21bb9047 Bijlage 1 behorende bij 21bb9045 - ontwerpbestemmingsplan Grote Beer
Tekst van het document
Relatie tot het plangebied
Het voorgenomen initiatief zelf is geen risicovolle activiteit. Voor de beoordeling van de risico's is de risicokaart geraadpleegd (zie onderstaande figuur).
Figuur 4.2: Uitsnede risicokaart, ligging projectlocatie met rode lijn omcirkeld (bron: nederland.risicokaart.nl), projectlocatie bij benadering groen omlijnd
Plaatsgebonden risico Er zijn enkele risicobronnen in de omgeving van het projectgebied aanwezig, maar het plaatsgebonden risico van deze bronnen reikt niet tot aan het projectgebied. Hiermee vormen dergelijke contouren geen belemmering voor de realisatie van kwetsbare objecten (zoals woningen) binnen het plangebied. Groepsrisico In het kader van groepsrisico zijn de nabijgelegen transportroutes relevant. Bij buisleidingen dient met betrekking tot het groepsrisico gekeken te worden of het plangebied binnen de 1%-letaliteitscontour van de buisleidingen ligt. Indien het plan hierbinnen ligt, moet het groepsrisico worden berekend. Tevens dient gekeken te worden of het plangebied gelegen is binnen het gebied 200 meter van een transportroute, artikel 8 Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), zoals spoor- water- en autowegen. Ten noord(west)en van het plangebied zijn aardgasleidingen van Gasunie gelegen (W-521-04 op ruim 300 meter afstand; A-803-01 op circa 600 meter afstand). De 1% letaliteitscontour voor deze buisleidingen ligt op 150 en 170 meter, hiermee is het plan buiten deze 1% letaliteitscontour gelegen. Er hoeft daardoor geen groepsrisicoverantwoording plaats te vinden. Ten noorden van het plangebied is een transportroute over de weg gelegen (snelweg A20 op ruim 500 meter afstand).
Gezien de afstand van meer dan 200 meter, is een uitgebreide groepsrisicoverantwoording niet aan de orde. Het plangebied is bovendien niet gelegen binnen het invloedsgebied van deze risicobron, waardoor de beoogde ontwikkeling in het plangebied niet zal zorgen voor een toename van het groepsrisico. Ten noorden van het plangebied is eveneens een spoorlijn gelegen (traject Rotterdam CS - Gouda op circa 270 meter afstand) waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Omdat de afstand groter dan 200 meter is, hoeft eveneens geen uitgebreide groepsrisicoverantwoording (zoals QRA-berekeningen) plaats te vinden. Echter, het plangebied is wel binnen het invloedsgebied van het spoor gelegen, waardoor een beperkte groepsrisicoverantwoording benodigd is. Volgens artikel 7 Bevt moet in dat kader aandacht besteed worden aan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater en
Toelichting (ontwerp)
27
bestemmingsplan Grote Beer voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet. Verantwoording groepsrisico In de voorliggende situatie is het maatgevende ongevalsscenario 'toxisch gas'. De mogelijke maatregelen teneinde de zelfredzaamheid en de beheersbaarheid te bevorderen zullen zich dan ook voornamelijk op dit scenario moeten richten. Wat betreft de toxische wolk zijn eenvoudige maatregelen mogelijk, zoals centraal en eenvoudig uitschakelbare en afsluitbare ventilatievoorzieningen en luchtbehandelingsinstallaties. Naar verwachting zullen in zeer beperkte mate personen aanwezig zijn die niet zelfredzaam zijn. Eventuele aanwezige, niet of verminderd zelfredzame personen, kunnen onder leiding van andere zelfredzame volwassene(n) in veiligheid worden gebracht. Dit betekent dat de personen die aanwezig zijn, zelfstandig kunnen vluchten ten tijde van een ongeval met gevaarlijke stoffen in de nabijheid van het plangebied. In het ontwerp van de woontoren zal rekening gehouden worden met vluchtwegen voor aanwezige personen. De toekomstige bevolking dient goed geïnformeerd te worden over hoe te handelen bij een calamiteit.
Hiertoe zal een adequaat ontruimings- en alarmeringsplan opgesteld moeten worden. Het is immers raadzaam om te voorzien in duidelijke instructies en communicatie ten tijde van een mogelijke ramp. Indien nodig zal tevens een calamiteitenplan opgesteld worden. 4.5.2
Conclusie
Het projectgebied is op dermate grote afstand van risicobronnen gesitueerd dat externe veiligheid vooralsnog geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.
4.6
Flora en fauna
Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Wet natuurbescherming Via de Wet natuurbescherming (Wnb) wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied- of landschap of als Natuurnetwerk Nederland (NNN). Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort. De Nederlandse natuurbescherming kent twee subaspecten waaraan nieuwe ontwikkelingen in het kader van ecologie (flora en fauna) getoetst dienen te worden, te weten gebieds- en soortbescherming. 4.6.1
Soortbescherming
Quickscan flora en fauna Er is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd, om aan te tonen in hoeverre de bestaande bebouwing en de nieuw te bebouwen ondergrond een geschikte verblijfplaats vormt voor dier- en/of plantensoorten. De quickscan is toegevoegd als Bijlage 3 bij deze toelichting. Uit de quicscan flora en fauna blijkt dat geen beschermde soorten binnen het plangebied worden verwacht, met uitzondering van vleermuizen. De gevel waartegen de woontoren wordt aangebouwd bevat open stootvoegen. Het is in eerste instantie niet uitgesloten dat vleermuizen de open stootvoegen kunnen gebruiken om in de spouw te komen. Om verblijfplaatsen van vleermuizen te kunnen vaststellen
28
Toelichting (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer of te kunnen uitsluiten, wordt een nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. Indien vleermuizen worden aangetroffen, zal een ontheffing Wnb worden aangevraagd. Indien verstoring van beschermde (verblijfplaatsen van) vleermuizen in het plangebied kan worden uitgesloten, kan een dergelijke ontheffingsaanvraag achterwege blijven. 4.6.2
Gebiedsbescherming
Uit de quickscan flora en fauna blijkt dat, met de voorgenomen werkzaamheden, binnen de projectlocatie geen effecten op de NNN of Natura 2000-gebieden worden verwacht. De projectlocatie is niet gelegen in het NNN, een weidevogelleefgebied of in een Natura 2000-gebied. Directe negatieve effecten op beschermde natuurgebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. Het dichtsbijzijnde Natura 2000-gebied is Boezems Kinderdijk (ruim 8,5 kilometer), de overige Natura-2000 gebieden zijn op meer dan 12 km afstand gelegen. In relatie tot de afstand en de aard en omvang van de werkzaamheden, kunnen indirecte negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) eveneens worden uitgesloten. Boezems Kinderdijk is een niet-stikstofgevoelige habitat. Gezien de afstand van de voorgenomen ontwikkeling tot de overige beschermde natuurgebieden, worden negatieve effecten als gevolg van een toename in stikstofdepositie niet zozeer verwacht. Om dit te kunnen uitwijzen, is voor volledigheid een AERIUS-berekening uitgevoerd. De AERIUS-berekening is toegevoegd als Bijlage 4 bij deze toelichting. De AERIUS-berekening wijst uit dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn.
