[24bb002227] Wethoudersbrief Zeegers over nazending bijlage Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3 - 13

er gebouwd wordt voor bijzondere doelgroepen. Onder zorgwoningen kunnen woningen voor ouderen worden geschaard. Woningen voor ouderen zijn niet per definitie kleiner, maar de aanwezigheid van aangewezen collectieve binnen- en buitenruimtes waar men elkaar kan ontmoeten en kan verblijven kan als onderbouwing dienen om van de minimale gebruiksoppervlakte af te wijken. Nieuwbouw appartementen in het Lage Land zijn interessant voor empty-nesters en ouderen die van een eengezinswoning (elders in de wijk) hier dicht bij het winkelcentrum kunnen komen wonen. Ook voor starters en jonge gezinnen zijn appartementen in deze wijk interessant vanwege de relatief dichte ligging bij het OV. Bij de realisatie van de woningen staat gebruikskwaliteit voorop. Iedere doelgroep kent zijn eigen gebruikskwaliteit. In het Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid staan een aantal generieke en specifiek op doelgroep gerichte kwaliteiten genoemd, die de gemeente graag terug ziet komen in de woningplattegronden en in de algemene gebruiksruimten van het complex. Bij gestapelde ontwikkelingen met appartementen in een stedelijke omgeving is collectiviteit een belangrijke woonkwaliteit. Het woongebouw en de woonomgeving speelt een belangrijke factor in het faciliteren van ontmoetingen en het tegengaan van eenzaamheid.

In het Kwaliteitsbeleid Wonen wordt voor een aantal doelgroepen suggesties gedaan hoe collectiviteit, maar ook flexibiliteit en aanpasbaarheid, in een plan opgenomen kan komen. Uitwerking moet passend zijn voor de beoogde doelgroep en prijssegment.

Doelgroepen / Ouderenhub

De woning en het complex moeten bijdragen aan de vitaliteit en zelfredzaamheid van de ouderen in het complex, en aan het uitstellen van evt. zorgbehoefte. Het gaat verder dan alleen de woning; het gaat om een vitale, inclusieve wijk. We pleiten ervoor dat onderzocht wordt of, en zo ja hoe, geïnteresseerden uit de omgeving betrokken kunnen worden bij de ontwikkeling van het plan, zodat het plan kan bijdragen aan doorstroming in de wijk. Verder zien we graag dat bekeken wordt of de voorzieningen en service in het complex ook voor geïnteresseerden uit de omgeving (deels) toegankelijk kan zijn, waardoor het complex een bijdrage levert in de buurt. Maatschappelijke voorzieningen

In een centrum-tuinstedelijk verdichtingsopgave zoals die voorgestaan wordt in het Lage Land, is het van belang dat er voldoende ruimte beschikbaar blijft voor maatschappelijke voorzieningen. Met de ontwikkeling aan de Folkert-Elsingastraat houden we daarom op de hoek van de Koningslaan rekening een reservering van 500 m² voor zorggerelateerde maatschappelijk functies. Dit is een meerwaarde voor de buurt, maar ook voor de toekomstige bewoners van de bouwontwikkeling. • reservering van 500 m² zorggerelateerde functies, met in ieder geval ruimte voor huisartsen (ca. 250 m2) • aanvullend ruimte bedoeld voor aanvullende eerstelijnsfuncties, revalidatie, ontmoeting, sport en bewegen • sport en beweegfuncties kunnen deels commercieel zijn, deels aan fysiotherapie verbonden. • voorkomen moet worden dat het wordt ingevuld met niet wijkgerichte zorg (dus liever geen botox, specialismes, tandarts)

Gezien de ligging is de locatie geschikt voor starters en gezinnen. Daarnaast is het Lage Land aangewezen als Ouderenhub; een seniorvriendelijke wijk waar wonen, welzijn en zorg in samenhang wordt georganiseerd. Hierbij wordt er speciaal aandacht gevraagd voor het toevoegen van levensloopbestendige woningen/seniorenwoningen.

21/77

Aanpassen sportvelden Folke Aanpassen sportvelden Folke Aanpassen sportvelden Folker

sportvelden Folkert Elsingastraat Het Lage Land | Nieuw sportveld Nieuw sportveld 67 x 110 Totaal = ca. 7361 m2

met een maximaal geluidsproducerend oppervlak van 6029m2

110,0

Indicatie bouwvlak nieuw te realiseren sportgebouw voor Boksschool & Skischool

29,5

ucente m

Opp. Sportveld 7,361 m2

67,0

e sportveld mpen van

Aanpassen sportvelden Folkert Els Aanpassen sportvelden Folkert El

Voldoende ruimte voor een goede inpassing van het nieuwe sportgebouw, buitenruimte en wateropvang

Legenda Legenda Huidige Legendaverhuringsgrens sport

rens sport

tveld

Water te compenseren

Huidige

Nieuw wooncomplex biedt mogelijkheden om het sportgebied beter te verbinden met zowel de buurt als direct aangrenzende woningen

Legenda verhuringsgrens sport Huidige BouwplanBouwvlak ingepast in de locatie Legenda

verhuringsgrens sport Huidige Bouwvlak Huidige verhuringsgrens Projectgrens sport verhuringsgrens sport Nieuwe sportveld Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak Nieuwe sportveld Bouwvlak Compensatie sportveld Nieuw sportveld Nieuwe sportveld door het dempen van Nieuwe sportveld Compensatie sportveld Nieuwe sportveld water Te dempen en te compenseren water door het dempen van Compensatie sportveld Compensatie sportveld water Grens doorhet het dempen Compensatie sportveld door dempen vanvan velden 29,5 m Grens geluidsproducente geluidsproducente door het dempen van Grens water water velden 29,5 m water geluidsproducente Grens Grens velden 29,5 m Grens geluidsproducente geluidsproducente 22/77 geluidsproducente velden m velden29,5 29,5 m velden 29,5 m

Daarnaast wordt een nieuw sportgebouw gebouwd voor huisvesting van de boksschool en de skischool. Gezien de plannen in de directe omgeving is afstemming tussen de diverse mogelijke locaties van belang.

Kansen voor sport •

Sport Aangrenzend aan de Folkert Elsingastraat ligt een sportcomplex met een schoolsportveld en twee korfbalvelden. Momenteel is dit complex in gebruik door korfbalvereniging RSV Trekvogels (tevens economisch eigenaar van een clubgebouw op het terrein) en studentenkorfbalvereniging RSKV Erasmus. Overdag maken twee onderwijsinstellingen, Comenius College en GSR College, gebruik van het schoolsportveld. Het beheer en de exploitatie van het volledige terrein ligt bij het Sportbedrijf. Het complex is gelegen op de grens van de Sportcirkel. De gemeente staat voor een beleid waarin de sportcapaciteit (aantal m2’s) minimaal behouden blijft en sportcomplexen, met name diegenen binnen de sportcirkel, intensief en inclusief gebruikt worden. Voor sport liggen (mogelijke) kansen in de ontwikkeling voor het faciliteren van nieuwe gebruikers, georganiseerd en/of ongeorganiseerd, waarin zowel woonmilieus als sport elkaar ontmoeten in een (semi-) openbare sportlocatie. Voor de woningbouwontwikkeling worden het kantoorpand en twee bedrijfslocaties (ski- en boksschool) aan de Folkert Elsingastraat gesloopt. Deze bebouwing wordt gecompenseerd in het sportterrein. Hiervoor is nog geen definitief plan opgesteld. Een optie is om zowel de ski- als de boksschool (eventueel in combinatie met het clubgebouw van RSV Trekvogels) worden gezamenlijk ondergebracht in één nieuw sportgebouw.

Om voldoende afstand te houden tussen sport en woningen is het voornemen het schoolsportveld in noordelijke richting op te schuiven. Met de verplaatsingen blijft het aantal m2 aan sportterrein behouden, wel zal het veld andere afmetingen krijgen. Belangrijk bij de ontwikkeling van de sportvelden en de sportas is de bescherming van het huidige vastgoed en de toegankelijkheid van de nu niet openbare delen.

