien. Het is echter bij voorbaat al duidelijk dat dat niet het geval zal voor
een
6
december
2022
10922043 9/15
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) aavocaten
zijn. Aan
de
norm
0,9
van
kan
en
zal
niet
worden
voldaan
in
de
te
realiseren
parkeergarage. Het plan is daarom niet uitvoerbaar. Daar komt bij dat het aanleggen van drie grote plaatsen voor 6 kleine auto's volstrekt ongebruikelijk is en bovendien, zeker in een parkeergarage, tot verkeersonveilige situaties kan leiden.
25.
Bezoekersparkeren (geanonimiseerd) B betoogt dat geen rekening is gehouden met bezoekersparkeren, dat tot een extra parkeerdruk in de omgeving zal leiden. In de parkeernorm van 0,7 voor woningen die volgt uit de parkeernota is bezoekersparkeren niet verdisconteerd. In de
nota
staat
hierover
volgende: “Voor de schil is uitgegaan van de lage in gebieden met gereguleerd parkeren het gedeelte van de bezoekersparkeren buiten beschouwing is gelaten” Het
parkeernorm, waarbij norm
bestemd
voor
het
plangebied is gelegen in het gebied “schil met gereguleerd parkeren”. Voor het gebied “schil zonder gereguleerd parkeren” is de norm 1,0. Het bezoekersaandeel is dus
0,3.
In
de
gemotiveerd
plantoelichting
waarom
het
Afwijking van de norm (geanonimiseerd) maakt bezwaar BEN in artikel
opgenomen
parkeernorm
9.1,
gebied
de
parkeernota
tegen
de
lid 2
3, van
(waardoor dus
en
zelfs
“schil
wordt
in
met
het
geheel parkeren”
niet
B&W
zijn
een gereguleerd parkeernorm van O voor bezoekers aanvaardbaar is. BM (geanonimiseerd) kan erin meegaan dat de van vanwege aanwezigheid OV-voorzieningen een lagere bezoekersnorm verdedigbaar is, maar een norm van 0 is volstrekt niet reëel. Het bezoekersparkeren als gevolg van het plan zal dan ook leiden tot een toenemende parkeerdruk.
26.
in
in
en
afwijkingsmogelijkheden nog
de
planregels.
die
afwijken
van
plaatsen
kunnen
worden
parkeergelegenheid
wordt
voorzien,
minder
dan
B&W
voor
31
mogen
de
gerealiseerd) onder de volgende omstandigheden: 2.
Indien op
een
andere wijze
in voldoende
door:
de
aanleg
parkeergelegenheden in het openbaar gebied; het gebruik van bestaande parkeerplaatsen in het openbaar b. gebied, voor zover deze zijn gelegen binnen een straal van 300 meter en de kosten samenhangend met de aanleg van deze parkeerplaatsen worden vergoed; C. _ duurzaam gebruik van parkeerplaatsen in naburige parkeervoorziening a.
binnen
een
3. Tevens
straal mag
van
van
nieuwe
300 meter.
worden
afgeweken indien sprake is van uitwisselbaarheid
van
parkeervoorziening, bij:
6 december
2022
10922043 10/15
La Gro
Geelkerken advocaten
_ woningen waarbij blijkens de koopakte
a.
bij verkoop wordt afgezien
van
een
parkeerplaats;
27.
In
b.
indien
4.
Burgemeester
onder
a
mobiliteitsvormen dan
andere
wethouders
en
indien
het
bepaalde
verwezenlijking
van
het
de
eerste
worden
door
woning
en
plaats
lid
kunnen
afwijken
3
niet
en
4
van
het
bepaalde in lid 1, toepassing is en met de
van
bijzonder gemeentelijk belang gemoeid
een
is.
afwijking van de norm toegestaan indien parkeerplaatsen in openbaar gebied worden aangelegd binnen een straal van 300 m (lid 2, onder b). | (geanonimiseerd) meent dat deze parkeerplaatsen nimmer gebruikt zullen de
wordt
plan
in
autogebruik worden toegepast.
onrechte
ten
bewoners
vanwege
parkeerplaats is te ruim
Voor bewoners
om
van
300
m.
afstand
van
een
300
perkeerplaatsen’,
wordt
m
waarbij
verstaan.
In de
ten
plaats wordt
van
par.
afstand voor
100
—
tussen
bewoners. 200
4.2).
genoemd in lid 2, sub c, voor ‘duurzaam het | (geanonimiseerd) overigens onduidelijk is wat
categorie dient te worden tweede
Deze
nog aanvaardbaar te achten
aanvaardbare loopafstand geldt in de regel in acceptabele loopafstanden, CROW-publicatie Inzicht
de
28.
de afstand
(zie
m
Dezelfde
gebruik onder
van
deze
onrechte
afwijking mogelijk gemaakt op de grond dat andere mobiliteitsvormen dan autogebruik worden toegepast. (geanonimiseerd) BEM veronderstelt dat hiermee (opnieuw) wordt gedoeld op openbare vervoersvoorzieningen. maken
nogmaals
te
nabijheid
tot OV
al tweemaal
is
norm
0,7
in de
van
29.
