[24bb001741] Bijlage 6 behorende bij 24bb001745 over Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

Het 'Besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkelingen Rotterdam' geeft duidelijkheid over hoe college en raad vanaf vaststelling ervan besluitvormingsprocessen voortaan willen organiseren. Voorstel Wij stellen voor onderdelen 18.1, 18.3 en 18.5 van deze zienswijze ongegrond te verklaren en onderdelen 18.2 en 18.4 voor kennisgeving aan te nemen. 4.19 Zienswijze 19 - Reclamant 19, ontvangen 12 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat en geeft aan dat het om een ruim opgezette straat met veel licht, platanen, picnicktafels en speelruimte voor kinderen gaat. De toekomstige hoogbouw zal ervoor zorgen dat de straat donker en tochtig wordt. De reclamant verzoekt de gemeente van de plannen af te zien. Reactie Voor onze reactie op deze zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.3 (bezonning) en 3.4 (windhinder) van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname van de bezonning aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dit gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een heeft plaatsgevonden. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.20 Zienswijze 20 - Reclamant 20, ontvangen 26 oktober 2023 (aanvulling pro-forma) Samenvatting De zienswijze is ingediend door twee bewoners van het Proveniersplein en de Bewonersvereniging Provenierswijk. Zij ageren tegen verschillende onderdelen van het bestemmingsplan.

20.1 Participatie. Net als bij andere projecten in de omgeving heeft er geen participatie met omwonenden plaatsgevonden. De gemeente communiceert niet goed met de Provenierswijk wat er in de omgeving gaat

32

gebeuren. Volgens de reclamanten valt ZOHO onder RCD-XL, maar tijdens de informatiebijeenkomst op 14 april 2023 is niet gesproken over ZOHO. Tijdens deze bijeenkomst ging het alleen over Treehouse en Schiekadeblok, ook andere projecten zoals Rise en Lumière zijn niet besproken. Er is sprake van salamitactiek in communicatie. Hierdoor ontstaat het vermoeden dat de gemeente omwonenden van de domme wil houden en plannen wil doordrukken zonder hun belangen mee te wegen; 20.2 M.e.r.-beoordelingsbesluit. In het kader van de m.e.r.-beoordeling is ZOHO losgeknipt van Katshoek en de rest van de ontwikkelingen in de omgeving, zoals Pompenburg. De milieueffecten zijn daardoor niet cumulatief beoordeeld. Hierdoor is er sprake van salamitactiek, terwijl de gemeente bij het bestemmingsplan Weenapoint heeft toegezegd dit te willen voorkomen. Het splitsen en niet cumulatief onderzoeken van plannen aan dezelfde toevoerweg en rondom de Provenierswijk is geen goede ruimtelijke ordening en in strijd met het vertrouwensbeginsel van behoorlijk bestuur; 20.3 Bouwhoogte. De werkelijke hoogtes van de torens zijn niet duidelijk te vinden in het bestemmingsplan. Het lijkt alsof de gemeente niet transparant wil zijn. De reclamanten hebben gehoord dat de hoogte rond de 55 meter is maar vragen zich af of dit inclusief de onderbouw is. 20.4 Milieuonderzoek.

Er is net als bij Pompenburg, RCD, Schiekadeblok, The Modernist en het Groothandelsgebouw weer geen luchtkwaliteitonderzoek gedaan, op basis van de redenering dat de ontwikkeling past binnen de NSL-ruimte. Al het verkeer van deze ontwikkelingen rijdt via de Schiekade en er is niet onderzocht wat de cumulatieve effecten op de luchtkwaliteit zijn. 20.5 Verkeersonderzoek. Het verkeersonderzoek is incompleet omdat niet in beeld is gebracht wat de verkeersaantrekkende werking van ZOHO op de Proveniersstraat en Provenierswijk betekent. Alleen de Heer Bokelweg en Schiekade richting A20 zijn onderzocht. Het verkeer richting het westen en A13 is niet onderzocht en dit zal volgens de reclamanten via de Proveniersstraat, Proveniersplein en Stationssingel rijden, zeker als het Hofplein autoluw gemaakt wordt. Ook de geluids- en trillingeffecten op de Provenierswijk zijn niet onderzocht. De cumulatie van verkeerseffecten vanwege andere projecten zoals Katshoek, Pompenburg, Rise en Lumière is niet onderzocht. 20.6 Bezonning. Er is niet onderzocht wat de bezonningseffecten op de Provenierswijk zijn. De reclamanten vermoeden dat de ochtendzon zal verdwijnen in Provenierswijk-Oost. ZOHO en Pompenburg zorgen er voor dat dit deel van de wijk ommuurd wordt. 20.7 Milieusituatie Provenierswijk. Volgens kankeratlas.nl heeft Rotterdam Noord 37% boven verwachting aan longkankerpatiënten.

De wijk staat daarmee in de top 5 van Nederland. Dit komt door de ligging aan de hoofdtoevoerwegen van het RCD-gebied. Gezondheidseffecten door luchtverontreiniging dienen daarom een belangrijke rol te spelen in de belangenafweging. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet onderzoek gedaan worden naar blootstelling, scheiden van bronnen en blootgestelden, voorkomen van hinder en bescherming van kwetsbare groepen. Al draagt een bestemmingsplan niet in betekenende mate bij aan luchtverontreiniging dan kan het toch noodzakelijk zijn om te onderzoeken of nieuwe bestemmingen aanvaardbaar zijn bij de bestaande luchtkwaliteit. Reactie gemeente 20.1 Participatie. Voor een uitleg over het participatieproces verwijzen wij naar paragraaf 3.7 van deze zienswijzennota. Hier is aangegeven dat op verschillende manieren gecommuniceerd is met de omgeving over de participatie- en inloopbijeenkomsten. In de Provenierswijk weliswaar niet via huis aan huis post, maar er waren voor de reclamant diverse mogelijkheden om op de hoogte te blijven, bijvoorbeeld via de website www.rotterdam.nl, de formele bekendmakingen, de projectwebsite Ziejeinzoho en de digitale nieuwsbrief Ziejeinzoho. Van het bewust achterhouden van informatie is dus geen sprake.

In aanvulling hierop kunnen wij mededelen dat ZOHO niet onder RCD-XL valt, dit gebied wordt begrensd door de Statentunnel en Pompenburg/Hofbogen. Dit is overigens bij de reclamant bekend; 20.2 M.e.r.-beoordelingsbesluit. De stelling van de reclamant is onjuist. Ten eerste zijn ZOHO, Katshoek en Pompenburg zelfstandige stedelijke ontwikkelingsprojecten, onder andere omdat er geen sprake is van financiële, organisatorische of bouwkundige samenhang. Om die reden is er geen sprake van samenhang in de zin van het Besluit m.e.r. en daarom kan er per project een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen worden. Van salamitactiek is geen sprake. Dit staat ook uitgelegd in paragraaf 6.2.2 van de toelichting. Ten tweede zijn de belangrijkste milieuaspecten (onderdeel van de m.e.r.-beoordeling) wel degelijk in samenhang met elkaar onderzocht, dit staat ook aangegeven in het m.e.r.-beoordelingsbesluit. Dit omdat de projecten ZOHO, Katshoek en Pompenburg op korte afstand van elkaar liggen. Voor Pompenburg, Katshoek en het Zomerhofkwartier is hetzelfde verkeersmodel gebruikt. Ook de overige projecten in de omgeving zitten in dit verkeersmodel. Het verkeersmodel is de basis voor de onderzoeken naar mobiliteit, luchtkwaliteit en geluid (en het m.e.r.-beoordelingsbesluit). Dat wil zeggen dat bij de onderzoeken naar

33

deze milieuaspecten voor het plan Zomerhofkwartier rekening is gehouden met de ontwikkeling van Pompenburg en Katshoek en vice versa. Mobiliteit, luchtkwaliteit en geluid zijn de enige milieuaspecten die relevant zijn als het gaat om de samenhang tussen Pompenburg en het Zomerhofkwartier. Externe veiligheid is bijvoorbeeld niet relevant omdat het Zomerhofkwartier relatief ver van het spoor ligt. Ook bezonning hoeft niet in samenhang onderzocht te worden vanwege de grotere afstand. Overigens stellen wij voor het verkeers- en akoestisch onderzoek te actualiseren op basis van het meest recente verkeersmodel. Zie hiervoor ambtshalve wijzigingen 5.2 en 5.8 van deze zienswijzennota. 20.3 Bouwhoogte. Wij zijn het met de reclamant eens dat de toegestane bouwhoogte bij sommige kavels niet gemakkelijk uit de verbeelding is af te leiden. Dat heeft te maken met de bestemmingsplansystematiek. Tijdens de informatiebijeenkomst op 18 september 2023 is een presentatie gegeven om het bestemmingsplan in minder technische beelden uit te leggen, die ook te vinden is op de website Ziejeinzoho. Het bestemmingsplan sluit aan op de "lagen" uit het Masterplan. In beginsel mag overal binnen de bestemming 'Gemengd' tot 10 meter hoog gebouwd worden, dit is de LAB-laag met vooral voorzieningen. Binnen de bestemming 'Gemengd' is daarboven de LAND-laag maximaal 24 meter hoog.

Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn in de STAD-laag hoogteaccenten toegestaan, die met de bouwaanduidingen 1 t/m 5 zijn aangegeven. Aan de Zomerhofstraat liggen de bouwaanduidingen '1' van minimaal 30 en maximaal 45 meter en '2' van minimaal 40 en maximaal 54 meter. Aan de Vijverhofstraat is de bouwaanduiding '3' opgenomen. Hier is een hoogteaccent van minimaal 30 en maximaal 41 meter toegestaan. Aan de Teilingerstraat zijn de bouwaanduidingen '4' van minimaal 40 en maximaal 47 meter en '5' van minimaal 25 en maximaal 32 meter toegestaan. Tot slot bevat de bestemming 'Kantoor' ook een hoogteaccent van maximaal 45 meter. Voor alle hoogteaccenten geldt dat de maximale diagonaal 40 meter mag zijn. In bijlage 2 van de regels is de minimale afstand tussen de accenten vastgelegd. Hierdoor wordt wandvorming voorkomen. Binnen de bouwenveloppen kan enigszins geschoven worden met bouwmassa's. Dit is schematisch en tekstueel uitgelegd in paragraaf 4.3 van de bestemmingsplantoelichting en juridisch vertaald in de verbeelding en regels; 20.4 Milieuonderzoek. Het onderzoek naar de luchtkwaliteit is uitgevoerd volgens de wettelijke kader en hieruit volgt dat de ontwikkeling zeer beperkt effect heeft op de bestaande luchtkwaliteit. Dit komt door het beperkte aantal autoritten dat de ontwikkeling verzorgt. Zie ook de beantwoording van 20.7; 20.5 Verkeersonderzoek.

Vooropgesteld zorgt ZOHO voor een zeer beperkte verkeersgeneratie: 270 extra autoritten per etmaal. Wij hebben onderzocht of er verkeerseffecten op de Proveniersstraat of Provenierswijk te verwachten zijn. Het verkeersmodel gaat niet uit van verkeer van/naar ZOHO via de Provenierswijk. Een route via de Provenierswijk loopt niet via het hoofdwegennet, de maximumsnelheid is lager en ook de reistijd is niet korter. Dit komt ook overeen met de werkelijke situatie in ochtend- en avondspitsuren. Zowel binnen als buiten de spits gaat de kortste en snelste route richting de A13 via de Schiekade en Stadshoudersweg. De route door de Provenierswijk kost extra tijd en daarom valt niet te verwachten dat verkeer deze route neemt. Dit geldt ook voor verkeer richting bijvoorbeeld Delfshaven of Rotterdam-Zuid. De herinrichting van het Hofplein heeft hier geen invloed op. Bovenstaande is verwerkt in het verkeersonderzoek. Omdat er geen sprake is van extra verkeer door de Provenierswijk zijn geluid­ en trillingseffecten ook niet te verwachten. In het verkeersonderzoek is rekening gehouden met Rise, Lumière en andere projecten in de omgeving. In dit kader merken wij nog op dat het verkeersonderzoek geactualiseerd is op basis van het meest recente verkeersmodel, waarin de herinrichting van het Hofplein en de meest recente programma's van ontwikkelingen in de omgeving verwerkt zijn.

De resultaten ten opzichte van het verkeersonderzoek van het ontwerpbestemmingsplan zijn hetzelfde: de ontwikkeling ZOHO heeft geen effecten op de doorstroming van het verkeer. Bij de ambtshalve wijzigingen stellen wij voor om het geactualiseerde verkeersonderzoek op te nemen als bijlage bij het bestemmingsplan; 20.6 Bezonning. Op grond van het Afwegingskader bezonning (zie ook paragraaf 3.3 van deze zienswijzennota) moet een gebied van 3x hoogte van de nieuwbouw onderzocht worden. Dit zat niet goed in het bezonningsonderzoek van het ontwerpbestemmingsplan en daarom hebben wij het bezonningsonderzoek aangepast. In een zone van ca. 160 m rondom ZOHO zijn nu toetspunten geplaatst. Daarmee sluit het onderzoek aan bij de uitgangspunten van het Afwegingskader bezonning. Zie onderdeel 3.3 en het aangepaste bezonningsonderzoek. De Provenierswijk ligt buiten deze zone en maakt dus geen onderdeel uit van het onderzoek. Vanwege de grote afstand en de ligging ten opzichte van ZOHO zijn effecten op de Provenierswijk overigens niet te verwachten; 20.7 Milieusituatie Provenierswijk. Voor geldende bestemmingsplannen is veelal gebruik gemaakt van de ruimte in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit is echter voor voorliggend bestemmingsplan niet het geval, omdat de ontwikkeling niet past in het geldende bestemmingsplan.

Daarom is een nieuw bestemmingsplan in procedure gebracht. In dit bestemmingsplan wordt

34

onderbouwd waarom de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, niet zorgt voor een toename van de concentratie van schadelijke stoffen in de buitenlucht én dat wordt voldaan aan de wettelijke eisen en het gemeentelijk beleid. Zoals in paragraaf 6.6 van de toelichting bij het bestemmingsplan is toegelicht, geldt ten aanzien van de 600 woningen en de overige functies die met het bestemmingsplan maximaal mogelijk worden gemaakt, dat wordt voldaan aan de geldende luchtkwaliteitseisen. De ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De bijdrage is conform de NIBM-tool (2022) van Infomil op basis van een worst case situatie 0,42 ug/m3 voor NO2 en 0,6 ug/m3 voor PM10. (zie ook figuur 6.3 van de toelichting van het bestemmingsplan). Op basis daarvan is er geen nader onderzoek naar luchtkwaliteit nodig. In de toelichting zijn de heersende achtergrondconcentraties in de directe omgeving van het plangebied weergegeven (zie hiervoor figuur 6.4 van de toelichting). Wanneer de bijdrage van de ontwikkeling - zoals deze worst case uit de NIBM-tool volgt - hierbij wordt opgesteld wordt nog steeds aan de van toepassing zijnde grenswaarden voldaan, namelijk 40 ugZm3 voor NO2 en PM10 en 25 ugZm3 voor PM2,5.

De totale concentraties bedragen namelijk voor NO2 maximaal 23,7 ugZm3, voor PM10 maximaal 18,5 ugZm3 en voor PM2,5 maximaal 10.4 ugZm3. Volledigheidshalve wordt in aanvulling daarop aangegeven dat de heersende achtergrondconcentraties ter plaatse van de Schiekade (volgens de kaart van het CIMLK; raadpleegpaar via www.cimlk.nl/kaart, in het monitoringsjaar 2030) als volgt zijn: - PM10: < 20 ugZm3; - NO2: < 20 ugZm3; - PM2,5: < 10 ugZm3. In de omgeving bedragen (volgens de kaarten van het CIMLK) de concentraties voor NO2 in zowel 2020 als 2030 niet meer dan 35 ugZm3. Hiervoor geldt dat wanneer de bijdrage van de ontwikkeling hierbij wordt opgesteld (35 + 0,44 = 35,44 ugZm3) dat nog steeds aan de van toepassing zijnde grenswaarden (40 ugZm3) wordt voldaan. Hetzelfde geldt voor PM10, waarvan de concentraties lager zijn. Ook voor PM2,5 is niet de verwachting dat de bijdrage van extra verkeer leidt tot een overschrijding van de grenswaarde van 25 ugZm3 op basis van de totale concentratie < 15 ugZm3. Uit de heersende achtergrondconcentraties alsmede uit analyses van het RIVM volgt overigens dat de luchtkwaliteit de komende jaren gaat verbeteren door vermindering van uitstoot.

