[24bb001741] Bijlage 6 behorende bij 24bb001745 over Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

Bestemmingsplan Zomerhofkwartier 15 februari -2024

2

Inhoudsopgave 1. Inleiding........................................................................................................................................ 4 2. Ontvangen zienswijzen................................................................................................................. 5 3. Thematische beantwoording........................................................................................................6 4. Beantwoording zienswijzen........................................................................................................ 18 5. Ambtshalve wijzigingen.............................................................................................................. 43 5.1 Technische wijzigingen regels............................................................................................... 43 5.2 Nieuw verkeersonderzoek.....................................................................................................

44 5.3 Actualisatie paragraaf luchtkwaliteit.....................................................................................44 5.4 Tekstuele aanvulling cultuurhistorie......................................................................................44 5.5 Nieuw stikstofdepositieonderzoek........................................................................................45 5.6 Aanpassen paragraaf omgevingsverordening........................................................................45 5.7 Nieuw akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai..................................................................45 6. Overzicht van wijzigingen............................................................................................................46 6.1 Wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen........................................................................46 6.2 Ambtshalve wijzigingen.........................................................................................................47 Bijlage 1: tekstvoorstel paragraaf provinciale verordening..............................................................52

3

1. Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier (ZOHO) heeft vanaf 1 september 2023 gedurende een periode van 6 weken (dus tot en met 12 oktober 2023) ter inzage gelegen. Tijdens deze periode was het voor eenieder mogelijk om een zienswijze op dit ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Tijdens deze periode zijn 25 zienswijzen ontvangen die in deze Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen (hierna: zienswijzennota) beantwoord worden. In zienswijzen 1, 2, 4, 6, 15, 22 en 24 is aangegeven dat deze zich ook richt op de aangevraagde ontwerpomgevingsvergunning voor twee van de vijf kavels (kavels 1.0 en 4.0). De ontwerp-omgevingsvergunning lag tegelijkertijd (gecoördineerd) met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage. Dit is bij de betreffende zienswijzen aangegeven. Omdat geen van de zienswijzen inhoudelijke gronden over de ontwerpomgevingsvergunning bevat worden de zienswijzen op de ontwerp-omgevingsvergunning in het kader van pragmatisme in deze zienswijzennota behandeld en niet separaat. Om die reden wordt deze zienswijzennota ook betrokken bij het besluit op de aanvraag om de omgevingsvergunning. Andersom worden de zienswijzen op de ontwerp-omgevingsvergunning en onze reactie daarop niet betrokken bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

Het besluit om de aanvraag omgevingsvergunning is immers een B&W bevoegdheid die gemandateerd is aan de afdeling Bouw- en Woningtoezicht (BWT). De opbouw van deze zienswijzennota is als volgt. In hoofdstuk 2 is een overzicht opgenomen van de ontvangen zienswijzen. In hoofdstuk 3 'thematische beantwoording' komt een aantal thema's aan bod die vaker in de zienswijzen aan de orde worden gesteld. Voor de overzichtelijkheid van deze zienswijzennota worden deze thema's in hoofdstuk 3 behandeld. In hoofdstuk 4 komen vervolgens alle ingediende zienswijzen één voor één aan bod. De zienswijzen zijn voorzien van een voorstel voor beantwoording en van een conclusie of de zienswijze tot een voorstel tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan leidt. Daar waar de zienswijzen ingaan op de thema's die in hoofdstuk 3 al zijn behandeld, wordt de behandeling van dat specifieke thema in hoofdstuk 3 betrokken bij het voorstel voor beantwoording. Na de behandeling van de zienswijzen, volgt in hoofdstuk 5 een toelichting op de voorgestelde ambtshalve wijzigingen voor het vast te stellen bestemmingsplan. Tot slot is in hoofdstuk 6 van deze zienswijzennota de Staat van Wijzigingen opgenomen. Dit betreft het overzicht van alle wijzigingen die, ofwel naar aanleiding van een zienswijze ofwel op basis van ambtelijke overwegingen, in het vast te stellen plan zijn doorgevoerd.

4

2. Ontvangen zienswijzen Dit hoofdstuk biedt een overzicht van de ontvangen zienswijzen. Aan ieder van de ontvangen zienswijzen is een nummer toegekend. Deze nummering verwijst naar de nummers zoals die zijn gehanteerd bij de beantwoording per zienswijze in hoofdstuk 4. De nummering wordt ook gebruikt als bij de beantwoording van een zienswijze naar één van de andere zienswijzen wordt verwezen. Nummer 1. 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Reclamant W. Hartman & Zonen BV Nielsen Beheer BV Reclamant 3 Havensteder Time Window DAS namens bewonersvereniging Teilingerstraat Reclamant 7 Reclamant 8 Reclamant 9 Reclamant 10 Reclamant 11 Reclamant 12 Stichting Behoud Rotterdams Erfgoed Reclamant 14 Van der Feltz advocaten Reclamant 16 Reclamant 17 Heemschut Zuid-Holland Reclamant 19 Reclamant 20 Reclamant 21 DAS namens reclamant 22 Reclamant 23 Van der Eijk Beheer BV Reclamant 25

5

3. Thematische beantwoording Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven, zijn er een aantal thema's die in meerdere zienswijzen terugkeren. Voor deze thema's is in dit hoofdstuk een thematische beantwoording opgenomen. Dit maakt de zienswijzennota overzichtelijker. Bij die zienswijzen waar (een deel van) deze thematische beantwoording relevant is, is in de beantwoording van de specifieke zienswijze een verwijzing naar deze thematische beantwoording opgenomen. 3.1 Cultuurhistorie (zienswijzen 6, 13, 15, 16, 18) 3.1.1 Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing Samenvatting Een aantal reclamanten wijst op de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in het gebied en ageert tegen het feit dat deze gesloopt wordt voor de gebiedsontwikkeling. Het gaat met name om het Glazen gebouw aan de Vijverhofstraat 47/Teilingerstraat 80 dat is gebouwd tussen 1961 en 1963. De cultuurhistorische waardering volgt uit de Cultuurhistorische Verkenning (CV) Zomerhofkwartier 2018, die is vastgesteld door B&W in 2019. Daarin heeft het Glazen gebouw de waardering 'beeldbepalend object'. Het bestemmingsplan staat nu sloop toe van het gebouw. Reactie In het Masterplan Zomerhofkwartier (ZOHO) Rotterdam (hierna: Masterplan) is onderzocht welke cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in de gebiedsontwikkeling behouden kan blijven.

Hierin worden de cultuurhistorische waarden van het Glazen gebouw onderschreven, maar wordt ook geconcludeerd dat behoud van het Glazen gebouw om meerdere redenen niet haalbaar is. Aan deze conclusie ligt veel onderzoek ten grondslag. Dit is in het bestemmingsplan beschreven en het (onafhankelijke) bouwkundig onderzoek is opgenomen in bijlage 2 van de toelichting. Los van het voornemen om een hoogteaccent op de plek van het Glazen gebouw te bouwen, blijkt uit het onderzoek dat de kenmerkende vliesgevel van glas en staal geheel is afgeschreven vanwege roest en aanwezigheid van asbest. Het gebouw voldoet daarnaast niet aan de huidige duurzaamheids- en energie eisen, o.a. vanwege de enkele beglazing, en het gebouw bevat veel asbest. Het dak heeft lekkages, plaatselijk zijn er scheuren in het metselwerk en er is sprake van betonrot. Kortom, ook zonder herontwikkeling zijn forse maatregelen nodig om het gebouw bruikbaar te houden. Van belang is dat daarbij de cultuurhistorisch waardevolle gevel hoe dan ook geheel vervangen wordt. Bij renovatie zou hooguit het betonskelet van het huidige gebouw kunnen overblijven, niet de gevel. Het betonskelet heeft echter geen cultuurhistorische waarde.