Het aspect stikstof vormt geen belemmering bij de realisatie van het voorgenomen initiatief en het aanvragen van een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is dan ook niet noodzakelijk. 4.6.3
Conclusie
Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
4.7
Geluid
Geluidhinder kan ontstaan door verschillende activiteiten. In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen opgenomen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Deze normen geven de hoogst acceptabele geluidsbelasting bij geluidsgevoelige functies zoals woningen. Bij het bepalen van de maximaal toegestane geluidsbelasting maakt de Wet onderscheid tussen bestaande situaties en nieuwe situaties. Nieuwe situaties zijn nieuw te bouwen geluidsgevoelige functies of nieuwe geluidhinder veroorzakende functies. Rotterdams beleid Wanneer in een bestemmingsplan nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen en eventueel nieuwe bronnen, of aanpassingen van bestaande bronnen mogelijk wordt gemaakt moet onderzocht worden of de maximaal toelaatbare geluidsbelasting (ook wel voorkeurswaarde genoemd) overschreden wordt. Is dit het geval, dan is onderzoek noodzakelijk naar maatregelen die genomen kunnen worden om de geluidsbelasting terug te dringen. Indien het niet haalbaar blijkt de geluidsbelasting terug te dringen tot de maximaal toelaatbare waarde biedt de Wet geluidhinder de mogelijkheid een hogere maximaal toelaatbare geluidsbelasting vast te stellen. Dit heet het nemen van een Besluit hogere waarden. De motivering van dit besluit moet voldoen aan het Rotterdamse Ontheffingsbeleid Wet Geluidhinder.
Dit beleid is erop gericht het aantal geluidsgehinderden zoveel mogelijk terug te dringen. 4.7.1
Relatie tot het plangebied
Voorliggend bestemmingsplan maakt geluidsgevoelige functies, namelijk woningen, mogelijk. In onderhalvig geval is de wettelijke geluidbron wegverkeer en mogelijk railverkeer relevant. De aspecten industrielawaai, scheepvaartlawaai en luchtvaartlawaai zijn voor dit bestemmingsplan niet van belang, omdat de beoogde ontwikkellocatie niet binnen de geluidzone ligt van een een industrieterrein, scheepvaarweg of luchtvaartterrein. In het kader van de beoogde ontwikkeling is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Deze is opgenomen als Bijlage 5 Akoestisch onderzoek bij deze toelichting.
Toelichting (ontwerp)
29
bestemmingsplan Grote Beer
Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat vanwege de overschrijding van voorkeursgrenswaarden (A20 maximaal 53 dB na aftrek, Hoofdweg maximaal 63 dB na aftrek, Grote Beer maximaal 58 dB na aftrek, Kleine Beer maximaal 51 dB na aftrek en spoortraject 601 Rotterdam-Utrecht maximaal 56 dB) het noodzakelijk is om voor de appartementen een hogere waarde vast te stellen. Hogere waarden zijn te verantwoorden. Hierover heeft afstemming plaatsgevonden met het bevoegd gezag. Door het vaststellen van hogere waarden is – via de werking van het Bouwbesluit – een goed woon- en leefklimaat in de woningen gewaarborgd. 4.7.2
Conclusie
In dit geval is een besluit hogere waarden nodig vanwege wegverkeerslawaai afkomstig van verschillende wegen (Hoofdweg, Grote Beer, Kleine Beer) en railverkeerslawaai (spoortraject Rotterdam-Utrecht). Bij de verdere uitwerking van het plan zal ervoor worden zorggedragen dat aan het geluidbeleid van het bevoegd gezag wordt voldaan, dan wel gemotiveerd hiervan wordt afgeweken. Het aspect geluid vormt hiermee een randvoorwaarde, een hogere waardenbesluit dient te worden genomen.
4.8
Luchtkwaliteit
In bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn de luchtkwaliteitseisen opgenomen. Daarnaast zijn er luchtkwaliteitseisen opgenomen in het Besluit niet in betekende mate bijdragen (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekende mate bijdragen (Regeling NIBM). AMvB 'niet in betekenende mate' In het Besluit NIBM en de bijbehorende ministeriële Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven. De definitie van 'niet in betekende mate' is 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3). Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit.
