[23bb007114] Bijlage 1 behorende bij 23bb7113 - Concept Rotterdamse Woonvisie

2. Toekomstbestendige woningen en vitale wijken Deze pijler is gericht op de kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid van de bestaande woningen en de leefbaarheid in wijken. Prettig wonen gaat immers over meer dan alleen voldoende woningen. We zetten in op kwalitatief goede, gezonde, toegankelijke, levensloopbestendige, veilige en duurzame woningen in leefbare, veerkrachtige en gemengde wijken. We streven naar veerkrachtige wijken: wijken waar je in elke levensfase kunt blijven wonen en waar voldoende voorzieningen en netwerken zijn.

3. Huisvesting van aandachtsgroepen Deze pijler richt zich op de groepen Rotterdammers die minder kansen hebben op de woningmarkt. Ons streven is dat alle Rotterdammers in 2040 een woning hebben die past bij hun inkomen, huishoudgrootte of zorgbehoefte en dat in 2030 zo min mogelijk mensen zich in een dak- of thuisloze situatie bevinden. Daarnaast willen we de meest kwetsbare aandachtsgroepen binnen een redelijke termijn van huisvesting voorzien. We verliezen daarbij de regulier woningzoekenden met een laag inkomen niet uit het oog.

4. Betere positie op de woningmarkt Deze pijler is gericht op zorgen voor eerlijke, inclusieve toegang op de woningmarkt en kansen op een passende woning. De gemeente bewaakt het recht op huisvesting en goed huren en verhuren. Rotterdamse huurders en verhuurders kunnen ervan uitgaan dat er sprake is van goed (ver)huurderschap en dat misstanden worden aangepakt. We zorgen dat de Rotterdamse woningmarkt voor iedereen toegankelijk is. De huurwoningmarkt in onze stad is inclusief, er wordt niet gediscrimineerd.

Rotterdamse Woonvisie

24

Ambitie 2040 Rotterdam groeit, het aantal Rotterdammers blijft toenemen. Demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing, zorgen voor een stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens en voor een groeiende behoefte aan woningen. In combinatie met het huidige woningtekort en de schaars beschikbare ruimte binnen onze stad staan we voor een grote uitdaging. We zetten ons in om druk op de woningmarkt te verminderen en het tekort aan woningen terug te dringen. Dit doen we verspreid over de stad, in verschillende woonvormen, voor verschillende doelgroepen en in diverse woonmilieus (van ‘dorps’ tot ‘grootstedelijk’ wonen). Rotterdammers kunnen starten in en doorstromen naar woningen, die aansluiten bij verschillende fasen van hun leven. Wooncarrière brengt verhuisketens op gang. Een deel van de Rotterdammers kan zich een duurdere woning veroorloven. Daarin willen wij blijven voorzien. Voor anderen is betaalbaarheid juist essentieel. Daarom verbeteren en borgen we ook de beschikbaarheid van betaalbare woningen.

4. Pijler 1

Meer en betaalbare woningen

§

Meer woningen Om goede groei te accommoderen en ruimte te bieden aan alle Rotterdammers, streven we ernaar om het woningtekort in Rotterdam terug te dringen door duurzame nieuwbouw toe te voegen en de bestaande voorraad beter te benutten.

§

Betaalbare woningen We streven naar een woningvoorraad waarbij er in de toekomst voor alle inkomensgroepen voldoende keuze aan woningen blijft. We bouwen in alle marktsegmenten, waarbij de nadruk ligt op betaalbaarheid. We streven ernaar de absolute omvang van de sociale huurvoorraad stabiel te houden en het aandeel woningen in het middensegment te vergroten.

Rotterdamse Woonvisie

25

Wat is de opgave? De vraag naar woningen is aanhoudend hoog. Er is sprake van een flink woningtekort. De provincie Zuid-Holland en de samenwerkende gemeenten in de regio Rotterdam willen het tekort terugdringen naar 2%. Dat is vastgelegd in het Regioakkoord 2022, met een looptijd tot en met 2030. We hebben daarin ook afspraken gemaakt over een evenwichtiger spreiding van de sociale voorraad in de Rotterdamse regio. De afspraken uit het Regioakkoord en de landelijke en provinciale bouwopgave zijn bekrachtigd in de Regionale Realisatieagenda regio Rotterdam (woondeal) tussen het ministerie van BZK, provincie Zuid-Holland, Maaskoepel en regiogemeenten.

“Mensen maken de stad mooier. Geef iedereen een eerlijke kans op de woningmarkt door flink meer woningen te bouwen.”

Nieuwbouw Om de opgave te realiseren, zetten we alle zeilen bij. De aantallen zijn fors en de ontwikkellocaties liggen binnenstedelijk. Dit brengt complexiteit met zich mee. In de Regionale Realisatieagenda zijn verschillende kritische succesfactoren voor realisatie benoemd, van stikstof tot infrastructuur en van financiën tot personele capaciteit. Aan Versnellingstafels zijn partijen met elkaar in gesprek over concrete oplossingen, om de bouw aan de gang te houden. Er zijn woningen nodig in alle prijssegmenten. In de bestaande voorraad schuift een deel van de woningen vanwege prijsontwikkelingen door naar hogere segmenten. Daarom hebben we bij nieuwbouw meer aandacht voor betaalbare woningen, met zo veel mogelijk borgen voor betaalbaarheid op termijn. Maar ook in het hogere segment bouwen we woningen. Dit draagt niet alleen bij aan de financiële haalbaarheid van projecten, maar zorgt er ook voor dat gebiedsontwikkelingen een gevarieerd programma hebben voor diverse (Rotterdamse) inkomensgroepen. Innovatief bouwen en wonen is van groot belang om de uitdagingen op de woningmarkt aan te gaan. We stimuleren partijen spaarzaam om te gaan met beschikbare grond en grondstoffen en gebouwen zo te ontwerpen dat een functieverandering op termijn mogelijk is. Rotterdamse Woonvisie

26

Bij de bouw van nieuwe woningen wordt gekeken naar innovatieve bouwvormen en processen die het mogelijk maken – ondanks stijgende bouwkosten – genoeg woningen van voldoende kwaliteit en betaalbaarheid te realiseren. Het toevoegen van de benodigde hoeveelheid nieuwe woningen gaat hand-in-hand met de duurzaamheidsopgaven. Om een blijvende goede groei te kunnen realiseren moeten de nieuwe woningen duurzaam worden gebouwd. Dat betekent dat de woningen gerealiseerd moeten worden binnen de toelaatbare operationele en materiaal gebonden emissiegrenzen van de Paris Proof doelstellingen. Bestaande voorraad Onze bouwambities zijn groot, maar we kunnen er op korte termijn de tekorten niet volledig mee oplossen. Daarom stimuleren we, dat kansen worden benut voor beter of ander gebruik van de bestaande voorraad (woningen en leegstaande kantoren of schoolgebouwen). Innovatieve woonvormen, zoals collectief wonen, zorgen ook voor een betere benutting van de bestaande gebouwen en beschikbare ruimte. Maatregelen die leiden tot intensiever gebruik van de bestaande voorraad, moeten wel zorgvuldig worden afgewogen tegen eventuele negatieve gevolgen voor de leefbaarheid. Met maatregelen in de bestaande voorraad willen we ook andere doelen bereiken. Denk aan het verbeteren van de kwaliteit, duurzaamheid, toegankelijkheid, levensloopbestendigheid en vergroten van differentiatie in woningtypologie.

Dit draagt bij aan doorstroming en passend wonen voor uiteenlopende doelgroepen. Let wel, aanbod komt niet vanzelfsprekend terecht bij de meest passende doelgroep. Daarom is passend toewijzen van belang.