De stedenbouwkundige opzet van dit bestemmingsplan is daarnaast om het gebied te verdichten en om de hoekpunten van hoogteaccenten te voorzien, zo de opzet van het naoorlogse bedrijventerrein doortrekkend naar de huidige herontwikkeling. De bouwkundige opname van het Glazen gebouw geeft aan dat het gezien de bouwperiode en de constructieve opzet van het gebouw aannemelijk is dat er geen mogelijkheden zijn tot aanvullende belasting van de huidige constructie. Dat betekent dat de draagstructuur van de nieuwbouw door de bestaande constructie heen geboord/gekliefd zou moeten worden. Omdat het gebouw onderkelderd is, zou de begane grondvloer geheel verstrekt moeten worden voor het waarborgen van de stabiliteit tijdens de sloopen bouwwerkzaamheden. Ook zijn er praktische beperkingen die dit scenario ingewikkeld maken, zoals weinig werkruimte en te weinig beweegruimte voor het materieel. Inpassing van een aanvullende/ nieuwe constructie zal leiden tot een inefficiënt en slecht bruikbaar gebouw Samenvattend: Voor herontwikkeling met behoud van het gebouw zijn dure en tijdrovende maatregelen nodig, en in dit scenario moet de huidige gevel evengoed geheel vervangen worden. Alleen het betonskelet kan in dit scenario behouden blijven. Het skelet heeft geen cultuurhistorische waarde.

De extra doorlooptijd en kosten van deze maatregelen zijn dermate hoog dat dit niet opweegt tegen de baten van het gerenoveerde huidige kantoorgebouw. Om deze redenen is ervoor gekozen uit te gaan van sloop-nieuwbouw en heeft het gebouw geen dubbelbestemming Cultuurhistorie 2 gekregen. Beeldbepalende kenmerken die de basis vormen voor de huidige pand, zoals de plintopbouw, de detaillering van het raster en omgang met de hoeken vormen het startpunt voor het ontwerp van de nieuwbouw van een eigentijdse versie van dit gebouw. Zie ook punt 3.1.2.

6

Tot slot nog het volgende. In algemene zin worden aanbevelingen uit cultuurhistorische verkenningen over beschermende dubbelbestemmingen nooit één op één overgenomen in bestemmingsplannen. Er vindt altijd een afweging plaats omdat een beschermende dubbelbestemming redelijk zware eisen stelt aan eventuele nieuwbouw in geval van sloop. Als vooraf al bekend is dat niet kan worden voldaan aan deze eisen, bijvoorbeeld als bekend is dat een complex of gebouw op termijn gesloopt zal moeten worden omdat het niet meer voldoet aan de bouwtechnische of bouwfysische eisen, kan een afweging worden gemaakt. In het Masterplan en bestemmingsplan is deze afweging gemaakt en is uitgegaan van sloop-nieuwbouw. Dit heeft ertoe geleid geen dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 2' voor het Glazen gebouw op te nemen in het ontwerpbestemmingsplan. Reactie Wij stellen voor de zienswijzen waarin aangegeven wordt dat sloop van het Glazen gebouw in strijd is met de CV ter kennisgeving aan te nemen. 3.1.2 Brandgrens en cultuurhistorische waarden van de omgeving Samenvatting Een aantal reclamanten geeft aan dat het bestemmingsplan onvoldoende rekening houdt met de brandgrens. De brandgrens is een gemeentelijk monument en is aan beide zijden van de straat afleesbaar door de confrontatie van de verschillende bouwstijlen uit verschillende periodes.

De grens hangt nauw samen met de ontstaansgeschiedenis van ZOHO en dient in de uitgangspunten van de nieuwe plannen centraal te staan. Samen met de Hofbogen en de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen in het gebied is er sprake van een monumentaal ensemble of monumentenbiotoop. De huidige bouwhoogte aan de Teilingerstraat is ca. 15 m, de hoogtesprong naar ca. 50 m is niet te verdedigen. De hoogtesprong staat ook haaks op de aanbevelingen die in de CV zijn gedaan. Afweging en argumentatie ontbreken. Door de hoogtesprong gaan de waarden van het ensemble verloren. Op 23 januari 2023 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarin opgedragen wordt in het bestemmingsplan rekening te houden met de brandgrens. Hiermee is volgens sommige reclamanten niets gedaan. Reactie Op 23 februari 2023 heeft de gemeenteraad de motie Onderzoek grenseffecten ZOHO- Agniesebuurt (23bb1341) aangenomen, die het college verzoekt: om bij de opstelling van het bestemmingsplan Zomerhofkwartier niet alleen de CV Zomehofkwartier te betrekken, maar ook in te gaan op de relatie met de cultuurhistorische aspecten van de Agniesebuurt en de ligging van de brandgrens. De motie is uitgewerkt in het ontwerpbestemmingsplan (paragraaf 2.3). Aanvullend daarop willen wij de volgende uitleg geven.

De brandgrens in Rotterdam markeert de meest dramatische gebeurtenis in de geschiedenis van de stad: het bombardement van 14 mei 1940. De brandgrens markeert ook het nieuwe, naoorlogse centrum. In totaal 29 vooroorlogse panden en een begraafplaats staan op deze brandgrens en maken zichtbaar hoe verwoestend het bombardement van 1940 was. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam heeft besloten deze dertig objecten te beschermen als gemeentelijk monument. Door bescherming van het vooroorlogse pand langs de brandgrens wordt beoogd de fysieke grens tussen de voor- en naoorlogse bebouwing voor de toekomst te behouden. Vooropgesteld: het is dus niet zo dat de brandgrens zelf een gemeentelijk monument is. In de nabijheid van het plangebied staat één van de 29 monumenten, het pand aan de Teilingerstraat 16 op de hoek Teilingerstraat - Noordsingel. De brandgrens zelf is geen gemeentelijk monument. De waarde van de brandgrens wordt gevormd door harde confrontaties tussen de verschillende tijdlagen van de bebouwing en architectonische uitstraling. De confrontatie van de verschillende tijdlagen is zichtbaar doordat ze sterk van elkaar verschillen: de vooroorlogse Agniesebuurt en Noordsingel met alle daarbij behorende cultuurhistorische aspecten en het naoorlogse Zomerhofkwartier dat nu vernieuwd wordt.

De gebiedsontwikkeling Zomerhofkwartier is inherent verbonden en gerelateerd aan de brandgrens. Binnen de brandgrens staat de Wederopbouw architectuur centraal, buiten de brandgrens is de vooroorlogse bebouwing van de Agniesebuurt nog zichtbaar. Kenmerken van het naoorlogse Zomerhofkwartier werken door in het concept voor het nieuwe ZOHO van dit bestemmingsplan met de LAB-, LAND-, en STAD-laag. Hierover is een uitgebreide beschrijving opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 2.3 en 4.2), ook om uitvoering te geven aan de motie die

7

aangenomen is. Naar aanleiding van de motie is onder andere een expliciete beschrijving van de relatie met de brandgrens in de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. De LAB-laag krijgt een zakelijke wederopbouwarchitectuur met bijvoorbeeld in het zicht springende beton- en staalconstructies. In deze laag komt ook de functiemix terug die kenmerkend is voor het gebied. Hier vindt de stedelijke reuring plaats: grote korrel, rauwe structuren, open lobby's en entrees, werkplaatsen, horeca, vrije tijd en op de stad georiënteerde bedrijven. Het concept van ZOHO houdt rekening met de aanbevelingen uit de CV. De huidige stedenbouwkundige structuur op basis van het Wederopbouwplan Zomerhofkwartier uit 1962 blijft gehandhaafd. De voor de wederopbouw typerende kop- en hoekblokken komen terug in de gebiedsontwikkeling. De korrelgrootte vormt een tussenschaal tussen de vooroorlogse bebouwing en de grotere schaal van de stedelijke voorzieningen richting de Heer Bokelweg en Pompenburg. De huidige mix aan functies in het gebied wordt versterkt door extra programma toe te voegen. Daarbij zoekt de gebiedsontwikkeling Zomerhofkwartier óók aansluiting bij de historische opzet van de Agniesebuurt.

