[23bb001472] Bijlage behorende bij 23bb001471 over Nationaal Programma Rotterdam Zuid

78

graag hier willen houden. Daarom zoeken we met alle betrokkenen in de wijk naar manieren om het woningaanbod beter te laten aansluiten op de vraag. Dat varieert van het opknappen of vergroten van bestaande woningen tot het bouwen van nieuwe woningen, zoals de nieuwbouw aan de Putsebocht, het Drents Plantsoen en de Slaghekstraat.’

Chirurgische ingrepen

Voor Frank van Wijngaarden stadsontwikkelaar werd op Zuid, werkte hij als architect-stedenbouwkundige in

Brussel. Ook daar werkte hij aan de transformatie-opgave in bestaande stadswijken. Hij noemt het ‘geen toeval’ dat hij nu opnieuw dáár werkt waar de complexiteit groot is. ‘Mijn intuïtie drijft mij richting dat soort opgaven. Het is makkelijker om honderd woningen te bouwen in een leeg weiland, dan tien woningen toe te voegen in een wijk als Bloemhof, waar de druk op de beschikbare ruimte al hoog is. Maar dat laatste vind ik veel spannender. Belangrijk, ook. Hier kan ik mensen echt helpen.’ Volgens Van Wijngaarden is het geen kwestie van alleen maar zijn kennis en kunde naar de wijk brengen. ‘Nee,’ zegt hij. ‘Er bestaan geen generieke oplossingen voor dit type opgave. Je moet de wijk eerst leren begrijpen. Dat kost tijd en vraagt om een lange adem. In Brussel stelden we daarvoor met alle stakeholders in de wijk een ‘diagnostique de quartier’ op. Om vervolgens aan de hand van deze diagnose gerichte en weloverwogen spelenprikjes te zetten in het stedelijk weefsel. Die aanpak volg ik nu ook in Hillesluis en Bloemhof.’

Een inclusieve stad

Veel bestaande woningen hebben in de afgelopen jaren plaats moeten maken voor nieuwbouw ‘Je kunt zeggen: als je hun huizen sloopt, jaag je mensen weg uit hun wijk,’ zegt Van Wijngaarden. ‘Inderdaad, dat schuurt. Het zoeken naar vervangende woningen voor huurders is een complex proces. Elke bewoner heeft zijn eigen unieke verhaal. Het zoeken naar oplossingen vraagt om aandacht voor de menselijke maat.’ Hoewel de persoonlijke verhalen hem aan het hart gaan, staat Van Wijngaarden achter de fysieke transformatie van de wijk: ‘Om te zorgen dat deze wijken ook in de toekomst een fijne plek zijn om te wonen, moeten we de lange termijn opgaven, zoals de warmtetransitie, de klimaatopgave of de mobiliteitstransitie, verbinden aan de problemen en uitdagingen die op korte termijn spelen en aansluiten bij de leefwereld van de

Soms zet Van Wijngaarden het transformatieproces zelf in om meer interactie te creëren. Zo stond het Dahliablok in Bloemhof leeg, maar zou de sloop nog even op zich laten wachten. Om verdere verpaupering tegen te gaan schakelde Van Wijngaarden outsider art-collectief Maison Savant in. Het resulteerde in een Community Art-project waarbij kinderen uit Bloemhof meewerkten aan een enorme muurschildering van bloemen op de hoeken van het blok. ‘De kinderen deden schilderworkshops en leerden veel over hun wijk en over de bloemennamen van de straten. De onthulling van de schilderingen was een feestelijk moment voor de hele buurt. Je zag de trotse gezichtjes van de kinderen, omdat hun tekening daar hing, en je hoorde buurtbewoners zeggen: wat zonde dat die schilderingen straks weer verdwijnen. Tuurlijk, we hadden ook camera’s op kunnen hangen om de verpaupering tegen te gaan. Maar dit heeft zóveel meer waarde voor de buurt.’

Ruimte voor verbinding

Met het verhaal over het Dahliablok wil Van Wijngaarden benadrukken dat zijn werk verder gaat dan het creëren van betere woningen. ‘Goede buitenruimte en goede voorzieningen zijn minstens zo belangrijk voor de kwaliteit van wonen,’ denkt hij. ‘De overgang tussen het privé-domein, de woning, en de openbare ruimte is erg hard. Het ontbreekt in veel buurten aan ‘tussenruimtes’ waar spontane ontmoetingen kunnen plaatsvinden. De druk op de openbare ruimte is zo groot dat er nauwelijks ruimte is om te vertragen: ont-moeten.’ Wat Van Wijngaarden daaraan gaat doen? ‘Je kunt zoiets abstracts als sociale cohesie niet afdwingen, maar je kunt wel de fysieke condities scheppen waarin ontmoeting makkelijker plaatsvindt. Buitenruimte, scholen, sport- en culturele voorzieningen zijn daarin uiterst belangrijk. De woonopgave moet in samenhang met andere maatschappelijke opgaves worden opgepakt. Meer verbinding in de wijk, dat is voor mij de grote uitdaging. Op alle niveaus. Razend interessant om aan mee te werken.’

NPRZ Uitvoeringsplan 2023-2027 | 79

↓ Figuur 7: NPRZ Wonen ambitie vs. realisatie 2022.

6. Pijler Wonen

14.000 12.000 10.000

6.1 Ontwikkelingen Zoals voor het hele programma geldt, zo geldt ook voor de pijler Wonen dat het nieuwe uitvoeringsplan dat aanvangt op de helft van het twintigjarige NPRZprogramma een bijzonder moment is. Niet alleen is gekeken naar de resultaten van de afgelopen vier jaar in de pijler Wonen, ook is in de midterm uitgebreid onderzoek gedaan naar de pijler Wonen over de eerste tien jaar van het programma. Dit hoofdstuk gaat met name over de invulling van het programma in de pijler Wonen 2023-2027. Maar indachtig de midterm(p)review is samen met de partners ook verder vooruitgekeken naar de gehele duur van het programma. In dit hoofdstuk wordt met een reflectie stilgestaan bij wat er tot nu toe is bereikt in de pijler Wonen, vervolgens wordt ingegaan op de invulling van de behouden en geactualiseerde ambitie voor de komende vijf jaar, om te besluiten met een tekst over de governance.

6.1.1 T  erugblik: Hoe staan we ervoor? Uit de Midterm volgt op hoofdlijnen het algemeen beeld dat op output niveau veel is gerealiseerd. Dit komt mede door een helder verhaal over wat er nodig is, uitgewerkt met kwantitatieve financiële afspraken en gedragen door het commitment van partijen. Op outcome niveau is pas sinds 2018 begonnen met het inlopen van achterstanden. We signaleren echter dat de effecten nog niet groot zijn. Zo staat de leefbaarheid in veel wijken nog steeds onder druk en laat de woontevredenheid in veel wijken van Zuid ook nog een weinig positief beeld zien. Daarnaast heeft de gestegen woningwaarde ook een keerzijde gekend. Woningen zijn namelijk minder betaalbaar geworden en de kwaliteit van de woningen is niet meegestegen. We signaleren ook dat de effecten deels door andere zaken dan beleid of ingrepen van NPRZ worden veroorzaakt. De economische groei, de enorm krappe arbeidsmarkt en de verstopte woningmarkt hebben veel invloed Interessant in dit verband is ook het onderzoek “De Herverdeelde Stad” (Custers/EUR, 2021). Dit onderzoek biedt inzicht in de veranderingen in de bevolkingssamenstelling van Rotterdam-Zuid. De hoofdconclusie van het onderzoek is dat het middensegment op Zuid langzaam groeit. Dit is erg positief gezien de doelstellingen van het NPRZ.

Er zijn echter ook twee zorgelijke ontwikkelingen: › De kapitaalkrachtige groepen groeien sterker in de rest van de stad dan op Zuid; › Er vindt gelijktijdig, vooral in de focuswijken, een groei plaats van het meest kwetsbare deel van de bevolking.