Rotterdamse Woonvisie

27

Doelen richting 2030 1. Meer woningen § We zorgen dat de woningvoorraad groeit, door in te zetten op een continue bouwstroom van minstens 3.500 woningen per jaar. Het toevoegen van nieuwbouw doen we in diverse woonmilieus, met de grootste aantallen op locaties nabij hoogwaardig openbaar vervoer en op plekken waar dat de bestaande stad versterkt. Naast permanente woonruimte gaat het ook om het creëren van een flexibele schil en creatieve oplossingen om op kortere termijn de druk op de woningmarkt te verminderen. § We zorgen dat er meer woonruimte komt, door de markt uit te dagen en te faciliteren bestaande gebouwen intensiever te gebruiken. Daarbij hebben we oog voor de leefbaarheid in de directe woonomgeving. § We hebben aandacht voor de woonkwaliteit in nieuwbouw en bestaande bouw, voor nu en in de toekomst. Het aanbod is gedifferentieerd, woningen hebben een grootte die past bij de doelgroep, zijn duurzaam (dragen bij aan klimaatdoelstellingen), levensloopbestendig, bieden flexibiliteit in plattegronden en constructie, en complexen met kleine woningen bieden ruimte voor ontmoeting. Aan de uitstraling van gebouwen moet je het prijssegment niet direct kunnen aflezen. 2. Betaalbare woningen § We zetten in op het gedachtegoed van wijken voor iedereen, met als doel gemengde wijken waar verschillende woningtypen en prijsklassen beschikbaar zijn.

Dit doen we waar mogelijk door sociale- en middensegment woningen te bouwen in wijken waar deze beperkt aanwezig zijn, terwijl we in wijken met veel sociale woningen juist woningen in het midden- en hoger segment gaan toevoegen. § We zetten deze collegeperiode op stedelijk niveau in op ten minste 55% betaalbare nieuwbouw, waarvan 20% sociaal en 35% middensegment. We werken toe naar 65% betaalbaar (25% sociaal en 40% middensegment) vanaf 2026.

§ §

Een groter aandeel betaalbaar in de bouwproductie zal vooral bestaan uit kleinere woningen, gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens. Er moeten daarnaast ook grotere, betaalbare woningen komen voor sociale stijgers en gezinnen. De overige 45% (35% vanaf 2026) van de stedelijke bouwproductie betreft woningen in hogere segmenten. We streven ernaar, dat de omvang van de sociale voorraad op peil blijft. We nemen maatregelen voor meer middensegment en handhaven huurprijzen op basis van het woningwaarderingstelsel (WWS). Daarnaast worden woningen passend toegewezen o.b.v. inkomen, in het sociale huursegment van corporaties én het deel particuliere huur dat in het prijssegment ‘sociaal’ valt. Om betaalbaarheid te borgen maken we gebruik van zowel ons publiek- als privaatrechtelijk instrumentarium.

Om deze doelen tot 2030 te behalen, is allereerst structurele inzet van de Rijksoverheid voor betaalbare woningbouw nodig. Als stad komen wij binnen onze lokale mogelijkheden met een set van concrete maatregelen voor de komende vijf jaar. Voor zowel ‘meer woningen’ als ‘betaalbare woningen’ is een onderscheid te maken tussen maatregelen voor nieuwbouw en maatregelen voor de bestaande voorraad. Sommige maatregelen nemen we al, andere vragen nadere concretisering van o.a. ruimtelijke, bouwtechnische of financiële mogelijkheden. We streven er bij voorkeur naar om flexibiliteit binnen bouwprojecten te regelen via privaatrechtelijke overeenkomsten. Als dit niet voldoende is om onze doelen te bereiken, zullen we ons publiekrechtelijk instrumentarium, zoals omgevingsplannen, inzetten. Een omschrijving van dit instrumentarium is te vinden in het gemeentelijke Grondbeleid (2023). Bovendien is het belangrijk om zorgvuldig af te wegen op welk deel van de woningmarkt de gemeente het meest effectief kan ingrijpen om ‘meer betaalbare’ woningen te realiseren.

Meer woningen Rotterdamse Woonvisie

28

Doel 1

Concrete maatregelen voor de komende 5 jaar Deze maatregelen hebben (deels) een relatie met het Rotterdamse Doorbouwakkoord3.

Nieuwbouw - algemeen § Continue bouwproductie: Jaarlijkse starten we met de bouw van 3.500 tot 4.000 woningen, via nieuwbouw en transformatie. § Specifiek bouwen voor studenten en ouderen: Deze collegeperiode realiseren we 10 woonzorgconcepten voor ouderen en jaarlijks 400 woningen voor studenten. We dagen sociale huisvesters uit om de opgave met elkaar sneller te realiseren.

§ Kwaliteit: We doen een beperkte actualisatie van het Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen. Daarbij verkennen we of bij specifieke doelgroepen meer afwijkingsmogelijkheden nodig zijn. Daarnaast brengen we de vereiste minimum gemiddelde oppervlaktes in lijn met de normen die worden gehanteerd in ander gemeentelijk beleid, zoals de parkeernormering.

Bestaande bouw - algemeen Het beter benutten van de bestaande voorraad in de stad kan enkele honderden extra woningen per jaar opleveren. De exacte hoeveelheid woonruimte die het kan opleveren, hangt af van de te nemen maatregelen en inzet, en zal blijken uit aanvullend onderzoek. We zetten op dit moment in op:

§ Een flexibele schil: Tot 2026 bouwen we 2.000 flexwoningen, om pieken in woningbehoefte op te vangen. Deze woningen zijn verplaatsbaar en staan tijdelijk op bepaalde locaties. § Innovatieve bouwvormen en -processen: We faciliteren innovatie, om ondanks stijgende kosten voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit te bouwen met aandacht voor circulariteit en aanpasbaarheid. Denk hierbij aan fabrieksmatige of modulaire bouwoplossingen. § Integratie van duurzaamheid: Bij alle nieuwe woningbouwprojecten wordt duurzaamheid vanaf het begin, integraal meegenomen. Om binnen de grenzen van het Parijs Akkoord te blijven, kijken we naar verdergaande maatregelen voor energietransitie, klimaatadaptatie, circulair bouwen en biodiversiteit.

3

§ Doorstroomcoach voor senioren: De doorstroomcoach begeleidt senioren met een verhuiswens. In Rotterdam zijn er ongeveer 8.000 ouderen die willen verhuizen naar een kleinere woning. Als een deel van hen in dat proces wordt geholpen, levert dit voor andere woningzoekenden meer aanbod van grote woningen op. § Regels voor kamerverhuur versoepelen: We versoepelen de regels voor een verplichte kamerverhuurvergunning. Deze gaat van drie of meer personen, naar vier of meer personen. § Hospitaverhuur stimuleren: Hospi Housing brengt namens de gemeente Rotterdam vraag naar en aanbod van hospitaverhuur bij elkaar.

Doorbouwen aan Rotterdam, Doorbouwmaatregelen 2023 – 2026

Rotterdamse Woonvisie

29

Doel 1

We dagen de stad uit om in de bestaande voorraad meer woonruimte te maken. We gaan verkennen:

“Veel mensen kunnen lastig een huis vinden. Ik wens dat er meer huizen te huur komen in Rotterdam die niet te duur zijn.”

§ Optoppen van bestaande gebouwen: We onderzoeken wat er nodig is om initiatiefnemers in staat te stellen gebouwen op te toppen. Denk hierbij aan het vaststellen van heldere richtlijnen en het vereenvoudigen van procedures, waardoor betrokken partijen snel en moeiteloos aan de slag kunnen gaan. § Samenwonen stimuleren: We verkennen de mogelijkheden, om obstakels voor samenwonen weg te nemen. Wij denken hierbij aan het beter benutten van de huidige wettelijke mogelijkheden over de kostendelersnorm en daarover duidelijk te communiceren. § Woningen splitsen: We onderzoeken in welke wijken het splitsen van grote woningen in meerdere kleinere woningen passend en wenselijk is. § Intensiveren leegstandsaanpak: In Rotterdam is de leegstand rond de 3%4. Dat is meer dan de 2% van het landelijk gemiddelde en in de meeste andere grote steden. Een mogelijke aanpak is om een bovengrens vast te stellen. Wanneer het leegstandspercentage boven die grens komt - zonder bijvoorbeeld een tijdelijke reden als voorgenomen sloop of hoog niveau renovatie - kan een leegstandsaanpak worden ingezet. § Transformatie: We faciliteren de transformatie van leegstaande kantoren en schoolgebouwen naar woonruimte. Per locatie wordt de wenselijkheid daarvan getoetst in relatie tot ‘goede groei’. Er is immers behoefte aan meer dan alleen woningen.