In de stedenbouwkundige opzet gebeurt dat door het in stand houden van de noord-zuid verbinding van de Agniesestraat met de Schoterbosstraat en door de smalle verkaveling tussen de Schoterbosstraat en de Almondestraat te behouden. Met een extra doorsteek in het lange bouwblok aan de Vijverhofstraat wordt het hart van het nieuwe ZOHO nu toegankelijk en aantrekkelijk gemaakt. De huidige en de toekomstige korrelgrootte, parcellering en massa-opbouw van het Zomerhofkwartier vormt een overgang tussen de pandsgewijze bebouwing van de Agniesebuurt en de grote korrel van de stadsvernieuwing langs de Schiekade en de heer Bokelweg, de binnenstad. In de architectuur zoekt de LAND- laag met zijn bakstenen architectuur met veel geleding een relatie met de architectuur van de Agniesebuurt en de Noordsingel. Op deze manier verenigt het plan zowel de confrontatie als de relatie tussen beide gebieden. In het Masterplan is onderbouwd welke cultuurhistorisch waardevolle panden behouden kunnen blijven en welke niet. Het Gele gebouw en de Vijverhofstraat 45 blijven bijvoorbeeld behouden. Voor cultuurhistorisch waardevolle gebouwen die niet behouden kunnen blijven is uitgelegd waarom dit niet mogelijk is. Dit betreft het Glazen gebouw. Daarnaast wordt volledigheidshalve opgemerkt dat ook het Blauwwitte gebouw niet behouden blijft.

Deze laatste is echter niet als beeldbepalend object aangemerkt in de cultuurhistorische verkenning. Ook is in het Masterplan uitgelegd hoe de cultuurhistorische waarden van deze gebouwen terugkomen in de nieuwbouw. Bij de nieuwbouw ter plaatse van het Glazen gebouw komt de kenmerkende vliesgevel bijvoorbeeld terug en bij het Blauwwitte gebouw komen de bestaande betonnen gevelelementen en de 'ZOHO'-letters terug. Op grond van het bovenstaande zijn wij van mening dat de planvorming op een goede manier rekening houdt met de cultuurhistorische waarden ter plaatse. Voorstel Wij stellen voor de zienswijzen waarin aangegeven wordt de ontwikkeling geen rekening houdt met de cultuurhistorische waarden ter plaatse ongegrond te verklaren. In ambtshalve wijziging 5.4 stellen wij voor de toelichting uit te breiden met de bovenstaande beantwoording over de relatie met de cultuurhistorische aspecten van de brandgrens en Agniesebuurt. 3.2 Relatie Nota van Uitgangspunten, tender, Masterplan, (programma) bestemmingsplan (zienswijzen 6, 13, 15, 18, 24) Samenvatting In diverse (onderdelen van) zienswijzen wordt aangegeven dat het college van Burgemeester en Wethouders niet bevoegd was het Masterplan vast te stellen. De gemeenteraad zou buiten spel staan.

Ook wordt gesteld woningaantal in het bestemmingsplan (600) afwijkt van het woningaantal in het persbericht over de winnende tenderinzending van de ontwikkelaar (550). Verder wordt gesteld dat het niet-woonprogramma dat het bestemmingsplan mogelijk maakt (ca. 17.000 m2 bvo) in strijd is met de Nota van Uitgangspunten. In het verlengde hiervan wordt gesuggereerd dat de tenderprocedure niet meer geldig is. Daarom zou het bestemmingsplan niet kunnen worden vastgesteld. Reactie

8

Er bestaat geen regelgeving die voorschrijft dat het Masterplan moeten worden vastgesteld door de Raad. Uit de systematiek van de Gemeentewet volgt dat het college bevoegd was het Masterplan vast te stellen. De gemeenteraad staat niet buiten spel. November 2018 is de commissie BWB geïnformeerd over de voorgenomen tender. Juli 2019 is de commissie BWB geïnformeerd over de voorlopige gunning van de tender aan Leijten-Stebru (LS ZOHO CV). Juni 2020 is de raad geïnformeerd over de definitieve gunning en de vertaling van het winnende bod. Op 5 oktober 2021 is de raad geïnformeerd over het vaststellen van het Masterplan. De raad heeft besloten het Masterplan in februari 2022 te bespreken en heeft een aantal moties aangenomen. O.a. de motie 'Volgrode op orde', als gevolg daarvan is het Besluitvormingsmodel voor Ruimtelijke Ontwikkelingen opgesteld, die ten tijde van de indiening van de zienswijzen nog niet was afgedaan. Februari 2023 heeft de raad het besluit tot coördinatie genomen. De gemeenteraad heeft het finale oordeel omdat zij het bestemmingsplan vaststelt. De tenderprocedure is gevoerd met het doel een partij te selecteren die de beoogde ontwikkeling in het Zomerhofkwartier kan realiseren. De tender is uitgeschreven door woningcorporatie Havensteder en de gemeente, op basis van de onder andere de Nota van Uitgangspunten (NvU) uit 2018.

De NvU bevat onder andere ruimtelijke-, programmatische- en duurzaamheidsambities en randvoorwaarden voor het Zomerhofkwartier, waarin de ZOHO-principes met de waarden 'experimenteel, betrokken, duurzaam, gemixt en verbonden' zijn geïntegreerd. De gemeente kan het standpunt van reclamanten niet onderschrijven dat de tenderprocedure niet rechtsgeldig zou zijn. De vraag naar de rechtsgeldigheid van de tenderprocedure staat in deze procedure van de vaststelling van het bestemmingsplan niet ter beoordeling. Het bestemmingsplan wordt getoetst op het criterium van een Goede Ruimtelijke Ordening. Het klopt dat er in een eerder persbericht over het winnende tenderplan is gesproken over ca. 550 woningen. Dit betrof een (neerwaartse) afronding van het aantal woningen in het plan. Aangezien realisatie van het totale plan een periode van circa 10 jaar omvat, moet het bestemmingsplan een zekere flexibiliteit bieden. Dit is gedaan door het maximum woningaantal te stellen op 600, waarbij het totale oppervlak (in m2) aan wonen gemaximeerd is. Dit biedt een evenwicht tussen de benodigde begrenzing en de benodigde flexibiliteit. In de NvU was het programma globaal benoemd, waarbij met name gesteld werd dat meer niet-wonen programma is toegestaan, mits dit niet ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit. Het huidige plan heeft een uitstekende ruimtelijke kwaliteit.

Tot slot omvat het bestemmingsplan ook 2 van de 3 particuliere plots die buiten de tender zelf, maar binnen het Plangebied van de tender vielen. De ontwikkelaar heeft die kunnen verwerven. Voorstel Wij stellen voor de (onderdelen van) zienswijzen waar gesteld wordt dat het bestemmingsplan in strijd is met de tendervoorwaarden of Nota van Uitgangspunten ongegrond te verklaren. 3.3 Bezonning (zienswijzen 3, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 25)

Samenvatting Een deel van de zienswijzen heeft betrekking op de uitkomsten van het bezonningsonderzoek. De zienswijzen komen vrijwel allemaal van bewoners van de noordzijde van de Teilingerstraat. Uit het onderzoek blijkt dat de bezonning van sommige woningen aan deze zijde van de Teilingerstraat afneemt tot ca. twee uur per dag. Dit voldoet net aan de norm uit het Afwegingskader bezonning, maar dit is een achteruitgang van 3 tot 4,5 uur ten opzichte van de huidige situatie. Bewoners van de Almondestraat (zienswijze 25), waar de bezonning afneemt naar minder dan 2 uur, vragen zich af in hoeverre er rekening wordt gehouden met hun belangen en woonplezier. Ook vanuit bewoners van de hoek Almondestraat/Zomerhofstraat (zienswijze 3) is een zienswijze ontvangen. Zij geven aan dat hun woningen nu niet in het onderzoek zitten, en verwachten op basis van de resultaten van nabijgelegen toetspunten een slecht resultaat bij hun woningen. Eén van de reclamanten (zienswijze 13) geeft aan dat ook de woningen aan het hofje Vrouwe Groenevelt's Liefdesgesticht niet in het onderzoek zitten. Een aantal reclamanten heeft vragen over het toetsingskader voor de bezonning: het Afwegingskader bezonning. Tot slot maken enkele reclamanten zich zorgen over de afname van licht voor de bestaande bomen (platanen) in de Teilingerstraat. Reactie Algemeen

