bp Recreatiepark Corfwater - bijlagen toelichting

Een andere belangrijke trend en kans voor Corfwater om op in te spelen is de prognoses van de groei in het toerisme in Nederland. Er wordt een forse groei van 20% van de Nederlandse vakantiemarkt verwacht en zelf een groei van 50% voor het inkomend toerisme naar Nederland voor de komende 10 jaar (Perspectief Bestemming Nederland 2030, NBTC 2018). Van alle provincies kende Noord-Holland in 2017 de hoogste bezettingsgraad van hotels, 63,2%. Dit komt voornamelijk door de aantrekkingskracht van Amsterdam. Daarnaast geldt in zijn algemeenheid dat de bezettingsgraad van hotels hoger is dan van andere typen logiesaccommodaties. Zo betreft de bezettingsgraad voor het totaal van de logiesaccommodaties in Noord-Holland 44% en voor de overige accommodaties 27%. Daarnaast ligt de bezettingsgraad langs de kust hoger dan in andere delen van Nederland. Bungalowsector Het is lastig om goede uitspraken te doen over bungalowparken, omdat deze in de meest gebruikte bron (het CBS) onder ‘huisjesterreinen’ vallen. Onder dit type verblijfsaccommodatie vallen zomerhuisjes, stacaravans, vakantiehuisjes en bungalows. Een terrein wordt meegerekend vanaf 10 slaapplaatsen. Dit is veel breder dan bungalows alleen en we zien daarbij dan ook veel lagere bezettingsgraden dan in de benchmark. De cijfers zijn daarom te algemeen om door te vertalen naar de situatie in Petten.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

32

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Hotelsector Uit het onderzoek van Horwath HTL (2018) blijkt dat de bezettingsgraad van de hotels in Nederland in 2017 is gestegen, terwijl ook de gemiddelde kamerprijs toenam. Voor 2018 wordt een verdere groei verwacht van zowel bezettingsgraad als kamerprijs, naar nieuwe recordhoogte. Uit het onderzoek onder ruim 200 drie-, vieren vijf-sterren hotels in Nederland blijkt dat de gemiddelde bezettingsgraad is gestegen van 73,9% in 2016 tot 76,8% in 2017. Dit komt overeen met de bezettingsgraad die KHN vermeld op haar website, namelijk 78%. De bezettingsgraad is sinds het recordjaar 1998 niet meer zo hoog geweest. Verwacht wordt dat de bezettingsgraad dit jaar zal doorstijgen naar circa 78%, waarmee het record van 1998 zou worden geëvenaard. De gemiddelde kamerprijs steeg in 2017 eveneens, van € 107 tot € 113. De gemiddelde kamerprijs blijft daarmee eveneens net onder het record van € 114, dat behaald werd in 2002. In 2018 zal de kamerprijs naar verwachting met 3% stijgen tot € 117, wat een absoluut record zou zijn voor de Nederlandse hotellerie. We concluderen hieruit dat deze cijfers de uitkomsten van de benchmark verder onderschrijven: de bezettingsgraad die in de berekeningen voor het hotel in Petten is toegepast is realistisch.

Daarnaast gaat het hier om terwijl om een unieke locatie, een onderscheidend concept en een nieuwe voorziening, dus kunnen de bezettingsgraden wellicht nog hoger uitvallen.

4.5 Marktruimte en planvoorraad ZKA Consultants deed in 2018 en 2019 onderzoek in de Kop van Noord-Holland naar vitaliteit van campings en bungalowparken. Onderdeel hiervan was het onderzoeken van de marktruimte en planvoorraad. Voor bungalowparken geldt dat de groeiende vraag het aanbod overstijgt. In 2023 zullen er 760 extra bungalows nodig zijn om te voldoen aan de vraag. Er zijn echter al harde plannen voor het uitbreiden van het aantal bungalows. Indien al deze plannen gerealiseerd worden, ontstaat een negatieve martruimte (overschot) van 298 bungalows. De inschatting is dat in dit onderzoek reeds 150 tot 198 bungalows op Corfwater toegeschreven zijn aan de harde planvoorraad waardoor de negatieve marktruimte 100 tot 148 bungalows betreft wanneer Corfwater gerealiseerd is. Er zijn twee belangrijke kanttekeningen te plaatsen bij deze bevindingen: § De harde planvoorraad hoeft niet (in zijn geheel) gerealiseerd te worden. Het kan zijn dat er plannen niet, of met kleinere hoeveelheid eenheden gerealiseerd worden. Anderzijds kan het ook zijn dat er plannen in de zachte voorraad of in zijn geheel niet opgenomen zijn, die wel gerealiseerd worden. Met andere woorden; de planvoorraad is een momentopname. § De marktruimte houdt geen rekening met onderscheidend vermogen van een concept en de aantrekkingskracht op doelgroepen.

Het kan zijn dat een concept dermate veel aantrekkingskracht heeft, dat de geprognotiseerde groei voor een regio overschreden wordt en/of dat een doelgroep zich zeer aangetrokken voelt tot een concept waardoor extra groei gerealiseerd wordt in een regio op een specifiek doelgroepprofiel. Het onderzoek van ZKA geeft geen inzicht in marktruimte voor hotels en de planvoorraad. De persoonlijke reacties van hoteleigenaren in de benchmark, in combinatie met de zeer hoge bezettingsgraden, geven aanleiding om uit te gaan van positieve marktruimte.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

33

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

5 Impact van Corfwater op de regio In dit hoofdstuk wordt een inschatting van de impact van Corfwater op de regio gemaakt. Enerzijds zal Corfwater zelf aantrekkingskracht hebben op toeristen waar de regio van zal profiteren, anderzijds zal Corfwater een verbinding vormen tussen het strand en het dorp Petten waardoor voor daggasten, die nu ook al komen, het dorp beter ontsloten wordt. De te verwachten impact is deels door het bestuderen van bronnen, deels door het voeren van gesprekken met stakeholders, ingeschat. Onder de geïnterviewde stakeholders bevinden zich o.a. omwonenden, ondernemers, gemeente en de dorpsraad. Een lijst van de geïnterviewde personen is opgenomen in bijlage 6. De effecten van Corfwater hebben op zowel toeristen, strandgasten/daggasten als inwoners betrekking.

5.1 Maximale capaciteit en aantallen overnachtingen De herontwikkeling van Corfwater zorgt voor een wijziging in de maximale capaciteit. Daarnaast zijn, met de gewijzigde vormen van logies, andere bezettingsgraden te verwachten. In onderstaande tabellen wordt de huidige en toekomstige situatie aangeduid. Tabel 5.1 Huidige situatie Eenheden

Aantal bedden

Bezettingspercentage*

Aantal overnachtingen

Campingplaatsen

315

945

17%

60.010

Hotelkamers

36

72

13%

3.484

1.017

Totaal

63.494

* Gebaseerd op gemiddelde cijfers van 2018 en 2019 van Corfwater. Daarbij is op te merken dat de hotelbezetting van Corfwater aanzienlijk lager ligt dan het landelijke gemiddelde. Dit is mede omdat het hotel ’s winters gesloten is. De huidige bezetting op de camping ligt 4% hoger dan het landelijke gemiddelde.

Tabel 5.2 Toekomstige situatie Aantal

Eenheden

bedden

Bezettingspercentage*

Aantal overnachtingen

Duinvilla's

150

555

78%

158.009

Hotelkamers

240

480

78%

136.656

Totaal

1.035

294.665

* Verwachte (en in hoofdstuk 4 getoetste) bezettingsgraden na 3 jaar. Uit de berekening blijkt dat de maximale capaciteit van Corfwater licht stijgt, met 18 gasten per nacht. Het is te verwachten dat het aantal overnachtingen op jaarbasis flink stijgt, van 63.494 naar 294.665 overnachtingen per jaar. Dit is een stijging van 464%. De stijging is te danken aan de te verwachten hogere bezettingsgraden die bereikt worden met een jaarronde exploitatie en de te verwachten hogere bezettingsgraden door het aanbieden van ander type verblijfsaccommodatie (camping/hotel naar bungalowpark/hotel).