4

Centraal Bureau voor de Statistiek (2022), Landelijke monitor leegstand, tabel 1

Rotterdamse Woonvisie

30

Doel 2

Betaalbare woningen Concrete maatregelen voor de komende 5 jaar Deze maatregelen hebben (deels) een relatie met het Rotterdamse Doorbouwakkoord. We willen de aantrekkelijkheid van de Rotterdamse woningmarkt voor investeerders behouden, dus daar houden we bij het implementeren van maatregelen rekening mee. Zonder ontwikkelaars, corporaties, bouwbedrijven en institutionele beleggers worden er geen nieuwe (betaalbare) woningen gebouwd. Bij de verkenning van nieuwe maatregelen rondom betaalbaarheid stemmen we af met marktpartijen, bijvoorbeeld via het Platform Ontwikkeling Rotterdam. Daarnaast is het niet altijd helder welke financiële en personele gevolgen er zijn voor de maatregelen die momenteel worden onderzocht. De uitkomsten van deze verkenningen worden daarom op een later moment voorgelegd aan de gemeenteraad.

Nieuwbouw - algemeen De komende vijf jaar zetten we de volgende stappen om het totale aandeel betaalbare woningen te vergroten: § Kansen meer betaalbaar benutten: Gezien de druk op betaalbaarheid benutten we waar mogelijk kansen om voor 2026 al 65% betaalbaar te bouwen. § Er komt een nieuwe Rotterdamse Bouwwet waarbij we experimenteren met flexibiliteit in regelgeving voor betaalbare woningen zonder de kwaliteit en de omgeving uit het oog te verliezen. We staan daarbij open om regels tegen het licht te houden, bijvoorbeeld bijbetaling en woonoppervlakte voor specifieke doelgroepen. § Verstrekken van de volgende financiële impulsen: Er is € 25 mln. beschikbaar om het aandeel betaalbaar in bouwprojecten tot 2026 te verhogen. Daarnaast is, gekoppeld aan het Doorbouwakkoord, ook nog eens € 25 mln. beschikbaar gesteld voor een startbouwregeling en een Doorbouwfonds voor nieuwe grondexploitaties waar tekorten zijn. Deze € 50 miljoen zijn voor de huidige collegeperiode beschikbaar. Voor de prijssegmentambities na 2026 is aanvullende financiering nodig. Op de langere termijn zijn we daarbij ook afhankelijk van het Rijk. De betaalbare voorraad bestaat uit het sociale segment en het middensegment. Voor beide segmenten is uitgewerkt welke maatregelen we op dit moment nemen en voor welke maatregelen we de mogelijkheden, financiële en personele implicaties nog verkennen.

Rotterdamse Woonvisie

31

Doel 2

Nieuwbouw - sociaal Onder de definitie van sociaal segment van het Rijk vallen huurwoningen van corporaties en enkele huurwoningen van particulieren, als deze voldoen aan de voorwaarden zoals genoemd bij paragraaf ‘Doelen richting 2030: betaalbare woningen’. We conformeren ons aan de rijksdefinitie en richten onze maatregelen specifiek op het huursegment, aangezien het momenteel niet haalbaar is om kwalitatief goede sociale koopwoningen te realiseren binnen de huidige marktomstandigheden. Om de sociale huurwoningvoorraad te behouden en uit te breiden, zetten we de volgende maatregelen in: § Bouwen van meer sociale huurwoningen: We realiseren tot 2026 20% sociaal in nieuwbouw en daarna 25%. Bij voorkeur gebeurt dit door de corporaties, omdat zij garant staan voor langjarige betaalbaarheid en toewijzing aan kwetsbare doelgroepen. We zoeken samen met corporaties naar mogelijkheden om de productie te vergroten en het tempo te versnellen. Hierin stimuleren we ook samenwerkingen tussen corporaties en marktpartijen.

We verkennen daarnaast voor behoud en uitbreiding van de sociale huurvoorraad de volgende maatregelen: § Langjarige borging: We maken afspraken over 25 jaar instandhouding met marktpartijen die sociale huurwoningen bouwen, conform landelijke definitie sociaal en toewijzing aan doelgroepen. § Landelijk Registratiesysteem: Randvoorwaarde voor handhaving van huurprijzen en toewijzing aan doelgroepen is een landelijk registratiesysteem. Wij vragen het Rijk om hiervoor met een voorstel te komen en voor toewijzing een transparant woonruimteverdeelsysteem op te zetten. Als er geen landelijke regeling komt, kunnen we overwegen om ons eigen systeem te ontwikkelen en de financiële consequenties daarvan inzichtelijk te maken. § We volgen de landelijke regelgeving over het woningwaarderingsstelsel en de servicekosten: We moeten het effect hiervan op de inzet van ons kwaliteitsbeleid nader in beeld brengen, aangezien gedeelde voorzieningen en services mogelijk een compenserende kwaliteit kunnen zijn bij kleinere woningen.

§ Regionale spreiding: Sturen op nakoming van gemaakte woningbouwafspraken met regiogemeenten over een meer evenwichtige spreiding van de sociale voorraad in de regio (Meer Evenwicht-scenario).

Rotterdamse Woonvisie

32

Doel 2

Nieuwbouw - middenhuur

marktpartijen, corporaties en het Rijk de overgang van de oude naar de nieuwe definitie voor het middenhuursegment.

Voor het middenhuursegment zetten we in op de volgende maatregelen: § Bouwen van meer middensegment: We sturen in nieuwbouw tot 2026 op 35% en daarna op 40% middensegment. § Verdeling huur/koop: Op stedelijk niveau streven we ernaar dat de helft van de nieuwbouwwoningen in het middensegment, middenhuur is. Dit is 20% van de totale bouwproductie vanaf 2026. We zetten de lijn uit het Doorbouwakkoord voort, door ons tot 2026 flexibel op te stellen bij de verhouding huur/koop in het middensegment. Daarmee houden we de bouw aan de gang. § Langjarige borging middenhuur: We houden ontwikkelaars bij middenhuur aan een instandhoudingstermijn van minimaal 15 jaar, om de continuïteit van dit woningsegment op de lange termijn te borgen. § Overgangsfase landelijke regulering middenhuur: Sinds vaststelling van het Rotterdamse Actieplan Middenhuur (2019) hanteren we lokale regels over huurprijzen en kwaliteitscriteria voor het middensegment. Dit was bij gebrek aan landelijke kaders. Het wetsvoorstel Betaalbare huur brengt hierin verandering: middenhuur woningen worden nu gedefinieerd als woningen met maximaal 186 WWS-punten en een bijbehorende maximale huurprijs.

Doordat wij enige tijd ruimere prijsgrenzen hanteerden, maar vooral ook minimale oppervlakte-eisen stelden, bestaat de kans dat middenhuurwoningen uit eerder gemaakte lokale afspraken onder het wetsvoorstel Betaalbare huur in de vrije sector verhuurd mogen worden. We streven ernaar om de eerder overeengekomen percentages middenhuur op projectniveau te handhaven. Voor dit type woningen geldt een maximale huurprijs die is vastgesteld door de Rijksoverheid. Om bouwvertraging te voorkomen, verkennen we samen met

§ Woninggrootte: We verlangen bij middenhuur van partijen niet langer een gemiddelde oppervlakte. Wel verwachten wij, dat woningen ten minste voldoen aan de minimaal toegestane oppervlakte vanuit het Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen. Daarnaast verkennen we voor het middensegment de volgende maatregelen: § Middenhuur door corporaties: We maken afspraken met woningcorporaties over het aantal middenhuurwoningen dat zij bouwen. In het Doorbouwakkoord hebben we vastgelegd dat de corporaties tot 2026 per jaar minimaal 200 middenhuurwoningen bouwen. Daarbij verkennen we de mogelijkheden van het mengen van sociaal en middenhuur in één gebouw. § Voorsprong sleutelberoepen: Om ervoor te zorgen dat de juiste doelgroep in deze woningen terecht komt, krijgen middeninkomens en sleutelberoepen bij de toewijzing van middenhuur in nieuwbouw en uit liberalisaties een voorsprong t.o.v. andere doelgroepen. Waar nodig zetten we hiervoor publiekrechtelijke instrumenten in, zoals de huisvestingsverordening. We gaan de doelgroepenverordening herzien en afstemmen op het nieuwe woonbeleid. § Lobby Rijk investeringsmogelijkheden corporaties: We lobbyen richting het Rijk voor verbeterde investeringsmogelijkheden van corporaties in onze regio.

Omdat we zien dat in de huidige markt ontwikkelende partijen (zowel corporaties als particulier) middenhuur niet financieel rond krijgen in nieuwbouw, maken wij ons hard voor gunstige DAEB-financiering voor realisatie van deze woningen.

