[24bb001741] Bijlage 6 behorende bij 24bb001745 over Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

Ook werd ontkend dat het pand van Nielsen niet is meegenomen vanwege de snelheid; 2.2 Participatie. De ontwikkelaar heeft nooit de plannen voor het perceel Zomerhofstraat 70 gedeeld met Nielsen. Daarom komen zij er nu via het ontwerpbestemmingsplan achter dat er een bouwhoogte van 50 meter is toegestaan op dat adres. Dit heeft invloed op de ontwikkelmogelijkheden van het perceel 56-66. Nielsen wil graag in gesprek hoe de ontwikkelingen op elkaar aangesloten kunnen worden en staat open om meegenomen te worden in het nieuwe bestemmingsplan; 2.3 Omgevingsvergunning. De zienswijze richt zich ook op de ontwerp-omgevingsvergunning. Er zijn geen inhoudelijke gronden aangegeven met betrekking tot de omgevingsvergunning. Reactie gemeente 2.1 Ontwikkelwensen. De tender Zomerhofkwartier betrof het vastgoed van Havensteder en één gemeentelijk pand. De voorbereiding van de tender is al in 2017 gestart, voordat reclamant in 2021 zijn ontwikkelwensen aan de gemeente kenbaar maakte. Voor de ontwikkeling Zomerhofkwartier is conversieen ontheffingsvergoeding berekend en is een anterieure overeenkomst gesloten. Reclamant kan geen

18

(ontwikkel)rechten ontlenen aan het winnen van een tender door derden, hij kan te zijner tijd een eigen traject doorlopen. Bij nieuwe ontwikkelingen zal inhoudelijk rekening gehouden moeten worden met reeds ingezette ontwikkelingen. De maximaal toegestane bouwhoogte op het bedoelde perceel naast reclamant (het Gele gebouw) is overigens maximaal 45 meter; 2.2 Participatie. De grondslag van dit ontwerpbestemmingsplan is het door B&W vastgestelde Masterplan, onderdeel van het traject met de ontwikkelaar van ZOHO. Dat wil zeggen dat dit bestemmingsplan enkel de ontwikkelingen mogelijk maakt die zijn opgenomen in het Masterplan. Zoals ook bij het thema Participatie is toegelicht, heeft sinds 2017 een uitgebreid traject plaatsgevonden van communicatie en participatie over de ontwikkeling van ZOHO. Reclamant had kennis kunnen nemen van de plannen. Tijdens de informatiebijeenkomst op 18 september 2023 is toegelicht dat een ontwerpbestemmingplan dat door ons college is vrijgegeven voor ter inzagelegging een gemeentelijk product is geworden, ook al heeft een andere partij het geschreven; 2.3 Omgevingsvergunning. De zienswijze bevat geen inhoudelijke gronden met betrekking tot de omgevingsvergunning. Wij nemen de zienswijze op de ontwerp-omgevingsvergunning dan ook ter kennisgeving aan.

Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen voor wat betreft de ontwikkelwensen (2.1) en ongegrond te verklaren op het aspect van de communicatie (2.2). 4.3 Zienswijze 3 - Reclamant 3, mondeling afgenomen op 4 oktober 2023 Samenvatting De reclamanten wonen in het woongebouw op de hoek Almondestraat/Zomerhofstraat. In algemene zin geven de reclamanten aan blij te zijn met de herontwikkeling van het gebied en in die zin ook niet tegen het bestemmingsplan te zijn. Er zijn echter wel zorgen over de impact op de omgeving ten aanzien. Hieronder volgt een opsomming van de zorgpunten. 3.1 Windhinder. Er zijn zorgen over de luchtcirculatie die ontstaat vanwege de hoogbouw. In de Zomerhofstraat en Almondestraat is nu al sprake van windhinder. Het valt op dat de toetspunten in het onderzoek voornamelijk bij de nieuwbouw liggen, maar niet in de omgeving bij de bestaande woningen. Het is daarom niet duidelijk wat de impact van windhinder bij de bestaande woningen is; 3.2 Bezonning. Uit de bezonningsstudie valt op dat er veel aandacht is voor de Teilingerstraat, maar weinig aandacht/toetspunten in de Almondestraat. Er zijn ook geen toetspunten opgenomen bij de woningen van de reclamanten. Het is daardoor niet duidelijk wat de effecten van de nieuwbouw op de bezonning van de woning van de reclamanten zijn.

De reclamanten verwachten dat er ook bij hun woningen een afname van bezonning is. Dit betekent onder andere minder licht in de appartementen, hetgeen een negatieve invloed heeft op de verkoopbaarheid van het huis, en een beperking voor de mogelijkheden voor zonnepanelen; 3.3 Afwegingskader bezonning. Ook hebben de reclamanten opmerkingen op de beslisboom van het Afwegingskader bezonning. De 600 nieuwe woningen komen niet allemaal nabij de 5 a 7 woningen waar de bezonning niet meer voldoet aan de norm van twee uur per dag, maar over een groter gebied. Er is ook op andere locaties (zonder toetspunten) sprake van een verslechtering dus er zijn vraagtekens bij de proportionaliteit. Ook de verdichtingsafweging gaat niet op, niet alle voordelen die de bouw van ZOHO zou opleveren zijn relevant voor de reclamanten. Er zijn twijfels over de voordelen voor omwonenden, zij hebben bijvoorbeeld niets aan de daktuinen terwijl er bestaand groen verdwijnt. Verder klopt de typologische afweging niet, want het Zomerhofkwartier is onderdeel van Agniesebuurt-Zuid en niet van Noord (een gebied met een hoge dichtheid). Het gebied heeft in de huidige situatie geen hoge dichtheid, het argument dat er nu al sprake is van een hoge bebouwingsdichtheid gaat dus niet op; 3.4 Hittestress. Er komt minder groen dan eerder aangegeven dus er is vrees voor hittestress; 3.5 Geluid.

In het bestemmingsplan wordt gesteld dat de plannen voor horeca en terrassen de eigen geluidsnormen (deels) overschrijden. Dit wordt gecompenseerd door het akoestisch klimaat in de nieuwbouwwoningen. Het is onduidelijk wat de impact van de nieuwe horeca en terrassen is op de bestaande woningen zoals die van de reclamant. De woningen zijn erg gehorig en bestaande horeca zorgt nu al voor overlast; 3.6 Verduurzamen. Reclamanten willen graag meedoen met de verduurzamingsopgave. Als de omwonenden mee kunnen profiteren van deze opgave verhoogt dat het draagvlak voor de ontwikkeling van ZOHO. Als voorbeeld noemen de reclamanten een aansluiting op het warmtenet dat wordt aangelegd. Kavels 6.0 en 4.0 zijn nabij de reclamanten, het zou mooi zijn als onderzocht wordt of de reclamanten hier ook op aangesloten kunnen worden.

19

Reactie gemeente Hieronder geven wij puntsgewijs een reactie. 3.1 Windhinder. Voor het bestemmingsplan is een windhinderonderzoek uitgevoerd (bijlage 17 van de toelichting) dat de windeffecten van de nieuwbouw in de wijde omgeving in beeld brengt. Uit figuur 4.1 van de genoemde bijlage blijkt dat het onderzoeksgebied groter is dan alleen de nieuwbouw en directe omgeving. Ook de effecten bij bijvoorbeeld de Heer Bokelweg en Schiekade zijn in beeld gebracht. Bij de woningen van de reclamanten is er geen effect, het windklimaat verandert niet door de nieuwbouw. Het dichtstbijzijnde effect treedt op bij de hoek Schoterbossstraat - Zomerhofstraat en hier gaat om een zeer beperkt effect. Zie verder ook paragraaf 3.4 van deze zienswijzennota, waar het thema windhinder is toegelicht; 3.2 Bezonning. Wij erkennen dat het bezonningsonderzoek van het ontwerpbestemmingsplan onvolledig is en hebben het onderzoek daarom uitgebreid met extra toetspunten, onder andere bij de woningen van de reclamanten. Zie ook de uitleg bij onderdeel 3.3 (Thema bezonning) van deze zienswijzennota. De resultaten bij de woningen van de reclamanten zijn als volgt. Bij de twee toetspunten aan de Almondestraat is de bezonning zonder ZOHO 8 uur en 30 minuten tot 7 uur en 30 minuten en met ZOHO 6 uur.

