[23bb007114] Bijlage 1 behorende bij 23bb7113 - Concept Rotterdamse Woonvisie

Rotterdamse Woonvisie. Een koers tot 2040 en acties voor de komende 5 jaar.

Inhoudsopgave Samenvatting

2

1. Inleiding

7

2. Context: de cijfers

10

3. Onze ambitie: een fijn en betaalbaar thuis voor iedereen

22

4. Pijler 1: Meer en betaalbare woningen

25

5. Pijler 2: Toekomstbestendige en vitale wijken

37

6. Pijler 3: Aandachtsgroepen

50

7. Pijler 4: Betere positie Rotterdammers op de woningmarkt

59

8. Gebiedsgerichte uitwerking

65

9. Financiën en risico’s

67

10. Samenwerken aan de opgaven in de stad

72

11. Verantwoording en monitoring

74

12. Afkortingen en begrippenlijst

76

Een Rotterdams thuis voor iedereen Rotterdam is een stad in beweging. Steeds meer mensen trekken naar onze stad, op zoek naar een woning, werk of zoeken vertier en vermaak. Het is daarom belangrijk dat we als gemeente zorgen voor voldoende woningen. Voor huidige en toekomstige bewoners. Maar woonbeleid gaat over meer dan alleen het stapelen van stenen. Het gaat niet alleen over het bouwen van een huis maar ook een thuis. Deze Woonvisie is gebouwd op vier verschillende pijlers om te zorgen dat onze stad toekomstbestendig blijft, met oog voor bewoners. We blijven bouwen aan betaalbare woningen met het middensegment als focus. Duurzaamheid staat hoog in het vaandel. Daarom verbeteren we de bestaande woningen waarbij we inzetten op aardgasvrije wijken en het verhogen van energielabels, onder andere door isolatie. We zorgen voor voldoende woningen in het sociale segment. En verdelen de sociale voorraad op een eerlijke manier, waarbij we aandacht blijven houden voor de opvang van mensen in een kwetsbare situatie. En we zorgen dat de huurmarkt toegankelijk, inclusief en eerlijk blijft. Zo zijn we onder andere het woonplatform ‘Eerlijk te huur’ gestart waarbij kandidaten anoniem kunnen reageren op een huurwoning.

Van Rotterdammers op straat die de enquêtes hebben ingevuld, tot de deelnemers aan de dialoogtafels van corporaties, ontwikkelende partijen, huurders en Vve’s tot studenten en ouderen. De Woonvisie is enorm verrijkt door de waardevolle input die we hebben opgehaald. Samen zorgen we voor verandering. Met bewoners, corporaties en ontwikkelaars met respect voor natuur en klimaat. We bouwen aan een prettige stad om in te leven met woningen die kwalitatief goed zijn en waar ruimte is voor spraakmakende architectuur. We blijven bouwen aan een Rotterdams thuis voor iedereen. Chantal Zeegers Wethouder Klimaat, Bouwen en Wonen

Steeds meer Rotterdammers hebben moeite om een betaalbare en passende woning te vinden. Als gemeente willen we Rotterdammers perspectief bieden op een betaalbare woning die past bij hun wensen en behoeften. Vooral in het middensegment is de vraag hoger dan het aanbod. Daarom heeft bouwen voor het middensegment topprioriteit. Zo zetten we in op nieuwbouw van zowel middenhuur als -koop. Met woningbouwcorporaties maken we afspraken over het aantal nieuwe middenhuurwoningen. En we dringen bij het Rijk aan op financiële ondersteuning voor corporaties. Deze ambitie vraagt om samenwerking en dialoog. De gemeenteraad heeft hier met het Woonakkoord een mooie aanzet voor gedaan. Daar spreek ik mijn waardering voor uit. Ook alle partijen in onze stad die hebben meegedacht wil ik bedanken.

Rotterdamse Woonvisie

1

Samenvatting Rotterdam is een fantastische stad. Steeds meer mensen willen er wonen, werken en verblijven. Het realiseren van voldoende woningen, werkgelegenheid en voorzieningen is essentieel om deze trek naar de stad op te kunnen vangen. Daarnaast is het bieden van een fijn en betaalbaar thuis aan alle huidige inwoners minstens zo belangrijk. Steeds meer Rotterdammers hebben echter moeite om een betaalbare en passende woning te vinden. Als gemeente willen we Rotterdammers perspectief bieden op een betaalbare woning die past bij hun behoeften. Dat betekent dat er meer woningen moeten komen vooral in het middensegment, waarbij we de absolute omvang van de sociale voorraad stabiel proberen te houden. En dat we ons Rotterdams DNA van innovatie en doorpakken volop moeten inzetten om dat te bereiken. Daar gaan we voor met deze Woonvisie. De Rotterdamse Woonvisie heeft twee componenten: de visie op het gebied van wonen met een doorkijk tot 2040 en een concreet uitvoeringsprogramma met maatregelen voor de komende 5 jaar. In februari 2023 heeft de gemeenteraad het Woonakkoord vastgesteld. De 10 uitgangspunten in dit akkoord zijn de basis voor de Woonvisie. We willen een visie waarin Rotterdammers zich kunnen herkennen. Om de vele stemmen van de stad een plek te bieden heeft er een uitgebreide bespreking met de stad plaatsgevonden.

Met belanghebbenden en inwoners is geïnventariseerd wat er leeft, welke behoeften zij hebben en welke belangen er spelen ten aanzien van wonen in Rotterdam. De uitkomsten van deze gesprekken hebben mede richting gegeven aan de inhoud van de Rotterdamse Woonvisie.

De Rotterdamse woningmarkt De Rotterdamse bevolking groeit met circa 4.400 Rotterdammers per jaar. Het aantal huishoudens groeit nog sneller doordat er steeds meer éénpersoonshuishoudens komen, onder andere door de vergrijzing. In alle prijssegmenten is een woningtekort. Hierdoor is er minder doorstroming, stijgen de prijzen in het particuliere huur- en koopsegment en staan er steeds minder woningen te koop. Kortom: er is sprake van schaarste en de betaalbaarheid staat onder druk. De bestaande voorraad voldoet niet overal aan de huidige kwaliteitseisen. Het gaat dan bijvoorbeeld om slechte isolatie, funderingsproblemen en achterstallig onderhoud. Slechte isolatie in combinatie met hoge energieprijzen hebben veel Rotterdammers met een laag inkomen de afgelopen tijd in de problemen gebracht. Deze problemen concentreren zich vooral in bepaalde wijken in Rotterdam en vergroten de kansenongelijkheid in de stad. De situatie op de Rotterdamse woningmarkt vraagt om een serieuze aanpak.

Ambities 2040: een fijn en betaalbaar thuis voor iedereen Rotterdam is een wereldstad, met een veelheid aan culturen, bekend om onze skyline, de rivier de Maas, de vele bijzonder wijken en de trots van onze inwoners om Rotterdammer te zijn. De waarde van wonen gaat daarmee verder dan de stenen alleen: het zijn de mensen, onze Rotterdammers, die met elkaar de stad, de buurt maken. Een fijn en betaalbaar thuis is hiervoor essentieel. We willen aan al onze inwoners – nu én in de toekomst – een plek in de stad bieden, een echt thuis, waar je graag thuiskomt na een dag werken, je je buren kent, en je je ook echt thuis voelt. Een thuisbasis waar voldoende voorzieningen omheen zijn, bereikbaarheid goed geregeld is, een leuke baan om de hoek op je wacht, en de leefomgeving veilig en groen is.

Rotterdamse Woonvisie

2

We spelen in deze nieuwe Woonvisie in op de nieuwe actuele opgaven die om een koerswijziging vragen ten opzichte van de vorige Woonvisie. Onze ambitie formuleren we daarom als volgt: 1. Rotterdam is een betaalbare stad voor iedereen: er zijn voldoende woningen voor alle Rotterdammers, ongeacht hun financiële situatie. 2. Rotterdam is een diverse en inclusieve stad: Rotterdam herbergt vele culturen, leeftijden, inkomensgroepen en samenlevingsvormen. Ons streven is om wijken te creëren die deze diversiteit weerspiegelen, zodat iedereen er een thuis kan vinden en binnen dezelfde wijk kan doorstromen. Bovendien zetten we ons in voor meer variatie op gebouw- en blokniveau, met verschillende prijsklassen, afmetingen, doelgroepen en met ruimtes voor ontmoeting. 3. Rotterdam als innovatieve woonstad, met lef: dit uit zich in: § We dagen onszelf en de markt uit om met nieuwe woonconcepten te komen die inspelen op de veranderende bevolking met meer alleenstaanden en meer ouderen; § Nieuwe instrumenten die het goed functioneren van de woningmarkt bevorderen, zoals het uitsluiten van discriminatie en het betalen van redelijke huurprijzen; § G  oede groei: bij nieuwbouw is altijd aandacht voor duurzaamheid, voorzieningen in de buurt, een aantrekkelijke openbare ruimte, voldoende groen, werkgelegenheid, en sociale cohesie.