Rotterdamse Woonvisie

33

Doel 2

Nieuwbouw - middenkoop Specifiek voor het middenkoopsegment nemen we de volgende maatregelen: § Verdeling koop/huur: Op stedelijk niveau streven we ernaar dat de helft van de nieuwbouwwoningen in het middensegment, middenkoop zijn. Dit is 20% van de totale bouwproductie. Op korte termijn gaan we op projectniveau flexibeler om met de verdeling koop/huur in het middensegment.

§ Vervreemdingsverbod: Voor alle nieuwbouw in het middenkoopsegment geldt een vervreemdingsverbod (zelfbewoningsplicht + anti-speculatiebeding) van minimaal 5 jaar. § Voorsprong sociale stijgers en sleutelberoepen: We vragen ontwikkelaars en corporaties om sociale stijgers uit de buurt en sleutelberoepen met een middeninkomen bij de toewijzing van nieuwe middenkoop een voorsprong te geven t.o.v. andere doelgroepen. Hiervoor zijn we op dit moment afhankelijk van de welwillendheid van ontwikkelaars en corporaties. Juridisch kunnen we dit (nog) niet afdwingen. Bij inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet (naar verwachting 1 januari 2024) kunnen we dat publiekrechtelijk regelen. Voor het middenkoopsegment wordt de volgende maatregel verkend: § Koopinstrumenten voor grotere woningen: We stimuleren de markt om met vernieuwende koopinstrumenten woningen onder de marktwaarde aan te bieden. Zo kunnen grotere woningen (ca. 85 m2), die geschikt zijn voor sociale stijgers en gezinnen, alsnog in het middenkoopsegment aangeboden worden. Dit kan door een koperskorting te geven die bij een latere verkoop weer verrekend wordt. Waar de markt dit soort instrumenten vanwege de financiële lasten die dit met zich meebrengt (uitgestelde betalingen en het risico op dalende prijzen bij verkoop) niet inzet, kijken we naar het Rijk voor beschikbare middelen.

§ Aanschafwaarde-drukkende maatregelen: We verkennen op beperkte schaal maatregelen zoals CPO en het aanbieden van kluswoningen.

Rotterdamse Woonvisie

34

Doel 2

Bestaande bouw - sociaal Specifiek voor het sociale huursegment nemen we de volgende maatregelen: § Beperken verkoop en liberalisaties corporatiewoningen: In wijken met een beperkt aandeel sociale voorraad, maken we afspraken met corporaties over het stoppen met verkoop en liberalisatie van bestaande sociale huurwoningen. § Sociaal houden particuliere huurwoningen: Met marktpartijen die bestaande sociale woningen beheren maken we afspraken over huurprijzen en toewijzing aan doelgroepen (bestaande voorraad en nieuwbouw). Randvoorwaardelijk hierbij is een landelijk registratiesysteem voor huurprijzen, waarbij hulp van het Rijk nodig is. Voor het faciliteren van toewijzing aan de doelgroep vragen we zoals gezegd aan het Rijk om met een voorstel te komen voor een transparant woonruimteverdeelsysteem.

Rotterdamse Woonvisie

35

Doel 2

Bestaande bouw - middenhuur Voor het middenhuursegment verkennen we de volgende maatregelen: § Regulering middenhuur: We zullen de toekomstige wetgeving met betrekking tot de regulering van middenhuurprijzen handhaven. We gaan ervan uit dat het wetsvoorstel Betaalbare huur zal worden aangenomen. Dit betekent dat de huurprijzen voor middenhuur worden gereguleerd, wat een dempend effect heeft op de huurprijzen en moet leiden tot meer middenhuurwoningen in de stad. Deze regulering gaat naar verwachting gelden voor woningen met maximaal 186 punten (met een verwachte huurprijs van € 1.123 per 1-1-2024). We verwachten dat dit een effect gaat hebben op de omvang van het middensegment, omdat een groot deel van de particuliere huurwoningen in Rotterdam binnen die potentiële 186 punten zal vallen.

§ Passend toewijzen aan middeninkomens: In gebieden waar de schaarste het grootst is zetten we waar nodig ons publiekrechtelijke instrumentarium in om woningen passend toe te wijzen o.b.v. inkomen (bijv. via een doelgroepenverordening). § Nieuwe Huisvestingswet: We zien dat de (acute) woonvraag naar betaalbare woningen ook buiten de corporatiedoelgroep groter is dan het aanbod. We zetten daarom in op het uitbreiden van de mogelijkheden van de (nieuwe) Huisvestingswet in de Rotterdamse verordening Woonruimteverdeling.

Bestaande bouw - middenkoop Voor het middenkoopsegment nemen we de volgende maatregel:

§ Monitoren van mogelijke effecten regulering: We krijgen signalen dat veel particuliere beleggers panden willen verkopen of een (kleine) kwaliteitsverbetering willen doen om qua WWS boven de 186 punten uit te komen. We monitoren daarom de komende jaren eventuele veranderingen in het aandeel middensegment in de particuliere huurvoorraad. Een sterke afname vraagt mogelijk om een bijstelling van het percentage middensegment in onze bouwproductie of bijstelling van onze doelen voor dit segment.

§ Opkoopbescherming: Afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt, verlengen we de opkoopbescherming voor woningen in het (sociale en) middenkoopsegment in bepaalde wijken. De opkoopbescherming is bedoeld om middeninkomens en koopstarters die een woning willen kopen in de bestaande voorraad, meer kans te geven. Door beleggers te weren, ontstaat meer aanbod voor de gewenste doelgroep.

§ Liberalisatie corporatiewoningen naar middenhuur: In wijken met een omvangrijke sociale voorraad, zetten we in op meer ruimte voor het middensegment door middel van liberalisatie van sociale huurwoningen van corporaties naar het middensegment. Daarbij borgen corporaties middenhuur in hun vrije-sectorportefeuille voor minimaal 15 jaar.

§ Verkoop corporatiewoningen aan middeninkomens: In wijken met een aanzienlijk aantal sociale huurwoningen hebben woningcorporaties de mogelijkheid om bestaand bezit als middenkoopwoningen te verkopen als onderdeel van hun portefeuillevernieuwing. Bij deze verkoop, vergelijkbaar met nieuwbouwprojecten, krijgen middeninkomens voorrang.

Rotterdamse Woonvisie

36

Ambitie 2040 Veel Rotterdammers houden van Rotterdam en wonen er met plezier. Rotterdam heeft wijken met een verscheidenheid aan woonmilieus en met bijzondere kwaliteiten, bijvoorbeeld door de cultuurhistorie, de aanwezige voorzieningen en gemeenschappen. Dit maakt Rotterdam nu al een thuis voor velen en daar zijn we zuinig op. Iedere wijk is uniek en vraagt om een eigen manier om samen met bewoners en organisaties in en buiten de wijk de kracht van de wijk te versterken. De onderliggende principes hierbij zijn dat we vroegtijdig in contact treden met bewoners, dat we transparant zijn over ons handelen en de gemaakte keuzes, dat we bewoners en hun ervaring serieus meewegen, dat we nadrukkelijk ook oog houden voor de lange termijn en toekomstige generaties en wat er goed en minder goed gaat in wijken. Dat betekent ook dat we als gemeente per wijk andere maatregelen of acties treffen. Rotterdam werkt aan een stad waarin iedereen de mogelijkheid heeft om mee te doen, zich naar wens kan ontwikkelen en bestaanszekerheid heeft. Wonen is hier een fundamenteel onderdeel van. Rotterdam wil toekomstbestendige woningen in wijken waar je prettig woont. Dit gaat over voldoende woningen, maar ook over de kwaliteit en duurzaamheid van woningen. Een huis moet veilig zijn en bescherming bieden tegen vocht, kou en hitte. En de omgeving moet gezond, inclusief en veilig zijn.

Het gaat ook over hoe we samenleven in wijken, elkaar ontmoeten en ondersteunen. Voortbouwend op het principe van goede groei, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zetten we daarom in op kwalitatief goede woningen in leefbare, veerkrachtige en gemixte wijken. Wijken die een thuis bieden aan Rotterdammers, passend bij hun levensfase en inkomen. Kortom: wijken voor iedereen.

