34 Brief Raad van State 7 december 2022 Verzoek om voorlopige voorziening bestemmingsplan Kop van de Singel
Tekst van het document
mn
niet
stedenbouwkundige structuur van de (geanonimiseerd) buurt is waardevol en wordt ook als zodanig bestempeld in het bestemmingsplan ‘Oost' vastgesteld op 27 oktober 2011. De (geanonimiseerd) |, waar zich de oudste bebouwing bevindt, wordt gekenmerkt door een variatie in bouwhoogte en stijl. De bebouwing van de Kop van (geanonimiseerd) bestaat uit een stadsvernieuwingsblok uit de jaren '80. In het bestemmingsplan ‘Oost’ is reeds aandacht voor vernieuwing door aan te geven dat mede hier kansen liggen voor verbetering. Tegelijkertijd stelt dit bestemmingsplan voor de locatie waar de woontoren is voorzien De
cl
12
Bestemmingsplan ‘Oost’, bestemming ‘verkeer-verblijfsgebied', planregel 16.2 onder 5.2.2 Voorontwerp \* Verklaring van geen bedenkingen, 8 juni 2021, kenmerk 21VR039, onder F. 1.1 15 Toelichting op bestemmingsplan ‘Oost’ (27 oktober 201 1), pagina 13 13
BLENHEIM
een maximale
geldt
een
hoogte
maximale
10 meter voor bouwwerken. '® Voor de bouwhoogte van 14 meter? van
omliggende gebouwen
Aldus wetende van een ontwikkelopgave is de bouwhoogte , mede met inachtneming van de goede ruimtelijke ordening en overeenstemming met omliggende bebouwing , destijds gemaximaliseerd op een aanzienlijk lagere bouwhoogte (10 meter) dan nu wordt voorgesteld. Voor cliënt valt niet in te zien waarom het nu in ruime mate afwijken van die bouwhoogte , die daarmee niet meer in overeenstemming is met de omliggende gebouwen , toelaatbaar is en de toets van goede ruimtelijke ordening kan doorstaan. Het voorliggend plan is ook niet in lijn met de Hoogbouwvisie , aangezien hoogbouw geen doel op zich is en het plan niet overtuigd in het realiseren van andere doelen , waarover meer onder 3. 2. De negatieve effecten , die uiteen worden gezet in paragrafen 3. 3 tot en met 3. 7 van deze zienswijze , van het hoge gebouw en de voorgenomen woontoren met een bouwhoogte van 53 meter op deze locatie zijn volgens cliënt niet in overeenstemming brengen met een goede ruimtelijke ordening en het ontwerpplan is niet in lijn met de Hoogbouwvisie 2008.
te
3. 2 Behoefte aan functies niet overtuigend Het college verwijst naar paragraaf 5. 3 van het ontwerpplan ter motivering van de behoefte aan de functies wonen , kantoor en horeca. (geanonimiseerd) BN kan zich , ook na het lezen van de motivering , niet aan de indruk onttrekken dat het ontwerpplan uitsluitend het realiseren van het 's-Maak gebouw tot doel heeft. Een in het oog springend gebouw waarmee (geanonimiseerd) zich wi! onderscheiden. Een “iconisch gebouw” , een prestige project BN dat niet overtuigt in een bijdrage aan de woningopgave. Wonen De invulling van de woningbouwopgave is slechts relatief en het project voorziet zeker niet in een (bijdrage aan de) oplossing voor het woningtekort. In paragraaf 5. 3. 2 van het ontwerpplan wordt kortgezegd aangegeven dat er wordt voorzien in woningen in ‘het betaalbare en middeldure segment in een hoogstedelijke omgeving’. Het college heeft hier nagelaten om de waarde van de woningen te bezien vanuit de doelgroep waarvoor de woningen geschikt en bestemd zijn. De 79 koopwoningen die worden gerealiseerd zijn , per doelgroep , uitsluitend woningen uit het hoge segment. Meer dan 80% van de woningen wordt verkocht boven de NHG grens van €355. 000 (2022) en de gemiddelde prijs van de woningen ligt ruim boven een half miljoen , met excessen tot wel €825. 000. De twee kleine appartementen (51 en 54 m2) zijn met een koopsom vanaf €280.
000 enkel bereikbaar voor vermogende starters , personen die zich al op de koopmarkt begeven en niet voor jonge starters zoals de toelichting op het ontwerpplan verondersteld. Verder is niet duidelijk wat wordt bedoeld met ‘ouderen die aangewezen zijn op het openbaar vervoer’. Voor de gemiddelde Schiedammer zijn de gemiddelde woningen in de woontoren onbetaalbaar. Voor gezinnen zijn de appartementen ongeschikt althans niet aantrekkelijk. Tijdens de brainsstormsessie dan wel participatiebijeenkomst van 26 januari 2021 heeft 73% van de deelnemers aangegeven op zoek te zijn naar een woning tot maximaal €350.000 , dat komt overeen met de NHG grens van €355. 000 (2022). Gelet op de prijzen kan geenszins met overtuiging worden gesteld dat het project 's Maak daadwerkelijk voorziet in een (bijdrage aan de) oplossing voor het woning tekort. (geanonimiseerd) | meent dat de woningen enkel binnen het bereik van de young urban professionals liggen , die veelal ook van buiten de stad zal komen. Hierdoor zal de gesuggereerde doorstroming op de Schiedamse woningmarkt niet plaatsvinden. 19 17
Bestemmingsplan ‘Oost’ , bestemming ‘verkeer-verblijfsgebied’ , planregel 16. 2 Bestemmingsplan ‘Oost’ , bestemming ‘verkeer-verblijfsgebied’ , planregel 19. 2 a onder 3 +
aanduiding op plankaart
BLENHEIM Voor zover de
gemeente de bouwhoogte in zijn algemeenheid verklaart vanuit de woningen te realiseren, meent cliënt dat deze opgave niet vanzelfsprekend hoeft te resulteren in een woontoren van 53 meter hoog. Een gebouw, bedoeld voor woningen, had aanzienlijk minder hoog hoeven te zijn om vervolgens alsnog een significant aantal woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. In dit kader wijst cliënt eveneens op het beter benutten van de bestaande woningen door te renoveren, het ophogen van panden binnen de maximaal toegestane bouwhoogte en het transformeren van bedrijfsruimtes naar woningen. Hier denkt cliënt graag over mee. opgave
om
Kantoor en horeca
Tegelijkertijd constateert
cliënt dat er naast 79
koopwoningen, tevens 2.015 m2 hierop
kantoorruimte en 240 m2 horecaruimte is voorzien in de woontoren. Gelet
hoogte van woningen.
53 meter niet, althans niet uitsluitend,
worden
kan de
verklaard uit de behoefte aan
De
gemeente heeft de behoefte aan horecaruimte in paragraaf 5.3.2 onderbouwd als zijnde een veelvoorkomende functie bij een binnenstedelijke stationslocatie en als impuls voor de ontwikkeling van de stad, waaronder het realiseren van een struingebied langs de Schie. erop dat een struingebied meer verkeer genereert, die ten koste van het woonen gaat leefklimaat van de huidige bewoners, ondernemers en hun bezoekers. Dit geldt temeer door de enorme toevoeging van (avond)horeca. Vanzelfsprekend is horeca een veelvoorkomende functie bij een stationslocatie, wijst in dit kader op de reeds aanwezige horeca, veelal met terras, aan het Stationsplein en de (geanonimiseerd) |, waaronder café restaurant 't Centrum, Taco Mundo, Ippon Sushi, snackbar De Roos, eethuis Anadolu, café Pleinzicht, restaurant Tabor, restaurant Bom Apetite en Snack-inn. Het toevoegen van maar liefst 240 m2 horecaruimte is met de toelichting in het ontwerpplan niet verantwoord. Hoewel de ambitie van een struingebied aan de Schie te begrijpen is, is hiermee de toevoeging van 240 m2 horecaruimte niet verklaard.