Hoogwaardige architectuur en stedenbouw dragen bij aan de kwaliteit van de stad. Deze ambities, de brede maatschappelijke ontwikkelingen, en het Woonakkoord zoals door de gemeenteraad vastgesteld, komen samen in 4 pijlers die richtinggevend zijn voor het werk dat wij de komende jaren te doen hebben mét velen in de stad. Onze inzet vergt scherpe keuzes. Per pijler benoemen we de belangrijkste maatregelen waar we ons de komende 5 jaar voor inspannen.

Rotterdamse Woonvisie

3

De 4 pijlers 1. Meer en betaalbare woningen We proberen het absolute aantal sociale woningen stabiel te houden en vergroten het aantal woningen in het middensegement, voor zowel huur als koop. De belangrijkste maatregelen: 1. We starten de bouw van 3.500-4.000 woningen per jaar door nieuwbouw en tijdelijke woningen. We dagen de stad uit om in de bestaande voorraad meer woonruimte te maken (denk aan optoppen en woningdelen). 2. We sturen bij nieuwbouw op 55% betaalbare woningen (20% sociaal en 35% middensegment), vanaf 2026 65% betaalbaar (25% sociaal en 40% middensegment). We zien er ook op toe dat deze woningen worden bewoond door mensen met een bijbehorend salaris. 3. We nemen maatregelen voor meer middensegment, door de inzet van koopinstrumenten en financiële middelen. We borgen betaalbaarheid door gebruik te maken van zowel publieke als privaatrechtelijk instrumenten. 4. We hebben aandacht voor de snelheid van bouwen van betaalbare woningen: er komt een nieuwe Rotterdamse Bouwwet, waarbij we experimenteren met flexibiliteit in regelgeving voor betaalbare woningen zonder de kwaliteit en de omgeving uit het oog te verliezen.

2. Toekomstbestendige woningen en vitale wijken We zetten volop in op de kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid van de bestaande woningen en de leefbaarheid in wijken. We streven naar veerkrachtige wijken: wijken waar je in elke levensfase kunt blijven wonen en er voldoende voorzieningen en netwerken zijn. De belangrijkste maatregelen: 5. We maken de woningvoorraad kwalitatief beter (bouwtechnisch, toegankelijk, flexibel) en duurzamer (aanpak van de EFG-labels en aardgasvrij maken van wijken). We zetten in op het goed functioneren van VvE’s, ondersteunen de verduurzaming met financiële maatregelen en houden particuliere verhuurders aan hun verplichtingen. 6. We willen een gebiedsgerichte aanpak van de particuliere woningvoorraad door het stimuleren van VvE’s om bouwkundige achterstanden aan te pakken en de woningen te verduurzamen. Waar mogelijk ondersteunen we eigenaarbewoners. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheden om gemengde wijken te maken door woningen op te kopen en aan te passen aan de woonwensen. We benutten voor complexe vraagstukken de innovatiekracht van kennisinstellingen en samenwerkingsverbanden. 7. We streven naar wijken voor iedereen, gemixte wijken met een gevarieerd woningaanbod.

In buurten met weinig sociale en middensegmentwoningen voegen we betaalbare woningen toe, terwijl we in buurten met veel sociale woningen streven naar voldoende toevoeging van woningen in het midden en hoger segment.

Rotterdamse Woonvisie

4

3. Huisvesting van aandachtsgroepen  We hebben bijzondere aandacht voor groepen Rotterdammers die minder kansen hebben op de woningmarkt. Ons streven is dat alle Rotterdammers in 2040 een woning hebben die past bij hun inkomen, huishoudgrootte of zorgbehoefte en dat in 2030 zo min mogelijk mensen zich in een dak- of thuisloze situatie bevinden. Daarnaast willen we de meest kwetsbare aandachtsgroepen binnen een redelijke termijn van huisvesting voorzien. We verliezen daarbij de regulier woningzoekenden met een laag inkomen niet uit het oog. De belangrijkste maatregelen: 8. We bieden kansen voor innovatieve woonzorgconcepten en stimuleren maatregelen die de doorstroming bevorderen en die passen bij de levensfase en het inkomen van inwoners. 9. We zorgen voor een zo eerlijk mogelijke verdeling van de beschikbare sociale voorraad over doelgroepen die hierop zijn aangewezen door vast te blijven houden aan de huidige urgentiecriteria en de verdeling van de beschikbare betaalbare sociale woningvoorraad in een percentage van 45% reguliere woningzoekenden, 25% kwetsbare Rotterdammers met urgentie en 30% overige aandachtsgroepen met urgentie. 10. In de woonzorgvisie worden met de regio duidelijke afspraken gemaakt over het huisvesten van mensen in een kwetsbare situatie.

4. Betere positie op de woningmarkt  Deze pijler is gericht op zorgen voor eerlijke, inclusieve toegang tot de woningmarkt en kansen op een passende woning. De gemeente bewaakt het recht op huisvesting en goed huren en verhuren. Rotterdamse huurders en verhuurders kunnen ervan uitgaan dat er sprake is van goed (ver)huurderschap en dat misstanden worden aangepakt. We zorgen dat de Rotterdamse woningmarkt voor iedereen toegankelijk is. De huurwoningmarkt in onze stad is inclusief, er wordt niet gediscrimineerd. De belangrijkste maatregelen: 11. We intensiveren de aanpak ‘goed huren en verhuren’ waarbij we alle verhuurders houden aan de regels voor goed verhuurderschap. 12. We richten een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag in en blijven huurders en verhuurders actief informeren over hun rechten, plichten en verantwoordelijkheden.

Rotterdamse Woonvisie

5

Van visie naar uitvoering Innovatie en samenwerking: De woningmarkt is complex en het oplossen van de opgaven kunnen we niet alleen. Dit vergt een samenspel met veel betrokken partijen, van bewoners tot marktpartijen, van kennis- en financiële instellingen tot Rijksoverheid. We nemen zelf regie waar nodig en sturen op het behalen van doelen. Hierbij dagen we partijen in de stad uit om een innovatief perspectief in te brengen, en met praktische innovaties te komen die het wonen in Rotterdam fijn en betaalbaar maken én houden. We geven uitdrukkelijk ruimte aan innovatie en vernieuwing, van instrumenten tot de manier van woningbouw en vormen van samenwonen waar we nu nog niet aan denken.

Gebiedsgerichte uitwerking: deze Rotterdamse Woonvisie betreft een stedelijke visie. Ieder gebied en iedere wijk heeft zijn eigen specifieke kenmerken zoals bevolkingssamenstelling, woningbestand en de uitdagingen die er spelen. Dit vraagt per wijk om een andere aanpak. De wijze waarop de genoemde maatregelen gaan landen in de verschillende gebieden en wijken gaan we waar nodig uitwerken in concrete plannen die we onderdeel maken van integrale plannen voor die wijken. Binnen het NPRZ betreft dat bijvoorbeeld de handelingsperspectieven per wijk. Dit doen we op basis van de meest actuele data en samen met de stakeholders die in het gebied of de wijk actief zijn. We zoeken meer en vaker hoe we toekomstige bewoners ook een stem geven. Financiën: de Woonvisie richt zich op een meerjarige aanpak om lange termijn doelen te bereiken. Dit vraagt om structurele dekking, maar in financieel lastige tijden past het ook om realistisch te zijn. Niet alle maatregelen die genoemd worden zijn nieuw, een aantal loopt al waarbij dan het voornemen is om ze voort te zetten of te intensiveren. Voor veel maatregelen is ook al financiële dekking, maar dit geldt niet voor allemaal. Er zijn bijvoorbeeld nog financiële middelen nodig om onze doelen ten aanzien van verbetering van de particuliere voorraad, het creëren van meer woonplekken in de bestaande voorraad en goed functionerende VvE’s te bereiken.