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

34

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

5.2 Bestedingen In deze paragraaf worden de bestedingen becijferd. De geschatte huidige en de te verwachten toekomstige bestedingen worden weergegeven. Het verschil tussen deze bestedingen vormt de impact voor de regio. De bestedingen op Corfwater en in de omgeving zullen toenemen. De redenen om dit aan te nemen zijn: 1. Het aantal overnachtingen stijgt van 63.494 naar 294.665 overnachtingen per jaar; 2. Het type gast verandert; de huidige camping en het huidige hotel zijn vooral aantrekkelijk voor harmoniezoekers, inzichtzoekers en rustzoekers en de nieuwe duinvilla’s en het nieuwe hotel zijn vooral aantrekkelijk voor stijlzoekers en inzichtzoekers. Binnen de verschillende doelgroepen zijn de gemiddelde uitgaves per vakantiedag10 verschillend: § Bij de combinatie harmoniezoeker/inzichtzoeker/rustzoeker is, bij gelijke verdeling over de doelgroepen, een uitgave van € 40,1711 per vakantiedag in Noord-Holland te verwachten. § Bij de combinatie stijlzoeker/inzichtzoeker is, bij gelijke verdeling over de doelgroepen, een uitgave van € 42,75 te verwachten per vakantiedag in Noord-Holland. De nieuwe doelgroep van Corfwater heeft meer over voor een vakantiedag; zij geven gemiddeld € 2,58, ofwel 6,4% méér uit per dag dan de huidige doelgroep. 3. Het type overnachtingsaccommodatie wijzigt en bungalow- en hotelgasten besteden gemiddeld méér dan campinggasten.

Kanttekening bij de onderzoeksmethodiek – een minimale en maximale besteding

Het uitgangspunt voor het berekenen van de bestedingen per overnachting is dat cijfers zo specifiek mogelijk en toepasbaar zijn voor Corfwater. Dit betekent dat zij betrekking moeten hebben op drie aspecten: het accommodatietype (hotel of bungalow), de AA-locatie/kustregio en de doelgroep (zowel toeristisch als zakelijk). Echter; de beschikbare gespecificeerde cijfers van bestedingen in de regio zijn niet toepasbaar op Corfwater; zij houden alleen rekening met de toeristische doelgroep. Om die reden is ervoor gekozen om met een bandbreedte, een range, te werken, waarmee de te verwachten minimale besteding en maximale besteding wordt weergeven. De ondergrens van de range, de minimale besteding, wordt bepaald door het aantal overnachtingen te vermenigvuldigen met de bestedingen per doelgroep, zoals weergegeven in punt 2 hierboven. Het is onwaarschijnlijk dat de daadwerkelijke bestedingen hierbij in de buurt liggen; alleen al de kosten voor een overnachting in het hotel zal al zo’n twee keer duurder zijn dan de totale besteding per persoon per nacht in deze berekening. De bovengrens wordt bepaald door de gemiddelde overnachtingsprijs op vergelijkbare overnachtingsaccommodaties (bron: benchmark uit paragraaf 4.2) te extrapoleren met de bestedingen in de regio door de doelgroep.

Daarmee gaan we dus uit dat de bestedingen in de omgeving (horeca, winkels, toegangstickets etc.) evenredig aan de overnachtingsprijs meebeweegt. Dit hoeft echter niet het geval te zijn, maar er is geen data beschikbaar die dit bevestigt, dan wel ontkracht. Het is de best beschikbare informatie. De range is erg ruim en de daadwerkelijk gerealiseerde bestedingen kunnen door diverse factoren positief of negatief beïnvloed worden. Denk daarbij als de mate van ondernemerschap in Petten, ruimtelijke mogelijkheden, snelheid van realisatie van plannen etc. NB Om tot een realistische gemiddelde overnachtingsprijs voor vergelijkbare accommodaties te komen, hebben wij de extreme hoge of lage prijzen uit de benchmark niet meegewogen.

10 11

Continue Vakantie Onderzoek (CVO) over vakantiejaar 2018, Noord-Holland. Alle genoemde bestedingen zijn inclusief BTW.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

35

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Bestedingen in de huidige situatie Het CVO (Continue Vakantie Onderzoek), geeft inzicht in de bestedingen per type. Onderstaande verdeling geldt voor vakantiegangers in de leefstijlgroepen harmoniezoekers/verbindingzoekers/rustzoekers, de huidige doelgroep, in Noord-Holland, in 2018. Tabel 5.3 Bestedingen huidige situatie, uitgesplitst naar type besteding Percentage

Type besteding

Minimaal per jaar12

Maximaal per jaar

53%

€ 768.494,82

€ 1.294.515,57

24%

€ 347.003,16

€ 584.520,52

5%

€

73.798,47

€ 124.312,17

9%

€ 133.737,23

€ 225.277,94

9%

€ 127.937,39

€ 215.508,20

100%

€ 1.450.971,07

€ 2.444.134,40

van totaal

Bestedingen verblijfskosten (overnachtingen) Bestedingen in horecagelegenheden (eten/drinken, uitgaan e.d.) 13 Bestedingen aan excursies, toegangskaartjes e.d. Bestedingen in winkels (boodschappen, souvenirs e.d.) Overige bestedingen Totaal

De totale jaarlijkse bestedingen van gasten op Corfwater, in de huidige situatie, bedragen 1,45 tot 2,4 miljoen euro. Ongeveer 53% van de bestedingen, betreffen verblijfskosten. Ongeveer 47% van de bestedingen wordt in de regio besteed aan horeca, excursies, boodschappen en overige zaken (vervoerskosten, verzekering etc.). Bestedingen in de toekomstige situatie In de toekomstige situatie zullen de bestedingen stijgen. Onderstaande tabel geeft inzicht in de te verwachten bestedingen na de herontwikkeling van Corfwater, uitgesplitst naar type besteding.

Anders dan in het groene blok wordt beschreven wordt in deze tabel de ondergrens juist bepaald door de overnachtingsprijs p.p.p.n. op Corfwater te extrapoleren met de bestedingen in de regio. De overnachtingsprijs is relatief laag omdat de meeste overnachtingen nu gerealiseerd worden op de camping, wat relatief weinig omzet oplevert p.p.p.n. De bovengrens wordt bepaald door de uitgaven per nacht te vermenigvuldigen met de bestedingen van de doelgroep p.p.p.n.

12

De bestedingen in de horeca zullen deels op Corfwater, deels in het dorp en de omliggende regio gedaan worden. Op basis van de gegevens die beschikbaar zijn, kan een verhouding in bestedingen in interne en externe horeca niet gemaakt worden in dit rapport.

13

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

36

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Tabel 5.4 Bestedingen in de toekomstige situatie Percentage van

Type besteding

Minimaal per jaar

Maximaal per jaar

53%

€ 6.614.847,19

€ 14.128.711,65

25%

€ 3.162.587,36

€ 6.754.998,81

6%

€

730.250,59

€ 1.559.748,81

8%

€ 1.006.404,04

€ 2.149.587,44

9%

€ 1.082.818,20

€ 2.312.801,13

100%

€ 12.596.907,38

€ 26.905.847,84

totaal14

Bestedingen verblijfskosten (overnachtingen) Bestedingen in horecagelegenheden (eten/drinken, uitgaan e.d.) 15 Bestedingen aan excursies, toegangskaartjes e.d. Bestedingen in winkels (boodschappen, souvenirs e.d.) Overige bestedingen Totaal

Uit bovenstaande tabellen blijkt dat de toekomstige bestedingen tussen de 12,6 en 26,9 miljoen euro zullen zijn. 47% Van de bestedingen zullen gedaan worden in de omgeving van Corfwater en 53% van de bestedingen op Corfwater zelf. Verschil huidige en toekomstige bestedingen De totale bestedingen zullen, naar verwachting, toenemen met 415% tot 1.864%%, naar 12,6 tot 26,9 miljoen euro. De wijziging in de doelgroep samenstelling zorgt ervoor dat de aanbieders van dagrecreatie in de regio en de horeca het meeste profiteren van de groei; de nieuwe doelgroep geeft hier meer geld aan uit dan de huidige gasten van Corfwater. Tabel 5.5 Mutatie bestedingen, uitgesplitst naar type Type besteding

Minimale groei

Maximale groei

Bestedingen verblijfskosten (overnachtingen)

€ 5.320.331,62 (411%)

€ 13.360.216,82 (1.838%)

€ 2.578.066,84 (441%)

€ 6.407.995,65 (1.947%)

€

605.938,42 (487%)

€ 1.485.950,35 (2.114%)

€

781.126,10 (347%)

€ 2.015.850,21 (1.607%)

Overige bestedingen

€

867.310,00 (402%

€ 2.184.863,75 (1.808%)

Totaal

€ 10.152.772,97 (415%)

€ 25.454.876,77 (1.854%)

Bestedingen in horecagelegenheden (eten/drinken, uitgaan e.d.) Bestedingen aan excursies, toegangskaartjes e.d. Bestedingen in winkels (boodschappen, souvenirs e.d.)