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

•

De mogelijkheden benutten om de multifunctionaliteit en de ondergrond van de velden opnieuw in te richten, zodat de functies meer worden afgestemd op (hedendaagse) wensen. Een kwaliteitsimpuls om de bezetting van het terrein te verhogen. In samenwerking met de betrokken partijen moet worden onderzocht wat een mogelijke invulling kan worden van het terrein en onder welke voorwaarden het haalbaar is om het complex meer open te stellen. Het clubgebouw van RSV Trekvogels maakt vooralsnog geen onderdeel uit van dit traject (er zijn geen middelen voor vanuit Sport), maar indien gebruikers worden toegevoegd blijft het een mooie kans om hier een multifunctioneel complex van te maken. Wellicht dat er dan ook financieel mogelijkheden voor ontstaan.

uitzondering van voertuigen van hulpdiensten. Bij de entrees van het sportgebied zijn parkeerplaatsen voor de bezoekers van de sportvoorzieningen. •

Aanvullende diensten (verhuur/uitleen ballen, netten, skaters, drank verkoop ect) vanuit het sportbedrijf Rotterdam maken het gebruik extra aantrekkelijk.

•

Er dient een 'plusvariant' te worden uitgewerkt waarin de mogelijkheid tot intensiever gebruik van de ruimte en (semi)-openbaarheid van het terrein is opgenomen. Dit in co-creatie met gebruikers, potentiële gebruikers, sportbedrijf Rotterdam en stichting Rotterdam Sportsupport.

•

In de plusvariant worden 3 sportvelden van 20x40 meter gerealiseerd en 2 (beach)volleybal velden. De velden zijn verhard (asfalt en /of kunstgras). De velden kunnen (semi) openbaar gebruik worden. Een electronisch open/ sluit betaal systeem maakt mogelijk. De overige ruimte openbare ruimte. De plus variant is vergelijkbaar met bijvoorbeeld het Sportplaza Zuiderpark.

•

De verplaatsing en de bijbehorende kosten van het sportveld in de basisvariant is een direct gevolg van de bouwontwikkeling. De ontwikkelende partij is verantwoordelijk voor de financiele bijdrage om in ieder geval het sportveld te verplaatsen ten gunste van de bouwontwikkeling.

•

In ‘gemengd gebied’ geldt de richtlijn van minimaal 30 meter tussen het sportveld en te realiseren woningbouw. Voor het voldoen aan licht- en geluidsnormen wordt rekening gehouden met een optimale bezetting van het complex, met name in de weekenden en avonduren, waarin het sportgebruik over het algemeen het hoogste is. Dit dient tevens te worden geborgd naar de toekomst, zodat te allen tijde sportactiviteiten kunnen worden toegevoegd op het sportterrein.

•

Er wordt voldaan aan de parkeernormen op het terrein voor sportgebruikers, met name rekening houdend met piekmomenten tijdens het weekend en in de avond.

Randvoorwaarden voor PvE Sport •

In een 'basisvariant' blijft de capaciteit en functies van het sportveld behouden met een oppervlakte van 7361m2 en met een maximaal geluidsproducerend oppervlak van 6029m2, en met de mogelijkheid om in de toekomst verenigingsgebruik en inclusief verlichting voor avondgebruik toe te voegen.

•

Rekening dient te worden gehouden met de gevolgen van het verplaatsen van het veld. Daarbij specifieke aandacht voor beheer en exploitatie. Dat geldt ook voor het streven om het sportcomplex (meer) open te stellen, rekening houdend met bijbehorende gevolgen zoals veiligheid, vandalisme en programmeerbaarheid voor sportaanbieders en onderwijs.

•

Het sportveld is in principe gereserveerd voor de sportvereniging en mag door de buurt worden gehuurd gedurende de tijd dat het niet door de vereniging in gebruik is.

•

Het sportgebied tussen de Folkert Elsingastraat en de Waghemakerstraat wordt volledig autovrij met de

23/77

Overzicht randvoorwaarden stedenbouw • • • • • • • • • • • • • • • •

• • •

Tuinstadblok van 21e eeuw samengesteld bouwblok, aan 4 zijden bepaald door stedenbouwkundige rooilijnen. Tussen sportveld en de parkeergarage minimaal 8,6m ruimte en tussen sportveld en De Waghemakerestraat minimaal 9,6m ruimte Bouwhoogtes zijn afgestemd met de naastgelegen bebouwing Hoogteaccenten op de hoek langs Koningslaan van 14 lagen, en aan de westzijde van het bouwblok van 11 lagen bouwvolumes langs Folkert Elsingastraat en aan de kant van het sportcomplex zijn van 6 bouwlagen Aandacht voor privacy, bezonning en openheid Levendige plinten waarachter de parkeeropgave van auto's en fietsen is opgelost Hoogwaardige fietsenstalling met transparante gevels en voorzien van goede verlichting zodat er een relatie tussen binnen en buiten ontstaat Begane grond en de 1e verdieping vanaf de buitenzijde afleesbaar als dubbelhoge plint Een tussenzone (Delftse stoep, voortuin, verlengde woonkamer) voor afstand en privacy tussen privéruimten en het trottoir Een collectieve daktuin met een groene en aantrekkelijke uitstraling op 3,2m tot aan het maaiveld De daken van de hoogste volumes zijn geschikt voor zonnepanelen, de overige daken dienen als groen natuur-inclusief polderdak Parkeervoorzieningen van de nieuwe woningen worden inpandig opgelost en maken onderdeel uit van het architectonische ontwerp Natuurlijk licht in de parkeergarage d.m.v.

materiaal gebruik, metselverbanden en/of glazen openingen Vanaf de 2e tot en met de 5e verdieping krijgen de woningen hun eigen buitenruimte langs een collectieve leefgalerij van maximaal 1.8 meter uit het hoofdbouwvolume Vanaf de 6e verdieping krijgen de woningen hun eigen buitenruimte in de vorm van een balkon. Balkons worden voor 2/3 in het hoofdbouwvolume opgelost en mogen maximaal 0,8 meter uit het hoofdbouwvolume steken De hoogwaardige en kwalitatieve gemeenschappelijke ruimten worden strategisch geplaats binnen en rond het gebouw waar ontmoeting tussen bewoners kan plaatsvinden Bescherming bestaande Trekvogelsgebouw in de huidige situatie Kans voor een nieuw sportgebouw van 2 bouwlagen met een open en levendig plint en groenblauw dak

4.3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Bebouwingslijnen en rooilijnen De ontwikkeling aan de Folkert Elsingastraat is bedacht als samengesteld bouwblok, aan 3 zijden bepaald door vaste rooilijnen. De rooilijn van de tegenoverliggende Grote Prins vormt de basis voor de rooilijn aan de Folkert Elsingastraat. De afstand die wordt aangehouden tot de Grote Prins is 21,8 meter. De koppen van het gebouw aan de oost- en westzijde mogen tot max 1,8m uitsteken t.o.v. de rooilijn en komen dus op 20m van de Grote Prins. Dit voor de herkenbaarheid van het hoofdbouwvolume en voor meer privacy voor de plintwoningen aan het zuidzijde. De rooilijn van de Grote Prins aan de Koningslaan en de Piet van der Meerhof zijn doorgezet bij deze woningbouw ontwikkeling. De vierde rooilijn wordt bepaald door de minimale afstand die gehouden moet worden tussen het gebouw en sportveld. Tussen de garage wand en sportveld is er minimaal 8,6m ruimte om voldoende ruimte te bieden aan sportaanleidingen. Ook hier aan de oost- en westzijde steekt het garage wand voor max 1,15m om de gebouwde fietsenstalling goed in te passen. Een afstand van 9,6m wordt aan de noordzijde van het sportveld gehouden tot De Waghemakerestraat.

Bouwvolume

Bouwlagen woningbouw

Het gebouw wordt ontworpen als een samengesteld bouwblok, gevormd door losse bebouwingsstroken. Het opknippen van het bouwplan in meerdere kleinere bouwblokken is belangrijk voor bezonning, menselijke maat en een goede aansluiting bij de omgeving en de stedenbouwkundige principes van de tuinstad (licht, lucht, ruimte). Een van de belangrijkste uitgangspunten hiervoor is het creëren van alzijdige blokken met een kwalitatieve en gevarieerde woonuitstraling.

Een zorgvuldige afstemming tussen de nieuwe bebouwing met de naastgelegen bebouwing is essentieel. Dit betekent herkenbare volumes die aansluiten op de bebouwing van het gebied. In het onderstaande schema is de samenstelling van het gebied qua bouwhoogtes weergegeven.

Door de verschijningsvorm van deze samengestelde bebouwing wordt een nieuwe herkenbare identiteit gevormd dat in samenhang is met de bestaande tuinstedelijke bebouwing in de omgeving: het tuinstadblok van 21e eeuw. Een maximale aandacht is hier vereist voor zaken als privacy, bezonning en openheid ten behoeve van de bestaande naastgelegen grondgebonden woningen. Verder wordt de grootte van het blok ingezet om een actief en kwalitatief binnengebied te realiseren in de vorm van een collectieve tuin behorend bij het bouwblok.