Dit vergt keuzes en we doen een blijvend beroep op het Rijk en de markt voor het bereiken van bepaalde doelen. Continue dialoog en monitoring: we beschouwen deze Woonvisie niet als een statisch document. Onze maatschappij verandert voortdurend en daarmee ook de uitdagingen waarvoor we staan. We zijn van plan om in continue dialoog te blijven met onze belangrijkste partners in de stad. Daarnaast gaan we de genoemde maatregelen tweejaarlijks monitoren om te toetsen hoe het beleid in de praktijk wordt uitgevoerd.

Rotterdamse Woonvisie

6

Wonen in Rotterdam: nieuwe opgaven Als je in Rotterdam woont, ben je Rotterdammer, wat je achtergrond ook is. We hebben een diverse en energieke bevolking, met meer dan 170 nationaliteiten. We zijn een stad van handige handjes en knappe koppen en we worden internationaal erkend als architectuurstad. Met een wereldhaven en een groeiende kennisindustrie1. Steeds meer mensen willen hier wonen, werken en verblijven. Het is van vitaal belang dat we voldoende woningen, werkgelegenheid en voorzieningen realiseren om deze trek naar onze stad op te vangen. Ons doel is ‘goede groei’. Als gemeente willen we ervoor zorgen dat alle Rotterdammers comfortabel kunnen wonen en zich echt thuis kunnen voelen in onze stad. Deze ambitie stelt ons voor verschillende opgaven. Steeds meer Rotterdammers hebben te maken met problemen rondom betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. § Langere wachttijden bij sociale huurwoningen § Een beperkt aanbod van midden-koopwoningen § Startende gezinnen die de stap naar een grotere woning niet kunnen maken § Jongeren die noodgedwongen langer thuis wonen § Huishoudens die de woonlasten niet meer kunnen betalen § Een toename van het aantal bankslapers § Misstanden op de huurmarkt, zoals te hoge huurprijzen en discriminatie.

Daarnaast komt er een aantal grote maatschappelijke uitdagingen op ons af ten aanzien van bevolkingsgroei, vergrijzing, klimaat en energietransitie. Dit vergroot de spanningen op de woningmarkt en vraagt om een adequate reactie van de gemeente.

1.

Inleiding 1

Omgevingsvisie De Veranderstad, 2021

Rotterdamse Woonvisie

7

Deze uitdagingen zijn complex, en de gemeente heeft daarin een belangrijke (regie)rol, maar heeft niet op alles invloed en heeft daar andere partijen bij nodig. De huidige problemen zijn het resultaat van een complex samenspel van externe invloeden en afhankelijkheden: financiële factoren, de beleggingsmarkt, bouwomstandigheden, beschikbaarheid van personeel en materialen, regionale samenwerking met buurgemeenten en andere overheidsinstanties, zoals de provincie en het Rijk. Bepaalde kwesties brengen ook dilemma’s met zich mee: § Welke gevolgen heeft een grotere focus op betaalbaarheid voor het verbeteren van de kwaliteit en de leefbaarheid? § Wat moeten en kunnen we doen aan bestaande woningen die niet meer aan kwaliteits- en duurzaamheidseisen voldoen? § Hoe kunnen we urgentieverlening en toewijzing aan specifieke doelgroepen het beste invullen, en wat zijn dan de gevolgen voor de omgeving en de wijk? Natuurlijk zijn er geen eenvoudige antwoorden of pasklare oplossingen, en er bestaat niet één manier of instrument om de woningmarkt te beïnvloeden. Bovendien hebben nieuwe beleidsmaatregelen tijd nodig om effect te sorteren. We moeten ook blijven letten op zowel gewenste als ongewenste effecten van lokale, regionale en landelijke maatregelen.

De Rotterdamse Woonvisie: opzet en doelen De Rotterdamse Woonvisie heeft betrekking op alle facetten van wonen: de kwantiteit en kwaliteit van woningen, de leefomgeving, woonruimteverdeling en specifieke doelgroepen. Het is een krachtig sturingsinstrument op grond van de Woningwet. Het dient als kompas voor de gemeente en vormt de basis voor prestatieafspraken tussen de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties. Met de Rotterdamse Woonvisie tot 2040 willen we er voor zorgen dat Rotterdammers in een huis kunnen wonen dat past bij hun behoefte en financiële mogelijkheden. Dit vraagt om een doelgerichte inzet van de gemeente en samenwerking met bewoners, diverse andere belanghebbenden en overheidsinstanties.

Twee hoofdcomponenten De Rotterdamse Woonvisie heeft twee hoofdcomponenten: § Een langetermijnvisie voor wonen tot 2040 en doelstellingen tot 2030 § Een concreet uitvoeringsprogramma met maatregelen voor de komende 5 jaar, ook verplicht volgens de woningwet. Onze ambitie is helder: we willen fijn betaalbaar wonen in Rotterdam mogelijk maken. Dit doen we met haalbare acties, voortbouwend op de omgevingsvisie. Het programma wordt ontwikkeld en, na vaststelling door de raad, uitgevoerd in nauwe samenwerking met alle belanghebbenden in de stad. We geloven in het principe van samen stadmaken2; we hebben iedereen nodig om onze ambities waar te maken.

2

Omgevingsvisie De Veranderstad, 2021

Rotterdamse Woonvisie

8

Aansluiten bij beleid Het Rotterdamse Woonakkoord is op 17 februari jongstleden vastgesteld door de gemeenteraad. Voor alle betrokkenen was het proces om tot dit akkoord te komen zeer waardevol. Het bevat 10 uitgangspunten die de richtlijnen vormen voor de Rotterdamse Woonvisie.

Op hoofdlijnen zijn die uitgangspunten: 1. Het woonbeleid van de gemeente Rotterdam is gericht op voldoende beschikbaar, bereikbaar en betaalbaar woningaanbod. De woningvoorraad moet vergroot worden. 2. Vanuit de invulling van artikel 22 van de Grondwet neemt de gemeente regie in het intensiveren en bevorderen van de samenwerking met en tussen partners en stuurt op beschikbare, bereikbare en betaalbare woningen. 3. De gemeente draagt de verantwoordelijkheid te zorgen voor eerlijke kansen op een passende woning op de woningmarkt en voldoende woonruimte. De gemeente bewaakt het recht op wonen zoals dat is opgenomen in de Grondwet en internationale verdragen. Er is geen ruimte voor racisme of discriminatie op welke grond dan ook. 4. Rotterdam sluit aan bij de landelijke definitie van het sociale huursegment. 5. Naast nieuwbouwwoningen leggen we meer focus op vitaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad. 6. We benutten de bestaande bouw beter (zowel kwantitatief als kwalitatief). 7. Rotterdammers worden betrokken bij het woonbeleid. 8. Wijken voor iedereen en werken aan gemeenschapszin: zorgdragen voor voldoende voorzieningen en bouwen aan vitale gemeenschappen. Vergrijzing is een specifiek aandachtspunt. 9. De gemeente spant zich in om dakloosheid te voorkomen en op te lossen.

10. De gemeente stuurt actief op goed huren en verhuren en benut daarvoor het wettelijk beschikbare instrumentarium om misstanden te voorkomen.

Uitgangspunten voor de Rotterdamse Woonvisie vormen daarnaast het Regio-akkoord, de Nationale Bouw- en Woonagenda en de Regionale Realisatieagenda, waarin afspraken over bijvoorbeeld betaalbare woningen zijn vastgelegd. Op stedelijk niveau sluit de Woonvisie aan bij de Omgevingsvisie ‘De veranderstad’, waarbij we streven naar ‘Goede groei’, binnenstedelijke verdichting en focus op wijken voor stedelijke vernieuwing. Deze Woonvisie is ook in samenhang met enkele al lopende programma’s en afspraken opgesteld, zoals het Doorbouwakkoord, de Actieagenda Ouderen, het actieplan Goed huren en verhuren, het Uitvoeringsplan NPRZ 2023-2027 en het Uitvoeringsplan Studentenhuisvesting.

Stemmen van de stad We willen een visie die herkenbaar is voor Rotterdammers en dat de stemmen van de stad in die visie vertegenwoordigd zijn. Daarom hebben we uitvoerig gesprekken gevoerd met belanghebbenden en inwoners. Over wat er leeft, welke behoeften zij hebben en welke belangen er spelen bij het wonen in Rotterdam. Hun input heeft mede de inhoud van deze Rotterdamse Woonvisie bepaald. In hoofdstuk 10 staat meer informatie over onze participatieaanpak.