Zodoende
Tot
van
slot
de
planregels het mogelijk om de nabijheid van openbaar vervoer gebruiken om een lagere parkeernorm te rechtvaardigen, terwijl de
en
maakt
reductie
(geanonimiseerd) ook BM
verdisconteerd,
te weten
in de
toepassing
van
een
40%.
bezwaar
tegen
de
afwijkingsmogelijkheid
in
lid
4,
verlaging van de norm kan worden gerechtvaardigd door een ‘bijzonder gemeentelijk belang’. Deze bepaling maakt het in feite mogelijk om onvoldoende parkeerplaatsen aan te leggen, hetgeen gegarandeerd leidt tot een parkeertekort in de omgeving, enkel en alleen omdat met het plan een bijzonder gemeentelijk belang zou zijn gediend. Het plan voorziet in woningbouw, horeca en kantoren. Bijzondere gemeentelijke belangen spelen hierbij geen rol, en al zou dat waarmee
1
Online
te
een
raadplegen acceptabele-loopafstand.
op
https:/www.fietsberaad.nl/Kennisbank/CROW-publicatie-Inzicht-in-
6 december 2022 10922043 11/15
La Gro
Geelkerken advocaten
wel
gerechtvaardigd dat dit bestemmingsplan in strijd met een goede ruimtelijke ordening leidt tot parkeeroverlast door een parkeertekort. zo
zijn,
dan
kan
niet worden
Stedenbouwkundig onaanvaardbaar, 30.
mede
irt.
redelijke eisen
van
welstand
Het
plangebied ligt in een voornamelijk vooroorlogse woonwijk met kleinschalige bedrijvigheid. De huidige locatie is in gebruik als speelveld voor kinderen en (geanonimiseerd) oost De parkeerterrein conform het bestemmingsplan Gemeente BEM omliggende woonbebouwing kent welstandsnota harmonie
de
van
met
het
gemeente
een
bouwhoogte
dient
gebiedskarakter
de
bouwmassa
Volgens de evenwichtig te zijn, in
afgestemd
op
van
maximaal
14
m.
oorspronkelijke bebouwingskenmerken. gebouw mogelijk met een bouwhoogte van 20 tot 53 meter en is naar de mening van BM (geanonimiseerd) niet passend in de omgeving, mede gelet op de uitgangspunten zoals neergelegd in de welstandsnota. Het
gil
In par. 3.3.9
bestreden
en
plan
maakt
de
een
de
plantoelichting is opgenomen dat het bestreden plan past in de Hoogbouwvisie 2008. BEM (geanonimiseerd) bestrijdt zulks. De door de raad vastgestelde Hoogbouwvisie d.d. 26 augustus 2008 gaat uit van een verhouding van 1:1,6. De bestaande omliggende bebouwing is 14 m zodat hoogbouw in beginsel maximaal 22,4 mag bedragen. Zonder enige motivering in de plantoelichting wordt afgeweken van
voornoemde
gebouw toegestaan van 53 m. In de (geanonimiseerd) een gebied is waarin hoogbouw hoogbouwvisie is opgenomen dat BEN als een bedreiging wordt gezien. In de Hoogbouwvisie worden omgevingsfactoren als uitzicht, bezonning en ‘the sky is niet de limit’ als aandachtspunten meegegeven. De aanpalende wijk wordt volledig in de schaduw gezet als gebruik wordt gemaakt van de maximaal planologische mogelijkheden van het onderhavig plan. van
32.
visie
wordt
en
een
In de
zienswijzenota (p. 4) wordt verder het standpunt ingenomen dat de oppervlakte waarbinnen een bouwhoogte van 53 is toegestaan, weliswaar 1/3° van het bestemmingsvlak beslaat, maar dat dit aanvaardbaar wordt geacht omdat het stedenbouwkundige ontwerp uitgaat van een opbouw van 20 m naar 53 m. In feite is binnen
een
groot deel
van
het
aanduidingsvlak met hoogte 53 m de daadwerkelijke nota. Dit standpunt is echter gebaseerd op het (huidige)
hoogte dus lager, aldus de stedenbouwkundige ontwerp, maar gaat niet uit van de maximale planologische mogelijkheden. Het bestemmingsplan staat er niet aan in de weg dat het aanduidingsvlak met hoogte 53 m volledig wordt volgebouwd met bebouwing met die maximale van
hoogte. De raad heeft geen afweging gemaakt over de aanvaardbaarheid de bouwhoogte in het plan op basis van een maximale invulling.
6 december
2022
10922043 12/15
La Gro
Geelkerken advocaten
Schaduwhinder, vermindering dag- en zonlicht 33.
(geanonimiseerd) B betoogt bezonning
34.
dat
bestemmingplan
het
leidt
tot
als
gevolg
daglicht voorziene bebouwing.
op
zijn vastgoed
Bij
een
bezonningsrapportage
de
en
plantoelichting
is
onaanvaardbare
een
afname
schaduwhinder
van
van
de
van
(geanonimiseerd) BEN oevoeoc.
van
Blijkens deze rapportage is getoetst aan de lichte TNO-norm. In deze rapportage wordt geconcludeerd dat niet te allen tijde aan deze norm wordt voldaan. Daar komt bij dat in de rapportage het ontwerp-bouwplan als uitgangspunt is genomen. Dat opbouw van de bebouwing van 20 m naar 53 m binnen het aanduidingsvlak met hoogte 53 m. Het bestemmingsplan laat het echter toe dat het aanduidingsvlak met hoogte 53 m volledig tot die maximale hoogte wordt bebouwd. Het rapport van BEM (geanonimiseerd) ogeat ten onrechte niet uit van de maximale bouwplan
gaat
uit
van
een
planologische mogelijkheden mogen worden gelegd. 35.
De
raad
heeft
en
had
om
die reden
niet
in het feit dat niet
aan
de lichte TNO-norm
aanleiding gezien het plan niet vast te stellen. Blijkens punt een belangenafweging gemaakt. In de nota staat: “…
Aan
de
lichte
TNO
wordt
norm
niet
aan
kan
de
het
plan
worden
ten
grondslag
voldaan
zienswijzennota
geen
is op dit
geheel voldaan. Er dient bij de belangenafweging plaats te vinden
vaststelling van het bestemmingsplan een afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarbij hoeft geen doorslaggevende betekenis toe te komen aan het antwoord op de vraag of wordt voldaan van
bepaalde door TNO opgestelde
aan
belang de schaduwhinder
omdat dit het
woon-
de
het
gemeente
leefklimaat
en
belang
van
dat
van
de
in
nemen
de
omwonenden
locatie
in
ligt
bezonning. Wel is het
totale
belangenafweging
kan raken.