80

Uit bovenstaande wordt het belang van de inzet op de pijler Wonen als onderdeel van het NPRZ herbevestigd. We hebben het beleid en de middelen om het verschil te maken met bestaande ambities en nieuwe accenten. De lange adem is hierbij nodig; De opgave is groot, beweging kost nu eenmaal tijd, maar vooral: de noodzaak is duidelijk. Hoewel de woningmarkt anders is dan toen het NPRZ begon, is de opgave voor een groot deel nog steeds dezelfde. Waar in de periode vóór het NPRZ, herstructurering de basis was van een wijkaanpak, heeft het NPRZ-programma zich juist gericht op verbeteren van kansen voor bewoners op Zuid en inlopen van achterstanden, op met name school en werk. De pijler Wonen kan worden gezien als het essentiële sluitstuk van de aanpak. Rotterdam-Zuid heeft altijd veel inwoners gelegenheid geboden een stap vooruit te maken op de sociale ladder, maar raakte veel van deze mensen vervolgens kwijt doordat de woningvoorraad te eenzijdig en van slechte kwaliteit is. Daarom heeft de pijler Wonen de opgave te zorgen dat met een gedifferentieerde, toekomstbestendige woningvoorraad de stijgers op Zuid blijven wonen. Dit lukt op steeds meer plekken, en draagt ook bij aan de leefbaarheid en veiligheid op Zuid. Aanpak in cijfers, concrete resultaten tot nu toe Met peildatum 2022 zijn ca 18.900 woningen in aanpak genomen sinds de start van het NPRZ in 2011.

Daarmee staan we binnen de pijler Wonen op ca 54% van de totaal beoogde aanpak tot en met 2030 van 35.000 woningen (zie figuur 7). Voor de pijler Wonen is op het niveau van output (aantallen aangepakte woningen) de afspraak om in 2021 een kwart van de doelstelling te hebben bereikt, ruimschoots gehaald. Wel is het zo dat dit vooral komt door de inzet in de basisaanpak particuliere voorraad en de aanpak corporatievoorraad. De grondige aanpak van de particuliere voorraad blijft achter. Duurdere en ingewikkelder ingrepen zoals samenvoegen en sloop/nieuwbouw zijn pas sinds de laatste jaren echt in het vizier omdat eerder de financiering ontbrak. De doorbraak kwam onder meer als gevolg van de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en corporaties in 2016 met daarin afspraken over de inzet van heffingskorting voor de aanpak van de particuliere voorraad. Meer recent zijn Regiodeal-middelen en middelen uit het Volkshuisvestingsfonds belangrijke katalysatoren geweest voor de grondige aanpak. Belangrijk is ook dat sinds het vorige uitvoeringsplan geld is ingezet op de bredere versterking van woonmilieus. Dit gebeurt onder meer door diverse buitenruimte projecten, zoals de herinrichting van diverse pleinen zoals het Kokerplein, het Slotboomplein, het Mijnsherenplein, maar ook het verbeteren van de verbindingen tussen

8.000 6.000 4.000 2.000 0

Basisaanpak Particuliere Voorraad

Grondige Aanpak Particulier Voorraad

Corporatievoorraad

Ambitie

13.000

10.000

12.000

Behaald in 2022

8.600

2.100

8.200

verschillende wijken zoals de oversteken over de Pleinweg en fietsoversteken richting Afrikaanderwijk en Zuiderpark. Daarnaast is de woonomgeving van diverse woningbouwprojecten integraal meegenomen zoals bij de Mijnkintbuurt en het project Malieklos, Walravenbuurt. Bij projecten in Carnisse is deze integrale aanpak in voorbereiding. Ook toegevoegd is de winkelstratenaanpak waarbij ondermijning wordt bestreden zoals bij de Beijerlandselaan-Groene Hilledijk en de Katendrechtse Lagedijk-Wolphaertsbocht.

6.1.2 Vooruitblik: Actuele inzichten A. Een nieuw uitvoeringsplan, een nieuwe manier van samenwerken Met het voorliggend Uitvoeringsplan breekt een nieuwe tijd aan binnen onze samenwerking. Natuurlijk ingegeven door de uitkomsten van de Midtermreview, maar vooral ook ingegeven door de stijgende urgentie en wat we zien en horen in praktijk en maatschappij. De belangrijkste elementen in die samenwerking zijn: 1. Het Uitvoeringsplan gaat over actualisatie van de opgave, doelomschrijvingen en hoe we daarin samenwerken. Het gaat niet over welke instrumenten we waar precies inzetten, dat bepalen we samen op wijkniveau als onderdeel van de Handelingsperspectieven. 2. We praten in het Uitvoeringsplan dan ook steeds over de brede instrumentenkoffer. In handelingsperspectieven per wijk, en projecten daarbinnen, bekijken we wat nodig is om bij te dragen aan de doelstelling van het NPRZ. We sluiten dan ook zeker geen instrumenten uit. 3. De aantallen zoals genoemd in dit Uitvoeringsplan bij de interventies dienen om ambitie te tonen welk

deel van de in 2011 gesignaleerde opgave we deze periode op willen pakken. We gebruiken de aantallen periodiek als toetsingskader om te bepalen of we op koers liggen in het waar maken van onze ambities. Het invullen vindt daarbij vooral plaats op wijkniveau; de programmabrede ambities zijn immers de optelsom van wat we doen in de wijken. 4. Bewoners bondgenootschap vullen we in door een betere betrokkenheid en het creëren van gezamenlijke belangen en eigenaarschap van de brede opgave op Zuid. Dit doen we door bewoners te betrekken, bewonersinitiatieven te stimuleren en ruimte te creëren om mee te doen. Daarbij is het van belang alle belangen op tafel te hebben en ook brede woonwensen van huidige bewoners en andere woningzoekenden mee te nemen 5. De focus in onze samenwerking ligt echt op het doen, de uitvoering en het waar maken van ambities. Rotterdammers moeten het verschil echt gaan merken. Ofwel omdat de eigen woning beter wordt, ofwel omdat er mogelijkheden zijn voor wooncarrière ofwel omdat de woonomgeving en het samenleven in de wijk verbetert. Daarbij hoort “wat kan er wel” als mindset en blijven we van elkaar leren. B. Actuele inzichten naar aanleiding van Midterm (p)review De context van de pijler Wonen is niet meer wat die in 2011 was bij de start van het NPRZ. Het is tijd voor een nieuwe kijk op de opgave en een andere manier van werken in de uitvoering.

De Midterm (P)review en het daaraan ten grondslag liggende onderzoek van InFact/Circusvis naar de pijler Wonen, bevatten hiervoor belangrijke aanbevelingen. In het vervolg van dit hoofdstuk wordt verder invulling gegeven aan de genoemde aanbevelingen. Ook komen in dit hoofdstuk verschillende onderzoe-

NPRZ Uitvoeringsplan 2023-2027 | 81

→ Vasthouden aan aansprekende ambities als toetsingskader nader toegelicht De effectiviteit van de inzet op de pijler Wonen meten we af aan de mate waarin Zuid zich op diverse gebieden ontwikkelt ten opzichte van het gemiddelde van de G4 en/of het stedelijke gemiddelde van Rotterdam. We zijn ons er daarbij van bewust dat de cijfers waar we ons aan afmeten ook in beweging zijn, zowel op stedelijk als op G4 niveau. Toch houden we ons aan deze resultaat-indicatoren vast om onverminderd het belang te onderstrepen van het dichten van de kloof tussen Zuid en de rest van Rotterdam, en tussen Zuid en de G4. Het streven blijft om van Rotterdam-Zuid een gebied te maken dat niet meer negatief afwijkt van andere grote steden omdat de inwoners van Zuid het recht hebben op kwaliteit van school, werk en wonen, dus ook woonmilieus, die gebruikelijk zijn in steden in ons land.

ook steeds meer uitstrekt tot woningen voor middeninkomens, zodat er plek is voor iedereen; › Er wordt opgeroepen tot een doorbraak in de particuliere voorraad middels reguleren, handhaven en aanpak van particuliere voorraad naar publieke voorziening; › Er wordt opgeroepen tot een brede inzet van de instrumentenkoffer: naast fysieke aanpak ook vestigings-, toewijzings-, spreidings-,doorstromings-, huurprijs-, en verkoopbeleid. Overige van belang zijnde aanbevelingen: › Binnen de aanbeveling Kansrijk Opgroeien wordt aangegeven dat niet alleen school en thuis invloed hebben op de ontwikkeling van het kind, maar ook de straat. Bij de ontwikkeling van wijken wordt gevraagd om te kijken naar de pedagogische kwaliteit van de openbare ruimte: welke kansen biedt de buitenruimte en tot welk gedrag nodigt de openbare ruimte uit? › Binnen de aanbeveling Vernieuwen van Wijken wordt opgeroepen tot inzet in samenhang op de vijf pijlers van het NPRZ, bijvoorbeeld koppeling wonen en zorg.