Leeswijzer Deze Woonvisie begint met een analyse van de huidige woningmarkt en de verwachte ontwikkelingen (hoofdstuk 2). Op basis hiervan formuleren we onze ambities voor 2040 en vertalen we deze naar vier hoofdopgaven, pijlers. Voor elke pijler beschrijven we wat de opgaven en ambities zijn, wat de doelen zijn voor 2030, en welke maatregelen we nemen om die doelen te bereiken (hoofdstuk 4 t/m 7). In hoofdstuk 8 behandelen we de gebiedspecifieke uitwerking. We sluiten af met de financiële aspecten (hoofdstuk 9), hoe we samenwerken met verschillende partijen die nodig zijn om de maatregelen uit te voeren (hoofdstuk 10) en de verantwoording en monitoring (hoofdstuk 11). Rotterdamse Woonvisie

9

Rotterdam groeit en de samenstelling van de bevolking wijzigt. Er komen steeds meer mensen van buiten de stad naar Rotterdam. Het aandeel eenpersoonshuishoudens neemt toe. En er is sprake van ‘dubbele vergrijzing’: het aantal ouderen groeit, en het aandeel ouderen boven de 75 jaar groeit het hardst. Ook zien we een toename in het aandeel kwetsbare Rotterdammers. Deze en andere veranderingen hebben impact op zowel vraag als aanbod op de woningmarkt.

Ontwikkeling van het aantal inwoners De Rotterdamse bevolking is snel gegroeid. Sinds 2014 kwamen er ieder jaar gemiddeld 5.500 inwoners bij, behalve tijdens de coronapandemie. De bevolkingsprognose verwacht een toename naar ruim 730.000 inwoners in 2040.

Figuur 1: Ontwikkeling aantal inwoners in Rotterdam tot 2040 780 760 740 720

personen (x 1.000)

700 680 660 640 620 600

Samenvoeging met Rozenburg +12.500 inwoners

580 560

Context: De cijfers

Realisatie

Prognose 2018

Prognose 2022

2040

2038

2036

2032

2034

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

2.

1990

540

Scenario hoog

Bron: bevolkingsprognose 2022, OBI

Rotterdamse Woonvisie

10

De groei kan sneller of langzamer gaan, afhankelijk van ontwikkelingen in de wereld. Zo was er tijdens de coronapandemie geen groei. Oorlogen leiden weer tot het omgekeerde beeld: een fors positief migratiesaldo en een bijbehorend grote (tijdelijke) huisvestingsopgave. Vandaar dat we rekening houden met verschillende groeiscenario’s. De bevolkingsgroei wordt steeds minder gestuurd door de natuurlijke groei (het verschil tussen geboorte en sterfte) en meer doordat mensen nieuw in de stad komen wonen, zowel door binnenlandse als door buitenlandse verhuizingen. De stad is populair bij studenten en arbeidsmigranten, waaronder kenniswerkers en expats. Sinds 2013 neemt het aantal buitenlandse vestigers toe, waarbij in 2022 het hoogste niveau ooit voor Rotterdam is bereikt, meer nog dan waarmee in de bevolkingsprognose rekening werd gehouden. Figuur 2: Hoofdcomponenten Rotterdams bevolkingsgroei tot 2040

Ontwikkeling van (soorten) huishoudens en doelgroepen In de prognose groeit het aantal huishoudens van 333.000 in 2022 naar 381.000 in 2040. Een toename van ruim 14%. Het aantal huishoudens stijgt dus sneller dan het aantal inwoners. Vergrijzing speelt hierin een rol, waarover verderop meer.

Figuur 3: Ontwikkeling aantal huishoudens in Rotterdam tot 2040

250.000

200.000

150.000

100.000

10.000

50.000

8.000

0

6.000

alleenstaand

paar

gezin met kin(deren)

overig

2.000

4.000

65 jaar en ouder (2040 prognose)

65 jaar en ouder (2022)

15-64 jaar (2040 prognose)

15-64 jaar (2022)

Bron: bevolkingsprognose 2022, OBI

0

-2.000

-4.000

Natuurlijke groei

Binnenlands saldo

Bron: bevolkingsprognose 2022, OBI

Buitenlands saldo (incl. correcties)

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

-6.000

Totale bevolkingsgroei

Eenpersoonshuishoudens Het aantal eenpersoonshuishoudens zal het sterkst toenemen. Dit komt door ontwikkelingen als vergrijzing en het geleidelijk kleiner worden van huishoudens. Terugkijkend is driekwart van de gerealiseerde huishoudensgroei tot en met 2021 via eenpersoonshuishoudens. Ook vanwege studie of werk trekken veel jonge één- en tweepersoonshuishoudens richting de stad. Rotterdamse Woonvisie

11

Gezinnen Tot 2040 verwacht de bevolkingsprognose 2022 een zeer bescheiden groei van het aantal paren zonder kinderen. Het aantal gezinnen groeit iets meer, maar is in absolute aantallen vrij beperkt. Er is echter geen afname. Gezinsvorming in de stad, compenseert het vertrek van jonge gezinnen naar randgemeenten. Die trek doet zich voor in alle grote steden, het beeld in Rotterdam is niet uitzonderlijk. Ouderen Het aandeel ouderen zal stijgen, waarbij het aandeel oudere ouderen van 75-plus nog harder stijgt. Dit noemen we ‘dubbele vergrijzing’. Het aantal Rotterdammers van 65 jaar of ouder neemt toe van bijna 16% in 2022 naar ruim 18% in 2040. Let wel, dit zijn personen. Senioren zijn met één of twee personen, waardoor hun aandeel in het aantal huishoudens groter is. Voor de woonopgave is het aantal huishoudens van belang. Op dit moment is 22% (meer dan een op de vijf) Rotterdamse huishoudens 65 jaar of ouder, stijgend naar ruim 26% (meer dan een op de vier) in 2040. Bij 75-plussers gaat dit van 10% in 2022 naar bijna 14% (een op de zeven) in 2040. Vergrijzing is ook de belangrijkste reden, dat het aandeel alleenstaanden toeneemt. Jongeren Rotterdam trekt jongeren aan vanwege opleiding, werk, de vele voorzieningen en de woningvoorraad. De leeftijdsgroep 18-25-jarigen is veruit de grootste groep van alle vestigers.

Het totale aantal jongeren (0-19 jaar) zal naar verwachting met 0,9% afnemen van 20,9% naar 20% tot 2040, maar in aantal met ruim 9.000 toenemen. Het aandeel jongeren groeit dus langzamer dan het aandeel ouderen. Jongeren zijn tegenwoordig minder vaak uitwonend dan vroeger. Als ze uitwonend zijn, dan wonen ze vaak in kamers van particuliere verhuurders.

Studenten Als tweede studentenstad van Nederland is de vraag naar studentenhuisvesting in Rotterdam groot. Volgens de monitor studentenhuisvesting 2023 bedraagt het tekort nu 2.300 woningen. Hoewel de Nederlandse studentenpopulatie licht daalt, groeit de internationale studentenpopulatie naar verwachting met 4.000 studenten de komende 7 jaar. Dit levert een totale woonvraag op van 6.000 eenheden tot 2029. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de komst van de TU Delft naar Rotterdam en de terugkeer van de basisbeurs, waardoor de vraag groter kan zijn. Anderzijds kan toekomstige wetgeving voor het beperken van de instroom van internationale studenten tot een lagere woningvraag leiden. Doelgroepen met een urgente huisvestingsvraag Samenhangend met bevolkingsgroei zijn er ook steeds meer Rotterdammers in een kwetsbare situatie, die geholpen moeten worden met huisvesting. De groep kwetsbare mensen, zoals mensen met psychische problemen, ex-gedetineerden en vluchtelingen, maar ook zorgbehoevende ouderen en mensen die specialistische zorg nodig hebben, groeit de komende jaren. De precieze groei is zeer lastig te voorspellen. Wel geldt dat dit nu al een fors beslag legt op de vrijkomende sociale huurwoningen in Rotterdam.

Rotterdamse Woonvisie

12

Woningvoorraad

Huurwoningen: sociaal

Rotterdam telde op 1 januari 2023 ongeveer 321.300 woningen, een groei van bijna 10.000 woningen sinds 2019 (bron: CBS). Het grootste deel van de voorraad is eigendom van woningcorporaties: zij beheren bijna 44% van de Rotterdamse woningen. Hoewel corporaties ook woningen verhuren in het midden- en hogere segment, ligt de nadruk van activiteiten op verhuur in het sociale segment. De particuliere huursector is goed voor ruim 21% van de Rotterdamse woningvoorraad. We vinden er woningen in alle prijssegmenten. De prijsstelling in dit deel van de woningmarkt is echter minder transparant en er vaak worden hogere huren gevraagd dan toegestaan. Koopwoningen tot slot maken ruim 34% uit van de Rotterdamse woningvoorraad.