Uit het schema is te zien dat in het Lage Land de hoogte accenten meestal langs de hoofdstructuren en lange lijnen staan. Een hoogteaccent op de hoek van de Folkert Elsingastraat en de Koningslaan is daarom denkbaar. Hierbij moet rekening gehouden worden met de bezonning en het ontwerp van de binnenruimtes. Voor het hoogteaccent aan de zijde van de Koningslaan wordt in hoogte aansluiting gezocht bij 14 bouwlagen van de Grote Prins. Dit betekent dat het hoogteaccent maximaal 14 lagen hoog wordt. De bouwvolumes aan de Folkert Elsingastraat en langs het sportcomplex bestaan uit maximaal 6 bouwlagen. Dit sluit aan bij de laagbouw van de Grote Prins. Aan de westzijde is een tweede accent mogelijk in noord-zuid richting. Dit is maximaal 11 verdiepingen hoog. Dit sluit aan bij het 11 laagse bouwblok van de Grote Prins aan de overkant van de Folkert Elsingastraat.

9.6m 15m tot 17m

Parkeerwand steekt 1,15m uit de rooilijn 11 bouwlagen 1 bouwlaag 6 bouwlagen 14 bouwlagen 8.6m

5m

20.0m

Schema stedenbouwkundige rooilijnen

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

21.8m

Hoogbouw steekt 1,8m uit de rooilijn grondgebonden woningen - 2 tot 3 bouwlagen lage schijven/etagewoningen - 4 tot 6 bouwlagen voorzieningen hoge schijven 7 tot 14 bouwlagen hoogte accenten 14 lagen en hoger projectlocatie

25/77

Plinten met hoge kwaliteit

Daken

De plinten zijn beeldbepalend voor de kwaliteit op straat: het is Rotterdam op ooghoogte. De plint markeert de overgang van privé naar de openbare ruimte. Voor de locatie aan de Folkert Elsingastraat 3-13 is het van belang dat er een actieve plint gerealiseerd wordt. Voor de functies in de plint wordt gedacht aan woningen, een ruime entree voor de appartementen of kwalitatief hoogwaardige fietsenstallingen. Een kwalitatief hoogwaardige fietsenstalling heeft transparante gevels en is voorzien van goede verlichting zodat er een relatie tussen binnen en buiten ontstaat. De plinten dienen te voldoen aan de volgende kenmerken:

Het dak is als vijfde gevel een plek met een enorm potentieel voor vergroening, het vertragen van overtollig regenwater, het opwekken van duurzame energie of een combinatie daarvan. Daken kunnen op verschillende manieren worden gebruikt, waardoor kansen ontstaan voor bewoners en omwonende om nog prettiger te wonen en leven. Door combinaties van meerdere functies wordt meerwaarde gecreëerd. De daken van de hoogste volumes zijn geschikt voor zonnepanelen, de overige daken van het bouwblok en het nieuwe sportgebouw dienen als groen natuur-inclusief polderdak een bijdrage te leveren een de klimaatdoelstellingen zoals beschreven in hoofdstuk 7.

•

Aan de Folkert Elsingastraat en de Koningslaan zijn begane grond en de 1e verdieping vanaf de buitenzijde afleesbaar als dubbelhoge plint. Achter de gevel laat deze basiskwaliteit ruimte voor een dubbelhoge verdiepingshoogte, een vide of een verdiepingsvloer. Dit maakt het mogelijk om flexibiel met de invulling om te gaan. Duidelijk herkenbare entrees en zorgvuldige detaillering.

•

Vloeiende aansluiting op peilmaat buitenruimte.

•

Tussen plint en openbare ruimte is een smalle tussenzone (delftse stoep, voortuin of verlengde woonkamer) dat afstand en privacy creëert tussen privé ruimten van het woongebouw en het trottoir.

•

De plint (gevel) aan de zijde van de sportvoorziening is max 3.20 meter hoog (exclusief balustrade/valbeveiliging) en heeft dezelfde hoogwaardige afwerking als de architectuur van het gebouw. De precieze vormgeving van de plint wordt in samenhang met de vormgeving van de sportvoorziening ontworpen. De Balustrade/ valbeveiliging bevindt zich niet direct aan de rand van de parkeergarage.

Multifunctionele daklandschap

Bezonning Bij hoger en compacter bouwen moet zorgvuldig gekeken worden naar de gevolgen voor de bestaande wijken, de balans tussen rust en reuring en de kwaliteit van de buitenruimte. Gevolgen van mogelijke afname van bezonning is hier een belangrijk aspect van. Hiervoor geldt voor de initiatiefnemer de verplichting om nader onderzoek te doen naar de bezonning en schaduwwerking van de ontwikkeling. In het hoofdstuk 7 wordt een toelichting gegeven op de randvoorwaarden hiervoor.

Afleesbare dubbelhoge plint

Buitenruimte behorende bij het gebouw

26/77

Buitenruimte behorende bij het gebouw Collectieve daktuin

Groen

Pad

Aan de noordzijde van de woningen steekt de parkeervoorziening een aantal meter uit. De parkeervoorziening wordt kwalitatief hoogwaardig ingepakt. Het dek van de parkeervoorziening is ten noorden van de woningen maximaal 3,2 meter hoog. De gevel van de parkeergarage aan de noordzijde wordt op een architectonische manier ingepast en Sportveld draagt kwalitatief bij aan de beleving van de openbare ruimte en sportvoorzieningen. Onderdeel van het samengestelde bouwblok is een collectieve binnentuin. Deze groene ruimte vormt tevens het dak van de parkeervoorzieningen voor auto’s en fietsen in de onderbouw. Deze binnentuin wordt met inspraak van bewoners ingericht als collectieve verblijfsruimte. Hierdoor is iedere woning voorzien van een geluidsluwe buitenruimte. Uitgangspunt is om een aantrekkelijke verblijfsruimte te creëren, alsook om de hoger gelegen verdiepingen een aantrekkelijk uitzicht te bieden.

De daktuin is groen en aantrekkelijk vormgegeven, heeft een collectief karakter en is niet primair openbaar toegankelijk. Duurzaamheids- en klimaatmaatregelen maken deel uit van het ontwerp. Daarnaast vormt het de overgang richting de sportvelden.

Parkeergarage De bewoners van de nieuwe woningen parkeren op eigen terrein op het maaiveld. Parkeervoorzieningen van de nieuwe woningen maken onderdeel uit van het architectonische ontwerp en worden volledig inpandig en uit het zicht ingepast.

Sporten en wonen gaan hier in de toekomst hand in hand. Belangrijk is dat de pareergarage ook een prettige ruimte is Een sportieve leefomgeving draagt bij aan het welzijn van daarom is het een opgave om te zorgen voor natuurlijk licht in de bewoners. Echter hebben de beide functies ook andere de parkeergarage d.m.v. materiaal gebruik, metselverbanden behoeften en een zuivere scheiding Sportis aanleiding Daktuin pp Woningvan openbaar gebied daktuin weg pad groen pp en/of glazen openingen. woning en privé gewenst. In de uitwerking is het belangrijk dat de In combinatie met de privé tuinen en de beleving van het overgang tussen het sportgebied en het verhoogde woondek collectieve hof dient onderzocht te worden, op welke wijze er op een kwalitatieve en architectonische wijze wordt ingericht. ook in de parkeervoorziening een aangenaam lucht en licht klimaat ontstaat. Hoge schijven steken 1,8m uit de rooilijn

Het gehele dek van de parkeervoorziening is onderdeel van het woonblok en behoort tot de op te richten VVE. De VVE is daarmee verantwoordelijk voor het beheer van zowel de parkeervoorziening als het dek.

Overgangszone privé naar openbaar

nader in te vullen sportzone semi-openbaar

collectief

openbaar 8m 18,2 m

privé

collectief

privé

openbaar

Principe doorsnede bouwblok, garage en de collectieve daktuin, overgangszone privé naar openbaar

De binnentuin heeft een collectief en groen karakter.

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

Natuurlijk licht in de parkeergarage

27/77

28/77

Daktuin

Openbaar gebied

Profiel

Garage

Plattegrond

Rooilijn

Plattegrond

Collectief Collectief

Leefgalerij

Privé Privé

De lagere bouwdelen en ook de appartementen in de twee hogere bouwdelen worden vanaf de 2e t/m 5e verdieping ontsloten via een collectieve leefgalerij. Verder krijgen woningen hun eigen buitenruimte langs de leefgalerijen waar de bewoners lekker buiten kunnen zitten met een kopje koffie terwijl ze van een mooi uitzicht op een groene collectieve Openbaar Openbaar daktuin genieten.

