34 Brief Raad van State 7 december 2022 Verzoek om voorlopige voorziening bestemmingsplan Kop van de Singel
Tekst van het document
A
A
vanstate
Raad
de
van
£Aal
y
|
Cui bestuurs:
deling
htspra |
reg
Pagina 1
LK
van
1
MN
gemeente
Ra nn
Datum
7
Ons
december
(geanonimiseerd) En:
2022
kenmerk
Uw
nummer
Onderwerp
Inlichtingen
(geanonimiseerd)
Cd
t
Bestemmingsplan
070-4264569
Kop
(geanonimiseerd) B:
de
van
Procedure
Voorlopige voorziening
Geachte U hebt
heer/mevrouw, eerder
procedure
In deze
Op
dit
moment
MM Als
bericht
deze
Aangezien
<
zijn
gekregen
is het dat
=nceren
aantal de
Afdeling
indieners
volgende
dat
bovengenoemde procedure uitgebreid.
inmiddels
is
gestart.
indieners:
er
lijst opnieuw verandert, dit bericht
de
van
berichten.
zal ik
u
daarover
geautomatiseerd
is
aangemaakt,
is dit
niet ondertekend.
Hoogachtend, de griffier
041958(1AG
BEN
-
MN
Bij correspondentie eee
A
de datum
sne
En
en
het
-
070
nummer
Ben
+26
van
++
26
deze brief
eee
-
F 070
365
13
80
-
www.raadvanstate.nl
vermelden ters
ese
ee
RAAD VAN STATE INGEKOMEN
PER
_-6 DEC. 2022
OM.
FAX
al FG CVE IN HANDEN Raad
obEREN of, In ho
Sor
DAR
(geanonimiseerd)
BEHANDELD DD:
PAR
State
van
Afdeling bestuursrechtspraak (voorzieningenrechter)
Op
voorhand per fax 070 365 13 80
KE | nn
6 december 2022
datum: ons
nn
(zonder bijlagen)
dossier:
10922043 T
inzake: @lgga.nl
À
smak
telefoon:
071-5124443
betreft:
Vrouwe,
Namens
van
en
voor
rekening
BEEN EN.
de verzoekschrift
in tot
BEN en
verder te
Oe
het treffen
noemen:
een
071-5120481
|:
www.lagrogeelkerken.nl
KvK
VERZOEK OM VOORLOPIGE VOORZIENING
Hoogedelgestrenge B,
wd
F:
73391158
wonende
nierj
aan
een
voorlopige voorziening inhoudende schorsing van het besluit van de gemeenteraad van BEM 4.9. 18 oktober 2022 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd) IN. MAN neef: heden tevens een beroepschrift bij uw van
een
Afdeling ingediend tegen voornoemd besluit, ingelast beschouwd moet worden (bijlage 1).
waarvan
de
inhoud
hier
als
herhaald
en
Griffierecht
Ik verzoek
verschuldigde griffierecht met Uw kantoor mijn Afdeling heeft. u
het
te
boeken
in de
rekeningcourantverhouding die
Inleiding Op
18
oktober 2022 heeft de gemeenteraad
de
(geanonimiseerd) |
van
Ee]
het
bestemmingsplan ‘Kop
van
vastgesteld. Het plangebied betreft de locatie van een parkeerterrein en speelveld, gelegen aan de zuidzijde van het Stationsplein, tussen de (geanonimiseerd) en Overschiesestraat. Op de locatie wordt een gemengd woon- en werkprogramma ontwikkeld, bestaande
mm
uit 79
woningen,
circa
2.000m2
kantoorruimte
en
een
horecavoorziening.
De
(geanonimiseerd) advocaten bebouwing heeft een bouwhoogte van 20 meter, 53 meter aan de zijde van het Stationsplein.
met
fors bouwblok met
een
een
hoogte
van
vastgestelde bestemmingsplan ligt vanaf 28 oktober 2022 voor de duur van weken ter De te 6 stukken inzage. zijn digitaal raadplegen op NL.IMRO.0606.BP022-0003. van de https://www.ruimtelijkeplannen.nl/ Kopie publicatie uit het gemeenteblad d.d. 27 oktober 2022, nr. 478750 is als bijlage 2 aangehecht. Het
door
de raad
Op de procedure
vaststelling
tot
is de
Crisis-
en
herstelwet
van
toepassing.
heeft
BM
op
Procedureverloop Tegen
het
ontwerpbestemmingsplan
2
augustus
2022
een
zienswijzegeschrift ingediend (bijlage 3). De inhoud van het zienswijzegeschrift dient als hier herhaald en ingelast beschouwd te worden. De door BM ingediende zienswijzen zijn alle ongegrond verklaard. BM heeft heden bij Uw Afdeling een beroepschrift ingediend tegen het vaststellingsbesluit bestemmingsplan ‘Kop Verzoek
tot
schorsing
en
basis
de in
DN
‘s ep
hem
bestreden
van
de
(geanonimiseerd) nn.
spoedeisend belang
zijn beroepschrift vermelde gronden van mening dat het door bestemmingsplan door Uw Afdeling moet worden vernietigd. Teneinde te van
bestemmingsplan in werking treedt heeft BN recht en spoedeisend belang bij schorsing van het bestemmingsplan. Op 27 oktober 2022 heeft het college van B&W van de gemeente BEN een omgevingsvergunning verleend voor een bouwplan en daarbij overwogen dat het bouwplan in overeenstemming is met het geldende voorkomen
dat
het
(geanonimiseerd) En. |
bestemmingsplan “Kop
van
de
ten onrechte
aan
het door
aangezien treedt
getoetst
voornoemd
met
is
hem
is
van
bestreden
mening dat voornoemde vergunning bestemmingsplan “Kop van de (geanonimiseerd)
bestemmingsplan ingevolge artikel 3.8, lid 5, Wro pas in werking de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Ingevolge artikel 8.4
ingang van Wro wordt de werking van het vaststellingsbesluit opgeschort totdat op het verzoek om voorlopige voorziening is beslist. Het college van B&W heeft derhalve ten onrechte en in strijd met de wet de aanvraag om omgevingsvergunning getoetst aan het bestemmingsplan “Kop van de (geanonimiseerd) MN. MAM heet: er recht en spoedeisend belang bij dat het bestreden bestemmingsplan
wordt
omgevingsvergunning herroepen.
in
geschorst,
zodat
het
van
kader
de
het door
college hem
de te
ten maken
onrechte
verleende
heroverweging
6
kan
december
2022
10922043 2/3
(geanonimiseerd)
ET “Tegelen"-jurisprudentie van Uw Afdeling heeft BEM belang bij schorsing van het bestemmingsplan ‘Kop van de B (geanonimiseerd) In
verband
met
de
spoedeisend
Voorlopig rechtmatigheidsoordeel Uit het ingediende beroepschrift (zie bijlage 1) volgt dat het bestemmingsplan niet voorziet in een goede ruimtelijke ordening en dat de verwachting is dat het bestemmingsplan door Uw Afdeling zal worden vernietigd.
6
december
2022
10922043 3/3
From
Tue
O6
Dec
2022
11:45:42
AM
[RAAD VAN STATE
CET
Page
| Í
(geanonimise rd)
| | |
BEHANDELD OD:
IN HANDEN
Raad
van
State
Afdeling bestuursrechtspraak (voorzieningenrechter)
Op
voorhand per fax 070 365 13
datum: ons
80
E
(zonder bijlagen)
To
6 december 2022 10922043
dossier:
inzake:
T:
e-mail:
telefoon
071-5124443
F: 071-5120481
@lgga.nl
4
|:
071-5124443
www.lagrogeelkerken.nl
KvK
73391158
Hoogedelgestrenge B. Vrouwe, Namens de
en voor
rekening van BN
MN. verder te noemen: MN Oe EN cen
EN
verzoekschrift in tot het treffen
van
het besluit
BNN (geanonimiseerd) | |
van
de
gemeenteraad
bestemmingsplan ‘Kop Afdeling ingediend tegen
van
ingelast beschouwd
de
een
voorlopige voorziening +.
van
moet worden
besluit, (bijlage 1).
aan
hierbij schorsing
cen
<
inhoudende
van
18 oktober 2022 tot vaststelling van het
heeft heden tevens
voornoemd
wonende
waarvan
de
een
inhoud
beroepschrift bij uw
hier als
herhaald
en
rekeningcourantverhouding
die
Grifflerecht Ik verzoek
mijn kantoor
u
het
verschuldigde griffierecht
met Uw
te boeken
in de
Afdeling heeft.
Inleiding Op
18 oktober 2022
heeft de
Het
gemeenteraad
|
bestemmingsplan ‘Kop van een plangebied betreft de locatie (geanonimiseerd) parkeerterrein en mn vastgesteld. speelveld, gelegen aan de zuidzijde van het Stationsplein, tussen de (geanonimiseerd) MW: en Overschiesestraat. Op de locatie wordt een gemengd woon- en werkprogramma ontwikkeld, bestaande uit 79 woningen, circa 2.000m2 kantoorruimte en een horscavoorziening. De de
van
het
van
2
of
4
San (geanonimiseerd)
Bijlage
1
(geanonimise rd) (geanonimiseerd)
IN HANDEN Raad
State
van
Afdeling bestuursrechtspraak
Op
voorhand
datum: ons
per fax 070 365
ET
(zonder bijlagen)
| |
6 december 2022 10922043
dossier:
inzake:
13 80
T:
e
E
a e-malt.