In dit
geval
acht
hoogstedelijk gebied pal het gebruik maken
aan
het
inbreidingslocaties zoals de Kop
van
de
Singel. Dit mede omdat het beleid
van
op toeziet
om
rond stations te verdichten
ook
provincie
en
de kansen voorzien
ervaren
gemeente op
waar
gemeente als
en
er
duurzame lokaal
groter
dan
gevolg
van
een
de
mobiliteit
waarde
voor
hecht
een
stationslocatie
te
mee
normen
te
aan
vergroten.
Daarnaast
word
om
in
zo
van
woningen
grote behoefte aan is. Deze belangen acht de beperkte schaduwhinder die omwonenden zullen
realisatie
van
het
gebouw [onderstreping advocaat].”
6
december
2022
10922043 13/15
La Gro
Geelkerken advocaten
36.
belangenafweging is voor (geanonimiseerd) BM voltrekt onnavolgbaar. Het kan niet zo zijn dat te allen tijde inbreidingslocaties dienen te worden benut, ook als dit leidt tot een Deze
verslechtering
het
van
behoefte
aan
consequentie
is dat
een
omgeving. Dat er wordt voorzien in woningen kan weliswaar juist zijn, maar als daarvan de het woon- en leefklimaat van bestaande woningen ernstig wordt woon-
en
leefklimaat in de
aangetast, waardoor deze woningen minder aantrekkelijk worden, kan evenwichtige belangenafweging geen sprake zijn. Het bestemmingsplan punt in strijd met een goede ruimtelijke ordening.
van
een
is op
dit
Ledgevel 37.
maakt bezwaar tegen de realisering van een ledgevel in de voorziene (geanonimiseerd) B bebouwing. Als gevolg hiervan zal ernstige lichthinder plaatsvinden bij het vastgoed van is een lichthinderonderzoek (geanonimiseerd) Bij de plantoelichting BM gevoegd. Onderstaande afbeelding uit deze rapportage laat de potentiële enorme omvang van de ledgevel zien: '
| d
3
d
38.
Artikel 8.2
van
8.2
Led-gevel
Een
led-gevel a
b. c.
mag.
de
bij afwezigheid
van
daglicht, alleen gebruikt worden indien
aan
de volgende voorwaarden
gemiddelde oppervlakteluminantie van de led-gevel is maximaat 10 cd/m” de maxmale (plaatselijke) oppervlakteluminantie van de led-gevel is maximaal 15 cd/m? op de led-gevel mag geen weergave van snel wisselende beelden plaatsvinden conform categorie
voldaan wordt
de
lichthinder der is geen sprake
39.
planregels maakt onder voorwaarden de ledgevel mogelijk:
Op basis
van
groter wordt
van
deze dan
f3 van de
Richtlijn
reclame-uitingen
planregel is niet uitgesloten dat de ledgevel nog aanzienlijk veel Het bestemmingsplan stelt geen op de afbeelding hierboven.
6
december
2022
10922043 14/15
La Gro
Geelkerken advocaten
beperkingen plaats
van
ledgevel
de
ledgevel. Ook is niet uitgesloten dat, in schuine hoek, de gevel pal tegenover het vastgoed van (geanonimiseerd) BM «is
aan
op de
afmetingen
de
van
wordt
gerealiseerd, tot een hoogte van 53 m. Het lichthinderonderzoek is ten onrechte niet uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden. In het kader van de toets aan de redelijke eisen van welstand kunnen geen nader eisen worden gesteld aan de afmetingen of situering van de ledgevel. Bij toetsing aan de redelijke eisen
van
te voegen
de
college dan wel de welstandscommissie zich bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan. Niet is uitgesloten dat de maximale mogelijkheden ten aanzien van de realisering van een ledgevel leiden tot ernstige lichthinder bij het vastgoed van | (geanonimiseerd) Uit het onderzoek blijkt voorts
de
naar
welstand dient
niet dat de effecten
avond
en
nacht
zijn
de
van
het
ledgevel
onderzocht.
De
in relatie
tot de
huurders
van
maximale
lichtsterkte
(geanonimiseerd) BM ijden
in
in
potentie
ernstige slaaphinder.
40.
Geluidhindereffecten op bestaande
woningen
(geanonimiseerd) vreest |
van
voor
de verkeerstoename
geluidoverlast van
parkeergarage. bijvoorbeeld niet uitgesloten.
van
de
de functies
bestaand
Ook
verkeersgeluid
geluidoverlast bij |
VI.
de
het
de bestaande
op
het wonen
horeca
De
bestemmingsplan, en
leidt
hoogbouw
kantoor,
en
mogelijk
tot
kan
leiden
onder
meer
geluid bij
de
overlast.
Een
tot
vanwege in-
en
uitrit
terras
is
weerkaatsing
van
het plan
voor
vastgoed
van
(geanonimiseerd) BN De effecten
woningen
in de
omgeving zijn niet onderzocht.
van
Conclusie
verzoekt uw Afdeling het door hem bestreden besluit tot vaststelling van het (geanonimiseerd) B bestemmingsplan Kop van de Singel te vernietigen en de raad te veroordelen in de kosten van rechtsbijstand en deskundigenbijstand.
Hoogachtend,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
6
december 2022 10922043 15/15
From
Tue
06
Dec
2022
11:21:05
RAAD
VAN
STATE
INGEKOMEN
0 6 DEC. 2022 eeen
IN HANDEN Raad
AM
Page
CET
et La Gro
Geelkerken advocaten
ai
dl
State
van
Afdeling bestuursrechtspraak (geanonimiseerd) | (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nn
Op
voorhand per fax 070 365 13 80
datum: ons
md
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(zonder bijlagen)
_
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
6 december 2022 10922043
dossier:
T:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)@lgga.nl
inzake:
e-mail:
telefoon:
071-5124443
071-5124443
F:
071-5120481
1:
www.lagrogeelkerken.nl
KvK
73391158
betreft:
Hoogedelgestreng College, (geanonimiseerd) BEN (geanonimiseerd) MN. verder te noemen: (geanonimiseerd) BN wonende aan de MN (geanonimiseerd) ce (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) NN NN. tevens handelende onder de naam dien ik een Ocean Group, hierbij beroepschrift in tegen het besluit van de gemeenteraad van BN (geanonimiseerd) +.o. 18 oktober 2022 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’. (geanonimiseerd) BM heeft heden tevens een verzoekschrift bij uw Afdeling ingediend tegen voornoemd besluit tot schorsing. Namens
en
voor
rekening
van
Griffierecht Ik verzoek
mijn
u
het
verschuldigde griffierecht te boeken
kantoor met Uw
Afdeling
in de
rekeningcourantverhouding
die
heeft.