Het aantal corporatiewoningen met een vraaghuurprijs tot de liberalisatiegrens is al enkele jaren stabiel. De meest recente monitor van het Regioakkoord laat zien, dat gaat om ongeveer 127.000 woningen. Dit is bijna 90% van de corporatievoorraad en zo’n 40% van de totale Rotterdamse voorraad.

Figuur 4: Eigendomsverhoudingen woningvoorraad 2022 0,2%

Koopwoningen

21,4% 34,4%

Huurwoningen woningcorporatie Huurwoningen overige verhuurders

43,9%

Wat betreft sociale woningen in de particuliere huurmarkt bestaat onzekerheid over de prijsstelling. Hierover zijn namelijk onvolledige data beschikbaar, voornamelijk gebaseerd op enquêtes, bij gebrek aan een landelijke registratie. Onze eigen onderzoeken laten zien, dat er te hoge huren worden gevraagd. Dat is ten opzichte van de maximaal redelijke huur, op basis van het aantal geschatte punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Uitgaande van die inschatting is de potentiële omvang van de particuliere sociale huurvoorraad circa 10% van alle woningen in Rotterdam. Kwaliteit van de woningen is bij deze inschatting echter een belangrijke variabele. Als de kwaliteit van particuliere woningen laag is, is het aandeel potentiële sociale huur mogelijk hoger.

Eigendom onbekend

Volgens het Woonakkoord en het wetvoorstel Betaalbare Huur mogen we particuliere huurwoningen tot de sociale voorraad rekenen. Er gelden dan twee voorwaarden; § De woningen worden verhuurd voor een sociale huurprijs; § De woningen worden toegewezen aan inkomensgroepen die aangewezen zijn op dit segment.

Bron: CBS

Het Woonakkoord en het wetsvoorstel Betaalbare Huur geven ook aan, dat koopwoningen niet tot de sociale voorraad worden gerekend. Sociale voorraad is dus uitsluitend huur. Tellen we sociale corporatiewoningen en potentieel in aanmerking komende particuliere huurwoningen bij elkaar op, dan is naar schatting 50% van de Rotterdamse woningvoorraad als sociaal aan te merken. Let wel, dit is bij handhaving van huurprijzen en goed verhuurderschap.

Rotterdamse Woonvisie

13

Huurwoningen: midden- en hoger segment

Koopwoningen

Particuliere huurwoningen De particuliere huurvoorraad is de afgelopen jaren zowel absoluut als relatief toegenomen. Dit kwam door zowel bouw van nieuwe huurwoningen, als door opkoop in de bestaande voorraad. Bij dat laatste is een kentering zichtbaar. Door diverse belastingmaatregelen, opkoopbescherming, aanstaande huurwetgeving en daarmee samenhangende strengere handhaving van huurprijzen is het minder aantrekkelijk geworden om in woningen te beleggen.

De koopmarkt was de afgelopen jaren erg dynamisch. Dit kwam tot uiting in woningprijzen en omvang van de koopsector. Aan de ene kant kwamen er koopwoningen bij via nieuwbouw en transformatie, en andere kant werden bestaande koopwoningen opgekocht door investeerders voor de verhuurmarkt. Daardoor is de hoeveelheid koopwoningen in Rotterdam per saldo redelijk stabiel gebleven op ruim 34% van de totale voorraad.

Corporatiewoningen Aanvullend op hun sociale voorraad, hebben corporaties meer dan 10.000 vrijesectorwoningen in bezit. Daarvan heeft bijna 90% een huurprijs in het middensegment, met het zwaartepunt onder de 950 euro.

100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0

< 75.000

75.000 - 150.000

150.000 - 250.000

250.000 - 350.000

350.000 - 500.000

500.000 +

2023 Q1

2022 Q1

2021 Q1

2020 Q1

2019 Q1

2018 Q1

2017 Q1

2016 Q1

2015 Q1

2014 Q1

2013 Q1

2012 Q1

2011 Q1

2010 Q1

0,0 2009 Q1

Wanneer we de huurprijzen van particuliere huurwoningen inschatten op basis van het aantal punten in het WWS, is ongeveer de helft sociale huur (in de voorgaande paragraaf al benoemd), een derde middenhuur en een kwart hoger segment huur.

Figuur 5: Transactieprijzen van bestaande koopwoningen sinds 2008

2008 Q1

Gedurende 2017-2022 is de mediaan van de kale huurprijs gestegen van ongeveer €925 naar €1.050. De gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter is €13,67. Dit blijkt uit onderzoek van bureau Realstats in opdracht van gemeente Rotterdam. Stadsbreed heeft zo’n 85% van de particuliere huurwoningen een te hoge kale huurprijs. Dat wil zeggen, hoger dan zou mogen op basis van het geschatte aantal punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het te veel betaalde bedrag ligt tussen de €100 en €280 voor woningen in (potentieel) sociale huur, en tussen de €130 en €370 voor woningen in (potentieel) middensegment. Door te hoge vraagprijzen wordt een deel van de particuliere voorraad ten onrechte boven de liberalisatiegrens als vrije sector verhuurd.

De grote marktdruk heeft ertoe geleid, dat koopprijzen sinds 2014 meer dan twee keer over de kop zijn gegaan. Dit is goed terug te zien in de scherpe daling van het aantal transacties van huizen met een prijs tot 250.000 euro.

Bron: Calcasa/Kadaster

Rotterdamse Woonvisie

14

Omdat de meeste mensen niet verhuizen, geven transacties van woningen die wél worden verkocht, niet per definitie de prijs van woningen in de bestaande voorraad weer. We kunnen hiervoor de WOZwaardering gebruiken. Maar deze kent door gehanteerde systematiek een vertraging ten opzichte van marktontwikkelingen. We hebben dat de afgelopen jaren gezien. De modelmatige taxaties van bureau Calcasa bieden een alternatief. Volgens deze gegevens heeft 54% van de Rotterdamse koopwoningen een actuele waarde onder 350.000 euro. Dat aandeel ligt hoger dan landelijk en in Zuid-Holland als geheel. De verschillen per gebied binnen Rotterdam zijn aanzienlijk, variërend van 29% in het centrum tot 86% in Charlois.

De gemiddelde koopsom van verkochte woningen in Rotterdam ligt al enige tijd boven 400.000 euro. Bezien vanuit landelijk perspectief is dat echter nog altijd relatief goedkoop. Dit is min of meer van oudsher het geval en geldt niet alleen voor de stad, maar ook een groot deel van de Rotterdamse regio. Onze positie in de Randstad valt duidelijk op. Figuur 7: G  emiddelde woningprijs per gemeente in Nederland, tweede kwartaal 2023

Figuur 6: G  eschatte actuele waarde van bestaande koopwoningen, tweede kwartaal 2023

euro > 450.000

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

400.000 < 450.000 350.000 < 400.000 300.000 < 350.000

og vli IJs et se lm on de Pe rni Ro s ze nb urg Fe ije no ord De lfs ha ve n No ord Kr O ali ve ng rsc en hie -C Ho ek roos w va n H ijk oll Hi Pri an lle ns d ge A rsb lex an erg de -Sc r Ro hie tte bro rda ek m Ce ntr um

Ho

arl ois Ch

lla nd Ro tte rda m

Ho

Zu id-

Ne

de rl

an d

< 300.000

minder dan 75.000 euro - totaal (%)

250.000 tot 350.000 euro - totaal (%)

75.000 tot 150.000 euro - totaal (%)

350.000 tot 500.000 euro - totaal (%)

150.000 tot 250.000 euro - totaal (%)

meer dan 500.000 euro - totaal (%)

Bron: Calcasa

250.000 tot 350.000 euro - totaal (%)

Bron: Calcasa

Rotterdamse Woonvisie

15

Het vertrouwen in de koopwoningmarkt is, zoals gemeten in de maandelijkse peiling van Vereniging Eigen Huis, sinds eind 2020 aanhoudend dalend. Het is weliswaar nog niet zo laag als tijdens de kredietcrisis, maar er is duidelijk sprake van grote terughoudendheid. Sinds 2022 neemt het aanbod te koop staande woningen af, duurt het aanmerkelijk langer om deze te verkopen, en daalt de prijsindex van het CBS. We zien een prijscorrectie, al zal krapte op de woningmarkt de mate van correctie verzachten. De combinatie van prijzen en hogere hypotheekrente (volgens De Nederlandsche Bank bij nieuwe leningen gemiddeld 4,1% medio 2023, tegenover gemiddeld 1,6% medio 2021) zorgt ervoor, dat betaalbaarheid van een koophuis voor veel woningzoekenden lastig is.