@l gga.al
telefoon:
071-5124443
betreft:
beroepschrift
071-5124443
F: 071-5120481 1: www.lagrogeelkerken.nl KvK 73391158
Hoogedelgestreng College, Namens
naam
en
rekening
voor
Ocean
Group,
HN
van
dien
ik
EN.
hierbij
verder te noemen:
beroepschrift
een
in
tegen
BE het
wonende
besluit
van
aan
de
gemeenteraad van BEN d.o. 18 oktober 2022 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd) BN heeft heden tevens een verzoekschrift bij uw Afdeling ingediend
nn.
tegen voornoemd besluit
tot
schorsing.
Griffierecht
Ik verzoek
mijn
kantoor
u
het
verschuldigde
met
Uw
Afdeling
griffierecht
Inleiding
u
Op 19 oktober 2022 heeft
de
(geanonimiseerd) mn
(geanonimiseerd) mn en
werkprogramma kantoorruimte
de
gemeenteraad
vastgesteld.
Het
speelveld, gelegen
aan
Overschiesestraat.
en
en
boeken
ontwikkeld, een
in de
rekeningcourantverhouding
die
heeft.
E
‘Kop van de parkeerterrein
te
Op
de
bestaande
van
BE
het
bestemmingsplan
plangebied betreft de locatie van een de zuidzijde van het Stationsplein, tussen locatie uit
wordt 79
gemengd circa woningen, een
woon-
horecavoorziening. Het bouwvlak laat een bebouwing
en
2.000m2 toe
met
advocaten
een
bouwhoogte
van
van
53 meter
de
aan
20 meter,
circa
en
1/3
van
het bouwvlak
laat
hoogte
een
toe
zijde van het Stationsplein.
Het door de raad
vastgestelde bestemmingsplan ligt vanaf 28 oktober 2022 voor de duur van 6 weken ter inzage. De stukken zijn digitaal te raadplegen op _NL.IMRO.0606.BP0022-0003. van de https://www.ruimtelijkeplannen.nl/ Kopie publicatie uit het gemeenteblad d.d. aangehecht. Op de procedure
tot
27
oktober
2022,
478750
nr.
is
als
bijlage
1
vaststelling is de Crisis- en herstelwet van toepassing.
Procedureverloop Tegen het ontwerpbestemmingsplan zienswijzegeschrift ingediend (bijlage dient als hier herhaald
heeft
BM
2). De
inhoud
ingelast beschouwd zienswijzen zijn alle ongegrond verklaard. en
2
op
augustus
2022
een
het
zienswijzegeschrift te worden. De door BM ingediende van
Belanghebbende
B
heeft
tegen
de
Stichting
tegen het ontwerpplan zienswijzen ingediend
achtergrond Varkens
Daarenboven
A/B/C/D, Onneslaan
is
230
in
Nood,
A/B1/B2,
232
en
lichthinder,
op de
van
het
A/B/C/D,
bestaande een
van
het Hof
van
ECLI:EU:2021:7,
eigenaar
(3 horecabedrijven negatief effect
arrest
BM
195-1/195-2,
parkeeroverlast,
het
van
uit
kapsalon). van
Justitie
234
is reeds van
ontvankelijk
aanpalende complex A1/A2/B
en
14 in
om
(geanonimiseerd) 4 nummers
en
Het
bestreden
bestemmingsplan
zichthinder
4 commerciële
en
heeft
228
GN
Professor
woningen en
die reden
januari 2021, zijn beroep.
12
schaduwhinder
(huur)waarde
en
een
ruimten leidt
tot
ernstig
zijn vastgoed.
(geanonimiseerd) ME. vn beroep Vormvrije m.e.r.-beoordeling
EN
en
het
m.e.r.-beoordelingsbesluit
betoogt dat ten onrechte voorafgaand aan de vaststelling bestemmingsplan geen m.e.r.-beoordelingsbesluit is genomen.
van
het
6 december 2022 10922043 2/15
(geanonimiseerd) advocaten
Sinds
7
juli 2017
verplichting vierde
voor
bevat het
bevoegd gezag
lid, 7.18, 7.19, Deze
2, vijfde
artikel
eerste
om
tweede
en
lid
lid, onder
b,
het
Besluit
de artikelen
7.16, 7.17,
eerste
7.20a
de Wet
en
van
van
de
m.e.r.
tot
met
en
milieubeheer toe te
zijn opgenomen in paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer. Op grond hiervan is het bevoegd gezag verplicht om een beslissing te nemen omtrent de vraag of bij de voorbereiding van het betrokken besluit voor de activiteit, passen.
artikelen
de
belangrijke nadelige gevolgen die zij voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Deze beslissing wordt een m.e.r… beoordelingsbesluit genoemd. Een dergelijk m.e.r.-beoordelingsbesluit is sinds 7 juli
vanwege
2017 van
dus niet alleen onderdeel D
van
vereist indien de
bijlage bij het besluit
desbetreffende activiteit worden niet worden
DN
is
onrechte
sprake is van
een
als
bedoeld in kolom
4
en
de
maar
drempelwaarden ook indien de drempelwaarden
aan
de
vaststelling
m.e.r.
overschreden,
besluit
voor
de
plan
ten
overschreden.
mening
van
dat de
raad
voorafgaand
van
het
m.e.r.-beoordelingsbesluit heeft genomen als bedoeld in paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer. De aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling kan ieder geval niet kwalificeren als een m.e.r.-beoordelingsbesluit. De vormvrije m.e.r… beoordeling gaat niet in op de door BM naar voren gebrachte bedenkingen met geen
betrekking
verkeershinder, lichthinder, parkeerhinder, geluidhinder, valwinden ten van Er schaduwhinder, bezonning, aanzien heeft geen zijn vastgoed. van de het integrale beoordeling mogelijke nadelige milieugevolgen van project 's is Maak plaatsgehad. De beoordeling buitengewoon summier en niet onderbouwd en ‘s ook den benadeeld in zijn belangen door het ontbreken van een m.e.rMN beoordelingsbesluit. Het bestemmingsplan dient reeds om deze reden vernietigd te worden
tot
(zie ABRvS 9juli 2019; ECLI:NL:RVS:2019:2298).
Bestemmingsplan ordening
niet
in
overeenstemming
met
goede
een
ruimtelijke
Parkeren
Parkeeroverlast
BN
betoogt parkeerplaatsen
dat
de
leidt
waardoor
ernstige
BN
meent
dat
gevolg van
een
omgeving zal te lage parkeernormering te weinig
parkeerplaatsen
zullen
worden
aangelegd
ten
behoeve
ontstaan.
realisatie
er
als
van
het
plan
s'Maak
parkeeroverlast
van
tot
in
een
tekort
aan
de
het
project.
Bij het
6 december 2022 10922043 3/15
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) advocaten
berekenen van de parkeerbehoefte heeft de gemeente reducties toegepast die totaal niet reëel zijn. Vanwege de loopafstanden tot bestaande en nieuwe parkeerplaatsen dat is bovendien niet deze door de nieuwe realistisch bewoners/gebruikers/bezoekers van het project zullen worden gebruikt. Verder wordt onvoldoende voorzien in compensatie van de 43 parkeerplaatsen die als gevolg van realisering van het plan zullen verdwijnen. Ter toelichting diene het navolgende.
10.
Planregeling In de planregels is de volgende regeling 9. 1 Parkeren , 1.
Het
gebruik verandering
laden , lossen
en
voor
parkeren opgenomen:
stallen
gronden , waaronder tevens wordt verstaan het oprichten van een gebouw , van een functie en uitbreiding of wijziging van bestaand gebruik , is slechts toegestaan indien op eigen terrein wordt voorzien in: a. voldoende parkeergelegenheid , waarbij de volgende normen gelden: =__voor woningen , indien ten behoeve van de gehele ontwikkeling geen deelauto's beschikbaar worden gesteld: 04, parkeerplaats per woning *__voor woningen , indien ten behoeve van de gehele ontwikkeling minimaal 2 deelauto's beschikbaar worden gesteld: 03, parkeerplaats per woning; * _voor kantoren: 09, parkeerplaatsen per 100 m? brutovloeroppervlakte. b. voldoende ruimte voor het stallen van fietsen , waarbij de volgende normen gelden: *__voor woningen groter dan 70 m?: 30, fietsparkeerplaatsen per woning; *__voor woningen kleiner dan 70 m?: 20, fietsparkeerplaatsen per woning; * voor kantoren: 30, fietsparkeerplaatsen per 100 m? brutovloeroppervlakte. 2. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 1 , onder a indien op een andere wijze in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien , door: a. de aanleg van nieuwe parkeergelegenheden in het openbaar gebied; b. het gebruik van bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied , voor zover deze zijn gelegen binnen een straal van 300 meter en de kosten samenhangend met de aanleg van deze parkeerplaatsen worden vergoed; c.
duurzaam gebruik van parkeerplaatsen in naburige parkeervoorziening binnen een straal van van
300 meter. 3.
a.
Burgemeester
wethouders
afwijken van het bepaalde in lid 1 , onder a indien sprake is van uitwisselbaarheid van parkeervoorziening , bij: woningen waarbij blijkens de koopakte bij verkoop wordt afgezien van een parkeerplaats; en
kunnen
6 december 2022 10922043
(geanonimiseerd) advocaten
b.
indien andere mobiliteitsvormen
4.