L
Inleiding
d.
Op 19 oktober 2022 heeft de gemeenteraad van BEN (geanonimiseerd) net bestemmingsplan ‘Kop van de Singel vastgesteld. Het plangebied betreft de locatie van een parkeerterrein en speelveld, gelegen aan de zuidzijde van het Stationsplein, tussen de
Singel en Overschiesestraat. Op de locatie wordt een gemengd woon- en circa bestaande uit 79 2.000m2 werkprogramma ontwikkeld, woningen, kantoorruimte en een horecavoorziening. Het bouwvlak laat een bebouwing toe met
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
2
of
16
LoGro Geelkerken advocaten
Bijlage 1
GEMEENTEBLAD
sma
(geanonimiseerd)
Officiële uitgave
(geanonimiseerd)
de gemeente
van
Vastgesteld bestemmingsplan
en
besluit
hogere waarden ‘Kop van de Singel’
Burgemeester en wethouders van de gemeente (geanonimiseerd) BEN maken bekend dat de gemeenteraad, in haar van 18 oktober het 2022, bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’ heeft vastgesteld. Voorafvergadering gaand aan dit besluit hebben burgemeester en wethouders van (geanonimiseerd) BN op 27 september 2022 hogere waarden (geluid) vastgesteld voor de realisatie van dit project. Plangebied De locatie
Kop van de Singel betreft de locatie van een (tijdelijk) parkeerterrein en speelveld, gelegen zuidzijde van het Stationsplein, tussen de Singel en de Overschiesestraat. Op deze locatie wordt een gemengd woon- en werkprogramma ontwikkeld, bestaande uit 79 woningen, circa 2.000 m? kantoorruimte en een horecavoorziening. De bebouwing heeft een bouwhoogte van 20 meter, met een hoogteaccent van 53 meter aan de zijde van het Stationsplein. Om de ontwikkeling van een gemengd woonen werkprogramma mogelijk te maken dient het bestemmingsplan ‘Oost’ voor deze locatie te worden herzien. De geldende verkeersbestemming wordt daarbij herzien naar een gemengde bestemming, die ruimte biedt voor woningen, kantoren en horeca. aan
de
Hogere
waarden
(geluid)
Het
plangebied is gelegen binnen meerdere wettelijke geluidszones. In het plangebied worden de wettelijke voorkeursgrenswaarden voor het geluid van weg en spoor uit de Wet geluidhinder overschreden. Voor de bouw van de woningen die met het bestemmingsplan mogelijk maakt zullen daarom hogere waarden (geluid) worden vastgesteld. Het verlenen van hogere waarden (geluid) gebeurt onder voorwaarden. De procedure tot het vaststellen van hogere waarden (geluid) is gekoppeld aan de procedure van het bestemmingsplan. Ter
inzage
Het vastgestelde bestemmingsplan, besluit hogere waarde (geluid) en de overige op de zaak betrekking hebbende stukken liggen vanaf vrijdag 28 oktober 2022 gedurende 6 weken ter inzage. De stukken zijn digitaal te raadplegen op https://www.ruimtelijkeplannen.nl/ via identificatienummer NL.IM-
RO.0606.BP0022-0003. De stukken
MN
eveneens ter inzage bij het Klant Contact Centrum (KCC) in het Stadskantoor, (geanonimiseerd) €: kennen beperkingen gelden bij het inzien van de stukken bij het KCC. Om die reden (geanoimserd) (geanonimiseerd) adviseren wij u gebruik te maken van de digitaal te raadplegen stukken.
|
te
BN
liggen
Beroep Gedurende
de periode van terinzagelegging kan schriftelijk beroep worden ingesteld tegen het besluit vaststelling van het bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’ en/of het besluit hogere waarden (geluid). Beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) DN. (geanonimiseerd) ON te s-Gravenhage. Voor de behandeling van (geanonimiseerd) Bj beroep zijn griffierechten verschuldigd.
tot
mn
Gedurende de
periode van terinzagelegging kan tevens een verzoek om voorlopige voorziening worden ingediend bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor de behandeling van een dergelijk verzoek zijn ook griffierechten verschuldigd. Het bestemmingsplan en het besluit de beroepstermijn. Indien binnen de
gediend, treedt
de besluiten
niet
hogere waarden (geluid) treden in werking daags na afloop van beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt inin werking voordat op dat verzoek is beslist.
Crisis- en herstelwet
Op
het besluit tot het verlenen
en
herstelwet
van het bestemmingsplan is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis toepassing (artikel 1.1. Chw in samenhang met artikel 3.1, bijlage | Chw). Deze afdeling beperkt het beroepsrecht en stelt striktere eisen aan het beroepschrift. Dit brengt onder meer met zich mee dat alle beroepsgronden in het beroepschrift dienen te worden opgenomen. Tevens kunnen de beroepsgronden na afloop van de beroepstermijn niet meer worden aangevuld.
Gemeenteblad
van
2022
nr.
478750
27 oktober 2022
% pg
(geanonimiseerd)
Vragen
en
opmerkingen
Voor vragen of opmerkingen over het bestemmingsplan, het besluit hogere waarden (geluid) en de verdere procedure kunt u via telefoonnummer 14010 contact opnemen (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) , juridisch adviseur ruimtelijke ontwikkeling. U kunt voor vragen of opmerkingen ook een mail sturen naar
pe
(geanonimiseerd) Bme
schiedamn.nl
Gemeenteblad 2022
nr.