9

Er zijn geen wettelijke normen als het gaat om bezonningseffecten van nieuwbouw op bestaande woningen. Dit maakt dat gemeenten hun eigen normen kunnen vaststellen. Rotterdam heeft in haar beleid vastgelegd wanneer zij bezonningsonderzoek verplicht stelt bij nieuwbouwplannen en aan welke normen zij toetst. Dit beleid is het 'Afwegingskader bezonning', vastgesteld door de gemeenteraad in 2021. Met de vaststelling van het Afwegingskader is er beleid om de bezonningseffecten van nieuwbouw op bestaande woningen te kunnen afwegen. Het is belangrijk om te benadrukken dat het Afwegingskader is vastgesteld door de gemeenteraad. Ook heeft de Raad van State recentelijk uitgesproken dat het Afwegingskader het geëigende instrument is van de gemeente om bezonning aan te toetsen. Het Afwegingskader bevat verschillende stappen om tot een afweging over de aanvaardbaarheid van de schaduwwerking te komen. Indien toetsing aan het Afwegingskader aan de orde is, wordt in de eerste stap bekeken of de toetspunten in de omgeving van de nieuwbouw op 21 september in de oorspronkelijke situatie (dus zonder de nieuwbouw) minimaal twee uur zon hebben. Wanneer alle toetspunten op 21 september minimaal 2 uren zon op de gevels blijven houden na realisatie van het voorgestelde bouwplan, voldoet het bouwplan. Er hoeven dan geen aanvullende onderzoeken naar de bezonning te worden gedaan.

Indien er toetspunten zijn waar geen 2 uur zon is na de realisatie van het bouwplan moet onderzocht worden of de procentuele afname minder dan 15% is. Dit is de tweede stap van het afwegingskader. Is in de huidige situatie al sprake van minder dan 2 uur zon en is de afname als gevolg van het plan minder dan 15%, dan voldoet het bouwplan ook. Is de procentuele afname 15% of meer dan moet er op basis van het Afwegingskader een proportionele, verdichtings- en typologische afweging gemaakt worden (stap 3). Bij deze afweging wordt de afname van bezonning afgewogen tegen de belangen van de nieuwbouw. Indien hieruit volgt dat de belangen van de nieuwbouw zwaarder wegen dan de afname van bezonning, dan voldoet het bouwplan ook. Aanpassing onderzoek In eerste instantie is voor het bestemmingsplan alleen de bezonning van de direct omliggende bebouwing onderzocht aan de hand van 30 toetspunten aan de Teilingerstraat en Almondestraat. De verwachting bestond dat de bezonningseffecten zo voldoende in beeld gebracht zouden zijn om een afweging te maken op basis van het Afwegingskader bezonning. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen van het ontwerpbestemmingsplan. Uit dat onderzoek volgt dat ter plaatse van 5 toetspunten aan de Almondestraat niet wordt voldaan aan de minimale eis van 2 uur bezonning.

Mede naar aanleiding van alle zienswijzen over dit onderwerp hebben wij nog eens kritisch naar het onderzoek gekeken en hieruit is gebleken dat het onderzoek niet voldoende in lijn is met uitgangspunten van het Afwegingskader. In het kader van pragmatisme is in eerste instantie alleen de direct omliggende woonbebouwing beschouwd, terwijl op grond van het Afwegingskader alle bebouwing in een straal van ca. 160 m onderzocht had moeten worden. Een aantal reclamanten merkt terecht op dat het onderzoek onvolledig is. Alle voor de bezonningsstudie relevante woonbebouwing binnen een straal van 3x de hoogte van het project had onderzocht moeten worden. Om die reden hebben wij het onderzoek aangepast en stellen wij hieronder voor dit in het vast te stellen bestemmingsplan te verwerken. Woonbebouwing is relevant voor de bezonningsstudie wanneer deze in het theoretische schaduwpad van de nieuwbouw ligt. Dit is grof gezegd alle bebouwing die ten noordwesten, noorden en noordoosten van de nieuwbouw ligt. De noordzijde van deze bebouwing is conform het Afwegingskader niet meegenomen in het onderzoek omdat deze nooit direct zonlicht ontvangt. Naast het toevoegen van extra toetspunten zijn er nog wat redactionele zaken aangepast: de inleidende tekst sluit nu beter aan op het Afwegingskader en de proportionele, typologische en verdichtingsafweging is uit het onderzoek gehaald.

Deze afweging hoort namelijk niet thuis in het onderzoek maar in de toelichting van het bestemmingsplan en de bestuurlijke stukken. In het 3D model van de omgeving is een kleine aanpassing gedaan ter plaatse van het hofje Vrouwe Groenevelt's Liefdesgesticht. Hier is het 3D model in overeenstemming gebracht met de bestaande situatie. Het 3D model van de nieuwbouw is ook iets aangepast, in die zin dat het nu volledig rekening houdt met een (worst-case) volledige invulling van de planologische mogelijkheden. Het 3D model bevat daardoor bij vrijwel alle kavels meer bouwmassa, de setbacks van de LAND en STAD-laag zijn bijvoorbeeld uit het model gehaald. Het eerdere onderzoek ging uit van de meer reële situatie op basis van het Masterplan gecombineerd met de planologische mogelijkheden. Voor beide onderzoeken geldt overigens dat het 3D-model van de nieuwbouw veel meer bouwmassa bevat dan wat het bestemmingsplan mogelijk maakt. Dit komt met name door de hoogteaccenten van de STAD-laag. De exacte positie van de hoogteaccenten is niet vastgelegd in het bestemmingsplan, ze zijn mogelijk binnen een aangeduid vlak. Aanvullende regels zorgen voor voldoende onderlinge afstand en een maximale diagonaal. Er zijn op basis van de regels vele eindbeelden mogelijk. Het is niet mogelijk al die eindbeelden door te rekenen

10

in een bezonningsonderzoek. Daarom is er in het bezonningsonderzoek gerekend met één grote massa waarbinnen alle eindbeelden passen. Dit betekent dat de uiteindelijke situatie minder schaduweffecten zal hebben dan het bezonningsonderzoek uitwijst. Uit het aangepaste onderzoek blijkt het volgende. Er zijn 134 toetspunten onderzocht aan de Agniesestraat, Almondestraat, Herlearstraat, Noordsingel, Teilingerstraat, Vijverhofstraat en Zomerhofstraat. Op 14 van deze toetspunten is de bezonning in de toekomstige situatie minder dan 2 uur én is er sprake van een afname van meer dan 15% ten opzichte van de huidige situatie. De toetspunten liggen aan de Almondestraat (5 toetspunten, de resultaten komen overeen met het eerdere onderzoek), Noordsingel (1 toetspunt), Teilingerstraat zuidzijde (2 toetspunten), Vijverhofstraat (1 toetspunt) en Zomerhofstraat (5 toetspunten). Voor deze toetspunten moet op basis van het Afwegingskader een proportionele, verdichtings- en typologische afweging gemaakt worden. De effecten op de overige toetspunten varieert van geen effect tot een effect van enkele uren. Het aangepaste onderzoek is opgenomen in de bijlage van het raadsvoorstel (zodat het vóór vaststelling door gemeenteraad inzichtelijk is voor reclamanten en raadsleden). Het onderzoek zal ook bij het vastgestelde bestemmingsplan gevoegd worden.

Bij de beantwoording van de zienswijze 3 (ontbreken toetspunten aan de hoek Zomerhofstraat/Almondestraat) en zienswijze 13 (ontbreken toetspunten hofje Vrouwe Groenevelt's Liefdesgesticht) wordt ingegaan op de bezonningseffecten bij deze locaties. Afweging Uit het geactualiseerde bezonningsonderzoek van dit bestemmingsplan blijkt dat er bij 14 van de 134 toetspunten niet voldaan wordt aan minimaal 2 uur zon na realisatie van ZOHO. Bij deze toetspunten is de afname van de bezonning ook 15% of meer. Dat betekent dat er niet voldaan wordt aan stap 2 van het Afwegingskader en dat er op basis van stap 3 een afweging gemaakt moet worden of de voordelen van het nieuwbouwplan opwegen tegen de afname van bezonning van bestaande woningen. Daarbij moet deze afname afgewogen worden tegen de belangen van de nieuwbouw. Hierbij gaat het over een 'proportionele afweging', een 'verdichtingsafweging' en een 'typologische afweging'. Bij de proportionele afweging worden de voordelen van de nieuwbouw afgewogen tegen het woon- en leefklimaat van de omwonenden. Het aandeel toetspunten waarbij niet voldaan wordt aan stap 2 is hierbij relevant. Bij de verdichtingsafweging wordt gekeken naar de positieve effecten van de nieuwbouw op locaties waar een verdichtingsopgave geldt. Met het toevoegen van programma op zo'n locatie wordt een levendig woon- en leefklimaat versterkt.