Burgemeester bepaalde
wethouders
en
in lid 3
4 niet
en
dan
autogebruik worden toegepast. afwijken
kunnen
toepassing
van
is
van
en
het
met de
bepaalde
in lid 1, onder
verwezenlijking
van
het
a
indien het
plan
een
bijzonder gemeentelijk belang gemoeid is. 5.
Burgemeester
en
aantoonbaar op fietsen
wethouders andere
een
kunnen
wijze
wordt voldaan, of het
afwijken
van
het
bepaalde
de vereiste te voorzien in
aan
in lid 1, onder b indien een
stallingsvoorziening voor
gebruik geen aanleiding geeft tot het aanwezig zijn van dergelijke
voorzieningen. 6.
Burgemeester inrichting van
Ad
wethouders
en
de lid 1
Uit voornoemde
kunnen
nadere
regels
stellen ten aanzien
aard, plaats
en
hier
niet
mate
afwijkt
woningen geldt
vaste
parkeernormen
in de
regels
beginsel een norm van 0,4 parkeerplaats per woning. De norm kan verder worden gereduceerd indien deelauto's beschikbaar worden gesteld. Hoewel de gemeente een parkeernota heeft opgesteld verwijzen de planregels belangrijke
Voor
de
genoemde voorzieningen.
planregeling volgt dat de raad
heeft opgenomen.
van
Hierna
naar. van
in
zal
blijken de parkeernormen
dat
de
gekozen
normering
ook
in
in het
gemeentelijke parkeerbeleid.
Totale 125
parkeerbehoefte Volgens de plantoelichting bedraagt de parkeerbehoefte van het plan op basis van de parkeernormen in de gemeentelijke parkeernota afgerond 75 parkeerplaatsen; zie tabel 6.
13.
In de
bestaande
situatie
autoparkeerplaatsen
(geanonimiseerd) mn. Deze
Deze
zijn
parkeerplaatsen in het plangebied aanwezig: 38 het parkeerveld en 5 parkeerplaatsen gelegen aan de
op
er
43
parkeerplaatsen zullen
plekken parkeerbehoefte
dienen
derhalve
ten te
gevolge worden
de
ontwikkeling verdwijnen. gecompenseerd. Gelet op de van
plan en de noodzakelijke compensatie zou men verwachten dat wordt voorzien in 75 43 118 parkeerplaatsen. Er wordt ten behoeve van het van
het
+
=
6 december 2022 10922043 5/15
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) advocaten
plan echter slechts voorzien in de aanleg van een parkeergarage met slechts 33 parkeerplaatsen. In de plantoelichting wordt niet deugdelijk gemotiveerd waarom met dit zeer beperkte aantal parkeerplaatsen geen tekorten in de omgeving zouden ontstaan. Overigens voorziet de verleende omgevingsvergunning blijkens de tekeningen zelf in slechts 31 parkeerplaatsen. 14.
15.
Compensatie van parkeerplaatsen voor forenzen In de plantoelichting staat dat 43 parkeerplaatsen zullen verdwijnen. Uit onderzoek zou blijken dat 15 van deze parkeerplaatsen worden gebruikt door forenzen (par. (geanonimiseerd) 2019. Trajan , 28 4. 8. 2). Het genoemde onderzoek (Parkeeronderzoek BEM augustus 2020) is verouderd en niet bij de plantoelichting gevoegd zodat de worden uitkomsten niet kunnen gecontroleerd. Volgens de plantoelichting zijn voldoende in de stationsomgeving , alternatieven beschikbaar zoals de P+Rparkeervoorziening aan de noordzijde van het station. Deze 15 plekken hoeven zodoende niet gecompenseerd te worden. kan (geanonimiseerd) B
deze
forenzen
gebruikt
redenering niet volgen. De
15
parkeerplaatsen worden thans een bestaande parkeerbehoefte.
door
voorzien derhalve in Het genoemde alternatief , de P+R voorziening aan de achterkant van het station (noordzijde) , is nu ook al aanwezig , maar om wat voor reden dan ook wordt daar door deze forenzen geen gebruik van gemaakt. Een reden zou kunnen zijn dat er op dat P+R-terrein niet voldoende capaciteit beschikbaar is. Nergens blijkt dat de bezetting van de P+R-parkeervoorziening aan de noordzijde is onderzocht , zodat niet kan worden vastgesteld dat ter plaatse nog voldoende capaciteit beschikbaar is om in de parkeerbehoefte van 15 forenzen te voorzien. Een andere reden kan gelegen zijn in de aanrijroute van de forenzen richting het station. Vanuit zuidelijke richting is niet aannemelijk dat aan de noordzijde van het station zal worden geparkeerd. Zowel die parkeerplaatsen als de bestaande parkeerplaatsen waar de forenzen nu parkeren is betaald parkeren. In zoverre verschillen de plaatsen niet. De kortste aanrijroute/loopafstand zal dus doorslaggevend zijn. Deze forenzen zullen dus ook bij het verdwijnen van de parkeerplaatsen aan de zuidzijde van het station (in de woonwijk) willen parkeren. en
Compensatie overige parkeerplaatsen 16.
Zonder
compensatie
parkeerplaatsen de huidige parkeerdruk
dienen forenzen-parkeerplaatsen alsnog 28 gecompenseerd. In de plantoelichting staat dat gelet op en parkeervraag een volledige compensatie van de 28
van
te worden
de
6 december 2022 10922043 6/15
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) advocaten
parkeerplaatsen als uitgangspunt is genomen. Schijnbaar is er in de omgeving geen sprake van een parkeeroverschot. (geanonimiseerd) BN kan dit onderschrijven. De parkeerdruk in de In is aanzienlijk. de ontbreekt echter een omgeving plantoelichting parkeerdrukmeting in de omgeving. Er zou dus sprake kunnen zijn van een parkeertekort. Door aanleg van onvoldoende compensatieplekken wordt dit tekort als gevolg van het plan vergroot. In de praktijk zal uitvoering van dit bestemmingsplan ten koste gaan van nog meer parkeerplaatsen , aangezien de in- en uitrit gesitueerd is aan de Overschiesedwarsstraat , waarbij de draaicirkel van in- en uitrijdende auto's ten koste zal gaan van de thans aanwezige parkeerplaatsen. Bovendien zal uitvoering van dit plan ertoe leiden dat omliggende straten en trottoirs smaller zullen worden hetgeen ruimtelijk onaanvaardbaar is. 17:
18.
De plantoelichting
geeft
afbeelding 8 twee alternatieven inrichtingen waarbij de 28 parkeerplaatsen in de omgeving worden ingepast. Eén van de alternatieven is gebaseerd op de totaal niet onderbouwde verwachting dat de parkeerdruk zal betreft in beide afnemen. Het bovendien alternatieven slechts grofmazige de tekeningen , waarop afmetingen van de plaatsen niet zijn weergegeven. Het is daarom zeker onvoldoende of de 28 parkeerplaatsen daadwerkelijk , en op kunnen worden ingepast. Het gros van de plaatsen wordt verkeersveilige wijze , een bestaande en tramrails tramhalte. Vooral de aangelegd langs haaksparkeerplaatsen kunnen leiden tot verkeersonveilige situaties. Aannemelijk is dan ook dat deze parkeerplaatsen niet (volledig) zullen worden benut , zodat de parkeerdruk elders in de omgeving zal toenemen. Parkeerbehoefte De planregels
woningen
19.
en
reducties
stellen een norm van de 79 woningen
parkeerbehoefte gereduceerd
van
04,
parkeerplaatsen
naar
dan
De per woning. 32 De norm afgerond plaatsen. als twee deelauto's beschikbaar
bedraagt 03, plaats per woning In worden dat slechts nog afgerond 24 plekken gerealiseerd. gesteld. geval
kan worden worden
op
De
appartementen die worden gebouwd bevinden zich in het midden tot dure segment. Volgens de gemeentelijke parkeernota geldt hiervoor een norm van 07. , Deze
correspondeert met het kencijfer van het CROW voor het zeer sterk stedelijk gebied (zie de toelichting op p. 10 van de nota). Volgens de parkeernota zouden dus 55 plaatsen moeten worden gerealiseerd voor de bewoners. norm
6 december 2022 10922043
(geanonimiseerd) advocaten
20.
In de
plantoelichting
40%
van
staat
dat vanwege
de
beginsel
ligging nabij het station een reductie van parkeernorm gerechtvaardigd is. Volgens uw rechtspraak is het in mogelijk om het aantal benodigde parkeerplaatsen naar beneden bij te
stellen
vanwege
de
bijvoorbeeld
beschikbaarheid
en een NS-station de nabijheid van 17 deelauto's van maart 2021, (uitspraak In de parkeernota staat echter voor het gebied “Schil”
van
ECLI:NL:RVS:2021:569).
de
(waarin het plangebied is gelegen) vermeld dat de parkeernormen zijn verlaagd (zie p. 3 van de nota). In plaats van gemiddelde kencijfers van het CROW wordt in de schil uitgegaan van de minimale kencijfers. Reden hiervoor is onder andere de goede bereikbaarheid basis
de
van
dit deel
van
parkeernota
voorzieningen aanwezig zijn. aanvullende reductie
21.
0,7
van
Daarenboven
is
de
onderbouwing
van
dit percentage
evenmin
is,
maar
De
norm
kunnen
heeft
reductie
goede
toegepast. niet gerechtvaardigd.
