[24bb003040] Bijlage 2 behorende bij 24bb003051 - Bijlagenboek Dynamoblok - Fase 1
Tekst van het document
·· ·· ··
3. Energie-opwekking Nieuwbouw wordt steeds meer benut voor de opwekking van duurzame elektriciteit. Hierbij is het plaatsen van PV-panelen gebruikelijk, ook om aan de 3e BENG-eis te voldoen. De elektriciteit die daarmee wordt opgewekt, wordt benut voor de gebouwgebonden installaties en gebruikersgebonden apparaten. Als gevolg van extreem hoge (tijdelijk) lokale opwekking kan een dusdanige piekbelasting op bijvoorbeeld het elektriciteitsnet ontstaan, waardoor verzwaring van het
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Zonnepannelen op het dak van de Startmotor en de Sportmotor is voorzien van een sedumdak
elektriciteitsnet nodig is. Dit wordt voorkomen door toepassing van een systeem (opslag) dat de pieken afvlakt en energie buffert.
Circulaire economie Een van de belangrijkste doelstellingen uit het Programma Rotterdam Circulair (2019) is het halveren van het gebruik van primaire grondstoffen in 2030. We zien dan ook dat de circulaire economie steeds meer gestalte krijgt in Rotterdam. Inwoners worden zich steeds meer bewust van de circulaire keuzes die zij kunnen maken, onze inkoopbeleid richt zich op het stimuleren van de circulaire economie en circulair bouwen staat steeds vaker op de agenda. Ontwikkelingen op thema’s
De doorontwikkeling van het Motorstraatgebied, waar nog veel gebouwd en gesloopt wordt, maakt gebruik van veel grondstoffen en biedt dus veel kansen om met een circulair ontwerp bij te dragen aan het verminderen van (primaire) grondstoffen. Echter, circulaire criteria en randvoorwaarden voor nieuwbouw zijn momenteel in ontwikkeling. Er bestaat daarom nog geen blauwdruk voor circulair bouwen. Daarom stellen we onderstaande drie uitgangspunten op, om daarmee ontwikkelaars en bouwers te stimuleren om circulair te bouwen en te slopen.
37
Ontwikkelingen op thema’s. 1. Circulaire sloop Er zijn bestaande (bedrijfs)gebouwen op de locatie die moeten worden gesloopt om de voorgenomen nieuwbouw mogelijk te maken. De materialen en componenten van de te slopen gebouwen kunnen hoogwaardig hergebruikt te worden en/of minimaal gerecycled te worden voor de nieuwbouw in de directe omgeving/regio of elders in Nederland. Hergebruik in het nieuw te bouwen gebouw of de directe omgeving heeft hierbij de voorkeur. 2. Circulair ontwerp Een circulair gebouwontwerp vraagt een andere wijze van ontwerpen, zoals de materiaalkeuze, type bouwaansluiting en vastlegging van informatie in bijvoorbeeld een materiaalpaspoort. Ook geldt voor elke schil een ander soort levensduur en ontwerp. Voor nieuwbouw wordt daarom gebruik gemaakt van materialen en producten met een lage milieubelasting . Schaarse en toxische materialen worden zoveel mogelijk vermeden en het gebruik van secundaire (bv. uit andere gebouwen) en biobased materialen wordt gestimuleerd. Ook wordt een materialenpaspoort opgesteld. Een materialenpaspoort registreert de grondstoffen en materialen in een gebouw op hun kenmerken, kwaliteit en financiële waarde. Tot slot wordt tijdens de bouwfase de bouwstromen zoveel mogelijk van elkaar gescheiden. 3.
Circulair gedrag Aan het begin bij het ontwerpen van nieuwbouw is het van belang stil te staan bij het ruimtebeslag van een systeem binnen de woning en het gebouw. Het ontwerp dient het circulair gedrag van de Rotterdammer te bevorderen, zoals voldoende ruimte voor de inzameling van afvalstromen. Rotterdam wil scheiden aan de bron mogelijk maken. In het gebouw kan alle GFE-afval van alle gebruikers (zoals horeca/bewoners) apart verzameld worden om het van daaruit verder te verwerken. Overigens wordt vanaf 1 januari 2024 in Rotterdam GFE/T gescheiden. Daarnaast moet het ontwerp het circulair gedrag van de Rotterdam bevorderen.
Klimaatbestendig In 2025 is Rotterdam 100% klimaatadaptief. Dit vraagt om maatwerk. In het Rotterdams Weerwoord (2019) beschrijven we hoe we met partijen als het waterschap en Evides werken aan een klimaatadaptieve stad. Voor het bouwen in de stad zijn hittestress en wateroverlast belangrijke vraagstukken waar rekening mee moet worden gehouden in het ontwerp. Het Motorstraatgebied scoort in Rotterdam gemiddeld hoog als het gaat
38
Juli 2021
om hittestress. Ongeveer 70 procent van het Motorstraatgebied is verhard. De doorontwikkeling van het Motorstraatgebied heeft een dusdanige omvang dat hier ook een aanzienlijke bijdrage kan worden geleverd aan het beperken van de problemen naar de omgeving. Gebouwen en hun omgeving dragen bij aan het vasthouden van regenwater en het reduceren van hittestress. Richtlijn hierbij is dat een gebied een bui van 70 millimeter per uur moet kunnen bergen. De opzet leent zich voor een waterbergend en groen gevel- en daklandschap. Hiermee kan ook invulling gegeven worden aan het multifunctioneel dakenprogramma van de gemeente Rotterdam. Dit programma zorgt voor een integrale benadering van daken, waardoor deze optimaal kunnen worden benut.
Natuurinclusief bouwen Natuurinclusief bouwen houdt in dat we zodanig bouwen dat natuurwaarden er baat bij hebben. De ambitie is om de gebiedsontwikkeling een bijdrage te laten leveren aan de biodiversiteit van dit gebied. Daarbij is het met name wenselijk om voorzieningen te treffen voor meer strikt beschermde soorten zoals mussen en vleermuizen. Voorzieningen worden zowel genomen in de ontwikkeling van de gebouwen als in de buitenruimte. Denk bij gebouwen aan geïntegreerde nestkasten, grotere open stootvoegen die toegang bieden tot spouwmuren, gaasnetten in de luchtspouw, diepe neggen, neststenen of speciale nestdakpannen. Denk in de buitenruimte aan specifieke beplantingen (heesters en hagen, maar ook bloemrijke plekken). Maatregelen kunnen dus hard en zacht zijn. Daarnaast dient de buitenruimte rond de nieuwbouw geschikt leefgebied te bieden aan beschermde soorten o.a. door de verbinding te leggen met het groen vanuit het Zuiderpark.
Goede verblijfskwaliteit Een goed microklimaat is essentieel voor de verblijfskwaliteit. Zowel in het geval van nieuwbouw (en uitbreiding) als bij hergebruik van gebouwen mogen schaduw en wind in de omliggende stedelijke ruimte niet onaanvaardbaar toenemen. Daarnaast draagt het ontwerp zorg voor een werk- en leefomgeving met minimale geluidsoverlast en een goede luchtkwaliteit binnen en buiten het gebouw. Een gezonde leefomgeving gaat ook over o.a. over ontwerpen die bijdragen aan community vorming, het beperken van autogebruik, het stimuleren van bewegen, leeftijdsvriendelijkheid en inclusiviteit.
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Motorstraatgebied
Neerslag kaart - Rotterdams Weerwoord (2019)
Motorstraatgebied
Hitte kaart - Rotterdams Weerwoord (2019)
Ontwikkelingen op thema’s
39
Ontwikkelingen op thema’s. Samenvatting en conclusies Slimme groei
Mobiliteit
In de Strategische Verkenning Verstedelijking is Hart van Zuid én het Motorstraatgebied aangemerkt als locatie voor verdere verstedelijking rondom bestaande openbaarvervoersknooppunten. De groei van de stad gaat uiteraard om meer dan alleen woningen. Slimmer omgaan met de beperkte ruimte die beschikbaar is binnen de stad is daarom heel belangrijk. Stapelen, delen en slim programmeren is de norm.