Bij de 5 toetspunten aan de Zomerhofstraat gaat de bezonning van 1 uur en 30 minuten tot 3 uur en 30 min in de huidige situatie naar 0 tot 30 min in de toekomstige situatie. Dit komt door de relatief ongunstige ligging van de bebouwing op het noordwesten. De voorgevels van de woningen liggen ook zonder ZOHO een groot deel van de dag niet in de zon (tot ca.15.00 uur) en juist op het moment dat de woningen in de zon komen te liggen begint de schaduw van ZOHO over de voorgevels te vallen. Wij begrijpen dat dit vervelend nieuws is voor de reclamanten en kunnen ons voorstellen dat dit effect heeft op het woongenot; 3.3 Afwegingskader bezonning. Voor de beantwoording van het punt over het Afwegingskader bezonning verwijzen wij naar onderdeel 3.3 van de thematische beantwoording. Hier willen wij nog aan toevoegen dat per omwonende zal verschillen in hoeverre er profijt is van de gebiedsontwikkeling ZOHO. Wij begrijpen dat de voordelen niet voor iedereen opwegen tegen nadelen, zoals een verminderde bezonning. Evenwel zijn wij van mening dat het gebied een impuls krijgt van de ontwikkeling. Niet alleen vanwege de levendigheid die de nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen met zich meebrengen, maar ook omdat realisatie van het plan de huidige verloedering en sociale onveiligheid zal keren.

Verder wordt bij de typologische afweging gekeken naar het gebied dat rondom de ontwikkeling ligt en niet naar het gebied zelf (dat inderdaad een lage dichtheid heeft in de huidige situatie). De 600 woningen zullen worden verdeeld over het plangebied. In het aangevulde onderzoek is de omgeving volgens het afwegingskader beoordeeld, te weten een straal van ca. 150 m rondom de nieuwbouw. Uit de afweging blijkt dat de voordelen van 600 nieuwe woningen opwegen tegen de verslechtering van de bezonning op 14 van de 134 onderzochte toetspunten. Het omliggende gebied bestaat uit de Agniesebuurt, het Oude Noorden en de Provenierswijk. Dit zijn stadswijken met een hoge bebouwingsdichtheid. De proportionele afweging is daarom correct gemaakt; 3.4 Hittestress. In de huidige situatie is er ca. 1.600 m2 groen binnen het plangebied aanwezig (uitsluitend op maaiveld, er is geen sprake van groene daken). Het Masterplan, de grondslag voor de gebiedsontwikkeling, gaat uit van ruim 8.000 m2 aan groen op maaiveld, groene daken en groene sedumdaken. Per saldo neemt de hoeveelheid groen dus substantieel toe, waardoor de kans op hittestress juist vermindert. Ook groen op daken draagt bij aan het tegengaan van hittestress; 3.5 Geluid. Het klopt dat er ter plaatse van de woningen van de reclamanten geen onderzoek is uitgevoerd naar de nieuwe en bestaande horeca.

Dit vanwege de relatief grote afstand tussen de nieuwe horeca en de woningen van de reclamanten, en het verwachte beperkte effect. De dichtstbijzijnde nieuwe horeca komt aan de Zomerhofstraat ter plaatse van de kruising met de Schoterbosstraat op ruim 50 meter afstand. Bij Kavel 4.0 op ca. 8 m afstand van de woning van reclamant, is wel onderzoek uitgevoerd (toetspunt K4-01a en K4-10b). De geluidbelasting is hier zeer beperkt en ligt ruim onder de maximaal toegestane niveaus. Er is geen sprake van een overschrijding van de normen. Evenwel begrijpen wij dat de reclamanten graag willen weten wat de nieuwe horeca voor hen betekent. Daarom stellen wij voor het akoestisch onderzoek uit te breiden. Bij de woningen van de reclamanten zijn nu ook toetspunten opgenomen. Hieruit blijkt het volgende. De geluidbelasting vanwege de nieuwe horecaterrassen is ter plaatse van de hoek Almondestraat/Zomerhofstraat (toetspunt b-06) in totaal maximaal 33,7 dB(A) etmaalwaarde voor wat betreft het langetijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAeq) en maximaal 40,5 dB(A) in de dag/avond voor wat betreft het maximale geluidniveau (LAmax). Dit voldoet ruimschoots aan de maximale normen (50 dB(A) voor het langetijdgemiddelde beoordelingsniveau en 70 dB(A) voor het maximale geluidniveau).

20

3.6 Verduurzaming. De zienswijze is gedeeld met de ontwikkelaar (LS ZOHO C.V.) en deze staat te allen tijde open voor een gesprek hierover. De reclamanten zijn elke dinsdagochtend tussen 08.00 en 10.00 welkom in de ZOHO Hub voor een oriënterend gesprek en eventuele vervolgafspraken. Voorstel Wij stellen voor onderdelen 3.1, 3.3, 3.4 en 3.6 van deze zienswijze voor kennisgeving aan te nemen en onderdelen 3.2 en 3.5 gegrond te verklaren, en het bestemmingsplan als volgt aan te passen: Toelichting ^ Bijlage 9 (onderzoek industrie- en horecalawaai) wordt uitgebreid met toetspunten ter plaatse van de woningen van de reclamanten; ^ Bijlage 16 (bezonningsstudie) wordt uitgebreid met toetspunten ter plaatse van de woningen van de reclamanten. Zie ook onderdeel 3.3 (Thema bezonning) van deze zienswijzennota.

4.4 Zienswijze 4 - Havensteder Samenvatting Havensteder ontwikkelt de sociale huurwoningen in het project en onderschrijft het belang van de gebiedsontwikkeling en de bouw van de 175 sociale huurwoningen en 24 woningen van de Nico Adriaans Stichting (NAS). ZOHO bestaat voor circa 30% uit sociale huurwoningen. Er wordt met smart gewacht op nieuwe sociale huurwoningen door een steeds grotere groep woningzoekenden. Voor de financiële haalbaarheid van deze woningen is het noodzakelijk dat er voldoende opbrengsten gegenereerd worden met de rest van het project. Dit omdat de bouw van huurwoningen per definitie niet kostendekkend is. Daarom moet er voldoende winstgevend programma zijn wat in dit geval betekent dat er de hoogte in gebouwd moet worden. Zo ook op de locatie waar Havensteder bouwt op de hoek Teilingerstraat - Vijverhofstraat. Havensteder realiseert zich dat dit van invloed is op het uitzicht dat de omwonenden hebben en begrijpt dat de verandering lastig kan zijn. Daarom wordt regelmatig met de omwonenden gesproken en is bijvoorbeeld de ingang van de NAS op hun verzoek verplaatst. Hoewel een groep bewoners die tegenover dit hoogteaccent woont tegen de ontwikkeling is en blijft, wil Havensteder de gemeenteraad verzoeken het algemene belang en het belang van de woningzoekenden in de besluitvorming mee te wegen.

Havensteder hoopt over ongeveer 5 jaar een groot aantal nieuwe bewoners in het gebied blij te kunnen maken met een betaalbare sociale huurwoning. De zienswijze richt zich ook op de ontwerp-omgevingsvergunning. Er zijn geen inhoudelijke gronden aangegeven met betrekking tot de omgevingsvergunning. Reactie gemeente Wij onderschrijven het belang van de sociale huurwoningen die onderdeel uitmaken van het gehele project en het gegeven dat er voor het totaal een financieel haalbaar plan moet zijn en stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen, en te betrekken bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De zienswijze bevat geen inhoudelijke gronden met betrekking tot de omgevingsvergunning. Wij nemen de zienswijze op de ontwerp-omgevingsvergunning dan ook ter kennisgeving aan. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.5 Zienswijze 5 - Time Window, ontvangen d.d. 10 oktober 2023 Samenvatting Time Window is een kunstenaarscollectief. Time Window is betrokken geweest bij de tenderprocedure en zit nu in het ZOHO beraad en in een werkgroep over de toekomstige werkruimtes voor de creatieve ondernemers in ZOHO. Time Window benadrukt het belang van de aanwezigheid van de creatieve ondernemers in ZOHO en waardeert het dat er ook in de toekomstige situatie ruimte blijft voor de ondernemers.