6.2 Aansprekende ambities: de opgave

ken aan bod zoals het Springco Rebel onderzoek naar woonbehoeften op Rotterdam-Zuid (zie pagina 83) en het Circusvis onderzoek naar Veerkrachtige Wijken (zie pagina 95).

6.2.1 Algemeen: zichtbaar verschil maken in de kwaliteit van wonen met een wijkgerichte aanpak

Algemene aanbevelingen met doorwerking naar pijler Wonen: › Versterken bondgenootschap bewoners c.q. creatiever worden in benaderen bewoners en eigenaarschap en betrokkenheid te realiseren; › Domein overstijgende wijkaanpak/vernieuwing van wijken, gericht op meer samenhang tussen de pijlers van het NPRZ, mogelijkheden voor structuurversterking (inclusief het belang van een goede bereikbaarheid) en de kwaliteit van de woonomgeving. De basis hiervoor is een uitwerking van het programma per wijk met opgaven en werkprincipes om vaart en voortgang in realisatie van de wijkvisie te brengen; › Vasthouden aan aansprekende ambities als toetsingskader (zie kader hierboven).

De komende tijd zorgen de partners binnen het NPRZ dat de inwoners van Zuid het verschil merken in de kwaliteit van wonen. Ofwel omdat de eigen woning beter wordt, ofwel omdat er meer mogelijkheden zijn voor wooncarrière, ofwel omdat de woonomgeving (meer groen, meer speelgelegenheid, veilige routes, betere bereikbaarheid) en het samenleven in de wijk verbetert (meer verbinding, misstanden voorkomen op het gebied van leefbaarheid en veiligheid).

Specifieke aanbevelingen pijler Wonen: › Benadrukt wordt dat bij een toenemende druk op de woningmarkt, de maatschappelijke opgave van corporaties van toenemend belang is en deze zich

82

Brede inzet ten behoeve van de hele NPRZ-opgave De pijler Wonen binnen het NPRZ staat niet op zich maar vormt onderdeel van de brede aanpak die start bij betere schoolprestaties van de kinderen en hogere arbeidsparticipatie. Deels randvoorwaardelijk, deels als sluitstuk van de aanpak.

en werk. Heb je een rustige plek om huiswerk te maken? Is er voldoende ruimte om rustig te kunnen slapen? Zijn er veilige routes naar school en werk, durf je ’s avonds nog naar buiten? Inwoners zullen bovendien als gevolg van de inzet op school en werk ook een sociale stijging maken, waardoor de woonbehoeften veranderen. Als we deze woonbehoeften niet goed beantwoorden dreigt uitstroom. Niet omdat mensen er niet graag willen blijven, maar vooral omdat er te weinig voor hen bereikbaar en aantrekkelijk woningaanbod is om wooncarrière te maken. Het sociale netwerk moet worden losgelaten, waardoor bijvoorbeeld ook mantelzorg en oppas door opa en oma onder druk komen te staan. In wijken met veel in- en doorstroom dreigt anonimiteit en staat de sociale cohesie onder druk, waardoor de leefbaarheid verslechtert. En tot slot stroomt met het vertrek van de sociale stijgers ook koopkracht weg uit Zuid. Koopkracht die anders geïnvesteerd wordt in de wijk. Naast financieel kapitaal stroomt er ook ‘menselijk kapitaal’ weg; de betrokken buur die een handje helpt bij een klusje of huiswerk, vrijwilligerswerk in de wijk doet, voorleest op school, kinderen die overlast geven durft aan te spreken. Hiervoor werken we niet alleen aan differentiatie van de woningvoorraad, maar ook op het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad en daarmee aantrekkelijke, leefbare en inclusieve woonmilieus.

Niet alleen de sociale stijgers, maar alle bewoners van Zuid profiteren hiervan. Strategische keuzes maken In lijn met de aanpak en ambities worden ook de komende vijf jaar keuzes gemaakt: wat doen we nu, wat doen we daarna. In grote lijnen kiezen we de komende vijf jaar voor inzet: › Waar technische en sociale nood het hoogst, incl. wegwerken slecht functionerende voorraad; › Waar kansen voor differentiatie van de woningvoorraad het grootst zijn; › Waar combinatieaanpak mogelijk is van corporatievoorraad en particuliere voorraad; › Op locaties met massa qua aantallen (geeft meer ruimte voor slimme programmatische oplossingen in wonen en buitenruimte); › Op locaties waar bundeling met andere fysieke aanpakken (riolering, aardgasvrij, klimaat) aan de orde is; › Op zichtlocaties.

→ Onderzoek woonbehoefte op Zuid door Springco-Rebel (2022) In het onderzoek van Springco-Rebel is onderzocht waar de overschotten en tekorten van de voorraad zitten in aansluiting op de woonvraag van de bewoners van Zuid in 2030. Hieruit komende volgende conclusies naar voren: › De woningvoorraad is in 2030 nog ver van een match met gewenste wooncarrières; › Het stijgende onderwijsniveau zorgt voor een verschuiving in behoefte naar minder goedkope huur en meer (middel)dure huur en koop. Hiervoor is adaptief vermogen nodig; › Het grootste knelpunt is betaalbare koop (onder de NHG-grens), appartementen en eengezinswoningen; › Er is een tekort aan gezinswoningen, huur én koop, in alle segmenten; › De doelgroepen die het meest in de knel komen zijn: de startende stijger, het stijgende gezin en gezin in sociale sector. Voor ouderenwoningen ligt er vooral een kwalitatieve uitdaging; › Tenslotte zijn kwalitatieve eisen aan woonomgeving medebepalend in het succesvol vasthouden. Voor de programmatische keuzes die worden gemaakt in de woningvoorraad op Zuid is dit onderzoek leidend. De conclusies geven de volgende vier focuspunten voor deze programmering: › De woonbehoefte van de huidige én toekomstige Zuiderling gedifferentieerd én verandert door de tijd: we zijn nog niet op koers voor 2030.

Er is sneller aantrekkelijk aanbod nodig, inclusief veerkrachtige wijken; › De grootste uitdaging in het woningaanbod (in huidige markt) is betaalbare koop om gezinnen en startende stijgers vast te houden; › Er is een brede blik op instrumentarium nodig kiezen waar nieuwbouw op te richten en waar aanpak bestaande voorraad); › Nieuwbouw: ouderenwoningen voor alle segmenten, ook midden-topsegment (betaalbaar met fonds); › Bestaande bouw: betaalbare koop en sociaal (via doorstroming); › Naast focus sociale stijgers ook de ouderen in beeld als sleutelgroep in matchen woonbehoefte en spil in doorstroming.

Zo is een goede kwaliteit van woning en woonomgeving van belang voor het goed kunnen functioneren op school

NPRZ Uitvoeringsplan 2023-2027 | 83

en woonmilieus in kwaliteit te verbeteren én in brede zin te verduurzamen. Dit doen we door in de uitvoering en keuzes die we maken slim aan te sluiten op o.m. de gebiedsaanpakken aardgasvrij, de advisering en ondersteuning aan VvE’s en ingrepen in het kader van het Rotterdams Weerwoord, de Rotterdamse klimaataanpak. Bij ingrepen volgen we de principes van duurzame gebiedsontwikkeling, waarbij o.m. natuur inclusief bouwen en circulariteit (o.a. hergebruik materialen) uitgangspunt zijn.

↑ Figuur 8: Problematische stapeling van opgaven in de particuliere woningvoorraad.

Het schaalniveau van de wijk als uitgangspunt In de komende uitvoeringsplanperiode gaan we meer aandacht besteden aan het schaalniveau van de wijk. De ambities op projecten binnen de pijler Wonen moeten worden samengebracht met wat de wijk als totaal nodig heeft. Hier moet worden gedacht aan ondersteuning van kwetsbare bewoners, de ondermijningsaanpak en huisvesting van arbeidsmigranten. Corporaties en gemeente gaan hiermee, samen met het programmabureau, aan de slag. Voor de komende periode wordt in afstemming met de wijkraden en de wijkakkoorden voor alle wijken binnen het NPRZ opnieuw bekeken wat nodig is. Daartoe vindt ook overleg plaats met stakeholders in de wijk en stakeholders op gebieds- en regioniveau, zoals de Manifestgroep Rotterdam-Zuid. De te herijken handelingsperspectieven zijn het gezamenlijke instrument van gemeenten en corporaties waar alles, dus karakteristiek, perspectief en strategie, in landt. Versterken bondgenootschap en eigenaarschap bewoners Vooruitkijkend naar de komende tien jaar is er meer aandacht voor het bondgenootschap met bewoners. Uitgangspunten hierbij zijn betrokkenheid in de beginfase, het open gesprek en een structureel contact. Ook is het van belang in elk traject in het begin duidelijk te zijn over welke vorm van zeggenschap aan de orde is en wie de doorslaggevende stem heeft c.q. een besluit neemt.