Aangezien het project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit, in de huidige situatie geen sprake is van overschrijding van de heersende achtergrondconcentraties en voor de komende jaren een verdere verbetering wordt verwacht, is het bestemmingsplan aanvaardbaar wat betreft luchtkwaliteit. Voorstel Wij stellen voor onderdeel 20.5 van deze zienswijze gegrond te verklaren en het bestemmingsplan als onderstaand aan te passen. Verder stellen wij voor onderdelen 20.1, 20.2, 20.4 en 20.6 van deze zienswijze ongegrond te verklaren en onderdelen 20.3 en 20.7 ter kennisgeving aan te nemen. Toelichting ^ Paragraaf 6.4 wordt aangevuld met een passage over de verspreiding van het verkeer door de Provenierswijk (zie ambtshalve wijziging 5.2); ^ Het verkeersonderzoek in bijlage 7 van de toelichting wordt aangevuld met een onderzoek naar de verspreiding van het verkeer door de Provenierswijk (zie ambtshalve wijziging 5.2).

4.21 Zienswijze 21 - Reclamant 21, ontvangen d.d. 11 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont al lange tijd aan de Teilingerstraat en maakt bezwaar tegen de hoge bouwhoogte aan de Teilingerstraat (maar niet tegen de gebiedsontwikkeling als geheel). 21.1 Hoogteaccenten Teilingerstraat en bezonning. De hoogbouw van 47 en 32 m zorgt ervoor dat de bezonning terugloopt van 5 naar 2 uur. De reclamant vreest dat de straat koud, donker en winderig zal worden. Het lijkt erop dat de gemeente de kant kiest van de ontwikkelaars, terwijl de gemeente de belangen van de omwonenden zou moeten beschermen. Ook heeft de reclamant vraagtekens bij de typologische afweging, onderdeel van de toets aan het Afwegingskader. Het is vreemd dat een afname van bezonning in een stadswijk met een hoge dichtheid beter te verdedigen is dan een afname van bezonning in een tuindorp. 21.2 Participatie. Aanvankelijk zou vanaf de Zomerhofstraat van hoog naar laag aan de Teilingerstraat gebouwd worden. Halverwege het ontwerpproces is daar opeens van afgestapt. De ontwikkelaar heeft aangegeven

35

dat hiervoor gekozen is om een zonnig binnenterrein voor spelende kinderen te realiseren, terwijl dit ten koste gaat van de kinderen die nu in een zonnige Teilingerstraat spelen. Ook heeft de reclamant opmerkingen over de participatie. Tijdens de contactmomenten met de ontwikkelaar is door de ontwikkelaar telkens aangegeven dat er geen mogelijkheden zijn om het ontwerp aan te passen. Dit vanwege de tender of om stedenbouwkundige redenen.

Reactie gemeente 21.1 Hoogteaccenten Teilingerstraat en bezonning. In paragraaf 3.3 geven wij een uitleg over de afname van de bezonning en waarom wij dat aanvaardbaar vinden, en in paragraaf 3.5 geven wij een uitleg over de hoogteaccenten aan de Teilingerstraat. Wij erkennen de afname van bezonning aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Wij staan achter het concept met hoogteaccenten aan de Teilingerstraat, het is niet zo dat enkel de belangen van de ontwikkelaar doorwerken in de plannen. Over de typologische afweging nog het volgende. Hogere bebouwing is qua ruimtelijke impact over het algemeen beter passend in centrumgebieden en stadswijken met een hoge dichtheid dan in gebieden met alleen grondgebonden woningen. Hogere bebouwing is in het centrum en de dichtbebouwde stadswijken minder gebiedsvreemd en stedenbouwkundig goed inpasbaar, te meer omdat er vaak al hogere bebouwing aanwezig is. ZOHO wordt een overgangszone tussen de dichtbebouwde stadswijken en het centrum. In de directe omgeving zijn ook al hogere gebouwen aanwezig, bijvoorbeeld Technikon en Akragon. Het betreft hier geen tuindorpen of jaren '70 bebouwing met overwegend of alleen maar laagbouw. Daar wordt meer terughoudend omgegaan met hogere bebouwing omdat de ruimtelijke impact hier veel groter is.

Om die reden zijn de regels van het afwegingskader hier ook strenger. 21.2 Participatie. Voor een algemene uitleg over het participatieproces verwijzen wij naar paragraaf 3.7 van deze zienswijzennota. In paragraaf 3.5 leggen wij uit waarom gekozen is voor de hoogteaccenten aan de Teilingerstraat. Wij erkennen de afname van de bezonning aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dit gevolgen heeft voor het speelklimaat voor kinderen, maar daar staat tegenover dat er sport-, spel- en recreatiemogelijkheden worden toegevoegd in ZOHO, waar alle buurtbewoners en -kinderen welkom zijn. Voorstel Wij stellen voor onderdelen 21.1 en 21.2 van deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.22 Zienswijze 22 - DAS namens reclamant 22, ontvangen 24 oktober 2023 (aanvulling pro-forma) Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat en heeft om diverse redenen bezwaar tegen het bestemmingsplan en de ontwerp-omgevingsvergunning. 22.1 Uitzicht. Het bestemmingsplan maakt kantoorgebouwen tot 45 meter hoog en binnen de bestemming 'Gemengd' een gebouw van 33 meter. Deze nieuwbouw zal het uitzicht van de reclamant doen verdwijnen; 22.2 Bezonning. De huidige panden tegenover de reclamant hebben een hoogte van 14,5 meter. De nieuwbouw van 47 en 33 meter aan de overzijde van de Teilingerstraat zorgt ervoor dat de bezonning drastisch afneemt.

Overigens is de bouwhoogte volgens de verbeelding 45 meter. Er wordt net voldaan aan de norm van 2 uur uit het Afwegingskader bezonning maar hiermee is niet gezegd dat voldaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening. Er zou aan de Provenierswijkregel getoetst moeten worden omdat de situatie aan de Teilingerstraat vergelijkbaar is met die aan de Agniesestraat. Ook is de norm afkomstig uit de Rotterdamse Hoogbouwvisie, terwijl die visie hier niet van toepassing is. Er is niet onderzocht wat de effecten van de afname van bezonning op de dubbele rij platanen in de straat; 22.3 Windhinder. Er ontstaat volgens de reclamant meer windhinder dan uit het onderzoek volgt. In de Zomerhofstraat en Vijverhofstraat ontstaat volgens de reclamant het windklimaat 'slecht'. Om windhinder te voorkomen zou beter minder hoog gebouwd kunnen worden, in plaats van het treffen van maatregelen zoals het plaatsen van schermen. Zonder zon en met onevenredig veel windhinder wordt de Teilingerstraat minder aantrekkelijk om te verblijven. Dit is nadelig voor de sfeer, die sowieso al onder druk komt vanwege de hoogbouw; 22.4 Parkeren. Het is niet duidelijk hoeveel fietsparkeerplaatsen er komen en of voldaan wordt aan de fietsparkeernorm. Ook is niet duidelijk of er ook parkeerplaatsen komen voor de overige functies behalve woningen.

Verder is niet duidelijk of het plan ook voorziet in de parkeerbehoefte van de nietwoonfuncties;

36

22.5 Omgevingsvergunning. De zienswijze richt zich ook op de ontwerp-omgevingsvergunning. Er zijn geen inhoudelijke gronden aangegeven met betrekking tot de omgevingsvergunning. Reactie gemeente 22.1 Uitzicht. Wij begrijpen dat de nieuwbouw gevolgen heeft voor het uitzicht van de reclamant. Er bestaat in Nederland echter geen recht op vrij uitzicht. De afstand tussen de reclamant en de nieuwbouw bedraagt overigens ca. 30 meter. Dit is voor Rotterdam een vrij forse afstand, zeker in de stadswijken; 22.2 Bezonning. Voor onze reactie op dit deel van de zienswijze verwijzen wij in eerste instantie naar paragraaf 3.3 van de thematische beantwoording. Wij erkennen de afname van bezonning aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Ten aanzien van de Provenierswijkregel het volgende. De Provenierswijkregel is door toenmalig wethouder Karakus als norm gesteld voor de bezonningseffecten van de nieuwbouw in Rotterdam Central District (RCD) op de Provenierswijk. Deze regel is enkel en alleen van toepassing op de Provenierswijk in relatie tot de bebouwing in RCD. Voor het Zomerhofkwartier geldt - net zoals voor de rest van Rotterdam - het Afwegingskader bezonning.