Rooilijn

DaktuinDaktuin

gebied gebied

GarageGarage

De leefgalerijen gaan eenzaamheid tegen en garanderen de levendigheid van het binnenterrein. Door de woonontsluiting en Profiel Profiel de buitenruimtes te combineren ontstaat er voldoende breedte RooilijnRooilijn op de leefgalerij voor ontmoeting en voor de kinderen om met Openbaar elkaar te spelen. De leefgalerijen vertalen de principesCollectief van een Collectief gebied tuinstad in het gebouw door het faciliteren van collectiviteit Privé Privé Profiel met aandacht voor licht, lucht en ruimte. De leefgalerijen mogen maximaal 1.8 meter uit het hoofdbouwvolume steken. Hierdoor sluiten ze aan op de koppen van het bouwblok en de voortuinen aan de zuidzijde van 1.8m diep en is de eenheid van het bouwvolume vanuit de straat gewaarborgd.

Plattegrond Plattegrond Plattegrond 2e t/m 5e verdieping

Plattegrond Plattegrond Plattegrond vanaf 6e verdieping

Daktuin Garage

Profiel

Rooilijn Rooilijn

2e t/m 5e verdieping: privé buitenruimtes langs collectieve leefgalerij vanaf 6e verdieping: privé balkon voor 2/3 binnen het hoofdbouwvolume

Plattegrond

Plattegrond

Collectief Privé

Balkons Vanaf de 6e verdieping krijgen alle woningen hun eigen privé buitenruimte in de vorm van een balkon die voor 2/3 in het hoofdbouwvolume wordt opgelost. De balkons mogen maximaal 0,8 meter uit het hoofdbouwvolume steken. Door het herhalen van hetzelfde ritmiek bij alle bouwvolumes van het bouwblok wordt de herkenbaarheid en samenhang van het tuinstadblok van 21e eeuw gewaarborgd.

Balkons hangen niet aan de gevel, maar worden deels opgelost in het blok, waardoor meer interactie is met de woonkamer en mensen er beschut kunnen zitten (met de uitzondering voor de balkons op de zuidzijde van het bouwblok vanwege ligging op de zon).

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

29/77

Inclusiviteit In de ontwikkeling is de inpassing van een of meer gemeenschappelijke ruimtes randvoorwaardelijk. De gemeenschappelijke ruimten worden strategisch geplaats binnen en rond het gebouw waar ontmoeting tussen bewoners kan plaatsvinden. De gemeenschappelijke ruimten behorend bij een gebouw moeten hoogwaardig en kwalitatief vormgegeven worden. Deze moeten plekken zijn die uitnodigen tot ontmoeten en verblijven. De initiatiefnemer wordt gevraagd om flexibiliteit, collectiviteit, toegankelijkheid en gebruikskwaliteit mee te nemen in een duidelijk voorstel dat als basis dient voor het gesprek met de gemeente. De routes vanaf de Folkert Elsingastraat, Koningslaan en het sportgebied moeten logisch, zichtbaar en gebruiksvriendelijk zijn inclusief ontmoetingsplekken. Er zijn geen anonieme plekken. Het toepassen van een actieve plint, transparante gevels en veel voordeuren, voorkomt het ontstaan van onveilige plekken. Grote dichte gevelvlakken en nissen moeten vermeden worden. De wand aan de noordzijde van de parkeergarage wordt ontworpen als scheiding tussen de sportzone en het gebouw. De wand wordt onderdeel van de architectuur van het gebouw en het materiaal gebruik hiervan zorgt ervoor de daglichttoetreding in de parkeergarage.

De architectonische inpassing van de wand samen met het inrichtingsplan voor de openbare ruimte dragen bij aan de kwaliteit en beleving van de openbare ruimte en vergroten de kans op ontmoeting en ongeorganiseerd sporten, waarbij er een gepaste afstand wordt gehouden tot aan de wand van het gebouw.

Het stimuleren van ontmoeting

Toekomstbestendigheid van de ontwikkeling Nieuwe ontwikkelingen moet niet alleen duurzaam zijn op het gebied van energie en klimaat. Maar ook in de levensduur van het gebouw, de flexibiliteit in de inrichting en het gebruik is hierin bepalend. Gebouwen moeten met de stad en tijd mee

30/77

kunnen groeien. Het moet daarom in de toekomst mogelijk zijn om het gebouw een andere functie te geven zonder dat er majeure (en vaak te dure) ingrepen nodig zijn. Denk hierbij aan verticale leidingtransport, verdiepingshoogtes voor diverse functies etc. Sportgebouw Zoals eerder toegelicht wordt er gewerkt aan een inrichtingsplan voor het sportveld, waarin ook een nieuw sportgebouw voor de ski- en boksschool komt te staan. Door de ligging van het nieuwe spotgebouw aan de sportvoorziening moet met veel aandacht de relatie tussen gebouw en sportvoorziening uitgewerkt worden. De skischool zal minder relatie aan gaan en de boksschool juist meer. Denk aan buitentrainingen en frisse lucht in de zaal op warme dagen. In het ontwerp van het sportgebouw moeten daarom de functies van beide programma’s zo gesitueerd zijn dat de meeste kans ontstaat voor de levendigheid en gebruik van de sport-as. Bijvoorbeeld de kleedkamers en douches meer aan de kant waar er geen negatieve impact is op de openbare ruimte. De boksring en onderkant skihelling juist waar meer in het zicht is. De plint en de gevels van het sportgebouw wordt daarom transparant ontworpen zodat de sportieve activiteiten zichtbaar blijven. Het dak van het sportgebouw moet als groenblauw dak ontworpen worden. Dit kan bijdragen aan de ambities voor natuurinclusiviteit en klimaatbestendigheid van de ontwikkeling.

De hemelwaterafvoer van het gebouw kan zichtbaar worden afgekoppeld op het afwateringssysteem in de openbare ruimte. De twee bestaande opslagruimten worden gesloopt ten behoeve van een goede inrichting va de sportpromenade. Deze worden aan/bij het gebouw Trekvogels ingepast.

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

Bouwlagen sportgebouw

referentie sportgebouw

Het sportgebouw is maximaal 2 verdiepingen hoog. Hiermee sluit het gebouw aan op zowel het clubgebouw van de Trekvogels, de woningen aan de westzijde en de schoolgebouwen aan de noordzijde van het projectgebied. Deze bouwhoogte past binnen het huidige bestemmingsplan.

31/77

Spor tz

Spor tz

one

one

Fietsparkeren

Randvoorwaardenkaart

Schaal 1:1000

Sportzone

Bouwvlak 935m2

Basisvariant sportveld Opp. 7,361 m2

Sportstrip- zoekruimte watercompensatie Indicatie beplanting

Maximale bvo 825 m2

Parkeerdek 3,20m hoog Woningbouw max. 6 bouwlagen

/ imte lijven Verb et ingsru o O nt m

Woningbouw max. 11 bouwlagen Hoogteaccent max. 14 bouwlagen

Sportstrip

Indicatieve locatie nieuw sportgebouw

Mogelijke zoekruimte watercompensatie

Indicatieve bebouwingsgrens nieuw sportgebouw

/ imte lijven Verb et ingsru o m t On

P h= max. 3,2 m h=6 lagen max. 21 m

Mogelijkheid uitbreiding bebouwingsgrens nieuw sportgebouw (mits maximale bvo 825 m2) Projectgrens Uitgiftegrens (streeplijn is fictief)

begrenzing leefgalerij

h=14 lagen max. 44 m

Overbouwing leefgalerij en begrenzing Delftse stoep en balkon

P h= max. 3,2 m

Groenstrook

begrenzing delftse stoep & balkon

Sportveld Te dempen watergang Privé buitenruimte 1,8m Rooilijn/ Bebouwingsgrens Parkeren fiets/auto bezoekers Uitgiftegrens ligt op 6m waarvan: 4m verlengde woonkamer en 2m groene bufferzone waar water infiltreren

Parkeren postbezorger

h=11 lagen max. 35 m

h=6 lagen max. 20 m

Parkeren fiets/auto bezoekers

Entree parkeergarage Hoofdentree woningen Entree fietsenstalling Trap naar daktuin Te slopen opslagruimtes/ Inpassen aan of bij het gebouw

Trekvogels

32/77

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

33/77

a De W

st akere ghem

raat

g Konin

e atiev In d i c uw e ie ni locat uw o b ge sp or t

slaan

inga r t Els Folke Legenda

Begrenzing inrichtingsplannen

t

st r a a

1:1000

IP woonomgeving

ca. 1.757 m2

Lorem ipsum IP sportvoorziening

ca. 16.149m2

Parkeren fiets/auto bezoekers

ca. 548 m2 (totaal)