Ook wordt waardering uitgesproken dat de werkgroep de invulling van de werkruimtes zelf kan bepalen. Time Window is van mening dat de participatie bij dit proces een goed voorbeeld voor andere projecten in de stad is. Verder begrijpt Time

21

Window de woningbouwopgave en de noodzaak de hoogte in te bouwen. Door de diversiteit van het programma ontstaat een bijzonder nieuw stuk stad door ZOHO. Reactie gemeente Wij danken Time Window voor de positieve zienswijze en zijn verheugd te horen dat de participatie een succes

Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.6 Zienswijze 6 - DAS namens Bewonersvereniging Zelfbeheer Teilingerstraat, ontvangen d.d. 10 oktober 2023 Samenvatting De bewonersvereniging bestaat uit verschillende adressen aan de Teilingerstraat en Agniesestraat die aanwezig zijn in het gebouw op de hoek van de Teilingerstraat en Agniesestraat. De reclamant heeft om diverse redenen bezwaar tegen het bestemmingsplan. 6.1 Bezonning. De huidige panden tegenover de reclamant hebben een hoogte van 14,5 meter. De nieuwbouw van 47 en 32 meter aan de overzijde van de Teilingerstraat zorgt ervoor dat de bezonning drastisch afneemt. Overigens is de bouwhoogte volgens de verbeelding 45 meter. Er wordt net voldaan aan de norm van 2 uur uit het Afwegingskader bezonning maar hiermee is niet gezegd dat voldaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening. Er zou aan de Provenierswijkregel getoetst moeten worden omdat de situatie aan de Teilingerstraat vergelijkbaar is met die aan de Agniesestraat. Ook is de norm afkomstig uit de Rotterdamse Hoogbouwvisie, terwijl die visie hier niet van toepassing is. Er is niet onderzocht wat de effecten zijn van de afname van bezonning op de dubbele rij platanen in de straat; 6.2 Windhinder. Er ontstaat volgens de reclamant meer windhinder dan uit het onderzoek volgt.

In de Zomerhofstraat en Vijverhofstraat ontstaat volgens de reclamant het windklimaat 'slecht'. Om windhinder te voorkomen zou beter minder hoog gebouwd kunnen worden, in plaats van het treffen van maatregelen zoals het plaatsen van schermen. Zonder zon en met onevenredig veel windhinder wordt de Teilingerstraat minder aantrekkelijk om te verblijven. Dit is nadelig voor de sfeer, die sowieso al onder druk komt vanwege de hoogbouw; 6.3 Parkeren. Het is niet duidelijk hoeveel fietsparkeerplaatsen er komen en of voldaan wordt aan de fietsparkeernorm. Verder is niet duidelijk of het plan ook voorziet in de parkeerbehoefte van de nietwoonfuncties; 6.4 Stedenbouwkundige inpassing. Het woonblok van de reclamant is getypeerd als beeldbepalend. Doordat de bebouwing aan de overzijde van de straat net zo hoog is als dit blok ontstaat er evenwichtig en rustig straatbeeld. De hoogbouw verstoort dit beeld; 6.5 Cultuurhistorie. Hoogbouw verstoort de cultuurhistorische waarden ter plaatse. Deze worden gevormd door het pand van de reclamant, de Hofbogen, de Brandgrens en Vrouwe Groenevelt's Liefdegesticht. Bebouwing zou niet hoger moeten worden dan 14,5 meter. De reclamant heeft een onafhankelijke cultuurhistorische verkenning waaruit blijkt dat het Glazen gebouw waardevol is vanwege de wederopbouwarchitectuur. Dit pand wordt gesloopt vanwege de gebiedsontwikkeling.

De reclamant heeft een monumentenstatus aangevraagd voor het gebouw bij de Rijksdienst voor monumenten. Ook het pand naast het Glazen gebouw zou behouden moeten worden vanwege het straatbeeld; 6.6 Bouwhoogte. Volgens de reclamant staat in de officiële bekendmaking dat er maximaal 550 woningen komen in plaats van de 600 uit het bestemmingsplan. Als dit woningaantal aangehouden wordt kan de bouwhoogte aan de Teilingerstraat beperkt blijven tot 14,5 m. De hoogteaccenten zouden ook richting de Zomerhofstraat verplaatst kunnen worden. Ook is in de Nota van Uitgangspunten ten behoeve van de tenderprocedure (pagina 27) vastgelegd dat de bouwhoogte aan de Teilingerstraat gelijk zou blijven en zou oplopen richting centrum; 6.7 Motie. Bij de behandeling van het Masterplan door de gemeenteraad heeft de vereniging gevraagd de plannen aan te passen omdat deze de cultuurhistorische waarden bedreigen. Dit heeft geleid tot een motie. Hierin wordt opgedragen bij het bestemmingsplan niet alleen rekening te houden met de Cultuurhistorische Verkenning Zomerhofkwartier, maar ook in te gaan op de relatie met de cultuurhistorische aspecten van de Agniesebuurt en de brandgrens. Het bestemmingsplan is niet aangepast op de motie. De reclamant heeft bezwaren tegen deze werkwijze. De projectontwikkelaar zou

22

vrij spel krijgen en burgers en de gemeenteraad worden buiten spel gezet. Alleen de belangen van de projectontwikkelaar tellen nog en de principes van de Wet ruimtelijke ordening wordt genegeerd. De gemeenteraad heeft achteraf uiteindelijk geen andere keuze dan het bestemmingsplan te accorderen. 6.8 Omgevingsvergunning. De zienswijze richt zich ook op de ontwerp-omgevingsvergunning. Er zijn geen inhoudelijke gronden aangegeven met betrekking tot de omgevingsvergunning. Reactie gemeente 6.1 Bezonning. Voor onze reactie op dit deel van de zienswijze verwijzen wij in eerste instantie naar onderdeel 3.3 van de thematische beantwoording. Wij erkennen de afname aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Ten aanzien van de Provenierswijkregel het volgende. De Provenierswijkregel is door toenmalig wethouder Karakus als norm gesteld voor de bezonningseffecten van de nieuwbouw in Rotterdam Central District (RCD) op de Provenierswijk. Deze regel is enkel en alleen van toepassing op de Provenierswijk in relatie tot de bebouwing in RCD. Voor het Zomerhofkwartier geldt - net zoals voor andere delen van Rotterdam - het Afwegingskader bezonning. Het Afwegingskader is ook van toepassing op gebieden die buiten de Hoogbouwvisie vallen.

Wel zijn de normen in het Afwegingskader afgeleid van de Hoogbouwvisie. Tot slot nog over de bouwhoogte op de verbeelding die de reclamant noemt. De bouwhoogte van 45 m op de verbeelding geldt voor kavel 5.0, het pand met de bestemming Kantoor op de hoek Vijverhofstraat/Zomerhofstraat. Aan de Teilingerstraat mogen twee hoogteaccenten tot maximaal 47 en 32 m hoog gebouwd worden; 6.2 Windhinder. Voor onze reactie op dit deel van de zienswijze verwijzen wij naar onderdeel 3.4 van de thematische beantwoording. Wat betreft de maatregelen die het windhinderonderzoek uitwijst het volgende. Maatregelen zijn alleen nodig in de Vijverhofstraat en Zomerhofstraat, en alleen indien er terrassen en/of gebouwingangen aan die straten gerealiseerd worden. Het gaat om betrekkelijk kleinschalige en goed uitvoerbare maatregelen zoals gebouwingangen in een nis plaatsen en terrasschermen. Het onderzoek wijst niet uit dat deze maatregelen niet nodig zijn bij een lagere bouwhoogte, dus de stelling van de reclamant kan niet onderbouwd worden. Aan de Teilingerstraat zijn deze maatregelen niet nodig omdat het windklimaat daar niet verandert; 6.3 Parkeren. Voor een algemene uitleg over het bepalen van de parkeerbehoefte wordt verwezen naar onderdeel 3.6 van deze zienswijzennota. De 'Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022' is van toepassing op het bestemmingsplan.