BN wijst
DN
meent
dat er niet
gefundeerd kan
worden
gesproken over een
behoefte aan
meer
horeca- en
kantoorruimte op deze locatie. In dit kader wijst cliënt op de horeca waarin het gebied Schieveste voorziet en de vrijstaande kantoorruimte in de rest van de stad. Het
verplaatsen van het kantoor van Woonplus om het voor de werknemers aantrekkelijker te maken om met het openbaar vervoer naar hun werk te gaan, zoals het college in de reactienota aanhaalt'®, is, zoals geschreven, geen ruimtelijk belang en overtuigt daarom niet.
|
meent
behoefte is
dat de aan
niet verantwoord
een
gemeente
niet kan volstaan met de
motivering
dat er nu eenmaal
‘iconisch', in het oog springend gebouw. De bouwhoogte is hiermee
van een belangenafweging en een deugdelijke motivering met het goede ruimtelijke ordening is geen sprake. Met de behoefte aan woningen en bedrijfsruimte is het gebouw van s'Maak met een hoogte van 53 meter niet voldoende gemotiveerd. Dergelijke functies zijn op andere wijze te realiseren, zonder een buitensporige bouwhoogte met alle negatieve effecten voor de ruimtelijke ordening, omliggende bebouwing en de directe omgeving met haar gebruikers en inwoners. en
oog op de
3.3
Schaduwhinder, vermindering daglicht en uitzichtbelemmering begint het college met de opmerking dat er voor bezonning van woningen geen wettelijke normen bestaan. Dit neemt niet weg dat er in het kader van de goede ruimtelijke ordening sprake moet zijn van een aanvaardbare bezonningssituatie. Hier voldoet het ontwerpplan niet, zelfs aan de lichte TNO norm wordt immers niet In de reactienota
voldaan. 18
Reactienota onder 7a
BLENHEIM De
bouwhoogte van 53 meter resulteert in onredelijke schaduwhinder, uitzichtbelemmering, kokervorming en vermindering van privacy, en significante vermindering van zon- en daglicht voor in ieder geval het complex op de hoek van (geanonimiseerd) mn en de Professor BEN Onnestaan waarvan cliënt eigenaar is.
de
oe 'n net kader van het bezonningsstudie van bureau BEN is reeds dat de verricht, volgt voor bestemmingsplan woningen aan de (geanonimiseerd) IEF 210 vm 222 in de nieuwe situatie als gevolg van de nieuwbouw niet meer wordt voldaan aan de lichte TNO norm. Deze woningen zijn bovendien gelegen tegenover het lagere deel van Uit de
de
voorgenomen woontoren. Het deel van de
worden, de hoek
het
waar
pand
van
cliënt is
(geanonimiseerd) dat het meest overschaduwd zal mn gelegen,
is niet meegenomen
in de
bezonningsstudie. stelling van de gemeente dat de bezonning voor de woningen aan de (geanonimiseerd) B: vergelijkbaar is met de woningen aan dezelfde straat ten zuiden van het plangebied is onterecht. Temeer omdat de hoogbouw dichter op de woningen komt te staan en niet van vergelijkbare hoogte is als de woningen in dezelfde straat en de omliggende woningen in de wijk.'®Er kan dus onmogelijk worden gesteld dat de nieuwe 234 vergelijkbaar is met de bezonningssituatie voor de woningen aan de (geanonimiseerd) 228 woningen aan dezelfde straat. De
mm
—
appartementenblok (geanonimiseerd) | voldoen in gemeentelijke bezonningsstudie zowel in de huidige en de toekomstige situatie niet aan de TNO richtlijn.?® Reeds om die reden kan het bestemmingsplan niet worden vastgesteld. De overige woningen
DR
van
het
bezonningsstudie laten uitvoeren door BM Ruimtelijke Plannen, een gerenommeerd adviesbureau. Hieruit volgt dat het onderzoek van de gemeente op meerdere punten niet correct is uitgevoerd, waardoor er een onvolledig beeld is geschetst van de daadwerkelijke schaduwwerking die optreedt en dat er sprake is van een significante afname van het aantal bezonningsuren. Volgens | Ruimtelijke Plannen kan worden gesteld dat het effect van de beoogde ontwikkeling op het aantal bezonningsuren van de panden aan de (geanonimiseerd) BF: 228 234 groter is dan in het bestemmingsplan wordt aangenomen waardoor het verlies van het aantal bezonningsuren onaanvaardbaar is.2' neef: zelf een
—
Bijlage 5: bezonningsstudie
van
HM
ie ten orondstag ligt aan het bezonningsstudie van bureau MNN ontwerpplan zijn slechts twee meetmomenten gekozen, hetgeen niet conform de toepassing van de lichte TNO norm is. Hierdoor geeft de bezonningsstudie die is uitgevoerd voor het bestemmingsplan geen volledig beeld van de jaarronde schaduwwerking. Tevens zijn de gehanteerde tijdstippen voor zonsopgang en zonsondergang onjuist.2? In de
Bovendien overeen
komt het model dat in de
met de
gemeentelijke bezonningsstudie is gebruikt daadwerkelijke gevelopbouw.?® De meetpunten welke het
onderzoeksbureau heeft onderzocht vallen onder de schaduw
van een
niet
uitstekend
van de
gedeelte gevel. Terwijl dit uitstekende deel in werkelijkheid niet bestaat en de gevels vlak zijn. Hierdoor zijn, op minimaal 2 belangrijke hoekpunten van een van de
19
Ontwerpplan, toelichting Ontwerpplan, bijlage 13 2?! Bezonningsstudie 22
onder 4 14 en
2
Bezonningsstudie 23 Bezonningsstudie
‚pagina 16 ‚pagina 16 ‚pagina 16
Bezonningsstudie
van
bureau
mn
pagina
14
BLENHEIM
buurgebouwen,
de onderzoeksresultaten
resulteert in een
continuering
Het bureau
BEN
meetpunten
voor de
(geanonimiseerd)
de
1228
—
234,
van
gebaseerd op veel lagere waarden wat verkeerde aannames en conclusies voor het geheel.
heet: ‘n het onderzoek niet
volledig
alle relevante
beoordeling van schaduwwerking genomen, en zijn de meetpunten verkeerd gesitueerd.
waaronder
panden
aan
Hierdoor komt het
bureau tot de verkeerde conclusies.
bezonningstudie van | Ruimtelijke Plannen volgt dat de woningen zowel op in de april huidige situatie wel degelijk meer dan 2 uur zon ontvangen?“ Dat betekent dat in de huidige situatie wel wordt voldaan aan de lichte TNO norm, anders dan de gemeente doet voorkomen. De beoogde ontwikkeling van het project s'Maak zorgt echter voor complete verduistering op 19 februari waardoor de woningen en bedrijven in het geheel in de schaduw komen te verkeren. Ook op 19 april is er in de bestaande situatie sprake van minimaal 4 uur bezonning waar dit in de beoogde situatie vrijwel volledig wordt weggenomen. Er kan dus worden gesteld dat, blijkens het rapport van BN Ruimtelijke plannen maar zelfs met de gebruikte meetdata door bureau BN. er significante en onaanvaardbare en er niet meer wordt voldaan aan de lichte TNO norm. schaduwwerking optreedt Uit de
19 februari als op 19
Op
de meetmomenten
het aantal beschikbare
maart en
september is tevens sprake
van
een sterke
bezonningsuren.?° Vanaf 15:00 uur kennen
de
afname
van
gevels volledige bezonning wat resulteert in minimaal 3 bezonningsuren. Met de beoogde ontwikkeling ontstaat er een nieuw schaduwvlak die de gehele gevel beslaat. Dit resulteert in een sterke afname van het aantal beschikbare bezonningsuren naar 0 tot 1 uur. Exemplarisch is de maand juni waarin de schaduwwerking van het beoogde gebouw sterk toeneemt en het aantal bezonningsuren vrijwel volledig wordt weggenomen. Dit betekent dat in de bestaande situatie de gevels minimaal 5 uur zon genieten, maar met de beoogde ontwikkeling het aantal bezonningsuren vrijwel volledig wordt weggenomen en
er
ook niet
meer
wordt voldaan
de lichte TNO
aan
een
norm.