Voor het Motorstraatgebied is het van belang om een betrouwbaar functionerend netwerk en daarnaast een goede verblijfskwaliteit te kunnen creëren, waarbij de verschillende soorten vervoer (voetganger, fiets, auto en OV) in evenwicht met elkaar zijn. Dit betekent dat er slimmer moet worden omgegaan met de autobewegingen in het gebied en deze te beperken tot een aantal straten. Op deze wijze kan een scheiding worden gemaakt tussen autoverkeer en langzaam verkeer hetgeen de verkeersveiligheid ten goede komt. Dit betekent ook dat er slimmer met parkeervoorzieningen voor auto’s en fietsen omgegaan moet worden. De gemeente stimuleert de inzet op duurzame en gezonde mobiliteit. Het parkeerbeleid biedt de ruimte, om bij inzet op alternatieven voor de privéauto, tot een lagere parkeereis te komen. Denk aan extra parkeerplekken voor de fiets, aanbod van deelauto’s, Mobility as a Service (mobiliteitsdienst: gebruik in plaats van bezit) en dubbelgebruik van parkeerplaatsen.
Gevarieerd woonaanbod Het toekomstige Motorstraatgebied betreft een stedelijk woonmilieu, met een mix aan hoog- en laagbouw, die aansluit op zowel Hart van Zuid als Vreewijk. Niet alleen ruimtelijk, maar ook sociaaleconomisch. Stadsbreed is de leidraad voor nieuwbouw - op de korte en lange termijn - met het oog op een betere balans: 20% sociaal segment, 30% middensegment, 30% hoger segment en 20% topsegment. Bij het verbeteren van de balans ligt de focus stadsbreed op het midden en hogere segment. Het Motorstraatgebied biedt een gevarieerd woningaanbod voor verschillende doelgroepen en in diverse prijssegmenten gewenst. Voor starters, sociale stijgers, stedelijke gezinnen en senioren.
Stedelijk interactiemilieu Het Motorstraatgebied is aangemerkt als een stedelijk interactiemilieu met een gebiedsprofiel gericht op het realiseren van een leer-, werk- en zorgcampus en het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Deze doelstelling sluit aan op de doelstellingen van NPRZ. Bij de verdichting en verkleuring van het Motorstraatgebied naar meer wonen is het van belang om het gemengde karakter te blijven behouden. Dat betekent dat wordt gezocht naar een goede verhouding voor de ruimte voor werken, maatschappelijke voorzieningen en wonen. Flexibele gebouwen en hoge-, vrij indeelbare- en levendige en plinten zijn hierbij van belang. De huidige capaciteit voor bewegingsonderwijs in het Motorstraatgebied zal op termijn naar verwachting niet toereikend zijn. Dit tekort wordt opgelost bij de herontwikkeling van de verouderde gymzaal aan de Jan Ligthartstraat welke zal worden vervangen voor een dubbele gymzaal.
40
Juli 2021
Buitenruimte De verdichting van de stad vraagt om goede buitenruimtes. Belangrijk daarbij is dat de ruimte voor voetgangers, fietsers en ov-gebruikers ten opzichte van andere vervoerswijzen toeneemt, zodat genoeg bewegingsruimte blijft bestaan voor de voetganger en fietsers in de openbare ruimte. Er wordt daarvoor ingezet op gebruikscomfortabele routes op niveau de wijk en buurt maar ook op de stad. Daarnaast is het van belang om groene, inclusieve en veilige woonmilieus te ontwikkelen met prettige pleinen en parken. Dit vereist onder andere voldoende aanbod van kwalitatief groen en meer verblijfsruimtes. In het Motorstraatgebied wordt hiermee rekening gehouden. Ook de nabijheid van gebieden als het Hart van Zuid en het Zuiderpark worden benut.
Duurzaamheid De doelstellingen van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn onder te verdelen in vijf ambities: energietransitie, circulaire economie, klimaatbestendig, natuurinclusief bouwen en gezonde leefomgeving. Deze ambities worden doorvertaald in de ontwikkeling van het Motorstraatgebied.
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
De Starmotor in aanbouw (2019)
Ontwikkelvisie. Hoofdlijnen Ontwikkelvisie Motorstraatgebied De Ontwikkelvisie Motorstraatgebied biedt handvaten voor het doorontwikkelen van de reeds in gang gezette transitie van het Motorstraatgebied naar een levendig stukje stad als hoogwaardige ‘leer-, werk- en zorgcampus’. Door een hernieuwd perspectief te ontwikkelen kan het gebied als onderdeel van het stedelijk knooppunt Hart van Zuid, het komend decennium verder worden getransformeerd tot een aantrekkelijk stuk stad. Bij de herijking van de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit 2009 wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen op de relevante (beleid)thema’s en integratie van de lopende bouwontwikkelingen (in de ontwerpfase) en inrichtingsplannen. Aan nieuwe initiatieven wordt in samenspraak hernieuwd perspectief geboden. De belangrijkste hoofdlijnen zijn onderstaand uitgelicht en worden in de volgende paragrafen nader toegelicht. Stedelijk interactie milieu
Verbindingen omgeving versterken
In de ontwikkeling van het Motorstraatgebied wordt ingezet op het versterken van het bestaand gemengd karakter. Er worden nieuwe complementaire functies toegevoegd en de plinten worden levendig vormgegeven.
De Ontwikkelvisie stelt een aantal nieuwe/betere verbindingen met de omgeving voor: Het versterken van de langzaamverkeersverbinding tussen het Motorstraatgebied en Zuidplein (1); Het verbeteren van de verbinding tussen het Motorstraatgebied en de Landbouwbuurt door het autovrij maken van de Tandwielstraat; Het toevoegen van een nieuwe langzaamverkeersverbinding vanaf de Dynamostraat richting de Valkeniersweide.
Goede groei De Ontwikkelvisie wijst een aantal locaties aan die zich lenen voor ontwikkeling. Op deze ontwikkelplots wordt woonprogramma gecombineerd met passende ruimtes voor (nieuwe vormen van) werken en maatschappelijke voorzieningen.
·· ·· ··
Fijnmaziger grid Het woonprogramma dat wordt toevoegd is divers. Er is aanbod voor inwoners uit omliggende wijken die (willen) doorstromen en wooncarrière kunnen maken op Zuid én voor nieuwkomers.
Verblijfskwaliteit versterken Er wordt een integraal ontwerp voor de buitenruimte voorgesteld met focus op verblijfskwaliteit en ruimte voor voetgangers en fietsers. Er worden aantrekkelijke straten en verblijfsruimtes toegevoegd die passen binnen het concept van een hoogwaardige ‘leer-, werk- en zorgcampus’.
Ten behoeve van het versterken van de verbindingen met de omgeving wordt bij de ontwikkelplots ingezet op een fijnmazige bebouwingstructuur met eenduidige rooilijnen en passende bouwvolumes. Op deze manier ontstaat een heldere positionering en ordening van bebouwing in samenhang met de straten. De oriëntatie in het gebied versterkt.
Randen versterken De randen van het Motorstraatgebied krijgen een aantrekkelijk gezicht naar buiten toe. Dit gebeurt vooral door een heldere bebouwingsrand aan de Valkeniersweide te realiseren en een pleinwand aan de Strevelsweg met de herontwikkeling van Simeon en Anna (A). Kaart Ontwikkelvisie Motorstraatgebied
Toekomtsbestendig Motorstraatgebied
Mobiliteitsstrategie Een aantrekkelijke openbare ruimte vraagt om een herinrichting met focus op de juiste gebruiker. Het ontwerp voorziet daarom minder ruimte voor parkeren op straat. De parkeerplaatsen worden zoveel mogelijk opgevangen in gebouwde parkeervoorzieningen. Het gebruik van openbaar vervoer, de fiets en deelmobiliteit wordt gestimuleerd.
42
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Boom, 1e grootte Boom, 2e grootte Boom, 3e grootte Groen, sfeer park / begeleidend Groen, sfeer sier / verblijf Water Voetgangersgebied Shared space, auto te gast Fietspad Fietsstraat, auto te gast Rijbaan Parkeerplaats Rooilijn tevens bouwgrens Begrenzing openbaar - privé (Groene) overgangszone openbaar - privé Bestaande bebouwing Indicatieve verkaveling Verkaveling in ontwerpfase: A Simeon en Anna B Dordtsestraatweg 89-95 C Archipel + dubbele gymzaal Buitenruimte in ontwerpfase: D Jan Ligthartplein E Batterijstraat Opgaven: 1 Verbinding met Zuidplein 2 Verbinding met Zuiderpark
A
E
B 1
C
D
2
Ontwikkelvisie Fijnmazig en stevig grid De bebouwing in het Motorstraatgebied is op een aantal locaties (en met name aan de zuidrand) op een niet eenduidige wijze ten opzichte van de straat, elkaar en de Valkeniersweide gepositioneerd. De structuur van bouwvlakken, rooilijnen en straten is in de Ontwikkelvisie ten opzichte van de stedenbouwkundige randvoorwaarden 2009 daarom op een paar punten herijkt. De verschillen zijn te zien in de bijlagen op pagina 86 en 87. Er wordt een fijnmazig grid voorgesteld die zorgt voor een heldere orthogonale structuur van straten en ontwikkelplots. De straten zijn noord-zuid en oost-west georiënteerd en worden op een aantal locaties doorgetrokken tot de randen van het gebied richting omliggende buurten. De meerwaarde van de Dynamostraat richting de Valkeniersweide en de Tandwielstraat richting de Landbouwbuurt wordt zo goed zichtbaar. In het stedenbouwkundig model is te zien hoe de ordening van het gebied wordt versterkt door de positionering van nieuwe bebouwing binnen strak geformuleerde rooilijnen. Het 3D model laat zien hoe het Motorstraatgebied wordt versterkt als op de ontwikkelplots grotere bouwvolumes dan in de bestaande situatie gerealiseerd worden.