In een typologische afweging wordt de vermindering van bezonning afgewogen tegen de woon- en bebouwingstypologie van een plek. In centrumgebieden en stadswijken met een hogere dichtheid en veelheid aan functies kan op basis van het Afwegingskader een coulantere afweging gemaakt worden over het toestaan van hoogbouw met bezonningseffecten dan in de tuindorpen of wijken van na de jaren '70. Voor ZOHO is deze afweging op basis van het eerdere bezonningsonderzoek gemaakt en beschreven in paragraaf 6.11.2 van de toelichting en bijlage 16 van de toelichting. Bij vijf onderzochte toetspunten werd niet voldaan aan de minimale eis van twee uur bezonning. Op basis van het nieuwe onderzoek gaat het om 14 toetspunten. De afweging verandert hier inhoudelijk niet door. Tegenover de afname bij 14 toetspunten staat dat er 600 nieuwe woningen gerealiseerd kunnen worden, waarvan circa 50% betaalbare (sociaal en middenhuur), waar in deze tijd grote behoefte aan is. Verder zorgt de herontwikkeling ervoor dat het gebied een impuls krijgt. In verschillende zienswijzen wordt aangegeven dat het gebied nu te maken heeft met verloedering en drugsoverlast. Het nieuwbouwprogramma, dat ook uitgaat van (sport)voorzieningen, zorgt ervoor dat het gebied weer gaat bruisen. Ook de huidige bewoners van het gebied profiteren hiervan.

Tegelijk behoudt het gebied haar creatieve karakter door het programma betaalbare werkruimtes voor creatieve ondernemers. Vanwege de ligging in een stadswijk met een hoge dichtheid is de verslechtering bij een aantal bestaande woningen te verdedigen. Op basis van de afweging zijn wij van mening dat de voordelen van de nieuwbouw opwegen tegen de verslechtering bij een aantal woningen in de omgeving. Wij begrijpen dat bewoners van de straten waar de bezonning vermindert misschien anders denken over de afweging die gemaakt is. Het onderzoek wijst uit dat er met name in de Almondestraat, Zomerhofstraat en de zuidzijde van de Teilingerstraat een forse afname is Hoewel er aan de noordzijde van de Teilingerstraat voldaan wordt aan stap 1, is ook hier sprake van een afname tot enkele uren ten opzichte van de bestaande situatie. Ook aan de achterzijde van Noordsingel 54-72 is er afhankelijk van het toetspunt een afname van enkele uren. Wij erkennen dat dit van invloed kan zijn op het woongenot. Wij benadrukken dat de afweging is gemaakt op basis van beleid dat door de gemeenteraad is vastgesteld, het hoogste bestuursorgaan van de stad. Er wordt niet afgeweken van dit beleid. Ook de Raad van State heeft recentelijk uitgesproken dat het Afwegingskader

11

het geëigende instrument is van de gemeente om bezonning aan te toetsen. Er is dus geen sprake van een project-specifieke afweging, maar van een afweging die zo goed mogelijk recht doet aan zowel de belangen van de stad als die van omwonenden. Verder menen wij dat de impuls die de herontwikkeling aan de omgeving geeft ook ten goede komt aan huidige omwonenden, bijvoorbeeld doordat er straks een gemakswinkel op loopafstand is, er sport- en ontmoetingsvoorzieningen komen en er meer groen komt. Ook wordt de huidige verloedering gekeerd met de nieuwe ontwikkelingen. Hoewel de uitkomst van de afweging niet verandert doordat er nu meer toetspunten zijn waar niet voldaan wordt, heeft ons college in de vergadering van 19 maart 2024 opnieuw besloten over de afweging. Het geactualiseerde onderzoek heeft geen gevolgen voor het m.e.r.-beoordelingsbesluit dat bij de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan genomen is. De afname van bezonning bij de bestaande woningen wordt nog steeds acceptabel geacht ten opzichte van de belangen van de nieuwbouw. Platanen In de Teilingerstraat staat een dubbele rij met platanen.

Hoewel er geen wet- of regelgeving voor het bestemmingsplan is die het verplicht om onderzoek te doen naar de bezonningseffecten op beplanting, hebben wij naar aanleiding van de zienswijzen onderzocht in hoeverre deze bomen voldoende licht ontvangen na realisatie van de nieuwbouw in ZOHO. De bomenstudie is uitgevoerd door een expert in boomverzorging en boomadvies. De resultaten zijn als volgt. Hieruit blijkt dat het voor platanen voor een gezonde groei belangrijk is dat ze elke dag ten minste 3 uur direct zonlicht krijgen. In de maanden mei, juni en juli zal de zon het hoogst staan en zal sprake zijn van het meeste zonlicht. De maatgevende periode voor zonlicht zijn de maanden april t/m oktober. Omdat de bomen uitlopen in april, is april als toetsmoment gekozen. De bomen nemen zonlicht op in de kroon, welke zich bevindt van circa 8 tot 15 meter hoogte. Voor de maand april is de schaduwwerking als gevolg van de nieuwbouw in de Teilingerstraat beoordeeld. Hieruit volgt dat de platanen in de toekomstige situatie voldoende licht ontvangen. Het aantal zonuren voor de bomen ligt namelijk hoger dan de minimaal benodigde 3 uur. Gesteld kan worden dat de bomen geen grote nadelige gevolgen ondervinden van de nieuwbouw op het gebied van zonuren.

Wij stellen voor deze zienswijze ter kennisgeving aan te nemen en de toelichting van het bestemmingsplan aan te vullen op het bovenstaande en het onderzoek op te nemen in de bijlagen van het vastgestelde bestemmingsplan. Voorstel Wij stellen voor de (onderdelen van) zienswijzen die gaan over het ontbreken van toetspunten gegrond te verklaren en het aangevulde bezonningsonderzoek te verwerken in het bestemmingsplan. In onderdeel 6.1 van deze zienswijze doen wij een voorstel voor de verwerking. Wij stellen voor de overige (onderdelen van) zienswijzen over bezonning ter kennisgeving aan te nemen. 3.4 Windhinder (zienswijzen 3, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14, 16, 17, 19, 22, 23)

Samenvatting In een deel van de zienswijzen uit de Teilingerstraat wordt aangegeven dat de hoogbouw meer windhinder veroorzaakt dan uit het windhinderonderzoek volgt. Deze stelling is niet nader onderbouwd. Doordat er volgens de reclamanten meer windhinder zou zijn, zou er in combinatie met de verslechterde bezonning een kil en onaantrekkelijk verblijfsklimaat ontstaan aan de Teilingerstraat. Reactie Reclamanten geven niet aan op welke inhoudelijke punten het onderzoek niet klopt. Het onderzoek is opgesteld door een gerenommeerd onderzoeksbureau en voldoet aan alle eisen die wij als gemeente stellen aan zo'n onderzoek. Ook is de 'Handleiding Windhinder en Windgevaar Rotterdam' gevolgd bij het onderzoek. Wij zien geen redenen om te twijfelen aan het windhinderonderzoek en beschouwen de uitkomsten van het onderzoek als kloppend. Uit het onderzoek (zie bijlage 17 van de toelichting) blijkt dat er in de Teilingerstraat nauwelijks effecten optreden. Zonder ZOHO geldt in vrijwel de hele straat de meest optimale windklasse A en met ZOHO is dat nog steeds het geval, op een kleine locatie na waar windklasse B gaat gelden, en een nog kleinere locatie waar windklasse C gaat gelden. Beide locaties liggen direct tegen de nieuwbouw in het verlengde van de Agniesestraat, dus op ca. 25 m van de woningen van de reclamanten. Het gaat om een zone van ca. 55 m2 windklasse B en ca.