478750
27 oktober 2022
Lũ Gfũ Geelkerken advocaten
Bijlage 2
BLENHEIM
AANGETEKEND Het
EN PER
GEWONE
POST
en college van burgemeester gemeenteraad Teammanager ruimtelijke ontwikkeling BM (geanonimiseerd)
en
wethouders
t.a.v.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) BMeschieden.n. (geanonimiseerd) Lv.diggelen@schiedam.nl, Me schiedam.nl Vooruit per e-mail:
Datum
Afzender
Uw referentie
Amsterdam, 2
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd) NL}
augustus
advocaten
2022
Onderwerp
Ocean
Zienswijze Group bestemmingsplan “Kop van hogere (geluid)waarden
Blenheim T +31 F
Advocaten
B.V.
Geacht
10 101
mail@blenheim www.blenheim
de
ontwerp Singel” en ontwerpbesluit
(geanonimiseerd)evienheim.n! BM (geanonimiseerd) ev
entein.n!
College, geachte Gemeenteraad,
(0) 20 52 10 100
+31 (0) 20 52
inzake
(geanonimiseerd) BEN (geanonimiseerd) MN wonende
aan de Prins Willen-Alexanderweg 321 handelende onder de naam Ocean Group gevestigd aan tevens Heeg. DE het Koningin Julianaplein 10 te (geanonimiseerd) BEN ‘s-Gravenhage, deel ik hierbij zijn zienswijze met betrekking tot het ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de Singel’.
Namens
nl
cliënt,
(geanonimiseerd) oen
nl
Bezoekadres
(geanonimiseerd) NL-1013 AC (geanonimiseerd)
Het ontwerpplan en het ontwerpbesluit hogere (geluid)waarden zijn met ingang van 23 juni 2022 ter inzage gelegd door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente BEN (geanonimiseerd) Gemeenteb!ad 2022, 274175).
Postadres
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Bijlage
1:
waarden
bekendmaking ontwerp bestemmingsplan Kop van de Singel
en
ontwerpbesluit hogere
Informatie KvK 77367642
(geanonimiseerd) heeft kennisgenomen van |
Derdengeldrekening
naar tevredenheid
IBAN
NL58RABO
0395 0254
00
de reactienota, waarin het
college niet volledig en niet cliënt is ingediend. Het ingaat inspraakreactie college heeft naar mening van cliënt slechts selectief kennisgenomen van zijn inspraakreactie, althans er is door het college selectief gereageerd. Volledigheidshalve en vanwege de daarmee samenhangende urgentie is de inspraakreactie bijgevoegd in bijlage 2 en dient als herhaald en ingelast te worden beschouwd. op de
die namens
Bijlage 2: inspraakreactie Bijlage 3: reactienota
(geanonimiseerd) ken Kort en
zieh nochtans niet
goed
verenigen
verzoekt cliënt u om
het
met het
ontwerp
ontwerpplan te herzien met
betrekking
tot de
voorgenomen realisatie van de 53 meter en 20 meter
hoge woontoren en de daarmee samengaande negatieve effecten. Om het ontwerp zodoende in overeenstemming te brengen met een goede ruimtelijke ordening en onevenredige gevolgen en schaden te voorkomen.
|.
Inleiding
Op alle door Blenheim uitgevoerde opdrachten zijn (uitsluitend) de algemene voorwaarden van Blenheim (gedeponeerd bij de rechtbank Amsterdam onder nummer 20 29) van toepassing. Deze voorwaarden bevatten beperking van haar aansprakelijkheid, primair tot het bedrag dat in het betreffende geval onder Blenheim's beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd Deze voorwaarden worden u op eerste verzoek
een
BLENHEIM Het ontwerp voorziet in het ontwikkelen
van de locatie Kop van de Singel. Op deze werkprogramma ontwikkeld, bestaande uit 79 woningen, 2.000 m2 kantoorruimte en een horecavoorziening. De bebouwing heeft deels een op zichzelf reeds hoge bouwhoogte van 20 meter, met een buitenproportionele van 53 liefst 1/3 het bouwvlak heeft een bouwhoogte van 53 meter. Maar van hoogte zodat is meter, van een “hoogteaccent” geen sprake maar van een zeer hoge bouwhoogte voor een substantieel deel van de toegestane bebouwing.
locatie wordt een
gemengd
woon-
en
De locatie heeft een totale
oppervlakte van ca. 2.175 m2 en is momenteel in gebruik als parkeerterrein (43 parkeerplaatsen) en speelveld voor kinderen, met daartussen een grasstrook met voetpad. De geldende verkeer- en groenbestemming wordt herzien naar een gemengde bestemming, die ruimte biedt voor woningen, kantoren en horeca. Het streven naar
overig
ontwerpflexibiliteit, waarbij
betrokkenen
in acht worden
de rechtszekerheid van omwonenden zoals
en
volgt positief ontvangen. | (geanonimiseerd) meent evenwel dat het voorliggende ontwerp hierin niet slaagt en dat voornoemde belofte geen gestand is gedaan. genomen
onder 1.1 van het voorontwerp,
werd door cliënt
(geanonimiseerd) | heeft begrip voor de ambitie van de gemeente
voor het
willen ontwikkelen
van
deze locatie, een route naar het centrum. Desalniettemin meent cliënt dat de
ontwikkeling zoals die nu voor ligt geen stand kan houden, vanwege het ontbreken van overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de onevenredige gevolgen die hiermee gepaard gaan. Er is
kennelijk onvoldoende rekening gehouden met de belangen van cliënt als eigenaar complex gelegen aan de Singel huisnummers 228 A/B/C/D, 230 A/B1/B2, 232 A/B/C/D, 234 A1/A2/B en de Professor Kamerlingh Onneslaan 195-1/195-2 en haar huurders, bestaande uit ondememers en particulieren. Het pand bestaat uit 12 woningen en 4 commerciële ruimten, waarvan 3 horecabedrijven en 1 kapsalon. (geanonimiseerd) B verhuurt haar pand als bedrijfsruimte alsook als woningen. De huurders zijn verontrust door de voorgenomen plannen en ondersteunen deze zienswijze. Tevens hebben en aantal van hen hun zorgen op papier gezet. (geanonimiseerd) u om kennis te nemen van de zorgen van ondememers en bewoners en om hier de juiste gevolgtrekking aan te geven. cliënt kan dit niet anders zijn dan het herzien van het ontwerpplan en af Volgens gevolg te zien van het faciliteren van het project s'Maak. van
het
DN verzoek:
Bijlage De
gronden
4:
steunbetuigingen
en
zienswijzen
zullen
wij in dit schrijven nader toelichten aan de hand van de aard en (Il) en de tekortkomingen in het ontwerp en belangen van cliënt (III). Afgesloten met de conclusie (IV). missie van cliënt
Ú.