Een
uit
Een
reeds
verdisconteerd
norm
is dus
al
40%
totaal
dat
reductie
een
de
lucht
gegrepen.
wordt in de
onderzoeken,
teneinde
nagelaten.
Gewezen
dit
op OV-
dus
is reeds daarom
van
In de norm
vervoer.
plantoelichting niet gegeven en volgt De raad had het percentage autobezit in de omgeving van het
uit de nota.
plangebied
is
In deze
liefst 40%
van
de stad met openbaar
van
na
te gaan
of een
reductie
van
40%
reëel
zij op uw uitspraak van 1 juni 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1546, waarin evenmin deugdelijk was gemotiveerd waarom de ligging van een plangebied een bepaalde reductie rechtvaardigde (r.o. 18 e.v.) 22.
worden
BN zou
verlaagd wanneer twee deelauto's ter beschikking gesteld. Blijkens de plantoelichting betreft het een reductie van 14. Voor 's volstrekt onnavolgbaar waarom de beschikbaarheid van twee deelauto's mag
leiden
verder
wordt
een
afname
van
dat
deelauto
volgens
af of deze
aanname,
tot
plantoelichting
staat
vervangt. |
vraagt
één zich
de
parkeerbehoefte
met
8
plekken.
In
het
CROW
5
reguliere
auto's
gelet
op
de
de
hoge parkeerdruk
in
de
omgeving, ook geldt voor het plangebied. De parkeerbehoefte is bovendien mede afhankelijk van het segment waarin wordt gebouwd. Een aanzienlijk deel van het programma de
vraag
zal bestaan
is of dat
de
uit appartementen
doelgroep
voor
in het dure
deelmobiliteit
toegepast op de
norm
beschikbaarheid
van
bijvoorbeeld
voorwaardelijk verplichting.
een
van
segment,
is. Ook
0,7 die volgt uit de parkeernota.
de twee
deelauto's
niet
waarvan
is de reductie
Overigens
is de
maar
zeer
van
14%
blijvende
publiekrechtelijk gewaarborgd middels
6 december
2022
10922043 8/15
(geanonimiseerd) advocaten
Parkeernorm kantoorfunctie 23.
Voor
de
functie
kantoor
voorziet
artikel
9.1
in
parkeernorm
een
van
0,9
parkeerplaatsen per 100 m? brutovloeroppervlakte. Het plan voorziet in 2.100 m2 bvo kantoorruimte. De parkeerbehoefte is derhalve 19 parkeerplaatsen. In de plantoelichting is echter uitgegaan van de feitelijke invulling door Woonplus. In de plantoelichting staat immers: “Op basis van de geldende parkeernormen dienen autoparkeerplaatsen gerealiseerd te worden. De door
Woonplus geëxploiteerd gaan worden. grote parkeerplaatsen te gebruiken voor bedrijfsauto's (Smartfortwo).
van
de
kantoorruimte
het kantoor in totaal 18
voor
2.015
m?
kantoorfunctie
zal
Woonplus kiest er voor om drie voor zes het parkeren kleine
De
bedrijfsactiviteiten van Woonplus vinden plaats in bijna alle wijken van Door beschikbaarstelling van zes bedrijfsauto's stimuleert Woonplus EN
het
vervoer
van
en
werk
naar
vanuit
huis
middels
het
OV,
omdat
voor
het
zakelijk verkeer bedrijfsauto's beschikbaar zijn. Woonplus heeft de nadrukkelijke wens om middels verschillende OV-verbindingen bereikbaar te zijn voor haar klanten,
relaties
vervoersmiddel en
relaties
om
het
20
fietsen
medewerkers.
en
klanten
voor
Woonplus.
van
gebruik hiervan
kilometers.
die
door
te
van
De
tram
Woonplus,
de
en
de metro
en
bus
is
trein
voor
een
belangrijk
medewerkers
Woonplus gebruikt al vele jaren (elektrische) fietsen bevorderen. Op dit moment beschikt Woonplus over
medewerkers
De bestaande
intensief
worden
gebruikt
voor
zakelijke
woonwerk-verkeer bestaat onder andere regeling volledige vergoeding voor OV-abonnementen, tot en met 19 kilometer géén tegemoetkoming voor autovervoer, en vanaf 20 kilometer een beperkte voor
uit een
vergoeding vervoer
24.
De
raad
is
met
een
middels OV
ten
maximum
van
80 kilometer per dag.
Zodoende
wordt
het
gestimuleerd.”
onrechte
niet
uitgegaan
invulling van de planologische mogelijkheden. Een maximale invulling resulteert zoals gezegd in 19 parkeerplaatsen. Het voornemen is echter om slechts om drie grote parkeerplaatsen te realiseren in de parkeergarage voor het parkeren van 6 kleine auto's. Deze parkeeroplossing is volledig gebaseerd op het gebruik van de kantoorruimte door Woonplus als koper en toekomstige gebruiker. Als Woonplus echter uit het pand vertrekt, dient ook te
van
een
maximale
opvolgende gebruiker in voldoende parkeergelegenheid worden voorzien. Het is echter bij voorbaat al duidelijk dat dat niet het geval zal voor
een
6
december
2022
10922043 8/15
(geanonimiseerd) advocaten
zijn. Aan de norm van 0,9 kan en zal niet worden voldaan in de te realiseren parkeergarage. Het plan is daarom niet uitvoerbaar. Daar komt bij dat het aanleggen drie grote plaatsen
van
zeker in
25.
een
voor
parkeergarage,
6 kleine tot
auto's volstrekt
ongebruikelijk is en bovendien,
verkeersonveilige situaties kan leiden.
Bezoekersparkeren betoogt dat geen rekening is gehouden met bezoekersparkeren, dat tot een B extra parkeerdruk in de omgeving zal leiden. In de parkeernorm van 0,7 voor woningen die volgt uit de parkeernota is bezoekersparkeren niet verdisconteerd. In de
nota
staat
hierover
parkeernorm, waarbij bestemd
het
volgende: gebieden met
in
“Voor
de
schil
uitgegaan van de lage parkeren het gedeelte van de
gerequleerd
is
bezoekersparkeren buiten beschouwing is gelaten.” Het plangebied is gelegen in het gebied “schil met gereguleerd parkeren”. Voor het gebied “schil zonder gereguleerd parkeren” is de norm 1,0. Het bezoekersaandeel is norm
dus
0,3.
In
gemotiveerd parkeernorm
de
plantoelichting in
waarom
O
van
de
vanwege
voor
voor
het
in
en
gebied
bezoekers
aanwezigheid
de
parkeernota wordt in met “schil gereguleerd
aanvaardbaar
is.
OV-voorzieningen
van
BM een
ken
het
geheel parkeren”
erin
meegaan
niet een
dat
lagere bezoekersnorm Het bezoekersparkeren
verdedigbaar is, maar een norm van 0 is volstrekt niet reëel. als gevolg van het plan zal dan ook leiden tot een toenemende parkeerdruk. Afwijking 26.
B
van
de
norm
maakt
bezwaar
afwijkingsmogelijkheden voor B&W die zijn opgenomen in artikel 9.1, lid 2 en 3, van de planregels. B&W mogen afwijken van de parkeernorm (waardoor dus zelfs nog minder dan 31 plaatsen kunnen worden gerealiseerd) onder de volgende omstandigheden: 2.
Indien op
een
tegen
andere
wijze
de
in voldoende
parkeergelegenheid wordt voorzien,
door: a.
de
aanleg van nieuwe parkeergelegenheden in het openbaar gebied; b. _ het gebruik van bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied, voor zover deze zijn gelegen binnen een straal van 300 meter en de kosten samenhangend met de aanleg van deze parkeerplaatsen worden vergoed; Cc.
duurzaam
binnen
een
3. Tevens
straal mag
gebruik van
van
parkeerplaatsen
in
naburige
parkeervoorziening
300 meter.
worden
afgeweken
indien
sprake is
van
uitwisselbaarheid
van
parkeervoorziening, bij:
6 december 2022 10922043 10/15
(geanonimiseerd) advocaten
woningen waarbij blijkens de koopakte bij verkoop wordt afgezien parkeerplaats; a.
b.
autogebruik worden toegepast. kunnen afwijken van het bepaalde in lid 1,
_ Burgemeester en wethouders
onder
a
indien
het
bepaalde in lid 3 en 4 niet van toepassing is en met het plan een bijzonder gemeentelijk belang gemoeid is.
verwezenlijking van In
een
indien andere mobiliteitsvormen dan
4.
27,
van
de
eerste
worden
door
woning
en
plaats
afwijking van de norm toegestaan indien parkeerplaatsen in openbaar gebied worden aangelegd binnen een straal van 300 m (lid 2, onder b). BEM meent dat deze parkeerplaatsen nimmer gebruikt zullen de
wordt
ten
de
bewoners
onrechte
vanwege
parkeerplaats is te ruim
de afstand
om
van
300
m.
Deze
nog aanvaardbaar te achten
afstand voor
Voor bewoners
tussen
bewoners.
200 m (zie geldt in de regel een aanvaardbare loopafstand van 100 de CROW-publicatie Inzicht in acceptabele loopafstanden, par. 4.2).' Dezelfde afstand van 300 m wordt genoemd in lid 2, sub c‚ voor ‘duurzaam gebruik van —
parkeerplaatsen’, waarbij het BEM categorie dient te worden verstaan.