14

Percentages wijken af van percentages in tabel 5.3 omdat hier de nieuwe doelgroep als uitgangspunt gehanteerd wordt.

15

Zie voetnoot hierboven.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

37

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Bestedingen door strandgasten “In de afgelopen tien jaar nam het binnenlands bezoek toe, met gemiddeld 2% per jaar. Voor de binnenlandse markt voor vakanties en meerdaagse zakenreizen is de verwachting dat het aantal gasten in iets meer dan tien jaar groeit met maar liefst 27%: van 24,3 miljoen in 2017 tot 30,9 miljoen in 2030 (NBTC, 2018). Ons land is een ideale bestemming voor een kort verblijf. Nederlanders blijven graag in eigen land voor een weekend of midweek weg.” – Perspectief 2030, NBTC. Deze passage uit het Perspectief 2030, laat geen ruimte voor twijfel: toerisme, en de daarmee samenhangende daguitstappen zit flink in de lift. Maar liefst 20% van de vakanties in Nederland bevatten een stranddag. Daar komt bij dat het strand van Petten een grote kwalitatieve inhaalslag heeft gemaakt. Stakeholders, die geïnterviewd zijn ten behoeve van het voorliggende rapport, schatten in dat het aantal strandgasten met wel 500% gestegen is in de afgelopen jaren. De stakeholders geven aan dat zij verwachten dat deze stijging zal doorzetten. Doordat Corfwater een kwalitatieve en landschappelijke aantrekkelijke verbinding gaat vormen tussen het strand en het dorp, is te verwachten dat de bestedingen in het dorp, door strandgasten, toe zal nemen.

Omdat er geen gegevens beschikbaar zijn van de huidige aantallen en de verwachte groei van strandgasten niet beschikbaar is, is het moeilijk in te schatten hoe bestedingen zich zullen ontwikkelen ten opzichte van de huidige situatie. Wel is duidelijk dat strandbezoek, dankzij toenemende vakanties binnen Nederland groeit en dat ook dankzij de recent gerealiseerde voorzieningen in Petten, een verdere groei te verwachten is. De bestedingen van de uithuizige vrijetijdsmarkt (een activiteit buiten het de eigen woning, die minimaal één uur duurt) is gemiddeld €12,70 euro per persoon per activiteit16. De verdeling van die besteding over diverse posten is in onderstaande tabel te zien. Tabel 5.6 Gemiddelde bestedingen bij uithuizige activiteiten, uitgesplitst naar type Type besteding

Bedrag

In winkels

€ 5,10

Consumpties

€ 4,40

Toegangsprijzen, deelnamekosten, huurprijzen e.d.

€ 2,30

Overige kosten

€ 0,90

Totaal

€ 12,70

De strandbezoekers maken in de huidige situatie, volgens de stakeholders, nagenoeg geen gebruik van de faciliteiten in het dorp. De strandbezoekers zullen daarom waarschijnlijk minder dan €12,70 gemiddeld per persoon besteden per strandbezoek. Er is waarschijnlijk nog een potentieel aan te boren.

16

ContinuVrijeTijdsonderzoek 2018 – NBTC NIPO Research

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

38

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

5.3 Voorzieningenniveau Het wordt voor ondernemers aantrekkelijker om zich te vestigen in Petten. Dankzij de toeristen die zullen overnachten op Corfwater, ontstaat een omzetpotentieel van 4,8 tot 12,1 miljoen euro, voor de directe regio. Daar komt bij dat de strandgasten ook uitgaves zullen gaan doen in het dorp. Omdat er geen zicht is op de aantallen strandgasten, kunnen omzetten die afkomstig zijn van deze groep niet worden meegerekend in dit rapport. Volgens Koninklijk Horeca Nederland hadden horecazaken in 2017 gemiddeld een omzet van €500.000. De omzet in de detailhandel, per vierkante meter, lag in 2018 op € 3.878,95 17. In onderstaande tabel wordt een indicatie gegeven van de potentiële groei, op basis van de berekende extra omzet die voortkomt uit toerisme op Corfwater. Tabel 5.7 De te verwachten ruimte voor horeca en detailhandel Type besteding Bestedingen in horecagelegenheden (eten/drinken, uitgaan e.d.) Bestedingen in winkels (boodschappen, souvenirs e.d.)

Minimale groei

Maximale groei

Benodigde omzet

€ 2.578.066,84

€ 6.407.995,65

€

500.000,00

€

€ 2.015.850,21

€

3.878,95

781.126,10

Ruimte

5 tot 13 extra horecazaken 201 tot 520 m2 extra winkelruimte

Uit bovenstaande berekeningen blijkt dat de omzet die verblijfstoeristen van Corfwater zullen realiseren, ruimte biedt voor 5 tot 13 extra horecazaken18 en 201 tot 520 extra vierkante meters detailhandel in de regio van Corfwater. In bijlage 5 geven we enkele voorbeelden weer van hoe de winkelruimte in te vullen is en welk effect dit heeft. NB De cijfers zijn indicatief en aanvullend onderzoek dient uit te wijzen of deze ruimte geboden moet worden aan nieuwe initiatieven of aan bestaande ondernemingen; die nu wellicht moeilijk het hoofd boven water kunnen houden ofwel uitbreidingsplannen hebben. Daarnaast zal Corfwater zelf, in twee fases, 600 vierkante meter aan horecavoorzieningen realiseren waar gasten ook bestedingen zullen doen. Het is aan te bevelen om aanvullend onderzoek te doen dat inzicht geeft in welke soort detailhandel en welke soort horeca kansrijk is in Petten. Bij het uitvoeren van een dergelijk onderzoek is het noodzakelijk om de doelgroep van Corfwater als belangrijke afnemer te zien; dit is een doelgroep die houdt van kwalitatief goede voorzieningen. Voor nadere toelichting over de doelgroepen en hun voorkeuren ten aanzien van voorzieningen, zie bijlage 2, over de Leefstijlvinder. Daarnaast is de strandgast/daggast mogelijk een belangrijke gebruiker van de horeca en winkels; hun behoeftes zijn niet meegenomen omdat deze niet inzichtelijk zijn.

17

Retailinsiders (https://www.retailinsiders.nl/docs/e353c3b3-1602-40c4-9b42-0282fcad1d3f.pdf) - de omzet per m2 betreft een gemiddelde en kan per type winkel flink verschillen; de omzet per m2 in een tuincentrum (laagste omzet per m2; €665 excl. BTW) verschilt aanzienlijk van een omzet per m2 in een slagerij (hoogste omzet per m2; €11.358 excl. BTW).

18

In deze berekening is geen rekening gehouden met het aandeel gasten en bijbehorende omzet dat gebruik zal maken van de horeca op Corfwater omdat niet inzichtelijk is welk deel van de gasten kiest voor horeca bij hun verblijfsrecreatie en daarbuiten. BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

39

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Evenementen Evenementen worden de laatste jaren nagenoeg niet meer georganiseerd in Petten. Inmiddels wordt een nieuwe evenementencommissie gevormd die zich buigt over mogelijkheden voor extra evenementen in Petten. De ontwikkeling van Corfwater, waardoor strandgasten vanaf het strand gemakkelijker het dorp inlopen, de verwachte toename in het aantal overnachtingen en de wat kapitaalkrachtigere doelgroep, bieden een lonkend perspectief voor evenementenorganisatoren. Daarnaast wordt het, door de jaarronde exploitatie van Corfwater, interessanter om ook buiten het zomerseizoen evenementen te organiseren. Het is te verwachten dat het aantal evenementen dat georganiseerd wordt, toe zal nemen. Voorzieningen op Corfwater Op Corfwater worden een wellnessfaciliteit en diverse horecagelegenheden gerealiseerd. Deze faciliteiten zullen voor zowel verblijfsgasten als gasten die niet verblijven, waaronder inwoners van de regio, toegankelijk zijn. Daarnaast wordt een congresfaciliteit geboden, wat vooral voor bedrijven in de regio een interessante toevoeging is.