5. Pijler 2

Toekomstbestendige en vitale wijken Rotterdamse Woonvisie

37

Ambitie 2040 1. De Rotterdamse woningvoorraad is toekomstbestendiger We streven ernaar dat meer woningen voldoen aan de eisen die in de toekomst verwacht worden voor wat betreft duurzaamheid (isolatie, installatie), kwaliteit (bouwtechnische staat, fundering op orde, klimaatbestendigheid, woninggrootte, flexibiliteit, toegankelijkheid, veiligheid, erfgoed en architectuur) en gezondheid (goede ventilatie, geen vocht, geluid en hitte).

“Een groene wijk met duurzame huizen zorgt ervoor dat onze stad klaar is voor de toekomst.”

2. Rotterdamse wijken zijn leefbaar, veerkrachtig en voor iedereen Wijken voor iedereen zijn enerzijds wijken met een gevarieerd woningaanbod qua typologie, prijssegment en toegankelijkheid. Dit maakt het mogelijk om wooncarrière te maken in de buurt, waardoor sociale netwerken en binding met de buurt behouden wordt. En anderzijds zijn dit wijken waar de woonomgeving gezond, veilig en toegankelijk is en uitnodigt tot ontmoeting. Dit is nodig om wijken veerkrachtig te krijgen en houden zodat wijken kunnen omgaan met fysieke en sociale veranderingen, mensen veilig zijn en weerbaar tegen de gevolgen hiervan.

Rotterdamse Woonvisie

38

1 De Rotterdamse woningvoorraad is toekomstbestendig: een stapeling van opgaven Wat is de opgave? Een groot deel van de woningen in Rotterdam voldoet aan de huidige kwaliteitseisen. Een deel heeft echter nog wel een ingreep nodig bijvoorbeeld in het kader van de energietransitie of verduurzaming. Vooral de oudere woningen voldoen nog niet aan de huidige en toekomstige standaarden. Dit brengt aanzienlijke uitdagingen met zich mee, vooral als gevolg van problemen zoals slechte isolatie en funderingsproblemen. Het is een enorme opgave om die woningen te verbeteren, zodat ze weerbaar zijn tegen klimaatverandering en energiecrises. Energie besparen is van groot belang. Niet alleen vanwege de klimaatcrisis en de noodzaak om in 2050 CO2 neutraal te zijn, maar ook omdat de energierekening van veel Rotterdammers (te) hoog is. Nog een uitdaging: in Rotterdam staan ruim 120.000 woningen op houten palen en ruim 30.000 woningen zijn niet onderheid. Een toekomstbestendig huis heeft een goede fundering. Bodemdaling in combinatie met deze funderingsproblemen leidt ertoe dat Rotterdammers nu en in de toekomst last kunnen krijgen van ondergelopen kelders, vocht en schimmel in woningen en verzakking van de woning. Het betreft een substantieel aantal woningen en vergt technisch ingewikkelde ingrepen om deze overlast te verhelpen of te voorkomen.

Tot slot vraagt de bouwkundige staat van de woning aandacht. Daarbij gaat het niet alleen om achterstallig onderhoud maar ook om de bouwkwaliteit op zich. De aanpak hiervan is nodig om te voorkomen dat er ongezonde en gevaarlijke situaties ontstaan.

Een deel van de bovengenoemde opgaven betreft woningen van woningcorporaties. In onze samenwerking leggen wij afspraken vast om de kwaliteit van deze woningen te verbeteren. En we lobbyen gezamenlijk om toekomstige investeringsmiddelen voor deze taak los te krijgen. Maar ook bij veel woningen in particulier eigendom is verbetering van kwaliteit nodig. Dat moeten eigenaren zelf oppakken. Gelukkig kan een groot deel van de Rotterdammers de aanzienlijke kosten hiervan dragen. In een aantal wijken is er echter sprake van een stapeling van opgaven en overstijgt de aard van de opgaven de mogelijkheden van de eigenaar-bewoners. Het zijn voornamelijk de Rotterdammers met lage inkomens die onvoldoende middelen hebben om hun woning aan te pakken, waardoor ook energielasten hoog blijven. Onbedoeld kan hierdoor de ongelijkheid tussen Rotterdammers groter worden. Dit heeft ook invloed op de veerkracht van wijken. We hebben daarom specifiek aandacht voor Rotterdammers met de laagste inkomens. Het vitaliteitsonderzoek laat zien dat de totale opgave om de particuliere woningvoorraad in Rotterdam toekomstbestendig te maken (dus excl. corporaties) tot aan 2050 uitkomt op circa 17,8 miljard euro5. Dit betekent een gemiddelde investering per woning in Rotterdam van circa 100.000 euro. Deze benodigde investeringen verschillen sterk per type eigenaar en woning.

Het onderzoek laat zien dat bij circa 40.000 woningen de eigenaren de kosten voor deze verbeteringen zelf niet kunnen dragen. Deze investeringen kunnen dus niet worden terugverdiend door lagere maandlasten of een hogere waarde van de woning. Dat geldt voor de focuswijken in de gebieden Charlois en Feijenoord van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Ook op de noordoever is een aantal kwetsbare gebieden, zoals Oud-Mathenesse en delen van en Bospolder-Tussendijken. Juist in wijken waar bewoners dat zelf niet kunnen, vraagt het toekomstbestendig maken van de bestaande voorraad onze aandacht. 5 Dit zijn alle investeringen die nodig zijn tot aan 2050 om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken en houden. Een deel van deze investeringen kan worden teruggewonnen door lagere woonlasten of stijging van woningwaarde. Een aanzienlijk deel zal niet worden terugverdiend.

Rotterdamse Woonvisie

39

Doelen richting 2030 Om woningen toekomstbestendig te maken moeten ze energiezuinig, gezond en van betere kwaliteit zijn. De stapeling van de opgaven vraagt om een slimme koppeling bij de aanpak. We kiezen daarom voor focus (inzet en middelen) op gebieden waar Rotterdammers met lage inkomens en/of zorgvragen wonen en een aanpak waarbij we meerdere opgaven in de wijk tegelijkertijd oppakken en zo tegelijkertijd meerdere doelen bereiken (zoals ook in Omgevingsvisie staat). We zetten in op: 1. Woningen zijn gezonder en van betere kwaliteit Dat doen we door het grondig verbeteren van 10.000 woningen in meest kwetsbare wijken, waar het eigenaren zelf niet lukt achterstanden weg te werken. Het merendeel van deze opgave, zo’n 8.000, ligt binnen het NPRZ. 2. De woningvoorraad is duurzamer en energiezuiniger De CO2 uitstoot daalt met 55%, het wooncomfort wordt groter en de woonlasten lager. Dat doen we o.a. door in te zetten op isolatie van 97.000 woningen en het bieden van een duurzaam alternatief voor 85.000 aardgasaansluitingen.

Rotterdamse Woonvisie

40

Doel 1

We maken de woningvoorraad gezonder en van betere kwaliteit. Concrete maatregelen voor de komende 5 jaar

Gebiedsgerichte aanpak corporatie en particuliere woningvoorraad § Gebiedsgerichte systeemaanpak: We lopen met het NPRZ voorop in de integrale aanpak van wijken en zetten deze expertise breder in met een gebiedsgerichte systeemaanpak in kwetsbare gebieden waar dit het meest nodig is en eigenaren de verantwoordelijkheid niet zelf kunnen dragen. Het betreft dan een integrale, fysieke aanpak per wijk. Prioriteit ligt bij de focuswijken stedelijke vernieuwing. Hier gaan we aan de slag met een brede kwaliteitsopgave. Het gaat dan naast de oude stadswijken van het NPRZ (Feijenoord, Afrikaanderwijk, Hillesluis, Bloemhof, Tarwewijk, Carnisse, Oud Charlois) ook om wijken op de Noordoever: Schiebroek Zuid, Oud Mathenesse, Bospolder, Tussendijken en delen van Overschie en Kralingse Veer. Maar we kunnen niet overal tegelijk beginnen en we kunnen het ook niet alleen; samen met corporaties en het Rijk pakken we een actieve rol, waarbij de focus de komende jaren ligt op de wijken binnen NPRZ en Oud Mathenesse. We betrekken kennisinstellingen en samenwerkingspartners om innovatieve oplossingen te vinden voor deze complexe vraagstukken. § We ontwikkelen en voeren het Programma particuliere voorraad uit: gericht op het wegwerken van onderhoudsachterstanden en toekomstbestendig maken van woningen. We stimuleren eigenaren, onder meer in VvE-verband, met het maken van plannen,