|
Ruimtelijke Plannen constateert een significante toename van schaduwwerking panden van cliënt. Er wordt niet voldaan aan de lichte TNO norm en er wordt een onevenredige inbreuk gedaan op het beschikbare aantal zonuren op de gevels van de betreffende panden. Volgens BN Ruimtelijke Plannen kan worden gesteld dat het beoogde plan een significant nadelig effect heeft op de gevels van de panden aan de (geanonimiseerd) 228 23427 en dat het verlies van het aantal bezonningsuren onaanvaardbaar op de
mn is.28
—
| wijst erop dat in de nieuwe situatie in meerdere maanden (in ieder geval maart, juni en september) een zeer groot schaduwvlak ontstaat die niet enkel de gevel bedekt, maar de hele bebouwing inclusief tuinen en achtergelegen balkons. Voor horecaondernemers zijn dit juist de belangrijkste maanden in het jaar. Het terras van eetcafé Pleinzicht genereert volgens de ondernemer €100.000,- per jaar. Voor het complex van cliënt direct naast de 53 meter hoge woontoren, de bewoners en ondernemers, geldt dan ook dat de schaduwhinder en vermindering van daglicht onaanvaardbaar is en de toets van een goede ruimtelijke ordening niet kan doorstaan. De
belangenafweging die het college vervolgens maakt in de reactienota is onnavolgbaar en tegenstrijdig.® De gemeente hecht waarde aan het gebruik van 2%
Bezonningsstudie
2
Bezonningsstudie Bezonningsstudie 27 2
2 2%
Bezonningsstudie Bezonningsstudie
Reactienota onder 7c
‚pagina 17 ‚pagina 13 en ‚pagina 12 ‚pagina 12 ‚pagina 16
14
BLENHEIM
uitbreidingslocaties om zo de kansen op duurzame mobiliteit te vergroten, zo volgt uit de reactienota. Niet duidelijk is echter wat onder ‘duurzame mobiliteit’ dient te worden verstaan en hoe het gebouw van 's Maak hieraan bijdraagt. ‘Duurzame mobiliteit: komt in de toelichting op het ontwerpplan niet voor en kan volgens cliënt niet opwegen tegen de significante schaduwhinder en het significante verlies aan bezonningsuren en daglicht toetreding. Verder wordt aangegeven dat er daamaast ‘wordt voorzien in woningen waar lokaal een grote behoefte aan is. Zoals uiteen is gezet onder 3.2 van deze zienswijze is de invulling van de woningbouwopgave slechts relatief en het project voorziet zeker niet in een aan voor het woning tekort. | meent dat de woningen enkel (bijdrage de) oplossing binnen het bereik van de young urban professionals (yup) liggen, die veelal ook van buiten de stad zullen komen. In paragraaf 5.3.2 van het ontwerpplan wordt dit bevestigd door het faciliteren van ‘een wooncarrière die aantrekkelijk is voor hogere en midden inkomensgroepen van binnen en buiten stad (… ). Hierdoor zal de suggestieve doorstroming op de lokale Schiedamse woningmarkt niet plaatsvinden. Het effect
daglicht voor de ondernemers die bepalend is voor de omzet, en onderdeel zijn van het woon- en leefklimaat is in het geheel niet meegenomen in de bezonningsstudie, het college betrekt dit evenmin in de belangenafweging in de reactienota. Zonlicht is van cruciaal belang voor het exploiteren van een horecabedrijf met terras. De woontoren zal tot direct effect hebben dat de naastgelegen locatie, het complex van client, minder aantrekkelijk wordt voor horecaexploitanten en de bestaande horecaexploitanten direct met omzetverlies zullen worden geconfronteerd. van
schaduwhinder
huren van cliënt, waarvoor
Daarbij
vermindering
en
geldt
van
dat het voeren van een terras
maakt de oriëntatie van de kritieke
gevels juist dat er sprake is van naastgelegen woontoren van 53 meter hoog. Waarbij de gemeente nalaat om in te gaan op de uitzichtbelemmering die tevens ontstaat. Op dit moment is er vanuit de woningen vrij zicht op open ruimte, op het water en de karakteristieke molen, dat volledig te niet zal worden gedaan door de woontoren. Ook hier geldt dat de locatie met uniek vrij zicht in bepalende mate van belang is voor de onaanvaardbare hinder door
een direct
ondernemers
cliënt.
die huren
De dichtheid van de
van
situatie is volgens cliënt onvoldoende argument bezonning aanvaardbaar te achten. (geanonimiseerd) Bs op basis van het thans geldende bestemmingsplan ‘Oost’ is voor bouwwerken op de parkeerplaats een om
stedenbouwkundige
de afname van
maximale
bouwhoogte
van
10 meter
gesteld. Ten
aanzien van de
stedenbouwkundige
situatie, waarin de directe omgeving niet is voorzien in hoogbouw,
hadden cliënt
omwonenden geen woontoren van 53 meter kunnen
De dichtheid van de
stedenbouwkundige 3.4 Hinder door Het
gebouw
situatie maakt een
verwachten.
dergelijk hoge woontoren
en
niet aanvaardbaar.
LED-gevel
is voorzien
omvangrijke spiegelende LED-gevel waar getoond, zoals te zien op onderstaande afbeelding en uit de website van volgt project 's Maak waar staat: ‘gigantische spiegelende LED-gevel met wisselende beelden’.20 | wijst er op dat een bouwaanvraag voor dergelijke de van toets welstand niet zal doorstaan. LED-gevel wisselende beelden
9
12
van
een
zeer
op worden
https://smaak-schiedam.nl/2021/11/23/centraal-wonen/
BLENHEIM
PETE
ALERTE
Afbeelding 4: LED verlichting op s'Maak woontoren Onder 4. 18
het ontwerpplan staat dat het een kunstuiting betreft waarbij een spiegelgevel wordt toegepast. Over smaak valt niet te twisten , BN (geanonimiseerd) s in ieder geval geen Times square , maar ook als het ‘kunst’ zou betreffen maakt dat de hinder niet minder. Het betreft een enorme installatie van ca. 370 m2 met een hoogte van ca. 36 meter en een breedte van ca. 18 meter. De LED gevel mag van de gemeente bovendien 24 uur per dag en 265 dagen per jaar aan staan. van
(geanonimiseerd) EN maakt
zich zorgen over de hinder die deze enorme LED gevel , al dan niet met wisselend beeld , veroorzaakt voor omwonenden. De toelichting in het ontwerpplan stelt niet gerust en is ontoereikend. Het rapport van | (geanonimise rd) is gebaseerd op aannames. Er wordt uitgegaan van grenswaarden , waarbij lichthinder optreedt , die afhankelijk zijn van het omgevingslicht. Het onderzoek is reeds ontoereikend omdat de in de LED-gevel toe te passen verlichtingsbronnen momenteel niet bekend zijn , zoals is bevestigd onder 4. 18 van het ontwerpplan. Volgens cliënt is in het onderzoek onvoldoende rekening gehouden met het zeer omvangrijke ontwerp. De conclusie van de gemeente dat de lichtemissie bij woningen maatschappelijk aanvaardbaar is , volgt cliënt dan ook niet. In tegenstelling , licht is een van de belangrijkste factoren in het reguleren van ons slaapwaakritme. En het gebruik van LED zorgt in Nederland steeds meer voor slaapverstoringen en slapeloosheid. Het plaatsen van 370m2 LED paneel zal zorgen voor direct en indirect licht waarvan de consequenties dan wel effecten op bewoners en omgeving (natuur) niet zijn meegenomen in het ontwerpplan. Van een LED-gevel met wisselende beelden , zeker van deze omvang , kan niet anders worden verondersteld dan dat deze gevel zorgt voor slaapverstoring en verstoring van rust en woongenot gedurende de dag. 3.
5 Geluidshinder en slaapverstoring Uit de reactienota volgt dat van geluidhinder en slaapverstoring geen sprake zal zijn. Het college meent dat de functies wonen en kantoor in alle redelijkheid niet tot slaapverstoring zullen leiden (geanonimiseerd) BM benadrukt dat er reeds sprake is van een de van overschrijding geluidwaarden en dat nochtans onduidelijk is welk akoestisch het effect gebouw met een woontoren van 53 meter in deze omgeving heeft. De
°
% ®
Ontwerpplan , bijlage 14 Reactienota
onder 7e
BLENHEIM
suggestieve ‘algehele verbetering’ door het afschermende de trambaan langs de Overschiesestraat ziet cliënt niet. Door Buro onderzoek
effect van de nieuwbouw
Bouwfysica is in het kader van de bestemmingsplanprocedure inzake omgevingslawaai uitgevoerd.
een
bij
akoestisch
Tussen
de A20 en de spoorlijn wordt momenteel gewerkt aan de uitwerking van het gebied Schieveste. Hoewel het bestemmingsplan Schieveste 2021 dienaangaande is vastgesteld (9 juli 2021), zijn er nog onzekerheden over de uitvoering van de plannen. Het omgevingslawaai is dan ook verre van bepaalbaar. Reeds hierom kunnen er nog geen conclusies worden getrokken met betrekking tot de akoestische effecten van voorliggend bestemmingsplan. Uit de
berekeningen blijkt dat vanwege de A20, de burgemeester Haarenlaan/Brandersburg, de trambaan Overschieseweg en het spoortraject RotterdamDen Haag reeds sprake is van een overschrijding van de voorkeurswaarde van 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor het railverkeer. | persisteert in het standpunt dat het onverantwoord is om ten behoeve van de ontwikkeling hogere (geluid)waarden vast te stellen.