5 m2 windklasse C, wat zeer beperkt is. Windklassen A en B zijn geschikt als verblijfsgebied voor voetgangers. Op de windcomfortkaart in figuur 4.3 van het onderzoek zijn de activiteiten 'doorlopen', 'slenteren' en 'langdurig zitten' dan ook allemaal als 'goed' beoordeeld in de Teilingerstraat. Op basis van de

12

resultaten van het winhinderonderzoek kan dus niet gesteld worden dat er een kil en onaantrekkelijk verblijfsklimaat ontstaat aan de Teilingerstraat. Overigens kan nog opgemerkt worden dat uit het onderzoek blijkt dat het windklimaat op de hoek Teilingerstraat - Vijverhofstraat juist verbetert. Hier zorgt de nieuwbouw ervoor dat het windklimaat verandert van windklasse B naar windklasse A. Het onderzoek laat verder zien dat er wel veranderingen optreden in de Zomerhofstraat en Vijverhofstraat. Hier verandert het windklimaat van overwegend klasse A in overwegend klasse B, en deels C. De activiteiten 'slenteren' en 'langdurig zitten' worden hier als 'matig' of 'slecht' beoordeeld. Indien hier terrassen komen, worden maatregelen aanbevolen zoals windschermen. Ook wordt aanbevolen de ingangen van gebouwen in een nis te plaatsen. De aanbevelingen worden in acht genomen bij de verdere planuitwerking. Voorstel Wij stellen voor de zienswijzen over het windhinderonderzoek ongegrond te verklaren.

3.5 Stedenbouwkundige inpassing (zienswijzen 6, 8, 13, 15, 16, 18, 20, 21, 23)

Samenvatting Een aantal reclamanten aan de Teilingerstraat geeft aan dat de nieuwbouw van ZOHO het huidige evenwichtige straatbeeld verstoort. De huidige bebouwing aan weerszijden van de straat is ca. 15 m hoog. De nieuwbouw van 32 tot 47 m hoog past niet in het karakter van de straat. Reactie Wij begrijpen dat de reclamanten de sprong in hoogte van ca. 15 m (bestaande bebouwing Agniesebuurt) naar maximaal 32 tot 47 m (bij de hoogteaccenten van ZOHO) fors vinden. Dit is deels behandeld bij het onderwerp Brandgrens, een confrontatie van tijdlagen. Maar ook op groter schaalniveau vormt de bouwhoogte van de hoogteaccenten van ZOHO een logische ruimtelijke overgang van de Agniesebuurt en het Oude Noorden naar het gebied rondom Pompenburg en het Hofplein/centrum. ZOHO sluit goed aan bij de bebouwing in de directe omgeving, zoals het gebouw van Zadkine en Katshoek. Tussen de hoogteaccenten aan de Teilingerstraat is de bouwhoogte van ZOHO maximaal 24 m. Het hoekpunt van de Teilingerstraat/Vijverhofstraat is een kruispunt van twee stedelijke straten. Op dit moment wordt deze stedelijke hoek benadrukt door het bekende Glazen gebouw dat in hoogte en proportie groter is (5 lagen, circa 16 meter) dan de rest van het huidige ZOHO gebied (2 tot 3 lagen, 6-9 meter). In het nieuwe plan wordt het idee van dit accent verder versterkt.

De proporties, de karakteristieke vliesgevel en het volume van het Glazen gebouw blijven herkenbaar in het profiel van de Teilingerstraat. De bovenliggende LAND- en STAD-laag krijgen een eigen architectonische uitwerking. In noord-zuidrichting langs de Hofbogen/Vijverhofstraat is het hoekaccent op de Teilingerstraat de start van een gebied waar de hoogten verspringend beginnen op te lopen van 47-53 meter in ZOHO, via 70-150 meter (ontwikkeling Pompenburg) tot 220 meter in de hoogbouwzone van het centrum. In oost-westrichting is de Teilingerstraat een brede straat van 33 meter met een dubbele rij platanen die loopt van de Schiekade tot de Noordsingel. Deze stedelijke straat wordt nu al geflankeerd door verschillende volumes met wisselende hoogten, zoals het Zadkine van 43 meter en het naastgelegen pand Teilingerstraat 170 van 30 meter ten westen van de Hofbogen. Het accent van 47 meter in ZOHO ten oosten van de Hofbogen past goed in dit ritme. Het markeert de Teilingerstraat als belangrijke stedelijke loop- en fietsroute en ZOHO als gebied waar veel sociaal-maatschappelijk, buurtprogramma en gemengd stedelijk programma gesitueerd is. Het zet ZOHO en de gehele buurt op de kaart als locatie in Rotterdam waar ondernemers, buurtbewoners, sporters, creatievelingen, recreanten, jong en oud samen komen.

In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen over de minimale afstand tussen de hoogteaccenten, zie bijlage 2 van de regels. De hoogteaccenten aan de Teilingerstraat moeten op minimaal 15 m afstand van elkaar worden gebouwd. Dit geldt ook voor de hoogteaccenten aan de Zomerhofstraat. Tussen de hoogteaccenten aan de Vijverhofstraat moet minimaal 25 m vrijgehouden worden. De maximale diagonaal van een hoogteaccent is 40 m. Door deze regels wordt wandvorming voorkomen en is de stedenbouwkundige opzet van het Masterplan juridisch geborgd in het bestemmingsplan.

13

Om de bewoners van de Teilingerstraat tegemoet te komen is de maximale bouwhoogte op de hoek Teilingerstraat/Vijverhofstraat overigens verlaagd van 50 naar 47 meter en heeft de ontwikkelcombinatie Leyten Stebru, LSZOHO C.V. (hierna: ontwikkelaar), toegezegd te onderzoeken of het hogere deel van het blok binnen het bebouwingsvlak iets naar achteren kan worden geschoven, wanneer het uitgewerkt wordt. Ook is het andere hoogteaccent aan de Teilingerstraat met enkele meters verminderd, net als het bouwblok net achter de Teilingerstraat (kavel 3.0). Hiermee ontstaat meer lucht aan de Teilingerstraat. De accenten aan de Zomerhofstraat zijn als gevolg daarvan wat hoger geworden. Met oog op het bovenstaande zijn wij van mening dat de hoogteaccenten aan de Teilingerstraat en ZOHO als geheel goed stedenbouwkundig in te passen zijn. Voorstel Wij stellen voor de zienswijzen over de stedenbouwkundige inpassing ongegrond te verklaren. 3.6 Parkeren (zienswijzen 6, 15, 16, 22, 25)

Samenvatting Reclamanten geven aan dat er te weinig parkeerplaatsen worden gerealiseerd en/of hebben vragen over de parkeerbalans die bij het bestemmingsplan zit. Er wordt gevreesd voor parkeeroverlast omdat er te weinig parkeerplaatsen komen. Reactie Parkeerbalans ZOHO. De parkeerbehoefte voor auto- en fietsparkeerplaatsen wordt bepaald bij de aanvraag van de omgevingsvergunning. Pas op dat moment is duidelijk wat het exacte programma is van (dat deel van) die ontwikkeling en kan het exacte aantal auto- en fietsparkeerplaatsen op grond van het Rotterdamse parkeerbeleid berekend worden. Daarom is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Hierin is kortgezegd bepaald dat een omgevingsvergunning alleen verleend wordt indien voldaan wordt aan het Rotterdamse parkeerbeleid. Het beleid is vastgelegd in de 'Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022' die op 16 december 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld. Om die reden wordt er in een bestemmingsplan zelf geen uitgebreid onderzoek gedaan naar het benodigde aantal parkeerplaatsen. Bij dit bestemmingsplan is daar wat betreft de autoparkeerplaatsen overigens wel een onderzoek naar uitgevoerd, zie bijlage 6 van de toelichting, om de omvang van de zogenoemde parkeer-HUB te kunnen bepalen en de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan te tonen.