subsidieaanvragen, financiering en uitvoering. Daarnaast gaat de gemeente in bepaalde gebieden woningen aankopen. Deze woningen worden aangepakt door renovatie, sloop/nieuwbouw en samenvoegen/ vergroten van woningen. Hoewel het programma zich op de hele stad richt, ligt de focus van de uitvoering op het NPRZ, dit vanwege de omvang van de opgave en de beschikbare middelen. Voor de periode 2023-2027 kunnen we goede stappen zetten door: - 3.000 woningen basis aanpak stadsbreed, waarvan ca 2.000 tot 2.400 in het NPRZ. We activeren VvE’s om achterstallig onderhoud weg te werken. Hiervoor zijn financiële middelen geregeld. - 1.000 - 2.000 woningen grondige aanpak binnen het NPRZ: verduurzaming, verbeteren bouwkundige staat en vergroten/ samenvoegen van de woningen. Voor de grondige aanpak zijn alleen gemeentelijke middelen beschikbaar voor NPRZ-gebied. Voor Oud Mathenesse starten we een lobby voor aanvullende middelen. NB: Het totale doel tot 2030 (10.000) is nog niet financieel gedekt. § De gemeente, corporaties en het programmabureau NPRZ werken samen aan een doorbraak rond de slecht geëxploiteerde particuliere voorraad binnen het NPRZ: Bindend element daarin is de wijkgerichte aanpak, waarbij leefbaarheid van de bewoners voorop staat. Er zijn diverse instrumenten beschikbaar om de situatie te verbeteren.

Die variëren van het activeren van bewoners en eigenaren om zelf de leefbaarheid te verbeteren, tot het aanpakken van misstanden in de verhuur en van complexe problemen die zich achter gesloten deuren afspelen. Het verwerven van particulier vastgoed voor herontwikkeling (om door te verhuren als betaalbaar corporatiebezit en/of te herstructureren) behoort ook tot de mogelijkheden.

Rotterdamse Woonvisie

41

Doel 1

§ Financiële ondersteuning: We doen aanvragen om financiële middelen te krijgen uit het Volkshuisvestingsfonds (VHF) en de Regiodeal Waterweggemeenten. Deze zijn van groot belang voor een financiële ondersteuning in de aanpak van particuliere woningvoorraad. § VvE aanpak: We starten een aanpak met en voor VvE’s om de beheerstructuur van VvE’s aan te pakken. Door niet goed functionerende, kleine VvE’s op te laten gaan in een grote VvE per bouwblok. Daarvoor hebben we hulp van het Rijk nodig. § Vangnet niet-kunners: We verkennen, naast de bestaande regelingen, de mogelijkheden van een Vangnet voor niet-kunners. Dat zijn bijvoorbeeld eigenaar-bewoners die zelf hun woningen niet toekomstbestendig kunnen maken. § Woningdifferentiatie: We zetten in op woningdifferentiatie binnen het NPRZ-gebied, met als doel doorstroming van sociale stijgers binnen de buurt. Dit kan bijvoorbeeld door grotere woningen voor sociale stijgers/gezinnen te realiseren door projecten samen te voegen en te vergroten en het toevoegen van woningen voor ouderen in specifieke gebieden.

Zorgvuldige afweging van aanpak in gebieden § Inzet instrumenten: Om de bestaande voorraad toekomstbestendig te houden, zijn diverse instrumenten mogelijk, zoals renovatie, basisaanpak en samenvoegen/vergroten. Indien de woningvoorraad van zeer slechte kwaliteit is, niet toekomstbestendig en de kosten onevenredig hoog, hebben we als stad en corporaties de mogelijkheid om in te zetten op sloop. We gaan hier terughoudend mee om. Naast kwaliteitsverbetering kan sloop ook aan andere doelen bijdragen, zoals verdichting en differentiatie. We gebruiken de Leidraad Stedelijke Vernieuwing om op een transparante en zorgvuldige manier per locatie en gebied de afweging over type ingreep te maken. Bij deze opgave spelen de huidige bewoners en het bijbehorende sociale netwerk een belangrijke rol. We zijn transparant over de afwegingen en keuzes die gemaakt worden en zorgen ervoor dat bewoners bij stedelijke vernieuwing worden gehoord en gezien. § Ontwikkelen strategie aanpak gebieden: Op basis van de nieuwste inzichten uit het Vitaliteitsonderzoek gaan we in beeld brengen waar de problematiek met betrekking tot de kwaliteit van de woningen het groots is en welke aanpak dit vergt. We ontwikkelen samen met betrokken stakeholders (zoals banken en corporaties) een strategie voor deze gebieden. En een communicatiestrategie naar eigenaren over verantwoordelijkheden en de rol van de gemeente.

§ We zetten het funderingsloket door: We geven uitvoering aan de Rotterdamse funderingsaanpak (bv. door subsidies op funderingsonderzoek en financiering van uitvoering) en actualiseren het programma. Het programma gericht op houten paalfunderingen breiden we uit met een aanpak voor de niet onderheide woningvoorraad, met name gericht op hulp bij funderingsonderzoek van huiseigenaren.

Rotterdamse Woonvisie

42

Doel 1

Toezicht, handhaving en informatievoorziening § Toezicht en handhaving: We bevorderen de naleving op veiligheid en gezondheid van de bestaande voorraad door toezicht en handhaving. Uitgangspunt is dat de eigenaar verantwoordelijk is voor het oppakken van de opgaven. § Vocht- en schimmelklachten: Om woningen gezond te houden, informeren we bewoners met vragen over het belang van goede ventilatie. Vocht- en schimmelklachten te wijden aan technische/ bouwkundige oorzaken, worden gefaseerd zo veel mogelijk op natuurlijke onderhoudsmomenten aangepakt.

Rotterdamse Woonvisie

43

Doel 2

We gaan voor een duurzamere en energiezuinigere woningvoorraad. In het Klimaat Actieplan Rotterdam6 zijn maatregelen opgenomen. Hieronder de belangrijkste punten die betrekking hebben op een toekomstbestendige woningvoorraad: § Verduurzamen corporatiewoningen: We hebben prestatieafspraken gemaakt met corporaties voor het verduurzamen van hun woningen. Dit is ondermeer gericht op de aanpak van woningen met een EFG-label voor 2028 (circa 12.000 woningen) voor het isoleren, aardgasvrij maken, klimaatadaptatie, e-laden, etc. We blijven in gesprek met corporaties over verduurzaming, waarin knelpunten worden weggenomen om verduurzaming te versnellen. § Verduurzamen woningen particuliere verhuurders: Om ervoor te zorgen dat er ook in het verduurzamen van de rest van de voorraad voldoende tempo zit, zetten we in op afspraken met het Platform Particuliere Verhuurders over het treffen van energiebesparende maatregelen en verduurzaming van het bezit van grote particuliere verhuurders. § Aardgasvrije wijken: We streven ernaar 37.000 woningen aardgasvrij te maken via lopende initiatieven. In het Warmteprogramma 2026 staat hoe we invulling geven aan de resterende 40.000 aansluitingen die in 2030 aangepakt moeten worden.7

6 7

§ We hebben het Adviesloket VVE-010 geïntensiveerd: Daar kunnen alle Rotterdamse VvE’s terecht voor laagdrempelig advies over onderhoud en verduurzaming. Zo kunnen wij VvE’s nog beter helpen met advies en ondersteuningstrajecten m.b.t. verduurzaming. § Ondersteuning bij verlaging energielasten: Om de effecten van hoge energieprijzen tegen te gaan, benutten we de rijksmiddelen die tot en met 2025 beschikbaar zijn. We zetten deze middelen in voor Rotterdammers bij wie het inkomen laag en de nood hoog is, door het aanbieden van energieklussers en subsidie voor isolatiemogelijkheden. § Isolatie: We starten in meerdere gebieden een gebiedsgerichte aanpak isolatie voor eigenaar-bewoners. § Duurzaamheidstransitiebudget (DTB): Waar mogelijk maken we gebruik van dit budget om nieuwe projecten te financieren. Voor projecten in de stad zijn subsidies en gunstige leningsfaciliteiten beschikbaar. Met bovenstaande maatregelen zetten we naar verwachting goede eerste stappen. Maar voor het realiseren van de doelen zijn grotere stappen nodig. Zetten we die niet, dan lopen we het risico op een grotere tweedeling. De aanpak voor verduurzaming en het verbeteren van de woningkwaliteit kunnen we niet alleen; daar hebben we het Rijk structureel voor nodig, zoals landelijke stimuleringsregelingen en regelgeving (bv. ten aanzien van isolatie en funderingen).