Hogere geluidwaarden kunnen enkel worden vastgesteld als de toepassing van maatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting onvoldoende doeltreffend is of overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard. In het ontwerpbesluit hogere waarden? wordt volgens cliënt te eenvoudig vastgesteld dat maatregelen onvoldoende doelmatig zouden zijn. De conclusie dat maatregelen met name ‘ingrijpend’ en ‘niet wenselijk’ zijn, rechtvaardigt de vaststelling van hogere geluidwaarden niet. Zeker niet nu de reden om hogere geluidswaarden vast te stellen uitsluitend is gelegen in het realiseren van een buiten proportioneel vastgoed project, dat niet overtuigt in maatschappelijke relevantie en niet passend is in de goede ruimtelijke ordening. Daarbij meent cliënt dat het onvoldoende duidelijk is welk effect het 53 meter hoge gebouw s'Maak, gelet op de hoogte en vormgeving, zal hebben op de weerkaatsing van omgevingslawaai en daarmee de gecumuleerde geluidsbelasting op de gevel van geluidsgevoelige objecten zoals de woningen van cliënt. Het afschermen van het geluid van
de trambaan
van
de Overschiesestraat is slechts één van de relevante
geluidsaspecten, het overige omgevingslawaai en het effect van de woontoren op het geleiden, weerkaatsen en mogelijk versterken van het geluid zijn onbekend. | meent dan
ook dat van een
verbetering’
is in ieder
‘algehele verbetering’ geen sprake geval allerminst aangetoond.
kan
zijn. ‘Algehele
Aangezien
de plannen over de uitvoering van Schieveste nog onzeker zijn is het volgens mogelijk om nu een adequaat en zorgvuldig akoestisch onderzoek te verrichten. Althans kunnen hier geen conclusie aan worden verbonden met betrekking tot het omgevingslawaai en voorliggend bestemmingsplan. Op dit moment is onvoldoende gewaarborgd dat de uitvoering van voorliggend plan niet zal resulteren in geluidshinder op omliggende woningen en slaapverstoring voor de bewoners. Tot vaststelling van het plan kan mede gelet op dat gebrek aan waarborging niet worden cliënt niet
overgegaan. 3.6 Gebrek aan
3
parkeerplaatsen
(geanonimiseerd) „EE:
bijlage
(geanonimiseerd) mn.
bijlage 9
Ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van Artikel 110a Wet geluidhinder en doelm, Wet geluidhinder geluidmaatregelen 35 Ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de %
14
6
idscriterium
Regeling doelmatigheid
BLENHEIM
ontwikkeling van de Kop van de (geanonimiseerd) IF: verdwijnt net bestaande parkeerveld met parkeerplaatsen. De mogelijkheid voor omwonenden en bezoekers om hun auto op dit parkeerveld te kunnen parkeren is een duidelijke meerwaarde voor de woningen en Met de 43
ondernemers
op de hoek van de
(geanonimiseerd) en de Professor MN IJ:
onnesteen.
B
benacrukt de ontoereikende compensatie, en het significante tekort aan parkeerplaatsen dat ontstaat als het project s'Maak wordt gerealiseerd. Een tekort van ruim 70% gelet op de huidige inrichting en de parkeerbehoefte die de functies in het project s'Maak met zich meebrengt.
Volgens het college staat in paragraaf 4.8 heel duidelijk dat er een onderscheid wordt gemaakt tussen het deel dat de omwonenden gebruiken en het deel dat forenzen
gebruiken.®
Voor zover er een
duidelijk onderscheid valt te maken en dit resulteert in parkeerplaatsen huidige parkeerterrein die door forenzen zouden worden is het slechts een aanname dat deze forenzen gebruik zullen gaan maken van gebruikt, de P+R voorzieningen aan de noordzijde van het station. Ook in de afname van deze 15 zogenaamde forenzen parkeerplaatsen ziet cliënt een duidelijk afname van het huidige 15
op het
aanbod.
De
compensatie met het afwijken De
van
28
van
de
parkeerplaatsen voor de huidige parknorm niet realistisch.
geldende parkeemorm
bewoners is niet haalbaar
en
is
appartementen bedraagt op grond van gemeentelijk appartement.” ontwerpplan volgt dat op grond van de geldende parkeernormen reeds voor de 79 appartementen van de woontoren in totaal 56 autoparkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd.% In het voorontwerp werden voor de bedrijfsruimtes 19 autoparkeerplaatsen voorgesteld. In totaal zijn er voor de ontwikkeling dus extra 75 parkeerplaatsen benodigd. In de toelichting op het ontwerpplan wordt de parkeerbehoefte van de voorziene horecagelegenheden, 240 m2 horecaruimte, niet meegenomen. Er wordt slechts ingegaan op de parkeerbehoefte kantoor, waarbij uitgegaan wordt van ‘drie grote parkeerplaatsen’ voor Woonplus terwijl op basis van de parkeernormen in totaal 18 autoparkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd voor kantoorfunctie ter grootte van 2.015 m2. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient het plangebied te worden ingericht met in achtneming van voldoende parkeerruimte en kan dit niet enkel worden toegespitst op één specifieke gebruiker, in dit geval Woonplus. beleid 0,7 per
Daar
voor
Uit het
plan s'Maak vooralsnog slechts voorziet in de aanleg van een parkeergarage met 33 autoparkeerplaatsen (waarvan 2 deelauto's en slechts 22 parkeerplaatsen voor bewoners van de woningen) voor bewoners en gebruikers binnen het plangebied,“ dat wil zeggen gebruikers van horeca en kantoor, wordt bij lange na waar
het
niet voldaan
aan
de parkeernormen.
Bovendien wordt met het voorgestelde parkeersysteem
van de ontwikkelaar Blauwhoed, gestapeld geparkeerd middels een nieuw paerkeersysteem (waarschijnlijk om ruimte te besparen) dit roept de vraag op of dit in de praktijk ook daadwerkelijk bruikbaar zal zijn en zal worden gebruikt door bewoners en ondernemers gevestigd in 's
auto's
—
Maak.
% 37 % ® “0
Reactienota onder 7f Nota Parkeernormen en Mobiliteitsmanagement, gemeenteblad 2017 nr. 156592 Ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de „toelichting onder paragraaf 4.8.3 Voorontwerp bestemmingsplan ‘Kop va (geanonimiseerd) ', toelichting onder paragraaf 4.8.3
(geanonimiseerd)
Smaak-schiedam.nl/faa/:
“S'MAAK voorziet in 33 parkeerplaatsen waarvan 2 deelauto's & 22 parkeerplaatsen voor bewoners (rest is voor kantoor). Hierdoor kunnen niet alle woningen worden voorzien van een eigen parkeerplaats.”
BLENHEIM In het
ontwerpplan wordt onvoldoende aannemelijk gemaakt hoe de 43 parkeerplaatsen verdwijnen, worden teruggebracht dan wel gecompenseerd. De redenering dat forenzen gebruik moeten maken van de aanwezige P+R voorzieningen elders en bewoners die nu van deze parkeerplaatsen gebruik maken hun heil moeten zoeken in de omgeving; gaat in tegen de buitengewone parkeerdruk die er thans is op deze locatie. die zullen
De
verwachting van een betere balans tussen beschikbare parkeerplaatsen en parkeervergunningen in de wijk Oost en een aantrekkelijker openbaar vervoer“, wat daar verder ook van zij, neemt de behoefte van bewoners om hun auto in de buurt van hun woning te parkeren niet weg. | heeft het hier over de huidige bewoners die straks hun auto niet meer kunnen parkeren en bezoek dat met de auto komt niet meer kunnen ontvangen. Voor de huidige ondernemers is van cruciaal belang dat hun bereikbaarheid gewaarborgd is. Voor hun klanten en het voortzetten van de bedrijfsvoering is voldoende parkeergelegenheid essentieel. Kort en goed verdwijnen er 43 parkeerplaatsen en zijn er nog eens 75 nodig vanwege de ontwikkeling; het plan zou derhalve moeten voorzien in 43+75 = 118 parkeerplaatsen, terwijl er maar 33 terugkomen die uitsluitend toegankelijk zijn voor de bewoners en ondernemers van s'Maak. Deze vermindering van ruim 70% aan parkeerplaatsen is niet in overeenstemming te brengen met de goede ruimtelijke ordening. Het
ontwerpplan geeft daarbij nog steeds geen inzicht in de vervoerswijzeverdeling, de verdeling van zich verplaatsende personen (of goederen) over de gebruikte modaliteiten. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient het college voor het verlagen van de parkeemorm nauwkeurig te beschrijven welke effecten dit heeft op de vervoerswijzeverdeling, ook wel Modal split genoemd“? Het feit dat het OV op loopafstand is en er twee deelauto's worden ingezet voor de toekomstige bewoners van de woontoren, wil niet zeggen dat de toekomstige bewoners hier ook gebruik van zullen maken. Er kan niet worden volstaan met aannames of potentiële automobilisten die overstappen naar het openbaar vervoer of de fiets. Deze onzekerheidsmarge maakt het verlagen van de parkeernorm onaanvaardbaar.
|
meent
dat een reductie van circa 60%
van de parkeernorm, die resulteert in een 0,3 autoparkeernorm per woning, geenszins is gerechtvaardigd vanwege de geringe afstand tot het station.“ De geringe afstand tot het station neemt de behoefte van
bewoners
van
de
om
doelgroep
voor
maximaal
hun auto in de buurt de woontoren
in voorkomende
gevallen
groep niet
de hand
voor
Het feit dat het
twee auto's
hun woning te parkeren niet weg. Gelet op gemeente uit te gaan van het bezit van één en het feit dat verplaatsing met het OV voor deze
van
dient de en
ligt.
ontwerp daarbij
voorziet in het beschikbaar
de bewoners van de woontoren,
bewoners
en
biedt geen soelaas
stellen
van
twee deelauto's
huidige bewoners van de omliggende woningen die gebruik maken van het huidige parkeerterrein. Al met al geeft het college geen blijk van erkenning van de parkeerbehoefte van de huidige voor
voor
de
bezoekers.