Bestaande bebouwing i.c.m. rooilijnen Ontwikkelvisie
Ontwikkelplots binnen rooilijnen Ontwikkelvisie
44
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
3D visualisatie bestaande situatie
3D visualisatie Ontwikkelvisie
Ontwikkelvisie
45
Ontwikkelvisie Bouwhoogten De bouwhoogten in het stedenbouwkundig model zijn gebaseerd op de principes uit de stedenbouwkundige randvoorwaarden 2009 en de Welstandsparagraaf Motorstraatgebied. De maximale bouwhoogte van ontwikkelplots is afgestemd op de betekenis van de straat, de bouwhoogte in de directe omgeving en de breedte van de aangrenzende straten. De maximale basishoogte (ook wel de Rotterdamse laag genoemd) is in het schematisch overzicht op het grid geprojecteerd. Voor het oostelijk lint aan de Dordtsestraatweg blijft de basishoogte tussen de 12 en 15 meter. Het profiel houdt rekening met de kleinschalige bebouwing van het beschermd stadsgezicht Tuindorp Vreewijk. In het midden van het gebied en aan de Valkeniersweide blijft de gemiddelde bouwhoogte tussen de 15 en 25 meter. In combinatie met de gekozen profielbreedtes ontstaat hierdoor een sterk stedelijk beeld. De basishoogte op de ontwikkelplots is niet overal gelijk en wordt afgestemd op de hoogte van het omliggend weefsel. Dit zorgt voor een geleiding in de volumes en een sterke stedenbouwkundige structuur. Langs de invalswegen Vaanweg en Strevelsweg blijft een versteviging van de basishoogte tot 35 meter mogelijk. Op de zuidelijke hoek is er een hoogte accent tot 70 meter ter introductie van Hart van Zuid.
In de oosthoek wordt bij Simeon en Anna een nieuw hoogteaccent ten opzichte van de voorwaarden uit 2009 toegevoegd. Dit hoogteaccent vormt een duidelijke beëindiging van de Dordtsestraatweg naast de Landbouwtoren. Bovenop de basishoogte zijn terugliggende dakopbouwen of accenten mogelijk. Dit geeft dit aanleiding om op daken buitenruimten, ontmoetingsruimten en een speels dakenlandschap te realiseren.
46
Juli 2021
Bouwhoogten Ontwikkelvisie Motorstraatgebied
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
3D visualisatie bestaande situatie aan het park
3D visualisatie Ontwikkelvisie, aan het park
Ontwikkelvisie
47
Ontwikkelvisie Randen versterken Eén van de doelen van de Ontwikkelvisie is om de randen van het Motorstraatgebied te versterken en het gebied beter te verankeren met de omgeving. De randen zijn te onderscheiden in vier typen die zijn ontleend aan de Rotterdamse Stijl voor de buitenruimte.
1. Aan het park / aan de Parkway De Valkeniersweide ligt in het verlengde van het Zuiderpark, één van de grootste stadsparken van Rotterdam. De nabijheid van het park is een grote meerwaarde voor de leefkwaliteit van het Motorstraatgebied. In de bestaande situatie staat een deel van de bebouwing met de rug naar het park en is de overgang naar het park rommelig en ongedefinieerd. Aan de noordrand van het Zuiderpark en aan de randen van de Valkeniersweide spelen diverse ontwikkelingen. In de ontwikkelvisie zijn op basis van deze ontwikkelingen de volgende generieke uitgangspunten gehanteerd, die ook op de ontwikkelplots aan de Valkeniersweide worden toegepast: Rooilijn volgt park Breedte van het bouwblok Oriëntatie op het park Voordeur aan het park De Vaanweg wordt ter hoogte van het Motorstraatgebied begeleid met groene scheggen. De groene scheggen benadrukken de overgang van de parkzone naar het stedelijk gebied. De gebouwen staan hier al met de voeten in het groen. De groene scheggen worden benadrukt door de koppen op de hoeken van de gebouwen, zoals van het Avicienna College en het Techniek College. Vanaf de Jan Ligthartstraat is een zichtlijn naar Ahoy en het toekomstige hotel aan de overzijde van de Vaanweg. Hiermee wordt de samenhang met Hart van Zuid niet alleen fysiek, maar ook visueel versterkt.
Het hoogteaccent op de hoek van de Valkeniersweide vormt de introductie van de hoogbouwzone Hart van Zuid en staat hiermee in ensemble met de andere nieuwe hoogteaccenten (op indicatieve locaties ingetekend) rondom de T-kruising Strevelsweg-Zuiderparkweg. Het hoogte accent op de hoek van de Valkeniersweide is visueel gezien een belangrijke schakel tussen het Motorstraatgebied en Hart van Zuid en benadrukt hiermee de entree van Rotterdam Zuid.
·· ·· ·· ··
48
Juli 2021
2. Stadsboulevard De Strevelsweg vormt in het verlengde van de Vaanweg met een breedte van wel tien rijbanen een grote barrière tussen het Motorstraatgebied en Zuidplein. Op de langere termijn wordt onderzocht hoe de barrière verkleind kan worden in samenhang met de passerelle (voetgangersbrug) en de bebouwing aan weerszijden. De overgang van park naar stad is hierbij een belangrijk punt om vorm te geven. In de verkenning van de Twentestraat wordt hier door initiatiefnemer Blue House op geschetst.
3. Plein aan de Strevelsweg Het plein aan de Strevelsweg is het visitekaartje van Hart van Zuid en het Motorstraatgebied. Met de ontwikkeling van Simeon en Anna krijgt het plein een duidelijkere pleinwand. Door met het bouwvlak de maximale ruimte te benutten, rekeninghoudend met voldoende ruimte voor de voetganger, is de pleinwand zo breed als mogelijk gemaakt. De dubbelhoge plint en het hoogteaccent geven het Strevelsplein de allure die het verdient, zeker naast het monumentale Verzamelgebouw Zuid.
4. Lint Dordtsestraatweg Het lint Dordtsestraatweg is een lange straat met gevarieerde bebouwing. De vooroorlogse bebouwing zijn als het ware relicten tussen de modernere bebouwing die in de afgelopen decennia zijn gerealiseerd. Het uitgangspunt is om het karakter en de schaal van het lint - ook tegenover beschermd stadsgezicht Tuindorp Vreewijk zoveel mogelijk in stand te houden. Ter hoogte van het Motorstraatgebied neemt de gemiddelde bouwhoogte van het lint licht toe. Simeon en Anna vormt de hernieuwde beëindiging van het lint, gezamenlijk met Landbouwtoren aan de Verlengde Motorstraat. Het oude lint de Dordtsestraatweg is door de komst van de route Pleinweg-Breeweg doorgeknipt. De route wordt ter hoogte van Strevelsplein teruggebracht in de vorm van een fietsverbinding. Deze wordt begeleidt met de contouren van het bouwvlak van Simeon en Anna. De herontwikkeling van de Dordtsestraatweg 89-95 ter hoogte van de Tandwielstraat vormt een belangrijke entree voor langzaam verkeer. De entree wordt benadrukt door het gebouw een kwartslag te draaien en een bescheiden accent toe te voegen.
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
3D visualisatie Ontwikkelvisie
Plein aan de Strevelsweg Lint Dordtsestraatweg Aan het park / aan de Parkway Stadsboulevard Bestaand hoogbouwaccent Nieuw hoogte accent Nieuw hoogte accent (indicatief)
Randen versterken, Ontwikkelvisie Motorstraatgebied
Ontwikkelvisie
49
Ontwikkelvisie Verbindingen met omgeving versterken Langzaam verkeer
Ontsluiting autoverkeer
Met de komst van nieuwe functies neemt het aantal gebruikers in het gebied toe. Dit maakt de bereikbaarheid van het gebied voor voetgangers, fietsers en het openbaar vervoer erg belangrijk. In het stedenbouwkundig model zijn een aantal verbindingen belangrijk.