Het Stedelijk Sociaal Statuut vormt hiervoor een belangrijk kader. Bij dit alles zijn de wijkraden een belangrijke partner. Daarnaast hebben we aandacht voor de sociale kant van fysieke ingrepen, in het bijzonder als herhuisvesting aan de orde is. Voor een deel van de Rotterdammers is verhuizen door herstructurering niet makkelijk en een ingrijpende

84

gebeurtenis. Voor sommigen valt de impact mee, bijvoorbeeld omdat ze toch al verhuisplannen hadden of last hebben van de slechte kwaliteit en een hoge energierekening. Herstructurering vraagt te allen tijde om een zorgvuldige omgang met de huidige bewoners, waarbij aandacht is voor het huishouden en de specifieke leefsituatie. Dit vraagt om breder kijken dan alleen de (her)huisvestingsopgave. Dit betekent dat we zorgen voor betaalbare, vervangende huisvesting zo dicht als mogelijk bij de oorspronkelijke woning (zie hiervoor verder de Uitgangspunten Overeenkomst Sociaal Statuut 2021) ten behoeve van behoud van schoolcarrières van kinderen en eventuele sociale netwerken, maar ook dat we oog hebben voor zorg- en welzijnsvragen, uiteenlopend van mantelzorg tot sociaal-maatschappelijke begeleiding.

Voor de realisatie van een toekomstbestendige woningvoorraad zijn er veel financiële middelen nodig. We zetten hiervoor in op het combineren van de middelen voor de woonopgave aan diverse financiële regelingen gericht op verduurzaming, zoals het Nationaal Isolatie Programma, aangevuld met de eigen middelen van eigenaren/ verhuurders.

6.2.2 V  erdergaande differentiatie in de woningvoorraad In de eerste helft van het NPRZ zijn op verschillende plekken nieuwe woningtypes toegevoegd, denk aan de eengezinswoningen in de Voornsehof in Oud-Charlois, de

eengezinswoningen bij het Zuiderziekenhuis, de eengezinswoningen in de Wielewaal, de kluswoningen aan de Stampioenstraat en de benedenbovenwoningen aan de Oranjeboomstraat. Deels als gevolg van inzet binnen het programma NPRZ, deels als gevolg van marktinitiatieven, zelfbouw en collectief particulier opdrachtgeverschap. Toch zijn er nog steeds veel buurten met veel kleine appartementen en weinig aanbod in de hogere marktsegmenten of in de koop. Dit maakt het lastig om de sociale stijgers van Zuid te behouden. Het blijft dan ook een belangrijke opgave om de woningvoorraad per wijk te differentiëren (gevarieerder maken), zowel qua type, als qua eigendomsvorm als qua segment. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat de woningen betaalbaar moeten zijn voor de sociale stijgers. De sociale stijgers van Zuid hebben gemiddeld een kleinere portemonnee dan sociale stijgers elders. De bovenkant van het middensegment koop of huur is voor hen al te duur. Bij de ingrepen die we doen in de voorraad realiseren we betaalbare woningen in de hele bandbreedte van het middensegment. Elke wijk kent daarbij zijn eigen opgave en kansen. Zo zijn er in bepaalde wijken veel kansen voor samenvoegen

↓ Nieuwbouw op het terrein van het voormalige Zuiderziekenhuis.

Verduurzaming Sinds de start van de vorige uitvoeringsplan periode is de aandacht voor verduurzaming landelijk en lokaal nog meer gegroeid. Juist op Zuid is de verduurzaming een opgave. Veel woningen op Zuid kennen een e-, f- of zelfs g-energielabel. Inwoners van Zuid hebben daardoor te maken met stijgende energierekeningen en gezien de gemiddeld kleinere portemonnee van de inwoners van Zuid, is energiearmoede voor velen een werkelijkheid of ligt die op de loer. Het omlaag brengen van de warmtebehoefte en zelfs voorzien in de eigen elektriciteitsbehoefte is hier dan ook een belangrijke opgave. Tegelijkertijd zijn delen van Zuid nog slecht bestand tegen klimaatveranderingen: er zijn veel stenige wijken met weinig ruimte voor groen en water (waardoor beperkt mogelijkheden voor wateropvang en veel hittestress) en een deel van Zuid ligt in buitendijks gebied (met grotere kans op wateroverlast door overstroming). De aanpak binnen de pijler Wonen biedt dus belangrijke kansen om gelijktijdig de woningvoorraad

NPRZ Uitvoeringsplan 2023-2027 | 85

→ Mobiliteit en bereikbaarheid

6.2.4 A  antrekkelijke, inclusieve en leefbare woonomgeving De woontevredenheid van Rotterdammers op Zuid wordt niet alleen bepaald door de woning, maar ook door de woonomgeving. Uit de wijkprofielen blijkt dat veel Rotterdammers op Zuid niet tevreden zijn over de woonomgeving. Ook de nieuwe wijkakkoorden laten zien dat er bij de wijkraden binnen NPRZ veel zorgen zijn over de kwaliteit van de woonomgeving, zowel ten aanzien van andere bewoners, de buitenruimte, als mobiliteit en de winkelstratenaanpak.

↑ Het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad op Zuid blijft een grote opgave.

van benedenbovenwoningen en kan er elders een slimme verbinding worden gelegd met een direct aangrenzende gebiedsontwikkeling en sloop. In andere wijken kan juist veel winst worden geboekt met huurprijsbeleid of verkoopbeleid van corporatiewoningen, al dan niet in combinatie met voorrangsregels voor specifieke doelgroepen. In financiële zin kent de differentiatie-opgave ook verschillende kanten. Het samenvoegen van een bestaande beneden-bovenwoning is vaak onrendabel (i.v.m. verwervingskosten, verbouwingskosten en wens tot betaalbaar houden). Verkoop van huurwoningen of het verhuren van een woning in het middensegment in plaats van het sociale segment – mits de woning van voldoende kwaliteit is – kan lucratief zijn. Wij laten ons hierbij overigens niet leiden door het financiële aspect, maar door wat het beste is voor de wijk.

6.2.3 Toekomstbestendige woningvoorraad Een toekomstbestendige woning is een woning die bouwtechnisch, qua fundering, woontechnisch en energetisch nog decennia mee kan. Afgelopen jaren is een flinke slag gemaakt in de corporatievoorraad, maar het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad blijft een grote opgave, die vanwege de verduurzamingsbehoefte ook groeit. Nog steeds zijn veel woningen kwetsbaar: ze zijn klein, oud (vooroorlogs), slecht onderhouden, kennen een slecht woonklimaat in de woning (tocht, vocht, schimmel) en hebben geen lift. Ook hebben ze vaak zeer beperkte privé buitenruimte. Veel van de woningen kennen nog een e-, f- of zelfs g-label.

86

Het toekomstbestendig maken is een kostbare aangelegenheid en vergt een lange adem. Iets wat juist in de kwetsbare particuliere voorraad spanning oplevert. Veel van deze voorraad is in handen van Rotterdammers met een kleine portemonnee of van verhuurders die weinig kunnen of willen investeren. Interventies vanuit de gemeente zijn daarom nodig, omdat de gemeente een grondwettelijke zorgplicht heeft als het gaat om de kwaliteit van wonen in de stad. De gemeente kan dit echter niet alleen; samenwerking met Rijk en corporaties is nodig.

De kwaliteit van de buitenruimte is ook een belangrijke opgave, juist voor Rotterdammers in een kleine woning. Zo is de buitenruimte voor kinderen van belang om te kunnen spelen, bewegen en zich goed motorisch te kunnen ontwikkelen. Straten, plekken en voorzieningen hebben daarnaast ook voor jongeren en volwassenen een belangrijke ontmoetingsfunctie. Veilige en aantrekkelijke loop- en fiets routes zijn van belang om goed naar school, werk of plekken voor recreatie en ontspanning te kunnen komen. Ook kan dit bijdragen aan de vervoersarmoede te voorkomen, iets dat juist op Zuid bij een deel van de inwoners een probleem is.