Ocean
Real
Estate
Group
(geanonimiseerd) investeert voornamelijk in residentieel vastgoed (woningen, appartementen) |
en in
commercieel onroerend
goed. Hierbij gaat het voornamelijk om functionele en courante objecten, gelegen in o.a. (geanonimiseerd) BEM. Rotterdam. Maassluis, Spijkenisse, Den Haag en Rijswijk en voornamelijk bestemd voor langdurig gebruik door particulieren. De invulling van projecten vindt vaak plaats in goede samenspraak met de gemeente en belanghebbenden. Een
groot aantal van deze panden wordt verhuurd, waarna het beheer door de eigen beheerorganisatie van cliënt wordt gedaan. Kwalitatief beheer is de rode draad door de organisatie van cliënt.
BLENHEIM
(geanonimiseerd) MN richt zich onder andere op de groeimarkt van starters en kleine huishoudens, opbouw van carrière, mogelijk werk en rijk sociaal leven. De hardwerkende starters en kleinere huishoudens die moeilijk aan een koopwoning kunnen komen en in de huidige woningcrisis tussen wal en schip vallen. (geanonimiseerd) | biedt volledig gerenoveerde en verduurzaamde huurwoningen voor deze groep van hardwerkende Schiedammers. veelal tweeverdieners
die
studie combineren
behoefte hebben
en
volop bezig zijn
met de
aan
een
(geanonimiseerd) s een logische keuze voor cliënt, na jarenlang de portefeuille in de regio DM Haaglanden
te hebben
uitgebreid.
In diverse
ontwikkeld, zoals het transformeren worden
doorgaans
gemeentes heeft cliënt projecten bedrijfsruimtes naar woningen. Deze woningen in het middensegment.
van
allemaal verhuurd
Group bezit meerdere objecten in (geanonimiseerd) BNN en investeert in renovatie en van het in de stad. Op diverse locaties in (geanonimiseerd) onroerend verduurzaming goed BN ‘s en met voor het en verduurzaamd. zorgvuldig oog oorspronkelijke karakter, gerenoveerd die in verhuurde staat zijn aangekocht en waar sprake was van misstanden zijn Objecten hersteld en beschikbaar gesteld aan starters en gezinnen. Ocean
Gelegen
direct naast het
Centraal
Station van
plangebied
ontwerpplan ‘Kop van de Singel’ en het complex van 4 bedrijfsruimtes (horeca) BNN en 12 woningen op de hoek van de Singel en de Professor Kamerlingh Onneslaan. In onderstaande afbeelding is het complex aangegeven met rode omlijning, het plangebied is geel omlijnd (afbeelding 1). van
het
(geanonimiseerd) vez: cliënt een
(geanonimiseerd) Afbeelding
1:
plangebied
Als
eigenaar en beheerder is cliënt nauw betrokken bij de directe omgeving van het complex. Waarbij duurzaamheid en leefbaarheid voor zowel de gevestigde bedrijven woningen altijd het uitgangspunt voor cliënt is. Voor cliënt is het daarom woon-
en
van
uiterst
leefkwaliteit van voornoemd
groot belang dat de omgeving bijdraagt complex. Vanuit de hoedanigheid van
aan
en
de
betrokken
BLENHEIM
vastgoedeigenaar en verantwoordelijkheid voor zijn huurders geeft cliënt graag zijn zienswijze op het ontwerpplan en het ontwerpbesluit hogere (geluid)waarden…
Tekortkomingen
III. 3.1
in het
ontwerpplan
Buitenproportionele bouwhoogte
en
en
belangen
beoogd gebruik
niet in
overeenstemming
met de aard van de locatie
ontwerp maakt de bouw van een woontoren van 53 meter hoog mogelijk. (geanonimiseerd) | persisteert in het standpunt dat een woontoren van deze hoogte en omvang niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en daarom niet kan worden gerealiseerd op deze locatie. Het
In de reactienota
doet het
college het voorkomen alsof de enorme bouwhoogte te college geeft immers aan dat de bouwhoogte van 53 meter alleen het noordoostelijk deel van het plangebied betreft en dat ook in Schieveste hoogten tot 70 meter zijn toegestaan! Hiermee miskent het college de enorme omvang van de woontoren, die notabene 1/3 van het bouwvlak inneemt, en de negatieve effecten op de omgeving. Zoals het college reeds te kennen geeft in de reactienota gaat de vergelijking met Schieveste niet op omdat het voorliggende plangebied dichter, cliënt noemt dit in, dan wel pal naast, de bestaande woonwijk ligt. verwaarlozen is. Het
Hoogbouwvisie
2008
In de reactienota wordt verwezen
naar
volgens
wordt
station
het
college beleidsmatig
Hoogbouwvisie 2008, waarin hoogbouw voorgesteld rond knooppunten waaronder het
(geanonimiseerd) Centrum? BN
Voor cliënt is de
hoogte van
de woontoren
kan bovendien geen doel op zich zoals
de
volgt uit de vaststelling van
(geanonimiseerd) meent |
hiermee echter niet verantwoord.
zijn maar een middel om andere de Hoogbouwvisie 2008.