Bij de aanvragen omgevingsvergunning wordt de parkeereis voor auto's en fietsen berekend en getoetst, voor alle aangevraagde functies. In verband met de benodigde fysieke ruimte heeft de ontwikkelaar vooraf berekend hoeveel autoparkeerplaatsen er nodig zijn. Voor de totale ontwikkeling (wonen en niet-wonen op alle kavels) zijn 120 autoparkeerplaatsen nodig. Er worden 121 parkeerplaatsen gerealiseerd in de centrale parkeer-HUB in kavel 1.0, waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd. De fietsparkeerbehoefte wordt, in tegenstelling tot het autoparkeren, per bouwblok georganiseerd. Ook dit wordt getoetst bij de aanvraag omgevingsvergunning. De eis bij voor kavel 1.0 en 4.0, waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd, betreft 506 fietsparkeerplaatsen; er worden er 630 gerealiseerd. 6.4 Stedenbouwkundige inpassing. Voor onze reactie op dit deel van de zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.5 van de thematische beantwoording. 6.5 Cultuurhistorie. Voor onze reactie op dit deel van de zienswijze verwijzen wij in eerste instantie naar paragraaf 3.1 van de thematische beantwoording. Hier is uitgelegd waarom sloop van het Glazen gebouw noodzakelijk is. Hierop willen wij aanvullen dat de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) in reactie op de aanvraag van reclamanten heeft aangegeven dat het gebouw niet aangewezen zal worden als rijksmonument.

Het gebouw is eerder beoordeeld in het kader van het Wederopbouw aanwijzingsprogramma 1959-1965. Omdat het destijds niet geleid heeft tot aanwijzing en er geen nieuwe informatie is over het gebouw heeft de Rijksdienst besloten het gebouw niet aan te wijzen. Het aangrenzende gebouw heeft ook cultuurhistorische waarden maar is in de Cultuurhistorische Verkenning niet aangewezen als 'beeldbepalend'. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt zijn er geen bezwaren om dit gebouw te herontwikkelen. Uit bouwkundig onderzoek blijkt bovendien dat herontwikkeling met behoud ook voor het aangrenzend gebouw niet mogelijk is vanwege de bestaande draagconstructie; 6.6 Bouwhoogte. In de officiële bekendmaking van het bestemmingsplan in het Gemeenteblad van Rotterdam is beschreven dat het bestemmingsplan maximaal 600 woningen mogelijk maakt. Ook op de gemeentelijke website van het project wordt gesproken over maximaal 600 woningen. Wellicht bedoelt de reclamant het persbericht waarin staat dat de tender gewonnen is door de ontwikkelcombinatie Leyten en Stebru (LS ZOHO C.V.). Hierin wordt inderdaad gesproken over circa 550 woningen. Voor een uitleg hierover

23

verwijzen wij naar paragraaf 3.2 van deze zienswijzennota. Niet het woningaantal, maar het aantal m2 bvo aan woningen is leidend. Het woningaantal heeft dus geen invloed op de voorgnomen hoogte aan de Teilingerstraat. In paragraaf 3.5 van deze zienswijze uitgelegd waarom de bouwhoogtes en hoogteaccenten aan de Teilingerstraat stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. De figuur in de Nota van Uitgangspunten (NvU) waarnaar de reclamant verwijst, heet: Zomerhofkwartier, een naoorlogse intermediair tussen stadswijken (Agniesebuurt) en hoogstedelijk gebied (Pompenburg). De figuur verbeeldt de 'Rotterdamse laag' van 2 tot 6 bouwlagen en de maximaal toelaatbaar geachte hoogte van 50 meter. De figuur zegt niets over de locatie van hoogteaccenten, de getekende toekomstige bouwmassa's zijn gestippeld (indicatief), want de Nota van Uitgangspunten is geen plan, maar een document met de uitgangspunten voor de tender en om een plan uit te vragen. De NvU schrijft niet voor dat bínnen ZOHO de bouwhoogte aan de Teilingerstraat gelijk moet blijven en moet oplopen richting centrum; 6.7 Motie. Voor onze reactie op dit deel van de zienswijze verwijzen wij in eerste instantie naar onderdeel 3.1 en 3.7 van de thematische beantwoording. Het bestemmingsplan gaat conform het gevraagde in de motie in op de relatie tussen Agniesebuurt, brandgrens en Zomerhofkwartier.

Burgens en gemeenteraad zijn niet buitenspel gezet. November 2018 is de commissie BWB geïnformeerd over de voorgenomen tender Zomerhofkwartier. Juli 2019 is de commissie BWB geïnformeerd over de voorlopige gunning van de tender aan de ontwikkelaar. Juni 2020 is de raad geïnformeerd over de definitieve gunning aan de ontwikkelaar en de vertaling van het winnende bod in een Samenwerkingsovereenkomst (SOK). Op 5 oktober 2021 is de raad geïnformeerd over het vaststellen van het Masterplan. De raad heeft het Masterplan in februari 2022 besproken en een aantal moties aangenomen. Ook heeft de raad het besluit tot coördinatie genomen. De gemeenteraad het finale oordeel omdat zij het bestemmingsplan vaststelt. De gemeenteraad is het hoogste bestuursorgaan van de gemeente en is democratisch gekozen. Bij de vaststelling kan zij sturen op de inhoud van het bestemmingsplan met amendementen en moties, en in het ultieme geval kan zelfs besloten worden het bestemmingsplan niet vast te stellen. Uiteindelijk weegt de gemeenteraad alle belangen tegen elkaar af: de belangen van omwonenden, de belangen van de stad (denk aan nieuwe woningen) en de belangen van de privaatrechtelijke afspraken met de ontwikkelaar. Dit is in lijn met de Wet ruimtelijke ordening (en de Algemene wet bestuursrecht); 6.8 De zienswijze bevat geen inhoudelijke gronden met betrekking tot de omgevingsvergunning.

Wij nemen de zienswijze op de ontwerp-omgevingsvergunning dan ook ter kennisgeving aan. Voorstel Wij stellen voor onderdelen 6.1, 6.2, 6.6 en 6.7 ongegrond te verklaren en onderdelen 6.3, 6.4 en 6.5 ter kennisgeving aan te nemen. 4.7 Zienswijze 7 - Reclamant 7, ontvangen d.d. 10 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat en ageert tegen de afgenomen bezonning in de straat, wat negatieve gevolgen heeft voor de ontmoeting-, wandel- en speelruimte. De nieuwbouw brengt ook vocht en kilte in de woning van de reclamant en zorgt voor een kille wind. De aantrekkingskracht van de omgeving vermindert. De reclamant verzoekt geen hoogbouw te realiseren. Reactie gemeente De zienswijze gaat over de effecten van de nieuwbouw op de bezonning en het windklimaat. Voor een reactie op deze onderwerpen verwijzen wij naar onderdelen 3.3 en 3.4 van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname van bezonning aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.8 Zienswijze 8 - Reclamant 8, ontvangen d.d. 10 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat en geeft aan dat de nieuwbouw niet past in het karakter van deze straat, die door de brandgrens enige charme heeft weten te behouden.

Ook zorgt de hoogbouw voor een afname van de bezonning van de woning van de reclamant. Samen met de windhinder die de nieuwbouw

24

veroorzaakt ontstaat er een kille atmosfeer in de straat. Er zou een getrapte opbouw van bouwhoogte aan de Teilingerstraat moeten komen. De reclamant hoopt dat de plannen heroverwogen worden. Reactie gemeente De zienswijze gaat over de stedenbouwkundige inpassing en de effecten van de nieuwbouw op de bezonning en het windklimaat. Voor een reactie op deze onderwerpen verwijzen wij naar onderdelen 3.3, 3.4 en 3.5 van deze zienswijzennota. In onderdeel 3.5 is aangegeven waarom de hoekpunten van het gebied een hoogteaccent krijgen. Daarmee wordt onder andere ingespeeld op de oorspronkelijke opzet van het naoorlogse Zomerhofkwartier. Wij erkennen de afname van bezonning aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.9 Zienswijze 9 - Reclamant 9, ontvangen d.d. 10 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat en maakt bezwaar tegen de woontorens van 47 en 32 meter hoog. De nieuwbouw zorgt ervoor dat het koud, donker en winderig wordt in de straat. Het groen dat momenteel door de bewoners in de straat geplant wordt krijgt onvoldoende daglicht. De reclamant hoopt dat de plannen herzien worden.