Het Afwegingskader is ook van toepassing op gebieden die buiten de Hoogbouwvisie vallen, waarbij overigens de normen in het Afwegingskader zijn afgeleid van de Hoogbouwvisie. Tot slot nog over de bouwhoogte op de verbeelding die de reclamant noemt. De bouwhoogte van 45 m op de verbeelding geldt voor kavel 5.0, het pand met de bestemming Kantoor op de hoek Vijverhofstraat/Zomerhofstraat. Aan de Teilingerstraat mag tot 47 en 32 m hoog gebouwd worden; 22.3 Windhinder. Voor onze reactie op dit deel van de zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.4 van de thematische beantwoording. Wat betreft de maatregelen die het windhinderonderzoek uitwijst het volgende. Maatregelen zijn alleen nodig in de Vijverhofstraat en Zomerhofstraat, en alleen indien er terrassen en/of gebouwingangen aan die straten gerealiseerd worden. Het gaat om betrekkelijk kleinschalige en goed uitvoerbare maatregelen zoals gebouwingangen in een nis plaatsen en terrasschermen. Het onderzoek wijst niet uit dat deze maatregelen niet meer nodig zijn bij een lagere bouwhoogte, dus de stelling van de reclamant kan niet onderbouwd worden. Aan de Teilingerstraat zijn deze maatregelen niet nodig omdat het windklimaat daar niet verandert. Bovendien zal de sfeer in de Teilingerstraat naar verwachting verbeteren met kwalitatieve nieuwbouw, met een goede invulling voor de begane grond; 22.4 Parkeren.

Voor een algemene uitleg over het bepalen van de parkeerbehoefte wordt verwezen naar paragraaf 3.6 van deze zienswijzennota. De 'Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022' is van toepassing op het bestemmingsplan. Bij de aanvragen omgevingsvergunning wordt de parkeereis voor auto's en fietsen berekend en getoetst, voor alle aangevraagde functies. In verband met de benodigde fysieke ruimte heeft de ontwikkelaar vooraf berekend hoeveel autoparkeerplaatsen er nodig zijn. Voor de totale ontwikkeling (wonen en niet-wonen op alle kavels) zijn 120 autoparkeerplaatsen nodig. Er worden 121 parkeerplaatsen gerealiseerd in de centrale parkeer-HUB op kavel 1.0, waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd. De fietsparkeerbehoefte wordt, in tegenstelling tot het autoparkeren per bouwblok georganiseerd. Ook dit wordt getoetst bij de aanvraag omgevingsvergunning. De eis bij voor kavel 1.0 en 4.0, waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd, betreft 506 fietsparkeerplaatsen; er worden er 630 gerealiseerd. 22.5 Omgevingsvergunning. De zienswijze bevat geen inhoudelijke gronden met betrekking tot de omgevingsvergunning. Wij nemen de zienswijze op de ontwerp-omgevingsvergunning dan ook ter kennisgeving aan. Voorstel Wij stellen voor onderdeel 22.3 ongegrond te verklaren en onderdelen 22.1, 22.2 en 22.4 ter kennisgeving aan te nemen.

4.23 Zienswijze 23 - Reclamant 23 Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat. De bezonning van de straat en woningen gaat achteruit, dit zorgt voor een verslechtering van het woon- en leefklimaat. De openbare ruimte wordt somber. Verzocht wordt het hoogteaccent van 47 meter ergens anders te realiseren. Reactie gemeente

37

Voor onze reactie op deze zienswijze verwijzen wij naar paragrafen 3.3 (bezonning) en 3.4 (windhinder) van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname van bezonning aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. In paragraaf 3.5 leggen wij uit waarom het hoogteaccent aan de Teilingerstraat komt. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.24 Zienswijze 24 - Van der Eijk Beheer B.V. Van der Eijk Beheer (hierna reclamant) is eigenaar van het perceel Schoterbosstraat 11. Het perceel is in het ontwerpbestemmingsplan bestemd als 'Bedrijf', conform het huidig gebruik. Reclamant komt via een aantal overwegingen tot een samenvattend verzoek het bestemmingsplan Zomerhofkwartier niet vast te stellen, maar conform het Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen de gehele gebiedsontwikkeling Zomerhofkwartier over te doen, inclusief de plot van reclamant. Hiervoor worden een aantal redenen gegeven. De zienswijze richt zich ook op de ontwerp-omgevingsvergunning. 24.1 Initiatief herontwikkeling Schoterbosstraat 11. In 2018, nog voor de tender, heeft reclamant de gemeente aangegeven zijn plot te willen herontwikkelen. Reclamant mag los van de gebiedsontwikkeling de kavel ontwikkelen.

In de periode 2019-2023 heeft reclamant meerdere malen met de gemeente overlegd over het te ontwikkelen kavel. In 2019 is de ontwikkelvisie ZOHOog gepresenteerd, en in 2021 is er een nieuw ambitiedocument voorgelegd. In 2021 heeft reclamant een voorstel gedaan aan de gemeente om samen met DUWO 150 studentenwoningen op de plot te bouwen. De gemeente heeft tot op heden nooit duidelijkheid gegeven over medewerking aan dit initiatief. Volgens reclamant is er grote behoefte aan studentenwoningen. Dit wordt door het bestuur beaamd. Ook heeft reclamant meerdere verzoeken gedaan samen met de ontwikkelaar op te trekken in de gebiedsontwikkeling, maar zijn verzoeken zijn genegeerd. Reclamant heeft in februari 2023 verzocht om de coördinatieregeling ook van toepassing te laten zijn op hun kavel. In juni 2023 is de wethouder benaderd voor een doorbouwimpuls. Behalve studentenwoning gaat het initiatief nu ook uit van maatschappelijke functies. Op 8 september is er vanuit het gemeentelijke projectteam een concept-voorovereenkomst opgesteld waarin wederom het Masterplan is genoemd als kader voor de herontwikkeling van de kavel. Reclamant heeft geprobeerd dit aangepast te krijgen maar dat is tot op heden niet gelukt. De voorovereenkomst is daarom nog niet ondertekend.

De conserverende bestemming die nu in het ontwerpbestemmingsplan op het perceel is opgenomen volstrekt onwenselijk omdat de gemeente al sinds 2018 op de hoogte is van de mogelijke herontwikkeling; 24.2 Relatie met het Masterplan. In de tenderopdracht van 2019 is aangegeven dat er een plan ontwikkeld moest worden zonder de private gronden, waaronder die van reclamant. In 2021 is het Masterplan door de ontwikkelaar opgesteld waarin, in afwijking van de tender, de grondpositie van reclamant wordt genegeerd en er ontwikkelmogelijkheden en openbare ruimte zijn ingetekend op de plot. Reclamant vindt dit onrechtmatig. Ook is beschreven dat de beeldkwaliteit en bouwenveloppe van het Masterplan van toepassing is op de kavel van reclamant, zonder dat daarover overlegd is. Door de vaststelling van het Masterplan door B&W neemt de gemeente de kaders die door de ontwikkelaar bedacht zijn voor de kavel van reclamant één op één over; 24.3 Welstandparagraaf. Ook in de Welstandsparagraaf uit 2022 wordt geen rekening gehouden met de belangen van reclamant. Hierin zijn dezelfde afbeeldingen gebruikt als in het Masterplan, dit vindt reclamant onrechtmatig. Reclamant vraagt zich af hoe de omgevingsvergunning voor bouwen die tegelijk ter inzage heeft gelegen getoetst kan worden zonder stedenbouwkundig plan, Nota van Uitgangspunten of vastgestelde welstandsparagraaf.