Start - Klimaat actieplan (foleon.com) Gebouwde omgeving - Aardgasvrij - Klimaat actieplan - Tweede laag (foleon.com)

Rotterdamse Woonvisie

44

2 Rotterdamse wijken zijn leefbaar, veerkrachtig en voor iedereen Wat is de opgave: Wonen als basis De woonervaring wordt sterk beïnvloed door de leefomgeving. Via de ervaring van “leefbaarheid” meten we de mate waarin de omgeving aansluit bij de eisen en wensen van bewoners. In veel Rotterdamse wijken zagen we in de afgelopen jaren een verbetering van de leefbaarheid in de objectieve cijfers8. Maar uit het onderzoek van de Rotterdamse Kenniswerkplaats Leefbare Wijken blijkt dat de subjectieve leefbaarheid - het gevoel dat bewoners hebben bij hun leefomgeving - in de ogen van bewoners ondanks de inspanningen niet is gestegen. In een aantal gebieden in de stad, zoals de oude stadswijken van het NPRZ en een aantal wijken op de Noordoever, staat de leefbaarheid steeds meer onder druk9. In goedkopere woningen wonen mensen met lagere inkomens die mogelijk leven in kwetsbare situaties. De fysieke leefomgeving van deze wijken is minder veerkrachtig door de combinatie van kwalitatief slechte huizen en onvoldoende aandacht en zorg voor leefbaarheid. In veel van deze wijken is sprake van een eenzijdige particuliere woningvoorraad, bestaande uit kleine en relatief dure appartementen zonder de gewenste kwaliteit. Anderzijds zijn er wijken met veel woningen die in handen zijn van woningcorporaties.

Deze wijken met sociale huurwoningen worden steeds vaker bewoond door de laagste inkomensgroepen, onder wie mensen in kwetsbare posities. Deze toename gaat gemiddeld genomen samen met meer overlast, onveiligheid en lagere leefbaarheid10. Wonen in een kwalitatief slechte woning en woonomgeving is slecht voor de gezondheid en veiligheid, en het belemmert de kansengelijkheid en bestaanszekerheid van Rotterdammers. Mensen hebben minder mogelijkheden om zelf regie te nemen over hun woonsituatie en de omgeving er omheen. Wanneer mensen door gezinsuitbreiding een grotere woning zoeken, kunnen zij bijvoorbeeld niet terecht in 8 9 10

Leefbarometer Wijkprofielen Veerkracht in Corporatiebezit update 2023 – Circusvis

dezelfde wijk. Hetzelfde geldt wanneer mensen kleiner willen gaan wonen door een nieuwe gezinssamenstelling of kinderen die uit huis gaan. We verwachten steeds meer dat mensen met een zorgvraag (langer) zelfstandig thuis blijven wonen en onderlinge ondersteuning in het kader van zelfredzaamheid belangrijk is. Woningen moeten hierop aangepast zijn of kunnen worden. Het is daarom noodzakelijk een mix aan woningen in verschillende woningtypologie, aanbod en prijs te hebben. Verschillende mensen met verschillende achtergronden, levensfase, leeftijd en inkomen, komen dan in wijken samen. Er moeten voor bewoners voldoende manieren zijn om elkaar te ontmoeten. Goede maatschappelijke voorzieningen maken dit mogelijk, dragen bij aan de persoonlijke ontwikkeling van mensen en groepen en spelen daarmee een belangrijke rol in de veerkracht van een wijk11. De verschraling van het voorzieningenaanbod in de laatste jaren heeft met name een ongunstig effect gehad op kwetsbaren, mensen met lage- en middeninkomens12. Voor hen kan het een grotere uitdaging zijn om dat aanbod ergens anders te vinden; zij zijn afhankelijker van een veerkrachtige wijkinfrastructuur. Bezuinigingen troffen met name buurthuizen, jongerencentra en bibliotheken in de wijk. Dit heeft tot een grote afname van publieke ontmoetingsplaatsen geleid. De verbondenheid en zich thuis voelen in de wijk nam daardoor af13.

Er is sprake van een onevenredige verdeling van sociale huurwoningen over wijken. Vooral in wijken met weinig sociale huurwoningen hebben bewoners met lage inkomens minder mogelijkheden een geschikte woning te vinden. Ook is het aandeel maatschappelijke voorzieningen, zoals opvanglocaties voor dak- en thuislozen of GGZ-opvang relatief laag. Daarnaast zijn er wijken met veel sociale woningen met weinig ruimte voor midden en hogere inkomens. Om kansengelijkheid te bevorderen en de sociaal-economische balans in de stad te verbeteren, is het van belang wijken voor iedereen bereikbaar te maken. 11 Kansen en obstakels voor Veerkracht - Wenda Doff Kenniswerkplaats Leefbare Wijken 12 Ruimte voor Sociale Voorzieningen – Dolf Broekhuizen, Ruth Höppner 2021 13 Leefbaarheid in Rotterdamse wijken – Erik Snel, Jan de Boom, Mathieu Permentier en Gijs Custers 2022 / Leefbaarheid armste Rotterdamse wijken verbetert weinig – Sociale Vraagstukken

Rotterdamse Woonvisie

45

“Zelfstandigheid is mijn kracht, en mijn huis is de basis. Hier wil ik blijven, in mijn vertrouwde buurt.”

Doelen tot 2030 Rotterdamse wijken zijn leefbaar en veerkrachtig. Ze bieden een thuis voor alle bewoners. We betrekken bewoners en maatschappelijke partners en gaan actief met hen in gesprek over hun woonwensen en de manier waarop zij daar ook zelf invulling aan kunnen geven. Dit is enerzijds nodig om de woonomgeving aantrekkelijker te maken en anderzijds een gedifferentieerd woningaanbod in de wijken te realiseren. Doelen en maatregelen overstijgen de reikwijdte van het woondomein en gaan ook over thema’s als voorzieningen en gezondheid, die zijn immers een voorwaarde om prettig te kunnen wonen. We zorgen dat: 3. Mensen tevreden zijn over hun woonomgeving: we verbeteren de leefomgeving, daarmee ondersteunen we de sociale infrastructuur in wijken; 4. Wijken voor iedereen zijn: we zorgen voor een gevarieerd woningaanbod.

Rotterdamse Woonvisie

46

Doel 1

Mensen zijn tevreden over hun woonomgeving: we verbeteren de leefomgeving, daarmee ondersteunen we de sociale infrastructuur in wijken. Concrete maatregelen voor de komende 5 jaar § Voorzieningen: Vanuit het principe van goede groei zetten we samen met Rotterdammers en onze maatschappelijke partners in op toereikende sociale infrastructuur in alle wijken en buurten. Die sluit aan bij de behoeftes en samenstelling van de specifieke wijk. Denk hierbij aan een dokter om de hoek, goede scholen, voorzieningen voor ouderen zoals wijkrestaurants en looproutes en aan winkels. Voorzieningen en fysieke ontmoetingsruimtes, zoals een buurthuiskamer zorgen voor een belangrijke basis voor inwoners om elkaar te ontmoeten en dragen bij aan een leefbare wijk nu en in de toekomst. Met name bij nieuwbouw en stedelijke vernieuwing willen we kansen pakken om de toekomstige behoeften aan zorg en voorzieningen toe te voegen. § Referentiewaarden voorzieningen: Aan de hand van referentiewaarden moeten er voldoende voorzieningen beschikbaar zijn voor de hoeveelheid mensen in een wijk. Ook moeten deze voorzieningen betaalbaar en toegankelijk zijn. We onderzoeken de mogelijkheid voor uitbreiding van de referentiewaarden maatschappelijke voorzieningen. Dit gaat om ‘zachte’ voorzieningen in relatie tot armoede ondersteuning maar ook om referentiewaarden voor kwetsbare doelgroepen.