34/77

4.4 Openbare ruimte randvoorwaarden

Overzicht randvoorwaarden Openbare ruimte

Ambitie

• • •

In Het Lage Land, De Oosterflank en Prinsenland (samen bijna 40.000 inwoners) ontbreekt het aan een plek waar de bewoners, in de openbare ruimte, jong en oud, kunnen sporten en bewegen, alleen of met elkaar of in teamverband. Een openbaar toegankelijk attractief sportterrein met sportfaciliteiten voor iedereen, ruimte voor georganiseerde teamsporten, in een groene klimaat adaptieve setting, goed ontsloten in het hart van het Lage Land en Prinsenland: dat is de ambitie voor de openbare ruimte. De te maken sportvoorziening is vergelijkbaar met het Sportplaza in het Zuiderpark, de sportvoorziening aan de Schiehaven, en het Henegouwerplein. Twee inrichtingsplannen Als gevolg van het bouwplan en de wens om een volwaardige sportvoorziening te maken is ervoor gekozen om twee inrichtingsplannen met elk hun eigen planproces en opdrachtgever op te starten. Het Sportbedrijf Rotterdam wordt opdrachtgever en is verantwoordelijk voor de aanleg van de sportvoorziening. Voor herinrichting van de directe woonomgeving wordt de gebiedsaccountmanager van Stadsontwikkeling de opdrachtgever. Op kaarten (blz. 38) staan de begrenzingen van beide inrichtingsplannen aangegeven.

• • • • • • • • • • •

Openbaar toegankelijk attractief sportterrein voor iedereen Groene klimaat adaptieve setting Velden worden intensief en multifunctioneel gebuikt door meerdere verenigingen en door ongeorganiseerde sporters Informele sportmogelijkheden in de sportpromenade De F. Elsingastraat wordt ingericht volgens de principes van het huidige profiel en afgestemd op de entrees en plintfuncties van het woongebouw Bij de trottoirs aan de Koningslaan moet rekening worden gehouden met de entrees naar de fietsenstalling en de hoge schijf. Plint oostzijde van de maisonnettes ca. 0,8m de ruimte om een Delftse stoep in te richten Plint zuidzijde geeft toegang tot de parkeergarage, de maisonnettes, de hoge schijf westzijde, de woning BG-hoge schijf oostzijde De koppen van de hoge schijven aan de zuidzijde zijn ca 1,8m vooruitgeschoven ten opzichte van de maisonnettes. Hierdoor wordt een overgangszone (voortuin van ca 1,8m) gecreëerd binnen de rooilijn van de koppen Plint westzijde een overgangszone van max. 6 m door een combinatie van een verlengde woonkamer van 4m en een groene bufferzone van 2 m waar water kan infiltreren (beplanting tot 1.25 meter hoog). Noordzijde plint van de parkeergarage als een krachtige begrenzing onderdeel van de architectuur van het gebouw, en met een mogelijke afscherming door plantvakken De watercompensatie van ca.

2800 m2, vindt plaats in het peilgebied en draagt waar mogelijk bij aan het beter zichtbaar maken de hoofdwaterstructuur Bomen compensatie van 110% in bomen van vergelijkbare kwaliteit, met minimaal een stamomtrek van 30/35 cm De bomen aan de Koningslaan en ten zuiden van het clubgebouw Trekvogels mogen eventueel gekapt worden gezien de inrichtingsplan sportpromenade en parkeeroplossingen

Om de sportvoorziening in de wijk herkenbaar te maken krijgt het terrein een duidelijke begrenzing die vanuit de omgeving goed te herkennen is.

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

35/77

Rotterdam Sportstad: iedereen doet mee. Alleen of met elkaar, Georganiseerd en ongeorganiseerd Jong en oud Voorbeelden landschappelijke setting Zuiderpark Rotterdam. Stedelijke setting Israels Plads Kopenhagen

36/77

Sportopgave Het complex in de Folkert Elsingastraat is gelegen op de grens van de Sportcirkel. De Afdeling Sport en Cultuur staat een beleid voor waarin sportcomplexen, met name diegenen binnen de Sportcirkel, intensief en inclusief gebruikt worden. In het kort zijn de uitgangspunten voor stedelijke sportcomplexen: •

De velden worden intensief (door meerdere verenigingen en door ongeorganiseerde sporters) benut. Velden worden voor multifunctioneel gebruik geschikt gemaakt.

•

Bij ruimtelijke ontwikkelingen capaciteit (aantal vierkante meters) aan sportvelden wordt minimaal behouden waarbij in eerste instantie ingezet wordt op efficiënter gebruik en vervolgens op omzetting van natuurgras in kunstgras voor het verhogen van bespeelcapaciteit. Wanneer dan de maximale capaciteit is bereikt, groeien de sportterreinen mee met de Groei van de Stad op basis van de referentiewaarden. Referentiewaarden maatschappelijke voorzieningen 2020: 11.600m2 BVO sportterrein per 4.000 inwoners

•

Clubgebouwen worden door verschillende partijen (sportverenigingen, wijkpartners en (sport)bedrijven) gebruikt. De clubgebouwen kunnen een sociale (wijk) functie vervullen en dienstdoen als ontmoetingsplek. En gezamenlijk worden kosten en beheer gedragen.

•

Het sportcomplex wordt, naast het traditionele verenigingsgebruik, benut door andere partijen en door ongeorganiseerde sporters.

•

Het sportcomplex heeft een functie als ontmoetingsplek voor de wijk zowel op het veld als in het clubgebouw van de Trekvogels.

handbal, 3x3 basketbal, bowls en beachveld. Beide scenario’s hebben hun eigen kansen en mogelijkheden en randvoorwaarden, maar ook een gezamenlijke doelstelling: het realiseren van een intensiever te gebruiken (semi) openbaar sportvoorziening. Het onderzoek naar welke van deze twee scenario’s gemaakt kan worden wordt nu onderzocht. Er wordt gestreefd naar realisatie van de plusvariant. Voor het ontwerp van de sportvoorziening wordt na de keuze van de uit te werken variant een zelfstandige inrichtingsplan procedure opgestart. Opdrachtgever voor deze planontwikkeling is het Sportbedrijf. Vanuit ROA zullen landschap en stedenbouw nauw betrokken bij de opdrachtformulering en verdere uitwerking van het plan. De procedure start met het opstellen van een Programma van eisen voor de sportvoorziening. In het kader van deze NvU is het daarom te vroeg om precieze randvoorwaarden af te geven anders dan de eerder beschreven stedenbouwkundige inpassingseisen.

Naar aanleiding van de bouwopgave worden nu twee scenario’s onderzocht: •

Nul Variant: verplaatsen het sportveld met behoud van de huidige oppervlakte

•

Plus variant: omzetting van het grasveld naar meerdere verharde sportvelden die intensiever gebruikt kunnen worden. Een inrichting die plaats biedt aan bijvoorbeeld

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

37/77

Mogelijke terrein indeling basis variant

Fiets

Fiets

P

Mogelijke terrein indeling plusvariant

intenstief gebruik

sportveld 7361m2

4100 m2

4100 m2

sportvelden

Indicatie

Indicatie

nieuwbouw

nieuwbouw

ski- en boksschool

ski- en boksschool bestaande gebouw en

bestaande gebouw en

pp

velden Trekvogels

Weg

Groen

Pad

velden Trekvogels

Sportveld

P

pp

Weg

Groen

Pad

Sportveld

Sport aanleiding

semi-openbaar

openbaar

Daktuin

collectief

openbaar

Woning

daktuin

Woning

privé

daktuin

wonin

collectief

8m

Doorsnede basisvariant

privé

P

Plusvariant: Intensief ruimtegebruik door kleinere sportvelden met verschillende bodems

Basisvariant: het sportveld is naar het noorden verschoven voor een efficiënter ruimtegebruik en om voldoende afstand te houden tot de woningen

Doorsnede plusvariant

Daktuin

P

P

privé

Sport aanleiding

18,2 m

openbaar

semi-openbaar 15 m

openbaar

collectief

privé

collectief

priv

22 m

38/77

Koningslaan

Dit deel van de randvoorwaarden overlapt met de randvoorwaarden voor de overgangen de plinten en openbare ruimte. In dit deel worden de algemene principes beschreven, in het deel over de plinten wordt nader ingegaan op het gebruik en de vormgeving van de overgangen.