Er is alleen een stedenbouwkundige visie in het Masterplan en een nog niet vastgestelde welstandsparagraaf; 24.4 Gemeentelijke procedures. Het door B&W vastgestelde Masterplan is kritisch ontvangen in de raad op 24 februari 2022. Er zijn twee moties aangenomen. Eén van de moties is 'Volgorde op orde'. Deze is recentelijk afgedaan met het Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen. Volgens dit model wordt er pas na de vaststelling van een Masterplan door de raad een stedenbouwkundig plan gemaakt, wat ter informatie of ter besluitvorming naar de raad gaat en vervolgens weer de input vormt voor het wijzigen van de Nota van Uitgangspunten, bestemmingsplan en welstandsparagraaf. Verder dient een Masterplan op basis van het Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen vastgesteld te worden door de raad en niet (alleen) door B&W. Bij het ambitiedocument uit 2021 heeft reclamant het

38

besluitvormingsmodel (onderdeel Projectontwikkeling) wel toegepast. Voor de grotere gebiedsontwikkeling is het onderdeel 'Gebiedsontwikkeling' van toepassing. Het zou goed zijn als er op basis van het Besluitvormingsmodel een duidelijk onderscheid gemaakt werd tussen Gebiedsontwikkeling (ZOHO) en Projectontwikkeling (Schoterbosstraat 11). Reclamant verzet zich ertegen dat het Masterplan als kader voor de ontwikkeling van zijn plot wordt gehanteerd. De herontwikkeling van Schoterbosstraat 11 is een autonome ontwikkeling die zeker rekening zal houden met de gebiedsontwikkeling Zomerhofkwartier door de ontwikkelaar/gemeente, maar is hier heel nadrukkelijk geen onderdeel van. De herontwikkeling van Schoterbosstraat zal ook tot een verdere verdichting van het Zomerhofkwartier leiden. Reclamant wenst dat zijn plot een zelfstandig proces doorloopt volgens het Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen vanaf de start, met een eigen ambitiedocument. Doordat dit onderscheid er niet is worden verzoeken van reclamant om samen te werken met de gemeente en ontwikkelaar genegeerd; 24.5 Participatie, bouwhoogte en programma. Het niet volgen van het Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen zorgt volgens reclamant voor vertraging, een verstoorde procesgang en verminderde participatie.

Door de verminderde participatie is er nu een hogere bouwhoogte en meer programma in het bestemmingsplan opgenomen (54 m en 73.800 m2 bvo) dan geformuleerd in de tenderopdracht (50 m en 67.000 m2 bvo). Ook besteedt de ontwikkelaar in algemene zin te weinig aandacht aan participatie, getuige de website van het proces; 24.6 Verkeer, parkeren en bedrijfsbelang. Hoewel reclamant graag wil samenwerken en de ontwikkeling van ZOHO onderschrijft, zit reclamant door de conserverende bestemming in een positie dat de bedrijfsbelangen beschermd moeten worden. Doordat de openbare ruimte rondom het bedrijf autoluw wordt is het bedrijf minder goed bereikbaar, wat de huidige bedrijfsvoering onmogelijk maakt. Ook zit de verkeersaantrekkende werking van het bedrijf niet in het verkeersonderzoek; 24.7 Resumerend. Reclamant is de eigenaar van het perceel Schoterbosstraat 11. Reclamant wil meedoen met de gebiedsontwikkeling, maar heeft een conserverende bestemming gekregen. In 2018 (nog voor de tender) heeft reclamant bij de gemeente aangegeven de plot Schoterbosstraat 11 te willen ontwikkelen. De tenderopdracht gebiedsontwikkeling Zomerhofkwartier was dan ook zonder de particuliere plotten, waaronder die van reclamant. In de periode 2019-2023 heeft reclamant meermalen met de gemeente overlegd over het te ontwikkelen kavel.

Ook heeft reclamant meerdere verzoeken gedaan samen met de ontwikkelaar op te trekken in de gebiedsontwikkeling. Samenvattend verzoekt reclamant de gemeenteraad het bestemmingsplan niet vast te stellen en de stappen van de gebiedsontwikkeling Zomerhofkwartier over te doen. De voornaamste reden om het bestemmingsplanproces over te doen is het niet volgen van het Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen. De secundaire reden is dat een conserverende bestemming stuit op bezwaren inzake de bereikbaarheid en toegankelijkheid en de herontwikkeling van de eigen locatie zal vertragen. Het overdoen van de stappen van de Gebiedsontwikkeling Zomerhofkwartier conform het huidige Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen geeft de Schoterbosstraat 11 ruimte om de noodzakelijke stappen te doorlopen, zodat een integraal bestemmingplan of omgevingsplan Zomerhofkwartier kan worden doorlopen; 24.8 De zienswijze richt zich ook op de ontwerp-omgevingsvergunning. Er zijn geen inhoudelijke gronden aangegeven met betrekking tot de omgevingsvergunning. Reactie gemeente 24.1 Initiatief herontwikkeling Schoterbosstraat 11. Reclamant heeft inderdaad meerdere voorstellen aan de gemeente gepresenteerd sinds 2019. Op die voorstellen heeft reclamant mondelinge en schriftelijke (mail) reacties van de gemeente gekregen.

De gemeente staat positief tegenover herontwikkeling van deze locatie van beperkte omvang. De ontwikkeling moet echter ruimtelijk en programmatisch inpasbaar zijn. De gedane voorstellen waren dat niet. Binnen het tot 2023 geldende beleid ten aanzien van studentenhuisvesting, vastgelegd in de Woonvisie Rotterdam 2030 (december 2016) voldeed het Zomerhofkwartier niet aan de criteria als locatie voor studentenhuisvesting. Momenteel is het Rotterdams Kwaliteitsbeleid Studentenhuisvesting van toepassing, hierin is vastgelegd dat studentenhuisvesting gewenst is op alle locaties in de buurt van onderwijsinstellingen en OVknooppunten. Daardoor is het nu mogelijk ook op deze locatie studentenhuisvesting te realiseren, mits ruimtelijk inpasbaar. Dit is met reclamant gedeeld. Reclamant wenst echter tot op het moment van het indienen van deze zienswijze hoger te bouwen dan het Masterplan aangeeft en/of los daarvan op deze locatie ruimtelijk inpasbaar is. Het Masterplan geeft voor deze locatie hoogten aan van 16 tot 25 meter. De gemeente heeft o.a. voorstellen ontvangen met hoogten van 150, 100 en 70 meter, tussen de 70 en 30 meter en afgelopen oktober tussen de 54 en 23 meter. De gemeente heeft een concept-

39

voorovereenkomst aan reclamant gestuurd op 12 juli 2023, met een aanvulling op 8 september 2023, met het doel om in gezamenlijkheid tot een Nota van Uitgangspunten (NvU) te komen, passend binnen het Masterplan/de gebiedsontwikkeling van het Zomerhofkwartier. Het is niet reëel om in de voorovereenkomst, die bedoeld is om de gemeentelijke kosten te dekken, bij voorbaat op te nemen dat in de NvU een grotere hoogte wordt onderzocht dan aanvaardbaar wordt geacht. De gemeente staat nog steeds positief tegenover het in samenspraak met reclamant opstellen van een NvU ten behoeve van een realistische herontwikkeling van zijn plot. In de periode 2019 - 2021 hebben de ontwikkelaar en reclamant meermaals overlegd over mogelijkheden tot samenwerken binnen de contractuele situatie verbonden aan de tender, of over verkoop/aankoop van de plot van reclamant. Partijen zijn daarover niet tot overeenstemming gekomen. Reclamant kan geen (ontwikkel)rechten ontlenen aan een tender die door een andere partij is doorlopen en gewonnen. Uit voorgaande volgt dat de eventuele herontwikkeling van reclamant zich niet in een stadium bevindt dat hij in februari 2023 meegenomen had kunnen worden in het raadsbesluit over Coördinatie of in het ontwerpbestemmingsplan; 24.2 Relatie met het Masterplan.