5.4 Werkgelegenheid De werkgelegenheid op Corfwater zal flink toenemen. In de huidige situatie biedt Corfwater werkgelegenheid voor 19 personen. Corfwater berekende dat, na realisatie van de totale herontwikkeling, behoefte is aan 143, 5 FTE. Volgens het CBS werkt de gemiddelde Nederlandse werknemer 20 uur per week. Corfwater gaat daarmee met 143,5 FTE werkgelegenheid scheppen voor 287 personen. In onderstaande tabel wordt de groei weergegeven. Tabel 5.8 Toename werkgelegenheid op Corfwater Huidige situatie

Toekomstige situatie

Groei

Aantal FTE's

9,5

143,5

134 FTE

Aantal personen

19

287

268 personen

Afgeleide werkgelegenheid Er ontstaat ook afgeleide werkgelegenheid van Corfwater; werkgelegenheid die in de regio ontstaat door Corfwater. Bijvoorbeeld op horecabedrijven en in winkels. Een vuistregel is dat €100.000 omzet werkgelegenheid biedt voor één FTE19. Bij een groei van de bestedingen in de regio met 4,8 tot 12,1 miljoen euro (zie de paragraaf 5.2 over bestedingen) groeit de werkgelegenheid met 48 tot 121 FTE, ofwel 98 tot 242 banen voor 20 uur. De strandgasten, die naar verwachting meer het dorp zullen opzoeken in de toekomst, zullen de werkgelegenheid vergroten. Ook zullen toeleveranciers van Corfwater profiteren van omzetgroei waardoor de werkgelegenheid groeit. Hoe groot dit potentieel is, is niet nader onderzocht.

19

Er wordt rekening gehouden met salariskosten, werkgeverslasten maar ook bijvoorbeeld administratiekosten, marge voor de onderneming op deze werknemer en extra kosten voor marketing om een continue exploitatie te waarborgen. BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

40

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Toename werkgelegenheid gemeente Schagen Volgens cijfers van het CBS, waren er in 2017 in de gemeente Schagen 18.300 banen. De herontwikkeling van Corfwater zorgt voor 268 extra banen en de werkgelegenheid op recreatie gerelateerde bedrijven in de regio zorgt voor 98 tot 242 extra banen. Dat is een toename van het aantal banen van 2,0% tot 2,8% in de gemeente Schagen. Vanwege de jaarronde exploitatie die voor Corfwater beoogd is, is ook de werkgelegenheid door het jaar heen stabiel waardoor het gemakkelijker is voor werkgever en medewerkers om een meer duurzame relatie aan te gaan.

5.5 Dorpsgezicht en waarde van vastgoed Toenemende bezoekersaantallen in Petten zorgen voor een economische impuls. Deze economische impuls wordt gegeven door ondernemers en inwoners die werkzaam zijn op Corfwater of werkzaam zijn in bedrijven die profiteren van toerisme en recreatie. Daarnaast zal er een groep inwoners zijn die hun trots op Petten voelen groeien en willen bijdragen aan een de attractiviteit van het dorp. Een vergroting van de aantrekkingskracht van het dorp zal investeringen aantrekken, van mensen die investeren in bijvoorbeeld een winkel- of horecapand of in verblijfsrecreatie. Daarnaast zullen inwoners van Petten het exterieur van hun woning of voortuin wellicht verfraaien, omdat verfraaiing van het dorpsgezicht aanstekelijk werkt. Ook kan het succes van Petten gemeentelijke investeringen stimuleren, bijvoorbeeld in inrichting van de openbare ruimte. Denk aan het plaatsen van kunst of bijvoorbeeld bloembakken. Het is aannemelijk dat, dankzij economische voorspoed in Petten, het dorpsgezicht aantrekkelijker wordt en de waarde van vastgoed daarmee stijgt. Om meer inzicht te krijgen in mogelijke stijging van vastgoedwaarde, zou een onderzoek uitgevoerd kunnen worden waarbij dorpen bestudeerd worden die een gelijksoortige ontwikkeling doorgemaakt hebben.

5.6 Levendigheid De toename van het aantal toeristen én de toeloop van strandgasten naar het dorp, dankzij de verbinding waar Corfwater in voorziet, zullen zorgen voor toenemende levendigheid in het dorp. Het aantal overnachtingen op Corfwater stijgt van 63.494 naar 294.665 per jaar; een groei van 464%. Het ‘flaneren’ door de straten van Petten zal daarmee toenemen met een ongeveer gelijk percentage. Het wordt dus, sowieso, zo’n viereneenhalf keer drukker met gasten van Corfwater. Daarbij is het belangrijk om op te merken dat deze drukte verspreid zal zijn over het jaar; de maximale capaciteit van Corfwater groeit immers met slechts 18 bedden per nacht. Met name de winters zullen minder stil worden. Met het toenemen van het aantal voorzieningen, en de daarmee samenhangende gezelligheid die ervaren wordt in Petten, zal het aantal bezoeken nog sterker toenemen dan de eerdergenoemde viereneenhalf keer; het wordt aantrekkelijker om Petten te bezoeken. Er zullen wellicht inwoners zijn in Petten, die de toenemende drukte als onprettig zullen ervaren. Deze zullen, naar verwachting, in de minderheid zijn.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

41

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

5.7 Druk en draagkracht Er moet een gezonde balans zijn tussen druk van toerisme en draagkracht de van een dorp. Dit thema, ‘waardevol toerisme’, krijgt landelijk veel aandacht krijgt dankzij het advies van de Raad voor de Leefomgeving om toerisme als middel in te zetten om de leefbaarheid te vergroten. Toerisme zou niet het doel moeten zijn. Eén van de manieren om druk in te schatten, is om te kijken wat de verhouding inwoners/toeristen zal gaan zijn. Voor Petten geldt dat, bij de ontwikkeling van Corfwater, per inwoner, 180 overnachtingen van toeristen op Corfwater gerealiseerd worden. Wanneer dat afgezet wordt tegen de cijfers uit een onderzoek dat Bureau voor Ruimte & Vrije Tijd in 2019 uitvoerde voor een Zeeuwse gemeente, blijkt dat deze toeristische druk vergelijkbaar is met de toeristische druk in gemeenten als Texel, Schouwen-Duivenland en Sluis. Belangrijk hierin is dat druk, op zichzelf, niks zegt over de balans tussen toeristische druk en leefbaarheid. Om echter gefundeerde uitspraken te doen over balans, dient de draagkracht in beeld te zijn. Het voorliggende onderzoek richt zich daar niet op. De toenemende druk geeft wel een belangrijk signaal af. Dit signaal is vooral voor de gemeente Schagen van belang; de gemeente Schagen dient te zorgen voor goed beleid en goede faciliteiten om de draagkracht van het dorp te kunnen afstemmen op de druk.

Het is aan te bevelen om de toeristenbelasting, die met ruim € 300.000,00 toe zal nemen dankzij toenemende overnachtingsaantallen, (deels) aan te wenden om de balans voor de toekomst te waarborgen. Belangrijke thema’s in balansvraagstukken zijn vaak natuur, parkeerbeleid, toegankelijkheid. Op basis van gesprekken met de stakeholders, lijkt het erop dat in Petten het omslagpunt, waarbij de druk vanuit toerisme hoger is dan de draagkracht van het dorp, nog lang niet bereikt is. Stakeholders lijken nu vooral kansen te zien en maken zich geen zorgen over over-toerisme. Wel hebben enkele stakeholders geventileerd dat de balans tussen druk en draagkracht in de gaten gehouden moet worden; een ontwikkeling als Corfwater kan ervoor zorgen dat ook andere initiatieven plaats gaan vinden en initiatieven dienen altijd zorgvuldige afgewogen te worden, vooral met het oog op de waardevolle natuur. Het zijn dan vooral zaken als het ‘overlopen’ van planten en dieren en natuurbeleving die aandacht behoeven. In dit rapport wordt niet uitgebreid stilgestaan bij de meetbare effecten van Corfwater op de natuur en het milieu; wel bij de natuur- en milieueffecten die inwoners van de regio kunnen ervaren.