Het Motorstraatgebied is en blijft goed bereikbaar voor de auto via de Strevelsweg en de Dordtsestraatweg. De ontwikkelplots aan de Valkeniersweide worden niet bereikbaar voor autoverkeer om een groene en veilige omgeving te behouden en waarborgen. Er wordt wel rekening gehouden met de mogelijkheid voor laden en lossen. Op basis van het verkeersmodel, die in het kader van het Verkeersplan Hart van Zuid (2018) is opgesteld, is het volgende relevant voor de toekomstige ontwikkelingen: In het algemeen komt er minder verkeersdruk, omdat het verkeersmodel laat zien dat minder verkeer op de doorgaande route Vaanweg-Maastunnel gaat rijden. Daarnaast helpen de aanpassingen aan de kruispunten Pleinweg-Mijnsherenlaan en Strevelsweg-Vaanweg om het verkeer beter te verwerken; Voor het gebied geldt dat de geplande ontwikkeling en zullen leiden tot extra verkeersbewegingen, maar dat de groei van het autogebruik, mede door de specifieke doelgroepen en inzet op deelmobiliteit, beperkt zal blijven.
Door het autovrij maken van de Tandwielstraat zal het Motorstraatgebied meer een verblijfskarakter krijgen, maar de bereikbaarheid via de Dordtestraatweg en de Strevelsweg blijft gewaarborgd en het verkeer van en naar het Motorstraatgebied zal zich verdelen over beide uitvalswegen; Op kruispuntniveau is er tevens nog voldoende ruimte in de regeling voor optimalisatie en het eventueel meer tijd toebedelen voor de richtingen van en naar het Motorstraatgebied.
Tandwielstraat De Tandwielstraat wordt aangewezen als een van de belangrijkste schakels in het gebied. De straat wordt autovrij ingericht en ontsluit straks de bestaande en nieuwe functies van het gebied. De Tandwielstraat wordt doorgetrokken richting de Landbouwbuurt tot de Dordtestraatweg. Een van de ingrepen die hiervoor nodig is, is het met een kwartslag draaien van het bouwvlak (locatie Dordtsestraatweg 89-95) langs de Dordtsestraatweg. Het autovrij maken van de Tandwielstraat zal gefaseerd uitgevoerd worden zodat bestaande functies bereikbaar blijven tot herontwikkeling aan de orde is. Verbindingen met Valkeniersweide Een grote potentie voor het Motorstraatgebied is het versterken van de relatie met de Valkeniersweide. Het stedenbouwkundig model wijst twee doorsteken aan vanuit de Jan Ligthartstraat. De eerste doorsteek betreft een verleging van de Dynamostraat langs de Archipel school als langzaamverkeersverbinding. De tweede bestaande doorsteek is de langzame verkeersverbinding langs het Techniek College. Met de doorsteken wordt ook het zicht op het park versterkt.
··
··
··
Verbindingen met Zuidplein Het openbaarvervoer knooppunt bij winkelcentrum Zuidplein en de bushalten in de buurt worden beter bereikbaar gemaakt door aandacht te besteden aan de kwaliteit van deze verbindingen.
50
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Rooilijnen, Stedenbouwkundige Randvoorwaarden (2009)
Fijnmazigere rooilijnen i.c.m. verbindingen, Ontwikkelvisie Motorstraatgebied (2021)
Metrostation Zuidplein Busstation Zuidplein Bushalten Verbindingen langzaam verkeer Hoofdfietsroute Ontsluiting auto verkeer MSG
at
ra
st iel
dw
n Ta
Verbindingen met de omgeving, Ontwikkelvisie Motorstraatgebied (2021)
Ontwikkelvisie
51
Ontwikkelvisie Mobiliteitsstrategie Minder parkeerplaatsen in openbaar gebied
Efficiënter gebruik parkeervoorzieningen
Voor het verder verbeteren van de verblijfskwaliteit en het realiseren van de beoogde ruimtelijke structuur is het noodzakelijk om het parkeren op straat en in de openbare ruimte te verminderen. In de huidige situatie zijn er ca. 567 parkeerplaatsen in de openbare ruimte (parkeeronderzoek 2018). In de ontwikkelvisie wordt dit tot ca. 235 parkeerplaatsen gereduceerd. Door efficiënter gebruik van bestaande voorzieningen en gebruik van alternatieve vervoerwijzen zullen er minder parkeerplaatsen nodig zijn.
Een groot deel van de gebouwen in het Motorstraatgebied heeft een bijbehorende parkeervoorziening, waaronder twee parkeergarages die (gedeeltelijk) openbaar zijn (Q-Park Ikazia en Cilinderstraat). Deze garages hebben momenteel overcapaciteit. Mogelijk geldt dit ook voor de private parkeervoorzieningen. In de Ontwikkelvisie wordt ingezet op collectieve parkeervoorzieningen. Er wordt onderzocht welke gebouwde parkeervoorzieningen openbaar toegankelijk kunnen worden gemaakt en of de parkeerplaatsen dubbel kunnen worden gebruikt. Op deze manier wordt voorkomen dat een parkeervoorziening bij bijvoorbeeld een school in de avond leeg staat, die op dat moment door bewoners kan worden gebruikt.
Parkeervergunningen Vrijwel het hele Motorstraatgebied is onderdeel van parkeersector nummer 31 waar betaald wordt geparkeerd. Voor bewoners en ondernemers in het gebied is het mogelijk een parkeervergunning aan te vragen. In parkeersector 31 is het vergunningplafond voor bedrijven 300 en voor bewoners 100. Eind oktober 2020 zijn er in totaal meer dan 306 bedrijfsvergunningen uitgegeven en 98 bewonersvergunnigen. Het Verzamelgebouw Zuid, de Jeugdbescherming en het Avicenna College neemt ongeveer 80 procent van deze parkeerplaatsen af. Allen beschikken ze over parkeerplaatsen op eigen terrein. De overige 20 procent van de vergunningen gaan voornamelijk naar bewoners en bedrijven zonder parkeervoorziening op eigen terrein. Zij zijn aangewezen op de parkeerplaatsen op straat. Met de afname van het aantal parkeerplaatsen op straat zal het plafond in fases verlaagd worden. Met oog op de sterke afname van parkeerplaatsen op straat, wordt gezamenlijk met de gebruikers met parkeerplaatsen op eigen terrein gezocht naar alternatieve vervoerswijzen. Hierbij kan worden gedacht aan het inzetten op openbaar vervoer, fietsverkeer, deelmobiliteit, parkeren in omringende parkeervoorzieningen of op afstand in P+R.
52
Juli 2021
Nieuwe ontwikkelingen Voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen voor het totaal te realiseren programma in het Motorstraatgebied is een mobiliteitsstrategie noodzakelijk. In de Ontwikkelvisie wordt uitgegaan van circa zeven nieuwe parkeervoorzieningen op eigen terrein, die op maaiveld, deels of volledig ondergronds worden gereailseerd. In het gebied zijn een aantal locaties geschikt voor een collectieve parkeervoorziening. Hier zou de vraag op plots waar geen eigen parkeervoorziening wenselijk is kunnen worden opgevangen. Twee ontwikkelplots aan de zuidwestzijde langs de Valkeniersweide zijn bijvoorbeeld niet/beperkt bereikbaar voor autoverkeer. Tijdens de ontwikkeling wordt rekening gehouden met het borgen van voldoende parkeergelegenheid.
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
567 parkeerplaatsen buitenruimte (bron: parkeeronderzoek situatie 2018)
235 parkeerplaatsen buitenruimte, Ontwikkelvisie Motorstraatgebied
Bestaande parkeergarages Mogelijke overcapaciteit / potentie dubbelgebruik Nieuwe parkeergarages Parkeren / laad- en loszone in de buitenruimte Expeditie / ontsluiting parkeren Ontsluiting autoverkeer Motorstraatgebied
Verkeersontsluiting en parkeervoorzieningen, Ontwikkelvisie Motorstraatgebied (2021)
Ontwikkelvisie
53
Ontwikkelvisie Programma ontwikkelplots Stedelijk interactiemilieu Het uitgangspunt voor het Motorstraatgebied als stedelijk interactiemilieu is het versterken van het bestaand gemengd karakter door een mix van functies te realiseren die past bij een hoogwaardige ‘leer-, werk- en zorgcampus’. Ten opzichte van de functionele zonering in de randvoorwaarden van 2009 betekent dit een verruiming van de functie wonen in het midden van het Motorstraatgebied. Deze ontwikkeling is reeds ingang gezet met de onlangs gerealiseerde Startmotor. Complementair aan de bestaande situatie wordt voor het totale programma van de ontwikkelplots uitgegaan van een passende differentiatie van functies. Op basis van de relevante beleidskaders en referentienormen wordt 85% van het te ontwikkelen BVO gereserveerd voor woningen, 7,5% voor werkfuncties en 7,5% voor maatschappelijke voorzieningen. In deze percentages is de ruimte die nodig is voor auto- en fietsparkeerplaatsen niet opgenomen.