Reactie gemeente De zienswijze gaat over de effecten van de nieuwbouw op de bezonning en het windklimaat. Voor een reactie op deze onderwerpen verwijzen wij naar onderdelen 3.3 en 3.4 van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Er is geen wet- en regelgeving voor de bezonning van het groen. Wel hebben wij een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van de veranderde bezonning op de platanen. Zie hiervoor onderdeel 3.3 van deze zienswijzennota, uit het onderzoek blijkt dat de platanen voldoende zon behouden. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.10 Zienswijze 10 - Reclamant 10, ontvangen d.d. 11 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat en vreest dat de straat donker, koud en winderig zal worden door de nieuwbouw. Reactie gemeente De zienswijze gaat over de effecten van de nieuwbouw op de bezonning en het windklimaat. Voor een reactie op deze onderwerpen verwijzen wij naar onderdelen 3.3 en 3.4 van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen.

4.11 Zienswijze 11 - Reclamant 11, ontvangen d.d. 11 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat en maakt bezwaar tegen de hoogbouw, die ervoor zorgt dat het licht bij de woning van de reclamant en bij de bomen zal afnemen. Reactie gemeente De zienswijze gaat over de effecten van de nieuwbouw op de bezonning. Voor een reactie op deze onderwerpen verwijzen wij naar onderdeel 3.3 van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname aan de

25

Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen.

4.12 Zienswijze 12 - Reclamant 12, ontvangen d.d. 11 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat en maakt bezwaar tegen de bebouwing van 47 m op de hoek met de Vijverhofstraat. De bebouwing zorgt er samen met de geplande toren van 32 m voor dat er geen zonlicht meer in het huis van de reclamant komt en stelt dat de straat donker, koud en winderig zal worden. De nieuwe bewoners krijgen het zonlicht wat de reclamant zal verliezen. De bouwwerkzaamheden die naar verwachting vijf jaar duren zorgen voor overlast en maken thuiswerken onwerkbaar. Reactie gemeente De zienswijze gaat over de effecten van de nieuwbouw op de bezonning en het windklimaat. Voor een reactie op deze onderwerpen verwijzen wij naar onderdelen 3.3 en 3.4 van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Bouwoverlast is een uitvoeringsaspect, dit wordt niet onderzocht in het kader van het bestemmingsplan. Voorafgaand aan de werkzaamheden wordt een zogenaamd BLVC-plan opgesteld. Hierin zijn maatregelen opgenomen om overlast zo veel mogelijk te voorkomen. Daarnaast zijn er wettelijke regels vastgelegd in het Bouwbesluit (wetgeving tot 2024) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (wetgeving vanaf 2024) waarmee rekening gehouden moet worden.

De regels gaan over tijden en geluidproductie van de werkzaamheden. Overlast wordt hiermee zo veel mogelijk voorkomen of beperkt. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.13 Zienswijze 13 - Stichting Behoud Rotterdams Erfgoed, ontvangen d.d. 11 oktober 2023 Samenvatting De Stichting bezit 13 panden aan de Teilingerstraat met daarin 32 woningen, een pakhuis, hoekwinkel en fietsenstalling. Ook is de Stichting bestuurder van het rijksmonument het Hofje, Stichting Vrouwe Groenevelts Liefdesgesticht, aan de Vijverhofstraat 69. De Stichting ageert met name tegen de bouwhoogte van 47 en 32 m aan de Teilingerstraat maar heeft ook enkele andere opmerkingen. 13.1 Bouwhoogte. In 2020 hebben twee gemeenteambtenaren de Stichting verzekerd dat er geen grote veranderingen in de omgeving komen als gevolg van de herinrichting van het Zomerhofkwartier, en dat er geen hoogbouw aan de Teilingerstraat komt. Met het bestemmingsplan wordt de toezegging gebroken. De hoogbouw kan ook elders in het ZOHO-gebied komen. Dit wordt bevestigd door een studie die een architect op verzoek heeft opgesteld. Hieruit blijkt dat het woningaantal ook bereikt kan worden wanneer er geen hogere bebouwing aan de Teilingerstraat komt. De studie is besproken tijdens het ZOHO-beraad en is bekend bij de gemeente; 13.2 Tender. De uitgangspunten van de tender uit 2018 worden overschreden.

Hierin wordt gesproken over een oplopende bouwhoogte van 14,5 m aan de Teilingerstraat naar 50 m aan de Zomerhofstraat. De reclamant verwijst naar pagina 27 van de Nota van Uitgangspunten. Ook wordt het woningaantal van de tender (550 woningen) naderhand met het bestemmingsplan (600 woningen) overschreden. Dit zorgt volgens de reclamant voor oneerlijke concurrentie voor de andere deelnemers aan de tender. Als uitgegaan wordt van 550 woningen en een deel van de woningen verschuift naar de locatie waar nu een hotel gepland is kan de hoge bebouwing aan de Teilingerstraat achterwege blijven. De gemeenteraad heeft zich in een motie van 24 februari 2022 uitgesproken tegen de door het college gekozen werkwijze met een tender. Door het verhogen van het woningaantal kiest de gemeente de nog meer de kant van de projectontwikkelaar, die vooral zijn eigen belangen behartigt; 13.3 Cultuurhistorie. De bouwhoogtes van 47 en 32 tasten de cultuurhistorische waarden ter plaatse aan. Deze waarden worden gevormd door het ensemble Hofbogen, Glazen gebouw en de intact gebleven woningen

26

aan de zuidzijde van de Teilingerstraat. Het te slopen Glazen gebouw is in de Cultuurhistorische Verkenning (CV) als beeldbepalend benoemd. Ook moet aan de noordzijde van ZOHO rekening gehouden worden met de bestaande bebouwing langs de Noordsingel. De gemeenteraad heeft een motie aangenomen waarin opgedragen wordt rekening te houden met de Brandgrens. Hiervan is niets terug te lezen in het bestemmingsplan; 13.4 Bezonning. Ook maakt de Stichting bezwaar tegen de afname van de bezonning in de Teilingerstraat en op haar panden. De nieuwbouw zorgt er voor dat koud, donker en winderig gaat worden. De reclamant vreest ook effecten bij het Hofje aan de Vijverhofstraat. Reactie gemeente 13.1 Bouwhoogte. Er is navraag gedaan bij de twee ambtenaren die in de zienswijze genoemd zijn. Zij hebben aangegeven dat in de gesprekken met de Stichting Behoud Rotterdams Erfgoed over de verkoop van complex De Teil aan de Teilingerstraat/Agniesestraat alleen gesproken is over de hoogte aan de zijde van de Teilingerstraat waar complex De Teil staat. Er zijn geen uitspraken gedaan over het niet veranderen van de verdere omgeving, of over de toekomstige hoogte van ontwikkelingen in het Zomerhofkwartier. De schetsmatige studie van de architect is inderdaad bij de ontwikkelaar en bij ons bekend en in het daarvoor extra georganiseerde ZOHO-beraad van 19 april 2023 besproken.

Vooropgesteld wordt het gewaardeerd dat omwonenden meedenken en met een (schets)plan komen. In hoofdzaak komt het voorstel erop neer dat de hoogte(accenten) vanaf de Teilingerstraat richting Mooie Boules, het binnenterrein en de Zomerhofstraat verschuiven. Om een aantal redenen is het voorstel onwenselijk of niet (financieel) uitvoerbaar. Eén hoogteaccent zou dan door de draagconstructie van Mooie Boules komen, die daar niet op is berekend. Een ander hoogteaccent zou de nieuwe sporthal doorboren met palen, waardoor die en niet meer zou kunnen functioneren als sporthal. Bovendien zou het daklandschap verdwijnen ter plaatse van beide hoogteaccenten. Ook wordt de ruimte tussen de hoogteaccenten te krap omdat de accenten dichter op elkaar komen te staan en er ontstaat meer schaduw op het centrale plein binnen ZOHO. Tot slot zou de hoogte aan de Zomerhofstraat oplopen tot 78 meter, terwijl die straat veel smaller is dan de Teilingerstraat. De studie komt tegemoet aan de belangen van de reclamanten aan de Teilingerstraat maar gaat ten koste van de kwaliteit en belangen van de gebiedsontwikkeling als geheel en van de andere (huidige en toekomstige) bewoners en gebruikers. Alle belangen moeten meegewogen worden.