Uit onderzoek
blijkt bovendien dat van het gebruik van deelauto's weinig kan worden verwacht, het gebruik van deelauto's neemt niet toe en sinds 2015 zijn er 915.000 personenauto's bijgekomen.“ Het aanbod van deelauto's
neemt toe, maar het aandeel
“
Ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd)\, toelichting onder paragraaf 4.8.2 Zie ook, AnteaGroup, verkeersonderzoe, ieveste, 16 oktober 2020, onder 5.5.2 “2 Ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd) r, toelichting onder paragraaf 4.8.3 onder ‘Parkeernorm locatie Kop van “2
%
(geanonimiseerd) cli
https://stadszaken.nl/artikel/38;
minder-hard
tal-deelauto-s-neemt-toe-maar-daadwerkelijk-gebruik-groeit-
BLENHEIM
in het totale aantal
verplaatsingen blijft zeer beperkt en stagneert bovendien,
zo
concludeert het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid.“° Het beschikbaar stellen deelauto's zal vooral ten koste gaan
huidige
bewoners
één of twee auto's
van
behouden
hun auto
toevoegen
aan
en
OV
verplaatsen
en
de nieuwe bewoners
het aanbod. Als
parkeerplaatsen beschikbaar zijn en het verlagen
gevolg van
de
van
niet van autobezit. De zullen per huishouden
weinig parkeernorm onaanvaardbaar waarvan
er
te
Is.
Het ontwerpplan geeft geen beeld van de feitelijke parkeerbehoefte, is in strijd met de geldende parkeernorm en slaagt er niet in om te voorzien in de parkeerbehoefte van de huidige bewoners en gevestigde ondernemingen. 3.7
Speelplaats gebruik als parkeerplaatsen wil cliënt het belang van het gebruik van het de facto een volwaardige speelplaats voor kinderen niet plangebied als speelveldje onbenoemd laten. Het college kan hier volgens cliënt niet volstaan met een verwijzing naar de speelnota, de radiusafstanden en de Visie Centrum“ Stationsgebied BN De huidige speelplaats, die op dit moment zo'n 40% van het terrein (speelveld en parkeerplaats) beslaat, verdwijnt zonder dat er vergelijkbare alternatieven in de buurt Naast
—
-
zijn.
Onderzoek wijst uit dat bereikbaarheid, weinig verkeersdrukte en inbedding in de wijk doorslaggevend zijn voor het succes van een speelplek in de stad. Speelgelegenheden in de stad
optimale ligging van een speelplek Fysieke barrières zoals wegen met een toegestane snelheid hoger dan 50 km per uur en bijvoorbeeld trams en spoorwegen, een speelveldje direct succes en relevantie ontnemen“? Volgens cliënt zijn geen geschikte altematieven bekend in de buurt. binnen
een
zijn schaars. Daarbij is van belang afstand
van
dat de
350 meter is, ongeveer 5 minuten wandelen.
Onder
verwijzing naar de Visie Stationsgebied 2021, pagina 71, stelt cliënt dat het deel openbare ruimte in het stationsgebied dat verdwijnt door de ontwikkelingen op de Kop van de (geanonimiseerd) dient te worden gecompenseerd. Voor het speelveldje bestaat echter geen geschikt altematief.
mm.
mn
De kinderspeelplaats op de Kop van de (geanonimiseerd) met onder meer twee schommels, een wipwap, een klimrek, speeltoestellen en een voetbalveld met goals, is om deze redenen belangrijk voor de omwonenden. Hun kinderen kunnen nu te voet en vaak onder toeziend oog vanuit de
woningen, althans met bekende volwassenen in de directe buurt, spelen vriendjes. Dergelijke veilige speelgelegenheden zijn zeker in een stedelijke omgeving van belang voor de ontwikkeling van de kinderen en hun sociale met hun
contacten.
Uit de Visie
Stationsgebied
BN
Centrum voigt het doel
stationsgebied te levendig stationsgebied. De visie voorziet echter niet in het realiseren van een speelplaats voor kinderen. Uit de ambitie van het realiseren van een ‘gezond micro klimaat’ volgt het faciliteren van bewegen met ruimte voor spel en actieve vormen van mobiliteit (fietsen en meent dat klimaat’ micro totaal niet te dergelijk ‘gezond wandelen). | vergelijken is met de huidige speelplaats en vanuit de visie en opgave niet zo is bedoeld. transformeren
“5
naar
een
efficiënte overstapmachine
Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid, ‘deelautoeffecten en potentie’, 5 oktober 2021 “ Reactienota onder 7g 7
en
naar
om
het
een stads-
en
deelfietsmobiliteit in Nederland:
ontwikkeling,
PosadMaxwam, https://posadmaxwan.nl/nl/nieuws/70/motm-de-toegankelijkheid-vanspeelplekken “ Visie Stationsgebied BN centrum. pagina 13
BLENHEIM
huidige speelplaats is een duidelijke meerwaarde van de woningen en het woongenot op deze locatie, die te niet wordt gedaan door het ontwerpplan zonder dat er voor de speelplaats geschikte alternatieven zijn. De
3.8
Waardevermindering college wijst er op dat de procedure met betrekking tot het vaststellen van het bestemmingsplan los staat van een mogelijk verzoek tot planschade.“ Hetgeen op zichzelf juist is. Het ligt evenwel op de weg van de gemeenteraad om een bestemmingsplan vast te stellen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening®® en hierbij voldoende rekening te houden met het woon- en leefklimaat. Het
Het voorgenomen plan heeft direct tot gevolg dat cliënt en haar huurders in hun economische belangen en hun woon- en ondernemingsgenot worden geschaad.
|
stelt zich, op basis van het
vorengaande, op het standpunt dat het ontwerpplan niet in is met de overeenstemming goede ruimtelijke ordening en meent dat zij de nadelige effecten op de directe omgeving genoegzaam aan de orde heeft gebracht. Daarmee is de schade ook voor de gemeente voorzienbaar. Het ligt om de weg van de gemeenteraad om het voorgenomen bestemmingsplan in lijn te brengen met een goede ruimtelijke ordening en de schade voor cliënt en haar huurders zoveel mogelijk te beperken. Als
gevolg
van
reële zorg en
BN
bovengenoemde negatieve effecten van de woontoren heeft cliënt de overtuiging dat haar complex op de hoek van de (geanonimiseerd) mn en de Professor
On nesiaan sterk in waarde ten
objecten
gevolge
daalt. Daarnaast zullen de door cliënt verhuurde
waardedaling, de bereikbaarheid, ligging, bruikbaarheid en huurprijsdaling ondergaan. (geanonimiseerd) de overeengekomen huurprijzen zullen door de huurders kunnen worden aangevochten, waarbij bij een huurprijsherziening rekening zal moeten worden gehouden met referentieobjecten die geen vrij uitzicht hebben over een open ruimte en het water alsook met objecten die in veel mindere mate onderhevig zijn aan dag- en zontichttoetreding. Alsmede de afname van klanten voor de ondernemer huurders door de bijkomende verslechterde bereikbaarheid vanwege significante gebrek aan parkeerplaatsen en de toename van concurrentie in de voorgenomen aanzienlijke oppervlakte van horecaruimte. van
de
mn:
toenemende concurrentie een
Kort en
goed;
de economische
gevolgen voor cliënt zullen aanzienlijk zijn. De economische gevolgen en de negatieve invloed op het woon- en ondernemingsgenot van de huurders van cliënt zullen eveneens zeer groot zijn. Indien het ontwerpplan zoals dit nu voorligt daadwerkelijk wordt vastgesteld overweegt cliënt te verzoeken om
planschadevergoeding. Iv.
|
Conclusie concludeert dat er nog steeds onvoldoende
belangen
van
haar als
cliënt, op de hoek
van
pandeigenaar en de de
(geanonimiseerd) BP
en
rekening
omwonenden
de Professor
BEN
is gehouden
met de
en ondememers
die, middels onresiaan zijn gehuisvest.