De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder: woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen; kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen. Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) Sinds 2009 beperkt het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) de vestiging van 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen. Het besluit richt zich op bescherming van mensen die verhoogd gevoelig zijn voor fijnstof en stikstofdioxide, zoals kinderen, ouderen en zieken. Om deze reden stelt het Besluit onderzoekszones in. Onder gevoelige bestemmingen in het kader van luchtkwaliteit zijn categorieën zoals kinderopvang, basisonderwijs en verzorgingstehuizen aangewezen. 4.8.1
Relatie tot het plangebied
AMvB NIBM In onderhavig geval worden niet meer dan 1.500 woningen gerealiseerd. Geconcludeerd kan worden dat de grenswaarde van 3% niet wordt overschreden en daarmee niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Besluit gevoelige bestemmingen Binnen de beoogde ontwikkeling worden woningen en enkele commerciële voorzieningen gerealiseerd, er worden geen gevoelige bestemmingen als bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. Ook om deze reden is een aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek niet nodig (met uitzondering
30
Toelichting (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer van stikstofdepositie, zie § 4.6 Flora en fauna). Wel is hier in het kader van een goede ruimtelijke ordening aandacht voor nodig. Goed woon- en leefklimaat In het kader van een goede ruimtelijke ordening, is het wenselijk om een goed woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen, wanneer woonbestemmingen worden gerealiseerd. Op de NSL monitoringsviewer kunnen de jaargemiddelde grootschalige achtergrondconcentraties worden ingezien, om inzicht te krijgen in de luchtkwaliteit ter plaatse. Op de NSL monitoringsviewer (geraadpleegd op 7 september 2020) zijn de achtergrondconcentraties van stikstofdioxide NO2, fijnstof PM10 en fijnstof PM2,5 geraadpleegd, ter plaatse van het dichtsbijzijnde rekenpunt (rekenpunt ID 15957166). In onderstaande tabel zijn de achtergrondconcentraties alsmede de bijbehorende grenswaarden voor toetsing weergegeven. NO2 (µg/m3)
PM10 (µg/m3)
PM2,5 (µg/m3)
2020
28.1
20.1
12.0
2030
17.0
17.0
9.4
Grenswaarden
40
40
25
Uit de tabel is af te lezen dat de achtergrondconcentraties van stikstofdioxide en fijnstof ruim onder de grenswaarden blijven. Ook wanneer de maximale bijdrage van het extra verkeer hierbij wordt opgeteld, is een overschrijding van grenswaarden niet te verwachten. De ontwikkeling zal vanwege de omvang namelijk in niet betekenende mate bijdragen aan de heersende achtergrondconcentraties. 4.8.2
Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
4.9
Milieuzonering
Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen. Zo wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt door de komst van nieuwe woningen. Milieuzonering is een hulpmiddel bij ruimtelijke planvorming. Het is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt. 4.9.1
Relatie tot het plangebied
Woningen zijn gevoelige functies in het kader van bedrijven en milieuzonering. Het plangebied grenst direct aan gronden met de enkelbestemming 'Centrum-1', waarbinnen zowel bedrijvigheid als woningen worden toegestaan. Op basis hiervan kan worden aangenomen dat de betreffende bedrijvigheid geen belemmering oplevert voor aangrenzende woningen en dat zodoende in het plangebied eveneens sprake is van een goed woon- en leefklimaat in het kader van milieuzonering. De bedrijfsvoering van de bedrijvigheid in de omgeving wordt, met realisatie van woningen in het plangebied, bovendien niet verder beperkt dan reeds het geval is. Het plangebied is verder op voldoende afstand van andere bedrijvigheid gelegen, zodat aan de geldende richtafstanden wordt voldaan. Er is op gebouwniveau sprake van functiemenging. Op de begane grond en eerste verdieping van de woontoren, is namelijk bedrijvigheid beoogd (commerciële voorzieningen in de vorm van detailhandel, dienstverlening, kantoor en praktijkruimten). In de planregels van dit bestemmingsplan is opgenomen
Toelichting (ontwerp)
31
bestemmingsplan Grote Beer dat uitsluitend bedrijven in categorie A en B conform de Staat van functiemenging zijn toegestaan. Categorie A bedrijven zijn zodanig weinig milieubelastend, dat de eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven toereikend zijn. Categorie B betreft bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden gevoelige functies (zoals woningen) kunnen worden uitgeoefend, al dan niet bouwkundig afgescheiden van gevoelige functies. Onder bouwkundig afgescheiden wordt in dit geval verstaan dat er bouwkundige voorzieningen getroffen zijn, waardoor milieubelasting voorkomen wordt op een vergelijkbare wijze als bij los van elkaar staande panden. Indien nodig zal hier derhalve in worden voorzien, afhankelijk van de definitieve invulling van bedrijvigheid in de commerciële plint. 4.9.2
Conclusie
In en rondom het plangebied zijn geen bedrijfsactiviteiten en andere activiteiten aanwezig die woningen belemmeren en vice versa. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
4.10
Parkeren en verkeer
In het kader van de planontwikkeling dient te worden bepaald wat de parkeerbehoefte is, welke verkeersgeneratie ontstaat als gevolg van de ontwikkeling en hoe de ontsluiting geregeld wordt. Dit om ongewenste dan wel onveilige parkeer- en/of verkeerssituaties tegen te gaan. 4.10.1 Relatie tot het plangebied Parkeren Voor de projectlocatie is een parkeeronderbouwing opgesteld op basis van het beoogde programma van een concreet bouwplan. Deze is opgenomen als Bijlage 6 Notitie parkeeroplossing bij deze toelichting. In deze notitie wordt een vertaling gemaakt van het momenteel beoogde programma naar een passende, vraaggerichte parkeeroplossing voor auto's en fietsen. In de berekening wordt vooralsnog uitgegaan van 196 woningen en 395 m2 bvo ten behoeve van commerciële functies. In de notitie wordt een maximale gelijktijdige autoparkeerbehoefte van 76 parkeerplaatsen berekend (incl. 4 plaatsen voor deelauto's). Dit aantal parkeerplaatsen zal door de eigenaar/belegger van het project Grote Beer voor een periode van ten minste 10 jaar worden gehuurd van de eigenaar/exploitant van de parkeergarage Alexandrium-Noord. Een beschikbaarheidsverklaring van de eigenaar/exploitant zal nog worden overlegd.
Om de benodigde fietsparkeerplaatsen te faciliteren wordt voorzien in 640 fietsparkeerplaatsen, waarvan: 196 plaatsen in de tweede woningberging van elke woning (naast de berging in de woningen); 395 plaatsen in de collectieve fietsparkeervoorziening van de eigen ontwikkeling; 35 plaatsen voor deelfietsen (e-bikes, e-bakfietsen); 19 plaatsen op straat ten behoeve van personeel en bezoekers van de commerciële functies. De 35 deelfietsen vertegenwoordigen samen een 'waarde' (besparing) van 140 fietsplaatsen (elke deelfiets vervangt 5 fietsen in eigendom). Samen met de overige fietsparkeervoorzieningen wordt daarmee ruim voldaan aan de normatief benodigde hoeveelheid fietsparkeerplaatsen. De uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan, op basis van een concreet bouwplan, is hiermee aangetoond. De daadwerkelijke toetsing aan het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, vindt echter plaats in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Immers kan het definitieve bouwplan afwijken van het momenteel beoogde programma, omdat dit bestemmingsplan voorziet in enige flexibiliteit. In de regels van dit bestemmingsplan is dan ook opgenomen dat, bij de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen, moet worden aangetoond dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid (voorwaardelijke verplichting).