5.8 Ruimtelijke kwaliteit en natuurbeleving Voor de gehele herontwikkeling van Corfwater is veel aandacht voor ruimtelijke kwaliteit. De duinvilla’s en hoteltorens worden in een landschap geplaatst met authentieke begroeiing. Er wordt nieuwe natuur aangelegd en er wordt gebouwd met zoveel mogelijk natuurlijke materialen. Openheid wordt gecreëerd door de bebouwing ruim op te zetten Er worden naar verwachting 150 villa’s geplaatst terwijl er 196 villa’s mogelijk zijn. Daarnaast wordt de hoogte van gebouwen beperkt door ook onder het maaiveld te bouwen. Na realisatie van de geplande inrichting krijgt het gebied een meer natuurlijk karakter dan nu, dat beter past bij het duinlandschap en het strand. Het verblijven in dit gebied, of het doorkruisen van het gebied met de fiets of te voet, wordt daarmee aantrekkelijker.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

42

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

De hoge ruimtelijke kwaliteit en de daarmee gepaarde natuurbeleving, is tevens de sleutel tot economisch succes: § Ruimtelijke kwaliteit is voor de doelgroepen (inzichtzoekers en stijlzoekers) van Corfwater van grote toegevoegde waarde en daarmee dus essentieel voor een gezonde en duurzame exploitatie; § Het huidige Corfwater vormt een barrière tussen het strand en het dorp; ondanks het tijdelijke wandelpad (het Vuurboetpad) is er nog geen ‘natuurlijke loop’ ontstaan van het dorp naar het strand en terug. Met het definitieve Vuurboetpad, dat landschappelijk gezien mooi ingepast wordt in het park, wordt het lopen van en naar het strand, vanaf het dorp, een aangename wandeling en zullen strandgasten, naar verwachting, meer gebruik maken van de faciliteiten in Petten. Voor de Pettemers en de ondernemers zelf, is de ruimtelijke kwaliteit een van de belangrijkste kernkwaliteiten van de herontwikkeling.

5.9 Bereikbaarheid Bij de herinrichting van het strand van Petten en de opgang is door de gemeente rekening gehouden met toenemend verkeer van en naar het strand. Corfwater zal, voor de eigen gasten, parkeergelegenheid realiseren op het terrein zelf. Ook de parkeerplaatsen worden op Corfwater zo goed mogelijke ruimtelijk ingepast. Omdat Petten dichtbij ligt, zullen toeristen van Corfwater vooral te voet of met de fiets naar het dorp gaan. Zij leggen daardoor geen extra claim op de parkeerplekken in Petten zelf. Volgens de wethouder is er ook voldoende mogelijkheid voor strandgasten om te parkeren en een groei van het aantal strandgasten is ingecalculeerd. Er is ten behoeve van dit rapport geen nader onderzoek gedaan naar mogelijke toestroom van extra gasten en de benodigde parkeercapaciteit. Dit is een gemeentelijke verantwoordelijkheid en valt buiten de invloedsfeer en verantwoordelijkheid van Corfwater. De N9 wordt momenteel als hinderlijk ervaren; de veiligheid is niet optimaal en er zijn vaak opstoppingen. Toenemende drukte op de N9, door verkeer van en naar Petten, kan de noodzaak tot aanpassing van de weg doen toenemen. Van een verbeterende bereikbaarheid profiteert de hele regio, maar deze zal dus wellicht voorafgegaan worden door tijdelijke slechtere bereikbaarheid.

5.10 Imago en identiteit De positieve effecten van Corfwater op Petten, zullen bijdragen aan een gevoel van trots. Pettemers zullen in toenemende mate trots worden op hun dorp en dragen dit gevoel uit als zij over hun dorp communiceren. Ook bezoekers zullen zich positiever uitlaten over het dorp. Hierdoor krijgt Petten steeds meer een identiteit als kleinschalige en romantische badplaats waar het goed wonen en recreëren is, zoals beschreven in de structuurvisie van Petten. Dit imago en deze identiteit dragen bij aan verdere groei van Petten als badplaats. Tijdens de gesprekken, die gevoerd werden ten behoeve van dit rapport, werd duidelijk dat Pettemers trots zijn op de ontwikkeling en graag de trots op het dorp zien groeien. Er lijkt veel draagvlak te zijn voor de herontwikkeling van Corfwater.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

43

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

5.11 Korte en lange termijn De beschreven impact is deels te realiseren binnen afzienbare tijd (3 tot 5 jaar), deels is een impact pas na vele jaren te bemerken. De zaken die samenhangen met toenemend aantal gasten zullen snel gerealiseerd zijn; effecten op imago zullen een langere tijd nodig hebben. Tabel 5.9 Korte en lange termijn effecten Direct effect (< 3 jaar)

Lange termijn effect ( 3 tot 5 jaar)

Hogere bestedingen

Verbeterd dorpsgezicht en stijgende vastgoedwaarde

Toename werkgelegenheid

Verbeterde bereikbaarheid Petten, via N9

Toename voorzieningenniveau

Imago en identiteit

Toename levendigheid Natuur en milieu

Bouwwerkzaamheden De bouwwerkzaamheden zullen impact hebben op, met name, omwonenden. De bouwwerkzaamheden kunnen tijdelijke overlast veroorzaken op het gebied van geluid en bereikbaarheid. In diverse gesprekken met stakeholders kwam naar voren dat vooral de communicatie rondom de bouwwerkzaamheden belangrijk is en dat de werkzaamheden, met oog op dagtoerisme, het beste zoveel mogelijk in de winter zouden moeten plaatsvinden, omdat dat de overlast zal beperken. In de wintermaanden zijn omwonenden tevens minder buiten waardoor zij minder overlast zullen ervaren.

5.12 Conclusies geschatte impact De geschatte impact van de herontwikkeling van Corfwater zal aanzienlijk zijn. Toeristen, strandgasten/dagrecreanten en inwoners, mits goed geregisseerd, profiteren hiervan. Er zijn (geringe) zorgen of de ontwikkeling mogelijk negatieve effecten tot gevolg heeft. Dat hoeft niet want hoge toeristische druk kan in balans zijn met de omgeving en Corfwater zal, gezien de geringe stijging van de maximale capaciteit, geen pieken in drukte veroorzaken. Het is onvoldoende duidelijk of en zo ja, waar dit nodig is, of de gemeente (en de provincie) voldoende aandacht hebben voor balans tussen toerisme en leefbaarheid en of zij voldoende inzet zullen plegen om deze balans te waarborgen. De aantallen overnachtingen op Corfwater zullen, met name dankzij de voorziene jaarronde exploitatie, flink toenemen. Het aantal overnachtingen, in combinatie met een doelgroep die meer uitgeeft, zullen de bestedingen flink doen toenemen. De omgeving profiteert daarvan mee, met naar schatting 4,8 tot 12,1 miljoen euro extra omzet. Er is ook omzetstijging te verwachten van strandgasten die bestedingen gaan doen in Petten, omdat Corfwater een aantrekkelijke verbinding gaat vormen tussen het dorp en het strand. Deze omzetstijging kan in dit onderzoek niet nader gekwantificeerd worden.

Wel is bekend dat bij een uithuizige activiteit gemiddeld ongeveer €12,70 per dag gespendeerd wordt per persoon en de verwachting is dat strandgasten dit bedrag momenteel niet uitgeven in Petten; er is daarmee nog een potentieel aan te boren.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

44

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Het voorzieningenniveau in Petten zal stijgen. Toeristen, recreanten én inwoners profiteren hiervan. Corfwater ontwikkelt zelf een horecagelegenheid en wellness die ook toegankelijk is voor gasten die niet op Corfwater verblijven. Ook de zakelijke markt in de regio wordt bediend door Corfwater, met een congresfaciliteit. Daarnaast is te verwachten dat er meer evenementen georganiseerd zullen gaan worden. Met de toenemende bestedingen in de regio, zal er naar schatting, ruimte zijn voor 5 tot 13 nieuwe horecazaken en 201 tot 520 m2 extra winkeloppervlak. Hoe deze ruimte op een goede manier ingevuld kan worden, verdient nader onderzoek. De werkgelegenheid op Corfwater stijgt met 268 banen (ofwel 134 FTE20). Ook zal sprake zijn van afgeleide werkgelegenheid. De directe bestedingen van toeristen zullen 48 tot 121 FTE, ofwel 98 tot 242 banen voor 20 uur voor de regio opleveren. De totale toename van het aantal banen in de gemeente Schagen betreft daarmee 2,0% tot 2,8%. Daarnaast zullen toeleveranciers van Corfwater profiteren van extra omzet en daarmee werkgelegenheid creëren. De potentiele omvang hiervan is onbekend. Omdat de exploitatie van Corfwater jaarrond zal zijn, zal de werkgelegenheid ook geen of minimale seizoenpieken of -dalen kennen.