De
negatieve effecten op de directe omgeving met betrekking tot onder meer schaduwhinder, vermindering van daglicht, uitzichtbelemmering, kokervorming, lichthinder, geluidshinder en parkeerbehoefte door de voorgenomen realisatie van de meter hoge woontoren zijn volgens cliënt niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening. Namens cliënt verzoek ik u dan ook
tekortkomingen
te herzien met in
“$
Reactienota onder 7h
50
Artikel 3.1 Wet
ruimtelijke ordening
ontwerpplan wegens aanzienlijke achtneming van bovengenoemde punten. om
het
53
BLENHEIM Tot slot verzoek
voortgang
van
ik u te bevestigen
dat
onderhavige procedure
(geanonimiseerd) 's vanzelfsprekend DD
graag bereid
u mij op de hoogte en besluitvorming om
zult houden ter zake de hieromtrent.
met het college alsook met de ontwikkelaar in en de door haar geconstateerde gevolgen
overleg te treden over het voorgenomen plan daarvan. Namens
cliënt worden
alle rechten voorbehouden.
Vanzelfsprekend tot overleg ho
(geanonimise rd)
(geanonimiseerd) (geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimise rd)
en
toelichting bereid , verblijven ,
BLENHEIM
Bijlage 1
sm
GEMEENTEBLAD de
Officiële
uitgave van
-
geme
Ontwerp-bestemmingsplan
en
ontwerpbesluit hogere waarden ‘Kop
van
de
(geanonimiseerd) ed maken ingevolge het bepaalde in artikel 3.8 Burgemeester en wethouders van de gemeente BN de Wet ruimtelijke ordening, artikel 110c van de Wet geluidhinder en artikel 3.12 van de Algemene wet bestuursrecht bekend dat met ingang van donderdag 23 juni 2022 het sn oa atra ‘Kop van de (geanonimiseerd)I’ en het ontwerpbesluit hogere waarden bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd)I’ voor een ieder ter inzage wordt gelegd. van
veer
Plangebied De locatie
Kop
(geanonimiseerd) | betreft de locatie van een parkeerterrein en speelveld, gelegen aan de Stationsplein, tussen de (geanonimiseerd) len de Overschiesestraat. Op deze locatie wordt een de
van
zuidzijde gemengd woon- en werkprogramma ontwikkeld, bestaande uit 79 woningen, 2.000 m? kantoorruimte en een horecavoorziening. De bebouwing heeft een bouwhoogte van 20 meter, met een hoogteaccent van 53 meter aan de zijde van het Stationsplein. Om de ontwikkeling van een gemengd woon- en werkprogramma mogelijk te maken dient het bestemmingsplan ‘Oost’ voor deze locatie te worden herzien. De geldende verkeersbestemming wordt daarbij herzien naar een gemengde bestemming, die ruimte biedt voor woningen, kantoren en horeca. van
het
Hogere waarden (geluid) Het plangebied is gelegen binnen meerdere wettelijke geluidszones. In het plangebied worden de wettelijke voorkeursgrenswaarden voor het geluid van weg en spoor uit de Wet geluidhinder overschreden. Voor de bouw van de woningen die het bestemmingsplan mogelijk maakt zullen daarom hogere waarden (geluid) worden vastgesteld. Het verlenen van hogere waarden (geluid) gebeurt onder voorwaarden. De procedure tot het vaststellen van hogere waarden (geluid) is gekoppeld aan de procedure van het bestemmingsplan. Ter
inzage
Het
ontwerp-bestemmingsplan, het ontwerpbesluit hogere waarde (geluid) en de overige op de zaak betrekking hebbende stukken liggen vanaf donderdag 23 juni 2022 gedurende 6 weken ter inzage. De stukken zijn digitaal te raadplegen op https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer/view?planidn=NL.IMRO.0606.BP0022-0002.De stukken liggen eveneens ter inzage bij het Klant Contact Centrum (KCC) in het Stadskantoor, NN Er kunnen beperkingen gelden bij het inzien van de stukken bij het KCC. Om die reden adviseren wij u gebruik te maken van de digitaal te raadplegen stukken.
min
Zienswijzen Gedurende de termijn van terinzagelegging kan een ieder schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen de ontwerpen kenbaar maken bij de Gemeenteraad van ‚t.a.v. Teammanager Ruimtelijke A te Ontwikkeling & Beleid, BN Mondelinge zienswijzen kunnen naar voren worden gebracht bij de balie Bouwen, Wonen en Milieu van het KCC. Indien een schriftelijke zienswijze niet mogelijk is, dan heeft een digitale mondelinge zienswijze (bijvoorbeeld via Skype of Teams) of een telefonische zienswijze de voorkeur.
Vragen
en
opmerkingen
Voor vragen of opmerkingen over het ontwerp-bestemmingsplan, het ontwerpbesluit hogere waarden (geluid) en de verdere procedure kunt u via telefoonnummer 14010 contact opnemen
juridisch naar
adviseur
ruimtelijke ontwikkeling.
BMWe schiedam.nl
Gemeenteblad
2022
nr.
274175
22 juni 2022
U kunt
voor
vragen
of
opmerkingen
min
ook een mail sturen
r
BLENHEIM
Bijlage 2
BLENHEIM
AANGETEKEND
EN PER
GEWONE
POST
Het
college van burgemeester en wethouders ta.v. Teammanager ruimtelijke ontwikkeling HM
Vooruit per e-mail:
Be
schiecen.….
(geanonimiseerd)@schiedam.nl Datum
Uw
referentie
Afzender
Amsterdam,
A}
18
advocaten
januari 2022
Onderwerp
Inspraakreactie Ocean Group inzake voorontwerp bestemmingsplan “Kop van de mn (geanonimiseerd)
ON
Geacht Acveceten
T
+31
(0) 20 52 10 100
F
+31
(0) 20
Meerten! vertein Me
College,
2-v-
www.blenheim.nl
BEN MN hierna te noemen Ocean Group gevestigd aan het Koningin Julianaplein 10 te BN ‘s-Gravenhage, deel ik hierbij haar inspraakreactie met betrekking tot het voorontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd) mn
Bezoekadres
Het voorontwerp
is op 23 december
burgemeester 461575).
en
wethouders
Bijlage
1:
bekendmaking voorontwerp bestemmingsplan Kop
52
@blenheim
10 101 nl
Namens cliënt,
Postadres
DN
Heef
aandacht
kennisgenomen brengen.
van
van
2021
ter inzage
de gemeente
het ontwerp
en
gelegd door het college van BN (cemeenteb!ad 2021,
van
de
(geanonimiseerd) mn
wil graag een aantal kwesties onder
uw
informatie KvK ij
77367642
Derdengeldrekening
(geanonimiseerd)
Kort
goed verzoekt
en
realisatie
cliënt
u
om
het voorontwerp te herzien met
de 53 meter en 20 meter
betrekking
woontoren
tot de
en hoge samengaande negatieve effecten. Om het voorontwerp zodoende in overeenstemming te brengen met een goede ruimtelijke ordening en onevenredige gevolgen en schaden
voorgenomen
van
de daarmee
voorkomen.
ij
Inleiding van de locatie Kop van de (geanonimiseerd) mn Op deze werkprogramma ontwikkeld, bestaande uit 79 m2 kantoorruimte en een horecavoorziening. De bebouwing heeft een 20 meter, met een hoogteaccent van 53 meter aan de zijde van het
Het voorontwerp
voorziet in het ontwikkelen
locatie wordt
gemengd
een
woningen, 2.000 bouwhoogte van Stationsplein.
woon-
en
De locatie heeft een totale
oppervlakte van ca. 2.175 m2 en is momenteel in gebruik als parkeerterrein (43 parkeerplaatsen) en speelveld voor kinderen, met daartussen een grasstrook met voetpad. De geldende verkeer- en groenbestemming wordt herzien naar een gemengde bestemming, die ruimte biedt voor woningen, kantoren en horeca.