•

De inrichtingsopgave aan de Koningslaan bestaat uit het:

•

Het herinrichten van de trottoirs grenzend aan het woongebouw

Opbe

Inrichtingsopgaven woonomgeving

3

A7 40%

12

6

B4 40% B4 40%

C1

C1

g zone

C1

B4 40%

R 5,6

5

2,5 12,1

4,8

R3

6,5

R6

ag

De W

B4 40%

R3

R3

R3

2,1

B4 40%

C1

B4 40%

3

Van

C1

3

at lstst raAe Vastn Aelst

A2 40%

79

estraat

maker

aghe

De W

B4 40%

11,4

2,4 1,8

3

B4 40%

B4 40%

estraat

er hemak

) 21 (29

5

R6

C1 C1

C1 C1

B4A 40%

2,4 1,8

g zone

E NIE UW DUI KER

B4 40%

IJK MOGEL E NIE UW DUI KER

78

en bren

en bren

A2 40%

raat

7)

B.

A

21 (2

J.

I.

2,2

C1

B4 50%

B4 40%

haal

haal

E.

4,5

2,4

A2 40%

A2 40%

32 (37)

Sim

C1 1,8

5

A3 30%

C1

Behoud en bescherming bomen en groenstrook aan de Koningslaan

de la (20) Simon 22

R4

R 5,4

R6

R3

40% B4

2,5

A

la on de

B4 50%

9,5

d ndsepa

Bij de trottoirs aan de Koningslaan moet rekening worden gehouden met de entrees naar de fietsenstalling en de woontoren. De maisonnette woningen krijgen een Delftse Stoep van ca. 80 cm. in gebruik. De ruimte tussen sportvoorziening en groenstrook maakt deel uit van de sportvoorziening. Waar gewenst worden sport en/of zit mogelijkheden ingepast. De ruimte ter plekke het afgebroken pand aan de koningslaan 99 wordt onderdeel van de sportpromenade. Ook hier kunnen sport en/of zit mogelijkheden ingepast worden. Belangrijk is dat hier een goed entree naar de sportvoorziening en de fietsenstalling van het woongebouw wordt ingepast. In de Koningslaan een oversteek voor fietsers en voetgangers van en naar het wijkgebouw in gepast. De oversteek wordt onderdeel van het onderhoudsplan Koningslaan. Waar mogelijk worden hier ontbrekende bomen in de bomenrij aangevuld.

R4

4,8

traat

C1

A2 30%

6,3

manss

5

2,7

C1

A2 40% A2 40%

A2 40%

A7 40%

6

1,8

A4 40%

B4 C1 50%

C1 R6

) 13 (13

Kelder

B4 50%

5

t erstraat Klaas Timm Klaas Timmerstraa

Lagela

2,2

6) C

straat

20 (1

Folkert Elsingastraat 3-13

Kelder

C

2,3

Nota van Uitgangspunten

C

B4 50%

4 (0)

R3

Het herinrichten van het terrein van het verwijderde kantoorgebouw met in de Koningslaan een goede oversteek voorziening naar het wijkgebouw.

4,5

Tussen de CPO-woningen en het woongebouw ligt de entree naar de sportvoorziening. De entree wordt zichtbaar gemaakt in de straat door de bestrating en inrichting van de sportvoorziening in het trottoir van de F. Elsingastraat op te nemen.

•

A3 40%

A3 40%

0,3 1,8

traat manss

1,4 1,8

De F. Elsingastraat wordt ingericht volgens de principes van het huidige profiel en afgestemd op de entrees en plintfuncties van het woongebouw. De maatvoering zoals aangegeven op het SMP is leidend voor het inrichtingsplan. De weg-as blijft op de huidige ligging, de rijbaan heeft een breedte van 5 meter met aan twee zijden waar gewenst langsparkeren wordt ingepast. De zuidzijde van de straat behoud zijn huidige indeling. In het trottoir aan de noordzijde worden voor het woongebouw de blokhaag en bomen ingepast. De afstand tussen blokhaag het langsparkeren is 1.25 m.

•

1,8

A3 30%

C1 40% B4

A3 40%

Het herinrichten van de ruimte tussen sportvoorziening en groenstrook 1,2

F. Elsingastraat

2

Helm

2,1

3

1,8

C1

WE NIEU ER IK DU

2

5,1

B2 40%

2,3

aat

1,8

•

aat enstr van Ak

rgenstr

Jacob

Opbe

straat

inckel

Steenw

B4 40%

40% A3

5

aat

rgenstr

Van

6

4,5

1,8 2,3

De Waghemakerestraat als fietsstraat

De Waghemakerestraat Deze straat is geen onderdeel van een inrichtingsplan. In 2023 krijgt de straat een groot onderhoudsbeurt door Stadsbeheer. De inrichting van de straat is voor een groot deel al afgestemd op de randvoorwaardenkaart in deze NvU.

39/77

Wall Relief, Henry Moore, Weena Rotterdam

Plint Noordzijde: wand parkeergarage sterk onderdeel van de architectuur in combinatie met aanleidingen voor natuurinclusiviteit, ontmoeting, kunst en een spel met licht. 40/77

Plinten en overgang naar de openbare ruimte

Plint Noordzijde: parkeergarage

De plinten en de overgang van privé naar openbare ruimte zijn gebruiks- en beeldbepalend voor de kwaliteit op straat. In dit woongebouw zijn geen van de vier zijden gelijk in de plint en in de openbare ruimte. Er moeten daarom voor elk van de vier zijden specifieke afspraken gemaakt worden over de overgang plint naar openbare ruimte.

Voor de ontwerpers, architecten en landschapsarchitecten samen ligt hier de meest uitdagende opgave. Hoe creëer je, in het ontwerp van de wand, met sport en spel aanleidingen en groen een levendige plint met een ca 100 meter lange, 3,2 meter hoge dichte wand van een parkeergarage?

Het gebouw is en wordt ontworpen om de centrumfunctie van dit deel van het Lage Land te benadrukken. De overgang van privé naar openbaar en de afscheiding daarvan vraagt dan ook om een stedelijke oplossingen zoals een Delftse stoep, voortuin met haag of het verlengde woonkamer. De vormgeving van de plint van het gebouw is onderdeel van deze opgave. Er moet een plint gemaakt worden die een actieve relatie met de openbare ruimte aanmoedigt en tegelijkertijd de bewoners het gevoel geven dat ze zich beschut en privé genoeg voelen om de overgangszone als hun privé buitenruimte te gaan gebruiken. Dit kan bijvoorbeeld door functies als een leefkeuken in de plint te programmeren waarbij een schuifdeur de mogelijkheid biedt om de overgangszone (Delftse stoep, voortuin met haag of het verlengde woonkamer) bij mooi weer bij de leefkeuken te betrekken. Een lagere afschermende beplanting tussen het openbaar gebied en de overgangszone biedt de beschutting die nodig is om privébezit/gebruik mogelijk te maken.

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

De wand van de parkeergarage moet in zijn afwerking onderdeel worden van de architectuur van het gebouw om zo samen met de andere plinten het gebouw als één blok te laten landen in de openbare ruimte. De wand moet hierbij zo ontworpen worden dat het een krachtige begrenzing van de sportvoorziening gaat worden. Zo kan de wand ingezet worden als zelfstandig object, bijvoorbeeld zoals de wandsculptuur van Henry Moore in het voormalige bouwcentrum. Wordt ervoor gekozen om de wand af te schermen met boom/plantvakken dan zijn deze vakken mee-ontworpen met de vormgeving van de gevel. De randen van de bakken en tussen ruimten kunnen gebruikt worden verblijfsaanleidingen (sport, spel en zitten). Om de massiviteit van de wand te onderbreken kan gedacht worden aan het maken van openingen. De vormgeving van deze openingen kunnen dan weer onderdeel zijn van de wandsculptuur. Tegelijkertijd zal door de verlichting van de parkeergrage in de avond een spel tussen licht en donker ontstaan. Verder ligt de balustrade/valbeveiliging terug t.o.v. de rand van de parkeergarage. Hierdoor is de hoogte van de wand beperkt tot 3,20m en is de menselijke maat en de verhouding tot de breedte van de sportpromenade gewaarborgd.

41/77

Plint Zuidzijde: overgangszone voor meer privacy van de woningen en ruimte voor groen en wateropvang.

Plint Oostzijde: overgangsstrook van max. 1m om de continuïteit van het profiel van Koningslaan te behouden.

42/77

Plint Zuidzijde Folkert Elsingastraat

Plinten hoge schijven en parkeergarage oost- en westzijde

De F. Elsingastraat is een ontsluitingsweg in een 30km/uur gebied. De weg is dé ontsluitingsweg voor de woongebouwen aan de zuidzijde, de CPO-woningen en in mindere mate de kantoren aan de zuidzijde. De straat heeft meer een verkeersfunctie dan een verblijfsfunctie. Dit is terug te zien in het ontwerp van het gebouw aan deze zijde. De plint geeft toegang tot de parkeergarage (aparte in- en uitgang), de hoge schijf aan de westzijde, de woningen tussen de schijven en de woning BG hoge schijf oostzijde.