Ontsluiting en bereikbaarheid Het plangebied wordt hoofdzakelijk ontsloten via de Grote Beer. De vindt aansluiting op de Hoofdweg, via waar men de weg kan vervolgen richting de snelwegen A20 / A16. Het plangebied ligt gunstig ten opzichte van openbaar vervoersvoorzieningen, zoals het (intercity) treinstation Rotterdam Alexander, metrostation Oosterflank en diverse busverbindingen. Verkeersaantrekkende werking
32
Toelichting (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer Voor de berekening van de huidige verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van de CROW kencijfers (CROW-publicatie 381 "Toekomstbestendig parkeren"). Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van een plan is daarbij relevant welke stedelijkheidsgraad en stedelijke zone het betreft. Voor het plangebied is uitgegaan van de typering 'zeer sterk stedelijk' en 'centrum'. Voor middeldure huur appartementen geldt, op basis van de genoemde uitgangspunten, een verkeersgeneratie van minimaal 0,8 en maximaal 1,6 motorvoertuigbewegingen (mvt) per etmaal (etm). Voor 199 woningen komt dit neer op gemiddeld circa 239 mvt/etm. Voor de commerciële plint zijn diverse functies mogelijk tot een maximum van 450 m2 bvo. Gelet op ligging, aard en omvang, is het de verwachting dat voor de verkeersgeneratie van deze functies geen onderscheid te maken is met in de verkeersaantrekkende werking van het naastgelegen winkelcentrum Alexandrium Shopping Center. Een dergelijk winkelcentrum wordt in het kader van verkeersaantrekkende werking als één geheel beschouwd, waarbij een toename van maximaal 450 m2 bvo een verwaarloosbare impact op het grotere geheel zal hebben. Bovendien zijn op basis van de huidige bestemming reeds functies met een verkeersaantrekkende werking toegestaan. Zo staat de huidige bestemming 'Centrum-1' onder meer kantoorfuncties toe.
Een kantoor (met baliefunctie) kent op basis van de genoemde uitgangspunten een verkeersgeneratie van minimaal 4,2 en maximaal 6,6 per 100 m2 bvo. Voor circa 5.000 m2 kantoorfunctie komt dit neer op gemiddeld circa 270 mvt/etm. De verkeersaantrekkende werking zal, in de toekomstige situatie, naar verwachting dan ook nagenoeg gelijk blijven. Knelpunten zijn daardoor niet te verwachten. De ontsluiting en infrastructuur ter plaatse en rondom de parkeergarage Alexandrium-Noord, worden van voldoende capaciteit geacht om de toekomstige verkeersstromen af te wikkelen. 4.10.2 Conclusie Parkeren vormt een randvoorwaarde voor de beoogde ontwikkeling. Middels een voorwaardelijke verplichting in de planregels is het voorzien in voldoende parkeergelegenheid geborgd. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.
4.11
Water
De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het uitvoeren van een watertoets betrekt de waterbeheerders actief bij ruimtelijke besluitvormingsprocessen en geeft water een duidelijke plek binnen de ruimtelijke ordening. 4.11.1 Relatie tot het plangebied Het projectgebied is gelegen in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Waterkwaliteit Bij de realisatie van nieuwbouw mogen geen uitloogbare bouwmaterialen worden gebruikt op plaatsen, die in contact zouden kunnen komen met hemelwater. De voorgenomen ontwikkeling heeft hiermee geen invloed op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse. Waterkwantiteit Zoals reeds gesteld is binnen het plangebied geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied is ook niet gelegen binnen de beschermingszone van oppervlaktewater.
Toelichting (ontwerp)
33
bestemmingsplan Grote Beer
Figuur 4.3: Uitsnede Legger Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard, plangebied bij benadering groen omlijnd
Wel is er sprake van een toename in verhard oppervlak. De beoogde ontwikkeling betreft immers nieuwbouw op een onverhard terrein. Met realisatie van de woontoren, raken de gronden ter plaatse van het plangebied volledig verhard. Er is sprake van een totale toename van meer dan 500 m2 verhard oppervlak. Derhalve dient watercompensatie plaats te vinden. Uit overleg met het hoogheemraadschap blijkt dat de compensatie eis hier 16% is. Binnen het plangebied is geen mogelijkheid om watercompensatie toe te passen, aangezien het plangebied volledig bebouwd wordt. Dat betekent dat er 224 m2 openwater gegraven moet worden in het peilvak of het benedenstroomse peilvak, uitgaande van een toename in verharding van 1.400 m2. Veiligheid en beschermde gebieden Er liggen geen primaire of secundaire waterkering in, of direct aangrenzend aan, het plangebied. Tevens is het plangebied niet gelegen binnen de beschermingszone van een waterkering. Riolering Het beleid van het hoogheemraadschap is erop gericht schoon hemelwater niet af te voeren naar de riolering. In het kader van duurzaam waterbeheer is het gewenst om bij alle nieuwbouw maximale afkoppeling van het hemelwater toe te passen. Het schone hemelwater dient geïnfiltreerd te worden in de bodem of anders via een bodempassage afgevoerd te worden naar het oppervlaktewater.
De bebouwing binnen het plangebied zal worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel. 4.11.2 Conclusie Het aspect water vormt een randvoorwaarde voor de beoogde ontwikkeling. Voor de benodigde watercompensatie wordt een locatie gezocht. Bovendien dient rekening gehouden te worden met de genoemde uitgangspunten.
4.12
Windhinder
Voor het aspect windhinder bestaat geen wettelijk kader. Hiervoor wordt in de praktijk aangesloten bij de Nederlandse Norm (NEN 8100). Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties winhinderonderzoek nodig is. Voor gebouwen met een nokhoogte vanaf 30 meter wordt nader onderzoek noodzakelijk geacht.