Op aile sor (gedeponeerd
uitgevoerde opdrachten zijn (uitsluitend) de algemene voorwaarden van onder nummer 20.29) van toepassing. Deze voorwaarden bevatten een beperking van haar aansprakelijkheid, prmair tot het bedrag dat in het betreffande geval onder beroepsaansprakelijkheidsverzekerng wordt uitgekeerd. Deze voorwaarden worden u op eerste verzoek Kosteloos torgozo: en zijn tevens te raadplegen op de website www blenheim nt bij
dB
rechtbank Amsterdam
te
IM
's verheuoc
te vernemen
dat
er
de rechtszekerheid van omwonenden zoals
volgt onder 1.1
|
begrijpt de wens voor
van
wordt en
gestreefd naar ontwerpflexibiliteit, waarbij overig betrokkenen in acht worden genomen
het voorontwerp. het ontwikkelen van deze
bijzonder locatie, de poort naar
leisure/uitgaan. Desalniettemin meent cliënt dat de ontwikkeling zoals die nu voor ligt geen stand kan houden, aangezien er onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van cliënt als eigenaar van het complex gelegen het centrum
de
aan
de route naar
en
(geanonimiseerd) huisnummers 228 A/B/C/D, 230 A/B1/B2, 232 ABICID, 234 A1/A2/B en BR: BEN Onneslaan 195-1/195-2 en haar huurders. Het pand bestaat uit
de Professor
horecabedrijven en 1 kapsalon MN vernuert haar pand als bedrijfsruimte alsook als woningen. De huurders zijn verontrust door de voorgenomen plannen en ondersteunen deze inspraakreactie. 12
woningen
en
4 commerciële
Bijlage
2:
ruimten,
waarvan
3
steunbetuigingen
De
gronden zal ik in dit schrijven nader toelichten aan de hand van de aard en missie cliënt (Il) en de zorgen met betrekking tot het voorontwerp en belangen van cliënt (III). Afgesloten met de conclusie (IV). van
In
Ocean
Real Estate
|
investeert
Group
voornamelijk in residentieel vastgoed (woningen, appartementen) en in goed. Hierbij gaat het voornamelijk om functionele en courante objecten, gelegen in o.a. BEN. Rotterdam. Den Haag en Rijswijk en voornamelijk bestemd voor langdurig gebruik door particulieren. De invulling van projecten vindt vaak plaats in goede samenspraak met de gemeente en belanghebbenden. Een groot aantal van deze panden wordt verhuurd, waama het beheer door de eigen beheerorganisatie van cliënt wordt gedaan. Kwalitatief beheer is de rode draad door de organisatie van cliënt. commercieel
DE
eh:
onroerend
zieh op de
groeimarkt van starters en kleine huishoudens, veelal volop bezig zijn met de opbouw van carrière, mogelijk werk en studie en combineren behoefte hebben aan een rijk sociaal leven. De hardwerkende starters en kleinere huishoudens die moeilijk aan een koopwoning kunnen komen en in de huidige woningerisis tussen wal en schip vallen. B biedt volledig gerenoveerde en verduurzaamde huurwoningen voor deze groep van hardwerkende Schiedammers. tweeverdieners
ME
die
seen
Haaglanden
logische keuze voor cliënt, na jarenlang de portefeuille in de regio uitgebreid. In diverse gemeentes heeft cliënt projecten
te hebben
ontwikkeld, zoals het transformeren worden
doorgaans
van
bedrijfsruimtes
allemaal verhuurd in het
naar
woningen.
Deze
woningen
middensegment.
Ocean Group bezit meerdere objecten in BEN en investeert in renovatie en is verduurzaming van het onroerend goed in de stad. Op diverse locaties in | en met voor het en verduurzaamd. zorgvuldig oog oorspronkelijke karakter, gerenoveerd Objecten die in verhuurde staat zijn aangekocht en waar sprake was van misstanden zijn hersteld en beschikbaar gesteld aan starters en gezinnen.
Gelegen direct
naast het
Centraal Station van
plangebied
BNN
ontwerpplan ‘Kop van de Singel’ en het vez: cliënt: een complex van 4 bedrijfsruimtes (horeca) van
(geanonimiseerd) dq
het
12 woningen op de hoek van de en de Professor BEN onnesiaan..n onderstaande afbeelding is het complex aangegeven met rode omlijning, het plangebied en
is
geel omlijnd (afbeelding 1).
rads
BLENHEIM
ĩZrŗMĹ
Afbeelding 1: plangebied Als eigenaar en beheerder is cliënt nauw betrokken bij de directe omgeving van het complex. Waarbij duurzaamheid en leefbaarheid voor zowel de gevestigde bedrijven en woningen altijd het uitgangspunt voor cliënt is. Voor cliënt is het daarom van uiterst groot belang dat de omgeving bijdraagt aan de woon- en leefkwaliteit van voornoemd complex. Vanuit de hoedanigheid van betrokken vastgoedeigenaar geeft cliënt graag haar reactie op het voorontwerp.
III.
Zorgen en belangen
3. 1 Buitenproportionele bouwhoogte en beoogd gebruik niet in overeenstemming met de aard van de locatie Het voorontwerp maakt de bouw van een woontoren van 53 meter hoog mogelijk. De enorme hoogte van het gebouw wordt stedenbouwkundig verklaard door te refereren aan het AMEC-gebouw (circa 47 meter zoals in het voorontwerp staat). Voor cliënt is de hoogte van de woontoren hiermee echter niet verantwoord. Het AMEC-gebouw op Stationsplein 2 is een bestaand gebouw en staat , anders dan de woontoren die in het voorontwerp is voorzien , níet direct vóór en naast woningen Het AMEC-gebouw staat dicht togen de Srandersbrug en het stationscomplex , waardoor het effect van de hoogte van de woontoren op de omgeving , voor wat betreft onder meer schaduwhinder , vermindering daglicht , uitzichtbelemmering en geluid , hiermee niet vergelijkbaar is. Zo werpt het AMEC gebouw bijvoorbeeld geen schaduw op het pand van cliënt en ontneemt het dit gebouw geen uitzicht. De voorgenomen woontoren s’Maak heeft een significant hogere impact op het pand van cliënt , zoals in de navolgende paragrafen uit een wordt gezet Zoals blijkt uit de Verklaring van geen bedenkingen d. d.
8 juni 2021 inzake de omgevingsvergunning voor het optoppen en herbestemmen van het AMEC gebouw , is voor het ophogen van dit gebouw met het oog op een goede ruimtelijke ordening van doorslaggevend belang geacht dat het een bestaand gebouw betreft. 3
BLENHEIM
“De planlocatie is
gelegen binnen de hoogtebeperkingsgebieden behorende bij Hague Airport. Hoewel de hoogtebeperkingen niet zijn vastgelegd in een luchthavenbesluit dient hier, uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, wel rekening mee te worden gehouden. Aangezien sprake is van een bestaand gebouw betreft dit uitsluitend het vergroten van de bouwhoogte van 40 naar 55 meter.” Rotterdam
The
De woontoren s'Maak, geen bestaand gebouw zijnde, is reeds hierom niet te vergelijken met het AMEC gebouw. De hoogte van de woontoren, geen verhoging zijnde van een bestaand
gebouw, vergt daarom een andere afweging vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening waarbij de vergelijking vanuit stedelijk bouwkundige optiek niet slaagt.
mn
stedenbouwkundige structuur van de (geanonimiseerd) buurt is waardevol en wordt ook als zodanig bestempeld in het bestemmingsplan ‘Oost’ vastgesteld op 27 oktober 2011. De (geanonimiseerd) |, waar zich de oudste bebouwing bevindt, wordt gekenmerkt daar een variatie in bouwhoogte en stij. De bebouwing van de Kop van de (geanonimiseerd) À bestaat uit een stadsvernieuwingsblok uit de jaren '80. In het bestemmingsplan ‘Oost is reeds aandacht voor vernieuwing door aan te geven dat mede hier kansen liggen voor verbetering2 Tegelijkertijd stelt dit bestemmingsplan voor de locatie waar de woontoren is voorzien een maximale hoogte van 10 meter voor bouwwerken.® Voor de omliggende gebouwen geldt een maximale bouwhoogte van 14 meter.* De
_
Aldus wetende van een
ontwikkelopgave is de bouwhoogte, mede met inachtneming van goede ruimtelijke ordening en overeenstemming met omliggende bebouwing, destijds gemaximaliseerd op een aanzienlijk lagere bouwhoogte dan nu wordt voorgesteld. Voor cliënt valt niet in te zien waarom het nu in ruime mate afwijken van die bouwhoogte, die daarmee niet meer in overeenstemming is met de omliggende gebouwen, toelaatbaar is en de toets van goede ruimtelijke ordening kan doorstaan. de
Voor zover de
gemeente de bouwhoogte verklaart vanuit de opgave om woningen te realiseren, meent cliënt dat deze opgave niet vanzelfsprekend hoeft te resulteren in een woontoren
van
serieus neemt
hoog. | heeft er begrip voor dat de gemeente haar taak met betrekking tot voldoende voorraad aan woningen. Tegelijkertijd 53 meter
constateert cliënt dat er naast 79
koopwoningen,
tevens 2.015 m2 kantoorruimte en 240 Gelet hierop kan de hoogte van 53 meter niet, althans niet uitsluitend, worden verklaard uit de behoefte aan woningen. Een waontoren, bedoeld voor woningen, had aanzienlijk minder hoog hoeven te zijn om m2 horecaruimte is voorzien in de woontoren.
vervolgens alsnog een significant aantal woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. In dit kader wijst cliënt eveneens op het beter benutten van de bestaande woningen door te renoveren, het ophogen van panden binnen de maximaal toegestane bouwhoogte en het transformeren van bedrijfsruimtes naar woningen. Hier denkt cliënt graag over mee. De
gemeente
voor
zover
heeft de behoefte
kan worden
aan
gesproken
2.015 m2 kantoorruimte
van
een
behoefte,
en
evenmin
240 m2 horecaruimte,
onderbouwd.