28.
In de tweede andere dat
plaats
wordt
mobiliteitsvormen
hiermee
Zodoende
(opnieuw)
maken
29.
norm
van
Tot
slot
0,7
maakt
is
wat
onder
deze
dan
afwijking mogelijk gemaakt op de grond dat autogebruik worden toegepast. BEM veronderstelt
wordt
planregels gebruiken om een
en
onduidelijk
ten onrechte
de
nogmaals nabijheid tot OV al tweemaal te
overigens
in de
reductie
BEM
ook
is
gedoeld op openbare vervoersvoorzieningen. mogelijk om de nabijheid van openbaar vervoer lagere parkeernorm te rechtvaardigen, terwijl de
het
verdisconteerd,
van
te weten
in
de
toepassing
van
een
40%.
afwijkingsmogelijkheid in lid 4, waarmee een verlaging van de norm kan worden gerechtvaardigd door een ‘bijzonder gemeentelijk belang’. Deze bepaling maakt het in feite mogelijk om onvoldoende parkeerplaatsen aan te leggen, hetgeen gegarandeerd leidt tot een parkeertekort in de omgeving, enkel en alleen omdat met het plan een bijzonder gemeentelijk belang zou zijn gediend. Het plan voorziet in woningbouw, horeca en kantoren. Bijzondere gemeentelijke belangen spelen hierbij geen rol, en al zou dat
1_Online
te
raadplegen acceptabele-loopafstand.
op
bezwaar
tegen
de
https:/www.fietsberaad.nl/Kennisbank/CROW-publicatie-Inzicht-in-
6 december
2022
10922043 11/15
(geanonimiseerd) advocaten
wel
zijn, dan kan niet worden
zo
met een
in
strijd
goede ruimtelijke ordening leidt tot parkeeroverlast door een parkeertekort.
Stedenbouwkundig 30.
gerechtvaardigd dat dit bestemmingsplan
onaanvaardbaar,
mede i.r.t.
redelijke eisen
welstand
van
Het
plangebied ligt in een voornamelijk vooroorlogse woonwijk bedrijvigheid. De huidige locatie is in gebruik als speelveld
met
kleinschalige
voor
kinderen
en
Oost De parkeerterrein conform het bestemmingsplan Gemeente BEM van m. maximaal 14 omliggende woonbebouwing kent een bouwhoogte Volgens de welstandsnota
de
evenwichtig te zijn, in met de harmonie het gebiedskarakter en afgestemd op oorspronkelijke bebouwingskenmerken. Het bestreden plan maakt een gebouw mogelijk met een bouwhoogte van 20 tot 53 meter en is naar de mening van BM niet passend in de van
gemeente
dient
de
omgeving, mede gelet op de uitgangspunten 31.
In par.
3.3.9
bouwmassa
zoals
neergelegd
in de welstandsnota.
de
plantoelichting is opgenomen dat het bestreden plan past in de Hoogbouwvisie 2008. MM bestrijdt zulks. De door de raad vastgestelde Hoogbouwvisie d.d. 26 augustus 2008 gaat uit van een verhouding van 1:1,6. De van
bestaande
omliggende bebouwing is 14 m zodat hoogbouw in beginsel maximaal 22,4 mag bedragen. Zonder enige motivering in de plantoelichting wordt afgeweken voornoemde
van
hoogbouwvisie als
visie
en
is opgenomen
wordt dat
gebouw
een
BEN
toegestaan een
van
gebied
53
is waarin
In
m.
de
hoogbouw
bedreiging wordt gezien. In de Hoogbouwvisie worden omgevingsfactoren als uitzicht, bezonning en ‘the sky is niet de limit’ als aandachtspunten meegegeven. De aanpalende wijk wordt volledig in de schaduw gezet als gebruik wordt gemaakt van de maximaal planologische mogelijkheden van het onderhavig plan. 32.
een
In de
zienswijzenota (p. 4) wordt verder het standpunt ingenomen dat de oppervlakte waarbinnen een bouwhoogte van 53 is toegestaan, weliswaar 1/3° van het bestemmingsvlak beslaat, maar dat dit aanvaardbaar wordt geacht omdat het stedenbouwkundige ontwerp uitgaat van een opbouw van 20 m naar 53 m. In feite is binnen een groot deel van het aanduidingsvlak met hoogte 53 m de daadwerkelijke hoogte dus lager, aldus de nota. Dit standpunt is echter gebaseerd op het (huidige)
stedenbouwkundige ontwerp, mogelijkheden.
Het
maar
gaat
bestemmingsplan
niet
uit
van
staat
er
niet
de
maximale
aan
in
de
planologische weg
dat
het
aanduidingsvlak met hoogte 53 m volledig wordt volgebouwd met bebouwing met die maximale hoogte. De raad heeft geen afweging gemaakt over de aanvaardbaarheid van
de
bouwhoogte in het plan op basis van
een
maximale
invulling.
6 december 2022 10922043 419115
(geanonimiseerd) advocaten
33.
Schaduwhinder,
vermindering dag- en zonlicht
B
dat
betoogt
bezonning
het
bestemmingplan
leidt
daglicht op zijn vastgoed voorziene bebouwing. 34.
tot
als
en
een
onaanvaardbare
gevolg
afname
schaduwhinder
van
van
de
van
Bij de plantoelichting is een bezonningsrapportage van BEN oevoeoc. deze is aan de lichte TNO-norm. In deze Blijkens rapportage getoetst rapportage wordt geconcludeerd dat niet te allen tijde aan deze norm wordt voldaan. Daar komt bij dat in de rapportage het ontwerp-bouwplan als uitgangspunt is genomen. Dat bouwplan gaat uit van een opbouw van de bebouwing van 20 m naar 53 m binnen het aanduidingsvlak met hoogte 53 m. Het bestemmingsplan laat het echter toe dat het
aanduidingsvlak
bebouwd.
Het
hoogte
met
rapport
BEM
van
planologische mogelijkheden mogen worden gelegd. 35.
De
raad
53
m
volledig
gaat
ten
die
tot
onrechte
en
had
om
die reden
niet
heeft in het feit dat niet
aan
de
lichte TNO-norm
maximale niet
aan
uit
hoogte
wordt
van
de
maximale
het plan
ten
grondslag
kan worden
voldaan geen
aanleiding gezien het plan niet vast te stellen. Blijkens de zienswijzennota is op punt een belangenafweging gemaakt. In de nota staat: “…
Aan
de
lichte
vaststelling
TNO
geheel voldaan. Er dient bij de het bestemmingsplan een belangenafweging plaats te vinden de omstandigheden van het geval. Daarbij hoeft geen
van
norm
afhankelijk van doorslaggevende betekenis voldaan van
bepaalde
aan
woon-
de
het
een
door TNO
gemeente
van
stationslocatie
van
de
hecht
het
normen
nemen
in
voor
de
bezonning. Wel is het
belangenafweging In dit geval acht locatie ligt in hoogstedelijk gebied pal aan waarde aan maken van het gebruik
mee
belang dat en
te
het antwoord op de vraag of wordt
aan
opgestelde
leefklimaat
en
niet
toe te komen
belang de schaduwhinder
omdat dit het
wordt
dit
omwonenden
totale
kan
raken,
En.
inbreidingslocaties zoals de Kop van de (geanonimiseerd) Dit mede omdat het beleid van provincie en gemeente er op toeziet om rond stations te verdichten om zo ook de kansen voorzien
op waar
gemeente ervaren
als
duurzame lokaal
groter
dan
gevolg
van
een
de
mobiliteit te
vergroten.
Daarnaast
word
in
woningen
grote behoefte aan is. Deze belangen acht de beperkte schaduwhinder die omwonenden zullen
realisatie
van
het gebouw
[onderstreping advocaat)”
6 december
2022
10922043 44115
(geanonimiseerd) advocaten
36.
Deze
belangenafweging is
BM
voor
voltrekt
onnavolgbaar. Het kan niet zo zijn
dat te allen
tijde inbreidingslocaties dienen te worden benut, ook als dit leidt tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat in de omgeving. Dat er wordt voorzien in behoefte
een
aan
woningen
consequentie is dat het aangetast,
waardoor
woon-
deze
kan en
weliswaar
leefklimaat
woningen
van
juist
zijn,
bestaande
maar
als
daarvan
de
woningen ernstig wordt
minder
aantrekkelijk worden, kan evenwichtige belangenafweging geen sprake zijn. Het bestemmingsplan punt in strijd met een goede ruimtelijke ordening.
van
een
is op
dit
Ledgevel 31.
B
maakt
bezwaar
de
realisering van een ledgevel in de voorziene bebouwing. Als gevolg hiervan zal ernstige lichthinder plaatsvinden bij het vastgoed van lichthinderonderzoek Bij de plantoelichting is een BM gevoegd. Onderstaande afbeelding uit deze rapportage laat de potentiële enorme omvang van de
tegen
ledgevel zien:
38.
orden
indien aan
axmaal
de
10 cd/m* aximaal
n
39.