34
Toelichting (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer
4.12.1 Relatie tot het plangebied Vanwege de geplande bouwhoogte, is een windhinderstudie uitgevoerd. De windhinderstudie is uitgevoerd op basis van één van de varianten in massaopbouw. Naderhand is gekozen voor een andere massaopbouw variant, waarbij setbacks in het bouwvolume zijn voorzien. Deze variant met setbacks is eveneens beoordeeld en in dit kader is een oplegnotitie bij de windhinderstudie opgesteld. Deze is bijgevoegd als Bijlage 7 Oplegnotitie windhinderstudie bij deze toelichting. Hieruit blijkt dat gesteld kan worden dat het windklimaat door de genoemde wijzigingen in het architectonisch ontwerp naar verwachting niet negatief beïnvloed wordt ten opzichte van het windklimaat zoals gepresenteerd in de eerder uitgevoerde windhinderstudie. Hierbij kan zelfs gesteld worden dat het opnemen van setbacks en de trapsgewijze opbouw aan de zuidzijde zal leiden tot verbetering van het lokale windklimaat. De resultaten uit de windhinderstudie, welke is toegevoegd als Bijlage 8 Windhinderstudie bij deze toelichting, worden hieronder besproken. Voor de analyse is de Nederlandse norm 'NEN 8100:2006: Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' gebruikt. Hierbij is een geometrisch model van het gebouw en zin omgeving opgesteld. Een rekengrid met hoge resolutie is rond deze geometrie opgetrokken als basis voor Computational Fluid Dynamics (CFD)-simulaties van de windstroming.
Het windklimaat is hierbij inzichtelijk gemaakt in twee situaties: de huidige, bestaande situatie en de toekomstige situatie. De resultaten laten zien dat het windklimaat in de bestaande situatie gevarieerd is en dat dit door toevoeging van de nieuwbouw zo blijft. Op enkele locaties ontstaat een toename van windhinderklassen en specifek nabij het noordelijk gelegen hoogbouwvolume Ursa Major zorgt de toevoeging van De Grote Beer voor een verbetering van het windklimaat. De genoemde toename van windhinderklassen zorgt nergens voor een overschrijding van de richtlijnen. Geconcludeerd kan worden dat de toevoeging van De Grote Beer een effect heeft op het lokale windklimaat dat verwacht mag worden bij toevoeging van een bouwvolume van deze omvang. Hierbij wordt na realisatie van de nieuwbouw een acceptabel windklimaat bereikt. 4.12.2 Conclusie Het aspect windhinder vormt in de onderzochte situatie geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
4.13
Milieueffectrapportage
Het instrument milieueffectrapportage wordt gebruikt om het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming. De basis hiervan ligt in de EU richtlijn m.e.r. De richtlijn is van toepassing op de milieueffectbeoordeling van openbare en particuliere projecten die aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de bijlagen behorende bij het Besluit m.e.r. zijn de m.e.r.-plichtige activiteiten (de C-lijst) en de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten (de D-lijst) beschreven. Daarbij geldt een bandbreedte. 4.13.1 Relatie tot het plangebied Voorliggend bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van maximaal 199 woningen en enkele (commerciële) voorzieningen mogelijk. Deze mogelijkheden moeten worden gezien als een stedelijke ontwikkeling (activiteit categorie D11.2) die voorkomt op de D-lijst van het Besluit m.e.r. De ontwikkelmogelijkheden blijven echter ruim onder de drempelwaarde van deze activiteit. Daarom kan (met een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling) worden gemotiveerd dat het bestemmingsplan niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. De ontwikkelingen liggen niet in of nabij het NNN of stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden.
Bovendien hebben de ontwikkelingen vanwege de beperkte omvang geen grote negatieve effecten op het milieu. Dit blijkt uit de onderzochte (ruimtelijke- en) milieuaspecten, waarvan de resultaten beschreven zijn in voorliggend Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten. Op grond van bovenstaande, kan het bevoegd gezag een vormvrij m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit
Toelichting (ontwerp)
35
bestemmingsplan Grote Beer besluit zal ter inzage worden gelegd tegelijk met het ontwerpbestemmingsplan. 4.13.2 Conclusie Het aspect milieueffectrapportage vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
36
Toelichting (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer
Hoofdstuk 5 5.1
Juridische planbeschrijving
Juridische planbeschrijving
Inleidende regels De inleidende regels bevat de begripsbepaling en de wijze van meten. Het artikel 'begrippen' geeft een toelichting op begrippen die in het normale spraakgebruik niet voorkomen en dus zonder uitleg voor interpretatie vatbaar zijn. Het artikel 'wijze van meten' beschrijft hoe de maatvoeringen zoals deze in de regels voorkomen moeten worden gemeten. Bestemmingsregels Gemengd In dit bestemmingsplan heeft het gehele plangebied de bestemming 'Gemengd' gekregen. Binnen deze bestemming is wonen met bijbehorende voorzieiningen toegestaan op alle verdiepingen. Er geldt een maximum aantal van 199 wooneenheden. Geluidgevoelige functies (zoals woningen) worden op de begane grond echter niet toegestaan, wel worden bij de woonfunctie behorende voorzieningen (zoals fietsenstalling- en bergingsruimte) hier toegestaan. Daarnaast worden, op de begane grond en eerste verdieping, een aantal niet-woonfuncties toegestaan tot een maximum van 450 m2 bvo. Het gaat hierbij om de functies detailhandel, kantoor, praktijkruimten en dienstverlening (en in de toekomst mogelijk horeca, waarvoor een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid is opgenomen), waarbij enkel bedrijvigheid gerealiseerd mag worden die toelaatbaar is aanpandig aan woningen (categorie A en B van de Staat bedrijfsactiviteiten functiemenging). Parkeervoorzieningen voor auto's mogen niet worden gerealiseerd.
Wel is fietsparkeren toegestaan, waaronder begrepen bromfietsen, scooters, deelmobiliteit voor langzaam verkeer, scootmobiels, e-bikes, bakfietsen en dergelijke. Bouwhoogte De gronden mogen geheel worden bebouwd, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de op de verbeelding aangegeven bouwhoogten. Ter plaatse van de bouwaanduiding "onderdoorgang" dient een bebouwingsvrije hoogte van minimaal één bouwlaag in acht te worden genomen. Op de bouwlaag op maaiveldniveau mag ter plaatse van deze bouwaanduiding geen gebouw worden gebouwd, met uitzondering van ondersteunende bouwdelen ten behoeve van een overbouwing. Laatstbedoelde uitzondering ziet toe op peilers en andere constructieve delen, zoals steunende palen en muren, waarop de overbouwing rust. Waarde - Archeologie Voor het gehele bestemmingsplangebied geldt een bouwregeling en een omgevingsgunning voor bouwen graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 1,0 meter beneden het maaiveld en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 200 m2. Algemene regels Een aantal zaken is algemeen van aard of heeft niet zozeer betrekking op een specifieke bestemming uit hoofdstuk 2 van de regels. Deze zaken zijn geregeld in hoofdstuk 3 Algemene regels. Het gaat hier om de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene afwijkingsregels, algemene procedureregels en de overige regels.