Woningbehoefte De vraag naar woningen is hoog en dat blijft de komende jaren zo. De meest recente Primos prognose becijfert in 2023 een woningtekort van 5,3% in de regio Rotterdam. Landelijk is dat gemiddeld 4,8%. Beide getallen zijn hoger dan in eerdere prognoses. Het tekort loopt nog altijd op. De nieuwbouwambitie is dan ook flink: landelijk 900.000 woningen erbij tot en met 2031. Dit is ook in afspraken met regio’s vastgelegd. Dit alles met als doel, om het woningtekort terug te dringen richting 2%. De rijksoverheid noemt dat een aanvaardbaar percentage. Het zal volgens de nieuwste Primos prognose nog tot na 2040 kunnen duren, voordat we in Rotterdam dat niveau bereiken. Figuur 9: Ontwikkeling woningtekort regio Rotterdam en Nederland

Figuur 8: Transacties en prijsindex bestaande woningen Rotterdam -1,0% -1,5% -2,0% -2,5% 2500

250

-3,0% -3,5%

2000

200

-4.0% -4.5%

1500

150

1000

100

-5,0% -5,5% -6,0% -6,5% 2023 2025

Verkochte bestaande koopwoningen

2023 Q1

2022 Q1

202 1 Q1

2020 Q1

2019 Q1

2018 Q1

2017 1Q1

2016 Q1

2015 Q1

2014 Q1

2013 Q1

2012 Q1

2011 Q1

2010 Q1

2009 Q1

2008 Q1

2007 Q1

2006 Q1

2005 Q1

0 2004 Q1

0 2003 Q1

50

2002 Q1

500

2030

2035

2040

2045

Woningmarktgebied (ABF) Rotterdam Nederland

Bron: Primos prognose 2023, ABF Research

Prijsindex bestaande koopwoningen

Bron: CBS/Kadaster

Rotterdamse Woonvisie

16

Voor het Regioakkoord 2022, de meest recente regionale woningmarktafspraken, heeft bureau ABF een behoefteraming uitgevoerd. Daarin zijn twee scenario’s doorgerekend: Referentie en Meer Evenwicht. Gemeenten en corporaties hebben het Meer Evenwicht scenario vastgesteld als de basis voor het Regioakkoord.

Uitbreidingsbehoefte Het Referentie scenario gaat uit van een zo optimaal mogelijke uitbreiding van de woningvoorraad; vraag en aanbod worden zo goed mogelijk gekoppeld. Bepaalde patronen worden hierbij echter in stand gehouden. Randgemeenten pakken de opgave om betaalbare woningen te realiseren bijvoorbeeld minder op. Het Meer Evenwicht scenario neemt de uitkomsten van het Referentiescenario over, maar verdeelt de regionale behoefte aan sociale voorraad evenrediger. Dit betekent niet, dat iedere gemeente een even groot aandeel sociale voorraad heeft of moet hebben. Het betekent wel, dat de verschillen in de regio iets worden verkleind. In de behoefteraming is overigens ook rekening gehouden met de groei van het aantal studentenhuishoudens. Deze groep wordt in het Meer Evenwicht scenario echter niet evenwichtig gespreid over de regio. Zij ‘landen’ voornamelijk in de centrumgemeenten. De twee doorgerekende scenario’s laten voor de gemeente Rotterdam een grote uitbreidingsbehoefte aan woningen in midden- en duur segment zien (duur is hoger en topsegment tezamen). Het zwaartepunt van de behoefte ligt in de koopsector. De uitbreidingsbehoefte aan woningen in het sociale segment is beperkt, maar we kunnen ons ook geen afname permitteren.

Tabel 1: Twee scenario’s voor uitbreiding van de woningvoorraad, behoefteraming 2020-2031 huur

koop

netto

sociaal midden duur

sociaal midden duur

uitbreiding

Meer evenwicht

-3.700

3.300

4.500

3.400

16.000

14.800

38.300

Referentie

3.700

2.900

3.700

3.400

13.100

11.400

38.200

Bron: ABF Research

Uitbreidingsbehoefte is nadrukkelijk niet hetzelfde als een bouwprogramma. Het cijfer drukt de netto groei van segmenten uit. Als prijsontwikkeling van bestaande woningen naar verhouding voor veel groei in een bepaald segment zorgt, zullen in het bouwprogramma accenten op andere segmenten moeten worden gelegd. Vervolgens beïnvloeden marktomstandigheden de mate waarin aan consumentenwensen over huur of koop in een segment kan worden voldaan. Denk specifiek aan de betaalbare koopsegmenten, waar consumenten minder goed terecht kunnen en waardoor ze moeten uitwijken naar de huursector.

Inkomens De behoefteramingen gaan ook in op het aantal huishoudens nu en straks in verschillende inkomenscategorieën: de sociale doelgroep (“EU-doelgroep”), midden- en hogere inkomens. In 2020 is de EUdoelgroep in absolute zin het grootst. Inclusief studentenhuishoudens gaat het om 61% van het aantal Rotterdamse huishoudens. Vermeldenswaardig is, dat uit de EU-doelgroep bijna een op de vijf een koopwoning bewoont. 12% van de Rotterdamse huishoudens heeft een middeninkomen en 27% een hoger inkomen. De ramingen laten richting 2031 een (kleine) daling van het aantal huishouden in de EU-doelgroep zien en een groei van het aantal midden- en hogere inkomens. In het Meer Evenwicht scenario zou Rotterdamse Woonvisie

17

de EU-doelgroep in 2031 goed zijn voor 56% van de Rotterdamse huishoudens, 57% in het Referentie scenario. 13% zou een middeninkomen hebben, in beide scenario’s. Het aandeel hogere inkomens stijgt naar 32% in het Meer Evenwicht scenario, 31% in het Referentiescenario. Tabel 2: Twee scenario voor ontwikkeling van inkomensgroepen 2020-2031

huishoudens in Rotterdam met een te hoge energierekening ten opzichte van hun inkomen naar schatting gestegen van 10% in 2020 naar 11,8% in 2022. Het betreft vooral de wijken IJsselmonde, Charlois, Delfshaven, Feijenoord en Noord. Door compensatie vanuit het Rijk via het prijsplafond wordt groei van de scheve verhouding geremd. 70% van de Rotterdammers die het hardst door gestegen energieprijzen wordt geraakt, woont in een sociale huurwoning. 18% woont in een particuliere huurwoning en 12% in een koopwoning.

netto

inkomen EU-doelgroep midden

hoger

uitbreiding

Meer evenwicht

-3.700

5.000

22.500

23.800

Referentie

-400

4.700

19.400

23.700

Bron: ABF Research

Bij dit alles moeten we enkele belangrijke kanttekeningen plaatsen. De gehanteerde variabelen gaan uit van positieve koopkrachtverwachtingen op de middellange termijn. Als deze niet uitkomen, verschuiven de verhoudingen tussen inkomensgroepen. De effecten van meer buitenlandse migratie kunnen eveneens tot veranderingen leiden. Dit zijn allemaal onzekerheden. Een absolute groei van het aantal huishoudens in de EU-doelgroep is denkbaar. Ook moeten we rekening houden met een grotere uitbreidingsbehoefte voor zowel totale als sociale (huur)woningvoorraad.