Functionele zonering randvoorwaarden 2009 Gemengde bebouwing Bedrijven en kantoren Wonen Bijzondere doeleinden Meer wonen in het middengebied, Ontwikkelvisie (2021)
Differentiatie programma ontwikkelplots* Wonen
85%
Werken
7,5%
Maatschappelijk
7,5%
(*) Dit is exclusief parkeren auto en fiets
54
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Ontwikkelplots
3D visualisatie Ontwikkelvisie met de contour van het gebied m.b.t. het programma ontwikkelplots
Ontwikkelvisie
55
Ontwikkelvisie Woonprogramma ontwikkelplots Toekomstbestendig woonmilieu Het toekomstige Motorstraatgebied is een stedelijk woonmilieu, met een mix van hoog- en laagbouw. Er wordt een gevarieerd woningaanbod voor verschillende doelgroepen en in diverse prijssegmenten ontwikkeld die aansluit op zowel Hart van Zuid als Vreewijk. De woningen zijn vooral gericht op starters, sociale stijgers, stedelijke gezinnen en senioren. Met de nieuwe woningen wordt ingezet op het verbreden van het woningaanbod voor het midden- en hogere marktsegment. Hiermee realiseren we een toekomstbestendig woonmilieu met een gedifferentieerd programma met ruimte voor blijvers en nieuwkomers. In midden- en hoogbouw komen appartementen gericht op kleine huishoudens: van compacte woningen voor starters en senioren tot royale penthouses voor ouderen. De woningen zijn kwalitatief met grote terrassen, balkons of binnentuinen. Gezinnen vinden hun plek in plinten van de appartementencomplexen, in ruime appartementen en in stadswoningen met aamwezig groen in de directe omgeving. De nabijheid van voorzieningen en het Zuiderpark maakt het Motorstraatgebied ook kansrijk voor ontwikkelplots met woonzorg-concepten, 2-sterwoningen (rollator toegankelijk) of levensloopbestendige woningen voor ouderen. De herontwikkeling van Simeon en Anna speelt hierop in.
Aanvullend op dat grootschalige complex is in het zuiden van het Motorstraatgebied een kleinschaliger en exclusiever gebouw voorstelbaar.
Woonprogramma In het kader van de Ontwikkelvisie is met behulp van een globaal teken- en rekenmodel verkend wat het potentieel aantal woningen voor de middellange termijn voor de ontwikkelplots is. Dit zijn circa 700 woningen. In het teken- en rekenmodel zijn de volgende uitgangspunten en kengetallen toegepast en worden de volgende kanttekeningen geplaatst bij de aantallen: In het model is de gemiddelde woninggrootte 95 m2 BVO. Dit is gebaseerd op de beoogde differentiatie van doelgroepen en segmenten zoals afgebeeld in de tabel hiernaast; In het rekenmodel is geen rekening gehouden met (eventuele) collectieve ruimtes bij grotere wooncomplexen. De factor tussen BVO en GBO kan hierdoor variëren;
··
programma pér ontwikkelplot specifiek (incl. wer·· Het ken, maatschappelijk en parkeren) is nog niet uitge-
··
kristalliseerd. Er is uitgegaan van gemiddelde kengetallen voor alle ontwikkelplots tezamen; De kans bestaat dat een plot om bijvoorbeeld technische redenen, zoals geluid, niet/beperkt ontwikkeld kan worden. Dit zal nader onderzocht moeten worden.
Planvoorraad Harde plan voorraad (korte termijn) De herontwikkeling van Simeon en Anna valt onder de harde planvoorraad. De bouwwerkzaamheden zullen naar verwachting eind 2021 starten. In de eerste fase van deze ontwikkeling wordt het intramurale zorgdeel met 130 wooneenheden gebouwd. In de tweede fase worden 86 sociale huurwoningen gerealiseerd en 184 woningen in de vrije sector huur. In de plint van het complex komen maatschappelijke en commerciële functies. Zachte planvoorraad (middellange termijn) Als het gaat om de zachte planvoorraad (de ontwikkelplots) wordt op basis van het reken- en tekenmodel uitgegaan van circa 700 woningen voor de middellange termijn. Dit is niet in het huidige bestemmingsplan verankerd. In de Stedenbouwkundige randvoorwaarden Motorstraatgebied 2009 is reeds een globaal ontwikkelperspectief geschetst waarbij de verkleuring naar wonen aan de randen mogelijk is. In studie (lange termijn) In de studie Centrum Zuid 2020 (BURA) zijn in de scenario’s geen concrete programma’s en/of aantal woningen opgenomen. Naar verwachting zal het aantal te realiseren woningen als gevolg van de studie in het Motorstraatgebied niet/nauwelijks stijgen ten opzichte van de zachte planvoorraad. De kansen voor het realiseren van meer woningen voor de lange termijn liggen met name aan de zijde van Hart van Zuid, onder andere bij de Twentestraat.
··
56
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Ouderen
Starters
Gezinnen
Gezinnen en oudere stellen
Kansrijke locaties voor doelgroepen op de kaart
Koop
Huur
Subtotaal
Sociaal
5%
15%
20%
Midden
20%
35%
55%
Starters
Hoger
15%
5%
20%
Sociale stijgers Stedelijke gezinnen
Top
5%
0%
5%
Subtotaal
45%
55%
100%
Tabel: Woonprogramma naar prijs en eigendom (als % van aantal woningen)
Ontwikkelvisie
Senioren
Sociaal
Midden
x
x
x
Hoger
Top
x
x
x
x
x
x
x
x
Tabel: Doelgroepen en prijssegmenten
57
Ontwikkelvisie Niet-woonprogramma ontwikkelplots Stedelijk interactiemilieu Bij de verdichting en verkleuring van het Motorstraatgebied naar meer wonen is het van belang om het gemengde karakter te behouden. Dit betekent dat er ruimte voor werken in de ontwikkeling wordt meegenomen. Er wordt gestreefd naar een symbiose van bedrijfs-, kantoor- en maatschappelijke functies met zorg en onderwijs als kans ter versterking van het stedelijk interactie milieu. Deze functies passen bij een hoogstedelijk karakter, een excellente multimodale ontsluiting en een aantrekkelijke stedelijk-dynamische uitstraling in relatieve nabijheid van woonmilieus. Met name voor het laatstgenoemde criterium is het van belang om mogelijkheden te creëren voor stedelijke voorzieningen en ontmoetingsplekken. Daarmee wordt direct ook de ruimtelijke kwaliteit bevorderd (i.c.m. de belevings- en gebruikswaarde). In het stedelijke interactiemilieu dient actief te worden ingezet op samenwerking door aanwezige partijen, om zo investeringen in het gebied los te maken maar ook om samenwerking tussen bedrijven te stimuleren. Het is tenslotte van belang, dat complementair aan de bestaande functies en lopende ontwikkelingen in het Motorstraatgebied en omgeving bekeken wordt, wat er gerealiseerd kan worden ten behoeve van een toekomstbestendig werkmilieu.
Werken Het Motorstraatgebied is kansrijk voor het realiseren van een werkprogramma dat aansluit op (1) het type onderwijs en zorg dat reeds aanwezig is in het gebied en (2) de behoeften van de huidige en toekomstige gebruikers. Het werkprogramma is daarom gericht op het accommoderen van gebieds-/wijkgebonden en consumentgerichte bedrijvigheid met een klein, lokaal verzorgingsgebied en een maximale milieucategorie 2. Denk aan ruimtes voor reparatieservices, uitleen- en deeleconomieën, afhaalpunten voor onlinebestellingen en flexibele, kleinschalige werkruimten voor (door)starters in de zorgsector. Dit zouden ook werkruimtes kunnen zijn waar leerlingen van het Techniek College stage kunnen lopen. Lichte horeca is voorstelbaar. Om de gewenste mix van functies te realiseren in het Motorstraatgebied, dient ca. 7,5 procent van het programma van de ontwikkelplots te bestaan uit werkruimte voor bedrijfsmatige functies.