Binnen de pijler Wonen ligt de focus qua mobiliteit en bereikbaarheid vooral op parkeervraagstukken en het verkeersnetwerk (routes) op wijkniveau. De stedelijke mobiliteitskeuzes worden opgepakt binnen de Omgevingsvisie Rotterdam en de uitwerking van de Omgevingsvisie voor Rotterdam-Zuid. Deze vallen dan ook buiten de scope van het NPRZ. Wel zijn deze keuzes randvoorwaardelijk voor het effectief zijn van de NPRZ inzet, ook binnen de pijler Wonen. Juist de sociale stijgers/ middeninkomens op Zuid zijn niet alleen gericht op de eigen wijk. Dus als we het wonen op Zuid aantrekkelijk willen maken, moet de bereikbaarheid van de wijken op Zuid ook goed zijn. Van belang is ten eerste de schaalsprong in de (ov)bereikbaarheid van Zuid om het verplaatsen binnen Zuid, van Zuid naar de noordoever, de regio en vice versa te vergemakkelijken. Het besluit tot een nieuwe oeververbinding tussen Kralingen en Feijenoord/ IJsselmonde, incl. een HOV-verbinding (tram) tussen Kralingse Zoom en Zuidplein is in dit verband heel belangrijk voor de inwoners van Zuid. Vanuit de rijksoverheid is reeds 634 miljoen toegezegd voor het realiseren van deze oeververbinding, de helft van het totaalbedrag. Daarnaast is een extra impuls nodig op de kwaliteit van het OV-netwerk, zoals frequentieverhoging van de metro en verbetering van de ov-corridors voor tram en bus.

Ook de omgeving van de stations verdient aandacht.

↓ Het Kokerplein in Hillesluis is op de schop gegaan en in groene speelplek veranderd.

Ook moet het fysiek toekomstbestendig maken van woningen en de woningvoorraad in een brede context worden gezien. Het gaat dan vooral om de koppeling aan opgaven als bodemdaling en fundering, rioolvervanging, klimaatadaptatie en aardgasvrij maken van wijken. Dit vraagt om een gebundelde aanpak waarbij zaken logisch in de tijd worden geprioriteerd en waarbij financieringsstromen slim worden gekoppeld. Juist op het gebied van verduurzaming zijn hiervoor momenteel veel mogelijkheden. Dit alles ook om de overlast voor bewoners te beperken en de kwaliteitsverbetering zo breed mogelijk te laten zijn. Dit betekent dus dat het NPRZ niet de trekker is van de integrale aanpak, maar wel dat het NPRZ er in mee wordt gekoppeld, met duidelijke afbakening van opgave en verantwoordelijkheid, ook voor bijbehorende financiële inbreng.

NPRZ Uitvoeringsplan 2023-2027 | 87

Aanpak

2012-2031

2012-2018

2019-2022 2023-2027

Basisaanpak Particuliere Voorraad

13.000

5.600

3.000

2.000-2.400

Grondige aanpak problematische particuliere voorraad

10.000

700

1.400

1.000-2.000

Aanpak corporatiewoningen

12.000

4.000

4.200

4.000

Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ)

Wonen

Werk

35.000

23.000

particuliere woningen

woningen

23.000

particulier bezit

School

12.000

woningcorporaties

13.000

versterken, beheer en onderhoud = steigers op zuid

10.000

sloop-nieuwbouw of ingrijpende woningverbetering

↑ Figuur 9: tussenstand op realisatie respectievelijk ambities en opgave bij start NPRZ in 2011.

Een belangrijke opgave binnen de woonomgeving is ook de wijze waarop woningen worden gebruikt en/ of verhuurd. Zo is de ervaring dat concentraties van kwetsbare personen, zowel in de corporatievoorraad als in de particuliere voorraad, een aandachtspunt vormen in het kader van leefbaarheid. Daarnaast staat in bepaalde buurten en wijken de leefbaarheid onder druk als gevolg van wantoestanden in de particuliere verhuur. Iets waar alle inwoners van die buurten en wijken last van hebben, dus ook de eigenaar-bewoners en de corporatiehuurders. Uitbuiting in de volkshuisvesting is een belangrijk thema. Het is zeer verwerpelijk dat mensen worden uitgebuit door overbewoning, te hoge huren, te weinig rechten en dat alles in slechte woningen. Tot slot heeft de pijler Wonen de opgave om bij te dragen aan de aantrekkelijkheid van een aantal kernwinkelgebieden binnen het NPRZ en afglijden te voorkomen. Het gaat om de Beijerlandselaan/Groene Hilledijk, Katendrechtse Lagedijk/Wolphaertsbocht en Slinge. Inzet is een integrale aanpak gericht op economische revitalisering, versterking imago en uitstraling (panden en buitenruimte) en aanpak ondermijning/verbeteren leefbaarheid. Voor de pijler

88

Wonen is dit niet alleen belangrijk voor het woongenot van omwonenden, maar zijn er ook kansen om huidig woonen winkelprogramma te reguleren, een kwaliteitsimpuls te geven en/of te differentiëren en nieuw woonprogramma toe te voegen via transformatie van winkelvastgoed.

Voor de ambitie in aantallen geldt dat met de reeds behaalde resultaten, de beoogde aantallen in aankomende periode (2023-2027) en de periode daarna (20272031), leiden tot een totaal dat hoger is dan de oorspronkelijke ambitie. Bovenop de aantallen voor aankomende uitvoeringsperiode, zien we voor de periode daarna mogelijkheden voor zowel de basisaanpak particuliere voorraad (geschat op 2.000 - 2.400 woningen) als in de corporatie aanpak (geschat op 4.500 woningen) mogelijkheden voor verdere ingrepen waarmee de ambitie naar boven kan worden bijgesteld ten opzichte van de oorspronkelijke aantallen. Voor de grondige aanpak particuliere voorraad geldt juist dat de oorspronkelijk gestelde aantallen niet lijken te worden behaald binnen de looptijd van het programma. Daarbij moet worden opgemerkt dat de nu gestelde aantallen, met 1000 woningen (bruto) de komende twee jaar en 2.000 voor gehele periode van dit Uitvoeringsplan, een aanzienlijke versnelling is ten opzichte van de afgelopen tien jaar. De op handen zijnde doorbraak in de particuliere voorraad (zie kader ‘Sterk in de buurt; Op weg naar een doorbraak in de problematische particuliere voorraad van het NPRZ’ pagina 92) zal hier ook een belangrijke bijdrage aan leveren.

Overigens geldt dat daarbij alleen de woningen die ook echt tot een grondige aanpak leiden, zullen worden meegerekend in de 1.000 - 2.000 (en dus niet de woningen die worden verworven en doorverhuurd zonder ingrepen).

Verdere kwantificering naar type ingreep afhankelijk van interventies in wijken We kiezen er voor de genoemde getallen nu niet nader te kwantificeren naar type ingreep. De precieze ingreep (grondige renovatie/verbetering, samenvoegen, vergroten, sloop/nieuwbouw) zal immers bepaald worden op wijkniveau, gekoppeld aan wat nodig is. Dit gebeurt onder meer aan de hand van de momenteel in voorbereiding zijnde gemeentelijke Leidraad Stedelijke Vernieuwing inclusief het daarin opgenomen afwegingskader voor de inzet van instrumentarium. De betrokkenheid van bewoners en belanghebbenden vormt een belangrijk onderdeel in de Leidraad en het afwegingskader. Het instrument sloop De afgelopen periode is in Rotterdam veel maatschappelijk en politiek debat gevoerd over het instrument sloop. Het is een zwaar instrument waar zorgvuldig mee om dient te worden gegaan en dat een goede belangenafweging vraagt (zie hiervoor genoemde verwijzing naar de Leidraad Stedelijke Vernieuwing incl. het daarin opgenomen afwegingskader). Maar vervangende nieuwbouw is van oudsher en een belangrijk, landelijk instrument in de volkshuisvesting, juist om de kwaliteit van wonen goed te kunnen borgen in lijn met de zorgplicht die gemeenten en corporaties in dat verband hebben. Zoals blijkt uit het Vitaliteitsonderzoek naar de toekomstbestendigheid van de Rotterdamse woningvoorraad,

↓ Het vernieuwde horecaplein op de Beijerlandselaan.