Op basis groter
van
wordt
deze dan
volgende voorwaarden vo'daa
plaatsvinden
15 cd/m* conform
categorie
13
van
de Richtijn
planregel is niet uitgesloten dat de ledgevel nog aanzienlijk veel op de afbeelding hierboven. Het bestemmingsplan stelt geen
6 december
2022
10922043 14/15
advocaten
beperkingen aan de afmetingen van de ledgevel. Ook is niet uitgesloten dat, in plaats van op de schuine hoek, de gevel pal tegenover het vastgoed van MN ais ledgevel wordt gerealiseerd, tot een hoogte van 53 m. Het lichthinderonderzoek is ten
onrechte
kader
van
worden
niet
uitgegaan
de toets
gesteld
van
te voegen
de
maximale
planologische mogelijkheden. In het
de
redelijke eisen van welstand kunnen geen nader eisen de afmetingen of situering van de ledgevel. Bij toetsing aan de
aan
aan
redelijke eisen
de
van
welstand
dient het
college dan wel de welstandscommissie zich
bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan. Niet is uitgesloten dat de maximale mogelijkheden ten aanzien van de realisering van een ledgevel leiden tot ernstige lichthinder bij het vastgoed van BM Uit het onderzoek blijkt voorts
de
naar
niet dat de effecten
avond
en
nacht
zijn
de
van
ledgevel
onderzocht.
De
in relatie
tot de
huurders
van
maximale
BM
lichtsterkte in
tijden
in
potentie
ernstige slaaphinder.
40.
Geluidhindereffecten op bestaande
woningen
B
van
de van
vreest
voor
verkeerstoename de
geluidoverlast van
parkeergarage.
de
Ook
functies de
het
bestemmingsplan,
wonen
horeca
en
leidt
onder
meer
kantoor,
en
geluid bij de
mogelijk
tot
overlast.
vanwege in- en
Een
terras
bijvoorbeeld niet uitgesloten. De hoogbouw kan leiden tot weerkaatsing bestaand verkeersgeluid op het vastgoed van BEN De effecten van het plan geluidoverlast bij de bestaande woningen in de omgeving zijn niet onderzocht. VL.
Conclusie
B
verzoekt
uw
Afdeling
het
door
hem
bestreden
bestemmingsplan Kop vernietigen (geanonimiseerd) IF van rechtsbijstand en deskundigenbijstand. van
de
te
en
besluit
de raad
tot
vaststelling
te veroordelen
uitrit
van
in de
is van
voor
het
kosten
Hoogachtend,
6
2022
december
10922043 15/15
Ne (geanonimiseerd)
Bijlage
2
Kms
GEM EENTEBLAD
jen
de geme
van
Vastgesteld bestemmingsplan
en
besluit
hogere waarden ‘Kop van de (geanonimiseerd)
aken bekend dat de gemeenteraad, in haar Burgemeester en wethouders van de gemeente BN vergadering van 18 oktober 2022, het bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd)|’ heeft vastgesteld. Voorafgaand aan dit besluit hebben burgemeester en wethouders van op 27 september 2022 hogere waarden (geluid) vastgesteld voor de realisatie van dit project.
Plangebied
(geanonimiseerd) | betreft de locatie van een (tijdelijk) parkeerterrein en speelveld, gelegen Stationsplein, tussen de (geanonimiseerd) len de Overschiesestraat. Op deze locatie wordt
De locatie Kop van de aan de zuidzijde van het
en werkprogramma ontwikkeld, bestaande uit 79 woningen, circa 2.000 m? kanhorecavoorziening. De bebouwing heeft een bouwhoogte van 20 meter, met een hoogteaccent van 53 meter aan de zijde van het Stationsplein. Om de ontwikkeling van een gemengd woonen werkprogramma mogelijk te maken dient het bestemmingsplan ‘Oost’ voor deze locatie te worden herzien. De geldende verkeersbestemming wordt daarbij herzien naar een gemengde bestemming, die ruimte biedt voor woningen, kantoren en horeca. een
gemengd
toorruimte
Hogere
en
wooneen
waarden
(geluid)
Het
plangebied is gelegen binnen meerdere wettelijke geluidszones. In het plangebied worden de wettelijke voorkeursgrenswaarden voor het geluid van weg en spoor uit de Wet geluidhinder overschreden. Voor de bouw van de woningen die met het bestemmingsplan mogelijk maakt zullen daarom hogere waarden (geluid) worden vastgesteld. Het verlenen van hogere waarden (geluid) gebeurt onder voorwaarden. De procedure tot het vaststellen van hogere waarden (geluid) is gekoppeld aan de procedure van het bestemmingsplan. Ter
inzage
Het
vastgestelde bestemmingsplan,
besluit
hogere waarde (geluid)
en
de
overige
op de zaak
betrekking
hebbende stukken liggen vanaf vrijdag 28 oktober 2022 gedurende 6 weken ter inzage. De stukken zijn digitaal te raadplegen op https://www.ruimtelijkeplannen.nl/ via identificatienummer NL.IMRO.0606.BP0022-0003.
inzage bij het Klant Contact Centrum (KCC) in het Stadskantoor, MN beperkingen gelden bij het inzien van de stukken bij het KCC. Om die reden | BN adviseren wij u gebruik te maken van de digitaal te raadplegen stukken. De stukken
liggen
te
eveneens
ter
E: kennen
Beroep Gedurende
de periode van terinzagelegging kan schriftelijk beroep worden ingesteld tegen het besluit vaststelling van het bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd) en/of het besluit hogere waarden (geluid). Beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechispraak van de Raad van State, BN. Me s-Gravenhage. Voor de behandeling van B beroep zijn griffierechten verschuldigd.
Ld
tot
mn
Gedurende de periode van terinzagelegging kan tevens een verzoek om voorlopige voorziening worden ingediend bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor de behandeling van een dergelijk verzoek zijn ook griffierechten verschuldigd. Het bestemmingsplan en het besluit de beroepstermijn. Indien binnen de
gediend,
treedt de
besluiten
Crisis- en
herstelwet
niet in
Op
het besluit tot het verlenen
en
herstelwet
hogere waarden (geluid) treden in werking daags na afloop van beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt inwerking voordat op dat verzoek is beslist.
van het bestemmingsplan is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis (artikel 1.1. Chw in samenhang met artikel 3.1, bijlage | Chw). Deze afdeling toepassing beperkt het beroepsrecht en stelt striktere eisen aan het beroepschrift. Dit brengt onder meer met zich mee dat alle beroepsgronden in het beroepschrift dienen te worden opgenomen. Tevens kunnen de
van
beroepsgronden
na
afloop van
Gemeenteblad 2022
nr.
478750
27
de
beroepstermijn
oktober 2022
niet
meer
worden
aangevuld.
PA
(geanonimiseerd)
Vragen
en
opmerkingen
Voor vragen of opmerkingen over het bestemmingsplan , het besluit hogere waarden eluid) en de verdere procedure kunt u via telefoonnummer 14010 contact opnemen (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) ‚juridisch adviseur ruimtelijke ontwikkeling. U kunt voor vragen of opmerkingen ook een mail sturen naar
mn
Bm(geanonimiseerd) eschiedam. n!
Gemeenteblad
2022
nr.
478750
27 oktober
2022
Mn
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Bijlage
3
BLENHEIM
AANGETEKEND
EN PER
GEWONE
POST
en wethouders
Het
college van burgemeester ta.v. Teammanager ruimtelijke ontwikkeling
en
gemeenteraad
| nn Vooruit
@schiedam.nl,
per e-mail:
rn
schiedam.nl
(geanonimiseerd) Uw
Datum
referentie
Afzender
Amsterdam,
NN}
2
advocaten
augustus 2022
Onderwerp
E-mail inzake
Group Zienswijze bestemmingsplan “Kop van hogere (geluid)waarden Ocean
ERN
Acvecaten 3-V-
T +31 (0) 20 52 F
10
+31 (0) 20 52
mail@blenheim www.
blenheim
10 101 nl
nl
Bezoekadres
(geanonimiseerd) Postadres
en
Geacht
College, geachte Gemeenteraad,
Namens
cliënt,
100
BN
BM
ontwerp
(geanonimiseerd) Bp"
de
MN
wonende
aan de
evenheim.nl
ev
ontwerpbesluit
enheir.n!
Prins
Willen-Alexanderweg 321 Ocean Group gevestigd aan Haag. DN het Koningin Julianaplein 10 te BN ‘s-Gravenhage, deel ik hierbij zijn zienswijze het met betrekking tot ontwerp bestemmingsplan ‘Kop van de (geanonimiseerd) | tevens handelende onder de naam
Den
Het
ontwerpplan en het ontwerpbesluit hogere (geluid)waarden zijn met ingang van 23 juni 2022 ter inzage gelegd door het college van burgemeester en wethouders van de (cemeenteb!ad 2022, 274175). gemeente BM Bijlage
1:
waarden
bekendmaking ontwerp bestemmingsplan Kop van de (geanonimiseerd)
ontwerpbesluit hogere
en
mn
Informatie KvK 77367642
|
Derdengeldrekening
naar tevredenheid
heeft
kennisgenomen van de reactienota, waarin het college niet volledig en niet ingaat op de inspraakreactie die namens cliënt is ingediend. Het college heeft naar mening van cliënt slechts selectief kennisgenomen van zijn inspraakreactie, althans er is door het college selectief gereageerd. Volledigheidshalve en vanwege de daarmee samenhangende urgentie is de inspraakreactie bijgevoegd in en dient als herhaald en 2 te worden beschouwd. bijlage ingelast Bijlage Bijlage
OB Kort en
2:
inspraakreactie
3: reactienota
kan zich nochtans niet
goed
verzoekt cliënt
voorgenomen realisatie
van
verenigen u
om
het
met het
ontwerp
ontwerpplan
te herzien met
de 53 meter en 20 meter
hoge
betrekking
woontoren
en
tot de de daarmee
samengaande negatieve effecten. Om het ontwerp zodoende in overeenstemming te brengen met een goede ruimtelijke ordening en onevenredige gevolgen en schaden te voorkomen.