In dit kader
benadrukt cliënt de aard van de locatie als route naar het centrum. Het is geen uitgaansgebied en zo begrijpt cliënt uit het voorontwerp, is deze locatie ook niet bedoeld Zulks is niet te
rijmen met het toevoegen van maar liefs 240 m2 horecaruimte. B gefundeerd kan worden gesproken over een behoefte aan meer
meent dat er niet
horeca- en kantoorruimte op deze locatie. het
In dit kader
wijst cliënt op
gebied Schieveste voorziet en de vrijstaande kantoorruimte
de horeca waarin
in de rest van
de stad.
\
Verklaring van geen bedenkingen, 8 jun: 2021, kenmerk 21VR029, onder F. 1.1. Toelichting op bestemmingsplan ‘Oost (27 oktober 2011). pagina 13 Bestemmingsplan ‘Oost’, bestemming ‘verkeer-verblijfsgebied’ planregel 16.2 * Bestemmingsplan ‘Oast’. bestemming verkeer-verblijksgebied’. olanregel 19.2 a onder *
*
aanduiding op plankaart
3
+
BE
meent dat de
behoefte is aan
gemeente
niet kan volstaan
met de
motivering dat er nu eenmaal De bouwhoogte is hiermee niet oog springend gebouw. belangenafweging en een deugdelijke motivering met het oog op
een in het
verklaard en van een
goede ruimtelijke ordening is geen sprake. Met de behoefte aan woningen en bedrijfsruimte is het gebouw van s'Maak met een hoogte van 53 meter niet voldoende gemotiveerd. Dergelijke functies zijn op andere wijze te realiseren, zonder een buitensporige bouwhoogte met alle negatieve effecten voor de ruimtelijke ordening, omliggende bebouwing en de directe omgeving met haar gebruikers en inwoners. de
De
negatieve effecten van de voorgenomen woontoren met een bouwhoogte van 53 zijn volgens cliënt niet in overeenstemming te brengen met een goede ruimtelijke ordening. In navolgende paragrafen worden deze negatieve effecten uiteengezet. meter op deze locatie
3.2
Schaduwhinder, vermindering daglicht en uitzichtbelemmering bouwhoogte van 53 meter resulteert in onredelijke schaduwhinder, uitzichtbelemmering en vermindering van zon- en daglicht voor in ieder geval het complex op de hoek van de (geanonimiseerd) IF: en de Professor BN Onnestaan waarvan cliënt eigenaar is. De
Uit de
bezonningsstudie die in het kader van het bestemmingsplan is verricht, volgt dat woningen aan de (geanonimiseerd) 210 t/m 222 in de nieuwe situatie als gevolg van de nieuwbouw niet meer wordt voldaan aan de TNO norm. Deze woningen zijn bovendien gelegen tegenover het lagere deel van de voorgenomen woontoren. Het deel van de (geanonimiseerd) | dat het meest overschaduwd zal worden, de hoek waar het pand van cliënt is gelegen, is niet meegenomen in de bezonningsstudie. voor
jd
de
Deflandsawag
168 im
[Detandsoneg 1e Um 148 |
A
Datlandsoang 158 Um 164 ne Sn
wget 210 Ven 222
Step
ALO
IAD
BLENHEIM
Afbeelding
3:
meetpunten op gevel
(mn geanonimise rd) 210 tm 222
dq
woningen van het appartementenblok (geanonimiseerd) voldoen in de huidige en de toekomstige situatie niet aan de TNO richtlijn. Ten opzichte van de resultaten op 19 februari vindt er op 19 april vervolgens een relatief grote afname plaats in de bezonningsduur van deze woningen,” zoals volgt uit onderstaande tabellen van de bezonningsstudie: De
Bazonatng
on
Hoogte tav Im!
Baatsande s'tuat/e
maalveld
| H,
per
eoranpuat
De
Toekomstige
en
|
ol mketveldbel |_aatsande Cal
slluatie
a
Atnama 6
Bezonaing per mkangunt
Bere,
oazanning Deng
|
situatie
a:
Ï
L
|
|
ot
Tookomatige
situatie
ais FOOD
Alname
bezonning
|
Beoordeling
}
an
Ì
|
Î
Ter
plaatse van meetpunt 19 vindt zelfs een afname van 2 uur en 15 minuten bezonning plaats. De bezonningsstudie concludeert van de meetpunten aan de Singelzijde dat er in de nieuwe situatie als gevolg van de nieuwbouw voor het grotendeel van de meetpunten niet wordt voldaan aan de richtlijnen uit de TNO-norm.®
If
woningen aan de (geanonimiseerd) 210 tm 222 reeds niet kan worden voldaan lijkt voor het complex van cliënt direct naast de 53 meter hage woontoren te gelden dat de schaduwhinder en vermindering van daglicht onaanvaardbaar is en de toets van een goede ruimtelijke ordening niet kan doorstaan. Aangezien aan
voor
de TNO
de
norm,
De conclusie in het voorontwerp dat deze situatie aanvaardbaar wordt geacht vanwege de vergelijkbare situatie bij omliggende woningen, de oriëntatie van de kritieke gevels en de dichtheid van de stedenbouwkundige situatie” is voor cliënt onnavolgbaar. Het
gezegde gedeelde afname van bezonning woningen doelloos is.
smart is halve smart gaat niet op als het gaat om een significante in jouw woning. Waardoor het vergelijk met omliggende
Het effect van schaduwhinder
daglicht voor de ondernemers die geheel niet meegenomen in de bezonningsstudie. Zonlicht is van cruciaal belang voor het exploiteren van een horecabedrijf met terras. De woontoren zal tot direct effect hebben dat de naastgelegen locatie, het complex van client, minder aantrekkelijk wordt voor horecaexploitanten huren
van
en
vermindering
van
cliënt is in het
Daarbij maakt de oriëntatie van
de kritieke gevels juist dat er sprake is van onaanvaardbare hinder door een direct naastgelegen woontoren van 53 meter hoog
5 ® 7
Voorontwerp bestemmingsplan 'Kop van de (geanonimiseerd) bijlage 11 Voorontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd) ', bijfage 11, pagina 10 Voorontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd)', toelichting onder paragraaf 4.14 ‚
BLENHEIM
Waarbij de gemeente nalaat ontstaan.
Op
dit moment
is
de karakteristieke molen,
er
dat
geldt dat de locatie met
hier
ondernemers
die huren
in te gaan op de uitzichtbelemmering die tevens vanuit de woning vrij zicht op open ruimte, op het water
om
en
volledig te niet zal worden gedaan door de woontoren. Ook uniek vrij zicht in bepalende mate van belang is voor de cliënt.
van
De dichtheid van de
stedenbouwkundige situatie is volgens cliënt onvoldoende argument om de afname van bezonning aanvaardbaar te achten. (geanonimiseerd) Bs op basis van het thans geldende bestemmingsplan ‘Oost' is voor bouwwerken op de parkeerplaats een maximale bouwhoogte van 10 meter gesteld. Ten aanzien van de stedenbouwkundige situatie, waarin de directe omgeving niet is voorzien in hoogbouw, hadden cliënt en omwonenden
geen woontoren
stedenbouwkundige 3.3 Hinder door Het
gebouw
wisselende
van
53 meter kunnen
situatie maakt een
De dichtheid
verwachten.
dergelijk hoge woontoren
de
van
niet aanvaardbaar.
LED-gevel
is voorzien van
zeer omvangrijke spiegelende LED-gevel waar getoond, worden zoals te zien op onderstaande afbeelding.®
beelden op
een
te
Afbeelding In het
4: LED
voorontwerp
verlichting
op s'Maak woontoren
is hier geen
|
maakt zich
al dan niet met wisselend beeld,
veroorzaakt
enkele
de hinder die deze LED
overweging
aan
gewijd.
gevel, omwonenden. Van een LED gevel, zeker van deze omvang, verondersteld dan dat deze gevel zorgt voor slaapverstoring woongenot gedurende de dag. over
3.4 Geluidshinder en Door Buro
Bouwfysica
onderzoek
inzake
Tussen de A20
zorgen vaor
kan niet anders worden en
verstoring
van
rust
en
slaapverstoring
is in het kader van de bestemmingsplanprocedure omgevingslawaai uitgevoerd.® de