Om de bewoners van de Teilingerstraat tegemoet te komen, is in het bestemmingsplan de maximale bouwhoogte op de hoek Teilingerstraat/Vijverhofstraat verlaagd van 50 naar 47 meter. Ook zijn de twee andere hoogteaccenten aan de Teilingerstraat met enkele meters verlaagd. Hiermee ontstaat meer lucht aan de Teilingerstraat 13.2 Tender. De figuur in de Nota van Uitgangspunten (NvU) waarnaar de reclamant verwijst, heet: Zomerhofkwartier, een naoorlogse intermediair tussen stadswijken (Agniesebuurt) en hoogstedelijk gebied (Pompenburg). De figuur verbeeldt de 'Rotterdamse laag' van 2 tot 6 bouwlagen en de maximaal toelaatbaar geachte hoogte van 50 meter. De figuur zegt niets over de locatie van hoogteaccenten, de getekende toekomstige bouwmassa's zijn gestippeld (indicatief), want de Nota van Uitgangspunten is geen plan, maar een document met de uitgangspunten voor de tender en verdere planvorming. De NvU is geen plan maar een uitvraag naar en plan en schrijft niet voor dat bínnen ZOHO de bouwhoogte aan de Teilingerstraat gelijk moet blijven en moet oplopen richting centrum. De Rotterdamse laag is in de gebiedsontwikkeling vertaald in de LABlaag met een hoogte van 10 meter. Er wordt dus niet afgeweken van de tenderuitvraag. Wat betreft woningaantal en de rechtsgeldigheid van de tender verwijzen wij naar paragraaf 3.2 van deze zienswijzennota.

De motie waar de reclamant naar verwijst is de motie 'Volgorde op orde'. Hierin verzoekt de gemeenteraad ons college bij het ontbreken van vigerende kaders voor een tender, de mee te geven kaders eerst voor te leggen aan de raad voordat de tenderprocedure wordt gestart. De motie impliceert niet dat de raad tegen tenderprocedures is zoals de reclamant suggereert. Aan de motie is uitvoering gegeven met het Besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkelingen Rotterdam waarin is aangegeven op welke momenten in de planvorming van ruimtelijke ontwikkeling de raad een besluit neemt of geïnformeerd wordt; 13.3 Cultuurhistorie. Voor een reactie op dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar onderdeel 3.1 van deze zienswijzennota; 13.4 Bezonning. Voor een reactie op dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar onderdeel 3.3 van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Bij onderdeel 3.3 is ook uitgelegd dat het bezonningsonderzoek van het ontwerpbestemmingsplan is uitgebreid met extra toetspunten. Bij het Hofje zijn nu 9 toetspunten opgenomen. Over het algemeen heeft ZOHO beperkt

27

effect op het Hofje. Alleen in de ochtend heeft de nieuwbouw tot ca. 10.00 uur effect op de achterzijde van de woningen aan de zuidzijde van het Hofje. Op één van de toetspunten (toetspunt 7) wordt niet voldaan aan de norm van 2 uur uit het Afwegingskader. De bezonning gaat hier van ca. 3 uur en 30 min in de huidige situatie naar 0 min in de situatie met ZOHO. Dit komt voornamelijk door de aangrenzende bestaande bebouwing, die vanaf ca. 10.30 tot het einde van de dag voor schaduw zorgt. Zonder ZOHO had dit toetspunt nog van 07.30 tot ca. 10.30 ochtendzon. Wij begrijpen dat een verdere verslechtering gevolgen kan hebben voor het woongenot. Voorstel Wij stellen voor onderdeel 13.1 en 13.2 ongegrond te verklaren en onderdelen 13.3 en 13.4 voor kennisgeving aan te nemen. 4.14 Zienswijze 14 - Reclamant 14, ontvangen d.d. 11 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat en geeft aan dat bezonning van de straat en woningen achteruit gaat. Dit zorgt voor een verslechtering van het woon- en leefklimaat en de geestelijke gesteldheid van de bewoners. Ook de koude wind zorgt voor verslechtering. De openbare ruimte wordt koud en donker en wordt onaantrekkelijk om te verblijven. Reactie gemeente De zienswijze gaat over de effecten van de nieuwbouw op de bezonning en het windklimaat.

Voor een reactie op deze onderwerpen verwijzen wij naar onderdelen 3.3 en 3.4 van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.15 Zienswijze 15 - Van der Feltz advocaten namens reclamant 15, ontvangen 26 oktober 2023 (aanvulling pro-forma zienswijze) Samenvatting De zienswijze is ingediend namens een bewoner van de Teilingerstraat en de reclamant ageert tegen verschillende onderdelen van het bestemmingsplan en de ontwerp-omgevingsvergunning . 15.1 Bouwhoogte. Aan de Teilingerstraat kunnen hoogteaccenten van tussen de 32 en 54 meter ontstaan en hoewel er een bepaling voor een maximale diagonaal per hoogteaccent is opgenomen, is er geen open ruimte tussen de accenten gegarandeerd. Hierdoor kan er een muur van bebouwing ontstaan. Dit is ook in strijd met het Masterplan. Hoogteaccenten direct aan de Teilingerstraat zijn in strijd met de Nota van Uitgangspunten (NvU) uit 2018. Op basis van de NvU zijn hoogteaccenten (tot 50 m) alleen toegestaan richting de Zomerhofstraat, en aan de Teilingerstraat is de bebouwing niet hoger dan de Rotterdamse laag van 6 bouwlagen.

De hoogteaccenten zouden conform de NvU richting de Heer Bokelweg en het Hofpleinlijn-viaduct verplaatst moeten worden. Het afwijken van de NvU is nooit met omwonenden of de raad besproken; 15.2 Programma. Het aantal woningen in het bestemmingsplan (600) is hoger dan het aantal uit het persbericht over de tender (550). Dit is niet met de gemeenteraad omwonenden besproken. Het metrage niet-woonfuncties in het bestemmingsplan (17.360 m2 bvo) is hoger dan het metrage uit de NvU (13.000 m2). Hierover is geen inspraak geweest; 15.3 Vaststelling Masterplan. Het Masterplan is niet door de raad vastgesteld, alleen door het college. Hierover zijn vragen gesteld in de commissie BWB. De reclamant vraagt de gemeenteraad of zij de regie terug gaat pakken en zal luisteren naar de bezwaren van omwonenden. 15.4 Participatie Masterplan. De reclamant plaatst vraagtekens bij de participatie. Omwonenden konden niet participeren op het Masterplan; 15.5 Tender. De tenderprocedure is geïnitieerd door het college zonder dat er overleg is geweest met omwonenden. Aan omwonenden is medegedeeld dat niet afgeweken kan worden van de tender maar de ontwikkelaar mag dat kennelijk wel. De reclamant vraagt zich af of het bestemmingsplan nog wel uitvoerbaar is omdat afgeweken is van de tendervoorwaarden;

28

15.6 Bezonning. Doordat de bezonning op 21 september als gevolg van de nieuwbouw afneemt tot 2 uur en 15 minuten wordt niet voldaan aan de lichte TNO norm. Voor de TNO norm moet namelijk gemeten worden van 19 februari tot 21 oktober. Ook de onderbouwing van de afname aan de hand van het Afwegingskader is niet goed gemotiveerd. Er is geen onderzoek gedaan naar de effecten van de afname van bezonning op de dubbele rij platanen. 15.7 Cultuurhistorie. Hoogbouw aan de Teilingerstraat verstoort het 19e eeuwse straatbeeld en de cultuurhistorische waarden ter plaatse, die gevormd worden door de brandgrens, het Glazen gebouw, de Hofbogen en de intact gebleven woonhuizen. In de NvU is het Glazen gebouw benoemd als beeldbepalend object terwijl er ingezet wordt op sloop. Voor zowel de brandgrens als het Glazen gebouw is een rijksmonumentenstatus aangevraagd. Uit het bestemmingsplan volgt niet dat voldaan is aan de motie die op 23 februari 2023 is aangenomen. Deze motie verzoekt om bij het opstellen van het bestemmingsplan Zomerhofkwartier niet alleen de CV Zomerhofkwartier te betrekken, maar ook in te gaan op de relatie met de cultuurhistorische aspecten van de Agniesebuurt en de ligging van de brandgrens. 15.8 Parkeren. De reclamant refereert naar de parkeerbalans waaruit blijkt dat er 120 parkeerplaatsen nodig zijn voor de ontwikkeling.