De economische effecten van Corfwater op Petten, zorgen op de (middel)lange termijn voor het aantrekken van investeringen en een aantrekkelijker dorpsgezicht. Het is aannemelijk dat het dorp Petten levendiger wordt door het toenemen van het aantal gasten in het dorp. Ook de winters worden, vanwege de jaarronde exploitatie, minder stil. De toeristische druk die gaat ontstaan, is vergelijkbaar met de druk in Sluis, Schouwen-Duivenland en Texel. Deze druk verdient de aandacht van de gemeente. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt versterkt. Corfwater wordt met aandacht voor de natuur en natuurbeleving gerealiseerd en er wordt waardevolle nieuwe natuur toegevoegd aan het gebied. De natuurlijke inrichting van het gebied moet zorgen voor een verbinding tussen het dorp en het strand, waardoor het dorp meer kan profiteren van de aanwezigheid van strandgasten. Daarnaast is een natuurlijke inpassing van grote waarde voor de exploitatie van Corfwater; voor de doelgroepen zoals beschreven in hoofdstuk 3 is een bijzondere en uitdagende omgeving een voorwaardelijkheid. Tijdens gesprekken met stakeholders werden zorgen geuit over effecten op de natuur. Deze effecten worden in dit rapport niet getoetst maar de zorgen worden wel opgetekend. Het Nieuwe Strand Petten BV treft zelf diverse maatregelen om met respect voor de natuur en het milieu te kunnen ondernemen.

De bereikbaarheid lijkt geen beperkende factor te zijn voor herontwikkeling van Corfwater; parkeeroplossingen worden op het eigen terrein gerealiseerd en de directe toevoerwegen bieden voldoende capaciteit. Er wordt een kans gezien om, dankzij toenemend verkeer van en naar Petten, de aantrekkelijkheid en veiligheid van de N9 versneld geagendeerd te krijgen bij de provincie. Het is te verwachten dat de ontwikkeling van Corfwater, en de te verwachten effecten, een positief effect gaat hebben op hoe inwoners en bezoekers denken over Petten. De plannen maken de Pettemers al trots, het uitrollen van de plannen en het ervaren van de positieve effecten hiervan, zal deze trots doen toenemen. Tijdens het onderzoek bleek dat er veel draagvlak is voor de plannen in Petten. Er wordt weinig tegenstand verwacht op de plannen en stakeholders zien vooral kansen. Er zullen wellicht enkele inwoners zijn die de te verwachten toenemende levendigheid niet zullen waarderen en/of zich zorgen maken over natuur en milieueffecten. In dit onderzoek is niet inzichtelijk gemaakt hoeveel mensen de plannen niet waarderen en hoe

20

Nederlanders werken gemiddeld 20 uur per week. Eén FTE biedt dus een baan voor twee personen.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

45

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

fel de tegenstand zal zijn. Het monitoren van, en bijsturen op balans is noodzakelijk om dit draagvlak voor de toekomst te waarborgen. Het is van belang om de verwachtingen ten aanzien van de impact te managen; veel effecten zullen op relatief korte termijn te ervaren zijn. Dit zijn met name de zaken die sterk samenhangen met toenemende overnachtingen en bestedingen. Andere effecten zullen in een wat langere periode gerealiseerd worden.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

46

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Bijlage 1: Leefstijlvinder vakantie en vrije tijd In dit onderzoek maken we gebruik van de Leefstijlvinder, ontwikkeld door SAMR Marktvinders in opdracht van acht provincies. De leefstijlen geven inzicht in het gedrag, waarden en behoeften van recreanten en toeristen op basis van psychologische en sociologische kenmerken. De leefstijlsegmentatie onderscheidt zeven doelgroepen, ook wel leefstijlen genoemd, met allemaal een eigen vrijetijdsprofiel. Dit zijn de volgende zeven leefstijlen: Avontuur-, Plezier-, Harmonie-, Verbindings-, Rust-, Inzicht en Stijlzoekers. Deze Leefstijlvinder is het uitgangspunt voor de analyse van vraag en aanbod in dit onderzoek. De zeven Leefstijlen zijn weergegeven in figuur B.1. Figuur B.1 Model Leefstijlvinder, SAMR 2018

Harmoniezoekers Harmoniezoekers zijn hartelijke, gezellige mensen, met veel interesse in anderen. Ze omschrijven zichzelf als gemoedelijk, vrolijk en zachtaardig. In het leven hechten ze veel belang aan geborgenheid, gastvrijheid en vriendschap. Ze nemen de tijd voor het gezin, trekken er graag op uit met (of naar) familie, vrienden en kennissen, en vinden een goede relatie met buren en familie heel belangrijk. Het hoeft voor hen allemaal niet zo vreemd; doe maar normaal, dan doe je al gek genoeg. Verbindingszoekers Verbindingszoekers zijn, bovenal, geïnteresseerd in anderen. Het zijn behulpzame, evenwichtige mensen die zichzelf omschrijven zichzelf als ‘gewoon’ en hartelijk. Voor Verbindingszoekers zijn gastvrijheid, sociale verbondenheid en ‘doe maar gewoon’ belangrijke waarden. Ze vinden het dan ook belangrijk om een goede relatie te onderhouden met buren en familie, met harmonie en gezelligheid. Er voor elkaar zijn, dat is toch hartstikke normaal?

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

47

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Rustzoekers Rustzoekers vinden zichzelf hele gewone mensen. Ze omschrijven zichzelf als kalm, behulpzaam, bedachtzaam en zachtaardig. Ze houden van rust en regelmaat, en voelen zich het meest op hun gemak in hun eigen, vertrouwde omgeving. Ze vinden het fijn als ze lekker hun eigen gang kunnen gaan, en vinden het dan ook niet erg om alleen te zijn. Ze houden ervan om op hun gemak thuis te zijn, een beetje te tuineren, te klussen en tv te kijken. Doe maar gewoon, dan doe je al gek genoeg. Inzichtzoekers Inzichtzoekers zijn bedachtzame, serieuze en intelligente mensen. Ook omschrijven zij zichzelf als evenwichtig en zakelijk. Ze vinden het niet erg om alleen te zijn, want dan kunnen ze mooi hun eigen gang gaan. De rust en ruimte om hen heen die ze daardoor verkrijgen vinden ze fijn. Belangrijke waarden voor Inzichtzoekers zijn rationaliteit, daadkracht, privacy/rust en ‘doe maar gewoon’. Maar ook vrijheid om te doen wat ze willen is erg belangrijk voor ze. Als ze niet op pad gaan naar culturele activiteiten of natuur, dan vinden ze het ook heerlijk om rustig thuis te zijn, een beetje te klussen, TV te kijken en het nieuws te volgen. Ze houden van informatie; ‘meten is weten’! Stijlzoekers Stijlzoekers zijn intelligent, zelfverzekerd en doelgericht. Ze hebben een sterk karakter, en omschrijven zichzelf ook wel als zakelijk, ondernemend en leidinggevend.

Stijlzoekers zijn graag onder gelijkgestemden, die waarden als ambitie, uitdaging en daadkracht met hen delen. En die waarderen dat de Stijlzoekers zeggen waar het op staat, ook als anderen het daar misschien niet mee eens zijn. Stijlzoekers gaan ervoor in het leven: zowel in hun werk, als in hun vrije tijd worden ze graag geprikkeld, en zoeken ze de uitdaging op. Verveling is niet aan hen besteed. Liever besteden ze hun tijd aan sporten en feesten. Gáán! Avontuurzoekers Deze recreanten zijn creatief, avontuurlijk, eigenwijs en geïnteresseerd in anderen. Ook omschrijven ze zichzelf als intelligent en ondernemend. Ze vinden het lekker om hun eigen gang te gaan, en vinden het dan ook niet erg om alleen te zijn. Als ze met anderen optrekken, dan zijn dat het liefst creatieve en vernieuwende denkers, of mensen die weten wat ze willen. Ze hechten veel waarde aan vrijheid, uniek zijn en genieten van het leven. Plezierzoekers Plezierzoekers zijn spontaan, vrolijk en gezellig. Ook omschrijven ze zichzelf als avontuurlijk, impulsief en eigenwijs. Waarden die ze belangrijk vinden zijn uitdaging, uniek zijn en succes in het leven. Ze hebben het liefst veel mensen om zich heen, en trekken er dan ook graag op uit met familie, vrienden en kennissen. Ze houden van leuke dingen ondernemen: voor hen staat plezier hebben in het leven op nummer één. Een dag niet gelachen, is een dag niet geleefd!