6.3. Interventies 6.3.1 Woningvoorraad – fysiek In lijn met de voorgaande periodes van het NPRZ heeft de fysieke woningaanpak drie sporen: A. Basisaanpak particuliere voorraad; B. Grondige aanpak particuliere voorraad; C. Corporatievoorraad. Ambitie in aantallen De per aanpak genoemde aantallen geven aan welk deel van de in 2011 gesignaleerde opgave (zie figuur 9) we deze periode op willen pakken. Deze aantallen vormen een toetsingskader om te bepalen of we op koers liggen in het waar maken van onze ambities.

NPRZ Uitvoeringsplan 2023-2027 | 89

→ Belangrijkste kaders voor herhuisvesting

B. Grondige Aanpak Problematische Particuliere voorraad De Grondige Aanpak dient een dubbel doel: de woningvoorraad toekomstbestendig maken, maar vooral om de woningdifferentiatie vergroten. Woningdifferentiatie krijgt vorm door een bestaande woning uit te bouwen en door woningen samen te voegen. Maar ook door vervangende nieuwbouw, waarbij grotere woningen in het midden- of hogere segment worden gebouwd (soms in combinatie met ouderenwoningen). Bij het toekomstbestendig maken van een woning krijgen we een woning die bouwtechnisch, qua fundering, woontechnisch en energetisch nog decennialang mee kan. Het streven is om in deze uitvoeringsperiode 1.000 tot 2.000 woningen in aanpak te nemen om zo weer een stap naar de beoogde 10.000 te zetten. Daarbij krijgen projecten die bijdragen aan woningdifferentiatie prioriteit.

↑ Nieuwbouw van Woonstad aan de Putsebocht.

stapelen in bepaalde wijken van de stad diverse kwaliteitsopgaven zich op. Zie de opgavenkaart (pagina 84). Zelfs met heel hoge investeringen lukt het niet om deze woningen echt duurzaam of toekomstbestendig te maken. Sloop/nieuwbouw is dan een goed alternatief. Met nieuwbouw kan immers voldaan worden aan alle duurzaamheidsvereisten en ontstaan woningen die goed toegankelijk en doorgankelijk (en daarmee levensloopbestendig) zijn, met een gezond en veilig woonklimaat binnen de woning, die goed inspelen op klimaatverandering en een verbetering van het woonmilieu. (zie ook het Rotterdams Weerwoord waarin voor gebieden in de oude stadswijken met bodemdalingsproblematiek en niet-gefundeerde panden het perspectief ’afscheid nemen’ is geschetst, dus sloop-nieuwbouw). Zodra sloop aan de orde is, wordt zowel in de corporatievoorraad als particuliere voorraad volgens de uitgangspunten van het Kader herhuisvesting en het Sociaal Statuut gewerkt, waarbij recht op terugkeer zo dichtbij als mogelijk een belangrijk uitgangspunt is. Daarnaast wordt ingezet op de sociale kant van herstructurering. A. Basisaanpak Particuliere Voorraad Met de Basisaanpak Particuliere Voorraad zorgen we voor het op orde brengen van de basiskwaliteit van particuliere woningen.

De uitdaging zit in niet-rendabel beheerbare vereniging van eigenaren (vve), meerdere vve’s in een gezamenlijk bouwblok (bouwkundige eenheid) en gemengde vve’s met eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders, met een combinatie van eigenaren die niet kan of wil investeren. Concreet betekent

90

de aanpak dat eigenaren van woningen in de wijken op Zuid worden gestimuleerd onderhoudsachterstanden weg te werken en dat zij worden verleid om door middel van ‘slim onderhoud’ de eerste verduurzamingsstappen te zetten en ook alsmede een duurzaam meerjarenonderhoudsplan op te stellen. Veel eigenaren zijn onderdeel van een vve. Borging van de tot nu toe behaalde resultaten in de toekomst bereiken we dan ook door het (re)activeren van de vve’s, zodat ook zij op basis van een duurzaam meerjarenonderhoudsplan gaan sparen voor toekomstige onderhoudsingrepen. Handhaving is sluitstuk van de aanpak. Bij de start van het NPRZ in 2011 is de opgave in de basisaanpak op 13.000 woningen bepaald. Sindsdien is veel werk verzet. Aandachtspunt vanaf begin was niet alleen inzet op een projectmatige aanpak, maar ook een goede nazorg. Wel is de strategie door de jaren heen wat gewijzigd. Zo is er met de vaststelling van Steigers op Zuid 2.0 (2019) grotere nadruk komen te liggen op maatwerk en inzet waar op dat ogenblik energie bij eigenaren zit om aan de slag te gaan. Inmiddels zijn zo’n 8.600 woningen in aanpak genomen. De verwachting is dat we de komende 5 jaar 2.000 tot 2.400 woningen in aanpak zullen nemen. Die bestaat uit een subsidie, leningsfaciliteiten en indien nodig handhaving. De basisaanpak richt zich op de focuswijken en aanvullend in de tuinsteden van Zuid.

Uitwerking vindt plaats in programma Particuliere Voorraad.

In de Grondige Aanpak zijn verschillende partijen actief. Een deel van de aanpak wordt door de particuliere eigenaren (eigenaar-bewoner, particuliere verhuurder) zelf uitgevoerd, ondersteund met kennis en subsidie en/of financiering van de gemeente. Soms kan of wil de huidige eigenaar de grondige aanpak niet zelf uitvoeren, terwijl er toch ingrepen noodzakelijk zijn of kansen voor woningdifferentiatie zijn. In die situatie gaat de gemeente over tot verwerving, tegen de werkelijke waarde op basis van onafhankelijke taxaties. Het is dus niet zo dat eigenaren onnodig worden verrijkt. In de afgelopen periode zijn er ook initiatieven geweest waarbij corporaties of marktpartijen (mede op verzoek van de gemeente) woningen hebben verworven. In overleg met de corporaties en op basis van opgebouwde organisatie en ervaring, zal verwerving steeds meer door de gemeente worden uitgevoerd. Afhankelijk van het type vastgoed en de opgave in het gebied zal worden bekeken of de gemeente zelf tot ontwikkeling overgaat of dat het verworven bezit inclusief opgave wordt doorgeleverd aan een corporatie of andere partij om de betreffende woningen aan te pakken. Bij dat laatste kan ook worden gedacht aan bewonerscoöperaties. De gemeente Rotterdam maakt een nieuw programma voor deze uitvoeringsperiode.

De werkwijze (bewoners, corporaties, particuliere eigenaren, locaties) en de in te zetten instrumenten worden hierin nader uitgewerkt. Dit nieuwe programma verschijnt in de eerste helft van 2023.

In het huurrecht en eigendomsrecht zijn de belangrijkste juridische kaders voor herhuisvesting vastgelegd. Sinds 2018 is in aanvulling daarop in Rotterdam het Kader herhuisvesting van kracht. Het Kader Herhuisvesting biedt duidelijkheid over hoe herhuisvesting wordt georganiseerd als er sprake is van herstructurering, zowel bij particulier bezit als bij corporatiebezit. Ten aanzien van de herhuisvesting van huurders van corporatiewoningen biedt het Kader geen nieuwe regels, maar staat beschreven hoe op grond van de bestaande urgentieregeling het herhuisvestingsproces in zijn werk gaat. Ten aanzien van de herhuisvesting bij particuliere herstructurering bevat het Kader twee belangrijke instrumenten: A. Statuut Particuliere herhuisvesting met daarin de belangrijkste uitgangspunten voor herhuisvesting bij particuliere herstructurering. Doel is een gelijke basis in de aanpak c.q. te zorgen dat niet bij verschillende projecten verschillende uitgangspunten gelden; B. Vangnet urgentie kwetsbare particuliere huishoudens: hiermee hebben de corporaties aangeboden om in bepaalde gevallen als vangnet op te treden en een herhuisvestingsmogelijkheid te bieden voor huishoudens met een lager inkomen uit de particuliere voorraad. In het kader van Stadsvernieuwing 2.0 is in 2021 gestart met het proces naar een Stedelijk sociaal statuut.

Het Stedelijk sociaal statuut richt zich op de rechten en de positie van de huurders van corporatiewoningen die een grote ingreep moeten ondergaan (waaronder sloop-nieuwbouw). Het streven is een stedelijk eensluidend verhaal te maken voor alle huurders van corporatiewoningen, ongeacht bij welke corporatie men huurt. Begin 2022 is als opmaat naar het Stedelijk sociaal statuut een Uitgangspuntenovereenkomst vastgesteld tussen gemeente, corporaties en hun huurdersorganisaties. In de uitgangspuntenovereenkomst zijn, naast procesmatige afspraken en een aantal gezamenlijke vertrekpunten, ook enkele inhoudelijke (principe)afspraken gemaakt. Een belangrijke is het uitgangspunt dat huurders recht hebben op herhuisvesting/terugkeer zo dicht als mogelijk bij de oorspronkelijke woning.