L
Inleiding
uitgevoerde opdrachten zijn (uitsluitend) de algemene voorwaarden van | Amsterdam onder nummer 20 29) van toepassing. Deze voorwaarden bevatten een beperking van haar aansprakelijkheid, primair tot het bedrag dat in het betreffende geval onder beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd Deze voorwaarden worden u op eerste verzoek Op alle door (gedeponeerd
bij
de rechtbank
BLENHEIM ontwerp voorziet in het ontwikkelen van de locatie Kop van de (geanonimiseerd) mn Op deze locatie wordt een gemengd woon- en werkprogramma ontwikkeld, bestaande uit 79 woningen, 2.000 m2 kantoorruimte en een horecavoorziening. De bebouwing heeft deels een op zichzelf reeds hoge bouwhoogte van 20 meter, met een buitenproportionele 53 meter. Maar liefst 1/3 van het bouwvlak heeft een bouwhoogte van 53 van hoogte zodat van een meter, “hoogteaccent” geen sprake is maar van een zeer hoge bouwhoogte voor een substantieel deel van de toegestane bebouwing. Het
De locatie heeft een totale
oppervlakte van ca. 2.175 m2 en is momenteel in gebruik als parkeerterrein (43 parkeerplaatsen) en speelveld voor kinderen, met daartussen een grasstrook met voetpad. De geldende verkeer- en groenbestemming wordt herzien naar een gemengde bestemming, die ruimte biedt voor woningen, kantoren en horeca. Het streven
overig
door cliënt
werd
ontwerpflexibiliteit, waarbij de
naar
betrokkenen
hierin niet
in acht worden
positief ontvangen.
slaagt
dat voornoemde
en
DN
heeft
beorip
deze
locatie,
een
voor
rechtszekerheid
genomen zoals
omwonenden
en
voorontwerp, voorliggende ontwerp belofte geen gestand is gedaan.
|
volgt
van
meent evenwel
de ambitie van de
gemeente
onder 1.1 van het dat het
voor het
willen ontwikkelen van
route naar het centrum. Desalniettemin meent cliënt dat de
ontwikkeling zoals die nu voor ligt geen stand kan houden, vanwege het ontbreken van overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de onevenredige gevolgen die hiermee gepaard gaan. Er is
kennelijk onvoldoende rekening gehouden met de belangen van cliënt als eigenaar complex gelegen aan de (geanonimiseerd) BP huisnummers 228 ABIC/D, 230 A/B1/B2, 232 234 A1/A2/B de Professor A/B/C/D, en Kamerlingh Onneslaan 195-1/195-2 en haar huurders, bestaande uit ondememers en particulieren. Het pand bestaat uit 12 woningen en 4 commerciële ruimten, waarvan 3 horecabedrijven en 1 kapsalon. BN verhuurt haar pand als bedrijfsruimte alsook als woningen. De huurders zijn verontrust door de voorgenomen plannen en ondersteunen deze zienswijze. Tevens hebben en aantal van hen hun zorgen op papier gezet. u om kennis te nemen van de zorgen van ondememers en bewoners en om hier de juiste gevolgtrekking aan te geven. Volgens cliënt kan dit gevolg niet anders zijn dan het herzien van het ontwerpplan en af te zien van het faciliteren van het project s'Maak. van
het
MN verzoek:
Bijlage
4:
steunbetuigingen
en
zienswijzen
De
gronden zullen wij in dit schrijven nader toelichten aan de hand van de aard en van cliënt (ll) en de tekortkomingen in het ontwerp en belangen van cliënt (II). Afgesloten met de conclusie (IV). missie
In
Ocean
|
investeert
Real
Estate
Group
voornamelijk in residentieel vastgoed (woningen, appartementen) en in goed. Hierbij gaat het voornamelijk om functionele en courante in o.a. objecten, gelegen BEM. Rotterdam, Maassluis, Spijkenisse, Den Haag en Rijswijk en voornamelijk bestemd voor langdurig gebruik door particulieren. De invulling van projecten vindt vaak plaats in goede samenspraak met de gemeente en belanghebbenden. commercieel onroerend
Een groot aantal
deze panden wordt verhuurd, waarna het beheer door de eigen beheerorganisatie van cliënt wordt gedaan. Kwalitatief beheer is de rode draad door de
organisatie
van
van
cliënt.
|
richt zich onder andere op de
veelal
tweeverdieners die
groeimarkt van starters en kleine huishoudens, volop bezig zijn met de opbouw van carrière, mogelijk werk en studie combineren en behoefte hebben aan een rijk sociaal leven. De hardwerkende starters en kleinere huishoudens die moeilijk aan een koopwoning kunnen komen en in de huidige woningcrisis tussen wal en schip vallen. | biedt volledig gerenoveerde en verduurzaamde huurwoningen voor deze groep van hardwerkende Schiedammers.
OM
's een
logische keuze voor cliënt, na jarenlang de portefeuille in de regio uitgebreid. In diverse gemeentes heeft cliënt projecten ontwikkeld, zoals het transformeren van bedrijfsruimtes naar woningen. Deze woningen worden doorgaans allemaal verhuurd in het middensegment. Haaglanden
te hebben
en investeert in renovatie en Group bezit meerdere objecten in BN 's verduurzaming van het onroerend goed in de stad. Op diverse locaties in BN zorgvuldig en met oog voor het oorspronkelijke karakter, gerenoveerd en verduurzaamd. Objecten die in verhuurde staat zijn aangekocht en waar sprake was van misstanden zijn hersteld en beschikbaar gesteld aan starters en gezinnen.
Ocean
Gelegen
direct naast het
Centraal Station van
plangebied
BNN
van
het
vez: cliënt
ontwerpplan ‘Kop van de (geanonimiseerd)|’ en het complex van 4 bedrijfsruimtes (horeca)
een
Onnestaan. In woningen op de hoek van de (geanonimiseerd) len de Professor MN onderstaande afbeelding is het complex aangegeven met rode omlijning, het plangebied is geel omlijnd (afbeelding 1). en
12
Afbeelding
1:
plangebied
Als
eigenaar en beheerder is cliënt nauw betrokken bij de directe omgeving van het complex. Waarbij duurzaamheid en leefbaarheid voor zowel de gevestigde bedrijven woningen altijd het uitgangspunt voor cliënt is. Voor cliënt is het daarom woon-
en
leefkwaliteit
van
van
uiterst
voornoemd
en
groot belang dat de omgeving bijdraagt aan de complex. Vanuit de hoedanigheid van betrokken
BLENHEIM
vastgoedeigenaar en verantwoordelijkheid voor zijn huurders geeft cliënt graag zijn zienswijze op het ontwerpplan en het ontwerpbesluit hogere (geluid)waarden… UI.
Tekortkomingen in het ontwerpplan
en
belangen
3. 1 Buitenproportionele bouwhoogte en beoogd gebruik niet in overeenstemming met de aard van de locatie Het ontwerp maakt de bouw van een woontoren van 53 meter hoog mogelijk. (geanonimiseerd) | persisteert in het standpunt dat een woontoren van deze hoogte en omvang niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en daarom niet kan worden gerealiseerd op deze locatie. In de reactienota doet het college het voorkomen alsof de enorme bouwhoogte te verwaarlozen is. Het college geeft immers aan dat de bouwhoogte van 53 meter alleen het noordoostelijk deel van het plangebied betreft en dat ook in Schieveste hoogten tot 70 meter zijn toegestaan. Hiermee miskent het college de enorme omvang van de woontoren , die notabene 1/3 van het bouwvlak inneemt , en de negatieve effecten op de omgeving. Zoals het college reeds te kennen geeft in de reactienota gaat de vergelijking met Schieveste niet op omdat het voorliggende plangebied dichter , cliënt noemt dit in , dan wel pal naast , de bestaande woonwijk ligt.