Het Masterplan is opgesteld als uitwerking van het winnende tenderbod en de op basis daarvan gesloten overeenkomsten. De tender zelf betrof de door Havensteder te verkopen plots en één plot van de gemeente. Gevraagd werd echter om ook een visie te geven op het Plangebied inclusief de particuliere plots waaronder die van reclamant, alsmede een visie op de relatie met de omgeving, het Studiegebied. De visie op het Plangebied is in het Masterplan verbeeld. Reclamant heeft bezwaar tegen de afbeeldingen waarin de ruimtelijk meest gewenste situatie wordt verbeeld, waarbij zijn eigendom deels als openbare ruimte wordt afgebeeld. Het is begrijpelijk dat reclamant dit onplezierig vindt, maar in het Masterplan, hoofdstuk 12 Ontwikkelstrategie, paragraaf "Omgang met derden" is de ruimtelijk gewenste situatie aangegeven, wanneer de plot van reclamant niet is verworven door de ontwikkelaar. Met de vaststelling van het Masterplan door ons college op 5 oktober 2021 is het Masterplan een beleidsvoornemen van ons college geworden; 24.3 Welstandsparagraaf. De afbeeldingen uit het Masterplan zijn ook gebruikt als ruimtelijke onderlegger voor de (concept) Welstandsparagraaf Zomerhofkwartier.

Een welstandsparagraaf doet echter geen uitspraken over de exacte verkaveling, maar over de architectonische criteria waaraan de Commissie voor Welstand en Monumenten aanvragen omgevingsvergunning in dit ontwikkelgebied toetst. Het bestemmingsplan/ omgevingsplan is bepalend voor wat op welke plek gebouwd mag worden. De aanvraag omgevingsvergunning voor kavel 1.0 + 4.0 is getoetst aan het ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier en aan de redelijke eisen van welstand, op basis van de Welstandsnota Rotterdam. De (concept) Welstandparagraaf Zomerhofkwartier is uw raad in november 2022 ter besluitvorming aangeboden, besloten is deze gelijk met het bestemmingsplan te behandelen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning heeft de ontwikkelaar de (concept) welstandparagraaf al wel in acht genomen, in verband met de gewenste kwaliteit van de gebiedsontwikkeling; 24.4 Procedures. Voor onze reactie op deze zienswijze verwijzen wij ten aanzien van het vaststellen van het Masterplan naar paragraaf 3.2 van deze zienswijzennota. Naar aanleiding van vragen over de genomen processtappen in het project Zomerhofkwartier en het gegeven dat er geen uniform besluitvormingsmodel was voor de processtappen in projecten, heeft de raad de motie "Volgorde op orde" aangenomen. Deze motie heeft geleid tot het opstellen van een Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen.

De twee modellen "huidig" (vanaf vaststelling tot ingang van de Omgevingswet) en "nieuw" (vanaf het ingaan van de Omgevingswet in 2024) waren in oktober 2022, ten tijde van het indienen van deze zienswijze, nog onderwerp van bespreking in de raad, waarmee de motie nog niet was afgedaan. Genoemde modellen bestonden nog niet toen de tender eind 2018 werd uitgezet, de voorlopige en definitieve gunning in 2019 en 2020 plaatsvonden, het Masterplan 5 oktober 2021 werd vastgesteld, waarna het opstellen van het bestemmingsplan Zomerhofkwartier werd gestart. Het Masterplan vormt het ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van het gebied, inclusief de in het gebied liggende plot van reclamant. Het vormt daarmee tevens het Ambitiedocument voor de plot van reclamant, die midden in het gebied ligt aan het centrale plein. Voor de Projectontwikkeling van reclamant kan volgens het Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen ("nieuw") een Nota van Uitgangspunten worden opgesteld. Na vaststelling daarvan kan een vervolgtraject kan worden ingezet, met onder andere een anterieure overeenkomst en planologische procedure; 24.5 Participatie, bouwhoogte en programma. Voor een algemene uitleg over het participatieproces verwijzen wij naar paragraaf 3.7 van deze zienswijzennota.

Voor de bouwhoogte verwijzen wij naar paragraaf 3.5 van deze zienswijze, waar wordt uitgelegd dat als gevolg van de participatie de hoogte aan de Zomerhofstraat wat is verhoogd boven de 50 meter, om de hoogte aan de Teilingerstraat wat te kunnen

40

verlagen. Voor wat betreft het programma verwijzen wij naar onderdeel 3.2 van deze zienswijzennota, waar is toegelicht hoe tender en bestemmingsplan zich tot elkaar verhouden; 24.6 Verkeer, parkeren en bedrijfsbelang. De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' in het ontwerpbestemmingplan Zomerhofkwartier levert geen belemmering voor de bereikbaarheid van het perceel van reclamant. Het bestemmingsplan regelt niet welke delen van de openbare ruimte verkeersluw worden ingericht. Dat wordt in een later stadium bepaald via het nog op te stellen Inrichtingsplan, verkeersbesluiten en eventueel wegonttrekkingen. De verkeersbewegingen van bestaande functies, waaronder het bedrijf van reclamant, zitten in het verkeersmodel en zijn zodoende onderdeel van het verkeersonderzoek bij het (ontwerp)bestemmingsplan; 24.7 Resumerend. Het Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen bestond nog niet toen de tender eind 2018 werd uitgezet, de voorlopige en definitieve gunning in 2019 en 2020 plaatsvonden en het Masterplan in 2021 werd vastgesteld, waarna het opstellen van het bestemmingsplan Zomerhofkwartier is ingezet. Reclamant en de winnaar van de tender hebben geen overeenstemming kunnen bereiken over een vorm van samenwerking of verkoop/aankoop. Reclamant kan geen (ontwikkel)rechten ontlenen aan het winnen van een tender door derden.

De gemeente staat positief tegenover herontwikkeling van het huidige pand van reclamant, de ontwikkeling moet echter ruimtelijk en programmatisch inpasbaar zijn. Daarover is nog geen overeenstemming. Om die reden kon onder andere geen anterieure overeenkomst met reclamant worden gesloten en is de locatie van reclamant in het ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier conserverend bestemd. De bestemming 'Verkeer Verblijfsgebied' in het (ontwerp)bestemmingplan Zomerhofkwartier geeft geen belemmering voor de toegankelijkheid van het perceel van reclamant. De conserverende bestemming vertraagt de herontwikkeling van de plot van reclamant niet, waarvoor te zijner tijd een eigen procedure kan worden doorlopen. Omgekeerd zou het wachten op overeenstemming over de ontwikkeling van de plot van reclamant de realisatie van het Zomerhofkwartier wel vertragen. Wij zien geen reden het verzoek van reclamant in te willigen om het bestemmingsplan niet vast te stellen en de gebiedsontwikkeling over te doen. Ook is niet duidelijk hoe dit verzoek zich verhoudt tot het standpunt van reclamant om juist een eigenstandige ontwikkeling te willen doorlopen; 24.8 De zienswijze bevat geen inhoudelijke gronden met betrekking tot de omgevingsvergunning. Wij nemen de zienswijze op de ontwerp-omgevingsvergunning dan ook ter kennisgeving aan.

Voorstel Wij stellen voor onderdeel 24.2, 24.3, 24.5, 24.6 en 24.7 ongegrond te verklaren en onderdelen 24.1 en 24.4 ter kennisgeving aan te nemen. 4.25 Zienswijze 25 - Reclamant 25 Samenvatting De reclamanten wonen al lange tijd aan de Almondestraat, tegenover de gebiedsontwikkeling. Zij hebben een aantal opmerkingen over het bestemmingsplan en vragen in algemene zin om het bestemmingsplan aan te passen zodat het meer rekening houdt met de belangen van de reclamanten. 25.1 Positieve effecten. Reclamanten staan in principe positief tegenover de ontwikkeling en hopen dat de drugsproblematiek verdwijnt zodat de veiligheid in de buurt verbetert. Ook begrijpen zij de behoefte aan nieuwe woningen; 25.2 Bezonning. Er zijn zorgen over de afname van de bezonning in relatie tot de gezondheid van de reclamanten. Het bezonningsonderzoek wijst uit dat de appartementen van de reclamanten minder dan twee (2) uur licht per dag zullen ontvangen. Zij vragen zich af in hoeverre er rekening gehouden wordt met hun belangen en woonplezier, en of het juist is dat de voordelen van de nieuwbouw opwegen tegen de benadeling van de bestaande woningen. Iedereen heeft recht op woonplezier en zonlicht. 25.3 Privacy. De nieuwbouw zorgt ook voor een sterke afname van privacy, nieuwe bewoners hebben direct zicht op slaapkamers en balkons.