C. Corporatievoorraad De corporaties hebben flink geïnvesteerd in het eigen bezit. Sinds de start van het NPRZ zijn ca 8.200 woningen in aanpak genomen, uiteenlopend van grondige renovatie tot sloop-nieuwbouw. De grote vier corporaties,

NPRZ Uitvoeringsplan 2023-2027 | 91

→ Sterk in de buurt; Op weg naar een doorbraak in de problematische particuliere voorraad van het NPRZ

Een van de zeven aanbevelingen uit de Midterm is “Doorbraak ontwikkeling wonen”. Aanleiding vormt de constatering dat er juist in de particuliere voorraad van Zuid sprake is van omstandigheden waarin een menswaardig bestaan onder druk staat. Het goed huisvesten van kwetsbare groepen in de samenleving is volgens de Midterm een taak waar gemeente, Rijk en corporaties ieder een belangrijke maatschappelijke opgave in hebben. Voor een doorbraak zijn alle drie partijen nodig. Kort samengevat beveelt de Midterm het volgende aan: › Creëer nieuwe mogelijkheden voor aanpak van slechte exploitatie particuliere voorraad (handhavingsinstrumentarium) met wetgeving en handhaving; › Gemeente: koop deel van de particuliere voorraad op. Woningcorporaties: neem deze als aanpalend bezit over en knap dit bezit op; › Vernieuw wijken vanuit het principe dat iedereen in de wijk kan blijven wonen. Dat betekent ook toevoegen middenkoop en -huur (nb op de haalbaarheid van deze aanbeveling vindt nog een tentatieve berekening plaats). In september 2022 is door corporaties en gemeente op bestuurlijk niveau in aanwezigheid van Martin van Rijn een brede erkenning uitgesproken dat het vraagstuk van de problematische particuliere voorraad en groot probleem vormt in wijken en buurten op Zuid, en een gezamenlijke opgave is voor corporaties, gemeente en Rijk.

Gemeente en corporaties hebben in navolging op deze aanbeveling gezamenlijk de extra ambitie uitgesproken voor het sneller en meer aanpakken van problematische particuliere voorraad in de stad. Hierbij wordt integraal gekeken naar regulering, handhaving, normaliseren beheer, verwerving en dekking van het onrendabel in overleg met het Rijk. Uitgangspunten en Procesafspraken over rol van de particuliere voorraad in de aanpak van wijken n.a.v. aanbeveling Midterm (p)review NPRZ › De gemeente, corporaties en programmabureau NPRZ werken samen aan het bereiken van een doorbraak rond de problematische particuliere voorraad. Bindend element daarin is de wijkgerichte aanpak waarbij leefbaarheid van de bewoners voorop staat; › Voor de gehele aanpak geldt dat in verbinding met bewoners(vertegenwoordiging) wordt opgetrokken: daarom betrekken we vroegtijdig en op structurele basis een zo breed mogelijke

92

vertegenwoordiging van huidige en toekomstige bewoners bij de opgaven per wijk; › De gemeente is de hoofdspeler in de aanpak van de problematische particuliere voorraad, wat ook logisch is gezien haar zorgplicht voor de totale Rotterdamse woningvoorraad; › De corporaties zien hun nauwe betrokkenheid en -belang in het samen met de gemeente aanpakken van de misstanden in de problematische particuliere voorraad. Dit omdat bepaalde particuliere panden de leefbaarheid van wijken en/of buurten onder druk zetten en daarmee het woongenot van de corporatiehuurders op Zuid negatief beïnvloeden en de aanpak gericht op het versterken van buurten en wijken frustreren.

Maar ook omdat corporaties uitbuiting in de volkshuisvesting (overbewoning, te hoge huren, te weinig rechten en dat alles in een slechte woning) onacceptabel vinden; › Randvoorwaardelijk daarbij voor de corporaties is dat: - De corporatie inzet in de problematische particuliere voorraad onderdeel plaatsvindt in de wijken waar zij bezit hebben; het betreft dus aanpalend bezit; - De gemeente sterk inzet op regulering, toezicht en handhaving; - De inzet van corporatiemiddelen in de problematische particuliere voorraad transparant moet zijn en dat stakeholders zien dat de middelen te verantwoorden zijn vanuit de doelstellingen; De corporatiemiddelen zijn bedoeld voor de volkshuisvestelijke opgave en uitgaven dienen altijd als dusdanig verantwoord te worden. › De ambitie is met de huidige beschikbare middelen bij partijen niet realiseerbaar. Er is erkenning dat er een tekort is. Gemeente, corporaties en Rijk trekken gezamenlijk op om het tekort op het onrendabele deel van de opgave terug te dringen; › Het programmabureau monitort vanuit haar NPRZ-brede rol, hoe de inzet in de problematische particuliere voorraad zich verhoudt tot de integrale NPRZ-opgave en de voortgang hierop. Van daaruit kan waar nodig worden bijgestuurd op de inzet van de partners.

Tevens heeft het programmabureau een belangrijke rol in de lobby naar het Rijk, corporaties en gemeente voor financiële middelen en ruimte in wet- en regelgeving. Gemeente, corporaties en programmabureau NPRZ maken daartoe de volgende procesafspraak: › Scherp krijgen van de opgave per wijk/buurt en

de daarvoor benodigde middelen, geredeneerd vanuit leefbaarheid in breedste zin van het woord. Zodat helder is welke oplossingen dient voor welk probleem en waar aankoop particuliere voorraad verantwoord is; › Vanuit wat we zien per wijk/buurt, werken we voor al die wijken gezamenlijk het benodigde instrumentarium uit, inclusief financiële arrangementen, reguleren en handhaven, verleiden en activeren en aankopen (en de fase erna); › We werken gelijktijdig binnen de pijler Wonen aan een totaalbeeld van opgaven, beschikbare middelen en tekorten; de inzet op de problematische particuliere voorraad maakt hier onderdeel van uit; › Een aanpak in Carnisse versneld uitrollen, parallel aan de lopende en uit te breiden aanpak in andere wijken/buurten; › Uitwerken van een wijze van sturing/monitoring. Gemeente, corporaties en programmabureau NPRZ spreken af dat belangrijke momenten om op korte termijn naar te toe werken in de concretisering van de aanpak, zijn: › Besluitvorming over beschikbare gemeentelijke financiën (2023); › de 2e tranche Volkshuisvestingsfonds (zomer 2023) en de 3e tranche Volkshuisvestingsfonds (2024); › de Prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties 2024/2025 (loopt gedurende 2023).

Woonstad, Hef Wonen (voorheen Vestia), Havensteder en Woonbron, zullen de komende 5 jaar gezamenlijk ca 4.000 woningen in aanpak nemen. Voor de periode daarna verwachten de corporaties nog meer woningen aan te kunnen pakken. Net als bij de Grondige Aanpak combineert de corporatieaanpak de inzet op het vergroten van de toekomstbestendigheid met de woningdifferentiatie, waarin verschillende vormen mogelijk zijn. Het kan gaan om bestaande woningen uitbouwen, bestaande woningen samenvoegen of vervangende nieuwbouw te plegen, waarbij grotere woningen in het middensegment of hoger terug worden gebouwd. In dit verband worden onder meer de mogelijkheden voor oprekken DAEBgrens verkend (soms in combinatie met sociale ouderenwoningen). In de eerste jaren lag de focus van de inzet van de corporaties op de tuinsteden, maar de afgelopen jaren is deze deels verschoven richting de oostelijke focuswijken zoals Afrikaanderwijk, Feijenoord, Bloemhof en Hillesluis. Daarnaast komt er in de komende periode vernieuwde aandacht voor Lombardijen (de Homerus- en Molièrebuurt), delen van Pendrecht, Zuidwijk en GrootIJsselmonde-Noord (Groenehagen-Tuinenhoven).