Dit zijn de meest actieve plinten van het gebouw. Maisonnettes, entree fietsenstalling, entree hoge schijf, trap naar leefdek komen in deze plinten bij elkaar. Bij de Koningslaan moet dit afgestemd worden op de groenstrook met de monumentale platanen en de inrichting van de groenstrook voor het ten zuiden. Aan de westzijde moet de overgang plint openbaar afgestemd worden op de entree functie van de sportvoorziening.

De koppen van de schijven zijn iets vooruitgeschoven ten opzichte van de tussengelegen, lagere bouwdeel. Hierdoor krijgen deze meer privacy. En wordt het mogelijk om een overgangszone in te passen in de vorm van een voortuin met de haag voor de plintwoningen. De voortuinen moeten binnen de rooilijn van de koppen blijven. Voor het garanderen van de levendigheid van de openbare ruimte en voor het vergroten van het sociale toezicht is de openheid en transparantie van de voortuinen van belang daarom wordt hier hagen toegepast van maximaal 1m hoog.

Plint Koningslaan Oostzijde De overgang van plint naar openbaargebied wordt hier terughoudend ingepast vormgegeven omdat de continuïteit van het profiel van de Koningslaan doorgezet moet worden. De Maisonnettes krijgen hier daarom maar ca. 0,8 meter de ruimte om een overgangsstrook in te richten. Ook hier is de bestraatte delftse stoep en groen het bindend thema. De mee ontworpen gevelbanken zijn een goede aanleiding voor de vormgeving van deze zone. Ter plaatse van het afgebroken Koningslaan 99 wordt de ruimte ingericht als entree naar de sportvoorziening, waarbij rekening wordt gehouden met het bereikbaar maken van de entree van de fietsenstalling voor het woongebouw. De entree van de hoge schijf wordt ook op die kant bereikbaar gemaakt.

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

43/77

Voorbeeld uitwerking plint westzijde met een overgangszone met verlengde woonkamer en groene bufferzone

Uitgiftegrens

Parkeergarage

Auto parkeren

Fiets parkeren

Sportpromenade

10,3m

2m

Buiten

Binnen

4m Buiten

5m Binnen

Groene Verlengde buffer woonkamer

6m 44/77

Plint entree Sportvoorziening Westzijde Het zichtbaar en bereikbaar maken van de sportvoorziening is hier de hoofdopgave. Dit betekent voor maisonnettes dat zij met hun leefruimten aan een druk openbaar gebied grenzen. De hoofdindeling van de entree zone bestaat uit vier zones: •

De verlengde woonkamer bestaande uit de privé buitenruimte samen met de groene buffer is maximaal 6 meter diep. De groene buffer heeft een vaste maat van 2m en is de afscheiding tussen de verlengde woonkamer en het openbaar gebied in de vorm van groen (waar water kan infiltreren) gecombineerd met een beplanting die maximaal 1.25cm hoog is, met op een beperkt aantal plekken de mogelijkheid voor twee meter hoge beplanting. De uitgiftegrens ligt dus 6m uit de gevel. Verder maakt de groene buffer integraal onderdeel uit van het uitgegeven gebied en wordt onderhouden en beplant door de bewoners/ vve.

•

De autovrije sportpromenade van 10,3m. Dit wil zeggen tussen gevel en grens parkeren kan geen gemotoriseerd verkeer plaatsvinden. Uiteraard met uitzondering van hulpdiensten.

•

Als laatste is een zone waar fiets parkeren, auto parkeren en clubgebouwen een plek krijgen. Door een groene inpassing wordt de parkeerzone zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken.

In het ontwerp van de woningen kan hierop ingespeeld worden door bijvoorbeeld een overgangszone te maken die door een schuifdeur/dubbele klapdeur open kan en daarmee de verbinding legt met buiten. Het sportpromenade en de groene buffer aansluitend op de verlengde woonkamer maken samen dat er een aantrekkelijke leefomgeving kan ontstaan aan deze zijde van het gebouw. De entree van de fietsenstalling en de entree naar het leefdek krijgen volop ruimte doordat de rooilijn hier terug ligt ten opzichte van de woningen.

Voor de inrichting van de verlengde woonkamer betekent dit dat hij voor de bewoners beschutting moet gaan bieden om zicht te kunnen onttrekken aan de drukte en tegelijkertijd moet bij het openbare karakter van dit gebied passen. Privé tuinen met schuttingen zijn niet mogelijk. Een combinatie van water/ wateropvang/waterafvoer met plantvakken (beplanting tot 1.25 meter) wel. De breedte van de verlengde woonkamer is voldoende om een geleding te creëren die zowel privacy aan de woning als afstand tot de drukte kan waarborgen.

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

45/77

Relatie plinten met de omgeving Ontsluiting sportgebied/ richting fietsenstalling Fietspad, wandelpad Privé Collectieve entree/ lift en trappen Fietsenstalling Parkeergarage Technische ruimte Sporten Verblijven Sportpromenade

46/77

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

47/77

Zoeklocaties watercompensatie Hoofdwatergangen Overige watergangen Te dempen water als gevolg van ontwikkeling Folkert Elsingastraat Nieuw toe te voegen watergang Te verbreden watergang Duikers Groenstructuur

48/77

Water opgave De wateropgave als gevolg van deze bouwopgave bestaat uit twee onderdelen: •

De watercompensatie 2800 m2 als gevolg van de bouwopgave

•

Het repareren/opnieuw verbinden van hoofdwatergangen

De inpassing van het te compenseren water moet bijdragen aan het beter zichtbaar maken de hoofdwaterstructuur: of de Nieuwerkerkse Tocht, of het water in de Parkas. Nieuwerkerkse Tocht Hier kan ten westen en oosten van de A16 water gemaakt worden. Beide locaties zijn reeds onderzocht op natuurwaarden en boden. De onderzoeken hebben geen belemmeringen. De inpassing van de compensatie op deze locaties moet bijdragen aan een sterkere beleving van de tocht vanaf de Boszoom tot en met Prins Alexanderlaan. Hierbij moet de inpassing tevens bijdragen aan de vergroting van de biodiversiteit en het versterken van de ecologische verbindingen tussen het Kralingse bos en het Schollebos.

Hitte/koele verblijfsplekkenkaart Het Lage Land- Prinsenland

Parkas

Weerwoord en Klimaat opgave

De Parkas is het centrale noord- zuid park in het Lage Land. Het park bestaat nu nog uit twee delen. Het deel tot aan het Lage Landsepad en het deel onder het Lage Landse Pad. In dit deel liggen kansen voor het inpassen van extra water en daarmee het completeren van parkbeleving, water en routing over de hele noord zuid lengte: van Hoofdweg tot Prinsenlaan. In deze uitwerking worden ook de twee oostwest delen langs het Lage landse pad mee ontworpen. (Zie kaart) De inpassingsopgave voor het deel langs de Klaas Timmerstraat is het zoeken naar een vorm die zowel aansluit op het huidige ‘’weelderige’’ romantische beeld als een vorm die een ruimtelijke relatie legt met het deel van de Parkas boven het Lage Landse Pad.

Hitte en waterberging zijn het grootste aandachtspunten als het gaat om het opnemen van klimaat maatregelen in het ontwerp. Zowel in de routes ernaartoe als in het creëren van een aangenaam verblijfsklimaat.

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

Hitte en natuurlijke ventilatie Ten opzichte van het overige Lage Land zijn hier minder koele plekken en is het een versteende omgeving: bijvoorbeeld het winkelcentrum, de hoogbouw rondom Cees Wegerihof en de omgeving Prinsesseflats. Ook de nieuwbouw en de sportvoorziening zullen naar verwachting een hogere gemiddelde temperatuur generen. Dit betekent dat in het ontwerp voor de Sportvoorziening maximaal ingezet moet worden op verkoeling en koelhouden. Dit kan gedaan worden door schaduwrijke plekken te maken waar je na het sporten in de schaduw van bomen kunt zitten en sportvelden en bomen zo positioneren dat de velden profiteren van de schaduw.