Hierbij gelden de volgende indicatieve richtlijnen: Flexibele gebouwen en hoge-, vrij indeelbare- en levendige en plinten. Kleinschalige bedrijfsruimten tot 750 m² in de plint. Kleinschalige flexibele kantoor- of praktijkruimtes (tot 250 m²) met gedeelde voorzieningen en deels hybride werkvloeren/labs. Middelgrote kantoren in stedelijke laag boven de plint (tot 2.500 m²)
·· ·· ·· ··
Maatschappelijk Op pagina 26 is benoemd dat er een beperkte behoefte is aan maatschappelijke voorzieningen in het Motorstraatgebied door de veelheid aan bestaande voorzieningen in en rondom het gebied. Op basis van een analyse van de bestaande voorzieningen en de toepassing van de referentiewaarden maatschappelijke voorzieningen wordt uitgegaan van ca. 7,5%. Dit betekent niet dat er grote nieuwe maatschappelijke voorzieningen nodig zijn, maar een mogelijke uitbreiding van de bestaande voorzieningen en een toevoeging van kleinschalige voorzieningen complementair zijn aan wat er al is. De maatschappelijke voorzieningen die in het Motorstraatgebied kunnen komen sluiten aan op het karakter van een hoogwaardige leer-, werk- en zorgcampus. Denk dus aan voorzieningen als scholen (basisschool, kinderdagverblijf), gezondheidszorg (apotheek, huisarts, fysiotherapie), sport (fitness- en sportscholen, speeltuin) en sociale instellingen (wijkteam en ouderenhub). Maatschappelijke voorzieningen met een ander karakter zijn minder geschikt in dit gebied.
Differentiatie programma ontwikkelplots* Wonen
85%
Werken
7,5%
Maatschappelijk
7,5%
(*) Dit is exclusief parkeren auto en fiets
58
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Referentie bedrijfsverzamelgebouw (De Plint, Brique architecten - Ed Bergers - Plan B)
Referentie mixed use: o.a. kinderdagverblijf in de plint (Olaf Gisper)
Ontwikkelvisie
Referentie horeca aan het park (Parqiet, Rotterdam)
59
Ontwikkelvisie Beeldkwaliteit Voor alle nieuwe bebouwing in het Motorstraatgebied geldt dat deze moet bijdragen aan een hoogwaardige en stedelijke uitstraling van het gebied. De materialisatie is eigentijds en vormt een hedendaagse interpretatie van de wederopbouwarchitectuur. Onderstaande thema's zijn van belang en complementair aan de Welstandsparagraaf Motorstraat en Landbouwbuurt. De betreffende passages voor het Motorstraatgebied zijn in de bijlagen op pagina 90 toegevoegd. Karakter In het Motorstraatgebied zal door de toevoeging van meer woningen een lichte verschuiving van uitstraling van bebouwing plaatsvinden van bedrijfsmatig/zakelijk naar meer residentieel. Het gemengde karakter blijft. Door de toepassing van een hedendaagse interpretatie van wederopbouwarchitectuur blijft het karakter van het Motorstraatgebied een geheel en krijgt deze een meer stedelijkere uitstraling.
Rooilijn is bouwgrens In het Motorstraatgebied wordt een heldere rooilijn toegepast ten behoeve van een stedelijk straatprofiel en duidelijke randen. Door variatie toe te passen in de basis bouwhoogte, plinthoogte, accenten en geleding worden lange anonieme gevelwanden en buitenruimtes voorkomen.
Overgangszone openbaar privé Het is belangrijk om de drempelzones in stedelijk gebied, met name bij privacygevoelige functies, zoals wonen en zorg goed vorm te geven. Voorkomen moet worden dat de gordijnen altijd dicht zijn of de ramen worden afgeplakt. Hierdoor krijgt het straatbeeld een anonieme sfeer en een verminderde sociale veiligheid. Bij het bouwen in de rooilijn zijn er verschillende voorbeelden van hoogwaardige overgangszones, waarbij de privacy zoveel mogelijk geborgd wordt en de plint levendig blijft. Het is bijvoorbeeld van belang om geen ramen tot de grond te realiseren, maar borstweringen toe te passen. Verder kan het vloerpeil van het verblijfsgedeelte aan de straat bijvoorbeeld een paar treden hoger worden gelegd. Een andere mogelijkheid is om groenvakken of plantenbakken met de gebouwen mee te ontwerpen. Deze zorgen ook voor een verzachting van het straatbeeld.
60
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Basis met terugliggend accent en variatie van buitenruimten (Willemspoort - Winhov) Bouwen in de rooilijn i.c.m. speelse volume opbouw (Gezinsappartementen Laurens Boodt)
Balkons zorgen voor sterke geleding (Cubes- LEVS) Overgangszone (Proctor & Mattews architects)
Overgangszone (Kolenkit - Heren 5)
Overgangszone (Kolenkit)
Overgangszone (Rivierkwartier - Marlies Rohmer)
Overgangszone (Paradijshof - HP architecten en Winhov )
Ontwikkelvisie
61
Ontwikkelvisie Levendige plinten
Collectieve ruimtes
Eén van de ambities voor het Motorstraatgebied is om dit gebied een levendig stukje stad te maken. Dit geldt ook voor het deel aan de Valkeniersweide. Om dit te bereiken is de programmering, uitstraling en beeldkwaliteit van de plinten van groot belang. Daarnaast is het belangrijk dat de plintruimten in de loop van de decennia van kleur kunnen verschieten, afhankelijk van de tijdsgeest. In deze tijd hebben bewoners door het thuiswerken bijvoorbeeld meer behoefte aan een kantoor aan huis. De toekomstbestendigheid van de plintruimten kan gerealiseerd worden door het toepassen van (dubbel)hoge plinten en flexibel indeelbare ruimten. Het parkeren wordt zo veel mogelijk uit het zicht gerealiseerd.
In de Hoogbouwvisie wordt aandacht besteed aan de noodzaak om collectieve ruimtes in hoogbouw te realiseren. Niet alleen bij hoogbouw (vanaf 70 meter hoog), maar ook bij ander grote complexen is het van belang om de sociale veiligheid te borgen, eenzaamheid en anonieme levens te voorkomen en het gemeenschapsgevoel te versterken. Zeker in een wijk als het Motorstraatgebied. Dit gebeurt in het Motorstraatgebied in de openbare ruimte door groene verblijfsplekken, zoals het Jan Ligthartplein toe te voegen, maar ook ín gebouwen, zoals het Zorghotel, Simeon en Anna en de Startmotor. De ruimtes kunnen verschillende functies hebben, denk aan een ontvangstruimte/receptie, een mini bioscoop, een sportruimte, een daktuin, flexplekken, enzovoorts.
Uitgangspunten ‘Publieke’ of ‘levendige’ plinten moeten zodanig worden ingevuld, dat: Deze toekomstbestendig is; er later relatief eenvoudig andere functies in of ruimtes kunnen worden vergroot/verkleind; Er meerdere entrees zijn, evenredig verdeeld over de lengte van de plint; Er interactie is tussen binnen-/buiten, d.w.z. je kunt naar binnen kijken en ziet activiteiten die daar plaatsvinden; Er activiteiten plaatsvinden gedurende een groot deel van de dag, bij voorkeur ook ‘s avonds; De gevel een uitnodigende, aantrekkelijke uitstraling heeft; je wordt verleid om er langs te lopen en te verblijven; Er architectonische middelen worden ingezet om dit te bewerkstelligen, zoals: grotere verdiepingshoogte (minimaal 4,5m), flexibele indeling, grote transparante glasvlakken, goede materialisering (+ tactiliteit) en menselijke schaal.
·· ·· ·· ·· ·· ··
62
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Plinten activeren het park (Docks saint ouen - parijs)
Heldere rand met geleding en een collectieve daktuin (De Hudsons - JSA)
Goede voorbeelden van bestaande plinten in het Motorstraatgebied: Auto inkoop (links), Verzamelgebouw Zuid (midden) en Startmotor (rechts)
Goede voorbeelden van bestaande collectieve ruimtes in het Motorstraatgebied: Zorghotel (links) en Startmotor (rechts)
Ontwikkelvisie
63
Ontwikkelvisie Buitenruimte Motorstraatgebied In de buitenruimte van het Motorstraatgebied wordt ingezet op een inrichting die qua vormgeving aansluit bij functies als onderwijs, zorg, wonen en werken. Dit betekent een omslag van een functionele inrichting gericht op autoverkeer en parkeren, naar meer verblijfskwaliteit en daaraan gekoppeld meer groen en goede routes voor langzaam verkeer. Tegelijkertijd zal het gebied bereikbaar blijven voor auto’s en wordt een heldere opzet van de hoofdontsluiting voorgesteld die samenhangt met de boomstructuur. Netwerk van plekken Er is ingezet op een netwerk van groene verblijfsplekken verbonden door royale verbindingen met veel ruimte voor langzaam verkeer. De wenselijke auto-toegankelijkheid, mede ingegeven door de aanwezigheid van het Ikazia ziekenhuis, de bedrijven en woningen blijft hierbij gewaarborgd door een heldere hoofstructuur voor gemotoriseerd verkeer die zoveel mogelijk gescheiden is van de verblijfsplekken en voetgangersroutes.