Dit zorgt voor stress, aantasting van het gevoel van veiligheid en verminderd woongenot; 25.4 Bouwoverlast. De bouw zorgt voor een risico op geluids- en bouwoverlast. 25.5 Verkeer en parkeren. Er wordt verzocht rekening te houden met parkeer- en verkeersproblemen. Reactie gemeente 25.1 Positieve effecten. Wij zijn verheugd dit te horen en waarderen het dat de reclamanten ook begrip hebben voor andere belangen, zoals de woningbouwopgave;

41

25.2 Bezonning. Voor onze reactie op deze zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.3 (bezonning) van deze zienswijzennota. Wij erkennen de substantiële afname aan de Almondestraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden; 25.3 Privacy. Wij erkennen dat het uitzicht van de reclamanten behoorlijk verandert en kunnen ons voorstellen dat reclamanten vrezen voor verlies van privacy. Wij verwachten evenwel dat de voordelen van de gebiedsontwikkeling één en ander zal compenseren. De kavel tegenover de reclamanten is een belangrijk onderdeel van de gebiedsontwikkeling, en kan niet zomaar achterwege gelaten worden; 25.4 Bouwoverlast. Bouwoverlast is een uitvoeringsaspect, dit wordt niet onderzocht in het kader van het bestemmingsplan. Voorafgaand aan de werkzaamheden wordt een zogenaamd BLVC-plan opgesteld. Hierin zijn maatregelen opgenomen om overlast zo veel mogelijk te voorkomen. Daarnaast zijn er wettelijke regels vastgelegd in het Bouwbesluit (wetgeving tot 2024) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (wetgeving vanaf 2024) waarmee rekening gehouden moet worden. De regels gaan over tijden en geluidproductie van de werkzaamheden. Overlast wordt hiermee zo veel mogelijk voorkomen. 25.5 Verkeer en parkeren. Voor een uitleg over het parkeren wordt verwezen naar paragraaf 3.6 van deze zienswijzennota.

Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen.

42

5. Ambtshalve wijzigingen Het bestemmingsplan "Zomerhofkwartier" is behalve als gevolg van ingediende zienswijze, ook om ambtshalve redenen op onderdelen aangepast. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van deze wijzigingen en de achterliggende reden daarvoor. Hier onder zijn de ambtshalve wijzigingen kort inhoudelijk beschreven. In hoofdstuk 6 van deze zienswijzennota (overzicht van wijzigingen) zijn de voorgestelde wijzigingen volledig geformuleerd. Ambtshalve zijn bovendien enkele ondergeschikte tekstuele wijzigingen in de toelichting (spelfouten, niet lopende zinnen) doorgevoerd. Het betreft geen inhoudelijke wijzigingen. Deze vragen dan ook niet om nadere toelichting. 5.1 Technische wijzigingen regels Voorgesteld wordt om de regels uit het bestemmingsplan ter verduidelijking als volgt te wijzigen: 1.

Artikel 1.18 (definitie bruto vloeroppervlak) In de regels is een begripsdefinitie van brutovloeroppervlak opgenomen. Voor een aantal functies wordt het oppervlak namelijk beperkt in m2 bruto vloeroppervlak. Uitgangspunt is dat conform NEN 2580 wordt gemeten. Voorgesteld wordt om dit volledigheidshalve aan de definitie in artikel 1.18 toe te voegen, zodat hier geen verwarring over kan bestaan.

2.

Artikel 1.43 (definitie openbaar nutsvoorzieningen) In het bestemmingsplan is een definitie van openbaar nutsvoorzieningen opgenomen. Aangezien het wenselijk is om zowel openbaar als niet-openbare nutsvoorzieningen toe te staan, is het voorstel om niet te spreken van 'openbaar nutsvoorzieningen' maar 'nutsvoorzieningen'. Voorgesteld wordt om de definitie in artikel 1.18 en overeenkomstig de artikelen 4.1 sub r, 5.1 sub i en 6.1 sub d hierop aan te passen.

3.

Artikel 4.2.2 sub b en 5.2.2 sub b (bouwregel 'gevellijn') In artikel 4.2.2 sub b (bestemming "Gemengd") is een regeling opgenomen voor gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn'. De regel is onduidelijk geformuleerd. Voorgesteld wordt om de zinssnede "parallel aan" te vervangen door "ter plaatse van", zodat geen verwarring over de interpretatie van de regel kan bestaan. In artikel 5.2.2 sub b (bestemming "Kantoor") is per abuis eenzelfde regeling voor gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' opgenomen, hoewel een gevellijn in de bestemming "Kantoor" op de verbeelding ontbreekt. Voorgesteld wordt daarom om deze regel te laten vervallen.

4.

Artikel 2.5 (definitie diagonaal) Voor de bouwhoogtes wordt o.a. gewerkt met het begrip 'diagonaal'. Om te verduidelijken wat onder 'diagonaal' wordt verstaan en hoe dit moet worden gemeten, wordt voorgesteld om een definitie onder 'wijze van meten' toe te voegen. Het nieuwe artikel krijgt nummer 2.6.

5.

Artikel 4.2.2 sub l en 5.2.2 sub d (bouwregel uitstekende delen) en 4.2.2 sub o (parkeergarage) In artikel 4.2.2 sub l en 5.2.2 sub d is een bouwregel voor uitstekende delen opgenomen. Het is niet wenselijk dat een balkon uitkraagt buiten het bouwvlak of buiten het maatvoeringsaanduidingsvlak dat geldt voor het gebouw waaraan een balkon hangt. Ter verduidelijking wordt voorgesteld om de bouwregels voor uitstekende delen te verduidelijken door naast de verwijzing naar bouwvlakken, ook een verwijzing naar de maatvoeringsaanduiding op te nemen. In artikel 4.2.2 sub o is een voorwaardelijke verplichting tot het realiseren van een parkeergarage opgenomen. Een parkeergarage moet gerealiseerd zijn, voordat de gronden in gebruik mogen worden genomen voor de toegestane functies. Voorgesteld om de formulering in de regel aan te scherpen, zodat hier geen verwarring over bestaat.

6.

Artikel 4.6 (voorwaardelijke verplichting horecaterrassen) In artikel 4.6 is bepaald dat er alleen nieuwe terrassen gerealiseerd mogen worden als voldaan wordt aan wet- en regeling voor stemgeluid van terrassen. In de regeling is nu niet opgenomen dat er per afzonderlijk terras voldaan moet worden aan de wet- en regelgeving. Wij stellen voor dit in de regels aan te scherpen.

43

5.2 Nieuw verkeersonderzoek Voor het ontwerpbestemmingsplan is een verkeersonderzoek uitgevoerd door Goudappel Coffeng. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 7 bij de toelichting. Dit verkeersonderzoek (d.d. 17 maart 2023) is uitgevoerd op basis van het destijds meest actuele verkeersmodel. Sindsdien hebben echter meerdere ontwikkelingen in Rotterdam plaatsgevonden die verkeerseffecten met zich mee brengen, waarvan het B&W besluit over de herinrichting van het Hofplein de belangrijkste is. Het verkeersmodel dat gebruikt is bij het verkeersonderzoek van het ontwerpbestemmingsplan houdt geen rekening met deze ontwikkelingen Om die reden is het verkeersonderzoek op basis van het meest recente verkeersmodel geactualiseerd. De geactualiseerde versie van het verkeersonderzoek (d.d. 2 februari 2024) is gebaseerd op het verkeersmodel 'V2.8 Pompenburg' dat in ieder geval de volgende autonome ontwikkelingen bevat: herinrichting Hofplein conform DO en het meest actuele programma van de projecten Rise, Pompenburg, Katshoek, Lumière, Schiekadeblok, Tree House, Modernist en Hart 010. Ook bevat dit model net als alle voorgaande modellen alle planologische ruimte die de bestemmingsplannen 'Lijnbaankwartier - Coolsingel' en 'Rotterdam Central District' bevatten.