In de 'algemene afwijkingsregels' is een uitzondering opgenomen, zodat de bouwhoogte van 70 meter in geen geval wordt overschreden. In de 'overige regels' is de voorwaardelijke verplichting voor het parkeren opgenomen. Overgangs- en slotregels Tot slot zijn in hoofdstuk 4 de regels ondergebracht met betrekking tot het overgangsrecht (overgangsregels) en de slotregel.
Toelichting (ontwerp)
37
bestemmingsplan Grote Beer
Hoofdstuk 6 6.1
Uitvoerbaarheid
Financiële uitvoerbaarheid
Grondexploitatie De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, waaronder het vaststellen van een bestemmingsplan. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is (bijvoorbeeld via gronduitgifte of een anterieure overeenkomst over grondexploitatie). In onderhavig geval worden de gronden van het plangebied aan initiatiefnemer uitgegeven door de gemeente. Het verhaal van kosten van grondexploitatie is hierdoor anderszins verzekerd via de gronduitgifte. Financiële haalbaarheid Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.6 onder f. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in deze toelichting inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Deze uitvoerbaarheid heeft in het bijzonder betrekking op de financieel economische uitvoerbaarheid. Daarnaast moet worden aangegeven of er een exploitatieplan wordt opgesteld of dat er sprake is van een overeenkomst. Initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de financieel economische uitvoerbaarheid. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst zijn gemeentelijke kosten gedekt, en zijn de planning en uitvoering vastgelegd.
Ten behoeve van het bestemmingsplan hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Participatie In het kader van participatie zijn participatiebijeenkomsten georganiseerd. Bovendien kunnen geïnteresseerden en stakeholders op de hoogte blijven van de ontwikkelingen, via een website die initiatiefnemer in het kader van het beoogde plan heeft opgezet. De eerste online bijeenkomst heeft plaatsgevonden op 18 februari 2021. Circa 40 personen waren (digitaal) aanwezig. Hier zijn de plannen gepresenteerd, is de planning en het ruimtelijke ordeningsproces toegelicht, en was ruimte voor de aanwezigen om vragen te stellen. De inhoudelijke vragen hebben niet geleid tot aanpassingen van het plan. Een volgende participatiebijeenkomst is gepland tijdens de periode van terinzagelegging van dit bestemmingsplan. Vooroverleg In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties. Hierbij hebben vijf overlegpartners formeel gereageerd: Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK), Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (VRR), DCMR Milieudienst Rijnmond, bureau Monumenten en Cultuurhistorie en Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL). Van de overige overlegpartners is geen reactie ontvangen, op basis waarvan wordt gesteld dat deze partners kunnen instemmen met de voorgestelde herontwikkeling van het plangebied.
HHSK geeft aan geen bezwaren te hebben tegen de vaststelling van het plan. Bovendien bevestigt HHSK dat watercompensatie plaats moet vinden (door de verhardingstoename van meer dan 500 m2) en constateert dat dit correct is opgenomen in het plan. De afdeling Risicobeheersing van de VRR brengt in het kader van fysieke veiligheid advies uit over de mogelijkheden voor effectieve hulpverlening, de zelf- en samenredzaamheid van de aanwezigen en de continuïteit van de samenleving. Dit wordt gedaan door middel van een analyse van de omgeving, waarbij risicobronnen, mogelijke scenario's en hun effecten worden beschouwd. Dit vertaalt zich in omgevings-, bouwkundige en organisatorische maatregelen: 1. Draag, rondom de te realiseren woontoren en voorzieningen, zorg voor toereikende bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen zodat hulpdiensten bij een incident adequaat kunnen optreden.
38
Toelichting (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer 2. Construeer de woontoren en voorzieningen zodanig dat bij een toxische wolk de mogelijkheden tot zelfredzaamheid van aanwezigen verbeterd worden (afsluitbare ventilatiesystemen). 3. Draag zorg voor een goede voorlichting en instructie van de aanwezige personen zodat men weet hoe te handelen tijdens een calamiteit In de uitvoerings- en gebruiksfase van de ontwikkeling worden de adviezen in acht genomen. DCMR Milieudienst Rijnmond heeft aangegeven dat de toelichting van het bestemmingsplan verder dient te worden aangevuld, wat betreft de milieuaspecten bodem, milieuzonering en m.e.r. Naar aanleiding hiervan, zijn een aantal tekstuele wijzigingen in het bestemmingsplan doorgevoerd en is een verkennend bodemonderzoek als bijlage bij de toelichting opgenomen. LVNL en Bureau Monumenten en Cultuurhistorie geven aan dat hun belangen niet worden geschaad. Zienswijzen Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kan iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen worden samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft.
Vervolgens zal het college van B&W de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Beroep Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.
Toelichting (ontwerp)
39
Grote Beer
bestemmingsplan Grote Beer
Inhoudsopgave
Regels
3
Hoofdstuk1 Artikel 1 Artikel 2
INLEIDENDEREGELS Begrippen Wijze van meten
4 4 8
Hoofdstuk2 Artikel 3 Artikel 4
BESTEMMINGSREGELS Gemengd Waarde - Archeologie
9 9 11
Hoofdstuk3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9
ALGEMENEREGELS Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene afwijkingsregels Algemene procedureregels Overige regels
13 13 14 15 16 17
Hoofdstuk4 Artikel 10 Artikel 11
OVERGANGS-EN SLOTREGELS Overgangsrecht Slotregel
18 18 19
Bijlagen Bijlage 1
2
Staat bedrijfsactiviteiten functiemenging
Inhoudsopgave (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer
Regels
Regels (ontwerp)
3
bestemmingsplan Grote Beer
Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1
INLEIDENDE REGELS
Begrippen
Plan
Het bestemmingsplan Grote Beer met identificatienummer NL.IMRO.0599.BP2179GroteBeer-on02 van de gemeente Rotterdam. 1.2
Bestemmingsplan
De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3
Aanbouw (uitbouw)
Een uitbreiding van het hoofdgebouw in één bouwlaag (hieronder wordt tevens een uitbouw begrepen). 1.4
Aanduiding
Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5
Aanduidingsgrens
De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6
Archeologisch deskundige
Het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam of een andere deskundige op het gebied van archeologie. 1.7
Archeologisch monument
Monument als bedoeld in artikel 1.1. van de Erfgoedwet. 1.8
Bebouwing
Een of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.9
Bebouwingspercentage
Een percentage dat aangeeft hoeveel van het oppervlak van een bestemmingsvlak door gebouwen mag worden ingenomen. 1.10
Bedrijven
De bedrijven genoemd in de lijst van bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels. 1.11
Bestemmingsgrens
De grens van een bestemmingsvlak. 1.12
Bestemmingsvlak
Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.13
Bouwaanduidingen
Alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. 1.14
Bouwen
Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.