Hierin wordt uitgegaan van reducties, maar deze zijn niet goed navolgbaar. De uitkomsten van de parkeerbalans zijn niet realistisch en dit zorgt voor parkeerhinder in de omgeving; 15.9 Omgevingsvergunning. De zienswijze richt zich ook op de ontwerp-omgevingsvergunning. Er zijn geen inhoudelijke gronden aangegeven met betrekking tot de omgevingsvergunning. Reactie gemeente 15.1 Bouwhoogte. In eerste instantie verwijzen wij naar paragraaf 3.5 van deze zienswijzennota, waar uitgelegd is hoe de regels uit het bestemmingsplan ervoor zorgen dat wandvorming voorkomen wordt. In bijlage 2 van de regels is een kaart opgenomen met de minimale afstand die tussen de hoogteaccenten vrij gehouden moet worden waardoor er geen sprake van een wand kan zijn. De hoogteaccenten aan de Teilingerstraat, waarvoor overigens een maximale bouwhoogte van 32 en 47 meter geldt, moeten op minimaal 15 m afstand van elkaar worden gebouwd. De figuur in de Nota van Uitgangspunten (NvU) waarnaar de reclamant verwijst, heet: Zomerhofkwartier, een naoorlogse intermediair tussen stadswijken (Agniesebuurt) en hoogstedelijk gebied (Pompenburg). De figuur verbeeldt de 'Rotterdamse laag' van 2 tot 6 bouwlagen en de maximaal toelaatbaar geachte hoogte van 50 meter.

De figuur zegt niets over de locatie van hoogteaccenten, de getekende toekomstige bouwmassa's zijn gestippeld (indicatief), want de Nota van Uitgangspunten is geen plan, maar een document met de uitgangspunten voor de tender en verdere planvorming. De NvU schrijft niet voor dat bínnen ZOHO de bouwhoogte aan de Teilingerstraat gelijk moet blijven en moet oplopen richting centrum. De Rotterdamse laag is in de gebiedsontwikkeling vertaald in de LABlaag met een hoogte van 10 meter. Er wordt dus niet afgeweken van de tender; 15.2 Programma. Voor de beantwoording van dit deel van de zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.2 van deze zienswijzennota. Daar is toegelicht hoe het programma in het bestemmingsplan zich verhoudt tot de NvU en de tender; 15.3 Vaststelling Masterplan. Voor de beantwoording van dit deel van de zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.2 van deze zienswijzennota. Naar aanleiding van de vragen van de raad waarnaar reclamant verwijst kan aangevuld worden dat de raad op 24 februari 2022 de motie 'Volgorde op orde' heeft aangenomen. Hierin verzoekt de gemeenteraad ons college bij het ontbreken van vigerende kaders voor een tender, de mee te geven kaders eerst voor te leggen aan de raad voordat de tenderprocedure wordt gestart.

Aan de motie is uitvoering gegeven met het Besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkelingen Rotterdam waarin is aangegeven op welke momenten in de planvorming van ruimtelijke ontwikkeling de raad een besluit neemt of geïnformeerd wordt. Ten aanzien van de regie door de raad verwijzen wij ook naar paragraaf 3.2 van deze zienswijzennota; 15.4 Participatie. Voor onze reactie op dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar onderdeel 3.7 van deze zienswijzennota; 15.5 Tender. Voor de beantwoording van dit deel van de zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.2 van deze zienswijzennota. Daar is uitgelegd hoe NvU, tender en bestemmingsplan zich tot elkaar verhouden. De NvU is tot stand gekomen na een participatieproces, waarin de ZOHO-Citizens een rol hebben gespeeld bij het betrekken van de omgeving in en rond het plangebied. Hierbij zijn meerdere evenementen georganiseerd. Het klopt dus niet dat er geen overleg is geweest met omwonenden. Voor verdere toelichting op de participatie verwijzen wij naar paragraaf 3.7 van deze zienswijzennota; 15.6 Bezonning. Voor een reactie op dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.3 van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor

29

het woongenot, maar benadrukken dat een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Bij paragraaf 3.3 wordt ook ingegaan op de effecten van de platanen; 15.7 Cultuurhistorie. Voor een reactie op dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.1 van deze zienswijzennota. Ten aanzien van de door reclamant genoemde aanvraag tot aanwijzing als rijksmonument van de brandgrens en het Glazen gebouw, met daarbij gevoegde informatie over de brandgrens, heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) aangegeven dat het Glazen gebouw niet aangewezen zal worden als rijksmonument. Het gebouw is eerder beoordeeld in het kader van het Wederopbouw aanwijzingsprogramma 1959-1965. Omdat het destijds niet geleid heeft tot aanwijzing en er geen nieuwe informatie is over het gebouw heeft de Rijksdienst besloten het Glazen gebouw niet aan te wijzen als rijksmonument; 15.8 Parkeren. Voor een reactie op dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.6 van deze zienswijzennota; 15.9 Omgevingsvergunning. De zienswijze bevat geen inhoudelijke gronden met betrekking tot de ontwerpomgevingsvergunning. Wij nemen de zienswijze op de ontwerp-omgevingsvergunning dan ook ter kennisgeving aan.

Voorstel Wij stellen voor onderdelen 15.1, 15.4 en 15.5 van deze zienswijze ongegrond te verklaren en onderdelen 15.2, 15.3, 15.6, 15.7 en 15.8 van deze zienswijze voor kennisgeving aan te nemen. 4.16 Zienswijze 16 - Reclamant 16, ontvangen 12 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont aan de Agniesestraat, op korte afstand van de Teilingerstraat. 16.1 Bezonning. De reclamant ageert tegen de afname van de bezonning (van 5 naar 2 uur per dag); 16.2 Parkeren. De reclamant voorziet te weinig parkeergelegenheid, omdat er voor het project onvoldoende parkeerplaatsen aangelegd worden; 16.3 Brandgrens. Het beeld van de brandgrens aangetast; 16.4 Windhinder. Er windtrechters door de hoogteaccenten. 16.5 Hoogbouw. De reclamant is niet tegen nieuwbouw en hoogbouw maar niet op deze plek in een rustige wijk buiten het centrum. Reactie gemeente 16.1 Bezonning. Voor onze reactie op het onderwerp 'bezonning' verwijzen wij naar paragraaf 3.3 van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden; 16.2 Parkeren. Voor onze reactie op het onderwerp 'parkeren' verwijzen wij naar paragraaf 3.6 van deze zienswijzennota; 16.3 Brandgrens.