Voor de totale ontwikkeling (wonen en niet-wonen, op alle kavels) zijn op basis van de 'Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022' 120 autoparkeerplaatsen nodig. In de parkeer-HUB worden 121 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarmee wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast worden voor de ontwikkeling van ZOHO geen parkeervergunningen op straat verleend. Bewoners en ondernemers uit het gebied verhogen de parkeerdruk in de Agniesebuurt dus niet. Voor bezoekers van ZOHO worden binnen ZOHO parkeerplaatsen op straat gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen zijn openbaar en kunnen vanzelfsprekend ook door bijvoorbeeld omwonenden gebruikt worden. Het onderzoek in bijlage 6 is gebaseerd op de systematiek van de hierboven genoemde beleidsregeling. Als eerste wordt de normatieve parkeerbehoefte van een ontwikkeling bepaald. Die volgt uit het programma van de ontwikkeling, vermenigvuldigd met een parkeernorm per programmaonderdeel. De beleidsregeling kent parkeernormen per functie, bijvoorbeeld voor een woning van 85 tot 120 m2 gebruiksoppervlak wordt in basis gerekend met 1 parkeerplaats per woning, en voor 100 m2 kantoor met 0,76 parkeerplaats.

Omdat ZOHO in de nabijheid in de van de binnenstad ligt heeft de berekening van de normatieve behoefte alleen betrekking op de vaste gebruikers van het gebied (de toekomstige bewoners en werknemers) en niet op bezoekers. Dit levert een per functie variërende reductie op. De Beleidsregeling biedt verder een aantal kortingsmogelijkheden. Voor ZOHO zijn de volgende mogelijkheden toepast: korting vanwege de nabijheid van Rotterdam CS (401^), korting omdat er extra fietsparkeerplaatsen worden gerealiseerd (101^) en korting omdat er Mobilty as a Service (MaaS) wordt aangeboden (201^). De kortingen worden opgeteld en verrekend met de parkeerbehoefte. Daarnaast kan bij ZOHO korting vanwege dubbelgebruik worden toegepast (ook afkomstig uit de Beleidsregeling). Met dubbelgebruik wordt bedoeld dat bij het ontwikkelen van meerdere functies, zoals wonen, bedrijfsfuncties winkelfuncties e.a. die op verschillende tijdstippen gebruik maken van parkeerplaatsen, een deel van de parkeerplaatsen dubbel gebruikt kan worden. De totale parkeereis voor het geheel wordt hierdoor lager dan de parkeereisen per functie afzonderlijk, omdat de daadwerkelijke vraag naar

14

parkeerplaatsen per functie niet de hele dag hetzelfde is. Overdag is maar een deel van de bewoners thuis, zodat niet alle parkeerplaatsen bij de woningen bezet zijn. De percentages waarmee gerekend mag worden zijn per functie en dagdeel aangegeven in tabel 2.4 van het onderzoek. Wanneer de bovengenoemde mogelijkheden uit het Beleidskader worden toegepast komt de parkeerbehoefte op 120 parkeerplaatsen. Wij verwachten dat de parkeerberekening met deze uitleg beter navolgbaar is. Daarnaast willen wij benadrukken dat de berekening volledig voldoet aan het door de gemeenteraad vastgestelde parkeerbeleid en de kortingsmogelijkheden die het beleid biedt. Er zijn geen wettelijke regels voor parkeren, gemeenten hebben de vrijheid hun eigen beleid vast te stellen. De Rotterdamse Beleidsregeling is het geëigende toetsingskader voor de parkeerbehoefte. Overigens kan hierbij nog vermeld worden dat de parkeergarage gerealiseerd wordt in het bouwplan op kavel 1.0, waarvoor de omgevingsvergunning gecoördineerd met het bestemmingsplan is aangevraagd. Deze voorziening voor geheel ZOHO zal dus tijdig aanwezig zal zijn en is ook bedoeld voor de parkeerbehoefte van de overige kavels waarvoor in de toekomst een omgevingsvergunning zal worden aangevraagd. Parkeerdruk De gemeente Rotterdam voert parkeertellingen uit in iedere parkeersector, daardoor is er een goed beeld van de parkeerdruk.

Dat geldt ook voor parkeersector 71 waarin onder andere ZOHO en de Agniesebuurt zijn gelegen. Het is een grote parkeersector die grofweg wordt begrensd door Bergweg, Schiekade, Pompenburg en Noordsingel. In deze sector zijn overdag ruim voldoende vrije parkeerplaatsen. In de avonduren wordt een zeer hoge parkeerdruk gemeten, al zijn er ook plekken waar nog wel ruimte is. Met de ontwikkeling van ZOHO en Pompenburg nemen deze plekken wel af. Aan de nieuwe bewoners en gebruikers van ZOHO worden geen parkeervergunningen verstrekt, zij kunnen dus geen bijdrage leveren aan verhoging van de parkeerdruk op straat. Bezoekers maken wel gebruik maken van de (betaalde) parkeerplaatsen op straat. Door het verbeteren en vergroenen van de buitenruimte verdwijnen er met de herinrichting van de openbare ruimte per saldo ook parkeerplaatsen ten opzichte van de huidige situatie. Dit is onderdeel van een bredere ontwikkeling om het centrum en de oude stadswijken gezonder en leefbaarder te maken. Om die reden zijn nu al twee maatregelen ingezet om de parkeerdruk geleidelijk te verlagen: ^ De tijden voor betaald parkeren zijn gelijkgesteld aan die in aangrenzende parkeersectoren. Parkeersector 71 is daardoor minder aantrekkelijk geworden voor bijvoorbeeld bezoekers van het centrum; ^ Het vergunningenplafond is verlaagd.

Dat betekent dat nieuwe aanvragen voor een parkeervergunning op straat niet direct worden verleend. Aanvragen voor de eerste auto op een adres worden verleend, maar voor de tweede auto komt men automatisch op een wachtlijst. Wanneer bewoners met twee vergunningen verhuizen naar buiten de parkeersector, krijgt een nieuwe bewoner daar dus nog maar één vergunning voor terug. Daarnaast ontstaan steeds meer goede alternatieven voor autobezit en -gebruik (en neemt dat in Rotterdam ook daadwerkelijk af in het centrum en de oude stadswijken). Zo realiseert de gemeente in het centrum en de oude stadswijken wijkhubs voor deelmobiliteit, werken wij aan een versterking van het openbaar vervoer en wordt ook lopen en fietsen aantrekkelijker gemaakt. Het gaat nog vele jaren duren voordat ZOHO en Pompenburg volledig gebouwd zijn. Ondertussen leiden de genomen maatregelen tot vermindering van de parkeerdruk. Voorstel Wij stellen voor (onderdelen van) zienswijzen waarin gesteld wordt dat er te weinig parkeerplaatsen komen ongegrond te verklaren. Wij stellen voor de overige (onderdelen van) zienswijzen over dit onderwerp ter kennisgeving aan te nemen.

3.7 Participatie (zienswijzen 15, 18, 20, 21, 24)

Samenvatting Een aantal reclamanten plaatst vraagtekens bij de participatie over de planvorming (Nota van Uitgangspunten, het Masterplan en/of het bestemmingsplan) of is van mening dat deze niet voldoende is. Reactie

15

Participatie bij ruimtelijke ontwikkelingen vinden wij belangrijk. In het geval van de herontwikkeling van het Zomerhofkwartier (ZOHO) is daar als volgt mee omgegaan. In de beantwoording (23bb000425) van de afgedane motie Een Stap Vooruit, naar gedragen plannen voor ZOHO (T.J. Vonk, ChristenUnie-SGP, 22bb2200) zijn de doorlopen stappen, communicatie en participatie van het project Zomerhofkwartier in de fase voorafgaand aan, tijdens en na de Nota van Uitgangspunten, de tender en het Masterplan vanaf 2017 uitgebreid toegelicht. De tender is voorbereid en doorlopen in samenwerking met de 'ZOHO Citizens'. Via een uitgebreid participatietraject met ondernemers, omwonenden en andere betrokkenen en geïnteresseerden in en rond het plangebied hebben ZOHO Citizens belangrijke principes (de 'ZOHO principes') voor het gebied gedefinieerd. Daaruit zijn de waarden: 'experimenteel, betrokken, duurzaam, gemixt en verbonden' voortgekomen. Deze waarden hebben zowel een plek gekregen in de Nota van Uitgangspunten, als in de tenderstukken. ZOHO Citizens hebben zelfs een rol gekregen in het beoordelen van de tenderstukken (met stemrecht), een proces dat met de nodige zorgvuldigheid moest worden ingericht.