Hitte fietsroutes- en fietspadenkaart, Het Lage Land- Prinsenland

Dit geld ook voor het fiets en wandelpaden, de routes van en naar de sportvoorziening. Uit de analyse van weerwoord blijft dat deze routes, Lage Landsepad, Koningslaan te warm aanvoelen. Ook hier moeten verkoelende maatregelen toegepast gaan worden. Het inzetten van de bomencompensatie is daar een uitstekend middel voor. De hoge grondwaterstand en de verwerking van het water uit piekbuien is een aandachtspunt. Het opnemen van compenserende maatregelen is daarom noodzakelijk. Gedacht kan worden aan waterpasserende verharding, beperken bestrating tot een minimum, realiseren van wateropvang en in de sportvoorziening opnemen opvangmogelijkheden voor regenwater. In de sortimentskeuze moet rekening gehouden worden met de hoge en soms fluctuerende grondwaterstand. Bomen en beplantingen die van oudsher in de polders te vinden kunnen deze condities verdragen. Bijvoorbeeld: Elzen Wilgen, zomereiken, meidoorn, enz. 49/77

Totale Stadsdeelstructuur

Beheeraanpak openbaar groen

Woongebieden Werkgebieden

Exclusief beheerbeeld (groen in beheer van Stadsbeheer)

Groengebieden

Natuurlijk beheerbeeld (groen in beheer van Stadsbeheer)

Water Hoofdwegen Waterlopen stadsdeelstructuur Infra Singels

Cultuurlijk beheerbeeld (groen in beheer van Stadsbeheer) Uniek (buiten scope Beheeraanpak) Exclusief beheerbeeld Cultuurlijk beheerbeeld Natuurlijk beheerbeeld

Stadsdeelparken Randparken

50/77

Rotterdamse stijl kwaliteitsniveau

Beheeraanpak openbare ruimte

In de Rotterdamse stijl is de locatie getypeerd als tuinstad. Een verdere verfijning wordt niet gegeven. De locatie wordt nu niet gewaardeerd als een locatie die op stads of stadsdeelniveau een rol speelt. In de gebiedstypering klopt dit, in de hiërarchie niet.

De beheeraanpak openbare ruimte omschrijft welke beheerniveau’s er voor de verschillende onderdelen van het openbaar gebied zijn en toont een palet aan beheerbeelden die de ruimtelijke bouwstenen zijn voor het groen ontwerp. Voor het plangebied F. Elsinga zijn dat de niveaus cultuurlijk en natuurlijk. Een cultuurlijk beheerbeeld in en om gebouwen en voor de sportvoorzieningen voor de Folkert Elsingastraat, en een natuurlijk beheerbeeld aan de randen, De Waghemakerestraat en de groenstrook aan Koningslaan.

Met het ontwikkelen van volwaardige (semi) openbare sportvoorziening met vier sportvelden en een veelheid aan losse sportmogelijkheden, centraal gelegen en goed bereikbaar met fiets krijgt de plek een betekenis voor het hele stadsdeel. Dit betekent ook dat voor het ontwerp van de sportvoorziening (samen met het Prinsenpark) de richtlijnen voor stadsdeelplein/ stadsdeelpark van toepassing zijn. De gebiedstypering is en blijft Tuinstad. Voor de stadsdeelpleinen geldt dat het ontwerp moet inzetten op de vermenging van vast dagelijks gebruik door de bewoners/clubs/organisatie uit de directe omgeving en het incidentele gebruik door bezoekers bij activiteiten en evenementen. Ook op deze pleinen komen functies voor zoals markten en kleine festivals die voor een grotere groep gebruikers betekenis hebben. De inrichting voegt zich naar de context omdat de pleinen een meer lokale functie hebben. De stadsdeelpleinen komen het meest voor in de stadswijken. Het plekspecifieke zal zich vooral uiten in de programmering en het ontwerp Conclusie Voor deze plek kan een plek specifiek ontwerp gemaakt worden. Het materiaalgebruik is in principe conform de Toolkit.

Dit zijn ook in de nieuwe situatie passende beheerniveau’s. Dit geldt voor zowel de woonomgeving als voor de sportvoorziening. Vergelijkebare sportvoorzieningen zoals het Llyod Multiplein en het Henegouwerplein hebben ook een cultuurlijk beheerniveau. Gewenst beheerbeeld Het ontwikkelgebied heeft voor het grootste deel een ruimtelijke relatie met de natuurlijke groene hoofdstructuur van het Lage Land: de Parkas en het Lage Landsepad. De zijde aan de F. Elsingastraat is een meer cultuurlijk, verhard en bestraat gebied. In het ontwerp moeten deze contrasten versterkt worden. Voor de sportvoorziening betekent dit dat binnen het palet cultuurlijk zoveel als mogleijke de natuurlijke beplantingsbeelden toegepast moeten gaan worden. Waarbij gezien de hoge gebruikssdruk wellicht een intensiever onderhoud nodig is. Beelden die hierbij passen zijn o.a.: ruw Gras, botanische rozen, vaste planten maaimethode, en gezien het waterrijke karakter de verschillende moeras vegetaties. Geschoren hagen kunnen beperkt toegepast worden daar waar een duidelijke begrenzing gewenst is. Voor de F. Elsingastraat kan overwogen worden of de geschoren blokhagen omgezet worden in losse hagen.

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

51/77

Indicatieve aanduiding te rooien/ verplanten bomen openbaargebied

Bomen te rooien / verplanten openbaargebied

Bouwvlak Te dempen watergang Erfpacht uitgegeven

Bomen in de uitgegeven erfpacht

52/77

Deelopgaven en uitwerkingen

Herplant

Groen en bomen

De herplantplicht (bouwen en watercompensatie) kan voor twee doelen ingezet worden. Als eerste het maken van koele plekken op de sportvoorziening, als tweede het maken van koele routes op de belangrijkste fiets en voetpaden van en naar de sportvoorziening.

Impact project op bomen, bomenplan Het realiseren van dit bouwproject en de sportvoorziening zal grote invloed hebben op het aanwezige bomenbestand. Door het bouwen en verplaatsen van het sportveld zullen minimaal 58/60 bomen, waarvan de meeste volwassen gekapt of indien mogelijk verplant moeten worden. Op de kaart op pagina 52 is te zien om welke bomen het gaat. Ook voor de watercompensatie zullen bomen gerooid en/of verplant moeten worden. Gezien de omvang de bomenopgave wordt voorgesteld een bomenplan op te stellen. Een plan dat onderdeel wordt van de kapvergunning om inzichtelijk te maken dat op een zorgvuldige en verantwoorde wijze met de bomen wordt omgegaan. Bestaande bomen Het plangebied is te verdelen in drie locaties waar bomen voorkomen. Een groep bomen rondom het sportveld, een groep bomen ten zuiden van het gebouw van de trekvolgels en een groep bomen die onderdeel zijn van de bomen langs de Koningslaan. De bomen aan de Koningslaan en ten zuiden van het clubgebouw Trekvogels mogen eventueel gekapt worden gezien de inrichtingsplan sportpromenade en parkeeroplossingen. De bomen rondom de sportvoorziening kunnen niet anders dan gerooid worden. Hiervoor zal volgens de bouwregels een compensatie van 110% moeten plaatsvinden. De compensatie moet plaatsvinden in bomen van vergelijkbare kwaliteit, met minimaal een stamomtrek van 30/35 cm.

Nota van Uitgangspunten Folkert Elsingastraat 3-13

53/77

5

Beeldkwaliteit 5.1 Architectuur 5.2 Gevelarchitectuur

Marc Koehler - Utrecht

e 5.1 Architectuur Hybride tuinstadblok van 21e eeuw Het Lage Land behoort tot het type stempel- en strokenbouw met een halfopen verkaveling; gesloten bouwblokken samengesteld uit losse bebouwingsstroken met open hoeken. De binnenring in Het Lage Land heeft een eigen vormgeving die niet afhankelijk is van de aanliggende buurten en deze vormgeving komt niet altijd even goed tot zijn recht. Dit komt vaak doordat nieuwbouw niet is ingepast met de spelregels van de tuinsteden. Het hybride tuinstadblok van 21e eeuw is een vernieuwende typologie binnen de architectonische principes van een tuinstad (licht, lucht en ruimte) en met aandacht voor de hedendaagse stedenbouwkundige opgaven zoals menselijke maat, levendigheid, natuurinclusiviteit, sociaalinclusiviteit en duurzaamheid. Deze typologie maakt de verdichting in de tuinstad mogelijk zonder de oorspronkelijke stedelijke structuur te verstoren. In een hybride tuinstadblok wordt de bouwmassa in samenhang met de openbare ruimte en de omliggende bebouwingen ontworpen met een doordachte gecomponeerde afwisseling tussen laag, middelhoog en hoog. Er is een balans tussen openbaar, collectief en privéruimten.