Hoogbouwvisie 2008
In de reactienota wordt verwezen naar de Hoogbouwvisie 2008 , waarin hoogbouw volgens het college beleidsmatig wordt voorgesteld rond knooppunten waaronder het station (geanonimiseerd) Centrum? NN Voor cliënt is de hoogte van de woontoren hiermee echter niet verantwoord. Hoogbouw kan bovendien geen doel op zich zijn maar een middel om andere doelen te realiseren , zoals volgt uit de vaststelling van de Hoogbouwvisie 2008. 3
|(geanonimiseerd) meent
dat het voorliggende ontwerpplan niet voldoet aan de doelstellingen die de gemeente zichzelf heeft opgelegd. De visie is bedoeld om de vraag naar hoogbouw te structureren. Waarbij enerzijds initiatieven binnen een afgewogen kader worden getoetst en anderzijds richting wordt gegeven aan de doelstellingen van de stad. Het ontwerpplan bestaat kennelijk uitsluitend met het oog op de realisatie van het project 's Maak. Een iconisch gebouw , een prestige project. De invulling van de woningbouwopgave is slechts relatief en het project voorziet zeker niet in een (bijdrage aan de) oplossing voor het woningtekort. De 79
koopwoningen die worden gerealiseerd zijn woningen uit het hoge segment , waarbij meer dan 80% van de woningen wordt verkocht boven de NHG grens (2022) en de gemiddelde prijs ruim boven een half miljoen ligt , met excessen tot wel €825. 000. * Voor de gemiddelde Schiedammer zijn deze woningen onbetaalbaar. Het
verplaatsen van het kantoor van Woonplus om het voor de werknemers aantrekkelijker te maken om met het openbaar vervoer naar hun werk te gaan , zoals het college in de reactienota aanhaalt® , is op geen enkele wijze aan te merken als ruimtelijk belang. Bovendien is niet onderbouwd noch inzichtelijk gemaakt of de werknemers daadwerkelijk met het openbaar vervoer naar hun werk zullen gaan en of hier behoefte voor bestaat. Mede gelet op het feit dat het huidige kantoor aan de Valeriusstraat binnen ‘ Reactienota onder 7a ? Reactienota onder 7a 3 Hoogbouwvisie 2008 , e $ onder 7a
pagina 2
https://www. nieuwbouw-schiedam. nl/project/12767/s-maak/ Reactienota
BLENHEIM
11 minuten te bereiken is vanaf het station , met het openbaar vervoer. ® Daarbij komt dat de eigen overwegingen van Woonplus , bij monde van bestuurder (geanonimiseerd) BEN. voor een nieuw kantoor geheel anderen zijn dan het voor eigen werknemers aantrekkelijk maken om met het openbaar vervoer naar het werk te komen. ” De motivering lijkt dan ook met name te zijn gezocht en niet gestoeld te zijn op enige daadwerkelijk ruimtelijk relevante
afweging. Het nieuwe kantoor van Woonplus kan evenwel in bestaande kantoorlocaties of nieuw te bouwen kantoorlocaties worden gerealiseerd. Daarbij valt het cliënt op dat Blauwhoed zowel ontwikkelaar is van projecten binnen Schieveste als ook van de ontwikkeling van de huidige locatie waar Woonplus is gevestigd. Het toebedelen van projecten aan Blauwhoed noch de verhuiswens van Woonplus kan worden aangemerkt als ruimtelijke belang , terwijl een bestemmingsplan daartoe beperkt zou moeten zijn. Het feit dat Blauwhoed de inspraakreactie veel eerder heeft ontvangen dan de insprekers , waaronder cliënt , sterkt cliënt in de overtuiging dat met name het ontwikkel belang van Blauwhoed in samenwerking met de gemeente voorop staat bij de vaststelling van dit bestemmingsplan. De realisatie van het project s'Maak betreft ieder in geval niet de herontwikkeling van de stad vanuit een programmatisch , ruimtelijk en kwalitatief vertrekpunt , zoals de Hoogbouwvisie 2008 als doelstelling neemt. ® In de
Hoogbouwvisie is een onderscheid gemaakt naar drie categorieën: samenhang (hier is de hoogte van de hoogbouw niet hoger dan 5/3 van de gemiddelde hoogte) , onderscheid (de hoogte ligt tussen 5/3 en 8/3 van de gemiddelde hoogte) en overstijging (de hoogte is meer dan 8/3 van de gemiddelde hoogte). De woontoren van s'Maak valt in de uiterste categorie ‘overstijging' , waarbij geen samenhang bestaat met de omliggende bebouwing. Uitgaande van een gemiddelde verdiepingshoogte van 3 meter® , zou de woontoren bij wijze van spreken bestaan uit 17 verdiepingen waardoor de overstijging veel verder uit verhouding ligt dan onderstaande afbeelding uit de Hoogbouwvisie 2008 doet vermoeden:
8 www. 9292OV. nl 7
https://blauwhoed. nl/nieuw /woonplus-blau whoed-en-gemeente-sc hiedam-tekenen-voor Redenen voor huurders (ii)
nieuw kantoor Woonplus: (i) te groot geworden voor Woonplus (ii) bereikbaar en (iv) exploitatiekosten worden lager verouderd Energielabel ® Hoogbouwvisie 2008 , pagina 6 en 7 ?
Smaak-schiedam. nl/fag/: “Verdiepingshoogte © © ®
, _ De standaard verdiepingshoogte van de woningen is conform bouwbesluit ca. 260m.
woningen die gelegen zijn op de begane grond is er (gedeeltelijk) sprake van een _ Bijextrade hoogtemaat waarmee de verdiepingshoogte ca. 320m , wordt.
_Bij de woningen die gelegen zijn op de eerste en tweede verdieping is er (gedeeltelijk) sprake van een extra hoogtemaat waarmee de verdiepingshoogte ca. 290m wordt. , De verdiepingshoogtes en mogelijk verlaagd plafond zijn zichtbaar op de koperscontractstukken”
BLENHEIM
Afbeelding 2: ‘alles in verhouding’ , pagina 10 Hoogbouwvisie 2008 Met name rond de afslagen van A4 en A20 ziet de visie op hoogbouw kansen. In verband met de goede bereikbaarheid in combinatie met nieuwe werklocatie kan hoogbouw op deze zogenaamde brandpunten de identiteit van de stad versterken Het onderhavige plangebied is nadrukkelijk níet als ‘Brandpunt’ aangemerkt. '° In de reactienota geeft het college aan dat hoogbouw beleidsmatig wordt voorgesteld rond knooppunten waaronder het station (geanonimiseerd) BEM Centrum. in de Hoogbouwvisie 2008 wordt station | Centrum echter met name betekening toegekend ‘a/s (geanonimiseerd) sneltreinstation’ met een overstap op metro en stoptrein: ‘Naast station (geanonimiseerd) | Centrum liggen vooral rond die treinstations op de rand van de wijk en landschap kansen tot verdere concentratie van gebouwen. Met de nabije realisatie van een lightrailverbinding op dit traject , groeien de ontwikkelingsmogelijkheden , ook voor
hoogbouw. '!!
Het station als knooppunt als zodanig maakt de locatie niet geschikt voor hoogbouw , maar de locatie als belangrijke verbinding met de regio , zo volgt uit de Hoogbouwvisie 2008. Deze ambitie is echter nog niet gestand gedaan en de lightrailverbinding is nog steeds niet gerealiseerd. De verwijzing van het college naar de Hoogbouwvisie 2008 en aanduiding van het station als knooppunt is daarmee zinledig.
10 1!
Hoogbouwvisie 2008 , pagina 17 Hoogbouwvisie 2008 , pagina 19
BLENHEIM
Inmiddels is de
vastgesteld
de woontoren als
ingehaald door het bestemmingsplan ‘Oost’ hoogte voor bouwwerken, voor de locatie waar 10 meter is gesteld ongeacht de nabijheid van het station
Hoogbouwvisie
2008 tevens
in 2011, waarin de maximale is voorzien, op
knooppunt.2
De bouw van de toren met een
hoogte in de categorie ‘overstijgend' is met de verwijzing Hoogbouwvisie 2008 niet verantwoord. Het voorliggend plan is ook niet in lijn met de visie, aangezien hoogbouw geen doel op zich is en het plan niet overtuigd in het realiseren van concrete geformuleerde doelen. de
naar
AMEC In het
gebouw voorontwerp
is de enorme
hoogte van
verklaard door te refereren aan het
Het
AMEC-gebouw
op
Stationsplein
het
gebouw weldegelijk stedenbouwkundig
AMEC-gebouw.'? 2 is echter een bestaand
gebouw
dat wordt
herontwikkeld. Anders dan de woontoren die in het voorontwerp is voorzien, niet direct vóór
woningen. Het AMEC-gebouw staat dicht tegen de Brandersbrug en het stationscomplex, waardoor het effect van de hoogte van de woontoren op de omgeving, voor wat betreft onder meer schaduwhinder, vermindering daglicht, uitzichtbelemmering en geluid, hiermee niet vergelijkbaar is. en
naast
Zo
werpt het AMEC gebouw bijvoorbeeld geen schaduw op het pand van client en het dit gebouw geen uitzicht. De voorgenomen woontoren s'Maak heeft een significant hogere impact op het pand van cliënt, zoals in de navolgende paragrafen uit een wordt gezet. ontneemt
Zoals
blijkt uit de Verklaring van geen bedenkingen d.d. 8 juni 2021 inzake de omgevingsvergunning voor het optoppen en herbestemmen van het AMEC gebouw, is voor het ophogen van dit gebouw met het oog op een goede ruimtelijke ordening van doorslaggevend belang geacht dat het een bestaand gebouw betreft: “De
planlocatie is gelegen binnen de hoogtebeperkingsgebieden behorende bij The Hague Airport. Hoewel de hoogtebeperkingen niet zijn vastgelegd in een luchthavenbesluit dient hier, uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, wel rekening mee te worden gehouden. Aangezien sprake is van een bestaand gebouw betreft dit uitsluitend het vergroten van de bouwhoogte van 40 naar 55 meter.”** Rotterdam
De woontoren
s'Maak, geen bestaand gebouw zijnde, is reeds hierom niet te vergelijken gebouw. De hoogte van de woontoren, geen verhoging zijnde van een bestaand gebouw, vergt daarom een andere afweging vanuit het oogpunt van een goede met het AMEC
ruimtelijke ordening waarbij slaagt.
de
vergelijking
vanuit
stedelijk bouwkundige optiek