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

48

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Bijlage 2: De stijlzoeker en inzichtzoeker nader toegelicht In het verlengde van de Leefstijlvinder en de achterliggende data, stelde Bureau voor Ruimte & Vrije Tijd factsheets samen die kort en krachtig, en ondersteund met beelden, informatie geeft over de doelgroepen. In bijlage 2 zijn de factsheets opgenomen die betrekking hebben op de stijlzoeker en inzichtzoeker; de twee doelgroepen die het beste bij het concept van Corfwater zullen passen. De factsheets kunnen richtinggevend zijn voor de nadere ontwikkeling van de beleving van Corfwater maar ook voor faciliteiten die in het dorp Petten gerealiseerd worden. De Stijlzoeker – factsheets verblijfsrecreatie

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

49

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

50

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

De Inzichtzoeker – factsheets verblijfsrecreatie

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

51

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

52

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Stijlzoeker – factsheets horeca

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

53

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

54

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Inzichtzoeker – factsheets horeca

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

55

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

56

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Bijlage 3: Beschrijving benchmark bedrijven Bungalowsector Voor de benchmark van de bungalowparken hebben we negen parken meegenomen van verschillende landelijke ketens. Acht van de negen de parken hebben iets bijzonders als het gaat om ligging. Bij één park liggen de huisjes letterlijk op het strand. Twee parken liggen in het duin en de bungalows zijn omringd door zand en duinbegroeiing. Eén park ligt aan de boulevard, twee parken liggen aan een waterplas en alle bungalows op dit park liggen aan het water en hebben een bijzondere bouwstijl. Twee parken zijn gebouwd in een typische lokale bouwstijl. Eén heeft een iets minder unieke ligging of sfeer op het parkterrein. De gemiddelde bezetting van de negen parken ligt op 70%, binnen een range van 57% tot 80%. De gemiddelde huurprijs van een 4-persoons comfort bungalow ligt op € 904, met een range van € 688 - € 1.789 in het hoogseizoen (dd. 2 aug 2020) en € 220 - € 1099 in het laagseizoen (dd. 14 febr. 2020). De meeste parken bieden een hoog voorzieningenniveau aan. Alle parken hebben horecagelegenheden in de vorm van één of meerdere restaurants / brasseries. De meeste hebben daarbij ook nog een snack- en afhaalshop. Ook bieden alle negen parken iets aan voor de kinderen.

In alle gevallen een speeltuin buiten, bij de meeste ook een indoor speeltuin en bij een aantal iets bijzonders in de vorm van strandtheater, waterspeelplaats of trekvlot. Zes van de negen parken hebben een overdekt zwembad en zeven een parkwinkel variërend van een supermarkt tot een mini-shop. Vijf van de negen parken bieden sportfaciliteiten aan zoals een golfbaan of tennisbaan. De meeste bungalowparken richten zich op de toeristische markt, maar één van de parken biedt ook zakelijke arrangementen aan via een speciale website. Qua omvang varieert de grootte van de negen parken tussen de 90 en 460 bungalows, met een gemiddelde van 272 recreatiewoningen. Op één park worden nog vier safaritenten aangeboden en op één park zijn er aanvullend nog 50 appartementen. Ook biedt een park aanvullend hotelkamers aan. Op drie van de negen parken zijn er ook 2 –persoons huisjes en op vijf van de negen parken 22- of 24-persoons huisjes. Hotelsector Voor de benchmark van de hotels zijn zestien hotels meegenomen21 (in tabel 4.2 staan er 20, maar 4 hotels komen uit een eerder onderzoek en nemen we in deze analyse niet mee. Alle zestien hotels zijn gelegen aan of zeer dichtbij het strand. Vijf hotels hebben drie sterren, 8 hotels viersterren en 3 hotels hebben vijf sterren. Elf hotels liggen in Noord-Holland, drie hotels liggen in Zeeland en twee in Zuid-Holland.

Negen van de zestien hotels liggen aan de boulevard en zeven liggen in het duin. De meeste hotels zijn ruim opgezet, dat wil zeggen geen hoge toren maar veel laagbouw en gebruik makend van een ruim terrein. Twee hotels behoren bij een landelijke keten. De voornaamste doelgroep van de hotels zijn de stellen, met de nadruk op 55+ (maar ook tussen de 30-50 jaar). Maar ook Duitsers, gezinnen en meerdere generaties worden genoemd. Eén hotel richt zich specifiek op culinaire kenners uit Nederland, Duitsland en Frankrijk. We hebben van drie van de zestien hotels informatie gekregen over de bezettingsgraad. Bij deze hotels varieerde de bezettingsgraad van 73% tot 89%, wat in alle gevallen komt door een goed zakelijk seizoen én de ligging zeer dichtbij het strand. Eén hotel gaf aan in de zomer een bezettingsgraad van 96-97% te hebben. Bij de drie hotels is 60%,70% en 88% van de gasten toeristisch en 40%, 30% en 12% zakelijk, alhoewel de verhouding jaarrond flink verschilt. Volgens een hotel is de zakelijke markt stabiel en zit er nog groei in de 21

In tabel 4.2 zijn 20 hotels benoemd, maar 4 hotels komen uit een eerder onderzoek en nemen we in deze analyse niet mee.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

57

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

leisure markt, dit hotel ziet nog ruimte voor ontwikkeling aan de kust in Noord-Holland. Alle drie de hotels gaven aan de trend van betere bezetting en hogere prijzen te ervaren. Bijna alle hotels (op twee na) bieden zakelijke faciliteiten aan zoals vergader- en/of congreszalen en onderstrepen het belang van de zakelijke markt. Eén hotel gaf aan dat de zakelijk markt een speerpunt voor de toekomst met nieuwe toegevoegde vergaderzalen en MICE markt oriëntatie van het vernieuwde hotel. Een ander hotel gaf aan dat de omzet grotendeels uit de zakelijke markt komt vanwege de zalenverhuur. Eén hotel gaf verder nog aan dat, afhankelijk van het concept, het goed is om onderdeel te zijn van een keten, vanwege de vele voordelen van centrale organisatie (van marketing, boekingsbeheer, inkoop, etc.). De gemiddelde kamerprijs van een 2-persoons standaardkamer lag bij de zestien hotels op € 144 per nacht, waarbij de goedkoopste kamer € 30 per nacht was en de duurste € 494 per nacht. Kamers met meer comfort, bijvoorbeeld groter bed, meer oppervlakte, aanwezig van bad of regendouche en uitzicht op zee waren gemiddeld € 20 duurder per nacht (variërend van € 10 tot € 50 per nacht duurder). De prijs voor een luxe suite is gemiddeld € 180 per nacht (variërend van € 151 tot € 204 per nacht). Alle hotels bieden enkele voorzieningen aan, sommige een heel breed palet.

Wellness zoals sauna, massage en zonnebank is aanwezig op elf van de zestien hotels. Zes van de zestien hotels heeft een zwembad, deze hotel bieden ook sportfaciliteiten aan zoals fitness of een tennisbaan. Eén hotel zegt in het bijzonder gericht te zijn op kinderen en biedt aanvullende ‘kids-fun’ voorzieningen zoals een aqua-cinema en oppas. Qua omvang varieert de grootte van de zeven hotels tussen de 12 en 365 kamers, met een gemiddelde van 118 kamers. Bij één hotel worden ook groepsaccommodaties aangeboden (voor 26, 46 en 26 personen). Daarnaast bieden veel hotels ook een combinatie aan van hotelkamers, appartementen, studio’s en suites.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

58

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Bijlage 4 Inspiratie voor duinvilla’s In deze bijlage is een fotoverslag toegevoegd dat inspiratie biedt voor de duinvilla’s, dit zijn deels bedrijven uit de benchmark en betreft deels andere bedrijven.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

59

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Bijlage 5: Scenario’s invulling winkelruimte Zoals beschreven in paragraaf 5.3, het voorzieningenniveau, is er ruimte voor 201 tot 520 extra vierkante meter winkelruimte in de omgeving van Corfwater. Deze getallen zijn gebaseerd op een gemiddelde omzet per vierkante meter winkelruimte van €3.373,00. De gemiddelde omzet per type winkel is echter erg verschillend; een supermarkt zet gemiddeld €10.068 om en een tweewielerzaak €2.889,48. (genoemde bedragen zijn inclusief BTW) Omdat de verschillen erg groot zijn, is het aantal vierkante meters ruimte erg afhankelijk van de keuzes die gemaakt worden. Om hier inzicht in te geven, worden hieronder twee scenario’s uitgewerkt: 1. Een aanbod dat vooral gericht is op het verhogen van het voorzieningenniveau voor eigen inwoners; 2. Een aanbod dat vooral gericht is op het verhogen van het voorzieningenniveau voor toeristen en recreanten. Scenario 1: aanbod m.n. gericht op eigen inwoners Aanbod, vooral gericht op eigen