6.3.2 W  oonstrategie per wijk en stimuleren doorstroming A. Slimme koppelingen bestaande stad en gebiedsontwikkelingen We benutten nieuwbouw om de differentiatie van de woningvoorraad op Zuid te vergroten. We sturen op woonprogrammering ook als het grond betreft die niet van de gemeente is of die van corporaties is. We kijken daarbij niet alleen naar de herstructureringslocaties in de bestaande stadswijken, maar ook naar de gebiedsontwikkelingen daaraan grenzend. Denk aan Hart van Zuid, Carnisse-eiland, Feyenoord City en diverse locaties langs het water in de wijk Feijenoord. De bedoeling is dat juist die woningen worden toegevoegd die in de bestaande stadswijken missen en/ of moeilijk toe te voegen zijn. Het gaat dan vooral ook om middensegment huur- en koopwoningen en grotere woningen (appartementen, benedenbovenwoningen en grondgebonden woningen). Om echt aantrekkelijk te zijn gaat het erom niet alleen voldoende vierkante meters te creëren, maar ook een slimme woningindeling met ruime kamers en opbergruimte, een goede privé buitenruimte en speelgelegenheden in de nabije omgeving.

NPRZ Uitvoeringsplan 2023-2027 | 93

→ De aanpak Veerkrachtige Wijken van bureau CircusVis Meer specifiek gaat het om: › Mogelijkheden in de geldende Huisvestingsveror-

↑ Vergroten van woningen vormt een onderdeel van het vergroten van de differentiatie van de woningvoorraad op Zuid.

Ook bieden gebiedsontwikkelingen de ruimte om goede sociale woningen nieuw te bouwen, bijvoorbeeld ter compensatie van herstructurering van ouder bezit in de stadswijken. Tevens biedt het meer direct koppelen van de gebiedsontwikkelingen in of aangrenzend aan een wijk de mogelijkheid om op gebieds- of wijkniveau per saldo te verdichten, meer woningen toe te voegen, terwijl er in bepaalde buurten in die wijk ook verdunning plaatsvindt. B. Slimme koppeling met opgave langer thuis wonen ouderen Een ander belangrijk actueel aandachtspunt is de behoefte aan goede ouderenwoningen. Hoewel dit formeel geen onderdeel is van de NPRZ-ambities, kan door het slim combineren met de langer thuis opgave wel aan NPRZ-doelstellingen worden bijgedragen. Door gerichte doorstroming van ouderen naar nieuwbouw ontstaat er ruimte in de bestaande voorraad van gezinswoningen. Deze kunnen dan, als het sociale woningen betreft, naar gezinnen op de wachtlijst waardoor minder sociale nieuwbouw nodig is, of worden geherstructureerd of geliberaliseerd. Tevens kan hier gebruik worden gemaakt van het Rijksprogramma Langer Thuis waar ook instrumenten voor verbeteren van de doorstroming worden ingezet. C. Verkoopbeleid en huurprijsbeleid Daarnaast zijn er ook de bekende kansen in de bestaande voorraad.

Zo kunnen via verkoop- en huurprijsbeleid meer middenhuur- en middenkoopwoningen in de bestaande voorraad beschikbaar worden gemaakt voor middengroe-

94

pen. Diverse mogelijkheden zijn ook reeds benoemd in het gemeentelijk Actieplan Middenhuur en Actieplan Middenkoop. We verkennen welke beleidsinstrumenten nodig zijn (verkoopvormen, verkoopbeleid, huurbeleid), maar onderzoeken ook oplossingen om de rol van de corporaties in het middensegment te vergroten, zoals het ophogen van de DAEB-grens naar de bovenkant middenhuur en het verwerven van bestaande duurdere woningen die middelduur kunnen worden verhuurd of via mve-constructies (koop met korting in combinatie met terugaanbiedingsplicht) kunnen worden verkocht. Naast de kansen die dit instrument biedt, zal hier voorzichtig mee om moeten worden gegaan in het kader van toekomstbestendig maken van de woning. De toekomstige eigenaren moeten hier wel de middelen voor hebben. D. Toewijzingsbeleid Om te zorgen dat de woningen vervolgens ook echt terecht komen bij de sociale stijgers (gezinnen en anderen) ofwel mensen die op maatschappelijk vlak een belangrijke bijdrage leveren aan de NPRZ-opgave (denk aan politieagenten, onderwijzers, verplegers), gebruiken we op de mogelijkheden in de Huisvestingsverordening (op grond van de Huisvestingswet en Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, artikelen 9 en 10) en breiden we deze mogelijkheden uit op grond van de aanstaande aanpassing van de Huisvestingswet.

Met een meer gerichte toewijzing kunnen we mooie treintjes maken waarbij we ook de vrijkomende woningen gericht gebruiken voor de behoefte van huidige en toekomstige bewoners.

dening voor voorrang voor specifieke doelgroepen (gezinnen, jongeren, enz en voorrang voor Rotterdammers van Zuid (lokale binding) in de sociale huur op grond van de Huisvestingswet. › Voorrang voor woningzoekenden met bepaalde sociaaleconomische kenmerken (artikel 9 Wbmgp) en weren van woningzoekenden die in het recente verleden overlastgevend en/of crimineel gedrag hebben getoond (artikel 10 Wbmgp). (NB. De huidige gebiedsaanwijzing van de minister duurt 4 jaar en stopt in april 2025. Een half jaar voor afloop start de gemeente met een evaluatie om opnieuw vast te stellen wat te doen met de toegepaste maatregelen: stoppen, verlengen of nieuwe straten aanvragen.) Artikel 8 van de Wbmgp wordt sinds 2021niet meer toegepast. › Het verkennen van de toepassing bestaande mogelijkheden in de Huisvestingswet voor voorrang van woningzoekenden van Zuid in het particuliere segment sociaal en het middensegment, particulier en corporatiebezit. › Anticiperen op nieuwe mogelijkheden in de Huisvestingswet (naar verwachting per medio 2023) tot voorrang woningzoekenden van Zuid in de koop (lokale binding) en voorrang beroepsgroepen (als opvolger voor de voorrang via de Wbmgp).

6.3.3 Woonomgeving A. Buitenruimte en bereikbaarheid De gemeente zorgt voor aanpak van de buitenruimte, waarbij ook aandacht is voor de parkeerstrategie. In de aanpak van de buitenruimte liggen kansen voor verbinding met de opgaven in andere pijlers, zoals de aanbeveling “kansrijk opgroeien” in de pijler Thuisbasis op orde, waarin aantrekkelijke en uitdagende buitenruimte van belang is voor de goede motorische ontwikkeling van kinderen van 0 tot 4 jaar. De pedagogische kwaliteit van de buitenruimte heeft bijzondere aandacht. › Inpassen buitenruimte rond nieuwbouw en transformatieprojecten. Bij deze projecten worden niet alleen de woningen aangepakt maar ook de inpassing in de buitenruimte. Het gaat om straatinrichting met voldoende groen en ruimte om te spelen; › Vergroening op beeldbepalende, maar nu nog stenige plekken/pleinen om de verblijfskwaliteit te vergroten; › Aantrekkelijke routes van en naar school, werk en knooppunten van openbaar vervoer: Zuid kent veel barrières en weinig aantrekkelijke routes. Waar mogelijk nemen we maatregelen om verbindingen te

In 2020 hebben Circusvis/Infact in opdracht van Aedes en later van Rotterdamse corporaties en gemeente, onderzoek gedaan naar de leefbaarheid van wijken, met name naar de mate waarin hulpvragen voorkomen in wijken en de mate waarin die worden geadresseerd. Daaruit blijkt dat de veerkracht in leefbaarheid van enkele buurten in deze wijken sterk onder druk staat. Ook blijkt dat met name in buurten met veel corporatiebezit zorgvraagstukken zich concentreren, en dat een gerichte samenwerking van verhuurders en gemeente wenselijk is. Dit onderzoek ‘Veerkracht in corporatiebezit’ van Circusvis/Infact heeft de methode ‘veerkrachtige wijken’ opgeleverd die de volgende handelingsperspectieven aanreikt: a. Sociale aanpak (mens, omgaan met); veiligheid, sociale ondersteuning en talentontwikkeling. (bijv. kansen vergroten van kwetsbare Rotterdammers, ondermijnende criminaliteit tegengaan); b. Aanpak Leefomgeving (fysiek, omgaan met): vergroten collectieve leefbaarheid door aandacht voor voorzieningen, openbare ruimte, kwaliteit gebouwen, verduurzaming, klimaatadaptatie (bijv. verbeteren kwaliteit van maatschappelijke voorzieningen, buitenruimte, klimaatadaptie); c. Herstructurering (fysiek, tegengaan van); veranderen van de woningvoorraad door woningen te slopen, te vervangen of toe te voegen. Gericht op woningbouwprogramma infrastructuur en voorzieningenniveau (bijv.