Woonquote en hoge energierekening Hoewel de woonquote (het percentage van het inkomen dat aan woonlasten wordt besteed) van huurders in de sociale corporatiesector de laatste jaren iets verbeterd is, heeft de recente extreme stijging van de energielasten een verwacht negatief effect op de woonquote. 90.000 Rotterdamse woningen hebben nog een energielabel E, F of G. Met name de slechte isolatie van woningen heeft veel Rotterdamse huishoudens met een laag inkomen de afgelopen jaren in de problemen gebracht. Door de sterk gestegen energieprijzen is het percentage

Beschikbaarheid van woningen Sociale huur De beschikbaarheid van sociale huurwoningen binnen de corporatievoorraad kan geduid worden op basis van de wachttijden (inschrijfduur) en de slaagkans om een woning te kunnen huren. Jaarlijks worden er in Rotterdam ongeveer 6.000 sociale huurwoningen opnieuw verhuurd. De slaagkans binnen de sociale corporatiesector in 2022 is ten opzichte van 2021 gelijk gebleven op 5,1%. We zien dat aantallen advertenties en verhuringen dalen. De mediane inschrijfduur in de gemeente Rotterdam is gestegen naar 26 maanden voor regulier woningzoekenden. Elke andere gemeente heeft een hogere inschrijfduur, met uitschieters tot 104 maanden. De mediaan in de regio als geheel, dus inclusief de gemeente Rotterdam, is 36 maanden. In vergelijking met de regio Haaglanden, is de inschrijfduur in onze regio aanzienlijk korter. De gemeente Den Haag bijvoorbeeld had een mediane inschrijfduur van 71 maanden in 2022 en de regio Haaglanden als geheel 73 maanden. Ruim 85.000 woningzoekenden van zowel binnen als buiten Rotterdam reageerden in 2022 één of meer keer op een advertentie voor een Rotterdamse sociale huurwoning. Woningzoekenden reageren ook in andere gemeenten op advertenties. Van de woningzoekenden is de ene helft wat actiever met reageren dan de andere. De mediane inschrijfduur is voor alle doelgroepen en prijssegmenten gestegen.

Rotterdamse Woonvisie

18

Middenhuur en -koop Er is een tekort aan woningen in middensegment huur en middensegment koop. Dat werkt door in lagere doorstroming uit de sociale corporatievoorraad. Veel doorstromers (ook vanuit sociale huur) en een deel van de starters op de woningmarkt zijn op zoek naar woningen in het middensegment. Hun voorkeur gaat met name uit naar de koopsector. Daar is het aanbod echter afgenomen, door sterk gestegen prijzen in de bestaande voorraad. Zij ondervinden concurrentie van investeerders, hoewel die afneemt, en ook van mensen die eigenlijk een segment hoger zouden kunnen kopen, maar vanwege gestegen rentelasten liever iets goedkoper kopen. De huursector is voor woningenzoekenden met een middeninkomen in theorie een alternatief, maar daar worden hoge prijzen gevraagd. Regulering van middensegment zou voor lucht kunnen zorgen, maar zo ver is het nu nog niet. En als die regulering er komt, bestaat het risico dat verhuurders hun woningen van de hand doen en de (potentiële) middeldure huurvoorraad slinkt. Hoge segment koop en huur De vraag naar woningen in het hoge segment is duidelijk zichtbaar en concentreert zich nadrukkelijk op de koopsector. Het gaat vooral om doorstromers op de woningmarkt. In de eerder beschreven uitbreidingsbehoefte is dit dan ook het segment met de grootste opgave.

Tekenen van deze vraag en druk zijn een gemiddelde vraagprijs boven vier ton voor een koopwoning en de sterke stijging van transactieprijzen. De prijsstijging in de bestaande voorraad leidt tot groei in het hogere segment, maar voldoet niet aan de kwalitatieve behoeften van elk huishouden, zoals gezinnen die ruimere woningen nodig hebben. Dit type woning is schaars in Rotterdam en er is dus behoefte aan uitbreiding. Bovendien groeit de vraag naar duurzame woningen. Nieuwbouw zonder gasaansluitingen en met een uitstekend energielabel is een passend antwoord op deze behoefte. De uitbreidingsbehoefte aan hoger segment huur is minder groot dan de koop. De vraag manifesteert zich vooral in het centrum van de stad. Ook richt deze zich meer op specifieke doelgroepen. Denk aan expats

en mensen die snel een woning nodig hebben, of luxe kleinschalige woonvormen voor senioren. Door de minder grote vraag is in het hogere huursegment, meer dan in de koopsector, een goede prijskwaliteitverhouding nodig.

Kwaliteit en kenmerken van de woningvoorraad De Rotterdamse woningvoorraad voldoet voor een groot deel aan de huidige en toekomstige kwaliteitseisen, dankzij het relatief groot aandeel woningen dat de afgelopen 40 jaar is toegevoegd met nieuwbouw (ruim 40% kent een bouwjaar na 1980). Een deel van de voorraad is helaas niet op orde of onvoldoende toekomstbestendig. Het gaat dan bijvoorbeeld om slechte isolatie, funderingsproblemen en achterstallig onderhoud. Verduurzaming (energie- en warmtetransitie) Energie besparen is van groot belang. Niet alleen om de klimaatcrisis en de noodzaak om in 2050 CO2 neutraal te zijn, maar ook omdat de energierekening van veel Rotterdammers (te) hoog is. 11,8% van alle Rotterdammers heeft inmiddels te maken met energierekening die te hoog is voor hun inkomen (2022) en daarmee staat de bestaanszekerheid onder druk. Rotterdam heeft een woningbestand met relatief veel woningen met een slechte energetische kwaliteit en met slechte energielabels. Van de in totaal 321.500 woningen moeten 97.000 woningen voor 2030 worden geïsoleerd, gebaseerd op het Nationaal Isolatieprogramma. Circa 90.000 hiervan hebben een energielabel E, F of G. Daarnaast is er de opgave om 263.000 woningen aardgasvrij te maken voor 2050.

Rotterdamse Woonvisie

19

Fundering en bodemdaling Een woning zonder goede fundering is per definitie niet toekomstbestendig. In Rotterdam staan ruim 120.000 woningen op houten palen en ruim 30.000 woningen zijn niet onderheid. In beide gevallen betreft het voor ongeveer de helft corporatiewoningen. Bodemdaling in combinatie met de grondwaterstand zorgt ervoor dat een deel van deze woningvoorraad geen toekomstperspectief heeft. Niet onderheide panden zakken mee met de bodem en komen zo steeds dichter bij het grondwater te liggen. De woningen krijgen daardoor steeds meer vochtoverlast en verliezen, als er niets aan gedaan wordt, een duurzaam toekomstperspectief. Door klimaatverandering worden buien heviger en komen langdurige periodes van droogte steeds meer voor. Dat verergert het probleem voor de niet onderheide panden en levert problemen op voor woningen met houten paalfunderingen. Bouwkundige staat woningvoorraad Ook de bouwkundige staat van de rest van de woning vraagt aandacht. Zeker een op de vier woningen in Rotterdam heeft te maken met meer of mindere mate van achterstallig onderhoud. Het gaat dan om bijvoorbeeld balkons, brandveiligheid, ventilatie, loden leidingen etc. Woninggrootte Hoewel er binnen de Rotterdamse woningvoorraad relatief meer grote woningen zijn dan in andere steden, zijn er in bepaalde wijken ook concentraties kleine en eenzijdige woningen binnen de voorraad.

Binnen het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) wordt voor dergelijke wijken aandacht gegenereerd.

Figuur 10: Aandeel woningen met oppervlakte tot 75m2

tot 20%

30% tot 40%

50% tot 60%

20% tot 30%

40% tot 50%

60% of meer

Bron: OBI

Woningtype Iets meer dan de helft van de Rotterdamse woningen is gestapeld zónder lift. Deze woningen zijn niet of slechts met moeite toegankelijk voor mensen die minder goed ter been zijn. In het licht van vergrijzing is dit een belangrijk aandachtspunt. Bijna een kwart van de woningen is gestapeld mét lift en in principe wel goed toegankelijk, hoewel er in de praktijk soms toch flinke drempels zijn. Het laatste kwart betreft eengezinswoningen. Deze zijn weliswaar niet per se goed toegankelijk, maar er is vaak wel ruimte om de woning levensloopbestendig te maken.

Rotterdamse Woonvisie

20

Figuur 11: Samenstelling woningvoorraad naar woningtype, 2021

2,9%

24,8%

25,6%

Eensgezinswoning Meergezinswoning met lift Meergezinswoning zonder lift

23,5%

23,1%

Overige meergezinswoning

Rotterdammers met lagere en middeninkomens en studenten. We zien zowel een behoefte naar koop als huurwoningen. Ook groeit de vraag naar passende woningen voor ouderen door (dubbele) vergrijzing. Voor deze Rotterdammers is het huidige aanbod aan woningen nu niet toereikend. Ook het aandeel hogere inkomens neemt nog altijd toe. Deze groep is (en kan kritisch zijn) op de kwaliteit van de woning. Deels beantwoordt de bestaande voorraad niet aan hun wensen en is nieuwbouw noodzakelijk om in hun woonbehoefte te voorzien.