Minimale ruimte, in m2

Maximale ruimte, in m2

Supermarkt

20

60

AGF speciaalzaak

15

20

Brood en banketzaak

25

25

Snoep en chocolaterie

16

16

15

30

inwoners

Tabaks- en gemakzaak Drogisterij Dames en/of herenmodezaak

115

Schoenenzaak

40

Speelgoedzaak

20

50

Tweewielerspeciaalzaak

42

60

Totaal aantal m2 winkelruimte

153

416

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

60

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Scenario 2: aanbod m.n. gericht op toeristen en recreanten Aanbod

Minimale ruimte, in m2

Maximale ruimte, in m2

60

Supermarkt AGF speciaalzaak Brood en banketzaak

24

42

Snoep en chocolaterie

10

18

Drogisterij

15

30

Dames en/of herenmodezaak

80

120

Schoenenzaak

20

40

Speelgoedzaak

30

50

Tweewielerspeciaalzaak

42

80

Totaal aantal m2 winkelruimte

221

440

Tabaks- en gemakzaak

Zoals op te maken is uit bovenstaande twee scenario’s, is de winkelruimte afhankelijk van het type winkels dat gerealiseerd wordt. In de bovenstaande scenario’s zou ruimte zijn tussen de 153 en 440 vierkante meter extra winkeloppervlak.

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

61

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Bijlage 6: Geïnterviewde stakeholders Naam

Betrokkenheid Corfwater

Anne Kossen

Lid klankbordgroep, geboren en getogen inwoner Petten

Laurens Lieshout

Dorpsraad (penningmeester) en lid klankbordgroep

Greet Andriessen

Voorzitter dorpsraad en lid klankbordgroep

Peter van Vuuren

Projectleider gemeente Schagen

Maaik Kruijer

Projectleider civiel, gemeente Schagen Bewoner Korfwater, lid klankbordgroep, werkbestuur

Ruud Maarschall

HHNK

Hans Haenen

Bewoner, projectontwikkelaar lid klankbordgroep

Irene Ligthart

Lid klankbordgroep, bewoner sinds 10 jaar Petten

Jan Dekker

Lid klankbordgroep, 22 jaar bewoner Petten

Marchella Quak

Eigenaresse winkel in Petten

Roger Moonen

Spar, voorzitter ondernemersvereniging

Jelle Beemsterboer

Wethouder gemeente Schagen

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

62

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Vragen over deze publicatie? info@ruimteenvrijetijd.nl www.ruimteenvrijetijd.nl

BUREAU VOOR RUIMTE & VRIJE TIJD

Vragen over deze publicatie? info@ruimteenvrijetijd.nl www.ruimteenvrijetijd.nl

63

MARKT- EN IMPACTONDERZOEK CORFWATER, APRIL 2020

Pagina 1

Beeldkwaliteitsplan

HUIS TER DUIN & CORFWATER t.b.v. anterieure overeenkomst

Deze versie is (ongewijzigd) samengesteld uit: KUSTZONE PETTEN vastgesteld, 15 december 2015 Aangevulde concepten: versie hotel, 20 maart 2015 & tbv recreatiewoningen, 07 oktober 2015 Samengesteld Beeldkwaliteitsplan Kustzone Petten, vastgesteld 15 december 2015 [strand], aangevuld: hotel 20 maart 2015, en tbv recreatiewoningen 07 oktober 2015

Pagina 1

Visafslag Petten omstreeks 1620 (bron: Canon van Zijpe, Zijpermuseum)

Actieve vormen van strandrecreatie (surfcentrum Brouwersdam)

“ Kom en luister naar de zee.

Inhoudsopgave

Naar verhalen over golven en dijkwerkers.

AANLEIDING

2

LOCATIE/PLANGEBIED

2

DOEL BEELDKWALITEITSPLAN

2

VERHAAL VAN PETTEN

3

TRANSFORMATIE VAN PETTEN

3

IDENTITEIT VAN PETTEN

4

VISIE

5

INRICHTING

5

KIOSK/STANDPLAATSEN

7

JAARROND-STRANDPAVILJOENS

8

CHALETPARK/STRANDHUISJES/STRANDVILLA’S

9

Over scheepswrakken, invasies en strandjutters. Naar vissers en historici. Naar verhalen over verleden, heden en toekomst ” Het KaravaanLab op de Hondsbossche en Pettemer Zeewering, Doedens/SLeM

Samengesteld Beeldkwaliteitsplan Kustzone Petten, vastgesteld 15 december 2015 [strand], aangevuld: hotel 20 maart 2015, en tbv recreatiewoningen 07 oktober 2015

Pagina 2 Aanleiding In Petten spelen tegelijkertijd meerdere ontwikkelingen op verschillende schaalniveaus. De directe aanleiding voor dit beeldkwaliteitsplan zijn de bebouwingsmogelijkheden en initiatieven daarvoor die ontstaan met de kustversterking van Petten. De ontwikkelingen aan de kust van Petten geven naast een technische versterking van de bestaande kust ook een impuls aan de sociaal-economische structuur van Petten doordat er een aantrekkelijk verblijfsgebied toegevoegd wordt. Tegen de achtergrond van een regio waarin de komende tijd demografische veranderingen plaatsvinden biedt dit programmatische kansen om Petten een nieuwe fase in te leiden die een antwoord geeft op maatschappelijke trends en toekomstige behoeftes. De ontwikkeling van functies in de kustzone moet daarom leiden tot een kwalitatieve invulling dat ook landschappelijk en ruimtelijk op een goede manier aansluit op de bestaande structuur en identiteit van Petten.

Locatie/plangebied Petten is een kustdorp dat centraal ligt in de regio Den Helder, Alkmaar, Schagen en aansluit op toeristische verblijfs- en recreatiegebieden zoals de Schoorlse Duinen en de recreatieparken bij Callantsoog/Sint Maartenszee. De plaats zelf ligt strategisch tussen de zeewering en Zijperpolder op de overgang van het duingebied naar de Putten en Abtskolk. In het plangebied komen een veelvoud aan karakteristieken en belevingswaarden samen.

Ligging in de regio

Schematische weergave samenkomst karakteristieken

Doel beeldkwaliteitsplan In dit beeldkwaliteitsplan wordt de gewenste ruimtelijke en visuele kwaliteit en het ambitieniveau van een gebied aan de hand van verschillende ruimtelijke aspecten beschreven in woord en beeld. Daar waar in dit document referentiebeelden worden gebruikt, wordt in het onderschrift aangeduid met welk doel deze zijn toegevoegd. De beeldkwaliteit van een gebied is datgene wat men visueel kan waarnemen, de verschijningsvorm / de uiterlijke kenmerken van een gebied. Naast een heldere en samenhangende ruimtelijke structuur, zijn identiteit en belevingswaarden van groot belang voor een goede beeldkwaliteit in een bebouwde omgeving. Het is de bedoeling dat de betrokken partijen dit beeld nastreven bij de realisatie van de plannen. Het beeldkwaliteitsplan dient als referentiekader voor de architectonische uitwerking van bouwplannen en de inrichting voor de openbare ruimte. De uitgangspunten m.b.t. bouwwerken worden vastgelegd in welstandscriteria welke dienen als toetsingskader.

Samengesteld Beeldkwaliteitsplan Kustzone Petten, vastgesteld 15 december 2015 [strand], aangevuld: hotel 20 maart 2015, en tbv recreatiewoningen 07 oktober 2015

Pagina 3 Verhaal van Petten Petten kent een lange geschiedenis van afbraak en wederopbouw op een nieuwe plek. Enerzijds vanwege natuurlijk invloeden, anderzijds door menselijk ingrijpen. Terugkerend element is de constante transformatie van het dorp in relatie tot de duinen. Tijdens de Tweede Wereldoorlog, in 1941 en 1944, is Petten afgebroken voor de bouw van de Atlantikwall. Bij de wederopbouw van het dorp is Petten vanuit praktisch oogpunt opgebouwd in de luwte van een deel van deze Atlantikwall, als achter een kunstmatig duin. Met de kustversterking is opnieuw sprake van een trendbreuk, een nieuw omslagpunt in de relatie van Petten met de zee en de duinen. De structuurvisie geeft aan hoe daarop wordt ingezet.