Hoogbouw
doelen te realiseren,
dat het
voorliggende ontwerpplan niet voldoet aan de doelstellingen die de gemeente opgelegd. De visie is bedoeld om de vraag naar hoogbouw te structureren. Waarbij enerzijds initiatieven binnen een afgewogen kader worden getoetst en anderzijds richting wordt gegeven aan de doelstellingen van de stad. zichzelf heeft
Het
ontwerpplan
bestaat
kennelijk uitsluitend met het oog op de realisatie van het project gebouw, een prestige project. De invulling van de woningbouwopgave is slechts relatief en het project voorziet zeker niet in een (bijdrage aan de) oplossing voor het woningtekort. 's Maak. Een iconisch
De 79 koopwoningen die worden gerealiseerd zijn woningen uit het hoge segment, waarbij meer dan 80% van de woningen wordt verkocht boven de NHG grens (2022) en de gemiddelde prijs ruim boven een half miljoen ligt, met excessen tot wel €825.000.* Voor de gemiddelde Schiedammer zijn deze woningen onbetaalbaar. Het
verplaatsen van het kantoor van Woonplus om het voor de werknemers aantrekkelijker te maken om met het openbaar vervoer naar hun werk te gaan, zoals het college in de reactienota aanhaalt®, is op geen enkele wijze aan te merken als ruimtelijk belang. Bovendien is niet onderbouwd noch inzichtelijk gemaakt of de werknemers daadwerkelijk met het openbaar vervoer naar hun werk zullen gaan en of hier behoefte voor bestaat.
Mede
gelet op het feit dat het huidige
kantoor aan de Valeriusstraat binnen
‘
Reactienota onder 7a Reactienota onder 7a 3 Hoogbouwvisie 2008, pagina 2 ?
* $
https://www.nieuwbouw-schiedam.nl/project/12767/s-maak/ Reactienota onder 7a
BLENHEIM
met het openbaar vervoer.® Daarbij komt dat van monde van bestuurder (geanonimiseerd) overwegingen Woonplus, bij eigen BEN. voor een nieuw kantoor geheel anderen zijn dan het voor eigen werknemers aantrekkelijk maken om met het openbaar vervoer naar het werk te komen.” De motivering lijkt dan ook met te name zijn gezocht en niet gestoeld te zijn op enige daadwerkelijk ruimtelijk relevante afweging. 11 minuten te bereiken is vanaf het station,
de
Het nieuwe
kantoor van
Woonplus kan evenwel gerealiseerd.
bouwen
kantoorlocaties worden
Daarbij
valt het cliënt op dat Blauwhoed
Schieveste als ook van de
zowel van de
in bestaande kantoorlocaties of nieuw te
ontwikkelaar is van locatie waar
projecten binnen Woonplus is
ontwikkeling huidige gevestigd. Het toebedelen van projecten aan Blauwhoed noch de verhuiswens van Woonplus kan worden aangemerkt als ruimtelijke belang, terwijl een bestemmingsplan daartoe beperkt zou moeten zijn. Het feit dat Blauwhoed de inspraakreactie veel eerder heeft ontvangen dan de insprekers, waaronder cliënt, sterkt cliënt in de overtuiging dat met name het ontwikkel belang van Blauwhoed in samenwerking met de gemeente voorop staat bij de vaststelling van dit bestemmingsplan. De realisatie van het project s'Maak betreft ieder in geval niet de herontwikkeling van de stad vanuit een programmatisch, ruimtelijk en kwalitatief vertrekpunt, zoals de Hoogbouwvisie 2008 als doelstelling neemt. In de
Hoogbouwvisie is een onderscheid gemaakt naar drie categorieën: samenhang (hier is de hoogte van de hoogbouw niet hoger dan 5/3 van de gemiddelde hoogte), onderscheid (de hoogte ligt tussen 5/3 en 8/3 van de gemiddelde hoogte) en overstijging (de hoogte is meer dan 8/3 van de gemiddelde hoogte). De woontoren van s'Maak valt in de uiterste categorie ‘overstijging', waarbij geen samenhang bestaat met de omliggende bebouwing. Uitgaande van een gemiddelde verdiepingshoogte van 3 meter?, zou de woontoren bij wijze van spreken bestaan uit 17 verdiepingen waardoor de overstijging veel verder uit verhouding ligt dan onderstaande afbeelding uit de Hoogbouwvisie 2008 doet vermoeden:
8
www.92920V.nl
d
https://blauwhoed.nl/nieuws/woonplus-blauwhoed-en-gemeente-schiedam-tekenen-voor
kantoor Woonplus: (i) te groot geworden voor Woonplus (ii) bereikbaar verouderd Energielabel en (iv) exploitatiekosten worden lager ® Hoogbouwvisie 2008, pagina 6 en 7 nieuw
voor
Redenen
huurders (iii)
?
Smaak-schiedam.nl/fag/: “Verdiepingshoogte ® ®
_ De standaard verdiepingshoogte van de woningen is conform bouwbesluit ca. 2,60m. _Bij de woningen
die gelegen zijn op de begane grond is er (gedeeltelijk) sprake van een hoogtemaat waarmee de verdiepingshoogte ca. 3,20m wordt. * die gelegen zijn op de eerste en tweede verdieping is er (gedeeltelijk) _ Bij de woningen sprake van een extra hoogtemaat waarmee de verdiepingshoogte ca. 2,90m wordt. verdiepingshoogtes en mogelijk verlaagd plafond zijn zichtbaar op de koperscontractstukken extra
De
BLENHEIM
Afbeelding
2: ‘alles in verhouding’,
Met
rond de
pagina 10 Hoogbouwvisie
2008
afslagen van A4 en A20 ziet de visie op hoogbouw kansen. In verband met de goede bereikbaarheid in combinatie met nieuwe werklocatie kan hoogbouw op deze zogenaamde brandpunten de identiteit van de stad versterken Het onderhavige plangebied is nadrukkelijk niet als ‘Brandpunt’ aangemerkt? name
In de
reactienota
rond
knooppunten
wordt station
geeft
college
(geanonimiseerd) BEM Centrum
liggen
aan
dat
waaronder het station
sneltreinstation’ met Centrum
het
een
hoogbouw beleidsmatig
voorgesteld Hoogbouwvisie 2008 betekening toegekend ‘als
(geanonimiseerd) BEM Centrum.