De resultaten van het geactualiseerde onderzoek zijn gelijk aan de resultaten van het onderzoek uit maart 2023: de ontwikkeling zorgt voor 270 extra autoritten per etmaal en de doorstroming op het kruispunt Heer Bokelweg - Boekhorststraat verandert niet substantieel door de ontwikkeling. Er is en blijft sprake van een acceptabele doorstroming. Wel is er in het nieuwe onderzoek een ander referentiejaar aangehouden (2034 in plaats van 2033). Verder is in het onderzoek ook een korte passage opgenomen over de te verwachten verkeerseffecten op de Provenierswijk, naar aanleiding van zienswijze 20. Uit het onderzoek blijkt dat er geen verkeerseffecten op de Provenierswijk te verwachten zijn. Voorgesteld wordt om bijlage 7 bij de toelichting te vervangen door het actuele verkeersonderzoek van 2 februari 2024. Daarnaast stellen wij voor om paragraaf 6.4 'Verkeer en parkeren' van de toelichting aan te passen in lijn met de resultaten uit het actuele verkeersonderzoek. De conclusies voor een goede ruimtelijke ordening blijven in stand, maar het referentiejaar dient tekstueel aangepast te worden van 2033 naar 2034. De actualisering van het verkeersonderzoek heeft geen gevolgen voor het m.e.r.-beoordelingsbesluit dat bij de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan genomen is. De verkeerseffecten zijn niet anders ten opzichte van het eerdere onderzoek.

De uitkomsten van het geactualiseerde onderzoek veranderen de conclusie dat er geen belangrijke nadelige effecten voor het milieu ter verwachten zijn niet. 5.3 Actualisatie paragraaf luchtkwaliteit In de paragraaf luchtkwaliteit werd in het ontwerpbestemmingsplan per abuis uitgegaan van een hogere verkeersgeneratie. Ook werd in de NIBM tool gerekend met het jaar van planrealisatie 2021 (inmiddels door de tijd ingehaald). Hoewel deze uitgangspunten als 'worst case' beschouwd mogen worden, wordt volledigheidshalve voorgesteld om de paragraaf op deze punten te actualiseren. Ook stellen wij voor om de totale concentraties van luchtkwaliteit te actualiseren op basis van de CIMLK kaart, daar waar in het ontwerpbestemmingsplan nog is uitgegaan van de (inmiddels verouderde) NSL Monitoringstool en daarbij ook de luchtkwaliteit voor de omgeving uitgebreider te beschrijven. De actualisering van deze paragraaf heeft geen gevolgen voor het m.e.r.-beoordelingsbesluit dat bij de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan genomen is. De effecten op de luchtkwaliteit zijn minder dan berekend in het eerdere onderzoek. De aanpassing van de paragraaf verandert de conclusie dat er geen belangrijke nadelige effecten voor het milieu ter verwachten zijn niet.

5.4 Tekstuele aanvulling cultuurhistorie Voorgesteld wordt om de toelichting in paragraaf 2.3 (Stadsgezichten, monumenten en cultuurhistorie) ter verduidelijking aan te vullen met een passage die ingaat op zowel de confrontatie als de relatie met de Agniesebuurt en de brandgrens. Dit naar aanleiding van de motie grenseffecten.

44

5.5 Nieuw stikstofdepositieonderzoek Aangezien de stikstofdepositieberekening is uitgevoerd met een verouderde versie van de AERIUS-calculator, is het stikstofdepositieonderzoek geactualiseerd op basis van de meest recente AERIUS-calculator. Hierbij is ook het geactualiseerde verkeersonderzoek toegepast. Voorgesteld wordt om bijlage 15 van de toelichting behorend bij het bestemmingsplan te vervangen door het geactualiseerde onderzoek. Ook het geactualiseerde onderzoek wist een stikstofdepositie van 0,0 mol/ha uit. De conclusie voor een goede ruimtelijke ordening blijft daarmee in stand. De actualisering van het verkeersonderzoek heeft geen gevolgen voor het m.e.r.-beoordelingsbesluit dat bij de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan genomen is. Uit het onderzoek volgt dat de stikstofdepositie 0,0 mol/ha/jaar, dit was ook de uitkomst van het eerdere onderzoek. De uitkomsten van het geactualiseerde onderzoek veranderen de conclusie dat er geen belangrijke nadelige effecten voor het milieu ter verwachten zijn niet. 5.6 Aanpassen paragraaf omgevingsverordening Aangezien de provinciale omgevingsverordening per 1-1-2024 is gewijzigd, wordt voorgesteld om de betreffende beleidsparagraaf hiermee in lijn te brengen. Dit heeft geen inhoudelijke gevolgen voor het bestemmingsplan.

5.7 Nieuw akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Het akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is aangepast op basis van het meest recente verkeersmodel dat ook voor de aanpassing van het verkeersonderzoek is gebruikt. De geluidbelasting van verkeer op de nieuwbouw stijgt iets omdat de Teilngerstraat, Vijverhofstraat en Zomerhofstraat iets drukker worden vanwege de herinrichting van het Hofplein. Op de meeste gevels is de geluidbelasting 48 dB of lager, op andere gevels zijn waarden van 51 tot 55 dB berekend. De gevelisolatie van de nieuwbouw zal hierop afgestemd worden zodat er binnen in de woningen sprake is van een goed akoestisch klimaat. Bij de meeste gevels is nog steeds sprake van een geluidluwe zijde en buitenruimte (ś53 dB) zodat er voldaan wordt aan het uitgangspunt dat woningen een geluidluwe zijde en geluidluwe buitenruimte hebben. Er zijn geen hogere waarden nodig. De actualisering van het stikstofonderzoek heeft geen gevolgen voor het m.e.r.-beoordelingsbesluit dat bij de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan genomen is. Hoewel er een iets hogere geluidbelasting berekend is, is de geluidbelasting nog steeds acceptabel en is er in de woningen sprake van een goed akoestisch klimaat. De uitkomsten van het geactualiseerde onderzoek veranderen de conclusie dat er geen belangrijke nadelige effecten voor het milieu ter verwachten zijn niet.

45

6. Overzicht van wijzigingen Dit hoofdstuk vormt de Staat van Wijzigingen bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Deze Staat vormt het overzicht van alle wijzigingen die bij de vaststelling zijn doorgevoerd in de regels en op de verbeelding, die samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan vormen. Paragraaf 6.1 bevat de wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen en paragraaf 6.2 de ambtelijke wijzigingen. 6.1 Wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen In onderstaande tabel zijn de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen toegelicht en is aangegeven op welk onderdeel van het bestemmingsplan de wijziging betrekking heeft. Opgemerkt wordt dat er op de verbeelding geen wijzigingen zijn doorgevoerd. Zienswijze

Categorie

Toelichting

Tekstvoorstel

3.3 Thema bezonning

Toelichting

Het bezonningsonderzoek is geactualiseerd omdat het niet volledig voldeed aan de uitgangspunten van het Afwegingskader bezonning. Aanvullend is een onderzoek uitgevoerd naar de bezonningseffecten op de platanen aan de Teilingerstraat.

Bijlage 16 van de toelichting (bezonningsstudie) wordt vervangen. De volgende zaken zijn aangepast (zie ook onderdeel 3.3): ^ Het aantal toetspunten is uitgebreid van 30 naar 134 ^ De inleidende tekst over het Afwegingskader bezonning is aangescherpt; • De omgeving van hofje Vrouwe Groenevelt's Liefdesgesticht en het 3D model van de nieuwbouw zijn anders gemodelleerd ^ De proportionele, verdichtings- en typologische afweging is uit het onderzoek gehaald. De inhoud van paragraaf 6.11.2 over bezonning wordt aangepast op de resultaten van het aangepaste onderzoek. Hierbij wordt ook de proportionele, verdichtings- en typologische afweging uit het raadsvoorstel opgenomen.

3.5

Toelichting

20.5

Toelichting

Het akoestisch onderzoek naar industrie- en horecalawaai (bijlage 9 behorend bij de toelichting) is aangevuld met toetspunten Almondestraat Het verkeersonderzoek wordt aangevuld met een passage over de verspreiding van verkeer door de Provenierswijk.

Het onderzoek naar de bezonningseffecten op de platanen wordt opgenomen in de bijlagen van de toelichting. Aan paragraaf 6.11.2 wordt een korte passage over het onderzoek toegevoegd. Bijlage 9 van de toelichting wordt vervangen.