§ Openbare ruimte: We willen dat alle Rotterdammers beschermd zijn tegen extreme weersomstandigheden nu en in de toekomst. Daarom zetten we in op een gezonde, toegankelijke en veilige openbare ruimte met voldoende groene, koele en geluidluwe plekken in de buurt van elke woning. § Hitte-aanpak: We werken met partners uit wonen-welzijn en zorg aan een (wijkgerichte) hitte-aanpak, waarbij zowel aandacht is voor fysieke als voor sociale aspecten tijdens periodes van hitte. § Gemeenschappelijke ruimten: Bij ontwikkeling van kleinere woningen houden we rekening met het belang van gemeenschappelijke ruimten, waaronder gedeelde buitenruimte.

Rotterdamse Woonvisie

47

Doel 2

We zetten in op Wijken voor iedereen: een gevarieerd woningaanbod in wijken. Om dezelfde kans te hebben op een goede woning, mag het niet uitmaken waar je opgroeit. Dit betekent dat de wijken een gevarieerd woningaanbod qua typologie, prijssegment en woonvormen moeten hebben. Dit vergroot de mogelijkheid voor huidige bewoners om door te stromen binnen de wijk, waardoor sociale netwerken en binding met de buurt behouden kunnen worden. En het biedt toekomstige bewoners een kans zich in aantrekkelijke buurten te vestigen. § Differentiatie in wijken met een beperkt aandeel betaalbare woningen: Het is in deze Woonvisie al een paar keer genoemd: we streven naar gemixte wijken met een gevarieerd woningaanbod qua typologie en prijs. Dit doen we waar mogelijk door de realisatie van sociale- en middensegmentwoningen in wijken met een beperkt aandeel van deze woningen. Naast nieuwbouw benutten we in deze wijken de kansen voor flexwoningen, optoppen, tussenvoorzieningen en woningsplitsen/delen. De bestaande sociale huurwoningen van corporaties in deze wijken moeten behouden blijven, dus we willen een halt toeroepen aan verkopen en liberalisaties. § Differentiatie in wijken met omvangrijk aandeel sociaal: Hier zetten we in op meer ruimte voor middensegment en duurdere woningen. Dit speelt juist ook in het NPRZ.

Dat kan door middel van verdichting, stedelijke vernieuwing (sloop-nieuwbouw, maar ook samenvoegen en vergroten), maar ook door liberalisaties en verkoop van bestaande woningen. In dit soort wijken zijn we voorzichtig met woningsplitsen/delen, juist omdat er al veel aanbod kleine woningen/ wooneenheden is. Soms kan het zinvol zijn (ook in NPRZ wijken) huurwoningen voor ouderen toe te voegen om doorstroming te bevorderen. Vrijkomende woningen in deze wijken kunnen worden

samengevoegd, verkocht of geliberaliseerd. We actualiseren daarbij de Gebiedsatlas als hulpmiddel voor differentiatie in wijken. § Woningtoewijzing en huurbeleid: Naast inzet op meer gevarieerd woningaanbod, streven we ook naar optimaal benutten van de woningtoewijzing en huurbeleid van corporaties om tot een mix in wijken te komen. Dit betekent dat we in wijken met een beperkt aandeel woningen tot de aftoppingsgrens corporaties vragen dit aanbod te vergroten, door de huurprijzen af te toppen. In wijken met veel sociale woningen maken we afspraken om woningen toe te wijzen aan (lage) middeninkomens. Dit past binnen de wettelijke mogelijkheden van corporaties om tot 15% van de sociale woningen aan (lage) middeninkomens te verhuren. § We actualiseren de bestuurlijke afspraken wijken in balans: En maken in lijn met bovenstaande drie punten nieuwe langjarige afspraken met de corporaties over ontwikkeling van de woningvoorraad en nieuwbouw van sociaal in wijken. § Mix doelgroepen: We dagen de markt uit om plannen te ontwikkelen met een mix aan doelgroepen in wooncomplexen, bijvoorbeeld sociaal en middensegment in één gebouw, naar Weens voorbeeld. § Voorrang sociale stijgers: We verkennen, in het kader van de in voorbereiding zijnde Huisvestingswet, de mogelijkheden om bij nieuwbouwprojecten voorrang te geven aan sociale stijgers.

Doel hiervan is dat bewoners binding behouden met de eigen wijk.

Rotterdamse Woonvisie

48

Doel 2

§ Collectieve woonvormen: We maken gebruik van de creativiteit van Rotterdammers in het bijdragen aan ideeën en oplossingen voor woonvraagstukken. Bijvoorbeeld voor collectieve woonvormen die kunnen bijdragen aan meer zelfredzaamheid en sociale cohesie. Rotterdammers kunnen er, naast zelfstandig wonen, praktische voorzieningen delen en omzien naar elkaar. We verkennen daarbij bijvoorbeeld de mogelijkheden voor het opzetten van beheer coöperaties en inzet op behoud van bestaande woongroepen. § Innovatieve woonvormen: We bieden ruimte aan experimenten voor innovatieve woonvormen waarin bovenstaande doelen worden gerealiseerd.

§ We hebben aandacht voor de identiteit van wijken: Voor architectuur, eigenheid en erfgoed. De architectuur van woningen en wooncomplexen speelt hierbij een grote rol. We gebruiken het Architectuurbeleid als leidraad. § Aandacht voor huidige bewoners: We betrekken bewoners bij stedelijke vernieuwing (sloop/nieuwbouw van corporatiewoningen of in het geval van sloop/nieuwbouw, samenvoegen/vergroten in de particuliere voorraad van het NPRZ) en we hebben aandacht voor het belang van bestaande sociale netwerken. In een nieuw uniform Sociaal Statuut voor corporatiebewoners i.o. maken we inzichtelijk welke rechten en plichten partijen hebben, zoals een terugkeergarantie voor bewoners in de omgeving en de wijze van bewonersondersteuning. We verkennen daarnaast of een sociaal statuut ook voor particuliere huurders kan worden ingezet.

Rotterdamse Woonvisie

49

Ambitie 2040 Wij willen dat elke Rotterdammer zo zelfstandig mogelijk kan wonen op een plek die past bij het inkomen, de huishoudgrootte of de zorgbehoefte. Veel Rotterdammers kunnen dat al. Maar we zien ook een groeiende groep Rotterdammers die er op reguliere wijze niet in slaagt een passende woning in de stad te vinden. Ook zien we een stijging van het aantal Rotterdammers dat in een kwetsbare situatie terechtkomt en ondersteuning nodig heeft. Deze groep mensen is vaak aangewezen op de beperkt beschikbare betaalbare woningen in Rotterdam.

Rotterdammers in een kwetsbare situatie hebben een woning die past bij hun inkomen, huishoudgrootte en/of zorgbehoefte Om dat te bereiken is het noodzakelijk de beschikbare woningen zo eerlijk mogelijk te verdelen. We maken daarbij scherpe keuzes om de meest kwetsbare aandachtsgroepen binnen een redelijke termijn te kunnen huisvesten. We verliezen daarbij de regulier woningzoekenden met een laag inkomen niet uit het oog.

6. Pijler 3

Aandachtsgroepen Rotterdamse Woonvisie

50

Wat is de opgave? We zien dat het aantal mensen in de aandachtsgroepen groeit. Aandachtsgroepen zijn groepen mensen met minder slaagkans op de woningmarkt of die behoefte hebben aan specifieke zorg en ondersteuning. We geven invulling aan artikel 22 van de Grondwet door de regie te nemen op het intensiveren van de samenwerking met partners in het woonbeleid. We sturen op beschikbare en betaalbare woningen voor alle Rotterdammers die recht hebben op huisvesting. We gaan uit van de aandachtsgroepen die zijn benoemd in het nationale woonprogramma, ‘Een thuis voor iedereen’, aangevuld met groepen die specifiek in Rotterdam extra aandacht behoeven: jongeren en sociale stijgers. Maar ook mensen met een maatschappelijk beroep (leraren, politieagenten en mensen in de zorg). Deze (beroeps)groepen voorzien in een basisbehoefte van de stad en zijn daarom essentieel voor het goed functioneren van de samenleving. In het kader hiernaast onderscheiden we twee groepen: 1. Groepen die behoefte hebben aan betaalbare sociale huurwoningen met daarnaast ondersteuning en zorg: dit zijn de aandachtsgroepen waar we ons primair op richten en die vaak behoefte hebben aan een betaalbare sociale huurwoning met daarbij ondersteuning en zorg. Zij hebben vaak op wettelijke basis of maatschappelijke gronden recht op huisvesting en een zeer dringende woonvraag waardoor zij voorrang krijgen.