C. Batterijstraat De Batterijstraat zal nog slechts gedeeltelijk voor auto’s toegankelijk zijn. De ontsluiting van de parkeergarage van de Startmotor vindt plaats via de noordzijde waardoor het gedeelte tussen de Startmotor en de appartementen aan de Dordtsestraatweg autovrij wordt. Bewoners van beide gebouwen kijken uit op deze plek en het vormt voor hen als het ware een openbare ‘achtertuin’. De inrichting is parkachtig, met losse paden in het groen.
Drie grote openbare ruimten In het gebied zijn drie openbare ruimtes van enig formaat te onderscheiden, met elk een eigen functie en karakter. Het gaat hierbij om de volgende ruimten: A. Plein aan de Strevelsweg Aan dit plein ligt het Verzamelgebouw Zuid en (de toekomstige nieuwbouw van) Simeon en Anna. Het is de plek waarmee het Motorstraatgebied zich presenteert naar zijn omgeving, het ‘visitekaartje’ van de buurt. Er is plaats voor ontmoeting en de inrichting is representatief en in samenhang met de bebouwing.
64
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Buitenruimte kaart Ontwikkelvisie
B. Jan Ligthartplein Het Jan Ligthartplein wordt gezien als de ‘woonkamer’ van de buurt: een centrale ontmoetingsplek voor scholieren van alle scholen, maar ook voor bewoners en andere bezoekers van het gebied. De inrichting is groen, maar ook functioneel. Er is ruimte voor ontmoeting, sport, spel en kleinschalige evenementen.
Boom, 1e grootte Boom, 2e grootte Boom, 3e grootte Groen, sfeer park / begeleidend Groen, sfeer sier / verblijf Water Voetgangersgebied Shared space, auto te gast Fietspad Fietsstraat, auto te gast Rijbaan Parkeerplaats Rooilijn tevens bouwgrens Begrenzing openbaar - privé (Groene) overgangszone openbaar - privé Opgaven: 1. Verbinding met Zuidplein 2. Verbinding met Zuiderpark
A
C
1
B
2
Ontwikkelvisie
65
Ontwikkelvisie Kleinere, gebouwgebonden plekken Naast de hiervoor benoemde drie grotere openbare ruimtes zijn er verschillende verblijfsplekken van een kleinere schaal in het gebied aanwezig. Deze plekken staan meestal in directe relatie met een bepaalde functie en/of gebouw. Voorbeelden hiervan zijn het pleintje bij de entree van het Montfort College en bij de Startmotor. Voor deze plekken geldt in het algemeen dat wordt ingezet op een hoogwaardige, groene inrichting met bijvoorbeeld vaste planten en voldoende ruimte voor verblijf en indien wenselijk het parkeren van fietsen.
Voetganger centraal Om een samenhang tussen de verschillende verblijfsplekken in het gebied te creëren is in de profielen van de straten veel ruimte gereserveerd voor de voetganger, waar mogelijk begeleidt door groen. De benodigde ruimte wordt in veel gevallen gevonden doordat het parkeren verschuift van de straat naar de reeds aanwezige en nieuwe parkeergarages. Een belangrijke voetgangersverbinding in de oost-west richting wordt gevormd door de Tandwielstraat. Deze straat zal volledig autovrij worden gemaakt en krijgt een groene inrichting. Met deze inrichting worden verschillende verbijfsplekken binnen het gebied met elkaar verbonden. Daarnaast is deze route belangrijk in de relatie met de omgeving. Het Zuiderpark wordt op deze manier, via het Motorstraatgebied, verbonden met de Landbouwbuurt.
Inprikkers Valkeniersweide Eén van de aanwezige kwaliteiten van het gebied is de ligging aan de Valkeniersweide. In de huidige situatie wordt dit onvoldoende benut. In deze visie wordt de relatie met de Valkeniersweide versterkt door, in samenhang met de bebouwde ontwikkeling van de Zuidrand, een tweetal doorgangen van formaat te relaliseren die qua inrichting aansluiten op die van de Valkeniersweide.
De kapstok is de Motorstraat die het gebied verbindt met de stadsboulevard Strevelsweg en de Dordtsestraatweg. De Montessoriweg en Dynamostraat liggen haaks op de Motorstraat en zorgen voor de interne ontsluiting van het gebied. De hoofdboomstructuur hangt samen met deze straten. De Jan Ligthartstraat is ook toegankelijk voor auto’s, maar hier is naar aanleiding van de wisselende profielbreedte en hoekverdraaiing van de wegas gekozen voor een afwisselende groen- en boomstructuur van gebouwgebonden verblijfslekken in combinatie met de groene doorgangen naar de Valkeniersweide en groene overgangszone’s tussen openbare ruimte en private ruimte / bebouwing.
Fietsers verbonden en gefaciliteerd Op de schaal van de stad wordt een verbetering doorgevoerd in de fietsroute van het centrum, via de Dordtselaan en Dordtsestraatweg, naar het buitengebied van Rotterdam. Het gedeelte van deze route over het plein bij de Strevelsweg is in de huidige situatie onoverzichtelijk voor fietsers en daardoor een ontbrekende schakel in deze route. De fietser komt in de nieuwe situatie voorop te staan. De Motorstraat is in de nieuwe situatie de enige straat waar een maximum snelheid van 50 km/u geldt. In het profiel van deze straat zijn fietssuggestiestroken aanwezig. De overige straten gaan van een maximum van 50 naar 30 km/u. Hier is gekozen voor een rijbaan waar fietsers en automobilisten gemengd gebruik van maken, passend bij de lagere snelheid. Vanuit de groene randen, de Parkway Vaanweg en de Valkeniersweide, zijn fietsverbindingen aanwezig. Bij de grotere en de kleinere verblijfsplekken wordt voorzien in voldoende fietsparkeerplaatsen.
Heldere hoofdstructuur Het gemotoriseerde verkeer in het Motorstraatgebied bestaat uit bestemmingsverkeer voor de diverse functies. Het Ikazia ziekenhuis dient goed bereikbaar te zijn voor bezoekers, maar ook voor ambulances. Het parkeren wordt voor een groot gedeelte gefaciliteerd in inpandige parkeergarages en het gebied krijgt een heldere, orthogonale hoofdstructuur. Hiervoor moet in de Dynamostraat een doorbraak in de bebouwing worden gerealiseerd, waardoor het ook mogelijk wordt om de Tandwielstraat volledig autovrij te maken.
66
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Grote openbare verblijfsplek Gebouwgebonden openbare verblijfsplek
Netwerk van plekken
STREVELSWEG
TS ES TR TW AA
TR
ON SS
EG
T AA
TE
WEG
RD
OS
M OR IW EG
STRE VELS
DO
T AA
AM
O OT
R
N DY
M
T RS
J
I .L
GT
HA
S RT
RA
AT
Heldere hoofdstructuur
Ontwikkelvisie
67
Ontwikkelvisie A. Plein aan de Strevelsweg, ‘het visitekaartje’ Zoals eerder benoemd zijn er in het gebied zijn drie openbare ruimtes van enig formaat te onderscheiden, met elk een eigen functie en karakter. Beginnend met het Plein aan de Strevelsweg.