Ter voorbereiding van de tender zijn door de gemeente en woningcorporatie Havensteder gesprekken gevoerd met de particuliere eigenaren in het gebied over hun eventuele wensen of ambities, waarvan de verslagen bij de tenderstukken zijn gevoegd. Na de voorlopige gunning medio 2019 aan de winnaar van de tender kon het plan tijdens de contractfase nog niet worden gepresenteerd. Wel is in november 2019 een grote informatiemarkt georganiseerd over de omgeving Hofbogen en Agniesebuurt, waarbij de uitgangspunten van het plan van de ontwikkelaar voor de ontwikkelingen in ZOHO zijn gepresenteerd. Direct na de definitieve gunning in juni 2020, heeft de ontwikkelaar een besloten bijeenkomst en videospreekuur voor de ondernemers in ZOHO georganiseerd. De afgelopen jaren heeft de ontwikkelaar gecommuniceerd en geparticipeerd over de gebiedsontwikkeling in het Zomerhofkwartier. Onder andere bij het opstellen van het Masterplan zijn er verschillende activiteiten geweest om het beoogde plan te toetsen bij de omgeving en ideeën op te halen. Zo was er in juni 2020 een kick-off bijeenkomst (webinar), waar het plan voor ZOHO is gepresenteerd en ruimte was om vragen te stellen. In juli 2020 was een informatieve wandeling door ZOHO, waar ruim 170 mensen aan deelnamen en waar ruimte was om dialoog aan te gaan met ontwerpers, ontwikkelaars en betrokkenen vanuit de gemeente.

In november 2020 vond wederom een (digitale) bijeenkomst plaats. Omwonenden zijn tevens door de wijkraad op de hoogte gebracht van de plannen en in de openbare vergaderingen in september en december 2020 is een korte terugkoppeling gegeven over de stand van zaken aan alle geïnteresseerde bewoners van de Agniesebuurt. In 2021 en verder zijn wederom verschillende bijeenkomsten georganiseerd, via een mix van on­ en offlinemiddelen voor alle doelgroepen. Eind oktober 2021 is een avond over het Masterplan georganiseerd, dat als basis diende voor het bestemmingsplan. Om te communiceren met bewoners, ondernemers, belanghebbenden en geïnteresseerden zijn diverse kanalen geïntroduceerd, waaronder de website ZiejeinZOHO. Ook is in het plangebied in 2022 de "ZOHO-Hub" geopend, met een maquette van het plangebied. Daarnaast is, weliswaar later dan beoogd, het zogenoemde "ZOHO-beraad" ingesteld, dat 4 keer per jaar bijeenkomt en waarin betrokken partijen in en rond het gebied vertegenwoordigd zijn. In oktober 2022 heeft een informatie- en participatiebijeenkomst plaatsgevonden over het (concept) ontwerpbestemmingsplan. Op basis van reacties en o.a. besprekingen in het ZOHO-beraad heeft de ontwikkelaar het ontwerpbestemmingsplan wat aangepast ten opzichte van het Masterplan.

Als gevolg van de participatie over het ontwerpbestemmingsplan is de bouwhoogte aan de Teilingerstraat iets verlaagd, is de horecacategorie voor de toe te voegen horeca teruggebracht naar categorie 1 (daghoreca) en wordt de ingang van de daklozenopvang verplaatst van de Teilingerstraat naar de Vijverhofstraat. Dit laatste wordt niet via het bestemmingsplan geregeld, maar wordt in de bouwplanfase opgepakt. Opgemerkt moet worden dat participatie heeft plaatsgevonden in de context van het totaal van de programmatische, financiële en ruimtelijke kaders van de tender en de afgesloten overeenkomsten. De ontwikkelaar heeft de tender gewonnen op basis van een kwalitatief hoogwaardig plan, dat ook 50% betaalbare woningen bevat. Verdichting van dit gebied is inherent gekoppeld aan de opgave om dit gebied meer in te zetten voor de stad. Communicatie en participatie leiden niet altijd tot draagvlak bij eenieder. De bestuurlijke afweging over het draagvlak ten opzichte van het algemeen belang van de transformatie van dit gebied vindt uiteindelijk plaats in uw raad, bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

16

De terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is onder andere bekend gemaakt per brief in de projectomgeving, via een huis-aan-huisblad en de reguliere website www.officielebekendmakingen.nl en via ZiejeinZOHO. Voor het ontwerpbestemmingsplan is tijdens de terinzagelegging op 18 september 2023 een informatiebijeenkomst georganiseerd, waar een uitgebreide toelichting is gegeven op de geschiedenis van de planvorming, het ontwerpbestemmingsplan en het gecoördineerd ter inzage gelegde bouwplan voor de kavels 1.0 en 4.0. Eenieder kon een zienswijze indienen en na vaststelling van het bestemmingsplan kan men beroep aantekenen. De stelling van de reclamanten dat er geen participatiemogelijkheden waren bij de planvorming (Nota van Uitgangspunten, Masterplan en bestemmingsplan) onderschrijven wij niet. Voorstel Wij stellen voor de zienswijzen ter kennisgeving aan te nemen.

17

4. Beantwoording zienswijzen 4.1 Zienswijze 1 - W. Hartman ä Zonen BV, ontvangen d.d. 28 september 2023 Samenvatting W. Hartman ä Zonen is een klein aannemersbedrijf dat sinds 1941 aan de Zomerhofstraat gevestigd is. Het gebied wordt autoluw en de reclamant vreest dat de twee bedrijfsbussen niet meer bij het bedrijf mogen parkeren. Verzocht wordt te zoeken naar een passende oplossing. De zienswijze richt zich ook op de ontwerp-omgevingsvergunning. Er zijn geen inhoudelijke gronden aangegeven met betrekking tot de omgevingsvergunning. Reactie gemeente Aan de voorzijde van het pand is de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied opgenomen. Op basis van deze bestemming mogen er gewoon auto's rijden en parkeren. De bestemming, c.q. het bestemmingsplan, vormt dus geen belemmering voor de bereikbaarheid van het bedrijf. Het is de bedoeling om de Zomerhofstraat conform het Masterplan te herinrichten, met brede stoepen, rijbaan en parkeren. Het huidige haaks parkeren wordt straks langsparkeren zodat er meer ruimte is voor stoep en groen. De parkeerplaatsen kunnen ook gebruikt worden voor de bedrijfsbussen. De zienswijze bevat geen inhoudelijke gronden met betrekking tot de omgevingsvergunning. Wij nemen de zienswijze op de ontwerp-omgevingsvergunning dan ook ter kennisgeving aan. Voorstel Wij stellen voor deze zienswijze ongegrond te verklaren.

4.2 Zienswjze 2 - Nielsen Beheer BV, ontvangen d.d. 6 oktober 2023 Samenvatting Nielsen Beheer is eigenaar van het pand aan de Zomerhofstraat 66, 68 en Schoterboshof 19 (buiten het plangebied). 2.1 Ontwikkelwensen. Nielsen geeft aan dat het aangrenzende pand van de ontwikkelaar aan de Zomerhofstraat 70 wel is meegenomen in het ontwerpbestemmingsplan en begrijpt niet waarom haar panden niet zijn meegenomen omdat het bedrijf graag mee wil doen in de gebiedsontwikkeling. In 2020 is samen met eigenaren van de buurpanden gestart met een onderzoek of de panden Zomerhofstraat 56 t/m 68 herontwikkeld kunnen worden. Dit is in 2021 aan de gemeente medegedeeld en de herontwikkeling is vastgelegd in een visie. In 2021 heeft de gemeente gereageerd op de visie en aangegeven dat herontwikkeling mogelijk zou zijn. In 2022 is een aangevulde visie met de gemeente gedeeld. De gemeente heeft in dat jaar aangegeven dat er eventueel medewerking kan worden verleend aan de herontwikkeling maar dat dit niet het juiste moment is. Daarna heeft Nielsen contact gezocht met de ontwikkelaar van ZOHO en de ontwikkelaars van Katshoek en Schoterboshof om hen op de hoogte te stellen van de visie. Tijdens de informatieavond op 18 september 2023 over het ontwerpbestemmingsplan heeft de gemeente ontkend dat de ontwikkelaar het ontwerpbestemmingsplan heeft geschreven.