4
Regels (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer
1.15
Bouwgrens
De grens van een Bouwvlak. 1.16
Bouwlaag
Het tussen twee opeenvolgende vloeren (of tussen een vloer en plat dak) gelegen, voor verblijf geschikt deel van een gebouw. Een kap, vliering, zolder, souterrain, alsmede een dakopbouw binnen het theoretisch profiel van een kap, worden niet als een afzonderlijke bouwlaag beschouwd. Alleen ingeval een dakopbouw of dakkapel breder is dan tweederde van de pandbreedte, wordt dit als een aparte bouwlaag geteld. NB: onder het "theoretisch profiel van een kap" wordt verstaan de ruimte binnen een kap met schuine zijden waarvan de hellingshoek ten minste 20 en maximaal 60 graden bedraagt, tenzij in de bestemmingsregels in hoofdtstuk 2 anders is bepaald. 1.17
Bouwperceel
Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.18
Bouwperceelgrens
De grens van een bouwperceel. 1.19
Bouwvlak
Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. 1.20
Bouwwerk
Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.21
Branchegroep 'dagelijks'
Detailhandel gericht op de dagelijkse boodschappen, zoals levensmiddelen. 1.22
Bruto vloeroppervlak (b.v.o.)
Het vloeroppervlak van een bouwwerk, inclusief de niet direct voor het hoofddoel bruikbare ruimten (bijvoorbeeld bij een productiebedrijf of winkel, de magazijn-, expeditie-, kantoorruimten). Gebouwde parkeervoorzieningen worden niet tot het b.v.o. gerekend. 1.23
Bijbehorend bouwwerk
Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak. 1.24
Bijgebouw
Vrijstaand gebouw dat door constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan een hoofdgebouw gelegen op hetzelfde perceel. 1.25
Dakterras
Een bouwkundige voorziening op het platte dak van een gebouw dat bestaat uit een te betreden vlak, geheel of gedeeltelijk omgeven door een hekwerk waarvan de bouwhoogte minimaal 1,2 meter bedraagt.
Regels (ontwerp)
5
bestemmingsplan Grote Beer
1.26
Detailhandel
Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.27
Dienstverlening
Het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen. Een belwinkel en een seksinrichting worden hier niet onder begrepen. 1.28
Dove gevel
a. een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede, b. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits deze niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte. In dit verband wordt onder een geluidsgevoelige ruimte verstaan een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon- of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m2. 1.29
Gebouw
Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.30
Geluidsgevoelige objecten
Hieronder worden verstaan de in de Wet geluidhinder aangewezen objecten: woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen en kinderdagverblijven. NB: Delen van deze gebouwen kunnen worden uitgezonderd wanneer deze een bestemming krijgen voor een functie die niet als geluidsgevoelig kan worden beschouwd. 1.31
Gestapelde woningen
Woningen, gestapeld met woningen (soms ook gestapeld met andere functies, welke dan in de bestemmingsomschrijving vermeld dienen te zijn). 1.32
Hoofdgebouw
Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.33
Horeca
Het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en drank, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf. 1.34
Kap
Een afdekking van een gebouw met schuine zijden waarbij de hellingshoek ten minste 20 en ten hoogste 60 graden bedraagt. 1.35
Kantoren
Het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.
6
Regels (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer
1.36
Maaiveld
De bovenkant van het aansluitende, afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden. 1.37
Maatschappelijke voorzieningen
Voorzieningen op het gebied van onderwijs, religie, gezondheidszorg, cultuur, maatschappelijke dienstverlening en publieke dienstverlening. 1.38
Milieudeskundige
De DCMR Milieudienst Rijnmond of de daarvoor in de plaats tredende instantie. 1.39
NAP
Het Normaal Amsterdams Peil is de referentiehoogte waaraan hoogtemetingen in Nederland worden gerelateerd. 1.40
Onderdoorgang
Een onbebouwde ruimte onder een bouwwerk die meestal ten dienste staat van verkeer, groen of water. 1.41
Oorspronkelijke zij- resp. achtergevel
De zij- resp. achtergevel van een gebouw op het tijdstip van eerste oplevering van het gebouw. 1.42
Openbaar nutsvoorzieningen
Op het openbaar leidingen net aangesloten voorzieningen op het vlak van gas-, water-, elektriciteitsdistributie, blokverwarming, (riool)gemalen (een gasdrukregelstation wordt niet hieronder begrepen). 1.43
Peil (straat-)
a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de kruin van de weg; b. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang niet aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang, na voltooiing van de aanleg van dat terrein. Indien een bouwwerk aan meer dan één weg wordt gebouwd, is het peil van de hoogstgelegen weg maatgevend. 1.44
Praktijkruimte
Een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied. 1.45
Souterrain
Een gedeeltelijk onder het maaiveld gelegen gebruiksruimte van een gebouw. 1.46
Straatmeubilair
Voorzieningen ten behoeve van de weggebruiker, zoals verkeersborden, straatverlichting, zitbanken, plantenbakken e.d. 1.47
Uitstekende delen aan gebouwen
Erkers, luifels, balkons, galerijen e.d.
Regels (ontwerp)
7
bestemmingsplan Grote Beer
Artikel 2
Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1
de dakhelling
Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.2
de goothoogte van een bouwwerk
Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.3
de inhoud van een bouwwerk
Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.4
de bouwhoogte van een bouwwerk
Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.5
de oppervlakte van een bouwwerk
Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk. 2.6
de breedte van een gebouw
Van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels verspringen of niet evenwijdig lopen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte. 2.7
de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrens
Vanaf het punt van de gevel van een gebouw welke het dichtst bij de perceelsgrens is gelegen, haaks op de perceelsgrens.