Onbekend

Bron: OBI

Conclusie Demografische veranderingen; krapte op woningmarkt Er is sprake van schaarste en de betaalbaarheid staat onder druk. De Rotterdamse bevolking groeit de komende periode fors. Deels is dit autonome groei, maar de belangrijkste factor is dat er meer mensen in de stad komen wonen. Het aantal huishoudens groeit nog sneller doordat er steeds meer éénpersoonshuishoudens komen, onder andere door de vergrijzing. Bij gebrek aan doorstroming stijgen de prijzen in het particuliere huur- en koopsegment en staan er steeds minder woningen te koop. Betaalbaarheid onder druk: opgaven bij doelgroepen Betaalbare segmenten worden kleiner door opwaartse prijsontwikkelingen in de bestaande voorraad. Aangezien het aantal huishoudens in Rotterdam met een sociaal inkomen constant blijft en het aantal middeninkomens toeneemt, is het vooral belangrijk om de omvang van de sociale voorraad stabiel te houden en het middensegment te vergroten. In Rotterdam is een grote vraag naar betaalbare woningen vanuit groepen als starters, kwetsbare groepen,

Groeiende kloof: in wijken, kwaliteit woningvoorraad en tussen groepen De bestaande voorraad voldoet niet overal aan de huidige kwaliteitseisen. Het gaat dan bijvoorbeeld om slechte isolatie, funderingsproblemen en achterstallig onderhoud. In combinatie met hoge energielasten en het feit dat de achterblijvende kwaliteit van met name goedkopere woningen deze lasten nog meer opdrijft, wordt ongelijkheid in de stad vergroot. Dit beperkt zich niet alleen tot de woning, maar heeft impact op de gehele leefomgeving. Starters, middeninkomens en sociale stijgers krijgen lastig toegang tot de woningmarkt, hebben een onzekere sociaaleconomische positie en zijn zich vaak niet bewust van hun rechten als huurder. In de praktijk blijkt dat hiervan door particuliere verhuurders in sommige gebieden misbruik wordt gemaakt door het vragen van hoge huren en bijvoorbeeld door discriminatie bij het selecteren van een huurder. Aan de andere kant zien we dat degenen met een koopwoning vaak een betere woonquote hebben, terwijl hun sociaaleconomische positie al beter is. In de volgende hoofdstukken geeft deze Woonvisie inzicht in de opgaven die we als gemeente voor ons zien op basis van deze context en welke ambities, doelen en maatregelen we oppakken om fijn en betaalbaar wonen mogelijk te maken in Rotterdam.

Rotterdamse Woonvisie

21

De situatie op de Rotterdamse woningmarkt die uit het voorgaande hoofdstuk naar voren komt, vraagt om een serieuze aanpak en een stevige dosis ambitie vanuit de gemeente. Dit hoofdstuk gaat in op de ambitie die we voor ogen hebben voor het wonen in Rotterdam. In vele opzichten is Rotterdam uniek. De stad kent een grote diversiteit aan woonmilieus en bewoners en door de jaren heen zijn veel unieke woonprojecten gerealiseerd. Rotterdam is een echte wereldstad met een eigen identiteit en bijzondere architectuur. Als je met bewoners in gesprek gaat over hoe het is om hier te wonen, zul je merken dat bijna iedereen trots is om Rotterdammer te zijn. De vorige Woonvisie stelde duidelijke doelen om aantrekkelijke woonomgevingen te creëren. Het beleid concentreerde zich op de bouw van woningen voor middenen hogere inkomens en tot het komen van een betere balans in wijken. Daarin zijn goede stappen gezet, maar de afgelopen jaren hebben we ook de keerzijde ontdekt: betaalbaar wonen staat onder druk. Daarnaast zijn er ook nieuwe opgaven ontstaan. De wereld om ons heen verandert snel, thema’s als klimaat, energietransitie, migratie en kansenongelijkheid staan nu centraal. Hier zullen we in deze nieuwe Woonvisie op in moeten spelen, zodat de stad voor iedereen aantrekkelijk is en blijft en ook nieuwe bewoners er een plekje kunnen vinden.

Dat betekent dat er meer betaalbare woningen moeten komen, met name in het middensegment. En dat we ons Rotterdams DNA van innovatie en doorpakken volop moeten inzetten om dat te bereiken. Daar gaan we voor in deze Woonvisie.

3.

Onze ambitie: een fijn en betaalbaar thuis voor iedereen. Rotterdamse Woonvisie

22

De ambities zijn: Rotterdam is een stad voor iedereen Rotterdam biedt van oudsher woningen met een betere prijskwaliteitverhouding dan andere grote steden. Door prijsontwikkelingen en nieuwbouw is er de afgelopen tien jaar meer aanbod gekomen voor mensen met een hoger inkomen. De sociale woningvoorraad is in omvang gedaald, maar is nog altijd 50% van het totaal. De veranderingen zijn snel gegaan en daarom hebben we in het bijzonder aandacht voor de nog aanwezige betaalbare voorraad. Onze ambitie is, dat er ook in de toekomst voor alle inkomensgroepen voldoende keuze aan woningen blijft, zowel voor Rotterdammers met een grote als met een smalle beurs. In deze tijd van stijgende prijzen en talrijke uitdagingen moeten we innovatief zijn om haalbare en toekomstbestendige woningen te realiseren.

Rotterdam is een diverse en inclusieve stad Rotterdam herbergt vele culturen, leeftijden, inkomensgroepen en samenlevingsvormen. Door de grote inzet in het afgelopen decennium op gebiedsontwikkeling en nieuwbouw is de stad voor meer groepen aantrekkelijk geworden en rust de stad op meer sterke schouders. Sommige delen van Rotterdam zijn nu diverser en uniek, maar er is nog ruimte voor verbetering. We willen buurten creëren waar iedereen zich thuis kan voelen en de kans heeft om binnen dezelfde buurt door te groeien. Bovendien willen we een gevarieerd aanbod op gebouwen blokniveau, met verschillende prijzen en groottes, voor diverse doelgroepen en met gemeenschappelijke ruimtes voor ontmoeting.

Rotterdam als innovatieve woonstad met lef Rotterdam heeft een rijke geschiedenis aan bijzondere en innovatieve woongebouwen en de vernieuwende aanpak van complexe opgaven. Zo was de Bergpolderflat de eerste galerijflat van Nederland. Daarnaast zijn het Justus van Effenblok en de kluswoningen mooie voorbeelden. Ook de verdichting van de binnenstad met bijzondere hoogbouw en architectuur is uniek. We willen graag een innovatieve woonstad blijven met daarbij in ieder geval aandacht voor: § Nieuwe woonconcepten, waarbij we onszelf en de markt uitdagen in te spelen op de veranderende bevolking met meer alleenstaanden en meer ouderen; § Nieuwe instrumenten die bijdragen aan een gezonde werking van de woningmarkt, zoals het uitsluiten van discriminatie en het vaststellen van eerlijke huurprijzen; § Goede groei: we gaan verdichten in de stad, onder andere door het toevoegen van hoogbouw. De uitdaging daarbij is om tegelijkertijd aandacht te hebben voor voorzieningen, openbare ruimte, groen, werken, duurzaamheid en sociale netwerken. We blijven de architectuurstad van Nederland; architectuur en stedenbouw vergroten de kwaliteit van de stad.

Rotterdamse Woonvisie

23

Onze ambitie is dat zowel huidige als toekomstige Rotterdammers zich thuis voelen in de stad, dat Rotterdam een fijn en betaalbaar thuis is voor iedereen. Deze ambities, de brede maatschappelijke ontwikkelingen, en het Woonakkoord zoals door de gemeenteraad vastgesteld, komen samen in 4 pijlers die richtinggevend zijn voor het werk dat wij de komende jaren te doen hebben mét velen in de stad.

1. Meer en betaalbare woningen Deze pijler richt zich op voldoende beschikbaar woningaanbod voor alle Rotterdammers. Dit doen we door woningen toe te voegen en de bestaande voorraad beter te benutten. Daarbij hebben we aandacht voor kwaliteit en duurzaamheid en zorgen we voor wijken met een gevarieerd woningaanbod. We bouwen in alle marktsegmenten en daarbij ligt de nadruk op betaalbaarheid. Onze ambitie is, om de absolute omvang van de sociale voorraad stabiel proberen te houden en het aandeel middensegment te vergroten.