Foto reeds gerealiseerde herinrichting Plein aan de Strevelsweg
Luchtfoto bestaande situatie
trottoir
P
rijbaan
P
haag trottoir
5.5
4.8
6.0
4.8
1.5
Profiel plein aan de Strevelsweg
68
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
2.0
Kaart buitenruimte, uitsnede Plein aan de Strevelsweg
plantvak + bomen
19.0
zitrand
voetpad
plantvak + bomen
1.0
4.4
22.2
zitrand trottoir
0.5
3.2
fietspad
berm
3.5
2.5
80.7
Ontwikkelvisie
69
rijbaa Strevelswe
Ontwikkelvisie B. Jan Ligthartplein, ‘de centrale woonkamer’
Referentiebeeld: TCL and MGS Architects
Avicenna College
plein
vlonder
14.4
15.9
Profiel Jan Ligthartplein
70
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Kaart buitenruimte, uitsnede Jan Ligthartplein
verhoogd gazon
29.4
zitrand
plein
fietspad
plein
1.5
5.5
3.5
8.7
Techniek College Rotterdam
78.9
Ontwikkelvisie
71
Ontwikkelvisie C. Batterijstraat, ‘de achtertuin’
Referentiebeeld
OJB Landscape Architecture
OZ Architecten
72
Juli 2021
Atelier Alice Tricon
Referentiebeeld
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Kaart buitenruimte, uitsnede Batterijstraat
Startmotor
Profiel Batterijstraat
beplanting / gras + bomen voet- en fietspad
8.0
3.7
beplanting / gras + bomen
13.3 35.0
Ontwikkelvisie
voetpad
beplanting / gras + bomen
2.2
7.8
73
Ontwikkelvisie Hoofdstructuur De hoofdstructuur is helder van opzet en wordt waar mogelijk gecombineerd met een boomstructuur. De ontbrekende schakel in de fietsroute DordselaanDordtsestraatweg, wordt bij het plein bij de Strevelsweg opgeheven door de toepassing van een fietsstraat (1). De Motorstraat (2) blijft de kapstok van de hoofdstructuur van het Motorstraatgebied. De Dynamostraat (3) is één van de weinige plekken waar parkeren op straat wordt gefaciliteerd, met name voor bezoekers van het gebied en de aanwezige bedrijven.
Profiel fietsstraat bij plein Strevelsweg
verzamelgebouw Zuid
trottoir
3.6
1 2 3
1
trottoir plantvak + bomen 1e grootte
3.8
2.9
P
1.8
fietsstraat auto te gast
4.0
P
plantvak + bomen 1e grootte
1.8 0.8
trottoir
Simeon & Anna
5.0
28.2
74
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
2
Profiel Motorstraat
trottoir
P
fiets
rijbaan
1.8 1.5
3.7
gazon + bomen 1e grootte
3.5
8.0
rijbaan
fiets
P
trottoir
3.5
1.5 1.8
4.7
30.0
3
Profiel Dynamostraat
Startmotor
trottoir
4.5
plantvak + bomen 2e grootte
rijbaan
P
trottoir
6.0
1.8
3.2
3.6
19
Ontwikkelvisie
75
Ontwikkelvisie Verbindende straten In het profiel van de verbindende straten is ruimte gereserveerd voor goede looproutes begeleidt door groen. De Tandwielstraat wordt volledig autovrij en verbindt groene verblijfsplekken binnen het Motorstraatgebied. Tevens vormt de Tandwielstraat een oost-west verbinding tussen het Zuiderpark en de Landbouwbuurt.
Townshend landscape architects
plantvak
0.9
5.5
Jane Irwin Landscape Architecture
trottoir +bomen 1e grootte
4.7
rijbaan
5.8
0.8
gazon + bomen 1e grootte
trottoir
8.1
4.2
30.0
Profiel Montessoriweg
76
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
Archipel overgangszone trottoir school openbaar - prive + P halen/brengen
5.0
4.5
rijbaan
trottoir
6.0
4.5
plantvak + bomen 2e grootte
6.2
trottoir
3.0
24.2
Profiel Jan Ligthartstraat
Startmotor
trottoir
9.0
plantvak
trottoir
13.3
3.5
25.8
Profiel Tandwielstraat
Ontwikkelvisie
77
Ontwikkelvisie Randen aan het groen De nieuwbouw in het zuiden van het Motorstraatgebied vormt een duidelijke rand aan de Valkeniersweide en de ‘Parkway’ Vaanweg. De bebouwing is direct aan het groen gelegen. Vanuit de Valkeniersweide wordt door middel van twee ruime doorsteken de verbinding met het Motorstraatgebied gemaakt.
Referentie rand Valkeniersweide (Deltavormgroep)
overgangszone voetpad openbaar - prive
4.0
2.2
park
9.4
Referentie rand Parkway (Diederenendirrix)
voetpad
park
fietspad
voetpad
2.2
16.0
3.4
3.4
Profiel rand Valkeniersweide
78
Juli 2021
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
parkway
voetpad
6.3
2.8
3.5
fietspad
parkway
Vaanweg
3.5
15.3
11.3
Profiel rand ‘parkway’ Vaanweg
gazon + bomen 1e grootte
voetpad
gazon + bomen 1e grootte
11.8
3.4
4.8
Archipel school
20.0
Profiel doorsteek Valkeniersweide
Ontwikkelvisie
79
Ontwikkelvisie Opgaven bij het verbinden met de omgeving Een tweetal plekken is aangewezen als nader uit te werken opgave in relatie tot de verbinding met de directe omgeving. 1. Strevelsweg De eerste is veruit de grootste opgave. Het betreft de verbinding voor voetgangers tussen Zuidplein en het Motorstraatgebied. Dit omvat het verbeteren van de passerelle (voetgangersbrug), maar ook een aantrekkelijke verbinding op maaiveldniveau welke ‘s avonds gebruikt kan worden. Het voorterrein van het Ikazia ziekenhuis kan hierbij niet worden genegeerd. Dit gebied is in eigendom van het ziekenhuis, maar wordt gebruikt als onderdeel van de openbare ruimte. Door de ligging is dit terrein een veelgebruikte route naar de Montessoriweg waar een aantal scholen en andere functies zijn. 2. Vaanweg De tweede opgave betreft de langzaam verkeer verbinding tussen de Valkeniersweide en het Zuiderpark. Deze brug over de Vaanweg is een belangrijke schakel voor fietsers en voetgangers, maar er is een aantal belemmeringen. De aansluiting op de fiets- en voetpaden aan beide zijden van de Vaanweg is niet goed. Daarnaast kruisen het fiets- en voetpad op de brug en vormen de aanwezige hekken een obstakel voor o.a. hardlopers.
80
Juli 2021
1
2
Opgaven verbindingen met omgeving
Ontwikkelvisie Motorstraatgebied 2030
1
Verbinding tussen Zuidplein en terrein Ikazia ziekenhuis/Motorstraatgebied via de voetgangersbrug
2
Langzaamverkeersroute tussen Zuiderpark en Valkeniersweide
Ontwikkelvisie
81
Vervolgproces. Ontwikkelvisie: basis voor doorontwikkeling
Onderzoek ontwikkelstrategie
Deze ontwikkelvisie biedt handvaten voor het doorontwikkelen van de reeds in gang gezette transitie van het Motorstraatgebied naar een levendig stukje stad als een hoogwaardige ‘leer-, werk- en zorgcampus’. Met dit hernieuwd perspectief kan het Motorstraatgebied, als onderdeel van het stedelijk knooppunt Hart van Zuid, het komend decennium verder worden doorontwikkeld en verstedelijkt. De Ontwikkelvisie Motortstraatgebied 2030, dient als basis voor de herontwikkeling van de ontwikkelplots en herinrichting van de buitenruimte in komend decennium. De uitwerking van de ontwikkelplots gebeurt in samenspraak met eigenaren, ontwikkelaars en relevante stakeholders. Voor de uitwerking van de ontwikkelplots worden compacte Nota van Uitgangspunten (NvU’s) en Stedenbouwkundige Matenplannen (SMP’s) opgesteld. Voor de herinrichting van de buitenruimte worden in samenspraak met de stakeholders in het gebied Inrichtingsplannen (IP’s) opgesteld. De buitenruimte zal gefaseerd uitgevoerd worden, veelal gekoppeld aan de gebouwde ontwikkelingen.
In het Motorstraatgebied is het eigendom redelijk versnipperd. Een groot deel is in eigendom van particuliere partijen, waarvan deels in erfpacht. Van de ontwikkelplots is een beperkt deel in eigendom van de gemeente. Zie bijlage op pagina 90. Voor het proces en de uitvoering van de Ontwikkelvisie is de gemeente dus afhankelijk van particuliere eigenaren en ontwikkelende partijen. Voor de onlangs gerealiseerde ontwikkelingen en lopende ontwikkelingen in het Motorstraatgebied is een lopende grondexploitatie. De ontwikkelplots in de Ontwikkelvisie vallen hier niet onder, met uitzondering van Simeon en Anna (1) en Dordtsestraatweg 89-95 (4). In de kaart hiernaast is in het oranje aangeduid welk deel van de herinrichting van de buitenruimte onder de lopende grondexploitatie valt. Voor de (overige) ontwikkelplots en het blauwe deel van de nog her in te richten buitenruimte wordt momenteel onderzocht op welke manier deze planeconomisch gerealiseerd kunnen worden. Hierbij zijn diverse ontwikkelstrategieën denkbaar. Het beleid van de gemeente is om geen actieve rol in de ontwikkeling van de ontwikkelplots te hebben, maar zeker ook niet passief. Momenteel onderzoekt de gemeente de geschikte ontwikkelstrategie.