8
Regels (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer
Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1
BESTEMMINGSREGELS
Gemengd
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g.
woningen; detailhandel, uitsluitend op de begane grond en eerste verdieping; kantoor en praktijkruimten, uitsluitend op de begane grond en eerste verdieping; dienstverlening, uitsluitend op de begane grond en eerste verdieping; voorzieningen van openbaar nut, uitsluitend op de begane grond en eerste verdieping; voorzieningen ten behoeve van fietsparkeren; voorzieningen behorend bij bovengenoemde functies, zoals bergingen, dakterrassen, trottoirs, groen, tuinen en erven, ontsluitingswegen en -paden; h. ter plaatse van de aanduiding 'bouwaanduiding - onderdoorgang' tevens een onderdoorgang of overbouwing; i. 'Waarde - Archeologie', voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd. 3.2
Bouwregels
3.2.1
Dubbelbestemming
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor 'Waarde - Archeologie' is voor het bouwen het bepaalde terzake in genoemde bestemming mede van toepassing. 3.2.2
Bebouwingsnormen
Op de in 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat: a. hoofdgebouwen enkel zijn toegestaan binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak; b. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' ten hoogste de op de verbeelding aangegeven maximale bouwhoogte is toegestaan; c. ter plaatse van de bouwaanduiding "onderdoorgang" een bebouwingsvrije hoogte van minimaal één bouwlaag in acht dient te worden genomen, met uitzondering van ondersteunende bouwdelen ten behoeve van een overbouwing; d. dakterrassen zijn toegestaan, waarbij: 1. voor de daktoegang op het dak een gebouwde voorziening is toegestaan, met per dakterras een oppervlak van maximaal 12 m2 en een bouwhoogte van maximaal 3,5 m; 2. een hekwerk is toegestaan met bouwhoogte van maximaal 1,5 m; e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer dan 3 m mag bedragen. 3.3
Specifieke gebruiksregels
3.3.1
Algemeen
a. Het aantal woningen als bedoeld in 3.1 sub a, bedraagt maximaal 199 wooneenheden. b. Op de begane grond zijn geen Geluidsgevoelige objecten toegestaan. c. De voorzieningen als bedoeld in 3.1 sub b t/m d, mogen worden opgericht met dien verstande dat het totale b.v.o. van deze voorzieningen, gezamenlijk maximaal 450 m2 mag bedragen; d. Detailhandel als bedoeld in 3.1 sub b, mag niet worden ingevuld met detailhandel uit de Branchegroep 'dagelijks'; e. Horeca is niet toegestaan. 3.3.2
Toegestane bedrijven
Uitsluitend bedrijfsactiviteiten in categorie A of B als bedoeld in Bijlage 1 Staat bedrijfsactiviteiten functiemenging behorende bij deze regels, dan wel bedrijvigheid waarvan gemotiveerd wordt dat deze naar aard en invloed op de omgeving daaraan gelijk te stellen is, zijn toegestaan.
Regels (ontwerp)
9
bestemmingsplan Grote Beer
3.3.3
Aan huis gebonden beroep
Woningen mogen mede worden gebruikt voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, mits: a. de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft, waarbij het bruto vloeroppervlak van de woning voor ten hoogste 30% mag worden gebruikt voor een aan huis gebonden beroep of bedrijf; b. ten aanzien van een aan huis gebonden bedrijf sprake is van een bedrijf tot en met categorie A als bedoeld in Bijlage 1 Staat bedrijfsactiviteiten functiemenging behorende bij deze regels; c. de gevel en dakrand van de woning niet worden gebruikt ten behoeve van reclame-uitingen; d. er geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden die betrekking hebben op het onderhouden en repareren van motorvoertuigen; e. er geen detailhandel plaatsvindt, tenzij als ondergeschikt onderdeel van het aan huis gebonden beroep of bedrijf. 3.4
Afwijken van de gebruiksregels
3.4.1
Horeca
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.3.1 sub d, voor het toestaan van horeca op de begane grond en eerste verdieping, mits: a. het totale b.v.o. van horecavoorzieningen en de voorzieningen als bedoeld in 3.1 sub b t/m d, gezamenlijk maximaal 450 m2 bedraagt; b. de horecafunctie inpasbaar is op grond van het op dat moment van toepassing zijnde (horeca)beleid van de gemeente Rotterdam; c. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving. 3.4.2
Toegestane bedrijvigheid
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.3.3 ter zake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.
10
Regels (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer
Artikel 4 4.1
Waarde - Archeologie
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden. 4.2
Bouwregels
4.2.1
Rapport archeologisch deskundige
In het belang van de archeologische monumentenzorg dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport aan burgemeester en wethouders te overleggen van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Deze bepaling heeft uitsluitend betrekking op aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) die een groter oppervlak hebben en tevens dieper reiken dan de oppervlakte- en dieptematen die genoemd zijn in 4.3.1. 4.2.2
Mogelijke voorwaarden te verbinden aan omgevingsvergunning voor het bouwen
Burgemeester en wethouders kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg aan een omgevingsvergunning voor het bouwen de volgende regels verbinden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek; c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige. 4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1
Verbod
In het belang van de archeologische monumentenzorg is het verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de hierna onder 4.3.2 genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te doen c.q. te laten uitvoeren die dieper reiken dan 1 meter beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak groter dan 200 m2 beslaan. 4.3.2 a. b. c. d. e. f.
Het vergunningvereiste betreft de volgende werken c.q. werkzaamheden
grondbewerkingen (van welke aard dan ook); het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen; het indrijven van voorwerpen in de bodem; het wijzigen van het maaiveldniveau door ontginnen, bodemverlagen, afgraven; het ingraven van ondergrondse kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies e.d.; het aanleggen van waterlopen of het vergraven van bestaande waterlopen.
4.3.3
Uitgezonderde werkzaamheden
Het vergunningvereiste geldt niet voor werken (geen bouwwerken zijnde) of voor werkzaamheden gericht op het normale onderhoud en beheer van de betreffende gronden, niet voor bedoelde activiteiten welke in uitvoering waren ten tijde van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en evenmin voor bestaande weg- en leidingcunetten.
Regels (ontwerp)
11
bestemmingsplan Grote Beer
4.3.4
Vergunning
Vergunning wordt verleend, nadat de aanvrager een rapport aan burgemeester en wethouders heeft overgelegd van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. 4.3.5
Mogelijke voorwaarden te verbinden aan vergunning
Aan een vergunning kunnen de volgende regels worden verbonden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek; c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een archeologisch deskundige.
12
Regels (ontwerp)
bestemmingsplan Grote Beer
Hoofdstuk 3 Artikel 5
ALGEMENE REGELS
Anti-dubbeltelregel