Voor onze reactie op het onderwerp 'cultuurhistorie' verwijzen wij naar paragraaf 3.1 van deze zienswijzennota; 16.4 Windhinder. Voor onze reactie op het onderwerp 'windhinder' verwijzen wij naar paragraaf 3.4 van deze zienswijzennota; 16.5 Hoogbouw. Wij leggen in paragraaf 3.5 van deze zienswijzennota uit waarom wij het project en de hoogteaccenten op deze locatie aanvaardbaar vinden. Voorstel Wij stellen voor onderdelen 16.2 en 16.4 ongegrond te verklaren en onderdelen 16.1, 16.3 en 16.5 ter kennisgeving aan te nemen. 4.17 Zienswijze 17 - Reclamant 17, ontvangen 12 oktober 2023 Samenvatting De reclamant woont aan de Teilingerstraat en geeft aan dat zij haar laatste levensjaren niet in een donkere of winderige straat wil wonen. Reactie gemeente

30

Voor onze reactie op deze zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.3 (bezonning) en 3.4 (windhinder) van deze zienswijzennota. Wij erkennen de afname aan de Teilingerstraat en begrijpen dat dat gevolgen heeft voor het woongenot, maar benadrukken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen. 4.18 Zienswijze 18 - Heemschut Zuid-Holland, ontvangen 26 oktober 2023 (aanvulling pro-forma) Samenvatting De Erfgoedvereniging ageert tegen het bestemmingsplan omdat het de cultuurhistorische waarden ter plaatse verstoort. De cultuurhistorische context van ZOHO bestaat uit de Hofbogen, de brandgrens en het grootstedelijk gebied rondom de Heer Bokelweg. Hiervoor worden diverse redenen gegeven. 18.1 Brandgrens. Met name de brandgrens is cultuurhistorisch waardevol en een gemeentelijk monument, omdat deze ter plaatse van het Zomerhofkwartier goed afleesbaar is door de verschillende bouwstijlen uit verschillende bouwperiodes goed zichtbaar is. Samen met de Hofbogen en de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen in het Zomerhofkwartier zou de brandgrens als monumentaal ensemble of monumentenbiotoop gezien moeten worden. De huidige hoogtesprong tussen het Zomerhofkwartier en de woningen Teilingerstraat is kenmerkend.

Een beperkte hoogtesprong tussen nieuwbouw en bestaande bebouwing zou te verdedigen zijn, maar de hoogtesprong van het beoogde project is niet te verdedigen. De positie van de hoogteaccenten is ook niet in overeenstemming met de eerdere uitgangspunten; 18.2 Almondestraat. Er wordt verzocht om de rijke detaillering en oorspronkelijke kwaliteit terug te laten komen bij de herontwikkeling van de resterende woningen aan de Almondestraat; 18.3 Planvorming en participatie. Het huidige Zomerhofkwartier is na de oorlog tot stand gekomen als noodbebouwing voor bedrijven uit de gebombardeerde stad. De planvorming heeft plaatsgevonden in een periode dat er veel participatie en debat was over de stadsontwikkeling. De huidige planvorming getuigt niet van participatie en houdt geen rekening met de architectonische waarde van het Post65erfgoed; 18.4 Cultuurhistorische verkenning. Volgens de door B&W vastgestelde cultuurhistorische verkenning (CV) is het gebied van hoge cultuurhistorische waarde. Het bestemmingsplan houdt geen rekening met de adviezen in de CV vanwege de hoogtesprong bij de Brandgrens. Het afwijken van de adviezen is niet gemotiveerd en een motie van de gemeenteraad over dit onderwerp is blijven liggen. In de Nota van Uitgangspunten is beschreven dat er geen hoogbouw aan de Teilingerstraat zou komen, daar is nu zonder motivering van afgestapt.

Volgens de CV verdienen de gebouwen aan de Zomerhofstraat 76 (Gele gebouw) en Vijverhofstraat 47/Teilingerstraat 80 (Glazen gebouw) cultuurhistorische bescherming. Het is wrang dat het Glazen gebouw gesloopt wordt vanwege de draagconstructie, terwijl de draagconstructie geen reden tot sloop zou zijn wanneer er geen optopping voorzien was. De aanbeveling om het gebouw te beschermen heeft ook niet doorgewerkt in de tender en hierover is geen verantwoording afgelegd aan de gemeenteraad. 18.5 Tender. Het college van B&W is een tender aangegaan zonder toets aan maatschappelijke en cultuurhistorische waarden, hierover is geen verantwoording afgelegd aan de gemeenteraad. Hierdoor kan het bestemmingsplan niet in stand blijven. Omwonenden verliezen hun woongenot en gewaardeerde sociale omgeving door de hoogbouw en de stad verliest kwaliteit en eigenheid. Volgens de Erfgoedvereniging moet de planvorming heroverwogen worden en moeten toekomstige besluitvormingsprocessen in de stad anders ingericht worden. Reactie gemeente 18.1 Brandgrens. Voor onze reactie op dit deel van de zienswijze verwijzen wij in eerste instantie naar paragrafen 3.1 (Cultuurhistorie) en 3.5 (stedenbouwkundige inpassing) van deze zienswijzennota. Wij onderschrijven de cultuurhistorische waarden van de brandgrens en zijn van mening dat het plan de brandgrens respecteert.

De hoogteaccenten aan de Teilingerstraat zijn niet in strijd met de eerdere uitgangspunten, die zijn vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten (NvU). Waarschijnlijk refereert de reclamant met 'eerdere uitgangspunten' aan figuur op pagina 27 van de NvU. Deze figuur heet: Zomerhofkwartier, een naoorlogse intermediair tussen stadswijken (Agniesebuurt) en hoogstedelijk gebied (Pompenburg). Deze figuur verbeeldt de 'Rotterdamse laag' van 2 tot 6 bouwlagen. In de NvU is beschreven dat deze als zodanig herkenbaar moet blijven. De Rotterdamse laag is in de gebiedsontwikkeling vertaald in de LAB-laag met een hoogte van 10 meter. De figuur of de NvU schrijft

31

niet voor dat er geen hoogbouw mag komen aan de Teilingerstraat. De illustratie geeft (onder andere) aan dat de bedoeling is om niet hoger te bouwen dan 50 meter en illustreert dat het Zomerhofkwartier te duiden is als 'naoorlogse intermediair tussen stadswijken (Agniesebuurt) en hoogstedelijk gebied (Pompenburg)'. De getekende toekomstige bouwmassa's zijn gestippeld (indicatief), want de Nota van Uitgangspunten is geen plan, maar een document met de uitgangspunten voor de tender en verdere planvorming; 18.2 Almondestraat. Het sloop/nieuwbouwproject 'Moodz' (Kavel 6) ligt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan. Voor de nieuwbouw is een vergunning verleend, met de gebruikelijke toetsing door de commissie voor Welstand en Monumenten. De start nieuwbouw is maart 2024; 18.3 Planvorming en participatie. Voor onze reactie op dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.7 van deze zienswijzennota. Wat betreft het Post65-erfgoed verwijzen wij naar paragraaf 3.1 van deze zienswijzennota; 18.4 Cultuurhistorische verkenning. Voor onze reactie op dit deel van de zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 3.1 (Cultuurhistorie) van deze zienswijzennota en onze reactie onder bovenstaand punt 18.1; 18.5 Tender. Ons college is een tender aangegaan met respect voor culturele en maatschappelijke waarden.

De NvU zet in op hergebruik van bestaande en beeldbepalende gebouwen, die betekenis geven aan het verhaal over het toekomstige Zomerhofkwartier. Verder wordt ingezet op het zichtbaar houden van de historische gelaagdheid en het zichtbaar houden van de wederopbouw als prominente laag. Kortom, de aanbevelingen uit de Cultuurhistorische Verkenning werken door in de NvU en daarmee ook in de tender. Ook zet de NvU in op de maatschappelijke waarden van het huidige Zomerhofkwartier. Er moeten betaalbare werkruimtes voor creatieve ondernemers terugkomen en gevraagd wordt naar een visie op de Nico Adriaans Stichting. Ook worden er op basis van de NvU sportvoorzieningen gerealiseerd evenals een groot aantal sociale huurwoningen waar grote behoefte aan is. Verder begrijpen wij dat de nieuwbouw gevolgen kan hebben voor het woongenot van omwonenden, maar zijn wij ook van mening dat ZOHO een impuls is voor de omgeving. Onder andere door het toevoegen van voorzieningen en ook omdat het gebied nu aan het verloederen is en er op sommige plekken 's avonds sprake is van sociale onveiligheid. Ten aanzien van de verantwoording aan de gemeenteraad verwijzen wij naar paragraaf 3.2 van deze zienswijzennota. Er is geen reden de planvorming over te doen. De raad heeft in februari 2022 de motie "Volgorde op orde" aangenomen, die op het moment van indienen van deze zienswijze nog niet was afgedaan.