echter met
overstap op metro
name en
stoptrein:
vooral rond die treinstations op de rand
tot verdere concentratie
lightrailverbinding
op dit
Met de
wordt
In de
de
wijk
en
gebouwen. nabije traject, groeien de ontwikkelingsmogelijkheden, van
(geanonimiseerd) |
‘Naast station van
realisatie
van
landschap
kansen
een
ook
voor
hoogbouw”! Het station als
knooppunt als zodanig maakt de locatie niet geschikt voor hoogbouw, als belangrijke verbinding met de regio, zo volgt uit de Hoogbouwvisie 2008. Deze ambitie is echter nog niet gestand gedaan en de lightrailverbinding is nog steeds niet gerealiseerd. De verwijzing van het college naar de Hoogbouwvisie 2008 en aanduiding van het station als knooppunt is daarmee zinledig. maar
1e 11
de locatie
Hoogbouwvisie 2008, pagina Hoogbouwvisie 2008, pagina
17 19
BLENHEIM
Inmiddels is de Hoogbouwvisie 2008 tevens ingehaald door het bestemmingsplan 'Oosť vastgesteld in 2011 waarin de maximale hoogte voor bouwwerken voor de locatie waar de woontoren is voorzien op 10 meter is gesteld ongeacht de nabijheid van het station als knooppunt. 12 ,
,
,
De bouw van de toren met een hoogte in de categorie 'overstijgend' is met de verwijzing de Hoogbouwvisie 2008 niet verantwoord. Het voorliggend plan is ook niet ín lijn de visie aangezien hoogbouw geen doel op zich is en het plan niet overtuigd in het met realiseren van concrete geformuleerde doelen. naar
,
AMEC gebouw In het voorontwerp is de enorme hoogte van het gebouw weldegelijk stedenbouwkundig verklaard door te refereren aan het AMEC-gebouw. 13 14 Het AMEC-gebouw op Stationsplein 2 is echter een bestaand gebouw dat wordt herontwikkeld. Anders dan de woontoren die in het voorontwerp is voorzien niet direct vóór en naast woningen. Het AMEC-gebouw staat dicht tegen de Brandersbrug en het stationscomplex waardoor het effect van de hoogte van de woontoren op de omgeving voor wat betreft onder meer schaduwhinder vermindering daglicht uitzichtbelemmering en geluid hiermee niet vergelijkbaar is. ,
,
,
,
,
,
Zo werpt het AMEC gebouw bijvoorbeeld geen schaduw op het pand van cliënt en ontneemt het dit gebouw geen uitzicht. De voorgenomen woontoren s'Maak heeft een significant hogere impact op het pand van cliënt zoals in de navolgende paragrafen uit een wordt gezet. ,
Zoals blijkt uit de Verklaring van geen bedenkingen d. d. 8 juni 2021 inzake de omgevingsvergunning voor het optoppen en herbestemmen van het AMEC gebouw is voor het ophogen van dit gebouw met het oog op een goede ruimtelijke ordening van doorslaggevend belang geacht dat het een bestaand gebouw betreft: ,
" De planlocatie is gelegen binnen de hoogtebeperkingsgebieden behorende bij Rotterdam The Hague Airport. Hoewel de hoogtebeperkingen niet zijn vastgelegd in een luchthavenbesluit dient hier uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wel rekening mee te worden gehouden. Aangezien sprake is van een bestaand gebouw betreft dit uitsluitend het vergroten van de bouwhoogte van 40 naar 55 meter. " u ,
,
De woontoren s’Maak geen bestaand gebouw zijnde is reeds hierom niet te vergelijken met het AMEC gebouw. De hoogte van de woontoren geen verhoging zijnde van een bestaand gebouw vergt daarom een andere afweging vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening waarbij de vergelijking vanuit stedelijk bouwkundige optiek niet slaagt. ,
,
,
,
De stedenbouwkundige structuur van de Singel buurt is waardevol en wordt ook als zodanig bestempeld in het bestemmingsplan 'Oosť vastgesteld op 27 oktober 2011. De Singel waar zich de oudste bebouwing bevindt wordt gekenmerkt door een variatie in bouwhoogte en stijl. De bebouwing van de Kop van de Singel bestaat uit een stadsvernieuwingsblok uit de járen '80 In het bestemmingsplan ‘Oosť is reeds aandacht voor vernieuwing door aan te geven dat mede hier kansen liggen voor verbetering. 15 Tegelijkertijd stelt dit bestemmingsplan voor de locatie waar de woontoren is voorzien ,
,
12 Bestemmingsplan 'Oosť , bestemming 'verkeer-verblijfsgebieď , planregel 16. 2 13 Voorontwerp onder 5. 2. 2 14 Verklaring van geen bedenkingen , 8 juni 2021 , kenmerk 21VR039 , onder F. 1. 1. 15 Toelichting op bestemmingsplan 'Oosť (27 oktober 2011) , pagina 13 7
TT
tt
BLENHEIM
maximale
een
geldt een
hoogte van 10 meter voor bouwwerken.'° Voor de omliggende gebouwen bouwhoogte van 14 meter.!7
maximale
ontwikkelopgave is de bouwhoogte, mede met inachtneming van goede ruimtelijke ordening en overeenstemming met omliggende bebouwing, destijds gemaximaliseerd op een aanzienlijk lagere bouwhoogte (10 meter) dan nu wordt voorgesteld. Voor cliënt valt niet in te zien waarom het nu in ruime mate afwijken van die bouwhoogte, die daarmee niet meer in overeenstemming is met de omliggende gebouwen, toelaatbaar is en de toets van goede ruimtelijke ordening kan doorstaan. Het voorliggend plan is ook niet in lijn met de Hoogbouwvisie, aangezien hoogbouw geen doel op zich is en het plan niet overtuigd in het realiseren van andere doelen, waarover Aldus wetende